Advies Algemene bezwaarschriftencommissie (geanonimiseerd)

[DEFINITIEF:LOGO RDAM B&W] Bezoekadres: Stadhuis Coolsingel 40 Rotterdam Postadres: Postbus 70012 3000 KP Rotterdam Website: www.rotterdam.nl E-mail: teambezwaarbco@rotterdam.nl

Retouradres: Postbus 1011, 3000 BA Rotterdam Ons kenmerk: A.B.2022.3.12240

Inlichtingen Juridische diensten: Fax: (010) 267 63 00 Inlichtingen: administratie Telefoon: (010) 267 59 83 Uw brief van: 8 november 2022 Uw kenmerk: 2MI.1.22.076675 Ons kenmerk: A.B.2022.3.12240/RW Betreft: beslissing op bezwaarschrift

Datum:

De raad van de gemeente Rotterdam, Gelezen het bezwaarschrift van de heer namens mevrouw (hierna: bezwaarmaakster) van 12 augustus 2022, waarbij bezwaar is gemaakt tegen zijn besluit van 29 september 2022, gepubliceerd op 30 september 2022 (Gemeenteblad Nr. 436520) tot het op basis van artikelen 2 en 5 van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) definitief aanwijzen van de percelen die zijn betrokken bij het programma samenvoegen-vergroten in de Utrechtsestraat; Alsmede bijgevoegd advies van 13 juni 2023 met kenmerk A.B.2022.3.12240/RW van kamer III van de Algemene Bezwaarschriftencommissie, die bezwaarmaker in de gelegenheid heeft gesteld zich in haar vergadering van 2 maart 2023 te doen horen; Overwegende dat de in dit advies vervatte overwegingen worden onderschreven en dit advies dan ook in zijn geheel wordt overgenomen; Gelet op de toepasselijke wettelijke voorschriften; BESLUIT: - de bezwaren ongegrond te verklaren; - het bestreden besluit te handhaven.

Rotterdam,

blad: 2/2

A.B.2022.3.12240

De Griffier,

De Voorzitter,

Beroepsmogelijkheid Belanghebbenden kunnen tegen dit besluit op grond van de Algemene wet bestuursrecht binnen zes weken (gerekend vanaf de dag na verzending van dit besluit) een gemotiveerd beroepschrift indienen bij: De Rechtbank Rotterdam Sector Bestuursrecht Postbus 50951 3007 BM Rotterdam U kunt ook digitaal beroep instellen bij genoemde rechtbank via http://loket.rechtspraak.nl/bestuursrecht. Daarvoor moet u wel beschikken over een elektronische handtekening (DigiD). Kijk op de genoemde site voor de precieze voorwaarden.

Bijlage: 1) Advies

A.B.2022.3.12240/RW Advies op een bezwaarschrift inzake vestiging van een voorkeursrecht Utrechtsestraat op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg). Rotterdam, 13 juni 2023 Aan de gemeenteraad, Voor het uitbrengen van advies hebben wij ons beraden over het bezwaarschrift van de heer , namens mevrouw , hierna te noemen bezwaarmaakster. Dit bezwaarschrift is gericht tegen uw besluit tot het vestigen van het voorkeursrecht Utrechtsestraat 3 t/m 17, Stichtseplein 6 t/m 15 en Overijselsestraat 5 (hierna gezamenlijk te noemen voorkeursrecht Utrechtsestraat). Voordat wij dit advies hebben uitgebracht hebben wij bezwaarmaakster in de gelegenheid gesteld te worden gehoord in onze vergadering van 2 maart 2023. Feiten Bij het besluit van 5 juli 2022 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Rotterdam, op grond van het bepaalde in artikel 6 van de Wvg, besloten, gronden globaal gelegen aan Utrechtsestraat 1 t/m 17, Stichtseplein 6 t/m 15 en Overijselsestraat 5 voorlopig aan te wijzen, waarop de artikelen 10 t/m 15, 24 en 26 van de Wvg van toepassing zijn. Aangewezen zijn gronden die op dit moment worden gebruikt voor wonen en waar een andere vorm van wonen aan wordt toegedacht ten behoeve van het Nationaal Programma Rotterdam Zuid. Het betreft een samenvoegen/vernieuwbouw project. Dit besluit wordt op 6 juli 2022 gepubliceerd in het Gemeenteblad (Nr.

298377). De bijlagen bij het besluit zijn als externe bijlage aan deze publicatie gehecht. Het gaat om de volgende bijlagen: concept-raadsvoorstel, geanonimiseerde lijst met eigenaren en beperkt gerechtigden en de tekening van het Wvg-gebied. De eigenaren en beperkt gerechtigden van de percelen waarop het voorkeursrecht is gevestigd ontvangen ieder afzonderlijk, per aangetekende brief bericht over de inhoud van het besluit en de gevolgen hiervan. Ook worden betrokkenen geïnformeerd over de rechtsbeschermingsmogelijkheden waaronder de ziensprocedure. In de aan bezwaarde gerichte brief van 7 juli 2022 wordt onder meer het volgende vermeld. “De gemeente wil zo veel mogelijk woningen in de Utrechtsestraat in Hillesluis samenvoegen, vergroten en verbeteren. Het college van burgemeester en wethouders heeft dat op 5 juli 2022 besloten. U leest er in deze brief meer over. Het college van burgemeester en wethouders hebben 2 besluiten genomen: 1. Het besluit om het programma Samenvoegen en Vergroten uit te voeren in de Utrechtsestraat. Dit is een onderdeel van het Nationaal Programma Rotterdam Zuid (NPRZ). 2. Het besluit om de Wet voorkeursrecht gemeenten te laten gelden voor een aantal adressen in de Utrechtsestraat, Overijselsestraat en het Stichtseplein.

blad: 2/21

Het programma Samenvoegen en Vergroten De gemeente wil samen Hillesluis prettiger maken om te wonen en te leven, voor nu en in de toekomst. Dit doen we met het project Utrechtsestraat. In het project knappen we de wijk op. Daarvoor gaan we een deel van de kleinere woningen samenvoegen, vergroten en verbeteren. En als het nodig is, richten we de straten opnieuw in. Het project Utrechtsestraat hoort bij het NPRZ. In dit programma verbeteren de gemeente, het Rijk en woningcorporaties samen de woonkwaliteit in Rotterdam Zuid. Wet voorkeursrecht gemeenten De gemeente wil de woningen aan de Utrechtsestraat samenvoegen en opknappen. Dan moet de gemeente de woningen die te koop worden aangeboden als eerste kunnen kopen. Daarom heeft het college van burgermeester en wethouders op 5 juli 2022 besloten om de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) te laten gelden voor de woningen met de volgende adressen: - Utrechtsestraat 3 tot en met 17 B - Stichtseplein 6 A tot en met 15 B - Overijselsestraat 5 A en 5 B Wat betekent dit voor u? Uw eigendom is bij ons kadastraal bekend als gemeente Rotterdam, sectie V, nummer 3930 . Ook uw eigendom valt onder de Wvg. Wilt u uw woning verkopen? Dan moet u uw eigendom eerst aan de gemeente te koop aanbieden. U bent niet verplicht om uw eigendom te verkopen. Wilt u uw eigendom niet verkopen? Dan kunt u ook zelf de woning samenvoegen en opknappen.

