anterieure overeenkomst Haringhuizerweg 1 sept20 met bijlagen en akkoordverklaring - geanonimiseerd (1)
Tekst van het document
ANTERIEURE OVEREENKOMST GEMEENTE SCHAGEN – 12 woningen nabij Haringhuizerweg 1 te Schagen
DE ONDERGETEKENDEN:
1. De publiekrechtelijke rechtspersoon gemeente Schagen, te dezen ingevolge het bepaalde in artikel 171 van de Gemeentewet rechtsgeldig vertegenwoordigd door de heer J.C.J. Beemsterboer in de hoedanigheid van wethouder der Gemeente Schagen en aangewezen door de burgemeester mw. M.J.P. van Kampen-Nouwen om haar in deze te vertegenwoordigen en handelend ter uitvoering van het besluit van het college van burgemeester en wethouders van 1 september 2020, hierna te noemen: “de gemeente”;
2.
, hierna te noemen: “de initiatiefnemer”; de gemeente en initiatiefnemer hierna ook gezamenlijk te noemen: “partijen”.
IN AANMERKING NEMENDE DAT: A.
initiatiefnemer bij brief d.d. 13 februari 2019 een principeverzoek heeft ingediend voor het Project 10 woningen nabij de Haringhuizerweg 1 in Schagen;
B.
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Schagen bij brief d.d. 19 september 2019 heeft meegedeeld in principe medewerking te willen verlenen aan het onder overweging A genoemde project en dat met initiatiefnemer op 23 oktober 2019 een intentieovereenkomst is gesloten;
C.
initiatiefnemer per e-mail d.d. 1 juli 2020 een aangepast plan heeft ingediend waarbij het Project is uitgebreid naar 12 woningen, waaronder 6 sociale koopwoningen;
D.
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Schagen bij brief van 7 september 2020 in principe hebben ingestemd met het gewijzigde Project onder C. onder de in die brief vermelde voorwaarden;
E.
het Project in strijd is met het geldende bestemmingsplan “Bedrijventerrein Witte Paal”;
F.
de gemeente na eerste onderzoek geen doorslaggevend beletsel ziet om planologische medewerking te verlenen aan het Project door herziening van het bestemmingsplan als bedoeld in artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro);
G. het Project een bouwplan is als genoemd in artikel 6.2.1. van het Besluit ruimtelijke ordening; H.
de gemeenteraad op grond van artikel 6.12 Wro een exploitatieplan dient vast te stellen, tenzij het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het Project of de vergunning begrepen gronden anderszins verzekerd is;
I.
partijen in onderhandeling zijn getreden;
J.
deze onderhandelingen hebben geleid tot deze overeenkomst die kan worden aangemerkt als een overeenkomst als bedoeld in artikel 6.24 lid 1 Wro;
K.
initiatiefnemer het Project voor eigen rekening en risico wenst te realiseren;
L.
partijen afspraken hebben gemaakt over het Project, de eventuele aanleg van de benodigde infrastructurele werken, de uitvoering van de bouw, de eventuele grondtransacties en aan de gemeente te vergoeden kosten en te verlenen bijdragen en deze afspraken in deze overeenkomst wensen vast te leggen;
M. partijen met deze overeenkomst vastleggen op welke wijze de verdere ontwikkeling en de integrale realisatie van het hierna te definiëren Plangebied zal plaatsvinden en welke uitgangspunten en randvoorwaarden daarbij in acht dienen te worden genomen. N.
Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Schagen waarde hecht aan de voortgang van woningbouwprojecten. Hiertoe heeft zij een nieuwe werkwijze vastgesteld. Onderhavige overeenkomst geeft hier invulling aan.
KOMEN OVEREEN ALS VOLGT:
Artikel 1 1.1
Definities In deze Overeenkomst wordt verstaan onder:
Bestek
beschrijving van het Definitief Ontwerp in een contractdocument conform de RAWsystematiek en de indeling en inhoud van het Moederbestek Schagen. Het bestek bevat minimaal de volgende onderdelen: • Bestek digitaal, pdf; • Bestektekeningen digitaal, pdf (inclusief dwarsdoorsneden, opslag, ketenpark, aan/afvoerroutes materiaal en materieel, verkeersplan); • Basisrevisietekening(en); • Kwaliteitsplan voor de uitvoeringsfase.
Bouwrijp (maken):
het verrichten van werkzaamheden die nodig zijn om met de realisatie van het Project een aanvang te kunnen nemen. Onder deze werkzaamheden zijn in ieder geval de volgende activiteiten begrepen: het slopen/verwijderen van de eventueel op de betrokken gronden aanwezige opstallen/ bebouwing; -
het verwijderen van bouwbelemmerende obstakels in de boven- en ondergrond;
-
het eventueel saneren van de bodem en/of grondwater teneinde de gronden uit milieuhygiënisch oogpunt geschikt te maken voor de beoogde bestemming van die gronden;
-
het verwijderen of verleggen van ondergrondse infrastructuur (zoals kabels en leidingen ten behoeve van elektriciteit, gas, water en riolering);
-
het graven en dempen van eventuele watergangen;
-
het verzorgen van (een) ontsluiting(en) voor bouwverkeer;
-
het (doen) aanleggen van ondergrondse infrastructuur (zoals kabels en leidingen ten behoeve van elektriciteit, gas, water en riolering), exclusief de opstalaansluitingen;
zulks conform de eisen zoals opgenomen in de Leidraad, het Definitief Ontwerp en het Bestek. Definitief Ontwerp:
het tot het niveau van definitief ontwerp (conform toets- en goedkeuringsprocedure als omschreven in artikel 4 van deze Overeenkomst) uitgewerkte Voorlopig Ontwerp.
Leidraad:
de ‘Leidraad Inrichting Openbare Ruimte’ van de gemeente Schagen d.d. 1 april 2020.
Openbare Ruimte:
alle gronden gelegen binnen het Plangebied die na herinrichting naar aard en inrichting bestemd zijn voor of gebruikt kunnen worden door het publiek, zonder dat voor het gebruik telkens toestemming van de rechthebbende is vereist en die eigendom van de gemeente zijn of zullen zijn, een en ander zoals aangegeven op blz. 1 van Bijlage 3 bij de Overeenkomst.
Openbare Voorzieningen:
de in het Plangebied aan te leggen openbare voorzieningen zoals straten, wegen, trottoirs, verlichting, nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen en alle andere voorzieningen met een openbaar karakter in de zin van de Wegenverkeerswet en de Wegenwet.
Overeenkomst:
de onderhavige anterieure overeenkomst;
Plangebied:
het gebied als aangegeven op de kaart die als Bijlage 1 bij de Overeenkomst is gevoegd.
Planning:
de planning, die als Bijlage 4 bij de Overeenkomst is gevoegd.
Project:
de binnen het Plangebied te ontwikkelen en te realiseren van 12 koopwoningen waarvan 6 sociale koopwoningen en de openbare ruimte, een en ander conform het Definitief Ontwerp.
Projectorganisatie:
de overlegstructuur tussen de initiatiefnemer en de gemeente.
Sociale koopwoning
koopwoning met een koopprijs vrij op naam van ten hoogste € 200.000,-.
Stedenbouwkundig Plan:
een tekening met maatvoering en toelichting op de gewenste inrichting van een bepaald gebied. In het Stedenbouwkundig plan zijn, voor zover van toepassing, de Openbare Voorzieningen, de uitgeefbare kavels, de oriëntatie van de opstallen (rooilijnen), de wegen, het water, het groen, de parkeerplaatsen etc. schetsmatig weergegeven. In het Stedenbouwkundig Plan is aangegeven hoe rekening is gehouden met de betrokken omgevingsaspecten zoals omliggende bebouwing, geluidsoverlast, geurhinder, hoogspanningsleidingen, buisleidingen, voldoende waterberging en parkeren. Het Stedenbouwkundig Plan is opgenomen in het document ‘Visiedocument ecologisch wonen Haringhuizerweg Schagen’, Bijlage 2 met wijziging van het plan naar 12 woningen, Bijlage 3 bij de Overeenkomst.
Voorlopig Ontwerp:
een voorlopig ontwerp van de Openbare Ruimte dat voldoet aan alle technische ontwerpcriteria uit de Leidraad. Het Voorlopig Ontwerp is uitgewerkt in een matenplan dat is goedgekeurd door de gemeente. Het Voorlopig Ontwerp is gebaseerd op het Stedenbouwkundig Plan en kan in onderling overleg worden aangepast.
