[24bb004637] Bijlage 13 behorende bij 24bb005959 over NvU Codrico

Codrico Nota van Uitgangspunten Katendrecht

Colofon De Nota van Uitgangspunten Codrico is opgesteld door Stadsontwikkeling - Ruimte en Wonen. In opdracht van gebiedsaccountmanager Frans de Jong. Projectmanager:

Codrico

Bert Jonker Peter Spakman Stedenbouw: Maurice Boumans Kim Schotting Landschap: Albert van Eer Vastgesteld: Door de gemeenteraad op 18 februari 2021 Herzien vastgesteld: Door de gemeenteraad op XX maand 2024

1. Introductie. .........................................................2

6. Duurzaamheid..............................................52

1.1 Aanleiding

6.1 Energietransitie

1.2 Opgave

6.2 Circulair bouwen

1.3 Participanten

6.3 Klimaat bestendigheid

1.4 Beleidskaders

6.4 Natuurinclusief

2. Plangebied..........................................................6 2.1 Locatie

7. Technische randvoorwaarden ���56

2.2 Historie

7.1 Afval

2.3 Huidige situatie

7.2 Peilmaat

2.4 (Toekomstige) ontwikkelingen

7.3 Kabels en leidingen

3. Ruimtelijke uitgangspunten..........14

Inhoud

6.5 Gezonde leefomgeving

7.4 Nutsvoorzieningen, trafo’s en installaties 7.5 Vetputten

3.1 Visie op de locatie

7.6 Windhinder

3.2 Monumentaal fabrieksgebouw

7.7 Bezonning

3.3 Beeldbepalend silogebouw

7.8 Daken

3.4 Wandgebouw 3.5 Veldblok

8. Proces. ..................................................................60

3.6 Toren

8.1 Procedure

3.7 Openbare ruimte

8.2 SMP en IP

3.8 Programma

8.3 Participatie en Communicatie

4. Beeldkwaliteit. ..............................................36

9. Verantwoording. .........................................62

4.1 Architectuur

9.1 Vuistregels Stadswijken

4.2 Buitenruimte

9.2 Toelichting beleidskaders

5. Mobiliteit.............................................................46 5.1 Bereikbaarheid 5.2 Autoparkeren en fietsenstalling 5.3 Logistiek

9.3 Beeldverantwoording 9.4 Moties Gemeenteraad

1

Introductie 1.1 Aanleiding 1.2 Opgave 1.3 Participanten 1.4 Beleidskader

Projectgrens

Codrico

N

4/72

In de Nota van Uitgangspunten (NvU) staan belangrijke uitgangspunten om de realisatie van een bouwplan te kunnen komen. In dit document staat omschreven waaraan bouwplannen van ontwikkelaars en particuliere opdrachtgevers moeten voldoen. Dit document wordt gebruikt als toetsingskader, bijvoorbeeld wanneer een ontwikkeling niet in het bestemmingsplan past en/of om gemeentelijke ambities, bijv. programma, architectuur, etc. te borgen wanneer de gemeente aan gronduitgifte doet. Tenslotte zorgt het opstellen van uitgangspunten ervoor dat de inbreng van de verschillende vakafdelingen (Stedenbouw, Wonen, Planologie, Landschap, Mobiliteit) is afgestemd. De Nota van Uitgangspunten wordt vastgesteld en is daarmee het bestuurlijk bekrachtigde kader voor ontwikkeling van bouwplannen.

1.1 Aanleiding

Aan de zuidzijde van de Rijnhaven bevind zich nog 1 van de 2 actieve fabrieken op Katendrecht, het bedrijf Codrico dat mais en peulvruchten opwerkt tot halffabrikaten voor de voedselindustrie. De fabriek huurt het complex en bedrijfsterrein, waarop erfpacht gevestigd is. De vastgoedeigenaar / erfpachter heeft al een tijdje herontwikkelingsplannen voor de locatie, waarvoor de fabrieksactiviteit verplaatst dient te worden. Verplaatsing is ook wenselijk omdat de noordzijde van de Pols snel tot ontwikkeling komt, gevolgd door de Rijnhavenontwikkeling. Terwijl het bedrijf een hoge milieucategorie heeft, het havenbekken en de kade nog actief en exclusief gebruikt en veel vrachtverkeer kent, wat met de steeds drukker wordende stad meer en meer gaat knellen. Sinds een jaar of 3 worden door erfpachter en de gemeente zeer serieuze gesprekken gevoerd over verplaatsing van bedrijfsactiviteiten en de herontwikkeling van het bedrijfsterrein, waarvan een deel een Rijksmonument is. Er is een gezamelijke haalbaarheidsstudie gedaan, waarvan het resultaat op ruimtelijk-programmatisch vlak grotendeels in deze NvU vastgelegd is. Deze stedenbouwkundige randvoorwaarden c.q. NvU zijn noodzakelijk voor een goede inpassing, het borgen van de ambitie en vormen het toetsingskader voor de realisatieplannen van de herontwikkeling van de Codrico-locatie.

De ontwikkeling van het gebied zal worden aangemerkt als Codrico-locatie.

Nota van Uitgangspunten Codrico

1.2 Opgave

Het project Codrico-locatie maakt deel uit van de gebiedsontwikkeling en transformatieopgave Katendrecht en Rijnhaven, en in breder perspectief de Kop van Zuid. Het doel van deze transformatieopgaves is om de voormalige bedrijfs- en havenlocaties te herontwikkelen tot stedelijke woon- en werkgebieden. Ook bij het project Codrico-locatie gaat het om de transformatie van een bedrijfsterrein, waarbij een deel van de bedrijfsgebouwen behouden dienen te worden. De restauratie en herontwikkeling van het Rijksmonument een belangrijk onderdeel van het project. In de Kop van Zuid zijn en worden veel nieuwe woningen gerealiseerd, met de nadruk op appartementen. Ook een groot deel van de woningen in het project zijn appartementen. De opgave is om appartementen in een woonmilieu/woonomgeving te ontwikkelen, dat onderscheidend is. Naast wonen dient ook werken en verblijven een plek en invulling te krijgen in het project, waardoor er een gemengd en attractief stuk stad ontstaat, dat een bijzondere en goed passende toevoeging aan het Polsgebied en de Rijhavenontwikkeling is. Het totale programma omvat circa 170.000 m2 bvo. Het woonprogramma dient gediffentieerd te zijn, een passende mix te zijn, zowel in woninggrootte als in prijsklasse.

Het nietwoonprogramma dient aan te sluiten bij de programmering van de Bundweg (winkel, horeca, bedrijfsruimte), voldoende arbeidsplaatsen te faciliteren (o.a. kantoor, horeca, bedrijfsruimte) en in het algemeen het centrum stedelijke milieu van het Rijnhavenkwartier te versterken.

1.3 Participanten

Rijnhaven Beleggingen C.V., de vastgoedeigenaar /erfpachter, is de initiatiefnemer van deze herontwikkeling. RED Company is door Rijnhaven Beleggingen C.V. betrokken als ontwikkelende partij en gevraagd deze herontwikkeling vorm te geven. Zij hebben allerlei adviseurs betrokken en geconsulteerd voor deze herontwikkeling: SHoP Architects, Powerhouse Company en Winhov als architecten voor de diverse deelprojecten en CRIMSON historians and urbanists

als adviseur cultuurhistorie. Delva is het ingehuurde landschapsarchitectuurbureau. De gemeente is zowel in haar publiekrechtelijke rol (kaderstellend, toetsend, adviserend en proces faciliterend) als privaat rechtelijk betrokken. De Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed is betrokken vanwege de rijksmonumentale status van een deel van de bedrijfsgebouwen.

1.4 Beleidskaders

Voor de herontwikkeling van de Codrico-locatie zijn vele beleidskaders relevant. Een selectie hiervan is in hoofdstuk 6 en de bijlagen expliciet opgenomen. Meeste van het relevante beleid is in deze NvU verwerkt in uitgangspunten en randvoorwaarden zonder specifieke vermelding. Twee beleidskaders worden hieronder nader toegelicht. In de Welstandsnota Rotterdam valt de projectlocatie onder het gebiedstype Rivierlocaties. De criteria beschreven in dit gebiedstype zullen de basis voor de toetsing van de plannen door de Commissie van Welstand en Monumenten zijn. Op de projectlocatie is het bestemmingsplan Katendrecht Pols van toepassing. De Codrico-locatie heeft daarin de bestemming Bedrijf-3. In dit bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor dit gebied die het mogelijk maakt de bedrijfsbestemming te wijzigen in een gemengde bestemming “Gemengd - 3” (zie hiervoor ook paragraaf 4.4.4) met een maximaal programma van 50.000 m2 b.v.o.. Hierbinnen is het volgende toegestaan: - maximaal 300 woningen, waarbij 1 woning 150 m2 b.v.o. vertegenwoordigt; - maximaal 5.000 m2 b.v.o. kantoren; - maximaal 5.000 m2 b.v.o. maatschappelijke voorzieningen; - maximaal 5.000 m2 b.v.o. bedrijven in categorie 1 en 2. Voor heel Katendrecht wordt een nieuw gebiedsbestemmingsplan opgesteld, dat in 2021 naar huidige inzichten vastgesteld zal worden.

