2. Nota van beantwoording zienswijzen en ambtshalve wijzigingen bestemmingsplan Muggenburg Zuid (geanonimiseerd)
Tekst van het document
(ook) gedaan en (milieukundig) akkoord bevonden.
1. Er is recent een verkeerstelling De zienswijze geeft geen aanleiding tot onderzoek geweest en daarnaast is aanpassing van het ontwerp er in 2023 een verkeersmodel bestemmingsplan. ontworpen met als toekomstjaar 2040, zie tevens beantwoording zienswijze 4 vraag 2. 2. Het verkeersmodel is opgesteld en is gekalibreerd op basis van heel veel bestaande tellingen. Na een aantal jaar wordt het verkeersmodel mogelijk geüpdatet door een kalibratie te doen met recente tellingen. In het verkeersmodel zitten alle nieuwbouwprojecten verwerkt en ook de groei van arbeidsplaatsen en andere landelijke ontwikkelingen. 3. De Zuiderweg voldoet aan de eisen van de hulpdiensten. Er zijn meerdere calamiteitenontsluitingen opgenomen.
3.1
3.2
Aangegeven wordt dat de Bonkelaarsdijk niet geschikt is voor een toename aan verkeer als gevolg van het eiland met 12 woningen dat vanuit Muggenburg Zuid zal ontsluiten op de Bonkelaarsdijk. De reclamant stelt dat eerder door de gemeente is toegezegd dat er geen ontsluiting op de Bonkelaarsdijk zou plaatsvinden. De reclamant verzoekt de eerdere toezegging na te komen en alle woningen binnen Muggenburg Zuid te laten ontsluiten op de N245. De reclamant stelt dat er aan de zuidzijde van de Bonkelaarsdijk nog 10 woningen gepland lijken te zijn en aan de westzijde (tussen Bonkelaarsdijk 1f en 3) zijn ook woningen gepland. Dit zorgt voor een verdere toename aan verkeer en dat is ongewenst.
4
Aangegeven wordt dat de verkeerssituatie verder zal verslechteren als het snelfietspad wordt aangesloten op de Bonkelaarsdijk.
5
De zuidelijke terp (bij Bonkelaarsdijk 1A en 1D) mag alleen worden gebruikt als groenzone zonder speelplaats of sportveld
BPD heeft een voorstel gedaan om de 12 woningen te ontsluiten via het plangebied MBZ, ter bespreking met de gemeente. Dit is ondertussen afgestemd met betrokken bewoners. De voorkeursituatie die omwonenden hebben gekozen is akkoord bevonden door de gemeente en is ingepast in het stedenbouwkundig plan en bestemmingsplan. De 12 woningen ontsluiten dan ook niet langer via de Bonkelaarsdijk maar via MBZ. Deze woningen zullen ontsluiten via Muggenburg Zuid en niet via de Bonkelaarsdijk. Het (auto)verkeer zal dus niet toenemen op de Bonkelaarsdijk. Hoogstens als calamiteitenroute en voor langzaam verkeer. Calamiteiten komen slechts beperkt voor en de Bonkelaarsdijk is geschikt voor langzaam verkeer. In het bestemmingsplan wordt dit ook vastgelegd/geborgd middels een aanduiding op de verbeelding en een verwijzing in de planregels. Het snelfietspad wordt niet aangesloten op de Bonkelaarsdijk. Zie hiervoor ook het document ‘Stedenbouwkundig plan en Beeldkwaliteit’ dat is bijgevoegd als bijlage bij het bestemmingsplan. De zuidelijke terp is aangewezen als archeologisch rijksmonument en heeft zowel een dubbelbestemming Waarde – Archeologisch Rijksmonument als een
De zienswijze geeft aanleiding tot aanpassing van het ontwerpbestemmingsplan. In het bestemmingsplan wordt geregeld dat de Bonkelaarsdijk niet gebruikt kan/mag worden voor de ontsluiting van autoverkeer door invoeging van een aanduiding. Enkel ontsluiting voor calamiteiten en langzaam verkeer is toegestaan.
De zienswijze geeft aanleiding tot aanpassing van het ontwerpbestemmingsplan. In het bestemmingsplan wordt geregeld dat de Bonkelaarsdijk niet gebruikt kan/mag worden voor de ontsluiting van autoverkeer door invoeging van een aanduiding. Enkel ontsluiting voor calamiteiten en langzaam verkeer is toegestaan.
De zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van het ontwerp bestemmingsplan.
De zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van het ontwerp bestemmingsplan.
e.d. De reclamant verzoekt dit als dusdanig te bestemmen. Tevens wordt verzocht om voldoende ruimte en een duidelijke afscheiding (brede sloot met groene zone) tussen bestaande bouw en de nieuwe woningen en een rij bomen en struiken aan de zuidkant van de school.
6
Verzocht wordt om: 1. de hoogbouw te heroverwegen tot maximaal 3 bouwlagen. Ambtelijk is eerder aangegeven dat er maximaal 4 tot 5 bouwlagen gebouwd mag worden. 6 bouwlagen is nog hoger. 2. te overwegen of een andere positionering van bebouwing mogelijk is. 3. te realiseren dat sprake kan zijn van waardevermindering voor meerdere woningen. 4. ook voor dit onderwerp het participatietraject op te starten, want deze kwestie vereist een actief participatietraject, waarbij belanghebbenden direct betrokken worden bij overleg over oplossingen.
