Bijlage MPG 2024 Ter vaststelling
Tekst van het document
Meerjarenprognose Grondexploitaties 2024 Gemeente Schagen
November 2024
1
1. Inleiding Doelstelling MPG De Meerjarenprognose Grondexploitaties 2024 van de gemeente Schagen (MPG 2024) verschaft inzicht in de uitvoering van het gemeentelijk grondbeleid op het gebied van
-
bouwprogramma en risico’s van grondbeleid ten opzichte van de vorige MPG 2023. -
grondexploitaties en de reserves en voorzieningen die hierbij relevant zijn. Stand van zaken gemeentelijke grondexploitaties en reserve grex De planning van een aantal gemeentelijke grondexploitaties is vertraagd ten opzichte van het MPG 2023 (zie paragraaf 5 en deel B). In 2024 kunnen 3 grondexploitaties worden afgesloten (zie paragraaf 4). Over alle grondexploitaties tezamen is er een verbetering van het resultaat. Dit is enerzijds het gevolg van het verbeterende marktomstandigheden, waardoor de
Voldoen wij aan de wettelijke verplichting om minimaal jaarlijks een integrale herziening van grondexploitatiebegrotingen door de raad vast te laten stellen.
-
Wordt inzicht gegeven in het (benodigd) weerstandsvermogen van grondbeleid en wordt aangegeven in hoeverre onze reserves voldoende van omvang zijn om
financiën, bouwprogramma, risico’s en weerstandsvermogen van onze ruimtelijke projecten. Hierbij wordt specifiek ingegaan op de voortgang van de gemeentelijke
Wordt inzicht gegeven in de voortgang op de onderdelen financiën,
risico’s en begrote onttrekkingen meerjarig te kunnen afdekken. -
Worden de uitgangspunten vastgelegd die gelden voor de uitvoering van grondexploitaties, de herziening van de grondexploitatiebegroting en voor het opstellen van nieuwe grondexploitaties.
-
Wordt een overzicht gegeven van (de ontwikkeling van) onze voorraad gronden en ruimtelijke ontwikkelingsprojecten.
De MPG wordt vastgesteld door de gemeenteraad, samen met de vaststelling van de programmabegroting. De MPG 2024 is gebaseerd op de gegevens per 1 juni 2024.
kostenstijging minder wordt en de opbrengstenstijging toeneemt ten opzichte van het MPG 2023. Daarnaast zijn de geraamde nominale kosten in een aantal exploitaties afgenomen en de geraamde nominale opbrengsten toegenomen (zie paragraaf 5). De prognose voor de omvang van de reserve is hoger geworden ten opzichte van het MPG 2023. Aan het einde van de looptijd van de huidige grondexploitaties is voldoende weerstandsvermogen beschikbaar om de risico’s uit de grondexploitaties te dekken. Echter zijn hier ook een aantal onzekerheden. In het verloop van de reserve grondexploitaties is bijvoorbeeld nog geen rekening gehouden met nieuwe grrondexploitaties die van invloed kunnen zijn op de omvang van het risicoprofiel (zie paragraaf 6). Met de MPG 2024: -
Wordt inzicht gegeven in onze (vastgestelde) projectenportefeuille en de relatie met
Relatie MPG met Programmabegroting en Jaarstukken Het MPG wordt halverwege het jaar geactualiseerd en is het moment in het jaar om alle grondexploitaties integraal te herzien. Het grondbeleid vormt een vast onderdeel van de planning- en control cyclus van de gemeente. Deze cyclus bestaat uit de programmabegroting, de tussentijdse rapportages en de programmaverantwoording in het jaarverslag en jaarrekening. Voor het grondbeleid is de (verplichte) paragraaf Grondbeleid in de programmabegroting en jaarrekening het meest relevant:
ons woningbouwprogramma.
2
-
In de Programmabegroting stelt de gemeente haar beleidsambities vast voor het
weerstandsvermogen. Ook wordt een actueel overzicht gegeven van onze
komende jaar, en verstrekt hiervoor de benodigde kredieten om uitvoering te geven
grondvoorraad.
aan het beleid. De MPG 2024 vormt de input voor de paragraaf Grondbeleid en -
-
begroting.
Deel B vormt de onderbouwing van deel A. Hierin zijn alle grondexploitatiecomplexen
In de Jaarrekening wordt via de paragraaf Grondbeleid over de uitvoering van het
inclusief herziene grondexploitatiebegroting en risicoanalyses opgenomen. Per
grondbeleid verantwoording afgelegd, inclusief de doorwerking op baten, lasten,
grondexploitatie wordt uitgelegd welke inhoudelijke en financiële wijzigingen zijn of
onttrekkingen en dotaties. De grondexploitatiebegrotingen zoals vastgelegd in de
worden doorgevoerd en wat de voortgang is op het project. Omdat sprake is van een
MPG/Programmabegroting worden daarbij geactualiseerd op basis van de
openbare behandeling in de gemeenteraad zijn teksten en begrotingen
voortgang in kosten en opbrengsten.
veralgemeniseerd.
Met de jaarrekening wordt er met name een ‘technische herziening’ uitgevoerd. Hierbij worden de (resterende) ramingen uit het MPG geïndexeerd en worden de gerealiseerde kosten t/m 31 december verwerkt.
-
Vanaf 1 januari 2025 is het voornemen om de MPG te baseren op de gegevens per 1 januari. Op die manier wordt gehoor gegeven aan het advies van de accountant om het MPG gelijktijdig met de jaarrekening aan het begin van het kalenderjaar te actualiseren. Dit heeft als voordeel dat er ten aanzien van de gerealiseerde kosten
Deel A. Hoofdrapport
en opbrengsten een directe aansluiting is met de jaarrekening, wat het controleproces vereenvoudigd.
2. Grondbeleid en ruimtelijke ontwikkelingen
Daarnaast wordt hiermee het planning en control proces efficiënter ingericht. Om de
In oktober 2023 is de nota Grondbeleid 2023 door de raad vastgesteld. Hierin is
leesbaarheid van het stuk te vergroten en de planning van de P&C cyclus haalbaar te
opgenomen dat de gemeente op een actieve of faciliterende wijze grondbeleid voert,
houden zal vanaf 2025 een ingekorte versie van het MPG worden aangeboden. Voortgang m.b.t. de woningbouw en niet-financiële projectvoortgang zal via separate rapportages aan de raad en het college worden voorgelegd. Ten aanzien van deze proceswijziging wordt nog een addendum op de Nota Grondbeleid 2023 opgesteld en waarmee deze wijziging, na goedkeuring in de raad, formeel zal worden bekrachtigd.
of dat er via specifieke samenwerkingsvormen mengvormen tussen actief en facilitair beleid worden uitgevoerd. De gemeente voert situationeel grondbeleid met heldere financiële voorwaarden en duidelijke regels rondom de voorbereiding en uitvoering van gemeentelijke grondexploitaties. Per project wordt beoordeeld welk type grondbeleid het beste geschikt is voor het realiseren van de gemeentelijke
Opbouw rapport
beleidsdoelstellingen.
Deel A betreft het hoofdrapport waarin onder meer wordt ingegaan op grondbeleid en relatie met onze projecten, uitgangspunten bij de grondexploitatie, financiën en
De MPG richt zich in de kern op gemeentelijke (actieve) grondexploitaties. Deze
programma, de algemene voortgang binnen de grondexploitaties en risico’s en
grondexploitaties zijn een uiting van actief grondbeleid, waarbij de gemeente vanuit
3
grondeigendomspositie stuurt op de realisatie van haar ruimtelijke en maatschappelijke
Er zijn 8 ‘Gemeentelijke grondexploitatie’ met in totaal bijna 300 woningen. Er zijn
doelstellingen. Gronden kunnen pas als grondexploitatie worden verantwoord als er
daarnaast 4 grondexploitaties in voorbereiding met bijna 250 woningen.
voor deze gronden een door de raad vastgestelde grondexploitatie is geopend.
Grondexploitaties altijd voorafgegaan door een projectopdracht. Over het algemeen gaan grondexploitaties over omvangrijkere (gebieds)ontwikkelingen.
De Nota Grondbeleid schrijft verschillende financiële voorwaarden voor waaraan een grondexploitatie moet voldoen, waaronder een minimaal financieel sluitende business case en een aanvaardbaar risicoprofiel (zie paragraaf 4.4 uit de Nota Grondbeleid 2023).
Ten aanzien van het woningbouwprogramma in grondexploitaties en andere woningbouwprojecten binnen de gemeente Schagen gelden de kaders uit de
De relatief beperkte omvang van gemeentelijke grondexploitatie op het totale woningbouwprogramma is op zich niet bijzonder. Maar het is wel een aandachtspunt in de beheersing van risico’s (zie paragraaf 6) met betrekking tot de realisatie van gemeentelijke woningbouwambities en een aandachtspunt bij het krijgen en houden van grip op onze (anterieure) overeenkomsten ten aanzien van de particuliere ontwikkelingen welke de gemeente wenst te faciliteren.
