[24bb004663] Bijlage 3 behorende bij 24bb004682 over Bijlagen bij het ontwerpbestemmingsplan 'Ostadehof'
Tekst van het document
De Zeehond. Nota van Uitgangspunten - oktober 2023
Colofon Deze Nota van Uitgangspunten De Zeehond is opgesteld door het cluster Stadsontwikkeling, afdeling Ruimtelijk Ontwerp en Advies van de Gemeente Rotterdam.
De Zeehond
Gebiedsontwikkelaar:
Ferry Pronk
Gebiedsaccountmanager:
Ferry Pronk
Projectmanagement:
Willem Jan van Tilborg
Planeconomie:
Leo van Kleij
Markt & contracten:
Walter Breunesse
Stedenbouw:
Aida Bubic Esma Karadag Rosa Schouten
Landschap:
Rogier Hendriks Franka Fontijn Wiwi Tijook
Programma:
Niels Rovers
Mobiliteit:
Leander Smit
Duurzaamheid:
Dorine van der Linden
Ecologie:
Manon van der Meer
Ingenieursbureau:
Gerard Kraal
Stadsbeheer:
Martin de Bruin
Vastgesteld door:
Ferry Pronk
Verantwoording beeldmateriaal: De auteur van het beeldmateriaal is vermeld in het hoofdstuk beeldverantwoording. Indien niet anders vermeld is het beeldmateriaal opgesteld door de gemeente Rotterdam. Dit document is vastgesteld in oktober 2023.
Projectgrens
2
De Zeehond NvU
Inhoud 1. Introductie������������������������������������ 4
5. Mobiliteit������������������������������������� 32
8. Technische uitgangspunten��� 50
1.1 Aanleiding
7
5.1 Bereikbaarheid
34
8.1 Afval
52
1.2 Opgave
7
5.2 Voetganger
34
8.2 Peilmaat
53
1.3 Beleidskaders
7
5.3 Fiets
34
8.3 Kabels en leidingen
53
1.3 Participanten
7
5.4 Auto
35
8.4 Nutsvoorzieningen, trafo’s en installaties
53
5.5 Expeditie verkeer
36
2. Plangebied������������������������������������ 8
6. Duurzaamheid��������������������������� 38
9. Proces������������������������������������������� 54
2.1 Locatie
10
9.1 Procedure
55
2.2 Historie
11
6.1 Energietransitie
40
9.2 SMP en IP
55
2.3 Huidige situatie
12
6.2 Circulair bouwen
40
9.3 Participatie en communicatie
55
2.4 Context
12
6.3 Klimaatbestendige stad
41
3. Ruimtelijke en programmatische uitgangspunten���������������� 14
6.4 Gezonde leefomgeving
42
10. Bijlagen�������������������������������������� 56
7. Milieu��������������������������������������������44
10.2 Concept Stedenbouwkundig Matenplan (SMP) 62
10.1 Vuistregels
58
17
7.1 Geluid
46
10.3 Parkeernormen auto en fiets
64
3.2 Stedenbouw
19
7.2 Luchtkwaliteit
46
10.4 Welstandsnota gebiedscriteria
70
3.3 Openbare ruimte
21
7.3 Externe veiligheid
46
7.4 Bodem
46
3.1 Programma
4. Beeldkwaliteit��������������������������� 24
7.5 Ecologie, Natuurinclusief bouwen, Biodiversiteit 47
4.1 Architectuur
26
7.6 Water
48
4.2 Openbare ruimte
28
7.7 Milieuzonering
48
7.8 M.e.r. beoordeling
49
Inhoud
3
1. Introductie 1.1 Aanleiding 1.2 Opgave 1.3 Beleidskaders 1.4 Participanten
4
De Zeehond NvU
Onderschrift via Objectstijl NVU_Onderschrift
Onderschrift via Objectstijl NVU_Onderschrift
ROZENBURG
Stadswinkel
DE ZEEHOND
Locatieaanduiding De Zeehond op de kaart.
6
De Zeehond NvU
In de Nota van Uitgangspunten staan belangrijke zaken om tot
De Zeehond locatie is enkele jaren geleden vrijgekomen toen het
realisatie van een bouwplan te kunnen komen. In dit document
zwembad en de sauna binnen het dorp zijn verhuisd naar een mo-
staan de uitgangspunten omschreven waaraan bouwplannen van
dern gebouw. Het oude gebouw is gesloopt. Vanuit de stadsbrede
ontwikkelaars en particuliere opdrachtgevers moeten voldoen.
woningbouwopgave is er behoefte aan een locatie in Rozenburg om
Dit document wordt gebruikt als toetsingskader, bijvoorbeeld
woningen bij te bouwen.
wanneer een ontwikkeling niet in het bestemmingsplan past en/ of om gemeentelijke ambities, bijv. programma, architectuur, etc. te borgen wanneer de gemeente aan gronduitgifte doet. Tenslotte de verschillende vakafdelingen (Stedenbouw, Wonen, Planologie,
1.2 Opgave
Landschap, Duurzaamheid, Mobiliteit) is afgestemd. De Nota van
Het doel is om aan het einde van dit project ca. 44 grondgebonden
Uitgangspunten wordt vastgesteld en is daarmee het bestuurlijk
woningen te hebben gerealiseerd t/m het hogere segment. Hier-
bekrachtigde kader voor de ontwikkeling van bouwplannen.
mee draagt het project bij aan de stadsbrede woningbouw opgave
zorgt het opstellen van uitgangspunten ervoor dat de inbreng van
en aan het borgen en verbeteren van de vitaliteit en het voorzienin-
1.3 Beleidkaders
1.1 Aanleiding
genniveau in Rozenburg.
De verschillende beleidskaders die van toepassing zijn op de ont-
We verwachten dat met de opening van de Blankenburgtunnel Ro-
gemeente Rotterdam en aan te vragen bij de betrokken projectlei-
Deze stedenbouwkundige randvoorwaarden c.q. Nota van Uit-
zenburg een aantrekkelijkere optie zal worden voor mensen om zich
der.
gangspunten zijn noodzakelijk voor een goede inpassing, het bor-
hier te vestigen. Een uitbreiding van de woningvoorraad is daarom
• De veranderstad, Omgevingsvisie Rotterdam 2021.
gen van de ambitie en vormt het toetsingskader voor de realisatie
raadzaam. Dit project draagt bij aan een beter woonmilieu en huis-
• Vuistregels bouwen in uitbreidingswijken en kleine kernen.
van de ontwikkeling. De ontwikkeling van het gebied zal worden
vesting van meer midden- en hogere inkomens in Rozenburg.
• Bestemmingsplan Bebouwde kom Rozenburg 2010.
wikkeling van de Zeehond locatie zijn te vinden op de website van
aangemerkt als De Zeehond.
• Beleidsregeling Parkeernormen auto en fiets 2022. Vooruitlopend op de invoering van de Omgevingswet in 2024 is
• Welstandscriteria, periode 1970 - 1985.
In 2005 sloot de gemeente Rozenburg een samenwerkingsover-
voor de gemeente Rotterdam een omgevingsvisie gemaakt. In de
• Kwaliteitsbeleid wonen.
eenkomst (SOK) met ontwikkelaar ABB voor drie woningbouwlo-
visie voor heel Rotterdam zijn 5 thema’s vastgelegd als richtingge-
• Feitenkaart prijsgrenzen Rotterdam 2022.
caties in Rozenburg. Dit zijn de Wilgentuinen, de Zeehond (oude
vend: 1) Circulair: Transitie naar duurzame energie, circulaire pro-
• Rotterdamse speelruimtenorm.
Zwembadlocatie) en de Rozet (Sporthal). De locatie Wilgentuinen
ductie en recycling. 2) Gezond: Meer groen, klimaatadaptatie, wan-
• Kom op naar buiten!
is inmiddels gereed. De andere twee locaties, de Zeehond en de
del- en fietsroutes. 3) Inclusief: Gemengde wijken, voorzieningen
• Rotterdamse stijl.
Rozet, zijn nog niet ontwikkeld. Door gewijzigde regelgeving en
en betaalbaarheid. 4) Compact: 50.000 woningen erbij samen met
• Woonvisie 2030
veranderde ideeën over de soort ontwikkeling die hier plaats zou
mobiliteit, groen en voorzieningen. 5) Productief: Condities voor
• Addendum Woonvisie 2030
moeten vinden is het niet mogelijk om hier het aantal woningen dat
werken en leren in de nieuwe economie.
is opgenomen in de SOK te realiseren. Daarom zijn er in 2021 diverse gesprekken geweest om te komen tot overeenstemming over het
Dit woningbouwproject draagt bij aan een circulaire, inclusieve en
vervolg van de SOK. Het resultaat van deze gesprekken is een voor-
compacte stad.
1.4 Participanten
stel aan de ontwikkelaar met afspraken die dienen als basis voor een nieuwe overeenkomst. Nu er overeenstemming is bereikt over
De grond is deels in eigendom van de gemeente Rotterdam. ABB is
het vervolg van de samenwerkingsovereenkomst kan er gestart
eigenaar van perceel 6880 sectie B.De ontwikkelende partij is ABB
worden met de woningbouwlocatie de Zeehond.
