[24bb003042] Bijlage 1 behorende bij 24bb003057 - Ontwerpbestemmingsplan Hoofdweg 256-260

»

»

»

»

26

Rotterdam zet in op prettig leven in de delta: Rotterdam wordt een gezonde, groene en aantrekkelijke stad in de grotere metropoolregio om te wonen, werken, recreëren, sporten en bewegen. Rotterdam gaat verstedelijken & verbinden. Er wordt verstedelijkt binnen de bestaande stad om de stad te versterken. Verstedelijking gebeurt vooral bij en rondom bestaand of nieuw hoogwaardig openbaar vervoer. Rotterdam zet in op vitale wijken met een divers aanbod aan woon- en werkruimte en passende maatschappelijke voorzieningen. Het moet niet uitmaken waar je opgroeit om dezelfde kans te hebben op goed onderwijs, een goede woning en passend werk. In de wijken komen een heleboel opgaven samen: deze worden in samenhang aangepakt om de wijken toekomstbestendig te maken. Rotterdam zet de schouders onder de energie- en grondstoffentransitie: Er wordt gewerkt aan een stad die klimaatneutraal is en waar grondstoffen hergebruikt worden. Zo wordt een duurzaam Rotterdam gecreëerd met een bloeiende en innovatieve economie. Voor nu en toekomstige generaties. Rotterdam vernieuwt het verdienvermogen: Rotterdam heeft een sterke economische uitgangspositie. Tegelijkertijd is Rotterdam, onder meer door zijn uitstekende (internationale) bereikbaarheid, een middelpunt van innovatie en van kennisintensieve dienstverlening.

Toelichting (concept)

bestemmingsplan Hoofdweg 256-260

Er is een aantal gebieden waar meerdere grote opgaven bij elkaar komen en waar er tegelijkertijd kansen liggen om veel van onze stedelijke doelstellingen te realiseren. Deze strategische gebieden vragen om gebiedsspecifieke richtinggevende keuzes. Het betreft de binnenstad, Alexander tot en met Zuidplein en Rotterdam-Zuid. Voor de ontwikkeling van deze gebieden formuleert de Omgevingsvisie enkele gebiedskeuzes. Alexander Binnen Alexander-Zuidplein (hierna: A-Z) wordt concreet invulling gegeven aan de ambitie van goede groei. De verstedelijkingsopgave is de motor voor het maken van een sterke stad. Binnen A-Z wil de gemeente Rotterdam zo'n 20.000 - 30.000 nieuwe woningen realiseren voor diverse doelgroepen, verdeeld over verschillende soorten woonmilieus en gebieden met hun eigen karakteristieken. Goede voorzieningen, zoals onderwijs, sport, cultuur en zorg mogen niet ontbreken. Het bouwen van de nieuwe woningen gaat hand in hand met realiseren van 20.000 - 30.000 nieuwe arbeidsplaatsen, voor diverse doelgroepen op diverse toekomstbestendige werklocaties. Goede groei binnen A-Z krijgt vorm op verschillende schaalniveaus en rondom verschillende thema's. In dit kader zijn er drie centrale ambities: sterke centra, ongedeelde stad en vitale stadswijken.

Het resultaat is een aantrekkelijk, op alle fronten goed functionerend stadsdeel met toekomstperspectief voor nieuwe én bestaande bewoners. Voor A-Z zijn gebiedsgerichte keuzes opgesteld, deze beschrijven hoe de ambitie voor A-Z waar gemaakt kan worden. De gebiedsgerichte keuzes zijn een aanvulling op de hoofdkeuzes voor de gehele stad. De gebiedsgerichte keuzes zijn hieronder weergegeven. Sterke centra: van ov-knooppunten naar stedelijke centra. 1. 2.

Impuls voor openbaar vervoer. Ontwikkelen van stedelijke centra.

Ongedeelde stad: van gescheiden stadsdelen naar één geheel. 3. 4.

Stadsdelen verbinden door verdichting. Netwerk van groene verbindingen.

Vitale stadswijken: van geïsoleerde woonbuurten naar vitale stadswijken. 5. 6.

Kansen voor bewoners en ondernemers. Duurzame mobiliteit, prettige openbare ruimte én sport.

3.4.1.1 Relatie tot het plangebied Het plangebied ligt in 'Complementaire stedelijke centra: stedelijk interactiemilieu met unieke mix wonen, werken en stedelijke voorzieningen met een kwalitatieve openbare ruimte en HOV (Alexanderknoop, Kralingse Zoom/EUR, Stadionpark en Hart van Zuid)' zie onderstaande figuur, de locatie van het plangebied is hierop aangegeven met een blauwe ster.

Toelichting (concept)

27

bestemmingsplan Hoofdweg 256-260

LEGENDA

ALEXAN DER TOT ZUIDPLEIN (ÿP

IMPULS VOOR OPENBAAR VERVOER Mogelijk tracé nieuwe HOV-verbíndíng {moge!ijk toekomstig uitgebreid tot

Alexander) Nieuwe oeververbinding (meerdere tracés onderzoek) Oc

Koppeling Oude Lijn door nieuw station

Stadionpark

Complementaire stedelijke centra: sterfelijk nteractiemilieu met unieke '.verken stedelijke voorzieningen met een kwalitatieve openbare ruimte en HOV (Alexanderknocp, Kralingse Zoom/EUR, Sladionpark en Hart van Zuid), Campus als onderdeel stedelij k centrum

milieu

Zoekgebied verstedelijking verbinden stadsdelen en wijken NETWERK VAN GROENE VERBINDINGEN Netwerk van aantrekkelijke groengebieden Nieuw centraal rivierpark aan de Maasoevers KANSEN VOOR BEWONERS EN

ONDERNEMERS Betere leefkwaliteit wijken en gemengde terreinen (geciecrsspeoneke kansen benutten). SCHONE. PRETTIGE OPENBARE RUIMTE EN SPORT IN (NABIJHEID VAN) DE Nieuwe mobiliteitshubs: slimme parkeer- en overstapmogelijkheden voor verschillende

Figuur 3.7: Alexander tot en met Zuidplein (bron: Omgevingsvisie Rotterdam) De ontwikkeling van woningen en behoud van kantoorruimte is passend binnen het stedelijke centrum waarin het plangebied is gelegen. Daarnaast staat in de Omgevingsvisie dat in Alexander-Zuidplein 20.000 tot 30.000 woningen beoogd zijn. De voorgenomen ontwikkeling van maximaal 450 woningen levert hier een directe bijdrage aan. Bovendien worden de woningen aangesloten op het warmtenet en middels PV-panelen (gedeeltelijk) voorzien van electriciteit, waarmee de beoogde ontwikkeling bijdraagt aan de ambitie om Rotterdam te verduurzamen. Conclusie De ontwikkeling sluit aan bij de ambities en gebiedsgerichte keuzes uit de Omgevingsvisie Rotterdam.

