20251216 Schagen Zuidelijke kernen_Gebiedsvisie_100

Gebiedsvisie Zuidelijke Kernen Warmenhuizen, Tuitjenhorn en Waarland 16 December 2025

E C

T P

C

N O

Gebiedsvisie Zuidelijke Kernen Warmenhuizen, Tuitjenhorn en Waarland 16 December 2025

E C

T P

C

N O

Voorwoord Met trots presenteer ik u de gebiedsvisie voor de zuidelijke kernen van onze gemeente: Warmenhuizen, Tuitjenhorn en Waarland en natuurlijk het fraaie bijbehorende landelijke gebied. Deze visie is tot stand gekomen in nauwe samenwerking met onze inwoners, ondernemers, dorpsraden, maatschappelijke organisaties en andere betrokkenen. Samen hebben we gekeken naar de unieke kwaliteiten van deze dorpen, de uitdagingen waar we voor staan, en vooral: de kansen die we kunnen benutten. Deze gebiedsvisie vormt de ruimtelijke toekomstverkenning en heeft als doel om richting te geven aan de gewenste toekomst van de zuidelijke kernen. Waar willen we met dit gebied over 10, 20 jaar staan? Welke ambities kunnen we bereiken en welke projecten zijn opgepakt? Hoe gaan we om met de (schaarse) ruimte? Wat komt waar?

4

Dit gebied kenmerkt zich door een hoge dynamiek en er is grote vraag naar ruimte. Denk aan een groeiende behoefte aan gebouwde laboratoria voor zaadveredeling, de woningbouwopgave, de vraag vanuit ondernemers naar bedrijfsruimte, het behoud van de landbouwgronden en de vraag naar bedrijfsruimte voor de voedselproductie, de energietransitie en de bijkomende vraag naar een betere bereikbaarheid en verkeersveiligheid. Daarnaast is er de opgave om de dorpen naar de toekomst toe leefbaar te houden, de maatschappelijke voorzieningen op peil te houden en de eigenheid ervan te koesteren in samenhang met het behoud van historisch en ecologisch waardevolle landschappen.

Hoe gaan we om met al deze belangen en waar sturen we op? Op welke plek kan welke ontwikkeling en welke plekken willen we openhouden? In dit document formuleren we daarvoor een toekomstvisie. Een toekomstvisie die gebruikt gaat worden bij het toetsen van initiatieven en richting geeft aan de ontwikkeling van Warmenhuizen, Tuitjenhorn en Waarland. Ook gebruiken we deze gebiedsvisie in de gesprekken met onze stakeholders, zoals bijvoorbeeld de dorpsraden, het bedrijfsleven, onze regiopartners en de provincie. Ik wil iedereen die heeft bijgedragen aan deze visie hartelijk danken voor zijn of haar inzet, betrokkenheid en ideeën. Laten we deze koers samen vasthouden en verder vormgeven. Simco Kruijer Wethouder Wonen, Ruimtelijke Ordening en Economie Gemeente Schagen

Inhoud 01. De Zuidelijke Kernen 06

04. Sleutelprojecten 70

1.1 Plangebied 08

4.1 Tuitjenhorn-Warmenhuizen 72

1.2 Trends en ontwikkelingen

- Tuitjenhorn Noord

10

1.3 Dynamiek 30

- Middenpark - Huisweid 4.2 Waarland 82

02. Ruimtelijke analyse 32 2.1 Waarland 38

- Waarland Oost

2.2 Warmenhuizen 40

- Waarland West

2.3 Tuitjenhorn 42

05. Bijlages 88 03. Visie en uitgangspunten

5.1 Speerpunten omgevingsvisie 90

44

3.1 Waarden van het landschap

48

3.2 Economie 54 3.3 Verkeer en openbaar vervoer

56

3.4 Vitale dorpen 60 3.5 Visiekaart 66

5.2 Wat zit er in de gebiedsvisie?

92

5.3 Participatieverslag 94 5.4 Groen- en waterstructuren

96

01. De Zuidelijke Kernen

01. De Zuidelijke Kernen 1.1 Plangebied

Het plangebied omvat het meest zuidelijke deel van het grondgebied van de gemeente Schagen met daarin de kernen Warmenhuizen, Tuitjenhorn en Waarland en hun directe ommelanden. Aan de westkant omvat het plangebied ook de buurtschappen Eenigenburg, Krabbendam en Schoorldam. Dit plangebied is gebaseerd op natuurlijke grenzen: de gemeentegrens, de West-Friese Omringdijk en de Waarlandse boezem. Alleen aan de noordkant is een arbitraire grens getrokken tussen Tuitjenhorn en Dirkshorn. De reden hiervoor is dat de opgaven in Dirkshorn overzichtelijk zijn, helder is wat waar komt en daarvoor geen gebiedsvisie voor Dirkshorn (kern) nodig is. De kernen zijn bereikbaar via de provinciale wegen N9, N245 en N241 die noord-zuid door de gemeente lopen en via een oost-westroute over de N504.

Bedrijven als Bejo en Hazera zijn internationale namen en zijn hier ontstaan en nog steeds groeiende. Vezet is een grote nationale speler op gebied van vers assortiment voor supermarkten. Bij Tuitjenhorn is de economische groei meer afkomstig van recreatie en verblijfstoerisme. Waarland ligt als woonkern wat in de luwte van deze economische tendens tot schaalvergroting. Hier is, op een kleinere schaal, een meer divers aanbod van bedrijven aanwezig. Warmenhuizen, Dorpsstraat

Aan de westzijde van Warmenhuizen en Tuitjenhorn liggen de Westfriese Omringdijk en het Noordhollandsch Kanaal. Waarland ligt aan het kanaal Omval-Kolhorn en wordt omringd door de Waarlandse boezem. Warmenhuizen is het grootste dorp en Waarland is de kleinste van de drie. Alle drie de kernen hebben nog een landelijk karakter weten te bewaren maar staan ook onder druk van schaalvergroting, met name in en rond Warmenhuizen. De regio rond Warmenhuizen is door de provincie Noord-Holland aangemerkt als concentratiegebied voor zaadveredeling en onderdeel van de ‘Seed Valley’.

8

Waarland, Veluweweg

Tuitjenhorn, Kalverdijk

Onderzoeksgebied Zuidelijke Kernen

1.2 Trends en ontwikkelingen

Schagen

In de Omgevingsvisie heeft gemeente Schagen als ambitie geformuleerd een aantrekkelijke woongemeente te willen zijn met een balans tussen reuring, rust en ruimte. Het ontwikkelen van sterke dorpen is daarbij als een speerpunt benoemd waarbij aandacht uitgaat naar gezonde, sportieve, veilige en inclusieve dorpen. Daarom is het inzetten op wonen voor de inwoners van de zuidelijke kernen een belangrijke opgave. In bijlage 1 is een overzicht opgenomen met uitleg hoe de speerpunten van de Omgevingsvisie Schagen vertaald zijn in de voorliggende gebiedsvisie Zuidelijke Kernen. Daarnaast wordt ruimte geboden aan ondernemers en wordt ingezet op nette en duurzame bedrijfsterreinen. Een ander speerpunt is aandacht voor de ontwikkeling van de landbouw, het voorzien in huisvesting voor arbeidsmigranten, het aanmoedigen van milieuvriendelijke biologische landbouw en koesteren van waardevol landschap. Dit zijn stuk voor stuk onderwerpen die elkaar beïnvloeden en ruimte vragen. Voeg daarbij nog het vraagstuk van bereikbaarheid en de verstedelijkingsdruk vanuit Alkmaar en Dijk en Waard en een complexe ruimtelijke opgave dient zich aan. We zien daarbij de volgende trends en ontwikkelingen die we achtereenvolgend behandelen: -

Wonen Voorzieningen Klimaatopgave Landbouw Zaadveredeling Bedrijfsterreinen Mobiliteit Energie

Warmenhuizen Tuitjenhorn

Waarland

Dijk en waard

Schoorl

Alkmaar

Positie Zuidelijke kernen in een verstedelijkte context

10

Gebiedsvisie Zuidelijke Kernen

? Schagen

Tuitjenhorn

Warmenhuizen

Waarland

Dijk en Waard

Waar en hoe moeten alle ruimtelijke vraagstukken landen?

