Wijziging grondbeleid gemeente Rotterdam; eerste financiele indicaties dd 24 10 2002

Wijziging grondbeleid gemeente Rotterdam

Financiële indicaties

Tevens verslag van activiteiten en feiten gedurende de indicatieve berekeningen

Gemeente Rotterdam, OBR

Wijziging grondbeleid gemeente Rotterdam

Eerste financiële indicaties

Tevens verslag van activiteiten en feiten gedurende de indicatieve berekeningen Gemeente Rotterdam, OBR

ir. W.N.J. Rust R.J.A. Hamers MRE MRlCS 02-0379 I 20287 -3 Rotterdam, 24 oktober 2002

l

·I

Inhoudsopgave

l 2 U 2.2 ~

3.l 3 .2 3.3 4 ~ ó

Samenvatting 1 Nieuwe uitgiften 3 Programma en prijzen 3 Berekening consequenties nieuwe uitgifte 5 Conversie erfpacht 8 Programma en prijzen 8 Berekeningen consequenties conversie 9 Bijzonderheden conversie 12 Gehanteerde rekenkundige parameters 16 Boekwaarden 18 Consistentie volledigheid_en_second opinion.....................................................................19

1

Samenvatting

Voor u ligt de rapportage over de eerste financiële indicaties van wijziging van het grondbeleid van de gemeente Rotterdam. Naast de rapportage over de financiële indicaties is dit rapport tevens een verantwoording van en verslag over de gehanteerde parameters, rekenmethodieken en werkwijzen om tot de indicaties te komen. Uitgangspunten: Om tot de indicaties te komen is gewerkt conform het memorandum "wijziging grondbeleid gemeente Rotterdam" . Belangrijk zijn enkele uitgangspunten die geformuleerd zijn voor de berekeningen van de verschillen tussen de huidige erfpacht en mogelijk nieuw beleid. Belangrijkste uitgangspunten voor de berekening van de eerste indicaties bij nieuwe uitgiften zijn geweest, dat er een periode van 10 jaar wordt bezien en dat het nieuwe beleid de verkoop van volle eigendom betreft. De belangrijkste uitgangspunten voor de conversie zijn geweest, dat voor de berekening vanaf 1 januari 2003 afgezien is van grondwaardestijging. Verder is uitgegaan van een volledige deelname aan de conversie. Dus vooralsnog alle contracten, inclusief woningcorporaties, bedrijfsterreinen, non profit enz., en bij 100% deelname aan de convers1e. Bij grootschalige herzieningen van de canon, na ommekomst van het tijdvak, bij andere gemeenten is gebleken dat die gemeenten er niet in slaagden om de volledige grondwaarde wederom als afkoopsom in rekening te brengen.

Om jezelf niet rijk te rekenen is ten aanzien van het geldende Rotterdamse erfpachtsysteem zodoende een inschatting gemaakt dat bij herziening van de lopende erfpachten in jaar 50 en of 99 evenmin de volledige grondwaarde aan de erfpachters kan worden berekend, hiervoor is een korting van 40% gerekend. Opbouw rapportage: De rapportage behandelt in hoofdstuk 2, de aanpak van en indicaties voor nieuwe uitgiften. Belangrijk hiervoor was de bepaling van een uitgifteprogramma en de uitgifteprijzen. In hoofdstuk 3 wordt de aanpak van en indicaties ten gevolge van conversie van erfpacht in eigendom beschreven. Voor de conversie zijn ondermeer aannames gedaan op gebied van deelname, (af-) koopprijs en grondwaarden. De algemeen geldende aannamen over grondwaardestijging, inflatie en rendementsparameters zijn benoemd in hoofdstuk 4. In hoofdstuk 5 wordt een toelichting gegeven dat in de berekeningen geen rekening is gehouden met de boekwaarde van de erfpachten. Uiteindelijk wordt in hoofdstuk 6 bij de consistentie van de eerste financiële indicaties stilgestaan.

Financiële indicaties: Voor de nieuwe uitgiften zal, onder de genoemde condities, in het eerste jaar de kasstroom bij verkoop van volle eigendom ongeveer 12, 7 miljoen euro hoger zijn dan bij uitgifte in erfpacht onder het geldende erfpachtbeleid. Dit komt door het vervallen van de keuze voor canonbetalingen. Op de lange termijn zullen deze extra kasstroom bij verkoop van volle eigendom echter afnemen in verband met het ontbreken van canonbetalingen en hernieuwde afkoopsommen en na ca l5 jaar negatief worden Uitgedrukt in de contante waarde per 2003 bedraagt de vermogenspositie bij nieuwe uitgiften in eigendom€ 427 miljoen minder dan bij uitgifte onder het geldende erfpachtbeleid. Bij deze indicatie is geen rekening gehouden met een mogelijke positievere waardering bij uitgifte van eigendom. Bij volledige conversie van de erfpachten in eigendom zal, onder de genoemde condities, in 2003 (om precies te zijn: in de aanstaande conversie periode) de kasstroom, vanwege de omzetting van erfpachten in eigendom met ca€ 916 miljoen toenemen. Met zaken als waardedrukkende bodemverontreiniging is hierbij geen rekening gehouden. Op lange termijn zullen de opbrengsten echter afnemen in verband met het ontbreken van canonbetalingen en hernieuwde afkoopsommen.

Uitgedrukt in de contante waarde per 2003 bedraagt de vermogenspositie bij conversie van erfpacht in eigendom€ 922 miljoen minder dan onder voorzetting van het geldende erfpachtbeleid.

2

2 Nieuwe uitgiften 2.1

Programma en prijzen Inzichtelijk zal worden gemaakt het vermogensverschil tussen uitgifte onder het huidige erfpachtsysteem en uitgifte in eigendom. Uitgangspunt voor nieuwe uitgiften is uitgifte in eigendom tegen de grondwaarde. Verkoop en uitgifte in volle eigendom heeft als gevolg dat er wordt afgezien van toekomstige canonbetalingen en hernieuwde afkoop bij herzieningen. Per 2003 wordt met de verkoop van eigendom feitelijk afgezien van de bij erfpacht geldende mogelijkheid om toekomstige waardestijging na uitgifte van de grond te kunnen ontvangen. Programma; Op basis van het voorontwerp structuurplan "Ruimtelijk plan Rotterdam 201 0" van september 1999, is het programma voor de komende 10 jaar bepaald. Als programma is gerekend met het planaanbod Vinex exclusief reservecapaciteit, de geprognosticeerde vraag naar kantoren, de maximaal mogelijke uitgifte van bedrijfsterreinen en een schatting voor de niet gekwantificeerde behoefte aan en uitgifte van gronden ten behoeve van voorzieningen. Voor het uitgiftetempo is het rekenkundige jaargemiddelde genomen. Gerekend is in de veronderstelling dat het jaarlijkse programma er de komende 10 jaar als volgt uitziet: 2.250 woningen, 96.000 m2 bvo commercieel, 180.000 m2 bedrijfskavels en 4.000 rn2 bvo bijzondere bestemming (voorzieningen).

Prijzen: De uitgifteprijzen en te hanteren grondquota voor dit programma zijn herleid uit het verstrekte GROBIS-bestand. Deze parameters in het GROBIS-bestand voldoen aan het vigerende grondprijsbeleid. Van de in GROBIS geregistreerde uitgiften is een gewogen rekenkundig gemiddelde bepaald. Er is niet gedifferentieerd binnen de klassen woningen, kantoren en bedrijfsterreinen. De grondwaarden (prijspeil 2002) zijn bepaald op: • • •

kavelprijs voor woningen groot € 38.889,uitgifte kantoren en voorzieningen op€ 323,- per m2 bvo. uitgifte bedrijfsterreinen tegen een prijs van € 154,- per m2 kavel.

3

Na de stelselwijziging zou het vanwege economische maar vooral ook emotionele en psychologische motieven in theorie mogelijk zijn dat de toekomstige kopers bereid zijn om meer voor hun woning, kantoor, bedrijfsruimte of belegging te betalen. De waarde van grond wordt daarvan residueel afgeleid en zou in dat geval dus ook stijgen. Hiermee is in de berekening van de financiële indicaties geen rekening gehouden Deze hogere opbrengst is lang niet zeker. Deze wordt niet door de gemeente bepaald en opgelegd, maar door de vrije marktwerking van vraag en aanbod. Hierover ontbreken Rotterdamse data. Naast de mogelijke invloed van een stelselwijziging zullen in de toekomst ook andere factoren van invloed zijn op de uitgifteprijzen van vastgoed en op de daarvan afgeleide bouwgrondwaarde. Denk hierbij aan ontwikkelingen in vraag en aanbod tengevolge van wijzigingen van onder andere de financieringsgrenzen die banken hanteren, de rente, de inflatie, de besteedbare inkomens, demografische ontwikkelingen en de vraag naar specifiek vastgoed. Ook zullen kopers van woningen waarschijnlijk de voordelen van eigendom anders waarderen dan bedrijven, toegelaten instellingen en institutionele beleggers. Verder kan bij de verwerving van eigendom sprake zijn van het verkrijgen van meer zeggenschap en minder risico voor aanpassingen bij toekomstige gebeurtenissen.

