Bijlage 1 Nota Grondbeleid 2023

NOTA GRONDBELEID 2023 GEMEENTE SCHAGEN

1

I NHOUD 1. Inleiding..........................................................................................................................................2 2. Rolverdeling en verantwoording....................................................................................................4 3. Vormen van grondbeleid................................................................................................................7 4. Situationeel grondbeleid................................................................................................................9 Bijlage 1. Instrumenten van grondbeleid..........................................................................................18 Bijlage 2. Gronduitgiftebeleid...........................................................................................................25 Bijlage 3. Grondprijzenbeleid............................................................................................................29 Bijlage 4. Financiële kaders en risicomanagement...........................................................................33 Bijlage 5. Spelregels Gemeentelijke grondexploitaties.....................................................................39 Bijlage 6. Toetsingskader woningbouwprogramma..........................................................................44 Bijlage 7.

Toelichting op routes van grondbeleid..............................................................................45 Bijlage 8. Afkortingen.......................................................................................................................47

1.INLEIDING 1.1.

Inleiding

2

De beschikbaarheid van grond is een belangrijke randvoorwaarde voor het realiseren van de gemeentelijke beleidsdoelstellingen en bestuurlijke ambities op het gebied van de fysieke leefomgeving. Dit zijn bijvoorbeeld ambities op het gebied van voldoende en betaalbare woningbouw, duurzaamheid, economie, bereikbaarheid en leefbaarheid. Grondbeleid zorgt er voor dat grond tijdig en in voldoende mate beschikbaar is voor de realisatie van deze ambities en doelstellingen. Grondbeleid is dus geen doel op zich, maar een middel om de doelstellingen van het omgevingsbeleid te bereiken (figuur 1).

Figuur 1. Grondbeleid staat ten dienste van het gemeentelijk omgevingsbeleid . Het grondbeleid gaat daarbij specifiek over de regierol die de gemeente inneemt bij een ruimtelijke ontwikkeling en welke instrumenten van grondbeleid zij daarbij inzet. De keuzes die we maken met betrekking tot ons grondbeleid hebben belangrijke juridische, maatschappelijke en financiële gevolgen voor alle betrokken partijen, inclusief de gemeente zelf. Daarom is het van groot belang dat we deze keuzes logisch en weloverwogen maken op basis van heldere afwegingen en (financiële) randvoorwaarden. Dit vormt de kern van de nota Grondbeleid 2023. 1.2.

Herziening nota Grondbeleid 2017

Een nota Grondbeleid is een zogenaamd kaderstellend document. Dat betekent dat op hoofdlijnen het beleid wordt vastgesteld en de grenzen worden aangeven waarbinnen bestuurlijke bevoegdheden mogen worden uitgevoerd. Het college geeft vervolgens uitvoering aan het grondbeleid binnen de gestelde kaders en legt hierover verantwoording af. De nota Grondbeleid 2023 (hierna nota Grondbeleid) betreft een integrale herziening van de nota Grondbeleid 2017. De belangrijkste reden voor een integrale herziening zijn: -

De gemeenteraad van Schagen heeft via haar Financiële verordening vastgelegd dat zij periodiek (elke 4 jaar) een nota Grondbeleid vaststelt.

-

Grondbeleid vergt keuzes van een gemeenteraad die gevolgen hebben voor de omgeving voor de lange termijn. Het is daarom belangrijk dat er een visie bestaat over grondbeleid in relatie tot de realisatie van haar beleidsdoelen en bestuurlijke ambities. In de nota Grondbeleid 2017 is geen expliciete uitspraak gedaan over het type grondbeleid dat de gemeente voert. Het ontbreekt hierin tevens aan een afwegingskader op basis waarvan de belangrijkste afwegingen in grondbeleid kunnen worden gemaakt en waarbinnen projecten eenduidig kunnen worden uitgevoerd.

3

-

Een deel van de inhoud van de nota Grondbeleid 2017 is door invoering en actualisatie van wetgeving, achterhaald. Deze herziening voorziet in: o

De concrete inwerkintreding van de Omgevingswet.

o

Het Didam-arrest.

o

Aanpassingen in Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV).

-

De gemeente staat zich niet alleen gesteld voor maatschappelijke uitdagingen bijvoorbeeld op het gebied van voldoende en betaalbare woningbouw en doelstellingen op het gebied van duurzaamheid, maar ook voor financiële en organisatorische opgaven. Het grondbeleid dient rekenschap te worden geven van deze uitdagingen.

1.3.

Doelstellingen

Met het vaststellen van de nota Grondbeleid wil de gemeente op praktische wijze duidelijk maken hoe de beleidskeuzes worden afgewogen en het beleid wordt uitgevoerd. De doelstellingen van de nota Grondbeleid zijn: -

Het door de gemeente naar buiten toe kenbaar maken van het door haar te hanteren grondbeleid om hiermee een goede interne en externe samenwerking te bevorderen.

-

Het vaststellen van heldere kaders op het terrein van grondbeleid waar ambtelijk en bestuurlijk aan kan worden getoetst of van waaruit naar wordt gehandeld.

-

Bijdragen aan een gedegen en transparante financiële beheersing van, en financiële sturing op ruimtelijke ontwikkelingen. 1.4.

Opbouw

De nota Grondbeleid bestaat uit twee delen: een hoofdrapport met het gemeentelijk grondbeleid op hoofdlijnen, en verschillende bijlagen die meer technisch van aard zijn. In de bijlagen wordt inhoudelijk ingegaan op (toepassing van) de verschillende instrumenten van grondbeleid inclusief gronduitgifte- en grondprijzenbeleid en de financiële kaders van het gemeentelijk grondbeleid. De bijlagen vormen een integraal onderdeel van de nota Grondbeleid, maar kunnen indien wenselijk of noodzakelijk separaat worden geactualiseerd. Er is gekozen voor deze opzet omdat de hoofdlijnen van het grondbeleid hierdoor leesbaar en overzichtelijk blijft. Een ander voordeel is dat eventuele aanpassingen of aanvullingen, bijvoorbeeld vanwege wijzigingen in wetgeving, makkelijker kunnen worden doorgevoerd. Zo hoeft alleen een bijlage te worden herzien en niet de gehele nota. Om snel inzicht te geven in de belangrijkste regels en kaders van ons grondbeleid zijn deze opgenomen in de vorm van beleidslijnen. Deze zijn apart inzichtelijk gemaakt via tekstkaders.

2.ROLVERDELING EN VERANTWOORDING 2.1.

Rolverdeling grondbeleid

Gemeenteraad

4

De gemeenteraad heeft een verordenende en controlerende bevoegdheid (Gemeentewet). Zij is verantwoordelijk voor een evenwichtige gemeentelijke begroting en het vaststellen van de jaarstukken. De raad stelt de kaders vast voor de uitvoering van het grondbeleid, onder andere door het vaststellen van onderliggende nota Grondbeleid. Daarbij heeft de gemeenteraad budgetrecht. Zij verstrekt de kredieten voor de uitvoering van gemeentelijk grondbeleid. Zij neemt het beluit over resultaatbestemming en de inzet van reserves en voorzieningen. College Het college vormt het dagelijks bestuur en is daarmee verantwoordelijk voor uitvoering en verantwoording over grondbeleid. Zij is bevoegd tot het besluiten en verrichten van privaatrechtelijke handelingen. Bijvoorbeeld het sluiten van koopovereenkomsten en anterieure overeenkomsten. Het college doet in dit verband voorstellen aan de raad over grondexploitaties en kredieten voor verwerving en, waar nodig of wenselijk, voor de vestiging van voorkeursrechten, de toepassing van het onteigeninginstrument en de vaststelling van kostenverhaalsregels in het omgevingsplan. Zij laat detailplannen uitwerken tot op het niveau dat er ook daadwerkelijk ontwikkeld en gebouwd kan worden. Voor de opzet en uitvoering van het grondbeleid is de rolverdeling tussen de gemeenteraad en het college van burgemeester en wethouders als volgt (tabel 1):

Tabel 1. Rolverdeling tussen raad en college bij grondbeleid. Beleidslijn 1. Rolverdeling tussen gemeenteraad en college bij grondbeleid De gemeenteraad geeft de kaders aan waarbinnen het college uitvoering geeft aan het grondbeleid en de raad heeft budgetrecht. Het college vormt het dagelijks bestuur en is daarmee verantwoordelijk voor uitvoering van en verantwoording over het grondbeleid. Zij doet voorstellen aan de raad ten aanzien van zaken waarvoor de raad verantwoordelijk is.

