[24bb003180] Bijlage 1 behorende bij 24bb003967 over ontwerpbestemmingsplan Mallegat

BESTEMMINGSPLAN

Mallegat bestemmingsplan

Mallegat

Rotterdam

bestemmingsplan

identificatie

planstatus

identificatiecode:

datum:

status:

NL.IMRO.0599.BP2221Mallegat-on01

08-09-2023

concept

projectnummer:

03-10-2023

ontwerp

20221450

opdrachtleider:

I. de Feijter

vastgesteld

© RHO ADVISEURS BV

Niets uit dit drukwerk mag door anderen dan de opdrachtgever worden verveelvoudigd en/ of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook zonder voorafgaande toestemming van Rho Adviseurs bv, behoudens voorzover dit drukwerk wettelijk een openbaar karakter heeft gekregen. Dit drukwerk mag zonder genoemde toestemming niet worden gebruikt voor enig ander doel dan waarvoor het is vervaardigd.

Inhoudsopgave

Toelichting Hoofdstuk 1

Inleiding

9

1.1

Aanleiding

9

1.2

Verder met Feyenoord City

9

1.3

Ligging en begrenzing

10

1.4

Gekozen planopzet

11

1.5

Vigerende bestemmingsplannen

11

Beschrijving van het plangebied

13

2.1

Ontstaansgeschiedenis plangebied

13

2.2

Archeologie

14

2.3

Huidige situatie

16

2.4

Stadsgezichten en Monumenten

17

Feyenoord City en beoogde ontwikkeling

19

3.1

Voorgeschiedenis gebiedsontwikkeling

19

3.2

Beschrijving van het plan

20

Beleid

23

4.1

Rijksbeleid

23

4.2

Provinciaal en regionaal beleid

28

4.3

Gemeentelijk beleid

36

Omgevingsaspecten

43

5.1

Inleiding

43

5.2

Milieueffectrapportage

43

5.3

Sectorale toetsing

44

Juridische planbeschrijving

85

Juridische planbeschrijving

85

Hoofdstuk 7

Financiële uitvoerbaarheid

87

Hoofdstuk 8

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

89

8.1

Betrekken belanghebbende partijen en omwonenden

89

8.2

Vooroverleg

89

Hoofdstuk 2

Hoofdstuk 3

Hoofdstuk 4

Hoofdstuk 5

Hoofdstuk 6 6.1

3

Bijlagen toelichting Bijlage 1

Mer-beoordelingsnotitie

Bijlage 2

Onderzoek verkeerseffecten

Bijlage 3

Geluidonderzoek

Bijlage 4

Onderbouwing hogere waarden

Bijlage 5

Bodemonderzoek (landbodem)

Bijlage 6

Bodemonderzoek (waterbodem)

Bijlage 7

Onderzoek externe veiligheid

Bijlage 8

Verslag veldbezoek ecologie

Bijlage 9

Aanvullend natuuronderzoek vleermuizen

Bijlage 10

Onderzoek stikstofdepositie

Bijlage 11

Quickscan Wnb

Bijlage 12

Nader onderzoek huismus

Bijlage 13

Bezonningsonderzoek

Bijlage 14

Windhinderonderzoek

Bijlage 15

Nota vooroverleg

Bijlage 16

Verantwoording groeprisico

Bijlage 17

Mer-beoordelingsbesluit

4

Regels Hoofdstuk 1

Inleidende regels

111

Artikel 1

Begrippen

111

Artikel 2

Wijze van meten

115

Hoofdstuk 2

Bestemmingsregels

117

Artikel 3

Gemengd - Mallegat

117

Artikel 4

Water

120

Artikel 5

Waarde - Archeologie 2

121

Artikel 6

Waarde - Archeologie 3

123

Artikel 7

Waterstaat - Waterstaatkundige functie

125

Hoofdstuk 3

Algemene regels

127

Artikel 8

Anti-dubbeltelregel

127

Artikel 9

Algemene bouwregels

128

Artikel 10

Algemene gebruiksregels

129

Artikel 11

Algemene afwijkingsregels

130

Hoofdstuk 4

Overgangs- en slotregels

131

Artikel 12

Overgangsrecht

131

Artikel 13

Slotregel

132

Bijlagen bij de regels Bijlage 1

Staat van Bedrijfsactiviteiten

Bijlage 2

Verwantwoording groepsrisico

Bijlage 3

Besluit hogere waarden

5

6

Toelichting

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

De beoogde woningbouwlocatie 'Mallegat' aan de Persoonshaven maakt onderdeel uit van de gebiedsontwikkeling 'Feyenoord City'. De woningbouwlocatie was eerder opgenomen in het bestemmingsplan 'Feyenoord City', welke als onderlegger het Masterplan Feyenoord city (hierna Masterplan) kende. Het bestemmingsplan is echter op 26 oktober 2022 vernietigd door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. In de uitspraak is aangegeven dat de financiële uitvoerbaarheid van een nieuw stadion in de Maas niet is aangetoond en dat ook de andere plandelen vanwege de verwevenheid niet in stand konden blijven. Hoewel de gebiedsontwikkeling Feyenoord City niet meer op de in het bestemmingsplan Feyenoord City en Masterplan beoogde wijze wordt uitgevoerd, blijven de ambities uit het Masterplan Feyenoord City overeind en is het in dat kader nog steeds gewenst om enkele woningbouwlocaties die onderdeel uitmaakten van het vernietigde bestemmingsplan, zoals de locatie Mallegat, te ontwikkelen. Dit bestemmingsplan is opgesteld om de woningbouwontwikkeling Mallegat juridisch-planologisch mogelijk te maken.

1.2

Verder met Feyenoord City

De ontwikkeling van het Mallegat maakt onderdeel uit van de gebiedsontwikkeling Feyenoord City. De kern van de gebiedsontwikkeling is: een krachtige maatschappelijk-economische impuls geven aan Rotterdam-Zuid door, precies op het scharnierpunt van gebieden die dat nodig hebben, een verbindend plan te maken met een uitzonderlijke stedelijke kwaliteit. De ambities uit het door de gemeenteraad vastgestelde Masterplan (28 november 2019) voor de gebiedsontwikkeling, staan nog immer overeind (zie ook paragraaf 3.1.2). Het Masterplan wordt niet langer uitgevoerd zoals destijds beoogd. Zo vervalt het nieuwe stadion en blijft De Kuip als voetbalstadion bestaan. Dit betekent dat ook de ontwikkeling van de plots ter plaatse van en grenzend aan de bestaande Kuip vooralsnog niet worden ontwikkeld. Feyenoord City was en is echter veel meer dan een nieuw stadion. Diverse woningbouwlocaties die onderdeel uitmaakten van het vernietigde bestemmingsplan en het onderliggende Masterplan zijn nog steeds zeer gewenst en dragen nog immer bij aan de ambities van het Masterplan. Binnen het gebied Feyenoord City wordt onderscheid gemaakt tussen drie deelgebieden (zie figuur 1.2). Deelgebied 1 omvat drie woningbouwplots (Mallegat, Rosestraat en Colosseumweg) waarvoor drie afzonderlijke postzegelbestemmingsplannen worden opgesteld.

Deze ontwikkelingen kunnen onafhankelijk van elkaar en de rest van de gebiedsontwikkeling gerealiseerd worden. Daarnaast is ook de Waterkantplot (voorheen Waterfront inclusief de oorspronkelijke stadionplot) onderdeel van deelgebied 1. Voor de Waterkantplot wordt op dit moment nog geen bestemmingsplan voorbereid maar eerst een nieuwe stedenbouwkundige verkenning uitgewerkt. Binnen het Masterplan en bestemmingsplan Feyenoord City heette het geheel van deze vier plannen, fase 1. De herontwikkeling van deelgebied 2 (Veranda) en 3 (Stadiondriehoek) is nu niet aan de orde. Een eventuele ontwikkeling van deze gebieden zal worden gekoppeld aan de ontwikkeling van de treinstations, de derde stadsbrug en het omliggende gebied en de Rotterdamse aanpak A tot Z, 20.000- 30.000 woningen van Alexander tot Zuidplein (zie ook de gemeentelijke Omgevingsvisie, paragraaf 4.3.1).