Bouwgroep en de architect is Kampman architecten.
1. Introductie
7
2. Plangebied 2.1 Locatie 2.2 Historie 2.3 Huidige situatie 2.4 Context
8
De Zeehond NvU
Onderschrift via Objectstijl NVU_Onderschrift
Locatie projectgebied.
2.1 Locatie
een geïsoleerde ligging. Tevens is het dorp minder goed ontsloten
zich voort van de oostelijke woongebieden in Rozenburg. De be-
met het openbaar vervoer dan de overige kleine kernen, die bijvoor-
bouwing bestaat uit een afwisseling van traditionele rijtjeswonin-
beeld door de aanleg van de metro beter bereikbaar zijn.
gen en appartementencomplexen. De buurt kenmerkt zich door zijn
Dorp aan de Maas
ruime opzet en de grote afwisseling tussen bebouwing en groen.
Rozenburg is een van de vier kleine kernen binnen de gemeente
Het Dorp
Het brede stratenpatroon draagt bij aan de ruime opzet. Aan de
Rotterdam, gelegen aan de Maas in het Havengebied. Rozenburg
De stedenbouwkundige structuur van Rozenburg wordt bepaald
west- en zuidzijde wordt de buurt begrensd door een brede groene
maakt deel uit van de stadsregio Rotterdam en ligt temidden van in-
door een eenvoudig stelsel van hoofdontsluitingswegen, een cen-
rand met het voormalige zwembad de Zeehond.
dustriegebieden Europoort en Botlek. De dorpen en wijken die aan
trale groene as en afzonderlijk te onderscheiden woonbuurten met
de Maas liggen presenteren zich allemaal op een andere manier
een eigen karakteristiek. Op basis van de stedenbouwkundige
De projectlocatie is gelegen aan de rand van Rozenburg in de
aan de rivier. Binnen de stad Rotterdam zijn het vooral de stedelijke
structuur zijn de verschillende buurten te onderscheiden.
groengordel en vormt daarmee een schakel tussen het dorp Rozen-
kaden en stadsparken. Rozenburg, Pernis en Schiedam hebben een De locatie
dorp. Rozenburg en Pernis worden beiden gekenmerkt door een
De locatie maakt onderdeel uit van de Rivierenbuurt dat ten zuiden
groene gordel, die een buffer vormt tussen het havenlandschap en
van de Laan van Nieuw Blankenburg, grenzend aan het Rozenburg-
de bebouwing. Vanwege alle havenactiviteiten heeft Rozenburg
se centrum ligt. In deze buurt zet het stedenbouwkundig patroon
Contextkaart kleine kernen met groengordel
10
burg en de groengordel. De ligging in het groen en parkachtige om-
groene vooroever die de overgang vormt tussen het water en het
geving maakt het een bijzondere locatie in Rozenburg.
Contextkaart ontwikkellocatie in relatie tot groengordel en centrum
De Zeehond NvU
2.2 Historie
Structuurplan: Woonkern Rozenburg (1959) De stedenbouwkundige hoofdlijnen van het structuurplan beston-
Rozenburg ligt op een voormalig eiland dat eeuwen geleden is ont-
den uit een nieuwe structuur van hoofdwegen doorsneden door
staan uit een aantal aangeslibde platen in het mondingsgebied van
bestaande dijklichamen met bestaande bebouwing gevat in een
de Maas. Lang heeft het eiland een agrarisch karakter gehad en
brede groengordel die de industrie op afstand van de woonkern zou
sloot historisch gezien aan bij de Zuid-Hollandse eilanden. Bij de
houden. Het structuurplan stelde twee belangrijke voorwaarden
ontwikkeling van het Rotterdams zeehavengebied na de Tweede
aan de ontwikkeling van de woonkern: ruim bemeten groenvoor-
Wereldoorlog is Rozenburg zich gaan toeleggen op de opvang van
zieningen en een ruimte verscheidenheid aan bebouwingstypen.
deze werknemers. De agrarische kern werd een moderne, groene
Bij de verscheidenheid aan bebouwingstypen werd gedacht aan
woongemeenschap. Hierbij is bewust een groengordel rondom het
een afwisseling tussen laagbouw en hoogbouw in de verhouding
dorp aangelegd als visuele bescherming tegen de omringende in-
van zeventig procent grondgebonden eengezinswoningen (laag-
dustrie van Europoort en Botlek.
bouw) en dertig procent etagewoningen (hoogbouw). Hoogbouw werd langs de randen geprojecteerd. De wijken rond de centrum-
Bebouwing
zone hebben elk een eigen interne wegenstructuur die past bij de
Tot in de negentiende eeuw kende het eiland voornamelijk ver-
verkavelingsvorm. In o.a. Nieuw Blankenburg zijn dat woonstraten
spreide bebouwing die uit relatief grote boerderijen en eenvoudige
met woonpaden. De Oranjelaan (Kolenpad) is een voormalig pol-
landarbeiderswoningen bestond. In de buurtschappen ontwikkel-
derdoorkruisende weg.
Uitbreidingsplannen Nieuw Blankenburg (benaming buurt projectlocatie)
de zich in de loop van de negentiende eeuw lintbebouwing langs de oude dijken.
Groen Van het oorspronkelijke agrarische landschap is nagenoeg niets
Op hetzelfde moment verviervoudigde het aantal eilandbewoners,
bewaard gebleven. Het naoorlogse Structuurplan Woonkern Ro-
maar in de eerste helft van de twintigste eeuw nam de groei af. Door
zenburg voorzag in ruim bemeten groenvoorzieningen. De groen-
modernisering van de agrarische sector waren steeds minder lan-
structuur bestaat uit een groene buffer tussen woonkern en have-
darbeiders nodig. Deze ontwikkeling werd gedurende de Eerste
nindustrie; een groene ader in de centrumzone; en groene aders
Wereldoorlog in gang gezet. Veel voormalige landarbeiders zoch-
en hoven in de woonwijken. De in 1966 aangelegde ringdijk vormt
ten werk in de havenindustrie, maar bleven wel in Rozenburg wo-
de basis voor de groene buffer met een parkachtige inrichting en
nen. De jongeren trokken echter weg uit Rozenburg. Voor de gerin-
sportvelden. In de wijk Nieuw Blankenburg, waar deze projectlo-
ge bevolkingsgroei zijn gedurende het interbellum enkele nieuwe
catie zich bevindt, zijn brede groenstroken en royale groene hoven
woningen gebouwd.
aangelegd.
Uitbreidingsplan in hoofdzaak (1945)
Bebouwingsbeleid
In 1946 werd het eerste naoorlogse bebouwingsplan gemaakt in het kader van het uitbreidingsplan in hoofdzaken. Vier woning-
Naoorlogse bebouwing in woonwijken
wetwoningen aan de Bomendijk zijn vormgegeven als een blok
De omgeving van deze projectlocatie is door de verkavelingswij-
met dijkwoningen voorzien van een voortuin. Langs de Oranjelaan
ze en bebouwing representatief voor de wederopbouwperiode en
(vlakbij projectlocatie) werden terreinen gereserveerd voor wo-
worden gewaardeerd als naoorlogse ensembles van bijzondere
ningwetwoningen ten behoeve van landarbeiders.
stedenbouwkundige waarde (zie onderstaande kaart). Deze wijk
2. Plangebied
Structuurplan Rozenburg: Het planmatige ontwikkelingssysteem met een traditionalistisch stratenplan dat aansluit op de Emmastraat en de op functionalistische leest geschoeide uitbreidingswijken aan de interne ringweg.
11
is na de oorlog opgebouwd uit gestempelde wooneenheden. Een eenheid is opgebouwd uit één of meerdere blokken grondgebon-
2.3 Huidige situatie
ming van de ruimtelijke kwaliteit van de openbare ruimte tot gevolg hebben.
den woningen van twee lagen onder een gezamenlijke kap en eta-
Waardering naoorlogse stedenbouwkundige ensembles, struc-
gewoningen in één of meerdere portiek- of galerijflats onder een
turen en groen
Huidig gebruik
plat dak.
Van het planmatige functionele verstedelijkingssysteem vormen
Momenteel is deze locatie onbebouwd en ligt braak, het grenst aan
de gestempelde wooneenheden in deze buurt met hun groen-
de parkzone van de groene gordel en wordt door omwonenden re-
Recente historie
structuur waardevolle stedenbouwkundige ensembles. Het gaat
creatief gebruikt.