5

2.2.

Verantwoording

Gedurende het jaar legt het college op verschillende momenten verantwoording af over de uitvoering van het grondbeleid (tabel 2). Dat gebeurt hoofdzakelijk via de planning en controlcyclus: via de programmabegroting en de jaarrekening, en in geval van tussentijdse aanmerkelijke afwijkingen via de tussentijdse financiële rapportages. In specifiek gebeurt de verantwoording over het grondbeleid via de zogenaamde paragraaf grondbeleid. Het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV) beoogt dat het beleid en de kaderstelling van de raad (kort) beschreven worden in de paragraaf grondbeleid in de begroting. In de jaarrekening wordt via de paragraaf grondbeleid opgenomen wat (concreet) gerealiseerd is van de doelstellingen in het afgelopen jaar zodat de raad haar controlerende taak kan uitvoeren. Conform artikel 16 BBV bevat de paragraaf grondbeleid tenminste: 1.

een visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma's die zijn opgenomen in de begroting;

2.

een aanduiding van de wijze waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert;

3.

een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie op eindwaarde.

4.

een onderbouwing van de geraamde winstneming;

5.

de beleidsuitgangspunten omtrent de reserves voor grondzaken in relatie tot de risico's van de grondzaken.

Tabel 2. Momenten van verantwoording. De gemeente kiest er daarnaast voor om jaarlijks een Meerjarenprogramma Grondbeleid (MPG) vast te stellen (zie ook: Bijlage 4. Financiële kaders en risicomanagement). Dit vindt zijn oorsprong in de Financiële verordening. Via de MPG stelt de raad de kaders vast voor de (verdere) uitvoering van het grondbeleid. Daarbij legt de raad onder meer de herziene grondexploitatiebegrotingen vast. De MPG wordt vastgesteld in de vergadering voorafgaand aan de begrotingsbehandeling. De uitkomsten van de MPG worden samengevat opgenomen in de paragraaf grondbeleid van de gemeentelijke begroting. Het college geeft de raad verder vooraf inlichtingen over de uitoefening van de bevoegdheden, indien de raad daarom verzoekt of indien de uitoefening ingrijpende gevolgen kan hebben voor de gemeente (artikel 169 lid 4 gemeentewet). In het laatste geval neemt het college geen besluit dan nadat de raad in de gelegenheid is gesteld zijn wensen en bedenkingen ter kennis van het college te brengen

Beleidslijn 2. Verantwoording grondbeleid De verantwoording over de uitvoering van grondbeleid vindt minimaal plaats volgens artikel 16 BBV waarin bepalingen zijn opgenomen over minimale vereisten van de paragraaf grondbeleid bij jaarrekening en begroting. Daarnaast stelt de gemeenteraad elk jaar een Meerjarenprogramma Grondbeleid (MPG) vast.

6

3.VORMEN VAN GRONDBELEID 3.1.

Hoofdvormen van grondbeleid

Traditioneel wordt binnen het grondbeleid een onderscheid gemaakt tussen twee uiterste vormen van grondbeleid: faciliterend grondbeleid en actief grondbeleid (figuur 2). Alle vormen van grondbeleid en wijze van samenwerken met derden bevinden zich ergens op de schaal van deze twee uitersten. Afhankelijk van de gekozen vorm van grondbeleid heeft de gemeente meer of minder invloed op de totstandkoming en uitvoering van een plan. Maar dit geldt in het algemeen ook voor het financieel rendement en de risico’s.

7

Figuur 2. Hoofdkenmerken uiterste vormen faciliterend en actief grondbeleid.

Faciliterend grondbeleid: de markt ontwikkelt de grond. Bij faciliterend grondbeleid ligt het initiatief van de ruimtelijke ontwikkeling en het exploiteren van de grond bij derden, zoals marktpartijen, woningcorporatie of particulieren. De ontwikkeling wordt voor eigen rekening en risico in het geheel door hen uitgevoerd. De gemeente maakt de ontwikkeling in ieder geval mogelijk door planologische medewerking te verlenen en legt daarbij vast hoe gemeentelijke beleid wordt verwezenlijkt. De gemeente probeert dus ruimtelijke plannen te realiseren zonder zelf eigenaar te zijn van de grond.

Actief grondbeleid: de gemeente ontwikkelt zelf de grond. Bij actief grondbeleid stuurt de gemeente op de realisatie van haar doelstellingen vanuit een grondeigendomspositie. De gemeente voert in de uiterste vorm van actief grondbeleid voor eigen rekening en risico de grondexploitatie. Dit houdt in dat zij gronden koopt of bestaande grondvoorraad inbrengt in de ontwikkeling, haar gronden geschikt maakt voor de bouw van opstallen en de openbare ruimte inricht. De bouwrijpe kavels geeft zij vervolgens uit aan derden die de opstalontwikkeling op zich nemen. Het voordeel van actief grondbeleid is dat de gemeente de meeste regie heeft over de ontwikkeling en dat zij potentie heeft op een financieel rendement. Actief grondbeleid gaat normaal gesproken echter ook gepaard met hogere financiële risico’s dan faciliterend grondbeleid. Bijvoorbeeld het risico op het realiseren van lagere grondwaarden dan werd verwacht. Het vraagt ook om specifieke kennis en kunde van de gemeente op het gebied van grondzaken en planeconomie, civieltechnische projectleiding en projectmanagement.

8

Tussenvormen van grondbeleid. In de praktijk komen tussenvormen van de uiterste vormen van faciliterend en actief grondbeleid voor, en zijn deze zelfs wenselijk. Zo kan de gemeente er bijvoorbeeld voor kiezen om de grondexploitatie niet zelf uit te voeren, maar de gronden - onder bepaalde voorwaarden - in de huidige staat te verkopen aan derden, die vervolgens de grondexploitatie op zich nemen. Een specifieke combinatie van actief en faciliterend grondbeleid is een publiek-private samenwerking (PPS), waarbij zowel de overheid als private partijen hun grond inbrengen in een gezamenlijke onderneming die zelf verantwoordelijk is voor de grondexploitatie (‘joint venture’).

3.2.

Beperkingen in rolkeuze

Het is niet altijd mogelijk om een specifieke vorm van grondbeleid te kiezen. Als een grondeigenaar bijvoorbeeld kan aantonen dat zij zelf een ruimtelijk plan kan realiseren, dan heeft de gemeente geen wettelijke mogelijkheid om de gronden in eigendom te verkrijgen. Dit wordt het zelfrealisatiebeginsel genoemd. Daarnaast zijn we gebonden aan onze eigen begroting en algemene beginselen van behoorlijk bestuur. De gemeente kan niet onbeperkt geld uitgeven aan bijvoorbeeld grondaankoop en mag geen onverantwoorde financiële risico’s nemen.

4.SITUATIONEEL GRONDBELEID 4.1.