Woonrijp (maken):
1.2
Artikel 2
Het realiseren van de Openbare Ruimte door middel van het aanbrengen van de Openbare Voorzieningen, voor zover nodig ook nadat de bebouwing is voltooid, zulks conform de eisen zoals opgenomen in de Leidraad, het Definitief Ontwerp en het Bestek.
De definities van woorden in enkelvoud omvatten mede de meervoudsvormen daarvan en vice versa.
Doel van de samenwerking en verantwoordelijkheden partijen op hoofdlijnen
2.1
De Overeenkomst heeft tot doel het vastleggen van afspraken over – onder meer – programmering, financiën, risicoverdeling, voortgang en organisatie bij de ontwikkeling van het Project.
2.2
Partijen verplichten zich om zich op basis van het in deze Overeenkomst bepaalde en voorts binnen de grenzen van de redelijkheid en billijkheid tot het uiterste in te spannen om de doelstelling van de Overeenkomst, zoals verwoord in het eerste lid en de hiervoor in deze Overeenkomst vastgelegde afspraken, te realiseren respectievelijk na te komen.
2.3
De initiatiefnemer ontwikkelt en realiseert voor eigen rekening en risico het Project, onder de voorwaarden als opgenomen in deze overeenkomst.
2.4
De initiatiefnemer draagt voor eigen rekening en risico zorg voor het inrichten van de Openbare Ruimte binnen het Plangebied conform het Definitief Ontwerp en het Bestek, onder de voorwaarden als opgenomen in de Overeenkomst. De gemeente controleert of de uitvoering voldoet aan de eisen zoals gesteld in de Overeenkomst.
Artikel 3 3.1
Artikel 4
Uitgangspunten (bouw)planontwikkeling en realisatie Naast het bepaalde in de Overeenkomst dienen bij de verdere ontwikkeling en realisatie van het Project de volgende overeengekomen documenten in acht te worden genomen: a. Tekeningen eigendomssituatie b. Stedenbouwkundig Plan
Indiening en toetsing stukken
4.1
In het kader van de ontwikkeling van het Project dient de initiatiefnemer binnen de in de Planning aangegeven termijn de hierna te noemen stukken aan de gemeente ter toetsing voor te leggen: a. Voorontwerpbestemmingsplan; b. Beplantingsplan plangebied; c. Ontwerp en definitief inrichtingsplan openbare ruimte: - Plangebied; - Passeerstroken Haringhuizerweg en Grotewallerweg - Inritconstructies plangebied; d. Bestek openbare ruimte; e. Aanvraag omgevingsvergunning;
4.2
Indien de initiatiefnemer een document als genoemd in artikel 4.1 gereed heeft, legt hij dit ter toetsing aan de gemeente voor. De gemeente geeft binnen de in de Planning aangegeven termijn aan of zij haar goedkeuring verleent dan wel op welke onderdelen het document de toetsing niet heeft doorstaan. In dit laatste geval geeft de gemeente tevens aan welke wijzigingen nog benodigd zijn om alsnog goedkeuring te verkrijgen. De initiatiefnemer dient voor zijn eigen rekening en risico zorg te dragen voor een aangepast document dat wederom ter toetsing en goedkeuring aan de gemeente dient te worden voorgelegd. Indien
er sprake is van een door de gemeente goedgekeurd document, dan is dit goedgekeurde document vervolgens uitgangspunt bij de verdere planvorming. Deze toetsing laat onverlet de publiekrechtelijke toetsing die de gemeente uitvoert uit hoofde van wettelijke regelingen. 4.3
Artikel 5
Het is de initiatiefnemer niet toegestaan om na goedkeuring van de gemeente een document als genoemd in artikel 4.1 geheel of gedeeltelijk aan te passen zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de gemeente. De gemeente zal een dergelijke toestemming niet op onredelijk te achten gronden weigeren.
Planologie en vergunningen
5.1
Op basis van het geldende bestemmingsplan “Bedrijventerrein Witte Paal” is de realisatie van het Project niet mogelijk. De initiatiefnemer zal voor eigen rekening een nieuw bestemmingsplan voor het betrokken gebied opstellen. De gemeente zal dit toetsen en mogelijk goedkeuren. De gemeente zal alsdan het bestemmingsplan zo spoedig mogelijk in procedure brengen. De gemeente zal zich daarnaast, binnen de kaders van haar publiekrechtelijke verantwoordelijkheden (zie ook artikel 12.1), inspannen te bevorderen dat alle in verband met de voor realisatie van het Project benodigde planologische procedures spoedig worden doorlopen en zal daarbij trachten te voorkomen dat vertraging optreedt bij deze procedures.
5.2
De initiatiefnemer zal alle voor de realisatie van het Project benodigde vergunningen, ontheffingen en overige publiekrechtelijke toestemmingen tijdig aanvragen op basis van de Planning.
Artikel 6
Bouwrijp en Woonrijp maken
6.1
De initiatiefnemer zal de gronden waarop het Project zal worden gerealiseerd en zoals aangeduid op de als Bijlage 3 bij de Overeenkomst behorende tekening, Bouw- en Woonrijp maken binnen de termijn van de Planning en conform de eisen zoals opgenomen in de Leidraad, het Definitief Ontwerp en het Bestek.
6.2
Het is de initiatiefnemer niet toegestaan te beginnen met het Bouwrijp of Woonrijp maken voordat het Bestek door de gemeente is goedgekeurd.
6.3
De initiatiefnemer draagt zorg voor oplevering van de Openbare Ruimte conform de eisen uit het Definitief Ontwerp en het Bestek en binnen een termijn van vier weken na oplevering van het overige deel van het Project. De Openbare Ruimte wordt alleen overgenomen door de gemeente indien voldaan is aan alle eisen uit het Definitief Ontwerp en het Bestek. Op de oplevering door initiatiefnemer van de Openbare Ruimte verklaren partijen het bepaalde in de paragrafen 9 tot en met 12 van de Uniforme Administratieve Voorwaarden voor de uitvoering van werken en van technische installatiewerken 2012 (UAV 2012) van overeenkomstige toepassing. Voor de toepassing van die bepalingen zal initiatiefnemer als aannemer en de gemeente als opdrachtgever c.q. directie worden aangemerkt. Partijen komen inzake de Openbare Ruimte overeen uit te gaan van een onderhoudstermijn van 24 maanden na oplevering voor wat betreft de groenvoorzieningen en 6 maanden na oplevering voor wat betreft de overige openbare voorzieningen. Gedurende de onderhoudstermijn is initiatiefnemer verplicht op eerste aanzegging van de gemeente de nodige herstellingen en vernieuwingen uit te voeren.
6.4
De kosten voor het Bouw- en Woonrijp maken komen volledig ten laste van de initiatiefnemer.
Artikel 7
Bodemgesteldheid
Milieu 7.1
Indien uit onderzoek blijkt dat er geen sprake is van een verontreiniging en dat verdere ontwikkeling en realisatie mogelijk is, en tijdens de voorbereidende werkzaamheden voor de bouw of tijdens de bouw van
de door of vanwege de initiatiefnemer binnen het Plangebied te realiseren bestemmingen zou blijken van de aanwezigheid van voor het milieu gevaarlijke stoffen, dan is dit voor rekening en risico van initiatiefnemer. Onder voor het milieu gevaarlijke of niet aanvaardbare stoffen wordt niet verstaan: funderingsresten, puin of andere restanten van bouwkundige aard, noch de aanwezigheid van de draagkracht van de grond beïnvloedende omstandigheden, noch stobben van bomen of struiken. De gemeente sluit elke aansprakelijkheid, wegens op en/of in de bodem van de over te dragen percelen als bedoeld in artikel 8 aanwezige verontreiniging in welke vorm en mate dan ook uit. De initiatiefnemer neemt hierbij het risico voor elke vorm en mate van verontreiniging van de over te dragen percelen als bedoeld in artikel 8 en vrijwaart de gemeente voor iedere vordering c.q. alle (financiële) gevolgen te dier zake en neemt het risico voor elke vorm en mate van verontreiniging over, en vrijwaart de gemeente voor iedere vordering c.q. alle (financiële) gevolgen te dier zake. 7.2
7.3
Partijen komen overeen dat: a) alle ter zake noodzakelijke saneringswerkzaamheden en/of maatregelen aan de gronden in het Plangebied door, en voor rekening van, initiatiefnemer zullen worden uitgevoerd; b)
door en voor rekening van initiatiefnemer de benodigde maatregelen/werkzaamheden, die voortvloeien uit een beschikking(en) die ziet op een goedgekeurd saneringsplan, zullen worden uitgevoerd;
c)
initiatiefnemer zorg draagt voor de benodigde goedkeuring van het evaluatierapport dat naar aanleiding van de saneringswerkzaamheden door en voor rekening van initiatiefnemer wordt opgesteld.
