[24bb004994] Besluit over Vaststelling van de gewijzigde Kadernota Vastgoed

Pagina 26 van 53

slechter is dan afgesproken, dan spreekt de gemeente de huurder daarop aan. Komt de huurder zijn verplichtingen niet na, dan kan de gemeente het beheermodel eenzijdig ontbinden.

Datum April 2024

Pagina 27van 53

4

Verhuren van vastgoed

4.1

Huurprijs- en exploitatiebeleid De gemeente Rotterdam heeft een aanzienlijke vastgoedportefeuille, waarmee in de maatschappelijke behoefte moet worden voorzien. Een deel van die portefeuille wordt verhuurd. Daarvoor geldt een aantal regels. Zo moet de toedeling van het vastgoed aan huurders gebeuren via een transparant proces, waarbij objectieve, toetsbare en redelijke criteria worden gehanteerd. Ook moet de opbouw van de huurprijs transparant en duidelijk zijn. Dit is immers een belangrijke kostenpost voor de huurders. Daarnaast is de voorspelbaarheid van de huur van groot belang voor het organiseren van een goede bedrijfsvoering van organisaties, ook op de langere termijn. En tot slot zijn er afspraken nodig over het toegestane gebruik van het object, de verdeling van de onderhoudskosten en de ontwikkeling van de huurprijs. Deze afspraken worden vastgelegd in het huurcontract. Het gemeentelijk vastgoed is ondergebracht in twee portefeuilles: de kern portefeuille en de niet-kern portefeuille. In dit hoofdstuk gaan we in op de verhuur van de panden in deze twee portefeuilles.

4.2

Verhuur maatschappelijk vastgoed (kernportefeuille) Bij de verhuur van vastgoed voor een maatschappelijke bestemming draagt de huurder met zijn activiteiten bij aan een van de beleidsdoelstellingen van de gemeente. De verantwoordelijke beleidsdirectie vraagt de afdeling Vastgoed om hiervoor gemeentelijk vastgoed ter beschikking te stellen. Deze directie selecteert de huurder die het meest geschikt is om de betreffende beleidsdoelstelling te verwezenlijken. De afdeling Vastgoed verhuurt het betreffende vastgoed vervolgens aan die huurder tegen een kostendekkende huur. We onderscheiden in de maatschappelijke portefeuille drie verschillende huur- en verhuurconstructies: • directe verhuur • directe verhuur met compensatie (compensatieportefeuille) • indirecte verhuur via collectieve huurovereenkomsten (CHO's) Hieronder lichten we deze constructies nader toe.

4.2.1

Directe verhuur Bij directe verhuur verhuurt de afdeling Vastgoed het object, op aangeven van een beleidsdirectie, rechtstreeks aan de huurder (eindgebruiker) tegen een kostendekkende huur. Wanneer geen geschikt pand voorradig is, wordt er ruimte gezocht. In dat geval beoordeelt de afdeling Vastgoed de vraag van de beleidsdirectie. Daarna stelt de afdeling samen met de directie een Programma van Eisen (PvE) op voor nieuwbouw, verbouw, aankoop of aanhuur op de markt. Op basis van dit PvE spreekt de afdeling met de beleidsdirectie een investeringsbedrag af. In dit bedrag zijn de kosten opgenomen van de aankoop of aanhuur van het object, (her)ontwikkeling en van het afzet- en exploitatierisico. Aan de hand van dit bedrag bepaalt de afdeling Vastgoed samen met de beleidsdirectie de kostendekkende huur. De beleidsdirectie dekt vervolgens het deel van het bedrag dat niet door de eindgebruiker kan worden betaald. Dit betekent dat de beleidsdirectie, binnen de Datum April2024

Pagina 28 van 53

kaders van het PvE, de kosten dekt van de aankoop of aan huur, het afzetrisico en het exploitatierisico. Buiten deze kaders ligt het risico bij de afdeling Vastgoed.

Wens

realisatie opdracht

Programmeringsopdracht subsidierelatie

Huurovereenkomst! gebruiksovereenkomst

Figuur: Directe verhuur van maatschappelijk vastgoed 4.2.2

Compensatieportefeuille Voor een deel van de gemeentelijke vastgoedportefeuille geldt dat de kostendekkende huren te hoog zijn voor de maatschappelijke organisaties die de panden gebruiken. In deze gevallen krijgen de gebruikers een subsidie in de vorm van een huurkorting, die met de kostendekkende huur wordt verrekend. De beleidsdirectie compenseert de afdeling Vastgoed voor die huurkorting, door het kortingsbedrag aan de afdeling over te maken. De gemeente heeft deze handelswijze verankerd in het Besluit Algemeen belang vaststelling Wet Markt & Overheid (2 oktober 2014).

4.2.3

Indirecte verhuur Bij indirecte verhuur huurt een beleidsdirectie een object van de afdeling Vastgoed via een collectieve huurovereenkomst (CHO). De beleidsdirectie verhuurt het object op haar beurt door aan een maatschappelijke partner. In dit geval ligt het aankoop- en afzetrisico bij de afdeling Vastgoed, maar dit risico is nihil. Het exploitatierisico, waaronder het leegstandsrisico, ligt bij de beleidsdirectie. Over de leegstand risico's zijn afspraken gemaakt met de beleidsdirecties (zie ook paragraaf 2.5 Kostendekkend verhuren). Deze indirecte verhuur geldt ook voor de huisvesting van de gemeente zelf. De afdeling Vastgoed verhuurt via een CHO de benodigde panden aan BCO Concernhuisvesting en deze stelt de panden vervolgens ter beschikking aan de clusters van het concern.

Datum April2024

Pagina 29 van 53

Collectieve huurovereenkomst Realisatieopdracht

Prograrnrneringsopdracht. Huur-/gebruiksovereenkomst, tarief en/of subsidierelatie.

Figuur: indirecte verhuur van maatschappelijk vastgoed

4.3

Verhuur niet-kernportefeuille en strategische objecten (kernportefeuille) In de kern portefeuille zitten, naast maatschappelijk vastgoed, ook objecten met een strategisch belang. Deze worden, net als de objecten in de niet-kern portefeuille, zo veel mogelijk (tijdelijk) verhuurd om kostenverlies en leegstand tegen te gaan. Hiervoor brengt de gemeente, volgens de richtlijn Staatssteun, markthuren in rekening. De afdeling Vastgoed is namens de gemeente verantwoordelijk voor deze verhuur. Ook is de afdeling, binnen de gestelde en de nog te stellen beleidskaders, verantwoordelijk voor het aangaan en beheren van huurovereenkomsten en lig plaatsvergunningen voor de waterportefeuille. De gemeente zorgt voor een openbare, transparante verhuurprocedure. Dit betekent dat het beschikbare huuraanbod voor alle geïnteresseerden inzichtelijk is. De huurders worden geselecteerd aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria, die vooraf bekend zijn gemaakt. Deze criteria kunnen samenhangen met brancheringsbeleid van de gemeente, bijvoorbeeld het voorkomen van een te eenzijdig winkelaanbod. Het doel van de (tijdelijke) verhuur is ook om leegstand te voorkomen. Door de verhuur wordt de beschikbare ruimte optimaal benut en verval voorkomen. Dit is goed voor het object en heeft een positief effect op de buurt en de wijk.

