07b Rapportage Actualisatie IHP kern Rucphen april 2025 1

Locatie bij het Munnikenheide College

Locatie in Rucphen Kwaliteit gebouw (schouw) n.v.t. Kwaliteit gebouw (school + opvang) n.v.t. Ingreep vernieuwbouw n.v.t. Ingreep nieuwbouw Duurzaamheid Ruimtebehoefte Plusfuncties en kansen Flexibiliteit in toekomst Tijdelijke huisvesting Planning – volgordelijkheid Planning – tempo realisatie Risico’s Tabel 7. beoordeling afwegingskader locatie het Munnikenheide College

www.icsadviseurs.nl

26/33

4.6 Overzicht afwegingskader locaties In tabel 8 zijn de resultaten van de onderdelen van het afwegingskader van de vier locaties met elkaar vergeleken. Aan de hand van deze resultaten scoort locatie KC de Expeditie het minste. Dit komt door de mindere kwaliteit en ruimte van het gebouw en de mogelijkheden op de locatie. Daarnaast betekent kiezen voor locatie KC de Expeditie ook dat er op twee locaties onderwijshuisvesting gerealiseerd moet worden met de nadelige gevolgen die daarbij horen. De nadelige effecten van op twee locaties nieuwbouw of vernieuwbouw realiseren gelden ook voor de locatie Sint Martinus. Deze locatie scoort in vergelijking met locatie KC de Expeditie echter beter voor de kwaliteit en mogelijkheden van het gebouw. De locatie Noordwest en de locatie bij het Munnikenheide College hebben meerdere voordelen in vergelijking met de andere twee locaties. Doordat er nieuwbouw komt, zijn er voldoende mogelijkheden voor de invulling van de locatie met de ruimtebehoeftes, plusfuncties en duurzaamheidsambities. Daarnaast is het een voordeel voor de planning en tijdelijke huisvesting om op één locatie het project uit te voeren. Er zitten echter ook nadelen aan beide locaties. In Noordwest is het niet duidelijk waar de scholen precies komen te staan terwijl dit een belangrijke voorwaarde is om naar de locatie te verhuizen.

De locatie is verder minder goed bereikbaar, minder nabij en centraal, waardoor een groter deel van de kinderen met de auto zal moeten worden gebracht. Voor de locatie bij het Munnikenheide College vormen zowel het verkrijgen van de percelen als de vergunningsprocedure een risico voor het project. Buiten de locatiekeuze is er ook een keuze voor het type ingreep. Hierbij heeft nieuwbouw de voorkeur vanuit de projectgroep. De ingreep ‘nieuwbouw’ biedt meer mogelijkheden wat betreft de optimale indeling van de ruimtebehoefte, plusfuncties, duurzaamheid en om een voorziening voor de lange termijn te realiseren. Verder biedt het ook meer ruimte om het kind centraal te zetten en aan zijn of haar ontwikkelbehoefte te voldoen. Gezamenlijke nieuwbouw op één locatie biedt daarnaast ook kansen, namelijk in het tegengaan van schaarste en op het gebied van beheer en exploitatie. In het ontwerp kan daarnaast gekeken worden naar bijvoorbeeld het delen van een vergroot speellokaal. De projectgroep heeft de voorkeur voor de locatie bij het Munnikenheide College en ook om hier in een campusopstelling met twee eigenstandige scholen op het terrein nieuwbouw te realiseren. Dit biedt de mogelijkheid om lokalen uit te wisselen en in de toekomst eventueel te groeien naar één gebouw.

De locatie is goed voor de toekomst van de Rucphense kinderen doordat er een grote kans ligt om een kansrijke omgeving een integrale ontwikkellocatie voor het kind te realiseren. De locatie biedt mogelijkheden om vanuit visie de samenwerking aan te gaan, zowel met het voorgezet onderwijs als met het primair onderwijs onderling. Hierdoor wordt ervoor gezorgd dat kinderen meer kansen krijgen. Bij de locatie liggen veel van de sportvoorzieningen en de andere verenigingen van Rucphen op loop- en fietsafstand. Door deze ligging zijn de fysieke barrières makkelijker te doorbreken en kunnen kinderen zich ontwikkelen in een zeer uitgebreide voorzieningsomgeving. Belangrijk aandachtspunt voor de locatie is de locatie van het bewegingsonderwijs. Om de leerlingen hier veilig bewegingsonderwijs te geven, is het van belang om verkeersmaatregelen te treffen en de weg af te waarderen naar een 30 kilometer per uur weg.

