Document · PDF

Wijziging grondbeleid gemeente Rotterdam; eerste financiele indicaties dd 24 10 2002

Commissie Bouwen, Wonen en Buitenruimte (2022-2026) 3 september 2025, gemeente RotterdamBij agendapunt: RvW Verkoelen e.a. over uitblijven oplossing erfpachtproblematiek14.438 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 2

I. Criteria: Bij het bepalen van het meest wenselijke berekeningssysteem, zijn de volgende criteria van belang: a. b.

c. d.

De financiële consequenties, voor zowel de gemeente als de erfpachter; Rationele argumenten (de regeling dient te zijn: objectief, consistent, logisch, juridisch correct en non-discriminatoir - zowel in positieve als in negatieve zin - ); Praktische uitvoerbaarheid; Communicatief: het systeem moet aan een ieder duidelijk kunnen worden uitgelegd.

11. Fixatie grondwaarde. Uitgangspunt voor wijziging van het grondbeleid voor nieuwe gronduitgiften is dat de toekomstige grondwaardestijging ten aanzien van die gronden niet meer toevalt aan de gemeente.

l /1 0

Notitie conversieprijs.9.doc/teksten/3001223 d.d. 26 10-2002

Zouden de zittende erfpachters geen conversiemogelijkheid aangeboden krijgen, dan blijven de bestaande erfpachten gehandhaafd, met als gevolg dat de grondwaardestijging ten aanzien van die gronden aan de gemeente blijft toekomen; zulks leidt tot een ongewenste ongelijkheid tussen de nieuwe eigenaren en de zittende erfpachters. Indien geconverteerd wordt, dient allereerst een principiële keuze te worden gemaakt (in alle systemen) of wordt uitgegaan van een fixatie van de grondwaarde per 1 januari 2003 of niet. Indien de grondwaarde niet wordt gefixeerd, wordt (conform contract) de grondwaardegroei door de gemeente (zelfs vooruit en min of meer volledig) geïncasseerd. Dit betekent welbeschouwd dat de conversie geen financiële offers voor de gemeente met zich brengt en dat feitelijk de ongelijke behandeling in stand blijft. Indien wel wordt uitgegaan van grondwaardefixatie houdt dit een offer in van de gemeente ten behoeve van de zittende erfpachters, waartegenover staat dat de zittende en toekomstige grondgebruikers gelijk worden behandeld. Vanwege deze reden wordt uitgegaan van een systeem met een grondwaardefixatie per 1 januari 2003. Ill. Berekeningssystemen. Ter berekening van de conversieprijs (koopsom) zijn de drie volgende systemen te onderscheiden: A. B. C.

Afwikkeling van de bestaande erfpachtverhouding door afkoop door de erfpachter van zijn toekomstige betalingsverplichting(en); Beëindiging van de erfpachtverhouding waarbij de erfpachter een eenmalige vergoeding (koopsom) betaalt; Beëindiging van de erfpachtverhouding waarbij de erfpachter een eenmalige vergoeding (koopsom) betaalt en de waarde van de erfpacht wordt verrekend.

Uiteraard zijn andere systemen denkbaar; bij nadere analyse is vastgesteld dat deze systemen mede in verband met de sub I bedoelde criteria niet verder voor uitwerking in aanmerking kwamen. De drie systemen worden hierna verder omschreven. Systeem A;

2/10

Notitie conversieprijs. 9.doc/teksten/3001223 d.d. 26-10-2002

De bestaande erfpachtverhouding wordt afgewikkeld. Dit houdt in dat de erfpachter - ter verkrijging van de eigendom - zijn toekomstige betalingsverplichtingen afkoopt. Dit systeem leidt ertoe dat: a. een canon-erfpachter (een erfpachter die jaarlijks de canon betaalt) een koopsom verschuldigd is die bestaat uit de volgende componenten: (i) de contante waarde van de lopende en per 1 januari 2003 te fixeren canonverplichting tot en met het 50-ste jaar; (ii) de contante waarde van de per 1 januari 2003 te fixeren grondwaarde (lees: afkoopsom) in het 50-ste jaar; (iii) de contante waarde van de per 1 januari 2003 te fixeren grondwaarde (lees: afkoopsom) in het 99-ste jaar. b. een erfpachter-50 (een erfpachter die de canon voor 50 jaar heeft afgekocht) een koopsom verschuldigd is gelijk aan de som van de sub a(ii) en a(iii) bedoelde componenten van de koopsom van een canonbetaler. c. een erfpachter-99 (een erfpachter die de canon voor 99 jaar heeft afgekocht) een koopsom verschuldigd is gelijk aan de sub a(iii) bedoelde component voor de koopsom van een canonbetaler. Systeem B: De bestaande erfpachtverhouding wordt beëindigd en de erfpachter verkrijgt eigendom tegen betaling van een koopsom, vast te stellen naar het eerstvolgende betalingsmoment. Deze variant leidt tot het volgende: a.