U kunt de woning samenvoegen met een andere woning of zelf een uitbouw maken. (…)” Met het voorstel van 30 augustus 2022 heeft het College van burgemeester en wethouders uw raad gevraagd om het voorkeursrecht Utrechtsestraat definitief te vestigen. Daarin staat het volgende. “Dit besluit valt binnen de kaders van het Nationaal Programma Rotterdam Zuid, het Werkprogramma NPRZ Wonen 2019-2022 en Omgevingsvisie De Veranderstad, werken aan een wereldstad voor iedereen. Toelichting: Nationaal Programma Rotterdam Zuid Het Nationaal Programma Rotterdam Zuid (NPRZ) is allereerst gericht op de mensen uit Zuid. Via de pijlers Onderwijs en Werk zet het programma in op verbetering van hun maatschappelijke positie. De pijler Wonen zet zich in om de bewoners van Rotterdam Zuid een aantrekkelijk en veilig woonmilieu te bieden en zorgt ervoor dat voor verschillende huishoudens en inkomens een woning beschikbaar is. In dit verbeterprogramma wordt uitgegaan van het opknappen, verduurzamen en waar het kan groter maken van woningen in de particuliere woningvoorraad. In dit project wordt geanticipeerd op het samenvoegen van beneden- en bovenwoningen tot volwaardige eengezinswoningen en het toekomstbestendig maken van de woningen.

blad: 3/21

In het programma wordt aangesloten bij aanpak van overlast gevende situaties en het verbeteren van de buitenruimte in dezelfde straat en naastgelegen plein. Werkprogramma NPRZ Wonen 2019-2022 Hillesluis Verbetering van de fysieke omgeving van Hillesluis is door uw raad als noodzakelijk bestempeld met het vaststellen van het Werkprogramma NPRZ Wonen 2019-2022 (19bbl4155), waarin focus op deze wijk ligt. Het huidige woningaanbod is eenzijdig met een gebrek aan woningen die geschikt zijn voor sociale stijgers. In het Werkprogramma is tevens benoemd dat kwetsbare wijken intensief beheer nodig hebben. Utrechtsestraat De doelstellingen voor het project Utrechtsestraat zijn de volgende: 1. Via samenvoegen van de woningen en verbeteren en vergroenen van de buitenruimte in de straat en aanpalende plein, wordt bijgedragen aan het creëren van woningdifferentiatie in de wijk en tegelijkertijd realisatie van een beter woonklimaat. Het streven is in deze periode zoveel mogelijk woningen aan te kopen en samen te voegen. 2. Via de integrale projectaanpak in samenwerking met o.a. Directie Veilig, Bouw -en Woningtoezicht en Maatschappelijk Ontwikkeling krijgen we een betere grip op de leefkwaliteit binnen dit projectgebied. Het Actieplan Goed Huren en Verhuren in Rotterdam speelt hier een belangrijke rol in. 3.

Opknappen en verduurzamen van zoveel mogelijk woningen in de straat om woningen meer toekomstbestendig te maken en te streven naar een fijne mooie uitstraling. Ten behoeve van de doelstellingen van het project worden eigenaren gestimuleerd om woningen te vergroten door middel van samenvoegen. We zien hier een samengevoegde woning als eengezinswoning, waarbij begane grond, eerste en tweede verdieping deel uitmaken van dezelfde woning. Deze woning wordt door één gezin (één huishouden) bewoond. De woning heeft daarnaast in ieder geval één postadres, één aansluiting voor nutsvoorzieningen (en geen tussenmeters), heeft één keuken en één badkamer, tenzij voor het gebruik als eengezinswoning meerdere badkamers logisch zijn en geen afsluitbare deuren naar bovenverdieping of een gesplitste tuin. Woningeigenaren kunnen ten behoeve van de samenvoeging een subsidieaanvraag indienen. Om dit proces te kunnen versnellen en beter te faciliteren worden woningen aangekocht door de gemeente. De aanpak, alsmede het aankopen van vastgoed, vindt geheel op vrijwillige basis plaats. Er zal niet overgegaan worden tot onteigening. In het projectgebied Utrechtsestraat zijn 37 woningen gesitueerd. De panden dateren uit begin 20e eeuw en de gevels van de Utrechtsestraat sluiten naadloos aan op de gevels van het Stichtseplein en vormen één karakteristiek geheel.

In de cultuurhistorische verkenning die ín 2016 uitgevoerd is, is geen specifieke cultuurhistorische waarde voor deze panden benoemd. In het projectgebied is al een opkoopbescherming van kracht waardoor voor niet- verhuurde woningen een zelfbewoningplicht geldt. Een eerste inventarisatie van de woningen is reeds gedaan. De bovenwoningen zijn groter dan 75 m2. Deze kunnen worden samengevoegd met een benedenwoning van ± 45 m2.

blad: 4/21

Hierdoor ontstaan er grote eengezinswoningen van 120 tot 140 m2 die een significante kwaliteitsimpuls kunnen leveren aan de woningvoorraad. Voor de ondersteuning en het versterken van de regie bij de uitvoering van samenvoegen in de Utrechtsestraat wordt gekozen om een voorkeursrecht te vestigen. Dat doen we om meerdere redenen: - Door het voorkeursrecht toe te passen versterkt de gemeente haar regiepositie bij de uitwerking van het NPRZ en het Werkprogramma. - De Utrechtsestraat ligt in Hillesluis. We verwachten dat kwaliteitsverbetering van het plangebied kan leiden tot investeringen van eigenaren in de nabije omgeving. Het voorkeursrecht brengt het halen van de doelstellingen van het project dichterbij, met andere woorden; als het voorkeursrecht niet wordt gevestigd, halen we de doelstellingen van het project Utrechtsestraat niet of moeilijker. - Door de inzet van Wvg wordt de bekendheid van het programma samenvoegen/vergroten groter waardoor eigenaren direct in contact komen met de gemeente om de mogelijkheden voor samenvoegen en vergroten zelf te verkennen. De gemeente kan subsidie aanbieden - In de Utrechtsestraat is een hoog percentage woningen (2/3) verhuurd door beleggers. De straat is gebaat bij meer eigenaar/bewoners.

De aanpak die wordt voorgesteld draagt in grote mate bij aan het eindbeeld van de Utrechtsestraat met toekomstperspectief, woningen die in goede staat zijn en een woningvoorraad met een gevarieerd aanbod, waar Rotterdammers graag willen wonen. Dit eindbeeld is duidelijk anders dan het huidige beeld. Het voornemen bestaat om dit gebied, in verband met de beoogde transformatie naar een beter gebruik/leefomgeving, te kwalificeren als moderniseringsgebied in het kader van artikel 3.5 Wro. Reden van vestiging voor dit project We zien dat de doelstelling door de markt zelf te weinig wordt opgepakt, waardoor daar een stimulans nodig is. Deze kan gegeven worden als de gemeente in de gelegenheid wordt gesteld om woningen die te koop komen te kopen. De gemeente verwacht dat door de totale aanpak een sneeuwbaleffect ontstaat waardoor er door de zittende eigenaren meer initiatieven worden ontplooid. Doel: beschermen van de voorgenomen ontwikkeling Het voorkeursrecht verplicht de betrokken eigenaar (of iemand met een recht van erfpacht) om bij een voorgenomen verkoop de betreffende woning eerst aan de gemeente (het college) aan te bieden. Om te voorkomen dat de ontwikkeling stagneert of op voorhand onmogelijk wordt gemaakt, wordt u verzocht om de gronden definitief aan te wijzen in het kader van de Wet voorkeursrecht gemeenten.

Door het aanwijzen van gronden op basis van de Wvg, versterkt de gemeente haar regiepositie, omdat zij als eerste in de gelegenheid wordt gesteld woningen te kopen. Het voorkeursrecht wordt daarbij als ondersteuning ingezet ten behoeve van het verwervingsproces.

blad: 5/21

Omvang vestigingsgebied De omvang van het gebied waarop het voorkeursrecht wordt gevestigd, is bepaald aan de hand van het Werkprogramma NPRZ, het door de gemeente opgestelde projectplan Utrechtsestraat en de logische afbakening van de woonblokken. Het betreft 36 woningen waarop de Wvg gevestigd wordt. Een van de 37 woningen in het projectgebied is namelijk reeds samengevoegd. Het voorkeursrecht hoeft alleen gevestigd te worden op die percelen waar nog niet is samengevoegd. Het was bij de voorlopige vestiging niet in alle gevallen op basis van de kadastrale en bag-gegevens inzichtelijk of woningen daadwerkelijk samengevoegd zijn. De eigenaren konden zich naar aanleiding van de voorlopige vestiging van het voorkeursrecht bij de gemeente melden. Op basis van een interne bezichtiging van de woning is bepaald of de woning voldoet aan de voorwaarden van een samengevoegde woning. Voldoet de woning hieraan, dan is het perceel niet meer worden opgenomen in het voorstel aan de gemeenteraad tot vestiging van het voorkeursrecht. De begrenzing van het vestigingsgebied geeft nog geen zekerheid over de uiteindelijke reikwijdte van het samenvoegplan. Het is dan ook logisch dat in dit stadium van het proces de omvang van het projectgebied nog niet volledig vaststaat. Bij de vaststelling van het bestemmingsplan zal pas de daadwerkelijke begrenzing van het project kunnen worden bepaald.