Realiseren van doelstellingen en ambities van gemeentelijk omgevingsbeleid

Grondbeleid is voor de gemeente geen doel op zich, maar een middel om (maatschappelijke) doelstellingen en ambities van haar omgevingsbeleid te bereiken. Het omgevingsbeleid is een verzameling van ruimtelijke plannen, visies, beleidsdocumenten, programma’s en bestuurlijke ambities. Allen zijn ze gericht op het bereiken van maatschappelijke effecten via ingrepen in de fysieke leefomgeving. Of dit nu gaat om volkshuisvesting, duurzaamheid, energietransitie, economie, openbare ruimte en bereikbaarheid, sport, natuur- en recreatie en leefbaarheid. De Omgevingsvisie gemeente Schagen en het coalitieakkoord staan centraal in ons omgevingsbeleid. Ze geven richting aan de uitwerking van een ruimtelijke ontwikkeling en de voorwaarden of uitgangspunten die de gemeente of andere partijen hieraan stelt. Wij benoemen op

9

basis van de Omgevingsvisie, coalitieakkoord en eventueel andere aspecten van ons omgevingsbeleid, bij besluitvorming over ruimtelijke ontwikkeling de maatschappelijke doelen die bij een ontwikkeling het belangrijkst zijn. En we geven aan in welke mate we daarop resultaat willen bereiken en wanneer wij dit willen bereiken. Dit zijn onze maatschappelijke kerndoelen in de ontwikkeling. Wij werken daarbij nadrukkelijk vanuit de waarden en speerpunten van de Omgevingsvisie inclusief het woningbouwprogramma, en leggen in ons beleid en onze ontwikkelingen zo goed als mogelijk de verbinding tussen verschillende thema’s. De doelen bieden ruimte aan en inspireren de markt om hier nadere invulling aan te geven. Op deze manier is voor iedereen duidelijk op welke maatschappelijke doelen de gemeente zich richt en waarom deze thema’s in een bepaald gebied van belang zijn. Aan de maatschappelijke doelen voegen we locatie-specifieke doelen toe, als de locatie daar om vraagt. Deze specifieke doelen bepalen we zo goed als mogelijk in overleg met onze partners in een ontwikkeling.

Figuur 3. Visiekaart Omgevingsvisie gemeente Schagen (2021).

Tijdens de uitvoering van een ontwikkeling worden de doelstellingen gebruikt om te beoordelen of de beoogde maatschappelijke impact wordt bereikt. De doelen kunnen tussentijds worden bijgesteld als het beleid wordt geactualiseerd of daar aanleiding toe geeft.

Beleidslijn 3. Realisatie van maatschappelijke doelen en bestuurlijke ambities De gemeente geeft via haar grondbeleid sturing aan de realisatie van de maatschappelijke doelen en bestuurlijke ambities van haar omgevingsbeleid. Hierbij staat de Omgevingsvisie gemeente Schagen en het coalitieakkoord centraal. Op basis hiervan worden de maatschappelijke kerndoelen voor een ontwikkeling benoemd en wordt aangegeven welke (maatschappelijke) resultaten met de ontwikkeling worden bereikt.

4.2.

Situationeel grondbeleid

10

Om de maatschappelijke doelstellingen via een ontwikkeling te kunnen realiseren is de beschikbaarheid van een locatie essentieel. De gemeente bezit een substantiële voorraad gronden in en rondom de dorpskernen en stad Schagen. Maar marktpartijen en particulieren beschikken ook over aanzienlijke grondposities. In veel gevallen zal de gemeenten voor de realisatie van haar ambities dan ook afhankelijk zijn van grond van derden. Dat betekent dat de doelstellingen vaak (gedeeltelijk) door marktpartijen zal moeten worden gerealiseerd of dat de gemeente kiest voor actieve verwerving van deze gronden. Bepaalde maatschappelijke ontwikkelingen en transitieopgaven noodzaken ons om op momenten actief in te grijpen of samenwerking te zoeken. Zeker als verwacht wordt dat een toekomstige integrale ontwikkeling in het geding is, of de markt een belangrijke of urgente ontwikkeling niet (snel genoeg) oppakt. Maar in andere situaties heeft de gemeente wellicht voldoende aan het innemen van een meer faciliterende rol. Ook op ontwikkelingen waar de gemeente geen grondpositie heeft kan zij namelijk regie voeren. Bijvoorbeeld door in anterieure overeenkomst afspraken te maken over locatie-eisen (zoals woningbouwprogrammering, kwaliteit openbare ruimte, duurzaamheidseisen, fasering, etc.) en kostenverhaal. Grondbeleid vergt dus maatwerk.

Van belang is flexibel te zijn in de aanpak naar aanleiding van de gegeven opgaven, situatie en doelstellingen. Daarnaast zijn de grondposities van gemeente en marktpartijen ook sterk bepalend voor de strategie die kan worden gevolgd. In deze nota Grondbeleid wordt daarom de beleidskeuze gemaakt voor het toepassen van zogenaamd ‘Situationeel grondbeleid’ voor de komende vier jaren (figuur 4). Dit betekent dat de gemeente maatwerk levert en dat per afzonderlijke situatie en opgave wordt beoordeeld welke gemeentelijke (regie)rol en inzet van instrumenten van grondbeleid het meest geschikt is voor het realiseren van de ambities van het gemeentelijk omgevingsbeleid. En dit vindt plaats binnen (vooraf gestelde) organisatorische en financiële voorwaarden. Deze vorm past ook het beste bij de principes van de Omgevingswet, waarbij flexibiliteit en maatwerk belangrijke uitgangspunten zijn. Het ligt bij situationeel grondbeleid dus niet op voorhand vast welke vorm van grondbeleid en regierol de gemeente inneemt. De verhouding en wijze van samenwerken met marktpartijen kan hierbij per locatie wezenlijk verschillen. Maar de gemeente heeft hierbij in beginsel wel altijd de regie over de gewenste ontwikkeling. Daarbij wordt (pro)actief gebruik gemaakt van de beschikbare instrumenten van grondbeleid die op de meest efficiënte en effectieve wijze de ontwikkeling tot stand kan brengen.

Op voorhand worden dus geen grondbeleidsinstrumenten uitgesloten. Door situationeel, dus per situatie en opgave, onze rolkeuze te bepalen blijven we ook afwegen hoe we onze capaciteit en middelen op de juiste manier kunnen inzetten.

11

Figuur 4. Situationeel grondbeleid gemeente Schagen op hoofdlijnen. Het door de gemeente proactief aanwijzen van voorkeurs (woning)bouwlocaties past in dit beleid. Ook omdat vervolgens de gemeente de regie houdt door de kaders voor de uitwerking van een gebied aan de eigenaren van de grond mee te geven. Als er niet, niet tijdig of niet onder voor de gemeente acceptabele voorwaarden tot overeenstemming met de grondeigenaar/ontwikkelaar kan worden gekomen, kan de gemeente de realisatie van een nieuwe bestemming afdwingen door het inzetten van een aantal wettelijke grondbeleidsinstrumenten (zie ook: Bijlage 1. Instrumenten van grondbeleid).

Beleidslijn 4. Situationeel grondbeleid De gemeente Schagen voert situationeel grondbeleid. Dit betekent dat de gemeente per situatie of opgave beoordeeld welke vorm van grondbeleid het meest geschikt en effectief is voor het realiseren van de ambities en doelstellingen van het gemeentelijk omgevingsbeleid, binnen (vooraf gestelde) organisatorische en financiële voorwaarden. Daarbij wordt actief (en ook proactief) gebruik gemaakt van die beschikbare instrumenten die op de meest efficiënte en effectieve wijze de ontwikkeling tot stand kan brengen. Op voorhand worden geen grondbeleidsinstrumenten uitgesloten.

4.3.

Organisatorische voorwaarden bij situationeel grondbeleid

Situationeel grondbeleid kan volgens de gemeente alleen effectief worden ingevuld als er wordt voldaan aan een aantal voorwaarden. De volgende organisatorische voorwaarden moeten worden ingevuld om situationeel grondbeleid optimaal te laten functioneren: A. Heldere visie om te komen tot verwezenlijking van de gemeentelijke doelstellingen en ambities. Via het grondbeleid wordt sturing gegeven aan de realisatie van de maatschappelijke doelen en bestuurlijke ambities van het omgevingsbeleid (zie ook: paragraaf 4.1 en beleidslijn 3 en 4).

12

B. Sturen op integraal resultaat. Zowel gemeentelijke als particuliere initiatieven worden integraal beoordeeld. Een integrale benadering betekent het in onderlinge samenhang bekijken van de sociale, maatschappelijke, fysieke en financiële vraagstukken die bij een ontwikkeling optreden. Dit voorkomt dat maatschappelijke ambities zich opstapelen zonder dat naar de (financiële) gevolgen wordt gekeken. Op deze manier wordt er bovendien voor gezorgd dat al vroegtijdig wordt besproken wat maatschappelijk en financieel haalbaar is bij een gebiedsontwikkeling. C. Professionaliteit en capaciteit van de organisatie. Een goede invulling van situationeel grondbeleid vergt de nodige expertise en capaciteit van de gemeentelijke organisatie. De benodigde kennis die nodig is voor het kunnen innemen van een specifieke rol moet voor een belangrijk deel in huis zijn. Dit kan per ontwikkeling verschillen. Een professionele organisatie vraagt ook om heldere interne processen en een goede samenwerking tussen het ambtelijk apparaat, het college van B&W en gemeenteraad. Hierin speelt (continue verbetering van) het proces van Projectmatig Werken een belangrijke rol. De beleidskeuzes inclusief de uitvoering van het grondbeleid worden via Projectmatig Werken periodiek verankerend. Zo kan op gezette momenten inhoudelijke en strategische besluitvorming plaatsvinden en blijft de gemeente in control.