Bij de berekeningen is verondersteld dat de gemeente Rotterdam ten aanzien van de uitgiftevoorwaarden en sturingsmogelijkheden geen wijziging van het geldende erfpachtbeleid beoogd. Verondersteld is dat het nieuwe stelsel geen gevolgen zal hebben voor sturingsonderwerpen zodat het aspect sturing "financieel neutraal" verloopt. Omdat de wellicht iets hogere grondopbrengst niet valt te onderscheiden van de natuurlijke marktschommelingen en om de andere bovengenoemde redenen is deze extra opbrengst niet in de berekeningen meegenomen.

4

2.2

Berekening consequenties nieuwe uitgifte Om de consequenties van wijziging van het uitgiftebeleid inzichtelijk te maken is het verschil in vermogens- en kaspositie tussen het vigerende beleid en het nieuwe uitgiftebeleid bepaald. Hierbij is gerekend met de in hoofdstuk 4 genoemde rekenkundige parameters. De berekening van de vermogenswaarden is hieronder schematisch weergegeven (een puntsgewijze opgebouwd cashflowschema is bijgevoegd).

40 % reductie Afk00p 99

-

Raming grondwaarde.--

--£

€

l ".,n,

::..---

-

po,

• 4

a

c,a 50en a 99)

·

reluctue

Afkoop 50 (c, a 50)

----1o·.

(c 50)

II

50 C11g1f1cmomen1

n

99 (c) =canonbetalers (10 %) (a 50)=afk00p 50 jaar (80 %) (a 99)=fk00p 99 jaar (10 ")

¥

}

C'.\. r.,frlzih·cr

ini =Nieuw systeem (100 "o)

De berekening van de financiële consequenties heeft als volgt plaatsgevonden. Voor de vermogenswaarde van uitgifte onder het huidige erfpachtsysteem is ervan uitgaan dat de erfpachters bij uitgifte, geheel conform de huidige waarnemingen en opgave van het OBR, als volgt zullen kiezen: • 10% zal kiezen voor een canonbetaling gebaseerd op de grondwaarde • 80 % zal afkopen voor 50 jaar tegen de grondwaarde en • 10% zal afkopen voor 99 jaar tegen betaling van de grondwaarde met een opslag van 10 % van deze grondwaarde. Vervolgens heeft voor de waardering van de onder het huidige erfpachtsysteem te verwachten toekomstige afkoopsommen een aanpassing plaatsgevonden. Bij grootschalige herzieningen bij andere gemeenten is gebleken dat die gemeenten er niet in slaagden om de volledige grondwaarde wederom als afkoopsom in rekening te brengen. Om jezelf niet rijk te rekenen is ten aanzien van het geldende Rotterdamse erfpachtsysteem zodoende een inschatting gemaakt dat bij herziening van de lopende erfpachten in jaar 50 en of 99 evenmin de volledige grondwaarde aan de erfpachters kan worden berekend, hiervoor is een korting van 40% gerekend.

5

Tot slot is voor de berekening van de financiële consequenties onder het nieuwe systeem gerekend dat alle uitgiften in eigendom plaatsvinden, onder de eerder genoemde voorwaarden. Er is in dat geval dus niet gerekend met de keuze voor erfpacht. Hieronder staan de eerste indicaties voor de nieuwe uitgiften voor de komende 10 jaar. Tabel: vermogenswaarde nieuwe uitgifte komende 10 jaar (x 1 miljoen, peil 2003) Omschrijvinr

#ij$±$,

j

#$#s

vermogenswaarde erfpacht (incl. 40% herzieningskorting) vermogenswaarde eigendom verschil vermogenswaarden

€ 1.781 € 1.354 -€ 427

Uit de tabel is af te lezen dat de vermogenswaarde van erfpacht, rekeninghoudend met de 40% korting op de grondwaarde na ommekomst van de 50 en -90 jarige € 1.781 miljoen bedraagt. Voor de nieuwe uitgiften zal, onder de genoemde condities, in de eerste 10 jaren de kasstroom bij verkoop van volle eigendom in het eerste jaar ongeveer 12, 7 miljoen euro hoger zijn dan bij uitgifte in erfpacht onder het geldende erfpachtbeleid. Dit komt door het vervallen van de keuze voor canonbetalingen. Op lange termijn zullen de opbrengsten bij verkoop van volle eigendom echter afnemen in verband met het ontbreken van canonbetalingen en hernieuwde afkoopsommen. Na 15 jaar wordt het omslagpunt bereikt

CASHFLOWVERLOOP 300.000.000 280.000.000 260.000.000 240.000.000

I

3 220.000.000 0 c 200.000.000 .c: u 0 2 180.000.000

------!

160.000 .000

I

140 .000 .000

I

eigendom -- erfpacht

I[

120.000 .000 100.000.000 3

5

7

9

11

13 15 17 19 21 23 25 jaren

------ -------------

6

Uitgedrukt in de contante waarde per 2003 bedraagt de vermogenspositie bij nieuwe uitgiften in eigendom € 427 miljoen minder dan bij uitgifte onder het geldende erfpachtbeleid.. Kanttekeningen bij nieuwe uitgiften: • Bedragen zijn uitgedrukt in contante waarde per 1-1-2003. • Betreft de uitgiften in de periode 2003 tot 2013. • Met nieuwe uitgiften na 2012 is geen rekening gehouden. • Kasstromen erfpacht niet eeuwigdurend maar tot en met de herzienings betaling in het 99e jaar. • Geen verschil in verwervings- en productiekosten bij de twee alternatieven.

7

3

Conversie erfpacht

3.1

Programma en prijzen De vermogenspositie onder het huidige erfpachtsysteem is afgezet tegen het voorgestelde systeem (In bijlage 8, systeem A2) waarin wordt afgezien van grondwaardestijging per 2003. De gevolgen worden verder in principe bepaald op basis van de in het memorandum geformuleerde uitgangspunten. Daarnaast zijn ten behoeve van bijlage 8 berekeningen gemaakt om de financiële gevolgen voor de gemeente en erfpachter van de diverse conversie systemen in kaart te brengen. Programma: Aan de basis van de indicatieve rekenexercitie ligt de door het OBR verstrekte erfpachtadministratie. Voor de conversie van de erfpachten is gerekend dat alle huidige erfpachters per 1-1-2003 kunnen en zullen converteren. Dat is dus voor alle in navolgende tabellen genoemde categorieën, inclusief bijvoorbeeld woningcorporaties en de non profit sector. Van het feit dat de werkelijke omzetting een ander verloop zal kennen is zodoende geabstraheerd. Achtereenvolgend is in tabelvorm de verdeling van het huidige erfpachtbestand weergegeven naar looptijd, voorwaarden en gebruiksfuncties. Tabel: Verdeling looptijd en voorwaarden erfpachten

"7, e[zeace ...En A aneg canon jaarlijkse index en 10 jaarlijkse herziening met maximaal 15 % canon afwijkend subtotaal

537 16 553

3.809 1.208 5.017

69 33 102

0 157 157

4.415 1.414 5.829

15% 5% 20%

afgekocht voor 50 jaar afgekocht voor de volle looptijd subtotaal

15.869 3.059 18.928

3.383 661 4.044

58 0 58

7 75 82

19.317 3.795 23.112

67% 13% 80%

totaal aantal rechten

19 .481

9.061

160

239

28.941

100%

8

wonen totaal (incl. huur)

25.816

89%

€1.083.296.046

63%

Commercieel

2.812

10%

€ 520.846.059

31%

371

1%

€103.188.497

6%

28.999

100%

€1.707.330.602

100%

non profit Totaal

Prijzen: Basis voor de waarde van zowel het huidige erfpachtsysteem als voor de conversie is de verwachte kasstroom uit lopende canonbetalingen, toekomstige herzieningen en afkoopsommen. Van belang hierbij zijn de algemene voorwaarden geweest en een inschatting van de grondwaarden. De basisgegevens zijn grotendeels uit de OBR administratie overgenomen en deels uit WOZ- gegevens die verstrekt zijn door de gemeentelijke belastingdienst. Later in dit hoofdstuk wordt nauwkeurig beschreven hoe de diverse kasstromen bepaald zijn. Voor de waardering van de onder het huidige erfpachtsysteem te verwachten toekomstige afkoopsommen heeft een aanpassing plaatsgevonden. Bij grootschalige herzieningen bij andere gemeenten is gebleken dat die gemeenten er niet in slaagden om de volledige grondwaarde wederom als afkoopsom in rekening te brengen. Om jezelf niet rijk te rekenen is ten aanzien van het geldende Rotterdamse erfpachtsysteem zodoende een inschatting gemaakt dat bij herziening van de lopende erfpachten in jaar 50 en of 99 evenmin de volledige grondwaarde aan de erfpachters kan worden berekend, hiervoor is een korting van 40% gerekend.