een canon-erfpachter is verschuldigd: een koopsom gelijk aan de grondwaarde per 1 januari 2003; b. een erfpachter-50 is verschuldigd: een koopsom gelijk aan de contante waarde van de per 1 januari 2003 gefixeerde grondwaarde (lees: afkoopsom) in het 50-ste jaar; c. een erfpachter-99 is verschuldigd: een koopsom gelijk aan de contante waarde van de per 1 januari 2003 gefixeerde grondwaarde (lees: afkoopsom) in het 99-ste jaar. Systeem C; In dit systeem wordt het erfpachtcontract beëindigd tegen betaling van een koopsom gelijk aan de grondwaarde per 1 januari 2003 te verminderen met voor erfpachters-50 en erfpachters-99 - de waarde van de erfpacht voor de resterende looptijd. Deze variant leidt tot het volgende:

3/10

Notitie conversieprijs. 9.doc/teksten/3001223 d.d. 26-10-2002

a. b.

een canon-erfpachter is verschuldigd: een koopsom gelijk aan de grondwaarde per 1 januari 2003; een erfpachter-50 is verschuldigd: een koopsom gelijk aan de grondwaarde per 1 januari 2003 te verminderen met de waarde van de erfpacht voor de resterende looptijd; een erfpachter-99 is verschuldigd: een koopsom gelijk aan de grondwaarde per 1 januari 2003 te verminderen met de waarde van de erfpacht voor de resterende looptijd.

Bedoelde te verrekenen waarde van de erfpacht voor de resterende looptijd kan worden bepaald op basis van: (i) de historische grondwaarde; of (ii) de grondwaarde per 1 januari 2003. Op grond hiervan kan Systeem C worden onderverdeeld in twee varianten. IV. Consequenties/verschillen met betrekking tot de hiervoor onder II beschreven systemen. De hiervoor omschreven berekeningssystemen kunnen worden onderscheiden als volgt. Systeem A: Systeem A is een genuanceerd systeem dat uitgaat van het bestaande contract. De tussen de erfpachter en de gemeente bestaande rechten en verplichtingen worden afgewikkeld. AIie erfpachters worden gelijk behandeld. De afwikkeling is echter niet volledig consistent, doordat voorbij wordt gegaan aan de tussentijdse afkoopmogelijkheid voor de koper van een lopende erfpacht; dit is echter strikt genomen geen recht van de erfpachter zelf.

Het nadeel van Systeem A is dat het systeem gecompliceerd oogt en derhalve moeilijker uitlegbaar lijkt aan de "leek". Gezien het uitgangspunt van contractafwikkeling en de consistentie van het systeem is Systeem A wel eenvoudiger uitlegbaar aan de "expert". Systeem B: Systeem B gaat niet uit van afwikkeling van de bestaande erfpachtrelatie, maar kent als startpunt het verwachtingspatroon van de erfpachter. Gekeken wordt naar het eerst komende betalingsmoment waarna op basis daarvan de koopsom wordt bepaald. Voor de canon-erfpachter is dat "vandaag" en voor de erfpachters met een afgekochte canonverplichting is dat het einde van de afgekochte periode. Dit leidt tot de hiervoor omschreven wijze van berekenen van de koopsom.

4/10

Notitie conversieprijs.9.doc/teksten/3001223 d.d, 26-10-2002

Hoewel minder genuanceerd dan het onder A beschreven systeem, heeft Systeem B het voordeel van de eenvoud (en is derhalve communicatief). Een nadeel van Systeem B is dat recente erfpachters-50 naar verhouding minder betalen dan recente erfpachters-99. Voor dit discriminatoire effect zou een correctie in het systeem aangebracht moeten worden. Systeem B heeft een nadeel dat de canon-erfpachters feitelijk niet de "beleggingswaarde" voor de bloot-eigendom voor de gemeente betalen maar de actuele grondwaarde. Dit kan ertoe leiden dat indien een canonbetaler de koopsom hypothecair moet financieren, zijn jaarlasten hoger zijn dan het bedrag van de jaarlijkse canon. Dit effect doet zich voor indien de actuele canon gebaseerd op de historische grondwaarde lager uitkomt dan de hypotheeklast gebaseerd op de actuele grondwaarde. Dit wordt ondermeer veroorzaakt door de "booming" vastgoedmarkt eind jaren negentig en begin deze eeuw. De grondprijzen zijn in die periode meer gestegen dan de inflatie. Een en ander is een waardedrukkende factor, waarmee een "belegger" indien deze de bloot-eigendom van de gemeente zou verwerven bij de prijsbepaling rekening zou houden. Het is niet redelijk om bij de prijsbepaling bij de conversie daarmee geen rekening te houden.