‘Doelgroepenverordening woningbouw gemeente Schagen 2023’.
Grondexploitaties vormen slechts een deel van de portefeuille van ruimtelijke ontwikkelingen. Uit ons vastgestelde grondbeleid volgt dat de gemeente Schagen meerdere vormen van grondbeleid inzet om tot realisatie van haar doelstellingen te komen. Een belangrijk deel (ca. 2/3) van (grond)ontwikkelingen in de gemeente Schagen wordt door middel van faciliterend grondbeleid uitgevoerd door particulieren, bedrijven of ontwikkelaars. De overige ontwikkelingen zijn nog niet opgestart en daarvan is de insteek nog niet bekend. Voortgang van de woningbouwopgave komt in het vervolg terug in de verschillende voortgangsrapportages van het programma wonen. Het merendeel van de faciliterende ontwikkelingen zijn veelal kleine tot zeer kleine particuliere ontwikkelingen (bijv. één of enkele (woning-)en) waarbij geen projectopdracht is vastgesteld of een projectteam is aangewezen. Vaak kennen deze ontwikkelingen een korte looptijd. Er zijn ook een aantal grote facilitaire ontwikkelingen, bijvoorbeeld Muggenburg- Zuid en ’t Zand Noord.
4
3. Uitgangspunten grondexploitaties Een eenduidige opzet en waardering van grondexploitaties is belangrijk in het kader van een goede sturing en beheersing. Het is daarom belangrijk dat de uitgangspunten en spelregels van onze grondexploitaties helder zijn verwoord. Wij handelen daarbij vooral vanuit de regels die gelden zoals opgenomen in de notitie ‘Grondbeleid in begroting en jaarstukken’ van de commissie BBV (Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten) Bestuurlijke vaststelling grondexploitaties De bevoegdheid voor het openen en vaststellen van een grondexploitatiecomplex en de bijbehorende grondexploitatiebegroting ligt bij de raad. Deze bevoegdheid van de raad vloeit voort uit het budgetrecht dat de raad heeft bij het vaststellen van de begroting. De raad stelt de grondexploitatiebegroting vast, mede op basis van het bijbehorende bestemmingsplan c.q. omgevingsplan. Als de gemeenteraad besluit om een grondexploitatie te openen, dan betekent dit dat alle kosten en opbrengsten gedurende de looptijd van de grondexploitatie doorlopend worden geboekt op de betreffende bouwgrond in exploitatie (BIE; de voorraadpositie bij onderhanden werk op de balans). De raad legt bij vaststelling van de grondexploitatie de kredieten vast voor de uitvoering van de werkzaamheden, en indien van toepassing wordt ook de geprognosticeerde verliesvoorziening vastgelegd.
De verliesvoorzieningen worden in beginsel ten laste gebracht van de reserve grondexploitatie.
vastgesteld door de gemeenteraad voldoen inhoudelijk minimaal aan de geldende verplichtingen vanuit de BBV. De grondexploitatie bevat tenminste: •
een kaart van het grondexploitatiecomplex;
•
een beschrijving van de bouwkavels, de bestemming en toegestane bouwvolumes,
•
een omschrijving van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het grondexploitatiecomplex,
•
een omschrijving van het inrichten van de openbare ruimte (het woonrijpmaken);
•
een grondexploitatiebegroting met alle kosten en opbrengsten.
Wij verplichten ons daarnaast om bij een grondexploitatiecomplex ook een kwalitatieve risicoanalyse op te nemen en een analyse te maken m.b.t. de mogelijke invloed op de vennootschapsbelasting. Grondexploitatiebegroting Een grondexploitatiebegroting kan worden gezien als het huishoudboekje van de grondexploitatie waarin inzicht wordt gegeven in de financiële stand van zaken van het project. De begroting bestaat daarbij uit: •
Gerealiseerde kosten en opbrengsten (boekwaarde).
•
Te verwachten kosten en opbrengsten (raming). De raming is een combinatie ‘harde’ uitgangspunten zoals verplichtingen vanuit uitgiftecontracten, subsidies of contractafspraken met aannemers en van ‘zachtere’ inschattingen op basis van ramingen en aannames.
Opzet grondexploitatiecomplex
•
Parameters: rente, kostenstijging en opbrengstenstijging.
Een grondexploitatiecomplex (‘grondexploitatie’) is een ruimtelijk plan, voorzien van een
•
Resultaat op nominale waarde: het saldo van alle baten en lasten bij huidig
financiële vertaling ten aanzien van alle kosten én opbrengsten welke in de betreffende
prijspeil.
ontwikkeling worden voorzien. Alle gemeentelijke grondexploitaties die worden
5
•
Resultaat op eindwaarde. Dit is het te verwachten financieel eindresultaat van
•
Opbrengstenstijging.
het project. Het is het saldo van de boekwaarde, de ramingen en de
•
Rente.
doorberekende effecten van de parameters. Bij het opstellen van de jaarrekening 2023 zijn nieuwe parameters toegepast voor alle Toerekenen van kosten en opbrengsten aan de grondexploitatiebegroting
grondexploitaties. Deze parameters gelden ook voor dit MPG 2024 (zie tabel 3).
De wet- en regelgeving stelt dat alleen bepaalde kosten mogen worden toegerekend
Tabel 3. Gehanteerde parameters MPG 2024
aan een gemeentelijke grondexploitatie. Dit is opgenomen in zogenaamde kostensoortenlijst Bro. Kosten die hier geen onderdeel van uitmaken mogen in beginsel niet worden geboekt op de grondexploitatie.
Pa ra meter
De grondexploitaties zijn geactualiseerd naar de stand per 1 juni 2024. Het prijspeil van de begroting is 1 januari 2024. Plankosten Tot op heden worden de ambtelijke interne uren gedekt via de gemeentelijke begroting. Dit betekent dat deze kosten momenteel niet drukken op projecten terwijl de kosten wel worden gemaakt. Ten behoeve van de vennootschapsbelasting worden deze kosten fiscaal gezien wel meegenomen. Wellicht dat in de toekomst de interne ambtelijke uren wel direct worden doorbelast naar de grondexploitaties. Indien hiertoe een besluit wordt genomen, zullen de financiële effecten hiervan te zijner tijd in de nieuw vast te stellen grondexploitaties inzichtelijk worden gemaakt. Dit zou dan betekenen dat het uitgangspunt van een sluitende exploitatie verder onder druk komt te staan. Parameters Grondexploitaties zijn vaak langlopende en in ieder geval meerjarige projecten. Het aspect tijd heeft daarom haar invloed op het uiteindelijk financieel resultaat. Drie parameters zijn van directe invloed op het eindresultaat: •
2025
2026
2027
2027
2028
3%
4%
2%
2%
2%
Op b reng st enst ijg ing
1%
2%
2%
2%
2%
2%
1,3%
1,3%
1,3%
1,3%
1,3%
1,3%
Rent e
Prijspeil
2024
Ko st enst ijg ing
2%
De parameters voor kosten- en opbrengstenstijging baseren wij op de rapportage “Outlook Grondexploitaties” van adviesbureau Metafoor, op basis van een gemiddeld scenario. Rente Voor de rentetoerekening aan de grondexploitaties gelden de regels van het BBV. Het rentepercentage dat wordt gehanteerd in de grondexploitaties is gelijk aan de begrootte omslagrente. Onderbouwing gronduitgifteopbrengsten De opbrengsten door uitgifte van bouwrijpe gronden vormen een belangrijk onderdeel van de grondexploitatiebegroting. De opbrengsten kunnen op verschillende manieren worden onderbouwd. Marktconformiteit is hierbij uitgangspunt. Er wordt daarbij gebruik gemaakt van de uitgangspunten en de opbrengstprijzen zoals opgenomen in afgesloten overeenkomsten, blijkend uit specifieke taxaties, het geldend gemeentelijk Gronduitgiftebeleid en de meest recente Grondprijzenbrief. Verliesneming
Kostenstijging.
6
Indien het begroot eindresultaat nadelig is dient, vanuit het voorzichtigheidsbeginsel,
grondexploitaties. Afwijken van het marktrisicoscenario zoals opgenomen in het MPG
direct een verliesvoorziening te worden getroffen voor dit nadelig resultaat. De
mag alleen, als kan worden onderbouwd waarom dit scenario in dat specifieke geval
verliesvoorziening wordt bij vaststelling van een nieuw project vastgelegd en wordt op
niet van toepassing is. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn als wij gronden uitgeven voor
basis van de herziening via de MPG bij het opstellen van de jaarrekening herijkt.
vaste uitgifteprijzen of als er bijvoorbeeld contractuele afspraken zijn gemaakt waarbij de marktrisico’s zijn afgedekt.
Winstneming Positieve resultaten moeten in de jaarrekening worden verwerkt als zij met voldoende zekerheid vaststaan. Voor projecten waarbij in 2024 winst moet worden genomen is dit
Risicodekking (weerstandsvermogen)
in dit MPG opgenomen in de betreffende grondexploitatiebegroting.