. i

I

3 .2

Berekeningen consequenties conversie Om de consequenties inzichtelijk te maken is het verschil in vermogens- en kaspositie tussen het vigerende beleid en het conversiebeleid bepaald. Hierbij is gerekend met de in hoofdstuk 4 genoemde rekenkundige parameters. In de navolgende tabel staan de eerste indicaties voor de vermogenswaarden van de diverse systemen. In de eerste kolom staan de waarden van het huidige erfpachtstelsel wanneer er rekening gehouden wordt met de inschatting dat bij herziening in jaar 50 en 99 niet weer de volledige grondwaarde kan worden berekend (korting). De tweede kolom geeft de waarden van de beschreven conversieslag. In de laatste kolom staan de verschillen tussen beide systemen.

9

l' .l In de tabel wordt naast een opsplitsing in wonen en niet wonen een onderverdeling gemaakt naar verschillende kasstroommomenten. Onder de noemer "canon" wordt de contante waarde vermeld van de lopende canonbetalingen. Onder afk:opers staan de contante waarden vermeld van te verwachten afkoopsommen bij herziening na 50 jaar en na 99 jaar. Tabel: vermogenswaarde erfpacht en conversie x 1milioen. veil 2003

Totaal

Canon Afkopers Totaal

€ 1195 €1.839

€ 6o4 €916

€591 €922

Uit de tabel worden een aantal zaken duidelijk. Bij conversie van de erfpachten zal, onder de genoemde condities, in 2003 de kasstroom, vanwege de omzetting van erfpachten in eigendom met € 916 miljoen toenemen. De vermogenswaarde van het huidige erfpachtsysteem bedraagt tengevolge van de inschatting dat bij herziening in jaar 50 en 99 niet weer de volledige grondwaarde kan worden berekend (korting 40%)€ 1.839 miljoen. Op lange termijn zullen de opbrengsten afnemen in verband met het ontbreken van canonbetalingen en hernieuwde afkoopsommen. Uitgedrukt in de contante waarde per 2003 bedraagt de vermogenspositie bij conversie van erfpacht in eigendom € 922 miljoen minder dan onder voorzetting van het geldende erfpachtbeleid. Interessant is ook het bedrag dat erfpachters moeten gaan betalen voor de conversie, uitgedrukt als percentage van de huidige grondwaarde. (voor tabel zie bijlage 8, pag. 7) Canonbetalers betalen in het voorgestelde systeem ca 78,4% van de huidige grondwaarde; afkopers gemiddeld 12,1 %. Indien wij uitgaan van een grondquote van 20% dan impliceert dit een benodigde financiering voor de erfpachter van 16% resp. 2,5% van de WOZ waarde Kanttekeningen bij berekeningen conversie: • Bedragen zijn uitgedrukt in de contante waarde per 1 januari 2003. • Er is gerekend op een volledige deelname op het moment van conversie.

Dus alle erfpachters zijn in staat en bereid om tot conversie over te gaan per 1 januari 2003. • Generieke toepassing van de conversie, dus geen gebieds-, segment- of functiebeperkingen gerekend.

10

• • •

•

Kasstromen erfpacht niet eeuwigdurend maar tot en met de herzienings betaling in het 99e jaar.. Geen rekening gehouden met eventuele bodemverontreiniging of risicobeperkende maatregelen. Bij de vermogenspositie dient rekening gehouden te worden met de afschrijving van de boekwaarde van de huidige erfpachtrechten (Zie hiervoor hoofdstuk 5. Voor het totale bezit door OBR geraamd op€ 179,4 mln). en de winstreserve op afkoopsommen gestort door de 99 jarige afkopers: € 38,4 miljoen Geen rekening gehouden met afkoopmogelijkheid onder huidige erfpachtvoorwaarden.

11

I

3.3

Bijzonderheden conversie Berekening van de vermogenswaarden van de verschillende systemen zal als hierna schematisch voor de "standaard" erfpachters weergegeven plaatsvinden (een puntsgewijze opgebouwd cashflowschema is bijgevoegd).

40

reductie

Afk oop 99 (b)

Raming grondwaarde.-

.-

-----r:o •• rcdumc Afk oop 50 (b)

0

l

99 J-,·:\"\:. t,1t"(:lziln:~

2003

(b) =Bestaand systeem {n}N ieuw systeem

Waarde van erfpacht, conversie en de prijs voor conversie: Gerekend is voor beide systemen met de vermogenswaarde per 2003 van de te verwachten toekomstige kasstromen. Voor de conversie is er vanuit gegaan dat de erfpachters die conversie wensen de contante waarde betalen van hun toekomstige verplichting als erfpachter, waarbij echter de grondwaarde stijging 0 % is. Niet kiezen voor conversie, ofwel het huidige erfpachtstelsel, betekend dus in beginsel het voortzetten van de lopende erfpacht onder de geldende voorwaarden'. De toekomstige afkoopsommen zijn dus gefixeerd op de grondwaarden per 2003 en de canonverplichtingen zijn eveneens gefixeerd op het niveau van 2003.

12

In beginsel is voor beide systemen gerekend met de geldende algemene voorwaarden. Niet alle contracten verlopen volgens de "standaard" voorwaarden. Vanwege de van "standaard" afwijkende algemene voorwaarden is de navolgende rekenmethodiek gehanteerd. Tabel: Rekenschema tafelzilver:

oopiidr

voorwaarde1. canon jaarlijkse index en 10 jaarlijkse herziening met maximaal 15% canon afwijkend

CW Canon(50) CW GW(50) CW GW(99)

CW Canon(75) CW GW(75)

CW Canon(N) CW GW(N+49)

n.v.t.

CW Canon(50) CW GW(50) CW GW(99)

CW Canon(75) (*) CW GW(75)

CW Canon(N) CW GW(N+49)

CW Canon(N)

afgekocht voor 50 of CW GW(50) N jaar CW GW(99)

CW GW(50) CW GW(99)

CWGW(N) CW GW(N+49)

CW GW(50) CW GW(99)

CW GW(99)

CW GW(75)

n.v.t.

CW= Nihil

afgekocht voor de volle looptijd

Verklaring van de tabel: Contante waarde (CW): Waarde van alle toekomstige kasstromen per ljanuari 2003. De toekomstige kasstromen worden op deze wijze gecorrigeerd voor tijdverschillen. Hierbij wordt gerekend met een te verwachten rendement op kasgelden. Zie hiervoor hoofdstuk 4. "Gehanteerde rekenkundige parameters". Canonbetaling (CanonN): Huidig systeem: geïndexeerd tot jaar N met inflatie(*) index iedere vijf jaar aanpassing aan de hand van BNP tegen marktprijzen mutatie. Index BNP jaarlijks 3% gerekend). Nieuw systeem: gefixeerd op de canon van 2003 Grondwaarde (GWN): Grondwaarde in het N-de jaar. Huidig systeem: de grondwaarde van 2003 geïndexeerd met grondwaardestijging tot jaar N, waarna een korting van 40% op de dan geldende grondwaarde is toegepast. Nieuw systeem: de grondwaarde gefixeerd op de waarde van 2003. Deze zal echter maximaal de grondwaarde volgens het huidige systeem bedragen. Dus geïndexeerde grondwaarde met aftrek van 40%. [LAP: Deze passage lijkt mij niet nodig. Bovendien loopt de zin niet]. Afstemproces WOZ-bestand met erfpachtbestand: 13

l

I

•

•

•

•

•

•

•

Op verschillende manieren is geprobeerd het erfpachtbestand te matchen aan het WOZ bestand. Uiteindelijk is bij de eerste financiële berekeningen gekozen voor het schrijven van een programma in Microsoft Excel. Dit programma doorloopt alle records van het erfpachtbestand en past de volgende regels toe: als voor de sleutel [postcode, huisnummer en huisletter] een exacte l-op-l match in het WOZ bestand gevonden wordt dan beschouwt het programma dit als een 100% match en gaat verder met de volgende regel. als voor de sleutel [postcode en huisnummer] meerdere matches in het WOZ bestand worden gevonden dan voegt het programma het kadastrale sectienummer en appartementsindex toe aan de sleutel. Als deze sleutel een 1op-l match oplevert, dan beschouwt het programma dit als een 90% match en gaat verder met de volgende regel. als het programma op de sleutel [postcode en huisnummer] meerdere matches in het WOZ bestand vindt, dan markeert het voorlopig de eerste van deze matches als een 50% hit. Het programma gaat wel verder met het vinden van een match op kadastrale sleutels. als op de postcode-sleutel geen enkele (of slechts een 50%) match wordt gevonden dan probeert het programma een match te vinden op kadastrale gegevens. De sleutel waarop een match gezocht wordt is [kadastrale gemeente, gemeentenummer, sectie, sectienummer en appartementsindex].