dubbelbestemming Waarde – Cultuurhistorie. Hiermee wordt de terp beschermd. Het is een mogelijkheid om extra groen aan te brengen langs de Breisloot. Echter, is er reeds een brede sloot aanwezig met groene zone. Indien wordt bedoeld om afscheiding aan te brengen tussen de school en de woningen langs de Bonkelaarsdijk dan zijn wij van mening dat er reeds voldoende afstand wordt aangehouden. De gestapelde bouw is in het plan opgenomen om voldoende woningen te kunnen realiseren en om tegemoet te komen aan de behoefte aan woningen die bestaat in verschillende woningtypen, maar tegelijkertijd om tegemoet te komen aan de belangen die bestaan met betrekking tot de cultuurhistorische waarden. Bovendien heeft de gestapelde bouw ook een geluid afschermende werking voor spoorgeluid voor de rest van de woningen in het plan. De gestapelde bouw heeft daarbij ook een positief effect op de positionering van (andere) bebouwing en de afstanden die kunnen worden aangehouden tot aan bestaande woningen. De ontwikkelaar is wel bereid om de gestapelde bouw in de zuidoosthoek te verlagen van 5 bouwlagen naar 4 bouwlagen. Dit zal een positief effect hebben op de
Deze opmerking leidt tot een aanpassing van het ontwerpbestemmingsplan. De gestapelde bouw in de zuidoosthoek wordt verlaagd van 5 bouwlagen naar 4 bouwlagen en het bouwveld wordt verkleind ten behoeve van de bestemming Groen.
schaduwwerking en lichtinval op Muggenburgerweg 1. Wij wijzen er op dat op grond van het bestemmingsplan Muggenburg 1978, woningbouw dichter op de woningen langs de Bonkelaarsdijk en de woning op Muggenburgerweg 1 mogelijk zou zijn. Dat er woningbouw mogelijk is, is daarmee ook al ruim 45 jaar bekend. Desalniettemin wordt het woonveld direct ten zuiden van de Muggenburgerweg verkleind om meer afstand te realiseren tot de woning op Muggenburgerweg 1. De opmerking over waardevermindering nemen wij voor kennisgeving aan. Mocht men desondanks van mening zijn dat er sprake is van waardevermindering dan is het mogelijk om een verzoek tot planschade in te dienen. De gestapelde bouw tot 6 lagen hoog moet bestaan uit een gebouw met een goothoogte van maximaal 6 meter. Hierdoor ontstaat een gebouw met een stolpvorm. De landschappelijke invloed blijft hiermee beperkt. De hogere bebouwing is bovendien op plekken gesitueerd waar omwonenden er het minst last van hebben, waar de afstand aanzienlijk is dan wel acceptabel. Hier is zoveel mogelijk rekening mee gehouden, waarbij er wel getracht is zoveel mogelijk
woningen te realiseren gelet op de grote vraag naar woningen.
7
Aangegeven wordt dat de windmolen van ’s ochtends een draaiende slagschaduw geeft tot over de spoorlijn. Reclamant is van mening dat toekomstige bewoners van Muggenburg Zuid in de baan van deze schaduw daar last van zullen ondervinden.
8
De reclamant vraagt welke duurzaamheidsmaatregelen worden toegepast die voortkomen uit het provinciale beleid.
9
Gevraagd wordt aan te geven: 1. waarom de gemeente geen beleid heeft op het gebied van biodiversiteit;
Qua participatie wordt verwezen naar de beantwoording van zienswijze 4 vraag 1. Dit is onderzocht. Er is door DGMR een rapport opgesteld (Muggenburg-Zuid – onderzoek windturbine d.d. 24 april 2024). Deze is akkoord bevonden door de Omgevingsdienst. De geprojecteerde bebouwingsvlakken in het plangebied voldoen aan het wettelijk kader voor slagschaduw. Daarmee is voor dit aspect sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat bij de geprojecteerde woningen. De windturbine ondervindt ook geen beperkingen als gevolg van het plan, zij kan haar bedrijfsvoering ongehinderd voortzetten. In paragraaf 3.2.3 van de toelichting staat aangegeven dat de woningen worden uitgevoerd conform de huidige duurzaamheidseisen. Dit betekent dat de woningen worden gebouwd conform de eisen die op het moment van indienen van de aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen gelden. Hoewel er geen specifiek beleid is, erkennen we de waarde van biodiversiteit en natuurinclusief bouwen en staan we open voor initiatieven die deze benadering bevorderen. Ons huidige beleid biedt ruimte
De zienswijze geeft aanleiding tot aanpassing van het ontwerp bestemmingsplan. Het rapport ‘Muggenburg Zuid – onderzoek windturbine’ wordt toegevoegd aan het bestemmingsplan.
De zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van het ontwerp bestemmingsplan.
De zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van het ontwerp bestemmingsplan.
2. waarom de gemeente geen beleid heeft voor natuurinclusief bouwen.
10
11
In paragraaf 4.9 staat aangegeven dat er een toename van de geluidsbelasting plaatsvindt voor bepaalde woningen aan de Loosdijk, Bonkelaarsdijk en Gebr. Luiderstraat waardoor de geluidsbelasting op de gevel boven de wettelijk vastgestelde 48 dB komt. Voor deze woningen wordt een Hogere Waardenprocedure gevolgd. Vanwege deze hogere belasting dienen er geluiddempende voorzieningen aangebracht te worden. Te denken valt dan aan suskasten voor de ventilatieroosters, aangepaste beglazing en het dichten van kieren en naden. Gevraagd wordt wie de kosten voor deze voorzieningen gaat betalen. De reclamant heeft vraagtekens bij het niet mogelijk maken van een supermarktvoorziening binnen het plangebied. Gevraagd wordt: 1. waarom in Schagen-Oost de mogelijkheid voor een supermarkt wel wordt opgenomen in de plannen en voor Muggenburg Zuid niet;
voor het integreren van natuurlijke elementen in bouwprojecten, zoals groene daken en groene gevels. We moedigen dit aan als een manier om biodiversiteit te ondersteunen en het leefklimaat te verbeteren. In het stedenbouwkundig plan van Muggenburg Zuid is aandacht besteed aan de ecologische opzet van het plan (zie bijlage 1 bij de toelichting van het bestemmingsplan). Wanneer maatregelen aan de woningen moeten worden getroffen zullen deze worden betaald door de initiatiefnemer. Daarnaast wordt nog opgemerkt dat het akoestisch onderzoek is aangepast als gevolg van een nadere uitwerking van de ontsluiting van Muggenburg Zuid. Dit heeft geresulteerd in andere uitkomsten. Er zullen nu nog maar voor enkele bestaande woningen hogere grenswaarden verleend moeten worden.
De zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van het ontwerpbestemmingsplan. Wel is het akoestische onderzoek aangepast en toegevoegd aan het bestemmingsplan. Het aangepaste onderzoek leidt tot aanpassingen in het hogere waarde besluit.
Ook de hogere grenswaarden voor de nieuwe woningen zal hierdoor iets wijzigen. Bij de aanvang van het project Muggenburg Zuid is door de gemeenteraad besloten om commerciële activiteiten te concentreren in het centrum van Schagen, op de zogenaamde 'supermarkt boulevard'. Gelet daarop is geen supermarkt of andere commerciële functie in Muggenburg Zuid opgenomen. Indien onderzoek aantoont dat
De zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van het ontwerp bestemmingsplan.
2. of een wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan kan worden opgenomen zodat in ieder geval de mogelijkheid wordt geboden om in de toekomst een supermarkt te realiseren in Muggenburg Zuid.
12
5. 1
Aangegeven wordt dat volgens het huidige beleid het Meerslootpad is aangeduid als losloopgebied voor honden. Hiervan wordt veelvuldig gebruik gemaakt. Gevraagd wordt of dit losloopgebied gehandhaafd blijft. Zienswijze reclamant De reclamant geeft aan het oneens te zijn met de geplande hoogbouw van 4 tot 6 bouwlagen langs de spoordijk aan de oostzijde van het plangebied. Er zal sprake zijn van schaduwwerking en beperking van zoninval ondanks dat een oost-westelijke zichtlijn is aangebracht. Ook ontstaat er een
er behoefte is aan en noodzaak bestaat voor een supermarkt in Muggenburg Zuid, kan te zijner tijd in een aparte procedure worden doorlopen (BOPA), waarbij alle ruimtelijke aspecten afgewogen dienen te worden. Dit onderzoek is nu niet aanwezig dus de noodzaak is nu niet helder en ook zijn de ruimtelijke aspecten nu niet onderzocht. Verder oponthoud voor de woningbouw is niet wenselijk en daarom wordt het nu niet opgenomen in het bestemmingsplan. Als laatste wordt nog opgemerkt dat als het nu wel wordt opgenomen (ook als wijzigingsbevoegdheid) dit hoogstwaarschijnlijk zal leiden tot bezwaren bij supermarktketens en het zeer aannemelijk is dat zij in beroep zullen gaan bij de Raad van State. Dit leidt tot verder oponthoud voor de woningbouw en dat is zeer onwenselijk. Dit ligt binnen het plangebied voor Muggenburg Zuid. Echter hier zijn geen ontwikkelingen voorzien en bovendien regelt het bestemmingsplan dergelijke zaken niet. Het losloopgebied zal gehandhaafd blijven. Voor de beantwoording van deze zienswijze wordt allereerst verwezen naar de beantwoording die is weergegeven onder zienwijze 4 opmerking 6. In aanvulling daarop nog het volgende.
De zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van het ontwerp bestemmingsplan.
De zienswijze leidt tot een aanpassing van het ontwerpbestemmingsplan. De maximale bouwhoogte van het woongebied aan de zuidzijde langs het spoor zal worden verlaagd naar maximaal 12m/4 bouwlagen en er wordt een zonnestudie aan het bestemmingsplan toegevoegd. Ook wordt
toename aan inkijk op de woning van de reclamant. Het uitzicht vanuit de woning van de reclamant wordt beperkt. Het woongenot wordt beperkt en de woningwaarde zal dalen. Verzocht wordt om: 1. Alle hoogbouw te vervangen door laagbouw; 2. De stedenbouwkundige argumenten kenbaar te maken voor de keuze voor hoogbouw.
De huidige geplande woningen liggen verder af van het woongebied zoals is opgenomen in het bestemmingsplan Muggenburg 1978. De afstand van het woonperceel tot de bestemming Woongebied aan de westzijde is 25m. De afstand tot de geplande woningen is nog groter aangezien er nog openbare ruimte wordt gerealiseerd. Inclusief die afstand bedraagt de afstand tot het woonperceel 36m en dat vinden wij acceptabel. Temeer omdat ten oosten is gelegen van de woningen aan de noordzijde, hetgeen gunstig is wat betreft schaduwwerking. Aan de zuidzijde is de afstand tussen het woonperceel en het woongebied 41m. Ook hier is de daadwerkelijke afstand tot de woningen groter gelet op de nog te realiseren openbare ruimte. Inclusief die ruimte bedraagt de afstand tot het woonperceel 47m en naar onze mening acceptabel. Om zoveel mogelijk rekening te houden met schaduwwerking en om tegemoet te komen aan de bezwaren wordt voorgesteld de hoogte met 1 laag te verlagen aan die zijde van het woongebied tot maximaal 12m/4 bouwlagen. Zo is er met het woonperceel naar onze mening voldoende rekening gehouden. Daar komt nog bij dat er om het perceel een aanzienlijke hoeveelheid groen aanwezig is die het nodige zicht op de nieuwbouwwijk zal wegnemen.
het woonveld langs het spoor direct ten zuiden verkleind ten behoeve van de bestemming Groen om meer afstand tot de woning op te realiseren.
