Bijlage 1 Nota Grondbeleid 2023

Zelfbewoningsplicht. De zelfbewoningsplicht stelt dat een huis alleen bewoond mag worden door de koper. Door de zelfbewoningsplicht mag de woning binnen een bepaalde tijd niet worden verhuurd aan derden.



Anti-speculatiebeding. Een anti-speculatiebeding is een beding in een koopcontract dat de koper verplicht het gekochte een aantal jaren zelf te bewonen cq. te gebruiken voordat de koper het onroerend goed mag doorverkopen.

De toepassing van een anti-speculatiebeding wordt verder uitgewerkt in de algemene uitgifte voorwaarden Woningbouw. De uitgifte voorwaarden worden uiterlijk in 2024 aan de gemeenteraad voorgelegd.

BIJLAGE 3. GRONDPRIJZENBELEID 1. Marktconformiteit grondprijzen Het grondprijzenbeleid gaat over de wijze waarop de gemeente de prijs waarvoor de gemeente haar gronden uitgeeft bepaalt en waarop zij de kaders, uitgangspunten en randvoorwaarden vaststelt die daaraan ten grondslag liggen. Europese en nationale wetgeving bepaalt dat marktwerking en marktconformiteit uitgangspunt moeten zijn bij in- en verkoop. Bij de verkoop, verhuur van gronden en de vestiging van zakelijke rechten zoals opstal en erfpacht, hanteert de gemeente daarom marktconforme prijzen. Dat wil zeggen dat bij de betreffende functie/bestemming en voor de betreffende locatie onder de gegeven marktomstandigheden wordt uitgegaan van de prijs die de markt bereid is te betalen.

29

In enkele specifieke gevallen kan het maatschappelijke belang dusdanig groot zijn, dat het bestuur kan besluiten om van bovengenoemd principe gemotiveerd af te wijken. Dit kan bijvoorbeeld aan de orde zijn bij het verlenen van steun aan een ‘Dienst van Algemeen Economisch Belang’ (DAEB). Bij een eventuele afwijking zal Europese ‘mededeling staatsteun’ en de wet ‘markt en overheid’ in acht worden genomen. Algemeen beginsel is dat indien subsidie noodzakelijk is geen subsidie via een lagere prijsstelling wordt verleend maar via een aparte geldstroom, eventueel vanuit specifiek daarvoor ingerichte fondsen. Bij marktcontraire uitgiften, zoals sociale huur, wordt de grond voor een lagere prijs uitgegeven met afspraken over functie en gebruik. Daarom worden altijd voorwaarden opgenomen om de oorspronkelijke functie te behouden, dan wel de marktconforme grondwaarde na functiewijziging in rekening te kunnen brengen.

2. Wijze van vaststelling grondprijzen De gemeente Schagen hanteert verschillende methoden om ervoor te zorgen dat de grondprijs marktconform is. De voorkeursvolgorde in methoden is als volgt: 1.

Openbare biedingsprocedure (tender).

2.

Externe, onafhankelijke taxatie.

3.

Vaste grondprijs.

Ad 1). Openbare biedingsprocedure (tender) Bij de uitgifte van grond voor projectmatige ontwikkelingen is een tender het uitgangspunt (zie paragraaf 5. Gronduitgiftebeleid). Ad 2). Onafhankelijke, externe taxatie Als een tenderprocedure niet mogelijk is of niet van toepassing is, wordt de marktconformiteit in de regel geborgd door middel van een onafhankelijke, externe taxatie. Taxaties vinden hierbij plaats vóór de onderhandelingen en worden uitgevoerd door een onafhankelijk, bij het Nederlands Register voor Vastgoedtaxateurs (NRVT), ingeschreven taxateur. De taxatie dient het karakter van een volledige taxatie te hebben. Voor zover de opdracht hierom vraagt kunnen aan de taxateur bijzondere uitgangspunten worden medegedeeld die op de taxatie van toepassing zijn. Een voorbeeld is taxatie op grond van een toekomstige bestemming, wanneer de planologische procedure nog doorlopen dient te worden. Bij een taxatie vraagt de gemeente aan de taxateur om de waarde van de grond te bepalen op basis van een residuele grondwaardemethode en/of comparatieve methode. De residuele grondwaardemethode is de meest gangbare vorm van grondprijsbepaling. De reden hiervoor is dat de marktwaarde van (bouw)grond sterk afhankelijk is van locatie, bouw- en gebruiksmogelijkheden van het opstal.

Bij een residuele benadering staat de marktwaarde van het opstal centraal en wordt de grondwaarde hiervan afgeleid. De residuele grondwaarde wordt in dit verband bepaald door op de marktwaarde van het opstal de bouwkosten (stichtingskosten) in mindering te brengen. De marktwaarde wordt bepaald door een onafhankelijke en erkende taxateur. De stichtingskosten worden geraamd door een onafhankelijke bouwkostenexpert op basis van actuele kengetallen die

30

landelijk worden toegepast op vergelijkbare woningen. Bij de comparatieve methode wordt de grondwaarde gebaseerd op basis van vergelijkbare transacties of met de grondprijzen van (buur) gemeenten. Voor de volgende te realiseren functies wordt primair getaxeerd op basis van de residuele grondwaardemethode: 



Vrije sector woningbouw waaronder: o

Goedkope koopwoningen (woningen met een gemaximaliseerde V.O.N prijs);

o

Projectmatige woningbouw in koop en huur;

o

Collectief particulier opdrachtgeverschap (‘CPO’).

o

Kavels voor Particulier opdrachtgeverschap (“PO”).

Voor commercieel vastgoed zoals kantoren, detailhandel en horeca.

Voor de volgende te realiseren functies geldt primair de comparatieve methode: Uitgifte van gronden voor bedrijventerreinen.



Voor de volgende te realiseren functies geldt de residuele grondwaardemethode en/of comparatieve methode als borging voor een regionaal verantwoorde grondwaarde: 

Voor commerciële maatschappelijke voorzieningen, zoals gezondheidszorg en kinderopvang.