Als een exacte l-op-l match wordt gevonden, dan beschouwt het programma dit als een 100% match en gaat het verder met de volgende regel. Als op bovenstaande kadastrale sleutel geen match wordt gevonden, dan probeert het programma te matchen op de sleutel [kadastrale gemeente, gemeentenummer, sectie, sectienummer en huisnummer]. Vindt het programma op die manier een 1-op-l match dan beschouwt het programma dit als een 90% match en gaat verder met de volgende regel. als het programma met bovenstaande regels nog geen match heeft gevonden, dan zoekt het programma matches op de sleutel [kadastrale gemeente, gemeentenummer, sectie en sectienummer]. Vindt het programma meerdere matches dan markeert het programma de eerste van de matches als een 50%- hit en gaat verder met de volgende regel. als volgens bovenstaande regels geen match is gevonden dan markeert het programma het record uit het erfpachtbestand als een 0%-hit.

14

Uiteindelijk is er bij 17.281 van de bijna 29.000 erfpachten (60%) een koppeling met de WOZ-gegevens tot stand gekomen. Deze groep vertegenwoordigt een historische grondwaarde van€ 459 miljoen (27 %). Voor de overige 11.753 (40%) erfpachten is de match niet gemaakt. Vooral bij woningen bleek een match goed haalbaar. Bij niet woningen was hit rate gering. Positieve en negatieve match van beide bestanden levert geen aanzienlijke andere hit rate op. Bij de groep woningen waren er ondanks de goede match nog bijzonderheden. Woningen in WOZ-bestand bleken niet altijd niet bekend in het erfpachtbestand (en visa versa). Op een erfpachtdossier kunnen meerdere WOZ-records voorkomen (opdeling WOZ naar subjecten). Op een WOZ-object kunnen meerdere erfpachtovereenkomsten van toepassing zijn (latere uitbreiding van perceel, zoals aanbouw aan een restaurant). In WOZ bestand komen meerdere regels voor met gelijke objectcodering, adressen en WOZ-waarde maar verschillende kadastrale kenmerken. Berekeningswijze grondwaarde per 2003: De grondwaarde is daar waar sprake was van een succesvolle koppeling tussen WOZgegevens en erfpachtgegevens conform memorandum "wijziging grondbeleid gemeente Rotterdam", gedateerd 19 juni 2002, bepaald door de tot prijspeil 2003 aangepaste WOZwaarde te vermenigvuldigen met de in de kaderbrief "grondprijzen 2002" Rotterdam vigerende grondquote.

Daar waar geen match verkregen is, is de grondwaarde bepaald door de historische grondwaarde uit het erfpachtbestand te indexeren tot de waarde van 2003. Voor de bepaling en aanpassing ten gevolge van de grondwaardestijging in het verleden is gerekend met gebruikmaking en extrapolatie van: • voor woningen de NVM historie stijging woningprijzen regio Rotterdam en een inschatting van de historische bouwkostenontwikkeling; • voor kantoren de huurprijsontwikkeling Rotterdam uit de Neprom publicatie cijfers 1974-2000, een inschatting van de historische bouwkostenontwikkeling en de historische bruto aanvangsrendementen.

15

4

Gehanteerde rekenkundige parameters Om rekenkundig de verschillende systemen vergelijkbaar te maken is gerekend met de volgende parameters: Rendementseis ofdisconteringsvoet: 5,75% De rendementseis of disconteringsvoet betreft de discontering van toekomstige kasstromen vanuit de positie van het OBR. Het veronderstelt aanwending van vrijkomende gelden tegen een financieel rendement van 5,75% bijvoorbeeld door aflossing leningen. Als er geen financieel hergebruik plaatsvindt, is verondersteld dat het maatschappelijke rendement in dat geval gelijk is aan 5,75%. De disconteringsvoet ligt volgens opgaven van de NVM vanwege risico-opslagen historisch gezien tenminste 3% boven de inflatie. Er zijn tevens relaties met de concernrente van het OBR en de kosten van vreemd en eigen vermogen.

Canonpercentage nieuwe uitgifte: 6% Conform geldend beleid van de gemeente Rotterdam. Verwoord in de concept "Kaderbrief Grondprijzen 2002 Gemeente Rotterdam" Inflatie van canons en dergelijke: 2,0 %. Dit percentage komt overeen met de inflatieverwachting en prognoses op langere termijn conform de Economische verkenning 2003-2006 van Centraal Planbureau. Aanpassing canon op basis van Bruto Nationaal Product tegen marktprijzen: 3% Stijging van het Bruto Nationaal Product ligt in de prognoses boven de verwachte inflatie. Er wordt van een reële groei van de economie uitgegaan. Gemiddelde jaarlijkse stijging van de grondwaarde: 3 %. Uitgebreid onderzoek gebaseerd op actuele cijfers en specifiek op de grondmarkt gericht is niet voorhanden. Gijp (1995) constateert echter op basis van bewerkingen en interpretatie van grondprijsontwikkelingen, met als bron statistiek voor de bouwnijverheid, dat op de lange termijn een koppeling tussen inflatie en grondprijs bestaat. Ook onderzoek naar de ontwikkeling van vastgoedprijzen (gebouwen) door Kruijt (1974, 1977), Eichholtz en Opsteeg (1994) en Van Dalen (1995) leidt tot de conclusie dat op de lange termijn de prijzen c.q. de waarde en de inflatie gelijke tred houden. Op de kortere termijn zijn er echter aanzienlijke verschillen waarneembaar tussen grondwaardestijging en inflatie.

Vooral de laatste decennia ligt de stijging van de grondwaarde boven de inflatie. Bij de aanname van 3% is verondersteld dat de bouwkosten- en woningprijsstijging, en als afgeleide de grondwaarden, gemiddeld iets boven de inflatie zullen blijven liggen. Echter zal de afwijking van de inflatie de komende decennia gemiddeld niet zo fors meer zijn als de laatste jaren. Ook is de waardevastheid van vastgoed volgens opgaven van diverse beleggende instanties reden om dergelijke zaken in een beleggingsportefeuille op te nemen. Beperkte deelname: wordt in de eerste indicatieve berekening geen rekening mee gehouden. 16

De bereidheid of het vermogen van de erfpachter om de eigendom te verwerven, erfpacht af te kopen of te converteren naar eigendom is afhankelijk van de vraagprijs die de gemeente hanteert. Een volledige deelname is niet waarschijnlijk. Verder is er bij de definitieve vaststelling van het nieuwe beleid mogelijk sprake van een afwijkend uitgiftebeleid voor specifieke gebieden, segmenten of functies. Bij de berekening wordt hiermee geen rekening gehouden. Fiscaliteit: wordt in de eerste indicatieve berekening geen rekening mee gehouden. Met mogelijke fiscale consequenties ten gevolge van conversie of prijsbepaling bij conversie en nieuwe uitgiften is in de eerste indicatie van de financiële consequenties geen rekening gehouden.

l

17

5

Boekwaarden Met boekwaarden is bij de eerste financiële indicatieberekeningen geen rekening gehouden. Bij de berekening van de vermogenswaarden dient rekening gehouden te worden met de afschrijving van de resterende boekwaarden. Het OBR (Hans van de Bosch) heeft de boekwaarde berekend en raamt deze op€ 179,4 mln. De inkomsten uit de conversie moeten dus worden verminderd met de boekwaarde op deze geconverteerde erfpacht contracten. Bij eventuele latere verfijning van de ramingmethodiek kan de boekwaarde in de berekening worden opgenomen via navolgende formule.