Ook is er een schaduwstudie gedaan naar dit perceel en daaruit blijkt dat de situatie niet onevenredig wordt aangetast. Gelet hierop zijn wij van mening dat er op juiste gronden een afweging is gemaakt om langs het spoor meerdere bouwlagen te realiseren. 6. 1
Zienswijze reclamant Reclamant is van mening dat er te weinig aanbod is voor senioren. De appartementen die worden gebouwd zijn te ver van het stadscentrum gelegen.
2
Gevraagd wordt waarom er geen voorziening als een supermarkt aanwezig is waar ook bewoners van Muggenburg Noord gebruik van kunnen maken.
3
Het participatieproces is niet uitgevoerd zoals dat was bedoeld. Er zijn alleen informatiebijeenkomsten geweest waarin geen ruimte was voor interactie.
Het woningaanbod is deels geschikt voor senioren. Er worden gelijkvloerse appartementen gebouwd en de gestapelde bouw wordt voorzien van een lift. De gestapelde bouw wordt ook gerealiseerd in de noordoosthoek, waar het plangebied relatief snel kan worden verlaten richting het centrum. De locatie van de gestapelde bouw is zorgvuldig gekozen/afgewogen mede met het oog op omwonenden. Het is tevens mogelijk dat er grondgebonden seniorenwoningen komen in het plan. Hiervoor verwijzen wij naar de beantwoording van zienswijze 4 vraag 11. Een supermarkt kan wanneer de behoefte en ruimtelijke uitvoerbaarheid kan worden aangetoond, op een later moment separaat worden aangevraagd. Vanwege de behoefte aan woningen wordt dit nu niet meegenomen in het bestemmingsplan. Zie de beantwoording onder zienswijze 4 vraag 1.
De zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van het ontwerp bestemmingsplan.
De zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van het ontwerp bestemmingsplan.
De zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van het ontwerp bestemmingsplan.
7. 1
Zienswijze reclamant De reclamant geeft aan dat bewoners van Muggenburg enorm moeten omrijden om van en naar een supermarkt te komen. De realisatie van Muggenburg Zuid zorgt voor een toename aan verkeer in het centrum. Vanuit Muggenburg Noord is de stad nog wel lopend te bezoeken, maar vanaf het nieuwe plan voor veel mensen niet meer.
Hiervoor verwijzen wij naar de beantwoording onder 4-11. Voor nu is er geen supermarkt opgenomen en dan moet men inderdaad omrijden. Dit komt omdat er geen autoverbinding wordt gemaakt door het huidige Muggenburg gelet op de eerder bekend gemaakte bezwaren hiertegen.
De zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van het ontwerp bestemmingsplan.
Zoals eerder vermeld zal het extra verkeer dat de bouw van de woonwijk met zich meebrengt door het wegennet opgevangen kunnen worden. De verkeersmodellen wijzen dat uit. Het is wellicht een stukje lopen naar de stad. Dat is niet anders en is inherent aan de plek van de nieuwe woonwijk.
8. 1
Zienswijze reclamant Reclamant geeft aan dat het door de aansluiting van de 12 woningen op de Bonkelaarsdijk te druk zal worden op de Grotewallerweg.
2
Voorgesteld wordt om de Grotewallerweg uit te voeren als éénrichtingsroute. Vanaf de aansluiting met de Haringhuizerweg aan de noordzijde zou het eenrichting kunnen
Zie beantwoording zienswijze 4 vraag 3.1
Als we eenrichtingsverkeer zouden instellen, dan zal men 850 meter extra moeten omrijden. De kans is aanwezig dat men dit niet doet en toch tegen het verkeer in zal rijden. Dit verkeer zal dit dan niet
De zienswijze geeft aanleiding tot aanpassing van het ontwerpbestemmingsplan. In het bestemmingsplan wordt geregeld dat de Bonkelaarsdijk niet gebruikt kan/mag worden voor de ontsluiting van autoverkeer door invoeging van een aanduiding. Enkel ontsluiting voor calamiteiten en langzaam verkeer is toegestaan. De zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van het ontwerp bestemmingsplan.
worden tot waar de Muggenburgerweg aansluit op de Vennikweg.
verwachten en hier minder attent op zijn, wat mogelijk gevaarlijker kan zijn. Daarnaast is de kans reëel dat het autoverkeer bij eenrichtingsverkeer harder gaat rijden dan nu het geval is, wat zowel voor de bestuurder als voor andere weggebruikers gevaarlijker kan worden. Het verkeer komend van de Bonkelaarsdijk zal soms richting Schagen willen rijden en soms in zuidelijke richting. Nu weet men dat er motorvoertuigen tegemoet kunnen komen. Deze zijn over het algemeen van te voeren goed te zien en men kan elkaar op een aantal plekken passeren. Het betreft naar verwachting ook allemaal mensen die hier wonen en dus plaatselijk goed bekend zijn. In sommige gevallen zal men een eindje achteruit moeten rijden totdat de berm breed genoeg is. Het betreft het deel van de Grotewallerweg tussen de Bonkelaarsdijk en de Haringhuizerweg. Dit weggedeelte heeft een lengte van ongeveer 450 meter. Het deel in zuidelijke richting via de Muggenburgerweg tot aan hetzelfde punt op de Haringhuizerweg heeft een lengte van ongeveer 1,3 kilometer. De weg heeft een breedte van ongeveer 3 meter asfaltverharding met aan weerszijden een smalle berm. Er is 1 afslag waar het verkeer elkaar gemakkelijk kan passeren. Verder kan
het her en de berm, maar dit zal men voorzichtig moeten doen. Er is in de periode van 2014-2022 door de politie 1 ongeval geregistreerd, namelijk op de kruising van de Grotewallerweg met de Haringhuizerweg. Op de Grotewallerweg zelf zijn geen ongevallen geregistreerd. De maatgevende snelheid V85 op deze weg bedroeg in januari 41 tot 49 km/u, waar 60 km/u is toegestaan. De weg zal dus in dit geval blijven zoals hij is en niet worden omgezet naar eenrichtingsverkeer. Tevens gezien het feit dat er geen extra belasting van de Bonkelaarsdijk is met extra woningen en de situatie hetzelfde blijft als dat hij al is. (Ook de 12 woningen ontsluiten nu namelijk via MBZ; zie antwoord op vraag 1 van deze zienswijze.) 9. 1
Zienswijze reclamanten agrarische gebruikers zuidzijde Bonkelaarsdijk Reclamanten geven aan dat er geen 50 meter spuitvrije zone wordt aangehouden. Het onderzoek dat ten grondslag ligt aan de situering van de woningen binnen Muggenburg Zuid binnen een afstand van 50 meter is niet in lijn met de huidige jurisprudentie.