De vergelijking met bijvoorbeeld uitpondingen van woningen door corporaties (of institutionele beleggers) aan zittende huurders dringt zich op. De waarde van een huurwoning in verhuurde staat blijkt ook veelal lager dan de waarde onbewoond; dit resulteert in een aanbod aan de zittende huurder om de woning te kopen tegen een koopsom van 70 à 80% van de waarde in onbewoonde staat. Aangenomen mag worden dat het hiervoor geschetste effect communicatief een averechts effect heeft. Systeem C; Systeem C gaat eveneens niet uit van afwikkeling van de bestaande erfpachtrelatie, maar is gebaseerd op de gedachte dat de erfpachter de grondwaarde aan de gemeente betaalt waartegenover de gemeente de resterende waarde van de erfpacht terugbetaalt. Bij Systeem C is de actuele grondwaarde derhalve het uitgangspunt, waarop de waarde van de erfpacht voor de resterende looptijd in mindering wordt gebracht. Aan Systeem C zijn de volgende nadelen verbonden. Verrekening op basis van de historische grondwaarde

5/10

Notitie conversieprijs.9.doc/teksten/3001223 d.d. 26-10-2002

Verrekening van de waarde van de erfpacht voor de resterende looptijd op basis van de historische grondwaarde leidt tot een vergelijking van "oud geld met nieuw geld". Hierdoor zal dit systeem door de erfpachter als niet redelijk worden ervaren. Een overweging immers voor erfpachters om de canonverplichting af te kopen, is dat de waardeontwikkeling tot circa 17 jaar voor het eerstvolgende betaalmoment zal toevallen aan de erfpachter (zie ook hierna). De erfpachter koopt zijn canonverplichting derhalve niet af om een rentevergoeding over zijn investering te behalen.

Uitgangspunt van het systeem is dat met de oorspronkelijke erfpachter wordt gecontracteerd. Voorbij wordt gegaan aan de situatie die veelal speelt dat een erfpacht gedurende de looptijd is verkocht. De huidige erfpachter heeft bij de koop een prijs betaald die gerelateerd was aan de op dat moment geldende grondwaarde. De omstandigheid dat in het 50ste respectievelijk 99-ste erfpachtjaar opnieuw aan de gemeente betaald dient te worden, speelde voor de prijsbepaling van erfpachten, waarvoor eerst in jaar 50 (of jaar 99) opnieuw aan de gemeente betaald moet worden, geen of een ondergeschikte rol; immers dit depriciërende effect lijkt eerst op te treden vanaf het 17° jaar voor de betreffende expiratiedatum. Als gevolg van dit effect zullen erfpachters die hun erfpacht recent van een vorige erfpachter verworven hebben, wellicht een beperkte conversiebereidheid (moeten) tonen. Voor deze erfpachters leidt de koopsom ter zake van de conversie tezamen met de recent betaalde koopsom (voor zover toe te rekenen aan de grond/erfpacht) tot een totaalbedrag dat (ver) zal uitstijgen boven de actuele grondwaarde.

Verrekening op basis van de actuele grondwaarde Indien voor de waarde van de erfpacht voor de resterende looptijd uitgegaan wordt van de grondwaarde per 1 januari 2003, ontstaan forse bedragen die op de actuele waarde in mindering gebracht dienen te worden. Voor recente erfpachters-99 zou dit zelfs tot terugbetalingen door de gemeente kunnen leiden. Algemene consequenties van Systeem C a)

Bovendien geldt het bij Systeem B gesignaleerde bezwaar ook voor Systeem C.

De keuze van het op de grondwaarde in mindering te brengen bedrag en de vaststelling daarvan is arbitrair. Dit kan aanleiding zijn voor discussies,

6/1 0

Notitie conversieprijs. 9.doc/teksten/3001223 a.d. 26-10-2002

hetgeen de uitvoerbaarheid van de conversie negatief kan beinvloeden. Voorts bevordert zulks de uitlegbaarheid van het systeem bepaald niet. V. Financiële indicaties conversiesystemen. Bij de systeemkeuze dienen te worden betrokken: a) b)

de financiële gevolgen van de conversiesystemen voor de gemeente; en de gevolgen van de conversiesystemen voor een erfpachter.

Financiële gevolgen voor de gemeente In het hierna weergegeven financiële schema zijn opgenomen: (i) (ii) (iii)

de conversieopbrengsten voor de gemeente in de diverse systemen; het afzetten van de vermogenswaarde van het huidige erfpachtstelsel tegen de te verwachten totale opbrengst in de diverse systemen; en het gemiddelde percentage van de actuele grondwaarde dat door de koopsommen wordt gevormd.