De voorkeur van de gemeente in grondwaarderingsmethode zoals hiervoor genoemd wordt altijd besproken met de taxateur. Het oordeel van de taxateur is hierin uiteindelijk leidend. Zo kan het zijn dat er (kwalitatief) onvoldoende informatie beschikbaar is om naar behoren een marktconforme waarde te kunnen bepalen op basis van de door de gemeente gewenste methodiek. Er kan in overleg met de taxateur dus worden afgeweken van bovenstaande methodes. Ad 3). Vaste prijs Voor specifieke gevallen of functies, worden vaste grondprijzen, vaste huurprijzen of een vaste retributie gehanteerd zonder object-specifieke taxatie. De vaste grondprijsmethode geldt voor de categorieën: -

Sociale huurwoningen: vaste grondprijs per woning onderverdeeld naar meergezins en eengezinswoning.

-

Snippergroen (< 50m2): vaste grondprijs of huurprijs. Bij eventuele verkoop van openbaar groen groter dan 50m2 wordt de grondprijs bepaald via een onafhankelijke externe taxatie.

-

Maatschappelijke niet-commerciële voorzieningen: vaste grondprijs.

-

Gebouwde nutsvoorzieningen: vaste grondprijs.

-

Recht van opstal zendmasten voor telecomdoeleinden: vaste retributiebedragen.

-

Interne leveringen binnen gemeente. Interne leveringen van grond ten behoeve van de realisatie van gemeentelijke, maatschappelijk niet-commerciële voorzieningen vinden plaats voor de vaste verkoopprijs die gelijk is aan de vaste grondprijs van niet-commerciële maatschappelijke niet-commerciële voorzieningen zoals vastgelegd in de grondprijzenbrief.

Overig

31

Vaste grondprijzen worden jaarlijks geactualiseerd en vastgelegd via de gemeentelijke Grondprijzenbrief. Voor situaties waar de grondprijzenbrief geen uitsluitsel over geeft zal maatwerk worden geleverd. De toe te passen waarderingsmethode met betrekking KoopGarant woningen is nog onderdeel van uitwerking (zie ook paragraaf 4. Gronduitgiftebeleid). De waarderingsmethode zal onderdeel uitmaken van de Grondprijzenbrief.

Beleidslijn 15. Bepaling grondprijzen De gemeente Schagen hanteert verschillende methoden om ervoor te zorgen dat de grondprijs marktconform is. De voorkeursvolgorde in methoden is als volgt: 1.

Op basis van een openbare biedingsprocedure (tender).

2.

Op basis van een onafhankelijke, externe taxatie op basis van residuele grondwaardemethode en/of comparatieve methode.

3.

Vaste grondprijs.

3. Afwijken op en houdbaarheid van een externe taxatie In de praktijk is de hardheid van een taxatie afhankelijk van de beschikbare informatie. Indien een taxatie wordt ingezet in het onderhandelingsproces is het dan ook van belang dat vooraf (al dan niet gezamenlijk) duidelijke uitgangspunten worden vastgesteld. Indien zich tijdens het onderhandelingsproces relevante, inhoudelijke (plan)wijzigingen voordoen, zal de taxatie in overleg met de taxateur worden bijgesteld of opnieuw uitgevoerd. Dit geldt ook indien taxaties dusdanig verouderd zijn dat niet meer kan worden verwacht dat de destijds gestelde marktwaarde ook nu nog geldt. Op basis van de huidige marktontwikkelingen wordt hierbij de richtlijn gehanteerd dat taxaties in ieder geval worden herzien indien zij op het voorgenomen moment van besluitvorming (sluiten (verkoop)overeenkomst) ouder zijn dan 1 jaar. Er kunnen uitzonderingen zijn waarbij afwijkingen van de vastgestelde prijzen of taxaties mogelijk zijn, bijvoorbeeld wanneer een ontwikkeling buiten de gestelde kaders valt maar wel een meerwaarde oplevert voor de gemeente en haar inwoners. In dat geval neemt het college hierover een besluit en informeert de raad. 4. Grondprijzenbrief Jaarlijks en per 1 januari stelt het college van burgemeester en wethouders een Grondprijzenbrief inclusief grondprijzentabel vast.

Per functie wordt in de brief en tabel aangegeven welke waarderingsmethode wordt toegepast en welke vaste prijs van toepassing is. De genoemde bedragen in de brief gelden voor alle gronden waarover nog geen prijsafspraken zijn gemaakt. Indien noodzakelijk kan het college van burgemeester en wethouders gemotiveerd afwijken van de grondprijzenbrief. Hierbij gaat het om locatiegebonden specifieke omstandigheden die een andere methode dan wel grondprijs rechtvaardigen. Daarbij dient het college rekenschap te geven van de geldende wetgeving (bijv. Didam Arrest) en de informatieplicht die volgt uit artikel 169 van de gemeenteweg.

Beleidslijn 16. Grondprijzenbrief Jaarlijks wordt door het college een Grondprijzenbrief inclusief grondprijzentabel vastgesteld en ter 32 kennisname toegezonden aan de gemeenteraad. De Grondprijzenbrief wordt door het college uiterlijk op 1 januari van het betreffende jaar waarop de prijzen van toepassing zijn, vastgesteld. Indien noodzakelijk kan het college van burgemeester en wethouders gemotiveerd afwijken van de

BIJLAGE 4. FINANCIËLE KADERS EN RISICOMANAGEMENT 1. Besluit Begroting en Verantwoording De financiële kaders van grondbeleid worden vooral bepaald door de Besluit Begroting en Verantwoording Provincies en gemeenten (BBV), en in specifiek de notitie ‘Grondbeleid in begroting en jaarstukken’ (2019) van de commissie BBV of actualisaties daarvan. Stellige uitspraken en aanbevelingen uit deze notitie worden gevolgd. Afwijkingen van stellige uitspraken en aanbevelingen worden gemotiveerd en kenbaar gemaakt bij de begroting en/of jaarrekening. Beleidslijn 17. Besluit begroting en verantwoording Stellige uitspraken en aanbevelingen uit de notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken van de commissie BBV worden gevolgd. Afwijkingen van stellige uitspraken en aanbevelingen worden gemotiveerd en kenbaar gemaakt bij de begroting en/of jaarrekening.