De ontwikkellocatie ligt op het voormalig terrein van zwembad ‘De
hierbij niet om individuele objecten, maar juist om de samenhang
Zeehond’ en de voormalige sauna. De Zeehond locatie is enkele
binnen een wooneenheid tussen de verscheidenheid aan bebou-
jaren geleden vrijgekomen toen het zwembad binnen het dorp is
wingstypen, de verkavelingswijze, de ontsluitende structuur en
verhuisd naar een modern gebouw. Het oude gebouw is gesloopt.
de groenstructuur (groene aders en groene hoven). Overtuigende
2.4 Context
voorbeelden van gestempelde wooneenheden die de structuur en
Sinds dat Rozenburg onderdeel is geworden van de Gemeente
het bebouwingsbeeld van de wijk versterken zijn in deze buurt te-
Rotterdam zijn er studies verricht, is er een ambitiekaart groenvi-
rug te vinden. De in 1966 aangelegde ringdijk in combinatie met de
sie opgesteld en is er sinds 2019 een masterplan voor Rozenburg
groene buffer rondom de woonkern is waardevol.
ontwikkeld (Masterplan Blankenburgverbinding mei 2019). Met het opstellen van het raamwerk voor de Groene Gordel wordt doorge-
Kansen en bedreigingen in relatie tot groen
werkt op basis van deze studies, visie en het masterplan. Tegelij-
De groene buffer rond de woonkern en de groenstructuur in naoor-
kertijd ontwikkelen zich in het raamwerk deze plannen door, omdat
logse woonwijken zijn belangrijke stedenbouwkundige elementen
de schaal waarin het raamwerk wordt getekend meer verfijnd is. De
van het structuurplan. Met name de ruim bemeten groenvoorzie-
uitspraken worden concreter, hoofdkeuzes worden verfijnder en de
ning zijn een waardevol onderdeel van de wooneenheden en ver-
tekeningen concreter. Het raamwerk heeft als doel een solide basis
dienen het om goed onderhouden te worden. Verstening zal verar-
te maken waaruit een aantal inrichtingsplannen kunnen worden gemaakt voor de Groene Gordel. Voor het raamwerk is een aantal ontwerpprincipes opgesteld die worden uitgewerkt in inrichtingsplannen. Deze ontwerpprincipes brengen samenhang in de Groene Gordel, maken een solide ecologische structuur en houden het gebied beheerbaar. Bij de ontwerpprincipes is een kaart gemaakt welke uitspraken doet voor padenverloop, beplanting, water en bestemmingen.
Groene Gordel
Waardering objecten, structuren en ensembles in Rozenburg
De rivier draagt het landschap en de ecologie richting de landtong en haven. De Groene Gordel is ecologisch gezien een parkbos van een grote eenheid en is een waardevolle oversteekmogelijkheid tussen de polders aan weerszijden van de rivier. De Groene Gordel Periodisering bebouwingsgeschiedenis
12
omvat het polderdorp Rozenburg als een groene recreatieve buffer tussen dorp en omliggende havens/infrastructuur. De Groene Gor-
De Zeehond NvU
del is ondergeschikt aan de schaal van de rivier.
ven/snelweg van rijk en gevarieerd groen, gedragen door een wa-
Daar waar de buitengrenzen eenduidig, rechtlijnig en civieltech-
terstructuur. Deze ruimte dient gekoesterd en verstevigd te worden
bebouwingsrand. Aansluitingen vanuit de wijk zijn van een onder-
nisch van aard zijn is de dorpsrand grillig, wisselend van bouw en
als buffer tussen dorp en dijk. Een parkbos met variatie aan open en
geschikt karakter en zorgen voor een verdraaiing in het hoofdpad.
bouwjaar. De Groene Gordel bestaat uit een duidelijk opbouw van
dicht, nat en droog. De randen bieden een aantrekkelijke recreatie-
Het hoofdpad maakt verbinding tussen de recreatieve bestemmin-
bomenrijen, taluds, gras, sloten/water, losse bomen. Een afwisse-
ve route rondom het dorp, daarmee aantakkend op fiets- en wan-
gen in de Groene Gordel. Struinpaden vanuit de buurten naar het
ling van open en dicht in een langgerekte smalle zone. De hoger
delnetwerk buiten Rozenburg. De dorpsrand ligt op polderniveau,
hoofdpad toe zijn informeel van karakter. Tussen de buurten krij-
gelegen buitenranden dragen bij aan een efficiënte ontsluiting van
is grillig van vorm en woningen welke wisselend zijn georiënteerd
gen knooppunten extra ontwerpaandacht om de Groene Gordel
het dorp voor zowel fietsers, wandelaars of sportieve recreatie: de
op de randen. De bebouwingsrand zal gestimuleerd worden onder-
samenhangend te maken.
bovenloop. Op het lager gelegen polderniveau, ‘de onderloop,’ ligt
deel te zijn van de Groene Gordel door het plaatsen van nestkas-
een aanvullende route die sterke koppelingen maakt met de ver-
ten, schuilplekken en voedselrijke tuinen. Aan de zuid-oost randen
Bestemmingen
schillende buurten en de rivier.
worden de ligging van de randen gewijzigd om de continuïteit in de
De verbinding naar de bestemming wordt versterkt door het logi-
Groene Gordel te versterken.
sche aansluitingen te maken tussen buurt en bestemming. In de
wezige structurerende elementen volgt. Meestal het water, soms de
Groene Gordel liggen sportief recreatieve functies welke door de Beplanting
betere ontsluiting aangenamer te bezoeken zijn voor wandelaars
Het natuurdoeltype parkbos vraagt om een afwisselende beplan-
en fietsers. Hiermee maken we het bewegen aantrekkelijker voor
tingsopbouw van nat en droog tot open en dicht. Ten behoeve van
de Rozenburger. Bijzondere plekken in de Groene Gordel lichten we
het gebruik van de Groene Gordel is er door intensiever beheer ook
er uit door het plaatsen van zitplekken en afvalbakken. Overmaat
ruimte in de beplanting voor gebruik door mensen. Deze parksfeer
in het parkpad maakt divers gebruik in de Groene Gordel mogelijk
wordt onderstreept door het toevoegen van bijzondere bomen
waardoor de Groene Gordel geschikt is als bestemming voor rust-
maar ook door het opnemen van landschappelijke elementen zoals
zoekers, natuurliefhebbers, natuurrecreanten, sporters, wande-
knotwilgenrijen, windsingels, boomgaarden. De afwisseling van
laars.
open en dicht zal de Groene Gordel spannend en gevarieerd maken. Water De waterkwaliteit van de Groene Gordel wordt verbeterd door het uitdiepen van oppervlakte water (tot 70 cm). Waar mogelijk wordt het wateroppervlak vergroot. De ecologische waarde van de oevers wordt vergroot door (minimaal aan 1 zijde) natuurvriendelijke oe-
Ontwerpprincipes Raamwerk
vers toe te passen en boomgroepen dienen, vanwege bladval, op enige afstand van de waterkant geplaatst te worden.
De ontwerpprincipes zijn de bouwstenen voor: een beschermende rand en verbindend groen/water rondom het dorp voor mens en
Padenstructuur
dier. Deze maken de Groene Gordel beter verbonden met de ver-
Een herkenbaar, uitnodigend hoofdpad (3 m. breed) rijgt de Groene
schillende buurten en voor het hele dorp en vormen een aaneenge-
Gordel aan elkaar. Het is door de materiaalkeuze van schelpenas-
sloten route met activiteiten en bestemmingen.
falt voor divers gebruik geschikt (wandelen, hardlopen, steppel, skeeleren). Herkenbare en toegankelijke entrees zorgen voor opti-
Randen
male toegang, bruggen en zitelementen dragen hier aan bij. Het pa-
De Groene Gordel is een bufferende rand tussen het dorp en de ha-
denverloop is vloeiend waarbij het hoofdpad de in het gebied aan-
2. Plangebied
Kaart combinatie bouwstenen raamwerk Groene Gordel.
13
3. Ruimtelijke en programmatische uitgangspunten 3.1 Programma 3.2 Stedenbouw 3.3 Openbare ruimte
14
De Zeehond NvU
Onderschrift via Objectstijl NVU_Onderschrift
Foto van het centrum van Rozenburg
Kaart Rotterdamse woonmilieus
16
De Zeehond NvU
3.1 Programma
geïndexeerde prijsgrenzen van Rotterdam). De Zeehondlocatie
de grootte van de tuin moet passend zij bij een · Buitenruimte: gezin en ruimte bieden voor eten / spelen / zitten e.d., ook
t/m (uiterlijk) het hogere segment. (hierbij gelden de jaarlijks biedt kansen hiervoor. De ruimtelijke (potentiële) kwaliteit van de
nadat men bijv. een uitbouw van 3 m diep achter de woning
De projectlocatie sluit zowel ruimtelijk als sociaal goed aan bij het
locatie biedt de mogelijkheid voor het toevoegen van woningen
heeft geplaatst
bestaande dorp. Het aantal woningen voor deze locatie is beoogd
t/m het hogere segment.
op ca. 44 eengezinswoningen.
Woonwensen
verdiepingshoogten. bij voorkeur hoger dan · Ruime Bouwbesluit.
