[24bb003508] Bijlage 2 behorende bij 24bb003515 - Bijlagenboek ontwerp bp De Kaai
Tekst van het document
Bedrijfsactiviteiten obv VNG-lijst 2009 aangepast 2014 SBI-1993
milieucategorie 1 en 2
OMSCHRIJVING
SBI-2008
AFSTANDEN IN METERS
VERKEER
VISUEEL
1552
1052
2
1581
1071
0
0
30
0
30
2
1 G
1
1581
1071
1
- verdampingscapaciteit < 7.500 kg meel/week, bij gebruik van charge-ovens
1584
10821
0
Verwerking cacaobonen en vervaardiging chocolade- en suikerwerk:
30
10
30 C
10
30
2
1 G
1
1584
10821
3
30
10
30
10
30
2
1 G
1
1584
10821
6
1586
1083
0
30
10
30
10
30
2
1 G
1
1589.2
1089 110102
0
Soep- en soeparomafabrieken:
1592
0
Vervaardiging van ethylalcohol door gisting:
1593 t/m 1595
1102 t/m 1104
18 18
14 14
10
0
30 C
0
30
2
1 G
1
182
141
10
10
30
10
30
2
2 G
2
10
10
30
0
30
2
1 G
1
VERVAARDIGING VAN VOEDINGSMIDDELEN EN DRANKEN Zuivelproducten fabrieken: a - consumptie-ijsfabrieken: productieoppervlak <= 200 m² en productiecapaciteit < 30.000 ton / jaar Broodfabrieken, brood- en banketbakkerijen:
- cacao- en chocoladefabrieken vervaardigen van chocoladewerken, productieoppervlak <= 200 m² - suikerwerkfabrieken zonder suiker branden: productieoppervlak <= 200 m² en productiecapaciteit < a 15.000 ton / jaar Koffiebranderijen en theepakkerijen:
Vervaardiging van wijn, cider e.d. -
VERVAARDIGING VAN KLEDING; BEREIDEN EN VERVEN VAN BONT Vervaardiging van kleding en kledingtoebehoren (excl. van leer)
-
20
16
-
HOUTINDUSTRIE EN VERVAARDIGING ARTIKELEN VAN HOUT, RIET, KURK E.D.
2010.2
16102
0
Houtconserveringsbedrijven:
205
162902
22
58
-
22
58
-
2222.6
18129
Kleine drukkerijen en kopieerinrichtingen
10
0
30
0
30
2
1 P
1
2223
1814
A
Grafische afwerking
0
0
10
0
10
1
1 G
1
2223
1814
B
Binderijen
30
0
30
0
30
2
2 G
1
2224
1813
Grafische reproductie en zetten
30
0
10
10
30
2
2 G
1
B
2225
1814
Overige grafische activiteiten
30
0
30
10
30 D
2
2 G
1
B
223
182
Reproductiebedrijven opgenomen media
0
0
10
0
10
1
1 G
1
24
20
24
20
-
VERVAARDIGING VAN CHEMISCHE PRODUCTEN
2442
2120
0
Farmaceutische productenfabrieken:
2442
2120
2
- verbandmiddelenfabrieken
10
10
30
10
30
2
2 G
1
26
23
-
26
23
-
262, 263
232, 234
0
262, 263
232, 234
1
10
10
30
10
30
2
1 G
1
30
26, 28, 33
-
30
26, 28, 33
-
VERVAARDIGING VAN KANTOORMACHINES EN COMPUTERS
30
26, 28, 33
A
Kantoormachines- en computerfabrieken incl. reparatie
30
10
30
10
30
2
1 G
1
31
26, 27, 33
-
31
26, 27, 33
-
316
293
30
10
30
10
30
2
1 G
1
33
26, 32, 33
33
26, 32, 33
-
VERVAARDIGING VAN MEDISCHE EN OPTISCHE APPARATEN EN INSTRUMENTEN
33
26, 32, 33
A
Fabrieken voor medische en optische apparaten en instrumenten e.d. incl. reparatie
30
0
30
0
30
2
1 G
1
36
31
-
36
31
-
VERVAARDIGING VAN MEUBELS EN OVERIGE GOEDEREN niet elders genoemd
361
9524
2
Meubelstoffeerderijen bedrijfsoppervlak < 200 m²
0
10
10
0
10
1
1 P
1
362
321
Fabricage van munten, sieraden e.d.
30
10
10
10
30
2
1 G
1
363
322
Muziekinstrumentenfabrieken
30
10
30
10
30
2
2 G
2
3663.1
32991
Sociale werkvoorziening
0
30
30
0
30
2
1 P
1
40
35
40
35
-
PRODUCTIE EN DISTRIBUTIE VAN STROOM, AARDGAS, STOOM EN WARM WATER
40
35
C0
Elektriciteitsdistributiebedrijven, met transformatorvermogen:
40
35
C1
- < 10 MVA
0
0
30 C
10
30
2
1 P
1
40
35
D0
Gasdistributiebedrijven:
40
35
D3
- gas: reduceer-, compressor-, meet- en regelinst. cat. A
0
0
10 C
10
10
1
1 P
1
40
35
D4
- gasdrukregel- en meetruimten (kasten en gebouwen), cat. B en C
0
0
30 C
10
30
2
1 P
1
40
35
E0
Warmtevoorzieningsinstallaties, gasgestookt:
40
35
E2
- blokverwarming
10
0
30 C
10
30
2
1 P
1
41
36
-
41
36
-
WINNING EN DISTRIBUTIE VAN WATER
41
36
B0
Waterdistributiebedrijven met pompvermogen:
41
36
B1
- < 1 MW
0
0
30 C
10
30
2
1 P
1
45
41, 42, 43
-
45
41, 42, 43
-
BOUWNIJVERHEID
45
41, 42, 43
3
- aannemersbedrijven met werkplaats: bedrijfsoppervlak< 1000 m²
0
10
30
10
30
2
1 G
1
B
50
45, 47
-
50
45, 47
-
501, 502, 504
451, 452, 454
Handel in auto's en motorfietsen, reparatie- en servicebedrijven
10
0
30
10
30
2
2 P
1
B
5020.4
45204
Autobeklederijen
0
0
10
10
10
1
1 G
1
5020.5
45205
Autowasserijen
10
0
30
0
30
2
3 P
1
503, 504
453
Handel in auto- en motorfietsonderdelen en -accessoires
0
0
30
10
30
2
1 P
1
51
46
-
51
46
-
5122
4622
Grth in bloemen en planten
10
10
30
0
30
2
2 G
1
5134
4634
Grth in dranken
0
0
30
0
30
2
2 G
1
5135
4635
Grth in tabaksproducten
10
0
30
0
30
2
2 G
1
5136
4636
Grth in suiker, chocolade en suikerwerk
10
10
30
0
30
2
2 G
1
5137
4637
Grth in koffie, thee, cacao en specerijen
30
10
30
0
30
2
2 G
1
5138, 5139
4638, 4639
Grth in overige voedings- en genotmiddelen
10
10
30
10
30
2
2 G
1
464, 46733
Grth in overige consumentenartikelen
10
10
30
10
30
2
2 G
1
4673
Grth in hout en bouwmaterialen:
514 5153
LUCHT
CATEGORIE
0
BODEM
GROOTSTE AFSTAND
1051
GEVAAR
-
1551
GELUID
10, 11
STOF
10, 11
15
INDICES
10
GEUR
nummer
aangepast planmer
-
15
20
Bestemmingsplan xx 1 / 2
Kurkwaren-, riet- en vlechtwerkfabrieken UITGEVERIJEN, DRUKKERIJEN EN REPRODUCTIE VAN OPGENOMEN MEDIA
B
-
VERVAARDIGING VAN GLAS, AARDEWERK, CEMENT-, KALK- EN GIPSPRODUCTEN Aardewerkfabrieken: a - vermogen elektrische ovens totaal < 40 kW en productiecapaciteit < 100 ton / dag
L
VERVAARDIGING VAN OVER. ELEKTR. MACHINES, APPARATEN EN BENODIGDH. Elektrotechnische industrie niet elders genoemd
-
B
-
B
0
B
HANDEL/REPARATIE VAN AUTO'S, MOTORFIETSEN; BENZINESERVICESTATIONS
GROOTHANDEL EN HANDELSBEMIDDELING
Bedrijfsactiviteiten obv VNG-lijst 2009 aangepast 2014 SBI-1993
milieucategorie 1 en 2
Bestemmingsplan xx 2 / 2
OMSCHRIJVING
SBI-2008
AFSTANDEN IN METERS
INDICES
VERKEER
VISUEEL
30
2
1 G
1
0
10
30
0
30
2
1 G
1
0
0
30
0
30
2
1 G
1
30
30
30
30 R
30
2
1 G
1
10
10
30
10
30
2
2 G
2
0
0
30
0
30
2
2 G
1
0
0
10
10
10
1
1 P
1
Kantines
10
0
10 C
10
10 D
1
1 P
1
Cateringbedrijven
10
0
30 C
10
30
2
1 G/P 1
Taxibedrijven
0
0
30 C
0
30
2
2 P
1
Pomp- en compressorstations van pijpleidingen
0
0
30 C
10
30 D
2
1 P
1
0
0
30 C
10
30
2
2 G
1
10
0
30 C
0
30
2
3 P
1
Post- en koeriersdiensten
0
0
30 C
0
30
2
2 P
1
Telecommunicatiebedrijven
0
0
10 C
0
10
1
1 P
1
- FM en TV
0
0
0 C
10
10
1
1 P
2
- GSM en UMTS-steunzenders (indien bouwvergunningplichtig)
0
0
0 C
10
10
1
1 P
2
5153.4
46735
6
- algemeen: bedrijfsoppervlak <= 200 m²
5154
4674
0
Grth in ijzer- en metaalwaren en verwarmingsapparatuur:
5154
4674
2
- algemeen: bedrijfsoppervlak < = 2.000 m²
5155.2
46752
Grth in kunstmeststoffen
5156
4676
Grth in overige intermediaire goederen
519
466, 469
Overige grth (bedrijfsmeubels, emballage, vakbenodigdheden e.d.