De ontwikkelaar is met de vertegenwoordiger van de reclamanten in gesprek gegaan. Uitkomst van dit overleg is dat het ontwerpbestemmingsplan zal worden aangepast in die zin dat een afstand van 50 meter wordt aangehouden. Desalniettemin zijn wij van mening dat met de in het ontwerpbestemmingsplan aangehouden afstand tussen de agrarische gronden en woonbestemming sprake zal zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat
Het bestemmingsplan wordt aangepast door het realiseren van een afstand van 50 meter vanaf de zuidelijk gelegen agrarische gronden tot gevoelige bestemmingen (woningen) binnen voorliggend plangebied.
2
Geconstateerd wordt dat er 12 woningen worden ontsloten op de Bonkelaarsdijk en dat er een mogelijkheid bestaat om de woningen binnen het plan te ontsluiten richting de N245.
3
Er is op grond van de regels van het ontwerpbestemmingsplan een extra ontsluitingsmogelijkheid voor gemotoriseerd verkeer mogelijk omdat de bestemming Groen ook wegen toelaat. Hier is geen aanduiding ‘calamiteitendoorgang’ aanwezig. In theorie zou hier daardoor een extra ontsluiting op de Bonkelaarsdijk kunnen worden gerealiseerd. Dit zorgt voor een grote toename aan verkeer en is daarom onwenselijk. Agrarische verkeer zou door het plangebied Muggenburg Zuid kunnen gaan rijden. Ook leidt het tot verkeersonveilige situaties in verband met fietsers en agrarisch verkeer dat elkaar moet passeren op de smalle Bonkelaarsdijk.
en dat geen sprake zal zijn van een beperking van de bedrijfsvoering op de agrarische gronden van de reclamant. Dit komt omdat er op de gronden geen hoogstamfruit wordt geteeld en daardoor alleen neerwaarts wordt gespoten. Om geen onnodige vertraging voor dit plan op te lopen is er voor gekozen om desondanks het bestemmingsplan toch aan te passen. Zie beantwoording zienswijze 4 vraag 3.1 De zienswijze geeft aanleiding tot aanpassing van het ontwerpbestemmingsplan. In het bestemmingsplan wordt geregeld dat de Bonkelaarsdijk niet gebruikt kan/mag worden voor de ontsluiting van autoverkeer door invoeging van een aanduiding. Enkel ontsluiting voor calamiteiten en langzaam verkeer is toegestaan. Het ontwerpbestemmingsplan zal worden De zienswijze geeft aanleiding tot aanpassing aangepast in die zin dat er ter plaatse alleen van het ontwerpbestemmingsplan. In het een calamiteitenontsluiting mogelijk is. Zie bestemmingsplan wordt geregeld dat de verder beantwoording zienswijze 4 vraag 3.1 Bonkelaarsdijk niet gebruikt kan/mag worden en 3.2. voor de ontsluiting van autoverkeer door invoeging van een aanduiding. Enkel ontsluiting voor calamiteiten en langzaam verkeer is toegestaan.
4
De realisatie van de woonwijk zoals nu voorzien zal een waardedaling van de agrarische percelen tot gevolg hebben. De invloed van de bewoners op de agrarische bedrijfsvoering neemt toe en dit betekent dat de waarde van de agrarische percelen zal dalen. Dit is uiteraard ook een ongewenste ontwikkeling.
10. 1
Zienswijze reclamant Reclamant geeft aan dat in een overleg tussen bewoners en de gemeente, door de gemeente is aangegeven dat er een zone van 100 meter vrij blijft tussen de bestaande woningen aan de Bonkelaarsdijk en de woningen binnen Muggenburg Zuid. Hieraan wordt niet voldaan. Verwezen wordt ook naar een afbeelding uit de Ontwikkelvisie.
2
Geconstateerd wordt dat de woningen die grenzen aan de zuidzijde van het plangebied, direct kunnen ontsluiten op de
De woningbouw in Muggenburg Zuid is al meer dan 45 jaar bekend. Desalniettemin menen wij dat het bestemmingsplan met de in deze zienswijzebeantwoording genoemde aanpassingen zal leiden tot een situatie waarin in voldoende mate rekening wordt gehouden met de agrarische percelen. Mocht men desondanks van mening zijn dat er sprake is van waardevermindering dan is het mogelijk om een verzoek tot planschade in te dienen.
De zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van het ontwerp bestemmingsplan.