4.4.

Financiële voorwaarden bij situationeel grondbeleid

Het gemeentelijk omgevingsbeleid moet uitvoerbaar en betaalbaar zijn én blijven. De gemeente Schagen gaat daarom zorgvuldig en bewust om met de inzet van (gemeenschaps) middelen in de vorm van grond, geld en capaciteit. De gemeente handelt vanuit een sterke begrotingsdiscipline en stuurt op een solide financiële positie. Bij elke ruimtelijke ontwikkeling gelden daarom de volgende financiële voorwaarden: A. De gemeente werkt met marktconforme prijzen en voorwaarden. Dit geldt voor alle vormen van grondtransacties, zoals grondaankoop en tijdelijk beheer (zie Bijlage 1. Instrumenten van grondbeleid) en gronduitgifte (zie Bijlage 2. Gronduitgiftebeleid en Bijlage 3. Grondprijzenbeleid). Marktconformiteit verkleint het risico op het verlenen van ongeoorloofde staatssteun en draagt bij aan het doelmatig omgaan met onze middelen. B. Gelijkheidsbeginsel. De gemeente biedt bij alle privaatrechtelijke handelingen van onroerend goed de gelegenheid om mee te dingen. Hierop zijn enkele uitzonderingen mogelijk. De handelswijze is gedetailleerd opgenomen in de gemeentelijke notitie “Werkwijze verkoop en ander privaatrechtelijk handelen na Didam-arrest” of actualisaties hiervan. C. Financieel sluitende businesscase (zelfstandig). Het uitgangspunt van een ruimtelijke ontwikkeling is een minimaal zelfstandig sluitende businesscase, bij een aanvaardbaar risicoprofiel.

Met ‘businesscase’ wordt hier bedoeld de directe financiële effecten vanuit de gemeentelijke, gezamenlijke of particuliere grondexploitatie. Indirecte effecten die voortvloeien uit de ontwikkeling (bijvoorbeeld gevolgen op onroerend zakenbelasting of

13

beheerkosten openbare ruimte) maken in beginsel geen deel uit van de businesscase. Winstmaximalisatie is geen doel op zich, maar optimalisatie van financieel rendement dient wel onderdeel te zijn van de afwegingen die worden gemaakt bij de beoogde ontwikkeling. D. De gemeenteraad heeft budgetrecht en bepaalt of de beoogde ruimtelijke inpassing en maatschappelijke impact, de investeringen waard zijn. Als vooraf een onrendabele top wordt verwacht, of investeringen benodigd zijn die niet volledig kunnen worden verhaald, dan geeft het college dit zo tijdig mogelijk aan richting de gemeenteraad. En geeft daarbij aan welke financiële kaders voor uitwerking dan gelden. De raad beslist uiteindelijk over de kredietverlening, de gemeentelijke grondexploitatie, de dekking en het risicoprofiel. En beoordeelt of de beoogde ruimtelijke inpassing en maatschappelijke impact de investeringen waard zijn. Bij deze afweging kunnen de gevolgen van de indirecte effecten van een businesscase wel onderdeel zijn van informatievoorziening richting de raad. E.

Aanvaardbaar risicoprofiel (zie ook Bijlage 4. Financiële kaders en risicomanagement). Een goede waardering en beheersing van een financiële businesscase of (investerings)krediet is alleen mogelijk als ook de financiële risico’s in beeld zijn gebracht. Een businesscase gaat altijd gepaard met een financiële risicoanalyse met een aanvaardbaar risicoprofiel. Dit betekent dat: 1.

Het risicoprofiel kan worden opgevangen met het beschikbare weerstandsvermogen (de reserve grondexploitatie, andere toegewezen middelen of zijn gedekt via afspraken zoals vastgelegd in een (anterieure) overeenkomst).

2.

Er beheersmaatregelen zijn gekoppeld aan elk risico. Dit kan ook betekenen dat risico’s worden gedeeld vanuit een samenwerkingsverband.

3.

De financiële risico's en kansen redelijkerwijs in verhouding staan tot de begrote investeringen en opbrengsten.

F.

De gemeente handelt naar de wettelijke plicht van kostenverhaal. Dit betekent dat de kosten van grondexploitatie die rechtmatig kunnen worden verhaald, ook daadwerkelijk worden verhaald. En dat, als er wat dat betreft een tekort is, dat voor de gemeente een reden kan zijn af te zien van het nemen van een planologisch besluit om de ontwikkeling mogelijk te maken. De werkwijze met betrekking tot kostenverhaal wordt door de gemeente uitgewerkt opgenomen in een “Programma kostenverhaal en financiële bijdragen”.

G. Wij hanteren heldere spelregels voor onze eigen grondexploitaties (zie ook: Bijlage 5. Spelregels grondexploitaties). Wij handelen hierbij naar de wet- en regelgeving zoals opgenomen in de notitie ‘Grondbeleid in begroting en jaarstukken’ (2019) van de commissie BBV of actualisaties hier van. 4.5.

Afwegingskader grondbeleid

14

Het is belangrijk dat situationeel grondbeleid niet leidt tot willekeur. Daarom is transparantie in besluitvorming essentieel. Om sturing te geven aan de afwegingen die wij maken, hanteren wij een afwegingskader grondbeleid (figuur 5). Het afwegingskader vormt de basis voor het bepalen van de rol en positie die de gemeente inneemt bij een ruimtelijke ontwikkeling, als ook de keuzen in de inzet van grondbeleidsinstrumenten. Dit gebeurt bij voorkeur aan het begin van de ontwikkeling, dus in de visie, initiatief en haalbaarheidsfase. In deze fasen worden de ruimtelijke, beleidsmatige en financiële kaders van een ontwikkeling vastgelegd. Het kan gebeuren dat de aanvankelijk gekozen voorkeursrol niet mogelijk of wenselijk blijkt tijdens de planvorming. Er is dan ruimte om tijdig bij te sturen. De afwegingen die worden gemaakt en de keuze voor een voorkeursrol worden op basis van het afwegingskader onderbouwd en bestuurlijk vastgelegd. Dit verloopt bijvoorbeeld via een uitvoeringsparagraaf van een gebiedsvisie en/of in een paragraaf ontwikkelstrategie van een Projectopdracht.

Figuur 5. Afwegingskader grondbeleid Schagen. Via het afwegingskader geven wij feitelijk antwoord op de volgende strategische vragen: 1.

Draagt een ontwikkeling of project in voldoende mate bij aan de maatschappelijke kerndoelen van de gemeenten en voldoet het daarbij aan het toetsingskader Woningbouwprogramma (Bijlage 6. Toetsingskader Woningbouwprogramma)? En welke regierol nemen we dan bij voorkeur in, in relatie tot de verwezenlijking van deze maatschappelijke doelstellingen?

2.

Welke regierol nemen we bij voorkeur in, in relatie tot de uitvoerbaarheid van de ontwikkeling? Hierbij wordt het plan getoetst aan de voorwaarden uit paragraaf 4.3 en 4.4 van de nota Grondbeleid en aan de voorwaarden zoals deze vooraf bij een ontwikkeling zijn geformuleerd. Dit geldt bijvoorbeeld voor het risicoprofiel van de ontwikkeling, de

15

beschikbare capaciteit, het beoogd financieel resultaat/rendement van de businesscase en mogelijkheden van kostenverhaal. Omdat een deel van de antwoorden bestuurlijke keuzes betreffen is het geen volledige invuloefening en schetsen we, waar nodig, scenario’s. In de praktijk zullen de afwegingen ook merendeels gelijktijdig plaatsvinden. Het afwegingskader moet zich in de praktijk ook nog bewijzen. Door ervaringen vanuit de praktijk wordt het kader en/of proces waar nodig bijgesteld.