52
47
-
52
47
-
527
952
55
55
-
55
55
-
5551
5629
5552
562
60
49
-
60
49
-
6022
493
603
495
63
52
63
52
-
6312
52109
B
6321
5221
1
64
64
-
64
53
-
641
531, 532
642
61
A
642
61
B0
zendinstallaties:
642
61
B2
642
61
B3
71
77
-
GELUID
zand en grind:
STOF
- algemeen: bedrijfsoppervlak <= 2000 m²
4
LUCHT
CATEGORIE
10
2
46735
BODEM
GROOTSTE AFSTAND
30
4673
5153.4
GEVAAR
10
GEUR
nummer
aangepast planmer
-
-
0
5153
DETAILHANDEL EN REPARATIE T.B.V. PARTICULIEREN Reparatie t.b.v. particulieren (excl. auto's en motorfietsen) LOGIES-, MAALTIJDEN- EN DRANKENVERSTREKKING
VERVOER OVER LAND B
-
-
DIENSTVERLENING T.B.V. HET VERVOER Opslaggebouwen (verhuur opslagruimte) Autoparkeerterreinen, parkeergarages, met een oppervlakte van 100 ha of meer of een a bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m3 of meer
L
POST EN TELECOMMUNICATIE
VERHUUR VAN TRANSPORTMIDDELEN, MACHINES, ANDERE ROERENDE GOEDEREN
71
77
711
7711
Personenautoverhuurbedrijven
10
0
30
10
30
2
2 P
1
714
772
Verhuurbedrijven voor roerende goederen niet elders genoemd
10
10
30
10
30 D
2
2 G
2
72
62
-
72
62
-
COMPUTERSERVICE- EN INFORMATIETECHNOLOGIE
72
62
A
Computerservice- en informatietechnologie-bureaus e.d.
0
0
10
0
10
1
1 P
1
72
B
Datacentra
0
0
30 C
0
30
2
1 P
1
74
58, 63 63, 69tm71, 73, 74, 77, 78, 80tm82 63, 69tm71, 73, 74, 77, 78, 80tm82
7481.3
74203
Foto- en filmontwikkelcentrales
10
0
30 C
10
30
2
2 G
1
7484.4
82992
Veilingen voor huisraad, kunst e.d.
0
0
10
0
10
1
2 P
1
90
37, 38, 39
90
37, 38, 39
-
MILIEUDIENSTVERLENING
9001
3700
A0
RWZI's en gierverwerkingsinrichting, met afdekking voorbezinktanks:
9001
3700
B
rioolgemalen
30
0
10 C
0
30
2
1 P
1
9002.2
382
A0
Afvalverwerkingsbedrijven:
9002.2
382
A7
10
10
30
30 R
30
2
1 G
1
B
L
93
93
-
93
96
-
9301.2
96012
Chemische wasserijen en ververijen
30
0
30
30 R
30
2
2 G
1
B
L
9301.3
96013
A
Wasverzendinrichtingen
0
0
30
0
30
2
1 G
1
9301.3
96013
B
Wasserettes, wassalons
0
0
10
0
10
1
1 P
1
9302
9602
Kappersbedrijven en schoonheidsinstituten
0
0
10
0
10
1
1 P
1
9305
9609
Persoonlijke dienstverlening niet elders genoemd
0
0
10 C
0
10 D
1
1 P
1
74
-
OVERIGE ZAKELIJKE DIENSTVERLENING B
-
B
a - verwerking fotochemisch en galvano-afval OVERIGE DIENSTVERLENING
SAMEN BOUWEN AAN EEN NIEUW STUKJE FEIJENOORD PARTICIPATIEVERSLAG STEDENBOUWKUNDIG PLAN DE KAAI - JUNI 2023 -
VOORWOORD
Beste lezer, In de afgelopen maanden heb ik velen van jullie mogen spreken over een prachtig en uniek stukje Rotterdam: De Kaai. Vorig jaar zomer, 2022, ging ik met mijn camera op pad in Feijenoord. Wat leeft en speelt er? Hoe kunnen we ervoor zorgen dat De Kaai een nieuw stukje Feijenoord wordt? Daarna heb ik honderden van jullie mogen ontvangen op De Kaai, waar we voor het eerst de poorten openden tijdens het kick-off evenement. We vertelden over onze
INHOUDSOPGAVE VOORWOORD
1.
INTRODUCTIE
3.
ONTWIKKELFASES
4.
MIDDELEN & ACTIVITEITEN
5.
FEITEN & CIJFERS
13.
RESULTATEN VAN DE PARTICIPATIE
15.
SCHETS VAN DE TOEKOMST
17.
VERVOLG EN VERANTWOORDING
19.
BIJLAGE 1 - ADVIEZEN UIT DE STAD
20.
plannen, en haalden bij jullie de eerste wensen en zorgen op. Daarna gingen we met een kleinere groep in gesprek over enkele thema’s: de kade, de gebouwen en de pleinen. Hoe moeten deze plekken en de gebouwen eruitzien? Welke activiteiten moeten daar te doen zijn? Eind mei was het dan zo ver, we presenteerden het eerste ontwerp! Tussendoor heb ik, als omgevingsmanager, met velen van jullie waardevolle gesprekken over Feijenoord en De Kaai gevoerd. In dit participatieverslag vatten we samen welke activiteiten we hebben georganiseerd, wie we hebben gesproken, welke input we hebben opgehaald en bovenal: hoe we die input een plek hebben gegeven in de plannen. Met dit verslag ronden we deze fase af en leveren we het Stedenbouwkundig Plan op. Heel veel dank aan iedereen die hier op zijn of haar manier een steentje aan heeft bijgedragen! Maar: dat betekent niet dat we al klaar zijn. Er zijn nog vele stappen te zetten. En daar betrekken we jullie graag weer bij. Immers, samen bouwen we aan een nieuw stukje Feijenoord! Hartelijke groet en tot ziens,
Vince de Jong
OMGEVINGSMANAGER DE KAAI
1.
2.
1. INTRODUCTIE
Eind 2022 sloot de Margarinefabriek na ruim 130 jaar haar deuren
FASE AMBITIEDOCUMENT
en werd de sleutel van het terrein overgedragen aan VORM & Amvest. Samen met de Gemeente Rotterdam werkten wij de ambities uit voor de transformatie van deze plek tot compleet nieuw stuk stad met plek voor nieuwe woningen, ruimte voor bedrijven en een prachtige kade die voor iedereen toegankelijk is: De Kaai. Gelijktijdig
aan
het
opstellen
van
dit
OP ONDERZOEK UIT Interne werksessies, oriënterende gesprekken met sleutelfiguren, de Urban Detective op pad in de buurt, plan van aanpak
Ambitiedocument
(vastgesteld door het College van B&W in januari 2023), zijn we de buurt in gegaan om kennis te maken met Feijenoord. Wie wonen er? Wat leeft er onder de bewoners? Welke dromen en zorgen bestaan er over de toekomst van hun wijk? Op deze manier stelden wij – op participatieve wijze – (1) een plan van aanpak op voor participatie en communicatie en daarnaast ook (2) een placemaking strategie. De afgelopen maanden (januari – juni 2023) ging de participatie echt van start en haalden we heel veel kennis en kunde op uit de omgeving. Veel daarvan verwerkten we in het Stedenbouwkundig
FASE STEDENBOUWKUNDIG PLAN INFORMEREN
MEEDENKEN EN -DOEN
REFLECTEREN
Website, nieuwsbrief, inloopmomenten
Kick-off event, meedenksessies, stakeholdergesprekken
Presentatie eerste ontwerp, Buurtpanel App
Plan. In dit participatieverslag vind je een overzicht van de middelen en activiteiten die wij tot nu toe hebben ingezet, en een samenvatting van de opgeleverde resultaten. Het betrekken van de omgeving bij de planvorming voor De Kaai stopt hier niet. Ook in het vervolgproces speelt participatie en belangrijke rol. Immers, samen bouwen we aan een nieuw stukje
VERVOLGPROCES
Feijenoord waar Feijenoorders (oud en nieuw) trots op zijn!
BEKIJK HIER DE AFTERMOVIE >
3.
2023 - 2024
2025
2026
Bestemmingsplanprocedure:
Starten met slopen van
Oplevering eerste woningen
inspraak en reageren
verschillende gebouwen
via procedure van de
op het terrein & start
gemeente.
bouw eerste fase
4.