Voor de Codrico-ontwikkeling zal een separaat planologisch traject doorlopen worden.

5/72

2

Plangebied 2.1 Locatie 2.2 Historie 2.3 Huidige situatie 2.4 (Toekomstige) ontwikkelingen

Rotterdam Zuid rond 1874

Rotterdam Zuid rond 1905

1928

Luchtfoto Polsgebied gezien vanaf het noordwesten

Rotterdam Zuid rond 1935

2016 2018

1980

Luchtfoto Rijnhaven Zuidzijde vanaf het westen

Codrico gezien vanaf het noordwesten

8/72

2.1 Locatie

De locatie van de ontwikkeling is gelegen op Katendrecht, aan de zuidzijde van de Rijnhaven in het Polsgebied ten noorden van de Brede Hilledijk en Veerlaan tussen de in aanbouw zijnde Bayhouse en het recent opgeleverde Fenix I. Het betreft de ontwikkeling en transformatie van het Codrico complex en bedrijfsterrein. De openbare ruimte tussen de Fenixloods en Codrico, en deel van de Rijnhaven Zuidzijde maakt ook onderdeel uit van de ontwikkeling.

2.2 Historie

De geschiedenis van Katendrecht begint als dorp aan de overkant van Rotterdam. Een dorp gepositioneerd aan de Nieuwe Maas dat zich onderscheidde van de andere dorpen door de ligging aan de belangrijke landroute die leidde naar Dordrecht en Antwerpen. Tevens was er ook een veer aanwezig die een belangrijke schakel vormde in het rijksnetwerk en de oversteek over het water faciliteerde. De restanten hiervan zijn nog zichtbaar in het Buizenpark en de Tolhuisstraat heeft hier zijn naam aan te danken. In de tweede helft van de 19e eeuw wijzigde de situatie en het gebruik van de Nieuwe Maas. De scheepvaart maakte steeds intensiever gebruik van de rivier en de gebieden grenzend aan de rivier begonnen zich te ontwikkelen hierdoor. Rotterdam had de mogelijkheid door de ligging en ontsluiting om een transitohaven te worden. Een plek waar de overslag van de goederen van zeeschepen naar binnenvaartschepen, wegvervoer en de spoorwegen kon plaatsvinden. In eerste instantie werden de Binnenhaven en Spoorweghaven gebruikt voor de overslag. Al snel bleken deze insteekhavens te smal en kon er niet snel en efficiënt overslag van goederen plaatsvinden, tevens konden de schepen hier moeilijk keren.

De Jongh maakt eind 19e eeuw een plan voor een nieuw type transitohaven: de Rijnhaven met zijn bijzondere vorm waar het mogelijk was om stroom te bunkeren, schepen makkelijk konden manouvreren en slechte weersomstandigheden de scheepvaart minder hinderden. Samen met de daaropvolgende aanleg van de Maashaven, begin 20e eeuw, werd het schiereiland Katendrecht gevormd zoals wij dat nu kennen.

Nota van Uitgangspunten Codrico

Het gebruik van de Rijnhaven intensiveerde en wijzigde richting begin 20e eeuw. Naast drijvende kranen voor de overslag werd het Rijnhavenbekken omringd door kades gevuld met pakhuizen, kranen, spooremplacementen en kantoren. Aan de zijde van de Wilhelminapier werden niet alleen goederen gebracht maar werden ook passagiers vervoerd, voornamelijk landverhuizers. Aan de zuidzijde van de Rijnhaven, het noorden van Katendrecht, werd een groots aaneengeschakeld complex van loodsen gebouwd. Deze loodsen vormden het nieuwe beeld van de Rijnhaven. Gedurende de ontwikkeling van de Rijnhaven werd het oude dorp Katendrecht omgevormd tot een arbeiderswijk voor de haven. De arbeiderswijk ligt in het hart van het schiereiland als overgebleven gebied ingeklemd tussen spoorlijnen en ontsluitingswegen. De boogstralen van de spoorlijnen voor het goederenvervoer zorgen voor de karakteristieke afgeronde vorm van de woonkern. Deze kern was daarmee volledig omsloten door de bedrijvigheid. De ontsluitingswegen ondersteunden de havenactiviteiten. Vanuit de Pols ontsprongen de ontsluitingswegen als lange licht krommende vingers. Elke vinger eindigde bij een havenbekken. De kades waren voor de havenbedrijvigheid en -bebouwing. De ontsluitingswegen en spoorlijnen lagen daarachter. Bedrijvigheid dat zich in het gebied vestigde ontstond parallel aan de wegen rondom de arbeiderswijk.

Door de snel wijzigende context van en rondom Katendrecht groeide de bevolking snel. Veel havenarbeiders uit eigen land, met name vanuit Noord-Brabant en Zeeland, maar later ook Engelsen en Chinezen kwamen naar Katendrecht om te werken in de haven. De havenactiviteiten brachten met zich mee dat Katendrecht ook de plek werd voor vermaak na werktijd; er waren veel cafes, gokpaleizen en bordelen. Ten tijde van de Tweede Wereldoorlog kwamen de havenactiviteiten stil te liggen. Maar het vermaak kon wel doorgang vinden. De Duitse militairen mochten echter niet op Katendrecht komen omdat men bang was voor geslachtziektes die opgelopen konden worden in de bordelen. Vele onderduikers kregen daardoor een plek op Katendrecht. Aan het einde van de oorlog werd Katendrecht, dat bij het bombardement nau-

welijks schade had opgelopen, toch stevig door de vernielingsacties van de Duitse militairen getroffen. Vele loodsen, pakhuizen, kades, kranen en huizen werden vernield, zodat deze onbruikbaar waren voor de geallieerde bevrijders. Na de bevrijding werd het herstel van de haven, vanwege de belangrijke functie die deze vervulde, voorvarend opgepakt. Dit bracht de kans om tijdens de wederopbouw het havenbedrijf te moderniseren. Sommige loodsen werden hersteld en aangepast, zoals de San Fransiscoloods. Hetgeen niet meer hersteld konden worden en/of niet meer paste bij de moderne haven werd vervangen door nieuwe fabrieksgebouwen, zoals de Coöperatieve Meelfabriek (het latere Codrico). Deze fabriek kwam op de plaats van de loods Mexico-Cuba. Van op- en overslag naar productie, met de fabrieken werd een nieuwe vervolgstap voor de Rijnhaven ingeluid. Richting het einde van de 20e eeuw bleef de Rotterdamse haven, aangejaagd door de groei en schaalvergroting, zich uitbreiden in westelijke richting. Dit betekende een kantelpunt voor Katendrecht. Voorheen was dit the place to be, met volop reuring en werk, maar door het wegtrekken van de haven verdween veel werkgelegenheid en ontstond er problematiek met criminaliteit in de cafes, gokhalen en de prostitutie. Katendrecht werd een onaantrekkelijk problematisch stukje stad.

De stadsvernieuwing moest hier verandering in brengen en Katendrecht weer op het juiste pad brengen. Hoewel er meerdere ingrepen hebben plaatsgevonden bleef Katendrecht nog steeds een wijk met problematiek. De wijk moest een nieuw elan en nieuwe economisch perspectief krijgen om de negatieve spiraal te doorbreken. Door middel van een gebiedsontwikkeling met veel woningbouw, een inzet op leisure/wijkeconomie, een sterke branding campagne en een intensieve samenwerking met Woonstad en Heijmans werd voor Katendrecht de weg omhoog weer gevonden.