Indien er geen sprake is van een gesloten grondbalans en hergebruik ter plaatse niet mogelijk is, moet een depotbemonstering voor rekening van de initiatiefnemer plaatsvinden. Eerst nadat de gemeente de depotbemonstering alsmede de definitieve bestemming van de grond heeft goedgekeurd, kan de grond worden afgevoerd. De kosten van de eventuele afvoer van grond, die verband houden met de door de initiatiefnemer uit te voeren bouwactiviteiten, komen geheel voor rekening van de initiatiefnemer. Indien er in milieuhygiënisch opzicht beperkingen bestaan wat betreft het onttrekken van grondwater, het toepassen van bouwputbemalingen en/of andere bouwactiviteiten, dan dient door de initiatiefnemer hiertoe een beschikking tot onttrekking te worden verkregen.
Archeologie en cultuurhistorie 7.4
Het Plangebied wordt door de gemeente niet beschouwd als een mogelijk archeologische locatie.
7.5
De gemeente sluit elke aansprakelijkheid wegens archeologische vondsten op en/of in de gronden in het Plangebied in welke vorm en mate dan ook uit. De initiatiefnemer neemt hierbij het risico voor elke vorm en mate van kosten en schade ten gevolge van archeologische vondsten en vrijwaart de gemeente voor iedere vordering c.q. alle (financiële) gevolgen te dier zake.
Artikel 8
Grondtransacties tussen partijen
Grondtransacties ten behoeve van uitvoering van het Project 8.1
De gronden gelegen binnen het Plangebied zijn in eigendom van initiatiefnemer. De eigendomssituatie is nader aangegeven op de kaart die als Bijlage 1 bij deze Overeenkomst is gevoegd.
8.2
n.v.t
8.3
De initiatiefnemer zal de gronden die in eigendom van initiatiefnemer zijn en die onderdeel zijn van de
gerealiseerde Openbare Ruimte, kadastraal bekend als sectie C, nr. 3226, zoals aangegeven op Bijlage 3 bij deze Overeenkomst binnen 4 weken nadat de gronden zijn opgeleverd conform artikel 6.3, aan de gemeente in eigendom overdragen, voor een bedrag ad € 1,- exclusief de daarover verschuldigde overdrachts- of omzetbelasting. De overdrachtskosten (kadastraal recht en notariskosten) komen voor rekening van initiatiefnemer. 8.4
De voorwaarden voor overdracht van de in artikel 8.2 en 8.3 bedoelde gronden zijn: a. onherroepelijke omgevingsvergunning voor het Project; b. oplevering van de Openbare Ruimte conform het gestelde in artikel 6.3 Zolang niet aan voorgaande voorwaarden is voldaan, zijn partijen niet verplicht de gronden over te dragen dan wel af te nemen. Indien initiatiefnemer ondanks het feit dat een of meerdere van voorgaande voorwaarden niet is of zijn vervuld, met de bouw wenst aan te vangen, kan initiatiefnemer de gemeente verzoeken de benodigde gronden reeds te leveren.
8.5
De partijen streven ter zake de grondoverdrachten en te leveren prestaties inzake realisatie van het Project naar een voor beide partijen fiscale optimalisatie. De kosten en risico’s samenhangend met die fiscale optimalisatie zijn voor rekening van de partij te wier profijt die optimalisatie is. Indien partijen in gelijke mate profijt van de optimalisatie hebben, dan delen zij de kosten en risico’s samenhangend met die optimalisatie.
8.6
De gronden zullen worden geleverd vrij van beslagen, vrij van hypotheken, vrij van erfpacht, vrij van kwalitatieve verplichtingen en kettingbedingen behoudens die staan aangegeven in de laatste akte van levering. Op de gronden is geen rechtsgeding aanhangig. Partijen zullen elkaar al de inlichtingen verschaffen, die ter kennis behoren te zijn gebracht vanuit de belangen voor de realisatie van het Project.
8.7
Indien bij kadastrale uitmeting blijkt dat het oppervlak van de te leveren gronden kleiner of groter is, dan zal geen der partijen daaraan enig recht kunnen ontlenen.
8.8
Partijen verklaren ieder ten aanzien van hun eigen gronden (d.w.z. de gronden die op het moment van ondertekening van deze Overeenkomst in ieders eigendom zijn) het volgende: a. de gemeente/initiatiefnemer is niet bekend met beschikkingen en/of bevelen in de zin van artikel 55 Wet Bodembescherming en evenmin met feiten die er op wijzen dat de gronden enige verontreiniging bevatten die ten nadele strekt van het beoogde gebruik of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot schoning, dan wel tot het nemen van andere maatregelen; b.
de gemeente/initiatiefnemer heeft zelf geen verontreiniging als bovenbedoeld veroorzaakt gedurende de periode dat zij de gronden in eigendom hadden;
c.
het is de gemeente/initiatiefnemer niet bekend dat in de gronden tanks voor het opslaan van vloeistoffen, zoals olie- of septictanks, aanwezig zijn;
d.
het is de gemeente/initiatiefnemer niet bekend dat zich in de gronden asbest of asbesthoudende materialen bevinden;
e.
aan de gemeente/initiatiefnemer zijn van overheidswege geen veranderingen of voorzieningen betreffende de gronden voorgeschreven of aangekondigd, welke nog niet zijn uitgevoerd of door dan wel in opdracht van de overheid zijn uitgevoerd en nog niet zijn betaald; evenmin zijn ten aanzien van de gronden tot op heden van overheidswege handhavingsbesluiten aangekondigd of meegedeeld;
f.
ten opzichte van derden bestaan overigens geen verplichtingen uit hoofde van huurkoopovereenkomsten, voorkeursrechten of optierechten dan wel nog niet nagekomen verplichtingen uit hoofde van subsidieverlening;
g.
op de gronden rust geen retentierecht en deze zullen evenmin daarop rusten ten tijde van het ondertekenen van de akte tot levering;
h.
aan de gemeente/initiatiefnemer zijn geen bijzondere lasten of beperkingen van publiekrechtelijke aard bekend.
i.
aan de gemeente/initiatiefnemer zijn geen nog niet ingeschreven maar wel voor inschrijving vatbare feiten als bedoeld in artikel 3:17 van het Burgerlijk Wetboek bekend;
j.
de rechten van de gemeente/initiatiefnemer op de gronden zijn niet voorwaardelijk en niet onderworpen aan een tijdsbepaling;
k.
met betrekking tot de gronden zijn geen gerechtelijke procedures aanhangig waaronder eveneens worden begrepen arbitrage en bindend advies;
l.
deze garantiebepalingen van partijen hebben tevens betrekking op het moment van levering, tenzij het redelijkerwijs voor de wederpartij ten tijde van het sluiten van deze Overeenkomst te voorzien of te verwachten was dat zich één of meerdere wijzigingen ten aanzien van bovenvermelde omstandigheden zouden kunnen voordoen.
Artikel 9 (Overige) Financiële afspraken Planschade en nadeelcompensatie 9.1
De initiatiefnemer heeft bewust geen planschade risicoanalyse laten uitvoeren en daarom is de hoogte van eventuele planschade niet bekend.
9.2
Indien als gevolg van een onherroepelijke planologische regimewijziging ten behoeve van het Project de gemeente een tegemoetkoming in de planschade ex artikel 6.1 Wro dient te vergoeden aan (een) belanghebbende(n), komt de desbetreffende vergoeding, inclusief de ter zake verschuldigde wettelijke rente, geheel voor rekening van initiatiefnemer. Betaling door initiatiefnemer aan de gemeente dient te geschieden binnen twee maanden na het onherroepelijk geworden zijn van een besluit, waarbij door de gemeente aan een planologisch gelaedeerde een tegemoetkoming in de planschade is toegekend. Voorts komen alle kosten die de gemeente in het kader van verzoeken om tegemoetkoming in de planschade die verband houden met de planologische regimewijziging ten behoeve van het Project, zal maken voor adviezen als bedoeld in artikel 6.1.3.2 van het Besluit ruimtelijk ordening, geheel voor rekening van initiatiefnemer. Betaling door initiatiefnemer aan de gemeente dient te geschieden binnen vier weken na verzending van de betreffende nota.