2. MIDDELEN & ACTIVITEITEN 5.
DE STRAAT OP
INFORMEREN, MEEDENKEN- EN DOEN We zijn de afgelopen maanden regelmatig de straat op gegaan
In de afgelopen maanden hebben wij deelgenomen aan verschillende buurtactiviteiten: •
Bijwonen Iftar Moskee Al Mohsinin, incl. het geven van een korte presentatie
•
Bijwonen diverse bewonersavond(en) Eiland van Feijenoord, incl. het geven van een korte
voor 1-op-1 gesprekken. Tientallen interviews, kennismakingen, buurtbijeenkomsten en spontane straatgesprekken vonden plaats waarvan we een deel ook hebben vastgelegd op camera.
presentatie •
Bijwonen wijkraad Feijenoord bijeenkomst, incl. het geven van een korte presentatie
Veel wensen, zorgen en dromen van mensen over hun buurt en de toekomst van De Kaai werden daarmee inzichtelijk; concrete en
“Mijn droom is een groene
directe voeding voor het ontwerpproces.
wandelpromonenade langs de Maas - van het Stieltjesplein tot aan de Brienenoordbrug - met verbindingen naar groenplekken
BEKIJK HIER DE URBAN DETECTIVE VIDEO >
dieper in de wijk.” PIM, BEWONER FEIJENOORDKADE
IN DEZE AFGELOPEN MAANDEN HEBBEN WE 1-OP-1 GESPREKKEN GEVOERD MET:
“Het bouwen van communities
“Het is goed dat er wordt
is niet het stapelen van stenen.
bijgebouwd. Alleen die
Ontmoeting moet centraal
•
Bewoners Dillenburgerblok
•
Eigenaar Dansh (BMX baan)
•
Bewoners Hefkwartier
•
Eigenaren De sportkantine
•
Bewoners Drijvende woningen
•
Groene Golf op Zuid
•
Bewoners Nassaustraat
•
Leden wijkraad
•
Bewoners Nijverheidsstraat
•
Leden kinderwijkraad
•
Bewoners Feijenoordkade
•
Projectmanagers EMI op Zuid
•
Bewoners Roentgenstraat
•
Projectmanagers SOL
•
Directeur basisschool Nieuwe
•
Projectmanagers Woonstad
Haven
•
Sportbedrijf Rotterdam
Directeur Giovanni van
•
Villa Zebra
Bronckhorst Foundation
•
Vrijwilligers en bestuur Moskee
•
•
Eigenaar Murals Inc
•
Eigenaar Skateland
Vrijwilligers Hefpark
•
Eigenaar Villa van Waning
•
Wijkagent Feijenoord
•
Eigenaar ALL CAPS
•
Wijknetwerker Feijenoord
•
Eigenaar Boksschool Monteiro
•
Wijkmanager Feijenoord
waarschijnlijk niet te betalen
situatie om de buurt beter te
voor de huidige bewoners”
leren kennen.”
ALI, BEWONER FEIJENOORD
NASRA DJORAI, WIJKMANAGER
“Er zijn tal van goede voorbeelden van ‘risicogroepen’ in economisch succesvolle ondernemeningen, daar denken we graag samen over verder!” HANAN CHERIEF, COORDINATOR JONGEREN BIJ SOL
Al Mohsinin •
nieuwe woningen zijn
staan. Benut de tijdelijke
“Heel Feijenoord krijgt een impuls als je iets kan organiseren met en voor jongeren.” ED SHEW A TJON, WIJKAGENT
“Ik word wel een beetje verdrietig als ik zie hoe stil het is op het Margarineterrein. Ooit zo bruisend en belangrijk. Ik hoop dat er straks toch ruimte blijft voor werk.” EDDY, OUD-WERKNEMER UNILEVER
6.
2. MIDDELEN & ACTIVITEITEN
KICK-OFF EVENEMENT INFORMEREN & MEEDENKEN- EN DOEN
WEBSITE & SOCIAL MEDIA INFORMEREN
Op 13 februari 2023 openden we voor het eerst de poorten van
Vlak voor het kick-off event is www.dekaairotterdam.nl live gegaan,
het terrein tijdens het kick-off evenement. Dit deden we op een
onze projectwebsite. Op de website worden alle participatiemomenten
feestelijke manier samen met de wijkraad en de kinderwijkraad van
aangekondigd en wordt de opgehaalde input teruggekoppeld. De website
Feijenoord. Wethouder Chantal Zeegers onthulde samen met VORM
wordt later in het proces uitgebouwd tot interactief participatieplatform.
en Amvest de nieuwe naam van het project: De Kaai. Meer dan 500
Bijvoorbeeld door via de website verschillende mogelijkheden aan het brede
Feijenoorders en andere Rotterdammers kwamen langs om een
publiek voor te leggen, en daar reactie op te vragen. De verschillende items
kijkje te nemen. Op de informatiemarkt werden bij themakramen
op de website zijn al honderden keren bekeken. Ook is er via de website
de eerste plannen binnen 5 hoofdthema’s gedeeld. Bezoekers lieten
altijd de mogelijkheid om in te schrijven voor de digitale nieuwsbrief of om
bij deze thema’s meer dan 400 ideeën achter. Ook kon iedereen
rondleidingen te boeken. Hier wordt dan ook veel gebruikt van gemaakt! Tot
het terrein ontdekken tijdens één van de rondleidingen*, genieten
slot zijn wij ook te vinden op Instagram. Op ons account posten we wat er te
van lokale hapjes en drankjes, knutselen en genieten van kunst. De
beleven is op het terrein, delen wij interessante verhalen over de historie van
horeca en activiteiten werden verzorgd door Restaurant MAAS,
het terrein en kondigen wij participatiemomenten aan. Volg ons dus vooral!
Sococo Coffee, Villa Zebra en KYLDO Art & Design. *De rondleidingen gingen tijdens de kick-off van start, waarna beheerder Marten wekelijks rondleidingen heeft gegeven aan geïnteresseerden die zich via de projectwebsite hebben aangemeld voor een rondleiding.
BEKIJK HIER DE WEBSITE > 7.
8.
2. MIDDELEN & ACTIVITEITEN
MEEDENKSESSIES MEEDENKEN- EN DOEN
PLACEMAKING MEEDENKEN- EN DOEN
Tijdens twee avonden in maart (21 & 22 maart 2023) gingen we in
Na het opleveren van de placemakingstrategie in januari 2023 zijn we direct aan
kleine groepjes brainstormen over drie specifieke onderwerpen: de
de slag gegaan. Zo vonden er tientallen rondleidingen plaats door de fabriek en
kade, de pleinen en de gebouwen.
waren er bij alle participatiebijeenkomsten ook activiteiten gericht op beleving. Denk aan de graffitiworkshop met ALL CAPS of het knutselen aan de groeiende
We gingen aan de hand van plattegronden en referentiebeelden met
maquette met Villa Zebra. Ook werkten we samen met de Groene Golf op Zuid
elkaar in gesprek over de uitstraling van de verschillende plekken en
voor het opknappen en vergroenen van de Roentgenstraat en begeleidden we
gebouwen en we bespraken het type activiteiten en voorzieningen
ongeveer 100 Ruimtelijke Ordening studenten van de Hogeschool Rotterdam
dat men graag in de toekomst ziet op de Kaai.
naar een tijdelijke interventie op de kade. Ook vonden de eerste evenementen plaats: o.a. de Dag van de Architectuur, de Rotterdamse Dakendagen en North
Kortom: hoe maken we dit straks een aantrekkelijk en toegankelijk
Sea Round Town. Tot slot hebben we samen met een aantal partijen uit de wijk
gebied. We mochten bij deze avonden ongeveer dertig omwonenden
een brainstorm gedaan over de invulling van de kade op korte termijn. We slaan
verwelkomen.
de handen ineen om een laagdrempelige programmering te verzorgen die ervoor zorgt dat de kade in augustus en september een aantal weekenden open kan. Zet 26 augustus 2023 alvast in je agenda!
INLOOPMOMENTEN INFORMEREN
In maart, april en mei vond er iedere twee weken een inloopmoment plaats op De Kaai waar mensen binnen konden lopen met vragen of voor een gesprek. Verschillende mensen kwamen langs: van mogelijk toekomstige bewoners tot Rotterdamse ondernemers op zoek naar bedrijfsruimte(s).
9.
10.
2. MIDDELEN & ACTIVITEITEN 11.
PRESENTATIE EERSTE ONTWERP
REFLECTEREN
Op 31 mei presenteerden we het eerste ontwerp van De Kaai – het concept Stedenbouwkundig Plan – en de voorlopige resultaten van het participatieproces aan breed publiek. Tijdens een zonnige bijeenkomst in en rond de palletloods op de kade gaven we presentaties en was er alle mogelijkheid om met projectteamleden in gesprek te gaan en vragen te stellen. Bijvoorbeeld bij één van de participatiepanelen, de schets van de toekomst en/of de maquette. Ook bij deze bijeenkomst waren weer verschillende lokale partijen die de horeca en activiteiten organiseerden: Villa Zebra, ALL CAPS, Restaurant MAAS en Moskee Al Mohsinin.
12.
3. FEITEN EN CIJFERS
INFORMEREN
MEEDENKEN & DOEN
1
3
1
KICK-OFF EVENT
BEZOEKERS PARTICIPATIE
CA.
650
1
500
2
CA.
1.000
5
CA.
CA.
550
URBAN DETECTIVE VIDEO
WEBSITE
INLOOPBIJEENKOMSTEN
DIGITALE NIEUWSBRIEVEN
NIEUWSBRIEF INSCHRIJVINGEN
8.000
VERSPREIDE FLYERS
MEEDENKSESSIES
CA.
50
1-OP-1 GESPREKKEN
GEPLAKTE POST ITS
REFLECTEREN 1
2
1
4
MAQUETTE
SCHETS VAN DE TOEKOMST
13.
BEZOEKERS OP HET TERREIN
PRESENTATIES VAN EERSTE ONTWERP
CENTRALE THEMA’S
14.