I

Canonbetalers: De boekwaarde wordt bepaald door op de historische grondwaarde in mindering te brengen "het cumulatieve aflossingsdeel van een 75 jarige annuïteit tegen 8%" (factor= 12,4610839859526). De annuïteit is bij een Historische grondwaarde van € 1.000,- / factor = € 80,25,-. VB. Historische grondwaarde € 1.000,-. De annuïteit€ 80,25 (afgerond) Jaar 1: de rente € 80,- aflossing is € 0,25 boekwaarde€ 999,75,Jaar 2: de boekwaarde € 1000,-€ 0,25 -€ 0,27 (1,08 € 0,25)=€ 999,48,Einde van het 50e jaar is de boekwaarde € 1000,-€ 143,36=€ 856.64. Einde van het 60e jaar is de boekwaarde € 1000,-€ 313,10=€ 686,90. Einde van het 70e jaar is de boekwaarde € 1000,-€ 679,59 = € 320,41. Uiteindelijk is na 75 jaar de boekwaarde 0. Note: Bij een tussentijdse afkoop (vb na 10 jaar) ontstaat dus een saldo. Immers de restant boekwaarde is lager dan de historische grondwaarde en de ontvangen afkoopsom is in 99,9% van de gevallen hoger dan de historische grondwaarde. In het erfpachtbestand staan de historische grondwaarden en de ingangsdatum. Afkoopcontracten: De boekwaarde is alleen relevant voor erfpachtgronden waarvan de canonverplichting niet is afgekocht. Voor de erfpachtgronden die zijn afgekocht geldt, dat in één keer de grondwaarde op het moment van afkoop wordt afgeschreven (restant boekwaarde is 0). De 99-jarige afkopers hebben indertijd een bedrag van 10% extra gestort.

Dit bedrag, € 38,5 mln. is geboekt als winst reserve opslag afkoopsommen. Tot 1999 is hierop rente bijgeschreven. Daarna is de rente bijschrijving afgedragen aan het groeifonds. De huidige stand van de reserve valt bij conversie van de 99-jarige erfpachters, bij omzetting vrij.

18

6 Consistentie, volledigheid en second opinion Consistentie, volledigheid en controle: De gepresenteerde cijfers betreffen een eerste indicatie op basis van nog te benoemen beleid. De berekeningen zijn tot stand gekomen op basis van een groot aantal aannamen. Van verificatie en verfijning van berekeningen door fakton wordt afgezien. Het OBR heeft de consistentie en controle van de in deze rapportage beschreven rekenmethodiek en gehanteerde aannamen laten uitvoeren door de FGH in de vorm van een "second opinion". De verschillen tussen de FGH en de in de notities gehanteerde berekeningen betroffen met name: • De verwachtingen voor de uitgifte van kantoorgronden: 80.000 m2 (FGH) versus 100.0000 m2 per jaar • De inflatie verwachting (2,25% versus 2,0%) • De extra betalingen die voor commercieel onroerend goed moeten worden betaald bij afkoop voor 99 jaar i.p.v 50 jaar. (20% versus 10%) • De reductie op de grondwaarde bij ommekomst van de 50 of 99 jarige periode (25% versus 40%) De gevolgen hiervan voor de resultaten (bij nieuwe uitgiften) waren nihil: De FGH randvoorwaarden leidden tot 3,5% lagere contante waarde van de eigendom positie en 1,8% hogere waarde van de erfpacht positie.

Afwijkingen die volledig binnen de marges liggen In de voorgaande hoofdstukken en het memorandum "wijziging grondbeleid gemeente Rotterdam" is aangegeven, dat er geen rekening gehouden is met: • Met nieuwe uitgiften van grond na 2012. • Kasstromen uit erfpacht na een periode van 99 jaar. • Afkoopmogelijkheid tot einde looptijd onder de huidige erfpachtvoorwaarden. • Verschil in verwervings- en productiekosten tussen de alternatieven. • Mogelijke beperkte deelname aan conversie. • Gebieds-, segment- of functiebeperkingen bij uiteindelijk uitgiftebeleid • Afwijkende prijsafspraken met toegelaten instellingen, appartementen. • Consequenties van eventuele bodemverontreiniging of risicobeperkende sturingsmaatregelen. '

j . I

19

'

l

FGH

vAsrGOED

Expertise

l

•

l . J

Wijziging grondbeleid gemeente Rotterdam Second Opinion op aanpak en rekenmethodiek voor de bepaling van het vermogensverschil

(DEFINITIEF)

j

1

In opdracht van Uitgevoerd door Datum

: Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam : FGH Vastgoed Expertise : 27 augustus 2002

FGH

VAsrGOED Expertise

Inhoudsopgave

1. Opdrachtformulering

2

2. Beschikbare irlformatie

3

3. Uitgangspunten en aannames

4

Huidige en nieuw systeem Afkoopsommen 100% deelname Typen erfpachtcontracten

4

4. Inputgegevens Gronduitgifte Grondprijzen nieuwe uitgifte Grondwaarde bij uitgifte in eigendom Basis voor conversieprijs erfpachtcontracten

4

4 5

6 6 6 6 7

5. Rekenmethodiek

8

6. Parameters

9

Disconteringsvoet Grondwaardestijging Inflatiecijfer

9 9 9

7. Conclusie en aanbevelingen

10

Bijlage Consumenten Prijs Index

FGH

vAsrGoED Expertise

Wijziging grondbeleid gemeente Rotterdam Second Opinion op aanpak en rekenmethodiek voor de bepaling van het vermogensverschil

(DEFINITIEF) In opdracht van Uitgevoerd door Datum

: Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam : FGH Vastgoed Expertise : 27 augustus 2002

Wijziging grondbeleid gemeente Rotterdam (definitief) Second opinion op aanpak en rekenmethodiek voor de bepaling van het vermogensverschil FGH Vastgoed Expertise, 27 augustus 2002

0

FGH

vAsrGoED Expertise

Inhoudsopgave

1. Opdrachtformulering

2

2. Beschikbare informatie

3

3. Uitgangspunten en aannames

4

Huidige en nieuw systeem Afkoopsommen 100% deelname Typen erfpachtcontracten

4 4 4 5

4. Inputgegevens Gronduitgifte Grondprijzen nieuwe uitgifte Grondwaarde bij uitgifte in eigendom Basis voor conversieprijs erfpachtcontracten

6 6 6 6 7

5. Rekenmethodiek

8

6. Parameters

9

Disconteringsvoet Grondwaardestijging Inflatiecijfer

9 9 9

7. Conclusie en aanbevelingen

10

Bijlage Consumenten Prijs Index

Wijziging grondbeleid gemeente Rotterdam (definitief) Second opinion op aanpak en rekenmethodiek voor de bepaling van het vermogensverschil FGH Vastgoed Expertise, 27 augustus 2002

1

FGH

vAsrGo£ED Expertise

I

j

1. Opdrachtformulering Het Ontwikkelingbedrijf Rotterdam (OBR) dient ten behoeve van de collegeperiode 2002-2006 nader onderzoek te verrichten naar de consequenties die een mogelijke herziening van het grondbeleid met zich meebrengt. Deze herziening betreft de omzetting van het huidige erfpachtsysteem naar gronduitgifte in eigendom en de conversie van lopende erfpachtcontracten naar eigendom.

1

I

Het onderzoek omvat de consequenties van deze herziening op het vlak van het vermogensverschil vanaf 1-1-2003, de organisatorische gevolgen en de sturingsmogelijkheden • Ten aanzien van de bepaling van een indicatie van het vermogensverschil is Fakton BV gevraagd nadere studie te verrichten. Een eerste financiële indicatie is verwoord in de definitieve rapportage "wijziging grondbeleid gemeente Rotterdam, eerste financiële indicaties" d.d. 10 juli 2002. FGH Vastgoed Expertise is gevraagd om een Second Opinion uit te voeren op de uitkomsten van de studie van Fakton BV. De second opinion heeft zich gericht op:

l

J

De gehanteerde rekenmethodiek De gebruikte uitgangspunten en aannames De input van de marktgegevens De toegepaste parameters Deze rapportage bevat alleen een beschrijving van die onderdelen waar de Second Opinion betrekking op heeft gehad en waar mogelijke opmerkingen bij zijn gemaakt.

Wijziging grondbeleid gemeente Rotterdam (definitief) Second opinion op aanpak en rekenmethodiek voor de bepaling van het vermogensverschil FGH Vastgoed Expertise, 27 augustus 2002

2

FGH

vAsTGoED Expertise

2. Beschikbare informatie

Voor de Second Opinion heeft FGH Vastgoed Expertise de volgende stukken ingezien: "Memorandum wijziging grondbeleid gemeente Rotterdam", coproductie OBR, Loyens & Loeff en Fakton, 19 juni 2002 "Eerste financiële indicaties", Fakton, 10 juli 2002 (definitief) "Algemene bepalingen voor erfpacht", OBR, 24 maart 1993 "Bouwstenen voor de grondprijs", OBR, november 2001 3" concept notitie inzake grondwaarden", Loyens & Loeff, 15 juli 2002 "Voorontwerp structuurplan, Ruimtelijk Plan Rotterdam 2010", dS+V, september 1999 Mondeling is er een toelichting op de aanpak gegeven door het OBR (de heer J.C. van Driel) en Fakton BV (de heer R.J.A. Hamers).

