[24bb004625] Bijlage 3 behorende bij 24bb004640 over ontwerp PBP “Codrico ontwikkeling” Toelichting

42

Belangrijke uitgangspunten en opgaven voor ondernemers, vastgoed en gemeente, zoals die zijn opgenomen in de koers 2017-2020: »

» « »

Een nieuw te ontwikkelen winkelconcentratie in de Pols van Katendrecht beantwoordt minimaal de vraag vanuit het primaire verzorgingsgebied ten aanzien van dagelijkse boodschappen. Het primaire verzorgingsgebied daarvoor is Katendrecht, de Wilhelminapier en een deel van de Afrikaanderwijk. Opgave is daarom een goede ruimtelijke verbinding te maken met deze gebieden; Een tweede grote supermarkt naast de reeds gevestigde supermarkt, kan een complementaire werking hebben met positief effect voor consumenten; Vanuit de ambities voor Katendrecht en de Kop van Zuid is aanvullend niet-dagelijks aanbod een mogelijkheid. Belangrijk is dat een helder profiel wordt ontwikkeld voor deze winkelconcentratie; Als nieuw centrumgebied is aanhaking op en complementariteit met de binnenstad essentieel.

Actualisatie De gebiedskoers Detailhandel Feijenoord is geactualiseerd voor de periode 2022-2025 op basis van een analyse van de huidige situatie (gebiedspaspoort), waarin de gebiedskoers 2017-2020 ontwikkeling heeft gebracht en op basis van de bestemmingsplannen Katendrecht-Pols (18-04-2012) en Katendrecht (ontwerp 27-03-2023). Relatie tot plangebied Het Rijnhavenkwartier wordt gekenmerkt als een binnenstadsrandgebied. De ontwikkelingen die Katendrecht en de Wilhelminapier doormaken in combinatie met het veranderend profiel van de winkelconcentratie Afrikaanderplein zijn aanleiding voor een nieuwe moderne winkelconcentratie (ca. 20.000 m2) in de Pols van Katendrecht. Uitgangspunt is dat het Rijnhavenkwartier een geconcentreerd en goed geprofileerd gebied is dat de detailhandelsstructuur versterkt. De locatie nabij de reeds aanwezige Jumbo is, in combinatie met de vergunde retail van View I, in basis de plek waar concentratie van retail logisch en gewenst is (kansgebied). Hier wordt een kwalitatief dagelijks voorzieningencluster gerealiseerd. Een tweede supermarkt kan hier gerealiseerd worden mits het een verplaatsing betreft van een locatie die in de huidige en toekomstig gewenste structuur geen winkelconcentratie meer is. In totaal wordt in The View 3.200 m2 aan dagelijkse detailhandel mogelijk gemaakt.

Aanvullend op de dagelijkse behoefte is de ambitie om de overige retail in Pols Noord (kansgebied) te ontwikkelen met niet-dagelijks aanbod, aanvullend op de binnenstad in het thema design, fashion en high end. Het binnenstadsmilieu met retail in het Rijnhavenkwartier moet complementair zijn aan het kernwinkelgebied en de andere binnenstadsmilieus, zoals Meent, Witte de Withstraat en Nieuwe Binnenweg. Als afsluiting van het centrumgebied in Pols Noord is voor het plangebied een beperkt plintprogramma voorzien voor retail. Het retailmilieu van het Rijnhavenkwartier wordt daarmee geconcentreerd in het deel tussen de Posthumalaan en het Codrico terrein (kansgebied). Conclusie De ontwikkeling van het Codrico terrein voldoet aan de ambities en spelregels uit de Gebiedskoers Detailhandel Feijenoord 2022-2025. 2.3.9

Werklocaties 2030: kantoren en bedrijfsruimte

Op 12 maart 2020 heeft de gemeenteraad de Nota kantoren en de Nota bedrijfsruimte vastgesteld. Kantoren Doel van het beleid is om richting te geven aan de ontwikkeling van de Rotterdamse kantorenmarkt, door: »

» »

het versterken van de nieuwe economie door concentratie van kantoren op zes locaties met de beste bereikbaarheid en verblijfskwaliteit, en ontwikkeling van specifieke clusters op vijf andere locaties; een goede balans tussen vraag en aanbod door introductie van een Rotterdamse ladder (zodat snel duidelijk is of er een markttechnische onderbouwing is voor nieuwbouw); het stimuleren van verduurzaming van de kantorenvoorraad en -omgeving (minimaal energielabel C).

43

Volgens het beleid valt het Codrico terrein onder het gebied "Overig Feijenoord". Dit deel van Feijenoord is in het Rotterdamse kantorenbeleid aangeduid als overig gebied. Buiten de concentratiegebieden is de kantoorontwikkeling gericht op lokaal georiënteerde dienstverlening en kleinschalige bedrijvigheid, bijvoorbeeld in de vorm van een bedrijfsverzamelgebouw. Voor bedrijven die doorgroeien is het ondernemingsklimaat van de concentratiegebieden meer geschikt. Voor een evenwichtige kantorenmarkt is reductie van de voorraad wenselijk tot 46.000 m2 vvo (- 7.000 m2 t.o.v. situatie begin 2019). Duidelijk is in elk geval dat een groot deel van de kantorenvoorraad in overig Feijenoord (bijna 30.000 m2) moet worden geüpgraded om in 2023 te beschikken over tenminste energielabel C. De inzet op transformatie en herontwikkeling kan ertoe leiden dat bedrijven voor de kortere termijn niet in het gebied kunnen worden gehuisvest. Voor kantoorgebruikers in algemene zin bieden de nabij gelegen prioritaire concentratiegebieden Kop van Zuid en Hart van Zuid mogelijkheden. Voor kleinschalige bedrijven en ZZP’ers zijn betaalbare en flexibel huurbare kantoorruimten met ontmoetingsruimte in de nabijheid van voorzieningen (bv. OV en horeca) een belangrijke vestigingskwaliteit.

Bedrijfsruimte Doel van het beleid is om voldoende bedrijfsruimte in Rotterdam te waarborgen - en richting te geven aan de ontwikkeling van bestaande en nieuwe bedrijfslocaties: 1.

2.

3.

4.

Behouden en zo goed mogelijk benutten van bedrijfsruimte: a. De totale omvang van de voorraad bedrijfsruimte wordt behouden en zo efficiënt mogelij benut; b. Bedrijfsruimte in de wijken wordt zoveel mogelijk behouden; c. Nieuwe bedrijventerreinen krijgen een plek in de regio; Functiemenging waar het kan, functiescheiding waar het moet: a. Ruimte-extensieve en zware bedrijvigheid wordt ingepast aan de rand van de stad of in de regio, arbeidsintensieve en lichte bedrijvigheid behoudt een plek in de stad; b. Op bedrijventerreinen met een transformatieopgave wordt ingezet op woonwerkgebieden met behoud van (vervangende) werkgelegenheid. Stadsgebonden bedrijvigheid: a. Focus op vestiging van bedrijven die vanwege hun klanten- en werknemerskring een direct relatie hebben met de stad, en op: b. Kleinschalige datacenters (digitalisering), city hubs en XS-warehouses (ecommerce), incubators en bedrijfsverzamelgebouwen ('de nieuwe economie'). Verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van bedrijventerreinen: a. Focus op verduurzaming (energietransitie, circulariteit en klimaatadaptatie), en op: b. Verbetering van de gebruiks-, belevings- en toekomstwaarde en van de multimodale bereikbaarheid.

Relatie tot plangebied De lange termijn ambities voor bedrijfsruimte zijn vertaald naar koersen per gebied voor de korte termijn. In Feijenoord zijn vijf bedrijventerreinen gelegen, waaronder Rijnhaven Zuidzijde - Veerlaan. Het Codrico terrein ligt binnen dit gebied. Rijnhaven Zuidzijde - Veerlaan is een industrieel werkmilieu aan de zuidkant van de Rijnhaven. Het gebied doet hoogstedelijk aan, met name door het zicht op de hoogbouw op de Wilhelminapier vanaf het bedrijventerrein. De belangrijkste weg naar de Rijnhaven Zuidzijde is de Maashaven Oostzijde. Daarnaast heeft de Rijnhaven een eigen metrohalte. Daardoor is het gebied erg goed bereikbaar vanaf Rotterdam Centraal Station. In de nabijheid van het bedrijventerrein (en op het bedrijventerrein zelf) zijn in de huidige situatie autobedrijven, een parkeergarage, een supermarkt en een casino gevestigd. In de toekomst zullen de autobedrijven uitgefaseerd worden. Het bedrijventerrein is onderdeel van bestemmingsplan Katendrecht-Pols (vastgesteld in 2012). Het bedrijventerrein heeft ongeveer voor de helft een bedrijvenbestemming. De andere helft heeft een gemengde bestemming. De totale netto oppervlakte bedraagt 7 ha.