4. RESULTATEN PARTICIPATIE 15.
In een tekening – een schets van de toekomst – hebben we samengevat hoe de resultaten vanuit de participatie samenkomen met onze plannen voor De Kaai. Deels landen de adviezen uit de omgeving in het Stedenbouwkundig Plan, deels nemen we die mee in het vervolgproces. De tekening hebben we gepresenteerd tijdens de presentatie van het eerste ontwerp. Gedurende het participatieproces stonden steeds 4 thema’s centraal: werk & voorzieningen, wonen & gebouwen, mobiliteit en openbare ruimte. Per thema benoemen we de hoofdconclusies die zijn geland in het Stedenbouwkundig Plan. In bijlage 1 staat een overzicht van alle adviezen vanuit de omgeving, met daarbij een reflectie vanuit het ontwerpteam.
1. 2. 3. 4.
DE KAAI KRIJGT EEN INDUSTRIËLE UITSTRALING MET
GROENE KADES EN PLEINEN.
ER KOMEN GEZAMENLIJKE EN SOCIALE RUIMTES DIE
IN HET TEKEN STAAN VAN ONTMOETING.
LAGE DAKEN WORDEN GROEN EN OP DE HOGERE
DAKEN WORDT ENERGIE OPGEWEKT.
DE KAAI WORDT AUTOVRIJ EN KRIJGT EEN CENTRALE
MOBILITEITSHUB.
5.
DE GROENE KADE IS VOOR IEDEREEN EN KAN
GEBRUIKT WORDEN VOOR SPORTEN, SPELEN, ETEN EN
DRINKEN, RELAXEN EN WANDELEN.
EEN SCHETS VAN DE TOEKOMST VIND JE OP DE VOLGENDE PAGINA
16.
VERVOLG VAN DE PARTICIPATIE Het betrekken van de omgeving bij de planvorming voor De Kaai stopt hier niet. Ook gedurende het vervolgproces zullen we de buurt (1) informeren, (2) laten meedenken en -doen en (3) laten reflecteren op de plannen. Per thema bepalen we samen wat wenselijk en nodig is, op welk moment en wat voor manier. Zo zetten we de heldere lijn de komende jaren door. Ook gaan we tijdens het vervolgproces door met placemaking. Hierin zoeken we zoveel mogelijk de combinatie met het participatieproces, zoals we ook bij het kick-off evenement en de presentatie van het eerste ontwerp hebben gedaan. Immers, samen willen we bouwen aan een nieuw stukje Feijenoord waar Feijenoorders (oud en nieuw) trots op zijn! Heeft u vragen of opmerkingen naar aanleiding van dit participatieverslag? Neem gerust contact op met omgevingsmanager Vince via vince@kickstad.nl.
BIJLAGE 1 ADVIEZEN UIT DE STAD + REACTIE ONTWERPTEAM WERK & VOORZIENINGEN Basisvoorzieningen zoals een bakker, apotheek en een huisarts In het ambitiedocument is met de gemeente afgesproken dat er op De Kaai in principe géén winkels komen, tenzij die winkels hun eigen producten maken. Een bakkerij die bijvoorbeeld eigen gemaakt brood verkoopt vanuit de bakkerij is een mogelijkheid. Sportgelegenheden buiten en binnen In een latere fase onderzoeken we welk type sportvoorzieningen er mogelijk te plaatsen zijn. Hier kijken we ook naar wat er al in de buurt aanwezig is. Wel weten we nu al dat een voetbalveld bijvoorbeeld te groot is. Als er sportgelegenheden komen, zullen het dus kleinere voorzieningen zijn zoals bijvoorbeeld een aantal toestellen buiten. Ontmoetingsruimte voor buurtbewoners en plekken om samen te werken én te maken Het is absoluut onze ambitie om gezamenlijke ruimtes te creëren. De precieze invulling hiervan is nog in ontwikkeling.
WONEN & GEBOUWEN
VERANTWOORDING & COLOFON Dit verslag geeft een kijkje in de keuken van het participatieproces voor de Kaai. Het is een kort overzicht van de activiteiten en bijbehorende resultaten ingebracht door bewoners(organisaties), ondernemers en vele andere betrokkenen. Wij bedanken iedereen die input gaf, meegedacht of meegelezen heeft. Het participatieproces werd georganiseerd door Kickstad in samenwerking met het projectteam van De Kaai bestaande uit VORM, Amvest, Gemeente Rotterdam, De Urbanisten, Depart & Mecanoo. Fotograaf: Mo Hammachi. https://www.mohammachi.com/ Video’s:
19.
Thimaud de Driessen
Zorgen over het aantal sociale huurwoningen Het aantal sociale huurwoningen dat wij zullen realiseren is afgestemd op het aantal sociale huurwoningen in buurt, waar relatief veel sociale huurwoningen zijn. Wij hebben met de gemeente afspraken over deze aantallen en moeten daarnaast een bijdrage leveren aan de gemeentelijke ambities om meer menging in wijken te realiseren. Dat doen wij door woningen voor iedere doelgroep en dus portemonnee te bouwen. Behoefte aan woningen voor ouderen en starters We hebben in onze plannen allerlei verschillende woningtypen opgenomen, waaronder woningen voor ouderen en starters. Voorrang krijgen bij huren of kopen Feijenoord-bewoners krijgen voorrang bij het huren van een sociale huurwoning of een middeldure huurwoningen. Of we deze voorrang ook kunnen verlenen bij koopwoningen onderzoeken we nog. Industriële uitstraling van de gebouwen, met groen Deze input ligt in lijn met wat we al in gedachten hadden en wordt dus meegenomen.
20.
De daken zo groen mogelijk, met ruimte voor het opwekken/opslaan van energie De daken worden divers. Zo komen er groene daken, daken met installaties voor het opwekken/opslaan van energie en zal er mogelijk een enkel dak collectief gebruikt kunnen worden. De inrichting in en rond de gebouwen, ook in de centrale ruimtes, zo groen mogelijk Deze input ligt in lijn met wat we al in gedachten hadden en wordt dus meegenomen.
MOBILITEIT Een waterbushalte en pont (in het weekend) Hier kunnen we helaas geen uitspraken over doen. Zaken die met openbaar vervoer te maken hebben gaan via de gemeente, we leggen dit punt van feedback dan ook bij hen neer. Betere OV-verbindingen Hier kunnen we helaas geen uitspraken over doen. Zaken die met openbaar vervoer te maken hebben gaan via de gemeente, we leggen dit punt van feedback dan ook bij hen neer. Voldoende parkeerplekken en parkeren uit het zicht De parkeerplaatsen die horen bij De Kaai bevinden zich in een hub aan de rand van het terrein. Daardoor is De Kaai zo veel mogelijk autovrij, met uitzondering van toegang voor nood- en hulpdiensten en mogelijk laden & lossen. Er worden voldoende parkeerplekken gemaakt, passend bij de norm die door de gemeente is opgelegd. Fiets- en wandelpaden op het terrein Doordat het terrein dus zo goed als autovrij is, zijn alle wegen op het terrein speciaal voor voetgangers en fietsers.
OPENBARE RUIMTE Zo snel mogelijk een groene, open kade We werken momenteel aan een tijdelijke inrichting van de kade die zo groen mogelijk wordt. Op deze manier zorgen ervoor dat de kade al groen en toegankelijk is voordat de woningen klaar zijn. Uiteraard zal ook in de uiteindelijke situatie de kade zo groen mogelijk zijn! Het hele terrein zo groen mogelijk Dit uitgangspunt hanteren wij hoe dan ook voor de kade. Ook proberen we de pleinen en een gedeelte van de gebouwen groen in te richten.
Sport- en speelmogelijkheden De mogelijkheden voor sporten onderzoeken we in een latere fase. Wat betreft speelmogelijkheden is inmiddels duidelijk dat we geen standaard speeltoestellen zullen plaatsen. Wel komen er voldoende mogelijkheden om te spelen op andere manieren. Verder onderzoeken we of het wenselijk en benodigd is een speelcontainer te plaatsen. Zwemmen en recreatiemogelijkheden aan het water Zwemmen gaat helaas niet kunnen omdat dat op deze plek te gevaarlijk is. Een ongedwongen sfeer op de kade met ruimte voor eigen invulling, maar ook wat horeca We willen op de kade veel ruimte laten voor eigen invulling. Dit betekent dat het mogelijk blijft voor iedereen om met een zelf-meegebracht drankje bij een picknickbank of in het gras te gaan zitten. Ook in de koudere maanden zal er op de kade een mogelijkheid zijn om op eigen initiatief een activiteit op de kade te organiseren. De kade zo groen mogelijk, met verschillende soorten bomen Gaan we doen! Er zijn allerlei soorten bomen mogelijk, alleen fruitbomen niet. Een multifunctionele kade voor iedereen De kade wordt openbaar en voor iedereen. Dit betekent dat iedereen er kan komen, en er zelf activiteiten kan doen. Denk aan een rondje rennen, op een picknickbank zitten, een kleedje op het gras uitgooien of een terrasje pakken. Een goede connectie met het water We onderzoeken de mogelijkheden.
Een groene uitstraling van de pleinen met veel bomen en water, niet te versteend. Deze input ligt in lijn met wat we al in gedachten hadden en wordt dus meegenomen. Veel mogelijkheden op de pleinen om anderen te ontmoeten op allerlei manieren, te zitten, te spelen en te sporten. Zowel gratis, als betaald. Bijvoorbeeld een podium voor buurtactiviteiten of zitplekken rond een kleurrijk kunstwerk. Deze input ligt in lijn met wat we al in gedachten hadden en wordt dus meegenomen. De precieze vorm ligt nog niet vast en wordt onderzocht in een latere fase. Diverse voorzieningen op de pleinen, van sporten tot horeca, watertappunten en oplaadpunten. De pleinen worden zo gemaakt dat ze op verschillende manieren kunnen worden gebruikt. Met welke voorzieningen de pleinen zullen worden voorzien, wordt onderzocht.
