2020-09-29 - Taxatierapport grond Beemsterboerweg Waarland (002) (Geanonimiseerd)-gecomprimeerd
Tekst van het document
Taxatierapport Mogelijk gemaakt
door
Landelijk
NVM,
VBO,
en
Agrarisch vastgoed
VastgoedPRO
en
®89De Dijken AGRARISCHE
Adres:
MAKELAARDIJ
&
TAXATIES
Beemsterboerweg Waarland
Naam Adres
opdrachtgever: opdrachtgever:
Gemeente
Schagen
Postbus
8
1740
Schagen
AA
(geanonimiseerd) Taxateur: Naam
kantoor:
Adres
kantoor:
ing (geanonimiseerd) De Dijken Agrarische Makelaardij Agriport 32 A 1775
TB
MIDDENMEER
BV
€99De Dijken AGRARISCHE
MAKELAARDIJ
&
TAXATIES
Inhoudsopgave Inhoudsopgave
1
A.
2
Algemene
B. Doel G.
gegevens de taxatie / te taxeren
van
Verklaringen
het
object
8
Omschrijving gebruik
en
omgeving
13
omschrijving object
G.
Onderbouwing
H.
Conceptrapportage
|. Overige
J.
5
van
F. Technische
-
3
taxateur
D. Juridische status E.
belang
van
15
de waarde
17
20
mededelingen
20
Bijlagen Datering
21 en
ondertekening
21
Afbeeldingen
Object: Beemsterboerweg te Waarland
22
29-09-2020
(geanonimiseerd) mi
1/23
®89De Dijken AGRARISCHE
A.
Algemene
MAKELAARDIJ
&
TAXATIES
gegevens
Opdrachtgever Dossier
202033
nummer:
Naam
opdrachtgever(s):
Gemeente
Adres
opdrachtgever:
Postbus 8 1740
Opdracht
namens
AA
Schagen Schagen
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
opdrachtgever verstrekt door:
Functie:
Strategisch
adviseur
vastgoed
en
Dijken Agrarische Makelaardij
BV
grondzaken
Taxateur Naam
Werkzaam Lid
van
Onder
bij en handelend namens:
beroeps-
De
of branchevereniging:
VastgoedPro
registratienummer:
Taxateur is onder
no (geanonimiseerd) mn
taxateur:
bij het NRVT ingeschreven
in Kamer LAV
RT904680726
nummer:
Expiratiedatum:
Kwalificatie
van
31 december
de taxateur:
Register
Specialisatie (deskundigheid taxateur:
Waardepeildatum Datum
en
andere
opdracht:
Datum opname
2020
Taxateur
Agrarisch
en
Landelijk Vastgoed
Landelijk vastgoed, gronden agrarische bedrijven.
en
grondgebonden
relevante data 15 juli 2020
en
inspectie:
4
augustus 2020
Waardepeildatum:
5 augustus 2020
Datum concept taxatierapport:
3 september 2020
Datum taxatierapport:
28
Object: Beemsterboerweg te Waarland
september 2020
29-09-2020
a(geanonimiseerd)
Taxateur:
2/23
€99 De Dijken AGRARISCHE
B. Doel
van
Onderwerp Korte
de taxatie / te taxeren van
MAKELAARDIJ
&
TAXATIES
belang
de taxatie
objectomschrijving:
Perceel
cultuurgrond gelegen
aan
de
Beemsterboerweg
te Waarland.
Object adres:
Doel
van
Beemsterboerweg
Waarland
de taxatie
Het vaststellen
van
de marktwaarde
ten behoeve
van:
woningbouw regeling.
in het kader
van
Onder marktwaarde wordt
de ruimte
voor
ruimte
geschatte bedrag bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld. waartegen vastgoed
Het vaststellen
van
de
navolgende
Het
waarden:
getaxeerde object is per waardepeildatum getaxeerd op:
tussen
verstaan: het een
Marktwaarde
€ 265.000,00
Zegge:
tweehonderd
vijf en zestig duizend
euro
Toelichting op de waarde: Deze taxatie betreft
een:
Volledige
taxatie.
Uitgangspunten:
Object: Beemsterboerweg te Waarland
29-09-2020
(geanonimiseerd) mi
3/23
€99De Dijken AGRARISCHE
Voor deze taxatie is taxateur
=
van
de
MAKELAARDIJ
&
TAXATIES
volgende uitgangspunten uitgegaan:
Op het object zijn op basis van de kadastrale recherche en opgave van opdrachtgever geen andere beperkende rechten en/of erfdienstbaarheden van toepassing behoudens die vermeld zullen worden in het rapport en van invloed zijn op de getaxeerde waarde(n). Als uitgangspunt geldt dat dat eventuele privaat- en publiekrechtelijke beperkingen zoals weergegeven op het kadastrale uittreksel actueel en volledig zijn; De vigerende bestemming van het taxatieobject is conform opgave van opdrachtgever in overeenstemming met het huidige gebruik. Bij de waardering geldt als uitgangspunt dat alle vergunningen ten behoeve van het getaxeerde onherroepelijk aanwezig zijn, in werking zijn en daarbij geldend zijn. Controle hiervan kan in het kader van deze taxatie niet plaatsvinden; In het kader van deze taxatie wordt geen onderzoek uitgevoerd naar de gesteldheid van de bodem en/of het grondwater. Uitgegaan wordt van informatie verstrekt door opdrachtgever en informatie uit openbare bronnen. Als uitgangspunt geldt dat de gesteldheid van de grond, het grondwater, en de verwerkte materialen geen belemmering vormen voor het huidige gebruik; Ten behoeve van de waardering vormt taxateur zich een globaal beeld van de onderhoudstoestand van het object. Dit gebeurt op basis van een visuele (steekproefsgewijze) inspectie.
Dit betekent dat geen oordeel wordt gevormd over elk onderdeel afzonderlijk, noch over elementen die aan het zicht onttrokken zijn. Nadrukkelijk is geen sprake van een bouwkundige keuring van de gebouwen en/of de technische installaties. Als uitgangspunt geldt dat bij de beoordeling van de onderhoudstoestand de waarde bij vervreemding en het eventueel bestaan van buitengewone instandhoudingskosten centraal staan. Gebreken die hierop niet van wezenlijke betekenis zijn, blijven buiten beschouwing. Bij de inschatting van de kosten voor herstel van achterstallig onderhoud wordt uitgegaan van uitvoering van de werkzaamheden door derden (professionelen); Op het getaxeerde zijn conform mondelinge opgave van de eigenaar alle nutsvoorzieningen, waaronder tenminste gas-, water-, elektra-, en rioolaansluiting aanwezig. Deze nutsvoorzieningen hebben een voldoende capaciteit voor het huidige gebruik van het object; De gehanteerde metrage benadert de werkelijke metrage. Er zijn geen gecertificeerde meetstaten conform NEN 2580 verstrekt door opdrachtgever. Wel zijn, voor zover beschikbaar, door opdrachtgever plattegronden of bouwtekeningen ter beschikking gesteld.
Aan de hand van deze bouwtekeningen heeft taxateur zo goed als mogelijk de oppervlakten ingeschat; Alle roerende zaken in het taxatieobject, waaronder inventaris van bedrijfsruimte(n) en/of kantoorruimte(n), zijn door taxateur bij de waardering van dit vastgoedobject niet mee-gewaardeerd; De taxatie is samengesteld aan de hand van opgegeven informatie door opdrachtgever. Taxateur kan dan ook niet instaan voor de juistheid van de aangeleverde en gebruikte gegevens. Taxateur heeft zelf de minimaal vereiste gegevens verzameld welke nodig zijn om een waarde oordeel af te geven; Het object wordt gewaardeerd op basis van de staat en alle geldende omstandigheden op inspectiedatum.
Bijzondere uitgangspunten: Er zijn voor deze taxatie geen bijzondere uitgangspunten.