Bedrijventerrein Rijnhaven Zuidzijde - Veerlaan heeft als ontwikkelperspectief een stedelijk interactiemilieu en ondergaat momenteel een transformatie naar een gemengd woon-werkgebied, waarbij de woonfunctie een dominant wordt. Deze ontwikkeling vormt een onderdeel van de lange termijn

44

transformatie van de Kop van Zuid en Katendrecht. De huidige industriël blokstructuur maakt het gebied, afgezien van enkele gevestigde solitaire grotere bedrijven, geschikt voor de realisatie van klein tot middelgrote bedrijfsruimten voor lichte industrie, met een lage geluids-, geur- en vervoersbelasting. Daarbij gaat het deels om ruimte voor flexibele, kleinschalige bedrijfsruimten, zoals in Fenix I en II. Deze zijn bestemd voor ‘creatieve bedrijven’ en andere kleinere stadsgebonden bedrijven, dia qua ontwikkeling afhankelijk zijn van flexibiliteit in huisvesting. Het nieuwe Rotterdamse beleid sluit aan op de Strategie Werklocaties van de Metropoolregio Rotterdam Den Haag (MRDH), waarin de regiogemeenten afspraken hebben gemaakt over de programmering van kantoren, bedrijfsruimte en detailhandel. De Nota Bedrijfsruimte vormt samen met de Nota Kantoren 2020 en de Nota Detailhandel 2017 een totaalbeleid voor werklocaties in Rotterdam. Dit samenhangende beleid dient onder meer als basis voor gemeentelijke investeringen in de lokale economie. Conclusie De ontwikkeling van het Codrico terrein is in lijn met de Nota Kantoren en Nota Bedrijfsruimte. 2.3.10 Horecanota Rotterdam 2017-2021 Vastgesteld op 1 november 2016 door het college van B&W In de Horecanota 2017-2021 staat de balans tussen levendigheid en een aantrekkelijk woon- en leefklimaat centraal.

De nota beschrijft het instrumentarium dat hieraan invulling geeft. Gebiedsgericht werken, een verdere vereenvoudiging van het vergunningstelsel, verfijning van het handhavingskader en stimulering van eigen initiatief door experimenten zijn hiervan de elementen. Belang voor de stad Rotterdam is een levendige stad met een aantrekkelijke binnenstad, een groot cultureel aanbod en een gevarieerde samenstelling van bewoners, ondernemers en bezoekers. Horeca speelt een cruciale rol: een goede mix van kwaliteit en kwantiteit, een balans met andere stedelijke functies en openbare orde en veiligheid, bevordert de populariteit van Rotterdam. Bovendien levert de horecasector werkgelegenheid op en stimuleert het de lokale economie. De aantrekkingskracht van de stad is de afgelopen jaren toegenomen. Er wordt weer geld uitgegeven door bezoekers, Rotterdam voert de goede lijstjes aan en is in 2015 uitgeroepen tot beste binnenstad van Nederland. Tegelijkertijd verdicht de bewoning en is ruimte schaars. Het is dus van belang alles in goede banen te leiden en deze schaarse ruimte optimaal te benutten. De positieve ontwikkelingen van Rotterdam weten sommige delen van de stad onvoldoende te bereiken vanwege de aanwezigheid van malafide ondernemingen, georganiseerde criminaliteit en overlast. Dit vraagt om extra aandacht en stevig optreden.

Visie en ambities Met dit horecabeleid borduurt Rotterdam voort op de goede ontwikkelingen in onze stad. Met oog voor ondernemerschap en aandacht voor een prettig woon- en leefklimaat voor onze bewoners zijn aan de hand van een aantal uitgangspunten vier ambities bepaald waarmee Rotterdam invulling geeft aan de visie op horeca voor de komende jaren. De Horecanota 2017-2021 geeft invulling aan de visie van Rotterdam ten aanzien van de horeca voor de komende vijf jaar. De horecanota staat niet op zichzelf. Het is een kader dat samen met andere gemeentelijke kaders en visies moet zorgen voor het behoud en de verdere ontwikkeling van Rotterdam als aantrekkelijke stad om in te wonen, te werken en te verblijven. Op basis van de visie en aan de hand van onderstaande uitgangspunten realiseert Rotterdam de ambities van balans in de wijk, een veerkrachtige binnenstad, verantwoord ondernemerschap en de stad als laboratorium. » « » » « »

Rotterdam bruist!; de wijk is het uitgangspunt bij het bepalen van de mogelijkheden en onmogelijkheden; bewoners en ondernemers hebben inspraak en nemen gezamenlijk verantwoordelijkheid; ruimte voor innovatie en experimenten ter bevordering van het ondernemerschap en woon- en leefgenot; minder regels, minder lasten en een vereenvoudigd vergunningenstelsel; uitgaan van vertrouwen en sturen op naleving (high trust);

45

«

wanneer regels en afspraken worden geschonden, dan wordt stevig opgetreden (high penalty).

Uiteenzetting horecastelsel (vergunningen) In deze paragraaf is aangegeven wat in Rotterdam verstaan wordt onder horeca en voor welke vormen een exploitatievergunning noodzakelijk. Ook wordt een toelichting gegeven op bijzondere vormen van (tijdelijke) horeca en de andere zaken die bij het starten en/of overnemen van een horeca-inrichting komen kijken. Wat is horeca? Horeca kent enorm veel verschijningsvormen en dankzij creatieve ondernemers komen er naast hotels, restaurants en cafés nog steeds meer vormen bij. In Rotterdam verstaan we onder horeca elk openbaar pand of openbare ruimte waar je structureel en tegen betaling kan eten en drinken (of afhalen) en/of waar amusement of ontspanning wordt aangeboden. De exacte definitie is in de Algemene Plaatselijke Verordening opgenomen onder het begrip: openbare inrichting. De Horecanota ziet niet toe op alle vormen van openbare inrichtingen. Prostitutiebedrijven en coffeeshops kennen vanwege hun bijzondere karakter eigen beleidsregels en aparte vergunningen. Vestigingsvoorwaarden voor hotels zijn eveneens geen onderdeel van dit beleid. Een restaurant in een hotel natuurlijk wel. Exploitatievergunning of niet? In Rotterdam bestaan meerdere categorieën exploitatievergunningen. De aard van de activiteiten die in de horeca-inrichting worden aangeboden bepaalt welke categorie vereist is.

Hoe uitbundiger de bedrijfsvoering van een horeca-inrichting, hoe uitgebreider de vereiste exploitatievergunning. Dit geeft tevens de mogelijkheid om een deel van de ondernemers die beperkte en/of zeer lichte vormen van horeca exploiteren vrij te stellen van de vergunningplicht (categorie 0). Dit is de afgelopen jaren een duidelijke lastenverlichting gebleken en sluit aan bij de high trust (high penalty) aanpak. Naast bedrijven waar horeca de primaire bedrijfsvoering is, kent Rotterdam ook talloze bedrijven, instellingen en clubhuizen waar horeca slechts een ondersteunende functie heeft. Ook hiervan kan een groot deel gebruik maken van de vrijstelling van de vergunningplicht. Omdat er op basis van landelijke wetgeving, zoals de Winkeltijdenwet, ruimtelijke ordeningswetgeving en de Alcoholwet nu eenmaal verschil zit tussen deze vormen van zeer lichte en/of ondersteunende horeca, onderscheiden we in Rotterdam drie varianten die vrijgesteld van de exploitatievergunningplicht mogen exploiteren; exploitatiecategorie 0.

Basisvrijstelling - Geopend tussen D7:D0 en 22:00 uur: * alleen achtergrondmuziek aanbieden: ’ alleen een gevelzitplaats (maíí.1m uit de gevel over de breedte van de gevel) exploiteren: * geen kansspelen, seks- en/of drugsgerelateerde activi­ teiten aanbieden en/of gelegenheid bieden tot het roken met gebruik van een waterpijp: * de horeca-activiteiten passen birnen de bestemming van het object: * de openbare inrichting niet vergunningplichtig is op grond van de Drank- en Horecav;et. Indien een horeca-inrichting een horecabestemming heeft, dan worden de basisvoorwaarden verruimd en deels vervangen met onderstaande voorwaarden. De overige voorwaarden blijven gelijk.