9/72

Wilhelminakade

Rijnhaven Maritiem Centrum

Bayhouse The View

Codrico

Fenix II Fenix I

Santos

Cobana

Musa

Groene Kaap

Havenkwartier Park Maashaven

N

10/72

2.3 Huidige situatie

Het gebied waar Katendrecht onderdeel van uitmaakt is in een enorm transformatieproces verwikkeld. De gehele omgeving verandert van een haven- en industriegebied naar een gebied dat onderdeel is van het stadscentrum van Rotterdam. Met dezelfde geografische positie verschuift Katendrecht als het ware van de periferie naar het centrum van de stad. Daarnaast ondergaat Katendrecht ook van binnenuit een volledige transformatie. Binnen dezelfde geografische grenzen verdriedubbelt in Katendrecht het aantal woningen. Naast de veranderingen op Katendrecht zijn de ontwikkelingen in de directe omgeving zeker zo indrukwekkend: de ontwikkeling van de Wilhelminapier met een zeer hoogstedelijk milieu van theaters, kantoren, woningen, horeca, congresfaciliteiten, enz.; de ontwikkeling langs de Posthumalaan met de rechtbank, kantoren en scholen; de verbinding van de Brede Hilledijk met de Laan op Zuid en daarmee de verbinding met Parkstad. Het karakter van het Polsgebied wordt gevormd door de omliggende havens en het havenverleden van de plek. De Pols is de plek op Katendrecht waar de Rijnhaven en Maashaven elkaar het dichtst naderen en het schiereiland Katendrecht gevormd wordt. De ‘voelbaarheid‘ van de voormalige zeehavens is hier het grootst. De havenhistorie is vooral nog ‘voelbaar‘ en zichtbaar in de Pols door enkele beeldbepalende en monumentale gebouwen.

Dit zijn de Latensteijn silo aan de Veerlaan, de Yamahaloods en het pakhuis Santos aan de noordzijde van de Brede Hilledijk. En aan de Maashavenzijde heeft men zicht op de Maassilo. Dit maakt de Pols een karakteristiek (Rotterdams), robuust en stoer gebied; een beeld dat versterkt wordt door de bovengrondse metroverbinding langs de Maashavenoostzijde, de aanwezige binnenvaart in de Maashaven en de bedrijvigheid op het water. De Pols vormt de verbinding van het schiereiland Katendrecht met de stad, en dus de toegang tot het eiland. In de Pols is een indeling met vier parallelle stroken van bebouwing ontstaan, de zogenaamde ‘vierslag‘, die zeer karakteristiek is. De ‘vierslag‘ is ten noorden van de Brede Hilledijk nog goed zichtbaar rond Codrico, waar deze in de zuidzijde na de sloop van de bedrijfsbebouwing en het verplaatsen van de weg

Nota van Uitgangspunten Codrico

Maashaven Noordzijde verdwenen is. Deze ‘vierslag’ vormt het uitgangspunt voor de herontwikkeling van het Polsgebied en wordt dus in ere hersteld. De verdeling in stroken, de toegangsfunctie van Pols en de invulling met bedrijfsfuncties zorgt voor een dominante oost-westrichting in het gebied.

2.4 (Toekomstige) ontwikkelingen

Sinds de start van de gebiedsontwikkeling Katendrecht rond 2005 is veel aangepakt en gerealiseerd: Laan- en Parkkwartier, renovatie en herprogrammering van het Deliplein, de verbetering/herontwikkeling van grote delen van bestaand Katendrecht inclusief de vernieuwing van de buitenruimte en de aanleg van de Rijnhavenbrug. In de zuidzijde van de Pols is het gebouw Musa eind 2015 opgeleverd, in augustus 2019 de Cobana en eind 2020 de Groene Kaap (450 woningen in 4 stadsblokken, zowel grondgebonden woningen als appartementen). Op Katendrecht Pols spelen naast de transformatie van het Codrico-complex nog meer projecten, zoals de herontwikkeling van pakhuis Santos tot een Stilwerk-vestiging, The View I en II (mixed-use ontwikkeling met wonen en commercieel programma o.a. een supermarkt) en de Bundontwikkeling (400 woningen op commerciële plint). Ook de bedrijfsgebouwen tussen de Rijnhaven Zuidzijde en Brede Hilledijk, op het casino na, en het politiebureau Maashaven zullen in de nabije toekomst plaatsmaken voor mixed use nieuwbouwontwikkelingen. In het voorjaar van 2020 is het masterplan Rijnhaven vastgesteld, waarin de ontwikkeling en toekomst van het bekken en haar omgeving geschetst wordt. Dit is naast Park Maashaven één van de 7 grote stadsprojecten. Het plan voor de Rijnhaven heeft veel raakvlakken met de Codrico-ontwikkeling en zal daarom hieronder kort toegelicht worden.

Tussen de Posthumalaan en het water van de Rijnhaven wordt straks gebouwd. Daarvoor wordt ongeveer een-derde van het bekken gedempt. Op dat nieuwe stuk land worden drie bouwblokken met in hoogte wisselende torens neergezet om in te wonen en te werken. Met functies en voorzieningen op onderste lagen die passen bij een stadscentrum. Vol horeca, maatschappeljke voorzieningen, kleine winkels en ruimte voor cultuur. Zo ontstaat een uitnodigend gebied om te bezoeken en te verblijven, zowel aan de zijde van het park als de Posthumalaan. Een gebied dat een schakel vormt tussen omliggende wijken en buurten op de Kop van Zuid en Afrikaanderwijk. De Posthumalaan wordt een stadsboulevard met meer ruimte voor fietsers en voetgangers en een goede doorstroming van het (bestemmings-)verkeer. En een fraaie entree voor bezoekers en bewoners van de stad en het gebied. De plannen voor de Rijnhaven zorgen voor logische toevoeging aan de Rotterdamse skyline. Maar behalve van de hoge gebouwen genieten bezoekers en bewoners ook van de relatieve rust van park, strand en water in een intiemere Rijnhaven.

De inrichting van de Rijnhaven is vernieuwend met een deels drijvend park en een openbaar strand midden in de stad. Het park, strand en diverse overgangen langs de kades zorgen voor een unieke beleving langs, op en in het water. Met de aanleg van de Rijnhavenbrug was er al een wandelcircuit ontstaan. Dat wordt nu tussen Wilhelminapier en Katendrecht echt afgemaakt via de Posthumalaan en de routes door het park: het rondje Rijnhaven. Een wandelboulevard voor alle bewoners en bezoekers met diverse mogelijkheden om rond het water te verblijven. Langs de kades komen drijvende plantsoenen en steigers om te genieten van de rust, maar ook van de reuring in dit gebied. Het water zelf wordt makMasterplan Rijnhaven kelijk bereikbaar en biedt straks veel mogelijkheden voor activiteiten en programma’s. Met de gebiedsontwikkeling Rijnhaven wordt er een uitbreiding van het Rotterdamse stadscentrum op de zuidoever De transformatie van het Codrico complex van fabrieksterrein gerealiseerd. Door de centrale ligging tussen de Wilhelminaar gemengd stedelijk gebied is een belangrijke schakel in napier, Zuidkade en Katendrecht, tussen twee openbaarverde gehele gebiedsontwikkeling die gaande is op de Wilhelmivoerstations zorgt de ontwikkeling door toevoegen van een napier, Katendrecht en de Rijnhaven.

stadspark en hoog stedelijke bebouwing voor de ontbrekende verbindende schakel, waarmee de delen als geheel kunnen gaan functioneren: het Rijnhavenkwartier.

11/72

Fenix I - Mei Architects

Masterplan Rijnhaven - Gemeente Rotterdam

Fenix II - MAD Architects

Havenkwartier - VMX Architects

Park Maashaven - SWA/Balsley

12/72

Bayhouse - Joke Vos Architecten

Cobana - Rijnboutt

Nota van Uitgangspunten Codrico

Musa - Diederendirrix architecten

Groene Kaap - Bureau Massa

Stilwerk Santos - WDJ Architecten

13/72

3

Ruimtelijke uitgangspunten 3.1 Visie op de locatie 3.2 Monumentaal fabrieksgebouw 3.3 Beeldbepalend silogebouw 3.4 Wandgebouw 3.5 Veldblok 3.6 Toren 3.7 Openbare ruimte 3.8 Programma

RON DJE

RIJN HAV

EN

PL E IN

RONDJE

METRO

PLEIN

E IN PL WIN

KELS

PLEIN

RIJNHAV EN

PLEIN

PLEIN

3.5 Special - Veldblok 3.2 Monumentaal fabrieksgebouw 3.3 Beeldbepalend silogebouw N

3.6 Special - Toren

3.4 Wandgebouw

16/72

3.1 Visie op de locatie

Met de herontwikkeling van de Codrico-locatie gaat in het Polsgebied het laatste stuk havenbedrijvigheid verdwijnen En gaat het gebied meedoen in de gebiedsontwikkeling, die het Polsgebied een nieuwe toekomst gaat brengen. Een gebied met een grote havenhistorie, die verteld wordt en voelbaar blijft door de karakteristieke, soms monumentale, industriële havenbebouwing en de havenbekkens. Een gebied dat een grootse transformatie doormaakt: van voormalig havengebied op Zuid, naar een gemengd stedelijke woon- en werkbuurt en een deel van de Rotterdamse binnenstad op twee oevers. En bovenal een echt Rotterdams gebied!