www.icsadviseurs.nl

27/33

Onderdeel

Locatie Sint Martinus

Locatie KC de Expeditie

Locatie Noordwest

Locatie bij het Munnikenheide College

Locatie in Rucphen Kwaliteit gebouw (schouw) n.v.t. n.v.t. Kwaliteit gebouw (school + n.v.t. n.v.t. opvang) Ingreep vernieuwbouw n.v.t. n.v.t. Ingreep nieuwbouw Duurzaamheid Ruimtebehoefte Plusfuncties en kansen Flexibiliteit in toekomst Tijdelijke huisvesting Planning – volgordelijkheid Planning – tempo realisatie Risico’s Tabel 8. overzicht beoordelingen van alle vier de locaties aan de hand van het afwegingskader

www.icsadviseurs.nl

28/33

5. Financiën 5.1 Uitgangspunten Een belangrijk onderdeel van de afweging bestaat uit de investeringskosten. Die zijn in dit hoofdstuk apart meegenomen. De investeringskosten in dit hoofdstuk zijn op basis van kengetallen en bestaan uit meerdere onderdelen (investeringskosten voor vernieuwbouw/nieuwbouw, sloopkosten en tijdelijke huisvesting). Tabel 9 laat de ruimtebehoefte van beide scholen zien op basis van eerder geformuleerde uitgangpunten op basis van de leerlingenprognoses. Hierin is per school 50 m2 bvo voor inclusiever onderwijs opgenomen (na onderbouwing in de fase businesscase kan besloten worden of deze al dan niet gaan worden gerealiseerd). Voor de ruimtebehoefte van de opvangpartners bij Sint Martinus is het huidige ruimtegebruik aangehouden. Nikkids heeft een overzicht aangeleverd met de voorspelde kindplaatsbehoeftes. Hieruit is de ruimtebehoefte ontstaan. Per kindplaats is 3,5 m2 bvo gerekend en 70 m2 bvo extra als een vaste voet. Dit is een schattig voor de ruimte die nodig is voor een teamkamer, berging, kantoor, toiletten en dergelijke. Later in het proces is het noodzakelijk om de meters voor kinderopvang meer specifiek te maken (zie ook eerder tekstkader). Vertrekpunt toekomstig leerlingenaantal

Ruimtebehoefte leerlingen (m2 bvo)

Ruimtebehoefte opvang (huidig) (m2 bvo)

Ruimtebehoefte totaal (m2 bvo)

KC de Expeditie

142

964

280

1.244

Sint Martinus

308

1.799

460

2.259

Totaal

450

2.763

740

3.503

School

Tabel 9. ruimtebehoefte voor beide scholen en totaal De uitgangspunten voor de financiële vertaling van de scenario’s naar investeringsbedragen zijn te vinden in tabel 10. Investeringskosten voor ENG nieuwbouw of vernieuwbouw, Primair onderwijs (prijspeil 01-2025) € 4.050 per m2 bvo tot 100 lln. 703 m2 bvo 2 € 3.950 per m bvo tot 200 lln. 1.206 m2 bvo 2 € 3.800 per m bvo tot 300 lln. 1.709 m2 bvo 2 € 3.700 per m bvo > 300 lln. > 2.200 m2 bvo Tijdelijke huisvesting Uitgangspunt per school 1,5 jaar huur Slopen € 220,- per m2 bvo (circulair) Rekenrente 3% Afschrijvingstermijn bouwkundig 40 jaar Afschrijvingstermijn installaties 15 jaar Tabel 10. Investeringskosten (inclusief btw) NB: Bovenstaande kengetallen betreffen stichtingskosten (inclusief btw). Hierin zijn meegenomen bouwkosten, directiekosten (architect, E&W-installateur, constructeur, projectmanagement et cetera) en bijkomende kosten (zoals overheidsheffingen/leges, kosten NUTS-aansluitingen, bestuurskosten, accountantskosten). Verder geldt dat de sloopkosten van de bestaande gebouwen en de af te boeken boekwaardes bij realisatie van vervangende nieuwbouw op de locatie Noordwest niet ten laste van de nieuwbouw gebracht worden. De aankoop van de locaties in Noordwest of bij het Munnikenheide College zijn nog niet meegenomen en worden ook niet geactiveerd.

www.icsadviseurs.nl

29/33

Uitsluitingen Kosten die niet zijn meegenomen in de berekeningen van de investeringskosten: ▪ ▪ ▪ ▪

Bedragen in de toekomst worden niet geïndexeerd. Prijsstijgingen tot start/eind bouw door bouwkostenontwikkelingen zijn niet meegenomen. Kosten voor asbestverwijdering. Kosten en baten bij het eventueel afstoten van locaties en gebouwen.