3.4.2

Stadsvisie Rotterdam: Ruimtelijke ontwikkelingsstrategie 2030

Vastgesteld op 29 november 2007 door de Rotterdamse gemeenteraad De Stadsvisie vormt het ruimtelijk kader voor alle investeringen, projecten en plannen die in de stad worden gerealiseerd. De Stadsvisie is een ontwikkelingsstrategie voor de stad Rotterdam, voor de periode tot 2030. De Stadsvisie heeft als missie een sterke economie en een aantrekkelijke woonstad. Deze missie is uitgewerkt in een aantal kernbeslissingen op de onderwerpen wonen en economie en deze bepalen wat er de komende jaren op deze gebieden gebeurt in de stad. Veel van de kernbeslissingen zullen tot 2022 worden omgezet in de uitvoering van een aantal (bouw) projecten in de stad, waardoor Rotterdam over pakweg vijftien jaar inderdaad een sterke economie heeft en aantrekkelijke woongebieden kent, ook voor haar hoogopgeleide bewoners. Als het gaat om een aantrekkelijke woonstad dan wordt ingezet op het bouwen in bestaand stedelijk gebied om in de woningbehoefte te voorzien. 3.4.2.1 Relatie tot het plangebied De stadsvisie geeft aan dat het nodig is om midden- en hoge inkomens aan de stad te binden, voor het op pijl houden van de Rotterdamse economie. Om de kwaliteit te verbeteren dient gebouwd te worden in de bestaande stad en dienen attractieve woonmilieus gerealiseerd te worden. Twee van de kernbeslissingen in de visie zijn: «

28

Bouwen binnen bestaand stedelijk gebied, en

Toelichting (concept)

bestemmingsplan Hoofdweg 256-260

«

Woonmilieus realiseren die selectieve migratie tegengaan, waardoor een evenwichtige bevolkingssamenstelling wordt bereikt.

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in middeldure huur- en middenkoop appartementen en studentenwoningen binnen bestaand stedelijk gebied. Conclusie De ontwikkeling sluit aan bij de Stadsvisie Rotterdam 2030.

3.4.3

Woonvisie Rotterdam, koers naar 2030, agenda tot 2020

Vastgesteld op 15 december 2016 door de Rotterdamse gemeenteraad De Woonvisie verwoordt de ambities om van Rotterdam een aantrekkelijke woonstad te maken voor iedereen. Centraal in de opgave staat het beantwoorden van de groeiende vraag naar wonen in Rotterdam. Onlosmakelijk daaraan verbonden is de noodzaak om een betere balans in de woningvoorraad te creëren, de kwaliteit van woningen en woonmilieus te versterken en te borgen dat het voor iedereen en op een dagelijkse basis goed wonen is in de stad. Rotterdam heeft een drietal ambities: » » «

meer aantrekkelijke woonmilieus realiseren; zorgen voor een woningvoorraad met toekomstwaarde; de basis op orde houden.

Tot 2030 wordt een toename van ten minste 36.000 woningen in het midden- en hoge segment reëel geacht. In het nieuwbouw- en transformatieprogramma wordt prioriteit gegeven aan projecten gericht op koopwoningen vanaf C180.000,- (niet alleen midden-, maar ook hoge segment koop) en huurwoningen met een prijs vanaf C711,- tot C1.000,- per maand. Het aanbod blijft in die segmenten ver achter bij de vraag. In de segmenten daaronder wil de gemeente de vraag slechts beperkt bedienen via nieuwbouw. Dit geldt voor koop en huur, omdat hier nog sprake is van veel potentieel voor verruiming van dat segment in de bestaande voorraad. Voor de beperkte nieuwbouw die wordt toegestaan, specifiek voor huurwoningen in het segment C629,- tot C711,- geldt dat deze overmaat en potentiële overwaarde moeten hebben. Dit maakt de woningen flexibel in portefeuille; doordat ze op een later moment mogelijk inzetbaar zijn als vrije sector huurwoning of met een vrije verkoopwaarde in het middensegment koop. 3.4.3.1 Relatie tot het plangebied De voorgenomen ontwikkeling voorziet in middeldure huur- en middenkoop appartementen en studentenwoningen. Uit de Woonvisie volgt dat het aanbod in het middensegment ver achter blijft bij de vraag. Ook is een (beperktere) groei van de goedkope voorraad (zoals studentenwoningen) voorzien.

De voorgenomen ontwikkeling draagt bij aan de behoefte aan woningen in deze segmenten en de ambitie om meer aantrekkelijke woonmilieus te realiseren. Conclusie De ontwikkeling geeft invulling aan de ambities uit de Woonvisie Rotterdam.

3.4.4

Nieuw Rotterdams Kwaliteitsbeleid Wonen

Vastgesteld op 23 juni 2020 Het Kwaliteitsbeleid is van toepassing op nieuwbouwprojecten en bij transformaties, waarbij de functie wijzigt naar wonen. Het doel is om initiatiefnemers van nieuwbouw- en transformatieplannen van tevoren duidelijk maken welke elementen de gemeente van belang acht voor het realiseren van woningbouw met toekomstwaarde. In het kwaliteitsbeleid wordt gefocust op de volgende vier onderdelen: « »

gebruiksoppervlakte: de fysieke grootte van de woning; collectiviteit: het delen van functies en het faciliteren van ontmoetingen;

Toelichting (concept)

29

bestemmingsplan Hoofdweg 256-260

« »

flexibiliteit: van het gebouw en van de woning, in hoeverre zijn die in staat mee te bewegen met de veranderende behoeften van de stad en zijn bewoners; gebruikskwaliteit: het comfort dat de woning dagelijks biedt aan zijn bewoners.

Gebruiksoppervlakte is goed meetbaar, de invulling van andere drie onderdelen laat de gemeente vrij aan de initiatiefnemer. De vier onderdelen worden gekoppeld aan de diverse woonmilieus in Rotterdam. Afhankelijk van het woonmilieu, worden bepaalde eisen gesteld. 3.4.4.1 Relatie tot het plangebied Het plangebied is gedeeltelijk gelegen in het woonmilieu "Compact centrum op twee oevers & Hoogbouwzone" en het woonmilieu 'groenstedelijk wonen', nabij twee OV-knooppunten. Dit is weergegeven in onderstaande figuur (ligging plangebied aangegeven met een blauwe ster). Op basis van de kaart die is opgenomen in de Omgevingsvisie Rotterdam (zie paragraaf 3.4.1) wordt ervan uit gegaan dat het plangebied ligt in het woonmilieu 'compact centrum'.

Legenda | Woonmilieus | Compact centrum op twee oevers 8l Hoogbouwzones [ĵ Creatief gemengde stadswijken O Vitale Stadswijken n Luxe groenstedelijk wonen í~~| Groenstedelijk wonen Ū Dorpswonen ® Subcentra # OV-Knoop

Figuur 3.8: Uitsnede kaart Rotterdamse woonmilieus (bron: Nieuw Rotterdams kwaliteitsbeleid Wonen) Gebruiksoppervlakte In het woonmilieu waarbinnen het plangebied ligt, dient het gebruiksoppervlak gemiddeld 50 m2 te zijn voor appartementen. Echter mogen de woningen nooit kleiner zijn dan 40 m2. Voor zelfstandige studentenwoningen geldt minimaal een gebruiksoppervlakte van 15 m2 verblijfsruimte per woning. Voor onzelfstandige studentenwoningen/studentenkamers geldt minimaal 5 m2 per kamer en 15 m2 per bewoner in de woning. De voorgenomen ontwikkeling is hiermee in lijn met de oppervlaktematen die gewenst zijn in het betreffende woonmilieu. Overige onderdelen Aangezien de onderdelen collectiviteit, flexibiliteit en gebruikskwaliteit vrij in te vullen zijn door de initiatiefnemer, wordt hier kort op ingegaan. In het plan wordt een collectieve buitenruimte gerealiseerd. Daarnaast zal de bestaande woning aan de Hoofdweg 260 als gemeenschappelijke ruimte gebruikt worden. Hiermee worden diverse plekken gefaciliteerd waar mensen samen kunnen komen. Dit draagt bij aan de collectiviteit en gebruikskwaliteit. Verder worden de parkeerplaatsen uit het zicht gerealiseerd, wat ook een bijdrage levert aan de gebruikskwaliteit. Conclusie De beoogde ontwikkeling is in lijn met het Nieuw Rotterdams Kwaliteitsbeleid Wonen.