46

Vrijstelling met horeca bestemming * Geopend tussen 07:00 en 23:00 uur: * een gevelterras exploiteren tot max. 3m uit de gevel over de breedte van de gevel; * alcoholische drank schenken indien zij ir het bezit zijn van een Drank-en Horeca wet vergunning. Ook als er geen sprake is van een horecabestemming kan het zijn dat er ruimere voorwaarden gelden. Sommige instellingen en voorzieningen hebben traditiegetrouw een aanzienlijk horecadeel, maar waarbij de openbare orde niet in het geding komt. Dit is een verzamelcategorie van instellingen en bijzondere objecten (limitatief): muziek- en sportverenigingen, musea, theaters, filmhuizen, hotels/hostels, rouwcentra, ziekenhuizen, bejaarden- en verzorgingshuizen, gebedshuizen, bedrijfskantines en instelling voor hoger onderwijs. De overige voorwaarden blijven gelijk aan de basisvoorwaarden. (Voor muziek- en sportverenigingen geldt dat uit de bestemming dient te volgen dat sport en/of muziek de primaire functie van het object is.) Wijste Hing voor bijzondere objecten ä instellingen * *

Geopend tussen 07:00 en 23:00 uur; een gevelterras exploiteren tot max. 3m uit de gevel over de breedte van de gevel; * alcoholische drank schenken indien zij in het bezit zijn van een Drank- en Horeca wet vergunning^. Indien het woon- en leefklimaat in een straat of buurt onder grote druk staat, kan de burgemeester verbieden dat horeca zich daar zonder vergunning vestigt. Dit gebeurt door middel van een aanwijzingsbesluit dat voor bepaalde of onbepaalde tijd van kracht is. De aanwijzing wordt genomen op basis van het Horecagebiedsplan (zie ook paragraaf 2.3.11) dat ter plaatse van kracht is, waarin ook gemotiveerd is waarom het gebied wordt aangewezen. In die gevallen is altijd een exploitatievergunning vereist om horeca-activiteiten te exploiteren, ook al is er sprake van één van de hierboven beschreven situaties. Exploitatievergunning Wanneer een ondernemer meer of zwaardere activiteiten wil dan hierboven beschreven is een exploitatievergunning noodzakelijk. Rotterdam hanteert hiervoor een duidelijk vergunningstelstel dat aan de hand van losse activiteiten is opgebouwd. Dit wil zeggen dat de activiteiten worden vergund die in een horeca-inrichting kunnen plaatsvinden. Het vergunningstelsel biedt ondernemers op deze manier ruimte voor verschillende horecaconcepten.

Exploitatiecategorieën De combinatie van activiteiten die in een horeca-inrichting worden aangeboden bepaalt in welke exploitatiecategorie de inrichting valt. Daarbij is relevant in hoeverre de activiteiten effect hebben op de openbare orde en het woon- en leefklimaat in de omgeving van het horecabedrijf. Hoe meer effect, des te zwaarder de exploitatiecategorie. Hoe zwaarder de categorie, des te zwaarder de toets bij vergunningverlening. Elke ondernemer kan gebruik maken van de voor hem of haar geldende vrijstelling van de exploitatievergunningplicht (categorie 0). Indien meer of zwaardere activiteiten worden aangeboden is een exploitatievergunning vereist in de categorie 1 t/m 4+ (licht, regulier, middelzwaar, zwaar, buiten categorie). Gebiedsgericht werken Een belangrijk, zo niet het belangrijkste onderdeel van de Horecanota is gebiedsgericht werken; kennis uit de wijk is bepalend voor wat kan en wat niet. Deze werkwijze, waarbij maatwerk en flexibiliteit centraal staan, heeft in de afgelopen jaren reeds z’n vruchten afgeworpen op het gebied van horeca.

47

Door per wijk of buurt een duidelijke visie en/of ambitie te hebben en daaraan vestigingsvoorwaarden te stellen, kunnen bekende en nog onbekende horeca-ontwikkelingen worden beoordeeld en gerealiseerd. Het horecagebiedsplan biedt het kader hiervoor. Relatie tot plangebied Binnen het bestemmingsplan wordt voor deze ontwikkeling maximaal 2.250 m2 b.v.o. aan horeca mogelijk gemaakt. Uit de Ladderonderbouwing (zie ook paragraaf 2.1.4) volgt dat hier behoefte aan is. De aanwezigheid van horeca op het Codrico terrein draagt bij aan het creëren van een aantrekkelijke en levendige woonomgeving voor de nieuwe inwoners van Katendrecht. De concrete invulling van het programma zal in een later stadium plaatsvinden. Conclusie De aanwezigheid van horeca binnen de ontwikkeling draagt bij aan een levendige en aantrekkelijke binnenstad en is dan ook in lijn met de Horecanota Rotterdam 2017-2021. 2.3.11

Horecagebiedsplan Feijenoord 2022-2024

Vastgesteld op 9 februari 2022 door het college van B&W In het Horecagebiedsplan Feijenoord 2022-2024 wordt aandacht besteed aan het gebied Katendrecht Polsgebied Noord. Dit gebied wordt begrensd door de Hillelaan, Brede Hilledijk, tot gebouw Fenix 1 en de Rijnhavenkade. Op dit moment zijn er nog geen horecagelegenheden in het gebied gevestigd. De ontwikkeling van het gebied is echter in volle gang. In afwachting van de fysieke ontwikkeling, is het mogelijk om horeca te ontwikkelen in het gebied. In het bestemmingsplan zal per gebouw worden beschreven wat het aantal toegestane vierkante meters horeca gaat worden. Het gebied maakt tevens onderdeel uit van de focusgebiedsbeschrijving Rondje Rijnhaven. Deze ontwikkelrichting is tevens van toepassing op de Rijnhavenontwikkeling. Relatie tot plangebied De Ladderonderbouwing heeft aangetoond dat er behoefte is aan de beoogde horeca, zie ook paragraaf 2.1.4. Afstemming over de concrete invulling van het programma vindt nog plaats. Conclusie Zoals volgt uit het Horecagebiedsplan Feijenoord 2022-2024 is het mogelijk horeca te ontwikkelen. In lijn met het gebiedsplan zal hier invulling aan worden gegeven. 2.3.12 Toetsingskader Hotelinitiatieven Rotterdam Hotelbeleid Rotterdam 2021 ‘Goede groei’ is de centrale opgave waar Rotterdam met de omgevingsvisie op inzet.

In de Visie Toerisme (2020), het Horecabeleid en de Horecagebiedsplannen ligt niet voor niets nadruk op een goede balans tussen rust en reuring. In navolging hiervan en vanwege de veranderingen in de maatschappij, is de ontwikkeling van beleid voor de hotelsector óók in deze tijd van onzekerheid belangrijk voor de stad. Een passend hotelaanbod dat bijdraagt aan de economische en toeristische uitdagingen voor de stad, vraagt om concrete ambities en sturing. Juist daarom is het nu voor de hotelsector in Rotterdam belangrijk dat de balans tussen rust en reuring centraal wordt gesteld en dat kansen worden benut om de uniciteit van gebieden in de stad te etaleren. Nieuwe hotels dragen bij aan een goed vestigingsklimaat voor bedrijven in Rotterdam, alsook aan de lokale leefbaarheid en lokale economie. Het hotelbeleid kent drie ambities: »

» «

Een gecontroleerde groei van de hotelsector verspreid over de stad. De focus verschuift van de Binnenstad naar andere delen van de stad. Hotelontwikkelingen in de Binnenstad zijn onder voorwaarden (rond Centraal station, Coolsingel, Blaak) alleen nog wenselijk in het gedefinieerde business district en het Rijnhavenkwartier. Spreiding van hotels en vestiging van specifieke typen hotels passen bij het karakter van de omgeving. In 2030 is het aantal hotels in en buiten de binnenstad meer met elkaar in balans. Nieuwe hotels dragen bij aan de economische en toeristische ambities van Rotterdam.

Een nieuw hotel is kansrijk als de locatie positief scoort op de volgende onderdelen:

48

1. 2. 3. 4. 5.