Wijziging grondbeleid gemeente Rotterdam (definitief) Second opinion op aanpak en rekenmethodiek voor de bepaling van het vermogensverschil FGH Vastgoed Expertise, 27 augustus 2002

3

I FGH

vAsrGOED Expertise

1

1

.l

3. Uitgangspunten en aannames

Huidige en_nieuw systeem Om een vergelijking te kunnen maken tussen de cashflows in de toekomst bij het voortzetten van uitgifte in erfpacht en uitgifte in eigendom, zijn aannames gedaan voor de herziening van de afkoopsommen na 50 en 99 jaar. Hierbij is uitgegaan dat in die gevallen een tegemoetkoming dient te worden gedaan op de basis grondprijs voor de nieuwe afkooptermijn. Gesteld wordt dat, gelet op de ervaringen die in dergelijke gevallen bestaan voor Amsterdam en Den Haag, uitgegaan dient te worden van een reductie van 40%. Hoewel wij eveneens van mening zijn dat er sprake dient te zijn van een reductie, kunnen er kanttekeningen worden gemaakt bij het hanteren van de Amsterdamse systematiek. Het Amsterdamse erfpachtsysteem wijkt op belangrijke punten af van de erfpachtregels van Rotterdam, namelijk: in Amsterdam gelden voortdurende contracten en in Rotterdam 99-jarige contracten; de canon in Amsterdam werd gedurende de looptijd gefixeerd (75 jr.) en in Rotterdam wordt de canon jaarlijks geïndexeerd en om de 10 jaren aangepast aan de dan geldende marktgrondprijzen (met een maximum van 15%). Naast deze verschillen hebben de toegepaste reducties in Den Haag en Amsterdam betrekking gehad op de herziening van de geldende canon. Afkoop van erfpacht vond in Amsterdam plaats vanaf circa 1980. Herziening van afkoopsommen heeft danook (nog) niet plaatsgevonden.

Aangezien de reductie in de rekenmodellen voor de bepaling van het vermogensverschil wel betrekking heeft op de bepaling van nieuwe afkoopsommen, is een direct vergelijk naar onze mening niet te maken. Op basis van bovenstaande zou de reductie afgevlakt dienen te worden indien sprake zou zijn van met name canonbetalers. Echter, gelet op het gegeven het merendeel van de contracten afgekocht zijn voor 50 jaar en derhalve verondersteld kan worden dat men niet bereid zal zijn nogmaals voor de dan geldende grondwaarde af te kopen, wordt een reductie van 40% zoals aangehouden in de berekeningen als reëel geacht. Afkoopsommen Voor de afkoopsommen voor de nieuwe uitgifte van 99 jaar is in alle gevallen uitgegaan van een opslag van 10% op de grondprijs. In de huidige erfpachtvoorwaarden geldt echter een opslag van 10% voor uitgifte ten behoeve van woningen en 20% voor de uitgifte ten behoeve van commercieel vastgoed. Voor de volledigheid zouden beide percentages opgenomen dienen te worden. De beperkte invloed van een dergelijke aanpassing levert volgens opgave een contante meerwaarde op van circa 2.4 miljoen euro. 100% deelname In de berekeningen wordt uitgegaan van een deelname van 100% bij de conversie van erfpacht naar eigendom. Zoals ook wordt aangegeven in de rapportages is dit afhankelijk van meerdere individuele factoren.

Omdat de verwachting is dat zeker niet iedere erfpachtcontractant direct zal kunnen of willen deelnemen, zou een alternatief (negatief) scenario doorgerekend dienen te worden met de volgende uitgangspunten: •

geen deelname aan conversie door institutionele beleggers woningcorporaties midden en kleinbedrijf 50% van de erfpachters50 ten behoeve van woningen.

Wijziging grondbeleid gemeente Rotterdam (definitief) Second opinion op aanpak en rekenmethodiek voor de bepaling van het vermogensverschil FGH Vastgoed Expertise, 27 augustus 2002

4

FGH

vAsTGoED Expertise

Gelet op praktijkervaringen zullen deze groepen onder de erfpachters de met de conversie gepaard gaande investeringen zover mogelijk voor zich uit schuiven. Met name de woningcorporaties die bezit hebben op erfpacht vereisen bijzondere aandacht. Mede gelet op de toenemende uitpondactiviteiten vormen zij een complexe groep erfpachters in het kader van mogelijke conversie. Op het moment van dit schrijven is niet inzichtelijk wat het aandeel van erfpachtcontracten onder de woningcorporaties is. De bewoners onder de erfpachters50 zullen ten opzichte van de erfpachters99 een hogere conversieprijs krijgen die in de praktijk niet altijd genomen kan worden. Typen erfpachtcontracten In Rotterdam gelden sinds circa 1985 alleen contracten met een looptijd van 99 jaar. Hierbinnen zijn 3 vormen te onderscheiden, namelijk de canonbetalers, erfpachters 50 en erfpachters 99. Voor de bepaling van de cashflows bij handhaving van het erfpachtsysteem is uitgegaan van een de volgende verhouding bij nieuwe uitgifte: canonbetalers 10% erfpachters 50 80% erfpachters 99 10% Uit de verstrekte gegevens is af te leiden dat voor de lopende erfpachtcontracten zoals opgenomen in het erfpachtbestand, een verhouding geldt van respectievelijk 20, 67 en 13%. Deze percentages hebben betrekking op meerdere varianten contracten qua looptijd en voorwaarden.

Wij gaan er vanuit dat de gehanteerde, hiervan afwijkende, percentages conform recente waarnemingen zijn waarbij alleen 99-jarige contracten met bijbehorende voorwaarden gelden.

Wijziging grondbeleid gemeente Rotterdam (definitief) Second opinion op aanpak en rekenmethodiek voor de bepaling van het vermogensverschil FGH Vastgoed Expertise, 27 augustus 2002

5

l

FGH

h

VAsTGoED Expertise

4. Inputgegevens Gronduitgifte Voor de vaststelling van het vermogensverschil is voor de komende 10 jaren in de berekeningen uitgegaan van het volgende (jaarlijkse) gronduitgifteprogramma: 2.250 woningen 96.000 m2 BVO commercieel 180.000 m2 bedrijfskavels 4.000 m2 BVO bijzondere bestemming Dit uitgifteprogramma kan, behoudens het aangenomen commerciële volume, worden voor de berekeningen. Voor de uitgifte van grond ten behoeve van commerciële doeleinden is in de afgelopen 10 jaar in de gemeente Rotterdam ca. 80.000 m2 BVO uitgegeven. Op basis daarvan wordt de geprognosticeerde 96.000 m2 BVO aan de hoge kant geacht. Hoewel de invloed op de uitkomsten gering zal zijn, adviseren wij dit metrage in de berekeningen bij te stellen.

Grondprijzen nieuwe uitgifte Voor de uitgifte van gronden na 1-1-03 zijn de volgende gemiddelde prijzen gehanteerd: Commercieel euro 323,- per m2 BVO Woningen euro 38.889,- per kavel Bedrijventerrein euro 145,-/m2 Vanuit recente transacties in de gemeente Rotterdam kunnen de volgende bandbreedtes worden aangegeven: Commercieel (kant.) euro 225- 475 per m2 BVO Bedrijventerrein euro 145- 180 per m2 grond Voor de kavelprijs voor woningen kan de volgende benadering worden aangehouden: Gemiddelde verkoopprijs woningen Rotterdam Grondaandeel vrije sector (30%) afgerond Gemiddelde prijs kavel sociale sector Verhouding bouw in sociale en vrije sector Gemiddelde kavelprijs

euro 164.000,euro 50.000,euro 12.500,30%:70% euro 38.750,-

Resumerend kan derhalve gesteld worden dat de gehanteerde uitgifteprijzen marktconform zijn. Hierbij dient te worden aangetekend dat de m2-prijs ten behoeve van bedrijventerreinen aan de onderkant van de bandbreedte ligt. Grondwaarde bij uitgifte in eigendom Er is onderscheid gemaakt tussen de opbrengst bij uitgifte in eigendom en uitgifte in erfpacht. Voor de eigendomsvariant wordt een meerwaarde toegekend van 10%. Emotionele faktoren zouden een positief effect kunnen hebben op de grondwaarde. Dit kan, indien beide systemen naast elkaar zouden bestaan, leiden tot een hogere marktwaarde bij eigendom die, afhankelijk van de bebouwingsmogelijkheden, bestemming en toekomstige (beleggings-) waarde, kan variëren in hoogte. De grondwaarde is echter, zowel bij een erfpachtof eigendomsituatie, met name afhankelijk van de economische situatie en toekomstverwachting waardoor de waarde door de markt bepaald wordt. Dit kan zowel een positief als negatief scenario tot gevolg hebben. Referentiekaders zijn bij deze probleemstelling niet aanwezig, waardoor de grondwaarde in beide situaties gelijk dient te worden gesteld. Rekentechnisch (residuele grondwaarde methodiek) blijft de grondwaarde bij beide systemen stabiel, zoals ook is gesteld in het Memorandum wijziging grondbeleid gemeente Rotterdam.