Voor alle duidelijkheid zijn tevens de Systemen A en B zonder grondwaardefixatie in het schema opgenomen, opdat ook inzage kan worden gegeven in de financiële effecten van het niet fixeren van de grondwaarde. In het schema zijn de volgende conversiesystemen te onderscheiden:

Al: A2:

Bl: B2:

Cl: C2:

Systeem A (afwikkeling van de bestaande erfpachtrelatie) zonder grondwaardefixatie; Systeem A (afwikkeling van de bestaande erfpachtrelatie) met grondwaardefixatie; Systeem B (beëindiging op basis van het eerstkomende betalingsmoment) zonder grondwaardefixatie; Systeem B (beëindiging op basis van het eerstkomende betalingsmoment) met grondwaardefixatie; Systeem C (met verrekening van de waarde van de erfpacht op basis van historische grondwaarde; Systeem C (met verrekening van de waarde van de erfpacht op basis van actuele grondwaarde.

De systemen leiden tot de volgende vergelijking weergegeven in een tabel.

7 /1 0

Notitie conversieprijs.9.doc/teksten/3001223 d.d. 26-10-2002

Tabel conversie (bedragen in

miljoenen) Conversieopbrengsten van canon-erfpachters

385

312

419

van erfpachters50 en .99

1.992

604

1.517

555

2.848

348

totale conversieopbrengst

2.377

916

1.936

974

3.267

767

538

922

-865

1.429

1.072

93.2%

78,4%

100,0%

43,3%

12,1%

33.5%

11,6%

54,7%

6.7%l

verschil met vermogenswaarde huidige erfpachtstelsel

conversieprijs versus grondwaarde: conversieprijs t.o.v. grondwaarde canon-erfpachters conversieprijs t.o.v. grondwaarde af kopers

Bij de uitgevoerde berekeningen zijn de nodige aannamen gedaan. De belangrijkste daarvan zijn: •

• • • • • •

De vermogenswaarde van het huidige erfpachtstelsel is bepaald onder de aanname dat bij herziening in jaar 50 of 99 niet weer de volledige grondwaarde kan worden berekend (korting 40%). De totale vermogenswaarde bedraagt € 1.839.000.000,-; Uitgegaan is van een volledige deelname; Het volledige erfpachtbestand is doorgerekend, dus ook voor de andere categorieën dan woningen of kantoren; Toegepast is een disconteringsvoet of rentevoet van 5,75%7; Uitgegaan is van een gemiddelde grondwaardestijging van 3%; Uitgegaan is van een gemiddelde inflatie van 2%; Uitgegaan is van een opslag voor afkoop van de canon voor 99 jaar van 10%, ook bij niet woningen (voor andere categorieën dan woningen wordt een opslag van 20% gehanteerd).

Financiële gevolgen voor de erfpachter Als BIJLAGEN zijn aan deze notitie gehecht een aantal voorbeelden van zittende erfpachters uit het betand van het OBR. In deze voorbeelden zijn de hierboven omschreven systemen eveneens qua gevolgen tegen elkaar afgezet. Uit deze voorbeelden kan ondermeer worden afgeleid dat de Systemen Al en Bl (systemen A en B zonder grondwaardefixatie) voor de erfpachters-50 en -99 leiden tot redelijkerwijs te verwachten onaanvaardbare uitkomsten.

8/10

Notitie conversieprijs.9.doc/teksten/3001223 d.d. 26-10-2002

Hetzelfde geldt in nog sterkere mate voor Systeem Cl (afkoop met verrekening van de waarde van de erfpacht op basis van historische grondwaarde). Tenslotte kan worden geconcludeerd dat Systeem C2 (afkoop met verrekening van de waarde van de erfpacht op basis van actuele grondwaarde) onevenwichtig doorslaat ten faveure van de erfpachters-50 en -99 en ten nadele van de gemeente. VI. Verdere beoordeling van de systemen aan de hand van de criteria vermeld sub I. Ten aanzien van de te maken keuzen kan het volgende worden vastgesteld. a)

Uitgaande van een non-discriminatoire benadering van de zittende erfpachters versus de toekomstige eigenaren komt een conversieaanbod rekening houdend met een toekomstige grondwaardestijging niet in aanmerking. (Op grond hiervan vallen de sub V Bedoelde Systemen Al en B1 af).

Gezien de onevenwichtige uitkomsten ten gevolge van de vast te stellen koopsommen voor de erfpachters-50 en -99 ligt de keuze voor Systeem C met een verrekening van de waarde van de erfpacht voor de resterende looptijd op basis van de actuele grondwaarde eveneens niet voor de hand. (Op grond hiervan valt het sub V bedoelde Systeem C2 af).

Gezien de hoogte van de koopsommen die aan de erfpachters-50 en -99 worden berekend in Systeem C (met een verrekening van de waarde van de erfpacht voor de resterende looptijd op basis van de historische grondwaarde) ligt dit systeem eveneens niet voor de hand. (Op grond hiervan valt het sub V bedoelde Systeem Cl af).