Een dergelijke afstand tussen de woningen is zover ons bekend niet door de gemeente op enig moment toegezegd of een uitspraak over gedaan. De aangehaalde afbeelding uit de Ontwikkelvisie betreft een schetsontwerp. In de Ontwikkelvisie staat aangegeven dat de opgaven die zijn benoemd verder kunnen worden verkend en uitgewerkt. De ruimtelijke voorstellen zijn te zien als nauwgezette verkenningen en niet als onwrikbare blauwdrukken. Het aangehaalde schetsontwerp moet dan ook worden gezien als verkenning waar afwijkingen in mogelijk zijn. Dit heeft zich vertaald naar het voorliggende bestemmingsplan. Zie beantwoording zienswijze 4 opmerking 3.2
De zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van het ontwerp bestemmingsplan.
De zienswijze geeft aanleiding tot aanpassing van het ontwerpbestemmingsplan. In het bestemmingsplan wordt geregeld dat de Bonkelaarsdijk niet gebruikt kan/mag worden
Bonkelaarsdijk. Dit is gezien de inrichting van de Bonkelaarsdijk onwenselijk.
3
4
5
Geconstateerd wordt dat er nog eens 12 woningen nabij het kruispunt van de Bonkelaarsdijk met het Muggenburgerpad worden ontsloten op de Bonkelaarsdijk. In het genoemde overleg met de gemeente (zie 10-1) is aangegeven dat geen ontsluiting van woningen op de Bonkelaarsdijk zou plaatsvinden. Er is op grond van de regels van het ontwerpbestemmingsplan een extra ontsluitingsmogelijkheid voor gemotoriseerd verkeer mogelijk omdat de bestemming Groen ook wegen toelaat. Hier is geen aanduiding ‘calamiteitendoorgang’ aanwezig. In theorie zou hier daardoor een extra ontsluiting op de Bonkelaarsdijk kunnen worden gerealiseerd. Dit zorgt voor een grote toename aan verkeer en is daarom onwenselijk. Agrarisch verkeer zou door het plangebied Muggenburg Zuid kunnen gaan rijden. Ook leidt het tot verkeersonveilige situaties in verband met fietsers en agrarisch verkeer dat elkaar moet passeren op de smalle Bonkelaarsdijk. Er dient een onderhoudsstrook te worden opgenomen voor de 12 woningen nabij het Muggenburgerpad. Bestaande woningen aan lozen via
Zie beantwoording zienswijze 4 opmerking 3.1
Zie beantwoording zienswijze 10 opmerking 2 en 3.
Naar aanleiding van deze zienswijze is een bestemming ‘Groen’ opgenomen aan de westzijde van het betreffende woonveld. Ook is het document ‘Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteit’ aangepast. De
voor de ontsluiting van autoverkeer door invoeging van een aanduiding. Enkel ontsluiting voor calamiteiten en langzaam verkeer is toegestaan. De zienswijze geeft aanleiding tot aanpassing van het ontwerpbestemmingsplan. In het bestemmingsplan wordt geregeld dat de Bonkelaarsdijk niet gebruikt kan/mag worden voor de ontsluiting van autoverkeer door invoeging van een aanduiding. Enkel ontsluiting voor calamiteiten en langzaam verkeer is toegestaan. De zienswijze geeft aanleiding tot aanpassing van het ontwerpbestemmingsplan. In het bestemmingsplan wordt geregeld dat de Bonkelaarsdijk niet gebruikt kan/mag worden voor de ontsluiting van autoverkeer door invoeging van een aanduiding. Enkel ontsluiting voor calamiteiten en langzaam verkeer is toegestaan.
De zienswijze heeft geleid tot een aanpassing van de verbeelding van het bestemmingsplan en van bijlage 1 (Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteit) van de toelichting van het bestemmingsplan.
een sceptictank huishoudelijk afvalwater en het hemelwater op de aanwezige waterloop.
11. 1
12. 1
2
Zienswijze reclamant fietsbrug doorfietsroute De reclamant geeft aan dat de Alie Postmastraat destijds is ingericht ten behoeve van bestemmingsverkeer en dat auto’s elkaar nauwelijks kunnen passeren. Een trottoir ontbreekt. Brom(fietsers) zullen de haakse bocht vanaf de brug op de Alie Postmastraat die nu wordt voorgesteld lastig kunnen maken . Voorgesteld wordt om de fietsbrug anders te situeren zodat er een veiligere doorgang ontstaat. Zienswijze reclamant Woonadviescommissie Reclamant stelt dat het aantal woningen dat mogelijk is binnen het plangebied moet worden verhoogd naar 850 woningen vanwege de grote woningnood. Aangeraden wordt om een bepaald aantal rijwoningen om te zetten naar beneden-bovenwoningen, om een extra woonlaag toe te voegen aan appartementen en kleiner te bouwen. Voor senioren dienen appartementen in het noordelijk deel van de wijk te worden gerealiseerd. In het stedenbouwkundig plan zijn hofjes opgenomen. De reclamant vraagt zich af of deze er ook echt komen. Het wordt namelijk van belang geacht dat woningen zo worden
aanpassing leidt tot een andere inrichting van het betreffende woonveld. Er komt een talud aan de oostzijde van de waterloop waarmee een onderhoudsstrook wordt gerealiseerd.
De suggestie wordt nader beoordeeld op haalbaarheid. Het voorliggende ontwerpbestemmingsplan maakt zowel de huidige inrichting als de voorgestelde inrichting mogelijk. In het stedenbouwkundig plan is een zoekgebied opgenomen voor de fietsbrug.
De zienswijze geeft aanleiding tot aanpassing van het ontwerp bestemmingsplan. Bijlage bij de toelichting 1 (Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteit) van het bestemmingsplan wordt aangepast.