Wijziging grondbeleid gemeente Rotterdam (definitief) Second opinion op aanpak en rekenmethodiek voor de bepaling van het vermogensverschil FGH Vastgoed Expertise, 27 augustus 2002

6

FGH

VASTGOED Expertise

Basis voor conversieprijs erfpachtcontracten Voor de bepaling van de waarde van de lopende erfpachtcontracten bij conversie naar eigendom is een grondprijs vastgesteld middels twee methoden. Ten eerste is het WOZ-bestand van 1999 vergeleken (automatisch) met de gegevens van het erfpachtbestand. Voor die adressen waar een match is gevonden {60% van het bestand, met name woningen) is de WOZ-waarde aangepast naar het prijspeil 2003. Op basis van de grondquota uit de kaderbrief "grondprijzen Rotterdam" is de grondwaarde afgeleid. Daar waar geen match gevonden werd, is uitgegaan van de historische grondwaarde die vervolgens op basis van NVM en Neprom-gegevens is geïndexeerd naar 2003. De zodoende vastgestelde grondwaarden gelden als basis voor de conversieprijs. Deze methodiek geeft naar ons idee een reëel beeld van de geldende grondprijzen in Rotterdam. Hierbij dient opgemerkt te worden dat FGH Vastgoed Expertise de hierboven beschreven match niet inhoudelijk heeft beoordeeld.

Wijziging grondbeleid gemeente Rotterdam (definitief) Second opinion op aanpak en rekenmethodiek voor de bepaling van het vermogensverschil FGH Vastgoed Expertise, 27 augustus 2002

7

FGH

vAsTGoED

Expertise

5. Rekenmethodiek Methode Bestaande erfpachtsysteem Vermogen wordt vastgesteld door de toekomstige kasstromen voortkomend uit de bestaande erfpachtcontracten (canonbetalingen en de herziene afkoopsommen na afloop van 50- en 99jarige contracten) en nieuwe uitgifte in erfpacht, te corrigeren naar het jaar 2003. Nieuwe systeem (uitgifte in eigendom) Vermogen wordt vastgesteld door de toekomstige kasstromen voortkomend uit de gronduitgifte voor de komende 10 jaren (grondprijs plus 10%), plus de conversieprijzen voortkomend uit de omzetting van lopende erfpachtcontracten naar eigendom. Tussen de vaststelling van de conversieprijs bestaan in het voorlopige rapport "Memorandum wijziging grondbeleid gemeente Rotterdam" en de door Fakton gehanteerde methodiek verschillen. Aangegeven is dat in het definitieve Memorandum de rekenmethodiek gelijk is gesteld aan die van Fakton. De volgende methodiek is toegepast (hieronder enkel toegespitst op 99-jarige contracten): Canonbetalers : contant gemaakte canonverplichting tot jaar 50 plus de contante waarde van de grondwaarde per 1-1-2003 in het 50" jaar plus de contante waarde van de grondwaarde per 1-1-2003 in het 99" jaar. Hierbij is de canon per 1-1-03 gefixeerd. Erfpachters50 : de contante waarde van de grondwaarde per 1-1-2003 in het 50"° jaar plus de contante waarde van de grondwaarde per 1-1-2003 in het 99" jaar.

Erfpachters99 : de contante waarde van de grondwaarde per 1-1-2003 in het 99"° jaar. FGH Vastgoed Expertise is, conform de gehanteerde methodiek, van mening dat voor lopende erfpachtcontractanten enige coulance dient te worden betracht bij het omzetten van de erfpachtcontracten naar eigendom. De methodiek zoals hierboven globaal weergegeven geeft daarin de juiste richting.

Wijziging grondbeleid gemeente Rotterdam (definitief) Second opinion op aanpak en rekenmethodiek voor de bepaling van het vermogensverschil FGH Vastgoed Expertise, 27 augustus 2002

8

FGH

VASTGOED Expertise

6. Parameters

Disconterinqsvoet Ten behoeve van het contant maken van de toekomstige gelden is gerekend met een te verwachten rendement op kasgelden van 6% per jaar. Deze rendementseis is marktconform.

Grondwaardest ijging De toegepaste te verwachten grondwaardestijging is gesteld op 3%. Hoewel er grote fluctuaties zijn en ook in de toekomst zullen voorkomen, is, mede gebaseerd op bevolkings- en economische groeiverwachtingen, een gemiddelde van 3% per jaar reëel te achten. Inflatiecijf er Het percentage van 2% is volgens opgave overeenkomstig het cijfer voortkomend uit de Economische verkenning tot 2006 van het Centraal Planbureau. In de bijlage zijn de historische Consumenten Prijs Indexen van de afgelopen 30 jaar weergegeven. Over deze totale periode geldt een gemiddelde inflatie van 4,0% en over de laatste 12 jaren (vanaf 1990) geldt een gemiddelde inflatie van 2,7%. Hoewel sterke fluctuaties zullen voorkomen, achten wij 2% te laag en adviseren 2,25% per jaar te hanteren voor zowel het scenario bij 100% deelname als het hiervoor geschetste alternatieve scenario.

Wijziging grondbeleid gemeente Rotterdam (definitief) Second opinion op aanpak en rekenmethodiek voor de bepaling van het vermogensverschil FGH Vastgoed Expertise, 27 augustus 2002

9

FGH

vAsrGoED Expertise

7. Conclusie en aanbevelingen

Samenvattend kan gesteld worden dat de vaststelling van het vermogensverschil tussen het huidige en nieuwe systeem in grote lijnen op een juiste wijze is benaderd. Wel kunnen enkele kanttekeningen worden gemaakt op basis waarvan aanpassing wordt geadviseerd.

Samenvattend: FGH vastgoed Expertise heeft de daadwerkelijke uitkomsten van de berekeningen niet kunnen controleren. Gegevens aangaande (gemiddelde) looptijden en gemiddelde grondwaarde van de erfpachtcontracten per type, zijn niet voor handen. Echter, gelet op het feit dat Fakton de daadwerkelijke contracten als input bij de berekeningen heeft gehanteerd, kunnen de uitkomsten op basis van de toegepaste methodiek als juist worden aangenomen. De verwachting is dat niet iedere erfpachter zal deelnemen aan de conversie. Er dient een alternatief (negatief) scenario te worden doorgerekend tegenover het scenario waarbij 100% deelneemt. In dit scenario dient te worden uitgegaan dat institutionele beleggers, woningcorporaties, het midden- en kleinbedrijf en 50% van de erfpachters50 onder de bewoners niet zullen of kunnen deelnemen. Het meenemen van een meerwaarde van de grond bij uitgifte in eigendom is discutabel. Vanwege het ontbreken van een referentiekader en de invloed van de markt op de bepaling van de grondwaarde, achten wij het gelijkstellen van de grondwaarden bij uitgifte in eigendom en uitgifte in erfpacht als reëler. Rekentechnisch is de grondwaarde onder beide systemen stabiel. Op basis van historische reeksen van het inflatiecijfer wordt de gehanteerde 2% te laag bevonden. Toepassing van een percentage van 2,25% wordt als reëler geacht.

De opslag op de grondprijs bij afkoop voor 99 jaar zouden voor de volledigheid aangepast moeten worden conform de geldende erfpachtregels (10% ten behoeve van grond voor woningen en 20% ten behoeve van grond voor commerciële doeleinden). De invloed op de uitkomsten zal echter relatief zeer gering zijn. De omschreven prognose voor gronduitgifte ten behoeve van kantoren zou op basis van ervaringscijfers moeten worden verlaagd naar 80.000 m2 BVO. Echter, de invloed op de uitkomsten zal hiervan eveneens gering zijn. Voor de uitgifte van nieuwe gronden is uitgegaan van een termijn van 10 jaar, wat voor dit onderzoek in samenhang met het gehanteerde uitgifteprogramma een reëel uitgangspunt is. Hoewel volgens opgave verlenging van de termijn niet tot nauwelijks een effect heeft op de toekomstige kasstromen en een gering effect op de vermogenspositie (negatief), kan bij nadere analyse verlenging van het uitgifteprogramma tot 25 jaar overwogen worden. Wel zal de nauwkeurigheid hierdoor afnemen en dient het uitgifteprogramma in dat geval te worden bijgesteld naar beneden. Niet inzichtelijk is het aandeel van de erfpachtcontracten van woningcorporaties. Mede gelet op toenemende uitpondactiviteiten binnen de corporatiebranche is dit bij nadere analyse wel wenselijk.