Tegen beide Systemen C kan verder nog worden aangevoerd dat: (i)

(ii)

(iii)

de uitkomst leidt tot een onevenwichtige benadering door de gemeente jegens de canon-erfpachters enerzijds en de erfpachters50 en -99 anderzijds; de praktische uitvoerbaarheid lager scoort dan bij de Systemen A en B, mede gezien de arbitraire keuzen die eraan ten grondslag liggen; de systemen - mede gezien het voorgaande - ook communicatief op bezwaren zullen stuiten.

Resteert een keuze tussen de Systemen A en B met grondwaardefixatie. Met betrekking tot de afweging daartoe kan het volgende worden vastgesteld.

9/10

Notitie conversieprijs.9.doc/teksten/3001223 d.d., 26-10-2002

·1

(i)

(ii) (iii)

Hoewel de financiële uitkomst voor de gemeente in Systeem B (iets) aantrekkelijker is, ontlopen de financiële consequenties voor de gemeente van beide Systemen elkaar niet veel. Qua praktische uitvoerbaarheid wordt thans geen verschil tussen de systemen vastgesteld. Systeem B heeft de charme van de eenvoud voor op Systeem A dat gecompliceerder oogt, waar tegenover staat dat: • Systeem A meer logisch, consequent en consistent is dan Systeem B (en derhalve daardoor uiteindelijk beter uitlegbaar is); en • Canon-erfpachters op valide gronden bezwaren kunnen maken tegen de voor hen geldende regeling in Systeem B.

Concluderend is Syteem A2 (met grondwaardefixatie) toetsend aan de sub I bedoelde criteria in het voordeel. -0-0-0-0-

Rotterdam, 26 oktober 2002 mr. L.A. Platier (OBR) dhr. J. van den Bosch (OBR) Ir. W.N.J. Rust (Fakton) dhr. R.J.A. Hamers MRE/MRICS (Fakton) mr. H.M. Kolster (Loyens & Loeff) mr. H.M.1.Th. Breedveld (Loyens & Loeff)

10/10

Notitie conversieprijs. 9.doc/teksten/3001223 d.d. 26-10-2002

Bijlage voorbeeld berekeningen "koopsommen bij conversie naar eigendom". Erfpachter: Conversie jaar: Uitgiftejaar erfpachtrecht: Looptijd van het erfpachtrecht: Expiratiejaar erfpachtrecht: Afloopjaar afkoop 1e tranche: Afloopjaar afkoop 2e tranche: Grondwaarde uitgiftejaar: Grondwaarde conversiejaar: Startcanon: Startcanon percentage: Huidige canon: Opslag afkoop 2e tranche: Rente conversiejaar: Inflatie (prognose): Grondwaardestijging (prognose): Rest looptijd 1e tranche: Rest looptijd erfpachtrecht:

Voorbeeld 1 2003 1992 99 jr. 2091 2042 2091 80.818,26 € 193.440,00 € 7.031,19 € 8,70% 8.742,40 € 10% 5,75% 2,0% 3,0% 39 jr. 88 jr.

Systeem A1 Conversieprijzen voor erfpachters die: Canon betalen: 193.440,00 ) (zonder limitering)

NB *)

gelimiteerd tot de grondwaarde in het conversiejaar en inclusief de onder de afkoop vermelde componenten. **) inclusief de onder de afkoop vermelde componenten. ***) inclusief het onder afkoop 99jr vermelde component. ****) gelimiteerd tot nihil.

159.543,84 **)

193.440,00

10.693,81

290.040,91

50 jaar hebben afgekocht:

88.259,89 ***)

23.270, 19 ***)

69.225,07

21.858,06

117.089,56

99 jaar hebben afgekocht:

19.034,83

1.412,13

19.034,83

1.412,13

104.839,20

(zonder limitering)

0,00 ****) 18.627,65-

Erfpachter: Conversie jaar: Uitgiftejaar erfpachtrecht: Looptijd van het erfpachtrecht: Expiratiejaar erfpachtrecht: Afloopjaar afkoop 1e tranche: Afloopjaar afkoop 2e tranche: Grondwaarde uitgiftejaar: Grondwaarde conversiejaar: Startcanon: Startcanon percentage: Huidige canon: Opslag afkoop 2e tranche: Rente conversiejaar: Inflatie (prognose): Grondwaardestijging (prognose): Rest looptijd 1 e tranche: Rest looptijd erfpachtrecht:

Systeem

Voorbeeld 2 2003 1995 99 jr. 2094 2045 2094 69.224,17 € 174.052,36 € 5.745,61 € 8,30% 6.731,89 € 10% 5,75% 2,0% 3,0% 42 jr. 91 jr.

Conversieprijzen voor erfpachters die: Canon betalen: 174.052,36 *) (zonder limitering)

NB *)

gelimiteerd tot de grondwaarde in het conversiejaar en inclusief de onder de afkoop vermelde componenten. ) inclusief de onder de afkoop vermelde componenten. ***) inclusief het onder afkoop 99jr vermelde component. ****) gelimiteerd tot nihil.