33

2. Voorbereidingskredieten Ruimtelijke ontwikkelingen kennen vaak een lange doorlooptijd. Voordat wordt overgaan tot uitvoering van een project worden voorbereidingskosten gemaakt. Dit zijn vooral ambtelijke (plan)kosten, maar bijvoorbeeld ook kosten voor onderzoek en planvorming- en uitwerking (stedenbouwkundig plan, bestemmingsplan, ontwerpen inrichting openbaar gebied, etc.). De voorbereidingskosten mogen onderdeel zijn van de toekomstige exploitatiebegroting indien aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan. Deze voorwaarden zijn opgenomen in de notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken van de BBV. De uitputting en eventuele wijzigingen in voorbereidingskredieten vormen onderdeel van de jaarlijkse besluitvorming MPG. Specifiek voor de gemeente Schagen gelden verder de volgende uitgangspunten:



Voorafgaand aan vaststelling Projectopdracht: Bij de start van de initiatieffase tot aan bestuurlijke vaststelling van de Projectopdracht wordt gebruik gemaakt van de reguliere exploitatiebudgetten. Dit budget moet voldoende zijn om de werkzaamheden tot en met vaststelling Projectopdracht te kunnen uitvoeren.



Vaststelling Projectopdracht voor actieve routes van grondbeleid met minder dan € 100.000 aan voorbereidingskosten. De kredietaanvraag voor projecten met minder dan € 100.000 aan te verwachten voorbereidingskosten (inclusief ambtelijke plankosten) worden voorgelegd aan de gemeenteraad via besluitvorming MPG. Er is dus alleen een collegebesluit nodig voor de Projectopdracht. Dit betekent dat de raad mandaat geeft aan het college om voorbereidingskosten te maken vooruitlopend op vaststelling door de raad via de MPG.



Vaststelling Projectopdracht voor faciliterende routes van grondbeleid met minder dan € 100.000 aan voorbereidingskosten. Bij faciliterend grondbeleid worden kosten gemaakt door de gemeente die moeten worden verhaald. Dit gebeurt bij voorkeur via het afsluiten van intentie en/of anterieure overeenkomsten. Op grond van die overeenkomsten worden de bedoelde kosten verhaald. Het sluiten van deze overeenkomsten vormt daarmee het krediet voor deze projecten. Nadat het college (eventueel na verklaring van geen bedenkingen van de raad) heeft ingestemd met het aangaan van een anterieure overeenkomst, wordt een facilitaire grondexploitatie in de administratie opgenomen, zodat alle kosten en (exploitatie)bijdragen administratief gevolgd kunnen worden. Dit betekent dat er geen mandaat door de raad hoeft te worden gegeven. Het voorbereidingskrediet maakt ook geen onderdeel uit van de MPG.



Vaststelling Projectopdracht met meer dan € 100.000 aan voorbereidingskosten. Voor projecten met meer dan € 100.000 aan te verwachten voorbereidingskosten (inclusief ambtelijke plankosten) dient een voorbereidingskrediet te worden aangevraagd bij de gemeenteraad. Dit geldt zowel voor faciliterend als actief grondbeleid. Het krediet wordt vervolgens indien nodig aangepast via de MPG.

Voorbereidingskosten kunnen na vaststelling van de Projectopdracht worden geactiveerd onder immateriële vaste activa. De geactiveerde voorbereidingskosten worden na bestuurlijke vaststelling van de grondexploitatie ten laste gebracht van de grondexploitatie. Dit betekent dat als er

34

uiteindelijk niet of niet tijdig (binnen 5 jaar) een uitvoeringskrediet wordt vastgesteld, de betreffende voorbereidingskosten ten laste worden gebracht van de reserve grondexploitatie.

Beleidslijn 18. Voorbereidingskrediet 

Bij de start van de initiatieffase tot aan bestuurlijke vaststelling van de Projectopdracht wordt gebruik gemaakt van de reguliere exploitatiebudgetten. Dit budget moet voldoende zijn om de werkzaamheden tot en met vaststelling Projectopdracht te kunnen uitvoeren.



De kredietaanvraag voor projecten van actief grondbeleid met minder dan € 100.000) aan te verwachten voorbereidingskosten (inclusief ambtelijke plankosten worden voorgelegd aan de gemeenteraad via besluitvorming MPG. Dit betekent dat de raad mandaat geeft aan het college om voorbereidingskosten te maken vooruitlopend op vaststelling door de raad via de MPG.



Voor projecten met meer dan € 100.000 aan te verwachten voorbereidingskosten (inclusief ambtelijke plankosten) dient een voorbereidingskrediet te worden aangevraagd bij de gemeenteraad. Dit geldt zowel voor faciliterend als actief grondbeleid. Het krediet wordt vervolgens indien nodig aangepast via de MPG.

3. Uitvoeringskrediet Op de volgende momenten dient een uitvoeringskrediet te worden aangevraagd: 

Bij het vaststellen van de definitieve grondexploitatie door de raad wordt het volledige uitvoeringskrediet aangevraagd. Dit betreft het totaal aan kosten, inclusief boekwaarde, kostenstijging en rente.



Bij de vaste jaarlijkse herziening via de MPG of tussentijdse herziening wordt het krediet daarop aangepast.