9.3
Indien als gevolg van de ontwikkeling van het Plangebied de gemeente nadeelcompensatie dient te betalen aan (een) belanghebbende(n), komt de desbetreffende vergoeding, inclusief de ter zake verschuldigde wettelijke rente en de evt. door de gemeente deswege te betalen deskundigenkosten, geheel voor rekening van de initiatiefnemer. Betaling door de initiatiefnemer aan de gemeente dient te geschieden binnen twee maanden na het onherroepelijk geworden zijn van een besluit, waarbij door de gemeente nadeelcompensatie is toegekend en uitbetaald.
9.4
De gemeente zal de initiatiefnemer tijdig een kopie verstrekken van bij haar ingediende verzoeken om tegemoetkoming in de planschade/nadeelcompensatie, ter zake uitgebrachte adviezen, ter zake ingediende bezwaarschriften, ter zake opgestelde verweerschriften, (hoger) beroepschriften, etc., haar anderszins in de betreffende procedure betrekken en ter zake overleg voeren, haar van het verdere verloop van de betreffende procedure(s) op de hoogte houden en haar in de gelegenheid stellen daarin te
participeren, een en ander indien en voor zover dat redelijkerwijs van de gemeente verlangd kan worden en met inachtneming van de ‘Procedureverordening voor advisering tegemoetkoming in planschade’. 9.5
Initiatiefnemer kan er voor kiezen om op basis van de uitkomsten van een uitgevoerde risicoanalyse een overeenkomst te sluiten met degene(n) die volgens deze analyse planschade zal/zullen lijden, waarin voor de geraamde schade compensatie wordt geboden onder de opschortende voorwaarde dat de planologische maatregel onherroepelijk wordt. In het geval een dergelijke overeenkomst wordt gesloten, dient daarin uitdrukkelijk opgenomen te worden dat de geboden compensatie dient ter compensatie van schade als bedoeld in artikel 6.1 van de Wro.
Plankosten 9.6
Alle kosten die de initiatiefnemer maakt of reeds heeft gemaakt in het kader van de uitvoering van de Overeenkomst, evenals de kosten verbonden aan de door de initiatiefnemer in te schakelen derden, komen voor rekening en risico van de initiatiefnemer.
9.7
n.v.t.
9.8
Voor de door de gemeente te maken plankosten betaalt de initiatiefnemer binnen vier weken, na verzending van de factuur, een bedrag ad € 8.280,50 op rekeningnummer NL25BNGH0285156721 onder vermelding van factuurnummer en projectnaam ‘12 woningen Haringhuizerweg 1 Schagen’.
9.9
n.v.t.
9.10
Indien de factuur niet tijdig wordt betaald, dan zal de procedure worden aangehouden totdat de factuur of het voorschot wel is betaald. Indien in zijn geheel niet wordt voldaan en hier ook geen legitieme reden toe is, zal de gemeente geen verdere werkzaamheden ten behoeve van het Project verrichten.
9.11
Aan de initiatiefnemer zal voor de te voeren procedure voor het bestemmingsplan geen leges in rekening worden gebracht. De leges voor vergunningen voor bouwactiviteiten of andere activiteiten moeten onverminderd betaald worden conform de legesverordening (waarbij wordt uitgegaan van de tarieven van het moment van het indienen van de aanvraag voor de betreffende activiteit).
9.12
n.v.t
Artikel 10
Planning
10.1
Partijen hebben ter verzekering van een goede voortgang van de werkzaamheden een Planning met bijbehorende toelichting vastgesteld, die bij de Overeenkomst is gevoegd als Bijlage 4, waarop is aangegeven binnen welke termijnen welke werkzaamheden door de daarbij aangegeven Partij dienen te worden verricht. De nakoming van de Planning heeft het karakter van een inspanningsverplichting, behoudens de in de Overeenkomst opgenomen resultaatsverplichtingen. Indien overschrijding van de in deze Planning opgenomen tijdstippen dreigt, zal de meest gerede partij de wederpartij daarvan tijdig op de hoogte stellen en zullen partijen overleggen over de alsdan te nemen maatregelen. Partijen kunnen in onderling overleg de planning aanpassen.
10.2
Naast bovengenoemde planning, waarbij slechts een inspanningsverplichting van toepassing is, geldt bij de volgende termijnen een resultaatsverplichting: 1. vóór 1 november 2020 dient initiatiefnemer een ontvankelijke aanvraag om herziening van het bestemmingsplan in te dienen voor het Project, bestaande uit een voorontwerpbestemmingsplan;
2.
binnen vier maanden na het onherroepelijk worden van het vastgestelde bestemmingsplan voor onderhavig Project dient initiatiefnemer een ontvankelijke aanvraag om de voor het Project benodigde omgevingsvergunning in te dienen;
3.
binnen zes maanden na het onherroepelijk worden van de voor het Project benodigde omgevingsvergunning dient initiatiefnemer aan te vangen met de realisatie van het Project. Initiatiefnemer dient daarbij in één gestaag tempo door te bouwen;
4.
binnen achttien maanden na het onherroepelijk worden van de voor het Project benodigde omgevingsvergunning dient het Project in zijn geheel te zijn voltooid, conform de verleende omgevingsvergunning en de onderhavige overeenkomst.
10.3
Indien duidelijk is dat een termijn als bedoeld in artikel 10.2 niet wordt gehaald, dient initiatiefnemer de gemeente daarvan onverwijld op de hoogte te stellen. Mogelijk afwijken van de bovengenoemde termijnen kan enkel om zwaarwegende redenen en met schriftelijke goedkeuring van de gemeente. Bij een overschrijding van een termijn met niet meer dan drie maanden zal de gemeente een dergelijke goedkeuring niet op onredelijk te achten gronden, die geen verband houden met het voldoende verzekerd zijn van de uiteindelijke realisatie van het Project, weigeren. Een situatie waarin naar de mening van de initiatiefnemer onvoldoende woningen zijn verkocht om aan te kunnen vangen met de realisatie van het Project, geldt in geen enkel geval als een zwaarwegende reden om af te wijken van de gestelde termijnen.
10.4
Mocht initiatiefnemer een of meer van de in dit artikel genoemde termijnen niet nakomen en de gemeente deze overschrijding niet heeft goedgekeurd, dan kan de gemeente onmiddellijk tot ontbinding van de Overeenkomst overgaan, verdere medewerking aan het Project weigeren en/of het voor het Project vastgestelde bestemmingsplan herzien en/of de voor het Project verleende omgevingsvergunning intrekken, een en ander onverlet het recht van de gemeente op betaling van de kosten als bedoeld in artikel 9.7. Initiatiefnemer verklaart dat hij in dat geval geen verzoek om schadevergoeding, in welke vorm dan ook (zoals bijvoorbeeld een verzoek om tegemoetkoming in schade als bedoeld in artikel 6.1 Wro) in zal dienen bij de gemeente.
Artikel 11 11.1
Partijen onderkennen het belang van een goede wederzijdse betrokkenheid en informatie-uitwisseling. Partijen zullen al hetgeen doen wat nodig is om elkaar over en weer in staat te stellen hun taken naar behoren te vervullen. De initiatiefnemer zal voorts, al dan niet in samenwerking met de gemeente, actief en tijdig omwonenden en andere betrokkenen informeren over de ontwikkeling en realisering van het Project. Initiatiefnemer zal op eerste verzoek van de gemeente bewijs overleggen waaruit blijkt dat omwonenden en andere betrokkenen afdoende over het Project zijn geïnformeerd.