Op dat moment kan geconstateerd worden dat de vestigingsgrens te ruim of te krap bemeten is. Deze kan dan alsnog worden aangepast door middel van de daartoe te nemen besluiten. Vestigingsgrondslag Op basis van jurisprudentie is afgewogen wat de juiste vestigingsgrondslag is om aan u voor te leggen. Omdat een gedetailleerde structuurvisie of een bestemmingsplan waarin de voorgenomen bestemming is verankerd, ontbreekt, wordt de vestiging gebaseerd op de grofmazige vestigingsgrondslag ex artikel 5 Wvg. Er wordt na dit besluit geen afzonderlijke structuurvisie voorbereid, maar er wordt meteen gestart met de voorbereidingen van een bestemmingsplan. Voldoen aan vestigingsvereisten De beoogde nieuwe bestemming is een niet-agrarische bestemming (wonen), waardoor voldaan is aan het eerste vereiste van de Wvg. Tevens wordt voldaan aan het tweede vereiste: het huidige woongebruik wijkt af van de beoogde bestemmingen. Hierboven is aangegeven dat de woon- en leefkwaliteit van de Utrechtsestraat fors wordt verbeterd door de ingrepen. Er is dus sprake van een beter gebruik dan het huidige gebruik, ook al zal het gebruik binnen de woonfunctie blijven, passend binnen de doelstellingen van het NPRZ. Uiteindelijk zal in het bestemmingsplan (of onder de Omgevingsweť. omgevingsplan) exact worden vastgelegd wat de bestemming zal worden en hoe deze moet worden ingevuld.

In de Omgevingsvisie is de Utrechtsestraat opgenomen als Moderniseringslocatie (in de zin van artikel 3.5 Wro en bij inwerkingtreding van de nieuwe Omgevingswet in de zin van artikel 4.18 Omgevingswet). In dit gebied is sprake van een noodzakelijke modernisering of vervanging van bebouwing met dezelfde bouwmassa.

blad: 6/21

Zolang de modernisering niet is verwezenlijkt, wordt het huidige gebruik van die bouwwerken aangemerkt als afwijkend van het plan. De moderniseringslocatie wordt ook opgenomen in het nog op te stellen bestemmingsplan/omgevingsplan. Gevolgen voor eigenaren Het voorkeursrecht verplicht de betrokken eigenaar (of iemand met een recht van erfpacht) om bij een voorgenomen verkoop de betreffende woning eerst aan het college aan te bieden. De notaris mag niet meewerken aan een transactie als een voorkeursrecht van toepassing is. De eigenaar is niet verplicht om de woning te verkopen, echter de verkoper kan zijn woning niet vrij verkopen aan een derde. Belangenafweging Het gemeentelijk voorkeursrecht wordt ingezet om de regie te houden op de verwerving en de differentiatie van het woningaanbod door samenvoegen in de Utrechtsestraat. Dit algemeen belang weegt zwaarder dan het belang van de eigenaar om zijn woning vrij te kunnen verkopen. De verplichting om bij een voorgenomen verkoop eerst aan het college aan te bieden is daarbij niet onevenredig zwaar. Eigenaren zijn namelijk niet verplicht om te verkopen en als zij wel willen verkopen krijgen ze een reële prijs. Bovendien zijn de belangen van de eigenaren in de wet zelf al meegewogen. De Wvg kent namelijk een uitgebreide rechtsbescherming en voldoende uitzonderingen op de aanbiedingsplicht.

Verwerving Voor de locatie samenvoegen geldt, als de eigenaar wenst te verkopen, de gemeente in overleg met de eigenaar aankoop onderzoekt. De gemeente zal contact opnemen met de eigenaren. Als er is besloten om aan te kopen zal de marktwaarde door een onafhankelijke taxateur worden getaxeerd, waarna deze marktwaarde aan de eigenaar wordt aangeboden. Omdat de verkoop een vrijwillig karakter heeft wordt geen volledige schadeloosstelling aangeboden. Wanneer geen overeenstemming wordt bereikt over de prijs, kan de eigenaar een onafhankelijk oordeel over de prijs aan de rechter vragen. (…) Kanttekeningen Het voorkeursrecht geeft niet de garantie dat de gemeente ook eigenaar wordt van de gronden en appartementsrechten. De eigenaren kunnen immers niet worden verplicht tot het verkopen aan de gemeente. Het gaat enkel om de verplichting dat de gronden of appartementsrechten eerst aan de gemeente wordt aangeboden voordat het aan een derde kan worden verkocht. Communicatie Communicatie over het project en de vestiging van de Wvg verloopt met de grootst mogelijke zorgvuldigheid. De betrokkenen (eigenaren en huurders) zijn over de Wvgvestiging secuur geïnformeerd.

blad: 7/21

Daarbij is duidelijk gemaakt wat de gevolgen voor hen zijn en het feit dat de gemeente niet tot onteigening zal overgaan. In de periode voorafgaand aan dit besluit heeft de gemeente de eigenaren-bewoners in het plangebied persoonlijk benaderd om hen te informeren en te betrekken bij de plannen voor het samenvoegen van woningen in de Utrechtsestraat. Daarbij zijn de plannen nader toegelicht. Er is uitgelegd welke plannen er zijn bij de gemeente, welke doelstellingen daarbij horen en wat het perspectief is voor hen als bewoner. De eigenaren zijn uitgenodigd om in gesprek te gaan met de gemeente en er is positief contact. Algehele tendens is dat de bewoners liever geen dwangmaatregelen hebben, maar wel de voordelen zien voor hun leefomgeving. De gemeente heeft de eigenaren (en huurders) per (aangetekende) brief geïnformeerd over het besluit tot vestiging van de Wvg. In deze brief is aangegeven hoe de eigenaar of de erfpachter de gemeente kan benaderen voor vragen. Tevens is er verwezen naar een projectwebsite. De brieven zijn aan de bewoners uitgereikt voordat ze aangetekend werden bezorgd. Tijdens het uitreiken zijn de gevolgen van het voorkeursrecht en het project toegelicht. Na vestiging van het voorkeursrechtzijn er twee inloopspreekuren in de buurt georganiseerd voor de bewoners.

De gemeente blijft in contact met de bewoners door middel van schríftelijke communicatie, telefonisch, persoonlijk contact en (actieve) aanwezigheid in de wijk. Het voorkeursrecht heeft in eerste instantie alleen gevolgen voor de eigenaar. Er zijn ook huurders die hun woning huren binnen het Wvg-gebied. Zij hebben een brief ontvangen, met informatie over het voorkeursrecht en over het samenvoegen en zijn waar mogelijk persoonlijk geïnformeerd op de dag van de bezorging van de brief. (…)” Bestreden besluit (Vestiging voorkeursrecht Utrechtsestraat) In uw openbare vergadering van 29 september 2022 heeft u onder verwijzing naar de artikelen 2 en 5 van de Wet voorkeursrecht gemeenten het volgende besloten: De gemeenteraad heeft als volgt besloten, welk besluit hieronder integraal is opgenomen: De Raad van de gemeente Rotterdam, gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 30 augustus 2022 (D2208104731/22bo005003) gelet op het feit dat wij gezamenlijk met onze partners in 2011 het Nationaal Programma Rotterdam Zuid hebben gelanceerd; gelet op het doel om onder andere de eenzijdigheid van de woningvoorraad en woonmilieus in Rotterdam Zuid te doorbreken door het realiseren van meer gedifferentieerde woonmilieus;

blad: 8/21

gelet op dat aan de gronden de bestemming wonen is toebedacht, waarbij sprake is van beteren ander gebruik dan het huidige woongebruik; gelet op het feit dat de gemeente haar regiepositie wil versterken; gelet op de Wet voorkeursrecht gemeenten en de Algemene wet bestuursrecht; gelet op het feit dat de gemeente haar regiefunctie kan versterken met het aanwijzen van gronden op basis van de Wet voorkeursrecht gemeenten en daarmee haar uitgangspositie op de vastgoedmarkt versterkt; gelet op het feit dat er nu nog geen bestemmingsplan is vastgesteld voor de beoogde nieuwe ontwikkeling en er geen in voldoende mate gedetailleerde structuurvisie voorhanden is waaruit de toekomstige bestemming blijkt en wij voornemens zijn een bestemmingsplan/omgevingsplan binnen 3 jaar vast te stellen, waarna het voorkeursrecht automatisch wordt verlengd met een periode van 10 jaar (na inwerkingtreding van dat omgevingsplan/omgevingsplan); gelet op het feit dat in de Omgevingsvisie en het omgevingsplan Hillesluis is en zal worden aangewezen als een moderniseringsgebied ex artikel 3.5 Wro of het equivalent in de nieuwe Omgevingswet; gelet op het feit dat er vooruitlopend op de vaststelling van een bestemmingsplan de mogelijkheid bestaat een voorkeursrecht te vestigen op grond van artikel 5 van de Wet voorkeursrecht gemeenten; dat er gezien het bovenstaande een belangenafweging heeft plaatsgevonden