Ruimere eengezinswoningen in een groene setting zijn een aantrekkelijk product, dat voor doorstroming kan zorgen in het
De één-na-vaakst genoemde verhuisreden in Rozenburg is de stap
dorp. Zo maken starters meer kans in de bestaande bouw. Dit
van een huur- naar een koopwoning. De rust, ruimte en kwaliteit
geeft mogelijkheid aan Rozenburgers op het maken van een
worden erg belangrijk gevonden bij het verhuizen.
wooncarrière in de eigen kern. Bouwen in het door Rozenburgers zo geliefde “dorps woonmilieu” biedt ook kansen voor mensen
Qua wonen en woonomgeving vindt men in Rozenburg de
van buiten Rozenburg, die graag rustig willen wonen in het groen.
volgende punten van belang:
Aanwas van buiten versterkt de (bescheiden natuurlijke) aanwas
“Dorps” woonmilieu
van Rozenburg, wat een positief effect heeft op draagvlak voor
· Woning waar men tot rust kan komen · Qua voorzieningen; wonen nabij een park of in een parkachtige · omgeving voor blijven wonen in de eigen woonplaats (dus van · Voorkeur belang om mogelijkheid wooncarrière te bieden).
voorzieningen. Volgens het Nieuw Rotterdams Kwaliteitsbeleid Wonen gelden qua GBO in Rozenburg (“dorps woonmilieu”) minimaal de volgende afmetingen voor (luxe) groenstedelijk wonen:
70 m (minimaal gemiddeld GBO). · Appartementen: Grondgebonden woningen: minimaal 95 m (GBO). · 2
Woonkwaliteit Vanuit het gemeentelijk Woonbeleid wordt voor Rozenburg
2
ingezet op de volgende ontwikkelingen van de prijsklassen tot
Verder geldt in het kader van het Nieuw Rotterdams
2030:
Kwaliteitsbeleid voor de doelgroep “gezinnen” onder meer het volgende:
2017:
· 27% middelduur segment · 54% sociaal ·
19% hoger- en topsegment
2030:
hoger- en topsegment · 20% 27% middelduur segment · 53% sociaal ·
privé-buitenruimte ook een collectieve, veilige speelplek. · Naast Ruime entreehal met voldoende bewegingsruimte en · opbergmogelijkheden voor alle jassen, schoenen, kinderwagen enzovoorts.
bergruimte in de woning voor alle spullen die een · Overmaat gezin bezit. bijv. 30 cm breder dan Bouwbesluit Voor verdere input in het kader Woningkwaliteit bieden De gemeentelijke Vuistregels Bouwen handvatten. Speciale aandacht gaat uit naar:
In Rozenburg is het o.b.v. bovenstaande van belang om (ook) kansen te benutten voor het gedoseerd toevoegen van woningen
3. Ruimtelijke en programmatische uitgangspunten
17
NK
NK
BR
BR
NK
rivi
ere
nla
SPT
NK
SPT
BR
van
ost
ade
laa n
SPT
an
con tou r
h=
zon d
voor- en zijtuinen achtertuinen
3L
er g
elu ids
sch e
rm
h=
NK
3L
BR
BR
h=
3L
A
h=
3L
P
NK
h=
3L BR
18
BR
NK
De Zeehond NvU
3.2 Stedenbouw
de achtertuin bevinden en deze een minimale grootte van 5 m2 heb-
Het groene beeld van de projectlocatie wordt zoveel mogelijk na-
ben vanwege het ontbreken van een (collectieve) fietsenstalling.
gestreefd. De erfafscheidingen van voor- en zijtuinen zijn groen en
Deze projectlocatie is uniek: aan de rand van het dorp en gelegen in
Entrees
de groengordel van Rozenburg. “Wonen in het park” is daarom een belangrijk uitgangspunt. We streven naar een verkaveling die recht doet aan deze bijzondere groene context.
Wonen in het park
hebben een hoogte van maximaal 1 meter hoog. De erfafscheidingen van de achtertuinen zijn groen en maximaal 1,8 meter hoog.
De ingangen bevinden zich in de regel aan de voorkant van de wo-
Bij diverse woningen zullen aanvullende geluidsmaatregelen no-
ningen. Hoekpanden kunnen een ingang vanaf de zijkant hebben.
dig zijn omdat hier de geluidsbelasting te hoog is. Alleen bij deze
Parkeren in het hof Het parkeren wordt opgelost binnenin de stedenbouwkundige op-
woningen worden geluidsabsorberende erfafscheidingen van ca. 2,5m worden toegestaan.
Hierbij zijn de bestaande kwaliteiten te zien als vertrekpunt: be-
zet. Het parkeren is vanuit het omringende gebied zo min mogelijk
Flexibiliteit
houd van bomen en een parkachtige structuur, variatie aan ruimten
zichtbaar. Vanwege de beperkte ruimte binnenin de stedenbouw-
Nieuwe ontwikkelingen moeten niet alleen duurzaam zijn op het
en doorzichten, verbindingen met het omliggende landschap. De
kundige opzet wordt een woonerf-constructie nagestreefd met be-
gebied van energie en klimaat, maar ook in de levensduur van het
kwaliteit van de groengordel moet onderdeel worden van de ver-
perkte hoogteverschillen tussen rijweg en voetpad. Er zullen zich
gebouw. De flexibiliteit in de inrichting en het gebruik is hierin be-
kaveling. Parkeren wordt zorvuldig ingepast op het binnenterrein.
geen straten aan de kant van het groen bevinden, waardoor de ont-
palend. Gebouwen moeten met de stad en tijd mee kunnen groeien.
Dorps wonen
sluiting van het parkeerterrein komt vanaf de Rivierenlaan.
Sociale Veiligheid
In een dorp woon je anders dan in een stad. Het is er rustiger, over-
Daken
zichtelijker en de sociale structuren zijn nabij. Toevallige ontmoe-
Het is gewenst dat de daken een functie krijgen, bijvoorbeeld als
den met de sociale veiligheid van het gebied en zijn bewoners. Dit
tingen en een praatje met de buren horen hier bij. Dit vraagt om
groen dak, voor wateropvang of voor gebruik voor het opwekken
betekent: geen onoverzichtelijke hoeken, voldoende verlichting,
verblijfsplekken in de openbare ruimte en speciale aandacht voor
van zonne-energie, waar de bezonning dit toelaat. Zie ‘Hoofdstuk
overzichtelijke entrees en voldoende zicht vanuit de woningen op
de overgangen tussen de woningen en de openbare ruimte.
6 Duurzaamheid’ voor harde eisen vanuit duurzaamheid voor het
het openbare gebied.
Rooilijnen
dakgebruik.
Het verloop van de rooilijnen zijn gebaseerd op de omgeving van
Buitenruimte behorende bij het gebouw
de ontwikkellocatie en bepaald door de boomkronen in het plange-
De overgangen tussen privé en openbaar zijn een belangrijk onder-
bied. Er moet voldoende afstand gehouden worden tot de bestaan-
deel van de ontwerpopgave. We streven naar overgangszones die
de bomen zodat deze gespaard blijven.
bijdragen aan het landschappelijke karakter van de groenstructuur
De percelen (bebouwing en tuin) worden uitgegeven. De parkeer-
en die ruimte bieden voor informele ontmoetingen met buurtgeno-
vakken, straat en voetpaden worden niet uitgegeven en zijn open-
ten. De bebouwing oriënteert zich op het groen en gaat de relatie
baar gebied. Dit wordt verder toegelicht in paragraaf 5.4.
aan met het omliggende landschap. Dit enerzijds om de bebouwing
Bouwvolume
goed in te passen, anderzijds om een kwaliteit toe te voegen aan de woningen. Daarnaast wordt zoveel mogelijk schaduw gecre-
Voor de bebouwingstypologie wordt gestreefd naar eengezins-
ëerd en groen toegepast om hittestress tegen te gaan. Er staan een
woningen (rijtjeswoningen) bestaande uit ofwel drie bouwlagen
paar grote bomen met voldoende wortelruimte in groene vakken, in
zonder kap (maximale bouwhoogte is 9.50 meter) ofwel twee lagen
plaats van meerdere kleine bomen.
met een kap (maximale bouwhoogte is 11 meter). Hierbij varieert de beukmaat tussen 5.10 - 6.00 meter breed. Elk pand heeft een voor- en achtertuin waarbij de bergingen zich in
3. Ruimtelijke en programmatische uitgangspunten
Bij het ontwerp van de nieuwbouw dient rekening te worden gehou-
Erfafscheidingen
Uitgangspunten
· Eengezinswoningen bouwlagen of twee lagen + kap · 3Bouwhoogte · lagen + kap) van max. 9.50 m (3 lagen) en max. 11 m (2 tussen 5.1 - 6.0 meter · Beukmaat Bergingen min. 5 m · Parkeren uit het zicht in het hof · Overgangszone (voortuin) die bijdraagt aan groen · karakter oriënteert zich op het groen · Bebouwing Groene erfafscheidingen: · max. hoogte voor- en zijkant 1 m, achterzijde max. 1,8 2
m. (geluidsabsorberende erfafscheidingen max. 2,5 m.)