Gebiedsontwikkeling Polsgebied Voor het herontwikkeling van het Polsgebied is het stedenbouwkundig plan Polsgebied, vastgesteld in 2006, leidend. De aanwezige vierslag, vier parallelle bebouwingstroken, is behouden als basisopzet van het te realiseren gemengd stedelijk gebied. De Brede Hilledijk fungeert als hoofdontsluitingsweg, gelegen in het midden van het gebied. De twee stroken ten noorden van de Brede Hilledijk worden gedomineerd door het bestaande Codrico-complex. De opbouw van de nieuwbouwblokken, die op Codrico en Santos afgestemd is, bestaat uit twee wandgebouwen langs de Rijnhaven, met in de strook daarachter basementen met accenten. De stroken ten zuiden van de Brede Hilledijk worden gevormd door individuele gebouwen, ook bestaande uit basementen en accenten, waarmee een eenheid in het Polsgebied bereikt wordt. Verschil zit in de te gebruiken materialen tussen noord en zuid en toegestane bouwhoogte per strook. De hoogteopbouw kent een tribunevorm vanaf zowel de Rijn- als Maashaven. Tussen de gebouwen ontstaat een autoluw/-vrij stadsweefsel, waaraan zich een stedelijke functiemix bevindt. Belangrijke structurerend elementen in het stedenbouwkundig plan zijn naast de stroken, de kades en de hoofdonslutingen een zichtlijn tussen de Rijnhaven (Nieuwe Luxor) en Maashaven (Maassilo).

In het stedenbouwkundig plan Polsgebied is uitgegaan van het in bedrijf blijven van Codrico; er zijn geen herontwikkelingsmogelijkheden o.i.d. geformuleerd.

Nota van Uitgangspunten Codrico

Inmiddels is de ontwikkeling van het Polsgebied aardig op gang gekomen. In de zuidzijde zijn de meeste bouwblokken gereed, op de ontwikkeling van het politiebureau Maashaven na. In de noordzijde is het deel ten oosten van de zichtas volop in ontwikkeling en aanbouw. The View 1 is in aanbouw, Rijksmonument Santos en The View 2 volgen snel. Ook project Bundweg is in de laatste fase van ontwikkeling en zal weldra een start bouw kennen.

Nieuwe context Naast de ontwikkelingen in het Polsgebied zijn er meerdere ontwikkelingen in de nabije omgeving gaande. Ontwikkelingen die zorgen voor een ingrijpend nieuwe context voor het Polsgebied. In zowel de Maashaven als de Rijnhaven zijn grote stadsprojecten gelanceerd, die beide zowel landaanwinning als de realisatie van een stadspark omvatten. In de Rijnhaven worden langs de stadsas ook samengestelde bouwblokken met hoogbouw en gemengd stedelijk programma in hoge dichtheid voorgesteld. Een deel van Polsgebied wordt dus meer onderdeel van het stad, het stedelijk weefsel langs de stadsas, in plaats van schiereiland. De zichtlijn tussen Rijn- en Maashaven blijft maar wordt tegelijkertijd ook een fysieke verbinding; een route tussen de twee stadsparken. Het Polsgebied wordt met al deze ontwikkelingen onderdeel van de Rotterdamse binnenstad. Waar flink verdicht wordt om de woningbouwopgave, die Rotterdam heeft, nabij excellent openbaar vervoer te realiseren. En, last but not least, ook de verplaatsing van de Codrico-fabriek en mogelijkheid van herontwikkeling van het industriële complex is een ‘gamechanger’. Al dit zorgt voor een noodzakelijke herijking van het stedenbouwkundig plan Polsgebied.

Herijking Stedenbouwkundig plan Polsgebied Een herijking betekent dat het stedebouwkundig plan Polsgebied met zijn filosofie, ruimtelijke opbouw en bouwregels het uitgangspunt blijft met daarin een blijvend belangrijke rol voor het Codrico-ensemble. Belangrijk dat in deze dynamische context met vele projectontwikkelingen en belangen een zo consistent mogelijk ruimtelijk beleid gevoerd wordt. De opbouw met wandgebouwen langs de Rijnhaven en torens

daarachter in tribunevorm wordt op paar punten herijkt, met name door meer bouwhoogte toe te staan. In de Santosstrook aan de stadsas (150m) en rond de nieuwe verbinding tussen Rijn- en Maashaven (90m), waarmee het hoogste deel van de tribune verlegt wordt naar deze strook. Langs die nieuwe verbinding, het rondje Rijnhaven en in de wand is op het oostelijk deel van het Codrico-terrein een ‘special‘ in de vorm van een toren geïntroduceerd, die deze bijzondere plek markeert en op diverse manieren de nieuwe context én de waarden van het stedenbouwkundig plan bestendigd. Het torenvolume creert zowel een markering in de skyline, extra focuspunt in de wand en momentum in het stedelijk weefsel van het Polsgebied. Het afwijkende torenvolume zorgt voor behoud van de balans in de huidige opbouw van de serie wandgebouwen aan de Rijnhaven: The View met twee vergelijkbare gebouwen, de twee vergelijkbare Fenixloodsen en daartussen het Codrico-ensemble bestaande uit twee vergelijkbaar grote wandgebouwen met daarachter, min of meer centraal, het silogebouw met karakteristeke motorhuis. De Codrico-locatie wordt in zijn geheel onderdeel van het stedelijke weefsel met zijn gemengde programmering en doorwaadbare openbare ruimte tussen de kade/rondje Rijnhaven en de hoofdontsluitingsweg Brede Hilledijk.

Het monumentale fabriekscomplex gaat een schakel vormen in de knik van de Rijnhaven tussen Fenix 1 en het Polsgebied. Rond het monument en silogebouw van Vegter is de ambitie het karakteristieke en gelaagde ensemble in zijn opbouw zo veel mogelijk intact en balans te houden, waarbij maat/ schaal en verhouding belangrijk zijn (belangrijker dan behoud van bestaande gebouwen). En daarmee dit ensemble zijn belangrijke rol op de Kaap, in de Maas- en Rijnhaven laten behouden, zowel als focuspunt, voor de havensfeer, in cultuurhistorisch zin, et cetera. Tussen het Codrico-ensemble, Fenix 1 en de oude kern van Katendrecht ontstaat een grote openbare ruimte, doorsneden door voormalig spoortrace, waar ook ontwikkeling wenselijk is: een tweede ‘special‘ die een intermediair vormt zowel op maaiveld, programmatisch als in volumeopbouw. Op de volgende pagina’s worden per deelproject de uitgangspunten en visie verder gespecifieerd en toegelicht.

17/72

RONDJE RIJNHAVEN HAVEN REFERENTIES behouden

PLEIN

MONUMENT

+1 LAAG

MONUMENT

SP OO R

BUNDWEG

N

18/72

3.2 Monumentaal fabrieksgebouw

Het ontwerp van het karkateristieke fabrieksgebouw en silogebouw is gemaakt door ir. J.J.M. Vegter en is gebouwd in 1948-1952 net na de tweede wereldoordlog. J.J.M. Vegter was een architect met een belangrijke rol tijdens de wederopbouw. Het ontwerp voor de CO-OP meelfabriek is van binnenuit bepaald door het volgordelijk te doorlopen functionele fabrieksprogramma en de daarvoor benodigde ruimtes en indeling. Toch is het Vegter gelukt om van een functioneel bedrijfgebouw een imposant architectonisch ontwerp te maken. Gedurende het ontwerp is er rekening mee gehouden om mogelijk te kunnen uitbreiden aan de zuidzijde van het fabrieks- en silogebouw. In 1966 werd hier gebruik van gemaakt, wel anders dan destijds bedacht. In 2015 heeft de meelfabriek CO-OP de status van Rijksmonument gekregen. Met de verplaatsing van de fabrieksactiviteiten is de opgave een herontwikkeling van het Rijksmonument met nieuwe functie(s) te realiseren. Programma dat past bij het monument/het gebouw, zodat dit zo gaaf mogelijk een restauratie kan ondergaan. En daarmee ontstaat ook de kans het monument te programmeren met publieksfuncties. Zodat het karakteristieke complex en de silo’s, in tegenstelling tot wat nu het geval is, van binnen bezocht en beleefd kunnen worden. En het havenverleden van de plek en zijn omgeving beleefbaar blijft.

Bebouwingslijnen en rooilijnen Aangezien het hier een monumentaal gebouw betreft dat behouden wordt, de rooilijnen blijven gelijk gezien er geen sprake is van nieuwbouw. Buiten de huidige rooilijnen / gevellijnen is denkbaar dat er een beperkte / ondergeschikte toevoeging kan worden gedaan. Bijvoorbeeld een extra entree, een bouwwerk dat het maaiveld met de beganegrondvloer verbindt, et cetera. Of iets dat noodzakelijk is om de nieuwe functies in het monument goed te laten werken. Het uitgangspunt is dat er zoveel mogelijk gebruik wordt gemaakt van het bestaande, het oorspronkelijke en hier zo min mogelijk toevoegingen of wijzigingen in worden aangebracht.