tussen de publieke belangen van de gemeente en de belangen van de eigenaren en beperkt zakelijk gerechtigden, waarbij is geconcludeerd dat de belangen van de gemeente zwaarder wegen; dat de zienswijze in de bij het raadsvoorstel behorende reactienota zienswijzen geen aanleiding heeft gegeven tot aanpassing van dit besluit; gelet op het feit dat niet eerder voor deze gronden een voorkeursrecht van toepassing was;

besluit: - Het project Samenvoegen in de Utrechtsestraat in uitvoering te nemen, - Op basis van artikel 2 en 5 van de Wvg de percelen die zijn betrokken bij de samenvoegaanpak in Utrechtsestraat en zoals aangegeven op de aan dit besluit gehechte lijst (D2208-104752) en tekening (D2208-104756) aan te wijzen als gronden waarop de Wet voorkeursrecht gemeenten van toepassing is, - De uitvoering van dit besluit (waaronder het informeren van rechthebbenden) op te dragen aan het college van burgemeester en wethouders, met inachtneming van de voorschriften van de Wet voorkeursrecht gemeenten. Het besluit van 29 september 2022 tot vestiging van het voorkeursrecht Utrechtsestraat is op 30 september 2022 gepubliceerd in het Gemeenteblad (Nr. 436520).

blad: 9/21

Met de brief van 30 september 2022 worden de eigenaren en beperkt gerechtigden van de percelen waarop het voorkeursrecht is gevestigd ieder afzonderlijk, per aangetekende brief bericht over de inhoud van het besluit en de gevolgen hiervan. Ook worden betrokkenen geïnformeerd over de rechtsbeschermingsmogelijkheden waaronder de bezwaarprocedure. Bezwaren Bezwaarmaakster is eigenaar van de woning aan de Overijsselstraat kadastraal bekend gemeente Rotterdam,

te Rotterdam,

In het bezwaarschrift staat kort weergegeven het volgende: Door u is de Wet voorkeursrecht van toepassing verklaard op het eigendom van cliënte. Cliënte merkt allereerst op dat de legitieme onderbouwing naar haar mening niet juist is. Immers, er is gebruik gemaakt van artikel 5 Wet voorkeursrecht gemeenten teneinde de mogelijkheid te hebben om reeds bestaande woningen samen te voegen. Voorzover van belang bepaalt lid 1 van artikel 5 het volgende : In afwijking van de artikelen 3, eerste lid, en 4. eerste lid, komen voor aanwijzing ook in aanmerking gronden die nog niet zijn opgenomen in een bestemmingsplan, inpassingsplan, of structuurvisie, maar waarbij in het besluit tot aanwijzing aan de betrokken gronden een niet-agrarische bestemming wordt toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van die bestemming. In het besluit tot aanwijzing wordt aangegeven of nadien nog zal worden overgegaan tot het vaststellen van een structuurvisie. De woning van cliënte valt in het geldende bestemmingsplan “Hillesluis” waarbij, gelet op de verbeelding /plankaart, sprake is van de bestemming Wonen. De voorschriften bij deze bestemming zijn in artikel 25 van het plan aangegeven. Het pand van cliënte wordt ook als woning gebruikt. Verder wil cliënte opmerken dat een omgevingsplan is vastgesteld. Naar mening van cliënte wordt dan ook niet voldaan aan de eisen gesteld in artikel 5.

Dit klemt temeer nu u zover wil gaan door reeds bestaande woningen ‘te willen opkopen’. Het aanwenden van uw invloed gaat op deze manier wel heel ver waarbij geen sprake is van een legitieme onderbouwing. Nu geen sprake is van een legitieme onderbouwing meent u op onjuiste gronden inbreuk te kunnen maken op het ongestoorde genot van het eigendomsrecht van cliënte. Het besluit dat voorligt is dan ook genomen in strijd met de beginselen van zorgvuldigheid (artikel 3:2 Algemene wet bestuursrecht) als ook de evenredigheid zoals neergelegd in artikel 3:4 lid 2 van de Algemene wet bestuursrecht. Voorts is het verbeteren van het woon- en leefklimaat geen juridisch grondslag om toepassing te geven aan de Wet voorkeursrecht gemeenten. Deze motieven zijn derhalve niet in overeenstemming met het doel en strekking van de Wvg. U gebruikt uw bevoegdheid dan ook voor een ander doel dan waarvoor deze bevoegdheid is gegeven. Verweerschrift In het ingediende verweerschrift wordt ingegaan op de gronden van bezwaar. Kort weergegeven staat daarin het volgende naar aanleiding van het bezwaarschrift.

blad: 10/21

Ad 1. De Wvg geeft drie vestigingsgrondslagen aan. Als er nog geen bestemmingsplan of gedetailleerde structuurvisie is, dan geeft artikel 5 Wvg de mogelijkheid om vooruitlopend op de vaststelling van één van deze plandocumenten het voorkeursrecht te vestigen. Daarbij moet sprake zijn van een niet-agrarische bestemming en een huidig gebruik dat afwijkt van de toekomstige bestemming. Het voorliggende raadsvoorstel gaat om een voorkeursrecht op grond van artikel 5 Wvg. De eerste zin van het eerste lid van dit artikel luidt: “In afwijking van de artikelen 3, eerste lid, en 4, eerste lid, komen voor aanwijzing ook in aanmerking gronden die nog niet zijn opgenomen in een bestemmingsplan, inpassingsplan, of structuurvisie, maar waarbij in het besluit tot aanwijzing aan de betrokken gronden een niet-agrarische bestemming wordt toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van die bestemming.” De wettekst, maar ook de jurisprudentie, geeft aan dat er geen sprake hoeft te zijn van een uitgewerkt plan, nu er voor de betreffende locatie (nog) geen structuurvisie of bestemmingsplan is. Wel dient in het besluit te zijn opgenomen dat de gemeente voornemens is de gronden een andere bestemming, niet zijnde een agrarische bestemming, te geven. Bij die bestemming moet sprake zijn van een bestemming die afwijkt van het huidige gebruik.

Uit de wetsgeschiedenis en vaste jurisprudentie blijkt dat de voorkeursregeling niet zo beperkt behoeft te worden opgevat dat deze alleen zou kunnen worden toegepast wanneer sprake is van een bestemming voor een wezenlijk andere gebruiksvorm. Ook bij een beter of intensiever gebruik dan het bestaande gebruik kan van “afwijkend gebruik” sprake zijn. In een recente uitspraak over een ander Wvg-besluit van de gemeente Rotterdam (inzake de Wvg Urkersingel) heeft de rechtbank dit bevestigd. De rechtbank neemt daarbij in overweging dat ook sprake is van afwijkend gebruik als sprake is van een beter gebruik. In de Utrechtsestraat staat de gemeente een beter gebruik voor. Dat doet zij door het toepassen van het Programma Samenvoegen en vergroten, waarbij een gedifferentieerd woonmilieu wordt gecreëerd. Door woningen te kopen en samen te voegen met andere woningen of te vergroten ontstaat er een meer gedifferentieerd aanbod van woningen, waardoor ook sociale stijgers zich kunnen vestigen in de wijk of in de wijk kunnen blijven wonen. Daarnaast wordt de kwaliteit van de woningen verbeterd. Het Programma Samenvoegen en vergroten vindt haar oorsprong in het Werkprogramma NPRZ Wonen 20192022. Binnen dit programma worden naast de woningen ook aandacht besteed aan de buitenruimte, de kwaliteit van scholen, werkgelegenheid en veiligheid.