Openbare ruimte voor iedereen toegankelijk Dit is altijd ons uitgangspunt.
21.
22.
SAMEN BOUWEN AAN EEN NIEUW STUKJE FEIJENOORD PARTICIPATIEVERSLAG STEDENBOUWKUNDIG PLAN DE KAAI - JUNI 2023 -
Rotterdam, NL Masterplan
De Kaai Masterplan Rotterdam, NL Programma Het plangebied beslaat 26.500 m2 met circa 90.000 m2 aan woonprogramma en 10.000 m2 aan commerciële voorzieningen. Ontwerptraject 2022-2024 Realisatie vanaf 2025 Opdrachtgevers VORM Amvest Architect Mecanoo Landschaps architect De Urbanisten Project management Tenman, Amsterdam LAB-LAU, Rotterdam Adviseurs SteenhuisMeurs RHDHV DGMR WeAllWheel Kickstad
Inhoudsopgave 1 Introductie
• Voorwoord • Ontwikkelambities 2 Context
• • • • • • •
Plangebied Blik op de omgeving Historie Blik op de fabriek Uitgangspunten erfgoed Cultuurhistorische waarde Historische kernelementen
3 Masterplan
• • • • • • • • • • • • •
Stedenbouwkundige situatie Analyse van de plek Structuur van de plek Opbouw van het ensemble Stedenbouwkundige uitgangspunten Stedenbouwkundige plankaart Plankaart landschap Plankaart programma Matenplan Plan doorsneden Aansluiting maaiveld Aanzichten Impressiebeelden
4 Landschap
• • • • • • •
Principes voor het landschap Uitgangspunten openbare ruimte Inrichting van de openbare ruimte Kades Pleinen - centrale plein Pleinen - Sponsplein Pleinen - Hof
7 8 10
• Pleinen - Fonteinplein • Straten • Straatprofiel
70 72 74
13 14 16 18 20 22 24 26
5 Mobiliteit
79 80 84
29 30 31 32 33 34 38 39 40 41 44 46 48 50 53 54 56 58 60 64 66 68
• Mobiliteit • Parkeerscenario’s 6 Duurzaamheid
• • • • • • • • • •
De leefbare stad Hemelwater openbare ruimte Hemelwater gebouwen Waterveiligheid Natuurinclusiviteit Dakenlandschap Omgang met daken Omgang met erfgoed Energie Circulariteit
7 Beeldkwaliteit samenhang
• • • • • • • • • • • • • •
Het industriële karakter De fabriekse laag Skyline en zichtbaarheid Perceel en identiteit Materialisering en gevel Openingen, elementen en details Woonplint Commerciële plint Buitenruimtes en terrassen Daken groen Overgang gebouw en openbare ruimte Het waterfront Fietsenstallingen Techniek
87 88 90 92 94 96 101 102 106 108 109 111 112 114 116 118 120 122 124 125 126 128 130 132 134 136
8 Gebouwenveloppen
• • • • • • • • • • • • • • • •
Uitgangspunten per bouwenvelop Regels Historische functie Ontwerpstrategie Gebouw 1 Gebouw 2 Gebouw 3 Gebouw 4 Gebouw 5 Gebouw 6 Gebouw 7 Gebouw 8 Gebouw 9 Gebouw 10 Gebouw 11 Gebouw 12
9 Ontwikkeling
• • • • •
Ontwikkelingsstrategie Fasering Afval Woonprogramma Participatie
10 Bijlage
• • • • •
Zonstudie Daglicht Wind Beeldverantwoording Colofon
141 142 143 144 145 146 148 150 152 154 156 158 160 162 164 166 168 171 172 173 174 176 177 179 180 181 182 185 186
1 Introductie
Voorwoord
1 - Introductie
De Kaai wordt een nieuwe buurt in Rotterdam waar mensen groen, gezond en duurzaam wonen, werken en recreëren. Een buurt met een eigen karakter met behoud van het ‘fabriekse’. Door nieuwe routes goed verbonden met de omgeving. Het stedenbouwkundige ontwerp, de landschappelijke setting en de stedelijke programmering maken De kaai een open en uitnodigende plek. Het document beschrijft de ambities, randvoorwaarden en planregels voor de verdere ontwerpuitwerking van de verschillende onderdelen: het ontwerp van de gebouwen, de openbare ruimte en het landschap. Tijdens het ontwikkelen van het masterplan is veelvuldig gesproken met de omgeving. Huidige bewoners, kinderen, lokale ondernemers en overige geïntersseerden hebben hun wensen via drie participatiesessies geuit: meer groen, een prettige verblijfsplek aan het water, een gezamenlijke ruimte en respect voor het historische karakter van de plek. De verzamelde input is meegenomen en verwerkt in dit masterplan of krijgt in de verdere uitwerking van het plan een plek. Het masterplan wordt gebruikt als ruimtelijke en programmatische leidraad tijdens het ontwerptraject en als onderlegger voor het bestemmingsplan en de aanvragen voor de omgevingsvergunning. Daarnaast wordt het ook gebruikt als basis voor de selectie van jonge Rotterdamse architecten en andere adviseurs voor het vervolgtraject van De kaai.
Dit masterplan vertaalt de ambities die zijn gesteld in het ambitiedocument, om van De Kaai een mooie plek te maken voor de stad Rotterdam en de Rotterdammers.
8 | VORM | Amvest | Gemeente Rotterdam | Mecanoo | Urbanisten |
Masterplan De Kaai, Rotterdam, NL
1 - Introductie
Masterplan De Kaai, Rotterdam, NL
| VORM | Amvest | Gemeente Rotterdam | Mecanoo | Urbanisten | 9
Ontwikkelambities
1 - Introductie
De Kaai, een nieuw stuk onvervalst Rotterdam
Met elkaar creëren
De kop van Feijenoord in Rotterdam is een bijzondere plek.
De opgave is ambitieus: we bouwen veel woningen en
groen wandelen, sporten en flaneren. Er komt horeca en
Het voormalige Unilever-terrein met de margarinefabriek was
tegelijk vergroten we de levendigheid en leefbaarheid van
een getijdenoever met royale bomen en veel groen, waar je
meer dan een eeuw een afgesloten terrein en onbereikbaar
het gebied. Om dat optimaal voor elkaar
de internationale scheepvaart voorbij ziet trekken. Zo wordt
voor de omgeving. Toch is het altijd een belangrijk
te krijgen is de dialoog met de omgeving van groot belang.
de Nassaukade een trekpleister voor heel Rotterdam. Loop
onderdeel geweest van de identiteit van Rotterdam Zuid en
Daarom hebben we een team samengesteld dat hetzelfde
via de Willemsbrug een ‘rondje Zuid’ en kom even tot rust
in het bijzonder Feijenoord. Het is dit onvervalste karakter
denkt over de ambitie van het project en over thema’s als
aan de oever, met zicht op de skyline van een wereldstad.
dat het gebied en de omgeving zo bijzonder maakt. De Kaai
participatie en duurzaamheid. Zo trekken we samen op
Het vrijkomen van het margarineterrein is een unieke kans
wordt een plek waar dit historische karakter wordt omarmd,
met de bewoners van deze wijk, die zich soms vergeten
om Rotterdam een nieuwe, groene buitenplek te geven. Een
waarmee een nieuw stuk leefbaar Rotterdam met veel ruimte
voelen in de stad. Want juist met de inbreng van die mensen
ruimte voor recreatie en een drankje op een terras, maar ook
voor nieuwe bedrijvigheid en woningen wordt gecreëerd.
laten we een gebied tot leven komen op een manier waar
voor rust. Alle Rotterdammers profiteren zo van de nieuwe
iedereen van profiteert.
impuls die het gebied de stad geeft.
Een nieuwe naam voor eenzelfde plek met een nieuwe
Een buurt met leefruimte voor iedereen
Blauwdruk voor een nieuwe wijk
toekomst. Een plek die van een industriële omgeving
“We willen een buurt creëren waar iedereen blij mee is.
Een dergelijke ontwikkeling in een omvangrijk stuk
naar een leefomgeving verandert. We noemen het
Met woningen voor sociale en middenhuur, aangevuld
Rotterdam kost tijd. En we kunnen deze buurt niet realiseren
margarineterrein De kaai. De komende jaren verandert De
met vrijesector koopwoningen. Geen anonieme
zonder de hulp en de ideeën van Rotterdammers. Daarom
kaai in een woon-, werk- en beleefplek aan het water, die
woongebouwen, maar een wijk met samenhang en
wordt het gebied nu al geopend en organiseren we
bol staat van de energie. Met gezellige pleinen, straatjes
structuur. Een buurtje met een mooie balans tussen private
activiteiten, zodat het op de korte termijn al een bijdrage
en maatschappelijke functies, met leuke cafeetjes,
en gedeelde ruimtes voor verschillende vormen van sociale
levert aan de omgeving. Op het huidige fabrieksterrein
verblijfskwaliteit en een uniek waterfront met getijdenoever.
interactie. We bouwen speels en compact, met straten,
organiseren we kleinschalige evenementen, bieden we
Een levendige plek voor iedereen op een opvallende locatie,
pleinen en veel levendigheid. We vergroten de leefbaarheid
mensen de ruimte om zelf activiteiten te organiseren en
die het waterfront van Rotterdam verrijkt.
met stadswoningen die aansluiten op groene en autovrije
gaan we concreet met hen op zoek naar wat werkt en wat
straatjes en pleinen in het hart van de buurt. Voetgangers
niet. Zo krijgen we inzicht in activiteiten en voorzieningen
De Kaai wordt anders en echt
staan centraal, fietsers zijn te gast en ook de kade is
die kans van slagen hebben en ontstaat er een organische
Na het vertrek van Unilever verandert het terrein van de
autovrij. Lage daken worden benut als ontmoetingsplek
blauwdruk van een wijk in wording.
vroegere margarinefabriek in een woongebied, waar
met daktuinen en groen. Indien mogelijk wordt energie
mensen binnenkort een thuis vinden. De historische
opgewekt op hoger gelegen daken.”