5.2 Indicatieve investeringskosten In tabel 11 zijn de indicatieve investeringskosten weergegeven met daarnaast een uitsplitsing naar eenmalige kosten en structurele kosten die worden geactiveerd. Dit gaat om een eerste indicatie van de kosten. In de verdere uitwerking van de ontwikkeling krijgen deze een preciezere invulling. Voor deze laatste kosten is een indicatieve kapitaallast berekend op basis van een lineaire afschrijving. De kapitaallasten voor de kinderopvang komen terug bij de gemeente via een kostprijsdekkende huur. Voor onderstaande scenario’s is inzicht gegeven in de indicatieve investeringskosten: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Scenario 1: Vernieuwbouw voor beide scholen op huidige locatie; Scenario 2: Vervangende nieuwbouw voor beide scholen op de locatie Noordwest; Scenario 3: Vernieuwbouw voor KC De Expeditie op de huidige locatie en vervangende nieuwbouw voor Sint Martinus in Noordwest/Munnikenheide College; Scenario 4: Vernieuwbouw voor Sint Martinus op de huidige locatie en vervangende nieuwbouw voor KC De Expeditie in Noordwest/Munnikenheide College; Scenario 5: Vervangende nieuwbouw voor beide scholen op de locatie Munnikenheide College.

School

Ingreep

V ernieuwbouw (onderwijs) V ernieuwbouw (kinderopvang) Uitbreiding Sloopkosten KC de Expeditie Tijdelijke huisvesting Nieuwbouw (onderwijs) Nieuwbouw (opvang) Sloopkosten (bestaand) Tijdelijke huisvesting V ernieuwbouw (onderwijs) V ernieuwbouw (kinderopvang) Uitbreiding Sloopkosten St. Martinus Tijdelijke huisvesting Nieuwbouw (onderwijs) Nieuwbouw (opvang) Sloopkosten (bestaand) Tijdelijke huisvesting Totale investering Investering (te activeren) Eenmalige investering Totaal Indicatie kapitaallasten totaal (lin.) Indicatie kapitaallasten onderwijs (lin.) Indicatie kapitaallasten opvang (lin.)

Scenario 1: Locatie KC de Expeditie en St. Martinus € € € € €

Scenario 2: locatie Noordwest

2.160.000 1.110.000 1.690.000 1.300.000

€ € € € € € €

€ € € € €

€ € € €

Scenario 3: Locatie KC de Expeditie en Noordwest

3.810.000 1.110.000

€ 942.267 € 743.676 € 198.591

€ €

6.840.000 € 1.750.000 €

6.840.000 1.750.000

€ € € €

13.510.000 13.510.000 13.510.000

14.850.000 13.550.000 1.300.000 14.850.000

€ € € €

€ 939.371 € 740.780 € 198.591

Scenario5: Munnikenheide College

2.160.000 1.110.000 1.690.000 1.300.000

6.840.000 1.750.000 2.500.000

17.350.000 13.550.000 3.800.000 17.350.000

Scenario 4: St. Martinus en Noordwest

€ 942.267 € 743.676 € 198.591

€ €

3.810.000 € 1.110.000 €

€ € € € €

6.840.000 1.750.000 2.500.000

€ € € €

16.010.000 13.510.000 2.500.000 16.010.000 € 942.267 € 740.780 € 198.591

3.810.000 1.110.000

€ €

6.840.000 1.748.000

€ € € €

13.508.000 13.508.000 13.508.000 € 939.371 € 740.780 € 198.591

Tabel 11. investeringskosten update IHP Rucphen per scenario en locatie 5

5 In het geval van vervangende nieuwbouw op een nieuwe locatie zijn voor de oude locatie geen sloopkosten opgenomen. Dit is bewust

gedaan, aangezien eventuele sloopkosten bij het afstoten van een locatie voor rekening van de nieuwe eigenaar komen.

www.icsadviseurs.nl

30/33

Bij de investeringskosten van tabel 11 zijn niet alle kosten opgenomen. Kosten voor bijvoorbeeld het bouwrijp maken van de locatie, aankoop van de grond of contextuele factoren zijn hierin niet meegenomen. Zoals beschreven in paragraaf 4.5 heeft een gezamenlijke realisatie binnen het campusmodel op de locatie Munnikenheide College de voorkeur van de projectgroep. Tabel 12 laat een eerst indicatie zien van de extra bijkomende kosten van het realiseren van de voorziening op de locatie Munnikenheide College.