124.669, 17 **)

174.052,36

6.387,55

256.868,44

50 jaar hebben afgekocht:

73.378,29 ")

17.704,85 ")

57.552,95

16.630,45

107.368,65

99 jaar hebben afgekocht:

15.825,34

1.074,40

15.825,34

1.074,40

98.075,95

(zonder limitering)

0,00 ****) 16.977,35-

Voorbeeld 3 2003 1989 99 jr. 2088 2039 2088 92.656,25 € 366.976,35 € 7.875,78 € 8,50% 10.391,93 € 10% 5,75% 2,0% 3,0% 36 jr. 85 jr.

Systeem A1 Conversieprijzen voor erfpachters die: Canon betalen: 366.976,35 *) (zonder limitering)

NB ")

211.953,81 **)

366.976,35

28.352,26

558.916,54

50 jaar hebben afgekocht:

181.211,04 ***)

52.207,48 ***)

142.129,63

49.039,33

281.478,64

99 jaar hebben afgekocht:

39.081,41

3.168,15

39.081,41

3.168,15

265.534,01

(zonder limitering)

0,00 ****) 34.798,38-

'----

Voorbeeld 4 2003 1979 75 jr. 2054 2053 2054 11.303,67 € 38.630,71 € 1.017,33 € 9,00% 1.636,31 € 10% 5,75% 2,0% 3,0% 50 jr. 51jr.

Systeem

Conversieprijzen voor erfpachters die: Canon betalen: (zonder limitering)

38.630,71 *)

NB ")

33.542,47 •

38.630,71

0,00

69.130,81

50 jaar hebben afgekocht:

20.423,08 ")

4.591,70 ·+»

10.346,06

2.360,01

27.327,04

99 jaar hebben afgekocht:

10.077,02

2.231,69

10.077,02

2.231,69

26.735,37

(zonder limitering)

0,00 2.022,06-

"·+

Erfpachter: Conversie jaar: Uitgiftejaar erfpachtrecht: Looptijd van het erfpachtrecht: Expiratiejaar erfpachtrecht: Afloopjaar afkoop 1 e tranche: Afloopjaar afkoop 2e tranche: Grondwaarde uitgiftejaar: Grondwaarde conversiejaar: Startcanon: Startcanon percentage: Huidige canon: Opslag afkoop 2e tranche: Rente conversiejaar: Inflatie (prognose): Grondwaardestijging (prognose): Rest looptijd 1 e tranche: Rest looptijd erfpachtrecht:

Voorbeeld 5 2003 1992 99 jr. 2091 2042 2091 24.190,16 € 53.601,65 € 2.104,54 € 8,70% 2.616,74 € 10% 5,75% 2,0% 3,0% 39 jr. 88 jr.

Systeem Conversieprijzen voor erfpachters die: Canon betalen: (zonder limitering)

A1 53.601,65 *)

NB ")

47.205,54 **)

53.601,65

2.963,22

80.369,48

50 jaar hebben afgekocht:

24.456,55 ***)

6.448, 10 ***)

19.182,06

6.056,80

30.748,78

99 jaar hebben afgekocht:

5.274,49

391,30

5.274,49

391,30

27.082,06

(zonder limitering)

0,00 ****) 5.161,67-

Voorbeeld 6 2003 2002 99 jr. 2101 2052 2101 64.482,17 € 64.482,17 € 3.868,93 € 6,00% 3.946,31 € 10% 5,75% 2,0% 3,0% 49 jr. 98 jr.

Systeem

Conversieprijzen voor erfpachters die: Canon betalen: (zonder limitering)

NB ")

gelimiteerd tot de grondwaarde in het conversiejaar en inclusief de onder de afkoop vermelde componenten. ) inclusief de onder de afkoop vermelde componenten. ) inclusief het onder afkoop 99jr vermelde component. ****) gelimiteerd tot nihil.

64.482, 17 *)

64.482,17 ')

91.722,41

68.901,66

64.482,17

241,25

50 jaar hebben afgekocht:

22.606,08 ")

4.434,96 ***)

17.730,67

4.165,83

99 jaar hebben afgekocht:

4.875,41

269, 13

4.875,41

269, 13

(zonder limitering)

0,00 ·") 6.432,06-

0,00 ++) 6.432,06-

BIJLAGE 8 Tekst "overgangsregeling" I Il.I I Het is Partijen bekend dat in het programma van het college van BW van de Gemeente een voornemen is opgenomen voor een stelselwijziging van gronduitgiften. Mocht door de Gemeente voor of na de vestiging van de erfpacht een stelselwijziging worden ingevoerd, dan zal de Contractant in de gelegenheid worden gesteld om van de stelselwijziging gebruik te maken en wel als volgt: Vindt de invoering van de stelselwijziging plaats voor 31 december 2005, dan wordt de Contractant in de gelegenheid gesteld het bestaande en overeengekomen stelsel te wijzigen in het nieuwe stelsel op basis van de nieuw geformuleerde uitgangspunten. Vindt de invoering plaats na de hiervoor bedoelde datum, dan wordt de Contractant in de gelegenheid gesteld om het bestaande en overeengekomen stelsel te wijzigen in het nieuwe stelsel conform het beleid dat met de stelselwijziging wordt geformuleerd voor conversies voor zittende erfpachters.