De risico’s of de gevolgen van nadere financiële uitwerkingen die zich voordoen in de
Wij doen dit op basis van door de BBV voorgeschreven ‘PoC- methode’ (Percentage of
projecten worden op twee manieren gedekt:
Completion) waarbij verder ook rekening wordt gehouden met eventuele
•
Bij voordelige projecten komt het risico c.a. ten laste van het voordelig resultaat.
projectspecifieke risico’s zoals verwoord in de MPG. Bij daadwerkelijke winstneming via
•
Bij nadelige projecten komt het risico c.a. ten laste van de reserve grondexploitatie
de jaarrekening vindt opnieuw een herijking van deze berekening plaats. Vanaf 2025 zal
(er vindt dan een dotatie plaats van de benodigde reserve aan de
de winstneming gelijklopen met de jaarrekening 2024.
verliesvoorziening in het project).
Risicoanalyse
Afsluiten grondexploitatie
Bij onze grondexploitaties wordt altijd een risicoanalyse opgenomen. Deze bestaat uit
Een grondexploitatie kan pas worden afgesloten indien de gehele grondexploitatie is
een kwantitatieve analyse van (gewogen) projectrisico’s- en kansen inclusief
afgerond. Dit vanwege het gegeven dat pas op dat moment het complex ook fiscaal is
algemene marktrisico’s en eventueel te nemen beheersmaatregelen. De
afgerond.
projectrisicoanalyse betreft een kwalitatieve analyse, dat resulteert in de (financiële)
Het is wel mogelijk om eerder af te sluiten. Dit is een zogenaamd restplan. Bijvoorbeeld
impact van een risico of kans. De impact is een gevolg van de omvang/grootte van het
als het afsluiten van een grondexploitatie onevenredig lang zou gaan duren vanwege
risico/kans en de kans van optreden van het risico/kans. Wij onderscheiden in de
een langlopende resterende activiteit, die slechts van beperkte waarde is voor de
analyse 2 soorten kansen van optreden: laag (25%) en gemiddeld (50%). Als de kans
grondexploitatie als geheel. Uitgangspunt bij het mogen afsluiten van een
van optreden van het risico hoog wordt ingeschat (>50%) dan dient een deel van het
grondexploitatie is dat alle opbrengsten zijn gerealiseerd en dat minimaal 90% van de
risico te worden verwerkt in de exploitatiebegroting of er dienen beheersmaatregelen
werkzaamheden zijn uitgevoerd.
worden getroffen waardoor de kans van het optreden van dat specifieke risico wordt verlaagd. De algemene marktrisico’s worden bepaald op basis van een marktrisicoscenario welke wordt onderbouwd in de MPG. Dit scenario is van toepassing op alle (nieuwe)
7
Grondexploitaties in voorbereiding zijn projecten waarvoor een Projectopdracht is vastgesteld en waarin is aangegeven dat wordt gewerkt aan (de voorbereiding van) een grondexploitatie. De gemaakte kosten op deze projecten mogen, mits wordt voldaan aan BBV-wetgeving, worden opgenomen in de toekomstige grondexploitatie. Als er onverhoopt toch geen project tot stand komt, dan moeten de kosten worden afgewaardeerd. Deze kosten komen in dat geval ten laste van de reserve
4. Grondexploitatieportefeuille MPG 2024 De gemeente kent per 1 juni 2024 8 door de raad vastgestelde grondexploitaties (tabel 4). Deze 8 grondexploitaties zijn via de MPG 2024 integraal geactualiseerd op het gebied van voortgang, financiën, bouwprogramma en risico’s (zie ook: Deel B). Van de vastgestelde grondexploitaties is het volgende overzicht te presenteren;
grondexploitatie. Er zijn momenteel 4 grondexploitaties in voorbereiding (tabel 5) met een onderhanden werk van ca. € 674.000. Een overzicht van de 4 grondexploitaties in voorbereiding, met de uitgegeven saldi per 1-6-2024 is te vinden in onderstaand overzicht tabel 5.
Projec t
Sa ld o p er 1-6-2024
Vastgestelde grondexploitaties
C ent rum o nt w ikkeling en Wa ld erv a a rt
185
Projec t
Ont w ikkeling Derg m eerw eg
185
Flexib ele w o o nv o rm en Sint m a a rt ensb rug
54
Sc ha g en-Oo st
250
Tota a l
674
Ca lla ntso o g De nne w e g Kle ine fle xib e le Wo o nv o rm e n lo c a tie Oud e sluis Kle ine fle xib e le Wo o nv o rm e n lo c a tie Sc ha g e n Sc ha g e n La g e d ijk Sc ha g e n Ma ka d o Sc ha g e rb rug Dijkzic ht Tuitje nho rn Bo g tm a nw e g Wa m e nhuize n Re m m e rd e l (La nd she e r) Tota a l
Tabel 5. Overzicht in voorbereiding zijnde grondexploitaties; Met de bijbehorende uitgaven per 1-6-2024. Ten aanzien van de in voorbereiding zijnde grondexploitaties is de volgende toelichting te geven;
Tabel 4. Vastgestelde grondexploitaties per 1 juni 2024 Centrumontwikkelingen Waldervaart; Grondexploitaties in voorbereiding
Voor centrumontwikkeling Waldervaart is een voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld. Hieruit zijn alle voorbereidende kosten betaald zoals onderzoeken milieu, stedenbouwkundig bureau t.b.v. stedenbouwkundig ontwerp en bestemmingsplan als
8
ook de architect voor de sportzaal. In de RIM van 20 juni en de raadsinformatieavond van 8 juli jl. is de raad hierover geïnformeerd.
Schagen-Oost;
Inmiddels kent het project een lange geschiedenis. Het huidige voorbereidingskrediet is
Het resterend saldo aan budgetraming (krediet) per 1-6-2024 voor Schagen-Oost is
daarom overschreden.
vooralsnog voldoende om de verdere voorbereidingen ter hand te nemen.
Deze overschrijding bestaat uit onderzoekskosten, kosten t.b.v. stedenbouwkundig
Het overzicht in tabel 5 is nog exclusief de projecten tijdelijke woningbouw Ukraïne en
bureau en door de extra werkzaamheden die zijn verricht.
Noorderlicht.
Door de hernieuwde samenwerking en start is er extra voorbereidingskrediet nodig
De projecten tijdelijke woningbouw Ukraïne en Noorderlicht zijn nog niet zover
omdat er langer dan vooraf geraamd inzet nodig is. Tot en met de te openen
gevorderd dat sprake is van een in voorbereiding zijnde grondexploitatie.
grondexploitatie zal gewerkt worden aan de herijkte projectopdracht, hernieuwde samenwerkingsovereenkomst, programma van eisen, stedenbouwkundig plan en bestemmingsplan. Zodra de projectopdracht gereed is, is ook inzichtelijk hoeveel extra voorbereidingskrediet er benodigd is. Conform de RIM zullen wordt dit in Q4 2024/Q1 2025 voorgelegd aan de raad. Miss Ontwikkeling Dergmeerweg;
Projec t
Tota a l
Reed s uitg eg even
Verwa c ht
C a lla nt so o g Dennew eg
17
-
17
Kleine flexib ele Wo o nv o rm en lo c a t ie Oud esluis
12
12
-
Kleine flexib ele Wo o nv o rm en lo c a t ie Sc ha g en
44
44
-
Sc ha g en Ma ka d o
-
-
-
Sc ha g erb rug Dijkzic ht
45
36
9
Tuit jenho rn Bo g t m a nw eg
83
-
83
155 356
139 231
16 125
65.291
34.132
31.159
Wa m enhuizen Rem m erd el (La nd sheer) Tota a l Sc ha g en La g ed ijk (m 2)
De ontwikkeling Dergmeerweg is vanwege diverse complicaties (o.m. het reageren op zienswijzen op het bestemmingsplan, onderhandelingen met
Voorstel tot afsluiten grondexploitaties
zelfrealisatoren) enigszins vertraagd. Mede als gevolg daarvan zijn de (plan-) kosten
Via de besluitvorming van het MPG wordt voorgesteld om de volgende
toegenomen.
grondexploitaties bij jaarrekening 2024 (per 31-12-2024) af te gaan sluiten: -
Flexibele woonvormen Sint Maartensbrug; De vaststelling van de grondexploitatie Flexibele woonvormen Sint Maartensbrug heeft
ruimte in 2024 zullen worden afgerond. -
nog niet kunnen plaatsvinden, doordat er nog een aantal zaken moeten worden onderzocht. Vooruitlopend op de start van het project kosten gemaakt moesten worden voor het verwijderen van de Japanse duizendknoop en het verwijderen van een groensingel.
Makado. De reden hiervoor is dat de laatste werkzaamheden in de openbare Kleine Flexibele Woonvormen Oudesluis. De werkzaamheden in de openbare ruimte voor het project zijn inmiddels nagenoeg afgerond.