Het tijdelijk huisvesten van een initiatief wringt soms met het uitgangspunt dat minimaal de kostendekkende huur moet worden betaald. Daarom kan door de afdeling Vastgoed bij (creatief) leegstandsbeheer soms van de kostendekkende huur worden afgeweken. Voor veel objecten in de niet-kern portefeuille geldt dat deze uiteindelijk bestemd zijn voor verkoop of gebiedsontwikkeling. Tot die tijd worden ze in beginsel marktconform verhuurd. Dit blijkt in de praktijk soms lastig of zelfs onmogelijk te zijn. Dat komt onder andere doordat het om tijdelijke verhuur gaat. Daarnaast zijn sommige objecten lastig commercieel te verhuren omdat ze bestemd waren voor specifieke functies en er daarvoor aanpassingen Datum April 2024

Pagina 30 van 53

zijn gedaan. Om deze redenen kunnen objecten soms leeg komen te staan en is leegstandsbeheer noodzakelijk. Als een pand niet verhuurd kan worden en niet voor leegstandsbeheer in aanmerking komt, dan worden instrumenten als camerabewaking ingezet. Vormen leegstandsbeheer Als het gaat om kortdurende leegstand kan de gemeente een aantal instrumenten gebruiken om de objecten tijdelijk (anti kraak) in gebruik te geven, totdat ze worden verkocht of opnieuw verhuurd. Hiervoor worden externe partijen ingeschakeld. Voor langere leegstand worden ook creatievere vormen van leegstandsbeheer ingezet. e Tijdelijke maatschappelijke invulling Zo wordt er soms voor gekozen om een object een tijdelijke maatschappelijke invulling te geven. Dat kan bijvoorbeeld een kunstzinnig of cultureel initiatief zijn, maar ook een bewonersinitiatief of een initiatief voor startende ondernemers. Zo krijgen leegstaande gebouwen tijdelijk een maatschappelijke meerwaarde voor het gebied. Deze invulling is vooral geschikt voor panden die zich qua situering in de stad lenen voor stimulerende functies. En voor panden die die naar verwachting langer dan een jaar leegstaan als gevolg van planontwikkeling of in afwachting van verkoop. Deze panden kunnen voor langere tijd op de markt worden gezet bij creatieve leegstandsbeheerders.

Creatief leegstandsbeheer is een andere vorm van leegstandsbeheer dan regulier leegstandsbeheer, dat gericht is op anti kraak. Met de creatieve leegstandsbeheerder worden afspraken gemaakt over realistische termijnen voor het gebruik van het pand en over opzegging en eventuele investeringen. Bij creatief leegstandsbeheer kunnen beperkte investeringen worden gedaan, mits deze terugverdiend worden in de afgesproken leegstandsperiode. Het tijdelijke gebruik moet een maatschappelijke meerwaarde voor het gebied hebben en geen concurrentie vormen voor bestaande voorzieningen. • Placemaking Placemaking is gericht op de transformatie van een plek (place). Het is een veelzijdige benadering, die wordt gebruikt om samen met betrokkenen en de buurt ideeën te ontwikkelen. Vervolgens deze te testen voordat ze worden uitgevoerd, om zowel tijdelijke als permanente ruimtes en plekken tot leven te brengen. Placemaking is vaak innovatief en vernieuwend, en past niet altijd naadloos in de standaard gemeentelijke processen. Panden worden door de gemeente voor place making aangewezen. Potentiële huurders moeten kunnen laten zien dat er een bijdrage aan de Rotterdammer geleverd wordt. Ze worden geselecteerd op hun bijdrage aan: • een duurzame stad; • de wijk- of buurt en; • de collegedoelstellingen. De huurder is een lokale partij en moet akkoord gaan met de tijdelijkheid van de verhuring.

Gebiedsontwikkeling, NPRZ en Fonds Vitale Kerngebieden Bijzondere aandacht binnen de niet-kern portefeuille vragen de objecten die de gemeente heeft aangekocht of ontwikkeld voor gebiedsontwikkelingen, in het kader van het Nationaal Programma Rotterdam Zuid (NPRZ) of via het Fonds Vitale Kerngebieden. De gemeente kan

Datum April2024

Pagina 31van 53

voor een specifiek doel besluiten om vastgoed aan te kopen. Dit gebeurt in principe altijd onder begeleiding van een medewerker van het team Verwerving van de afdeling SO GEX. De afdeling Vastgoed neemt het aangekochte object vervolgens tijdelijk in beheer. De afdeling Vastgoed legt afspraken daarover vast met de afdeling die voor het genoemde specifieke doel verantwoordelijk is. De afdeling Vastgoed is verantwoordelijk voor de tijdelijke invulling van het object (vaak woningen en bedrijfsruimtes), en ook voor de eventuele beveiliging en het vastgoedbeheer in ruime zin. De afdeling kan het object ook tijdelijk verhuren. Vanwege dit tijdelijke karakter gebeurt dit soms tegen lagere huren dan de kostendekkende huur. De financiële risico's daarvan liggen bij de afdeling Gebiedsontwikkeling en bij de specifieke programma's. Jaarlijks rekent de afdeling Vastgoed het (negatieve dan wel positieve) exploitatieresultaat met hen af. Ook zijn er afspraken gemaakt over de dekking van de apparaatslasten (kosten voor personeel en middelen) van de afdeling Vastgoed. Na verkoop van het object verdwijnt het uit de gemeentelijke vastgoedadministratie.

Datum April 2024

Pagina 32 van 53

5

Ontwikkelen van het vastgoed

5.1

Vernieuwing en uitbreiding van maatschappelijk vastgoed De gemeente Rotterdam staat voor de opgave om de maatschappelijke voorzieningen, die met name zijn gebouwd in de wederopbouwtijd (de periode van 1945 tot ongeveer 1968), te vernieuwen. De opgave op dit moment is vooral kwalitatief van aard, maar op termijn zal er ook een kwantitatieve opgave ontstaan. Vanwege het groeiende inwonertal en de toenemende druk op de ruimte zal de vraag naar maatschappelijke voorzieningen immers toenemen. Met behulp van de referentienormen - hoeveel voorzieningen zijn er nodig per inwoner - wordt deze toenemende vraag gemonitord. De kwalitatieve vernieuwing van de huidige kernportefeuille (onderdeel maatschappelijk vastgoed) en de toekomstige uitbreidingsbehoefte vragen voortdurend om financieel commitment en om voldoende organisatorische capaciteit voor vastgoedontwikkeling.

5.2

Een goede start De ontwikkeling van vastgoed begint met het inventariseren van de vraag. Daarbij gaat het zowel om vervangingsinvesteringen als om investeringen in nieuw vastgoed. Vervangingsinvesteringen Om de stad mooi en aantrekkelijk te houden, moeten gemeentelijke bezittingen na afloop van hun economische levensduur worden vervangen, gerenoveerd of gerestaureerd. Op basis van de bestuursopdracht 'Borging investeringsruimte voor vervanging, renovatie en restauratie van huidig bezit' stelt de gemeente hiervoor structureel aanvullende gelden beschikbaar. Deze gelden worden gestort in de bestemmingsreserve Rotterdamse Investeringsmotor (RIM) en kunnen op basis van Integrale Huisvestingsplannen worden gebruikt. De afzonderlijke beleidsdirecties hebben Integrale Huisvestingsplannen (IHP's) opgesteld om prioritering aan te brengen in de vervanging, renovatie of restauratie van het gemeentelijke vastgoed. In de IHP's staan de investeringsplannen voor de komende tien jaar. In alle IHP's gezamenlijk is de vervanging opgenomen van in totaal 248 objecten voor de periode 2021-2030. Door de combinatie van de dekking uit de RIM en de concrete huisvestingsplannen, is voor de vervangingsinvesteringen, renovaties en restauraties een heldere scope ontstaan. De IHP's gaan over alle panden in een beleidsveld.

Per pand beschrijft het IHP of het noodzakelijk is om het te vervangen, te renoveren of te restaureren. Vervolgens wordt per project verkend of renovatie vanuit cultuurhistorische waarde noodzakelijk is. En of nieuwbouw überhaupt mogelijk is, gezien de nieuwe, meestal grotere ruimtebehoefte. Daarnaast wordt per project bekeken of er kansen zijn om de vervanging van het vastgoed te combineren met een gebiedsontwikkeling. Om tot een uitwerking te komen, worden de sectorale IHP's vertaald in een wijkgericht investeringsprogramma.

Datum April2024

Pagina 33 van 53

Uitbreidingsbehoefte De afgelopen periode heeft het cluster Maatschappelijke Ontwikkeling (MO) samen met de afdeling Vastgoed instrumenten ontwikkeld, die helpen om het huidige maatschappelijke vastgoed in beeld te brengen en te bepalen wat er nu en in de toekomst nodig is. Het doel daarvan is om zorg te dragen voor de goede groei van de stad, zodat bij gebiedsontwikkeling voldoende, en kwalitatief goede, voorzieningen worden gerealiseerd. De ontwikkelde instrumenten - voorzieningenplannen, referentiewaarden en het dashboard maatschappelijke voorzieningen - zijn in de korte tijd dat ze er zijn, van grote waarde gebleken. Het cluster MO neemt de borging en doorontwikkeling van deze instrumenten op zich en zorgt ervoor dat deze op de juiste wijze gebruikt blijven worden. De genoemde instrumenten brengen op een heldere manier de vastgoedbehoefte in beeld. Deze behoefte wordt vervolgens vertaald in opgaven, die leiden tot het verwerven of bouwen van aanvullend vastgoed. In tegenstelling tot de vervangingsinvesteringen, renovaties en restauraties, worden deze uitbreidingsinvesteringen gedekt uit de middelen die de gemeente jaarlijks voor dit doel beschikbaar stelt.