11

Wonen De dorpen zijn in de naoorlogse periode sterk gegroeid. Vooral Warmenhuizen en Tuitjenhorn kregen diverse nieuwe woonwijken erbij. Een tendens die versnelde na de grootschalige ruilverkaveling van het Geestmerambacht die voltooid werd in de eerste helft jaren ’70. Voor de periode tot 2040 wordt een groei van ruim 1.300 woningen voor de drie kernen tezamen voorzien en daarmee spelen we ambitieus in op de regionale instroom vanuit het zuiden. Daarom blijven we in het huidige hoge tempo doorwerken aan plannen voor nieuwe woningen om te voorzien in de urgente woningbehoefte. Met de vergroting van de woningvoorraad verwachten we de leefbaarheid en het draagvlak voor voorzieningen te ondersteunen ten behoeve van het behoud van sterke kernen. Waarland In 2024 had Waarland ruim 2.700 inwoners. Waarland kent een gestage toename van het aantal inwoners. Het aantal woonadressen in Waarland is ruim 1.100. De woningvoorraad in Waarland bestaat voor ruim 85% uit grondgebonden woningen waarvan bijna de helft uit vrijstaande woningen. De gemiddelde woningbezetting is met bijna 2,5 personen per woning relatief hoog. Voor de gehele gemeente Schagen is dat 2,2 personen per woning. In 2024 bestond bijna 40% van de huishoudens uit gezinnen. Het aandeel gezinnen is hoger dan het gemiddelde van gemeente Schagen (gemiddeld 33%). Dat verklaart de hogere woningbezetting.

12

In Waarland is de leeftijdsgroep 45 tot 65 jaar het grootst (28%), gevolgd door de leeftijdsgroep 65 jaar en ouder (22%). De woningbehoefte in Waarland gaat daarom tot 2030 voornamelijk uit naar gelijkvloerse woningen: appartementen maar ook gelijkvloerse grondgebonden woningen zoals bijvoorbeeld hofjeswoningen en patiobungalows. Daarnaast blijft er ook behoefte aan eengezinswoningen. De woningbehoefte gaat om alle prijscategorieën huur en betaalbare en goedkope koop. Tot 2040 groeit de behoefte aan eengezinswoningen ten opzichte van de periode tot 2030. De behoefte gaat dan uit naar sociale en dure huurwoningen en betaalbare- en goedkope koopwoningen. De ambitie voor Waarland is om in totaal 200 woningen tot 2040 toe te voegen aan de woningvoorraad. Deze ambitie is gebaseerd op de afspraken in de Woondeal NHN 2.0. Het is de bedoeling dat we in het huidige hoge tempo door ontwikkelen om te voorzien in de urgente woningbehoefte. De gemeente zal een fasering volgen die passend is bij de marktomstandigheden. De komende 5 jaar komen ongeveer 60 nieuwe woningen beschikbaar. Concrete woningbouwlocaties die tot 2030 in beeld zijn: Beemsterboerweg Bernadetteplantsoen en de Jonkerstraat. In de periode na 2030 is nog ruimte voor een groei van minimaal 140 woningen. De dynamiek in Waarland met kleine plannen is groot.

Deze plannen leveren ook een bijdrage aan het uitbreiden van de woningvoorraad.

Beemsterboerweg

Adamsland

Gebiedsvisie Zuidelijke Kernen

Warmenhuizen In 2024 had Warmenhuizen bijna 6.100 inwoners. Het aantal inwoners is de laatste 10 jaar nauwelijks gegroeid. Het aantal woonadressen in Warmenhuizen is bijna 2.700. De woningvoorraad in Warmenhuizen bestaat voor 85% uit grondgebonden woningen waarvan ruim 40% bestaat uit rijwoningen, gevolgd door vrijstaande woningen (31%). De gemiddelde woningbezetting is 2,3 personen per woning. Dat ligt dicht bij het gemiddelde voor de gehele gemeente Schagen van 2,2 personen per woning. In 2024 bestond 35% van de huishoudens uit gezinnen. Het aandeel gezinnen is iets hoger dan het gemiddelde van gemeente Schagen (gemiddeld 33%). In Warmenhuizen is de leeftijdsgroep 45 tot 65 jaar het grootst (29%), gevolgd door de leeftijdsgroep 65 jaar en ouder (24%). De woningbehoefte in Warmenhuizen tot 2030 gaat daarom vooral uit naar gelijkvloerse woningen: appartementen maar ook gelijkvloerse grondgebonden woningen zoals bijvoorbeeld hofjeswoningen en patiobungalows. Daarnaast blijft er ook behoefte aan eengezinswoningen. Dit gaat om alle prijscategorieën huur en betaalbare en goedkope koop. Tot 2040 groeit de behoefte aan eengezinswoningen ten opzichte van de periode tot 2030. De behoefte gaat dan uit naar sociale huurwoningen en betaalbare koopwoningen.

De ambitie voor Warmenhuizen is om in totaal 810 woningen tot 2040 toe te voegen aan de woningvoorraad. Deze ambitie is gebaseerd op de Woondeal NHN 2.0. Hiermee kan Warmenhuizen een groei doormaken zonder het dorpse karakter te verliezen. Het is daarbij de bedoeling dat we in het huidige hoge tempo door ontwikkelen om te voorzien in de urgente woningbehoefte. De gemeente zal een fasering volgen die passend is bij de marktomstandigheden. De komende 5 jaar komen ongeveer 220 nieuwe woningen beschikbaar op woningbouwlocaties die nu al in beeld zijn; Dergmeerweg, Remmerdel (Landsheer) en Noorderlicht. In de periode na 2030 is nog ruimte voor een groei met 590 woningen. Nieuwe potentiële woningbouwlocaties worden in deze gebiedsvisie verder verkend en opgenomen. Plantekening Dergmeerweg

Remmerdel (Landsheer) in aanbouw

13

Tuitjenhorn In 2024 had Tuitjenhorn bijna 3.900 inwoners. Tuitjenhorn kent een kleine maar gestage groei van het aantal inwoners in het afgelopen decennium. Het aantal woonadressen in Tuitjenhorn is bijna 1.600. De woningvoorraad in Tuitjenhorn bestaat voor meer dan 85% uit grondgebonden woningen waarvan 40% bestaat uit rijwoningen, gevolgd door vrijstaande woningen (32%). De gemiddelde woningbezetting is 2,3 personen per woning. Dat is gelijk aan de woningbezetting in Warmenhuizen en ligt dicht bij het gemiddelde voor de gehele gemeente Schagen van 2,2 personen per woning. In 2024 bestond 35% van de huishoudens uit gezinnen. Het aandeel gezinnen is iets hoger dan het gemiddelde van gemeente Schagen (gemiddeld 33%).

De ambitie voor Tuitjenhorn is om in totaal 275 woningen toe te voegen. Deze ambitie is gebaseerd de Woondeal NHN 2040. Het is de bedoeling dat we in het huidige hoge tempo door ontwikkelen om te voorzien in de urgente woningbehoefte. De gemeente zal een fasering volgen die passend is bij de marktomstandigheden. De ontwikkeling van de Bogtmanweg is de grootste locatie voor de komende jaren en kan ongeveer 165 woningen herbergen. De overige 130 woningen komen na 2030 in beeld. Nieuwe potentiële woningbouwlocaties voor deze woningen worden in deze gebiedsvisie verder verkend en opgenomen.

Noorderlicht fase 1

In Tuitjenhorn is de leeftijdsgroep 45 tot 65 jaar het grootst (31%), gevolgd door de leeftijdsgroep 65 jaar en ouder (22%). De woningbehoefte in Tuitjenhorn tot 2030 gaat daarom vooral uit naar gelijkvloerse woningen: appartementen maar ook gelijkvloerse grondgebonden woningen zoals bijvoorbeeld hofjeswoningen en patiobungalows. Dit gaat om alle prijscategorieën huur en betaalbare en goedkope koop. Tot 2040 is de behoefte aan gelijkvloerse woningen nog groot. De behoefte gaat dan uit naar alle prijscategorieën huur en betaalbare en goedkope koopwoningen.

Het recent opgeleverde Nieuwe Glas

14

Gebiedsvisie Zuidelijke Kernen

Conclusie Voor de drie dorpen tezamen is de ambitie om tot 2040 ruim 1.300 extra woningen toe te voegen. De nadruk in de woningbouwproductie zal voor alle drie de dorpen liggen bij gelijkvloerse woningen waaronder appartementen. Daarmee wordt een woningtype dominant in de bouwproductie dat tot nu toe in de dorpen nog ondergeschikt is gebleven. Het vraagt om een zorgvuldig ontwerp om deze schaalvergroting in te passen in het dorpse karakter.

De nieuw te ontwikkelen woningen dienen zo gebouwd te worden dat de woningen voor meerdere leeftijdscategorieën geschikt zijn en blijven: nu geschikt voor senioren en daarna (geschikt te maken) voor starters of andere 1 tot 2 persoonshuishoudens en kleine startende gezinnen. Daarnaast moeten de woningen passen bij de in Schagen aanwezige leefstijlen als gemeenschapszin, onderlinge bekendheid, veiligheid en gedeelde normen en waarden.