De Kaai
Eerbetoon aan het verleden, klaar voor de toekomst Het duurt nog even voor de eerste schop de grond in gaat.
uitstraling blijft, maar het gebied wordt uitgebreid met circa duizend woningen en circa tienduizend vierkante meter
Met veel aantrekkelijke voorzieningen
De voornaamste ambitie is dat we iets maken, waar iedereen
commerciële ruimte. Een autovrij gebied waar verblijven
De Kaai wordt een wijk waar mensen elkaar ontmoeten
in de stad baat bij heeft. Een gebied dat een eerbetoon is
en leefbaarheid centraal staan. Zo bouwen we verder
en waar ook het nodige te doen is voor bewoners van
aan het verleden en tegelijkertijd klaar is voor de toekomst.
aan de geschiedenis die Rotterdam heeft gemaakt tot
de wijken die in de buurt liggen. Zo komt er ruimte voor
We hebben maar één kans om het goed te doen. Die kans
een wereldstad, waar zich voortdurend nieuwe kansen
lokale ondernemers, maatschappelijke voorzieningen,
nemen we: een nieuwe plek maken, waar bezoekers zich
voordoen.
kleine bedrijven, werk- en leerplaatsen en horeca. De kade
net zo thuis voelen als bewoners. Een nieuw stuk onvervalst
verandert in een aantrekkelijk gebied, waar mensen in het
Rotterdam, met een even menselijk als uniek gezicht.
10 | VORM | Amvest | Gemeente Rotterdam | Mecanoo | Urbanisten |
Masterplan De Kaai, Rotterdam, NL
3 - Masterplan
1:500 Masterplan De Kaai, Rotterdam, NL
| VORM | Amvest | Gemeente Rotterdam | Mecanoo | Urbanisten | 11
2 Context
Plangebied
2 - Context
Gebiedsontwikkelingen
Huidige situatie
Voorzieningen
De Kop van Feijenoord ligt in het centrum van Rotterdam,
De kaai is dus een van de gebieden in de huidige en
Het niveau van voorzieningen in de wijk Kop van Feijenoord
aan de zuidelijke oever. Het bestaat uit een lappendeken
toekomstige ontwikkelingen in de grote gebiedstransitie van
is relatief laag. Dat is te verklaren door naar de huidige
van verschillende kleine buurtjes. Het stedelijke weefsel
Rotterdam Zuid. Om de nieuwe ontwikkeling samen met de
invulling en de transitie van de hele wijk te kijken. Het gebied
is ontstaan tussen de industriegebieden, waar de haven
overige ontwikkelingen te laten slagen, is het van belang
is nog steeds in ontwikkeling en had tot voor kort drie grote
voor veel bedrijvigheid zorgde en waar een groot aantal
om het gebied te laten aansluiten bij het stedelijke weefsel
industrieterreinen en veel onbenutte ruimtes. Daardoor is de
spoorwegen nodig waren voor overslag. De verhuizing van
van de omgeving en daarmee de toegankelijkheid van het
relatieve dichtheid van de wijk laag vergeleken met sommige
de havens naar het westen van de stad betekende meer
gebied te vergroten. Een verdichting van een gebied gaat
stadswijken ten noorden van de rivier. Hierdoor is het aantal
ruimte voor woningbouw, die tussen deze structuren werd
met een intensivering van bewoners gepaard. Dat vereist
bewoners vaak nog onvoldoende om veel hoogstedelijke
opgebouwd. De kaai ligt in deze lappendeken op het meest
een verhoging van het voorzieningenniveau.
buurtvoorzieningen te ondersteunen. Als de wijk groeit, dan moet ook het voorzieningenniveau meegroeien om
noordelijke punt van de wijk, direct aan de Nieuwe Maas en de Koningshaven, tussen het Hefkwartier en de ingang van
Verbindingen
alle bewoners te bedienen. Overigens bedoelen we met
de Nassauhaven.
Hoewel de wijk midden in het centrum van Rotterdam ligt,
voorzieningen niet alleen maatschappelijke of economische
wordt ze omschreven als rustig en afgelegen. Dit heeft deels
voorzieningen, maar ook ruimte voor werkgelegenheid
Huidige en toekomstige ontwikkelingen
te maken met de redelijke bereikbaarheid (weinig OV) en
en verbeterde groenvoorzieningen in de wijk. De
In de omgeving zijn er meerdere gebiedsontwikkelingen.
de mindere goede oost-westverbinding met de omliggende
dichtstbijzijnde voorzieningen zijn het Entrepotgebied
In de aanliggende wijken zijn de ontwikkelingen rondom de
wijken. De dichtstbijzijnde hoogwaardige OV-punten voor
en de Persoonsdam. De enige stedelijke trekker in de
Rijnhaven in volle gang. Niet alleen de ontwikkeling in de
De kaai zijn de metrohalte Wilhelminaplein, treinstation
wijk op dit moment is Skateland aan de Piekstraat en het
haven, maar ook in Katendrecht en de verdere invulling van
Rotterdam- Zuid en station Blaak. Allemaal plekken waarvoor
kindermuseum Villa Zebra langs de Stieltjesstraat.
de Wilhelminapier zorgen voor een enorme verdichting in
bestaande barrières moeten worden gepasseerd. Ook voor
dit gebied. De plannen rondom Feijenoord City zijn volop
het dagelijkse gebruik zijn de afstanden niet optimaal. Met
Verdichting
in ontwikkeling en sommige blokken zijn al in aanbouw,
name de barrièrewerking van bepaalde infrastructuur en
Niet alleen de locatie De kaai, maar ook de transformatie van
of in een ver stadium van het ontwerp. Aangrenzend is de
de lange noord-zuidlijnen met aaneengesloten bebouwing
de overige industrielocaties dragen substantieel bij aan de
ontwikkeling van Parkstad, de verbindende wijk tussen Kop
zorgen ervoor dat de afstand tussen oost en west in de wijk
hoeveelheid woningen in de wijk. Passende voorzieningen
van Zuid en Afrikaanderwijk, bijna af. Nog enkele blokken
lastig te overbruggen is. Doordat het voorzieningenniveau
moeten tijdig worden meegenomen in de planvorming
worden gerealiseerd. In de wijk zijn de overgebleven
in de wijk laag is, moeten bewoners deze routes wel
om een deel van de bovengenoemde problematiek op
industriegebieden de grootste ontwikkellocaties. Niet
nemen. Mensen moeten de barrières doorkruisen om de
te lossen. De groei van het aantal bewoners leidt tot de
alleen De kaai, maar ook Piekstraat-West is in ontwikkeling.
voorzieningen buiten de buurt te bereiken. Toch wordt deze
noodzaak van meer voorzieningen en groen in de wijk zelf.
Op termijn zal het bedrijf Hunter Douglas naar een
afgelegen ligging niet alleen gezien als iets negatiefs. Op
Dat zorgt ervoor dat mensen minder tussenwijkse barrières
andere locatie gaan. Deze ontwikkelingen spelen op de
de grotere, stedelijke schaal ligt de wijk gewoon op tien
hoeven te nemen. Het belang van de kwaliteit van de
middellange termijn. Aanvullend staat de Hefzone aangeduid
minuten fietsen van de binnenstad en in de toekomst liggen
wijk staat daarom hoog op de agenda. Een uitnodigende
als ontwikkellocatie, met de kanttekening dat deze plek
ook de grotere stedelijke ontwikkelingen in de omgeving
buitenruimte, passend bij het voorzieningenniveau, is van
gebonden is aan het onderhoud van de tunnel en de
dichtbij. Maar in het dagelijkse gebruik zijn deze afstanden
belang.
mogelijkheid om boven de spoortunnel te bouwen. Als
te ver voor een gezonde wijk.
laatste wordt er op termijn ook verder geïnvesteerd in het voorzieningenniveau van de wijk.