Al met al zijn wij van mening dat ook in het plangebied Utrechtsestraat sprake is van een verbeterd gebruik, zodat sprake is van afwijkend gebruik en wordt voldaan aan de vereisten van het voorkeursrecht. De gemeente is daarnaast voornemens om voor de gebieden in het bestemmingsplan een moderniseringsgebied ex artikel 3.5 Wro op te nemen, een en ander zoals genoemd in het raadsvoorstel Wvg. De raad stelde op 2 december 2021 de Omgevingsvisie Rotterdam vast.

blad: 11/21

Daarin is voor de focuswijken, waaronder ook Oud-Charlois een moderniseringslocatie op grond van artikel 4.18 Omgevingswet opgenomen, de opvolger van het moderniseringsgebied onder de nieuwe Omgevingswet. Het volgende is verwoord in deze Omgevingsvisie: “Het overgrote deel van de focuswijken bevindt zich op Zuid en is onderdeel van het Nationaal Programma Rotterdam Zuid. Maar, ook op de noordoever bevinden zich gebieden waar stedelijke vernieuwing niet vanzelf zal gaan. Voor de korte termijn ligt de grootste focus daar op de wijken in het westen van de stad. Deze focuswijken wijzen wij aan als moderniseringslocatie in het kader van artikel 4.18 Omgevingswet. Dat doen we omdat binnen deze locatie de aanwezige bouwwerken moeten worden gemoderniseerd of moeten worden vervangen door gelijksoortige bebouwing. De uitvoering van die doelen kan, als de markt dit zelf niet kan oppakken, inzet vragen van actief grondbeleid en daarmee samenhangende instrumenten. Per gebied of buurt wordt dit nader uitgewerkt met de bewoners, maar ook met onze partners. Als wordt gekozen voor toepassing van dit instrumentarium (WvG en onteigening) is een vervolgbesluit van de gemeenteraad vereist. Eventuele nieuwe moderniseringslocaties zullen in het toekomstige Omgevingsplan worden benoemd.”. De Omgevingsvisie is wat ons betreft niet concreet genoeg om als basis te dienen voor het voorkeursrecht.

Er wordt namelijk alleen verwezen naar de relatie tussen de focuswijken en het moderniseringsgebied. Verdere invulling en afwegingen zijn in de globale Omgevingsvisie niet opgenomen. Daarom is de grondslag van het besluit, artikel 5 Wvg, de juiste. Ad.2. Nu er sprake is van een juist besluit, komen we niet toe aan een verweer op dit punt. Er is geen strijdigheid met het zorgvuldigheidsbeginsel of evenredigheidsbeginsel. Ad 3. Met het Nationaal Programma Rotterdam Zuid hebben de overheid en partners gekozen voor een nieuw perspectief voor Rotterdam Zuid. Opleidingsniveau, arbeidsparticipatie en woonkwaliteit moeten in 20 jaar stijgen naar het gemiddelde van de vier grote steden in Nederland. Eén van de pijlers van het programma is de eenzijdigheid van de woningvoorraad en woonmilieus op Zuid doorbereken door het realiseren van meer gedifferentieerde woonmilieus, De ambitie is om de wijken diverser te maken: qua woningaanbod, bevolkingssamenstelling voorzieningen en inkomensniveau. In 2030 moet Rotterdam Zuid woonwijken hebben waar voor iedere doelgroep een goede woning en een prettig woonmilieu wordt aangeboden. Bij de nieuwe woonmilieus gaat het niet alleen over woningen en buitenruimte, maar ook om de kwaliteit van de scholen, om veilige wijken en voorzieningen.

De gemeente heeft in het kader van het Nationaal Programma Rotterdam Zuid (NPRZ) twee doelstellingen voor het project Utrechtsestraat: 1. Via samenvoegen en vergroten van de woningen en verbeteren van de uitstraling van de straten in het projectgebied, wordt komende vier jaar bijgedragen aan het creëren van woningdifferentiatie in de wijk en tegelijkertijd realisatie van een beter

blad: 12/21

woonklimaat. Het streven is in deze periode zoveel mogelijk woningen aan te kopen en samen te voegen of te vergroten. 2. Via de integrale projectaanpak in samenwerking met o.a. Directie Veilig, Bouw -en Woningtoezicht en Maatschappelijk Ontwikkeling krijgen we een betere grip op de leefkwaliteit binnen dit projectgebied. Uiteindelijk hoopt de gemeente dat er een gemelleerd woningaanbod zal zijn, waardoor voor zowel zittende eigenaren als nieuwe eigenaren (waaronder sociale stijgers) een plek komt om in Hillesluis te wonen. Daarmee maakt de gemeente de woonwijk bestendig voor de toekomst. Om tot uitvoering van het programma Samenvoegen en vergroten te komen, heeft de gemeente het voorkeursrecht gevestigd. De gemeente houdt daardoor de regie van de herontwikkeling in handen. Daarnaast wordt ze in de gelegenheid gesteld om de aangeboden woningen te kopen, zodat de gemeente over kan gaan tot samenvoegen of vergroten. Nadat dat gebeurt is, kan de gemeente de samengevoegde woning weer verkopen. Ten behoeve van de doelstellingen van het project worden eigenaren gestimuleerd om woningen te vergroten door middel van samenvoegen. Woningeigenaren kunnen hiertoe een subsidieaanvraag indienen. De gemeente acht een voorkeursrecht nodig om de regie te houden op de ontwikkelingen in de Utrechtsestraat, zodat er optimale kansen zijn om het gebied kwalitatief hoogwaardig in te vullen. Ad 4.

De gemeente heeft in de brief waarin de eigenaren worden geïnformeerd over het voorkeursrecht uitgebreid aangegeven hoe de communicatie verloopt en wie kan worden benaderd met vragen. Daarnaast zijn medewerkers van de gemeente veelvuldig in de wijk aanwezig geweest om met de bewoners te praten over de plannen. Ook zijn er inloopspreekuren gepland, waarin eigenaren binnen konden lopen met vragen. Daarnaast kunnen we ook verwijzen naar de gemeentelijke website, waar in de brief ook naar is verwezen. Wij vinden het jammer dat bezwaarmaker van mening is dat er onvoldoende is gecommuniceerd. Wij zijn graag bereid de plannen met haar te bespreken en maken daar graag een afspraak voor. Hoorzitting Op 2 maart 2023 vond er een hoorzitting plaats, ten overstaan van de Algemene Bezwaarschriftencommissie, bestaande uit: voorzitter; d lid; lid. De commissie werd bijgestaan door mevrouw mr. Bezwaarmaakster en gemachtigde zijn ter zitting verschenen. Van de zijde van de gemeenteraad hebben de heer n mevrouw , extern adviseur, deelgenomen aan de hoorzitting.

blad: 13/21

Van de hoorzitting is, met toestemming van de aanwezigen, een geluidsopname gemaakt en deze is toegevoegd aan het bezwaardossier. Voor zover hetgeen tijdens de zitting is besproken van belang is voor de heroverweging in bezwaar wordt dat bij de onderstaande overwegingen vermeld. Na de hoorzitting Naar aanleiding van de hoorzitting heeft de commissie de gemeente verzocht schriftelijk te reageren op hetgeen ter zitting besproken. Specifiek op de vragen of het pand van bezwaarmaakster reeds is samengevoegd en of er mogelijkheden zijn voor het vergroten van de woning van bezwaarmaakster. Door de is op 19 april 2023 de volgende reactie overlegd. Is sprake van een samengevoegde woning? Naar de mening van de gemeente is er in dit geval geen sprake van een samengevoegde woning. De gemeente ziet een samengevoegde woning als eengezinswoning, waarbij de begane grond, eerste en tweede verdieping deel uitmaken van dezelfde woning. Deze woning wordt door één gezin (één huishouden) bewoond. De woning heeft daarnaast één postadres, één aansluiting voor nutsvoorzieningen (en geen tussenmeters), heeft één keuken en één badkamer, tenzij voor het gebruik als eengezinswoning meerdere badkamers logisch zijn en er geen afsluitbare deuren naar bovenverdieping zijn of een gesplitste tuin.