In het kader van de Bestuursopdracht 'Borging investeringsruimte voor vervanging, renovatie en restauratie van huidig bezit' is een overzicht opgesteld dat aangeeft: • voor welke objecten de gemeente verantwoordelijk is voor de vervanging; en • wanneer eigendom de voorkeur heeft boven aan huur. De gemeente leent relatief goedkoop geld en de kapitaallasten indexeren niet (in tegenstelling tot bij aan huur). De gemeente investeert met een perspectief van 40 jaar. Daarom moet een beleidsdirectie die een object wil laten ontwikkelen, garanderen dat dat object minimaal 10 jaar wordt gehuurd.

5.3

Een goed proces Om de ontwikkeling van het vastgoed in goede banen te leiden, volgt de gemeente een gestructureerd proces. Daarnaast worden de projecten elk kwartaal gemonitord. RSPW De gemeente hanteert voor de ontwikkeling van haar vastgoed de Rotterdamse Standaard Projectmatig Werken (RSPW). Volgens deze standaard bestaat het ontwikkelproces uit vier fasen: 1.

Initiatieffase In de initiatieffase stelt de projectmanager de GROTICK-kaders op. GROTICK staat voor de zeven beheersaspecten voor projectmanagement: Geld, Risico, Organisatie, Tijd, Informatie, Communicatie en Kwaliteit. De projectmanager baseert deze kaders op: • een quickscan, waarin op basis van bestaande informatie scenario's worden afgekaderd; en • een haalbaarheidsonderzoek, waarin wordt onderzocht en vastgesteld wat de randvoorwaarden van het project moeten zijn. Een onderdeel van de initiatieffase is het formuleren van de ruimtelijk ambitie door de gebruiker of de beleidsdirectie. Aan het einde van de initiatieffase wordt besloten over het vervolg van het project. De projectmanager legt de GROTICK-kaders, de gemaakte

Datum April2024

Pagina 34van 53

afspraken en de aandachtspunten vast in een overdrachtsdocument voor de projectmanager van de volgende fase. Het RSPW-fasedocument biedt hierin houvast. Ook vraagt de projectmanager een voorbereidingskrediet aan om de voorbereidingsfase te kunnen opstarten. 2. Voorbereidingsfase In de voorbereidingsfase wordt het project op basis van de kaders uitgewerkt tot een ontwerp dat klaar is om aan te besteden. Dit gebeurt ofwel volgens de Design & Buildwerkwijze, die uitmondt in een Programma van Eisen, ofwel volgens de traditionele werkwijze, die leidt tot een bestek Aan het einde van de voorbereidingsfase vraagt de projectmanager een uitvoeringskrediet aan. 3. Uitvoeringsfase In de uitvoeringsfase wordt het project gerealiseerd. 4. Gebruiksfase In de gebruiksfase draagt de projectmanager het project over aan de afdeling Vastgoed

H INITIATIEFFASE

f I

¢

VOORBEREIDINGSFASE

%

CEBRUIKSFASE

UITVOERINGSFASE

Figuur: Fasen in het ontwikkelproces van nieuw vastgoed

'

I

°

Binnen de RSPW wordt een aantal rollen onderscheiden: die van de projectmanager, de ambtelijk opdrachtgever en de bestuurlijk opdrachtgever. In de initiatieffase levert de beleidsdirectie in de regel de ambtelijk opdrachtgever. Na de initiatieffase komt de ambtelijk opdrachtgever van de afdeling Vastgoed. Dit kan een assetmanager zijn, of als er een uitvoeringsteam is, een uitvoeringsmanager. In bijzondere gevallen ligt het ambtelijk opdrachtgeverschap elders in de organisatie. Dit gebeurt als het project een grote gebiedsontwikkelingscomponent heeft of als het project dusdanig complex is dat een afzonderlijke opdrachtgever vereist is. De driehoek tussen het Projectmanagement Bureau, de afdeling Vastgoed en de beleidsdirectie blijft in het gehele ontwikkeltraject essentieel, ondanks dat het zwaartepunt in de werkzaamheden in de diverse fasen verschilt.

Datum April2024

Pagina 35 van 53

888

888 PROJECTMANAGER

à

AMBTELL.J OPDRACHTGEVER

4

d

8&à

9ESTUURLUJ OPDRACHTGEVER

888

Figuur: Rolverdeling binnen de Rotterdamse Standaard Projectmatig Werken (RSPW) Monitoring Binnen de afdeling Vastgoed stellen de ambtelijk opdrachtgevers, in samenwerking met de projectmanagers, eenmaal per kwartaal een projecten monitor op. Dit sturingsoverzicht heeft als doel om inzicht te krijgen in de voortgang en risico's van alle maatschappelijke vastgoedprojecten. Deze projectenmonitor weerspiegelt de GROTICK-beheersaspecten voor alle vastgoedprojecten van initiatieffase tot uitvoeringsfase. Voor de projecten die binnen de RSPW als grote projecten worden aangeduid, wordt afzonderlijk een Monitor Grote Projecten gemaakt. Uitvoeringsteam(s) Sinds een aantal jaar is voor de gemeentelijke onderwijsprojecten het Uitvoeringsteam Onderwijs actief. Dit samenwerkingsteam vanuit de afdeling Onderwijs van het cluster Maatschappelijke Ontwikkeling en de afdeling Vastgoed stuurt op de uitvoering van onderwijsprojecten, die voor het grootste deel door de onderwijsbesturen worden uitgewerkt. Deze sturing door het uitvoeringsteam leidt inmiddels tot zichtbare voortgang van de projecten, mede door de gestructureerde aanpak. De inzet van uitvoeringsteams zal dan ook navolging krijgen binnen de andere beleidsvelden, waarvoor inmiddels vastgestelde huisvestingsplannen zijn.

Datum April2024

Pagina 36 van 53

5.4

Een goede inhoud Bij de vernieuwing van het gemeentelijke vastgoed is het belangrijk om eenduidige eisen mee te geven als randvoorwaarden bij de projectopdracht. Vanzelfsprekend is dit alleen noodzakelijk als de minimumeisen uit de bouwregelgeving tekortschieten ten opzichte van het vastgestelde gemeentelijke beleid. Vastgoedvernieuwing is het balanceren tussen de financiële mogelijkheden, de sociale/maatschappelijke ambities van de beleidsdirecties en de fysieke ambities op het gebied van stedelijke kwaliteit en duurzaamheid. Goede groei Goede maatschappelijke voorzieningen dragen bij aan een prettig woon-werkklimaat en aan de economische groei van de stad. Deze groei van de stad is met name een intensivering van het bestaande stedelijke weefsel. Om met het maatschappelijke vastgoed bij te dragen aan de goede groei van de stad, is het gewenst om intensiever en innovatiever met de ruimte om te gaan. Intensiever door het maatschappelijke vastgoed onderdeel te laten uitmaken van een bredere gebiedsontwikkeling. Innovatiever door meervoudig ruimtegebruik van een voorziening mogelijk te maken. Bij het zoeken naar optimale en innovatieve oplossingen zoekt de gemeente de samenwerking met markt en burgers. Niet altijd is binnen de ontwikkeling van een gebied ruimte voor de al bestaande gemeentelijke huisvesting, waardoor deze huisvesting moet worden verplaatst.

De gemeente zoekt dan naar een alternatieve locatie en maakt met de gebruiker afspraken over de verplaatsing. Selectie van architecten Als opdrachtgever heeft de gemeente een verantwoordelijkheid in het realiseren van publieke gebouwen en het selecteren van ontwerpers die passen bij de opgave. Daarbij vindt de gemeente het belangrijk om bij kleinere opgaven of studies niet te overvragen, zodat zowel grote als kleinere bureaus een kans maken. Hoe de stad omgaat met haar architectuurbeleid, staat in de Architectuurnota uit 2019. Daarnaast heeft de gemeente, om het Rotterdamse architectuurklimaat te versterken, samen met bewoners en private en publieke partners de Actieagenda 2021-2022 opgesteld. Hierin wordt ingezet op actief opdrachtgeverschap van de gemeente. Daarvoor zijn drie instrumenten beschikbaar: •

Inzet ontwerpkracht in een vroeg stadium De gemeente wil de ontwerpkracht al in een vroeg stadium bij maatschappelijke opgaven inzetten. Dit door bijvoorbeeld in coalities, labs en ateliers aan de toekomstige opgaven te werken. Op die manier brengt het ontwerp in een vroeg stadium de consequenties van verschillende keuzes aan het licht. Ook helpt het ontwerp om opgaven te definiëren en relaties tussen vraagstukken en sectoren te onderzoeken. Daarnaast maakt het ontwerp duidelijk hoe verschillende wensen en ideeën zich tot elkaar verhouden en schept het overzicht in de complexiteit en onzekerheid, die hedendaagse ruimtelijke opgaven kenmerken.