Wij snappen de wens vanuit de grote De zienswijze geeft geen aanleiding tot behoefte aan woningen. Er zijn echter meer aanpassing van het ontwerp aspecten die moeten worden meegewogen bestemmingsplan. om een goed woon- en leefklimaat te borgen. Denk aan de cultuurhistorische waarden en parkeren. Wij menen daarom dat we met het voorliggende programma een zorgvuldig plan hebben gemaakt waaraan een goede afweging op alle ruimtelijke aspecten ten grondslag ligt. Het ontwerpbestemmingsplan verplicht niet tot het realiseren van hofjes. Het is vanuit het document ‘Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteit’ wel de bedoeling om hofjes
De zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van het ontwerp bestemmingsplan.
3
4
5
6
gebouwd dat ze uitnodigen tot ontmoeten en meedoen. Een voorbeeld wordt gegeven van een rij woningen dat met de achterzijde uitkomt op een gezamenlijke moestuin. Reclamant acht het aantal nultredenwoningen te gering. Woningen moeten voor iedere doelgroep toegankelijk zijn.
Er ontbreken voorzieningen als winkels, een huisartsenparktijk en een buurthuis. De afstand tot het centrum van Schagen is dusdanig groot dat dergelijke voorzieningen, zeker voor senioren, noodzakelijk zijn in deze wijk. Als gevolg van de realisatie van Muggenburg Zuid zal de hoeveelheid verkeer toenemen. Veel meer fietsers en voetgangers zullen gebruik maken van de Zuiderweg. De reclamant stelt voor om een fietstunnel te realiseren onder de Zuiderweg, zodat het centrum van Schagen voor fietsers en voetgangers veilig is te bereiken. De reclamant verzoekt de gemeente om op grond van de Huisvestingswet voorrang te geven aan specifieke doelgroepen waaraan een tekort bestaat op de arbeidsmarkt, zoals leraren, verpleegkundigen en politieagenten.
te realiseren, juist vanuit de gedachte van het stimuleren van ontmoeting tussen bewoners. Wij hechten waarde aan een zo inclusief mogelijke samenleving. De appartementen die worden gerealiseerd zijn nultredenwoningen. Een deel van de eengezinswoningen kan worden uitgevoerd als nultredenwoning. Zie beantwoording zienswijze 4 opmerking 11. Dit soort voorzieningen kunnen t.z.t. met een aparte procedure (BOPA) worden mogelijk gemaakt. Zie beantwoording zienswijze 3 vraag 40. De Zuiderweg kan het verkeer aan en daarnaast vindt groot onderhoud plaats. Een fietstunnel zit daar niet bij inbegrepen. De noodzaak ontbreekt evenals de financiën.
Het doel van de Huisvestingswet is het zorgen voor een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van woonruimten zodat iedereen de mogelijkheid krijgt om een betaalbare woning te vinden. De Huisvestingswet 2014 geeft de gemeenteraad een mogelijkheid om via een Huisvestingsverordening bepaalde woningzoekenden voorrang te geven op
De zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van het ontwerp bestemmingsplan.
De zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van het ontwerp bestemmingsplan.
De zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van het ontwerp bestemmingsplan.
De zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van het ontwerp bestemmingsplan.
woonruimte. Deze voorrang kan onder andere gegeven worden aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de woningmarktregio of gemeente. Ook kan de gemeenteraad bepalen dat binnen deze groep van woningzoekenden voorrang wordt gegeven aan bepaalde vitale beroepsgroepen. De gemeente Schagen heeft een dergelijke Huisvestingsverordening nog niet. Wel is het opstellen van een Huisvestingsverordening onderhanden. Volgens de Lange Termijn Planning van de gemeente Schagen staat de behandeling en vaststelling van deze verordening vooralsnog gepland voor Q4 2024. De uitgangspunten uit de Omgevingsvisie gemeente Schagen en de getekende Woondeal voor wat betreft de betaalbaarheid van woningen zijn opgenomen in het voorliggende ontwerpbestemmingsplan. In het ontwerpbestemmingsplan is nu bepaald dat 2/3 van de beoogde woningen worden gerealiseerd in het betaalbare segment. In het plan is 30% sociale huurwoningen opgenomen. Dit biedt ook meer mogelijkheden voor de doelgroepen die de reclamant aandraagt.
7
Aanbevolen wordt om een meldpunt te openen voor ongewenst huurgedrag, op grond van de Wet goed verhuurderschap.
13.
Zienswijze Reclamant Stichting Samenwerkende Bond Van Ouderen Schagen Vanwege de afstand van Muggenburg Zuid tot winkelvoorzieningen is er een noodzaak tot het realiseren van een supermarkt/buurtsuper. Als deze niet wordt gerealiseerd is Muggenburg Zuid niet geschikt voor senioren.
1
Dit zal in overweging worden genomen. Daarbij wel opgemerkt dat dit verder geen zaak is die geregeld wordt in het bestemmingsplan.
De zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van het ontwerp bestemmingsplan.
Bij de aanvang van het project Muggenburg Zuid is door de gemeenteraad besloten om commerciële activiteiten te concentreren in het centrum van Schagen, op de zogenaamde 'supermarkt boulevard'. Gelet daarop is geen supermarkt of andere commerciële functie in Muggenburg Zuid opgenomen. Indien onderzoek aantoont dat er behoefte is aan en noodzaak bestaat voor een supermarkt in Muggenburg Zuid, kan te zijner tijd in een aparte procedure worden doorlopen (BOPA), waarbij alle ruimtelijke aspecten afgewogen dienen te worden. Dit onderzoek is nu niet aanwezig dus de noodzaak is nu niet helder en ook zijn de ruimtelijke aspecten nu niet onderzocht. Verder oponthoud voor de woningbouw is niet wenselijk en daarom wordt het nu niet opgenomen in het bestemmingsplan. Als laatste wordt nog opgemerkt dat als het nu wel wordt opgenomen (ook als wijzigingsbevoegdheid) dit hoogstwaarschijnlijk zal leiden tot bezwaren bij supermarktketens en het zeer aannemelijk is dat zij in beroep zullen gaan bij de Raad van State. Dit leidt tot verder
De zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van het ontwerp bestemmingsplan.
oponthoud voor de woningbouw en dat is zeer onwenselijk. 14.