9

Figuur 1.1. Locaties en begrenzing plots en deelgebieden Feyenoord City

1.3

Ligging en begrenzing

Het onderhavige plangebied Mallegat ligt in Rotterdam-Zuid en wordt globaal begrensd door: de Persoonshaven, verzorgingstehuis De Steenplaat, het Mallegatpark en de Nieuwe Maas. De locatie is kadastraal bekend als nummer 5898, sectie Q in de gemeente Rotterdam. In figuur 1.2 is de ligging van het plangebied weergegeven.

10

Figuur 1.2. Ligging plangebied

1.4

Gekozen planopzet

De randvoorwaarden waarbinnen de woningbouwlocatie Mallegat wordt ontwikkeld zijn helder. Met het oog op de toekomst wordt waar mogelijk wel uitgegaan van enige flexibiliteit voor de bouwmogelijkheden en in functies op de begane grond. Voor het borgen van de ruimtelijke kwaliteit en om negatieve omgevingseffecten te voorkomen, wordt die flexibiliteit begrensd in de vorm van maximale bouwhoogte, maximaal programma (maximaal aantal woningen / maximaal bvo per functie) enzovoorts. Dit zo nodig in combinatie met een voorwaardelijke verplichting. Zo wordt voorkomen dat flexibiliteit leidt tot onbegrensde ontwikkelingsmogelijkheden met daarbij behorende negatieve effecten voor de omgeving. In hoofdstuk 6 Juridische planbeschrijving is de wijze van bestemmen nader uitgewerkt en toegelicht.

1.5

Vigerende bestemmingsplannen

Voor het plangebied gelden momenteel de volgende bestemmingsplannen geheel of gedeeltelijk. bestemmingsplan

vaststellingsdatum gemeenteraad

Feijenoord

19 maart 2011

Parapluherziening Evenementen

2 februari 2022

Parapluherziening biologische veiligheid

14 juni 2018

Parapluherziening parkeernormering Rotterdam

14 december 2017

11

Naast bovenstaande parapluherzieningen is op 22 juni 2023 de 'Parapluherziening industriezones Feijenoord en Maas- en Rijnhaven' vastgesteld. Het doel van de parapluherziening Industriezones Feijenoord en Maas- en Rijnhaven is om de toegekende ruimte voor industrielawaai te actualiseren op basis van de huidige situatie. Voor een beperkt gedeelte van het plangebied, namelijk een gedeelte van het water/de Nieuwe Maas, geldt – met uitzondering van de parapluherzieningen – op dit moment geen bestemmingsplan. Met dit nieuwe bestemmingsplan worden alle huidige voor het plangebied geldende bestemmingsplannen vervangen door het onderhavige plan.

12

Hoofdstuk 2 2.1

Beschrijving van het plangebied

Ontstaansgeschiedenis plangebied

Landschapsstructuur Van oudsher vormde de Varkenoordsche dijk de scheidingslijn tussen de gorzen en de polders. Het beschermde het polderland tegen overstromingen en fungeerde eveneens als hoofdverbindingsweg op het eiland IJsselmonde. Nog steeds heeft de dijk een belangrijke ontsluitende functie. De polderstructuur aan de binnendijkse zijde, met een strakke rechte verkaveling, is nagenoeg verdwenen door de komst van het sportcomplex, park en woonwijken. Deze polder werd in de tweede helft van de 16e eeuw bekaad. Daarna volgde een grondverdeling. In het begin van de 18e eeuw vond de definitieve bedijking van de polder plaats. De Veranda, gelegen langs de oevers van de Nieuwe Maas, staat op de plek waar vroeger de gorzen (moeraszones) en platen voorkwamen. Ontwikkelingen vanaf de tweede helft van de 19e eeuw In 1872 komt de spoorlijn Dordrecht-Rotterdam Mallegat (op Zuid) gereed als onderdeel van 'Staatslijn I' (tracé Rotterdam-Breda). Het tracé loopt dwars door de Varkenoordse polder, ten oosten van het latere Vreewijk. Vanaf 1877 werd de verbinding over de Nieuwe Maas in gebruik genomen naar station Rotterdam Delftsche Poort. Na 1910 is het omliggende gebied tot ontwikkeling gekomen, met de woonbebouwing van de wijk Hillesluis ten westen van het plangebied en de scheepswerven langs de Nieuwe Maas ten noorden daarvan.

Het plangebied zelf en de omgeving bleef echter tot de jaren 30 van de 20e eeuw nagenoeg onbebouwd, met uitzondering van een haven en de scheepswerf van Piet Smit langs de Nieuwe Maas die aan het einde van de 19e eeuw is gegraven. In de jaren 30 van de 20e eeuw kwam er meer bebouwing. Het volgende kaartfragment toont de situatie aan het begin van de 20e eeuw. De gasfabriek Mallegat is hierop zichtbaar.

13

Figuur 2.1. Historisch kaartfragment situatie begin 20e eeuw (bron: www.topotijdreis.nl) Mallegat Op de historische kaarten is te zien dat het Mallegat eerst een doorsteek was naar de havens aan de westzijde van het spoor. Blijkbaar komt daar dan ook de naam vandaan, omdat dit een lastig te bevaren stuk werd gevonden met onvoorspelbare wind. Aan de Mallegatplot heeft de gemeentelijke gasfabriek gezeten. Deze is opgeheven na de komst van het aardgas. Alleen de watertoren en de gaskoepels ten zuiden van het plangebied zijn nog overgebleven.

2.2

Archeologie

Beleidskader Rotterdam draagt sinds 1960 zorg voor het eigen archeologisch erfgoed en is in het bezit van een door het Rijk verleende opgravingsbevoegdheid. Het doel van de Rotterdamse archeologie is: (1) te zorgen voor het behoud van archeologische waarden ter plaatse in de bodem; (2) te zorgen voor de documentatie van archeologische waarden indien behoud ter plaatse niet mogelijk is; (3) te zorgen dat de resultaten van het archeologisch onderzoek bereikbaar en kenbaar zijn voor derden. De gemeente Rotterdam bezit een Archeologische waarden- en beleidskaart en een vastgestelde lijst met Archeologisch Belangrijke Plaatsen, die opgenomen zijn in de gemeentelijke archeologieverordening. Genoemde beleidsinstrumenten moeten een tijdige en volwaardige inbreng van archeologische belangen bij ruimtelijke ontwikkelingen waarborgen. Dit instrumentarium sluit aan op en komt mede voort uit het Rijksbeleid en het provinciale beleid dat naar aanleiding van het Europese 'Verdrag van Malta' is ontwikkeld.

14

Het vaststellen, waarderen en documenteren van archeologische waarden vindt binnen de archeologische monumentenzorg gefaseerd plaats. Na een bureauonderzoek kan het nodig zijn een archeologische inventarisatie in het veld uit te voeren. De resultaten van de inventarisatie kunnen vervolgens leiden tot een aanvullend archeologisch onderzoek. De resultaten van laatstgenoemd onderzoek vormen het uitgangspunt bij de keuze om een vindplaats te behouden, op te graven, waarnemingen uit te voeren tijdens het bouwproject of geen verdere stappen te ondernemen. Bewoningsgeschiedenis Uit het bestemmingsplangebied zijn momenteel geen vindplaatsen bekend uit de prehistorie, Romeinse tijd en Vroege Middeleeuwen. Deze zijn in het gebied overigens wel te verwachten. Sporen uit de IJzertijd (800 voor Christus-begin jaartelling) kunnen voorkomen op veen, dat in het gehele bestemmingsplangebied in de ondergrond aanwezig is en dat afgedekt wordt door een laatmiddeleeuwse kleilaag. Langs de Maas bevinden zich kleiafzettingen, die vóór het begin van de jaartelling zijn afgezet en waarop bewoningssporen uit de Romeinse tijd kunnen voorkomen. In de 10e-12e eeuw is het veen en het klei-op-veengebied ontgonnen en voor bewoning en landbouw geschikt gemaakt. Vóór 1300 is men met de bedijking gestart.