Tijdens de hoorzitting is door uw commissie afgesproken dat wij een interne opname van de woning zouden maken, ter beoordeling of reeds sprake is van een ‘samengevoegde woning’. Op 3 april 2023 is een afspraak met mevrouw gemaakt. Namens de gemeente Rotterdam zijn de heer (projectmanager) en (markt- en contractspecialist) bij mevrouw thuis geweest. In de deuropening vroeg mevrouw wat de gemeente precies kwam doen. Vervolgens gaf mevrouw aan dat haar pand nog niet is samengevoegd. Hierna is mevrouw uitgebreid ingegaan op de mogelijkheden tot het vergroten van haar pand en de subsidiemogelijkheden daaromtrent, waar mevrouw graag gebruik van wenst te maken. Uiteindelijk is de gemeente niet binnengelaten en heeft een interne opname daarom niet plaats kunnen vinden. Nu mevrouw heeft bevestigd dat geen sprake is van samengevoegde woning en de gemeente geen nieuwe aanleiding heeft verkregen waaruit het tegendeel blijkt, gaat de gemeente ervan uit dat partijen hierover geen geschil meer hebben en behoeft dit onderdeel van bezwaar geen advies van de commissie. Wat zijn de (subsidie)mogelijkheden voor het vergroten van het pand van m ? Om in aanmerking te komen voor de subsidie voor het vergroten van een woning, worden een aantal voorwaarden gesteld.

De voorwaarden luiden: - de minimale eisen van het Bouwbesluit gelden ook als er geen vergunning nodig is - alleen aan de eigenaar van de te vergroten woning kan de subsidie worden toegekend - de woning heeft nu niet meer dan 85 m² gebruiksoppervlak - de vergroting voegt minimaal 20 m² verblijfsruimte toe - na de vergroting heeft de woning meer dan 75 m² gebruiksoppervlak - als dit van toepassing is: de Vereniging van Eigenaren stemt in met de vergroting - splitsen van de woning is de komende 15 jaar niet toegestaan - de woning voor kamerbewoning gebruiken is de komende 15 jaar niet toegestaan

blad: 14/21

Voor de vergroting van een woning is soms een omgevingsvergunning nodig. Via de vergunningcheck. Link opent een externe pagina kan dit gecontroleerd worden. Mevrouw heeft aangegeven dat er mogelijkheden zijn om bijvoorbeeld de vliering te verlagen zodat deze kan worden meegeteld als ruimte. In dat kader is verzocht om gezamenlijk de mogelijkheden voor vergroting van de woning te verkennen. De gemeente begrijpt dat mevrouw alsdan eveneens bereid is om haar pand samen te voegen. Indien mevrouw van mening is dat haar pand kan worden vergroot in overeenstemming met voormelde voorwaarden, dan kan zij daarvoor een plan indienen. De adviseur onroerend goed van de gemeente Rotterdam is graag bereid om haar pand te inspecteren en het ingediende plan met haar te bespreken om daarmee te onderzoeken of het mogelijk is om een subsidie voor het vergroten van het pand aan te vragen. Door gemachtigde is op 5 juni 2023 kort weergegeven de volgende reactie overlegd op de brief van 19 april 2023. Tijdens de hoorzitting op 2 maart jl. zijn gedachten uitgewisseld waarbij mevrouw die namens de gemeente aanwezig was, opmerkte blij te zijn met burgers zoals cliënte. Immers, het werd duidelijk dat mevrouw hetzelfde nastreeft als de gemeente namelijk het verbeteren van woningen, het vergroenen van de buitenruimte en aanpakken van criminaliteit.

Van gemeentezijde is aangegeven de verantwoordelijkheid graag bij de burger te leggen en zelf het liefste niets te doen. De aanwijzing WVG is een middel maar geen doel op zich aldus de gemeente. Voor wat betreft de samenvoeging van haar woning is tijdens de hoorzitting de stellige indruk ontstaan dat ook in de ‘geest’ van de regels zou worden gekeken. Cliënte wil haar woning vergroten en verduurzamen zoals ook de gemeente dit wil. Mondeling is aangegeven dat cliënte geen vergunning krijgt omdat de gemeente met dit project wil samenvoegen. In ieder geval werd het mevrouw de Vries duidelijk dat hier een spraakverwarring is ontstaan en zij vroeg zich af wat er is misgegaan. Ook zou nagegaan worden over vergroten mogelijk is wanneer samenvoegen niet aan de orde is. Mevrouw iet hierover niets terug in de reactie. Graag wil mevrouw de gelegenheid hebben om tot vergroting over te gaan en de mogelijkheid vernemen subsidie te verkrijgen. Cliënte heeft hieromtrent nog niet vernomen. Verder heeft cliënt nog niet de inspectie rapportage ontvangen zoals toegezegd tijdens de hoorzitting. Uit de stukken die uw commissie ter voorbereiding op de hoorzitting heeft ontvangen bleek spijtig genoeg een groot deel van de persoonlijke relevante bezwaren en beweegredenen van mevrouw te ontbreken.

Cliënte wil benadrukken dat u deze persoonlijke bezwaren bij uw advisering richting het College dient te betrekken. Deze zijn tijdens de hoorzitting uitgereikt en maken onderdeel uit van het dossier. Na de hoorzitting is een afspraak gemaakt waarbij gebleken is dat het van beide ambtenaren niet de intentie was om het besprokene tijdens de hoorzitting in de praktijk te brengen. Immers, de bedoeling van de controle bleek snel. Is er in de praktijk sprake van samenvoeging conform de definitie? Dit terwijl doelstelling van gemeente en mevrouw dezelfde zijn. Met die doelstelling in het achterhoofd had de opname moeten plaatsvinden.

blad: 15/21

Cliënte wil dan ook nogmaals opmerken dat ook naar de intenties en geest van de regels gekeken moet worden. Immers, in de praktijk zijn er altijd situaties waarin regels niet voorzien maar wel sprake is van dezelfde doelstelling. Dit zou zoals door mevrouw de aangegeven zorgvuldig worden bekeken. Liever zorgvuldig dan snel gaf ze aan. Tijdens het bezoek van de heer v is erkend dat er maar één persoonlijk contact moment is geweest tussen burger en gemeente. Spijtig genoeg was het volledige dossier bij beide heren nog steeds niet bekend. Dat het traject op meerdere punten niet zorgvuldig is blijkt ook wel uit het gegeven dat cliënte op 26 november 2021 een brief van de gemeente heeft ontvangen om kennis te maken met elkaar en over samenvoegen/vergroten te praten. Vervolgens heeft cliënte op eigen initiatief een gesprek gevoerd met e project manager inzake haar plannen om te vergroten en te verduurzamen. Cliënte vervolgens in afwachting was op uitslag van een funderingsonderzoek en zij plotsklaps op 7 juli 2022 een besluit van het College ontving inzake aanwijzing WVG. (!) Cliënte acht deze manier van handelen op zijn zachtst gezegd niet burger vriendelijk hetgeen ook geldt voor de intentie van het bezoek van beide ambtenaren zonder acht te slaan op het gezamenlijke doel.

Ondanks hetgeen tijdens de hoorzitting besproken is blijkt uit de korte rapportage zoals door de gemeente opgemaakt nog steeds niet dat serieus en zorgvuldig maatwerk wordt geleverd en de situatie van mevrouw serieus wordt genomen. Zoals aangegeven staat zij achter de uitgangspunten van hetgeen de gemeente wil. Als eigenaresse wil ze zelf verbeteren en verduurzamen. Zij neemt haar eigen verantwoordelijkheid zoals de gemeente wil en dan past niet het opleggen van een maatregel zoals het voorkeursrecht. Dit schiet zijn doel voorbij aangezien er ook daadwerkelijk samengevoegd dient te worden. Wanneer de gemeente de conclusie strekt dat samenvoegen niet kan dan kan ook de gemeente dit niet en is het besluit niet uitvoerbaar. Hiermee is het opleggen van voorkeursrecht een farce en niet doelmatig. Cliënte verzoekt nogmaals om aan te geven wat zij moet en kan doen om te mogen vergroten. Het vergroten draagt bij aan de doelstellingen. Mevrouw heeft aangegeven dat er mogelijkheden zijn om bijvoorbeeld de vliering te verlagen zodat deze kan worden meegeteld als ruimte. Cliënte gaat ervan uit dat uw commissie verder kijkt dan de regel en blijft van mening dat vergroten van haar woning mogelijk is en doelen gehaald kunnen worden mits maatwerk wordt geleverd en wordt meegedacht met de burger van Rotterdam en niet systematisch vinkjes worden gezet om doelen te halen.