3.4.5

Mobiliteitsbeleid

Stedelijk Verkeersplan Rotterdam: vastgesteld op 11 mei 2017 door de gemeenteraad Aanpak Nul Emissie Mobiliteit: vastgesteld op 5 november 2019 door B&W Rotterdamse MobiliteitsAanpak: vastgesteld op 20 februari 2020 door de gemeenteraad Het Stedelijk Verkeersplan Rotterdam is een plan waar bij bereikbaarheid in dienst van een economisch

30

Toelichting (concept)

bestemmingsplan Hoofdweg 256-260

sterk en gezond Rotterdam staat. Het Stedelijk Verkeersplan zet de lange termijnvisie neer, waarbij het uitgangspunt is dat mobiliteit geen doel op zich is, maar een belangrijke randvoorwaarde voor een economische sterk, gezond en aantrekkelijk Rotterdam. De Rotterdamse Mobiliteitsagenda kent een drietal vertrekpunten: » » «

de groei en stedelijke verdichting van Rotterdam naar 690.000 inwoners in 2035; de economische vernieuwing (Next Economy) en de daarbij horende energietransitie; de stedelijke mobiliteitstransitie naar meer fiets en ov-gebruik.

Bovengenoemde ontwikkelingen zijn vertaald in een verschillend aantal kansen en bereikbaarheidsmaatregelen die bijdragen aan Rotterdam als levendige en sterke economische stad. Een goede balans in modaliteiten, oftewel een nieuw evenwicht tussen fietsers, voetgangers, auto's en het openbaar vervoer is daarbij vertrekpunt. Dit betekent dat de verdichting met woningen binnen het stedelijk gebied prioriteit krijgt en de transitie naar de Next Economy het regionaal en stedelijk vervoersnetwerk vormgeeft. Hierbij staat de gezondheid van de Rotterdammer voorop en wordt geïnvesteerd in slimme mobiliteit, waarbij de stad functioneert als proeftuin. De structuuringrepen binnen het Stedelijk Verkeersplan bieden de meeste kansen om een stedelijk en regionaal infrastructuur netwerk te vormen dat voldoende flexibel en genoeg adaptief is om de stad van de toekomst (Next City) vorm te geven. De mobiliteitsstrategie ontstaat vanuit de gewenste ruimtelijke en economische ontwikkeling van stad en regio en wordt -wanneer de bereikbaarheidsopgave in de toekomst verandertsteeds opnieuw aan de tijdgeest aangepast, omdat het geen volgordelijkheid kent. Dit heeft geresulteerd in de volgende beleidskeuzen: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

stimuleren van fiets en ov; een samenhangend regionaal en stedelijk netwerk: wegen en ovin evenwicht; regionale en stedelijke oeververbindingen: nieuwe en transformatie van bestaande; aantrekkelijke en levendige (Binnen)stad: de City Lounge versterkt; versterken nieuwe vervoerswijzen: vervoer over water en Last Mile; geen vervoersarmoede: sociale en maatschappelijke participatie versterkt; gezonde leefomgeving: versterken ruimtelijke kwaliteit, luchtkwaliteit en Zero Emissie; slimme mobiliteit: technologische innovatie en ICT; gebieden Buiten de Ring: duurzaam verbinden.

Langs het spoor 'verschonen' stuurt de aanpak Nul Emissie Mobiliteit op het verschonen van personenmobiliteit, goederenvervoer en het gemeentelijk wagenpark alsook het realiseren van meer laad- en vulpunten voor deze voertuigen. Deze aanpak versterkt de huidige exponentiële trend waarbij het aantal volledig elektrische personenauto's in Nederland sinds 2017 jaarlijks verdubbelt alsook de uitbreiding van 3.100 oplaadpunten in de stad nu tot ruim 10.000 over vijf jaar. Deze verschoning van de stedelijke mobiliteit, gekoppeld aan de gestage afname van autogebruik in het centrum sinds 2000, zal zowel de CO2-reductie voor 2030 zoals gesteld in de verschillende Klimaatakkoorden en de verbetering van de luchtkwaliteit tot de Europese gezondheidsnormen voor NO2 in de stad rond 2020 realiseren. De Rotterdamse MobiliteitsAanpak zal langs de sporen 'volumebeheersing' en 'veranderen' in samenhang met de aanpak Nul Emissie Mobiliteit de mobiliteitstransitie in de bredere zin vormgeven. Het OV krijgt een prominentere rol in het centrum en de RET zal haar vloot volledig verduurzaamd hebben voor 2030. Daarnaast zal langzaam verkeer ruim baan krijgen, wordt parkeren in het centrum verder ontmoedigd en zal de tweejaarlijkse verdubbeling van het aantal beschikbare deelauto's in Rotterdam worden versneld.

Verder zullen verschillende instrumenten worden ontwikkeld om de mobiliteitstransitie toegankelijk te maken voor alle bewoners en de stadslogistiek opnieuw in te richten. De nieuwe mobiliteitsmix die ontstaat in het centrum zal niet alleen de luchtkwaliteit verbeteren en geluidshinder drastisch verlagen, maar ook anticiperend inspelen op de mobiliteitsopgaven van een steeds groeiende stad.

Toelichting (concept)

31

bestemmingsplan Hoofdweg 256-260

3.4.5.1 Relatie tot het plangebied De beoogde ontwikkeling voorziet in maximaal 450 woningen. Het plangebied is goed bereikbaar met het openbaar vervoer en per auto. Het Rotterdam Alexander station is gelegen op een afstand van circa 350 meter van het plangebied. De beoogde ontwikkeling heeft geen invloed op de bereikbaarheid van het gebied, zie ook paragraaf 6.3. Hiermee wordt voldaan aan de uitgangspunten van het verkeersplan. Conclusie Het plan voldoet aan de uitgangspunten van het verkeersplan en is gelegen op een locatie waar OV-gebruik gestimuleerd kan worden, in lijn met het gemeentelijk mobiliteitsbeleid.

3.4.6

Welstandsnota Rotterdam

De welstandsnota Rotterdam is vastgesteld door de gemeenteraad en is in werking getreden op 11 oktober 2012. De Welstandsnota Rotterdam bevat de ruimtelijke kwaliteitscriteria waaraan de bebouwing in Rotterdam moet voldoen. Deze nota is een geactualiseerde versie van de Koepelnota Welstand Rotterdam uit 2004. Niet alle gebieden hebben eenzelfde belang voor de ruimtelijke kwaliteit en het aanzien van Rotterdam, om deze reden wordt in de welstandsnota onderscheid gemaakt in verschillende beleidsniveaus. Deze beleidsniveaus worden welstandsniveaus genoemd. Er wordt onderscheid gemaakt tussen de volgende vier welstandsniveaus: 'bijzonder', 'ontwikkeling', 'regulier' en 'welstandsvrij'. Het plangebied is gesitueerd in het welstandsniveau “regulier”. 3.4.6.1 Relatie tot het plangebied Een aanvraag omgevingsvergunning 'bouwen' wordt door de Commissie voor Welstand en Monumenten getoetst aan de geldende welstandscriteria. Hiermee is het aspect welstand voldoende geborgd. Conclusie Welstand wordt beoordeeld in de omgevingsvergunning aanvraag voor het bouwplan en vormt geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

3.4.7

Hoogbouwvisie

Vastgesteld op 12 december 2019, addendum vastgesteld 1 juni 2023 In de hoogbouwvisie is aangegeven waar, hoe en waarom hoogbouw in Rotterdam wenselijk is. De visie is een middel om tot kwalitatief goede hoogbouw te komen en schetst de ambities die de stad heeft op het gebied van het realiseren van hoogbouw die bijdraagt aan een aantrekkelijke stad. De hoogbouwvisie kent drie schaalniveaus: de stad, de straat en het gebouw. Op elk van de niveaus zijn er onderwerpen die relevant zijn voor hoogbouw. In de visie zijn op het niveau van de stad hoogbouwzones aangegeven. De grens van de hoogbouwzone voor de binnenstad blijft en wordt uitgebreid met Pompenburg en de omgeving Rijnhaven. Daarnaast worden nog drie gebieden toegevoegd waar ook hoogbouw mogelijk wordt gemaakt. Het gaat hier om Feyenoord City, Hart van Zuid en Alexanderknoop. De minimale grens van de definitie hoogbouw is 70 meter. Indien sprake is van hoogbouw is toetsing aan de hoogbouwvisie aan de orde. Aspecten als windhinder, bezonning, woonklimaat, bereikbaarheid, parkeren en inpassing in het bestaande stedelijk weefsel (bebouwing en openbare ruimte) zullen daarbij in de besluitvorming moeten worden afgewogen. Gebouwen die niet als hoogbouw worden aangemerkt, behoeven niet aan de Hoogbouwvisie getoetst te worden.