Object: Beemsterboerweg te Waarland
29-09-2020
(geanonimiseerd) mi
4/23
€99De Dijken AGRARISCHE
MAKELAARDIJ
&
TAXATIES
G. Verklaringen taxateur Verklaringen M.b.t.
taxateur
intern / extern:
dienstbetrekking bij opdrachtgever:
De taxateur verklaart niet in dienstbetrekking te staan tot de
opdrachtgever vennootschap. M.b.t. percentage omzet:
of
een
De taxateur verklaart niet
aan
hem
meer
gelieerde
dan 25%
van
de
totaalomzet uit het
afgelopen jaar verkregen heeft van huidige opdrachtgever (inclusief de eventuele aan de opdrachtgever gelieerde bedrijfsonderdelen)
Opdrachtbrief:
de
Taxatie
Op is door taxateur een opdrachtbrief verzonden aan opdrachtgever welke door taxateur op getekend door opdrachtgever is retour ontvangen. Tussen het verzenden van de opdrachtbrief en het feitelijk uitbrengen van taxatie zijn wijzigingen gedaan op de opdracht. De opdrachtbrief is als bijlage aangehecht aan de rapportage. (EVS 4.3 en 4.5.2)
de
De taxateur hanteert het normblad: Ja
Object: Beemsterboerweg te Waarland
29-09-2020
(geanonimiseerd)
Taxateur:
5/23
€99De Dijken AGRARISCHE
Taxateur verklaart verder dat =
gekwalificeerd
=
de taxatie
en
MAKELAARDIJ
&
TAXATIES
hij:
competent is om de
taxatie
uit te voeren;
onbevooroordeeld, onafhankelijk en objectief te hebben verricht; in welke hoedanigheid dan ook, noch contractueel, noch juridisch, noch op enkele andere wijze
is
gebonden opdrachtgever, het getaxeerde object, de eigenaar van het object, de eventuele verhuurder of huurder van het object, de financier van het object of eventueel andere belanghebbenden bij het object; geen zakelijk belang heeft bij opdrachtgever en het getaxeerde object; werkzaamheden verricht voor De Dijken Agrarische Makelaardij BV en niet in dienstbetrekking staat tot opdrachtgever; niet in loondienst is en geen andere betrekking heeft bij de eigenaar van het getaxeerde object of betrokken financier / bancaire instelling; niet eerder betrokken is geweest bij enige opdracht die gerelateerd is aan het getaxeerde object; niet recentelijk betrokken is geweest c.q.
binnen afzienbare termijn wordt betrokken bij het waarderen van andere onroerende zaken (in welke hoedanigheid dan ook), welke betrokkenheid eventueel kan leiden tot belangenverstrengeling; kennis heeft van de European Valuation Standards (EVS), voldoet aan alle gestelde kwaliteitseisen en de taxatie heeft uitgevoerd in overeenstemming met de eisen en taxatierichtlijnen van de EVS; dan wel het taxatiekantoor waaraan hij is verbonden, niet meer dan 25% van de totaalomzet uit het afgelopen jaar verkregen heeft van de huidige opdrachtgever (inclusief de eventuele aan de opdrachtgever gelieerde bedrijfsonderdelen); de taxatie heeft uitgevoerd in overeenstemming met de Algemene Gedrags- en Beroepsregels van het NRVT; de taxatie heeft uitgevoerd conform het/de op deze taxatie van toepassing zijnde reglement(en) van het aan
NRVT; =
= =
zich
onderwerpt aan
tuchtrechtspraak van VastgoedPro en het NRVT; de werkzaamheden heeft verricht in overeenstemming met de Beroeps- en gedragscode van VastgoedPro; tegen beroepsaansprakelijkheid is verzekerd conform de voorwaarden die VastgoedPro daaraan stelt en dat de premie van deze verzekering is voldaan.
Indien
er
afgeweken
welke
mate
en
de
is van
met welke
een
van
redenen
Taxateur valt onder de Wet ter
bovengenoemde standaarden hiervan is afgeweken.
voorkoming
van
witwassen
en
of
regels, dan
financieren
van
heeft taxateur verklaard
terrorisme
(Wwft).
in
Zie ook
www.fiu-nederland.nl. Waar in dit taxatierapport ‘het
objecten’
of ‘de
object’ of ‘het getaxeerde object’ getaxeerde objecten’ worden bedoeld.
staat
vermeld, kan ook respectievelijk ‘de
Gehanteerde valuta Alle
bedragen zijn in euro's €.
Verklaring beperkte geldigheid taxatie De taxatie is gedaan per waardepeildatum. Alle wijzigingen in de invloedsfeer van het object kunnen tot een andere marktwaarde leiden. Mocht de waardepeildatum al enige tijd in het verleden liggen, kunt u met ondergetekende contact opnemen voor een actualisatie van de marktwaarde.
Object: Beemsterboerweg te Waarland
29-09-2020
Taxateur:
(geanonimise rd)
6/23
€99De Dijken AGRARISCHE
Lokale
MAKELAARDIJ
&
TAXATIES
kennis taxateur
De taxateur verklaart te beschikken
ervaring met betrekking tot taxatie van vastgoed plaats en de categorie waaronder het desbetreffende vastgoedobject valt, dan wel de de opdrachtgever op hoogte te hebben gesteld van de ontoereikendheid daarvan alvorens de opdracht te aanvaarden en assistentie te hebben ingeroepen van een of meer competente personen met kennis van zaken. over
voldoende
plaatselijke kennis
en
in de
Schattingsonzekerheid Bij het taxeren van vastgoed is er vrijwel altijd sprake van enige vorm van schattingsonzekerheid, zo ook in onderhavig geval. Een taxatie blijft een zo zorgvuldig mogelijk theoretische berekening van de waarde van het vastgoed. Deze schattingsonzekerheid kan het gevolg zijn van: Onzekere marktomstandigheden, bijvoorbeeld economische gevolgen voortvloeiende uit de Brexit; Gebrekkige informatievoorziening door de opdrachtgever; Gebrek aan marktinformatie, waaronder het ontbreken van zuivere c.q. exact vergelijkbare = =
=
referentietransacties; =
Algemene
taxatie
onnauwkeurigheid.
Inspectie In
uitzonderlijke gevallen inspectie plaatsvinden: Dat is hier niet het geval Copyright Dit taxatierapport
kan
er
in
opdracht
is uitsluitend voor het
of met
van
de
opdrachtgever
een
beperkte
(te taxeren belang) bestemd voor opdrachtgever. Ten aanzien van de inhoud wordt door de taxateur uitsluitend tegenover de opdrachtgever en slechts voor het doel van de opdracht verantwoordelijkheid aanvaard. Zonder voorafgaande toestemming mag het rapport niet ter beschikking worden gesteld aan derden. De
bijlage(n) vormen
Op
verzoek
een
onlosmakelijk
genoemde
toestemming
deel
van
doel
dit taxatierapport.
opdrachtgever heeft de taxateur voldaan aan de eisen van de European Valuation Standards (EVS). Indien er afgeweken is van deze standaard, heeft taxateur verklaard in welke mate en welke redenen hiervan is afgeweken. van
de
Object: Beemsterboerweg te Waarland
29-09-2020
(geanonimiseerd)
axateur:
met
7/23
€99De Dijken AGRARISCHE
D. Juridische status
het
van
PRIVAATRECHTELIJKE Geraadpleegde
informatie.
In het kader
het
MAKELAARDIJ
&
object
ASPECTEN
persoonlijk verkrijgen van kennis van het desbetreffende vastgoed is een bezichtiging vastgoed uitgevoerd. Daarbij is het interieur van de gebouwen, de ligging en de omgeving geïnspecteerd om alle zaken vast te leggen die van belang lijken te zijn voor de waarde van het vastgoed. van
TAXATIES
van
het te taxeren
In
uitzonderlijke gevallen kan er in opdracht of met toestemming van de opdrachtgever een beperkte inspectie plaatsvinden.:
_Dat is hier niet het
geval.
Privaatrechtelijke aspecten 1.
Geraadpleegde
informatie
Door de taxateur is de -
-
-
-
-
2.
Akte
van
volgende
informatie
geraadpleegd:
levering:
Kadastraal
Ja
plan:
Ja
Kadastraal uittreksel:
Ja
Basisregistratie Adressen
en
Gebouwen:
Nee,
Overig:
Kadastrale Korte
Nee
omschrijving object
omschrijving:
Perceel
cultuurgrond gelegen
aan
de
Beemsterboerweg
te Waarland.
Ruil
Gemeente Harenkarspel
Sectie
Nr.
H
3140
Oppervlakte
Omschrijving
Zakelijk
98a
Terrein
Volle
(grasland)
recht
eigendom
verkavelings
Eind
lasten
jaar
€0
gedeeltelijk 9Ba
Totale
oppervlakte:
0.98.00
Eigenaar: Gebruiker: 3.
a.
hectare
Gemeente
Schagen
Gemeente
Schagen
Bijzonderheden Op basis van de geraadpleegde informatie acht de taxateur onder bijzonderheden vermeldenswaardig:
meer
Uit de laatste akte
is belast met
van
levering(en) zijn
bezwaringen als bedoeld geconstateerd:
Object: Beemsterboerweg te Waarland
in art 3:16
BW
Het
perceel
ten behoeve
29-09-2020
van
de
volgende (waarde beïnvloedende)
Opstalrecht Nutsvoorzieningen
VAANSTER
(geanonimiseerd)
Taxateur:
X B.V.
8/23
€99De Dijken AGRARISCHE
b.
Gebruiksbepalingen:
Er is sprake
van
een
MAKELAARDIJ
kwalitatieve verbintenis
&
TAXATIES
ged.