De reeds opgestarte plannen leveren ruim 550 woningen op. Voor de overige benodigde behoefte zijn woningbouwlocaties toegevoegd in deze visie, vanuit een stedenbouwkundige en landschappelijke onderbouwing waarbij we een evenredige verdeling over de kernen hebben aangehouden. Het is wenselijk om gedifferentieerd te ontwikkelen met aandacht voor een klein aandeel gezinswoningen en voornamelijk gelijkvloerse woningen als appartementen, patiobungalows en hofjeswoningen voor de 55+ doelgroep om doorstroming te bewerkstelligen. De 55+ doelgroep heeft verschillende eisen en een gevarieerde vraag. Een deel wil kleiner grondgebonden wonen en een groot deel wil in hun eigen omgeving blijven wonen.

15

Voorzieningen De drie dorpen hebben alle een volwaardig voorzieningenniveau. Er is gekeken naar de verschillende soorten voorzieningen en de verhouding tot het toekomstige woningaanbod. Naar verwachting bieden de nieuw geplande woningen tot 2040 voldoende draagkracht onder de bestaande voorzieningen. Maatschappelijke voorzieningen Belangrijk daarbij is de aanwezigheid van de dorpshuizen en de rol die vrijwilligers hierin spelen. Een groot deel van het verenigingsleven vindt hier plaats. Voor de levensvatbaarheid van de dorpshuizen is het van belang dat de dorpen vitaal blijven en er voldoende actieve vrijwilligers zijn die het dorps- en verenigingsleven gaande houden. Daarnaast zijn er, van oudsher meerdere kerken. Deze verliezen steeds meer hun oorspronkelijke functie. De toekomst van deze gebouwen als gemeenschapsvoorzieningen staat daarmee onder druk. Zowel wat betreft programmering als beheer dient zich hier een opgave aan.

16

Onderwijs Basisonderwijs is in alle drie de dorpen aanwezig. In Warmenhuizen is er een Kindcentrum met twee basisscholen en een kinderopvang, samen in één modern gebouw “IKC Hoge Ven”. In Tuitjenhorn (IKC Hoge Akker) en in Waarland (IKC Sint Jan) is er één basisschool met kinderopvang. Het IKC Sint Jan in Waarland is bouwkundig niet meer van deze tijd en hier dient zich een vernieuwingsopgave aan. Voortgezet onderwijs is in de kernen niet aanwezig. Jongeren maken gebruik van voortgezet onderwijs in Alkmaar, Heerhugowaard, Langedijk en Schagen. Belangrijk zijn de (door)fietsroutes en openbaar vervoer voor de jeugd. Sport Sportvoorzieningen zijn in ieder dorp aanwezig. Alle drie de dorpen hebben een aantal voetbalvelden. Daarnaast is er in zowel Waarland als tussen Warmenhuizen en Tuitjenhorn een openluchtzwembad en een sporthal(Harenkarspelhal). Tussen Warmenhuizen en Tuitjenhorn bevindt zich ook nog een atletiekbaan, skatebaan, ijsbaan (’s zomers een skeelerbaan) en bibliotheek.

Detailhandel Het grootste winkelaanbod is te vinden in Warmenhuizen, het kleinste in Waarland. De tendens naar schaalvergroting heeft zich bij de supermarkten in de dorpen al voltrokken (een aantal supermarkten die niet in het centrum lagen, zijn ondertussen gestopt). In alle drie de kernen zijn daarvoor nieuwe winkels gebouwd en parkeervoorzieningen aangelegd. In Tuitjenhorn kan de bereikbaarheid van de supermarkt en het parkeerterrein verbeterd worden. Van overige detailhandel zoals bakkers, fietsenwinkels en modezaken is moeilijk te voorspellen in welke mate die in de komende decennia standhouden. Zorg Tuitjenhorn en Warmenhuizen beschikken over een centraal gelegen gezondheids-/medisch centrum inclusief apotheek. Waarland heeft geen centraal gelegen medisch centrum maar wel zijn alle type zorgverleners in het dorp ruim vertegenwoordigd.

N

1 cm = 400 m

In de drie dorpen zijn voldoende voorzieningen aanwezig

Klimaatopgave Het veranderende klimaat zorgt voor te natte en te droge periodes. Enkele knelpunten vragen aandacht bij de toekomstige ruimtelijke ordening en inrichting. Hier geven het Hoogheemraadschap samen met de gemeente en de provincie verder invulling aan. Het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier heeft op de klimaatmonitor gevisualiseerd welke gebieden overstromingsgevoelig zijn bij toekomstige piekbuien. Op deze kaarten is gevisualiseerd waar er overlast ontstaat bij 160mm neerslag in twee uur tijd. Dit zijn weersextremen die op zichzelf vrijwel nooit voorkomen maar waar we wel op voorbereid moeten zijn. Het aantal piekbuien neemt afgelopen jaren consequent toe. In de dorpen blijven de meeste wegen goed begaanbaar. Rondom de dorpen zijn er gebieden die wel tijdelijk zullen overstromen. Bij de verdere ontwikkeling van het gebied moet hier rekening mee worden gehouden. Daarnaast laten hittestresskaarten zien dat, in het huidige klimaat, met name in de dorpen nabij en tussen de grootschalige bedrijfsbebouwing sterke verhitting zal optreden met uitschieters in de gevoelstemperatuur tot bijna 50 graden. Ook in boomloze straten en op parkeerterreinen zijn deze temperaturen te verwachten. Het gebrek aan groen en open ruimte leidt hier tot sterk oplopende temperaturen.

In de omgevingsvisie gemeente Schagen wordt daarom bij het speerpunt duurzaamheid ingezet op een klimaatadaptieve herinrichting van de openbare ruimte. Bij nieuwe ontwikkelingen willen we dat dit als vanzelfsprekend wordt geïntegreerd.

18

Daarnaast is voor de nieuwe ontwikkelgebieden vanuit water en bodem gekeken welke locaties het meest geschikt zijn om te kunnen bebouwen ter voorkoming van toekomstige schade door bijvoorbeeld wateroverlast. Het waterschap (HHNK) heeft per polder de 5-10% laagste gebieden in kaart gebracht. Dit zijn gebieden die, simpel gezegd, als eerste onder water komen te staan als gevolg van stijgend waterpeil in de slootjes. Bijvoorbeeld wanneer het langdurig en veel regent. Deze ‘laaggelegen gebieden’ bergen qua volume bij zo’n regengebeurtenis het meeste water. Om in die gebieden te bouwen, is het nodig om maatregelen te nemen. Denk bijvoorbeeld aan ophoging of speciale woningtypes. Het is niet de bedoeling om bij nieuwbouw de wateroverlast af te wentelen op andere gebieden, maar er kan wel nagedacht worden om gebiedseigen grond te verlagen en in te zetten voor bijvoorbeeld natte natuur. Deze grond kan vervolgens gebruikt worden om op een nieuwbouwlocatie de grond te verhogen. Op deze manier compenseren we de wateropgave binnen het project en belasten we niet de toekomstige generatie. Behalve klimaatadaptatie heeft het toevoegen van groen ook voordelen voor de leefkwaliteit. Groen zorgt voor een betere luchtkwaliteit, betere waterkwaliteit en verhoogt de biodiversiteit. Een grotere diversiteit aan soorten maakt groen minder vatbaar voor ziekten en plagen. Ook zijn mensen in een groene

omgeving actiever en vaker buiten. Groen of natuur in de directe woonomgeving ontlast de beschermde natuurgebieden. Daarom zijn we op zoek naar locaties voor multifunctioneel bos buiten de bestaande natuurgebieden. Hierbij valt te denken aan een bos wat gebruikt wordt voor houtproductie maar ook voor een dagelijkse wandeling met de hond of het vergroten van biodiversiteit. Waar mogelijk zullen we woningbouwplannen combineren met het aanleggen van bos.

Gebiedsvisie Zuidelijke Kernen

De basiskaart wateroverlast van het HHNK laat de wateroverlastlocaties rondom de dorpen zien direct na afloop van een extreme bui van 160 mm.

Woningbouwlocaties

Landbouw De agrarische bedrijvigheid rond de kernen bestaat in hoofdzaak uit akkerbouw, tuinbouw en wat veeteelt. Akkerbouw concentreert zich op teelt van bulkproducten zoals aardappelen en bieten, terwijl de tuinbouw zich van oudsher meer richt op de teelt van groenten zoals spinazie en sla. Onderdeel van de groenteteelt-economie is ook het bedrijf Vezet dat grootschalig groente snijdt en verpakt voor de bovenregionale markt. In deze sectoren is er een voortgaande tendens naar schaalvergroting. De agrarische bedrijven zijn al lang niet meer primair gebonden aan land rond de kernen maar opereren in de gehele Kop van Noord-Holland. Dat gaat gepaard met veel vervoersbewegingen over het wegennet. Onderdeel van deze economie is het werken met arbeidsmigranten. Deze worden doorgaans gehuisvest op kleinschalige locaties op of naast het erf van de ondernemers. Dat is onvoldoende om de grote groep mensen te huisvesten. In regionaal verband wordt daarom gezocht naar twee locaties voor grootschalige huisvesting van arbeidsmigranten -bij voorkeur één aan de westrand van Tuitjenhorn en één ten zuiden van Warmenhuizen. Het gaat daarbij om locaties waar maximaal 250 - 300 units geplaatst kunnen worden op een kavelgrootte van ongeveer 2 hectare.