Overwegingen Het onderhavige voorkeursrecht is gevestigd op grond van de artikelen 2 en 5 Wet voorkeusrecht gemeenten (hierna: Wvg). Uit artikel 5 Wvg volgt dat uw raad bevoegd is een voorkeursrecht te vestigen zonder dat daarvoor een vestigingsgrondslag te vinden in een ruimtelijk plan op grond van de Wro. Dit artikel strekt ertoe dat uw raad reeds voor aanvang van de procedure tot vaststelling van een structuurvisie of bestemmingsplan een voorkeursrecht kan vestigen op gronden waaraan een niet agrarische bestemming wordt

blad: 16/21

toegedacht die afwijkt van het bestaande gebruik, opdat reeds in een vroeg stadium slagvaardig kan worden opgetreden teneinde te voorkomen dat de verwezenlijking van de toegedachte bestemming wordt belemmerd. Duidelijk mag zijn dat in deze fase de toegedachte bestemming slechts globaal en in algemene bewoordingen kan worden aangegeven. Dit is inherent aan voornoemd artikel 5. In jurisprudentie is dit meermalen overwogen. Gewezen wordt in dit verband op de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 19 april 2006 met zaak nr. 200508246 en de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State d.d. 3 maart 2004 met zaak nr. 200304767. Uit artikel 5 Wvg volgt dat er twee eisen zijn waaraan moet worden voldaan om het voorkeursrecht te kunnen toepassen. In het toekomstige plan moet sprake zijn van een niet agrarische bestemming en er moet sprake zijn van een ander gebruik dan ten tijde van de toepassing aanwezig. De commissie moet allereerst beoordelen of terzake van het voorkeursrecht Utrechtsestraat aan de vestigingseisen van artikel 5 Wvg is voldaan.

Volgens vaste rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State is bij de parlementaire behandeling van de Wvg tot uitdrukking gebracht dat de voorkeursregeling niet zo beperkt behoeft te worden opgevat dat deze alleen zou kunnen worden toegepast wanneer sprake is van een bestemming voor wezenlijke andere gebruiksvormen. Ook wanneer de nieuwe bestemming voorziet in een vergelijkbaar, maar intensiever gebruik dan het bestaande, zal van een “afwijkend gebruik” kunnen worden gesproken. Uit de wetsgeschiedenis (Tweede Kamer, 1976-1977, 13713, nr. 9, p.6) volgt voorts dat ook bij een beter gebruik dan het bestaande gebruik van “afwijkend gebruik” zal kunnen worden gesproken. De commissie is ambtshalve bekend met een recente uitspraak van de rechtbank Rotterdam over het voorkeursrecht Urkersingel waarin dit is bevestigd. De rechtbank neemt daarbij in overweging dat ook sprake is van afwijkend gebruik als sprake is van een beter gebruik. Aan de basis van het voorkeursrecht Urkersingel lag het raadsvoorstel, het NPRZ, meer in het bijzonder het Nationaal Programma Rotterdam Zuid, uitvoeringsplan 2019-2022 (hierna: NPRZ). Uit de uitspraak van de Afdeling van 22 november 2006 in zaak nr. 200602047/1 volgt dat de wens de regierol bij ruimtelijke ontwikkelingen in de gemeente te behouden voldoende is ter motivering van de vestiging van het voorkeursrecht.

Het voorkomen van ongewenste ontwikkelingen valt onder de regierol. Naar het oordeel van de commissie doet zich in de voorliggende kwestie waar het gaat om het voorkeursrecht Utrechtsestraat een vergelijkbare situatie voor als die van het voorkeursrecht Urkersingel. Het NPRZ ligt ook aan de basis van dit voorkeursrecht. Om tot de uitvoering van het programma Samenvoegen en vergroten te komen is het voorkeursrecht gevestigd. De gemeente houdt daardoor de regie van de herontwikkeling in handen. Het NPRZ betreft, kortweg gezegd, een programma van het Rijk, de gemeente Rotterdam en verschillende partners. Uit stukken (waaronder via internet te raadplegen stukken) blijkt dat in dit programma wordt gewerkt aan een gezonde toekomst voor Rotterdam en er een nieuw perspectief is gekozen voor Rotterdam Zuid. Opleidingsniveau, arbeidsparticipatie en woonkwaliteit moeten in 20 jaar stijgen naar het gemiddelde van de vier grote steden in Nederland.

blad: 17/21

In de uitvoeringsplannen wordt beschreven welke weg hiervoor moet worden afgelegd. Het uitvoeringsplan is het NPRZ, uitvoeringsplan 2019-2022. In het hoofdstuk “Pijler Wonen” wordt ingezoomd op de transformatie van de woonmilieus op Zuid. Uit het Werkprogramma NPRZ Hillesluis volgt dat het huidige woningaanbod eenzijdig is met een gebrek aan woningen die geschikt zijn voor sociale stijgers. In het Werkprogramma is tevens benoemd dat kwetsbare wijken intensief beheer nodig hebben. De doelstelling voor het project de Utrechtsestraat zijn om door middel van het samenvoegen van beneden- en bovenwoningen tot volwaardige eengezinswoningen en het toekomst bestendig maken van de woningen. Daarnaast het verbeteren en vergroenen van de buitenruimte woningdifferentiatie in de wijk te creëren. Een samengevoegde woning wordt als eengezinswoning gezien als de begane grond, de eerste en de tweede verdieping deel uitmaken van dezelfde woning. Deze woning wordt door één gezin (één huishouden) bewoond. De woning heeft daarnaast in ieder geval één postadres, één aansluiting voor nutsvoorzieningen (en geen tussenmeters), heeft één keuken en één badkamer, tenzij voor het gebruik als eengezinswoning meerdere badkamers logisch zijn en geen afsluitbare deuren naar bovenverdieping of een gesplitste tuin. In het projectgebied Utrechtsestraat zijn 37 woningen gesitueerd.

De panden dateren uit begin 20e eeuw en de gevels van de Utrechtsestraat sluiten naadloos aan op de gevels van het Stichtseplein en vormen één karakteristiek geheel. In de cultuurhistorische verkenning die in 2016 uitgevoerd is, is geen specifieke cultuurhistorische waarde voor deze panden benoemd. Een eerste inventarisatie van de woningen is reeds gedaan. De bovenwoningen zijn groter dan 75 m². Deze kunnen worden samengevoegd met een benedenwoning van ± 45 m². Hierdoor ontstaan er grote eengezinswoningen van 120 tot 140 m² die een significante kwaliteitsimpuls kunnen leveren aan de woningvoorraad. Voor de ondersteuning en het versterken van de regie bij de uitvoering van samenvoegen en vergroten in de Utrechtsestraat wordt gekozen om een voorkeursrecht te vestigen, omdat dit de regiepositie van de gemeente versterkt bij de uitwerking van het Werkprogramma NPRZ Wonen 2019-2022. In de Omgevingsvisie is de Utrechtsestraat opgenomen als Moderniseringslocatie (in de zin van artikel 3.5 Wro en bij inwerkingtreding van de nieuwe Omgevingswet in de zin van artikel 4.18 Omgevingswet). In dit gebied is sprake van een noodzakelijke modernisering of vervanging van bebouwing met dezelfde bouwmassa. Zolang de modernisering niet is verwezenlijkt, wordt het huidige gebruik van die bouwwerken aangemerkt als afwijkend van het plan.

De moderniseringslocatie wordt ook opgenomen in het nog op te stellen bestemmingsplan/omgevingsplan. Het bestemmingsplan “Hillesluis” (onherroepelijk sinds 2010) is het vigerend bestemmingsplan. De woning van bezwaarmaakster heeft de enkelbestemming ‘Wonen’ met maximaal 3 bouwlagen. Ingevolge artikel 25, eerste lid en onder a van de bij het bestemmingsplan behorende regels zijn de voor ‘Wonen’ aangewezen gronden bestemd voor

blad: 18/21

woningen, met de daarbij behorende inpandige bergingen, garageboxen, alsmede inpandige nutsvoorzieningen. Ter zitting is de vraag gesteld in hoeverre gebruik kan worden gemaakt van artikel 5 van de Wvg indien er al een bestaand bestemmingsplan van kracht is. Ter zitting is door uw vertegenwoordiger toegelicht dat het een ouder bestemmingsplan betreft en dat een nieuw bestemmingsplan wordt voorbereid waarbij in de samenvoeging van woning wordt voorzien. Daarbij zal een andere omschrijving van de functie ‘Wonen’ worden opgenomen. Het huidige gebruik, te weten een boven- en benedenwoning, wijkt af van het beoogde gebruik als eengezinswoning. Er zal sprake zijn van een beter gebruik dan het huidige gebruik. Het beter gebruik ziet ook op de doelstelling om heel Rotterdam Zuid aan te pakken. De commissie merkt nog op dat zij ambtshalve bekend is met het voorkeursrecht Fazantstraat en het voorkeursrecht Frans Bekkerstraat en de bezwaarprocedures die hierover zijn gevoerd. In het kader van het voorkeursrecht Fazantstraat en Frans Bekkerstraat wordt eveneens ingezet op het samenvoegen van woningen. Ook in het voorkeursrecht Fazantstraat en voorkeursrecht Frans Bekkerstraat gebeurt dit door het toepassen van het programma Samenvoegen en Vergroten dat haar oorsprong vindt in het NPRZ.