Nota van Uitgangspunten Codrico

Bouwvolume

Daken

Het monumentale deel bestaat uit het parallel aan de kade gelegen fabrieksgebouw en de daarachter gelegen tien graansilo’s. De graansilo’s bevinden zich ‘achter’ het fabrieksgebouw. Beide gebouwen staat op korte afstand van elkaar zodat er een verbinding gemaakt kon worden. In de vorm van een luchtbrug is de verbinding tot stand gekomen op de eerste verdieping. Het fabrieksgebouw is een langgerekte wand met aan de westzijde een hoger volume dat dient als accent. Voorheen stond hier de naam van de fabriek op, CO-OP. Een herkenbaar beeld dat goed terug te zien is op de foto’s uit die tijd. De monumentale graansilo’s hebben hun vorm te danken aan de functie die zij te vervullen hadden.

Het gebruik van het dak wordt aangemoedigd. Hierbij kan gedacht worden aan vergroening of het publiek toegankelijk maken van het dak door middel van bijvoorbeeld een daktuin. Dan wel het gebruik van het dak combineren met een (deels) publieke functie in de optopping.

Het rijksmonument met zijn bestaand volume vormt het uitgangspunt van de herbestemming. Het is niet wenselijk veel nieuw volume toe te voegen aan / op het gebouw. Een goed voorstelbare toevoeging is een optopping op het dak van 1 bouwlaag. Qua afmeting en positionering moet de optopping in balans zijn met het monument. De restauratie en herontwikkeling van het fabrieks- en silogebouw dient zorgvuldig gedaan te worden met een hoog ambitieniveau op materiaalgebruik, uitstraling en detaillering. Ingrepen in het Rijksmonument zijn toegestaan wanneer deze de monumentwaarde niet (te zeer) aantasten. Om de monumentale, industriële uitstraling van het complex te behouden, is het van belang dat er ook zorgvuldig om gegaan wordt met de huidige installaties en kranen. Niet alles kan en dient behouden te worden, dat is niet realistisch en ook overbodig. Maar behoud van enkele, bijvoorbeeld de kraan voor het Rijksmonument en/of de rails op maaiveld, is zeer belangrijk voor de industriële sfeer, de herinnering aan het havenverleden, de oorspronkelijke fucntie van het gebouw. Historie, context en contrast zijn belangrijke thema’s bij de architectonische opgave.

Buitenruimte behorende bij het gebouw Het toepassen van uitpandige collectieve en/of privébuitenruimtes, uitgezonderd dakterrassen, is niet toegestaan. Uitpandige buitenruimten aan beide voorgevels, bijvoorbeeld door balkons, zijn toevoegingen aan het Rijksmonument die niet passen bij de monumentale karakteristiek. Deze tasten de massaliteit en opbouw van de gevels aan.

Aansluiting op omgeving Een goede programmering van de onderste lagen van het Rijksmonument is van groot belang voor de activering van de omliggende buitenruimte. In de nieuwe centrum stedelijke context van het gebouw, langs het rondje Rijnhaven, is het van belang dat het gebouw een bijdrage levert aan die stedelijkheid. Op strategische plekken in het gebouw, zoals de hoeken en/of daar waar de silo’s zich bevinden, zou een aantrekkelijke publieksfunctie interessant zijn. Waarmee de aangrenzende buitenruimte geactiveerd kan worden en loop van/naar en sociale controle rond het gebouw ontstaat.

19/72

Redegevende omschrijving bij rijksmonumentstatus: SILOGEBOUW van algemeen belang als toonbeeld van de wederopbouw vanaf 1940: - vanwege de cultuurhistorische en architectuurhistorische betekenis als historisch-functioneel onderdeel van het complex Meelfabriek Latenstein; - vanwege architectuur- en cultuurhistorische waarde als gaaf bewaard gebleven voorbeeld van een silogebouw uit de wederopbouwperiode met een hoge kwaliteit in de architectonische uitwerking en als voorbeeld van de toepassing van glijbekisting in deze periode; - vanwege typologische en bouwhistorische betekenis omdat het silogebouw bijdraagt aan de illustratiewaarde van het industriële complex waarin verschillende soorten silo’s waren toegepast; - vanwege stedenbouwkundige waarde vanwege de hoge ensemblewaarden in relatie tot het bijbehorende hoofdgebouw van de fabriek en de uitbreiding uit 1964 en is in samenhang met het hoofdgebouw van bijzondere en beeldbepalende waarde in het historische industrielandschap aan de Rijn- en Maashaven.

RONDJE RIJNHAVEN

PLEIN

MONUMENT

SP OO R

‘GROENE’ KUBUS

BUNDWEG

BEELDBEPALEND ca. 70m

N

22/72

3.3 Beeldbepalend silogebouw

Een uitbreiding van de meelfabriek CO-OP werd in 1966 uitgevoerd. De benodigde extra opslagcapaciteit voor het graan van de meelfabriek werd daarmee gerealiseerd. In het oorspronkelijke ontwerp was door Vegter een mogelijke uitbreiding al bedacht; deze ging uit van het uitbreiden van een zelfde soort silo’s in zuidelijke richting. Dit bleek echter niet meer passend omdat er meer opslagcapaciteit nodig was. Vegter ontwierp een nieuw silogebouw met de benodigde opslagruimte. Ten zuiden van de bestaande fabriek werd een markant betonnen silogebouw toegevoegd. Met een hoogte van circa 63 meter het op dat moment hoogste bedrijfsgebouw van Rotterdam. Als afronding van het silogebouw werd er bovenop een groot glazen motorhuis geplaatst, nu bij iedere Rotterdammer ook wel bekend als de ‘groene kubus’. Deze toevoeging maakt dat de meelfabriek, een karakteristiek en bijzonder industrieel havenensemble, ook zeer markant aanwezig is in de Kop van Zuid aan de zuidzijde van de Rijnhaven. Deze uitbreiding, het silogebouw, is niet beschermd met een monumentstatus. In de cultuurhistorische verkenningen, opgesteld voor Katendrecht en Rijnhaven door Flexus, is het silogebouw aangemerkt als beeldbepalend object.

Daar is de volgende omschrijving aan meegegeven: ‘Het complex Latenstein vormt een kenmerkend onderdeel van het havenensemble en is een focuspunt in de totale ruimtelijke organisatie rond de Rijnhaven. Naast de groen oplichtende machinekamer is de tweede grote silo aan de Brede Hilledijk een stedenbouwkundig hoofdelement in het gebied. De silo is geheel van kaal beton, volledig op zijn functie ontworpen en in zijn hoogte, massaopbouw, geslotenheid en materialisering zeer indrukwekkend, vooral vanaf de Veerlaan richting oosten, en vanaf de bedrijfsstraat Rijnhaven Zuidzijde richting westen. Dit object heeft een sterk identificerende werking voor het gebied en markeert de entree naar Katendrecht Kern.’ In het nieuwe bestemmingsplan voor Katendrecht zal het silogebouw de status van beeldbepalend object krijgen. En daarmee wordt voor de herontwikkeling van het gebouw een aantal uitgangspunten meegegeven. Het belangrijkste is dat

Nota van Uitgangspunten Codrico

het behoud van het bestaande gebouw het startpunt dient te zijn voor de herontwikkeling. Mocht na gedegen onderzoek blijken dat behoud bij herontwikkeling toch niet mogelijk blijkt, dan is (gedeeltelijke) sloop en nieuwbouw in vergelijkbare maat/schaal bespreekbaar.

Bebouwingslijnen en rooilijnen Voor de herontwikkeling van het silogebouw is het bestaande gebouw het uitgangspunt. En daarmee blijven de bestaande rooilijnen en bebouwingslijnen dan ook gelijk. Mocht blijken na uitvoerig onderzoek dat behoud van het volledige silogebouw niet mogelijk is, dan is sloop/nieuwbouw, geheel of deels, na zorgvuldige afweging en onder voorwaarden mogelijk. Tegelijkertijd is het Silogebouw in zijn huidige volume, maat en schaal én uitstraling een heel belangrijk onderdeel van het gehele ensemble, zeker ook vanaf de Katendrechtzijde, dat de huidige gebouwopzet leidend is en blijft bij sloopnieuwbouw. En zullen de bestaande rooilijnen / bebouwingslijnen ook voor de nieuwbouw gehanteerd worden. Het is niet wenselijk om uitkragingen en/of andere ingrepen die zich buiten de gevels bevinden aan het gebouw toe te voegen.