Artikel 9
Gedoogplicht voorzieningen energie-opwekkingsysteem 1. Door verkoper is zorggedragen voor de aanleg van de benodigde leidingen (met bijbehorende aansluiteenheid) ten behoeve van de levering van energie via het door (of in opdracht van) de door de energie-exploitant geëxploiteerde energieopwekkingsinstallatie ten behoeve van de inmiddels opgeleverde nieuwbouwwoningen gelegen in voormeld plan Bemorail. 2. De gemeente en zijn rechtsopvolger(s) in de eigendom van het verkochte zijn jegens de betreffende energieexploitant verplicht te gedogen dat (in de daartoe op voormelde tekening aangegeven strook grond) de benodigde kabels, leidingen en overige voorzieningen worden aangebracht, onderhouden, zonodig gerepareerd en/of vervangen. 3. De
gemeente verklaart bekend
te
zijn met het zakelijk recht van opstal ten behoeve van de betreffende energieexploitant, te weten Vaanster X B.V, gevestigd te Amsterdam. Gemeld zakelijk recht van opstal is gevestigd bij akte op zestien april tweeduizend negen verleden voor mij, notaris, welke akte is ingeschreven in de Openbare Registers in register Hypotheken 4 op zeventien april -
daarna, 4. De
-
in deel
56540,
nummer
22.
zijn rechtsopvolger(s) in de eigendom van het verkochte zijn jegens de betreffende energieexploitant verplicht om ingeval van (gehele of gedeeltelijke) vervreemding van het verkochte of vestiging van een zakelijk genotsrecht daarop, het in dit artikel 9 bepaalde bij wijze van kettingbeding woordelijk in de akte van vervreemding of vestiging zakelijk genotsrecht te doen opnemen en de koper of opvolgend gerechtigde te verbinden tot naleving van die verplichtingen en verbodsbepalingen (daaronder mede begrepen de onderhavige verplichting tot wederoplegging) en die verbintenis voor en namens de betreffende energieexploitant te aanvaarden. 5. De in dit artikel bedoelde verplichtingen worden in de akte tot levering tevens gevestigd als kwalitatieve verbintenis jegens de betreffende energie-exploitant, zodat daartoe niet alleen de gemeente is gebonden, doch tevens alle rechtsopvolgers in de eigendom van het verkochte alsmede al diegenen die een recht van gebruik op het verkochte mochten verkrijgen.
Object: Beemsterboerweg te Waarland
29-09-2020
gemeente
en
(geanonimiseerd) mi
9/23
€99De Dijken AGRARISCHE
MAKELAARDIJ
TAXATIES
&
PUBLIEKRECHTELIJKE ASPECTEN Geraadpleegde
informatie
Door de taxateur is gebruik
volgende
gemaakt
van
de
Provincie, gemeente, kadaster, ruimtelijke plannen
informatiebronnen:
het
en
bodemloket.
Vigerend bestemmingsplan De
vigerende bestemming aanduiding:
heeft ter plaatse
de
Enkelbestemming: Agrarisch, Gebiedsaanduiding: WRO-zone
-
Plannaam:
Bestemmingsplan
-
Planstatus:
onherroepelijk
Vaststellingsdatum:
24-04-2013
Naam
overheid:
Gemeente
IMRO
versie:
IMRO2008
-
-
-
-
wijzigingsgebied
1
Waarland
Schagen
Bijzonderheden Op basis van de geraadpleegde informatiebronnen en zijn plaatselijke kennis volgende (waarde beïnvloedende) bijzonderheden vermeldenswaardig: Bijzondere gebruiksbepalingen:
en/of
verkoopbelemmerende
Toekomstige planologische ontwikkelingen:
acht de taxateur onder
meer
de
Er
zijn taxateur geen bijzondere gebruiks- en/of verkoopbelemmerende bepalingen bekend. Er zijn geen beperkingen bekend in de Landelijke Voorziening WKPB en de Basisregistratie Kadaster. Door de
gebiedsaanduiding Wijzigingsgebied 1 is voor de grond de wijzigingsbevoegdheid opgenomen naar woongebied. Dit onder de strikte voorwaarde dat er voor de ontwikkeling van woningen op een andere plek gesaneerd wordt middels de provinciale regeling Ruimte voor
-
Ruimte.
Wet voorkeursrecht gemeenten
Volgens Het
opgave
Opdrachtgever
van:
object is belast met een
voorkeursrecht
krachtens de Wet voorkeursrecht gemeenten een
voorstel
(of
daartoe):
Object: Beemsterboerweg te Waarland
Nee
29-09-2020
Taxateur: (geanonimiseerd) |
10/23
€99De Dijken AGRARISCHE
5.
&
TAXATIES
Monument
is sprake het -_als
van
(adviesaanvraag voor) aanwijzing,
een
beschermd monument
tot beschermd
in de zin van
de
aanwijzingsbesluit
dan wel
registerinschrijving van
Nee
1988):
dorpsgezicht of voorstel (Monumentenwet):
daartoe -_tot
dan wel
object:
Monumentenwet -__
MAKELAARDIJ
stads- of
door de gemeente of de provincie verklaard
Nee
Nee
beschermd monument:
Milieuzaken 1.
vergunningen
en
Milieuvergunning(en) In het kader
van
-___Milieu
vergunning
-__Datum
het
huidige c.q. beoogde gebruik zijn de navolgende milieuvergunningen aanwezig: Niet
van
toepassing.
afgifte:
Niet
van
toepassing.
-_NB-vergunning:
Niet
van
toepassing.
2.
voor
Verontreiniging Geraadpleegde Ten aanzien
van
eventuele bodem-
informatiebronnen -__
-__
-__
het houden
van:
informatie en/of
grondwaterverontreiniging zijn door de taxateur de volgende
geraadpleegd:
Kadaster: Gebruiker
Ja
/ eigenaar:
Gemeentelijke
/ provinciale
Ja
inventarisatielijst:
Nee, informatie
-___Bodemrapport:
Nee
Bodemloket
Ja
-__
-__
-__
:
van
opdrachtgever
en
via bodemloket
Overige: Opmerkingen:
Object: Beemsterboerweg te Waarland
29-09-2020
(geanonimiseerd)
xateur:
11/23
€99De Dijken AGRARISCHE
MAKELAARDIJ
&
TAXATIES
Bijzonderheden a.
De onder punt 2 geraadpleegde informatiebronnen hebben ten aanzien grondwaterverontreiniging de volgende informatie opgeleverd:
-_Historische gegevens: -__
b.
De
volgende informatie over het object/‘complex directe omgeving is bekend (gemaakt): Op
basis
of
Geen
bijzonderheden.
Geen
bijzonderheden.
plaatselijke bekendheid ziet de taxateur aanleiding om (een risico van) verontreiniging aanwezig te achten:
Nee
Ten aanzien
Voor
van
van
(opslag)tanks geldt:
eventuele bodem- en/of
van
zover
bekend geen
d.
Eris asbestverdacht materiaal waargenomen:
Nee
e.
Conclusie:
Geen waarde
opslagtanks aanwezig.
beïnvloedende
verontreinigingen
bekend
en
te verwachten.
FISCALE ASPECTEN 1.
Bijzondere
2.
Overig:
fiscale aspecten:
Object: Beemsterboerweg te Waarland
Eigenaar is voornemens het perceel t4e verkopen voor de ontwikkeling van woningen / als bouwterrein. De levering zal dan met BTW kunnen plaatsvinden. De taxatiewaarde is exclusief BTW dan wel overdrachtsbelasting. Geen
29-09-2020
bijzonderheden.
(geanonimise rd) NE
Taxateur:
12/23
®89 De Dijken AGRARISCHE
E.
Omschrijving gebruik en omgeving
1.
Object:
-__
Object:
2.
Gebruik
Cultuurgrond, woningbouw.
Huidig gebruik:
Agrarisch
Voorgenomen gebruik:
Ontwikkellocatie ruimte
voor
3.
beoogd
voor
Wijk,
stand
in het kader
van
van
ruimte
regeling.
van
de
van
belendingen:
Gelegen tegen de dorpskern van Waarland gemeente Schagen. Het perceel wordt omringd door particuliere woningen. Van agrarische functie is in de directe omgeving nauwelijks nog sprake.
situering:
Gesitueerd
aan
de
doorgaande
Beemsterboerweg,
ce.
woningen
ontwikkeling
TAXATIES
Earth
aard
en
Omschrijving b.
doel de
&
Overig
Google a.
met
MAKELAARDIJ
weg,
de
te Waarland.
Bereikbaarheid -
Per personenauto:
Goed
-
Per vrachtauto:
Goed
Voorzieningen Omschrijving nabijheid:
van
Object: Beemsterboerweg te Waarland
de
voorzieningen
in de
(directe)
Het
perceel
is gelegen tegen de kern
enkele lokale
van
voorzieningen. voorzieningen zijn in Schagen gelegen. 29-09-2020
de meeste
Ei
(geanonimiseerd)
axateur:
Waarland met
regionale
13/23
€99De Dijken AGRARISCHE
e.
MAKELAARDIJ
&
TAXATIES
Overige omgevingsfactoren De
taxateur heeft
omgevingsfactoren waargenomen toekomstige waardeontwikkeling substantieel kunnen die de
beïnvloeden:
Object: Beemsterboerweg te Waarland
Aan de
overzijde
bouwkavels
van
de
ontwikkeld,
Beemsterboerweg zijn een middels
ruimte
voor
perceel logische te zetten voor woningbouwontwikkeling.
keuze
ruimte.
29-09-2020
Dit maakt het
(geanonimiseerd) ik
tevens
tot een
aantal
om
in
14/23
€99De Dijken AGRARISCHE
F. Technische 1.
Object
a.
Voorzieningen:
b.