-
Kleine Flexibele Woonvormen Schagen. De werkzaamheden in de openbare ruimte voor het project zijn inmiddels nagenoeg afgerond.
Of de betreffende grondexploitaties daadwerkelijk kunnen worden afgesloten wordt definitief beoordeeld bij het opstellen van de jaarrekening 2024.
9
TOTAAL GRONDEXPLOITATIE
tot 1-6-2024
1-6-2024 t/m 31-12-2027
Totaal
LASTEN
Uitgifteprogramma Van het in de vastgestelde grondexploitaties aanwezig programma (de aantallen woningen c.q. m2’s uitgeefbaar gebied in bedrijventerrein Lagedijk) is het volgende overzicht (tabel 6) te geven;. Aantallen woningen in de grondexploitaties per 1 juni 2024. Het bouwprogramma of uitgifteprogramma in de grondexploitatie geeft aan welke
Verwerving en inbreng
2.067.182
6.412
2.073.594
Bouwrijp maken
9.864.259
1.773.463
11.637.722
Woonrijp maken en civiele constructies
1.975.119
7.857.898
9.833.017
Plankosten
1.127.990
1.106.923
2.234.913
586.494
37.934
624.427
Overige kosten en winstneming
2.064.211
839.069
2.903.280
Rente
1.349.152
-
1.349.152
Communicatie
Kapitaalmutatie TOTAAL LASTEN
19.034.407
11.621.698
30.656.105
bouwrijpe gronden voor welke functie worden uitgegeven. Het moment van uitgifte is
BATEN
een relevant moment voor de grondexploitatie omdat dan de opbrengsten gerealiseerd
Gronduitgifte
15.314.095
10.151.466
25.465.562
Baten uit overeenkomsten
1.497.810
19.000
1.516.810
Overige opbrengsten
2.890.322
16.405
2.906.727
worden. Dit ligt dus iets anders dan de gegevens die zijn gepresenteerd in tabellen 1 en 2, waarbij de start bouw van de woning als meetpunt is genomen. Tabel 6. Uitgifteprogramma; aantallen woningen in grondexploitaties per 1 juni 2024.
Kapitaalmutaties
-
Rente
-
TOTAAL BATEN
In totaal wordt vanuit de vastgestelde grondexploitaties en per 1 juni 2024 bouwrijpe
-
-
19.702.228
10.186.871
29.889.099
667.821
-1.434.827
-767.006
SALDO
grond uitgegeven voor de bouw van 124 woningen en de aanleg van ca. 31.000 m2
INVLOED PARAMETERS
-165.067
bedrijventerrein/huisvesting arbeidersmigranten in Lagedijk (de Lus) (zie tabel 6).
SALDO EINDWAARDE (31-12-2027)
-932.073
Tabel 7. Totaalbegroting grondexploitaties
Financiën algemeen De cumulatie van de verschillende grondexploitatiebegrotingen uit deel B leidt tot het
Per 1 juni 2024 is de cumulatieve boekwaarde van de 8 lopende grondexploitaties ca. €
volgende beeld (tabel 7);
opbrengsten.
668.000 voordelig. Dit is het totale saldo van de gemaakte kosten en de gerealiseerde Daarnaast wordt nog ca. € 11,6 mln. aan kosten verwacht (met name bouwrijpmaken en inrichting openbare ruimte) om tot uitgifte van gronden over te kunnen gaan. Een deel van de kosten betreft een te verwachten winstneming van € 839.000 welke ten gunste komt aan de reserve grondexploitatie. Bij de jaarrekening wordt de daadwerkelijke winstneming vastgesteld. De boekwaarde en nog te maken kosten moeten vervolgens worden goed gemaakt door de uitgifte van bouwrijpe gronden, bijdragen uit overeenkomsten met ontwikkelaars
10
en overige opbrengsten, totaal ca. € 10,2 miljoen. Het nominale eindresultaat komt daarmee uit op ca. € 770.000 nadelig. Als ook rekening wordt gehouden met de meerjarige effecten van rente en kosten- en opbrengstenstijging komt het begroot eindresultaat uit op ca. € 930.000 nadelig op eindwaarde. Dit nadelige resultaat komt ten laste van de reserve grondexploitaties. Om de grondexploitaties goed te kunnen vergelijken is de eindwaarde berekend op datum 31-12-2027. Dit is de verwachte datum dat alle nu vastgestelde grondexploitaties naar verwachting zijn afgerond.
11
De onderverdeling van het financieel resultaat naar project is als volgt:
Per grondexploitatie zijn de verschillen op eindwaarde tussen MPG 2023 en MPG 2024 in beeld gebracht.
Projec t C a lla nt so o g Dennew eg
MPG 2024 9.034
Kleine flexib ele Wo o nv o rm en lo c a t ie Oud esluis
-120.488
Kleine flexib ele Wo o nv o rm en lo c a t ie Sc ha g en
-0
Sc ha g en La g ed ijk
-470.056
Sc ha g en Ma ka d o
-1.963.485
Hiervan is het volgende overzicht te geven; Projec t
MPG 2023
MPG 2024
Versc hil
4.836
9.034
4.198
Kleine flexib ele Wo o nv o rm en lo c a t ie Oud esluis
-264.997
-120.488
144.508
Kleine flexib ele Wo o nv o rm en lo c a t ie Sc ha g en
0
-0
-0
Sc ha g en La g ed ijk
-1.450.218
-470.056
980.162
Sc ha g en Ma ka d o
-1.770.009
-1.963.485
-193.476 -160.990
C a lla nt so o g Dennew eg
Sc ha g erb rug Dijkzic ht
-161.606
Tuit jenho rn Bo g t m a nw eg
-605.890
Sc ha g erb rug Dijkzic ht
-616
-161.606
Wa rm enhuizen Rem m erd el (La nd sheer)
2.380.419
Tuit jenho rn Bo g t m a nw eg
-155.391
-605.890
-450.498
Wa rm enhuizen Rem m erd el (La nd sheer)
1.302.385
2.380.419
1.078.034
Tota a l
-2.334.010
-932.073
1.401.937
Tota a l
-932.073
Tabel 8. Eindresultaat per project
Tabel 10. De verschillen tussen MPG 2023 en MPG 2024.
In totaal zijn er 5 projecten met een totaal nadelig resultaat van ca. € 3,32 (zie ook de ontwikkeling van de verliesvoorziening verderop). Er zijn 2 projecten met een nog te verwachten voordelig resultaat van in totaal ca. € 2,4 mln. en 1 project met een verwacht neutraal resultaat.
Verk la ring versc hil:
Voor de financieel nadelige projecten dient een verliesvoorziening te worden getroffen. Op de voordelige projecten wordt winst genomen als deze winsten voldoende zeker zijn. De winstneming bij jaarrekening 2024 is naar verwachting ca. € 810.000. (zie tabel 9). Tabel 9. Verwachte winstneming 2024 Projec t Kleine flexib ele Wo o nv o rm en lo c a t ie Sc ha g en Wa m enhuizen Rem m erd el (La nd sheer) Tota a l
Verschillen met de MPG 2023.
Projec t C a lla nt so o g Dennew eg
-4.987
-442
Kleine flexib ele Wo o nv o rm en lo c a t ie Oud esluis
3.190
129.181
Kleine flexib ele Wo o nv o rm en lo c a t ie Sc ha g en
Verwa c hte winstneming 2024 99.222 711.306 810.528
Nieuwe Meer/ mind er Meer/ mind er p a ra meters k osten op b reng sten
Fa sering
-
9.627
1.949
-6.801
-7.330
86.629
1.949
17.973
Sc ha g en La g ed ijk
-111.292
-223.912
1.177.059
138.305
Sc ha g en Ma ka d o
-13.750
-132.545
29.999
-77.180
Sc ha g erb rug Dijkzic ht
69.284
141.285
-337.712
-33.848
Tuit jenho rn Bo g t m a nw eg
195.487
-337.194
-264.360
-44.432
Wa rm enhuizen Rem m erd el (La nd sheer)
102.863
1.752.372
-1.405
-64.491
Tota a l
233.466
1.415.375
607.480
-60.846
Tabel 11. De verklaring van de verschillen op hoofdlijnen.
12
Winstnem
De verschillen kunnen worden verklaar aan de hand van een aantal factoren. Ca. 0,23 mln voordelig wordt veroorzaakt door de nieuwe parameters. Er wordt in totaal 1,4 mln minder kosten gemaakt en 0,6 mln meer opbrengsten. Faseringseffecten hebben een effect van in totaal € 60.000 nadelig. Er is in totaal 0,81 mln aan winst genomen, wat een nadelig effect heeft op het resultaat van de exploitaties.