Waarschijnlijk iets ten noorden van de huidige Stadionweg liep ooit de oudste dijk in dit gebied: de noordelijke dijk van de Riederwaard. Bij booronderzoek op industrieterrein De Veranda, langs de Bertus Bulstraat, werden archeologische indicatoren als aardewerk en bot gevonden die mogelijk wijzen op de nabijheid van de dijk. De datering van de vondsten en dijk komen in elk geval overeen. De dijk sloot in het oosten aan op de nog bestaande dijk bij Oud-IJsselmonde (de huidige Bovenstraat). Bij de overstroming van de Riederwaard in 1373 ging het gebied ten onder. Bij de herbedijking werd ter plaatse van de Bovenstraat de oude dijk hergebruikt. Het bestemmingsplangebied lag lange tijd buitendijks; het werd pas vanaf het laatste kwart van de 16e eeuw weer bedijkt. Archeologische verwachting In het gehele bestemmingsplangebied kunnen bewoningssporen en vondsten uit de prehistorie, de Romeinse tijd en de Middeleeuwen voorkomen. In het verdwenen dijktracé van de Riederwaard, waarvan het exacte verloop onbekend is, worden met name bewoningssporen uit de 12e-14e eeuw verwacht.

Archeologie in de regels en op de verbeelding Waarde - Archeologie 2 Voor het landgedeelte van het plangebied (Waarde - Archeologie 2) geldt een bouwregeling en een omgevingsvergunning voor werken, geen bouwwerk zijnde, voor bouw- en graafwerkzaamheden met een oppervlakte van meer dan 200 m² en die tevens dieper reiken dan 2,0 m beneden maaiveld. Waarde - Archeologie 3 Het overige gebied betreft waterbodems (Waarde - Archeologie 3). Voor gebieden met water geldt een bouwregeling en een omgevingsvergunning voor werken, geen bouwwerk zijnde, voor bouw- en graafwerkzaamheden met een oppervlakte van meer dan 200 m² en die tevens dieper reiken dan de huidige onderwaterbodem.

15

2.3

Huidige situatie

Beschrijving van het plangebied Mallegat is gelegen op de plek van de voormalige gemeentelijke gasfabriek Feijenoord en dankt zijn naam aan een voormalige watergang ter plaatse. Na de sloop van de fabriek zijn twee gashouders en een watertoren gespaard gebleven die een monumentale waarde hebben. In de huidige parkinrichting zijn de koepels en de watertoren centraal aanwezig en is een sportveldencomplex (Cruyffcourt) aangelegd.

Figuur 2.2. Vogelvlucht huidige situatie plangebied Oriëntatie en bereikbaarheid Het plangebied wordt omsloten door een aantal belangrijke verkeersaders. Ten westen van het plangebied ligt de spoorwegverbinding Rotterdam-Dordrecht. Langs de noordoostkant van het plangebied stroomt de Nieuwe Maas. De Stadionweg loopt uit in het Varkenoordseviaduct om verder in westelijke richting over te gaan in de Laan op Zuid en via het kruispunt naar de 2e Rosestraat. Dit zijn de verbindingen naar de noordoever. Vanuit het westen is het plangebied te bereiken vanaf de A16 via de John F. Kennedyweg. Verder zijn de Korte Stadionweg, de Colosseumweg en de Breeweg belangrijke ontsluitingswegen voor het plangebied. Het plangebied wordt ook ontsloten door een aantal openbaar vervoerverbindingen. Met de trein is het plangebied te bereiken via de stations Rotterdam Zuid en Rotterdam Lombardijen. Tijdens thuiswedstrijden is ook het station Rotterdam Stadion naast De Kuip geopend. Vanaf Rotterdam Centraal is het gebied te bereiken via de tramhalte Varkenoordseviaduct en de bushalte Station Zuid/Steenplaat. Naast de verbindingen via de trein en tram, is er aan de Piet Smitkade ook een halte gevestigd van de watertaxi. Het plangebied is dus ook via het water te bereiken.

16

2.4

Stadsgezichten en Monumenten

Algemeen De gemeente Rotterdam kent een groot aantal panden en gebieden die vanwege cultuurhistorische waarden worden beschermd. Voor de bescherming wordt gebruikgemaakt van bestaand instrumentarium. In het bestemmingsplan zijn geen nadere planologische regelingen opgenomen, behoudens (indien aan de orde) de planologische bescherming die overeenkomstig de Erfgoedwet (2016) dient te rusten op een beschermd dorps- of stadsgezicht. De gemeente Rotterdam maakt onderscheid tussen de volgende gebieden en gebouwen. Beschermde stadsgezichten (BS) Rotterdam kent door haar stedelijke omgeving alleen beschermde stadsgezichten. Een beschermd stadsgezicht is een groep van onroerende zaken die van algemeen belang zijn wegens schoonheid, onderlinge ruimtelijke structurele samenhang of wetenschappelijke waarde. De bescherming richt zich op de stedenbouwkundige karakteristiek en op een samenhangend geheel van straten en bebouwing. Het gaat om gebieden die ouder zijn dan vijftig jaar. Na aanwijzing van een beschermd stadsgezicht dient er binnen twee jaar een bestemmingsplan beschikbaar te zijn waarin de historische kwaliteiten en de relatie tot eventuele toekomstige ontwikkelingen vastliggen.

Wederopbouwaandachtsgebieden Naast de van rijkswege beschermde stadsgezichten kent Rotterdam in de binnenstad een aantal wederopbouwaandachtsgebieden met een waardevolle samenhang tussen het stratenplan, de invulling van de bouwblokken en de architectuur. Bij nieuwe ontwikkelingen dient bekeken te worden hoe deze historische kwaliteiten kunnen worden behouden. Betreffende gebieden hebben geen juridische of formele status. Rijksmonumenten (RM) en Gemeentelijke monumenten (GM) Een Rijks- of gemeentelijk monument kan zijn een gebouw, water, terrein of een ander object dat van nationaal belang is, of van algemeen belang voor Rotterdam is (gemeentelijk monument), vanwege de schoonheid, betekenis voor de wetenschap of de cultuurhistorische waarde. Dit is vastgelegd in respectievelijk de Erfgoedwet (2016) en de monumentenverordening Rotterdam 2010. Bij een monument gaat het om één gebouw of complex, zowel van buiten als van binnen. Voor een Rijksmonument geldt dat het object ten minste vijftig jaar oud moet zijn. Als vanzelfsprekend is het verboden om wijzigingen aan te brengen aan een beschermd monument zonder vergunning. Beeldbepalende objecten (BO) en Beeldbepalende gevelwanden (BG) In Rotterdam is een groot aantal gebouwen te vinden die geen status hebben als gemeentelijk monument, maar wel van monumentale waarde zijn, zogenaamde beeldbepalende objecten.

Voor deze panden geldt geen wettelijke bescherming, maar de gemeente zet zich wel in om de waarden van deze panden te behouden. Ook kent Rotterdam monumentale gevelwanden. Deze komen zelden in aanmerking voor een monumentstatus, maar zij bepalen voor een belangrijk deel wel het karakter van de stad. Deze wanden versterken de ruimtelijke kwaliteit en instandhouding wordt dan ook gestimuleerd. Het plangebied Binnen het bestemmingsplangebied ligt geen beschermd stadsgezicht. In Mallegat (naast het plangebied) ligt de voormalige gemeentelijke gasfabriek Feijenoord. Na de sloop van de fabriek zijn twee gashouders en een watertoren gespaard gebleven die zijn aangewezen als gemeentelijk monument (monumentnummer C-010b).

17

In de directe omgeving, in de Stadiondriehoek, staat Stadion Feijenoord (De Kuip). Het ontwerp is van L.C. van der Vlugt (medeontwerper van de Van Nelle-fabriek). In 1991 is het stadion benoemd tot gemeentelijk monument (monumentnummer E-022). De huidige vorm van het stadion is ontstaan na grootscheepse renovaties in 1994. Naast Stadion Feijenoord en de voormalige gemeentelijke gasfabriek Feijenoord kent het plangebied geen verdere cultuurhistorisch waardevolle elementen (Rijksmonumenten, provinciale monumenten, gemeentelijke monumenten of beeldbepalende objecten). Wel liggen er in de omgeving van het plangebied enkele monumenten (figuur 2.3).