Het
MAKELAARDIJ
&
TAXATIES
omschrijving object
Voorzieningen voor woningbouw moeten allemaal nog worden aangelegd. Het betreft nu nog agrarische grond met een ontwikkelpotentie.
(grond) gebruik
te
specificeren
als
volgt:
Bestemming
oppervlak
Agrarische grond
9.800
m?
9.800
m?
2.
Gebruik
e.
Huidig gebruik:
Grasland
b.
Voorgenomen gebruik:
Woongebied
3.
Duurzaamheid Duurzame
van
het
getaxeerde
zaak
energetische voorzieningen
en
Er zijn duurzame
en
energetische voorzieningen
Nee
aanwezig: -__
-__
Soort
voorzieningen:
Niet
van
toepassing.
Overige bijzonderheden:
Niet
van
toepassing.
4.
Onderhoudstoestand
a.
Globaal kan de onderhouds-
b.
staat van het
object aldus
Achterstallig
onderhoud
-__De
kosten
voor
achterstallig
-_De
en
bouwkundige
De
gronden
verkeren in de
goede
staat van
onderhoud.
worden omschreven:
direct noodzakelijk herstel
onderhoud worden
begroot
indruk die taxateur heeft
van
Niet
van
toepassing.
Niet
van
toepassing.
op:
verkregen van het object geeft aanleiding tot nader (bouwkundig) onderzoek:
-
De
volgende gebreken zijn door
taxateur
Geen
gebreken
waargenomen.
waargenomen:
Object: Beemsterboerweg te Waarland
29-09-2020
(geanonimise rd)
Taxateur:
15/23
€99 De Dijken AGRARISCHE
-
Rechten
en
&
TAXATIES
overige componenten
1.
Betalingsrechten:
Niet
van
toepassing.
2.
Productierechten:
Niet
van
toepassing.
3.
Overige
Niet
van
toepassing.
rechten:
Object: Beemsterboerweg te Waarland
MAKELAARDIJ
29-09-2020
(geanonimise rd)
Taxateur:
16/23
€99De Dijken AGRARISCHE
G. Onderbouwing 1.
Taxatiestandaard, taxatiemethodieken
a.
Toegepast methodiek (comparatief, kostenmethodiek, inkomstenbenadering):
Comparatief
De
Voor de
op
is Mede
en
gebaseerd
waardering
waarderingsmethodiek
getaxeerde
is bovenstaande
is gekozen
op
b.
Zijn
3.
Beoordeling:
a.
Locatie:
er
van
Voldoende
referenties in de directe
vergelijkbare percelen
Berekening
bijlage nummer:
locatie
om
omgeving
van
beschikbaar.
4
vorige taxaties beschikbaar:
Uitstekende
Nee
kleinschalige woningbouw
te ontwikkelen.
Onroerende zaak: Courant
rechthoekig perceel naastgelegen woonwijk. _Courantheid
voor
Uitstekend te
verkopen
geschikte
met
verhuur en/of
goede ontsluitingsmogelijkheden verkoop: partij die dit perceel
naar
de
Beemsterboerweg
middels
RvR
kan ontwikkelen
vertegenwoordigende optie is ontwikkeling
naar
wonen.
aan
een
en
en
via de
niet over een
bouwlocatie beschikt.
Alternatieve aanwendbaarheid: De meest waarde
4.
het
gebruikt voor de waarde vaststelling. Op jarenlange marktanalyse in Noord-Holland van agrarische en landelijke objecten is door ondergetekende taxateur de marktanalyse als hoofdregel toepast op de getaxeerde objecten.
Voor deze
d.
van
waarde methodiek
:
ivm:
c.
TAXATIES
rekentechnieken
basis
b.
&
de waarde
van
onderhavige waardering
MAKELAARDIJ
SWOT Sterkte:
Ligging tegen de
kern
van
Waarland, rechthoekige perceelvorm.
Zwakte:
Uitgebreide planologische procedure
met randvoorwaarden
RvR te
doorlopen.
Kansen: Waarde
ontwikkeling
door
bestemmingswijziging
naar
wonen.
Bedreigingen: Stikstofbeleid
en
gestegen bouwkosten maken woningbouwontwikkeling kostbaarder.
Object: Beemsterboerweg te Waarland
29-09-2020
(geanonimise rd)
Taxateur:
17/23
€99De Dijken AGRARISCHE
6.
Referenties
MAKELAARDIJ
&
TAXATIES
koop
Adres
Soort
Perceel opp.
object
Datum
Koopprijs
leveringsakte
€267.050
21-06-2019
Bron
Toelichting Oosterdijk
Dirkshorn
Cultuurgrond ten behoeve ontwikkeling woningen middels
€ 25,- per m?.
Redelijk
Weelweg / Beemsterboerweg
recent verkocht.
Waarland
Goed
1.06.82
ha
Kadaster 4 75816 194
ruimte
vergelijkbare ligging. Vergelijkbare ontwikkeling.
Cultuurgrond ten behoeve _ ontwikkeling woningen middels
€ 30 per m2. Een
ruimte voor
van
ruimte voor
van
0.82.50
ha
€247.500
30-12-2016
Kadaster 4 69810 103
Ruimte.
jaar geleden verkocht. Aan de overkant van de weg van het getaxeerde. Op een vergelijkbaar project van Ruimte voor Ruimte diverse woningbouwkavels grond zijn ontwikkeld. Het verschil met het getaxeerde is, naast de tijd, de directe ontsluiting van de kavels op de bestaande openbare weg. Dit maakt de ontwikkeling van deze verkochte grond tot woningbouwkavels aanmerkelijk minder kostbaar. Na correctie van tijd / markt en kosten is deze referentie vergeleken met het getaxeerde. deze
aantal
middels
Oosterdijk
Dirkshorn
Cultuurgrond ten behoeve ontwikkeling woningen middels
€ 24,60
per m?. Wat
eerder verkocht.
ruimte voor
Goed
van
1.90.50
€468.985
12-01-2018
hectare
Kadaster 4 72396 98
ruimte
vergelijkbare ligging. Vergelijkbare ontwikkeling.
Toelichting referenties: De referenties zijn niet allemaal recent. Door de vergelijkbare ligging en inzet voor ontwikkeling van woningbouw middels Ruimte voor Ruimte met sloop op een andere locatie geven deze referenties een goed beeld van de waarde van vergelijkbare kavels binnen de gemeente Schagen.
7.
Optimale aanwending
/ Highest And
Best Use
(HABU)
De
optimale aanwending is de meest waarschijnlijke bestemming van een vastgoedobject die binnen een reeks van gebruiksmogelijkheden op basis van haar fysieke, economische, sociale en juridische kwaliteit mogelijk is, en welke resulteert in een zo hoog mogelijk vastgestelde taxatiewaarde van de onroerende zaak.: Door de
aanwijzing in het bestemmingsplan optimale aanwending.
Object: Beemsterboerweg te Waarland
voor
compenserende
29-09-2020
locatie in een
(geanonimiseerd)
RvR
Taxateur:
project is dit de meest
18/23
€99De Dijken AGRARISCHE
8.
Nadere
MAKELAARDIJ
&
TAXATIES
toelichting
Nadere
toelichting: Ondergetekende taxateur heeft bij de waardvaststelling van het landbouwbedrijf, bedrijfsonderdelen getoetst op de volgende waarde bepalende factoren Waarde
de
getaxeerde
Actuele
bepalende factoren: en lange termijn marktontwikkelingen
Ligging Zakelijk recht en de zakelijke lasten Belendingen Bestemmingsplan Erfdienstbaarheden
Gedoogplichten Nutsvoorzieningen Landbouwgrond, grond samenstelling en code Verkaveling, ontsluiting, waterhuishouding Doelmatigheid en staat van onderhoud Beperkingen op het gebruik De markt
percelen met deze ontwikkelmogelijkheid is zeer gering in Noord-Holland. Door eerdere projecten nabijheid van de getaxeerde locatie is een goed beeld van de mogelijkheden en de (beperkte) markt voor deze ontwikkelingen. Gronden welke kunnen worden ontwikkeld voor woningbouw worden voor aanmerkelijk hogere prijzen verkocht. Dit is te verklaren door het speculatief karakter van dergelijke aankopen, maar ook zeker door het ontbreken van de sloopverplichting uit RvR. Voor woningbouw te ontwikkelen gronden zijn dan ook buiten de referenties van deze taxatie gelaten. voor
in de
Object: Beemsterboerweg te Waarland
29-09-2020
(geanonimiseerd)
Taxateur:
19/23
€99De Dijken AGRARISCHE
H.
Conceptrapportage
1.
Aanpassingen toepassing):
op conceptrapportage
(indien
van
De conceptrapportage is besproken De
opdrachtgever. opmerkingen aan geweest op de waardering.
2.
Wezenlijke veranderingen waardepeildatum:
in de
waarde
|.
Overige mededelingen
voor
of na
MAKELAARDIJ
&
TAXATIES
met de
opdrachtgever heeft geen de taxateur geuit die van invloed
zijn
Tussen de
waardepeildatum en datum taxatierapport hebben zich geen gebeurtenissen voorgedaan of zijn er geen wezenlijke veranderingen geweest die van invloed (kunnen) zijn op de waarde van het getaxeerde object.