Wijziging grondbeleid gemeente Rotterdam (definitief) Second opinion op aanpak en rekenmethodiek voor de bepaling van het vermogensverschil FGH Vastgoed Expertise, 27 augustus 2002

10

Bijlage CPI

Consumenten Prijs Index (Inflatiecijfer) van 1970 tot 2001

1970

1971

1972

1973

1974

1976

1976

1977

1978

1979

3,2

7,2

7,1

7,8

9,2

9,6

8,6

6,1

3,7

4,0

1980

1981

1982

1985

1986

1987

1988

1989

6,8

5,9

1983 2,9

1984

6,8

3,4

2,3

0,0

-1,0

0,5

1,1

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2,6

4,0

3,7

2,1

2,7

20

2,1

2,2

2,0

2,2

2,6

4,5

1970-2001

1970-1979

1980-1989

1990-2001

4,0

6,7

2,9

2,7

CPI

CPI

CPI

Gemiddeld CPI

12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0

o

...

N O

-2,0

4 N,

0

e

... . °' o"' rt N O

m

• t

N

N,

el

el

l

0 N 0

e

00 N

o

o

el

el

we

...R a o z 0

N

e 00 0

el

ml 00 0

e

.

3 •eo

0 e

el

LOYENS}LOEFF BIJLAGE 6

Fiscale Paragraaf

Financieel economisch kan een erfpacht worden beschouwd als een grondhuur. De wijze van heffing van overdrachtsbelasting is hierop gebaseerd. Het uitgangspunt daarbij is dat de economische waarde van een erfpacht bij de vestiging feitelijk op nihil kan worden gesteld. (Immers, tegenover het genot van de grond van de erfpachter staat een marktconforme schuldplicht.) Uitgaande van een grondwaarde van bijvoorbeeld 1000 en een marktrente van 6% is sprake van een canon van 60. (De waarde van het recht ontstaat eerst nadat ook de marktrente stijgt of de grondwaarde stijgt of beide.) De waarde van de grond voor de eigenaar blijft 1.000. Teneinde te vermijden dat de erfpacht wordt benut om overdrachtsbelasting te ontgaan, is in de wet de regeling opgenomen dat voor de heffing van de overdrachtsbelasting aan de erfpacht een waarde wordt toegekend die resulteert door de canon forfaitair te kapitaliseren, met dien verstande dat de heffingsgrondslag niet kan uitstijgen boven de grondwaarde, zijnde de waarde in volle eigendom. In het voorbeeld zou bij een erfpacht voor 50 jaar of langer een kapitalisatiefactor worden gehanteerd van 17, hetgeen resulteert in een heffingsgrondslag van 1.020 (17 x 60) waardoor de heffing wordt beperkt tot een heffing over 1000.

Voor de omzetbelasting geldt eveneens dat als de vestiging als een levering van de zaak wordt beschouwd, geheven moet worden over waarde in volle eigendom. Bij de vestiging van een erfpacht op een bouwkavel is de erfpachter derhalve BTW verschuldigd over deze 1.000. Dit geldt voor alle erfpachters (ook voor de erfpachters99). In het huidige stelstel betalen echter de erfpachters-99 (voor woningen) nog een opslag van 10% over de gehanteerde waarde. Deze opslag wordt gezien als een afkoop van de schuldplicht (de canonverplichting) over de periode die ingaat in jaar 51 en loopt tot en met jaar 99. Over deze opslag is dan geen BTW verschuldigd. Deze visie heeft een arbitrair karakter en kan worden betwist. Immers, zeer wel verdedigbaar is dat blijkbaar sprake is van een waarde van de onroerende zaak van 1.100. Mocht dit laatste standpunt juist zijn, dan zou dat impliceren dat: a. b. c.

de canon-erfpachters BTW moeten betalen over 1.020 en niet over 1.000; voor de erfpachters-50 hetzelfde geldt; en de erfpachters.99 BTW zijn verschuldigd over 1.100.

De gemeente heeft zich vanaf 1988 op het standpunt gesteld dat de grondwaarde waarover afgerekend moet worden de waarde in volle eigendom is (derhalve de "1.000").

1/2

Bijlage 6/teksten/3001223

LOYENSLOEFF Het voordeel is duidelijk; immers, particulieren hoeven dan geen (niet aftrekbare) BTW te betalen over het surplus van 20 respectievelijk de opslag van 100. Hoewel nooit feitelijk geaccordeerd, is vanaf 1988 conform het door de Gemeente ingenomen standpunt gehandeld. Voor de BTW dient in beginsel de vestiging van de erfpacht te worden gezien als een levering tegen een vergoeding. In 1995 is echter de Wet op de omzetbelasting gewijzigd met het oog op constructiebestrijding. Op grond van de vigerende omzetbelastingwetgeving dient de vestiging van een erfpacht te worden beschouwd als een levering, tenzij de vestiging plaatsvindt op basis van een grondwaarde lager dan de waarde in het economisch verkeer (welke waarde op haar beurt nooit lager mag zijn dan de kostprijs). Wordt niet voldaan aan deze voorwaarde, dan wordt de vestiging gezien als een dienst (verhuur). Bij gronduitgiften kan deze regel tot grote problemen leiden. Voorbeelden daarvan buiten Rotterdam zijn thans actueel. Dit geldt met name voor residuale grondwaardeberekeningsmethoden respectievelijk voor kavels die zijn "gesubsidieerd", waardoor de grondwaarde (voor de erfpacht) kan worden vastgesteld op een lager bedrag dan de marktwaarde (of de kostprijs).

Indien sprake is voor de omzetbelasting van een verhuur, is de vestiging van de erfpacht niet belast met B.T.W., tenzij gemeente en erfpachter opteren voor een belaste verhuur. Dit opteren kan alleen plaatsvinden door een erfpachter die voor 90% of meer belaste prestaties verricht. Non-profit instellingen, particulieren, verzekeringsmaatschappijen e.d. kunnen daardoor niet opteren. Dit leidt ertoe dat de vestiging wordt belast met overdrachtsbelasting en dat de gemeente de voordruk (de B.T.W. berekend over de investeringskosten) niet in aftrek kan brengen. Wil de gemeente deze belastingschade eveneens vergoed krijgen dan heeft dit weer een kostprijsverhoging tot gevolg, mogelijk zelfs met meer dan 19%, waarover eveneens overdrachtsbelasting is verschuldigd. Gezien het voorgaande dient vermeden te worden dat met terugwerkende kracht het standpunt kan worden ingenomen dat de grondwaarde bij de in het verleden plaatsgevonden hebbende vestiging van erfpachten een grondwaarde had die lager was dan de grondwaarde voor eigendom. Niet alleen is alsdan onjuist gehandeld door het OBR met betrekking tot belastingaangiften in het verleden met mogelijke consequenties van dien, maar bestaat ook de mogelijkheid dat erfpachters alsdan achteraf blijkende onverschuldigde omzetbelasting terug kunnen vorderen.

Immers deze vestigingen zijn afgewerkt als een levering voor de omzetbelasting terwijl sprake had moeten zijn van een afwerking als een verhuur voor de omzetbelasting. Ter zake van een dergelijke vestiging/verhuur zou de erfpachter geen omzetbelasting zijn verschuldigd. Deze is dan in het verleden onverschuldigd betaald. Een vergelijking met de zogenaamde "Sint Oedenrode-problematiek" dringt zich op. Daarnaast is het denkbaar dat alsnog over het verschil tussen de gekapitaliseerde canon en de grondwaarde respectievelijk de 10% opslag bij volledige afkoop overdrachts- of omzetbelasting wordt verschuldigd. ·O·O·O·O·

2/2

Bijlage 6/teksten/3001 223

BIJLAGE 7

Notitie "Berekening koopsom bij conversie"

Inleiding In deze notitie wordt een korte omschrijving en vergelijking weergegeven van mogelijke wijzen van berekening van de koopsom, verschuldigd door de zittende erfpachters die hun erfpacht converteren in eigendom. Achtereenvolgens zullen worden beschreven: I. II. 111. IV. V.

De criteria die bij de beoordeling van de hierna te beschrijven berekeningssystemen als uitgangspunt hebben gediend. Het al dan niet fixeren van de grondwaarde. Drie berekeningssystemen. Consequenties/verschillen met betrekking tot de onder Ill omschreven berekeningssystemen. Beoordeling berekeningssystemen aan de hand van de criteria vermeld sub I.