4. Risicomanagement op projectniveau Risicomanagement is het proces van analyseren en beheersen van financiële en niet-financiële risico’s en kansen. En vormt een integraal onderdeel van onze projectbeheersing via Projectmatig Werken. Het is daarmee een dynamisch en continu proces. Bij ruimtelijke projecten wordt hierbij verder gekeken dan alleen financiële risico’s. Ook juridische, maatschappelijke en politieke risico’s worden geanalyseerd en beheerst. Risicomanagement bij actief grondbeleid De risicoanalyse vormt een expliciet onderdeel van het grondexploitatiecomplex (zie ook Bijlage 5, onderdeel 2). Er wordt per project door het projectteam een kwalitatieve financiële risicoanalyse inclusief beheersmaatregelen opgesteld. Tenminste eenmaal per jaar wordt door het projectteam de risicoanalyse van de grondexploitatie integraal geactualiseerd en via het MPG verantwoord aan de gemeenteraad. De risicoanalyse bestaat uit gewogen projectrisico’s, projectkansen en marktrisico’s. Het totaal leidt tot een risicoprofiel van het betreffende project. Projectrisico’s zijn risico’s die direct aan de

35

voorbereiding of uitvoering van een specifiek project verbonden zijn. Marktrisico’s zijn conjuncturele effecten die op de gehele portefeuille van toepassing zijn en niet direct vanuit een project op kan worden gestuurd. De risicoanalyse omvat een omschrijving van het risico, de omvang van het risico’s als zich deze voordoet en de kans van optreden van het risico. De kans van optreden wordt in principe onderverdeeld naar klein (25%) of gemiddeld (50%). Als wordt ingeschat dat een risico, na het treffen van beheersmaatregelen, een grote kans van optreden heeft (> 50%), dan zal een deel van dit risico moeten worden verwerkt in de grondexploitatiebegroting zelf. Met andere woorden; een financieel risico met een grote kans van optreden kan geen onderdeel zijn van de risicoanalyse. Er worden daarnaast zoveel als mogelijk, pas investeringen gedaan als er gecontracteerde inkomsten tegenover staan (kasstroomsturing). Dit betekent, dat waar mogelijk, grote voorinvesteringen worden beperkt en exploitaties gefaseerd worden uitgevoerd.

Risicomanagement bij faciliterend grondbeleid Financiële risico’s bij faciliterend grondbeleid worden zo goed als mogelijk afgedekt via de af te sluiten intentie- en anterieure overeenkomsten. Ter zekerstelling van de te verhalen kosten vereisen we bij een anterieure overeenkomst directe betaling, concerngarantie of een bankgarantie. Als geen concern- of bankgarantie wordt verstrekt dan stelt de gemeente een exploitatieplan vast zodat kostenverhaal publiekrechtelijk verzekerd is. Bankgaranties zijn niet noodzakelijk bij ontwikkelingen waar geen openbaar gebied bij betrokken is en alleen sprake is van verhaal van ambtelijke plankosten.

5. Beleidsuitgangspunten omtrent Reserve grondexploitatie Ter waarborging van de continuïteit van de verwezenlijking van ons omgevingsbeleid is een reserve grondexploitatie opgericht. De reserve voorkomt dat financiële wijzigingen in ruimtelijke projecten de reguliere exploitatiebegroting van de gemeente beïnvloeden. De reserve grondexploitatie is een vereveningsreserve. En dient zowel ter afdekking van nadelige resultaten vooraf, als ter dekking van financiële tegenvallers die plaatsvinden gedurende de uitvoering. De reserve wordt hoofdzakelijk gevoed door winstneming op grondexploitaties en financiële meevallers (kansen). Overige elementen die ten laste of ten gunste mogen komen van de reserve grondexploitatie zijn: -

Eventuele afwaardering van voorbereidingskosten na vaststelling Projectopdracht.

-

Eventuele afwaardering Materiële vaste activa onderdeel Gronden en terreinen.

-

Optreden van het risico op het verschuldigd zijn van vennootschapsbelasting grondexploitaties.

-

100% netto winsten uit verkoop gemeentelijk eigendom, niet zijnde snippergroen.

-

Krediet t.b.v. uitvoeren restplan (bij afsluiting).

Prognose reserve grondexploitatie

36

Via de prognose reserve grondexploitatie wordt een meerjarige (4 jaar) doorkijk gegeven van de verwachte ontwikkeling van de reserve (aanwezig weerstandsvermogen) en wordt dit geconfronteerd met het risicoprofiel van onze projecten (benodigd weerstandsvermogen). Deze analyse vindt plaats via de Meerjarenprogramma Grondbeleid en wordt bij de jaarrekening indien nodig herijkt. In de prognose reserve grondexploitatie wordt een bandbreedte opgenomen. De bandbreedte bestaat uit een minimaal en maximaal benodigd weerstandsvermogen. Het verschil tussen beiden betreft de projectkansen zoals geformuleerd in de projectrisicoanalyses. Indien de reserve meerjarig (na een periode van 4 jaar) onder het niveau van het minimaal benodigd weerstandsvermogen raakt, worden voorstellen gedaan om de reserve weer op het niveau van het minimaal benodigd weerstandsvermogen te krijgen. Jaarlijks zal er een toets plaatsvinden om te kijken of de reserve moet worden bijgesteld. Als dit leidt tot voorstellen tot wijziging van de reserve, zullen die aan de raad worden voorgelegd. 6. Meerjarenprogramma Grondbeleid Schagen kiest ervoor om de grondexploitaties en uitvoering van grondbeleid jaarlijks te herzien via de Meerjarenprogramma Grondbeleid (MPG). Hiermee wordt voldaan aan de verplichting vanuit het BBV om grondexploitaties minimaal jaarlijks te herzien.

De herziening gebeurt op basis van de stand onderhanden werk per 1 juni. De MPG wordt vastgesteld in de raadsvergadering voorafgaand aan de begrotingsbehandeling. De raad verstrekt via besluitvorming MPG de kredieten ten behoeve van de uitvoering van de grondexploitaties en ten behoeve van de voorbereidingskosten. Met de MPG wordt de raad ook op de hoogte gebracht over significante wijzigingen in een project die ruimtelijk, financieel of functioneel gevolgen (kunnen) hebben voor de gemeente. Dit heeft betrekking op onze eigen grondexploitaties en andere vormen van actief grondbeleid, maar ook op substantiële wijzigingen bij facilitaire projecten. Tot slot wordt door het college ook inzicht gegeven in de (ontwikkeling van) weerstandsvermogen, grondvoorraad en de te ontwikkelen en in ontwikkelingen genomen projecten. Hiermee wordt invulling gegeven aan artikel 23 van de gemeentelijke Financiële verordening (2022). De uitkomsten van de MPG worden samengevat opgenomen in de paragraaf grondbeleid van de begroting. De MPG omvat minimaal: 

Een integrale herziening van alle vastgestelde grondexploitatiebegrotingen inclusief verschillenverklaring per project ten opzichte van de vorige MPG.