Bij alle professionele taxatiediensten (zowel de volledige taxatie, hertaxatie als markttechnische update) dient de geregistreerde taxateur ervoor te zorgen dat zijn taxatiewerkzaamheden alvorens het taxatierapport wordt uitgebracht worden onderworpen aan een plausibiliteitstoets door een controlerend taxateur. Deze controlerend taxateur is daarbij onverkort gehouden aan de fundamentele beginselen als neergelegd in de Algemene gedrags- en beroepsregels van het NRVT, waaronder het fundamentele beginsel van vakbekwaamheid en vertrouwelijkheid. De plausibiliteitstoets betreft een toets op aannemelijkheid en geloofwaardigheid van de professionele taxatiedienst, alsmede een toets of de gehanteerde taxatiemethodiek in overeenstemming met de daaraan gestelde eisen (EVS) is uitgevoerd. De controlerend taxateur legt een verklaring af dat hij de plausibiliteitstoets heeft uitgevoerd, welke verklaring bij dit taxatierapport als bijlage is gevoegd. De controlerend taxateur ondertekent het taxatierapport niet en is alleen verantwoordelijk voor de plausibiliteitstoets.
Object: Beemsterboerweg te Waarland
29-09-2020
Taxateur:
(geanonimiseerd)
20/23
€99 De Dijken AGRARISCHE
-
MAKELAARDIJ
&
TAXATIES
Bijlagen Bijlagen:
+
NDR
.
Fotobladen
WN Plausibiliteitsverklaring .
Normblad
.
.
.
.
.
.
Berekening Kopie opdrachtbevestiging Plattegronden Kadastrale
uittreksels
Kadastrale
kaarten
9.
Eigendomsbewijs Kopie bodemrapport (milieu) 11. Kopie bestemmingsplan 12. Beeld grondsoort 10.
J.
Datering
en
Aldus
en
te:
gedaan
ondertekening opgemaakt
MIDDENMEER,
te
goeder
trouw,
naar
beste kennis
en
wetenschap
op: 29-09-2020
(geanonimiseerd)
(geanonimise rd)
Object: Beemsterboerweg te Waarland
29-09-2020
(| geanonimise rd)
Taxateur:
21/23
€99 De Dijken AGRARISCHE
MAKELAARDIJ
&
TAXATIES
Afbeeldingen
Object: Beemsterboerweg te Waarland
29-09-2020
(geanonimiseerd)
Taxateur:
22/23
€99 De Dijken AGRARISCHE
Object: Beemsterboerweg te Waarland
29-09-2020
(geanonimiseerd)
Taxateur:
MAKELAARDIJ
&
TAXATIES
23/23
Normblad taxatierapport Landelijk en Agrarisch vastgoed Inleiding Dit normblad geeft de contouren van die grenzen aan voor een reguliere taxatie op basis van het landelijk model: Taxatierapport commercieel vastgoed. Dit normblad is van toepassing voor zover niet nadrukkelijk in het rapport anders is vermeld. Waaruit bestaat deze Norm? 1. Definitiebepalingen voor de basis van de waarde en waarderingsgrondslag 2. Kwalificaties van de taxateur 3. Bijzondere vereisten voor het taxatieproces (EVS4) voortvloeiend uit de taxatie opdracht 4. Minimale onderzoekvereisten voor de uitvoering van de waardering 5. Vereisten voor de verslaglegging (EVS5) in het taxatierapport 1.
Definitiebepalingen voor de basis van de waarde
Marktwaarde Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken prudent en niet onder dwang. ,
,
1. 1. Inleiding De basis voor de waarde geeft in de waardering het antwoord op de vraag welke waarde er wordt getaxeerd en op basis van welke (bijzondere) uitgangspunten en beperkingen. 1. 2. Waarde begrip als basis van de waarde Een waardering op basis van de EVS is uitsluitend gebaseerd op de Marktwaarde. Toelichting 1. 2. 1. het geschatte bedrag; Bij de waardebepaling gaat het om een in geld uitgedrukte prijs die voor het vastgoed betaald moet worden als zijnde de meest waarschijnlijke prijs die redelijkerwijze onder de gegeven condities kan worden verkregen op de genoemde peildatum. 1. 2. 2. vastgoed; In deze standaard gaat het om de waardebepaling van onroerende zaken en de zakelijke rechten die daarop betrekking hebben. Om juridische redenen heeft deze term de voorkeur boven de term “object”. Deze standaarden kunnen ook betrekking hebben op de financiële verslaggeving. Daarom kan de term “actief” voor een algemene toepassing van de definitie in de plaats van “vastgoed” gelezen worden. 1. 2. 3. zou worden overgedragen; Het gaat om een geschat bedrag niet een vooraf vastgesteld bedrag of een werkelijk tot stand gebrachte koopsom. 1. 2. 4. op de waardepeildatum; De geschatte marktwaarde geldt slechts op een bepaalde dag. Dit is het gevolg van de omstandigheid dat markten continue aan veranderingen onderhevig zijn.
De waardering zit dus op de waarde feiten en omstandigheden in de markt op die specifiek benoemde dag. 1. 2. 5. tussen een bereidwillige koper; Dit houdt in dat de koper onder de geldende marktomstandigheden gemotiveerd is om te kopen maar daartoe niet verplicht is. De waardering dient dus geabstraheerd te zijn van de waan van de dag of irreële verwachtingen van de markt. 1. 2. 6. bereidwillige verkoper; Dit houdt in dat de verkoper gemotiveerd is om te verkopen onder de geldende marktomstandigheden maar daartoe niet verplicht is. Wel wil de verkoper onder de gegeven marktomstandigheden de hoogst haalbare prijs. Omdat de verkoper een “hypothetische” verkoper is wordt zijn beslissing niet beïnvloed door feitelijke overwegingen. 1. 2. 7. zakelijke transactie; De transactie tegen marktwaarde wordt geacht gesloten te zijn tussen partijen die onafhankelijk van elkaar zijn en zelfstandig (zonder last) handelen. 1. 2. 8. na behoorlijke marketing; Dit houdt in dat het vastgoed op de meest geëigende wijze op de markt gepresenteerd zou zijn en wel zodanig dat het verkocht wordt tegen een in redelijkheid haalbare prijs. ,
,
,
,
,
1. 2. 9. waarbij de partijen met kennis van zaken prudent; Veronderstelt een ter zake deskundige koper en verkoper die met kennis van de markt en de eigen belangen en marktpositie handelen gericht op het verkrijgen van de beste prijs. Prudent in dit verband kan uitsluitend beoordeeld worden naar de situatie van het moment van de waardepeildatum en niet met wijsheid achteraf. Uitgegaan moet worden van de beste marktinformatie die op de waardepeildatum van de waardering voorhanden was. 1. 2. 10. niet onder dwang; Houdt in dat elke partij gemotiveerd is om de transactie aan te gaan en niet door fysiek of mentaal geweld of door dwangmaatregelen wordt genoodzaakt de transactie te sluiten. 1. 2. 11. Marktwaarde k. k. ; Wordt geacht te zijn geschat zonder rekening te houden met aan- of verkoopkosten en zonder tegemoetkoming voor enige met de koop of verkoop samenhangende belastingen. ,
,
,
1. 3. Bijzondere uitgangspunten en bepalingen De taxateur hanteert een bijzonder uitgangspunt wanneer hij uitgaat (of opdracht krijgt om uit te gaan) van een bepaald feit dat hem onbekend is niet bekend kan zijn of dat redelijkerwijze niet door hem kan worden vastgesteld (EVS 5. 10. 1). Verder moet het waardeverschil met de situatie zonder dit bijzondere uitgangspunt aangegeven worden. Uitgangspunten en veronderstellingen dienen uitdrukkelijk verantwoord te worden in het taxatierapport. Zo dienen deze niet alleen – conform EVS – gemeld te worden maar ook beschreven toegelicht en in waarde uitgedrukt te worden. Indien mogelijk moet ook weergegeven worden op welke bron men een uitgangspunt baseert en of dit waarneembare marktinformatie is. De uitgangspunten hebben ook betrekking op de referentietransacties. Het impliciete uitgangspunt is immers dat deze vergelijkbaar zijn met een eventuele verkoop van het vastgoed. ,
,
,
,
,
Een voorbeeld van een gebruikelijk uitgangspunt is dat er zonder bodemonderzoek wordt aangenomen dat de bodem vrij is van verontreinigingen. Er is – de omstandigheden laten het toe en er is geen contra-indicatie – in de regel geen beletsel om dit soort aannames te doen. Bijzondere uitgangspunten daarentegen zijn ficties waarvan het duidelijk is dat zij wezenlijk verschillen van de feiten op de peildatum. Een voorbeeld van een bijzonder uitgangspunt is dat een pand als verhuurd wordt aangemerkt terwijl het in werkelijkheid leeg staat. Dergelijke aannames kunnen alleen gemotiveerd worden gedaan onder voorwaarde dat zij realistisch zijn en hun invloed op de waarde zonder die aanname wordt aangegeven. Bijzondere uitgangspunten moeten te allen tijde worden gemotiveerd. ,
,
1. 4. Het concept van Highest and Best Use (HaBU) In zijn algemeenheid zal de Marktwaarde van een te taxeren vastgoed een weerspiegeling zijn van het meest doeltreffende en meest waarschijnlijke gebruik (HaBU) dat op de waardepeildatum is toegestaan en dat op grond van redelijke verwachtingen de hoogste waarde oplevert. Uit analyses blijkt dat hierdoor de verwachtingswaarde wordt uitgesloten die de markt kan hechten aan de potentiële mogelijkheden van het object die zich nu nog niet openbaren. Hoewel het hier gaat om een oordeel over het object op de waardepeildatum is het geen oordeel over het beste gebruik dat de markt op die datum voor dat object redelijkerwijze voor mogelijk houdt (EVS 1 5. 3. 7). ,
,
Dat is het gebruik waarbij de maximale productiviteit van het vastgoed wordt gegenereerd binnen de juridische fysieke financiële en feitelijke mogelijkheden van het vastgoed waardoor de hoogste waarde wordt gegenereerd. Indien de (voorgenomen) aanwending (feitelijk juridisch financieel enz. ) van het vastgoed als grondslag voor de waardering naar marktwaarde afwijkt van wat naar professionele maatstaven gezien mag worden als HaBU dan dient de taxateur dit onderbouwd middels een EXPLAIN in de taxatie tot uitdrukking te brengen. ,
,
,
,
,
,
,
,
,
,
1. 5. Fair Value De definitie van Fair Value (Reële waarde) volgens de International Financial Reporting Standards (IFRS) wijkt af van de gegeven definitie van Market Value (Marktwaarde). De definitie van Market Value wordt geacht in zijn algemeenheid gelijk te zijn van de definitie in de IFRS.