•

Toegankelijke en transparante ontwerpersselecties Rotterdam Architectuurstad creëert ook kansen voor alle ontwerpers: jong en oud, grote en kleine bureaus. Daarom hanteert de gemeente open, toegankelijke en transparante ontwerpersselecties. Het protocol Ontwerpselecties dient sinds 2012 als leidraad bij het selecteren van architecten, stedenbouwkundigen en landschapsarchitecten. Iedere opgave is uniek en de keuze van het juiste ontwerpbureau is essentieel voor de kwaliteit

Datum April 2024

Pagina 37 van 53

van het ontwerp. Het protocol helpt om te komen tot meer transparantie en minder drempels bij de selectie van ontwerpers. •

Jong talent stimuleren De gemeente wil jong talent op verschillende manieren kansen geven. Bijvoorbeeld door aandacht te geven aan toegankelijkheid bij openbare en niet-openbare uitvragen. Ook kan de gemeente bij complexe uitvragen de samenwerking tussen een jong en een ervaren bureau stimuleren. Rotterdam wil creatief talent behouden, aantrekken, ruimte geven en inzetten voor de ontwikkeling van de stad.

Toetsingskader verduurzaming Bij de ontwikkeling van nieuw vastgoed is duurzaamheid een belangrijk thema. Daarvoor hanteert de gemeente verschillende toetsingskaders: •

Energiehuishouding Bij nieuwbouw is de minimumvereiste volgens het bouwbesluit een 'Bijna Energie Neutraal Gebouw' (BENG). Dit betekent dat er hoge eisen gelden voor de isolatiewaarde en energiezuinigheid van het gebouw. Om het gebouw energieneutraal uit te voeren zijn extra ingrepen nodig, die een besparing opleveren bij de exploitatie. In de uitwerking van het ontwerp wordt een kostenanalyse uitgevraagd aan het ontwerpteam, met als doel om te onderzoeken wat de aanvullende investeringen zijn om het ontwerp energieneutraal uit te voeren. Hierin wordt ook inzichtelijk gemaakt wat de besparing is voor de exploitant. Bij renovatie gelden er alleen eisen voor de isolatiewaarden van afzonderlijke bouwdelen. De afschrijftermijn voor renovatie is hierdoor in de gemeentelijke afschrijftabel 20 jaar in plaats van 40 jaar. Een extra investering op nieuwbouwniveau, met een langere afschrijftermijn, kan hierdoor renderen. Een Total Cost of Ownershipanalyse bij een ingrijpende renovatie maakt inzichtelijk welke ingrepen rendabel zijn.

•

Afwegingskader Duurzaamheid en circulair Het gemeentelijke Duurzaamheidskompas geeft richting aan de verduurzaming van de gehele stad. Hierin onderscheiden we de volgende vier lijnen: o Energietransitie: deze lijn draait om het gasloos maken van gebouwen, wat bij nieuwbouw het minimumkader is. o Circulair: deze lijn richt zich op het zuinig omgaan met grondstoffen en deze opnieuw gebruiken. o Klimaatbestendig: hierbij valt onder andere te denken aan het vertraagd afvoeren van regenwater door gebruik te maken van groene daken. Maar ook aan minder verharding van de buitenruimte en aan het gebruik van regenwater in plaats van leidingwater. o Gezonde leefomgeving: deze lijn gaat over de kwaliteit van de lucht en de bodem en over beperking van geluidsoverlast. Het Duurzaamheidskompas is een breed programma met veel ambities waarin niet ieder project op alle aspecten het maximale kan behalen. Voor nieuwbouwprojecten en grootschalige renovaties geldt in ieder geval dat ze moeten voldoen aan duurzaamheidsambities. Om ervoor te zorgen dat de duurzaamheidsambities in de projecten worden meegenomen, is het in de initiatieffase vereist om met behulp van een

Datum April 2024

Pagina 38 van 53

afwegingskader keuzes te maken welke ambities het best passen bij de opgave. Daarbij moet een weging worden gemaakt tussen de beschikbare financiële middelen en de ambities. Toegankelijkheid In juni 2021 is, in nauw overleg met de opdrachtgevende beleidsdirecties, uniform beleid vastgesteld voor het vergroten van de toegankelijkheid van gebouwen bij nieuwbouw en renovatie. Dit houdt bij nieuwbouwopgaven in, dat voortaan in de opdrachtformulering (het Programma van Eisen) moet staan dat het gebouw moet voldoen aan de Internationale Toegankelijkheids-Standaard (ITS). En dat het gebouw moet worden opgeleverd met een ITS-certificaat. De ITS-criteria zijn tot stand gekomen in samenwerking met mensen met een beperking. Ze vinden hun basis in de norm die begin jaren 70 is opgesteld onder de titel 'Geboden Toegang', later 'Handboek voor Toegankelijkheid'. In het algemeen is het toegankelijk bouwen van een nieuw gebouw nauwelijks duurder dan 'gewoon' bouwen. Hoogstens zijn er wat extra advieskosten, certificeringskosten en soms kosten voor een aantal extra vierkante meters voor grotere kleed- en toiletruimten. Voorwaarde is wel, dat er vanaf het begin van het traject rekening wordt gehouden met de toegankelijkheid. Voor schoolgebouwen geldt in de meeste gevallen dat deze {juridisch) in eigendom zijn van de schoolbesturen.

Dit betekent dat de schoolbesturen zelf beslissen in hoeverre zij openstaan voor een ITS-certificaat. De gemeente gaat hierover met hen in gesprek. Bij renovatie-/restauratieopgaven wordt ernaar gestreefd om de gebouwen zo toegankelijk mogelijk te maken, maar een certificaat is niet altijd haalbaar of erg kostbaar. Bij deze opgaven zal een certificaat dan ook niet verplicht worden gesteld. Aanbestedingsstrategie Bij vastgoedontwikkelingsprojecten is er altijd een risico op aanbestedingen die structureel boven het budget uitkomen. Aanbestedingen zijn afhankelijk van vraag en aanbod in de markt. Grondstoffentekorten en gebrek aan personeel leiden tot prijsstijgingen. Om prijsoverschrijdingen te beperken, heeft de gemeente een strategie voor aanbestedingen. Doel van de strategie is om de conjuncturele prijsontwikkeling tijdens de aanbesteding te beperken. De structurele prijsontwikkeling als gevolg van de inflatie is echter niet te beïnvloeden. In de strategie voor het aanbesteden van werken wordt onderscheid gemaakt tussen complexe projecten en kleinschaligere projecten. De complexere en meestal grotere projecten kennen hun eigen dynamiek. Deze worden altijd apart aanbesteed, terwijl kleinere projecten ook gezamenlijk kunnen worden aanbesteed. Voor zowel de grotere als de kleinere projecten gelden de volgende uitgangspunten in de procesaanpak: 1.

Herkenbaarheid van de stukken Als de aannemers ervaren dat de bouwopgaven qua aanbestedingsproces en bouwproces herkenbaar zijn, leidt dit tot verlaging van de voorbereidings- en proceskosten.

Datum April 2024

Pagina 39 van 53

2. Communiceren van de complete bouwopgave Naast het eenduidig in de markt brengen van de projecten, is het wenselijk om de markt bekend te maken met de omvang van de totale bouwopgave. Doel is om de markt geïnteresseerd te houden in de Rotterdamse bouwopgave voor onder andere scholen. 3.