3.4.7.1 Relatie tot het plangebied Het beoogde woongebouw ter plaatse van het plangebied, zal niet hoger dan 70 meter worden. In dit bestemmingsplan is bovendien verankerd dat de bouwhoogte niet meer dan 50 meter mag bedragen. Het plan wordt vanwege deze hoogte niet als hoogbouw aangemerkt. Toetsing aan de Hoogbouwvisie is daardoor niet aan de orde. Vanwege de geplande hoogte is wel aandacht voor aspecten zoals windhinder en bezonning, hier wordt in hoofdstuk 6 Milieu nader op ingegaan.

32

Toelichting (concept)

bestemmingsplan Hoofdweg 256-260

Conclusie Het plan valt niet onder de werkingssfeer van de hoogbouwvisie en vraagt daarmee niet verder om aandacht.

3.4.8

Nota van Uitgangspunten Hoofdweg 258-260

De Nota van Uitgangspunten is opgesteld door Stadsontwikkeling - Ruimte en Wonen en is vastgesteld in september 2020. In de Nota van Uitgangspunten (hierna: NvU) staan belangrijke zaken om tot realisatie van het bouwplan te kunnen komen. In het document staan de uitgangspunten omschreven, waaraan bouwplannen moeten voldoen. Dit document wordt tevens gebruikt als toetsingskader. De NvU is opgenomen in bijlage 4 bij dit bestemmingsplan. (Toekomstige) ontwikkelingen De NvU geeft aan dat de Hoofdweg niet achter kan blijven en transformatie hard nodig is, nu de ontwikkelingen rond de Alexanderknoop om de hoek komen kijken. Naast de huidige doorgangsfunctie heeft de Hoofdweg namelijk de potentie van een Rotterdamse stadsas. Een stadsas is een straat met een belangrijke verblijfs- en economisch-maatschappelijke functie op verschillende schaalniveaus, met daarnaast een belangrijke verkeersfunctie. De Hoofdweg kan als stadsas een aanloop vormen voor de Alexanderknoop. Verdichting kan worden ingezet als instrument en de stadsas als geleider van verstedelijking. De locatie Hoofdweg 256-260 kan een eerste aanzet zijn voor de ontwikkelingen die nog gaan volgen. Op deze manier transformeert de Hoofdweg langzaam van doorgaande route zonder bestemmingen naar aantrekkelijke stads-as met verblijfskwaliteit.

Stedenbouwkundige randvoorwaarden Bebouwingslijnen en rooilijnen Op dit moment zijn geen duidelijke begeleidende bebouwingswand of rooilijnen aanwezig langs de Hoofdweg. Door op strategische plekken nieuwe gebouwen een duidelijke voorkant langs de Hoofdweg te geven, kan een straat met adressen en bestemmingen ontstaan. Dit geldt ook voor Hoofdweg 258-260. Op deze manier wordt er een duidelijke wand gevormd langs de weg, die in combinatie met de juiste functies het startsein kan zijn voor meer ontwikkelingen langs de Hoofdweg. Belangrijke noord-zuid verbindingen worden hierbij uitgelicht, om een goede verbinding tussen de verschillende wijken te creëren. Bouwvolume Het nieuwe gebouwensemble zal bestaan uit drie bouwvolumes: de bestaande woning, een gesloten bouwblok en een woontoren. Om het gesloten bouwblok te creëren worden de bestaande kantoorgebouwen met elkaar verbonden door twee nieuwe gebouwdelen parallel aan de Hoofdweg. De nieuwe gebouwdelen sluiten aan op deze hoogte. Het gebouw behoudt hiermee aansluiting met de naastgelegen wijk het Lage Land en blijft de beleving van de tussengelegen ontmoetingsruimte aangenaam. Dit bouwvolume wordt aangevuld met een woontoren op de kavel van het historische woonhuis. De woning kan als solitair volume gehandhaafd blijven.

Woonhuis Bij de herontwikkeling van deze locatie geldt het behoud van het gebouw van de bestaande woning aan Hoofdweg 260 als uitgangspunt. Daken Het dak- en gevellandschap doet mee in de levendigheid en de aantrekkelijkheid van het gebouwconcept. Daken krijgen functies als collectieve verblijfsplek en/of worden groen ingericht. Ook het opwekken van energie behoort tot de mogelijkheden. Het combineren van functies op een dak heeft in ieder geval de voorkeur. Buitenruimte behorende bij het gebouw Binnen het gesloten bouwblok kan een centraal gebied worden gecreëerd, bestaande uit een grote,

Toelichting (concept)

33

bestemmingsplan Hoofdweg 256-260

collectieve ontmoetings- en ontvangstruimte met een tuinachtige uitstraling. Deze ruimte vormt de plek van aankomst, verblijf en vertrek; de levendige 'huiskamer' van het gebouw; bedoeld voor ontmoeting en uitwisseling. De ruimte is vrij van geparkeerde fietsen, heeft een hoogwaardige inrichting met voldoende zitgelegenheid en een fijn verblijfsklimaat voor wind, geluid en bezonning. Ook bij de woontoren kan een kwalitatief hoogwaardige buitenruimte worden gecreëerd, bijvoorbeeld in de vorm van een ontmoetingsplein bij de historische woning, waar ook de entrees van beide woonblokken zich bevinden. Achter de woontoren wordt ook een ruimte voor ontmoeting gecreëerd. Naast deze twee groene ontvangstruimtes, wordt de rest van het plangebied ook zo veel mogelijk groen ingericht. Deze inbedding in het groen is essentieel om een aangename woonomgeving te creëren en past goed bij het groene karakter van Prins Alexander. Parkeren Het parkeren dient uit het beeld en het liefst zo veel mogelijk inpandig te worden ingepast. Een halfverdiepte parkeeroplossing behoort ook tot de mogelijkheden. Wanneer er toch wordt uitgeweken naar parkeren op maaiveld dan is een groene inbedding van de parkeerplaatsen een absolute vereiste. Inclusiviteit Ook in de gebouwen zijn de gemeenschappelijke plekken van belang om een aantrekkelijke woonomgeving te kunnen realiseren.