19
Straatrand: Rivierenlaan
Parkrand: Rembrandtsingel
Parkrand: Groene Gordel
Parkrand: Van Ostadelaan
3.3 Openbare ruimte Publiek-privé overgangen
stoepje en eventueel een opgaande erfafscheiding van maximaal 1
De overgangszones tussen de publieke ruimte en het privégebied
meter hoog die bestaat uit een haag. Ook hierbij blijft het uitgangs-
zijn zorgvuldig ontworpen. We streven naar overgangszones die
punt dat deze hagen uitgegeven dienen te worden. Ook aan deze
bijdragen aan het landschappelijke karakter van de groenstruc-
kant bevinden zich geen privacygevoelige functies aan de voor-
tuur en die ruimte bieden voor informele ontmoetingen met buren.
zijde om permanente blindering te voorkomen. Een woonkamer is
Dit komt wat ten goede aan de sociale cohesie en veiligheid. Een
minder privacygevoelig dan een slaapkamer en is aan de parkrand
zorgvuldig ontworpen overgangszone met voldoende maat om een
geschikter aan de voorzijde dan aan de achterkant.
bankje neer te zetten is een vereiste. Straatrand Aan de Rivierenlaan is er in de huidige situatie weinig groen aanwezig. Daarom komt hier een brede groene berm waar een bomenrij in staat. Bij voorkeur is dit geen strak gazon met bomen, maar een bloem- en kruidenrijk gazon met extensief beheer, eventueel in combinatie met wat struikjes. Om de straat een grotere kwaliteit mee te geven worden de woningen voorzien van voortuinen, ook om meer afstand te creëren tussen de woning en het openbare gebied. Er is een opgaande erfafscheiding van maximaal 1 meter hoog, bij voorkeur is dit een groene haag. Het uitgangspunt is dat deze hagen uitgegeven dienen te worden om ze in stand te houden. Dit zou in het koopcontract geregeld kunnen worden met de bewoners. Privacygevoelige functies zoals de slaapkamer bevinden zich niet op de begane grond aan de voorzijde van de woning om permanente blindering te voorkomen. De voortuinen krijgen extra beschutting door een groenzone voor de boom tussen het voetpad en de rijweg. Parkrand Woningen aan de Parkrand hebben het park als gemeenschappelijke tuin. Daarom zijn de privéruimtes ondieper, maar wel diep genoeg zodat hier wel ruimte overblijft voor bewoners om een bankje neer te zetten. De privé zone moet meegenomen worden in het ontwerp, en er moet een duidelijk onderscheid zijn met het openbare pad.
De privé zone bestaat uit onderscheidend materiaal, een
3. Ruimtelijke en programmatische uitgangspunten
Parkrand
Straatrand
21
Bomen De voormalige zwembadlocatie ligt in de groengordel, een belang-
Aan de westzijde van de locatie ligt een plantsoen, die de overgang
rijke groenstructuur voor Rozenburg die naast de parkfunctie een
tussen de Van Ostadelaan en de ontwikkellocatie vormt. Deze zone
belangrijke buffer vormt tussen het dorp en de haven. De ontwik-
bevat een aantal volwassen bomen die waardevol zijn en essentieel
keling van de voormalige zwembadlocatie nestelt zich in het park
voor het beeld van het plantsoen. Daarom moeten deze zone met
en respecteert de huidige groenstructuren. De gezonde bestaande
bomen gehandhaafd blijven.
bomen worden dan ook zo veel mogelijk gehandhaafd en vormen dan ook de basis waarbinnen de nieuwe ontwikkeling zich moet
Aan de noordzijde ligt de Rivierenlaan. Aan deze zijde van de lo-
voegen.
catie staat een rij bomen met platanen en lindes. Deze bomen zijn hoog opgekroond, waardoor de habitus van de bomen is aangetast.
Er is een bomeninventarisatie uitgevoerd, waarbij ook gekeken
Daardoor zijn deze bomen ook minder waardevol. Onderzoek moet
is naar de kwaliteit, robuustheid en andere kenmerken. Hieruit is
uitwijzen of hier bomen geplant kunnen worden in verband met ka-
een analyse gemaakt, welke uitspraken doet over hoe waardevol
bels en leidingen in de ondergrond. Indien de ondergrond een dus-
de verschillende bomen zijn. Naast de individuele boom, is ook de
danige belemmering vormt voor de aanplant van nieuwe bomen,
structuur waar deze onderdeel van uitmaakt waardevol. Bij het rea-
dan moeten de huidige bomen gehandhaafd blijven.
liseren van het IP wordt gekeken hoe de kwaliteit van het groen vergroot kan worden. Onderstaande beschrijving is tot stand gekomen
In het midden van de locatie staan verspreid verschillende bo-
door een gebiedsbezoek en bevat een waardering van de verschil-
men. De conditie en levensverwachting maar ook de habitus is
lende bomen en structuren. Niet of minder waardevol betekent niet
vaak slecht. Daarom worden de meeste bomen niet als waardevol
dat bomen gekapt kunnen worden. Hier is meer onderzoek voor no-
bestempeld. Bij waardevolle bomen die niet gehandhaafd blijven
dig (bv. flora en fauna) en tevens moet hier een kapvergunning voor
moet onderzocht worden of deze verplant kunnen worden.
worden aangevraagd. Deze zal door de gemeente aangevraagd worden aangezien zij eigenaar van de grond is en de grond bouw-
Voor bestaande bomen moet een minimale afstand van 5 meter tus-
en woonrijp maakt. Daarnaast moeten bomen minimaal één op één
sen de huidige kroonprojectie van de bestaande boom en de nieu-
gecompenseerd worden. Echter, eén kleine nieuwe boom voor het
we bebouwing worden aangehouden. Onder de kroonprojectie mo-
rooien van een grote oude boom betekent voor een langere tijd een
gen geen werkzaamheden plaatsvinden en deze ruimte mag niet
achteruitgang in ecologische kwaliteit en robuustheid. Hier dient
gebruikt worden voor opslag of voor vervoersbewegingen. Deze 5
rekening mee gehouden te worden.
meter is tevens de werkruimte voor de bouwer.
Aan de oostzijde van de locatie loopt een parkstrook die de ver-
Voor nieuw te planten bomen moeten de regels van de Gemeente
binding legt tussen de groengordel en het centrum van Rozenburg.
Rotterdam worden aangehouden met betrekking tot het planten
Deze zone is ook een essentiële vliegroute voor vleermuizen, waar-
van bomen.
door dit een waardevolle groenstructuur is. Binnen de zonering van de vliegroute mogen geen bomen gekapt mogen worden of
Voor het rooien van bomen, bramen of bosplantsoen is in veel ge-
aanpassingen worden gedaan. Onderzoek moet uitwijzen of slech-
vallen een kapvergunning nodig (onderdeel hiervan is een flora en
te bomen in de bufferzone rondom de zonering wel gekapt mogen
faunaonderzoek). Onderzoek naar de vergunningsplichtigheid van
worden.
activiteiten op het terrein valt onder de verantwoordelijkheid van de ontwikkelaar.
22
De Zeehond NvU
28D
BR
28B
28A
NK
32
4842
28C
34 28E
28F
5
28H
NK
28O
28M
9
7671
4843
28I
NK
BR
28L
28K
15
4
9279
28N
Essentiële groenstructuur
17
6
7673
19
8
21
4786 4787
Rivie
ren
10 4788
12
26
23
laan
30
29
16
31
4794
4790
33
4791
4720
5m buffer essentieel leefgebied
7672
27
4789
4719
28
25
14
4718
28P
11
13
LEGENDA
38 28J
7
BR
2
NK
36
28G
NK
32
35
4792
Bomen volgens inventarisatie
37
34 4795
4793
4721
2 NK
36
SPT
4
4722 4796 SPT
SPT
6
4797
6840
6845 6843 6844 17 6842 15 6841 13 11 9
Heesters / struweel
9642
v
BR
47
4800
8 43
4801
4802
Boomkroon
45 4798 4799
5m werkruimte om boomkroon waardevolle boom
41
10
39
4803
12
5m werkruimte om boomkroon minder waardevolle boom
6961
16
14
18
20
6880
n
tadelaa
van Os
5077 5078
6959
v
5079
9284
Conditie : matig
55
57 59 BR
A
Rivie
61
Conditie : slecht
ren
laan
Conditie : zeer slecht 9283
Levensverwachting : dood NK
20
Levensverwachting : <5jr
4442
9692
8047
Levensverwachting : 5-10jr
4443
BR
2-11
4
Levensverwachting : >10jr 1 4481
est
raa t
3
wed Mer
v
4480
5
verplanten / wordt verplant
4479
7
9
4478
11
4475
4477
4476
6955 13
15 BR
NK
Gebied: ...................... Planteam:
Akkoord definitief plan d.d.: SO/PMB:
Opdr.g.:
A. Blommaert
16-11-2021
SO/ROA:
GAM:
Getekend door
Datum
Voorlopig Verkavelingplan
Versie
Projectie boomkronen 1e gr
De Zeehond Rozenburg Schaal: 1:1000 9691
3. Ruimtelijke en programmatische uitgangspunten
Bestandsnaam: 20211116_RO_SMP_De Zeehond-Bomeninventarisatie.dwg
Formaat: A3
Stadsontwikkeling
Buurt:
Afdeling Ruimtelijk Ontwerp & Advies
TE - 21 / -----
Bladnr:
1
/1
23
4. Beeldkwaliteit 4.1 Architectuur 4.2 Openbare ruimte
24
De Zeehond NvU
Foto van de ontwikkellocatie
4.1 Architectuur Welstandsnota Rotterdam In de Welstandsnota Rotterdam is de ontwikkellocatie momenteel ingedeeld onder het gebiedstype “Stedelijke groengebieden”. Vanwege de reeds bebouwde omgeving is vanuit stedenbouw de mening dat deze locatie het beste past in de categorie “Stempel- en strokenbouw”. De ontwikkellocatie wordt daarom getoetst aan de criteria van deze categorie maar wel met oog voor de bestaande criteria voor “Stedelijke groengebieden” vanwege het wonen in het groen. De bouwplannen moeten voldoen aan de vaste en aanvullende gebiedscriteria van het gebiedstype “Stempels en stroken”.