Herkenbaarheid van de procesaanpak Naast herkenbaarheid van het aanbestedingsproces versterkt de gemeente de herkenbaarheid van de procesaanpak door de aannemer bij afzonderlijke projecten vergelijkbare verantwoordelijkheden te geven. In de huidige markt is voor grotere projecten een bouwteam-aanbesteding het meest geschikt. Daarbij wordt de aannemer geselecteerd op basis van competenties, projectaanpak en kosten- prijselementen in plaats van op een uitgewerkt bestek.

4. Monitoring ontwikkeling markt Op strategische momenten in het ontwikkelproces vraagt de gemeente om een externe onafhankelijke second opinion op de raming. Het doel hiervan is om in de budgettering van de individuele projecten rekening te houden met de meest recente marktontwikkelingen. Daarnaast vindt er ook een inhoudelijke toets op doelmatigheid plaats.

5.5

Een goede afronding Na afronding van het ontwikkeltraject komt het object (opnieuw) in beheer van de afdeling Vastgoed. Om bij de overdracht verrassingen te voorkomen, is het belangrijk om de kennis vanuit beheer in een zo vroeg mogelijk stadium van het ontwikkeltraject te borgen. Hiervoor is afstemming tussen de projectorganisatie en de afdeling Vastgoed noodzakelijk. De assetmanager van de afdeling Vastgoed is voor beheer en onderhoudsaspecten de regiehouder. Kostendekkende huur In de maatschappelijke portefeuille is de kostendekkende huur een randvoorwaarde voor de verhuur van het vastgoed. De assetmanager is verantwoordelijk voor het berekenen van de kostendekkende huur gedurende het project. Voor de component investeringen is de assetmanager afhankelijk van de projectorganisatie. Bij sloop/nieuwbouw worden de historische boekwaarden afgeschreven; bij een renovatie worden deze meegenomen in de berekening. De investeringen worden afgeschreven op basis van een annuïtaire afschrijving met een looptijd die in overeenstemming is met de gemeentelijke afschrijftabel van bezittingen. Die looptijd is 40 jaar bij nieuwbouw en 20 jaar bij een (beperkte) renovatie. Daarbij geldt een rentepercentage dat met regelmaat wordt herzien, op basis van het gemiddelde rentepercentage van de uitstaande gemeentelijke leningen. De afdeling Treasury van de gemeente bepaalt dit rentepercentage.

Door deze berekeningswijze kent de huurberekening geen leegstandsrisico. Overeenkomsten Om te kunnen investeren in vastgoedontwikkeling is het noodzakelijk om vooraf financiële afspraken vast te leggen. Daarnaast ondertekenen de samenwerkende partijen aan het einde van de initiatieffase een (interne) samenwerkingsovereenkomst. Daarin staat een aantal voorwaarden die minimaal van toepassing zijn, zoals het gebruik van de modelhuurovereenkomst en de bijbehorende algemene voorwaarden. Na afronding van het

Datum April2024

Pagina 40 van 53

definitief ontwerp (of bij het aangaan van een investeringsverplichting) moet er een huurintentieovereenkomst getekend zijn. Beheerafspraken Het ontwikkelde object komt in de meeste gevallen in beheer en onderhoud bij de afdeling Vastgoed. De assetmanager van Vastgoed is daarvoor verantwoordelijk. Gedurende het ontwikkeltraject wordt aandacht besteed aan het beheer en onderhoud dat nodig is voor het object en de uiteindelijke overdacht aan de assetmanager. Bij scholen komt het beheer en onderhoud bij de schoolbesturen. Opleverdossier Bij de oplevering van een nieuw ontwikkeld object, moet de gebruiker de juiste documenten krijgen om het object goed te kunnen onderhouden en te verhuren. Het gaat daarbij onder andere om een opleveringsrapport, garantiecertificaten en meetrapporten NEN 2580. Ook moet er een meerjarenonderhoudsplan zijn en moet het onderhoud zijn ingeregeld. De opdrachtgever is ervoor verantwoordelijk dat deze documenten beschikbaar zijn. De afdeling Vastgoed adviseert hierover en toetst de inhoud. Nazorg Na oplevering moet de opdrachtgever ervoor zorgen dat de restpunten (onder andere nog niet volledig afgeronde werkzaamheden of fouten in de afwerking) uit de bouw worden opgelost en dat het project financieel is afgerond. Tijdens deze nazorgfase wordt de exploitatie door de gebruiker al in gang gezet.

Datum Apri12024

Pagina 41 van 53

6

Transparant verkoopproces

6.1

De verkoopopgave De verkooplijst In de niet-kern portefeuille zitten objecten die de gemeente wil afstoten, omdat ze voor de kerntaken niet meer nodig zijn. Deze objecten komen op een verkooplijst te staan, die het college jaarlijks vaststelt. Die lijst bestaat uit: • woningen, winkel- en bedrijfspanden, die vaak onderdeel zijn van een groter complex met ook andere eigenaren en grond; • gebouwen voor bijvoorbeeld onderwijs, sport en recreatie, waarvan de beleidsdirecties hebben aangegeven dat de gemeente deze niet meer nodig heeft voor de gemeentelijke beleidsdoelstellingen. Voordat een object op de verkooplijst komt. bekijkt de gemeente of het object: • ingezet kan worden voor een andere portefeuille dan voorheen; • een rol kan spelen bij een gebiedsontwikkeling; of • gebruikt kan worden voor een maatschappelijk initiatief. Kan dat niet, dan wordt het object nog één keer voorgelegd aan de beleidsdirecties, Maatschappelijke Ontwikkeling (MO), Stadsontwikkeling (SO), Stadsbeheer (SB), Bestuursen Concern Ondersteuning (Directie Veiligheid en Concernhuisvesting) en Dienstverlening (Wijken). Als een beleidsdirectie een object wil aanhouden of aanvullende verkoopvoorwaarden heeft (bijvoorbeeld wensen voor een transformatie of een specifieke doelgroep), dan moet deze daarvoor het benodigde budget zoeken.

Wil geen van de beleidsdirecties het object aanhouden, dan komt het op de verkooplijst te staan. Verkopende afdeling De afdeling Vastgoed verkoopt alle vastgoedobjecten waarbij sprake is van grond met een pand erop. Wanneer er belangrijke redenen kan, in overleg met de afdeling Vastgoed, hiervan worden afgeweken. Als het verkoop van grond zonder pand erop betreft. wordt deze altijd verkocht door de afdeling Gebiedsexploitatie (GEX) van het cluster Stadsontwikkeling. Hiervan kan als er goede redenen zijn, in overleg met de afdeling GEX worden afgeweken. Eisen aan het verkoopproces Het verkoopproces van de afdeling Vastgoed moet voldoen aan hoge eisen. De algemene beginselen van behoorlijk bestuur vragen om een transparant en openbaar proces, waarbij iedereen gelijke kansen heeft om te kopen. Ook mag een overheid geen staatssteun geven. Van staatssteun is sprake als een onderneming een voordeel krijgt dat door de gemeente met publieke middelen wordt bekostigd en waardoor de onderlinge concurrentie wordt vervalst. Het kan ontstaan door het verlenen van subsidie, maar ook door ander voordeel te verlenen, zoals korting geven op de verkoopprijs van vastgoed of te duur aankopen.

Datum April 2024

Pagina 42 van 53

Om staatssteun te voorkomen, moet bij een verkoop uitgegaan worden van de marktwaarde (zie ook de Basisverkoopvoorwaarden). Jurisprudentie (o.a. het Didam-arrest van de Hoge Raad) onderschrijft dat belang. Bij de verkoop zijn de 'Algemene Voorwaarden voor verkoop en levering van onroerende zaken Rotterdam' (2007) van toepassing. Gaat het om de verkoop van een opstal waaraan een uitgifte in erfpacht is gekoppeld, dan zijn de 'Algemene Voorwaarden voor Erfpacht van Rotterdam' (2006) van toepassing. Dit geldt vooral voor bedrijfspanden. Benodigde onderzoeken Als professionele verkoper heeft de gemeente een informatieplicht als het gaat om de technische staat van het te verkopen object. Om hier invulling aan te geven laat de gemeente verschillende onderzoeken uitvoeren, waarvan de koper de rapporten krijgt. Zo weet de koper beter wat hij koopt. Welke onderzoeken de gemeente laat uitvoeren, hangt ten eerste af van de koper: is dat een particulier of een professionele koper zoals een belegger? Daarnaast hangt het af van de vraag of het betreffende object onderdeel is van een Vereniging van Eigenaren (VvE). Afhankelijk van het bouwjaar wordt een asbestonderzoek uitgevoerd. Daarnaast kunnen er onderzoeken worden uitgevoerd naar fundering, bodem en zwammen. De afdeling Vastgoed hanteert hiervoor een interne leidraad.