Figuur 2.3. Monumenten in en in de omgeving van het plangebied (de hele locatie van de voormalige gasfabriek is eveneens aangegeven)

18

Hoofdstuk 3

Feyenoord City en beoogde ontwikkeling

3.1

Voorgeschiedenis gebiedsontwikkeling

3.1.1

Eerste plannen voor een grootschalige herontwikkeling op Zuid: Stadionpark

Sinds het plan voor de Kop van Zuid uit 1985 is Rotterdam bezig een herkenbaar front aan de rivier te maken. Zuid heeft een gezicht gekregen aan de rivier en nieuwe investeringen en gebruikers aangetrokken. Het benutten van de bijzondere ligging aan de rivier en daarmee de belangrijkste openbare ruimte van de stad, is nog op veel meer plaatsen mogelijk. Stadionpark wordt beschouwd als de volgende stap in een reeks rivierfront-ontwikkelingen. De eerste plannen voor het gebied komen voort uit een bestuursopdracht uit april 2007. In de bestuursopdracht waren de volgende ambities voor de ontwikkeling van Stadionpark geformuleerd: y voor Stadionpark wordt het thema 'sport en leisure' verder uitgebouwd; y het sportcluster Varkenoord accommodeert een volledige sportcarrière. Jong en oud, professional en amateur, moet zich thuis voelen op het sportcluster en zijn sport daar kunnen beoefenen; y er is spin-off van de te ontwikkelen projecten voor de inwoners van Rotterdam-Zuid: zowel wat betreft opleiding als stage en werkgelegenheid; y Stadionpark functioneert als een volwaardig onderdeel van Rotterdam. Dat betekent meer dynamiek en een intensiever gebruik van de ruimte; y het wordt de imago bepalende plek voor Rotterdam Sportstad; y Stadionpark is niet voor sport alleen. Ook werken, wonen, verkeer en vervoer krijgen de nodige aandacht en dragen bij aan het karakter van het gebied.

Deze ambities zijn vervolgens verwoord in verschillende visies en masterplannen waaronder de op 11 februari 2010 door de gemeenteraad vastgestelde structuurvisie Stadionpark, het Masterplan Sportcampus Rotterdam en Park de Twee Heuvels (juni 2013) en de gebiedsvisie Stadionpark (2018). 3.1.2

Gebiedsvisie Stadionpark (2018) en Masterplan Feyenoord City (2019)

Het gebied Feyenoord City maakt onderdeel uit van het Stadionpark waarvoor op 1 februari 2018 een gebiedsvisie is vastgesteld door de gemeenteraad. Vervolgens is door de gemeenteraad, gebaseerd op de gebiedsvisie Stadionpark, het masterplan Feyenoord City vastgesteld (28 november 2019). Hoewel zowel in de gebiedsvisie als het Masterplan uit werd gegaan van de bouw van een nieuw stadion in de Maas en deze ontwikkeling op de voorziene wijze geen doorgang meer vindt, zijn de documenten ten aanzien van verschillende geformuleerde ambities nog immer actueel. De ambities uit het Masterplan kunnen als volgt worden samengevat: y Feyenoord City verbindt. y Feyenoord City is een bestemming. y Er is sprake van een aantrekkelijke buitenruimte. y Het is een uniek woongebied y Het gebied is toekomstbestendig. Het Masterplan wordt zoals gezegd niet langer uitgevoerd zoals destijds beoogd. Zo vervalt het nieuwe stadion en blijft De Kuip als voetbalstadion bestaan. Dit betekent dat ook de ontwikkeling van de plots ter plaatse van en grenzend aan de bestaande Kuip vooralsnog niet worden ontwikkeld. Feyenoord City was en is echter veel meer dan een nieuw stadion.

Diverse woningbouwlocaties die onderdeel uitmaakten van het vernietigde bestemmingsplan en het onderliggende Masterplan, waaronder de locatie Mallegat, zijn nog steeds zeer gewenst en dragen nog immer bij aan de ambities van het Masterplan.

19

De woningbouwontwikkeling Mallegat vervangt het gasontvangststation dat op die plek tussen de woonbuurt Feijenoord en het Mallegatpark stond. Een sociaal onveilige plek aan de rand van het park wordt onderdeel van een prettige woonomgeving aan het water. Vanuit Feyenoord-City (ook zonder stadion) wordt de rivieroever omgetoverd tot waardevolle natuur die de relatie van het hele woongebied met het water versterkt en er een bijzondere recreatieve waarde aan toevoegt. Fysiek wordt het huidige Mallegatpark níet beïnvloed door de nieuwe woontoren. En de ambitie van Feyenoord-City om het Mallegatpark te vergroten en nog veel aantrekkelijker te maken als groene oase voor de omwonenden is nog net zo groot. De eerdere belemmering daarbij, het herbergen van tientallen bussen eens in de twee weken, komt te vervallen. Het woongebouw op de Mallegatplot vergroot de woningdiversiteit van Feijenoord, maar is niet zo grootschalig dat het in één klap de huidige bewoners vervreemdt van hun eigen vertrouwde buurt. Het gebouw biedt ook veelzijdige ruimtes in de plint die de komende decennia gebruikt kunnen worden voor functies die in de buurt nog onvoldoende aanwezig zijn.

3.2

Beschrijving van het plan

3.2.1

Inleiding

De ontwikkellocatie Mallegat is prominent gelegen aan de rand van de wijk Feijenoord en grenst aan de Nieuwe Maas en het Mallegatpark. De locatie vormt de eerste bouwsteen van een nieuwe wijkrand voor Feijenoord en legt de verbinding tussen deze wijk en de nieuwe ontwikkelingen binnen Feyenoord City. De locatie biedt ruimte aan een gevarieerd woonprogramma van maximaal 193 woningen en levendige functies in de plint. 3.2.2

Ruimtelijke opzet

De locatie Mallegat wordt in samenhang ontworpen met naastgelegen potentiële ontwikkelingen en als hoeksteen van de nieuwe wijkrand. Belangrijke ruimtelijke aspecten voor de ontwikkeling vormen: (1) de toegang tot het Mallegatpark vanuit de Persoonshaven en het handhaven van het zicht op de historische koepels van de voormalige gasfabriek vanuit de Persoonshaven, (2) de nieuwe wijkrand welke vanaf het station Feijenoord Zuid de verbinding maakt met de Nieuwe Maas langs de nieuwe wijkrand van Feijenoord en (3) de toekomstig gewenste looproute langs de Nieuwe Maas in noordelijke richting.

20

Figuur 3.1. Huidige situatie en ruimtelijke uitgangspunten ontwikkeling Mallegat Op het schaalniveau van de stad markeert de ontwikkeling van het Mallegat de wijk en vormt de hoeksteen van de wijk Feijenoord. Daarbij wordt met een hoogteaccent de dialoog aangegaan met andere accenten in de directe omgeving.

Figuur 3.2. Hoogteaccenten plangebied en omgeving

21

3.2.3

Programma

Mallegat is bij uitstek een locatie welke zich leent voor woningbouw. Het programma voorziet in woningen in het middensegment tot hoog segment. In totaal zijn maximaal 193 woningen voorzien. Het plan biedt daarnaast ruimte aan (dag)horeca, maatschappelijke voorziening(en) en dienstverlening. Programma Functies

m2 bvo

aantal woningen

Wonen

193

Maatschappelijke voorzieningen en dienstverlening

570

Daghoreca

630

3.2.4

Voorlopig ontwerp

Het voorlopig ontwerp maakt in zijn verschijningsvorm de verbinding tussen het Mallegatpark en de wijk Feijenoord. De onderste verdieping heeft de voor Rotterdam kenmerkende hogere verdiepingshoogte. Hier worden aan de oost-, west- en zuidgevel horeca en maatschappelijke voorzieningen ondergebracht welke profiteren van de oriëntatie op de zon en de kwaliteit van het Mallegatpark. De noordgevel is gereserveerd voor de ingangen naar de woningen, de stallingsgarage en de fietsenstalling. Vanaf de 1e verdieping bevinden zich appartementen in het gebouw. Het programma voorziet een mix aan midden en hoger segment appartementen. Op het dak van de 5e bouwlaag is een daktuin voorzien. De hoogte van de onderbouw sluit aan bij de hoogte van de omliggende bebouwing.

Figuur 3.3. Voorlopig ontwerp toekomstige bebouwing

22

Hoofdstuk 4

Beleid

In dit hoofdstuk wordt de ontwikkeling zoals die met dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, getoetst aan de ruimtelijk relevante beleidskaders op zowel Rijksniveau, provinciaal, regionaal als gemeentelijk niveau. Met deze toetsing wordt beoordeeld of de beoogde ontwikkeling bijdraagt aan de ruimtelijke beleidsdoelen op de verschillende overheidsniveau. Andersom kan het ook zo zijn dat er uit deze beleidstoetsing criteria naar voren komen die in dit bestemmingsplan geborgd moeten worden, om ervoor te zorgen dat daar bij de uiteindelijke ontwikkeling van het gebied aan voldaan wordt. De betreffende beleidsdocumenten worden in dit hoofdstuk per overheidsniveau behandeld en per beleidsdocument is een conclusie opgenomen.