14 | VORM | Amvest | Gemeente Rotterdam | Mecanoo | Urbanisten |
Masterplan De Kaai, Rotterdam, NL
Plangebied
2- Context
station Blaak Kralingen Willemsbrug Locatie Oude plantage
Noordereiland
Hef Entrepot
en v a sh g n ni o K
haven Nassau
Hefkwartier
Persoonsdam Piekstraat
Hunter Douglas
Wilhelminapier Vuurplaat
Station Zuid Esch
Rijnhaven Nieuwe Maas
Maashaven
Masterplan De Kaai, Rotterdam, NL
Feyenoord City
| VORM | Amvest | Gemeente Rotterdam | Mecanoo | Urbanisten | 15
Blik op de omgeving
2 - Context
Legenda
1. Hefbrug
2. Hefkwartier
3. Hefpark
4. Havenlofts
8
2
1
3
9
4
6
10
7
5
16 | VORM | Amvest | Gemeente Rotterdam | Mecanoo | Urbanisten |
Masterplan De Kaai, Rotterdam, NL
Blik op de omgeving
2- Context
5. De Peperklip
6. Villa van Waning
7. Persoonsdam
8. Locatie De kaai
9. Entrepot
10. Parkeerterrein Hefzone
Masterplan De Kaai, Rotterdam, NL
| VORM | Amvest | Gemeente Rotterdam | Mecanoo | Urbanisten | 17
Historie
2 - Context
Historie margarinefabriek
import van vetten en de export van margarine. Melk werd
130 jaar innovatie
In 1891 bouwde de firma Simon van den Bergh een
vanaf de Zuid-Hollandse eilanden per tram aangevoerd in
In de loop der jaren werden er voor de fabriek zo’n 250
margarinefabriek aan de Nassaukade in Rotterdam. Die
de Roentgenstraat. Daar lag een spoorlijn voor de deur.
bouwvergunningen aangevraagd. Het ging om kleine en
werd de grootste en modernste van het land. In de jaren
De concurrentiestrijd met Jurgens liep in 1927 uit op een
grote ingrepen, waarmee het complex zich steeds weer
die volgden, werd de fabriek uitgebreid, veranderde
fusie. Het was voor beide bedrijven de enige manier om te
aanpaste aan industriële ontwikkelingen en veranderingen
de receptuur van de margarine, ontstonden er nieuwe
overleven. Zo ontstond de Margarine Unie, waar zich andere
van de productie. De fabriek was oorspronkelijk erg
merken en verpakkingen en kwamen er steeds modernere
bedrijven bij aansloten, zoals Calvé. De margarineproductie
ambachtelijk. Bijna al het werk gebeurde handmatig. Het
machines. Al die tijd draaide de productie door, jaar in, jaar
van de drie grootste Nederlandse fabrieken concentreerde
was het houten tijdperk, dus de margarine werd in houten
uit. Met het vertrek van ‘Upfield’ uit Rotterdam komt er een
zich nu in Rotterdam. Twee jaar later volgde een fusie met
kuipen vervoerd. Een belangrijke innovatie was de bouw
einde aan een tijdperk van ruim 130 jaar bedrijvigheid op
het Britse Lever tot Unilever. Deze multinational groeide
van een raffi (raffinaderij) om plantaardige oliën te kunnen
deze plek.
uit tot een van de grootste bedrijven ter wereld. De
verwerken (1911). In de jaren twintig werd hout in het
ontwikkeling werd in 2018 door Unilever verkocht aan KKR,
proces vervangen, en brak het aluminium tijdperk aan. Na
Cultuurhistorisch onderzoek
die de margarinedivisie de naam Upfield gaf. De productie
het ontstaan van de Margarine Unie onderging de fabriek
Voor de herontwikkeling is een cultuurhistorisch
werd verplaatst naar een andere locatie, waardoor de
een metamorfose, waarbij de processen versnelden en de
onderzoek naar het fabriekscomplex uitgevoerd
bakermat van de multinational Unilever nu herontwikkeld kan
handelingen zo veel mogelijk werden gemechaniseerd. De
door SteenhuisMeurs. Het onderzoek bestaat uit een
worden.
mens hield toezicht op het proces, in plaats van het zelf uit te voeren. In de jaren vijftig volgde een nieuwe ronde
historische ontwikkelingsschets van het bedrijf en het gebied, een ruimtelijke analyse en een cultuurhistorische
De fabriek aan de Nassaukade
innovaties, gericht op automatisering en continuproductie.
waardering. Deze onderzoeken vormen de basis voor
Architect A. Nolen ontwierp de margarinefabriek en was nog
De komst van de ‘votator’, een wondermachine die
een weloverwogen ontwikkelingsplan voor het terrein. We
jaren betrokken bij de uitbreidingen. In eerste instantie was
karnt, koelt en kneedt, zorgde voor aanzienlijk verkorte
borgen de cultuurhistorische kwaliteiten van de plek door
het perceel nog geen zesde deel van de latere omvang.
productielijnen. De margarine die uit dit apparaat kwam,
ze bij de planvorming te betrekken en te gebruiken als
Tot aan de Tweede Wereldoorlog werden er steeds stukken
hoefde alleen nog maar gewogen en verpakt te worden.
verbijzondering en identiteitsdrager van de ontwikkeling.
grond bij de fabriek betrokken, tot uiteindelijk het hele
Met de intrede van het plastic tijdperk kwam de introductie
bouwblok in bezit was van Unilever. De eerste fabriek
van het margarinekuipje. De laatste fase werd eind jaren
Concurrentie tussen Van den Bergh en Jurgens
bestond uit een monumentaal gebouw aan de kade, met
tachtig ingezet: het begin van het digitale tijdperk. Door
Margarine is in de negentiende eeuw uitgevonden als een
haaks daarop de productiehallen. Vanaf de Nassaukade
digitalisering werd een maximale productieflexibiliteit
goedkoop en houdbaar alternatief voor roomboter. Het
gezien, kwam de melk via de linkerkant de fabriek binnen
mogelijk gemaakt. De aanvoer van grondstoffen werd met
ontstaat door het karnen van melk en rundvet, dat later
en de vetten via de rechterkant. Beide stromen ontmoetten
computergestuurde leidingen zo verfijnd, dat de machines
ook door plantaardig vet werd vervangen. De Europese
elkaar in het centraal gelegen karnhuis, vanwaar de
gemakkelijk konden switchen van het ene naar het andere
margarineproductie concentreerde zich in Nederland, in
productiestroom weer terugliep, van zuid naar noord, naar
recept.
Oss om precies te zijn. Hier stonden twee fabrieken die
de Nassaukade (karnen, koelen, rusten, kneden, wegen,
stevig met elkaar concurreerden: Jurgens en Van den Bergh.
verpakken en expediëren). Rondom dit productieproces
Dit tweede bedrijf verhuisde in 1891 naar de Nassaukade
waren de energievoorziening, werkplaatsen, kantoren en
in Rotterdam. De haven had een ideale ligging voor de
schaftlokalen gegroepeerd. De verpakkingen werden op de zolders gemaakt.
18 | VORM | Amvest | Gemeente Rotterdam | Mecanoo | Urbanisten |
Masterplan De Kaai, Rotterdam, NL
Historie
2- Context
Ook binnen het bedrijf werd de flexibilisering doorgezet. Lang voor ‘scrum teams’ gemeengoed waren, experimenteerde Unilever in 1988 met autonome
1628
werkgroepen die met een grote mate van zelfstandigheid in de fabriek opereerden. Ruimtelijke structuur Het resultaat van al die innovaties is dat de manier van produceren totaal is gewijzigd en enorm is versneld, terwijl de grondstoffen nog steeds samenkomen en worden verwerkt tot margarine op de plek van het voormalige karnhuis. De hypermoderne productiefaciliteit heeft zich genesteld in een mengelmoes van aan elkaar gegroeide panden. De locatie is als een samensmelting, waar de ene
fabriek over de andere is gegroeid. Op onverwachte plekken zijn nog sporen terug te vinden die ons ver terug in de tijd voeren. Tijdens de uitbreidingen bleef de organisatie van de productie in opzet gelijk, maar de productierichting veranderde van zuid naar noord met een slingerbeweging in west-oostelijke richting. Dat had te maken met twee uitbreidingen in het productieproces, namelijk de bouw van de raffi bij de Nassaustraat en de haakse verpakkingsstraat aan de zijde van de Nassauhaven (‘grote en kleine poot’). Aan de Roentgenstraat liggen de energiecentrale en de technische ruimtes. De flanken worden ingenomen door raffinage, vetopslag (silo’s), laboratoria, de drukkerij, kantoren, restaurants en expeditie. Tussen de gebouwen zijn stegen (IJsgang, Klokkengang, Multiplexgang), die de gebouwen ontsluiten. In de loop der tijd werden zij overkapt.
Masterplan De Kaai, Rotterdam, NL
| VORM | Amvest | Gemeente Rotterdam | Mecanoo | Urbanisten | 19
Blik op de fabriek
2 - Context
1. Brandweerplein
2. Harde kade
3. Fabrieksmuur
Legenda
4. Kade met talud
5. Brandweerplein
2
10
6
4
7 9
8 11
5
3
1
20 | VORM | Amvest | Gemeente Rotterdam | Mecanoo | Urbanisten |
Masterplan De Kaai, Rotterdam, NL
Blik op de fabriek
2- Context
6. Daklandschap
7. De Brug
8. Luchtbrug
9. Parkeergarage
10. Monumentale voorgebouw
11. Silo’s
Masterplan De Kaai, Rotterdam, NL
| VORM | Amvest | Gemeente Rotterdam | Mecanoo | Urbanisten | 21
Uitgangspunten erfgoed
2 - Context
De margarinefabriek aan de Nassaukade heeft een
De bakermat van Unilever
Symbool van constante industriële innovatie
belangrijke cultuurhistorische betekenis, die in zes
De margarinefabriek herinnert aan een turbulente en
Margarine is een uitvinding voor kunstboter, die aanvankelijk
kernkwaliteiten door SteenHuisMeurs is omschreven.
succesvolle episode van Nederlands ondernemerschap en
in een tamelijk ingewikkeld procedé werd bereid. De fabriek
bedrijfsontwikkelingen. Nadat de firma’s van Van den Bergh
van Van den Bergh en Jurgens symboliseert de constante
Icoon van de industrialisatie van Rotterdam-Zuid
en Jurgens elkaar bijkans kapot hadden beconcurreerd,
vernieuwing van dit product door de jaren heen, wat betreft
De fabriek die Simon van den Bergh in 1891 aan de
fuseerden zij in 1927 tot de Margarine Unie, twee jaar later
productie, receptuur en marketing. De fabriek onderging
Nassaukade liet bouwen, getuigt van de industrialisatie in
gevolgd door een fusie met Lever Brothers tot Unilever. De
honderden verbouwingen, doorliep allerlei stadia (houten
de havens op Rotterdam-Zuid in de late negentiende eeuw.