6.2

Verkoopvoorwaarden Voor het verkoopproces zijn verkoopvoorwaarden opgesteld, die hieronder zijn samengevat. In alle gevallen zijn de belangrijkste uitgangspunten: openbaarheid en transparantie in het verkoopproces en objectiviteit in de waardebepaling.

6.2.1

Basisverkoopvoorwaarden De gemeente hanteert de volgende basisverkoopvoorwaarden: •

• • •

Het uitgangpunt bij verkoop is de huidige publiekrechtelijke bestemming. Dat betekent dat vastgoed met de bestemming 'maatschappelijk' een maatschappelijke bestemming moet houden. Op die manier krijgen maatschappelijke partijen de mogelijkheid om met voormalig gemeentelijk vastgoed maatschappelijke initiatieven te ontplooien. Bij verkoop wordt altijd uitgegaan van de huidige feitelijke situatie van het vastgoed, ook wel bekend als 'as is where is'. De gemeente maakt een voornemen om te verkopen altijd openbaar en geeft daarbij aan dat de standaardvoorwaarden voor bieding en aankoop van kracht zijn. De grondslag voor de bepaling van de minimale verkoopprijs is de marktwaarde. De reden hiervoor is dat er bij verkoop (ruim) onder de marktwaarde sprake zou zijn van staatssteun en van een subsidie in de vorm van een korting.

De overheid heeft een bijzondere positie ten opzichte van andere marktdeelnemers. Daarom gelden er regels over het bepalen van een marktprijs door de overheid. Dat kan op verschillende manieren. Breed geaccepteerd zijn procedures met openbare bieding of waardebepaling door een taxateur. In het laatste geval wordt de marktwaarde bepaald aan de hand van minimaal één externe taxatie, die in ieder geval voldoet aan de taxatiestandaard van de IVS of de EVS (zie hieronder). De definitie in de vastgoedwereld van marktwaarde is "Het geschatte bedrag waartegen het vastgoed op de waardepeildatum Datum April 2024

Pagina 43 van 53

zou worden overgedragen van een bereidwillige verkoper aan een bereidwillige koper. Daarbij moet er sprake zijn van een zakelijke transactie, die plaatsvindt na behoorlijke marketing en waarbij de partijen hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en zonder dwang." •

•

• •

• •

• •

6.2.2

Als taxatiestandaard hanteert de gemeente ofwel de International Valuation Standards (IVS, Nederlandse vertaling) ofwel de European Valuation Standards (EVS, Nederlandse vertaling). De IVS zijn opgesteld en worden onderhouden door de International Valuation Standards Council (www.isvc.org). DE EVS zijn opgesteld en worden onderhouden door TEGoVA (www.tegova.org). De uitgangspunten bij de taxatie kunnen per object en per casus verschillen, maar de taxaties worden altijd in opdracht van de gemeente uitgevoerd door een externe taxateur. Deze taxateur is minimaal ingeschreven in het register NRVT, dan wel lid van de RICS, TEGoVA of een gelijkwaardige organisatie. De uitgangspunten voor de taxatie worden voorafgaand aan de taxatie op aanvraag met een potentiële koper gedeeld. Iedereen mag bieden op een te verkopen object. Maar voordat het object aan de koper gegund wordt, vindt een betrouwbaarheidstoets van de koper plaats. Een onderzoek in het kader van de Wet Bi bob kan hier deel van uitmaken. Zo'n Bi bob-onderzoek kan ook nog plaatsvinden nadat de koopovereenkomst is gesloten. De koopsom moet minimaal gelijk zijn aan de laagst getaxeerde waarde van het object (marktconformiteit). De uitkomst van de taxatie(s) wordt voorafgaand aan het notarieel transport nooit openbaar gemaakt. De uitgangspunten die bij de taxatie gebruikt zijn, kunnen eventueel wel openbaar gemaakt worden.

Elke verkoop gebeurt tegen het hoogste bod. Bij een openbare verkoop van een pand met een maatschappelijke bestemming, wordt in de verkoopvoorwaarden de mogelijkheid 'voorbehoud van financiering' opgenomen. Het doel hiervan is om maatschappelijke initiatiefnemers beter in staat te stellen een pand van de gemeente te verwerven en na de gunning de financiering te regelen. Ook de financiering valt onder de Wet Bi bob.

Specifieke verkoopvoorwaarden door gemeentelijk beleid Naast de basisvoorwaarden kan de gemeente bij verkoop ook aanvullende specifieke voorwaarden stellen, die voortkomen uit gemeentelijk beleid. Als dit binnen de huidige publiekrechtelijke bestemming mogelijk is, kunnen deze voorwaarden bij het verkoopaanbod worden meegegeven en worden deze opgenomen in de koopovereenkomst. Vervolgens vindt de gunning plaats op basis van het hoogste bod. Bij de jaarlijkse vaststelling van de verkooplijst voor het volgende jaar, bepaalt het college of van het hoogste bod kan worden afgeweken door de gewenste kwaliteit van het plan voor het pand te laten meewegen bij de gunning. Ook bepaalt het college welke specifieke voorwaarden aan een verkoop worden verbonden. Bij de openbare aanbieding meldt de gemeente dat die specifieke verkoopvoorwaarden van toepassing zijn en bij de gunning weegt ze deze mee in de beoordeling.

Datum April 2024

Pagina 44 van 53

De aanvullende verkoopwaarden kunnen consequenties hebben voor de verwachte verkoopopbrengst en vragen meer personele inzet dan standaard verkopen. De gemeente kan de volgende aanvullende voorwaarden opnemen: •

Transformatieopgave Voor een aantal panden geldt, dat zij voor het gebied van belang kunnen zijn door nieuwe functies/gebruik mogelijk te maken en daarmee een bijdrage te leveren aan de gewenste ontwikkeling van het gebied. Ook kan het zijn dat panden met een nieuwe bestemming makkelijker kunnen worden verkocht en betere verkoopopbrengsten genereren. Dit noemen we transformatiepanden. Bij de verkoop van transformatiepanden kan de gemeente van de basisvoorwaarde 'het hoogste bod' afwijken door de gewenste kwaliteit van het plan voor het pand mee te laten wegen bij de gunning (zie ook paragraaf 6.3.2).

•

Maatschappelijke waarde Bij de verkoop van leegstaande panden met een publiekrechtelijke maatschappelijke bestemming kan de gemeente van de basisvoorwaarde 'hoogste bod' afwijken door ook de kwaliteit van de beoogde invulling van het pand (de toegevoegde waarde voor de wijk) te beoordelen (zie ook paragraaf 6.3.2)

•

Cultuurhistorische waarde Een beperkt aantal verkoopobjecten is cultuurhistorisch waardevol en daarmee belangrijk, dan wel beeldbepalend voor de stad of het gebied. Voor de zogenaamde Historische Linten is apart beleid geformuleerd. Het heeft de voorkeur om de voorwaarden die te maken hebben met de cultuurhistorische waarde van een pand, publiekrechtelijk te regelen in een vigerend bestemmingsplan. Als dat nog niet het geval is, kunnen de civielrechtelijke voorwaarden in het koopcontract voor bepaalde tijd ingezet worden, om vervolgens de langdurige bescherming alsnog publiekrechtelijk te regelen. Bestaat er geen intentie voor publiekrechtelijke bescherming, dan ziet de gemeente ook af van civielrechtelijke bescherming via het koopcontract. Op die manier kan de gemeente niet verweten worden civielrechtelijke instrumenten oneigenlijk te gebruiken.

•

Erfpacht bij bedrijfspanden Bij de verkoop van bedrijfspanden door de afdeling Vastgoed wordt de grond altijd in erfpacht geleverd, ongeacht de ligging van het pand. Met deze maatregel behoudt de gemeente een mogelijkheid om bij oneigenlijk gebruik te kunnen ingrijpen.

•

Woonbeleid De gemeente Rotterdam heeft ambitieuze doelstellingen voor het verbeteren van de woningvoorraad van de stad. Deze doelstellingen zijn vastgelegd in de Rotterdamse Woonvisie (Woonvisie [Rotterdam.nl). Bij de verkoop van transformatiepanden en van panden met de publiekrechtelijke bestemming 'wonen' kan de gemeente aangeven wat voor soort woningen zij wenst (bijvoorbeeld woningen in het middenhuursegment).