Bouwvolume Het silogebouw is door zijn locatie, zijn positie in het ensemble, zijn opbouw in volume en de robuuste vormgeving een ankerpunt in de omgeving, exponent van het havenverleden en het hoogtepunt van het Codrico-ensemble. Met name de glazen (groene) kubus is vanuit de wijde omgeving zichtbaar. Ook het gehele ensemble heeft vanuit de context altijd een belangrijke positie ingenomen door zijn ‘‘scharnierpositie’’ op Katendrecht; in de knik van de zuidzijde van de Rijnhaven en de kruising Brede Hilledijk met Veerlaan - Maashaven Noordzijde. De voorname positie en volume-opbouw van het silogebouw is in de gehele ontwikkeling van Katendrecht, specifiek het Polsgebied, geborgd en voor de bouwhoogte als uitgangspunt gebruikt. Zowel vanaf de Maashaven aan het ‘‘siloplein’’ als de Rijnhaven is het complex, met name het silogebouw, zeer zichtbaar en aanwezig. De status beeldbepalend gebouw wordt niet voor niets voor opgenomen ter bescherming; oftewel het huidige bouwvolume is en blijft het

uitgangspunt voor de herontwikkeling, zowel bij een transformatie als een, al dan niet gedeeltelijke, sloop-nieuwbouw. Bij de herontwikkeling van het silogebouw is een optopping, extra bouwvolume in de vorm van meer bouwhoogte, voorstelbaar. Een optopping moet zorgvuldig afgestemd worden op de volumeopbouw van het gehele Codrico-ensemble, passen bij het silogebouw qua maat en schaal én een overtuigende dialoog met de glazen ‘groene’ kubus aangaan, die thans het hoogtepunt vormt. Oftewel een optopping van het silogebouw dient te passen bij het gedachtengoed van Vegter omtrent het gehele Codrico-complex.

Daken Het gebruik van het dak wordt aangemoedigd. De positie en hoogte van het silogebouw maakt het een interessante plek voor een buitenruimte op hoogte, voor publiek en/of privé gebruik waar vanaf een spectaculair uitzicht genoten kan worden. Daarnaast kan er ook gedacht worden aan het vergroenen van het dak.

Buitenruimte behorende bij het gebouw Bij het realiseren van woningen is het wenselijk om privé buitenruimte te realiseren. De buitenruimte bij de woningen moeten een plek krijgen binnen het volume. Het is niet wenselijk om buitenruimte aan het gebouw te hangen. De vormgeving van de buitenruimte is passend bij het karakteristieke gebouw in zowel vorm, maat en materialisatie.

Aansluiting op omgeving Het silogebouw kent thans een gesloten robuuste plint. In de nieuwe context maakt het silogebouw onderdeel uit van een gemengd stuk stad, waar aantrekkelijk geprogrammeerde plinten gewenst zijn. Bij de herontwikkeling dient gezocht te worden naar een balans tussen beide kwaliteiten en een goede aansluiting/uitstraling op de omgeving. Nagedacht dient te worden over een invulling die zowel een bestemming is doch een ‘gesloten‘ plint kent (bijv. een (openbare) fietsenstalling).

23/72

RONDJE RIJNHAVEN

HAVEN REFERENTIES uitzondering

ca. 14 m

ca. 2m

PLEIN

WANDGEBOUW ca. 40m ACCENTEN ca. 70m

maximale rooilijn

BUNDWEG

ca. 60m

ca. 90m

N

24/72

3.4 Wandgebouw

Onderdeel van het huidige Codrico-complex is een verzameling bedrijfsgebouwen en-loodsen ten oosten van het Rijksmonument aan de zuidzijde van de Rijnhaven. Deze gebouwen functioneerden voorheen eigenstandig en werden gebruikt door het Centraal Bureau van de Nationale Coöperatie Aan- en verkoopvereniging van de Landbouw. Vanaf 1937 huurde deze coöperatie het kadeterrein en had er een fors fabrieksvolume gebouwd, dat tijdens de oorlog gespaard bleef (meest westelijke deel, architect C.J. Henri van Ingen). Dit volume werd na de oorlog aan de oostzijde langs de kade uitgebreid met een lange rij lagere loodsen. Nu dus onderdeel van het Codrico-complex en zeker het meest westelijke deel is belangrijk in de ruimtelijke compositie van het industriële ensemble. Dit deel vormt namelijk samen met het Rijksmonument een ‘wand’ waarachter het Silogebouw met zijn glazen motorhuis oprijst. Dit karakteristieke beeld aan de zuidzijde van de Rijnhaven, wandgebouwen met daarachter accenten (woontorens) als oprijzende silo’s, is leidraad geworden voor de herontwikkeling van het Polsgebied. De bestaande bebouwing, voor een deel de oudste oorspronkelijke bebouwing van de locatie, heeft geen beschermde status. Vele gebouwen zelf zijn architectonisch ook minder bijzonder. Transformatie hiervan biedt in relatie tot de opgave te weinig programmamogelijkheden, opbrengst en kwaliteit.

Daarom is sloop en nieuwbouw van bebouwing toegestaan, waarbij uiteraard een goeie afweging per gebouw / bouwdeel gemaakt dient te worden. Belangrijk bij nieuwbouw is juiste maat, schaal en architectuur te realiseren zodat het wandgebouw zijn ‘rol’ in het industriële ensemble en de wand aan de Rijnhavenblijft spelen.

Bebouwingslijnen en rooilijnen Uitgangspunt voor de rooi- en bebouwingslijnen zijn enerzijds de huidige bebouwing, anderszijds het stedenbouwkundig plan Polsgebied. De huidige bebouwing is leidend voor de rooilijnen aan de zijde van de kade en het Rijksmonument. Aan de zijde het Rijksmonument staat een karakteristiek bedrijfsvolume dat middels een brug verbonden is met het Rijksmonument. Dit zowel qua bebouwing behoudswaar-

Nota van Uitgangspunten Codrico

dig als qua volume en opzet bij nieuwbouw. De rooilijn en bebouwingslijnen blijven hier gelijk aan de huidige situatie. Dit gebouw(deel) is mede bepalend voor de rooilijn aan de Rijnhavenzijde, naast het behouden van een afdoende ruime kade passend bij de ambities voor het rondje Rijnhaven. De rooilijn voor het wandgebouw bevindt zich parallel aan de kade op circa 14 meter afstand daarvan. Hier en daar is het denkbaar dat er beperkt buiten deze rooilijn gebouwdelen en/of entrees gerealiseerd worden, zoals dat bij industriele complexen wel vaker voorkomt. Er blijft echter altijd minimaal 12 meter vrije kaderuimte over. De rooilijn aan de Bundweg-zijde dient te voldoen aan de regels van het stedenbouwkundig plan Polsgebied. De uiterste rooilijn is dezelfde als de wandgebouwen van The View. Echter mogen niet meer dan twee gebouwen op een rij op dezelfde rooilijn staan. Als de toren een andere rooilijn kiest (wat de voorkeur heeft), kan het wandgebouw de maximale rooilijn benutten. Inspringingen zijn toegestaan, en zelfs wenselijk bij een ‘lange‘ wand, wat de Bundweg dan een aangenamer en verrassender karakter geeft. De rooijlijn aan de oostzijde is flexibel en afhankelijk ruimte die toren nodig heeft. Er dient minimaal circa 10m tussen de rooilijnen van het wandgebouw en de toren te zitten.

Zo blijft er voldoende maat tussen voor openbare ruimte, waar zowel verblijf, bestemmingen als routes een plek hebben.

Bouwvolume Voor de bebouwing in het Polsgebied is een hoogtezonering opgesteld in het stedenbouwkundig plan Polsgebied. Die hoogtes, recent herijkt, zijn bepaald aan de hand van de bestaande en karakteristieke bebouwing van de Pols en de context. De wanden langs de Rijnhaven hebben een hoogte van maximaal 40 meter. Het wandgebouw dient ten alle tijden een helder hoofdvolume te vormen vanaf de Rijnhaven. In de tweede lijn, d.w.z. in principe terugliggend, is het mogelijk om accenten toe te voegen (zoals ook de Yamahastrook in de Pols Noordzijde). Deze accenten, in hoogte tot een maximum van circa 70 meter, dienen voldoende zichtlijnen open houden voor de ontwikkelingen in de Yamahastrook. en daarmee mee te doen in het ‘accentenspel’ van de Pols. Uitkragingen aan het volume van de wand aan de Rijnhaven-

zijde en inspringingen aan de Bundwegzijde zijn als incident toegestaan. Een bouwvolume van circa 45.000-55.000 m2 bvo is hier te realiseren.