Stempel- en strokenbouw Bij dit gebiedstype zijn bebouwing, openbare ruimte en groen in samenhang met elkaar ontworpen. Kenmerkend is dat de onderdelen van de openbare ruimte in elkaar overlopen; geheel omgrensde
Verschijningsvorm
verschijningsvorm vormt nieuwe bebouwing samen met · Inbestaande bebouwing een nieuwe herkenbare identiteit. Nieuwbouw heeft een eenvoudige hoofdvorm (strook, blok, · rechthoek) en is als alzijdig volume ontworpen. en uitbouwen, dakkapellen, dakopbouwen en andere · Aaningrepen aan het hoofdgebouw zijn in samenhang met de architectonische eenheid ontworpen.
gevelopbouw wordt gekenmerkt door een weefselstructuur, · De grote glasvlakken en zich herhalende gevelelementen.
Materiaal, kleur en detaillering
kleur en detaillering zijn afgestemd op die van de · Materiaal, oorspronkelijke bebouwing.
ruimtes komen niet voor. Gebouwen en groen werken samen als coulissen en vormen ‘schermen‘ in de ruimte. De bebouwing is eenvoudig en bestaat merendeels uit lage eengezinswoningen, (portiek-)etageflats en hoge galerijflats. Uitgangspunt van het ruimtelijke beleid en de welstandstoets is de transformatie van de uiterst belangrijke samenhang tussen bebouwing, openbare ruimte en (groen)structuur. Iedere ingreep, zowel bij beheer en onderhoud als bij nieuwbouw, dient te worden bekeken op basis van die samenhang.
Ruimtelijke inpassing
is sprake van een ‘open verkaveling’ (een herkenbaar · Erensemble van bebouwingsstroken die herhaald worden) of een ‘halfopen verkaveling’ (gesloten bouwblokken samengesteld uit losse bebouwingsstroken met open hoeken).
nabij voorzieningen en langs de stedenbouwkundige · Locaties hoofdstructuur bieden ruimte voor verbijzondering. passen bij het samenhangende geheel van · Bouwinitiatieven hoge en lage bebouwing, openbare ruimte en groenstructuur en vormen daarmee samen een nieuwe herkenbare identiteit.
26
Nieuwbouw heeft een eenvoudige hoofdvorm (strook, blok, rechthoek) en is als alzijdig volume ontworpen. Daarnaast wordt de gevelopbouw gekenmerkt door grote glasvlakken en zich herhalende gevelelementen.
De Zeehond NvU
De gevelopbouw wordt gekenmerkt door een weefselstructuur en zich herhalende gevelelementen.
Aan- en uitbouwen, dakkapellen, dakopbouwen en andere ingrepen aan het hoofdgebouw zijn in samenhang met de architectonische eenheid ontworpen.
4. Beeldkwaliteit
27
4.2 Openbare ruimte Erafscheidingen
lage kwaliteit erfafscheidingen zichtbaar vanaf openbare
Het alom aanwezige groen is een zeer gewaardeerd onderdeel van Rozenburg en dit wordt versterkt door natuurlijke erfafscheidin-
ruimte. •
Aan de voor- en zijkanten van de woningen wordt een (samen-
gen. Tuindorpen staan uiteraard bekend om het weelderige groen,
gestelde) lage haag aangeplant. Deze wordt voorzien van een
maar de realisatie en het onderhoud moet goed worden geregeld,
robuuste doorloopbeveiliging (paaltjes met twee draden) en
zo blijkt ook uit de recente ontwikkelgeschiedenis van diverse ge-
in hoge dichtheid in driehoeksverband (dubbele rij) aange-
bieden in Rotterdam. Door aan dit onderdeel van de ontwikkeling extra aandacht te besteden met de ontwikkelende partij wordt de
plant (maximaal 1 m hoog en minimaal 0,50 m breed). •
Aan de achterkant van de woningen komt een geluidwerende
groene identiteit van Rozenburg verder versterkt en toekomstbe-
erfafscheiding ca 1,80 m hoog met hedera met een aanplan-
stendig gemaakt. Hieronder staan de minimumeisen voor de ver-
thoogte van ca. 1.50 m hoog. Bij de woningen waar extra ge-
schillende erfafscheidingen die worden opgevolgd door de ontwik-
luidwerende maatregelingen nodig zijn is een hogere erfaf-
kelende partij: •
De erfafscheidingen worden kwalitatief, robuust en natuur-
scheiding toegestaan. •
lijk vormgegeven. Ze komen op eigen terrein te staan met een
dingen aan het parkeerhof. Hier wordt een zeer robuuste en
instandhoudingsverplichting. Onderhoud en instandhouding van erfafscheidingen wordt vastgelegd in een overeenkomst •
Extra aandacht dient te worden gegeven aan de erfafscheiroyaal groene kwaliteit verwacht.
•
Erfafscheidingen tussen de woningen worden niet voorge-
met de kopers.
schreven, aangezien deze niet of nauwelijks zichtbaar zullen
Om goed aangeslagen natuurlijke erfafscheidingen op te kun-
zijn vanuit de openbare ruimte, maar zijn in ieder geval niet
nen leveren dienen deze in een hiervoor geschikte grond geplaatst te worden. Dit zijn direct relatief hoge planten, zodat
hoger dan 1,80 m. •
Bij woningen waar aanvullende geluidsmaatregelen nodig
ze er niet worden uitgetrokken. Ter controle van deze kwets-
zijn worden geluidsabsorberende erfafscheidingen van ca.
bare elementen zal de ontwikkelaar een rondje lopen met de
2,5m toegestaan.
landschapsarchitect kort na aanplant en voor oplevering van de woningen. •
Toekomstbestendigheid van natuurlijke erfafscheidingen valt of staat bij zorgvuldige communicatie over onderhoud met de bewoners (min. flyer met informatie).
•
De bewoners krijgen de verplichting om de aanwezige beukenhaag niet te wijzigen of te verwijderen, als ook om handelingen na te laten die de gezondheid van de beukenhaag negatief beïnvloeden of aantasten.
•
Verdere afstemming over dichtheid, hoogte, breedte en soortkeuze gebeurt in overleg met de betrokken landschapsarchitect van de gemeente. Voorkant: lage haag. Te voorkomen: te verhard, diffuus en weinig groen beeld. Beeldbepalende zijkanten: robuuste royale groene erfafscheiding. Te voorkomen: zijdelingse erfafscheidingen van lage kwaliteit. Achterkant: geluidwerende erfafscheiding met hedera. Te voorkomen:
28
Erfafscheidingen van achtertuinen zijn maximaal 1,8 meter hoog en bestaan uit een hekwerk met groene klimplanten, hagen of bestaan uit een combinatie van een gebouwde erfafscheiding met begroeid hekwerk.
De Zeehond NvU
Het parkeerhof is een woonerf. Grote bomen in het parkeerhof: de bomen staan in heestervakken of vaste plantenvakken.
De straatrand bestaat uit groene voortuinen met hagen als erfafscheiding. De stoep is aangrenzend, en bomen op het trottoir staan in het groen (huismusvriendelijk inrichten qua soorten hagen (beukhagen), om te voldoen aan eisen voor ontheffing Wet natuurbescherming. Zie ook H 7.5).
De parkrand bestaat uit zorgvuldig vormgegeven overgangszones. Deze zijn ondieper dan de straatrand, en kunnen bestaan uit groen, onderscheidende verharding of een haagje. Voorkeur voor groene erfafscheiding voor aansluiting op Groene Gordel.
4. Beeldkwaliteit
29
Rotterdamse Stijl
speelplekken wordt verwezen naar de uitgangspunten van de visie
Materiaal gebruik wordt voorgeschreven door de Rotterdamse
“Kom op Naar Buiten”.
Stijl. De Rotterdamse Stijl is kaderstellend voor iedereen die plannen ontwikkelt, uitvoert en/of beheert in de buitenruimte.