---------------------------------------------------------------

Wordt de erfpacht gevestigd voor de hiervoor bedoelde datum, dan is erfpachter bevoegd om gedurende het kalenderjaar 2006 alsnog te kiezen voor een afkoop van de canon voor de gehele erfpachtperiode van negenenegentig jaar conform de geldende erfpachtvoorwaarden.

---------------------------------------------------------------

N.B.

tweede lid alleen opnemen indien erfpachter voor een afkoop van 99 jaar heeft geopteerd bij het sluiten van de overeenkomst.

l /1

overgangsbepaling.doc/teksten/3001223

Begroting Organisatiekosten

BIJLAGE 9 Uitgangspunten raming organisatiekosten bij verkoop in blote eigendom, I Voorbereidende werkzaamheden eenmalig € 1.000.000,- (Stelpost) 2 Verwerking in 4 jaar. 3 Aantal dossiers is 30.000 stuks 4 Inzet per dossier is 4,5 uur. 5 Effectieve bezetting is I. I 00 uur per fte. per jaar. 6 Benodigde voor het project is 27 fte. a €75.000,- per fte. per jaar. 7 Interim Manager € 250.000,- per jaar. 8 Werving en selectie door verloop per jaar 20% van totaal salarispost (incl. training). 9 Huisvestingslasten € 15.000,- per fte. per jaar. IO Externe Communicatie: Initieel € 200.000,-- daarna € 20,- per recht. 11 Automatisering: Initieel € 200.000,- daarna € 1.000,- per fte per jaar. 12 I 00% aanbieding aan de erfpachters. 13 90% acceptatie door de erfpachters. 14 Inzet Makelaars/Taxateurs 1.500 taxaties á €200,- is € 300.000,-.

Totaal overzicht; (in euro's) Activiteit

Voorbereiding werkzaamheden Werving, selectie en training personeel Salarissen personeel Huisvesting en inrichting Communicatie Automatisering Kosten Makelaars/Taxateurs Onvoorzien ( 10%)

2002

2003

2004

2005

2006

€ 1.000.000,00 € 113.750,00 € 568.750,00 € 105.000,00 € 200.000,00 € 200.000,00 € 150.000,00 € 133.750,00

€ 455.000,00 € 2.275.000,00 € 420.000,00 € 600.000,00 28.000,00 € € 150.000,00 € 392.800,00

€ 455.000,00 € 2.275.000,00 € 420.000,00 € 600.000,00 28.000,00 €

€

377.800,00 €

Totalen € 2.471.250,00 € 4.320.800,00 € 4.155.800,00

377.800,00 €

€ € € € € € € 377.800,00 €

Totaal

1.000.000,00 1.933.750,00 9.668.750,00 1. 785.000,00 2.600.000,00 312.000,00 300.000,00 1.659 .9 50,00

€ 4.155.800,00 € 4.155.800,00 € 19.259.450,00

_______,

BIJLAGE 10 [ "TIJDSCHEMA" Activiteiten 1 Voorbereiding principe-besluit • bijstellen memorandum • notitie sturingsmechanismen • notitie koopsombepaling • notitie bestemming conversie opbrengsten • argumentatie stelselwijziging • communicatieplan • B&W-besluit 1 november 2002 • behandeling brief College in Raadscommissies en Raad 2 Voorbereiding definitief besluit A. Communicatie • Intern gemeente (OBR, diensten, bestuur, deelgemeenten) • Belangenorganisaties en dienstverleners • Overige externen (pers, erfpachters, marktpartijen, etc) B. Nieuwe uitgiften • overleg met dS+V & Havenbedrijf • formalisatie afspraken gemeentelijke belastingdienst • overleg met Belastingsinspectie en Banken • opstellen Kaderbrief Grondprijzen 2003 • ontwikkelen modellen en algemene voorwaarden