4.1

Rijksbeleid

4.1.1

Nationale omgevingsvisie (2020)

Nederland staat voor een aantal urgente opgaven, die zowel lokaal, nationaal als wereldwijd spelen. Het betreffen opgaven op het gebied van klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. Deze opgaven zullen Nederland flink veranderen en door goed in te spelen op deze veranderingen kan Nederland vooroplopen en kansen verzilveren. Met de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. In de NOVI zijn de opgaven als volgt ingedeeld: y ruimte maken voor klimaatadaptatie en energietransitie; y verduurzamen van de economie en behouden van groeipotentieel; y sterker en leefbaarder maken van steden en regio's; y toekomstbestendig ontwikkelen van landelijk gebied. Toetsing Dit bestemmingsplan zet in op (her)ontwikkeling van binnenstedelijk gebied. Daarmee wordt met appartementen en een levendige plint ingezet op een aantrekkelijk gebied om te wonen. Dit sluit aan bij de doelstelling uit de NOVI om primair binnen bestaande steden en stedelijke regio's locaties te zoeken om te wonen en te werken. Het plan draagt daarnaast ook bij aan de doelstellingen op het gebied van klimaatadaptatie en energietransitie. Zo wordt de nieuwbouw minimaal als Bijna Energie Neutraal Gebouw (BENG) gerealiseerd waar het gaat om energie.

Voor klimaatadaptatie wordt verwezen naar paragraaf 5.3.10. 4.1.2

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (2020)

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is de juridisch bindende vertaling van de Omgevingsvisie naar lagere overheden. Onder de vlag van de Omgevingswet wordt dit Besluit vervangen door zogenoemde instructieregels, maar vooralsnog geldt het Barro. Hiermee wordt de visie, waarmee op Rijksniveau een toekomstperspectief wordt geschetst, vertaald in bindende regels waar lagere overheden zich bij het opstellen en vergunnen van plannen aan te houden hebben. Voorbeelden van zaken die geregeld zijn in het Barro zijn Rijksvaarwegen, hoofdwegen, het 380 kV-netwerk, buisleidingen en militaire objecten. Voor dit bestemmingsplan zijn de volgende onderwerpen uit het Barro relevant: y Rijksvaarwegen; y Grote Rivieren.

23

Rijksvaarwegen (titel 2.1) In verband met de ligging van de Nieuwe Maas in het plangebied dient op grond van artikel 2.1.3 van het Barro bij de vaststelling van dit bestemmingsplan rekening gehouden te worden met het voorkomen van belemmeringen voor: y de doorvaart van de scheepvaart in de breedte, hoogte en diepte; y de zichtlijnen van de bemanning en de op het schip aanwezige navigatieapparatuur voor de scheepvaart; y het contact van de scheepvaart met bedienings- en begeleidingsobjecten; y de toegankelijkheid van de rijksvaarweg voor hulpdiensten; y het uitvoeren van beheer en onderhoud van de rijksvaarweg. Om de waterstaatsdoeleinden in de vorm van de waterhuishouding, het verkeer te water en de afvoer van hoog oppervlaktewater, sediment en ijs in stand te houden is de dubbelbestemming 'Waterstaat Waterstaatkundige functie' opgenomen. Grote Rivieren (titel 2.4) Het plangebied ligt gedeeltelijk binnen het rivierbed van de Nieuwe Maas (zie figuur 4.1). De ontwikkeling vindt plaats in dit rivierbed. De Nieuwe Maas behoort tot het hoofdwatersysteem van Nederland en is onderdeel van de vier internationale stroomgebieden (Rijn, Maas, Eems, Schelde).

Figuur 4.1. Uitsnede Barro, kaart Grote Rivieren (bron: ruimtelijkeplannen.nl) Titel 2.4 regelt de ruimtelijke doorwerking van de Beleidslijn grote rivieren, de PKB Ruimte voor de Rivier en het Nationaal Waterplan voor zover het gebieden betreft die daarin worden gereserveerd voor mogelijke toekomstige rivierverruimende maatregelen. Er worden in het Barro algemene eisen gesteld aan de inhoud van nieuwe bestemmingsplannen die betrekking hebben op gronden gelegen in het rivierbed. Deze strekken ertoe te voorkomen dat omgevingsvergunningen worden verleend voor afwijking van een bestemmingsplan ten behoeve van werkzaamheden die in het kader van het Waterbesluit niet of slechts onder bepaalde voorwaarden zijn toegestaan, bijvoorbeeld omdat ze een bedreiging vormen voor de waterafvoer of omdat zij de vergroting van de afvoercapaciteit feitelijk kunnen belemmeren.

24

Uit titel 4.3 van het Barro blijkt dat nieuwe bestemmingen in een rivierbed alleen worden toegewezen indien: a. een veilig en doelmatig gebruik van het oppervlaktewaterlichaam gewaarborgd blijft; b. er geen belemmering is voor de vergroting van de afvoercapaciteit van de rivier; c. de waterstandsverhoging of de afname van het bergend vermogen zo gering mogelijk is; d. de ecologische toestand van het oppervlaktewaterlichaam niet verslechtert. In een bestemmingsplan moet duidelijk worden wat de effecten op de waterstand zijn en hoe de afname van het waterbergend vermogen wordt gecompenseerd. Toetsing Bij de toetsing aan het Barro is de ligging van het plangebied het uitgangspunt. De zaken die in het Barro geregeld c.q. beschermd zijn, zijn namelijk veelal locatiegebonden. De locatie is aangemerkt als 'rivierbed'. Nieuwe bestemmingen in een rivierbed zijn onder voorwaarden mogelijk. In de waterparagraaf (zie paragraaf 5.3.5) is dit onderbouwd en is bovendien aangegeven welke waarborgen het bestemmingsplan ten aanzien van voornoemde aspecten biedt. Dit bestemmingsplan is in lijn met het Barro. 4.1.3

Besluit ruimtelijke ordening (2017)

Uitbreiding of nieuwe functies zijn niet zonder meer mogelijk, omdat sprake moet zijn van 'zorgvuldig ruimtegebruik'. Ruimtelijke plannen die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken, moeten daarom worden getoetst aan Artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (ladder voor duurzame verstedelijking). Bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen moet de behoefte worden beschreven. Bij stedelijke ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied, moet worden gemotiveerd waarom deze niet binnenstedelijk gerealiseerd kunnen worden. Wel of geen stedelijke ontwikkeling De vraag bij de ladder voor duurzame verstedelijking is of de ruimtelijke ontwikkeling moet worden aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in art. 3.1.6 lid 2 Bro. Uit jurisprudentie blijkt dat meer dan 11 woningen en andere stedelijke functies groter dan 500 m2 bvo doorgaans worden aangemerkt als stedelijke ontwikkeling in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking. Wel of geen nieuwe stedelijke ontwikkeling Of sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, is afhankelijk van de huidige planologische mogelijkheden.

Wanneer er met een nieuw bestemmingsplan geen nieuw planologisch ruimtebeslag wordt mogelijk gemaakt, maar alleen een planologische functiewijziging, voorziet een bestemmingsplan in beginsel niet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening. Van dit uitgangspunt wordt afgeweken als de planologische functiewijziging een zodanige aard en omvang heeft dat toch sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Hierbij komt betekenis toe aan de ruimtelijke uitstraling van de in het nieuwe plan voorziene functies en die onder het vorige plan mogelijk was. Wel of niet binnen bestaand stedelijk gebied In de algemene bepalingen van het Besluit ruimtelijke ordening (1.1.1 lid 1 onder h) is de volgende definitie opgenomen voor bestaand stedelijk gebied: "bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur".