13
Cashflow De cashflow (figuur 1) geeft een meerjarig beeld van de kosten en opbrengsten en de verwachte ontwikkeling van de boekwaarde. De boekwaarde per 1 juni 2024 (ca. € 0,67 mln. voordelig) ontwikkelt zich uiteindelijk tot het resultaat op eindwaarde per 31-12-
Ten behoeve van de programmabegroting is sprake van de volgende uitvoeringskredieten per jaarschijf (tabel 12). Omdat het saldo van de baten en lasten worden verwerkt binnen de gemeentelijke balans is er geen effect op de reguliere exploitatiebegroting.
2027 (ca. € 930.000 nadelig). 2028
2024
2025
2026
2027
Totaal lasten
€
5.096.193 €
5.143.871 €
1.441.193 €
1.221.064 €
-
Totaal baten
€
3.595.403 €
1.066.523 €
1.866.777 €
5.210.893 €
-
Saldo jaarschijf
€
-1.500.789 €
-4.077.348 €
425.585 €
3.989.829 €
-
Tabel 12. Input grondexploitatiebegroting voor krediet programmabegroting 2025.
Figuur 1. Cashflow grondexploitaties per 1 juni 2024
5. Voortgang en verschillen Ontwikkeling portefeuille Input Programmabegroting 2025
14
Ten opzichte van het MPG 2023 is de grondexploitatieportefeuille met de twee
naar noodzakelijke planoptimalisatie waardoor het berekende huidige nadelig resultaat
afgesloten grondexploitaties (dit zijn Boskerpark en Sint Maartensbrug, naast brede
van ca. € 600 K wordt verbeterd.
school) verminderd. Er zijn in de periode 1 juni 2023 – 1 juni 2024 geen nieuwe grondexploitaties vastgesteld. De verwachting is dat de grondexploitaties in
Dijkzicht
voorbereiding (tabel 5) op korte termijn ter besluitvorming aan de raad kunnen worden
In het project Schagerbrug Dijkzicht is de uitvoering van het bouwrijpmaken gestart.
aangeboden waarmee de portefeuille weer wordt uitgebreid.
Inmiddels zijn de kavels voor sociale huurwoningen en CPO-woningen grotendeels verkocht. De kavels bestemd voor twee-onder-één kap woningen worden via een tender
Algemene voortgang
verkocht. De planning voor de uitgifte van zowel de sociale- en CPO-kavels als de vrije
De uitvoering van een aantal projecten is vertraagd. Per project waar dit op van
sector kavels heeft wel enige vertraging opgelopen.
toepassing is wordt nader op de oorzaken ingegaan. Landsheer Warmenhuizen en Lagedijk De Lus Callantsoog Denneweg
Over het algemeen verloopt de uitvoering binnen de overige projecten als verwacht. Het
In Callantsoog Denneweg wordt nog gewacht op een uitspraak van de rechter inzake
tempo van de gronduitgiften in de projecten Warmenhuizen Remmerdel (Landsheer) en
een vergunningsprocedure en liggen de werkzaamheden vooralsnog stil.
Lagedijk De Lus verlopen conform verwachting.
De projecten kleine Flexibele Woonvormen Schagen en Oudesluis
De openbare ruimte rondom Makado wordt naar verwachting de komende maanden
Deze twee projecten zouden eind 2023 worden afgesloten, maar worden als gevolg van
afgerond. Het project kan daarmee eind 2024 worden afgesloten.
nog uit te voeren restant werkzaamheden voor het woonrijp maken nu in 2024 afgesloten. Verschillen in eindresultaat Bogtmanweg Tuitjenhorn
De gemeentelijke grondexploitaties zijn ten opzichte van het MPG 2023 integraal
De ontwikkeling van Bogtmanweg loopt achter ten opzichte van de verwachting uit het
herzien (Deel B). Hierbij zijn de begrotingen en/of planningen aangepast. Deze
MPG 2023. Het is gebleken dat de in 2023 opgestelde grondexploitatie op gespannen
aanpassingen hebben invloed op het verwachte eindresultaat (tabel 11).
voet staat met de inmiddels aan het licht gekomen ruimtelijke knelpunten in het bestaande plangebied.
Het eindresultaat van alle grondexploitaties is ten opzichte MPG 2023 verbeterd van ca.
Eén van de mogelijke oplossingen die hiervoor verkend is, is om het plan ‘groter’ te
€ 2,35 mln nadelig naar ca. € 0,95 mln nadelig op eindwaarde. Dat is een verschil van
maken door het verwerven van aangrenzende percelen waarmee meer woningen
€ 1,38 mln. voordelig.
gerealiseerd kunnen worden. Daarom heeft het afgelopen half jaar de focus gelegen op scenario-ontwikkeling en risico-analyse met als doelstelling om alsnog een financieel
De onderbouwing van dit verschil op hoofdlijnen is:
haalbaar en uitvoerbaar plan voor de Bogtmanweg op te stellen. Hierbij wordt gestreefd
15
1.
2.
Een doorgevoerde wijziging van de parameters kosten en opbrengstenstijging bij
grondexploitatie nog geen rekening gehouden met de in het gebied geldende
jaarrekening 2023 (zie onderdeel 3: uitgangspunten/parameters). De prognose
ruimtelijke (hinderzones) beperkingen. In het MPG 2024 is in de grondexploitatie
voor de kosten- en opbrengstenstijging is optimistischer ten opzichte van MPG
wél rekening gehouden met deze beperkingen als gevolg van andere spuitzones
2023. Over dit effect is via de paragraaf Grondbeleid verantwoording in de
en een geurcirkel. Als gevolg hiervan worden de kosten hoger en de opbrengsten
jaarrekening afgelegd. Het effect is ca. € 233.000 voordelig.
lager. Deze nieuwe berekening is overigens vooruitlopend op de definitief te
De kosten in de plannen zijn in totaliteit afgenomen met ca. € 1,42 mln. In sterke
herziene grondexploitatie. Deze grondexploitatie zal separaat worden voorgelegd
mate wordt het verschil veroorzaakt doordat de kosten in Landsheer zijn afgenomen. In 2023 is er en 2024 wordt er minder winst genomen dan aanvankelijk werd voorzien. Daarnaast vallen de kosten voor het bouwrijp maken in Dijkzicht lager uit dan begroot.
Totale verliesvoorziening Lagedijk Makado Flexibele woningbouw Oudesluis Dijkzicht Bogtmanweg Totaal
Voor Makado vallen de totale kosten hoger uit als gevolg van toegenomen kosten
voor het bouw- en woonrijp maken lager uit dan begroot (zie deel B).
voor het woonrijp maken en de (extra) rentetoerekening in de grondexploitatie.
De opbrengsten in de projecten zijn toegenomen met € 607.000. Dit is vooral het
Voor Dijkzicht heeft een geactualiseerde raming van de opbrengsten geresulteerd
gevolg van hogere opbrengsten in het project Lagedijk. In voorgaande jaren werd hier een risicoafslag voor de grondopbrengsten in de toekomstige jaren toegepast. Eerder is deze keuze gemaakt, omdat de grondexploitatie mogelijk eerder zou worden afgesloten, waardoor in dat geval een deel van de opbrengsten niet zou worden gerealiseerd. Nu is echter de keuze gemaakt om alle grond binnen de huidige exploitatie te gaan verkopen, waardoor de volledige grondprijs (zonder risicoafslag) als opbrengst in de grondexploitatie kan worden opgevoerd. 4.
Sc ha g erb rug Dijkzic ht
in lagere grondopbrengsten (zie deel B). 5.
De effecten vanwege de doorgevoerde wijzigingen in de fasering als gevolg van het actualiseren van de planning zijn in totaal ca. € 0,06 mln. nadelig.
6.
Het verwerken van een te verwachten winstneming van ca. € 0,8 mln. bij jaarrekening 2024. Dit zijn kosten voor de grondexploitatie omdat de winst (als ware het een kostenpost) wordt overgeheveld van de grondexploitatie naar de reserve grondexploitatie. Per saldo heeft dit voor de gemeente dus geen financieel
Tegenover voorgaande de verbeteringen staat een verslechtering voor de
Projec t
1.145.906 -50.924 154.815 -113.434 -660.196 476.167
aan de raad.
Voor de projecten Flexibele Woonvormen Oude Sluis en Schagen vallen de kosten 3.
Jaarrekening MPG 2024 Verschil € -1.615.962 € -470.056 € € -1.912.561 € -1.963.485 € € -275.303 € -120.488 € € -48.172 € -161.606 € € 54.306 € -605.890 € € -3.797.692 € -3.321.525 €
nadelig effect, maar deze overheveling leidt wel tot een lager verwacht
Gerea liseerd MPG 2023-2024 36
eindresultaat van de grondexploitatie maar ook tot een hogere reserve grondexploitatie.