Artikel 12 12.1
Communicatie
Rol gemeenteraad en positie Gemeente in de Overeenkomst
Initiatiefnemer erkent dat de gemeente in het kader van de uitvoering van de Overeenkomst vanuit haar publiekrechtelijke verantwoordelijkheid voor een goede ruimtelijke ordening en volkshuisvesting binnen haar territoir de uiteindelijke beslissing heeft omtrent de aanvaardbaarheid van de door, vanwege en/of tezamen met initiatiefnemer c.q. met haar verbonden partijen vervaardigde plannen, ontwerpen en overige voorstellen betreffende het Project. Tevens behoudt de gemeente haar volledige publiekrechtelijke verantwoordelijkheid voor de daaruit voortvloeiende procedures en besluitvorming ten aanzien van toekomstige publiekrechtelijke handelingen, uitspraken van de bestuursrechter over ruimtelijke maatregelen, een exploitatieplan en alle overige publiekrechtelijke besluiten. Dit houdt in dat er van de zijde van de gemeente geen sprake is van een toerekenbare tekortkoming of verzuim, indien het handelen naar deze verantwoordelijkheid eist dat de gemeente publiekrechtelijke rechtshandelingen verricht of nalaat die niet in het voordeel zijn van de aard en de strekking van de Overeenkomst zodat de initiatiefnemer niet het recht heeft om de gemeente aan te spreken tot vergoeding van enigerlei schade,
kosten of interesten. De gemeente is tevens gerechtigd om indien externe omstandigheden, zoals bijvoorbeeld inspraakreacties, bezwaren, bedenkingen en/of zienswijzen van derden, een stellingname van andere overheidsinstanties, uitspraken van de bestuursrechter, gewijzigde regelgeving en/of beleid van andere instanties dan de gemeente, daartoe nopen, haar medewerking aan het Project te beëindigen zonder aansprakelijk te kunnen worden gesteld voor de schade die de initiatiefnemer hierdoor eventueel lijdt. De gemeente kan voorts niet aansprakelijk worden gesteld voor schade als gevolg van procedurele gebreken in de voor het Project benodigde procedures, tenzij deze het gevolg zijn van (grove) nalatigheid dan wel opzet aan de kant van de gemeente dan wel door haar ingeschakelde derden. Indien bezwaaren/of beroepschriften dan wel andere maatregelen van derden en/of het gebrek aan medewerking of goedkeuring van andere overheidsinstanties mochten leiden tot vertraging in de vaststelling en/of het onherroepelijk worden van de voor het Project benodigde publiekrechtelijke besluiten, dan wel tot vernietiging daarvan, is de gemeente, mits zij aan haar inspanningsverplichting heeft voldaan, jegens de initiatiefnemer niet aansprakelijk voor de daaruit voortvloeiende schade. 12.2
Met het sluiten van de Overeenkomst beogen partijen een overeenkomst als bedoeld in artikel 6.24 Wet ruimtelijke ordening te sluiten, door welke overeenkomst voldaan is aan de voorwaarden als bedoeld in artikel 6.12, lid 2 Wro zodat geen exploitatieplan behoeft te worden opgesteld.
12.3
Indien de gemeente alsnog een exploitatieplan moet vaststellen omdat zij van oordeel is dat in onvoldoende mate is voldaan aan de voorwaarden als bedoeld in artikel 6.12 lid 2 Wro, of omdat er nog gronden van derden binnen het Plangebied zijn gelegen die nog moeten worden verworven, en/of welke derden tot zelfrealisatie van onderdelen van het Project zouden kunnen overgaan, en het exploitatieplan belemmert, frustreert of vertraagt het beoogde resultaat van de Overeenkomst, of zulks is het gevolg van rechtsmaatregelen van derden naar aanleiding van het vaststellen van het exploitatieplan, dan geeft dat op zich geen van partijen het recht om zijn wederpartij aan te spreken tot vergoeding van enigerlei schade, kosten of interesten.
12.4
Indien een door de gemeente vastgesteld exploitatieplan gehele of gedeeltelijke uitvoering van de Overeenkomst in de weg staat, is er sprake van een publiekrechtelijke belemmering en is het bepaalde in artikel 15.2 sub c van toepassing.
Artikel 13
Aanbesteding en staatssteun
13.1
Partijen zijn van mening dat de werken, leveringen en diensten die in het kader van de realisatie van (onderdelen van) het Project worden verricht of aangelegd, geen werken, leveringen of diensten zijn waarvoor op grond van Europese, nationale of gemeentelijke regelgeving een openbare aanbestedingsplicht geldt.
13.2
Indien evenwel uit een rechterlijk vonnis of vastgestelde dan wel gewijzigde wet- of regelgeving zou blijken dat met betrekking tot de in het vorige lid bedoelde werken, leveringen en diensten wel enige aanbestedingsplicht bestaat, dan zullen Partijen in overleg treden over de gevolgen van een dergelijk oordeel voor deze Overeenkomst. Partijen zullen alsdan deze Overeenkomst op de voor beide Partijen minst bezwarende wijze wijzigen, zodanig dat gebleken gebreken worden hersteld én recht wordt gedaan aan de geest van deze Overeenkomst.
13.3
Hoewel Partijen aan alle regels en voorschriften hebben voldaan en er geen sprake is van ongeoorloofde staatssteun van de gemeente aan initiatiefnemer, zal, in het geval dat onomstotelijk is komen vast te staan dat sprake is van ongeoorloofde staatssteun van de gemeente aan initiatiefnemer en initiatiefnemer deze ongeoorloofde staatsteun aan de gemeente zal moeten terugbetalen, dit geen invloed hebben op de wederzijdse verplichtingen voortvloeiende uit de Overeenkomst.
Artikel 14
Overdracht contractspositie
14.1
Initiatiefnemer is, behoudens voorafgaande schriftelijke goedkeuring door de gemeente, niet gerechtigd om het geheel dan wel een gedeelte van de uit deze Overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen aan derden over te dragen. De gemeente zal een dergelijke toestemming niet op onredelijk te achten gronden, die geen verband houden met het voldoende verzekerd zijn van het uitgevoerd worden van de over te dragen verplichtingen uit hoofde van de Overeenkomst, weigeren.
14.2
Ten behoeve van de betreffende opvolger wordt in ieder geval gesteld dat deze kwalitatief minimaal gelijkwaardig is aan initiatiefnemer. De gemeente zal aan de goedkeuring, als bedoeld in het vorige lid, in ieder geval de voorwaarde verbinden dat initiatiefnemer tegenover de gemeente instaat voor de nakoming door de betreffende opvolger van de op deze overgegane verplichtingen.
14.3
Een door de gemeente toegestane overdracht zal, ondanks de daaraan voorafgaande goedkeuring, de gemeente pas binden nadat initiatiefnemer en degene aan wie zijn contractpositie is overgedragen in een gezamenlijk aangetekend schrijven hebben verklaard dat een dergelijke overdracht en zekerheidsstelling alsmede de overname van eventuele andere, door de gemeente op basis van de in de onderhavige Overeenkomst gestelde voorwaarden wordt aanvaard.
Artikel 15
Duur, aanpassing, beëindiging en ontbinding van de Overeenkomst
15.1
De Overeenkomst treedt in werking op het moment van ondertekening en duurt voort totdat partijen aan al hun verplichtingen voortvloeiende uit onderhavige Overeenkomst hebben voldaan.
15.2
Partijen komen overeen dat tussentijdse aanpassing van de Overeenkomst mogelijk moet zijn, maar slechts in de volgende gevallen: a. als partijen daarmee instemmen; b.
bij extreme wijziging van omstandigheden die naar objectieve maatstaven een verdere ongewijzigde uitvoering van de Overeenkomst voor partijen of een van hen in redelijkheid niet langer verantwoord maakt;
c.
indien bezwaar of beroep in de publiekrechtelijke procedures c.q. andere rechtsmaatregelen van derden of andere publiekrechtelijke belemmeringen leiden tot vertraging en/of andere gevolgen die naar objectieve maatstaven een verdere ongewijzigde uitvoering van de Overeenkomst voor partijen of een van hen in redelijkheid niet langer verantwoord maakt.
15.3
De partij die zich beroept op het gestelde in artikel 15.2 sub b of c geeft daarbij aan volgens welke objectieve maatstaven een verdere ongewijzigde uitvoering van de Overeenkomst in redelijkheid niet langer verantwoord is.
15.4
Indien een der partijen een aanpassing van de Overeenkomst wenst, dan dient hij een verzoek daartoe schriftelijk in te dienen bij de andere partij. In het verzoek dient te worden aangegeven welke consequenties de aanpassing met zich meebrengt. De andere partij geeft binnen 6 weken na ontvangst van het verzoek gemotiveerd aan of zij wel of niet (al dan niet gedeeltelijk) instemt met de aanpassing, dan wel welke aanvulling(en) op het verzoek benodigd is (zijn) om alsnog (al dan niet gedeeltelijke) instemming te verkrijgen. Partijen zullen een tussentijdse aanpassing van de Overeenkomst schriftelijk vastleggen in een allonge. De gemeente is hierbij penvoerder.