25

De beantwoording van de vraag of een plangebied als een bestaand stedelijk gebied kan worden aangemerkt, hangt volgens de Nota van toelichting (2017) af van de omstandigheden van het geval, de specifieke ligging, de feitelijke situatie, het bestemmingsplan en de aard van de omgeving. Het begrip is in de jurisprudentie nader ingevuld. Toetsing Onderstaand staat het programma vermeld dat met dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt. Functie

aantal

Wonen

193

bruto vloeroppervlak m2

Maatschappelijk en dienstverlening

570

Daghoreca

630

Totaal

1.200

Voor alle functies geldt dat de huidige bestemmingsplannen deze niet mogelijk maken. Daarom is de behoefte aan deze functies beschreven, voor zover het een stedelijke ontwikkeling betreft. Woningbehoefte Uit de provinciale woningbehoefteraming WBR 2021 blijkt dat in de periode 2021-2030 in de Rotterdamse regio behoefte is aan ruim 61.000 woningen. Bovendien zijn 22.150 woningen nog niet regionaal toegedeeld. De nieuwe raming komt hoger uit dan die uit 2019, wat betekent dat er in de gemeente Rotterdam ook meer woningen nodig zijn. ABF Research (ABF) heeft in opdracht van het Samenwerkingsverband Wonen Regio Rotterdam de actuele woningbehoefte voor de gemeenten in de regio Rotterdam onderzocht (Actualisatie studie Naar een meer evenwichtige Regio Rotterdam, ABF 2021). De belangrijkste conclusie is dat de regio meer woningen moet toevoegen dan er is afgesproken in het Regioakkoord Nieuwe Woningmarktafspraken Regio Rotterdam 2018 - 2030 (Regioakkoord). Hierbij moet de focus vooral komen te liggen op de uitbreiding van de sociale en middeldure woningvoorraad. Deze opgave betreft alle regiogemeenten, zowel de randgemeenten als de centrumgemeenten Rotterdam, Schiedam en Vlaardingen. De netto uitbreidingsopgave voor de regio Rotterdam betreft 72.400 woningen tussen 1 januari 2020 en 31 december 2030. In Rotterdam is de netto uitbreidingsbehoefte 38.200 woningen.

Naast de evidente kwantitatieve behoefte voorziet het bouwplan onder meer in woningen in het middensegment waar stadsbreed veel vraag naar is. In het Regioakkoord Nieuwe Woningmarktafspraken Regio Rotterdam (december 2022) is afgesproken dat Rotterdam zich inzet om 38.940 woningen aan de voorraad toe te voegen. De gemeenten en de woningcorporaties zetten zich ook in voor een betere balans van het woningaanbod in de regio. Voor Rotterdam betekent dat een afname van het aantal sociale huurwoningen. Deze woningbouwontwikkeling is opgenomen op de planlijst van de Rotterdamse regio. In het gesloten woon-werkakkoord Feyenoord City van januari 2021, staan afspraken over de 3.700 woningen die gerealiseerd zouden worden binnen Feyenoord City. Hiervan zouden er minimaal 450 sociale huurwoningen zijn. Omdat het nieuwe stadion geen deel meer uitmaakt van de plannen, komt er ruimte vrij voor meer woningbouw. De provincie vraagt voor dat deel een hoger aandeel sociale

26

huurwoningen op te nemen dat bijdraagt aan vermindering van het grote tekort van sociale huurwoningen in de regio, zoals ook vastgelegd in het Regioakkoord 2022. De in het voorliggende bestemmingsplan opgenomen woningen vallen echter onder de gemaakte afspraken van het woon-werkakkoord. Deze afspraken gelden op gebiedsniveau en zullen op deze manier gerealiseerd worden. Uiteraard is er wel een vertaling naar afzonderlijke plots, rekening houdend met kenmerken van aangrenzende wijken. Is daar veel sociale voorraad, dan telt het nieuwbouwprogramma weinig sociaal. Dit geldt voor de plots bij de wijken Hillesluis en Feijenoord, waar ook de Mallegatplot onder valt. Is er in de bestaande wijk weinig sociale voorraad, dan telt het nieuwbouwprogramma relatief veel sociaal. Dit geldt voor de Waterkant bij de buurt Veranda, die geen onderdeel uitmaakt van dit bestemmingsplan. Zo dragen ontwikkelingen gericht bij aan verdere differentiatie en kansen voor wooncarríère. De fasering van de sociale woningbouw komt overeen met de in beeld zijnde fasering ten tijde van het sluiten van het woon-werkakkoord. Behoefte maatschappelijke voorzieningen Meer woningen betekent meer inwoners en daarmee de noodzaak om andere functies aan het gebied toe toe te voegen, zoals maatschappelijke voorzieningen.

Voor de maatschappelijke voorzieningen geldt dat er geen kwantitatieve (gemeentelijke) visies bestaan waarmee de behoefte aan maatschappelijke voorzieningen in beeld wordt gebracht. De behoefte wordt per project berekend aan de hand van de het rekenmodel Referentiewaarden Maatschappelijke Voorzieningen, vastgesteld door B&W. Op basis van deze rekentool is een behoefte van minimaal 800 m² berekend, op basis van 193 woningen. Het oppervlak dat wordt beoogd in dit plan is minder dan 800 m², gelet daarop is de behoefte aangetoond. Behoefte horeca Er is behoefte aan levendigheid en ontmoetingsplek in de nieuwe wijk. Een ontmoetingsplek is goed voor de leefbaarheid van een woon- en werkgebied. De aanwezigheid van horeca draagt bij aan de aantrekkingskracht voor werknemers, bezoekers en inwoners in het gebied. Per 1.000 inwoners is in Nederland in kernen met meer dan 175.000 inwoners gemiddeld 320 m2 wvo voor horeca aanwezig (de branches Dranken, Eten, Fastservice en Koffie & Desserts). De ontwikkeling genereert gelet op de toename van het aantal woningen een eigen behoefte aan ondersteunende horecafuncties waaronder een café, bar of cafetaria. Door de ontwikkeling zal het aantal inwoners met ongeveer 367 toenemen (huishoudensgrootte van 1,9 x 193 woningen), waardoor alleen al vanuit de nieuwe inwoners behoefte is aan circa 120 m2 wvo aan horeca.

De verwachting is dat de nieuwe wijk daarnaast een aantrekkingskracht heeft op bezoekers uit de buurt. Het horeca-aanbod in Rotterdam blijft zowel in vestigingen als omvang iets achter bij het gemiddelde in steden met meer dan 175.000 inwoners (bron: Locatus, 2023). Het horeca-aanbod in de wijk Feijenoord blijft iets achter bij het gemiddelde horeca-aanbod per inwoner in Rotterdam. Op basis van het gemiddelde aanbod in Rotterdam wordt er in de branche 'Eten' (dit zijn o.a. lunchrooms en restaurants) een groter aanbod verwacht (figuur 4.2). Het aanbod in de branche 'Eten' blijft circa 2.700 m2 wvo achter bij het gemiddelde. Voor de overige branches is het aanbod gemiddeld, of bovengemiddeld. Dit is te verklaren door het grote aanbod rond het winkelgebied aan de Beijerlandselaan, wat een belangrijk winkelgebied is in Rotterdam Zuid, en dus ook past bij de verzorgingsfunctie. Hieruit wordt geconcludeerd dat er in het plangebied behoefte is aan toevoeging van horeca ten behoeve van de inwoners, bezoekers en werknemers in het gebied.

27

Figuur 4.2 Omvang horeca in de wijk Feijenoord in vergelijking met het gemiddelde in kernen met meer dan 175.000 inwoners (bron: Locatus, 2023) Conclusie Op basis van voorgaande ladderonderbouwing, is de behoefte aan het programma uit dit bestemmingsplan aangetoond. Bovengenoemde maatvoeringen zijn zo nodig in de regels van dit bestemmingsplan geborgd.

4.2

Provinciaal en regionaal beleid

4.2.1

Omgevingsvisie Zuid-Holland (2023)

Met het Omgevingsbeleid van Zuid-Holland streeft de provincie naar een optimale wisselwerking tussen gewenste ruimtelijke ontwikkelingen en een goede leefomgevingskwaliteit. Toekomstige beleidsvernieuwing biedt kansen voor verbeteringen in Zuid-Holland. De provincie heeft hiervoor 7 vernieuwingsambities geformuleerd. Deze ambities dienen als stip op de horizon: 1. Samen werken aan Zuid-Holland: inwoners, organisaties en bedrijven in een vroeg stadium betrekken bij besluiten; 2. Bereikbaar Zuid-Holland: efficiënt, veilig en duurzaam over weg, water en spoor; 3. Schone energie voor iedereen: op zoek naar schone energie, haalbaar en betaalbaar voor iedereen; 4. Een concurrerend Zuid-Holland: diversiteit, de economische kracht van Zuid-Holland; 5. Versterken natuur in Zuid-Holland: een aantrekkelijk landelijk gebied draagt bij aan de kwaliteit van de leefomgeving; 6. Sterke steden en dorpen in Zuid-Holland: versnellen van de woningbouw met behoud van ruimtelijke en sociale kwaliteit; 7. Gezond en veilig Zuid-Holland: beschermen en bevorderen van een gezonde, veilige leefomgeving. Deze ambities zijn vertaald in beleidskeuzes voor de fysieke leefomgeving. Voor de beoogde ontwikkeling zijn de volgende opgaven relevant: Verstedelijking De provincie streeft naar een compact, samenhangend en kwalitatief hoogwaardig bebouwd gebied en wil de bebouwde ruimte daarom beter benutten.