Wa m enhuizen Rem m erd el (La nd sheer)
46
In de periode 1 juni 2023 (MPG 2023) tot 1 juni 2024 (MPG 2024) is grond uitgegeven
Tota a l
82
met een waarde van in totaal ca. € 9,7 mln. Dit bedrag heeft betrekking op de uitgifte van gronden ten behoeve van het volgende bouwprogramma (tabel 12):
Sc ha g en La g ed ijk (m 2) 11.731 projecten Bogtmanweg en Dijkzicht. Bij Bogtmanweg was in MPG 2023 in de
Tabel 12. Voortgang gronduitgifte
16
Ontwikkeling verliesvoorziening
en de flankerende ontwikkelingen op de vastgoedmarkt welke van invloed zijn op de
Vanuit het zogenaamde voorzichtigheidsbeginsel dient een verwacht nadelig resultaat
verkoopprijzen van woningen en daarmee ook op de grondopbrengsten.
direct te worden afgedekt vanuit een voorziening. Deze verliesvoorziening wordt gelijk gesteld aan het nadelig resultaat op eindwaarde van het project.
In Bijlage 1 is een korte uiteenzetting opgenomen van de meest relevante en actuele
In totaal zijn er 5 projecten met een totaal nadelig resultaat van € 3,32 mln. (zie tabel
ontwikkelingen. Inmiddels stijgen de prijzen op de woningmarkt weer en vlakt de
13). De benodigde verliesvoorziening is dus ook € 3,32 mln.
kostenstijging af.
Bij de jaarrekening 2023 was reeds een verliesvoorziening getroffen ter hoogte van € 3,80 mln.
Marktrisicoscenario
Dit betekent dat een deel van de verliesvoorziening vrij kan komen te vallen (€ 0,48
De uitgangspunten van de grondexploitatie inclusief parameters vormen mede de basis
mln.). Dit verschil zal bij de komende jaarrekening verwerkt worden.
voor de keuze van het marktrisico scenario. Immers, een voorzichtige insteek in de grondexploitatie voor bijvoorbeeld de kosten- en opbrengstenstijging betekent dat
Tabel 13. Verschillen verliesvoorziening Jaarrekening 2023 - MPG 2024
hiervoor het marktrisico-scenario niet zwaar hoeft te worden aangezet.
6. Risico’s en weerstandsvermogen
De parameters zoals nu opgenomen in de grondexploitatiebegrotingen, zijn gebaseerd
Aan ruimtelijke planontwikkelingen zijn altijd risico’s verbonden. De risico’s zijn over het algemeen hoger bij actief grondbeleid dan bij faciliterend grondbeleid. Dit komt omdat de gemeente bij het actief grondbeleid het risico op zich neemt van grondontwikkeling en de uitgifte van grond. In Deel B van de MPG zijn de risicoanalyses van de projecten herzien. In het MPG is daarbij verder een onderbouwing gegeven van de toe te passen marktrisicoscenario’s. In navolgende tabel is een overzicht gegeven van de berekende marktrisico’s in de jaren t/m 2028 ten opzichte van de in de grondexploitaties berekende kosten- en opbrengstenstijgingen. Relevante marktontwikkelingen Grondexploitaties staan onder invloed van een aantal macro-economische ontwikkelingen. Dit noemen wij marktrisico’s. De belangrijkste hiervan zijn de algemene prijsstijging (‘inflatie’) welke van invloed is op de grondexploitatiekosten en bouwkosten,
op een gemiddeld scenario van de Outlook Grondexploitaties 2024 van Metafoor (zie hoofdstuk 3). Voor de inschatting van de marktrisico’s wordt ook gebruik gemaakt van deze rapportage. In de marktrisicoanalyse gaan wij uit van de negatieve bandbreedte zoals opgenomen in de Outlook Grondexploitaties 2024. Daarin wordt ten opzichte van de huidige parameters uitgegaan van een hogere kostenstijging t/m 2026, en een jaarlijkse daling van de grondopbrengsten tot 2026. Dit betekent dat wij in de marktrisico-analyse de volgende marktscenario’s toepassen (tabel 14): Ma rk trisic o sc ena rio
2024
2025
2026
2027
2028
MPG 2024 ko st e nst ijg ing
3%
2%
2%
2%
2%
Ma rktsc e na rio ko ste nstijg ing
5%
4%
4%
2%
2%
MPG 2024 o p b re ng st e nst ijg ing
1%
2%
2%
2%
2%
Ma rktsc e na rio o p b re ng ste nstijg ing
0%
0%
0%
2%
2%
Tabel 14. Marktrisicoscenario MPG 2024 Toepassing van deze scenario’s leidt tot een marktrisicoprofiel voor alle betrokken grondexploitaties samen van totaal ca. € 1,36 mln. nadelig. Aangezien de
17
grondexploitaties tezamen een nadelig eindresultaat hebben kunnen deze risico’s niet worden gedekt uit de lopende grondexploitaties.
-
Er is een aanzienlijke afname van de projectkansen met name doordat de gronden in Lagedijk De Lus nu tegen de marktwaarde in de begroting zijn opgenomen. Het wordt voldoende aannemelijk wordt geacht dat de gronden
Projectrisico’s en -kansen
binnen de huidige exploitatieperiode worden verkocht. Een mogelijke
Op basis van de projectanalyses uit Deel B is sprake van ca. € 0,78 mln. aan gewogen
afwaardering van de grond is nu wel opgenomen als risico bij de projectrisico’s,
projectrisico’- en € 0,17 mln. aan gewogen projectkansen (tabel 15).
hetgeen vervolgens resulteert in een hoger risicoprofiel.
Totaal risicoprofiel Tota a l
Reserve grondexploitatie
-48.525
Met de reserve grondexploitatie dekken wij de de risico's af op de huidige
-36.000
-
Ma rk trisic o' s -12.525
Kleine Flexib ele Wo o nv o rm en lo c a t ie Oud esluis
-
-
-317
-317
Kleine Flexib ele Wo o nv o rm en lo c a t ie Sc ha g en
-
-
-594
-594
Sc ha g en La g ed ijk
-549.148
-
-169.144
-718.292
Sc ha g en Ma ka d o
-32.750
-
-3.698
-36.448
Sc ha g erb rug Dijkzic ht
-10.000
32.500
-66.584
-44.084
Tuit jenho rn Bo g t m a nw eg
-150.000
38.500
-334.919
-446.419
Risic oa na ly se
Projec trisic o's Projec tk a nsen
C a lla nt so o g Dennew eg
Wa rm enhuizen Rem m erd el (La nd sheer)
-
Tota a l
-777.898
99.500
-111.019
-11.519
170.500
-698.799
-1.306.197
grondexploitaties, inclusief de risico's van afwaarderingen en risico op afdracht van vennootschapsbelasting.
Tabel 15. Projectrisico’s – en kansen MPG 2024 Het totale risicoprofiel van de grondexploitaties is ingeschat op € 1,31 mln. nadelig (tabel 15). Verschillen risicoprofiel MPG 2023-2024 Ma rk trisic o' Overig Tota a l s 909.739 € -821.726 € -270.000 € -724.767
Risic op rofiel
Projec trisic o's Projec tk a nsen
MPG 2023
€
MPG 2024
€
Versc hil
-542.780 € -777.898 €
170.500 € -698.799 €
-235.118
-739.239
122.927
-
€ -1.306.197
270.000
-581.430
Tabel 16. Verschillen risicoprofiel Het risicoprofiel is ten opzichte van MPG 2023 verslechterd van negatief € 0,72 miljoen (2023) tot negatief 1,31 miljoen (2024) met ca. € 0,58 mln. euro (tabel 16). Dit heeft verschillende redenen:
18
Tevens wordt de reserve als eerste aangesproken als het gaat om de dekking van de
De reserve grondexploitatie had bij jaarrekening 2023 een stand van € 5,3 mln. De
onrendabele top (het tekort) van nieuwe grondexploitaties.
verschillen ten opzichte van de stand van de reserve MPG 2023 zijn toegelicht in de
Omschrijving
2024
Stand reserve per 01-01
5.287.368 6.229.880 7.922.338 7.419.338 6.916.338
totaal onttrekkingen
1.998.737
826.995
633.000
633.000
633.000
4.724.732
totaal dotaties
2.941.248 2.519.453
130.000
130.000
130.000
5.850.701
Stand reserve per 31-12 Risico's Omschrijving totaal risico's
6.229.880 7.922.338 7.419.338 6.916.338 6.413.338 (A) 2024 1.463.489
2025
2025 329.339
2026
2026 329.339
2027
2027 329.339
2028
2028 329.339
Ruimte binnen reserve grex indien risico's zich voordoen (A-B)
Totaal
Totaal 2.780.847 (B) 3.632.490
Tabel 18: Dotaties en onttrekkingen reserve Grondexploitaties Ook is de reserve bedoeld om kosten in de initiatieffase te financieren en kan de raad
jaarrekening 2023, paragraaf Grondbeleid.
besluiten nemen over specifieke onttrekkingen. De reserve wordt vooral gevuld door (tussentijdse) winstnemingen op grondexploitaties,
Begrootte onttrekkingen en dotaties reserve grondexploitatie
vrijvallende verliesvoorzieningen en uit de verkoopopbrengsten van niet in exploitatie
Een groot deel van de toekomstige ontwikkeling van de reserve grondexploitatie wordt
opgenomen gronden.
bepaald door de besluiten die de raad heeft genomen. (tabel 18).