Datum April 2024

Pagina 45 van 53

Bij de individuele verkoop van objecten met een woonbestemming stelt de gemeente, met het oog op het vastgestelde woonbeleid, de voorwaarde 'woning voor eigen gebruik'. Deze woningen mogen minimaal de eerste vijf jaar, en in NPRZgebied de eerste vijftien jaar, alleen door eigenaar-bewoners worden bewoond. Om dit te waarborgen staan in de akte van levering een anti-speculatiebeding en een zelfbewoningsplicht met een kettingbeding. Hierop zijn uitzonderingen toegestaan, bijvoorbeeld als ouders een pand kopen voor hun kind. Deze voorwaarde wordt niet opgelegd bij pakketverkoop, bij verhuurde woningen en bij panden die naar woningen worden omgebouwd. Bij de verkoop van woningen met een samenvoegverplichting aan aangrenzende eigenaren, waarbij de normale marktdynamiek ontbreekt. wordt de eventwichtswaarde gehanteerd (EVS 2022, artikel 50: IVS-gedefinieerde waardegrondslag- evenwichtswaarde). Bij woningen met een samenvoegverplichting treedt waardeverlies op wanneer deze worden samengevoegd tot één woning. Dit betekent dat de gezamenlijke waarde van de samengevoegde woningen lager is dan de som van de individuele waarden van beide woningen afzonderlijk. Dit waardeverlies wordt gecompenseerd door de verkoop van de gemeentewoning aan de aangrenzend eigenaar voor de "evenwichtswaarde,".

De evenwichtswaarde is de getaxeerde marktwaarde van de toekomstige samengevoegde woning verminderd met de marktwaarde van de aangrenzende woning. De evenwichtswaarde houdt rekening met beleidsmatige belangen van de gemeente en de wens van de eigenaar om de eigen woning te vergroten zonder te verhuizen. Om de doelstellingen uit de Woonvisie te kunnen bereiken, worden er binnen het Programma NPRZ woningen gekocht. Deze woningen moeten vaak eerst worden opgeknapt en verduurzaamd voordat ze opnieuw kunnen worden verhuurd. De gemeente kan dat niet alleen. Daarom zijn er prestatieafspraken gemaakt met diverse woningcorporaties (Prestatieafspraken woningcorporaties I Rotterdam.nl). Deze corporaties zullen een deel van het verbeteren, verduurzamen en daarna de langjarige verhuur op zich nemen. Dat lukt het beste als ze zelf eigenaar zijn en daarom worden de woningen rechtstreeks (onderhands) aan deze corporaties verkocht. Het verbeteren, verduurzamen en daarna verhuren in de sociale sector kost veel geld. Dit komt onder andere door de hoge woningprijzen en de hoge bouwkosten. De woningcorporaties kunnen deze kosten niet alleen betalen. Voor deze verkooptransacties hanteren we daarom een 'marktwaarde onder bijzonder uitgangspunt'.

Alle relevante verplichtingen (zoals verduurzaming, beperkingen op de huurprijs en het niet mogen doorverkopen) worden door de taxateur meegenomen in de vaststelling van deze 'marktwaarde onder bijzonder uitgangspunt'. Voorwaarde daarbij is dat deze beperkingen wel voortvloeien uit de beleidsdoelen zoals vastgesteld in de Woonvisie en de prestatieafspraken. Tot slot wordt het voornemen van de onderhandse verkoop openbaar kenbaar gemaakt.

Datum April 2024

Pagina 46 van 53

De gemeente wil het coöperatief wonen faciliteren. Er is echter gebleken dat het huisvesten van een wooncoöperatie in een gemeentelijk pand op dit moment geen optie is. Er is geen sluitende businesscases op te stellen, die banken willen financieren. Uit rapporten van Ecorys en Platform31 blijkt dat een wooncoöperatie in de huidige situatie alleen mogelijk is in een nieuwbouwpand dat in erfpacht wordt uitgegeven, met een gemeentelijk fonds voor (gedeeltelijke) financiering. De gemeente volgt de landelijke ervaringen op het terrein van coöperatief wonen en bespreekt deze op ambtelijk en bestuurlijk niveau. Mogelijk is hiervoor in de nabije toekomst bij verkopen een rol voor de afdeling Vastgoed weggelegd. 6.2.3

Verkoopvoorwaarden bij een verzoek tot aankoop door de markt Naast alle verkoopmethoden die de gemeente zelf hanteert, kan ook de markt het initiatief nemen om gemeentelijk vastgoed aan te kopen. We spreken dan van een Privaat Ontwikkel Initiatief (POI), voorheen 'unsolicited proposal' genoemd. Bij dit marktinitiatief is het niet de gemeente die de verkoop start, maar een marktpartij die aangeeft interesse te hebben in een object van de gemeente. Deze mogelijkheid beperkt zich tot de verkoopobjecten op een specifieke, openbare lijst, die de gemeente digitaal publiceert. De reden hiervoor is dat de gemeente anders niet kan voldoen aan de uitgangspunten voor openbaarheid en transparantie, die met het Didamarrest nog eens zijn bevestigd. Een dergelijke verkoop moet aan de volgende objectieve, toetsbare en redelijke criteria voldoen: •

• • •

•

• •

•

De gemeente wil het pand verkopen en heeft dit kenbaar gemaakt met een digitale publicatie. De gemeente heeft geen andere plannen met het pand, ook niet op de lange termijn. De gemeente is nog niet gestart met de eigen voorbereiding voor de verkoop. De initiatiefnemer heeft met het pand een plan met toegevoegde waarde voor het gebied. Dit plan is zodanig dat de gemeente het steunt. De transactie die de gemeente aangaat, is een verkooptransactie. Hiermee wordt bedoeld dat de verkoop op geen enkele wijze valt aan te merken als overheidsopdracht voor het verrichten van werkzaamheden of diensten. Als de verkooptransactie wel een overheidsopdracht in zich heeft, dan is er geen sprake meer van een verkoop en moet het aanbestedingsrecht gevolgd worden. Om ongeoorloofde staatssteun te voorkomen, is de koopsom die de partijen overeenkomen, marktconform. Dit blijkt uit minimaal één externe taxatie die in opdracht van de gemeente is uitgevoerd. Hierbij geldt dat de bestemming met de hoogste waarde het uitgangspunt is voor de koopprijs. Dit kan de huidige bestemming zijn of een • toekomstige bestemming. Er is geen reden tot twijfel aan de integriteit en/of solvabiliteit van de initiatiefnemer. Dit blijkt onder meer uit de Bibob-toets. De gemeente bereikt binnen zes maanden overeenstemming met de initiatiefnemer over het plan en de verkoopvoorwaarden.

Ook komt de gemeente met de initiatiefnemer overeen dat deze het plan binnen de afgesproken termijn uitvoert. Daartoe wordt in de koopovereenkomst een boetebeding opgenomen. Om speculatie tegen te gaan, vraagt de gemeente de initiatiefnemer om een afrekening, als deze het pand doorverkoopt met een bestemmingswijziging die de winst of waarde

Datum April2024

Pagina 47 van 53

•

• •

•

van het pand verhoogt. De initiatiefnemer moet deze afrekening binnen een bepaalde termijn na de verkoop opsturen. De initiatiefnemer heeft naar het oordeel van de gemeente voldoende ervaring met de realisatie van vergelijkbare initiatieven. Ook acht de gemeente de initiatiefnemer in financieel opzicht in staat om direct na de koop van het pand te starten met de uitvoering van zijn initiatief en dit vervolgens onafgebroken voort te zetten. De initiatiefnemer stelt niet als voorwaarde voor de aankoop van het pand dat hij subsidie van de gemeente of een andere overheid krijgt. De initiatiefnemer is bereid om de kosten voor het uitwerken van het initiatief tot een definitief plan voor eigen rekening en risico te nemen. Dat geldt ook voor de kosten om het plan in procedure te brengen. De gemeente behoudt het recht om af te zien van het sluiten van een verkoopovereenkomst en/of om de verkoop van het betreffende pand via een openbare verkoopprocedure te laten verlopen. De gemeente doet dit wanneer ze daarvoor belangrijke geldende redenen heeft.