Bij een verdere groei van de bedrijven wordt verwacht dat dit met name door automatisering zal plaatsvinden, niet door werving van extra arbeidsmigranten. Een verdere groei van de groenteteelt-economie gaat dus niet automatisch gepaard met een verdere toename van de werkgelegenheid in de akkerbouw.

20

Door verlies van erfgoedwaarden is in het landelijk gebied de herkenbaarheid van het Nederlandse landschap afgenomen. Inzetten op groenblauwe dooradering, een netwerk van natuurlijke elementen zoals houtwallen, heggen, sloten en beken met natuurlijke oevers en poelen, kan voor een ommekeer zorgen. Het biedt mogelijkheden voor een rijk en gevarieerd cultuurlandschap waarmee mensen zich verbonden voelen en dat zij waarderen. Naast voordelen voor natuur en landschap, draagt een netwerk van groenblauwe dooradering (landelijke doelstelling 10%) ook bij aan bestuiving van gewassen en plaagbeheersing in de landbouw, koolstofvastlegging, verbeterd waterbeheer en recreatiemogelijkheden. Dit staat op gespannen voet met de tendens naar schaalvergroting in de akkerbouw.

Zaadveredeling Het gebied rond Warmenhuizen heeft de provincie aangewezen als concentratiegebied voor zaadveredelingsbedrijven. Aan de westzijde van het dorp benutten de aanwezige bedrijven in deze sector dat door vanuit de bestaande locaties in te zetten op verdere groei van het bedrijf. Deze schaalvergroting is zichtbaar door de komst van steeds meer bebouwing en kassen, en een verdere toename van kassen en bebouwing is in voorbereiding. Het zicht op bijvoorbeeld de duinen bij Schoorl of delen van de Westfriese Omringdijk vanaf de dorpsrand

is daardoor deels verloren. Daarnaast is er een toenemende verkeersdruk door de groei van het aantal medewerkers die uit de ruime regio naar Warmenhuizen pendelen. De groei aan de westzijde staat daardoor op gespannen voet met de landschappelijke kwaliteiten rond de Westfriese Omringdijk en de leefbaarheid door de verkeersdruk. Opvallend is dat de ruimte die de provincie heeft aangewezen aan de zuid- en oostzijde van Warmenhuizen in veel mindere mate door de sector wordt benut, terwijl daar de bereikbaarheid beter is te organiseren en het landschap minder kwetsbaar is. Daar kunnen bedrijven ook meer afstand tot elkaar creëren wat ten goede komt aan de behoefte van deze sector aan meer privacy en het beschermen van bedrijfsgeheimen. Bij de zaadveredeling is er een verschuiving merkbaar naar meer gespecialiseerd personeel. Bij een verdere groei van deze sector zal die meer structureel bijdragen aan de groei van werkgelegenheid, en minder dan de akkerbouw leunen op seizoensarbeiders. Een aantrekkelijke woonen verblijfsomgeving is daarbij in het voordeel bij het werven van arbeidskrachten.

De Banne De Groet De Dijken

Huisweid

Oudevaart

N

1 cm = 400 m

Bedrijfsterreinen

22

In het gebied van de zuidelijke kernen liggen meerdere bedrijfsterreinen. Tegen Waarland aan ligt De Groet I en II, aan de N245 liggen De Dijken en De Banne en bij Warmenhuizen zijn Huiswijd en Oude Vaart gelegen. De terreinen kennen een verschillende omvang, bedrijfsdynamiek en toekomstopgave.

De Dijken en De Banne Deze terreinen zijn gelegen aan de N245 en daarmee uitstekend bereikbaar met de auto. Ook is er een bushalte aanwezig en zal de toekomstige doorfietsroute tussen Alkmaar en Schagen de bereikbaarheid verder verbeteren.

zuidwaarts zou gepaard moeten gaan met een verbetering van de bereikbaarheid door de aanleg van de Diepsmeercorridor. Een verdere groei zuidwaarts zou ruimte moeten bieden aan 7 tot 10 hectare extra bedrijfsterrein om in de verwachtte ruimtebehoefte te voorzien.

De Groet I en II Het terrein is 7,4 ha groot en kent een kleinschalige opzet. Met name het zuidelijke deel Groet I heeft een vriendelijke groene uitstraling door de aanwezigheid van relatief veel woon-werkkavels. De recentere uitbreiding, De Groet II, oogt juist kaal en versteend, met een minder prettig verblijfsklimaat. De bedrijvigheid is vooral lokaal gericht, met een sterke vertegenwoordiging van bouw en handel. Voor de toekomst heeft gemeente Schagen een uitbreidingsbehoefte becijferd van ca. 3 hectare. Deze uitbreiding kan aan de noord- en oostzijde van het gebied worden voorzien. Deze verdere groei zou gepaard moeten gaan met het aanleggen van een robuuste water groenstructuur, ook rond het al bestaande bedrijfsterrein. Daarmee kan voorzien worden in een klimaatrobuuste inrichting en een visueel aantrekkelijke inpassing in de Waarlandpolder.

De Dijken is 3 ha groot, De Banne ongeveer 12 ha. Beide terreinen hebben een naar binnen gekeerde opzet met een redelijk groen ingerichte buitenrand. De bedrijvigheid bestaat uit industrie, zakelijke dienstverlening, detailhandel en autobedrijven. Aangezien er relatief veel leegstand is op de terreinen ligt de toekomstopgave vooral op het verduurzamen en intensiveren van het gebruik en het verbeteren van de kwaliteit van de bestaand terreinen. Een uitbreiding voorzien we hier niet.

Daarnaast komt er een terrein vrij op de hoek Kanaalweg-Oudevaart. Hier is in aansluiting op het dorp en open landschap een kleinschaliger gemengde ontwikkeling met woon-werkkavels goed passend. Oudevaart kan daarmee zowel voor grote als kleinere bedrijven voorzien in de ruimtebehoefte.

Oudevaart Dit is met ruim 53 ha het grootste bedrijventerrein van de gemeente. Het noordelijk deel is relatief kleinschalig met een aantrekkelijke mix van bedrijven en bedrijfswoningen. Daardoor sluit het goed aan op de dorpse karakteristiek van Warmenhuizen. De recentere uitbreidingen en aanpassingen van de wegenstructuur aan de zuidzijde zijn echter zeer grootschalig en vormen een enorme breuk met het dorpse beeld van weleer. Deze schaalvergroting

Huisweid Dit terrein is bijna 5 ha groot en ontstaan op en rond de vroegere veiling aan de Trambaan. Het gebied heeft duidelijk de kenmerken van een wat ongestructureerd gegroeid geheel. Het terrein kent enkele interessante oudere gebouwen, maar er is ook diverse laagwaardige bebouwing. Opvallend is ook de aanwezigheid van enkele woningen achterop het terrein. Deze versnipperde opzet maakt dat het als klassiek bedrijfsterrein weinig toekomstkansen heeft. De historie van het terrein met de nog aanwezige oude koelhuizen en de nabijheid van de dorpskern biedt echter wel kansen om hier een aantrekkelijk woonwerkgebied van te maken. Voor klassieke bedrijvigheid biedt Oudevaart een betere locatie.

Gebiedsvisie Zuidelijke Kernen

Waterpartij temidden van Oudevaart

De Dijken

Vogelvlucht van De Groet, Waarland

23

Toerisme Een andere belangrijke sector is toerisme en recreatie. De zuidelijke kernen bieden voor recreanten uit nabijgelegen verstedelijkte gebieden een ideale uitstap. Het is dichtbij en de landelijke sfeer zorgt voor rust en ontspanning. In het gebied zijn een aantal grotere dag-attracties aanwezig (zie ook pagina 17). De grootste attracties op dit moment zijn: • Dierenpark Van Blankendaell Park (Tuitjenhorn) • Binnen- en buitenactiviteit Holle Bolle Boom (Tuitjenhorn) • Overdekte binnenactiviteit De Vlindertuin (Waarland) De kust is relatief ver weg en er zijn weinig andere natuurlijke aanleidingen om een dag naar het gebied te komen, dan behalve het landschap en de rust van de dorpen. Het Heemtmeer is een aantrekkelijke plek in de nabijheid van Tuitjenhorn. Het realiseren van een groenblauwe dooradering in- en rond de dorpen kan een positieve bijdrage leveren aan het toerisme. Van oudsher zijn er enkele campings en recreatieparken met overnachtingsmogelijkheid in het gebied aanwezig. Het grootste vakantiepark is de Holle Bolle Boom, een van de top10 campings in Nederland.