Het is belangrijk dat de reserve grondexploitatie meerjarig van voldoende omvang is om de hiervoor benoemde risico’s en onttrekkingen te kunnen betalen. Deze meerjarige analyse wordt gedaan via de prognose reserve grondexploitatie. Hierin wordt ook rekening gehouden met onttrekkingen aan de reserve grondexploitatie zoals vastgesteld in de programmabegroting (tabel 18).
19
Prognose reserve grondexploitatie
Waldervaart, wordt de raad en het college geadviseerd om prudent om te gaan met de huidige beschikbare ruimte in de reserve. Daarnaast leidt de gemeentelijke woningbouwambitie, specifiek de ambities met betrekking tot voldoende betaalbare woningbouw, tot uitdagingen om ontwikkelingen financieel uitvoerbaar te krijgen en te houden. Aangezien de reserve grondexploitatie ook dient ter afdekking van een financieel tekort bij vaststelling, blijft een gezonde reserve noodzakelijk om onze woningbouwambities duurzaam te kunnen blijven uitvoeren.
Figuur 2. Prognose reserve grondexploitatie MPG 2023 De prognose reserve grondexploitatie MPG 2024 (figuur 2) laat zien dat de reserve (de brede blauwe balk) aan het eind van de looptijd voldoende is om het risicoprofiel van de grondexploitatieprojecten op te kunnen vangen (gele lijn). Verwacht wordt dat bij de huidige grondexploitatieportefeuille er per 1-1-2028 ca. € 3,6 mln. aan weerstandsvermogen resteert. Op basis van bovenstaande uitgangspunten wordt
6. Overig
gesteld dat de gemeente voldoende weerstandsvermogen heeft om (geanalyseerde) tegenvallers en risico’s op de huidige grondexploitatieportefeuille op te kunnen vangen.
Vennootschapsbelasting Sinds 1 januari 2016 bestaat de Wet modernisering vennootschapsbelastingplicht
Een belangrijke kanttekening die hierbij wordt geplaatst, is dat de prognose uitgaat van
overheidsondernemingen (vpb). De gemeente is hiermee vpb-plichtig geworden als
de huidige, vastgestelde grondexploitatieportefeuille.
zij een onderneming drijven. In 2017 heeft een quickscan plaatsgevonden door een
Er wordt dus nog geen rekening gehouden met toevoeging van eventuele nieuwe
extern bureau voor onder andere de grondexploitaties en verkoop vastgoed. Uit dit
projecten met een mogelijk nadelig begroot resultaat, inclusief bijbehorende risico’s.
onderzoek bleek dat er geen sprake is van een onderneming in de zin van de
Ook wordt nog geen rekening gehouden met nieuwe onttrekkingen of dotaties die
Vennootschapsbelasting. In 2024 is deze conclusie nogmaals door een extern bureau
eventueel volgen uit nieuwe besluitvorming.
getrokken. De berekening en omstandigheden zijn met de Belastingdienst
Met het oog op de gemeentelijke woningbouwambitie en omvangrijke
doorgenomen. De Belastingdienst kon de gemeente volgen in haar conclusie dat de
gebiedsontwikkelingen zoals Schagen-Oost, Muggenburg-Zuid en centrumontwikkeling
grondexploitaties 'niet door de ondernemerspoort gaan'. Niettemin moet jaarlijks worden getoetst of de opzet (door het openen of afsluiten van projecten) in zijn
20
totaliteit verandert. In de berekening van het weerstandsvermogen wordt daarom
onderdeel uit van de beschikbare weerstandscapaciteit van de gemeente. Op het
rekening gehouden met het risico van vennootschapsbelasting.
moment dat wij gronden verkopen maken deze geen onderdeel meer uit van de stille reserve en hebben daarmee een negatief effect op onze weerstandscapaciteit. Per 1-1-
Voorraad gronden
2024 is sprake van ca. 616.000 m2 aan grond in bezit van gemeente welke valt onder
Er zijn drie typen gronden die op dit moment relevant zijn voor onze grondexploitaties
de stille reserve.
en projecten in voorbereiding; 1.
Bouwgrond in exploitatie.
2.
Materiële vaste activa.
3.
‘Stille reserve’.
Bouwgrond in exploitatie De categorie ‘Bouwgrond in Exploitatie’ betreft de gronden die zich daadwerkelijk in een transformatieproces bevinden en onderdeel uitmaken van de vastgestelde grondexploitatiebegroting(en). Grond als vast actief (MVA) Over grond als vaste materiële activa kan worden gesteld dat deze grond een vaste bestemming heeft en niet in een transformatieproces zit. Als een grondexploitatie wordt geopend waarin gronden worden ingebracht welke onderdeel uitmaken van de materiële vaste activa, dan wordt de boekwaarde daarvan onderdeel van de ‘Bouwgrond in exploitatie’, oftewel de grondexploitatie. De geactiveerde gronden – exclusief gronden voor maatschappelijke voorzieningen scholen en sportvelden vertegenwoordigen een administratieve boekwaarde van € 3.820.000 (zie ook Bijlage 3) per 1-1-2024. Dit heeft betrekking op ca. 928.000 m2 aan gemeentelijke gronden. Stille reserve Stille reserves zijn de meerwaarden van activa die laag of tegen nul zijn gewaardeerd doch voor meer geld verkoopbaar zijn indien men dat zou willen. Stille reserves maken
21
Onderdeel B. Herziening grondexploitaties inclusief grondexploitatiebegrotingen 1. Callantsoog - Denneweg Projectomschrijvin g
De grondexploitatie ‘Callantsoog Denneweg’ heeft betrekking op de locatie Denneweg -Duinroosweg te Callantsoog. Het project omvat de ontwikkeling van 5 grondgebonden sociale huurwoningen en 12 sociale huurappartementen, inclusief herinrichting van de openbare ruimte. De gemeente voert hiertoe voor eigen rekening en risico de grondexploitatie.
Plangebied
Programma en ruimtegebruik
12 sociale huurappartementen voor één- en tweepersoonshuishoudens en 5 grondgebonden sociale huurwoningen. Herinrichting van ca. 2.870 m2 openbaar gebied.
Planning en voortgang
Het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning zijn onherroepelijk. Er loopt nog een procedure over de vergunning op grond van de Wet Natuurbescherming die verleend is door de provincie. Er is nog geen datum met betrekking tot de rechterlijke uitspraak. In 2023 en 2024 zijn er geen kosten gemaakt voor het project.
Inhoudelijke wijzigingen actualisatie Financiële effecten actualisatie
Door bovenstaande ontwikkelingen zijn de werkzaamheden van het project in tijd verschoven naar 2025.
Het geactualiseerde exploitatieresultaat is € 9.034 voordelig op eindwaarde per 31-12-2027. Het resultaat is ca. € 4.198 voordeliger ten opzichte van het MPG 2023: 22
Risico’s en risicobeheersing
• • •
Indexeringseffecten nieuwe parameters jaarrekening 2023: € 4.987 nadelig. Faseringseffecten: € 9.627 voordelig. Meer kosten: € 442 nadelig.
•
Meer/minder opbrengsten: N.v.t.
Het risicoprofiel is bepaald op € 48.525 nadelig. Dit bestaat uit € 36.000 aan projectrisico’s en € 12.525 aan marktrisico’s conform marktrisico-scenario MPG 2024. De grootste risico’s bevinden zich op het vlak van extra kosten voor watercompensatie en de gevolgen voor de inrichting van het openbaar gebied. Voor de toename in verhard oppervlak en uitbreiding van parkeerplaatsen dient extra watercompensatie plaats te vinden. Het gewogen risico hiervan is grofweg bepaald op ca. € 20.000,- negatief (€ 40.000 bij 50% kans van optreden). Daarnaast bestaat het risico op een mogelijke planwijziging of het risico dat het plan helemaal niet doorgaat als de uitspraak op de nog lopende procedure in het nadeel van de gemeente is. Het gewogen risico is grofweg bepaalde op ca. € 10.000 negatief. (€ 40.000 bij 25% kans van optreden).
2. Oudesluis – Kleine flexibele woningbouw 23
Projectomschrijving
Het project omvat de ontwikkeling van 12 sociale huurappartementen. De gemeente verzorgt via de grondexploitatie de levering van een bouwrijpe kavel (760 m2) en de inrichting van de omliggende openbare ruimte (ca. 3.000 m2) inclusief wegontsluiting, voldoende parkeerplaatsen, meubilair en groen. Corporatie Wooncompagnie ontwikkelt het bouwplan.