Een actuele projectenlijst.



Een actueel overzicht van gronden en wijzigingen daar in.



Inzicht in het weerstandsvermogen van grondbeleid. Het benodigd weerstandsvermogen zijnde het risicoprofiel en het aanwezig weerstandsvermogen wordt in de vorm van de reserve grondexploitatie meerjarig met elkaar geconfronteerd.



Vastlegging van algemene marktscenario’s die standaard van toepassing zijn op de risicoanalyse van gemeentelijke grondexploitaties.

37



Vastlegging en onderbouwing van de grondexploitatieparameters (kostenstijging, opbrengstenstijging, rente) die gelden voor de bestaande en nieuw op te stellen grondexploitaties.



Inzicht in (de ontwikkeling van) de voorbereidingskosten van projecten in voorbereiding.

Beleidslijn 19. Meerjarenprogramma Grondbeleid (MPG) Via de Meerjarenprogramma Grondbeleid stelt de raad jaarlijks de herziene grondexploitatiebegrotingen vast en verstrekt de kredieten voor de voorbereiding en uitvoering van Vennootschapsbelasting het7. grondbeleid. De herziening gebeurt op basis van de stand onderhanden werk per 1 juni. Met het Sinds januari bestaat de Wet modernisering MPG 1wordt de 2016 raad geïnformeerd over significante vennootschapsbelastingplicht wijzigingen in een project die ruimtelijk, financieel overheidsondernemingen. We zijn hiermee vpb-plichtig geworden als wijbetrekking een onderneming of functioneel gevolgen (kunnen) hebben voor de gemeente. Dit heeft op onze drijven. eigen Ingrondexploitaties, de Meerjarenprogramma grondbeleid en dewijzigingen jaarrekening wij periodiek van maar ook op substantiële bijgeven facilitaire projecten.een Viaoverzicht de MPG wordt de gevolgen van deze belasting. Hierbijinwordt periodiek wordt of de gemeente door het college ook inzicht gegeven de (ontwikkeling van)gecontroleerd het weerstandsvermogen, haarvoor de grondbedrijfsfunctie nog is. en in ontwikkelingen genomen projecten van gronden en terreinen en deVpb-plichtig te ontwikkelen grondbeleid. De MPG wordt vastgesteld in de raadsvergadering voorafgaand aan de begrotingsbehandeling. 8.

Gronden als balansposten De gemeente verantwoord haar gronden en terreinen conform regelgeving zoals opgenomen in de notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019) van de commissie BBV. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in: 

Materiële vaste activa en stille reserves. Stille reserves zijn de meerwaarden van activa die te laag of tegen nul zijn gewaardeerd doch direct verkoopbaar zijn indien men dat zou willen.



Voorraad grond.



Onderhanden werk, waaronder bouwgrond in exploitatie.

Via de MPG vindt jaarlijks verantwoording plaats over (de ontwikkeling in en waardering van) deze gronden. 9. Administratie en dossiervorming (BADO) Een goede dossiervorming is in het belang van een goede verantwoording, maar ook in het kader van projectbeheersing en risicomanagement. Daarnaast leidt goede dossiervorming tot borging van kennis van de projecten. Voor de dossiervorming van ruimtelijke projecten handelen wij zo goed als mogelijk naar de notitie ‘Grondexploitaties’ van de Commissie Bedrijfsvoering en Auditing Decentrale Overheden (BADO). Per processtap ligt in de notitie BADO de focus op de documentatie die aanwezig kan zijn in het beheerdossier. Hier mee bieden wij transparantie in het kader van de verantwoording en rechtmatigheid van de jaarstukken.

38

BIJLAGE 5. SPELREGELS GEMEENTELIJKE GRONDEXPLOITATIES

1. Besluit begroting en verantwoording Gemeenten zijn voor de besluitvorming, begroting en verantwoording over gemeentelijke grondexploitaties hoofdzakelijk gebonden aan de regels van het BBV. De onderstaande spelregels zijn in lijn met of strikter dan de regels van commissie BBV (notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019).

2. Vaststelling gemeentelijke grondexploitaties Een gemeentelijk grondexploitatiecomplex (“grondexploitatie”) wordt vastgesteld door de gemeenteraad, gelijktijdig of voorafgaand aan de vaststelling van het ruimtelijk besluit waarop de grondexploitatie betrekking heeft. Bij het vaststellen van een grondexploitatie worden de betreffende gronden onderdeel van de zogenaamde bouwgrond in exploitatie (BIE). Vanaf dat moment kunnen kosten worden geactiveerd en bijgeschreven op de voorraadpositie bij onderhanden werk op de balans.

39

Een gemeentelijke grondexploitatie is de financiële vertaling (‘begroting’) van een gemeentelijk ruimtelijk plan inclusief de werken en werkzaamheden met betrekking tot de ontwikkeling van de gronden (‘complex;). De grondexploitatie geeft de ruimtelijke en financiële kaders mee voor de verdere uitwerking en/of uitvoering van het plan. Het is dan ook van groot belang dat de ruimtelijke, programmatische en financiële kaders inzichtelijk zijn gemaakt. De grondexploitatie bestaat uit een integraal document met een verplicht aantal onderdelen. Het bevat bij vaststelling minimaal: -

Een exploitatieopzet met: o

Een ruimtegebruikskaart (m2 plangebied, m2 uitgeefbaar, m2 openbaar, m2 te handhaven). Dit dient mede ten behoeve van een juiste fiscale bepaling naar verrekenbare en compensabele btw.

-

o

Een omschrijving van het bouwprogramma.

o

Een omschrijving van werken en werkzaamheden.

o

Uitgangspunten bij de gehanteerde grondopbrengsten.