Een strategische plaatsing en kwalitatieve afwerking van deze ruimtes draagt bij aan de beleving van de ruimte en zal het gebruik stimuleren. Flexibiliteit Nieuwe ontwikkelingen moeten niet alleen duurzaam zijn op het gebied van energie en klimaat, maar ook in de levensduur van het gebouw, de flexibiliteit in de inrichting en het gebruik zijn hierin bepalend. Gebouwen moeten met de stad en tijd mee kunnen groeien. Het moet daarom in de toekomst mogelijk zijn om het gebouw een andere functie te geven zonder dat er majeure (en vaak te dure) ingrepen nodig zijn. Denk hierbij aan verticale leidingtransport, verdiepingshoogtes voor diverse functies etc. Beeldkwaliteit Architectuur De Alexanderknoop is opgebouwd uit een samenstelling van gebouwen met een eigen architectonische uitstraling en kleur. Het uitgangspunt voor deze ontwikkeling is hoogwaardige architectuur met beeld van de tuinstad van de 21e eeuw: licht, open, transparant, natuurlijk en groen. De gebouwen krijgen een kwalitatief hoogwaardige uitstraling en een zorgvuldige detaillering. De gebouwen hebben een alzijdige oriëntatie, met een open relatie tussen binnen en buiten. Dichte gevels worden dus beperkt tot een minimum en in samenhang met de buitenruimte ontworpen. Zo vormt het in alle richtingen een meerwaarde voor de sociale veiligheid en levendigheid. Het vergroot de aantrekkelijkheid zowel overdag als 's avonds.

Daarnaast dient er een duidelijke voorkant aan de Hoofdweg te ontstaan met duidelijk herkenbare entrees. De ontwikkelingen op de bouwplot worden als één samenhangend geheel ontworpen. Buitenruimte De openbare ruimte rondom de kavel zal bij aanpassingen worden ingericht aan de hand van het Handboek Openbare Ruimte Rotterdamse Stijl. De buitenruimte rondom de gebouwen is gebaat bij een hoogwaardige en tuinachtige uitstraling, om het gebruik ervan te stimuleren. Programma Het is essentieel om wonen toe te voegen in het gebied. Zo ontstaat er een betere binding met de plek en meer levendigheid op straat. Belangrijk is dat een sterk concept neerlegt voor de beoogde doelgroepen en duidelijk maakt hoe de functies in het gebouw de verschillende doelgroepen verbinden en de plek in de stad kunnen versterken. Wonen De gebouwen bieden differentiatie in woningtypes en woningoppervlaktes. Deze locatie leent zich voor middeldure huurwoningen en mogelijk ook middelkoop. De woonfunctie moet zichtbaar zijn in de uitstraling van gevel, plint en entreepartij. Plint

34

Toelichting (concept)

bestemmingsplan Hoofdweg 256-260

De plint is de verbinding tussen openbare ruimte en de eerste lagen van het gebouw en zal de uitstraling van het gebied grotendeels bepalen. De functies in de plint van het gebouw dragen in hoge mate bij aan de levendigheid van de openbare ruimte. De plint is hierbij als grens niet hard, maar juist flexibel. Gebouwen zijn met hun omgeving verbonden door aantrekkelijke plinten waarbij binnen en buiten vloeiend in elkaar overgaan. De nieuwe gebouwen worden zo een vanzelfsprekend onderdeel van het geheel en begeleiden de looproutes met uitnodigende plintfuncties. Op deze locatie kan bijvoorbeeld gedacht worden aan verschillende services en diensten (fietsenmaker, pakketservice, wasserette, deelmobiliteit), een maatschappelijke functie en aan ruimtes waar men elkaar kan ontmoeten en kan ontspannen. 3.4.8.1 Relatie tot het plangebied Het stadsbeeld dat de gemeente voor ogen heeft voor de Alexanderknoop is nog niet vastgesteld, maar er is wel al veel voorwerk gedaan. Als het hart van de oostelijke tuinsteden heeft de gemeente een hoog(tuin)stedelijk knooppunt voor ogen. Voor de Alexanderknoop is het belangrijk dat projecten dan ook altijd de volgende vier kernwaarden en bouwstenen bevatten. 1. 2. 3. 4.

Een eenduidige bouwvorm. Nieuwe ideeën over licht, luchtig en ruimtelijk met respect voor Post65 (de waardering voor het erfgoed uit periode na 1965) en het modernisme in de directe omgeving. Groene (natuur-inclusieve) bouwstenen als integraal onderdeel van de architectuur. Duidelijke binnen- en buitenruimten die collectiviteit stimuleren en organiseren.

De Rotterdamse Hoofdweg als aanloop naar de Alexanderknoop, wordt gekenmerkt door een grote diversiteit aan schaalelementen, die ritme-gewijs geordend zijn en in maat en schaal aansluiten op de achterliggende woonwijk. De heldere polderstructuur is hierin redelijk afleesbaar. Dit met name aan de zuidzijde van de weg. Aan de noordzijde is naast enige rudimentale overblijfselen, een grootschalig bedrijventerrein gesitueerd. Opgetrokken uit grootschalige bedrijfshallen. Het plangebied vormt samen met het voormalige politiekantoor op de hoek van Pr. Alexanderlaan de inleiding tot de Alexanderknoop als hoogstedelijk knooppunt. Dit is de aanleiding om voor de voorliggende opgave, tot verdichting en transitie van de locatie te kiezen voor een stedenbouwkundig model, die voorziet in de overgang van de huidige schaal van de Rotterdamse Hoofdweg, tot de grootstedelijke schaal van Alexanderknoop. De huidige twee kantoorvilla's worden getransformeerd tot één helder stedelijk en gesloten 4/5-laags bouwblok. Aan de locatie 260, waarop een te handhaven 30'er jaren woning staat, wordt een woontoren van maximaal 50 meter toegevoegd. Dit stedenbouwkundig ensemble wordt afgerond met een visie op het bouwvolume op de hoek Hoofdweg/Pr. Alexanderlaan. Qua woningprogramma wijkt het huidige plan iets af van de Nota van Uitgangspunten.

Als gevolg van veranderingen in de markt, is gekozen om een deel van de woningen in het plan als studentenwoningen uit te voeren, waar eveneens een sterke behoefte aan is in de gemeente Rotterdam. Tijdens afstemming tussen gemeente en initiatiefnemer is besloten om op dit punt van de Nota van Uitgangspunten af te wijken. De verankering van de cultuurhistorische waarde van de te handhaven woning wordt gezocht in het opwaarderen van het oorspronkelijke landschap en de positionering hierin van de woning. Naast het creëren van ruimte naar deze woning toe ten opzichte van de in schaal contrastrijke nieuwbouw. Het onderliggende slagenlandschap is nu op deze locatie nauwelijks herkenbaar. Desalniettemin wordt de cultuurhistorische waarde van de woning mede toegekend door haar verankering in dit landschap. Dit heeft geleid tot een aantal uitwerkingen, die de kracht van deze woning en de positie die deze inneemt versterken. Ten eerste wordt op deze plek het landschap weer leesbaar, door watergangen te vergroten, de aanplant hiernaar te verwijzen en de ruimte leeg te laten. In die leegte worden eveneens de twee overige blokken gepositioneerd. Juist het contrast tussen oud en nieuw vergroot de aandacht naar de bestaande woning en verankert haar positie.

Wellicht dat het woonhuis in de toekomst een functie inneemt, waarmee de levendigheid in het gebied wordt versterkt en de cultuurhistorisch waarden behouden blijven. Denk hierbij aan een horecafunctie met tuinterras. De transformatie van de twee kantoorschijven en het zoeken naar contrast en stedelijkheid, heeft geleid

Toelichting (concept)

35

bestemmingsplan Hoofdweg 256-260

tot een optoppings-en verdichtingsmodel. De samenvatting hiervan resulteert in een eenduidig 4/5-laags bouwblok met een inpandige parkeergarage rondom een binnentuin. De woontoren wordt op korte afstand geplaatst achter de voormalige woning en letterlijk in het perspectief geplaatst van de zichtas van de Rotterdamse Hoofdweg. De combinatie van woontoren, het vanaf de Hoofdweg zichtbare 'gesloten' bouwblok en de voormalige woning vormen hierdoor een bijzonder en daarom, juist een opmerkelijk stedenbouwkundig ensemble. Vanuit deze stedenbouwkundige setting wordt de architectonische uitwerking herleid, die dient aan te sluiten enerzijds op de schaal van deze opgave, maar ook op die van de modernistische tuinstedelijke beweging. De ontwikkeling van de woontoren is voorzien op basis van een CLT (cross-laminated-timber). Deze duurzame en sterk geïndustrialiseerde wijze van bouwen heeft veel overeenkomsten met de structurele benadering van bouwen van weleer. En als gevolg hiervan een sterk afleesbare structuur die kan worden doorvertaald naar de architectonische uitwerking. Een duurzame benadering, betekent ook een duurzame uitwerking en realisatie. Met het hergebruik van de bestaande casco's en de invulling van een volledig circulair gevelsysteem beantwoordt het plan aan een hoog ambitieniveau. Duurzaamheid omvat natuurlijk ook het gebruik.