1. 6. Transactie kosten De marktwaarde k. k. is de geschatte waarde van een vastgoed dus exclusief de bijkomende kosten die gepaard kunnen gaan met koop of verkoop alsmede eventuele belasting over de transactie. De marktwaarde weerspiegelt de gevolgen van alle factoren die van invloed zijn op deelnemers op de markt en aldus alle invloeden die transactiekosten en belastingen kunnen hebben. Als die moeten worden verantwoord dienen ze echter als extra som bovenop de marktwaarde te worden vermeld. Deze factoren kunnen van invloed zijn op de waarde maar maken daarvan geen deel uit. ,
,
,
,
1. 7. Bedrijfsgerelateerde elementen (installaties) Indien er bedrijfsgerelateerde elementen in de waardering zijn betrokken dienen deze middels een EXPLAIN duidelijk tot uitdrukking gebracht te worden. Als voorbeelden kunnen hier gelden kademuren bovenloopkranen weegbruggen enz. ,
,
2.
Kwalificaties van de taxateur
Definitie – Een bevoegde taxateur (daaronder begrepen taxateurs die werken voor taxatiebureaus)
die verantwoordelijk is voor het opstellen van taxaties waarvoor hij verantwoordelijkheid draagt dient een te goeder naam en faam bekendstaand persoon te zijn die de volgende competenties en/of kernwaarden bezit: ,
,
2. 1. Onafhankelijkheid / onpartijdigheid De taxateur staat bij het uitbrengen van een taxatie volgens deze norm in voor zijn onafhankelijkheid en onpartijdigheid. Toelichting 2. 1. 1. Bij het uitbrengen van een taxatie staat de taxateur er middels een verklaring in het taxatierapport voor in dat hij in alle vrijheid en onafhankelijkheid tot zijn waardeoordeel en de onderbouwing daarvan is kunnen komen. Dit geldt zowel ten opzichte van zijn eventuele werkgever (direct) leidinggevende als de opdrachtgever of eventuele derden. 2. 1. 2. De verklaring houdt mede in dat het bedrijf van de taxateur (al dan niet in loondienstverband) zodanig is ingericht (Chinese walls) dat beïnvloeding van de taxateur wordt voorkomen. 2. 1. 3. De taxateur maakt direct bekend indien er sprake is van of er een situatie ontstaat waarin hij niet meer op onafhankelijke wijze tot een waardeoordeel kan komen dan wel indien zijn onpartijdigheid niet langer gewaarborgd is. 2. 1. 4. Taxateurs dienen ervoor te zorgen dat zij voldoen aan de eisen van de opdracht met professionele normen op het gebied van kennis competentie en onafhankelijkheid. Hieruit volgt dat een taxateur die wordt gevraagd een opdracht uit te voeren eerst inlichtingen moet inwinnen bij de opdrachtgever over de aard van de opdracht en het doel van de taxatie.
De taxateur moet zowel aan de eisen van de opdrachtgever kunnen voldoen als aan de regels wetgeving en gedragscodes die van belang zijn voor de opdracht. ,
,
,
,
,
,
,
,
,
,
,
,
2. 2. Kwalificatie van de taxateur Elke taxatie waarop deze norm van toepassing is moet worden opgesteld door een daartoe gekwalificeerd taxateur. ,
2. 3. Vertrouwelijkheid en geheimhouding Elke taxateur is ten aanzien van de aan hem verstrekte gegevens ten behoeve van de uitvoering van een taxatie gehouden tot geheimhouding en het op vertrouwelijke wijze behandelen opslaan en archiveren van de aan hem verstrekte gegevens. Toelichting 2. 3. 1. De taxateur is gehouden tot geheimhouding en vertrouwelijkheid. Dit leidt slechts uitzondering indien deze geheimhouding en of vertrouwelijkheid opgeheven wordt op grond van een wettelijk voorschrift en/of indien er door het daartoe op grond van de wet bevoegd gezag rechtmatig informatie wordt gevraagd aan de taxateur. Deze vraag naar informatie moet uitdrukkelijk betrekking hebben op (het onderwerp van) de taxatie. Tevens kunnen in de opdrachtbrief overeengekomen uitzonderingen van toepassing zijn. ,
2. 3. 2. De taxateur is gehouden zijn administratie zodanig in te richten en te houden dat door hem verkregen gegevens in het belang van een taxatie niet vrij toegankelijk zijn voor derden. 2. 4. Transparantie , verifieerbaarheid en onderbouwing De taxateur baseert zich bij de waardering op verifieerbare en controleerbare gegevens. Ingeval dit niet mogelijk is en de taxateur doet ter zake van bepaalde gegevens een aanname dan is hij gehouden dit te verklaren. De taxateur dient zijn waardering aannames en conclusies in het rapport te onderbouwen. Toelichting 2. 4. 1. In het kader van fraudebestrijding en integriteit is het voor de validiteit van een taxatie van het grootste belang dat opdrachtgevers en derden uit een taxatie af kunnen leiden hoe een taxateur tot een bepaalde conclusie is gekomen of welke factoren op de waardering van invloed zijn geweest. 2. 4. 2. Voor de door de taxateur te voeren administratie ter zake van zijn taxaties houdt dit in dat hij de gegevens waarop hij zijn taxatie baseert deugdelijk ordent bewaart en gedurende een periode van zeven jaren ter beschikking houdt. ,
,
,
,
,
2. 5. Eerdere betrokkenheid De taxateur die een taxatie uitbrengt van een object waarvoor hij binnen een periode van twee jaar eerder een taxatie heeft uitgebracht doet hiervan mededeling in het rapport onder vermelding van de datum van eerdere betrokkenheid en het doel waartoe destijds gewaardeerd is. Toelichting 2. 5. 1. Het kan zijn dat een taxateur een object binnen een periode van twee jaar eerder getaxeerd heeft. Niets verzet zich er tegen dit als feit bekend te maken in het uit te brengen rapport onder vermelding van datum en doel waarvoor destijds gewaardeerd is. Een dergelijke vermelding vermijdt de schijn van belangenverstrengeling. ,
,
2. 6. Integriteit/objectiviteit en verantwoord handelen Een taxateur staat bij het uitbrengen van een taxatie in voor zijn integriteit en objectiviteit en handelt bij het uitbrengen van de taxatie op verantwoorde wijze. Toelichting 2. 6. 1. De taxateur geeft zich er rekenschap van dat hij zijn integriteit borgt. Met andere woorden dat er geen feiten en omstandigheden zijn aangaande de persoon van de taxateur of diens directe omgeving die er de oorzaak van zouden kunnen zijn dat zijn waardeoordeel ten aanzien van het te waarderen object wordt beïnvloed. De taxateur vermijdt derhalve situaties van tegenstrijdige belangen of een conflict of interest. 2. 6. 2. De taxateur stelt zijn (waarde)oordeel naar objectieve maatstaven en beargumenteerd vast. Het doen van aannames mits voorzien van een argumentatie is toegestaan. 2. 6. 3. Het op verantwoorde wijze handelen bij het uitbrengen van een taxatie is een open norm die afgemeten zal worden naar hetgeen binnen de beroepsgroep als maatschappelijk betamelijk wordt gezien. 2. 6. 4. De eisen die aan de taxateur worden gesteld op het gebied van professionele objectiviteit houden in dat hij zich bewust moet zijn van alles wat zou kunnen worden gezien als een belangenverstrengeling.