Parkeren
Bovendien is het een toetsingskader bij de besluitvorming. Met
Parkeerplaatsen
de Rotterdamse Stijl wordt ingezet op eenheid en samenhang in
Rotterdamse standaard wegenbouwdetails. Parkeren wordt zoveel
de openbare ruimte, waardoor langdurig beheer mogelijk wordt
mogelijk aan het straatbeeld onttrokken. In geval van parkeerhoven
gemaakt. Continuïteit en duurzaamheid in beheer dragen bij aan
worden deze overtuigend groen ingepast.
de hoge kwaliteit van de openbare ruimte. Afwijken van de door
worden
gedimensioneerd
conform
de
de Rotterdamse Stijl voorgeschreven materialen moet eerst door
Inrichting buitenruimte
ACOR (afwijkingscommissie openbare ruimte) zijn goedgekeurd.
De verdere inrichting van het openbaar gebied wordt door de
Bomen Het gebied is momenteel zeer groen, en bevat de nodige volwassen
gemeente verder uitgewerkt in het toekomstig inrichtingsplan (IP) op basis van het stedenbouwkundig matenplan (SMP).
bomen. Er is een bomeninventarisatie uitgevoerd om te bepalen
Bezit en beheer
welke bomen van grote ecologische waarde zijn, behouden dan
De parkeerplaatsen blijven eigendom van de gemeente. Zij worden
wel verplaatst kunnen worden. Deze documentatie en de inmeting
door één aannemer samen met de wegen door de gemeente conform
kan worden opgevraagd bij de projectleider. Uitgangspunt is
de standaard wegenbouw details aangelegd. De exacte uitwerking
bestaande bomen principieel te behouden. In uitzonderingen
van het parkeren inclusief (voorbereiding) laadinfrastructuur wordt
vindt kap en vervolgens compensatie en herplant plaats binnen
in het IP uitgewerkt. Een belangrijk argument voor natuurinclusief
de projectcontour. Binnen de boomprojectie komt in ieder
bouwen is bovendien dat extra groen voor inwoners en bezoekers
geval geen verharding en geen bebouwing voor. Het is wellicht
een aangename en gezonde buitenruimte biedt. Doelstellingen
mogelijk om bepaalde bomen op te kronen ten behoeve van de
zoals realisatie van groen, stimuleren van lopen en fietsen en
stedenbouwkundige structuur.
bevorderen van de gezondheid (gezond010) van bewoners wordt zo veel als mogelijk gecombineerd.
De openbare ruimte wordt uitgevoerd conform de Rotterdamse stijl en Rotterdamse standaard wegenbouwdetails. In afstemming met Stadsbeheer kan ruimte gemaakt worden voor uitzonderingen wanneer dit een verbetering oplevert.
Spelen Aanwezige speelvoorzieningen liggen op grotere afstand en vallen buiten het ‘barrièreblok’ waardoor deze voor kleine kinderen niet zelfstandig te bereiken zijn. Ten zuiden van de projectlocatie aan de Groene Gordel, wordt momenteel gekeken naar een mogelijke (water)speellocatie. Situering en grootte van speelplekken zal moeten voldoen aan de Rotterdamse Speelruimtenorm. Voor spreiding en inrichting van
30
De Zeehond NvU
4. Beeldkwaliteit
31
5. Mobiliteit 5.1 Bereikbaarheid 5.2 Voetganger 5.3 Fiets 5.4 Auto 5.5 Expeditie verkeer
32
De Zeehond NvU
Foto van de ontwikkellocatie, genomen vanaf de Rivierenlaan
Mobiliteit staat in dienst van een goede bereikbaarheid, een gezonde leefomgeving, energietransitie, kwaliteit openbare ruimte en de
5.1 Bereikbaarheid
ruimtelijke verdichting. Het aantrekkelijk houden van Rotterdam
woners naar de Droespolderweg willen. Rozenburg is ontsloten door de A15, waar er twee mogelijkheden
voor diverse gebruikers van de gemeente is steeds belangrijker. Er
De Zeehond is gelegen tussen de Rivierenbuurt en bedrijventerrein
zijn om de snelweg op te rijden. Binnen enkele jaren zal ook de Blan-
wordt in Rotterdam ingezet op nieuwe, schone vervoersmiddelen
de Pothof in Rozenburg. Het plot ligt tegen de rand van het dorp
kenburgverbinding (A24) gereed zijn waardoor er een betere ver-
en ander reisgedrag.
aan. De ontsluiting zal voornamelijk via de Ruysdaelstraat of de
binding ontstaat naar de noordkant van de Nieuwe Maas.
Frans Halsstraat gaan als bewoners naar Rozenburg zelf moeten. Er is ook een mogelijkheid om via de van Ostadelaan – Oranjelaan/
Momenteel zijn er twee buslijnen in Rozenburg. Buslijn 105 is on-
Zuidzijde te rijden, deze route zal wellicht gebruikt worden als be-
derdeel van een langere route naar Spijkenisse en Hellevoetsluis. Buslijn 205 is een bus die naar het havengebied rijdt. Ook is er een veerpont die van Rozenburg naar Maassluis vaart. Deze zal ook na de openstelling van de Blankenburgverbinding blijven varen.
5.2 Voetganger Als stad Rotterdam willen we inzetten op het stimuleren van gezonde mobiliteit. Dat is ook onderdeel van de Rotterdamse Mobiliteitsaanpak (RMA). Door middel van het hebben van een goed kwalitatief voetgangersnetwerk wordt het voor mensen ook verleidelijker om te voet te gaan. De woningen moeten daarom allemaal te voet bereikbaar zijn. Dit betekent dat er naar elke woning voetpaden moeten zijn. Deze moeten voldoen aan de minimale kwaliteitseisen die wij in Rotterdam stellen. Ook voor mindervalide mensen moeten er voorzieningen getroffen worden om te allen tijde bij hun woning te kunnen komen.
5.3 Fiets Als stad Rotterdam willen we inzetten op het stimuleren van gezonde mobiliteit. Dat is ook onderdeel van de Rotterdamse Mobiliteitsaanpak (RMA). Door middel van het hebben van een goed kwalitatief fietsnetwerk wordt het voor mensen ook verleidelijker om met de fiets te gaan. Het fietsnetwerk in de omgeving bestaat nu uit het stratennetwerk
34
De Zeehond NvU
waar ook auto’s gebruik van maken. De menging van fietsers en auto’s gaat op deze plekken goed, omdat de straten zijn ingericht als
5.4 Auto
verblijfsgebied met een maximale snelheid van 30km/u.
eigendom/beheerssituatie opleveren (dubbel grondgebruik).
voorziet in een dergelijk geval extra beheersin· Stadsbeheer panningen qua afstemming en toestemming bij onderhouds-
Ondanks het stimuleren van gezonde mobiliteit heeft de auto nog
werkzaamheden. Of: Versnipperd eigendom in de openbare
Om deze reden is het niet nodig om vrij liggende fietspaden aan te
steeds een plek in Rotterdam. Dat betekent dat de woningen ook
ruimte geeft onduidelijkheid wie verantwoordelijk is voor het
leggen in de omgeving. Ook het bouwplot hoeft geen vrij liggende
bereikbaar moeten zijn voor auto’s en ze ook voldoende gelegen-
beheer en onderhoud. Bij onduidelijke eigendomssituatie
fietspaden te realiseren. Wel is het belangrijk dat alle tuinen goed
heid hebben om te parkeren. Het parkeren vindt in afwijking van het
komen meldingen over schade aan buitenruimte veelal bij de
ontsloten worden voor fietsers, zodat bewoners hun fietsen ook
parkeerbeleid plaats op openbaar terrein. Het aantal parkeerplek-
Gemeente terecht. Dit kost tevergeefs extra tijd om zaken uit
kunnen stallen op hun eigen grond. Dit voorkomt dat er op verschil-
ken wordt berekend op basis van de parkeernorm. Deze is te vinden
te zoeken en zorgt dat onderhoudsploegen voor niets moeten
lende plekken fietsen komen te staan. Om die reden is er ook een
in de ‘Beleidsregeling Parkeernormen auto en fiets gemeente Rot-
uitrukken.
fietsparkeereis opgesteld. Hoe hoog die is, is te vinden in de ‘Be-
terdam 2022’. Deze is te vinden in de bijlagen.
leidsregeling Parkeernormen auto en fiets gemeente Rotterdam 2022’. Deze is te vinden in de bijlagen.
er groot onderhoud noodzakelijk is, bijvoorbeeld · Wanneer ophogen van het openbaar gebied kan het zijn dat derden niet
Het binnenterrein van de ontwikkellocatie de Zeehond kent door
meegaan in het project, waardoor er o.a. hoogteverschillen
de combinatie van parkeren, paden en wegstructuur (inclusief het
kunnen ontstaan.
De fietsparkeervraag (zie bijlage 2) van gebruikers (bewoners,
het uitgeven van de parkeerplaatsen in particulier eigendom niet
versnipperd eigendom kan het door de gemeente te onder· Bij houden areaal niet goed bereikbaar zijn.
werknemers, etc.) dient binnen de plangrenzen van de ontwikke-
gewenst is. Dit betekent dat het gehele binnenterrein (inclusief pa-
Alles afwegende wordt daarom gekozen voor deze eigendoms-
ling te worden gefaciliteerd. Fietsparkeerplekken dienen te worden
den rond de woningen) openbaar gebied wordt, beheert door de
structuur in plaats van de complexe structuur die bij uitgifte zou
opgelost in de schuur/berging van de woning. Dit geldt tevens voor
gemeente. Dus geen parkeren op eigen terrein maar op openbaar
ontstaan. Met het afwijken van het parkeerbeleid wordt er tevens
de fietsparkeervraag voor bezoekers van de voorzieningen in de
terrein (overigens net als op heel veel plaatsen in Rozenburg).
afgeweken van het standaard uitgiftebeleid.