In 2020 is een lijst gepubliceerd met vijf POI-objecten die aan de markt verkocht mogen worden. Afhankelijk van de beschikbaarheid van panden zou de gemeente hier een vervolg aan kunnen geven.

6.3

Verkoopmethoden

6.3.1

Reguliere verkopen De gemeente verkoopt de meeste panden afzonderlijk. In sommige gevallen worden er pakketten gevormd. Dit geldt vooral voor winkels en bedrijfs- en kantoorruimten, die ook voor beleggers interessant kunnen zijn. In alle gevallen worden de panden openbaar aangeboden. De gemeente wordt ondersteund door derde partijen, zoals externe makelaars, en kan voor de verkoop de volgende methoden hanteren: •

Openbare inschrijving De gemeente hanteert deze methode bij algemene verkopen. Dit verloopt via een notaris. Gegadigden kunnen op basis van een openbare inschrijving hun bieding bij de notaris indienen. Het object of pakket wordt gegund aan de partij met het hoogste bod.

•

Individuele verkopen Deze wijze van verkoop loopt altijd via een externe makelaar. Als er meerdere biedingen zijn, organiseert de gemeente een inschrijving. De gemeente overlegt met de makelaar over de wijze van verkoop. Bij meerdere gegadigden worden de geïnteresseerde partijen vooraf over de wijze van verkoop geïnformeerd.

• Biedlogboek Om zo veel mogelijk transparantie te bieden, wordt een bied logboek van de biedingen bijgehouden. Na realisatie van de verkoop publiceert de gemeente welke bedragen zijn geboden door wat voor soort partij (bijvoorbeeld particulier, belegger, maatschappelijk initiatiefnemer, ontwikkelaar, etc.). Daarbij wordt globaal aangegeven wat de plannen van de koper met het pand zijn. De gemeente neemt in het bied logboek op wat de koper heeft geantwoord op de vraag van de gemeente hierover.

Datum April2024

Pagina 48 van 53

6.3.2

Beste plan voor de wijk Zoals aangegeven, is het uitgangspunt bij verkoop dat de gemeente verkoopt op basis van de huidige bestemming van het pand. In een aantal gevallen kan de gemeente nog een stap verder zetten en laat zij naast het bod ook de kwaliteit van het ingediende plan voor het pand en de verwachte maatschappelijke meerwaarde meewegen bij de verkoop van het pand. Bij het openbaar maken van de verkoop moet de gemeente bekend maken op welke criteria zij de biedingen beoordeelt en hoe deze criteria meewegen bij de gunning. We noemen dit de 'Beste plan voor de wijk'-procedure. De gemeente kan deze procedure toepassen bij transformatieopgaven en maatschappelijke opgaven. Transformatieopgaven Sommige panden worden verkocht met een transformatieverplichting. Dit gebeurt alleen in uitzonderlijke gevallen. Het college besluit hierover bij het vaststellen van de verkooplijst voor het volgende jaar. De voorgestelde transformatie maakt dan onderdeel uit van het verkoopaanbod. Als er een transformatieverplichting geldt, kan het object eventueel juridisch geleverd worden voordat de omgevingsvergunning is verstrekt. Bij de taxatie van de marktwaarde worden eventuele extra vereisten als bijzonder uitgangspunt meegegeven.

De gemeente past bij transformatieopgaven de verkoopmethodiek 'Beste plan voor de wijk' in ieder geval toe, als de gemeente nog niet heeft vastgesteld wat de bestemming of de nieuwe functie van het pand moet worden. Maatschappelijke opgaven De gemeente kan de 'Beste plan voor de wijk'-procedure ook toepassen als zij panden verkoopt met de publiekrechtelijke bestemming 'maatschappelijk'. Het merendeel van deze panden is verhuurd, zowel aan commercieel opererende partijen als aan maatschappelijke organisaties. De gemeente vindt het belangrijk dat maatschappelijke initiatieven behouden blijven. Daarom probeert zij een pand dat verhuurd is aan een maatschappelijk initiatief onderhands aan de zittende huurder te verkopen (zie ook paragraaf 6.3.3). Als dit niet haalbaar is, wordt het pand in verhuurde staat verkocht. Voorafgaand aan de verkoop zorgt de afdeling Vastgoed voor een zo sterk mogelijke positie van de huurder bij de nieuwe eigenaar (koop breekt geen huur). Dit gebeurt bijvoorbeeld door de huurtermijn te verlengen of door een anti-speculatiebeding aan de koper op te leggen. Wordt een pand met een maatschappelijke bestemming verkocht dat niet verhuurd is? Dan zal in principe de gemeente de 'Beste Plan voor de wijk'-procedure volgen, en dus afwijken van het principe van het hoogste bod.

Naast het bod vraagt de gemeente dan om een businessplan voor de beoogde invulling van het pand. Vervolgens laat zij de kwaliteit van dit plan en de verwachte maatschappelijke meerwaarde meewegen bij de verkoop van het pand aan een maatschappelijke organisatie.4

Beste plan-aanpak ' Een maatschappelijke of maatschappelijk relevante instelling voldoet minimaal aan de volgende voorwaarden Het cluster Stadsontwikkeling erkent de instelling als maatschappelijk relevant en de instelling is ingeschreven in het SBB!-register

Het cluster Stadsontwikkeling erkent de instelling als maatschappelijk relevant en de instelling is ingeschreven in het ANBI-register. De instelling is naar het oordeel van het college maatschappelijk relevant. Ook voldoet de instelling aantoonbaar aan de minimale vereisten voor een inschrijving in het SBB1-register maar is daar (nog) niet ingeschreven

De instelling is op verzoek altijd volledig transparant over de ontvangen giften etc

Datum April 2024

Pagina 49 van 53

De verkoopprocedure 'Beste plan voor de wijk' ziet er als volgt uit:

6.3.3

1.

Voorbereiding verkoopprocedure De afdeling Vastgoed zorgt voor de voorbereiding en begeleiding van de verkoopprocedure van het betreffende pand. In overleg met (afgevaardigden van) het cluster Dienstverlening (Wijken), het cluster SO en, indien relevant, het cluster MO, worden de maatschappelijke ambities voor het pand bepaald. De afdeling Vastgoed stelt het reglement voor de verkoopprocedure op met onder andere de (maatschappelijke) ambities, de opgave, de randvoorwaarden, de beoordelingscriteria, de wegingsfactoren, de beoordelingsmethode, de samenstelling van de beoordelingscommissie en de vervolgprocedure (wel/niet voorseleçtie). Per verkoop is dit maatwerk.

2.

Samenstelling beoordelingscommissie De afdeling Vastgoed stelt een deskundige en onafhankelijke beoordelingscommissie samen, die de kwaliteit van de bieding en gaat beoordelen. In deze commissie zitten ambtenaren en indien nodig externe deskundigen.

3.

Start verkoopprocedure De verkoop van het pand start met de openbaarmaking van het reglement en de uitnodiging om deel te nemen aan de verkoopprocedure.

4.

Beoordeling ingediende plannen De deelnemers dienen hun plannen en biedingen voor het pand in. De beoordelingscommissie geeft een integraal totaaloordeel over elk ingediend plan en onderbouwt dit met argumenten. Dit gebeurt aan de hand van de beoordelingscriteria die bij de start van de procedure zijn gepubliceerd. De commissie vertaalt de kwalitatieve beoordelingen en de financiële bieding en in scores.

5.

Sluiten koopovereenkomst De gemeente sluit een koopovereenkomst met de deelnemer met de hoogste score voor het betreffende pand. Het pand wordt verkocht tegen minimaal de marktwaarde.

Onderhandse verkopen aan zittende huurders De gemeente hanteert bij verkoop als uitgangspunt dat het pand openbaar wordt aangeboden. Hierop kan een uitzondering worden gemaakt bij zittende huurders. Dit is niet gebruikelijk en alleen mogelijk als daar goede argumenten voor zijn. Die argumenten kunnen zijn: • De huurders hebben een positieve invloed op de gebiedsontwikkeling of op het gebied. Ze zijn actief betrokken bij het gebied of bij maatschappelijk initiatieven. • Er bestaat een lange huurrelatie tussen de huurders en de gemeente. • Er zijn specifieke afspraken gemaakt over de verkoop van het pand. Als gekozen wordt voor een onderhandse verkoop aan de zittende huurders, blijft transparant handelen belangrijk. De gemeente publiceert de voorgenomen onderhandse verkopen dan ook altijd, inclusief de argumentatie.