Maakt de locatie onderdeel uit van een prioritair gebied van de verstedelijkingsopgave? Is de locatie gelegen in een aangewezen business district? Is de locatie, afhankelijk van het type hotel, goed bereikbaar (voornamelijk) met hoogwaardig openbaar vervoer? Past het hoteltype in de (woon)omgeving? Sluit het goed aan op de buitenruimte? Is er een (openbaar toegankelijke) horecavoorziening? Is de locatie gelegen in een zone met recreatief perspectief?

Daarnaast is een nieuw hotel kansrijk als het pand en de exploitatie positief scoren op de bijdrage aan werkgelegenheid voor Rotterdammers (sociaal ondernemen) en op leefbaarheids- en duurzaamheidsaspecten (certificaten, energielabels). Relatie tot plangebied Ter plaatse van het plangebied zijn het hotelbeleid kleinschalige en authentieke hotels alsmede short stay en appartementenhotels toegestaan, zie ook onderstaande figuur.

Figuur 2.13: Toegestane horeca categorieën ter plaatse van het plangebied Op basis van bovenstaande is in het bestemmingsplan ruimte opgenomen voor een hotel. Deze gecontroleerde groei is in lijn met de omgevingsvisie. Tevens volgt uit de Ladderonderbouwing dat er ruimte is voor een boutique hotel, zie ook paragraaf 2.1.4. Een dergelijk hotel sluit aan bij het authentieke hotel dat is beoogd op deze locatie volgens het hotelbeleid. Gezien de ligging en omvang van de ontwikkeling is echter overeengekomen dat in iets meer kamers wordt voorzien dan in beginsel wenselijk is volgens het hotelbeleid. Uit de ladderonderbouwing volgt ook dat hier behoefte aan is, zie bijlage 1. Door de initiatiefnemer is een hotelonderbouwing geschreven, zie bijlage 2. In de planregels is vastgelegd dat niet meer dan 82 kamers mogen worden gerealiseerd. Conclusie In de Ladderonderbouwing is getoetst aan het Hotelbeleid 2021 en is aangetoond dat er behoefte is aan het realiseren van een hotel op het Codrico terrein.

49

2.3.13 Beleidsnota Archeologie 2008-2011,Archeologische Waarden- en Beleidskaart (AWK), lijst met Archeologisch Belangrijke Plaatsen (ABP's),Archeologieverordening Rotterdam Vastgesteld op 17 juli 2008 door de Rotterdamse Gemeenteraad, vastgesteld op 31 januari 2006 en vastgesteld op 29 september 2009 door de Burgemeester en Wethouders van Rotterdam, vastgesteld op 5 november 2009 door de Rotterdamse Gemeenteraad In 1992 hebben de Ministers van Cultuur van de bij de Raad van Europa aangesloten landen te Valletta (Malta) het Europese Verdrag inzake de bescherming van het Archeologisch Erfgoed ondertekend. Met het Verdrag van Malta is het streven vastgelegd naar onder meer: het behoud van het archeologisch bodemarchief ter plaatse (in situ); het documenteren van het archeologisch bodemarchief, indien behoud niet mogelijk blijkt; het vroegtijdig en volwaardig betrekken van de archeologie bij ontwikkelingen op het gebied van de ruimtelijke ordening; het verbreden van het draagvlak voor de archeologie; het toepassen van het beginsel 'de verstoorder betaalt'. De afspraken van Malta zijn verwerkt in de Wet op de archeologische monumentenzorg, die op 1 september 2007 in werking is getreden. Het zwaartepunt van het archeologiebeleid is bij gemeenten komen te liggen. In een bestemmingsplan moet een gemeente aangeven welke archeologische waarden mogelijkerwijs aan de orde zijn.

Rotterdam draagt sinds 1960 zorg voor het eigen archeologisch erfgoed en is in het bezit van een door het rijk verleende opgravingsbevoegdheid. Het doel van het Rotterdamse archeologiebeleid is: (1) te zorgen voor het behoud van archeologische waarden ter plaatse in de bodem; (2) te zorgen voor de documentatie van archeologische waarden indien behoud ter plaatse niet mogelijk is; (3) te zorgen dat de resultaten van het archeologisch onderzoek bereikbaar en kenbaar zijn voor derden. De gemeente Rotterdam bezit een vastgestelde Archeologische Waarden- en Beleidskaart (AWK), een vastgestelde Beleidsnota Archeologie 2008-2011 en een vastgestelde lijst met Archeologisch Belangrijke Plaatsen (ABP's), die opgenomen zijn in de eveneens vastgestelde Archeologieverordening Rotterdam. Genoemde beleidsinstrumenten moeten een tijdige en volwaardige inbreng van archeologische belangen bij ruimtelijke ontwikkelingen waarborgen. Relatie tot plangebied Het Codrico terrein is getoetst aan de Archeologische Waarden- en Beleidskaart. Hieruit blijkt dat aan het gebied een redelijk tot hoge archeologische verwachtingswaarde is toegekend (categorie 3.2). In paragraaf 3.2 wordt hier verder op ingegaan. Conclusie De ontwikkeling voldoet aan het vastgestelde Archeologische beleid.

2.3.14 Beleidsnota "Erfgoedagenda Rotterdam 2017-2020"en de Erfgoedverordening Rotterdam 2020 Vastgesteld op 22 december 2016 en vastgesteld op 28 januari 2021 door de Rotterdamse gemeenteraad Rotterdam heeft een inmiddels volwassen monumententraditie. Er is sprake van een toenemend historisch bewustzijn in de stad. De karakteristieke vermenging van tijdlagen en de daarbij horende afwisseling van oud en nieuw zorgen voor een belangrijke en onderscheidende identiteit van het stadsbeeld. Rotterdam verbindt de zorg voor behoud van het gebouwd erfgoed met de hedendaagse opgaven van de stad. Ingezet wordt op bescherming, behoud en hergebruik en instandhouding van erfgoed. Steeds vaker wordt cultuurhistorie gekozen als uitgangspunt voor (gebieds-)ontwikkelingen, waardoor de historische gelaagdheid van de stad behouden blijft voor toekomstige generaties. Het wettelijke instrumentarium hiervoor is de Erfgoedverordening Rotterdam 2020. Daarnaast wordt gebruik gemaakt van het planologisch instrumentarium. Relatie tot plangebied De locatie van het Codrico terrein is niet gelegen binnen een beschermd stadsgezicht. Wel bevindt zich op het terrein een rijksmonument. In paragraaf 3.5 wordt hier nader op ingegaan.

50

Conclusie De ontwikkeling vormt geen belemmering in het kader van de beleidsnota Erfgoedagenda Rotterdam 2017-2020 en de Erfgoedverordening Rotterdam 2020.

51

Hoofdstuk 3 3.1

Beschrijving van het plangebied

Ontstaansgeschiedenis

Het plangebied bevindt zich in Katendrecht, aan de zuidzijde van de Rijnhaven in het Polsgebied ten noorden van de Brede Hilledijk en Veerlaan tussen de in aanbouw zijnde Bayhouse en het recent opgeleverde Fenix I. Het betreft de ontwikkeling en transformatie van het Codrico terrein. Dit is inclusief de openbare ruimte tussen de Fenixloods en het Codrico terrein. De geschiedenis van Katendrecht begint als dorp aan de overkant van Rotterdam. Een dorp gepositioneerd aan de Nieuwe Maas dat zich onderscheidde van de andere dorpen door de ligging aan de belangrijke landroute die leidde naar Dordrecht en Antwerpen. Tevens was er ook een veer aanwezig die een belangrijke schakel vormde in het rijksnetwerk en de oversteek over het water faciliteerde. De restanten hiervan zijn nog zichtbaar in het Buizenpark en de Tolhuisstraat heeft hier zijn naam aan te danken. In de tweede helft van de 19e eeuw wijzigde de situatie en het gebruik van de Nieuwe Maas. De scheepvaart maakte steeds intensiever gebruik van de rivier en de gebieden grenzend aan de rivier begonnen zich te ontwikkelen hierdoor. Rotterdam had de mogelijkheid door de ligging en ontsluiting om een transitohaven te worden. Een plek waar de overslag van de goederen van zeeschepen naar binnenvaartschepen, wegvervoer en de spoorwegen kon plaatsvinden.