Plangebied
Maatschappelijk effect
Programma en ruimtegebruik
Planning en voortgang Inhoudelijke wijzigingen actualisatie
Met de bouw van 12 nieuwe sociale huurwoningen wordt een bijdrage geleverd aan het voldoen aan vraag naar woningen in de gemeente Schagen. De sociale huurwoningen dragen bij aan vermindering van de wachttijden voor een sociale huurwoning. Het bouwplan omvat twee blokken van 6 appartementen en een apart gedeelte voor bergingen. Het plangebied is gemeentelijk eigendom en is circa 3.760 m2 groot (exclusief bestaande parkeerplaatsen), waarvan circa 760 m2 uitgeefbaar. Er wordt ca. 3.000 m2 openbare ruimte (her)ingericht. De bouwrijpe kavel is eind 2022 verkocht aan Wooncompagnie. De overige gronden worden als openbaar gebied (her)ingericht. Het bestemmingplan en de grondexploitatie zijn vastgesteld in de raadsvergadering van 21 juni 2022. De uitgifte van gronden heeft plaatsgevonden in december 2022. Voor de bouwvak van 2023 zijn de 12 units geplaatst. De werkzaamheden voor het bouw- en woonrijp maken zijn grotendeels afgerond. De planning is dat medio 2024 het plan wordt opgeleverd. Niet van toepassing. Het te verwachten exploitatieresultaat bedraagt € 120.488 nadelig op eindwaarde per 31-12-2027. Het resultaat van de geactualiseerde begroting is ten opzichte van het MPG 2023 € 144.508 voordeliger geworden:
Financiële effecten actualisatie
Risico’s en risicobeheersing
• Indexeringseffecten doorvoeren parameters jaarrekening 2023: € 3.190 voordelig. • Faseringseffecten: € 5.812 nadelig. • Minderkosten: € 145.181 voordelig. • Meer opbrengsten: 1.949 voordelig. Het totale risicoprofiel is geraamd op €317 nadelig. Aangezien het project bijna wordt afgerond, worden er geen projectrisico’s meer verwacht. Het marktrisico conform MPG 2024 bedraagt daarmee € 317 nadelig.
24
3. Schagen – Kleine flexibele woningbouw Projectomschrijvi ng
Het project omvat de ontwikkeling van 44 sociale huurappartementen op het voormalige handbalveld aan de Piet Ottstraat te Schagen. De gemeente verzorgt via de grondexploitatie de levering van een bouwrijpe kavel (ca. 1.830 m2) en de inrichting van de omliggende openbare ruimte (ca. 3.320 m2) inclusief wegontsluiting, voldoende parkeerplaatsen, meubilair en groen. De corporatie Wooncompagnie ontwikkelt het bouwplan.
Plangebied
Programma en ruimtegebruik Planning en voortgang Inhoudelijke wijzigingen actualisatie
Het bouwplan omvat 1 blok van 44 sociale huurappartementen en bergingen. Van het plangebied wordt circa 1.830 m2 (36%) als bouwrijpe grond uitgegeven en 3.320 m2 (64%) ingericht als openbare ruimte. De binnenplaats die ontstaat wordt uitgegeven aan Wooncompagnie en vormt onderdeel van het bouwplan (de binnenplaats is geen openbare ruimte). Het bestemmingplan is vastgesteld in de raadsvergadering van 21 juni 2022. De uitgifte van gronden heeft plaatsgevonden in december 2022. Na de bouwvak van 2023 zijn de eerste woonunits geplaatst. De (her)inrichting van de openbare ruimte is gerealiseerd. Het plan kan in 2024 worden afgesloten. Niet van toepassing. Het te verwachten exploitatieresultaat bedraagt € 0 voordelig op eindwaarde per 31-12-2027. Het resultaat van de geactualiseerde begroting is ten opzichte van het MPG 2023 gelijk gebleven. Toelichting:
Financiële effecten actualisatie
• • • • •
Indexeringseffecten doorvoeren nieuwe parameters jaarrekening 2023: € 7.330 nadelig. Faseringseffecten: € 17.973 nadelig. Minder kosten: € 86.629 voordelig. Meer opbrengsten: € 1.949 voordelig. Winstneming 2023: € 99.222 nadelig. Dit bedrag komt ten gunste aan de reserve grondexploitaties.
25
Risico’s en risicobeheersing
Het totale gewogen risicoprofiel is geraamd op € 594 nadelig. Dit bestaat voor ca. € 0 projectrisico’s aan en € 594 aan marktrisico’s conform marktrisicoscenario MPG 2024. Doordat het project bijna is afgerond, worden er geen projectrisico’s meer verwacht.
4. Schagen - Lagedijk De Lus Projectomschrijvi ng
Het project omvat het revitaliseren van het bestaande bedrijventerrein Lagedijk (het verbeteren van de wegenstructuur, het aanleggen van de Middenweg, de capaciteitsvergroting van de Langeloop Oost) en de uitbreiding van met circa 65.300 m2 netto uitgeefbaar
26
bedrijventerrein (‘De Lus’). De restantwerkzaamheden in het project hebben alleen nog betrekking op de verkoop van gronden en de inrichting van de openbare ruimte van ‘De Lus’. De te verwachten looptijd is tot en met 2026.
Plangebied
Programma en ruimtegebruik
Planning en voortgang Inhoudelijke wijzigingen actualisatie
In het uitbreidingsgebied De Lus is sprake van drie uitgiftegebieden: A. Kanaalstrook: de zone langs het Kanaal (de noordzijde); B. Binnengebied: de zone binnen de infrastructuurring (het middengebied); C. Randzone: de zone aan te leggen als afscherming naar het omliggende agrarisch gebied (de westelijke rand). Alle kavels in het binnengebied en de randzone zijn uitgegeven of is een koopovereenkomst voor afgesloten. Alleen de gronden in de kanaalstrook zijn nog vrij beschikbaar (31.155 m2). Er is voorgesteld de grondexploitatie open te houden tot alle grond is verkocht. Dit is verwerkt in het exploitatieresultaat.
Het te verwachten exploitatieresultaat bedraagt € 470.056 nadelig op eindwaarde per 31-12-2027. Het resultaat van de geactualiseerde begroting is ten opzichte van het MPG 2023 € 980.000 voordelig. Dit wordt als volgt verklaard:
Financiële effecten actualisatie
• • • •
Indexeringseffecten doorvoeren nieuwe parameters jaarrekening 2023: € 111.292 nadelig. Faseringseffecten: € 138.305 voordelig. Meer kosten: € 223.912 nadelig. De aanbieding voor het woonrijp maken valt hoger uit dan van tevoren begroot. Meer opbrengsten: € 1.177.059 voordelig. Er wordt in dit MPG rekening gehouden met uitgifte van alle kavels. De grondexploitatie open houden brengt diverse voordelen met zich mee. Indien de exploitatie wordt opengehouden kan alle grond binnen de exploitatie voor een marktconforme prijs worden verkocht. Dit brengt een financieel voordeel voor de exploitatie met zich mee.
27
Het risisoprofiel van Lagedijk is geraamd op ca. € 0,72 mln nadelig. Dit bestaat voor € 0,55 mln aan projectrisico’s en € 0,17 mln. aan marktrisico’s conform de marktrisicoscenario MPG 2024.
Risico’s en risicobeheersing
Projectrisico niet volledig afdekken boekwaarde • De boekwaarde van het project is eind 2024 naar verwachting € 3,78 mln nadelig. Daarnaast moeten nog ca. € 0,78 mln aan voorbereidingskosten worden gemaakt. Hier tegenover staat een verliesvoorziening van € 0,47 mln en een restmarktwaarde van de gronden van naar schatting € 0,34 mln. Per saldo resteert een netto boekwaarde van € 2,2 mln die wellicht niet in zijn geheel kan worden terugverdiend. In het MPG 2024 wordt gerekend met een kans van optreden van 25% dat de resterende gronden niet worden verkocht (25%* € 2,2 mln. = € 0,55 mln).
28
5. Schagen - Makado Projectomschrijv ing
Het projectgebied betreft de uitbreiding/opwaardering van het Makado winkelcentrum, de herinrichting/opwaardering van de Nieuwstraat, de Langestraat, de Schubertstraat, het pleintje tussen de Nieuwstraat en Langestraat en de kruising NieuwstraatBeethovenlaan.
Plangebied
Programma en ruimtegebruik Planning en voortgang Inhoudelijke wijzigingen actualisatie Financiële effecten actualisatie
Met de uitbreiding van Makado wordt 8.650 m2 commerciële ruimte gerealiseerd (waarvan 5.050 m2 vervanging en 3.600 m2 uitbreiding). De herinrichting van de openbare ruimte heeft plaatsgevonden, met uitzondering van enige werkzaamheden op het plein. Deze werkzaamheden vinden na uitbreiding van het winkelcentrum plaats. N.v.t.
Het te verwachten exploitatieresultaat bedraagt € 1.965.874 nadelig op eindwaarde per 31-12-2027. Het resultaat van de geactualiseerde begroting is ten opzichte van het MPG 2023 nadeliger geworden met € 193.476. Toelichting: • Indexeringseffecten doorvoeren parameters jaarrekening 2023: € 13.750 nadelig. • Faseringseffecten: € 77.180 nadelig.