Daken De accenten in het Polsgebied kijken uit op de havens en op de daken van de basementen en wandgebouwen. Deze dakvlakken vormen het tweede maaiveld of ook wel de vijfde gevel. Ze worden in principe aantrekkelijk vormgegeven met veel groen en zoveel mogelijk toegankelijk gemaakt als openbare of collectieve buitenruimte. Vanaf deze daken is er een weids uitzicht op de Rijnhaven, een extra beleving van het gebied. Privacy en geluidsoverlast is aandachtspunt bij toepassing van collectief toegankelijke daktuinen.

Buitenruimte behorende bij het gebouw Woningen dienen bij voorkeur een eigen buitenruimte te hebben en zo optimale woonkwaliteit te realiseren. Is de realisatie van privé buitenruimte niet mogelijk dan zal hier een alternatief voor gerealiseerd moeten worden. Dit kan in de vorm van een collectieve buitenruimte, zoals een dakterras.

Aansluiting op omgeving De invulling van de plinten dient bij te dragen aan het activeren van de aangrenzende buitenruimte. Aan de Rijnhavenzijde is dat het ‘rondje Rijnhaven’ en het Rijnhavenpark, waar geflaneerd en verbleven wordt. Bestemmingen met goeie entrees en horeca met verblijfsmogelijkheid op de kade in open en transparante plinten zijn interessant. Zodat er zowel reuring/sfeer als sociale controle mogelijk is. Aan de Bundweg vormt het wandgebouw samen met de overige gebouwen een binnenstedelijke winkel- en werkgebied. De plinten dienen daar in programmering (werk, winkel, horeca) en uitvoering (transparant, royale hoogte, reuring, signage) een bijdrage aan te leveren. Doorsteken / passages door het wandgebouw tussen de kade en de Bundweg zijn interessant voor doorwaadbaarheid van de Pols Noordzijde en het functioneren van het winkelgebied / stedelijk weefsel.

25/72

RONDJE RIJNHAVEN FE N

IXL OO

MONUMENT

DS

EN min

ma

xim ale b

. 35

m

MONUMENT

ebo uw ing sl

SP OO R

ijn

KERN VA

N

BUNDWEG

ca. 75m

NK AT EN DR

EC H

BEELDBEPALEND

T

26/72

3.5 Veldblok

Tussen het Codrico-complex, bestaand Katendrecht langs de Veerlaan en de herontwikkelde loods Fenix 1 bevindt zich een open ruimte, die in tweeën gedeeld is en altijd als onderdeel van de bedrijfsterreinen gefunctioneerd heeft. De scheiding werd gevormd door de spoorrails waarop de treinen van de kade naar de Brede Hilledijk reden. Pas recentelijk is het deel aan de Fenix 1 zijde deels als openbare gebied ingericht en in gebruik. Met het verplaatsen van de bedrijfsactiviteiten wordt het mogelijk allerlei verbindingen in de vorm van langzaamverkeersroutes tussen de Pols, de kern van Katendrecht en het Rondje Rijnhaven alsook openbare ruimte te realiseren in deze ‘scharnierruimte’. Daarnaast is de toevoeging van een gebouwd programma, het veldblok genaamd, mogelijk en wenselijk. Dit blok kent een bijzondere opgave. De plek vraagt om een gebouw dat de nieuwe relaties in de omgeving gaat vormgeven en begeleiden (zoals routes) en een intermediair is tussen de diverse schalen die de omgeving kent. En daarmee een eigenstandige en speciale positie gaat innemen in die scharnierruimte, die ook in gebouwopzet en architectuur doorvertaald wordt.

Bebouwingslijnen en rooilijnen Aan het veldblok worden vanwege zijn bijzondere positie geen vaste rooilijnen meegegeven, het is juist de opgave niet (overal) aan te sluiten op de rooilijnen vanuit de omgeving. Wel worden er een aantal maximale bebouwingslijnen gedefinieerd waarbuiten geen bebouwing is toegestaan.

Bouwvolume Het veldblok is een intermediair tussen het Rijksmonument, het Silogebouw, Fenix 1 en de kern van Katendrecht. In zijn volumeopbouw zal het de gehele context in ogenschouw moeten nemen en hier passend op moeten reageren. Aan de zijde van de kern van Katendrecht zal de bebouwing lager zijn en richting het monument, Fenix 1 en de Rijnhaven kan het in hoogte opbouwen. Qua bouwvolume is op deze locatie zo’n 20.000 tot 25.000 m2 bvo te realiseren met een maximale bouwhoogte van ongeveer 75 meter. Daarnaast worden een aantal uitgangspunten en ambities meegegeven voor het

Nota van Uitgangspunten Codrico

ontwerpen van het bouwvolume: •

Het veldblok staat vrij in de ‘open‘ ruimte en laat voldoende maat vrij voor kwalitatief goede en bruikbare openbare ruimtes tussen de diverse gebouwen en het blok. Tussen de rooilijnen van de Fenix I en het Veldblok zit minimaal 35m om voldoende 'open' ruimte tussen beide gebouw te houden.

•

Door het gebied liep een vanuit cultuurhistorisch perspectief interessant spoortrace, dat in de nieuwe context een interessante route van/naar de Rijnhaven kan zijn. Het veldblok dient dit tracé (niet per se letterlijk het oorspronkelijke tracé), deze nieuwe route, te faciliteren, vrij van bebouwing te houden (overbouwen is toegestaan) en bij voorkeur te begeleiden.

•

Het veldblok is qua massaopbouw goed afgestemd op zijn gebouwde omgeving waartussen het een intermediair vormt. Daarnaast is het gebouwvolume zo vormgegeven dat er voldoende ruimtelijkheid rond en zicht op het Codrico-ensemble en Fenix 1 vanuit de directe omgeving blijft.

•

Het bouwvolume verjongt naar boven toe, waardoor licht, lucht en (uit)zicht voor de omgeving en de omliggende openbare ruimte goed georganiseerd kunnen worden. Uitkragingen in het bouwvolume zijn niet wenselijk.

•

De bijzondere opgave en positie van het veldblok kan en mag in het ontwerp tot uiting komen door te kiezen voor afwijkende vormgeving. Bijvoorbeeld door te kiezen voor een niet-orthogonale opzet en afwijkend materiaalgebruik. Uiteraard zonder de positie en uitstraling van het karakteristieke Codrico-complex teniet te doen, deze te overschreeuwen; een ingetogen verbijzondering.

Daken Het benutten van het dakoppervlak is een belangrijk speerpunt van de gemeente. Doordat er een getrapt, zich verjongend bouwvolume op de locatie wordt beoogd, zal er wellicht veel dakruimte ontstaan. Voor het benutten hiervan kan gedacht worden aan privé en/of collectieve buitenruimte.

Een ander optie is het vergroenen van daken. Voor de bewoners uit de omgeving is dit aangenamer om op te kijken dan bitumen of zonnenpanelen en het draagt ook bij aan het opvangen en vertragen van regenwater en tegengaan van hittestress.

Buitenruimte behorende bij het gebouw Bij de ontwikkeling van woningen is het realiseren van een goede, voldoende ruime privé buitenruimte zeer relevant voor de onderscheidende kwaliteit van het appartement en het uiteindelijke woongenot van de bewoner. Zeker wanneer daarnaast nog collectief te gebruiken buitenruimte in het complex opgenomen is, waar bewoners elkaar kunnen ontmoeten en een community kan ontstaan. Privé buitenruimte wordt opgenomen in het gevelvlak of vormt de gevel. Indien er een collectieve buitenruimte aan woningen grenst, dient er worden gezorgd dat privacy afdoende gewaarborgd is.

Aansluiting op omgeving De (buiten)ruimte waarin het veldblok komt te staan, gaat volledig openbaar zijn; een openbare ruimte op een scharnierpunt waar vele routes doorheen lopen en waarlangs allerlei kleinschalige (verblijfs)plekken ontstaan. Het gebouw geeft richting aan deze routes en begeleidt deze met actief en interessant plintprogramma, waardoor een interessante en geactiveerde openbare ruimte kan ontstaan met rustige(re) en groene plekken in de luwte. De invulling van de plint speelt belangrijke rol in hoe het gebouw en de openbare ruimte ervaren worden. Belangrijk is het dat de plint transparant wordt uitgevoerd zodat er voldoende interactie tussen binnen en buiten kan plaatsen. Uiteraard is een goed passende plintprogrammering essentieel: een bestemming zijnde, buurtfunctie, programma dat gebruik maakt van de aangrenzende buitenruimte, etc.. Het veldblok draagt daarmee bij de stedelijke sfeer in de luwte van het rondje Rijnhaven, de begeleiding van de routes en het de activatie van deze bijzondere ‘scharnierruimte’.