In eerste instantie werden de Binnenhaven en Spoorweghaven gebruikt voor de overslag. Al snel bleken deze insteekhavens te smal en kon er niet snel en efficiënt overslag van goederen plaatsvinden, tevens konden de schepen hier moeilijk keren. De Jongh maakt eind 19e eeuw een plan voor een nieuw type transitohaven: de Rijnhaven met zijn bijzondere vorm waar het mogelijk was om stroom te bunkeren, schepen makkelijk konden manouvreren en slechte weersomstandigheden de scheepvaart minder hinderden. Samen met de daaropvolgende aanleg van de Maashaven, begin 20e eeuw, werd het schiereiland Katendrecht gevormd zoals wij dat nu kennen. Het gebruik van de Rijnhaven intensiveerde en wijzigde richting begin 20e eeuw. Naast drijvende kranen voor de overslag werd het Rijnhavenbekken omringd door kades gevuld met pakhuizen, kranen, spooremplacementen en kantoren. Aan de zijde van de Wilhelminapier werden niet alleen goederen gebracht maar werden ook passagiers vervoerd, voornamelijk landverhuizers. Aan de zuidzijde van de Rijnhaven, het noorden van Katendrecht, werd een groots aaneengeschakeld complex van loodsen gebouwd. Deze loodsen vormden het nieuwe beeld van de Rijnhaven. Gedurende de ontwikkeling van de Rijnhaven werd het oude dorp Katendrecht omgevormd tot een arbeiderswijk voor de haven.

De arbeiderswijk ligt in het hart van het schiereiland als overgebleven gebied ingeklemd tussen spoorlijnen en ontsluitingswegen. De boogstralen van de spoorlijnen voor het goederenvervoer zorgen voor de karakteristieke afgeronde vorm van de woonkern. Deze kern was daarmee volledig omsloten door de bedrijvigheid. De ontsluitingswegen ondersteunden de havenactiviteiten. Vanuit de Pols ontsprongen de ontsluitingswegen als lange licht krommende vingers. Elke vinger eindigde bij een havenbekken. De kades waren voor de havenbedrijvigheid en -bebouwing. De ontsluitingswegen en spoorlijnen lagen daarachter. Bedrijvigheid dat zich in het gebied vestigde ontstond parallel aan de wegen rondom de arbeiderswijk. Door de snel wijzigende context van en rondom Katendrecht groeide de bevolking snel. Veel havenarbeiders uit eigen land, met name vanuit Noord-Brabant en Zeeland, maar later ook Engelsen en Chinezen kwamen naar Katendrecht om te werken in de haven. De havenactiviteiten brachten met zich mee dat Katendrecht ook de plek werd voor vermaak na werktijd; er waren veel café's, gokpaleizen en bordelen. Ten tijde van de Tweede Wereldoorlog kwamen de havenactiviteiten stil te liggen. Maar het vermaak kon wel doorgang vinden. De Duitse militairen mochten echter niet op Katendrecht komen omdat men bang was voor geslachtziektes die opgelopen konden worden in de bordelen.

Vele onderduikers kregen daardoor een plek op Katendrecht. Aan het einde van de oorlog werd Katendrecht, dat bij het bombardement nauwelijks schade had opgelopen, toch stevig door de vernielingsacties van de Duitse militairen getroffen. Vele loodsen, pakhuizen, kades, kranen en huizen werden vernield, zodat deze onbruikbaar waren voor de geallieerde bevrijders.

52

Na de bevrijding werd het herstel van de haven, vanwege de belangrijke functie die deze vervulde, voortvarend opgepakt. Dit bracht de kans om tijdens de wederopbouw het havenbedrijf te moderniseren. Sommige loodsen werden hersteld en aangepast, zoals de San Fransiscoloods. Hetgeen niet meer hersteld konden worden en/of niet meer paste bij de moderne haven werd vervangen door nieuwe fabrieksgebouwen, zoals de Coöperatieve Meelfabriek (het latere Codrico). Deze fabriek kwam op de plaats van de loods Mexico-Cuba. Van op- en overslag naar productie, met de fabrieken werd een nieuwe vervolgstap voor de Rijnhaven ingeluid. Richting het einde van de 20e eeuw bleef de Rotterdamse haven, aangejaagd door de groei en schaalvergroting, zich uitbreiden in westelijke richting. Dit betekende een kantelpunt voor Katendrecht. Voorheen was dit the place to be, met volop reuring en werk, maar door het wegtrekken van de haven verdween veel werkgelegenheid en ontstond er problematiek met criminaliteit in de café's, gokhalen en de prostitutie. Katendrecht werd een onaantrekkelijk problematisch stukje stad. De stadsvernieuwing moest hier verandering in brengen en Katendrecht weer op het juiste pad brengen. Hoewel er meerdere ingrepen hebben plaatsgevonden bleef Katendrecht nog steeds een wijk met problematiek.

De wijk moest een nieuw elan en nieuwe economisch perspectief krijgen om de negatieve spiraal te doorbreken. Door middel van een gebiedsontwikkeling met veel woningbouw, een inzet op leisure/wijkeconomie en een sterke branding campagne werd voor Katendrecht de weg omhoog weer gevonden.

3.2

Archeologie

Algemeen Rotterdam draagt sinds 1960 zorg voor het eigen archeologisch erfgoed en is in het bezit van een door het rijk verleende opgravingsbevoegdheid. Het doel van de Rotterdamse archeologie is: (1) te zorgen voor het behoud van archeologische waarden ter plaatse in de bodem; (2) te zorgen voor de documentatie van archeologische waarden indien behoud ter plaatse niet mogelijk is; (3) te zorgen dat de resultaten van het archeologisch onderzoek bereikbaar en kenbaar zijn voor derden. De gemeente Rotterdam bezit een Archeologische Waardenkaart (AWK) en een vastgestelde lijst met Archeologisch Belangrijke Plaatsen (ABP's), die opgenomen zijn in de gemeentelijke archeologieverordening. Genoemde beleidsinstrumenten moeten een tijdige en volwaardige inbreng van archeologische belangen bij ruimtelijke ontwikkelingen waarborgen. Dit instrumentarium sluit aan op en komt mede voort uit het rijksbeleid en het provinciale beleid dat naar aanleiding van het Europese 'Verdrag van Malta' is ontwikkeld. Relatie tot plangebied Bewoningsgeschiedenis Het bestemmingsplangebied bevindt zich buiten de in 1373 overstroomde Riederwaard, een rondom bedijkt gebied op IJsselmonde. De geologische kaart geeft aan dat er zich ter plekke kleiafzettingen op veen bevinden. Mogelijk is in de Romeinse tijd al sprake van bewoning op de klei langs de Nieuwe Maas.

Ook in de Vroege Middeleeuwen en de 10de-12de eeuw kan hier bewoning hebben plaatsgevonden. In de 13de eeuw moet een rondom gesloten waard (Riederwaard) zijn ontstaan. Na de ondergang van de Riederwaard in 1373 werd tussen 1475 en 1525 de Hillepolder bedijkt. De Hilledijk vormde de noordelijke begrenzing ervan. Tot de aanleg van de Rijnhaven en Maashaven aan het einde van de 19de eeuw vormde de Hilledijk de eigenlijke rivierdijk (hoogte 3,50 m + NAP, kruinbreedte 6 m). Ervoor lag al vanaf de 17de eeuw bekaad buitenland, dat voor 1887 werd opgehoogd in verband met de aanleg van de Rijnhaven. De Hilledijk is momenteel opgenomen in de Brede Hilledijk, het gebied tussen de Rijnhaven en de Maashaven. Archeologische verwachting Op de top van het veen zijn bewoningsresten te verwachten uit de IJzertijd, Romeinse tijd en Middeleeuwen (tot de 12e eeuw). In en langs het tracé van de voormalige dijken zijn bewoningssporen te

53

verwachten vanaf de 15e eeuw. De meeste van deze bewoningssporen zullen zich ter plaatse van de bebouwing bevinden, zoals die voor het eerst exact is weergegeven op de oudste kadastrale kaart van 1811-1832. Voor Katendrecht is een afbeelding met de archeologische verwachtingswaarde opgesteld, zie ook figuur 3.1.