4.6.

Routes van grondbeleid

In het afwegingskader wordt toegewerkt naar 5 mogelijke voorkeursrollen in grondbeleid. Dit worden ‘routes van grondbeleid’ genoemd. Elke route is in feite een afgebakende eenheid waarin grofweg dezelfde principes gelden voor kaderstelling, sturing, besluitvorming, administratie en verantwoording. Zo goed als mogelijk wordt in besluitvorming en verantwoording een onderscheid gemaakt naar deze routes. Het is hierdoor voor de gemeenteraad en andere betrokkenen vooraf duidelijker welke kaders en regels wanneer van toepassing zijn (tabel 3).

Tabel 3. Belangrijkste kenmerken van routes van grondbeleid. De gemeente onderscheidt de volgende routes: -

Route 0. Niet meewerken aan een ruimtelijk initiatief.

-

Route 1. Faciliterend ‘Procedure’: Particuliere grondexploitatie op particuliere grondeigendom met een beperkt maatschappelijk belang of urgentie.

-

Route 2. Faciliterend ‘Project’. Particuliere grondexploitatie op particuliere grondeigendom met een relatief groot maatschappelijk belang of urgentie.

-

Route 3. Actief met Particuliere grondexploitatie op (voormalig) gemeentelijke gronden.

16

-

Route 4. Actief met gemeentelijke grondexploitatie (inclusief bouwclaim).

-

Route 5. Actief ‘Samenwerking via PPS’. Samenwerking met marktpartijen in de grondexploitatie.

De routes zijn nader toegelicht in Bijlage 7. Toelichting op routes van grondbeleid.

Beleidslijn 5. Afwegingskader en routes van Grondbeleid De afwegingen die worden gemaakt om tot een onderbouwde keuze te komen over onze (regie)rol en inzet van grondbeleidsinstrumenten vindt mede plaats vanuit het afwegingskader grondbeleid. De keuze voor de gemeentelijke voorkeursrol en ontwikkelstrategie wordt expliciet onderbouwd en vastgelegd in de bestuurlijke besluitvorming over de betreffende ontwikkeling. Zo goed als mogelijk delen wij deze voorkeursrol in onder een van de vijf routes van grondbeleid.

BIJLAGEN NOTA GRONDBELEID 2023 17

GEMEENTE SCHAGEN

BIJLAGE 1. INSTRUMENTEN VAN GRONDBELEID Om gemeentelijke doelen effectief te bereiken, is maatwerk nodig bij het gebruik van grondbeleidsinstrumenten. Via de instrumenten van grondbeleid kan de gemeente voorwaarden stellen of sturen op een ruimtelijke ontwikkeling. Alle instrumenten die volgens de geldende wet- en regelgeving mogelijk zijn, kunnen worden toegepast als de situatie erom vraagt. De volgende instrumenten van grondbeleid worden onderscheiden (tabel 1):

18

Tabel 1. Instrumenten van grondbeleid .

1.1.

Inleiding grondverwerving

De verwerving van grond is voor de gemeente in het algemeen hét instrument om de regiefunctie bij een ruimtelijke ontwikkeling optimaal te kunnen voeren. Vanuit de eigendomspositie ontstaat de maximale mogelijkheid om de ontwikkeling en het gebruik van de grond en vastgoed te sturen en te beïnvloeden. Het moment van grondaankoop is hierbij belangrijk. Bij ingrijpen in een te laat stadium bestaat bijvoorbeeld het risico dat de aankoopprijs van gronden hoger uitvalt, of dat eigendom in handen valt van (speculerende) partijen waardoor de gewenste ontwikkeling niet of minder goed kan worden uitgevoerd. Maar verwerving gaat ook gepaard met grote financiële risico’s en kan ingrijpende gevolgen hebben voor de betreffende eigenaar. Het besluit om grond aan te kopen en de inzet van instrumenten hierbij, is dus een weloverwogen keuze.

1.2 Minnelijke grondverwerving Verwerving van grond en opstallen vindt bij voorkeur plaats op basis van vrijwilligheid (minnelijke verwerving). Afhankelijk van de mate van concreetheid van de planontwikkeling worden twee vormen van minnelijke verwerving onderscheiden: Planmatige grondaankoop Planmatige verwerving vindt plaats in het kader van een voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling (realisatie van een bestemmingsplan c.q. omgevingsplan), waarbij uitgangspunt is dit via de minnelijke weg te doen. Dit kan grondverwerving zijn waarvoor de gemeenteraad al en een

19

grondexploitatie heeft vastgesteld en daarmee krediet heeft verstrekt ten behoeve van de aankoop, maar kan ook volgen uit andere concrete beleidsvoornemens met betrekking tot een voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling. Strategische grondaankoop Wanneer het maatschappelijk gewenste ruimtegebruik daarom vraagt, kan het noodzakelijk zijn om strategische grondpositie(s) in te gaan nemen. Dit kan bijvoorbeeld gaan om toekomstige lange termijn plannen zoals woningbouwgebieden of bedrijventerreinen die nog niet zijn uitgewerkt in een bestemmingsplan of omgevingsplan. Maar ook voor de opgaven in de transitie van de landbouw en het behalen van de klimaatdoelstellingen (bijv. realiseren van nieuwe natuur of biodiversiteit). We nemen alleen strategische grondposities in als dit volgt uit een integrale afweging, waarbij de volgende onderbouwingen worden opgenomen: -

Onderbouwing van het belang van de aankoop aan de bijdrage aan de maatschappelijke ambities van de gemeente inclusief de noodzaak tot gemeentelijke regievoering via grondeigendom.

-

Onderbouwing van de ontwikkeltermijn.

-

Onderbouwing van de toekomstig financiële businesscase inclusief eventuele dekking.

-

Onderbouwing van de financiële risico’s, bijvoorbeeld het risico op afwaardering, plankosten, beheerkosten en rentelasten.

Een strategische grondpositie betekent overigens niet automatisch dat de gemeente ook zelf de grondexploitatie uitvoert. Parallel aan het spoor van zowel minnelijke- als strategische verwerving kunnen de instrumenten Voorkeursrecht gemeenten en onteigening worden ingezet. Het inzetten van deze instrumenten kan het proces van minnelijke verwerving bespoedigen. Marktconformiteit verwerving Bij zowel planmatige als strategische verwerving dient de marktconformiteit te worden onderbouwd. In de regel laat de gemeente aan te kopen gronden taxeren door een beëdigd taxateur om de marktwaarde van de gronden te bepalen. Op basis van het taxatierapport worden onderhandelingen gevoerd onder voorbehoud van instemming van de raad. Aan iedere aankoop van (verhuurd) onroerend goed ligt een juridische check ten grondslag en een bouwkundig onderzoek als het bebouwd vastgoed betreft. De gemeenteraad verstrekt het krediet voor aankoop. Beleidslijn 6. Minnelijke verwerving De gemeente geeft de voorkeur aan het traject van minnelijke (vrijwillige) aankoop van gronden- en opstallen. Bij zowel planmatige als strategische verwerving dient de marktconformiteit te worden onderbouwd. Als er vooraf geen kaders en/of budget door de gemeenteraad zijn vastgesteld legt het college het voornemen tot aankoop (concept-koopovereenkomst) voor aan de gemeenteraad.

Beleidslijn 7. Strategische verwerving De gemeente neemt alleen strategische grondposities in als dit volgt uit een integrale afweging, waarbij de volgende onderbouwingen worden opgenomen: -

Onderbouwing van het belang van de aankoop aan de bijdrage aan de maatschappelijke ambities van de gemeente inclusief de noodzaak tot gemeentelijke regievoering via grondeigendom.

-

Onderbouwing van de ontwikkeltermijn.

-

Onderbouwing van de toekomstig financiële businesscase inclusief eventuele dekking.