Een grondexploitatiebegroting opgebouwd uit hoofdkostensoorten, grondopbrengsten, overige opbrengsten, nominaal saldo en saldo op eindwaarde op basis van de parameters rente, kostenstijging en opbrengstenstijging zoals gehanteerd in de laatst vastgestelde MPG of jaarrekening.

-

Een kwalitatieve risicoanalyse inclusief beheersmaatregelen met een onderscheid naar projectrisico’s, projectkansen en marktrisico’s conform de scenario’s zoals gehanteerd in de laatst vastgestelde MPG.

-

Een korte analyse in het kader van vennootschapsbelasting.

3. Onderbouwing van kosten en opbrengsten De Wro (artikel 6.13) en Bro (artikelen 6.2.3 tot en met 6.2.5) geven de kostensoorten die maximaal in de grondexploitatie mogen worden opgenomen, de zogenaamde kostensoortenlijst. De kostensoortenlijst wordt vanuit de omgevingswet (licht gewijzigd) opgenomen in een omgevingsbesluit. Het uitwerkingsniveau van de raming ten behoeve van de bouw- en woonrijpmaakkosten past bij het uitwerkingsniveau van de stedenbouwkundige opzet. In de regel laten wij voor het bouw- en woonrijpmaken een SSK-raming opstellen (standaardsystematiek voor kostenramingen) waardoor deze kosten op een eenduidige manier worden vastgelegd. Bij vaststelling van het gemeentelijke grondexploitatiecomplex worden door de raad de gronduitgifteprijzen voor verschillende functies vastgesteld op basis van een marktconforme benadering of/en aan de hand van de laatst vastgestelde grondprijzenbrief. Voor het opstellen van de grondexploitatiebegroting is het niet altijd nodig om een taxatie door een externe taxateur op te laten stellen, maar kan de inschatting van de grondwaarde ook plaatsvinden door ambtelijke specialisten. Ten behoeve van een specifieke grondtransactie gelden wel de regels zoals zijn opgenomen in Bijlage 2. Gronduitgiftebeleid en Bijlage 3. Grondprijzenbeleid.

Gedurende de looptijd van de grondexploitatie worden de gronduitgifteprijzen gemonitord en zo nodig aangepast op basis

40

van de marktontwikkelingen, aanpassing van de grondprijzenbrief of naar aanleiding van biedingen en taxaties. 4. Verlies- en winstneming Verliesneming Voor grondexploitaties met een onafwendbaar verlies (‘onrendabele top’) wordt vanuit het voorzichtigheidsprincipe een verliesvoorziening getroffen, ter grootte van het verwachte resultaat op Eindwaarde. Deze voorziening wordt in beginsel getroffen ten laste van de Reserve grondexploitaties. Wijzigingen in het financieel resultaat van negatieve projecten leiden tot mutaties in de verliesvoorziening ten laste of ten gunste van de reserve grondexploitatie. Verwerking van de mutaties vindt jaarlijks plaats bij de jaarrekening. In overeenstemming met de BBV-voorschriften wordt in de toelichting op de balanspositie ook de hoogte van de voorziening vermeld. Winstneming Eventuele winsten van projecten moeten – conform de BBV-voorschriften genomen als deze voldoende zeker zijn. Dit gebeurt volgens de regels van de Percentage Of Completion (POC) methode. Bij het bepalen van de winst wordt rekening gehouden met project specifieke risico’s in zowel de kosten als de opbrengsten, zoals zijn vastgesteld in de MPG. Via de MPG wordt een indicatie gegeven van de verwachte winstneming in het betreffende boekjaar. De raad wordt vervolgens geïnformeerd over de daadwerkelijk voorgenomen winstneming via de paragraaf Grondbeleid van de jaarrekening. 5.

Uitgangspunten parameters Ten behoeve van de jaarlijkse actualisatie van de grondexploitatiebegroting worden de parameters jaarlijks onderbouwd en vastgelegd via de Meerjarenprogramma Grondbeleid. Dit betreffen de parameters voor rente, kostenstijging en opbrengstenstijging. Voor de rentetoerekening (als bedoeld onder artikel 6.2.4 onder n Bro) gelden de regels van de notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken van de commissie BBV. 6. Openbaarheid grondexploitatie De grondexploitatie wordt in beginsel in de openbaarheid door de raad vastgesteld. De inhoud van de grondexploitatie is overeenkomstig de openbaarheid. Dit betekent dat indien sprake is van bijvoorbeeld (bedrijfs)gevoelige informatie, het college besluit om gedetailleerd onderbouwing van het rapport in geheimhouding voor te leggen aan de raad, danwel de grondexploitatie op onderdelen veralgemeniseert, zonder dat dit onrecht doet aan de sturingsinformatie of de financiële belangen van de gemeente schaadt. 7. Jaarlijkse integrale herziening van de grondexploitatie via MPG Vanwege de impact van gebiedsontwikkeling voor een gemeente en haar financiële positie is een jaarlijkse actualisatie - zeker bij actief grondbeleid - nodig. Een jaarlijkse herziening is daarom een verplicht onderdeel van de BBV. Schagen kiest ervoor om de grondexploitaties jaarslijk te herzien via de Meerjarenprogramma Grondbeleid (MPG).

Dit gebeurt op basis van de stand onderhanden werk van 1 juni. De MPG wordt vastgesteld in de raadsvergadering voorafgaand aan de

41

begrotingsbehandeling. Na vaststelling vormt de herziene grondexploitatie het financiële en inhoudelijke kader voor de verdere uitvoering van het project. 8. Jaarlijkse actualisatie van de grondexploitatiebegroting via jaarrekening De grondexploitaties zoals vastgelegd in de MPG en begroting worden ook geactualiseerd via de paragraaf grondbeleid van de jaarrekening. Dit betreft in ieder geval de effecten van de realisatie van het onderhandenwerk van het betreffende jaar. Marktomstandigheden die de gemeente tot onontkoombare planinhoudelijke neerwaartse bijstellingen kunnen dwingen en die bij het opmaken van de jaarrekening bekend zijn dienen ook in de jaarrekening te worden verwerkt. Ook in het geval dat de besluitvorming hierover nog niet heeft kunnen plaatsvinden. Wanneer het gaat om mutaties door gewijzigde marktomstandigheden binnen hetzelfde plan (bijv. aanbestedingsresultaten, gewijzigde verwachtingen voor de verwervingskosten of verkoopopbrengsten, bijstelling van de parameters), dan is de verwerking niet afhankelijk van besluitvorming door de raad, maar is sprake van een zo goed mogelijke schatting die altijd verwerkt moet worden in de jaarrekening. 9.