Bij het vooraf inwinnen van inlichtingen dient hij de opdrachtgever om een opgave te vragen van alle andere belanghebbende of verbonden partijen zodat hij kan vaststellen of er sprake is van een mogelijke belangenverstrengeling voor de taxateur diens partners mededirecteuren of naaste ,
,
,
,
,
,
,
,
,
,
familieleden.
2. 6. 5. Indien er sprake is van een dergelijke belangenverstrengeling dient dit schriftelijk te worden meegedeeld aan de opdrachtgever die vervolgens kan kiezen of hij de benoeming al dan niet wil bevestigen onder voorbehoud van een duidelijke opgave van de omstandigheden in een door de taxateur over te leggen verklaring of rapport. 2. 6. 6. Er kunnen zich omstandigheden voordoen waarin de taxateur ondanks de wensen van de opdrachtgever toch de opdracht zal moeten weigeren. ,
,
,
2. 7. Ondertekening rapport De taxateur ondertekent persoonlijk het door hem uitgebrachte taxatierapport. Toelichting 2. 7. 1. De taxateur geeft zich er rekenschap van dat hij zijn integriteit borgt. Met andere woorden dat er geen feiten en omstandigheden zijn aangaande de persoon van de taxateur of diens directe omgeving die er de oorzaak van zouden kunnen zijn dat zijn waardeoordeel ten aanzien van het te waarderen object wordt beïnvloed. De taxateur vermijdt derhalve situaties van tegenstrijdige belangen of een conflict of interest. Met de persoonlijke ondertekening van het taxatierapport neemt de taxateur verantwoording voor het door hem uitgebrachte deskundigenbericht. 2. 7. 2. Niets verzet zich er tegen als de organisatie waarvoor de taxateur in loondienst werk het rapport mede ondertekent ten blijken van het medeverantwoordelijkheid nemen voor het rapport en de inhoud daarvan. 2. 7. 3. Een niet ondertekend rapport wordt geacht niet te bestaan en geen rechtskracht te hebben ook al is het voorzien van een bedrijfslogo. ,
,
2. 8. Verzekering Een (Register-)taxateur dient zich te verzekeren: Conform de eisen van het NRVT. Tegen de kosten van rechtsbijstand die voortkomen wegens het hiervoor omschreven risico. Desgewenst overlegt de taxateur bij de aanvaarding van een opdracht een door de verzekeraar afgegeven dekkingsverklaring aan de opdrachtgever. 3.
Bijzondere vereisten voor het taxatieproces / de taxatie-opdracht
3. 1 Inleiding In de opdrachtbrief wordt de rechtsverhouding tussen de opdrachtgever en de taxateur vastgelegd. 3. 2 Opdrachtvoorwaarden Een opdracht tot taxatie dient door de taxateur schriftelijk aan de opdrachtgever bevestigd te worden voordat enig rapport wordt uitgegeven. Deze opdrachtbevestiging dient minimaal de navolgende voorwaarden te omvatten: No. 1.
Voorwaarden Benoeming van de opdrachtgever
Opmerkingen De opdrachtgever dient correct te worden benoemd. In het bijzonder wanneer het rapport opgedragen wordt door een andere juridische entiteit dan de eigenaar van het te taxeren object (bv. koper financier directeur groot aandeelhouder curator enz. ). De taxateur dient correct te worden benoemd. Er dient duidelijk te blijken van welke organisatie er sprake is en wie in persoon de taxatie gaat uitvoeren. De basis van de waarde dient exact omschreven te worden alsmede de opmerking dat de taxatie uitsluitend voor dat doel gebruikt mag worden. Het te taxeren object of objecten dienen nauwkeurig afgebakend/omschreven te worden. Het te taxeren belang dient in de opdracht omschreven te worden (bv. Niet limitatief; waardering ten behoeve van aankoop verkoop financiering inbreng enz. ). Per te taxeren object dient het gebruik te worden weergegeven. Daarnaast dient het object te worden geclassificeerd (bv. eigen gebruik eigen grond erfpacht). De basis van de waarde dient in de opdrachtbevestiging te worden weergegeven (Omschrijving waardebegrip). ,
2.
Benoeming van de taxateur
3.
Het doel van de taxatie
4.
Het onderwerp van de taxatie
5.
Het te taxeren belang
6.
Gebruik van het object of de classificatie van het object
7.
Basis van de waarde
,
,
,
,
,
,
,
,
,
8.
Datum opname en inspectie
Datum opdracht; Inspectiedatum; Waardepeildatum;
Conceptrapportagedatum; 9.
Verklaring van eerdere betrokkenheid
10.
Verklaring omtrent de status van de taxateur
11.
Valuta
Rapportagedatum. De taxateur dient in de opdrachtbevestiging te verklaren of hij eerder op enigerlei wijze bij het te waarderen object betrokken is geweest. In de opdrachtbevestiging dient te worden aangegeven of de taxateur als intern (in loondienstverband) of extern taxateur optreedt. In de opdrachtbevestiging dient de valuta waarin getaxeerd wordt vermeld te worden. Deze dienen in de opdrachtbevestiging beschreven en toegelicht te worden. Ook wanneer die uitgangspunten gewoonlijk worden gehanteerd. Opdrachtgever en taxateur geven zich er rekenschap van dat zolang de taxateur niet beschikt over de benodigde gegevens hij niet gehouden kan worden de gevraagde rapportage uit te brengen. Indien de opdrachtgever gegevens verstrekt en daarvoor inhoudelijk de verantwoordelijkheid neemt dienen deze expliciet vermeld te worden. In de opdrachtbevestiging dient aangegeven te worden waar de aansprakelijkheid van de taxateur jegens opdrachtgever of derden eindigt of zich beperkt. In de opdrachtbevestiging dient te worden aangegeven dat schriftelijke toestemming van de taxateur is vereist voor reproductie publicatie of verwijzing van en naar de taxatie of het rapport. In de opdracht bevestiging dient te worden bevestigd dat de taxatie zal worden uitgevoerd overeenkomstig deze norm. ,
,
12.
Bijzondere uitgangspunten of beperkingen
13.
Opschorting verslaggeving
,
,
14.
Gegevens verstrekt door de opdrachtgever
15.
,
Beperkingen/uitsluitingen aansprakelijkheid
16.
Publicatie
,
17.
Norm
18.
Kwalificatie taxateur
19.
Basis voor de berekening van het honorarium
20.
Tuchtrecht
In de opdrachtbevestiging wordt blijk gegeven dat de taxateur over de benodigde kwalificatie(s) beschikt voor de uitvoering van de taxatie. In de opdrachtbevestiging wordt aangegeven wat de grondslag is voor de berekening van het honorarium. Indien op de taxateur of diens organisatie een tuchtrecht of klachtenregeling van toepassing is wordt deze in de opdrachtbevestiging vermeld. ,
3. 3 Marketing beperkingen en gedwongen verkopen Indien de taxateur en of de opdrachtgever constateren dat de taxatie een feitelijke of te voorziene beperking van de marketing moet weerspiegelen dient deze beperking onderbouwd met de opdrachtgever te worden overeengekomen en worden vermeld in de opdrachtvoorwaarden. De term ‘executiewaarde’ mag niet worden gebruikt. ,
3. 4 Beperkte informatie Indien een taxateur wordt verzocht een taxatie uit te voeren op basis van beperkte informatie dient dit in de opdrachtbevestiging te worden vermeld en aan de opdrachtgever te worden bevestigd voordat over de taxatie wordt gerapporteerd. De taxateur dient vooraf te overwegen of een beperking redelijk is in het licht van het doel van de taxatie. Indien de taxateur van mening is dat het op basis van de beperkte informatie niet mogelijk is een taxatie te leveren dient de opdracht te worden afgewezen. ,
,
,
3. 5 Hertaxatie zonder bezichtiging Het kan zich voordoen dat indien een object met regelmatige tussenpozen voor dezelfde opdrachtgever wordt getaxeerd het niet noodzakelijk is opnieuw het object te bezichtigen. Zulks kan ,
,
alleen indien ten genoegen van de taxateur is vastgesteld dat per waardepeildatum er zich geen wijzigingen hebben voorgedaan aan het gebouw in vergelijk tot de voorgaande taxatie. Zowel in de opdracht als in het rapport wordt hiervan mededeling gedaan. 3. 6 Second opinion (kritische controle) Een taxateur mag geen kritische controle maken of second opinion geven van een door een derde opgemaakte taxatie die bedoeld is voor openbaarmaking indien de taxateur niet beschikt over alle feiten en informatie waarop de eerste taxateur zich baseerde. Een taxateur kan volledig terecht betrokken zijn bij een controle van dossiers een controle van methoden een onderzoek naar de onderbouwing van geleverde taxaties of bespreking met andere taxateurs over de gehanteerde methodiek. Indien deze controle echter een ander doel dient dan de interne doelen van de opdrachtgever dient de taxateur zich terughoudend op te stellen. ,
,
,
,
,
,
4.