20

2. Voorkeursrecht De omgevingswet biedt gemeenten de mogelijkheid om een voorkeursrecht te vestigen. Als een voorkeursrecht op een eigendom is gevestigd en een eigenaar wil zijn eigendom vervreemden dan is hij verplicht om het eigendom eerst aan de gemeente te koop aan te bieden. Het belangrijkste doel van het voorkeursrecht is om speculatie en prijsopdrijving te voorkomen om zo een integrale ontwikkeling mogelijk te maken. Daarnaast kan het voorkeursrecht ook door de gemeente worden ingezet als faciliterend instrument voor een ontwikkelende marktpartij waarmee de gemeente een samenwerkingsovereenkomst heeft gesloten of gaat sluiten, dit met inachtneming van de geldende wetgeving. De gemeente kan dit instrument inzetten voordat de gemeente toe is aan wijziging van het omgevingsplan. De inzet van dit instrument wordt afgewogen tegen de optie van strategische verwerving en zal deze dus inzetten in een vroeg stadium van de voorgenomen ontwikkeling. Het voorkeursrecht kan door een besluit van de gemeenteraad (en eerst van het college van B&W) onder bepaalde voorwaarden worden gevestigd. Het vestigen van een voorkeursrecht betekent dat binnen drie jaar daarna een planologische maatregel moet worden getroffen om het voorkeursrecht te kunnen verlengen. Dat betekent dat het vestigen van voorkeursrecht het begin moet zijn van een planologische traject. Beleidslijn 8.

Voorkeursrecht De gemeente kan het instrument van voorkeursrecht inzetten voordat de gemeente toe is aan wijziging van het omgevingsplan. De inzet van dit instrument wordt afgewogen tegen de optie van strategische verwerving en zal deze dus inzetten in een vroeg stadium van de voorgenomen ontwikkeling. Het vestigen van een voorkeursrecht betekent dat binnen drie jaar daarna een 3. Onteigening planologische maatregel moet worden getroffen om het voorkeursrecht te kunnen verlengen. Alleen wanneer uiterste inspanningen om minnelijk tot overeenstemming te komen niet tot succes leiden en het bestemmingsplan/omgevingsplan in de uitvoering tot onaanvaardbare vertraging dreigt te geraken, mag onteigening worden overwogen. In de Omgevingswet is de procedure voor onteigening vastgelegd en de wettelijke criteria waaraan de gemeente moet voldoen. Van het starten van een administratieve onteigeningsprocedure kan een stimulans uitgaan om alsnog aan minnelijke verwerving medewerking te verlenen. Het voeren van een 'tweesporenbeleid' heeft dan de voorkeur. Dat wil zeggen naast het voeren van minnelijke onderhandelingen ter voorkoming van een onteigening tevens de administratieve onteigeningsprocedure starten en waar nodig ook door te zetten.

Beleidslijn 9. Onteigening. Alleen wanneer uiterste inspanningen niet tot succes leiden en het bestemmingsplan/omgevingsplan in de uitvoering tot onaanvaardbare vertraging dreigt te geraken, mag onteigening worden overwogen.

21

4. Kavelruil Kavelruil is formeel geen verwerving maar is het ruilen van grond tussen eigenaren. Bij herverkaveling landelijk gebied is sprake van een herindeling van het grondgebruik (landinrichting). Dit gebeurt onder meer door het inbrengen en opnieuw toedelen van gronden aan eigenaren en gebruikers. Herverkaveling in het landelijk gebied is geregeld in de Wet inrichting landelijk gebied (Wilg), met de Aanvullingswet Grondeigendom wordt dit ondergebracht in de Omgevingswet. Indien onze doelstellingen via kavelruil toestand kunnen komen, en de betrokken grondeigenaren willen daaraan meewerken, dan zullen wij dit ondersteunen. Wij passen dit toe als grond is gelegen nabij een te ontwikkelen gebied, nabij het eigendom van degene die in het ontwikkelgebied eigendommen heeft of indien het aantrekkelijk is gelegen voor betrokken grondeigenaren.

5. Tijdelijk beheer Er is sprake van tijdelijk beheer wanneer de gemeente onroerende zaken in eigendom heeft verworven met het oog op een (toekomstige) planontwikkeling. De onroerende zaak moet voor de periode tussen verwerving en uitgifte worden beheerd. Er zijn verschillende mogelijkheden voor het tijdelijk in gebruik geven zoals (tijdelijk) voortgezet gebruik en tijdelijke huur of pacht. Tijdige beschikbaarheid betekent dat de tijdelijke ingebruikneming juridisch goed geregeld moet zijn.

6.

Kostenverhaal

De Omgevingswet biedt ruimte voor de ontwikkeling van activiteiten in de fysieke leefomgeving. Voor de ontwikkeling van gebieden zal ook de gemeente vaak (plan)kosten moeten maken, bijvoorbeeld voor de aanleg van openbare voorzieningen en het wijzigen van het omgevingsplan. De Omgevingswet verplicht overheden om de kosten voor ‘werken, werkzaamheden en maatregelen’ naar evenredigheid te verhalen op de initiatiefnemers die profijt hebben van de aan te leggen openbare voorzieningen. Als de gemeente niet alle uitgeefbare gronden zelf in eigendom heeft of krijgt, zal de gemeente het verhaal van kosten niet via de gronduitgifte(prijs) kunnen verzekeren (figuur 6). In dat geval is de gemeente verplicht om kostenverhaal te verzekeren via een kostenverhaalregel in het omgevingsplan of in de vergunning voor een buitenplanse omgevingsactiviteit, ténzij het kostenverhaal is verzekerd via een (anterieure) overeenkomst.

22

Figuur 6. Proces Kostenverhaal op hoofdlijnen De gemeente Schagen legt de werkwijze over kostenverhaal en financiële bijdragen nader vast in een Programma kostenverhaal en financiële bijdragen. In deze nota Grondbeleid wordt ingegaan op de algemene aspecten en houding van de gemeente rondom kostenverhaal. Het Programma geeft hier nadere invulling en uitwerking aan.

Beleidslijn 10. Kostenverhaal De gemeente Schagen handelt naar de wettelijke plicht van kostenverhaal. Dit betekent dat de kosten van grondexploitatie die rechtmatig kunnen worden verhaald, ook daadwerkelijk worden verhaald. En dat, als er wat dat betreft een tekort is, dat voor de gemeente een reden kan zijn af te zien van het nemen van een planologisch besluit om de ontwikkeling mogelijk te maken. De werkwijze bij gemeentelijk kostenverhaal wordt nader vastgelegd in een “Programma Kostenverhaal en financiële bijdragen”. 6a. Anterieure overeenkomst (privaatrechtelijk kostenverhaal) Via een (privaatrechtelijke) anterieure overeenkomst kan de gemeente meer zaken vastleggen over kostenverhaal dan bij het (publiekrechtelijk) vaststellen van kostenverhaalsregels in het omgevingsplan. Een overeenkomst biedt voor beide partijen, zowel marktpartij als gemeente, vooraf zekerheid over de ontwikkeling. Bij faciliterend grondbeleid heeft de gemeente Schagen daarom een sterke voorkeur voor het verzekeren van kostenverhaal via het privaatrechtelijk traject van een anterieure overeenkomst. De gemeente is penvoerder van de overeenkomst. Als een anterieure overeenkomst het kostenverhaal regelt, hoeven er in het omgevingsplan, het projectbesluit of omgevingsvergunning voor buitenplanse activiteit geen regels over kostenverhaal in te staan. Dat mag wel.

Het bevoegd gezag moet binnen 2 weken na aangaan van de overeenkomst over het kostenverhaal kennisgeven van terinzagelegging.

23

Een anterieure overeenkomst wordt altijd gesloten voorafgaand of bij vaststelling van het betreffende (herziening van) het ruimtelijk plan dan wel voordat de ontwikkeling in een omgevingsplan of met een omgevingsvergunning voor een buitenlandse activiteit mogelijk wordt gemaakt. Bij publiekrechtelijk kostenverhaal, zet de gemeente binnen de wettelijke kaders in op maximaal kostenverhaal bij partijen waarmee geen overeenkomst is afgesloten. Als afspraken in de anterieure overeenkomst nog niet toegewezen budget vergen, is het de gemeenteraad die daarover beslist. Wij nemen een inspanningsverplichting op in de anterieure overeenkomst en voorbehoud ten aanzien van nog te nemen besluiten.