Hierin speelt vergroening een belangrijke rol. Het weglaten van alle benodigde parkeerplaatsen en deze te plaatsen binnen het gebouw, creëert een groene setting, waar alle bewoners collectief gebruik van kunnen maken. Deze groene setting maakt ook de natuur-inclusieve en klimaatadaptieve doelstellingen mogelijk. Aangevuld met een groene binnentuin, gesitueerd op het dak van de parkeergarage, wordt op diverse niveaus de beleving versterkt en geprikkeld. Ook maatregelen die de biodiversiteit vergroten, worden voorzien. Te denken valt aan het integreren van nestkasten, het opnemen van een polderdak en het mee ontwerpen van bijzondere beplanting. Conclusie De beoogde ontwikkeling is in lijn met de uitgangspunten zoals vastgelegd in de Nota van Uitgangspunten voor de locatie.

36

Toelichting (concept)

bestemmingsplan Hoofdweg 256-260

Hoofdstuk 4 4.1

Planbeschrijving

Inleiding

In voorliggend hoofdstuk wordt het plan nader toegelicht. Er wordt ingegaan op de ontwikkelingen die mogelijk worden gemaakt alsmede de juridische planbeschrijving.

4.2

Opzet van het plan

Het bestemmingsplan "Hoofdweg 256-260" omvat het plangebied aan de Hoofdweg 256-260 te Rotterdam. De gronden in het plangebied worden voorzien van de enkelbestemmingen 'Gemengd', 'Wonen', 'Groen', 'Verkeer' en 'Water'. Daarnaast worden de dubbelbestemmingen 'Waarde Archeologie' en 'Waarde - Cultuurhistorie' opgenomen. Binnen de bestemming 'Wonen' (ter plaatse van het beoogde woongebouw rondom het adres Hoofdweg 260) worden maximaal 120 wooneenheden toegestaan. De beoogde nieuwbouw binnen de bestemming 'Wonen' is maximaal 50 meter hoog. Het bestaande gebouw is maximaal 8 meter hoog en hieraan is een dubbelbestemming voor cultuurhistorie toegekend. Voor de verbinding tussen het bestaande gebouw en de nieuwbouw is een maximale bouwhoogte van 4 meter vastgelegd. Binnen de bestemming 'Gemengd' (ter plaatse van het beoogde carrégebouw rondom het adres Hoofdweg 256-258) worden maximaal 330 wooneenheden toegestaan, waarbij studentenwoningen eveneens zijn toegestaan. Naast woningen, worden ook kantoren toegestaan, conform het reeds toegestane gebruik met een omvang van gezamenlijk maximaal 4.900 m2 b.v.o. Ondergeschikte horeca is binnen deze bestemming eveneens toegestaan. De beoogde nieuwbouw binnen de bestemming 'Gemengd' is rondom maximaal 17 meter hoog en in het binnenterrein maximaal 5 meter.

De omliggende gronden zijn voorzien van de bestemmingen 'Groen' en 'Verkeer - Wegverkeer'. De bestaande watergang is conserverend bestemd als 'Water'. Tot slot is het gehele plangebied voorzien van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'.

4.3

Ontwikkelingen

Beoogd wordt om het plangebied te herontwikkelen. Onderstaande figuur toont op hoofdlijnen de beoogde toekomstige inrichting van het plangebied. Op de gronden rondom Hoofdweg 260 (rechts op de figuur) wordt een woongebouw met maximaal 120 woningen gerealiseerd. Deze woningen zijn bestemd voor middeldure huur of middenkoop appartementen. Het woongebouw bestaat uit circa 15 bouwlagen en heeft een maximale bouwhoogte van 50 meter. Op deze deellocatie is reeds een bestaand woonhuis aanwezig. Deze bebouwing blijft, vanwege zijn cultuurhistorische waarden, behouden. Het gebouw wordt getransformeerd tot gemeenschappelijke ruimte en verbonden met de nieuwbouw. Op de gronden rondom Hoofdweg 256-258 (links op de figuur) worden de bestaande kantoorpanden verbouwd tot woningen. Hierbij worden de bestaande kantoorpanden aan elkaar verbonden, waardoor een carrévormig gebouw ontstaat. Hierbij worden maximaal 330 (studenten)woningen gerealiseerd. De studentenwoningen bestaan uit zowel zelfstandige als onzelfstandige wooneenheden. De toegestane bouwhoogte is maximaal 17 meter (carré) en 5 meter (binnenterrein). Het totaal aantal woningen binnen het plan bedraagt maximaal 450 woningen (waarvan ten hoogste 330 studentenwoningen). Aangezien ontwikkelingen aan de woningmarkt onderhevig zijn, wordt de huidige kantoorfunctie aan de Hoofdweg 256-258 niet wegbestemd.

Hierdoor blijft het reeds toegestane gebruik als kantoor in de toekomst mogelijk.

Toelichting (concept)

37

bestemmingsplan Hoofdweg 256-260

Figuur 4.1: Bovenaanzicht inrichting plangebied met verkeersstromen (bron: Planboek Hoofdweg 256-260, Groosman architecten) Verder geldt dat de inrit voor auto's aan de noordwestzijde van het plangebied is voorzien. In de 'buik' van het carrégebouw zijn de parkeervoorzieningen beoogd. Op het dak van de parkeergarage wordt een daktuin gerealiseerd. Voor fietsers en voetgangers zijn meerdere toegangswegen vanaf de noordrand van het plangebied. Aan de zuidrand van het plangebied is een groene bufferzone langs het water voorzien. In het plangebied is een collectief plein, een buitenruimte voor studenten en een buitenruimte voor het woongebouw beoogd. In onderstaande figuren is een impressie van de beoogde situatie weergegeven.

Figuur 4.2: Impressie toekomstige situatie, gezien vanaf Noordzijde (bron: Planboek Hoofdweg 256-260, Groosman architecten)

38

Toelichting (concept)

bestemmingsplan Hoofdweg 256-260

Figuur 4.3: Impressie toekomstige situatie, gezien vanaf de noordoostzijde (vanaf Hoofdweg) (bron: Groosman architecten)

Figuur 4.4: Impressie toekomstige situatie, gezien vanaf de zuidzijde (vanaf Bazelbuurt) (bron: Groosman architecten)

Toelichting (concept)

39

bestemmingsplan Hoofdweg 256-260

4.4

Juridische planbeschrijving

Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling worden nieuwe functies in het plangebied toegevoegd. De van toepassing zijnde bestemmingen worden hieronder nader toegelicht.