S101

Ë I Oťll

SV'|

plangebied Waarde Archeologie 1

l .ii ni sse

Waarde Archeologie 2 Waarde Archeologie 3

l.i /ui

2CCm Schaal 1:15.000 Kaar: Gemeente Rotterdam

Esri Nederland, Coijnmunrty Mpp Contributors

Figuur 3.1: Uitsnede afbeelding archeologie (bron: (ontwerp)bestemmingsplan Katendrecht") Bescherming archeologische waarden Het plangebied kent volgens bovenstaande afbeelding archeologie een 'Waarde Archeologie 2'. Hiervoor geldt een bouwregeling en een omgevingsvergunning voor bouw- en graafwerkzaamheden met een oppervlakte van meer dan 200 vierkante meter en die tevens dieper reiken dan 2 meter beneden maaiveld. De beoogde ontwikkeling overschrijdt de drempelwaarden die gekoppeld zijn aan de archeologische dubbelbestemmingen. Om te borgen dat de eventueel aanwezige archeologische waarden worden beschermd is in voorliggend bestemmingsplan een archeologische dubbelbestemming overgenomen. Voor het gehele bestemmingsplangebied geldt een vereiste voor een omgevingsvergunning voor bouw- en graafwerkzaamheden met een oppervlak groter dan 200 vierkante meter en die tevens dieper reiken dan 2 meter beneden NAP, zie ook artikel 6 van de planregels van dit bestemmingsplan. Conclusie

54

De vaststelling van dit bestemmingsplan belemmert de archeologische waarden in het plangebied niet.

3.3

Cultuurhistorie

Algemeen Voor de meelfabriek CO-OP, vandaag de dag in gebruik door graanverwerker Codrico, is een bouw- en cultuurhistorische analyse opgesteld (zie ook bijlage 3 Cultuurhistorische verkenning). Daaruit volgt dat het complex in 1952 werd opgeleverd naar een ontwerp van architect J.J.M. Vegter (1906-1982) en in 1966 uitgebreid met een silogebouw. Sinds 2014 hebben de oorspronkelijke delen van het complex de status van rijksmonument. De uitvoerige analyse maakt inzichtelijk waar de ruimtelijke mogelijkheden liggen met betrekking tot de voorgenomen transformatie van het bestaande gebouw. Relatie tot plangebied De waardenstelling van de meelfabriek is gebaseerd op de beoordelingscriteria zoals vastgesteld in de Richtlijnen voor bouwhistorisch onderzoek van de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed e.a. uit 2009. In de bijbehorende tekeningen is gebruik gemaakt van kleurcodering zoals omgeschreven is in de Richtlijnen: « » « »

Blauw: hoge monumentwaarden, deze zijn van cruciaal belang voor de structuur en/of de betekenis van het object of gebied. Groen: positieve monumentwaarden, deze zijn van belang voor de structuur en/of de betekenis van het object of gebied. Geel: indifferente monumentwaarden, deze zijn van relatief weinig belang voor de structuur en/of de betekenis van het object of gebied. Roze: verstorende elementen, deze delen zijn van negatieve invloed op de monumentale waarden van het complex.

fiüĘcmgiūïDsiũi

1) 2) 3) 4) 5) 6) 7)

Graansilo Ruwe tarwesilo Hoofdgebouw (reiniging, malerij, bloemsllo) Zakgoedmagazijn Personeelopbouw Dakopbouw (2x) Transformatorhuls/entree

Schema waarin de 'assemblage' van de verschillende bouwmassa's wordt gevisualiseerd. De kleuren In het schema vertegenwoordigen geen specifieke monumentwaarden maar zlļn bedoeld ter onderscheid van de afzonderlijke bouwdelen

Figuur 3.2: Schema met verschillende bouwmassa's (bron: Bouw- en cultuurhistorische analyse en

55

waardestelling Crimson, zie bijlage 3) De meelfabriek CO-OP van Jo Vegter is onmiskenbaar een zeer bijzonder gebouw dat op vrijwel op alle beoordelingscriteria hoog scoort. Ondanks de gebrekkige staat van onderhoud waarin het zich vandaag de dag bevindt, is het een gaaf, zeldzaam en een goed bewaard voorbeeld van een fabrieksgebouw uit de wederopbouwperiode met uitzonderlijke architectonische kwaliteit. Deze kwaliteit schuilt met name in de zorgvuldige, samenhangende compositie van de verschillende bouwdelen van de fabriek waarin steeds afzonderlijke onderdelen van het meelproductieproces zijn ondergebracht. Deze 'assemblage' van gebouwdelen wordt nog eens benadrukt doordat Vegter voor ieder volume een ander architectonisch gevelontwerp toepaste. Dit principe paste hij eveneens toe bij het nieuwe silogebouw. Het complex vormt daarnaast een sleutelwerk binnen het oeuvre van de architect. Ook op stedenbouwkundig viak is de fabriek in meerdere opzichten van hoge monumentwaarde. Door de bewuste bekroning van het complex middels een motorhuis en een elevatorhuis op de twee silogebouwen en de drielaagse personeelsopbouw op het magazijn vormt het een baken in de omgeving. Ten slotte is het gebouw van cultuurhistorisch belang vanwege zijn gebruik én bijzondere opdrachtgever - de CO-OP - en daarmee van hoge waarde.

Op basis van de cultuurhistorische verkenning is hierna per onderwerp een waardenbeoordeling toegevoegd. Daarna volgende de aanbevelingen. Waardering op onderdelen Algemene historische waarden Op het vlak van algemene historische waarden scoort de meelfabriek CO-OP vanwege meerdere redenen hoog. »

»

»

«

Het gebouw herinnert allereerst aan een belangrijke periode uit de ontwikkelingsgeschiedenis van de coöperatieve beweging in naoorlogs Nederland. De CO-OP werd opgericht om heel Nederland van de noodzakelijke basislevensmiddelen te voorzien tegen eerlijke prijzen, onder het motto 'niet voor het gewin wel voor het gezin'. Ook de grootschalige verwerking en distributie van graan en meel maakte deel uit van het uitgebreide arsenaal van de Rotterdamse CO-OP. Op het moment dat de CO-OP opdracht gaf voor de bouw van een gloednieuwe state of the art meelfabriek aan de Rijnhaven maakte het deel uit van een breder (internationaal) netwerk van coöperatieve organisaties, variërend van banken en verzekeringsmaatschappijen tot voedselproducenten en kruideniers. In de jaren zeventig boette de coöperatieve beweging onder invloed van de opmars van de grote supermarkten fors aan kracht in en verdween het coöperatieve bestel uiteindelijk uit beeld. De meelfabriek vormt daarmee een belangrijke herinnering aan deze geschiedenis. Ten tweede vertegenwoordigt het complex een hoge algemene historische waarde als uitdrukking van de naoorlogse opbouw van de economie; de fabriek speelde zowel een rol in de Nederlandse voedselvoorziening als in het borgen van de voedselveiligheid. De meelfabriek uit 1952 werd nadrukkelijk ontworpen als een innovatieve productielijn voor de verwerking van graan tot meel.

In de nieuwe silo's lag de nadruk op grootschalige opslag en distributie. Op het hoogtepunt beschikte de CO-OP door de enorme opslagcapaciteit van de nieuwe silo's over twaalf procent van de totale Rotterdamse graanopslagruimte. De meelfabriek uit de jaren vijftig in combinatie met de uitbreiding van het silocomplex uit de jaren zestig representeren daarnaast de ontwikkeling van de Rotterdamse haven tot wereldwijde speler. Met name de bouw van het nieuwe silogebouw laat zien hoe de Rotterdamse haven grootschalige industrie naar zich toetrok en zich ontwikkelde van een overslagpunt voor het Duitse achterland naar de grootste haven van de wereld. Daarbij was door het stadsbestuur een speciale rol toebedeeld voor de Maashaven en Rijnhaven als plek van productie en overslag van graan en tarwe. Deze twee havens vormden daardoor een spil binnen een internationaal economisch netwerk van grondstoffen. Ten slotte is de meelfabriek van belang vanwege de typologische ontwikkeling van de graanverwerking en opslag. Het laat een moment in de ontwikkeling van graansilo's zien waarbij er sprake was van immense schaalvergroting en snel veranderende productietechnieken.