De provincie zet in op verdichting, concentratie, diversiteit en specialisatie binnen het bestaand stads- en dorpsgebied, en ten tweede op een hiërarchie van complementaire knooppunten en centra met een goede onderlinge bereikbaarheid.

28

De provincie hanteert de volgende uitgangspunten voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen: y Bouw naar behoefte; y Bouw binnen bestaand stads- en dorpsgebied; y Bouw georiënteerd op hoogwaardig openbaar vervoer; versterk de langzaam vervoersrelaties; houdt rekening met de gevolgen van de ontwikkeling voor de bereikbaarheid; y Benut het netwerk van stedelijke centra en knooppunten; y Bouw toekomstbestendig; houd rekening met energietransitie, natuurinclusiviteit, klimaatadaptie en een gezonde leefomgeving; y Bouw voldoende betaalbare woningen. Als een gemeente een ruimtelijke ontwikkeling wil realiseren, wordt op grond van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ doorlopen. Toepassing is ook van provinciaal belang. Toetsing De ladder is in paragraaf 4.1.3 doorlopen. Het plangebied is door de provincie aangemerkt als bestaand stads- en dorpsgebied. Ruimtelijke kwaliteit De provincie stuurt op behoud en versterking van de ruimtelijke kwaliteit, als onderdeel van de kwaliteit van de leefomgeving. Ruimtelijke kwaliteit is het evenwicht en samenspel van toekomstwaarde, gebruikswaarde en belevingswaarde. Ruimtelijke ontwikkelingen moeten niet alleen functioneel zijn, maar ook duurzaam houdbaar (of bewust tijdelijk) en in hun uiterlijke verschijning op een positieve manier bijdragen aan de kwaliteit van de omgeving.

Ruimtelijke kwaliteit begint met het kiezen van de juiste plek voor nieuwe ontwikkelingen. Om te kunnen bepalen of een ruimtelijke ontwikkeling passend is, is vooral de ruimtelijke impact van belang. In dit licht wordt onderscheid gemaakt in drie soorten ontwikkeling: inpassing, aanpassing en transformatie. Toetsing Met het inpassen van woningen binnen bestaand stedelijk gebied wordt binnenstedelijke ruimte beter benut. Dit geeft invulling aan de visie. 4.2.2

Omgevingsverordening Zuid-Holland (2023)

In samenhang met de Omgevingsvisie is de Omgevingsverordening opgesteld. De regels in deze verordening zijn bindend en werken door in gemeentelijke plannen. Voor de beoogde ontwikkeling zijn de onderstaande artikelen relevant. Artikel 4.2 Normen bergings- en afvoercapaciteit regionale wateren 1. Dit artikel gaat over regionale wateren in beheer van de waterschappen. 2. Met het oog op de bergings- en afvoercapaciteit waarop regionale wateren moeten zijn ingericht, geldt voor het gebied van een gemeente binnen de bebouwde kom als norm een gemiddelde kans op overstroming van: a. 1/100 per jaar voor bebouwing, hoofdinfrastructuur en spoorwegen, met uitzondering van glastuinbouw; b. 1/50 per jaar voor glastuinbouw; c. 1/10 per jaar voor het overige gebied. (…)

29

7. Gedeputeerde staten kunnen nadere voorschriften stellen aangaande de toepassing van het tweede, derde en vijfde lid. (…) 9. Bij de beoordeling of een gebied voldoet aan de norm kan een gedeelte van de oppervlakte van het gebied overeenkomstig de percentages genoemd in bijlage VI (maaiveldcriteria) behorende bij deze verordening, buiten beschouwing worden gelaten. BIJLAGE VI MAAIVELDCRITERIA Omgevingsverordening Norm gerelateerd aan vorm landgebruik

Norm

Maaiveldcriterium (het gedeelte van het peilgebied dat buiten beschouwing kan blijven)

Binnen bebouwde kom

Bebouwd gebied

1/100

0%

Glastuinbouw

1/50

1%

Overig gebied

1/10

5%

10. In afwijking van het tweede, derde en negende lid gelden voor de gebieden met afwijkende maaiveldcriteria waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 4 in bijlage II, de maaiveldcriteria zoals aangegeven. 11. Uiterlijk 31 december 2027 voldoet de inrichting van de regionale wateren binnen de beheersgebieden van het hoogheemraadschap van Delfland, het hoogheemraadschap van Rijnland, het waterschap Hollandse Delta en het hoogheemraadschap voor Schieland en de Krimpenerwaard aan de in het tweede, derde en krachtens het zevende lid opgenomen normen. Toetsing Zie paragraaf 5.3.5. Artikel 6.9 Ruimtelijke kwaliteit 1. Een bestemmingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, mits is aangetoond dat de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft. 2. Om de ruimtelijke kwaliteit te waarborgen wordt in het bestemmingsplan rekening gehouden met de beschermingscategorie, het gebiedstype en de relevante richtpunten voor ruimtelijke kwaliteit, zoals vermeld op kaart 14 in bijlage II en beschreven in de omgevingsvisie beleidskeuze landschap. 3. Bij het beantwoorden van de vraag of bij een beoogde ruimtelijke ontwikkeling de ruimtelijke kwaliteit gewaarborgd kan blijven, wordt de schaalverdeling inpassen, aanpassen en transformeren gehanteerd als bedoeld in het vijfde lid. 4.

Een bestemmingsplan kan een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maken, mits een zorgvuldige afweging is gemaakt over de locatiekeuze. De motivering gaat in op de beschreven kenmerken en waarden van het gebied en de effecten van de ontwikkeling daarop. Deze vereisten gelden voor zover het gaat om een ruimtelijke ontwikkeling waarbij: a. een of meer richtpunten voor ruimtelijke kwaliteit in het geding zijn zoals beschreven in de omgevingsvisie beleidskeuze landschap; of b. sprake is van aanpassen of transformatie als bedoeld in het vijfde lid. 5. Een bestemmingsplan kan voorzien in een ruimtelijke ontwikkeling onder de volgende voorwaarden: a. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit, waardoor de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft. In dit geval is er sprake van inpassen;

30

b. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar veroorzaakt wijziging op structuurniveau. Een dergelijke ontwikkeling wordt alleen toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit. In dit geval is er sprake van aanpassen; c. de ruimtelijke ontwikkeling past niet binnen de bestaande gebiedsidentiteit. Een dergelijke ontwikkeling wordt uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door een integraal ontwerp. Daarin wordt behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd en wordt ook rekening gehouden met de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit. In dit geval is er sprake van transformeren. 6. Specifieke regels voor de gebiedstypen als bedoeld in de artikelen 6.9a, 6.9b, 6.9c, 6.9d. 6.9e, 6.9f en 6.9g, worden in acht genomen tenzij een zwaarwegend openbaar belang aan de toepassing van die artikelen, uitgezonderd artikel 6.9e, in de weg staat. 7. Om de ruimtelijke kwaliteit per saldo gelijk te houden of te waarborgen kan het nodig zijn om aanvullende maatregelen te nemen bij aanpassen en transformeren.