Het voorkeursrecht Fazantstraat en voorkeursrecht Frans Bekkerstraat kennen dezelfde vestigingsgrondslag als het voorliggende voorkeursrecht Utrechtsestraat. Eerder heeft de Algemene Bezwaarschriftencommissie zich met deze vestigingsgrondslag verenigd. De commissie ziet in het geval van het gevestigde voorkeursrecht Utrechtsestraat geen aanleiding anders te oordelen over de vestigingsgrondslag. Naar de mening van de commissie heeft uw raad het voorkeursrecht kunnen vestigen op basis van artikel 2 en 5 Wvg. Met uw raad is de commissie van oordeel dat de beoogde nieuwe bestemming is een niet-agrarische bestemming (wonen), waardoor voldaan is aan het eerste vereiste van de Wvg. Tevens wordt voldaan aan het tweede vereiste: het huidige woongebruik wijkt af van het beoogde woongebruik. Het aantal vierkante meters woonoppervlak per woning zal aanzienlijk toenemen ten opzichte van de huidige situatie. Er zal in de toekomst dus sprake zijn van een beter gebruik, passend binnen de doelstellingen van het NPRZ. Bij de vestiging van het voorkeursrecht gaat het om een discretionaire bevoegdheid. Dit betekent dat, indien aan de wettelijke voorwaarden voor de toepassing daarvan is voldaan, uw raad bij de toepassing van de bevoegdheid om het voorkeursrecht te vestigen beoordelingsruimte toekomt.

Zoals de Afdeling in het verleden heeft overwogen, heeft de wetgever bij de totstandkoming van de Wvg het met het vestigen van een voorkeursrecht te dienen algemene belang reeds afgewogen tegen het individuele financiële belang van de betrokken grondeigenaren, zodat het financiële belang niet meer afzonderlijk in de afweging behoeft te worden betrokken (Vergelijk de uitspraak van de Afdeling d.d. 10 maart 2004, zaaknr. 200305022/1 en uitspraak van de Afdeling d.d. 27 oktober 2010, ECLI:NL:RVS:2010:BO1862). Verder maakt het vestigen van het voorkeursrecht slechts een betrekkelijk beperkte inbreuk op het eigendomsrecht, waarbij niet kan worden gezegd dat in de Wvg niet een redelijk evenwicht is bereikt tussen het door de wet nagestreefde algemene belang en de rechten van de eigenaar.

blad: 19/21

De vestiging van het voorkeursrecht heeft niet tot gevolg dat bezwaarmaakster niet langer de zijn toekomende eigendomsrechten niet zou kunnen uitoefenen, maar alleen dat hij bij het overgaan tot vervreemding van zijn eigendom eerst de gemeente in de gelegenheid moet stellen de gronden te kopen (Vergelijk de uitspraak van de Afdeling d.d. 4 maart 2009, zaaknr.200803878/1). De commissie is met uw raad van oordeel dat er door het samenvoegen en vergroten van een aantal woningen een gedifferentieerder woningaanbod ontstaat. Ter zitting is door bezwaarmaakster aangevoerd dat haar woning momenteel al is samengevoegd. Daarnaast heeft bezwaarmaker aangegeven dat zij graag haar woning zou willen vergroten en verduurzamen. Door uw vertegenwoordiger, de heer is in de reactie na de hoorzitting aangegeven dat er in dit geval geen sprake van een samengevoegde woning. De gemeente ziet een samengevoegde woning als eengezinswoning, waarbij de begane grond, eerste en tweede verdieping deel uitmaken van dezelfde woning. Deze woning wordt door één gezin (één huishouden) bewoond. De woning heeft daarnaast één postadres, één aansluiting voor nutsvoorzieningen (en geen tussenmeters), heeft één keuken en één badkamer, tenzij voor het gebruik als eengezinswoning meerdere badkamers logisch zijn en er geen afsluitbare deuren naar bovenverdieping zijn of een gesplitste tuin.

Op 3 april 2023 is een afspraak met bezwaarmaakster gemaakt. Namens de gemeente Rotterdam zijn de heer (projectmanager) en (markt- en contractspecialist) bij bezwaarmaakster thuis geweest. Bezwaarmaakster gaf aan dat haar pand nog niet is samengevoegd. Hierna is bezwaarmaakster uitgebreid ingegaan op de mogelijkheden tot het vergroten van haar pand en de subsidiemogelijkheden daaromtrent, waar bezwaarmaakster graag gebruik van wenst te maken. Uiteindelijk is de gemeente niet binnengelaten en heeft een interne opname daarom niet plaats kunnen vinden. Nu bezwaarmaakster heeft bevestigd dat geen sprake is van samengevoegde woning en de gemeente geen nieuwe aanleiding heeft verkregen waaruit het tegendeel blijkt, gaat de gemeente ervan uit dat partijen hierover geen geschil meer hebben en behoeft dit onderdeel van bezwaar geen advies van de commissie. In de nadere reactie namens bezwaarmaakster staat onder andere dat zij achter de uitgangspunten staat van hetgeen de gemeente wil. Als eigenaresse wil ze zelf verbeteren en verduurzamen. Zij neemt haar eigen verantwoordelijkheid zoals de gemeente wil en dan past niet het opleggen van een maatregel zoals het voorkeursrecht. Dit schiet zijn doel voorbij aangezien er ook daadwerkelijk samengevoegd dient te worden.

Wanneer de gemeente de conclusie strekt dat samenvoegen niet kan dan kan ook de gemeente dit niet en is het besluit niet uitvoerbaar. Hiermee is het opleggen van voorkeursrecht een farce en niet doelmatig. De commissie is van oordeel dat uit hetgeen bezwaarmaakster heeft aangegeven tijdens het huisbezoek volgt dat haar woning momenteel niet is samengevoegd. De gemeente heeft dit niet zelf kunnen beoordelen omdat zij niet is toegelaten in de woning. De commissie is, met uw vertegenwoordiger, van oordeel dat geen aanleiding is gegeven waaruit het tegendeel blijkt. De commissie is tevens van oordeel dat hiermee niet vast is komen te staan dat samenvoegen niet zou kunnen maar enkel dat de woning nu niet is samengevoegd.

blad: 20/21

Met betrekking tot de mogelijkheid van het vergroten van de woning heeft uw vertegenwoordiger in de reactie na de hoorzitting aangegeven wat de voorwaarden zijn om voor subsidie in aanmerking te komen. Daarnaast dat er in sommige gevallen een omgevingsvergunning nodig is. Tevens heeft hij aangegeven dat indien bezwaarmaakster van mening is dat haar pand kan worden vergroot in overeenstemming met voormelde voorwaarden, dan kan zij daarvoor een plan indienen. De adviseur onroerend goed van de gemeente Rotterdam is bereid om het pand van bezwaarmaakster te inspecteren en het ingediende plan met haar te bespreken om daarmee te onderzoeken of het mogelijk is om een subsidie voor het vergroten van het pand aan te vragen. In de nadere reactie namens bezwaarmaakster is gevraagd om aan te geven wat zij kan doen om de woning te mogen vergroten. Bezwaarmaakster heeft aangegeven dat er mogelijkheden zijn om bijvoorbeeld de vliering te verlagen zodat deze kan worden meegeteld als ruimte. De commissie is van oordeel dat in de reactie na de hoorzitting voldoende is aangegeven wat bezwaarmaakster kan doen indien zij zou willen overgaan tot het vergoten van haar woning. De commissie naar aanleiding van bovenstaande overwegingen tot het oordeel dat de woning van bezwaarmaker ten tijde van het opstellen van dit advies (nog) niet is samengevoegd of vergoot.