Nederlandse margarine en de Engelse zeep vormden de
tijdperk, aluminium tijdperk, plastic tijdperk en digitaal
Grote bedrijven, met name in de voedingsmiddelenindustrie,
basis voor deze multinational, die uitgroeide tot een van
tijdperk) en werd steeds opnieuw van baanbrekende
vestigden zich in het havengebied, vanwege de optimale
de grootste ondernemingen ter wereld. De fabriek aan de
apparaten voorzien (zoals de raffi, koeltrommel, de
infrastructuur, met zeehavens, havenspoorlijnen,
Nassaukade had in dit immense concern een bijzondere
multiplexwals en de votator). Margarine ontwikkelde zich
tramsporen en (later) aansluitingen op het wegennet. Deze
betekenis en voorbeeldfunctie. F. van den Hoven, voorzitter
van goedkope kunstboter tot een hoogwaardig, plantaardig
ontwikkeling ging gepaard met de komst van grote groepen
raad van bestuur (1983): ‘De margarinefabriek (..) wordt
product met allerlei toegevoegde gezondheidskenmerken.
migranten naar de stad, eerst uit Brabant en andere delen
beschouwd als het moederbedrijf van alle fabrieken van
Het laboratorium in de fabriek speelde een doorslaggevende
van Nederland, later van steeds verder weg. Na de sloop
Unilever in de wereld. Het wordt gezien als een voorbeeld
rol hierbij. De multinationalisering van Unilever maakte dat
van de Oranjeboom brouwerij is de margarinefabriek het
als het gaat om efficiënt produceren, de kwaliteit van de
het bedrijf wereldwijd grip kreeg op de productiecyclus,
laatste grote industriële relict aan de Nassaukade. Door de
arbeidsomstandigheden, de producten en ten slotte de
van grondstof tot eindproduct, en op de wereldmarkt van
ligging van de fabriek in de bocht van de Maas is de fabriek
nieuwe ontwikkelingen in de technologie. Ofschoon wij in
oliën en vetten. Andere innovaties waar de margarinefabriek
iconisch aanwezig in de skyline van Rotterdam, versterkt
de reclame zeggen dat de moeder zo slank als de dochter
symbool voor staat, zijn bijvoorbeeld marketing en
door het boven de fabriek zwevende kantoorgebouw
kan zijn, zou het in mijn termen goed zijn als alle dochters zo
reclame, en de arbeidsomstandigheden, deels door de
De Brug. Het complex is vanaf vele plaatsen in de stad
goed waren als de moeder!’
sociale voorzieningen, ontplooiingskansen, de gedeelde
zichtbaar, zowel vanaf de noord- als de zuidoever.
22 | VORM | Amvest | Gemeente Rotterdam | Mecanoo | Urbanisten |
verantwoordelijkheden en het familiegevoel.
Masterplan De Kaai, Rotterdam, NL
Uitgangspunten erfgoed
2- Context
Schoolvoorbeeld van productontwikkeling en
Medina van de margarine
Sociaal werkgeverschap
differentiatie
De margarinefabriek is door de jaren heen uitgebreid en
Zowel Van den Bergh als Unilever toonden zich in hun
De fabriek Van den Bergh en Jurgens produceerde,
getransformeerd tot een complex waarin de gebouwen zijn
tijd bevlogen werkgevers, die met vooruitstrevende
met name na 1950, een compleet landschap van
samengebald en in elkaar overlopen. De locatie is organisch
voorzieningen (ziekenfonds, pensioen,
margarinemerken. Daarmee bleef in de supermarkten
ontstaan, waar de ene fabriek over en door de andere
ontplooiingsmogelijkheden, ontspanning) bijdroegen
amper plek voor andere fabrikanten in het schap. De
heen groeide. Zo werd het complex als een compacte
aan een sociale werkgemeenschap. De arbeiders van de
differentiatie van margarines was mogelijk door de steeds
stad, met overdekte stegen en pleinen. Op onverwachte
Nassaukade stonden binnen Unilever bekend als lastig
verder doorgevoerde ‘engineering’ van het product, waarbij
plekken zijn nog sporen terug te vinden die ver terug in de
en veeleisend, maar ook loyaal en professioneel. Het
op basis van allerlei soorten onderzoek een breed palet
tijd voeren. De fabriek kenmerkt zich aan de buitenkant
‘familiegevoel’ binnen de fabriek spreekt sterk uit de cultuur
van margarines kon ontstaan. De merken onderscheidden
door een rondom doorlopende, gemetselde schil, voorzien
van feesten, cursussen, verenigingen en de jaarlijkse
zich op smaak, kleur, geur, gezondheidseigenschappen,
van poorten en ramen. Het dakvlak is een lappendeken
modeshow, waarbij personeelsleden over de catwalk
vetgehalte, smeerbaarheid, etc., aangevuld met door
van oude en nieuwe kappen - als een tweede maaiveld.
paradeerden, ondersteund door professionele topacts.
marketing aangedragen eigenschappen als lifestyle,
Binnen deze opzet heeft de fabriek naar alle zijden een
Maar één van deze kernkwaliteiten kan worden vertaald
beleving en gevoel. Met deze ontwikkelingen was de
ander gezicht. De Nassaukade wordt gedomineerd door
in een ruimtelijk concept, de Medina van de margarine.
margarinefabriek zijn tijd vooruit, bijvoorbeeld door
het lange, monumentale voorgebouw. De Nassauhaven
Voor andere onderdelen moet worden onderzocht hoe
de ontwikkeling van plantaardige margarine, gezonde
door de expeditie en grote volumes, zoals het Becelhuis.
een fysieke weergave van deze kernkwaliteiten mogelijk
margarine, verrijkte margarine of gepimpte margarine
De Nassaustraat is verscholen achter een hoge muur
gemaakt kan worden in het verdere ontwerp.
(voorheen een wand met kantoren). De Roentgenstraat kent een pandsgewijze opbouw, met machinekamers en werkplaatsen.
Masterplan De Kaai, Rotterdam, NL
| VORM | Amvest | Gemeente Rotterdam | Mecanoo | Urbanisten | 23
Cultuurhistorische waarde
2 - Context
Het representatieve voorgebouw aan de Nassaukade is
Bijzondere gebouwen
aangewezen als gemeentelijk monument. De overige
•
delen van het complex zijn niet als zodanig beschermd, maar bevatten wel cultuurhistorische waarden (in relatie
•
•
Het representatieve front aan de Nassaukade (in
Entreegebouw hoek Nassauhaven-Roentgenstraat met
combinatie met De Brug), gebouwd in 1891 en 1897;
daarop het oude laboratorium voor de melkontvangst
De emballagehal met het aangrenzende magazijn
met twee tongewelven met een daklicht.
tot de geschiedenis van Rotterdam-Zuid, Unilever en de
met gietijzeren kolommen uit 1891 (oorspronkelijk
margarinefabriek zelf), waarbij de volgende waardevolle
oliebergplaatsen), inclusief nog aanwezige delen op de
Relicten van historische fabrieksonderdelen
elementen worden onderscheiden:
verdiepingen, de schil en/of de kap en de historische
Oude gevels aan de interne stegen, delen van de kap van
bouwdelen aan de Klokkengang;
de korte en lange poot, leidingenstelsels, opslagtanks,
Voormalige machinekamer (nu: compressorhal
bijzondere ruimten in de laboratoria en kantoren, diverse
ammoniak) in de Roentgenstraat;
magazijnen en bestratingen behoren tot waardevolle
Technische werkplaats aan de Roentgenstraat;
relicten.
Fabriekscomplex als conglomeraat van gebouwen
•
Fabriekscomplex met rondom doorlopende gevelwanden, een gevarieerd daklandschap en de iconische
•
verschijningsvorm aan de Koningshaven: het monumentale complex met daarboven als tweede laag het zwevende volume van De Brug. 1
De havenkades als onderdeel van het complex
Monumentale gebouwen
Inclusief bebouwing, groen, een industriële bestrating en
11
expeditie. De openheid van de kades is complementair aan
1. Voorgebouw
12
de beslotenheid van het fabriekscomplex. De kades zijn
Cultuurhistorisch waardevolle gebouwen
de buitenruimte van het complex. Historisch gezien was de
2.
Emballagehal
Nassaukade voorzien van lage bebouwing op de kadewand,
3.
Machinekamer
de kade van de Nassauhaven was open (ten behoeve van
4. Technische kamer
het afmeren van schepen) en waar beide havens elkaar
7
2
6
11
ontmoetten, was groen. De oorspronkelijke klinkerbestrating met spoorrails maakte plaats voor stelconplaten.
Belangrijke structuren 10
13
De doorlopende schil om het blok heen Met wisselende verschijningsvorm: representatief aan de Nassaukade, utilitair aan de overige straten; fors van maat bij
9
stedelijke gebied is ontsloten met poorten en stegen.
stegen door het complex heen (IJsgang, Multiplexgang,
IJsgang
7. Klokkengang 8.
Technische gang
9.
Multiplexgang
Relicten 10.
3
Bepaald door zeer oude en inmiddels met glas overdekte
6.
8
de Nassauhaven en pandsgewijs in de Roentgenstraat. Dit
Interne structuur
5. Melkontvangst en laboratorium
4
Wanden gangen
11. Korte en Lange Poot 5
12.
Kistenzolder en opslag
13.
Inpakafdeling
Klokkengang, Brandweerplein).
24 | VORM | Amvest | Gemeente Rotterdam | Mecanoo | Urbanisten |
Masterplan De Kaai, Rotterdam, NL