15.5
Indien een der partijen zich met recht beroept op het gestelde in artikel 15.2 sub b of c en indien partijen vervolgens binnen drie maanden, waarbij beide partijen de verplichting hebben tot het actief voeren van overleg, geen overeenstemming bereiken over aanpassing van de Overeenkomst, dan kan de meest gerede partij de Overeenkomst buitengerechtelijk ontbinden.
15.6
Partijen zullen vanwege de tussentijdse ontbinding van de Overeenkomst zoals bedoeld in het vorige lid afspraken maken over alle (financiële) gevolgen van de ontbinding, maar spreken reeds nu voor alsdan af dat ontbinding nimmer het recht geeft op vergoeding van gederfde winst en dat de eventueel door de gemeente te restitueren grondprijs nooit meer zal bedragen dan de oorspronkelijke betaalde prijs.
15.7
De Overeenkomst kan door de gemeente worden ontbonden voor het niet reeds uitgevoerde gedeelte van de onderhavige Overeenkomst indien de initiatiefnemer of één van haar aandeelhouders haar faillissement aanvraagt, dan wel in staat van faillissement wordt verklaard, surseance van betaling aanvraagt, wordt ontbonden of geliquideerd of op enige andere wijze in haar bevoegdheid om rechtshandelingen te verrichten wordt beperkt alsmede in het geval zij een onderhands akkoord voorbereidt aan haar crediteuren, zulks met ingang van de datum waarop zij haar faillissement aanvraagt respectievelijk waarop zij in staat van faillissement wordt verklaard respectievelijk waarop zij een aanvraag tot surseance van betaling bij de rechtbank heeft ingediend respectievelijk waarop een onderhands akkoord aan de crediteuren wordt aangeboden respectievelijk de dag waarop initiatiefnemer of één van haar aandeelhouders op last van de rechter wordt ontbonden of geliquideerd of op enige andere wijze in haar bevoegdheid om rechtshandelingen te verrichten wordt beperkt. Aan zodanige beëindiging kan de initiatiefnemer of kunnen haar aandeelhouders geen enkel recht ontlenen op vergoeding van schade, kosten of interesten, hoe dan ook genaamd.
15.8
n.v.t
Artikel 16 16.1
Boete
a: Indien initiatiefnemer zijn verplichtingen uit hoofde van artikel 6.3 van deze Overeenkomst niet nakomt, verbeurt hij aan de gemeente een boete ter hoogte van € 10.000 ineens en van € 250,- voor elke dag dat de niet-nakoming voortduurt, tot een totale maximumboete van € 50.000,-; b: Indien initiatiefnemer zijn verplichtingen uit hoofde van artikel 10.2 onder 1 van deze Overeenkomst niet nakomt, verbeurt hij aan de gemeente een boete ter hoogte van € 10.000,- ineens en van € 250,- voor elke dag dat de niet-nakoming voortduurt, tot een totale maximumboete van € 50.000,-; c: Indien initiatiefnemer zijn verplichtingen uit hoofde van artikel 10.2 onder 2 van deze Overeenkomst niet nakomt, verbeurt hij aan de gemeente een boete ter hoogte van € 10.000,- ineens en van € 250,- voor elke dag dat de niet-nakoming voortduurt, tot een totale maximumboete van € 50.000,-; d: Indien initiatiefnemer zijn verplichtingen uit hoofde van artikel 10.2 onder 3 van deze Overeenkomst niet nakomt, verbeurt hij aan de gemeente een boete ter hoogte van € 10.000,- ineens en van € 250,-voor elke dag dat de niet-nakoming voortduurt, tot een totale maximumboete van € 50.000,-; e: Indien initiatiefnemer zijn verplichtingen uit hoofde van artikel 10.2 onder 4 van deze Overeenkomst niet nakomt, verbeurt hij aan de gemeente een boete ter hoogte van € 15.000,- per niet-gerealiseerde woning ineens tot een
totale maximumboete van € 300.000,-; f: Indien de initiatiefnemer direct of indirect een of meer van de sociale koopwoningen verkoopt voor een hogere prijs dan in deze overeenkomst is bepaald, verbeurt hij aan de gemeente een boete ter hoogte van het verschil tussen de in deze overeenkomst bepaalde prijs en de directe of indirecte verkoopprijs van de sociale koopwoning. Van indirecte verkoop wordt geacht sprake te zijn indien de initiatiefnemer een woning verkoopt aan een partij die: - deze woning binnen 12 maanden na feitelijke oplevering doorverkoopt; en - deze woning niet zelf gedurende minimaal zes maanden na feitelijke oplevering heeft bewoond. g: indien de initiatiefnemer minder sociale koopwoningen realiseert dan in deze overeenkomst is bepaald, verbeurt hij, in afwijking in zoverre van het hiervoor onder e bepaalde, aan de gemeente een boete ter hoogte van € 50.000,- per niet-gerealiseerde sociale koopwoning ineens tot een totale maximumboete van € 200.000,-. De in dit lid bedoelde boetes zijn zonder rechterlijke tussenkomst opeisbaar en worden verbeurd indien initiatiefnemer, na een schriftelijke en aangetekend verzonden aanmaning van de gemeente om binnen
een nader te bepalen termijn alsnog voor nakoming van de betreffende verplichting zorg te dragen, de betreffende verplichting binnen die termijn niet nakomt. Het bepaalde in dit artikellid laat onverlet het recht van de gemeente om volledige vergoeding van de door haar geleden schade te vorderen en tegelijkertijd zowel de boetes als de vervangende en/of aanvullende schade te vorderen.
Artikel 17
Geschillen
17.1
Partijen verplichten zich om, indien er geschillen ontstaan omtrent de uitleg van de considerans of de bepalingen van de Overeenkomst, dan wel over de uitvoering van de Overeenkomst, met elkaar in overleg te treden, waarbij zal worden getracht dergelijke geschillen in der minne te beslechten.
17.2
Geschillen die uit deze Overeenkomst voortvloeien en die niet in der minne beslecht kunnen worden, zullen aan de ter zake bevoegde rechter worden voorgelegd.
Artikel 18 Hinder en schade 18.1 De wijze van realisatie van het Project moet zodanig zijn dat de gemeente en/of derden geen nodeloze hinder ondervinden. De Initiatiefnemer is in verband met de realisatie van het Project verplicht om de aanwijzingen van de gemeente dan wel politie betreffende het plaatsen van tijdelijke verkeers- en waarschuwingsborden prompt op te volgen, onverminderd de eigen verantwoordelijkheid en aansprakelijkheid van de initiatiefnemer dienaangaande. De Initiatiefnemer is aansprakelijk voor zowel letsel- als vermogensschade die de gemeente en/of derden mochten lijden, veroorzaakt wegens werkzaamheden in verband met de realisatie van het Project, uitgevoerd door de initiatiefnemer zelf dan wel door de door initiatiefnemer ingeschakelde derden. De Initiatiefnemer vrijwaart de gemeente voor aanspraken van derden als gevolg van genoemde schades, die bij de gemeente mochten worden ingediend. De initiatiefnemer zal ter zake een deugdelijke verzekering afsluiten. 18.2
n.v.t.
18.3
n.v.t.
Artikel 19
Bankgarantie
19.1
n.v.t.
19.2
n.v.t.
19.3
n.v.t.
19.4
n.v.t.
Artikel 20
Slotbepalingen
20.1
Aanvullende afspraken en wijzigingen ten opzichte van de Overeenkomst worden vastgelegd in een schriftelijk document dat door beide partijen wordt ondertekend.
20.2
Waar in deze overeenkomst wordt gesproken over “de gemeente” wordt bedoeld: indien het de publiekrechtelijke taken en bevoegdheden van het college van burgemeester en wethouders aangaat: het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Schagen; -
indien het de publiekrechtelijke taken en bevoegdheden van de gemeenteraad aangaat: de raad van de gemeente Schagen;
-
20.3
indien het de privaatrechtelijke bevoegdheden van de gemeente Schagen aangaat: de publiekrechtelijke rechtspersoon de gemeente Schagen.