Substantiële wijzigingen welke leiden tot herziening van grondexploitatie Wanneer tijdens de uitvoering substantieel wordt afgeweken van de plankaders zoals opgenomen in de laatste bestuurlijk vastgestelde grondexploitatie, dan dient de grondexploitatie separaat en opnieuw door de raad te worden vastgesteld (‘integrale herziening’). Onder substantiële wijzigingen wordt in ieder geval verstaan: -

Wijziging van het plangebied met meer dan 20% met een minimum van 1.000 m2.

-

Wijziging van het oppervlak uitgeefbare grond met meer dan 20%, met een minimum van 1.000 m2.

-

Wijziging van het totaal aantal woningen met meer dan 20% ten opzichte van het laatste vastgestelde aantal, met een minimum van 10 woningen;

-

Afwijking op de totale grondexploitatie in de verhouding sociale woningbouw en vrije sectorwoningen met 5% punt.

-

Toevoegen of laten vervallen van voorzieningen openbare werken met een nominale waarde van meer dan € 250.000;.

10. Afsluiten grondexploitatie en vaststellen restplan Indien de activiteiten die in het kader van de grondexploitatie dienen te worden gerealiseerd grotendeels zijn afgerond, dan kan de grondexploitatie door de raad worden afgesloten. De raad wordt geïnformeerd over het voornemen van afsluiting van een grondexploitatie via de MPG. De daadwerkelijke afsluiting wordt administratie verwerkt en verantwoord via de paragraaf grondbeleid van de programmarekening. Het resultaat wordt verrekend met de reserve Grondexploitatie. Een grondexploitatie wordt afgesloten als: -

De verwachte kosten niet meer bedragen dan 10% van de totale projectkosten en;

-

er geen uitgifte meer plaatsvindt en;

-

er geen bijdragen(subsidies, bijdragen derden) meer worden verwacht of geen risico bestaat op het niet realiseren hiervan.

Voor de uitvoering van eventuele restantwerkzaamheden wordt een algemeen restplan opgenomen. Hiervoor verstrekt de raad een krediet via besluitvorming MPG.

42

11. Splitsing tussen faciliterend en actief grondbeleid Binnen een gebiedsontwikkeling kan sprake zijn van meerdere rollen in het grondbeleid. Vanuit de fiscale wetgeving en het BBV is het noodzakelijk dat bij de exploitatierekening de kosten in ieder geval qua balansposities opgeknipt worden tussen het faciliterende en het actieve grondbeleid. We splitsen de projecten dan op basis van de grondopbrengsten in het actieve en het faciliterende deel.

Beleidslijn 20. Spelregels gemeentelijke grondexploitaties Met betrekking tot gemeentelijke grondexploitaties gelden de volgende uitgangspunten:

-

Een gemeentelijk grondexploitatiecomplex (“grondexploitatie”) wordt vastgesteld door de gemeenteraad, gelijktijdig of voorafgaand aan de vaststelling van het ruimtelijk besluit waarop de grondexploitatie betrekking heeft.

-

De inhoud van de grondexploitatie voldoet minimaal aan de vereisten van de BBV inclusief een kwalitatieve risicoanalyse en een analyse in het kader van vennootschapsbelasting.

-

De grondexploitatie wordt in beginsel in de openbaarheid door de raad vastgesteld. De inhoud van de grondexploitatie is overeenkomstig de openbaarheid.

-

Elke grondexploitatie wordt minimaal jaarlijks herzien via de MPG.

-

Voor grondexploitaties met een onafwendbaar verlies (‘onrendabele top’) wordt vanuit het voorzichtigheidsprincipe een verliesvoorziening getroffen, ter grootte van het verwachte resultaat op eindwaarde. Deze voorziening wordt in beginsel getroffen ten laste van de Reserve grondexploitaties.

-

Winstneming gebeurt volgens de regels van de Percentage Of Completion (POC) methode. Bij het bepalen van de winst wordt rekening gehouden met project specifieke risico’s in zowel de kosten als de opbrengsten, zoals zijn vastgesteld in de MPG.

-

Wanneer tijdens de uitvoering substantieel wordt afgeweken van de plankaders zoals opgenomen in de laatste bestuurlijk vastgestelde grondexploitatie, dan dient de grondexploitatie separaat en opnieuw door de raad te worden vastgesteld.

-

Afsluiting van de grondexploitatie vindt plaats indien 90% van de geprognosticeerde

43 werkzaamheden zijn uitgevoerd en 100% van de uit te geven gronden zijn verkocht en er geen bijdragen(subsidies, bijdragen derden) meer worden verwacht of geen risico bestaat op het niet realiseren hiervan.

BIJLAGE 6. TOETSINGSKADER WONINGBOUWPROGRAMMA Een specifiek speerpunt dat is uitgewerkt in de Omgevingsvisie gemeente Schagen gaat over "een gemeente die inspeelt op de groeiende behoefte aan woningen die passen bij de vraag en bijdragen aan sterke kernen". Dit speerpunt bevat meetbare kaders en doelen waaraan we ruimtelijke projecten toetsen. Naast het afwegingskader grondbeleid hanteert de gemeente daarom een toetsingskader woningbouwprogramma. Dit toetsingskader wordt gebruikt om (nieuwe) woningbouwinitiatieven te beoordelen en prioriteiten te stellen tussen verschillende woningbouwprojecten. Op deze manier stemt de gemeente woningbouwplannen af op langetermijnbeleidsambities en de behoefte aan woningen. De beoordeling van woningbouwinitiatieven is nodig om te bepalen of een initiatief wenselijk is en voldoet aan de behoeften. Het toetsingskader heeft ook als doel om initiatiefnemers vanaf het begin richting te geven over de voorwaarden waaraan woningbouwplannen moeten voldoen. Door prioriteiten te stellen, kan de focus worden gelegd op projecten met de grootste maatschappelijke bijdrage en haalbaarheid, waardoor versnelling van woningbouw mogelijk is. Elk initiatief, zowel van particulieren als van de gemeente zelf, wordt ten minste getoetst aan: 

De juridische planologische kaders. (bestemmingsplan/omgevingsplan, Provinciale verordening).