24

Bij de Holle Bolle Boom is sinds de overname door Capfun een geleidelijke transformatie gaande van vaste verblijfplaatsen die plaats maken voor steeds meer verhuur van chalets in het luxe segment. Gedurende de zomermaanden organiseert het park een wekelijkse show die behoorlijk wat mensen trekt maar helaas ook zorgt voor overlast in de omliggende woonbuurten. De toename aan verkeersbewegingen in de zomermaanden en de bijkomende geluidsoverlast vragen om aandacht zodat de leefbaarheid van het dorp hier niet onder lijdt. De Luwe Stek is een recreatiepark in Waarland waar een transformatie gaande is naar een vorm die beter aansluit bij de behoefte vanuit de markt. Daarnaast zijn er twee recreatieparken de Oase en Ligthof die als een gecombineerde woon/recreatie functie naar behoren functioneren. Andere recreatieve overnachtingsmogelijkheden in het gebied zijn beperkt. De gemeente stimuleert het creëren van meer overnachtingsmogelijkheden in het gebied in de vorm van kleinschalige campings (agritoerisme) en diverse Bed & Breakfasts. Grootschalige uitbreidingen van recreatieparken of nieuwe recreatieparken zijn niet wenselijk in dit gebied.

Sinds de introductie van de elektrische fiets is er ook een tendens waarneembaar, met name onder senioren, om er vaker met de fiets op uit te gaan. Regelmatig ontstaan er conflicten tussen recreatief fietsverkeer en het steeds volumineuzere landbouwverkeer op de polderwegen. De meest bekende fietsroute is de West-Friese Omringdijk. Er is een mooi rondje Waarland te maken met de kano. Daarnaast wordt veel gebruik gemaakt van het knooppuntennetwerk van landschap Noord-Holland.

Gebiedsvisie Zuidelijke Kernen

Vakantiepark De Holle Bolle Boom

Dierenpark Blanckendaell

Vlindertuin en minigolf, Vlindorado Waarland

Park De Oase, Tuitjenhorn

De Luwe Stek, Waarland

Kanoën over de Waarlandboezem

25

Mobiliteit De groei van de bedrijvigheid en de schaalvergroting van de bedrijven leidt tot meer zwaar verkeer over het wegennet. Ook zorgt de toename van het aantal bewoners voor een toename van de verkeersdrukte. Dit leidt tot veiligheidsknelpunten waar landbouwverkeer, vrachtwagens en schoolgaande fietsers en recreanten de ruimte delen. Een grotere toename zet leefbaarheid en verkeersveiligheid onder druk. Om de bereikbaarheid en leefbaarheid van met name Warmenhuizen en Tuitjenhorn te verbeteren wordt er gestudeerd op de zogenaamde Diepsmeercorridor die de dorpen moet gaan verbinden met de N504. Daarnaast blijft er een opgave om de veiligheid voor met name fietsers te verbeteren. Fietsen -al dan niet op een e-bike- is een belangrijke manier om je te verplaatsen in en tussen de kernen. De doorfietsroute helpt in de snelle verbinding tussen de dorpen en de stad Schagen.

Om de verkeersveiligheid en het goed functioneren van de fietsroute over de Kalverdijk te verbeteren wordt gestudeerd op het maken van een ‘knip’ voor het autoverkeer. Autoverkeer vanaf de N245 naar Tuitjenhorn wordt in dat geval via de Oosterdijk en Burgerweg gestuurd. Hierbij is ook gekeken naar de effecten van het eventueel aanleggen van een autoverbinding tussen de Dergmeerweg en de Dijken. Een dergelijke verbinding blijkt vanuit verkeerstechnisch oogpunt weinig voordelen op te leveren en is daarom verder niet meegenomen in de gebiedsvisie.Openbaar vervoer is de afgelopen decennia versoberd en het is op basis van huidig provinciaal en rijksbeleid niet te verwachten dat dit zal verbeteren. Vanuit Waarland is Schagen direct per buurtbus bereikbaar (lijn 406). Ook is er een regionale bus tussen Alkmaar en Leeuwarden met een halte bij Waarland.

Vanuit Warmenhuizen-Tuitjenhorn zijn Schagen en Alkmaar bereikbaar met lijn 157, en enkele ander kernen alleen met een buurtbus (lijn 411). De provincie werkt op dit moment aan een nieuwe OV-concessie. De nadruk ligt hierbij op inclusiviteit en het creëren van een fijnmazig netwerk in en rond de dorpen (voor meer info: https://www.noord-holland.nl/)

Het openbaar vervoer is vooral geënt op Alkmaar en Schagen. Auto afhanke-

26

lijkheid is relatief groot.

N

1 cm = 400 m

Energie Binnen de gemeente en in de directe omgeving zijn verschillende ruimtelijke ontwikkelingen gaande op het gebied van (duurzame) energie. Deze initiatieven hebben potentieel een grote invloed op het landschap en de ruimtelijke structuur van het gebied. Regionale Energiestrategie/ Windenergie In het kader van de Regionale Energiestrategie (RES) ontwikkelt de buurgemeente Dijk en Waard plannen voor hoge windmolens in het nabijgelegen Breekland. De gemeente Schagen is regelmatig met de buurgemeente in overleg hierover. Hoewel de gemeente Schagen geen voorstander is van windenergie op het eigen grondgebied, kunnen de acht windmolens van de bestaande exploitanten op ons grondgebied gedurende de looptijd van de afschrijvingstermijn blijven staan. Regionale Energiestrategie/ Zonenergie De eerder gemaakte afspraken in het kader van de RES op gebied van zonne-energie wil gemeente Schagen gedeeltelijk herzien. Dit betreft vooral het zoekgebied voor zonne-energie ten zuidoosten en oosten van Waarland. Hier valt het RES-zoekgebied zon samen met een Natuurnetwerk Nederland (NNN)-gebied, met bijzondere ecologische waarden. Verder komen in dit gebied karakteristieke oude lintstructuren, open water en recreatieve routes voor die gevoelig zijn voor aantasting door grootschalige zonneparken.

Deze omgeving, met veel landschappelijke en recreatieve waarde, is daarom niet geschikt als plek voor grootschalige opwek van energie.

28

Het voorstel is om dit zoekgebied te beperken tot het deel ten noorden van de Waarlandboezem. Daarmee vervalt er circa 135 hectare. Dit oppervlak aan zonnepanelen dient gecompenseerd te worden op een andere plek in onze gemeente die hiervoor meer geschikt is. Deze opgave wordt meegenomen bij de volgende actualisatie van de RES, inclusief de daarbij behorende participatie. Overigens ziet de gemeente n.a.v. de gehouden participatie voor deze gebiedsvisie, vooralsnog geen kansen op de gronden aan de Diepsmeerwegcorridor. Tegelijkertijd zien we op lokaal niveau ook kansen om duurzame energie op een meer kleinschalige en integrale manier vorm te geven. Bijvoorbeeld door nog sterker in te zetten op het benutten van daken op vernieuwde bedrijfsterreinen. Netcapaciteit en woningbouw In de gebiedsvisie worden verschillende potentiële locaties voor woningbouw benoemd. Door in een vroeg stadium af te stemmen met betrokken partijen en energiebedrijven kan er worden ingeschat onder welke voorwaarden de realisatie van woningen haalbaar is. Een belangrijk aandachtspunt hierbij is de netcapaciteit en energievoorziening, die structureel moet worden meegenomen in de ruimtelijke plannen. Daarom is er aandacht voor innovatieve concepten zoals balanswijken, waar lokale energieopwekking, opslag en verbruik zo veel mogelijk in evenwicht worden gehouden.

Dit draagt niet alleen bij aan het ontlasten van het elektriciteitsnet, maar maakt ook woningbouw mogelijk binnen de bestaande uitdagingen van het energiesysteem.

Uitbreiding 380 kV In het kader van het tegengaan van netcongestie, studeert TenneT momenteel op de mogelijkheid om een bovengronds 380 kV-tracé aan te leggen tussen Beverwijk en Middenmeer. Een van de opties in die studie is een variant die dwars door de zuidelijke kernen loopt. Deze grootschalige energie- en infrastructuurprojecten hebben potentieel een grote invloed op de ruimtelijke kwaliteit van het gebied. Het Ministerie van Economische Zaken (bureau energieprojecten) is het verantwoordelijke agentschap en doorloopt hiervoor een zogenaamde tracéwetprocedure. Een van de belangrijkste onderdelen in de tracéwetprocedure is maken van een afweging voor het beste tracé op basis van landschappelijke waarden en het overleg met belanghebbenden in de directe omgeving. Zie voor meer informatie: “https://www.rvo. nl/onderwerpen/bureau-energieprojecten/ lopende-projecten/380-kv-netuitbreiding-nhn”.