De volgende bijlagen maken deel uit van de Overeenkomst. Bij eventuele discrepantie tussen de bijlagen en de Overeenkomst, prevaleert de tekst van de Overeenkomst. Bij (vermeende) discrepantie tussen de bijlagen onderling prevaleert steeds de meest recente bijlage. Bijlage 1: Plangebied Bijlage 2: Stedenbouwkundig plan Bijlage 3: Wijziging stedenbouwkundig plan Bijlage 4: Planning
19.4
Indien één of meer bepalingen van deze Overeenkomst als niet rechtsgeldig aan te merken zijn, dan zal de Overeenkomst voor het overige van kracht blijven. Partijen zullen dan ten aanzien van de niet rechtsgeldig gebleken bepaling(en) een vervangende regeling treffen, die wél rechtsgeldig is en zoveel mogelijk aansluit bij de strekking van de te vervangen bepaling(en).
19.5
Indien verscheidene natuurlijke personen of rechtspersonen zich als initiatiefnemer hebben verbonden, dan zijn deze steeds hoofdelijk en ieder voor het geheel jegens de gemeente aansprakelijk voor alle uit deze Overeenkomst voortvloeiende verbintenissen.
19.6
Op deze Overeenkomst is het Nederlands recht van toepassing.
Aldus in tweevoud overeengekomen te Schagen op _______
Gemeente Schagen
--------------------------------------------dhr. J.C.J. Beemsterboer
--------------------------------------
--------------------------------------
Bijlage 1 Anterieure overeenkomst 12 woningen Haringhuizerweg 1 Schagen
Perceel C 3226 eigendom initiatiefnemer
BIJLAGE 2 ANTERIEURE OVEREENKOMST 12 WONINGEN HARINGHUIZERWEG 1 SCHAGEN
Projectnr. 2018009 Datum 14-11-2019 Formaat A3 – 22 blz
VISIEDOCUMENT ECOLOGISCH WONEN HARINGHUIZERWEG SCHAGEN
M@@T
Inleiding
Inhoud
Dit Visiedocument betreft een planvoorstel voor de ontwikkeling van een Ecologisch woningbouwplan aan de Haringhuizerweg te Schagen. Hierin is vanuit analyse van de bestaande situatie een onderzoek gedaan, hoe met gebruik van de aanwezige kwaliteiten een aantrekkelijke en duurzame woonomgeving op deze locatie kan worden gemaakt.
INLEIDING
2
BESTAANDE SITUATIE Bestaande situatie Bestemmingsplan en Welstandsnota Bebouwingsstructuur
3 6 8
STRUCTUURONTWERP Ontwerpvisie Planopzet woningen Ecologisch Wonen Architectonische uitwerking Toekomstbestendigheid
10 13 16 18 21
In dit Visiedocument is een schetsontwerp gemaakt voor de situatie en indeling van het plangebied, en zijn de uitgangspunten aangegeven voor verdere uitwerking van de woningen. Deze uitwerking komt voort uit de gezamenlijke planvorming met de opdrachtgever en eigenaar van het terrein, en overleg met de Gemeente Schagen met betrekking tot de haalbaarheid van het plan. Hierin zijn verdere aandachtspunten meegegeven en zijn ook een aantal voorwaarden geformuleerd. De ambitie om een Ecologisch woningbouwplan te ontwikkelen en daarmee de bestaande natuurlijke kwaliteiten te versterken is over het algemeen heel positief ontvangen, en vormt daarom de basis van het voorgestelde Schetsontwerp. Het Schetsontwerp is zodanig uitgewerkt, dat een goed beeld kan worden gegeven over de wijze van invulling van de locatie , de manier van ontsluiten, parkeervoorzieningen en architectonische uitwerking van de woningen. Het schetsontwerp biedt de mogelijkheid dat hiermee met alle betrokkenen goede keuzes en afwegingen gemaakt kunnen worden, welke van de aanpassingen nog nodig zijn ten behoeve van de verdere uitwerking. Daarnaast is dit schetsontwerp ook bedoeld om inzicht geven welke aanpassingen zijn aan te bevelen om de kwaliteiten voor een Ecologische woonomgeving te versterken. Om tot dit Visiedocument te komen is gebruik gemaakt van de op dit moment beschikbare informatie van het plangebied.
Ook is in dit document aangegeven met welke huidige uitgangspunten en andere in dit kader geldende voorwaarden daarbij rekening gehouden moet worden.
Visiedocument Haringhuizerweg Schagen
2
M@@T
bestaande situatie Ruimtelijke kwaliteit van de locatie De locatie aan de Haringhuizerweg is gesitueerd binnen het Bedrijventerrein Witte Paal in Schagen. Het perceel ligt echter aan de zuidzijde hiervan op de overgang naar het landelijk buitengebied. Bovendien bevindt zich ten noorden van het plangebied een ruim ecologisch natuurgebied, waardoor de directe aanwezigheid van het bedrijventerrein nauwelijks wordt ervaren. De locatie ligt aan de oorspronkelijke lintroute van Haringhuizen naar het centrum van Schagen. In de bijzondere lint Haringhuizerweg – Grotewallerweg bevindt zich zowel traditionele als nieuwere bebouwing. De slingerende vorm van de weg en een groot deel van de bebouwing heeft een historische oorsprong, hetgeen dit een aantrekkelijke verbinding maakt naar het centrum.
bestaande situatie Kwaliteit is vooral de natuurlijke en ruime omgeving van de locatie in Schagen
Karakter van de directe omgeving De aanwezige bebouwing langs de Grotewallerweg kenmerkt zich door individuele en gevarieerde bebouwing met een eigen karakter. Deze bebouwing heeft vaak een kleinschalig karakter, is afwisselend in maat, schaal, detaillering en materiaalgebruik. Ondanks de afwisseling geeft het bijzondere lint een samenhangend beeld. Kenmerkend aan de bebouwing is de traditionele opbouw van een hoge begane grondlaag en de diverse kapvormen. De detaillering is meestal eenvoudig maar zorgvuldig van oorsprong. Materiaalgebruik is over het algemeen traditioneel, en bestaat uit metselwerk met houten kozijnen en daken met dakpannen. Beoordeling bestaande natuurlijke en ecologische kwaliteit De locatie kenmerkt zich door het open en groene karakter in combinatie met de losse kleinschalige bebouwing, waardoor de natuurlijke kwaliteit ruimschoots aanwezig is. De ligging tussen enerzijds het landelijk buitengebied en aan de andere kant het ecologisch natuurgebied is uniek, en biedt aanleiding om deze kwaliteiten te benutten. Rondom het terrein is aan vrijwel alle zijden water aanwezig, hetgeen mogelijkheden geeft om dit in de planvorming te betrekken, en mogelijk de ecologische kwaliteit van het terrein te versterken. Bestaande bomenrij aan de oostkant van het terrein blijft gehandhaafd en is onderdeel van de verdere inrichting van het plangebied.
bestaand woonhuis Haringhuizerweg 1 Visiedocument Haringhuizerweg Schagen
3
M@@T
Luchtfoto bestaand
Bijzondere route met lintbebouwing Haringhuizerweg – Grotewallerweg te Schagen Visiedocument Haringhuizerweg Schagen
4
Foto’s bestaande situatie
M@@T
Bijzondere route Haringhuizerweg – Grotewallerweg te Schagen
Ligging tussen enerzijds Ecologisch natuurgebied en anderzijds landschappelijk buitengebied is uniek. Visiedocument Haringhuizerweg Schagen
5
M@@T
Bestemmingsplan en welstandsnota Bestemmingsplan en Welstandsnota Voor de aanpassingen die aan de buitenzijde van het gebouw zullen gaan plaatsvinden, zal nagegaan moeten worden of deze voldoen aan de ruimtelijke kaders, zoals deze zijn vastgelegd in het Bestemmingsplan. Daarnaast zal ook nagegaan worden welke bepalingen omschreven zijn in de Welstandsnota. Bestemmingsplan Voor de locatie geldt het Bestemmingsplan Bedrijventerrein Witte Paal identificatie: NL.IMRO.0441.BPWITTEPAAL2012-OH01 Planstatus : vastgesteld 2013-06-25 Hierin het huidige bouwvlak aangegeven als bestemming : Wonen Het hierin aangegeven Bouwvlak mag binnen dit bestemmingsplan bebouwd worden met een bouwhoogte van 8 meter en een goothoogte van 3,5 meter. Het ontwerp voor Ecologische woningbouw, zoals in het Visiedocument wordt voorgesteld passen derhalve wel binnen de functie Wonen, maar past niet binnen het aangegeven Bouwvlak van het Bestemmingsplan. Aanpassing van het huidige Bestemmingsplan is hiervoor vereist.