Beleidslijn 11. Anterieure overeenkomst Bij faciliterend grondbeleid heeft de gemeente Schagen een sterke voorkeur voor kostenverhaal via het privaatrechtelijk traject van een anterieure overeenkomst. Een anterieure overeenkomst wordt altijd gesloten voorafgaand of bij vaststelling van het betreffende (herziening van) het ruimtelijk plan danwel voordat de ontwikkeling in een omgevingsplan of met een omgevingsvergunning voor een buitenlandse activiteit mogelijk wordt gemaakt.

Overige aspecten anterieure overeenkomst De anterieure overeenkomst regelt naast het kostenverhaal ook veel andere zaken over de locatieontwikkeling. In de overeenkomst leggen de gemeente en de ontwikkelende partij de verdeling van taken, verantwoordelijkheden en risico’s vast. Daarnaast biedt de overeenkomst de mogelijkheid om voorwaarden te stellen, zoals de stedenbouwkundige opzet en verkaveling, programmering, kwaliteit van de openbare ruimte, woningtypes en categorieën, planning, verdeling werkzaamheden en toezicht, het ambtelijk voorleggen van bestekken, vormen van aanbesteding, (terug)levering van gronden, vestigen van beperkte rechten en bepalingen over ontbindingen, boetes, garanties en nadeelcompensatie. Intentieovereenkomst voorafgaand aan anterieure overeenkomst Voor faciliterende Projecten (route 2) wordt altijd eerst een intentieovereenkomst gesloten voordat we over gaan tot het sluiten van een anterieure overeenkomst. Hiermee wordt voorkomen dat de gemeente zich langdurig committeert aan een traject met een nog onzekere toekomst. Ook wordt het kostenverhaal zo al in een vroegtijdig stadium verzekert. Via de intentieovereenkomst wordt ook vastgelegd onder welke voorwaarden de gemeente meewerkt en wanneer haar medewerking eventueel eindigt.

Beleidslijn 12. Intentieovereenkomst Voor faciliterende projecten (grondbeleid route 2) wordt altijd eerst een intentieovereenkomst gesloten voordat wordt overgegaan tot het opstellen en sluiten van een anterieure overeenkomst.

6b. Publiekrechtelijke regeling kostenverhaal Als er geen anterieure overeenkomst tot stand komt, moet het kostenverhaal op een andere manier geregeld worden. Dat kan de gemeente doen door kostenverhaalregels in het omgevingsplan op te

24

nemen of het kostenverhaal te regelen in de omgevingsvergunning. De gemeente mag de kosten alleen verhalen als ze voldoen aan drie criteria: profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid. Ook moet de locatie het kostenverhaal kunnen dragen. Dat houdt in dat er niet meer kosten worden verhaald dan dat er opbrengsten zijn.

7. Bestemmingsplan / omgevingsplan In een bestemmingsplan/omgevingsplan legt de gemeenteraad de bestemmingen voor een bepaalde locatie vast. Daarmee heeft de gemeente de regie over wat er op de betreffende locatie gebouwd kan worden (en wat niet). In de regels bij een bestemmingsplan stelt zij voorwaarden aan de realisering van de bestemming, zoals maximale bouwhoogtes, bebouwingspercentages en bebouwingsgrenzen. Het bestemmingsplan mag alleen regels op het gebied van ruimtelijke ordening bevatten. Het omgevingsplan bevat regels die betrekking hebben op alle onderdelen van de fysieke leefomgeving. De gemeente stelt één omgevingsplan vast voor haar hele grondgebied. Het omgevingsplan heeft dus een bredere reikwijdte dan een bestemmingsplan. Concreet regelt het omgevingsplan de balans in de toedeling van functies aan locaties.

8. Voorbereidingsbesluit Met een voorbereidingsbesluit voorkomt de gemeente dat een locatie minder geschikt wordt voor de verwezenlijking van het doel waarvoor nieuwe regels in een omgevingsplan of omgevingsverordening in voorbereiding zijn. De regels over voorbereidingsbescherming staan in afdeling 4.2 van de Omgevingswet. Ze vervangen de regels over het voorbereidingsbesluit uit de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo).

BIJLAGE 2. GRONDUITGIFTEBELEID 1. Gronduitgiftebeleid algemeen Gronduitgifte is een belangrijk sturingsinstrument voor het grondbeleid. Het gronduitgiftebeleid gaat over de wijze en moment waarop de gemeente haar grond langdurig toedeelt aan afnemers. Dit kunnen particulieren zijn, ondernemers, ontwikkelaars, woningbouwcorporaties, maatschappelijke partijen, andere overheden of interne gemeentelijke afdelingen. Via de uitgifte van grond heeft de gemeente regie over de gewenste ruimtelijke ontwikkeling, de selectie van partijen en uiteindelijk de realisatie van gemeentelijke beleidsdoelen. Dit betreft altijd maatwerk. De manier waarop grond wordt uitgegeven, wordt per locatie en per functie bepaald. Wij

25

handelen hierbij binnen de wettelijke kaders van onder meer de Algemene beginselen van behoorlijk bestuur, Aanbestedingsrecht, Wet Markt en Overheid en Mededeling staatsteun. De gemeentelijke handelswijze naar aanleiding van het Didam-arrest is opgenomen in de gemeentelijke notitie “Werkwijze verkoop en ander privaatrechtelijk handelen na Didam-arrest” (2022) of actualisaties hiervan. In het Didam-arrest heeft de Hoge Raad geoordeeld dat overheidslichamen op grond van het gelijkheidsbeginsel in principe mededingingsruimte moeten bieden aan potentiële gegadigden ook bij privaatrechtelijke rechtshandelingen zoals gronduitgifte. Met het arrest worden aan het één-op-één uitgeven van grond voorwaarden gesteld, maar niet geheel uitgesloten. Beleidslijn 13. Gronduitgifte Gronduitgifte vindt plaats met inachtneming van de richtlijnen die voortvloeien uit relevante wetgeving en jurisprudentie (zoals het Didam-arrest en Wet Markt en Overheid). De manier waarop grond wordt uitgegeven, wordt per locatie en per functie bepaald.

2. Algemene uitgangspunten gronduitgifte Bij de uitgifte van grond gelden de volgende algemene uitgangspunten: -

De gronden worden in bouwrijpe staat geleverd, tenzij anders vermeld of overeengekomen. In het geval de ontwikkelaar zelf de bouw- en woonrijp werkzaamheden uitvoert levert zij de openbare ruimte terug aan de gemeente. In ieder geval moet alle openbare ruimte voldoen aan het Leidraad Inrichting Openbare Ruimte (LIOR). Als de gemeente Schagen instemt met de inrichting van openbare ruimte door een ontwikkelaar, kan er, afhankelijk van de kosten die hiermee gemoeid zijn, een aanbestedingsplicht ontstaan.

-

Alle grondprijzen zijn exclusief btw. De gemeente bepaalt het belastingregime waarbinnen geleverd wordt (omzetbelasting en/of overdrachtsbelasting) en vermeldt dit in het uitgiftebesluit.

-

De grondprijzen zijn kosten koper (k.k.).

-

De grond is planologisch geschikt voor de beoogde bestemming.

-

De bodemkwaliteit is geschikt voor de beoogde bestemming.

-

De grond heeft geen bijzondere belemmeringen die het gebruiksrecht beperken.

-

Overeengekomen grondprijzen en huurprijzen met prijspeil worden geïndexeerd met inflatie conform daarover contractueel gemaakte afspraken. Als uitgangspunt voor de indexering wordt de Consumentenindex prijzen alle huishoudens (CPI 2015=100) van het CBS gehanteerd.

Er worden door de gemeente algemene uitgifte voorwaarden woningbouw opgesteld waarin de condities worden gedefinieerd waaronder uitgifte plaatsvindt.