De meelfabriek, die beschikte over de modernste en innovatieve installaties, was een van de eerste volledig gemechaniseerde fabrieken in de haven van Rotterdam en een voorbode van de verdere mechanisering van de haven die in de decennia daarna zijn beslag zou krijgen. Tegenwoordig onderscheiden silogebouwen en fabrieken zich niet meer door hun esthetische kwaliteiten. Nieuwe silo's worden gebouwd in uitgestrekte havengebieden en hun verschijningsvorm wordt slechts

56

bepaald door hun functie. Tegelijkertijd verdwijnen veel oudere silo's in rap tempo uit het stedelijk landschap. Kenmerkende silogebouwen, met de geschakelde betonnen silocellen en uittorende elevatorhuizen zijn daardoor tamelijk zeldzaam, voornamelijk de exemplaren met een expressief betongebruik. Ensemble en stedenbouwkundige waarden »

»

«

Op stedenbouwkundig vlak vertegenwoordigt de meelfabriek CO-OP eveneens een hoge waarde. Het maakt deel uit van de Katendrechtse kades aan de Rijnhaven, die na de Tweede Wereldoorlog uitgroeiden tot een dichtbebouwd havengebied met talloze loodsen, veemgebouwen en silo's, geordend volgende de heldere negentiende-eeuwse verkavelingsstroken van kades, bebouwing, wegen en spoorlijnen. De meelfabriek werd door de architect heel bewust in aansluiting op deze stedelijke context ontworpen, en had nadrukkelijk het doel een landmark te creëren op Katendrecht. Het motorhuis dat het oude silocomplex bekroont, was vanaf de eerste schetsen al de blikvanger van de fabriek. De compositie van de meelfabriek werd bovendien volumetrisch ontworpen in samenhang met de nabijgelegen bebouwing, waaronder ook de naastgelegen fabriek van het Centraal Bureau. Ook die fabriek bestond net als de meelfabriek uit een samengesteld geheel met aan de kop van het langgerekte hoofdvolume een hogere silo met een speciale bekroning. Naast elkaar vormen beide fabrieken een robuuste, langgerekte industriewand aan de kade van de Rijnhaven zuidzijde. De uitbreiding van de fabriek werd eveneens in samenhang met de omgeving ontworpen. Het elevatorhuis op het dak van het nieuwe silogebouw is vanuit alle windstreken waarneembaar. Ook is er binnen deze context sprake van zeldzaamheidswaarde.

Met de recentelijke transformatie van het voormalige havengebied tot woongebied vormt het huidige Codrico complex (CO-OP en Centraal Bureau fabrieken samen) een van de weinig overgebleven productie-gebouwen. In de materialiteit van de gebouwen en van het maaiveld, in de schaal en de maat van de bebouwing en de parcellering vormt het complex een belangrijke historische bebouwingslaag uit de havengeschiedenis van Katendrecht.

Architectuurhistorische waarden »

»

«

«

De meelfabriek neemt een bijzondere positie in de geschiedenis van de architectuur in en vertegenwoordigt daarom een hoge waarde. Het is weliswaar geen sleutelgebouw in de algemene (inter)nationale architectuurgeschiedenis maar het is desondanks een goed voorbeeld van een harmonieuze architectonische vormgeving die een combinatie tussen moderniteit en traditie verenigt, de zogenaamde 'shake hands' stijl, kenmerkend voor het eerste decennium na de oorlog. Veel details in de vormgeving van de oorspronkelijke meelfabriek zijn traditioneel zoals de decoratieve patronen in de bakstenen gevels, de toepassing in verschillende gevels van reeksen balkons, de vormgeving van de entree en de daklijst. Daartegenover bevat de vormgeving ook nadrukkelijk elementen die uit het modernistische vocabulaire voortkwamen: zo is de constructie van het betonskelet in het zicht gehouden en als een compositorisch element gebruikt, zowel in zijn (raster)vorm als zijn (lichte) kleur. Ook de sterke mate waarin functionaliteit en mobiliteit het ontwerp bepaalden, zijn typische kenmerken van de utilitaire bouw. Ook binnen de contouren van het complex zelf is een bijzondere architectuurontwikkeling zichtbaar.

De 'oudbouw' die werd ontworpen aan het eind van de jaren veertig is duidelijk nog ontworpen in de vriendelijke en humane shake handsstijl, terwijl de 'nieuwbouw' uit de jaren zestig is uitgevoerd in een zakelijkere, brutalistische architectuurtaal, geheel in lijn met de toenmalige opschaling van de Rotterdamse haven. De meelfabriek is een belangrijk werk binnen het oeuvre van Jo Vegter. De fabriek is het eerste echt grote gebouw dat hij ontwierp en dat ook werd uitgevoerd. Het is samen met het Provinciehuis in Arnhem een van de beste voorbeelden van zijn vroege architectuur en daarmee van de stroming die zich parallel aan het modernisme ontwikkelde als de 'derde weg', tussen de traditionelen en de modernen in. Het is bovendien heel goed bewaard gebleven en dat vormt mede reden voor een hoge waardering op dit onderdeel. Uitzonderlijk is dat in het fabriekscomplex (oorspronkelijke fabriek en silo-uitbreiding) de stijlontwikkeling die de architect doormaakte in een enkele oogopslag is terug te zien. Het ontwerp voor het gebouw scoort hoog op esthetische kwaliteiten; het is een voorbeeld van een geslaagd ontworpen gebouw ondanks het utilitaire programma. Kenmerkend voor de architectuur van de meelfabriek is de assemblage van de verschillende bouwdelen tot één geheel. De

57

»

«

»

nauwgezette ordening van de verschillende bouwdelen waarin steeds verschillende functies uit het productieproces waren ondergebracht zorgen voor een knappe volumetrische compositie. De aaneenschakeling van de verschillende functies werden bovendien benadrukt door elk bouwsegment een eigen architectonische behandeling mee te geven. Er komen niet twee gevels naast elkaar voor die hetzelfde zijn en daarnaast is er sprake van een heldere en doordachte open-dicht verhouding in de verschillende volumes. De architectuur is op een enkel incident na gaaf en daarmee zeldzaam. Het ontwerp voor de CO-OP meelfabriek is een typisch voorbeeld van de architectuur van Vegter die ook bij utilitaire en functionele bedrijfsgebouwen een mogelijkheid zag om toch een vorm van decoratie, een historische verwijzing of een zekere frivoliteit in het ontwerp op te nemen. In zorgvuldig ontworpen elementen als trappenhuizen, balustrades, schaaldaken of metselwerk met rollagen wist hij zijn signatuur af te geven. Dit maakt dat de beperkte ornamenten die er zijn hoog worden gewaardeerd. Op het vlak van de interieurafwerking scoort het gebouw positief. De fabrieksverdiepingen waren strikt utilitair en beschikten niet over enige speciale interieurafwerking.

In de delen van het gebouw waar wél mensen kwamen, hoofdzakelijk in de vier opengewerkte verdiepingen boven het zakkenmagazijn, was er meer ruimte voor franje. Daar werden kantoorwanden voorzien van lambrisering, kozijnen omrand met tegels, trappenhuizen voorzien van bijzonder geglazuurd tegelwerk; er waren ingebouwde kasten en kunst in de vorm van een muurschildering van M. Schipper. Met name aan deze schildering wordt vanwege de relatie tussen de verbeelding (vrouw met broden) en de functie van de fabriek een positieve waarde toebedeeld. In de huidige situatie bevinden echter zowel de afwerking als de ruimtelijke indeling zich helaas in ruïneuze staat en scoren deze delen beduidend minder goed. Ook de silo's uit 1966 zijn van hoge esthetische waarde. Ook daar is er in volumetrisch opzicht sprake van een zorgvuldig compositie. De stijl van de uitbreiding is zakelijk, modern en robuust met toepassingen van staal, glas en beton en met evenveel precisie vormgegeven. Bijzonder is dat de vorm van de betonnen silo's als brutalistisch esthetisch component is ingezet. Het imposante trappenhuis is daar eveneens een voorbeeld van evenals het overmaatse glazen elevatorhuis, dat lijkt te zweven op een betonnen sokkel.

Bouwhistorische waarden »

»

Het belang van de meelfabriek voor de geschiedenis van de bouwtechniek is eveneens hoog. Met name de constructie van de fabriek is bijzonder; elk bouwdeel stelde vanwege zijn eigen functie andere eisen aan stabiliteit, belasting en zettingsmogelijkheden, temperatuur, isolatie etc. Dit had dus steeds grote implicaties voor de manier van construeren van het gebouw. Ook de extreme belasting van de vloeren vroeg om constructieve innovaties, zoals een twee meter dikke funderingsplaat zonder naden. Ook op het vlak van de materialisering is er sprake van bijzonderheden, zo noemen we het exterieur van de silo's die vanwege vochtdreiging bespoten is met een zichtbare, bitumineuze laag van zand en schelpjes. In het gebouw zelf is een zekere historische gelaagdheid goed afleesbaar. Deze manifesteert zich het duidelijkst in het opmerkelijke verschil tussen de oudbouw uit de jaren vijftig en de nieuwbouwuitbreiding twaalf jaar later. Sinds de oplevering van de beide fabrieksdelen hebben zich nauwelijks wijzigingen voorgedaan die van wezenlijke invloed zijn op de architectonische compositie. Het gehele complex is daarmee in architectonisch opzicht in gave staat. De bouwtechnische kwaliteit daarentegen is zeer slecht. Door continu gebrek aan onderhoud bevindt het gehele complex zich in slechte staat.