Aanvullende ruimtelijke maatregelen kunnen bestaan uit een combinatie van: a. duurzame sanering van bestaande bebouwing, kassen en boom- en sierteelt; b. wegnemen van verharding; c. toevoegen of herstellen van kenmerkende landschapselementen; d. andere maatregelen waardoor de ruimtelijke kwaliteit verbetert, waarbij y aanvullende maatregelen worden getroffen binnen het plangebied van de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling, tenzij kan worden gemotiveerd dat dat onmogelijk is. In dat geval kunnen ook ruimtelijke maatregelen buiten het plangebied worden betrokken in de motivering; y indien aanvullende maatregelen niet volstaan, financiële compensatie wordt toegepast. Lid 8 tm 12 zijn voor deze ontwikkeling niet relevant. De kwaliteitskaart is opgebouwd uit vier lagen: de laag van de ondergrond, de laag van de cultuur- en natuurlandschappen, de laag van de stedelijke occupatie en de laag van de beleving. Voor het plangebied zijn de volgende richtpunten relevant: Laag van de ondergrond Rivierklei en veen y Ontwikkelingen in het rivierengebied houden het verschil tussen komgronden en oeverwallen herkenbaar. Laag van de cultuur- en natuurlandschappen y Geen relevante richtpunten. Laag van de stedelijke occupatie Steden en dorpen y Ontwikkelingen dragen bij aan de karakteristieke kenmerken/identiteit van stad, kern of dorp.

y Hoogteaccenten (waaronder hoogbouw) vallen zoveel mogelijk samen met centra (zwaartepunten) en interactiemilieus in de stedelijke structuur. y Daar waar hoogbouw niet samenvalt met 'zwaartepunten' in de stedelijke structuur geeft een beeldkwaliteitsparagraaf inzicht in de effecten, invloed en aanvaardbaarheid van hoogbouw op de (wijde) omgeving. y Ontwikkelingen dragen bij aan versterking van de stedelijke groen- en waterstructuur. y Cultuurhistorisch waardevolle gebouwen en stedenbouwkundige patronen worden behouden door ze waar mogelijk een functie te geven die aansluit bij de behoeften van deze tijd. y Historische centra en kernen blijven ervaarbaar vanuit het omringende gebied.

31

Stads- en dorpsranden y Ontwikkelingen aan de stads- of dorpsrand dragen bij aan het realiseren van een rand met passende overgangskwaliteit (front, contact of overlap). Bouwwerken voor energie-opwekking y Bij de plaatsing van nieuwe bouwwerken voor energie-opwekking zal een beeldkwaliteitsparagraaf inzicht moeten geven in de effecten, invloed en aanvaardbaarheid van deze bouwwerken op de (wijde) omgeving. Laag van de beleving y Geen relevante richtpunten. Toetsing Omdat sprake is van inpassen van woningen bij een bestaande woonwijk, wordt aan de gestelde voorwaarden voldaan. Het overige van artikel 6.9 is dan ook niet relevant. Artikel 6.10 Stedelijke ontwikkelingen 1. Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende eisen: a. de toelichting van het bestemmingsplan gaat in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening; b.

Indien in de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan worden voorzien en voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 hectare nodig is, wordt gebruik gemaakt van grote buitenstedelijke bouwlocaties waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 19 in bijlage II en wordt rekening gehouden met de voor deze locaties opgenomen gegevens en criteria in bijlage X. 2. Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling met de functie wonen mogelijk maakt voorziet in voldoende sociale huurwoningen. Onder voldoende wordt in ieder geval verstaan wat hierover is vastgelegd in de geldende door Gedeputeerde Staten aanvaarde regionale woonvisie. 3. Gedeputeerde staten kunnen bij de aanvaarding van een regionale visie aangeven in hoeverre de ladder voor duurzame verstedelijking op regionaal niveau geheel of gedeeltelijk is doorlopen. In de toelichting van het bestemmingsplan kan in dat geval worden verwezen naar de regionale visie bij de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling, als bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening. 4. Gedeputeerde staten kunnen een regionale visie voor wonen of bedrijventerreinen vaststellen. Een bestemmingsplan bevat geen bestemmingen die in strijd zijn met de door gedeputeerde staten vastgestelde regionale visie.

Toetsing De ontwikkeling naar woningen sluit aan op het beter benutten van de bebouwde ruimte. Met betrekking tot de ladderonderbouwing voor de realisatie van woningen en het overig programma wordt verwezen naar paragraaf 4.1.3. De behoefte aan sociale huurwoningen is regionaal afgestemd. Per saldo worden voldoende sociale huurwoningen in Rotterdam gerealiseerd. Artikel 6.10b Parkeernorm sociale huur 1. Een bestemmingsplan dat voorziet in nieuwe sociale huurwoningen hanteert een parkeernorm van maximaal 0,7 autoparkeerplaats per sociale huurwoning. 2. In afwijking van het eerste lid kan een andere parkeernorm worden gehanteerd, als de gemeente op de lokale situatie afgestemde regels of beleid voor parkeren heeft vastgesteld.

32

Toetsing In dit geval worden geen sociale huurwoningen gerealiseerd. Artikel 6.10c Parkeernorm stationsomgevingen 1. Een bestemmingsplan dat voorziet in nieuwe woningen in een stationsomgeving, waarvan de geometrische begrenzing is vastgelegd op kaart 22 in bijlage II, hanteert een parkeernorm van maximaal 0,7 autoparkeerplaats per woning. 2. In afwijking van het eerste lid kan een andere parkeernorm worden gehanteerd, als de gemeente op de lokale situatie afgestemde regels of beleid voor parkeren heeft vastgesteld. Toetsing Het plangebied ligt binnen een stationsomgeving. De gemeente hanteert eigen parkeernormen, zie paragraaf 4.3.9. Artikel 6.10d Bereikbaarheid Een bestemmingsplan voor een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling houdt rekening met de gevolgen van die ontwikkeling voor de bereikbaarheid. Toetsing Zie paragraaf 5.3.2. Artikel 6.10f Functiemenging Een bestemmingsplan dat voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling met de functies wonen of bedrijven, houdt rekening met de mogelijkheden voor functiemenging. Toetsing In dit bestemmingsplan wordt functiemenging in de plint mogelijk gemaakt. Artikel 6.10h Kansen voor biodiversiteit Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, betrekt daarbij de mogelijkheden voor het bevorderen van de biologische diversiteit. Toetsing De kansen voor biodiversiteit zijn in paragraaf 5.3.10 beschreven.

Bij de verdere architectonische uitwerking van de bebouwing en inrichting van de gronden wordt gekeken welke van de kansen kunnen worden benut. Artikel 6.21 Veiligheidszonering oevers Nieuwe Waterweg en Nieuwe Maas Een bestemmingsplan voor gronden binnen de veiligheidszone langs de Nieuwe Waterweg en de Nieuwe Maas van raainummer 1034 bij Hoek van Holland tot raainummer 995 bij de splitsing van de Nieuwe Maas en de Hollandsche IJssel, waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 13 in bijlage II, voldoet aan de volgende voorwaarden: a. in het gebied tot 25 m vanaf de kade wordt geen nieuwe bebouwing of functiewijziging van bestaande bebouwing toegelaten; b. in het gebied tussen de 25 en 40 m vanaf de kade wordt nieuwe bebouwing of functiewijziging

33

van bestaande bebouwing slechts toegelaten als sprake is van een groot maatschappelijk of bedrijfseconomisch belang, de veiligheid voldoende wordt gegarandeerd en met het oog hierop advies is uitgebracht door de Veiligheidsregio Rotterdam Rijnmond; c. in afwijking van de onderdelen a en b zijn incidenteel nieuwe kleinschalige voorzieningen toelaatbaar ter ondersteuning van het dagrecreatieve karakter van de oever, waaronder restaurants, cafés en kiosken, alsmede voorzieningen die noodzakelijk zijn voor het functioneren van de vaarweg of de haven, zoals radarposten en kranen, mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden: 1. de bereikbaarheid van de oever voor hulpverleningsdiensten en de mogelijkheden voor optreden van deze diensten worden niet belemmerd; 2. er zijn voldoende vluchtmogelijkheden; 3. het scheepvaartverkeer wordt niet belemmerd; en 4. advies is gevraagd van de Veiligheidsregio Rotterdam Rijnmond en de beheerder van de vaarweg of haven; d. in afwijking van de onderdelen a en b is op het havenindustrieel complex, tussen raainummer 1005 tot 1034 aan de linkeroever, nieuwe bebouwing of functiewijziging van bestaande bebouwing toelaatbaar voor bedrijven die vallen onder artikel 2 lid 1 van het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen, mits wordt voldaan aan de onder c gestelde voorwaarden. Toetsing De toetsing en onderbouwing vindt plaats in paragraaf 5.3.7.