Huidige RES zoneringen inclusief het voorstel om een deel van circa 135 ha te verplaatsen

N

1 cm = 400 m

1.3 Dynamiek

De kaart toont globaal de ontwikkelrichting van dit moment. Het toont de sectorale ruimteclaims, de nu reeds beoogde locaties van bedrijventerreinen en voor woningbouw en de infrastructuuropgaven. De vraag is hoe met deze ontwikkelingen de kwaliteit en leefbaarheid van de dorpen kan worden gewaarborgd en hoe de ruimtelijke kwaliteiten van het landschap hieraan ondersteunend kunnen blijven. Voeg daarbij de klimaatadaptatieopgave en de mobiliteitsproblematiek en het zal duidelijk zijn dat een samenhangend perspectief nodig is. Tijdelijke functies Naast permanente locaties om nieuwe ontwikkelingen mogelijk te maken, krijgt de gemeente ook veel vragen voor nieuwe tijdelijke functies, met een duur van bijvoorbeeld maximaal 5 tot 10 jaar. De vraag naar tijdelijke functies is niet eenvoudig te beantwoorden. In de gebiedsvisie wordt hier geen exacte plek voor aangeduid. Het is een continue zoektocht en afweging om geschikte plekken hiervoor te vinden.

30

Vaak worden wachtende landschappen bij deze afweging meegenomen. Dit zijn plekken waar een nieuwe ontwikkeling wordt beoogd, maar waar nog een behoorlijke voorbereidingstijd aan vooraf gaat alvorens nieuwe functies daadwerkelijk worden gerealiseerd. Deze plekken lijken daarom geschikt om in te zetten voor tijdelijke functies. Denk hierbij aan de huisvesting van bijzondere doelgroepen zoals statushouders, gevluchte Oekraïeners, starters, spoedzoekers, het tijdelijk plaatsen van tiny houses en dergelijke.

N

1 cm = 400 m

02. Ruimtelijke analyse

02. Ruimtelijke analyse

Om grip te houden op de toekomstige ruimtelijke ontwikkeling en de kwaliteit van de kernen en het omringende landschap is het van belang een duidelijke samenhangende ruimtelijke structuur vast te leggen. Deze structuur moet garant staan voor de bereikbaarheid en leefbaarheid van de dorpen, ruimte bieden aan groen en water en de samenhang tussen de dorpen en het omringende landschap vormgeven. Het is het samenhangend kader waarbinnen nieuwe woningen, voorzieningen en bedrijven ontwikkeld kunnen worden. Het is daarbij onze ambitie aan te haken op bestaande ruimtelijke kwaliteiten en karakteristieken van de drie kernen en het landschap. Door ze stuk voor stuk te analyseren, en ook het ontstaan ervan te beschouwen zijn de kenmerkende identiteiten in beeld gebracht. Deze analyses zijn aangevuld met aangereikte bevindingen vanuit de dorpsraden.

Historische luchtfoto van Warmenhuizen rond 1965

34

Gebiedsvisie Zuidelijke Kernen

Economie was sterk verweven met het landschap

Historisch beeld van het oude tramlijntje in Warmenhuizen

Positie van de dorpen in hiatorische context

35

Polders, weidsheid en ruilverkavelingen Warmenhuizen en Tuitjenhorn liggen in een grootschalig landschap dat aan de westkant begrensd wordt door de Westfriese Omringdijk en het Noordhollandsch kanaal, en aan de oostflank door de N245. Ten zuiden van Warmenhuizen ligt recreatiegebied het Geestmerambacht. Dit is vernoemd naar de polder Geestmerambacht waar Warmenhuizen en Tuitjenhorn in liggen. Tot 1968 was dit een waterrijk fijnmazig landschap. De dorpen lagen als langgerekte bebouwingslinten te midden van dit agrarisch gebied. Warmenhuizen en Tuitjenhorn ontwikkelden zich tot tuindersdorpen. De bloeiperiode eind 19e en begin 20e eeuw hing samen met de koolteelt. De monumentale stolpen zijn daar nog getuigen van. Warmenhuizen raakte begin 20e eeuw met een tramspoor verbonden met het landelijk spoorwegnet. Deze tram heeft een belangrijke rol gespeeld bij de groei van de tuinbouwproductie omdat hiermee producten naar elders konden worden vervoerd. De trambaan en de voormalige groenteveiling zijn daarmee de eerste aanzet van de belangrijke bovenregionale rol die de tuinbouw rond Warmenhuizen nog altijd speelt. Met name het landschap aan de westzijde van de dorpen is karakteristiek en veelzijdig.

De zeekleigronden met geknikte polderwegen, het aandijkingenlandschap van de Zijpepolder en het duinlandschap rondom Schoorl maken het een contrastrijk en cultuurhistorisch waardevol landschap. Ook de zone tussen de dorpskern van Warmenhuizen met de losse terpen van Eenigenburg en kasteel Nuwendoorn zijn nog goed herkenbaar en zeer waardevol in dit open landschap.

36

Vanuit provinciaal beleid wordt gestuurd op een zorgvuldige ontwikkeling van dit landschap. Zo wordt in de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie verwezen naar de Kwaliteitszone van 200 meter breed en de Panoramazone van de Omringdijk; in totaal een zone van ongeveer één kilometer waar openheid en verre zichten gewaarborgd dienen te worden. Waarland ligt in de Waarlandpolder. De Waarlandpolder is een polder die bestaat uit allerlei kleinere polders van rond de 17e eeuw. Ze heeft van oudsher, vergeleken met de Geestmerambacht, een veel kleinschaligere inrichting. De Waarlandboezem, die de ring vormt van de polder, is een prachtig landschappelijk element. Aan de oostflank valt het deels onder het Natuur Netwerk Nederland-regime en is daarmee een beschermd natuurgebied. De ruilverkaveling die tussen 1968 en 1974 is uitgevoerd heeft een enorme verandering teweeggebracht. Het Geestmerambacht is sindsdien geen vaarpolder meer, maar de landerijen werden ‘per as’ bereikbaar en het landschap werd veel grootschaliger. Ook de Waarlandpolder werd opnieuw ingericht waarbij de boezems van oudere indijkingen werden uitgewist. Het gevolg is dat de kenmerkende lintdopen niet langer met een achtersloot aan het landschap lagen en de schaalvergroting maakte dat de reeks stolpboerderijen grotendeels hun agrarische functie verloren.

Doordat het landschap sterk werd gerationaliseerd ten dienste van de landbouw verloor het ook zijn ‘weerstand’ tegen schaalvergroting van de dorpen. In alle drie de kernen ontstaan tamelijk uitwisselbare

nieuwe woonbuurtjes aan weerszijden van de oude dorpslinten waardoor de meest historische en kenmerkende delen ingesloten zijn geraakt en nauwelijks nog verbonden zijn met het omringende landschap. De akkerbouw heeft een sterke positie rond de dorpen. Deze bedrijfstak is nauw verbonden met de aanwezigheid van groentesnijder Vezet. Dit bedrijf heeft enorme bedrijfsgebouwen en logistieke terreinen ontwikkeld die vrijwel de gehele zuidelijke dorpsrand van Warmenhuizen inneemt. De schaal van dit bedrijf staat op spanning met het dorpse karakter van Warmenhuizen. Ook de verkeersdruk die Vezet en lokaal afhankelijke bedrijven veroorzaken zet de leefbaarheid onder druk. Ondanks deze grote veranderingen is er nog steeds een verschil te ervaren tussen de Waarlandpolder en de omgeving van Tuitjenhorn en Warmenhuizen. Rond Waarland is de omgeving kleinschaliger en het dorp ligt wat in de luwte. De Waarlandboezem is nog altijd herkenbaar en is een geliefd ommetje om te wandelen of te varen. Bij Warmenhuizen en Tuitjenhorn is de schaalvergroting van de dorpen, de bedrijvigheid en de infrastructuur veel nadrukkelijker zichtbaar. Hier staan de kwaliteit en openheid van het landschap onder druk.

Het meest zichtbaar is dat aan de westzijde van de dorpen waar bedrijfsbebouwing steeds dichter oprukt tot nabij de Westfriese Omringdijk, en aan de zuidzijde waar bedrijfsterreinen verder uitbreiden en het wegennet deze groei nauwelijks aankan.