3. Vormen van uitgifte Voorafgaand aan de uitgifte bepaalt de gemeente welke uitgiftevorm zij kiest. In principe geeft de gemeente grond uit door middel van verkoop in eigendom. Het volledige eigendomsrecht wordt

26

daarmee overgedragen. Er kunnen echter redenen zijn om hiervan af te wijken en een beperkt zakelijk recht, zoals het recht van opstal of erfpacht, te vestigen voor langdurige uitgifte. Erfpacht (zakelijk recht) Bij het recht van erfpacht geeft de gemeente grond uit, met eventueel de opstallen. Het bloot eigendom blijft in handen van de gemeente. In het geval van erfpacht wordt een erfpachtovereenkomst gesloten voor een bepaalde of langdurende periode. De erfpachter krijgt nagenoeg dezelfde rechten als de eigenaar, op het blooteigendom van de grond na dat bij de gemeente blijft. Wanneer gronden in erfpacht worden uitgegeven dient de grond getaxeerd te worden. Op basis van deze waarde wordt een marktconforme erfpachtcanon vastgesteld. Erfpacht is een bespreekbare vorm van uitgifte. Zo kan het instrument van erfpacht bijvoorbeeld worden ingezet als financieringsinstrument bij moeizame of tijdelijke locatieontwikkelingen, of om bepaalde doelgroepen zoals starters financieel op weg te helpen. Door gronden in erfpacht uit te geven aan starters wordt de financieringsbehoefte gedrukt. De grondkosten hoeven immers niet meegefinancierd te worden. Het voordeel van erfpacht is voor de gemeente dat in de erfpachtovereenkomst voorwaarden kunnen worden opgenomen die verder gaan dan wat publiekrechtelijk (bijvoorbeeld in het bestemmingsplan) is opgenomen.

Hiermee heeft de gemeente een instrument om grip te houden op het gebruik of de bestemming van de grond. Bovendien kan de gemeente door middel van een erfpachtcanon met een periodieke herziening de waardestijging van de grond aan de gemeenschap laten terugvloeien. Een nadeel van erfpacht is dat, met name wanneer erfpacht op kleine schaal wordt toegepast, de administratieve lasten mogelijk zwaar wegen ten opzichte van de voordelen. Per situatie wordt beoordeeld of erfpacht kan worden ingezet en op welke wijze erfpacht dan vorm krijgt. Daarbij wordt onder meer beoordeeld of de administratieve lasten (inclusief capaciteit) voor de gemeente niet te zwaar wegen ten opzichte van de (maatschappelijke) voordelen. Beleidslijn 14. Erfpacht Erfpacht is een bespreekbare vorm van uitgifte. Het instrument kan worden overwogen wanneer de omstandigheden het aantrekkelijk maken voor de gemeente en verkrijger van het erfpachtrecht. Hierbij Opstalrecht (zakelijk recht) wordt beoordeeld of erfpacht kan worden ingezet en op welke wijze erfpacht dan vorm krijgt. Daarbij Het recht van opstal wordt gebruikt wanneer de andere partij de onbebouwde grond zelf wil wordt onder meer beoordeeld of de administratieve lasten (inclusief capaciteit) voor de gemeente niet bebouwen voor maatschappelijke doeleinden en de opstal in eigendom wil houden.

Bij het vestigen te zwaar wegen ten opzichte van de (maatschappelijke) voordelen. van een opstalrecht wordt de eigendom van ondergrond en opstal gesplitst. Normaal gesproken is de eigenaar van de ondergrond door natrekking ook eigenaar van hetgeen onlosmakelijk met die ondergrond verbonden is. Door het vestigen van een opstalrecht wordt dit doorbroken. Grond voor een zendmast voor telecomdoeleinden wordt geregeld via een recht van opstal. De jaarlijkse vergoeding voor het recht van opstal wordt retributie genoemd.

4. Uitgifte voor specifieke functies Collectief Particulier Opdrachtgeverschap Bij uitgifte van kavels voor Collectief Particulier Opdrachtgeverschap volgt de gemeente het CPObeleid zoals vastgelegd in “kaders CPO gemeente Schagen” (2022) of actualisaties hiervan. Verder

27

geldt de waarderingsmethoden van ons grondprijsbeleid (Zie: paragraaf 9. Wijze van vaststelling grondprijzen). KoopGarant woning KoopGarant is er om koopwoningen voor een grotere groep mensen bereikbaarder te maken. Een KoopGarant woning is een woning waarbij de aanbieder, meestal een woningcorporatie, een koperskorting op de getaxeerde marktwaarde van de woning verstrekt. De koper betaalt dus een lagere prijs dan de marktwaarde. Hierdoor heeft een grotere groep mensen de mogelijkheid om een koopwoning te financieren. De aanbieder garandeert dat hij de woning terugkoopt. De woning kan aan niemand anders worden verkocht. Bij de terugkoop ontvangt de koper de oorspronkelijke koopsom plus een aandeel in de (positieve of negatieve) waardeontwikkeling. De ‘koperskorting’ wordt hierdoor weer verrekend met de aanbieder. De gemeente werkt de werkwijze en voorwaarden van uitgifte t.b.v. KoopGarant woningen nader uit in overleg met de woningcorporatie.

Snippergroen Bij uitgifte van (snipper)groen volgt de gemeente de spelregels zoals vastgelegd in de notitie "Spelregels verkoop en verhuur snippergroen (2018)" of actualisaties daarvan. De gemeente maakt bij de verkoop van openbaar groen onderscheid tussen snippergroen en regulier groen. Grond voor ondergrondse voorzieningen en gebouwde nutsvoorzieningen Gronden die nodig zijn voor kabels en leidingen worden in principe niet verkocht aan nutsbedrijven, maar gedoogd in gemeentegrond. Een terugkooprecht is van toepassing op gebouwde nutsvoorzieningen zoals trafostations. Parkeren Voor alle functies geldt dat de ontwikkelende partij bij de ontwikkeling moet voldoen aan het gemeentelijk parkeerbeleid en de hierin opgenomen parkeernormen. Dit houdt in dat het parkeren in de regel opgelost moet worden binnen het exploitatiegebied van de ontwikkeling. Bij een taxatie ten behoeve van een gemeentelijke grondverkoop dient rekening te worden gehouden met het gemeentelijk parkeerbeleid en de hierin opgenomen parkeernormen.

5. Uitgifteproces en tenders Het proces om tot een uitgifte te komen kan via verschillende aanbestedingsvormen verlopen. Voor wat betreft de manier waarop grond wordt uitgegeven, kan een aantal vormen worden onderscheiden. Uiteenlopend van een “één-op-één verkoop” (enkelvoudige onderhandse aanbesteding) tot een uitgebreide “selectieprocedure”. Een effectief instrument om grond te verkopen en tegelijkertijd de doelstellingen te realiseren is een tender. Onder het begrip tender worden alle vormen van gronduitgifte verstaan waarbij meerdere partijen in de gelegenheid zijn een bieding uit te brengen, zoals openbare aanbestedingen, prijsvragen en meervoudig ondershandse aanbestedingen. Bij een tender kunnen alle geïnteresseerden marktpartijen meedingen en kan worden gestuurd op kwaliteit en grondopbrengsten. Eén-op-één onderhandelingen vormen de uitzondering. Er kunnen echter argumenten zijn om bij uitzondering (zie: notitie Werkwijze verkoop en ander privaatrechtelijk handelen na Didam-arrest) toch te kiezen

28

voor een één-op-één onderhandeling/uitgifte, bijvoorbeeld bij gronduitgifte aan woningcorporaties of het inlossen van historische bouwclaims. Bij een tender kan worden gekozen hoe inschrijvers scoren en op basis van welke criteria (prijs, kwaliteit, duurzaamheid) vervolgens wordt geselecteerd. Er gelden specifieke regels voor wat betreft de manier waarop tenders verlopen, waarbij een gelijke informatievoorziening van de deelnemers, transparantie en vooraf duidelijkheid over te volgen proces en toe te passen scoren selectiecriteria. Het college bepaalt hoe marktpartijen geselecteerd worden, en dit kan verschillende procedures omvatten, afhankelijk van factoren zoals de aanwezigheid van openbare werken, het moment van selectie van een ontwikkelaar en de omvang en complexiteit van de ontwikkeling.

6. Anti-speculatieregelingen Bij gronduitgifte kan ervoor gekozen worden om in de overeenkomst/koopakte bijzondere bepalingen op te nemen om speculatie na gronduitgifte tegen te gaan. Onderstaande bepalingen kunnen onderdeel zijn van onze overeenkomsten: 