Aanvullingen indicatieve investeringskosten Kern Rucphen - locatie Munnikenheide college 02-05-2025 Uit gangspunt en

Start bouw Bouw gereed

Indexat ie Prijsst ijgingen

Aankoop grond

Bouwrijp maken grond

perceel D 7419 perceel D 6796 perceel D 6614 perceel D 7420 perceel C 4131 Grondonderzoek Infrastructuur Riool Afwatering (realisatie Wadi) Grondsanering Nutsaansluitingen Algemene kosten 12% Post onvoorzien 10%

31-12-2027 31-12-2028 Indexatie conform CBS Prijstigingen tot start bouw meenemen 3.470 m² 9.580 m² 2.400 m² 4.500 m² 5.800 m²

Verhuiskost en Kost en - bat en afst ot en locat ies Gemeent elijke plan- apparaat kost en Totaal

€

230.000

€ 160.000 € 300.000 € 340.000 € 50.000 € 230.000 € 230.000 € 75.000 € 150.000 € 150.000 € 110.000 € 100.000 € 75.000 Niet meegenomen € 300.000 € 2.500.000

Tabel 12. indicatie aanvullende kosten voor realisatie bij Munnikenheide College

www.icsadviseurs.nl

31/33

6. Vervolgstappen Zoals beschreven gaat de voorkeur uit naar de locatie Munnikenheide College. Vanwege de staat van beide schoolgebouwen is het zaak snel te starten met het vervolg. Het richtjaar voor de oplevering is 2028, uitgaand van een strak proces zonder tegenslagen. Vertraging in de planning zal leiden tot onnodig hogere kosten voor beheer en onderhoud van de huidige gebouwen. Voor de voortgang van het proces is een aantal onderdelen belangrijk om duidelijkheid over te krijgen: ▪ ▪ ▪

▪

▪

▪

Bouwheerschap: doordat meerdere schoolbesturen betrokken zijn, neemt de gemeente het bouwheerschap op zich. Grondpositie: voor realisatie bij het Munnikenheide College dient een grondpositie te worden verkregen. De gemeente dient hiervoor de gesprekken en onderhandeling aan te gaan met de grondeigenaren. Uitdieping samenwerking schoolbesturen: De schoolbesturen hebben al nagedacht en gesproken over de samenwerking bij de locatie Munnikenheide College. Dit is een eerste stap en ze zullen dit in het vervolg verder invulling moeten geven. Onderdeel hiervan zijn de afspraken met de opvangpartijen en welke in het vervolg aansluiten. Aantal kindplaatsen opvang: De omvang van de opvangpartijen moet nog definitief worden. Hiervoor zullen de opvangpartijen (samen met de schoolbesturen) moeten afstemmen. Uitgangspunt hierin is voorfinanciering van de vierkante meters bvo voor de opvang door gemeente met een kostprijsdekkende huur. Leerlingenprognoses: Om de toekomstige ruimtebehoefte accuraat in te schatten, dienen nieuwe leerlingenprognoses te worden opgesteld. De gemeente dient hiervoor het prognosebureau tijdig te informeren, zodat in de eerste weken na de 1 oktobertelling, de meest actuele prognoses opgesteld kunnen worden.

Plusfuncties en inclusiever onderwijs: De schoolbesturen moeten samen bepalen, in overleg met gemeente en plusorganisatie(s), vanuit de inhoud welke plusfuncties ze willen realiseren en hoe ze inclusiever onderwijs willen invullen. Dit leggen ze met een onderbouwd voorstel voor bij de gemeente voor besluitvorming.

Als over bovenstaande punten duidelijkheid is verkregen, kunnen de partijen starten met het vervolgproces. Om tot oplevering te kunnen komen, is het nodig om onderstaande planning aan te houden: Planning locatie Munnikenheide college

2025 6

7

8

9

2026 10 11 12

1

2

3

4

5

6

7

2027 8

9

10 11 12

1

2

3

4

5

6

7

2028 8

9

10 11 12

Voorbereiding Verdieping samenwerking schoolbesturen (deadline keuze aansluiten partners 1 juli) Start onderhandeling aankoop grond Ruimtelijk- en technisch programma v an Eisen Ontwerpfase Selectie ontwerppartijen en adv iseurs Voorlopig Ontwerp Definitief ontwerp Vergunningsprocedure Technisch Ontwerp & bestek Uitv oeringsfase Aanbesteding aannemer Realisatiefase

Figuur 10. planning I nhuizen nieuwe gebouwbij realisatie op Munnikenheide College

www.icsadviseurs.nl

32/33

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10 11 12

De hoogste kwaliteitseisen aan onze dienstverlening. Een goed gebouw begint met het beste idee. Colofon Datum: Auteur(s):

17 april 2025 Stijn Olthof, Onno Damen en Sandra Kolen

info@icsadviseurs.nl 088 - 235 04 27

www.icsadviseurs.nl www.icsadviseurs.nl

33/33 Onderdeel van ICS Ruimteregiegroep BV