Gebiedsvisie Zuidelijke Kernen

Stolpen zijn karakteristiek voor de omgeving

1960, landschap vóór de ruilverkaveling

Historisch beeld Warmenhuizen

2020, het gevolg van de ruilverkaveling is duidelijk zichtbaar

37

Waarland

Waarland is een stuk jonger dorp dan Warmenhuizen en Tuitjenhorn. Drie wegen zijn met elkaar verknoopt geraakt te midden van de Waarlandpolder; de Kerkstraat, de Veluweweg en de Hogebrugweg. Dit gebeurde pas sinds begin 20e eeuw en sindsdien groeit het dorp rond deze driesprong gestaag. Aanvankelijk langs de polderweggetjes en later ook meer planmatig. Zo is de Volleringweg een later aangelegde doorgaande weg waaraan een klein nieuwbouwbuurtje is gelegen. Recent is ook de Beemsterboerweg bebouwd geraakt. Door deze ontwikkeling raken open landjes steeds verder ingesloten en heeft Waarland een zeer open opzet met onbebouwde landjes achter de erven. Enkele karakteristieke monumenten dragen bij aan het dorpsgezicht van Waarland. Denk aan de Wulfram kerk en de molens in en rondom het dorp. Kenmerkend is ook dat er niet een echt duidelijk centrum is aan te wijzen. De winkels en voorzieningen liggen wat verspreid over het dorp. Wel is er een concentratie gaande aan de westzijde van het dorp waar recent een nieuwe supermarkt is gevestigd en waar ook het zwembad, dorpshuis, sporthal en basisschool zijn gelegen. Aan die kant van het dorp liggen ook de sportvelden, een begraafplaats, een oude molen en het mooie natuurgebied rondom de Weelbrug. Het dorp is goed bereikbaar vanaf de N241 en N242, maar ligt tegelijkertijd door de brede omringende boezem in de luwte.

38

Boerderij Wever, Slootgaard

De Posthoorn

Luchtfoto van het park in Waarland

Weelbrug

Gebiedsvisie Zuidelijke Kernen

Waarland kent vanuit de geschiedenis geen oude kern (1880 - Topotijdreis)

Kerkstraat

Ve lu

we

we

Hoge

brugw

eg

g

De komst van de Volleringweg en de eerste uitbreidingen van Waarland. (1980 - Topotijdreis)

Dorpsanalyse waarin ruimtelijke structuren zijn getekend: groene kwaliteit in, en rond het dorp, de tijdslagen van dorpsuitbreidingen (bruin) en het historische dorpslint met zwaartepunt van voorzieningen. (beige/roze)

N

39

Warmenhuizen

Warmenhuizen bestaat van oorsprong uit twee terpenlinten die in het zuiden bij elkaar komen, gelegen in het oorspronkelijke fijnmazige landschap van sloten en kavels. Het langgerekte lint waaierde aan de zuidkant wat uit met enkele zijstraten. In het zuidelijk deel bevindt zich van oudsher een kleine dorpskern. Naar het noorden splitst het lint zich in een deel dat lang doodlopend is geweest (De Fuik) en een weg die naar Tuitjenhorn loopt (de Oostwal). Nadat het Geestmerambacht werd ruilverkaveld zijn nieuwe buurten toegevoegd en zijn er wegen langs de nieuwe buitenrand van het dorp aangelegd. Daarmee is Warmenhuizen als woongebied sterk gegroeid. Bijzonder is dat ter hoogte van het kerkterrein bij de Oude Ursulakerk dwars op het oude dorp een doorlopende parkstructuur is aangelegd die van de ene naar de andere dorpsrand doorloopt. Hier zijn restanten uit de 12e eeuw te vinden. De nabijgelegen dorpsherberg uit de 17e eeuw fungeert nog als horecafunctie.

Hier is ten koste van de oude en nieuwe structuren zoals de trambaan en polderwegen ruimte gegeven aan steeds grootschaliger bedrijvigheid. Aan de westzijde is eveneens een schaalvergoting van bedrijvigheid zichtbaar. De Veilingweg vorm een harde grens tussen de woongebieden en de zaadveredelingsbedrijvigheid. Vanaf de Veilingweg is het open zicht op de zone ten oosten van de Westfriese Omringdijk (waar Eenigenburg en kasteel Nuwendoorn liggen) nog aanwezig, maar deze openheid staat hier wel onder druk.

Lint van Warmenhuizen

De noordzijde is van Tuitjenhorn gescheiden geraakt door de aanleg van de Harenkarspelweg. Nieuwe woonbuurtjes vullen de resterende ruimte, maar deze zijn nauwelijks verbonden de bestaande dorpsstructuur. Alleen de oostrand grenst nog deels direct aan het open, ruilverkavelde polderlandschap. Nieuw Centrum Warmenhuizen

De nieuwe buurten sluiten door het dempen van de achtersloten naadloos aan op de achterkant van het oude dorpslint. Achter de 19e eeuwse Ursula en Gezellinnenkerk ligt nog de brug die toegang gaf tot de begraafplaats. De sloot is echter ook hier gedempt. Naast deze kerk is achter het oude lint een nieuw winkelcentrum aangelegd. Meest opvallend is de enorme schaalvergroting van bedrijfsterreinen aan de zuidzijde van Warmenhuizen. Historisch beeld Warmenhuizen, van Museum

40

Historisch Harenkarspel

Achter de ursula en Gezellinnenkerk

Gebiedsvisie Zuidelijke Kernen

eg lw pe rs ka

n re

Ha

Een duidelijk lint vormt het historische Warmenhuizen (1880 - Topotijdreis)

Warme nh

Kanaalweg

uizerwe

g

Debbem

eerweg

De uitbreidingen van Warmenhuizen vormen een opdikking van het dorp. (1970 - Topotijdreis) Dorpsanalyse waarin ruimtelijke structuren zijn getekend: groene kwaliteit rondom de Ursulakerk (lichtgroen), de tijdslagen van dorpsuitbreidingen (bruin) en het historische dorpslint met zwaartepunt van voorzieningen. (beige/roze)

N

41

Tuitjenhorn

Tuitjenhorn is eveneens in oorsprong een lintdorp. Vergeleken met Warmenhuizen is het wat minder dicht bebouwd en is het oude dorpslint wat breder. Een echt centrum is niet aan te duiden en voorzieningen lagen van oudsher verspreid langs het lint. De kerk is beeldbepalend voor het dorpssilhouet. Met de groei van het dorp zijn het voormalige Tuitjenhorn, Zijbelhuizen en Kalverdijk onderdeel geworden van een aaneengesloten kern. Het zwaartepunt van het woongebied ligt nu tussen de oude linten in. Hier zijn ook een sportcomplex en een supermarkt gelegen. De oostrand van het dorp heeft het meest landelijk karakter. Hier liggen open landjes tussen de bebouwing en het Kalverdijkerlaantje. De Kerkbuurt is hier als oorspronkelijke hoofdkern en bijzonder buurtschapje nog goed herkenbaar gebleven door het aansluitende park. Aan de zuidzijde is het dorp het meest wanordelijk opgebouwd. Hier liggen uiteenlopende voorzieningen zoals het campusterrein Midgard, de bibliotheek en enkele sportfaciliteiten bij elkaar maar mist er een duidelijke ruimtelijke samenhang. Ook de bouw van nieuwe woningen en de aanleg van de Harenkarspelweg zijn duidelijk als losse projecten uitgevoerd. Hierdoor is ook de kwaliteit van de aansluiting op Warmenhuizen erop achteruitgegaan. De dorpsstraat, sportlaan en het centrumgebied rondom de sportvelden en de supermarkt vragen om aandacht.

Hier liggen kansen om het dorp beter in te richten.

42

Sportlaan, Tuitjenhorn

Bogtmanweg ter hoogte van de kerk

Kalverdijk

Een dubbellint met meerdere kernen. Tuitjenhorn, Kerkbuurt en Zijbelhuizen

Veilingw eg

Gebiedsvisie Zuidelijke Kernen

(1880 - Topotijdreis)

eg

lw

pe

rs ka

en

r Ha

Kalverdijk

Langs het lint van Tuitjenhorn ontwikkelt het dorp (1970 - Topotijdreis) Dorpsanalyse waarin ruimtelijke structuren zijn getekend: groene kwaliteit aan weerszijden én tussen de verschillende buurten (lichtgroen), de tijdslagen van dorpsuitbreidingen (bruin) en het historische dorpslint met twee zwaartepunten met voorzieningen. (beige/roze)

N

43

03. Visie en uitgangspunten

03. Visie en uitgangspunten

De trends en ontwikkelingen zoals we die hebben beschreven en op de dynamiekkaart hebben weergegeven raken aan de kwaliteit van het landschap, de economische ontwikkelingen en aan de toekomst van de dorpen. Dat vraagt erom op deze vier thema’s vanuit een duidelijke en onderling afgestemde visie sturing te geven.