Zienswijze reclamant
1.
De reclamant geeft aan dat er geen rekening wordt gehouden met de plannen voor / de realisatie van een zuidelijke randweg.
Zie beantwoording zienswijze 3 vraag 2.
De zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van het ontwerp bestemmingsplan.
Wijzigingen ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan Wijzigingen naar aanleiding van zienswijzen Verbeelding 1. 2. 3. 4. 5.
Bestemming ‘Woongebied’ en ‘Tuin’ binnen 50 m afstand van ‘Agrarisch’ gewijzigd in ‘Verkeer’ De aanduidingen Sba-2 in de spoorzone ten noorden van de Muggenburgerweg zijn verkleind Het bestemmingsvlak ‘Woongebied’ in de spoorzone ten zuiden van de Muggenburgerweg is verkleind ten behoeve van ‘Groen’ De aanduiding Sba-2 in de spoorzone ten zuiden van de Muggenburgerweg is gewijzigd in Sba-4 Een aanduiding ‘-os’ is opgenomen langs de Bonkelaarsdijk waarmee wordt geborgd dat geen ontsluitingen op deze weg voor autoverkeer mogelijk zijn 6. In het woonveld ten noorden van Bonkelaarsdijk 3 is de aanduiding voor een calamiteitendoorgang verwijderd. Calamiteitendoorgangen worden op de Bonkelaarsdijk geregeld met de aanduiding ‘-os’ Regels 7. Aanduiding ‘-os’ opgenomen in de bestemmingen Groen, Water en Verkeer 8. 10.2.2, onder e4: toegevoegd ‘specifieke bouwaanduiding – 4’ vanwege plat afdekken tot 12 meter aan de zuidoostzijde van het plangebied langs het spoor. Toelichting 9. Par 2.2: a. toegevoegd dat aan de zuidzijde van de spoorzone 4 bouwlagen wordt mogelijk gemaakt. b. Beschrijving ontsluitingen op Bonkelaarsdijk aangepast (alleen calamiteiten en langzaam verkeer)
10. Par 4.6 tekst spuitzonering aangepast ivm planaanpassing 11. paragraaf 4.17 Slagschaduw toegevoegd aan de toelichting 12. Paragraaf 4.18 Bezonning toegevoegd aan de toelichting Bijlagen bij de toelichting 13. Aanpassing van bijlage 1 Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteit 14. Bijlage 9 notitie spuitzonering bijgevoegd, rest vernummerd 15. Bijlage 17 slagschaduwonderzoek bijgevoegd 16. Bijlage 19 bezonningsstudie Muggenburgerweg 1 bijgevoegd Ambtshalve wijzigingen Verbeelding 17. Aanpassing Muggenburgerweg 1: één bouwvlak verwijderd 18. Aan de westzijde van de Muggenburgerweg, tegen de Bonkelaarsdijk aan, is de dubbelbestemming Waarde – Cultuurhistorie verkleind om een ontsluiting van het ene woonveld naar het andere mogelijk te maken 19. Aan de zuidzijde van het woonveld dat is gelegen ten westen van Bonkelaarsdijk 7 is de bestemming water gewijzigd in groen (water blijft mogelijk) Regels 20. 3.1 aanduiding ontsluiting 21. 4.2.3 onder d: 4 m aangepast naar 3 m. 22. 8.1 aanduiding ontsluiting 23. Toegevoegd: artikellid 9.3.1 onder d: het veranderen, vervangen of vergroten van een woning mag niet leiden tot: a. de vorming van een extra woning; b. de vorming van een extra onzelfstandige woonruimte. 24. Toegevoegd: artikellid 9.4 afwijken van de gebruiksregels ivm splitsing woningen en onzelfstandige woonruimtes cf. bestemming Woongebied. 25.
10.1 toegevoegd ‘woongebouw’ onder a. 26. Toegevoegd: 10.2.2 onder b, dat niet meer dan 750 woningen zijn toegestaan. Tevens 10.3.1 onder a toegevoegd met zelfde strekking. 27. 10.2.2 onder b, gewijzigd in: “de afstand van niet aaneengebouwde hoofdgebouwen zal tot de ene zijdelingse perceelgrens ten minste 3,00 m en tot de andere zijdelingse perceelsgrens ten minste 1,00 m bedragen” 28. 10.3.1 onder b, verwijderd: ‘met dien verstande dat deze oppervlakte niet meer bedraagt dan 50 m2’. 29. 18.5: specifiekere verwijzing opgenomen naar de parkeernormen uit het SP.
Toelichting 30. Par 4.2.2 zinsnede verwijdert over hogere waarde in verband met bedrijven op de witte paal (verzoek OD). 31. Par 4.3.2 en 4.3.3 aangevuld met booronderzoek. 32. Par 4.9 akoestisch onderzoek. Aanpassingen gedaan aan 4.9.1.2 (aanpassingen wegverkeer) en 4.9.2.2 (reconstructie). Verwijzing naar rapportage gemaakt in 4.9.4.1 (verzoek OD). Bijlagen toelichting 33. Bijlage 5 archeologisch booronderzoek bijgevoegd, rest vernummerd. 34. Bijlage 10 akoestisch onderzoek gewijzigd. 35. Bijlage 20 Nota van beantwoording zienswijzen en wijzigingen bijgevoegd.