Het stappenplan van de Omgevingsvisie van de gemeente Schagen.



Het gemeentelijke en regionale woningbouwprogramma.

44



Voorwaarden met betrekking tot woningbouw (zoals het aandeel sociale huurwoningen).



Eventueel vastgestelde gebiedsplannen of ontwikkelvisies.

BIJLAGE 7. TOELICHTING OP ROUTES VAN GRONDBELEID Route 1. Faciliterend Procedure. Bij particuliere ontwikkelingen met een beperkt ruimtelijk of maatschappelijke impact heeft de gemeente meestal voldoende aan sturing via standaard ruimtelijke procedures. Zij neemt dan een passieve houding aan. De gemeente toetst vanuit haar publiekrechtelijke rol of de ontwikkeling strookt met haar beleid, doelen en ambities. De initiatiefnemer draagt zelf zorgt voor de gehele planontwikkeling en -uitvoering. Veelal is hierbij sprake van een (eenvoudige) anterieure overeenkomst om de afspraken tussen gemeenten en initiatiefnemer vast te leggen en het kostenverhaal te verzekeren. In de praktijk dient een particuliere initiatiefnemer meestal via een conceptaanvraag een verzoek in bij de gemeente voor medewerking. De gemeente beoordeelt of zij in ruimtelijke en beleidsmatige zin medewerking verleent of kan verlenen. Route 2. Faciliterend Project. Als de doelen en bestuurlijke ambities hierom vragen, neemt de gemeente bij particuliere initiatieven meer regie. De gemeente ondersteunt het ruimtelijke ordeningsproces actief, bijvoorbeeld om het initiatief maatschappelijk aanvaardbaar c.q. gedragen te krijgen of het plan financieel uitvoerbaar te krijgen.

Het geëigende instrument voor sturing is – naast de ruimtelijke besluiten zoals het omgevingsplan - de intentieovereenkomst en de anterieure overeenkomst. Het initiatief kan verder worden ondersteund met de inbreng van gemeentelijke gronden, inzet van instrumenten van grondbeleid en/of gemeentelijke investeringen. In het algemeen geldt dat gemeente de verwerving van de gronden aan marktpartijen overlaten en alleen zelf doen als dit noodzakelijk is om de ontwikkeling te faciliteren en gemeentelijke kosten zijn verzekerd.

45

Route 3. Private grondexploitatie op gemeentelijke grond. Bij deze route kiest de gemeente niet zelf voor het voeren van de grondexploitatie, maar laat zij dit over aan marktpartijen. De gronden worden in huidige staat, of na beperkte ingrepen in de grond (bijvoorbeeld vanwege fiscale reden), via een tenderprocedure op de markt gebracht. De marktpartij neemt vervolgens de grondexploitatie(risico’s) voor haar rekening. Het belangrijkste risico van deze keuze is dat door (vroegtijdig) het eigendom over te dragen de gemeente, buiten het opnemen van bepalingen in de koopovereenkomst en de haar ter hand zijnde publiekrechtelijk instrumenten, geen invloed meer heeft op de wijze waarop de grond gebruikt wordt. Onder deze route valt het zogenaamde concessiemodel. Route 5. Gemeentelijke grondexploitatie. De grondexploitatie wordt voor eigen rekening en risico uitgevoerd door de gemeente. In het algemeen geldt dat er een groot gemeentelijke belang of urgentie is, of dat niet wordt verwacht dat marktpartijen de risico’s van (bestemmingsplan) ontwikkeling zelf willen dragen of sprake is van plan dat voor de markt financieel niet interessant is. In het kader van de Prestatieafspraken levert de gemeente haar grond bij een100% sociale woningbouwontwikkeling altijd bouwrijp aan de Wooncompagnie en zal om die reden dan ook een grondexploitatie voeren.

Onder deze route valt ook het zogenaamde bouwclaimmodel. Het bouwclaimmodel houdt in dat de gemeente een samenwerkingscontract sluit met een private partij waarbij die partij haar grondpositie aan de gemeente verkoopt. De gemeente maakt de grond bouwrijp en verkoopt deze terug met het ‘productierecht’ voor de private partij op de verkochte kavels. In de praktijk betekent dit dat de gemeente zelf een grondexploitatie vaststelt en uitvoert. Route 4. Samenwerking in grondexploitatie. Een PPS is een samenwerking tussen de gemeente en één of meerdere private partijen. Dit kan door middel van een joint venture waarbij de partijen samenwerken in een gemeenschappelijke rechtspersoon. In deze gevallen is sprake van een gezamenlijke grondexploitatie die op enige afstand staat van de gemeente.

46

BIJLAGE 8. AFKORTINGEN BBV b.v.o. BADO BIE Bro CPI CPO Grex k.k. LIOR MPG MVA NRVT Ow P&C POC PPS VON prijs VpB Wabo Wro

Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten Bruto vloeroppervlak (commissie) Bedrijfsvoering en Auditing Decentrale overheden Bouwgrond in exploitatie Besluit ruimtelijke ordening Consumentenprijsindex Collectief Particulier Opdrachtgeverschap Grondexploitatie Kosten Koper Leidraad inrichting openbare ruimte Meerjarenprogramma Grondbeleid Materiële vaste activa Nederlands Register voor Vastgoedtaxateurs Omgevingswet Planning en control Percentage of completion methode. Publiek private samenwerking Vrij op naam prijs Vennoostschapsbelasting Wet algemene bepalingen omgevingsrecht Wet ruimtelijke ordening 47