C. Bestaande rechten • bepalen marktwaarden marktwoningen (NVM) • verzamelen aanvullende data WOZ-gegevens ' opstellen Handleiding Grondprijsbepaling • formuleren voorstel keuze disconteringsvoet • formuleren keuze stijgingspercentage(s) grondprijzen na 1-1-2003 • voorbereiden besluit functionele en/of geografische uitzonderingen • formuleren werkbare voorstellen appartementenproblematiek • formuleren voorstel regeling bodemverontreinigingsproblematiek formuleren voorstel woningbouwcorporaties en institutionele beleggers • opstellen modellen en algemene voorwaarden • formuleren voorstel mbt functiewijzigingen en volume-uitbreidingen • formuleren voorstel mbt toepassing antispeculatiebeding 4 Organisatie-ontwikkeling " opstellen begroting tbv raadsbesluit budget voorbereiding en uitvoering • aanpassen automatiseringssystemen • aanpassen administratieve organisatie en goedkeuring accountantsdienst • selectie en inrichting huisvesting • werving en training personeel " start gefaseerde uitvoering

december

november

oktober

januari

februari

mei

april

maart

7 I /

/ I

re re-

j I\

I\._

7 -

7 einde acti eit

«7

/\~

7 7

c es0t s W

i.-Raadsadv es

'C,l,j

doorlopende acti viteit

·~

H«M

. h

• I\

Legenda start activi teit

A7 rr

»-

7 «7

V A

-..

BIJLAGE 11 Overleg met andere organisaties

KNB

Uitgangspunt is dat het projectbureau een notariële akte voor de verkoop en levering van de bloot-eigendom kant en klaar aanlevert aan het notariaat. Kadastrale gegevens daarin dienen actueel te zijn, zodat het passeren zonder veel handelingen in het dossier door de notaris kan worden afgewerkt. Dit betekent dat tarievenafspraken ten behoeve van de erfpachters met de KNB zullen moeten worden gemaakt. Uitgaande van circa 30.000 mogelijke conversies in vier jaar tijd lijkt het niet haalbaar één of twee notarissen hiervoor speciaal aan te wijzen. Mocht dit wel het geval zijn, dan zal het OBR mogelijk tot een openbare aanbesteding van deze notariële werkzaamheden moeten overgaan. Vooralsnog heeft het de voorkeur om de erfpachters een eigen Rotterdamse notaris te doen aanwijzen die de (koop en) leveringsakte passeert. Kadaster

Zodra een dossier is gelicht dient de conversie snel te worden opgestart en uitgevoerd. Immers het is denkbaar dat andere handelingen in het dossier moeten worden verricht, bijvoorbeeld ten gevolge van een mogelijke verkoop of uitmeting van het kadastrale perceel. Het dossier is derhalve te beschouwen als bederfelijke waar, zodat snelheid geboden is. Een belangrijk onderdeel in de afhandeling betreft de kadastrale informatie en de kosten die daarmee gemoeid zijn. Daarover zullen afspraken met het Kadaster moeten worden gemaakt. Belastingdienst

Per conversie zal een belastbaar feit of een mogelijk belastbaar feit ontstaan waarbij de vraag rijst over welke waarde een heffing moet plaatsvinden. Hierover dienen (werk)afspraken te worden gemaakt (zie ook het memorandum). Consumentenorganisaties! Belangenorganisaties

Vermeden moet worden dat consumentenorganisaties (Consumentenbond, Vereniging Eigen Huis) zich verzetten tegen het aanbod. Voor een snelle en probleemloze uitvoering lijkt steun van deze organisaties welkom.

T:\3001223\bijlage 11.doc

i Hetzelfde geldt voor IBVN (Vereniging Institutionele Beleggers), de Neprom (Vereniging van Projectontwikkelaars), de Kamer van Koophandel en de NVM die kunnen worden beschouwd als belangenorganisaties ten behoeve van commercieel opererende partijen. Ook bij deze organisaties moet een draagvlak worden gecreëerd. Banken/ Nederlandse bankiersvereniging Indien hypothecaire financieringen vereist zijn, dienen daarvoor procedures en modellen te worden vastgelegd ten behoeve van de banken zodat zo nodig vanuit het projectbureau een initiatief daartoe kan worden opgestart. Indien mogelijk zouden tevens daarbij afspraken kunnen worden gemaakt, waardoor snelheid van handelen en afhandelen wordt bevorderd en de kosten voor de erfpachters worden beperkt. Stichting Waarborgfonds Eigen Woning Bij een hypothecaire financiering zal mogelijk een volledige herfinanciering plaatsvinden. Indien ten behoeve van de erfpachter en zijn hypothecaire financier een borgtocht (de zogenaamde "Nationale Hypotheek Garantie") is afgegeven door Stichting Waarborgfonds Eigen Woning zal de herfinanciering moeten leiden tot afgifte van een nieuwe borgtocht. Andere gemeentelijke diensten In verband met de uitvoering is overleg met de gemeentelijke accountantsdienst en dS+V noodzakelijk m.b.t. diverse nader uit te werken onderwerpen.

T:\3001223\bijlage 11.doc

← Vorig deel

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=RotterdamRaad&id=202a7352-53a5-4a61-baa1-9a2d0ab6d28f