Bestemmingsplan : Bedrijventerrein Witte Paal NL.IMRO.0441.BPWITTEPAAL2012-OH01 Kadastrale gegevens gemeente Schagen : SGN00 sectie C – 3226 Perceeloppervlak : 7960 m2
Welstandsnota Als Welstandsnota is voor gemeente Schagen de Reisgids voor Ruimtelijke Kwaliteit dd. 9 februari 2016 van toepassing. Het bouwplan voor Haringhuizerweg 1 is gelegen in het Komgebied Schagen, waarvoor het Welstandsniveau Regulier geldt.. Voor het omgevingsvergunningplichtig bouw- of verbouwplan, is derhalve preventief welstandstoezicht aan de orde. Hierbij zijn de gebiedsgerichte criteria Komgebied aan de orde. Omdat het hier een nieuwe bebouwingsontwikkeling betreft, zal deze waarschijnlijk ook beoordeeld worden als Bijzondere Ontwikkelingen, zijn ook deze specifiek objectgerichte criteria voor toetsing van toepassing (zie blz.7)
Visiedocument Haringhuizerweg Schagen
6
M@@T
welstandsnota Reisgids voor Ruimtelijke Kwaliteit gemeente Schagen - Welstandsgebied : Komgebied - Welstandsniveau : Regulier
Structuurvisie Schagen 2025 (vastgesteld 22-11-2011) Kaart gebiedsfuncties en ontwikkelingen Locatie plangebied overgang stadrandzone naar landelijk
Beeld route Haringhuizerweg
Visiedocument Haringhuizerweg Schagen
7
Situatie – structuur bestaand
M@@T
Ecologisch natuurgebied
Landelijk buitengebied Visiedocument Haringhuizerweg Schagen
8
Situatie – structuur nieuw
M@@T
Ecologisch natuurgebied
Landelijk buitengebied Visiedocument Haringhuizerweg Schagen
9
M@@T
ontwerpvisie Een landschap waar je kunt wonen Eigenlijk is er geen sprake van een woonwijk of woningbouwplan, maar is het een landschap waar gewoond wordt. Het plan is niet opgedeeld in verschillende kavels met woningen, maar is een meer een voortzetting van het aanwezig natuurlijk landschap waar groen, water en ruimte vrij spel hebben. Geen afgebakende tuinen met hagen en schuttingen, maar een ecologische omgeving waarin de zintuigen van “buiten zijn” worden aangesproken. Het verlangt van de bewoners ook inzet en betrokkenheid, waarbij een collectief verantwoordelijkheidsgevoel nodig is. Dit past bij het exclusieve karakter van de planopzet, en daarmee zorg voor het gemeenschappelijk gebruik en beheer van de gezamenlijke ruimte. Het ontwerpplan voegt zich vanzelfsprekend in het landschap van open en besloten, typisch voor het karakter langs de Haringhuizerweg en de Grotewallerweg. De openheid en het zicht tussen landschap en bestaand ecologisch gebied is belangrijk bij de opzet van het plan en de situering van de woningen. Zichtlijnen en doorkijkjes worden bepaald door de 3 nieuwe waterbekkens, die de verbinding leggen met het bestaande ecologische gebied.
De visie is gebaseerd op het creëren van een nieuwe woonomgeving, waarbij aan de ene zijde voortzetting van het landelijk karakter en het zicht op het landelijk buitengebied een belangrijk uitgangspunt vormt. Aan de andere kant wordt de kwaliteit van het ecologisch gebied in het plan betrokken.
De Planvisie gaat op basis van het vooroverleg uit van totaal 10 woningen, waarvan 4 woningen vallen binnen de categorie van Sociale koopwoning. In de planvorming wordt uitgegaan van 10 ecologische woningen, waarbij de woningen gelegen aan de Haringhuizerweg in oriëntatie en uitwerking zullen aansluiten bij het dorpse karakter van de weg . Bij het ontwerp van alle woningen zal rekening gehouden worden met eenvoudige plan- en indelingsaanpassingen in het kader van levensloopbestendigheid. (zie Toekomstbestendigheid blz. 21) De woningen inclusief garage en terras wordt per woning eigendom van de bewoners. Het overige terrein bestaande uit ecologisch groen en water is hiermee in principe geen openbaar gebied en komt onder een VVE, die verantwoordelijk is voor het beheer en onderhoud hiervan. De 2 ontsluitingswegen met parkeerplaatsen zal na realisatie worden overgedragen aan de gemeente en zijn daarmee wel openbaar toegankelijk. Voor de onderbouwing van het ontwerp zijn plangegevens in de vorm van ontwerptekeningen voor de situatie, met planopzet voor de woningen en indeling van het terrein gegeven. Daarbij is een eenvoudig ruimtelijk model voor de situatie gemaakt, met een omschrijving van de beeldkwaliteit voor de architectonische uitwerking en materiaalgebruik van de woningen. Visiedocument Haringhuizerweg Schagen
10
Situatie – luchtfoto bestaand
M@@T
Visiedocument Haringhuizerweg Schagen
11
Situatie – bestaand
M@@T
Perceeloppervlak : 7960 m2
Visiedocument Haringhuizerweg Schagen
12
Situatie – nieuw planopzet woningen
M@@T
Plan met 2 ontsluitingen vanaf de Haringhuizerweg, met een clustering van 4 en van 6 woningen. Totaal 10 woningen : A - 6 ecologische koopwoningen , grondvlak van ca 120 m2 Woonoppervlak ca. 160 m2 Per woning buitenterras van ca. 80 m2 Per woning garage (g) + 1 parkeerplaats voor garage (p) B - 4 ecologische woningen (sociale koop) , grondvlak van ca 80 m2. Woonoppervlak ca. 120 m2 Per woning buitenterras van ca. 60 m2 Per woning een berging (b) + 1 parkeerplaats (p) - Bovendien binnen plangebied 10 openbare parkeerplaatsen
A
B
A g
p p p
p
g
B g
A
g
B
A
B
b b p p g p
p b b p p g
A
A
Perceeloppervlak nieuw : 7800 m2 - Bebouwing woningen en garage/berging : 1320 m2 - Terrassen bij woningen : 720 m2 - Onverhard natuurlijk groen en water : 4880 m2 - Verharding wegen en parkeren : 880 m2 (over te dragen aan gemeente Schagen)
Visiedocument Haringhuizerweg Schagen
13
Situatie – nieuw ‘ecologisch wonen’
M@@T
Plan met totaal 10 woningen zonder verkaveling, maar het hele terrein wordt ingericht als natuurlijk ecologisch gebied , niet toegankelijk. In overleg met een adviseur in Ecologische begroeiing zal vegetatie verder worden uitgewerkt, uitgaande van rietkragen langs de waterkanten en hogere vegetatie tussen de woningen en terrassen om op natuurlijke wijze privacy te creëren. Alle woningen hebben kapvormen, waarvan deel van de kappen op het zuidwesten voorzien zal worden van PV-panelen. Overige kapdelen kan deels worden afgewerkt met groen-sedumdaken. Ieder geval de tussenliggende garages worden afgedekt met sedumdaken, en sluiten aan op de groene omgeving.
Eigendom en Beheer De woningen inclusief garage en terras wordt eigendom van de bewoners afzonderlijk. Het overige terrein met ecologisch groen en water komt onder een VVE, die verantwoordelijk is voor het beheer en onderhoud hiervan. Het is in principe hiermee geen openbaar gebied. De 2 ontsluitingswegen en parkeerplaatsen zijn wel openbaar.
Visiedocument Haringhuizerweg Schagen
14
Situatie – nieuw 3-D overzicht
M@@T
De visie is gebaseerd op het creëren van een nieuwe woonomgeving, waarbij voortzetting van schaal en losse bebouwing langs Haringhuizerweg het uitgangspunt is. Daarbij wordt openheid en doorzicht naar ecologisch gebied in het plan vastgelegd.
Beeld van woningen aan de Haringhuizerweg is continuering van de verscheidenheid en schaal van de bebouwing aan Grotewallerweg. Dit komt tot uiting in de architectonische uitwerking van de woningen. Visiedocument Haringhuizerweg Schagen