Fietsparkeren
ontwikkeling, niet zijnde bewoners of werknemers.
voldoen aan de parkeernorm) een aantal uitdagingen waardoor
· een gemaal op het binnenterrein noodzakelijk is. Dit gemaal
Gebleken is dat er om goed aan te kunnen sluiten op het riool
Stimuleren duurzame mobiliteit
Voor het fietsparkeren voor bezoekers van het gebied is het belang-
zou bij uitgifte van het binnenterrein tbv parkeren op eigen ter-
De groei van elektrische auto’s wordt gestimuleerd door voldoen-
rijk dat deze stallingsplaatsen bereikbaar zijn en op loopafstand
rein ook automatisch in beheer moeten komen van de woning
de laadinfrastructuur, zowel in de openbare ruimte als bij parkeren
liggen van de bestemming.
eigenaren wat oprichting van een VVE voor het beheer zou
op eigen terrein. Gezien de individuele woningen gekoppeld zijn
betekenen. Dit wordt voor de kopers als ongewenst gezien.
aan de openbare parkeerplaatsen op het binnenterrein, zijn de be-
Gezien de ligging van de parkeerplekken is het verder niet
woners aangewezen op openbare laadvoorzieningen. Openbare
· gewenst de parkeerplekken uit te geven, omdat er in de on-
dergrond van de parkeerplekken riolering en wellicht andere
laadvoorzieningen kunnen worden aangevraagd bij: https://www. laadpaalnodig.nl/
nutsvoorzieningen komen te liggen. Dit zou een complexe
5. Mobiliteit
35
5.5 Expeditie verkeer We krijgen steeds meer te maken met bezorgdiensten. De boodschappen, pakketten en eten worden tegenwoordig veelvuldig bezorgd. Het is belangrijk rekening te houden met deze partijen, die graag zo dicht mogelijk bij de deur staan. Als er geen rekening wordt gehouden met deze partijen kan dat leiden tot overlast voor bewoners en bezorgers. Oplossingen voor deze bezorgers kunnen zich uiten in de vorm van pakkethubs, of een plek waar de bezorger zijn vervoersmiddel tijdelijk kan stallen.
Uitgangspunten
op gezonde mobiliteit · Inzetten Voldoen aan fietsparkeereis · Voldoen aan autoparkeereis · Stimuleren duurzame mobiliteit · Plek geven aan bezorgdiensten ·
36
De Zeehond NvU
37
De Zeehond NvU
6. Duurzaamheid 6.1 Energietransitie 6.2 Circulair bouwen 6.3 Klimaatbestendige stad 6.4 Gezonde leefomgeving
38
De Zeehond NvU
Foto overgang Groene Gordel / Droespolderweg
Duurzaamheid is van fundamenteel belang voor de leef¬baarheid
dan deze BENG-eis. Dit kan bijvoorbeeld door bij het ontwerp op
in Rotterdam: nu en in de toekomst. Bij de ontwikkeling van De
gebouwniveau aandacht te besteden aan een optimale oriëntatie
Zeehond in Rozenburg is duurzaam bouwen integraal onderdeel
ten opzichte van de zon en door lokale energieopwekking.
6.2 Circulair bouwen De impact van materialen in de bouwketen in zowel de bebouw-
van de ontwerpopgave. Een integraal duurzaam bouwproces
de omgeving als openbare ruimte is groot. Het doel van circulair
vraagt om een andere kijk en aanpak die meer gericht is op
Toekomstige bewoners krijgen een aanbieding van de ontwikkelaar
bouwen is om de milieu-impact van materialen en producten te
bewustwording en ketensamenwerking. Een multidisciplinaire
om het aantal zonnepanelen van hun woning uit te kunnen breiden
verlagen door (1) het voorkomen en het verminderen van het
benadering verhoogd de technische en financiële haalbaarheid om
indien gewenst.
gebruik van primaire grondstoffen, (2) het verlengen van de
integrale duurzaamheidsoplossingen succesvol toe te passen.
levensduur van producten en (3) het toepassen van materialen De planlocatie bevindt zich buiten het concessiegebied van het
met een lage milieu-voetafdruk, waaronder hoogwaardig her-
Het Rotterdams Duurzaamheidskompas is overkoepelend voor
stadsverwarmingsnetwerk. We dagen de ontwikkelaar daarom uit
gebruikte materialen en hernieuwbare materialen.
al het duurzaamheidsbeleid van de gemeente Rotterdam. Hierin
om tot een duurzaam warmte- en koelsysteem te komen.
geven we de richting aan hoe we de komende jaren werken
Bij de ontwikkeling De Zeehond wordt met een circulaire
aan een duurzame stad. Duurzaamheid is grofweg met vier
strategie ontworpen en gebouwd met als doel een flexibel en
thema’s te omschrijven: energietransitie, circulaire economie,
Duurzame mobiliteit
klimaatbestendige stad en gezonde leefomgeving. Deze thema’s
Voor mobiliteit betreft de energietransitie met name groei van Nul
woners worden voorzien van informatie en middelen om hun
hebben invloed op elkaar en kunnen dus ook niet los van elkaar
emissie mobiliteit en het afscheid nemen van fossiele brandstoffen.
woning duurzaam, comfortabel en betaalbaar te beheren.
worden gezien. Hieronder zijn deze doelstellingen vertaald naar
Voor
concrete eisen en wensen voor dit project.
voornamelijk batterij elektrisch aangedreven voertuigen en voor
Een circulair bouwproces vraagt om een andere kijk en aanpak
Zie:duurzaam010.nl /app/uploads/2020/12/GRO -
specifiekere toepassingen kan gedacht worden aan waterstof.
die meer gericht is op bewustwording en samenwerking. Een
duur¬zaamheidskompas-okt2020-toegankelijk-spreads.pdf
Er wordt rekening gehouden met elektrisch vervoer. Toekomstige
multidisciplinaire benadering verhoogd de technische en finan-
bewoners kunnen een openbare laadvoorziening aanvragen.
ciële haalbaarheid om circulaire oplossingen succesvol toe te
6.1 Energietransitie
de
stedelijke
omgeving
toekomstbestendig gebouw te realiseren. De toekomstige be-
betreffen
de
alternatieven
passen. Bij de ontwikkeling De Zeehond wordt ten aanzien van de energietransitie de volgende uitgangspunten meegenomen:
Bij de ontwikkeling De Zeehond wordt ten aanzien van circulari-
In 2050 hebben we een klimaatneutraal energiesysteem. Onze energievoorziening is schoon, slim, resilient en rechtvaardig.
teit de volgende uitgangspunten meegenomen: •
Passieve oplossingen om energie te besparen hebben koelingsoplossingen als bijvoorbeeld overstek (zonwerend in
Om het gebruik van materialen met een lage milieu-impact tij-
de zomer, zon toelatend in de winter).
dens de volledige levenscyclus te stimuleren streven we naar
De woningen voldoen aan de BENG-norm. Toekomstige
een zo laag mogelijke schaduwprijs. Ambitie hierbij is dat er
bewoners krijgen een aanbieding van de ontwikkelaar om het
een verbetering plaatsvindt van 10% ten opzichte van de wet-
aantal zonnepanelen van hun woning uit te kunnen breiden
telijke basis. Dit kan bereikt worden door de toepassing van
indien gewenst.
hergebruikte en hernieuwbare materialen. Het verdient sterk
Toekomstige bewoners kunnen een openbare laadvoorziening
de voorkeur om biobased te bouwen, dus alleen biobased
aanvragen.
materialen en/of hergebruikte of gerecyclede materialen/pro-
opgewekt. We gebruiken de beschikbare ruimte multifunctioneel.
•
Daken worden benut voor de opwekking van duurzame elektriciteit. De vergunningsaanvragen voor nieuwbouw moeten sinds 1 januari 2021 voldoen aan de BENG-norm (Bijna Energieneutrale Gebouwen). Uiteraard stimuleren wij initiatieven die verder gaan
•
Hierbij
valt
te
denken
aan
passieve
Milieubelasting van bouwmaterialen (MPG)
de
gebruiken van schone energie. De koelbehoefte van gebouwen wordt beperkt door doelgericht ontwerp en op duurzame wijze
voorkeur.
•
We kijken daarbij naar het opwekken, transporteren, opslaan en
ducten toe te passen.
40
De Zeehond NvU
•
•
Gezond binnenklimaat
gezonde en aantrekkelijke plek zijn zonder nadelige gevolgen
de bebouwde omgeving samen te brengen met de (groene)
Voor de bouwproducten en afwerkingsmaterialen die aan de
voor de omgeving. Aangezien ook het aantal droge zomers