27/72

uitzondering

maximale rooilijn

PLEIN

ca. 10m

PLEIN

ca. 14 m max. 4m

RONDJE RIJNHAVEN

MAX. 220M ca. 17,5m

BUNDWEG

N

ca. 60m

ca. 90m

ca. 70m

28/72

3.6 Toren

Tussen de Bayhouse en het wandgebouw, waar thans een verzameling lage(re) bedrijfsbebouwing en loodsen van het voormalige Centraal Bureau van de Nationale Coöperatie Aan- en verkoopvereniging van de Landbouw staat, is plek voor een verbijzondering in de wandbebouwing langs de zuidzijde van de Rijnhaven. Dit in de vorm van een hoogteaccent, een solitaire hoge(re) toren op pleinachtige ruimte. Die verbijzondering bevestigt de markante plek en positie in het Polsgebied, het rondje Rijnhaven en de binnenstad op Zuid. Het is plek waar bestaande oost-west ruimtes (kade, rijnhaven zuidzijde) die worden getransformeerd naar nieuwe stedelijke plekken/routes (Rondje Rijnhaven en winkelmilieu Bundweg) kruisen met een nieuwe noord-zuid verbinding dwars door het schiereiland tussen de nieuwe havenpier in het Rijnhavenpark en het Nelson Mandelapark in de Maashaven. De pleinruimte met de solitaire toren markeren deze bijzondere schakel in het nieuwe hoogstedelijk stadsweefsel, zowel op maaiveld als in de skyline.

Bebouwingslijnen en rooilijnen De solitaire toren onderscheidt zich van de rest van de bebouwing van het Polsgebied, zijnde geen wandgebouw en geen basement/accent-opbouw. De rooi-/bebouwingslijnen wijken daarom deels af van hetgeen omschreven in het stedenbouwkundig plan Polsgebied en hebben tot doel voldoende openbare ruimte rond de toren in het stedelijke weefsel te borgen: een toren op een pleinruimte. De maximale rooilijn van de toren aan de Bundweg betreft de rooilijn van The View. Voor de rooilijnen aan de Bundweg geldt dat niet meer dan twee gebouwen achtereenvolgend op dezelfde rooilijn mogen staan. Het heeft de voorkeur dat de toren de rooilijn laat afwijken van die de wandgebouwen, passend bij een verbijzondering. De oostelijke en westelijke maximale rooilijnen betreffen een minimale maat die de openbare ruimte dient te hebben tussen de toren en de naastgelegen bebouwing: circa 10 meter aan de westzijde vanaf de rooilijn van het wandgebouw en circa 17.5 meter vanaf de gevel van de Bayhouse. Meer openbare ruimte realiseren / vrijlaten is mogelijk en afhankelijk van te realiseren

Nota van Uitgangspunten Codrico

plintprogramma’s, entrees en routes wellicht ook wenselijk. Aan de noordzijde staat de toren aan de kade, aan het Rijnhavenbekken in het rondje, waar de havenpier aanlandt. Een minimale maat voor de doorlopende kade is ca. 14 meter, waarbij op beperkte lengte een uitzondering van 10 meter breedte mogelijk is. De toren verjongt naar boven toe, waarbij bouwhoogtes uit de omgeving aanleiding zijn voor verspringing van de bebouwingslijnen. De bebouwingslijnen op maaiveld mogen terugspringen van de rooilijnen waardoor er meer ruimtelijkheid op maaiveld, een intermediaire ruimte aan het plein ontstaat.

Bouwvolume De toren valt binnen de centrale Rotterdamse hoogbouwzone die zich langs de stadsas in de binnenstad op 2 oevers bevindt. Hier is een maximale bouwhoogte van 250 meter toegestaan. Voor een toren op deze plek is een lagere bouwhoogte dan het maximum gepast, gezien de gewenste afloop in hoogbouwhoogte vanaf de stadsas, schaduwwerking van de toren op het aan te leggen Rijnhavenpark en de bouwhoogtes is de directe omgeving. De uiteindelijk te realiseren bouwhoogte ligt ergens tussen 150 meter en 220 meter, afhankelijk van nader onderzoek (bezonning, wind, techniek, etc.). Een bouwvolume tussen de 55.000 - 75.000 m2 bvo is daarmee mogelijk op deze plek, afhankelijk van de gekozen footprint, volumeopbouw en bouwhoogte van de toren. De toren dient naar boven toe te verjongen, bij voorkeur afgestemd op de omgeving, zodat er zowel dynamiek als logica in het hoogbouwvolume komt. En deze daarmee verder verbijzonderd ten opzichte van de orthogonale accenten in het Polsgebied aan de zuidzijde van de Rijnhaven. In de hoogbouwvisie worden regels gesteld voor de verschijningsvorm van hoogbouw in Rotterdam. Het is mogelijk dat bijzondere omstandigheden leiden tot een uitzondering. Deze locatie vraagt om een afwijking van de opbouw van de hoogbouw zoals omschreven in het hoogbouwbeleid (geen toren die maximaal 50% van een basement beslaat).

Het afwijken in verschijningsvorm van het hoogbouwbeleid is alleen toegestaan mits alle andere uitgangspunten van het beleid in stand worden gehouden (zoals een aantrekkelijke plint, faciliteren van ontmoeting binnen het gebouw en een goed windkli-

maat). Indien hieraan voldaan wordt met de planvorming, is een uitzondering op het hoogbouwbeleid te verlenen.

Daken Een hoogbouwtoren heeft niet veel dakoppervlak. Het hoogste dak zal vaak veel technische functies bevatten en dient vormgegeven te zijn als een fraaie bekroning van de toren. Dakruimte die ontstaat door verjonging wordt bij voorkeur als buitenruimte voor aangrenzende appartementen benut. Het daklandschap moet een combinatie van functies bevatten, waar vanzelfsprekend alle noodzakelijke technische zaken goed zijn ingepast. Voor de gebieden in de hoogbouwzone ligt de focus vooral op: groen, gebruik, water en energie.

Buitenruimte behorende bij het gebouw Voor een aangenaam woonklimaat is het wenselijk dat iedere woningen een privé buitenruimte heeft. De buitenruimte wordt opgenomen in de gevel en/of vormen het gevelvlak. De effecten van wind zijn een aandachtspunt bij hoogbouw in het algemeen maar zeker ook bij het realiseren van buitenruimte. De buitenruimte bij woningen moeten beschut zijn van de wind zodat hier een aangenaam verblijfsklimaat heerst. Indien het niet mogelijk is om privé buitenruimte bij de woning te realiseren zal er een collectieve oplossing geboden moeten worden. Aanwezig dakoppervlak zou hiervoor benut kunnen worden. Aandachtspunt bij het benutten van het dakoppervlak is dat de privacy van de aangrenzende woningen geborgd wordt en geluidshinder wordt beperkt.

Aansluiting op de omgeving De toren neemt een markante positie in binnen het Polsgebied en het rondje Rijnhaven. Deze voegt met een pleinruimte in dichte stedelijke weefsel wat licht, lucht en verblijfsruimte toe. De transparantie en programmatische invulling van de plint en het ‘landen’ van de toren is uitermate belangrijk voor het activeren en verlevendigen van de pleinruimte en routes. De toren heeft daarom een alzijdige oriëntatie, zodat er rondom de toren aansluiting gezocht kan worden met de openbare ruimte door middel van zichtrelaties, plintprogramma dat ook de pleinruimte gebruikt, et cetera.

29/72

Mogelijke ontwikkelruimte Codrico complex

N

Monumentaal fabrieksgebouw en silo’s

Beeldbepalend silogebouw

30/72

Wandgebouw

Veldblok

Toren

Totaal

Nota van Uitgangspunten Codrico

31/72

Inrichtingsconcept de inrichting van de buitenruimte van de Pols laat zich groeperen in een aantal duidelijk van elkaar te onderscheiden lijnen en zones. Deze vormen aaneengesloten gebieden in de buitenruimte die naast elkaar liggen. Daarbinnen gelden vaste inrichtingsprincipes en heerst een constante sfeer. Variatie ontstaat afhankelijk van de plek binnen elke eenheid door geleidelijke en subtiele verschuivingen binnen de inrichtingsprincipes. De Pols Noord wordt als verbrede kade opgevat. De continuïteit van de kade (Rondje Rijnhaven) past zich overgaand naar de binnenstraten aan door eisen van het intern commercieel programma te incorporeren. De Hilledijk blijft een krachtige doorgaande laan. In de Pols Zuid omspoelt een constante vloer de bouwblokken daarbij het besloten pleinpark invoegend. Zichtassen en doorsteken leggen verbindingen intern tussen noord en zuid en met het water.