4.4.1

Gemengd

De gronden rondom Hoofdweg 256-258 zijn voorzien van de bestemming "Gemengd". Gebouwen zijn toegestaan binnen het bouwvlak en dienen qua bouwhoogte te voldoen aan de opgenomen maatvoeringsaanduidingen. Zowel de functie wonen (waaronder studentenwoningen) als kantoor is mogelijk binnen deze bestemming. Hiermee blijft de reeds toegestane kantoorfunctie als het ware behouden. Ook zijn algemene voorzieningen, zoals groen, water en parkeren binnen deze bestemming mogelijk. Wonen is toegestaan, mits het totaal aantal woningen en studentenwoningen gezamenlijk niet meer bedraagt dan 330. Voor studentenwoningen geldt dat zowel zelfstandig als onzelfstandig wonen wordt toegestaan. Het wonen mag worden gecombineerd met ruimte vooreen aan-huis-verbonden beroep of bedrijf, waarbij enkele voorwaarden gelden (zie hiervoor de toelichting onder paragraaf 4.4.5 Wonen).

4.4.2

Groen

Structurele groengebieden zijn bestemd als 'Groen'. Binnen deze bestemming zijn ook voorzieningen, zoals wandel- en fietspaden toegestaan. Binnen deze bestemmingen is ook de aanleg van nieuwe waterpartijen, watergangen en waterberging mogelijk indien dit vanuit het oogpunt van waterbeheer wenselijk is. Dit betekent dat veranderingen in de inrichting van de openbare ruimte kunnen worden doorgevoerd zonder planherziening (mits de veranderingen passen binnen deze bestemming).

4.4.3

Verkeer - Wegverkeer

Het toegangsgebied voor gemotoriseerd verkeer heeft de bestemming "Verkeer - Wegverkeer" gekregen. Deze bestemming is bedoeld voor verkeerswegen met de bijbehorende bruggen, viaducten en parkeerplaatsen. En daarnaast natuurlijk ook voor wandel- en fietspaden en gebouwtjes en bouwwerken ten behoeve van deze functies.

4.4.4

Water

Voor de bestaande watergang is de bestemming "Water" opgenomen. Hier zijn waterlopen en waterberging en de aan- en afvoer van oppervlaktewater met bijbehorende voorzieningen toegestaan. De bouwmogelijkheden zijn beperkt tot bouwwerken, geen gebouwen zijnde, van waterbouwkundige aard.

4.4.5

Wonen

In de regels van onderhavig bestemmingsplan is de bestemming 'Wonen' opgenomen. In de regels is het maximum aantal woningen vastgelegd. Binnen deze bestemming is op de verbeelding een bouwvlak opgenomen, waarbinnen gebouwd mag worden. De toegestane bouwhoogten zijn op de verbeelding opgenomen. In de planregels is een regeling voor werken aan huis opgenomen (aan huis gebonden beroep of bedrijf). Deze regeling gaat uit van een zo groot mogelijke flexibiliteit in toegestane bedrijfsactiviteiten, mits de omgeving geen gevaar loopt en geen onevenredige hinder ondervindt van de activiteit. De bedrijfsactiviteiten zijn toegestaan in alle woningen, ongeacht het type woning of het gebied waar de woning staat. De belangrijkste voorwaarden zijn dat maximaal 300Zo van de woning voor beroeps-Zbedrijfsactiviteiten mag worden gebruikt en dat de woning er aan de buitenkant als woning uit blijft zien. Reclame-uitingen aan de buitenzijde van de woning zijn niet toegestaan. Verder worden detailhandelsactiviteiten en bedrijfsmatige reparatie en onderhoud aan motorvoertuigen nadrukkelijk uitgesloten.

40

Toelichting (concept)

bestemmingsplan Hoofdweg 256-260

4.4.6

Waarde - Archeologie

Het plangebied kent een archeologische verwachtingswaarde. In lijn met het vigerende bestemmingsplan is vanwege deze archeologische verwachtingswaarde een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' opgenomen. Deze dubbelbestemming geldt ter plaatse van het gehele plangebied.

4.4.7

Waarde - Cultuurhistorie

De te behouden bebouwing aan de Hoofdweg 260 heeft cultuurhistorische waarden. Om deze reden geldt ter plaatse van dit gebouw de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie'. Deze dubbelbestemming wordt toegepast voor beeldbepalende objecten en ensembles. Dit is bedoeld om zodanige objecten voor sloop te beschermen. Hiertoe is dan ook een regeling opgenomen.

4.4.8

Parkeerregeling

Dynamische verwijzing In het bestemmingsplan is in artikel 13 van de planregels een bepaling opgenomen waarin staat dat een omgevingsvergunning voor het bouwen of gebruiken van gronden of bouwwerken alleen mag worden verleend als sprake is van voldoende parkeergelegenheid. Om rekening te houden met eventuele wijziging van het beleid van de gemeente Rotterdam, zonder dat het bestemmingsplan daarvoor aangepast moet worden, is een dynamische verwijzing opgenomen en is de beleidsregeling uit 2022 niet expliciet genoemd. Beleidsregeling De op het moment van schrijven geldende 'Beleidsregeling Parkeernormen auto en fiets gemeente Rotterdam 2022' is via de volgende link te raadplegen: https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2021-484674.html. De desbetreffende beleidsregeling geeft parkeernormen voor zowel auto's als fietsen. Bij de omgevingsvergunning voor het bouwen of voor het gebruiken van gronden of bouwwerken wordt een parkeereis gesteld conform de gebiedsindeling die bij de beleidsregeling als bijlage is opgenomen. De parkeereis moet in beginsel volledig op eigen terrein worden opgelost. Er kunnen aanvullende voorwaarden worden gesteld, bijvoorbeeld ten aanzien van de inpassing van de parkeervoorzieningen in het gebouw of de omgeving, het laden en lossen etc. Van de parkeereis kan (geheel of gedeeltelijk) worden afgeweken.

Tevens kan vrijstelling van de parkeereis worden verleend. In de beleidsregeling wordt beschreven onder welke omstandigheden daar sprake van is.

Toelichting (concept)

41

bestemmingsplan Hoofdweg 256-260

Hoofdstuk 5

Water

5.1

Beleidskader

5.1.1

Rijksbeleid

In 2009 is de Waterwet in werking getreden. De Waterwet regelt het beheer van oppervlaktewater en grondwater, en verbetert ook de samenhang tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening. Het Nationaal Waterplan (2016-2021) bevat de hoofdlijnen van het nationaal waterbeleid en de daartoe behorende aspecten van het ruimtelijk beleid. Op basis van de Waterwet is het Nationaal Waterplan voor de ruimtelijke aspecten tevens een structuurvisie. In het Nationaal Waterplan legt het Rijk onder meer de strategische doelen voor het waterbeheer vast.

5.1.2

Provinciaal beleid

Provinciale Staten hebben het regionaal waterprogramma Zuid-Holland 2022-2027 vastgesteld. In dit programma beschrijft de provincie Zuid-Holland haar waterbeleid. Hierin staat hoe samen met de partners wordt gewerkt aan een regionaal watersysteem dat bijdraagt aan een gezond, veilig, aantrekkelijk, concurrerend en bereikbaar Zuid-Holland. Dit regionaal waterprogramma is onderdeel van het Zuid-Hollandse omgevingsprogramma.

5.1.3

Regionaal beleid

De gemeenteraad van Rotterdam heeft op 18 september 2007 het Waterplan 2 Rotterdam vastgesteld. Het Waterplan 2 is een gezamenlijk en integraal product van alle waterbeheerders in de regio. In het Waterplan 2 staat in hoofdlijnen beschreven hoe de gemeente Rotterdam en de waterschappen de komende tijd willen omgaan met het water in de stad. Hierbij wordt met name gekeken naar drie cruciale ontwikkelingen: » » »

Een hogere waterstand door de stijging van de zeespiegel. In buitendijkse gebieden ontstaan risico's op overstromingen. Versterking van waterkeringen is onvermijdelijk; Wateroverlast door toenemende neerslag. Door klimaatsverandering kan er in korte tijd veel neerslag vallen. Om dat water te verwerken is opvang en berging nodig; Strengere eisen aan de kwaliteit van het water. Rotterdam wil een aantrekkelijke waterstad zijn, met schoon, helder en plantrijk water. De stad moet bovendien voldoen aan de eisen uit de Europese Kaderrichtlijn Water. Er worden voor alle wateren in de stad kwaliteitsbeelden opgesteld volgens die eisen.