Minimale onderzoeksvereisten voor de waardering
4. 1 Bezichtiging en onderzoek Voor een taxatie moeten voor zover noodzakelijk in relatie van het doel van de taxatie bezichtiging en onderzoek altijd worden uitgevoerd. Indien bezichtiging en onderzoek beperkt zijn dient hiervan rekenschap gegeven te worden in een argumentatie in de rapportage en opdrachtbevestiging. ,
,
,
4. 2 Verificatie van informatie De taxateur dient naar redelijkheid al die stappen te ondernemen om de informatie waarop hij zich bij de waardering baseert te verifiëren en indien dit niet mogelijk is beargumenteerd in de rapportage aan te geven welke uitgangspunten hij heeft gehanteerd. ,
,
4. 3 Onderzoeksgebieden Onderzocht worden tenminste en niet limitatief de navolgende gebieden: No. 1.
Onderzoeksgebied Juridische aspecten van het vastgoed
Privaatrechtelijke aspecten
Fiscale status van het vastgoed en de onderliggende
(huur)overeenkomsten Gebruik van het object
,
,
,
Publiekrechtelijke status van het vastgoed
2.
Eigendomssituatie erfpacht kadastrale kaart kadastraal uittreksel en overige informatie en belemmeringen (zie ook 4. 5). Bestemmingplan voorbereidingsbesluit omgevings- vergunning exploitatieplannen enz. (zie ook 4. 6). Status ten aanzien van B.T.W.
Ruimten
Huurders
,
,
(herzieningsperiode)
,
overdrachtsbelasting nieuw vervaardigd onroerend goed enz. (zie ook 4. 7). Diverse oppervlakten van het vastgoed volgens de methodiek van de NEN 2580. Geef aan in hoeverre het object alternatief aanwendbaar is. Indien daar sprake van is schets de uitpondmogelijkheden en de bijbehorende scenario’s. Huurovereenkomsten looptijden bijzondere verplichtingen zekerheden andere gebruiksrechten en of voorkeursrechten van koop door bijv. de huurder. Zaken in de omgeving van het vastgoed die van invloed zijn op de waarde zoals stand ligging Geef een omschrijving op hoofdlijnen van de belangrijkste technische aspecten van het getaxeerde object. ,
,
,
,
Locatieaspecten
,
,
,
Technische eigenschappen
Beperkte technische omschrijving
,
,
Bouw- en/of renovatie- en/of uitbreidingsplannen
Omschrijving van voorgenomen bouwrenovatie- of uitbreidingsplannen kosten ,
,
en status.
Voorzieningen behorende tot het vastgoed
Die installaties en apparatuur die vastgoed gebonden zijn en van invloed (kunnen) zijn op de waarde. Bijvoorbeeld
WKO-installaties Onderhoudstoestand
Milieu (vervuiling)
klimaatbeheersingsinstallaties enz. De taxateur vormt zich een beeld van de onderhoudstoestand en die factoren die daarbij van invloed kunnen zijn op de waardering. Dit geschiedt op basis van een steekproefsgewijze inspectie. Het oordeel van de taxateur is nimmer een garantie voor de aan- of afwezigheid van gebreke (zie ook 4. 8). Milieufactoren die van invloed zijn op de waarde zoals bodem grondwater geluid licht stank enz. Of toepassing van materialen die gevaarlijk of milieu belastend (bijv. asbest) zijn (zie ook 4. 9). Welke duurzaamheidcategorie vertegenwoordigt het vastgoed en welke maatregelen zijn aanwezig? ,
,
Duurzaamheid
Risico’s
,
,
,
Geef een inschatting van de risico’s voor de eigenaar en/of de financier die samenhangen met het object de markt en of ,
Marktomstandigheden: de EVS schrijven voor dat een taxateur geen onrealistische uitgangspunten mag
de voorgenomen ontwikkelingen Geef een omschrijving van de markt waarin het te taxeren object zich bevindt en van de belangrijkste kansen en bedreigingen.
formuleren over
marktomstandigheden of een marktwaarde mag veronderstellen die boven een redelijkerwijs te verkrijgen niveau ligt (EVS 1 5. 4. 3). ,
4. 4 Privaatrechtelijke aspecten Teneinde inzicht te krijgen in de juridische gesteldheid van het object wordt de taxateur geacht op de hoogte te zijn van de inhoud van het kadastraal plan kadastraal uittreksel en het meest recente eigendomsbewijs (en splitsingsakte bij appartementsrechten). Afschriften daarvan worden door de taxateur bij het rapport gevoegd. Aan de hand daarvan wordt in hoofdlijnen een beeld gegeven van de eigendomsrechten eventuele zakelijke rechten en andere rechten en verplichtingen. Bij appartementsrechten doet de taxateur onderzoek naar het bestaan van de belangrijkste periodieke en eenmalige bijdragen. In de regel zal de administrateur/bestuurder van de betreffende vereniging of recente (financiële ) bescheiden van de vereniging als informatiebron dienen. Bij erfpachtrechten zal de taxateur zich op hoofdlijnen vergewissen van de erfpachtvoorwaarden waaronder: Betreft het een tijdelijk recht of voortdurend/eeuwigdurend recht van erfpacht; De einddatum (bij een tijdelijk recht van erfpacht) of de expiratiedatum (bij een voortdurend recht van erfpacht); Het actuele canonbedrag per jaar; ,
,
,
-
-
Herziene canon. Erfpachtcanons zijn vast of zijn geïndexeerd. Aan het einde van de erfpachtperiode wordt echter de canon geheel opnieuw vastgesteld; Wanneer er sprake is van een vast canonbedrag welke vanaf de datum van taxatie binnen 10 jaar zal worden herzien dient er een inschatting te worden gemaakt van de nieuwe herziene canon die dan van toepassing zal zijn. Verhogingen kunnen per regio enorm verschillen. Deze vergoeding is gebaseerd op een rentepercentage van de grondwaarde. Vervolgens dient deze nieuwe herziene canon te worden gehanteerd in de taxatie. Aan het eind kan de contante waarde van het canonvoordeel (herziene canon minus huidige lage canon) bij de waarde worden opgeteld. Ofwel de nieuwe canon en het verschil tussen de oude canon en de nieuwe canon tot het moment dat de nieuwe canon ingaat kan als voordeel worden opgeteld bij de waarde; Afgekochte canon. Als de erfpachtcanon is afgekocht voor nog minimaal 10 jaar dan hoeft met de erfpacht geen rekening te worden gehouden en kan worden volstaan met het invullen van de datum tot wanneer de canon is afgekocht. Als deze afkooptermijn binnen 10 jaar afloopt dient te worden gerekend met de nieuwe (herziene) canon en een contante waarde van het voordeel tot die datum; Vaste canon.
Als er sprake is van een vast canonbedrag tot een bepaalde datum dient deze datum te worden aangegeven; Er wordt bij een vaste canon van uitgegaan dat deze geïndexeerd is bijvoorbeeld elke 5 jaar. Als dit niet het geval is dan dient dit te worden vermeld; De uitgever van het erfpachtrecht of bloot eigenaar. Melding van de gemeente die de grond heeft uitgegeven. In geval van uitgifte in erfpacht door particulieren openbare lichamen (zoals waterschappen hoogheemraadschappen spoorwegen enz. ): graag vermelden wie grondeigenaar is. ,
,
,
-
,
-
-
-
,
,
,
,
,
4. 5 Publiekrechtelijke aspecten De taxatie kan geen uitputtend planologisch onderzoek bevatten. De gegevens in het rapport mogen niet als volledig worden beschouwd en zijn uitsluitend gebaseerd op de genoemde informatiebronnen. Vermeld dient te worden welke instantie(s) en welke functionaris(sen) is (zijn) geraadpleegd. De publiekrechtelijke vereisten voor vestiging gebruik en/of (ver)bouw (waaronder vergunningen) worden niet onderzocht tenzij nadrukkelijk anders met de opdrachtgever is overeengekomen. Wel dient minimaal te worden vastgesteld of het huidige gebruik past binnen de publiekrechtelijke mogelijkheden. Ingeval er concrete aanleiding bestaat voor nader onderzoek naar de publiekrechtelijke gesteldheid van het object of zijn omgeving zal de taxateur daarvan melding maken. ,
,
4. 6 Onderhoudstoestand Ten behoeve van de waardering vormt de taxateur zich een beeld van de onderhoudstoestand van het object. Dit gebeurt op basis van een visuele -steekproefsgewijze- inspectie. Dit betekent dat geen oordeel wordt gevormd over elk onderdeel afzonderlijk noch over elementen die aan het zicht onttrokken zijn. Nadrukkelijk is geen sprake van een bouwkundige keuring. Het oordeel van de taxateur is derhalve geen garantie voor het aan- of afwezig zijn van gebreken. Uitgegaan dient te worden van uitvoering op basis van door een professionele partij uit te voeren werkzaamheden. Bij de beoordeling van de onderhoudstoestand staan de waarde bij vervreemding en het eventueel bestaan van buitengewone instandhoudingkosten centraal. Gebreken die hierop niet van wezenlijke betekenis zijn blijven buiten beschouwing. De taxateur zal een nader (bouwkundig) onderzoek adviseren als naar zijn oordeel twijfel of onduidelijkheid bestaat over de bouwkundige of onderhoudstoestand. ,