46

1.

Waarden van het landschap

2.

Economie

3.

Verkeer en openbaar vervoer

4.

Vitale dorpen

Gebiedsvisie Zuidelijke Kernen

47

3.1 Waarden van het landschap

Koester de openheid Door de groei van de dorpen, de schaalvergroting in de landbouw en de expansie van bedrijfsterreinen staat de openheid van het landschap onder druk. Ook is de vroegere vanzelfsprekende verbinding tussen de dorpen en de omgeving verbroken. Niet langer grenzen vrijwel alle erven aan een achtersloot, en niet langer staan de boerderijen in het dorp, maar liggen ze erbuiten. Dat roept de vraag op welke waarde het landschap voor de kernen nog kan vervullen. Hoe kan het landschap blijven bijdragen aan de leefbaarheid van Warmenhuizen, Tuitjenhorn en Waarland? En hoe kan het landschap ook aantrekkelijk blijven voor recreanten?

48

Panoramazicht vanaf de Westfriese Omringdijk

De belangrijkste opgave is het behoud van de kenmerkende openheid van het landschap. Door de economische druk vanuit Alkmaar en Dijk en Waard is dat voor het zuidelijk deel nauwelijks nog een realistische optie. Voor een brede band over Waarland en Tuitjenhorn tot en met de panoramazone van de Westfriese Omringdijk is het echter zeker nog niet te laat. Dit vraagt om een zorgvuldig beheer van de ruimte en het voorkomen van de bouw van grootschalige schuren, huisjesparken, sportterreinen en dorpsuitbreidingen. Daarnaast moet er een aanpak worden ontwikkeld om schuren op boerenerven die leeg komen te staan door schaalvergroting in de bedrijfsvoering af te breken. Daarmee kan een sluipende verrommeling en onjuist gebruik worden tegengegaan. De dorpssilhouetten vormen in deze visie de markante herkenningspunten in het landschap.

N

1 cm = 400 m

Koester de verschillende karakteristieken Ondanks dat de ruilverkaveling een grote ‘gelijkmaker’ is geweest zijn er nog altijd verschillen aan te wijzen in het landschap; weids langs de Omringdijk, kleinschalig tussen Tuitjenhorn en Dirkshorn, en vol bijzondere plekken rond de Waarlandpolder. Voorkomen moet worden dat een verdere rationalisering van de landbouw of de aanleg van zonneparken deze kenmerken laat verdwijnen. Om die reden krijgen deze grootschalige ontwikkelingen geen ruimte in de Waarlandpolder. Ruimte voor schaalvergroting is er in het Geestmerambacht ten zuiden van de Warmenhuizerweg-Westelijke Randweg.

De bekende wielen langs de Omringdijk

Recreatieve kwaliteiten in de omgeving

50

Gebiedsvisie Zuidelijke Kernen

Schoorlse strandvlaktes Zijpe- en Hazepolder Westfriese Zeekleilandschap Elk landschapstype in de regio heeft een eigen ruimtelijke belevingswaarde die wordt bepaald

Robuust en rechtlijnig

door de richting van polderwegen, de dorpsranden én grotere landschappelijke structuren zoals de Westfriese Omringdijk.

Ruimtelijke beleving

51

Werk aan biodiversiteit en klimaatrobuustheid De verschillende condities in het landschap bieden kansen om de biodiversiteit te herstellen. Dit vraagt om specifieke maatregelen per landschapszone die in samenhang moeten worden uitgewerkt. Daarnaast zal de inrichting moeten worden aangepast op de klimaatverandering. Met name het bufferen van water is een opgave die ruimte vraagt, maar ook kan bijdragen aan de ruimtelijke kwaliteit van het landschap. Rond Warmenhuizen-Tuitjenhorn en op diverse plekken in de Waarlandpolder zijn gebieden kwetsbaar bij hevige regenval. Dit kan worden aangegrepen door hier structureel meer ruimte voor water te bieden. Hiermee kunnen fraaie dorpsranden worden vormgegeven in de overgang naar het agrarisch gebied, en de Waarlandpolder kan nog nadrukkelijker een biodivers landschap gaan vormen.

Ontwikkel een langzaam verkeersnetwerk met landschappelijke waarde Het open landschap kan aan aantrekkelijkheid winnen voor bewoners en recreanten als er een uitgebreider verbindend netwerk van wandel- en fietspaden wordt gerealiseerd. Voor bewoners wordt het landschap daarmee toegankelijker en goede fietspaden bieden een alternatief voor de auto en de verminderde openbaar vervoersverbindingen. Dit sluit aan bij de opgave om de drukste polderwegen veiliger te maken voor fietsers. We kijken naar het verbeteren van de oost-westverbindingen voor fietsverkeer. Daarnaast kan met name het ‘Rondje Waarland’

52

aantrekkelijker worden voor wandelaars als ontbrekende schakels over private erven kunnen worden gerealiseerd. Bij Warmenhuizen en Tuitjenhorn is de opgave om, ondanks de groei van de zaadveredelingsbedrijven, toch aantrekkelijke landschappelijke routes te voorzien tussen de dorpen en de Westfriese Omringdijk en met recreatiegebied Geestmerambacht

Hiermee kan een aantrekkelijk netwerk ontstaan dat de dorpen verbindt en ook fietstochten mogelijk maakt tussen polders en de duinrand waarmee de toeristische waarde van het gebied kan worden bestendigd. Maar tevens een netwerk wat van grote waarde is voor woon-werk verkeer en schoolverkeer.

N

1 cm = 400 m

3.2 Economie

In het gebied zijn zeer uiteenlopende bedrijven van allerlei omvang actief. Naast de al eerdergenoemde bedrijven als Vezet, Bejo en Hazera die bovenregionaal opereren zijn er ook talloze lokale ondernemers. Met name vanuit Warmenhuizen melden zich veel ondernemers die ruimte zoeken. De groei van de lokale bedrijvigheid krijgt de ruimte in de uitbreiding van de bestaande bedrijfsterreinen in Waarland (De Groet) en Warmenhuizen (Oude Vaart). Voor de invulling van het gesloopte kassencomplex op het bedrijventerrein Oudevaart vinden we het belangrijk dat er een kwalitatief hoogwaardige rand naar het buitengebied ontstaat. Daarnaast moeten de bestaande terreinen De Dijken, De Banne en De Groet worden aangepakt. Deze terreinen moeten worden verduurzaamd door een groenere inrichting en leegstand moet worden bestreden. Dit kan door bijvoorbeeld intensiever gebruik van grasvelden met een bedrijfsbestemming. De bedrijfsterreinen moeten daarnaast actief worden benut voor het verplaatsen van verkeersaantrekkende niet-agrarische bedrijven in de Waarlandpolder. Deze passen niet meer in het kleinschaliger karakter van de wegen en het landschap en vormen daarmee een bedreiging voor de leefbaarheid.

Het naburige Breekland in gemeente Dijk en Waard is eveneens een interessante locatie voor bedrijven, maar de ontsluiting vanuit Warmenhuizen is voor verbetering vatbaar om dit terrein interessant te laten zijn voor lokale ondernemers.

54

De zaadverdelingsbedrijven zijn van oudsher geconcentreerd aan de westzijde van Warmenhuizen. Provinciaal beleid laat deze ook toe aan de zuid- en oostzijde van Warmenhuizen. De groei van de bedrijven aan de westzijde heeft de landschappelijke kwaliteit van die dorpsrand onder druk gezet en het zicht op de duinen bij Schoorl deels geblokkeerd. Daarnaast stuit de groei hier op de provinciale panoramazone langs de Westfriese Omringdijk. Deze panoramazone overlapt deels met de zone voor zaadveredeling. Dit betekent dat de zaadveredelingsbedrijven in de panoramazone geen kassen of gebouwen mogen bouwen, maar hier in vollegrondteelt moeten werken. We stellen voor dezelfde beperking op te leggen voor het gebied ten noorden van de Warmenhuizerweg om het zicht op het dorpssilhouet te koesteren en de ligging van de dorpsrand aan open landschap te behouden. Op langere termijn zou de groei van bebouwing voor zaadveredeling beter ten zuiden van de Warmenhuizen, langs de nieuwe Diepsmeercorridor, worden geconcentreerd omdat hier een minder kwetsbaar landschap ligt. In het verleden is hier ook al op geanticipeerd met het aanwijzen van bebouwingsvlakken in het bestemmingsplan langs de Diepsmeerweg en langs de N245. Voor de helderheid: voor Bejo is er op de middellange termijn (tot 2040) nog meer dan voldoende ruimte om op de huidige locatie aan de Trambaan door te ontwikkelen.