De wapening ligt op veel plekken bloot en daarmee is de betonconstructie kwetsbaar voor de elementen.

Waarden vanuit de gebruikshistorie »

Het zal niet verbazen dat de meelfabriek ook op het beoordelingscriterium van de gebruikshistorie uiterst hoog scoort. De waarden van onder andere de oorspronkelijke opdrachtgever van het gebouw alsook de positie die de fabriek had binnen een internationaal netwerk van grondstoffen bedoeld voor de landelijke voedselvoorziening, zijn al aan de orde gesteld bij het onderdeel algemene historische waarde. Hoewel de fabriek in de huidige situatie gebruik maakt van nieuwe installaties en technieken zijn er nog talloze ruimtelijk sporen van de oorspronkelijke fabricage van het meel te herkennen. Te denken valt aan het karakteristieke motorhuis, de zware brandwerende deuren op de fabrieksvloeren, enkele restanten van oorspronkelijke installaties, silomonden, opslagtanks, doorvoerluiken etc. Al deze elementen vertellen samen het verhaal van de meelfabricage.

58

Aanbevelingen Algemene aanbevelingen »

»

«

«

Omdat de uitbreiding van de meelfabriek met het silogebouw in 1966 met dezelfde architectonische hand is ontworpen als de oorspronkelijke fabriek, wordt aangeraden beide gebouwen als een samenhangend monumentaal ensemble te beschouwen en qua benadering geen hard onderscheid te maken tussen rijksmonumentale en niet-monumentale delen. De oorspronkelijke architectuur van het complex dient behouden, gerespecteerd en waar nodig gerestaureerd te worden. Verstorende elementen die van invloed zijn op de monumentale kwaliteit van de gevels zijn onder meer de later toevoegde plint aan de oude silo en de geschilderde travee aan de noordzijde van het fabrieksvolume. Ook zijn in het verleden sparingen gemaakt in vloeren en gevels alsook aanbouwtjes gecreëerd met het doel de graandoorvoer te faciliteren. Idealiter worden deze delen in oude luister hersteld. De huidige bouwtechnische staat van de meelfabriek is als gevolg van langdurig uitblijven van onderhoud zeer slecht. Ter bescherming van dit monumentale complex wordt ervoor gepleit om op korte termijn een restauratievisie op te stellen en op basis daarvan te starten met conserverende herstelwerkzaamheden om verder afglijden te voorkomen.

Er wordt geadviseerd om bij eventuele nieuwe bebouwing in de directe omgeving de stedenbouwkundige positionering van het complex te respecteren en een zekere afstand te bewaren tussen de bebouwing waardoor het fabriekscomplex zijn solitaire positie aan de kade behoudt.

Wijzigingen aan het monument «

«

»

Transformatie en in het verlengde daarvan functiewijziging van de meelfabriek is goed denkbaar, mits deze niet ten koste gaat van de compositie van de bouwmassa en de architectonische expressie van de gevels, zowel in ornamentiek, detaillering en materialisering als de opendicht verhoudingen. Bij herbestemming dient altijd de vraag gesteld te worden welk programma het gebouw aankan. Dit in tegenstelling tot de houding waarbij het bestaande gebouw zich (op geforceerde wijze) zal moeten aanpassen aan een vooraf bedacht programma. Het spreekt voor zich dat er niet zonder meer volumes op, tegen of aan het gebouw gebouwd mogen worden, die de volumetrische compositie verstoren en de bestaande architectuur verhullen. Dat wil niet zeggen dat ruimtelijke wijzigingen of uitbreidingen uitgesloten zijn. Mogelijke veranderingen en toevoegingen aan het gebouw dienen echter de oorspronkelijke 'assemblage' opzet van de bouwmassa te respecteren en idealiter reversibel te worden uitgevoerd. Eventuele nieuwbouwuitbreidingen dienen vervolgens bescheiden te zijn en zich qua massa en architectuur dienend op te stellen ten opzichte van het monument.

Ten aanzien van het silogebouw »

Bij de herbestemming van de oude silo's is slechts weinig vrijheid mogelijk. De vorm van het gebouw is verbonden met de interne indeling in silo's en deze dient niet verbroken te worden (bijvoorbeeld door het hele gebouw uit te breken). Het maken van openingen in de betonnen gevel behoort niet tot de mogelijkheden zonder schade aan het monument toe te brengen.

Ten aanzien van de Meelfabriek «

»

»

Vooral de meelfabriek leent zich voor een nieuwe functie vanwege de open gevel aan de noordzijde en de (relatief) vrije fabrieksvloeren. Met name de fabrieksvloeren zijn utilitair van afwerking en indeling. Herindeling van deze vloervelden behoort derhalve tot de mogelijkheden. De transformatie van de ruwe tarwe silo's in het hoofdgebouw is lastig vanwege de beperkte daglichttoetreding. Bij eventuele herbestemming dient het gesloten karakter maximaal gerespecteerd te worden daar het deel uit maakt van de architectonische essentie van het ontwerp. Het cellendek op de bovenste verdieping en begane grond met de silomonden zijn voorzien van ramen. Daartussen liggen op de 1ste-4de verdieping de silo's die aan het oog zijn onttrokken. Hier liggen mogelijkheden voor wijzigingen aangezien deze onzichtbare silo's minder relevant en/of essentieel zijn voor het ontwerp. Voor de transformatie van de bloemsilo's geldt iets vergelijkbaars: ook hier zijn de silo's slechts ervaarbaar op de bovenste en onderste verdieping. Op de tussengelegen verdiepingen zijn de silo's afgesloten en onzichtbaar. Vegter heeft het siloblok niet zichtbaar willen maken in de gevel en daarom gangen rondom gelegd. Hier liggen op de verdiepingen 1-4 opnieuw mogelijkheden voor

59

»

»

transformatie. Ook ten aanzien van de bestaande indeling van de drie verdiepingen boven het zakkenmagazijn is enige ruimte voor wijzigingen. De bestaande plattegrond van de verdiepingen is niet van cruciale invloed op de monumentale essentie van de fabriek. Wel dient respectvol omgesprongen te worden met de bestaande interieurafwerkingen, trappenhuis en de wandschildering op de kantoorverdieping. Het dak van de meelfabriek is leeg met uitzondering van het trappenhuis met schaaldakje, dat deel uitmaakt van de volumetrische compositie. Het optoppen van het dak is in strijd met de oorspronkelijke, weldoordachte ordening van de bouwmassa. Een eventuele kleinschalige opbouw in de vorm van een paviljoen, bijvoorbeeld ten behoeve van een dakterras, behoort eventueel wel tot de mogelijkheden. Belangrijk daarbij is dat deze ruimschoots binnen het dakvlak wordt gehouden.

Ten aanzien van het silogebouw, uitbreiding »

«

»

»

»

Ook bij de nieuwe silo's is een functiewijziging voorstelbaar. Bij de behandeling van de gevels dient met name de verticaliteit en de gewafelde geleding van de gevel alsmede de monolitische uitstraling van de betonstructuur intact te blijven. Daarbinnen is ruimte voor het maken van sparingen ten behoeve van daglichttoetreding. Ook is het elevatorhuis dat wordt bekroond door het 'zwevende' motorhuis een beeldbepalend element. Op het vlak van het interieur is het wegnemen van een deel van de cellen denkbaar mits de markante honingraatstructuur van de cellen bij nieuw gebruik ervaarbaar blijft. Dat geldt ook voor de zichtbaarheid van de silovorm in het trappenhuis. Ten aanzien van eventuele optopping of opbouw van de silo dienen dezelfde principes als bij de oudbouw nagestreefd te worden. Er kunnen niet zonder meer volumes op, tegen of aan het gebouw gebouwd worden, die de volumetrische compositie verstoren en de bestaande architectuur verhullen. Vanwege de omvang van het dak wordt het denkbaar geacht dat er een nieuw volume wordt toegevoegd op het dak mits deze zich goed verhoudt ten opzichte van de bestaande compositie van de bouwmassa en specifiek ten opzichte van het markante silhouet van het kubusvormige elevatorhuis.