Het Waterplan 2 biedt tevens een perspectief voor Rotterdam als waterstad in 2030. De gemeente en de andere waterbeheerders hebben op 5 juni 2013 de herijking van het Waterplan 2 vastgesteld. Dit betreft een herijking van de realisatiestrategie en de introductie van een nieuw uitvoeringsprogramma 2013-2018.

5.1.4

Gemeentelijk beleid

Het Gemeentelijk Rioleringsplan (GRP) Rotterdam 2021-2025 is een wettelijk verplicht meerjarenbeleidsplan, dat alle aspecten op het gebied van de grondwater- en rioleringstaken van de gemeente Rotterdam behandelt. Het plan is in overleg met de waterkwaliteitsbeheerders opgesteld. Voor de planperiode 2021-2025 heeft Rotterdam vijf doelen geformuleerd: 1. 2. 3. 4. 5.

Een goed functionerend stedelij kwatersysteem voor een aantrekkelijke stad; Klimaatbestendig stedelijk watersysteem; Robuust grondwatersysteem; Actieve communicatie en participatie; Innovatie, digitalisering en automatisering.

Bovendien heeft gemeente Rotterdam regelingen ingesteld om de stad voor te bereiden op een extremer klimaat. Het klimaat verandert, extreem weer komt steeds vaker voor. Daardoor neemt de kans op overlast en schade door hevige neerslag toe. Het gaat om de volgende regelingen:

42

Toelichting (concept)

bestemmingsplan Hoofdweg 256-260

« »

Bestaande situaties: de Hemelwaterverordening voor het afkoppelen van verharding van bestaande gebouwen en terreinen. Nieuwbouw: de eis van 50 mm waterbergen bij nieuwbouw in de Verordening Beheer Ondergrond Rotterdam (VBOR).

5.2

Samenwerking met de waterbeheerder

Het plangebied is gelegen in het beheergebied van het hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard. De regels van dit hoogheemraadschap zijn vastgelegd in de Keur van Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard. De gemeente Rotterdam (Stadsbeheer, afdeling Water) is de rioolbeheerder. Op basis van de Keur verlenen de waterschappen vergunningen voor werken op, in en rond watergangen en waterkeringen en voor werken die de waterhuishouding beïnvloeden. Daarnaast heeft het hoogheemraadschap een waterbeheerprogramma opgesteld. Waterbeheerprogramma 2022-2027 In dit programma beschrijft het hoogheemraadschap zijn visie en ambities voor het waterbeheer. Naast de wettelijke taken heeft het hoogheemraadschap voor de periode 2022-2027 ook specifieke ambities en doelen. Deze worden in aan de hand van de volgende drie thema's uiteengezet: 1.

2.

3.

Een veilige en aantrekkelijke leef- en werkomgeving voorbereid op de verandering van het klimaat. Door de omgeving aan te passen aan het veranderende klimaat blijft het mogelijk om de taken in de toekomst goed uit te voeren. Het vasthouden van regenwater kan helpen verdroging te bestrijden, de waterkwaliteit te verbeteren en wateroverlast te voorkomen. Waar nodig zullen ook dijken versterkt moeten worden. Een duurzaam waterschap voor de wereld van morgen. Het hoogheemraadschap wil de eigen bijdrage aan klimaatverandering verkleinen en het hergebruik van grondstoffen vergroten. In samenwerking met andere partijen wil het hoogheemraadschap ook een bijdrage leveren aan de verbetering van de waterkwaliteit en de vergroting van de biodiversiteit. Water en waterschap als onderdeel van de samenleving. Het hoogheemraadschap staat in dienst van de gebruikers en wil vanuit die verbondenheid samen aan de wateruitdagingen werken. Tevens wil zij graag het waterbewustzijn vergroten en het versterken van participatie. Digitalisering en innovatie speelt daarbij een steeds belangrijkere rol.

Opgemerkt wordt dat voorliggende waterparagraaf reeds is afgestemd met het hoogheemraadschap. Ten behoeve van de ontwikkeling is op 15 februari 2021 de watertoets doorlopen.

5.3

Huidige watersysteem

5.3.1

Oppervlaktewater

Binnen het plangebied is geen sprake van primair oppervlaktewater. Het dichtstbijzijnde primair oppervlaktewater is gelegen aan de noordzijde van het plangebied, op een afstand van circa 50 meter. Een deel van het plangebied is aangewezen als oppervlakte water 'overig water'. Tevens grenst het plangebied aan de oostzijde aan gronden aangewezen als oppervlaktewater 'overig water', zie onderstaande figuur.

Toelichting (concept)

43

bestemmingsplan Hoofdweg 256-260

I (ľ(ļ(‘fl(j«1

Hoofdwatergang Overig water

Waterscheiding Water BGT V/ greppel, droge sloot waterloop: waterloop beek: waterloop: bron: waterloop: gracht waterloop: kanaal; waterloop: rivier; waterloop: sloot waterviakte watervlakte: haven; watervlakte: meer, plas ven, vijver

Figuur 5.1: Legger Schieland en de Krimpenerwaard, projectlocatie bij benadering paars omlijnd (bron: Legger HHSK)

5.3.2

Grondwater

Voor grondwater is een peilbuis in de nabije omgeving van het plangebied gelegen (buiscode 134571). De hoogte van het maaiveld ter plaatse van de peilbuis is -6.06 meter t.o.v. NAP. Deze peilbuis meet de ontwateringsdiepte (de afstand tussen het maaiveld en het grondwaterpeil). Uit de meting d.d. 10 maart 2022 blijkt dat het grondwater zich -6,86 meter t.o.v. NAP bevindt. Dit betekent dat het grondwater zich ter plaatse van de peilmeter op 0,8 meter onder het maaiveld bevindt. Uit 'het hoogtebestand 2018 maaiveld' van de gemeente Rotterdam volgt dat de hoogte van het maaiveld ter plaatse van het plangebied zich bevindt op -6,4 tot -5,2 meter onder NAP. Op basis hiervan bevindt het grondwater zich ter plaatse van de Hoofdweg 260 tussen 0,3 en 1,5 meter onder het maaiveld. Een afstand tussen maaiveld en grondwaterpeil van meer dan 80 centimeter betekent dat (de kans op) grondwateroverlast beperkt zal blijven. Aangezien de ontwateringsdiepte 80 is centimeter zal niet snel grondwateroverlast in het plangebied optreden.

5.3.3

Waterkering

Er liggen geen primaire of secundaire waterkering in, of direct aangrenzend aan, het plangebied. Tevens is het plangebied niet gelegen binnen de beschermingszone van een waterkering.

5.3.4

Riolering

In de huidige situatie is een gescheiden rioleringsstelsel aanwezig.

5.4

De wateropgave

5.4.1

Waterkwantiteit

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de transformatie van kantoren naar woningen, de realisatie van nieuwbouw en parkeervoorzieningen. Een deel van de bestaande bebouwing binnen het plangebied blijft behouden. De voorgenomen

44

Toelichting (concept)

bestemmingsplan Hoofdweg 256-260

ontwikkeling zal de oppervlaktewateren 'overig water' binnen en grenzend aan het plangebied niet verstoren. Er worden geen oppervlaktewateren gedempt ten behoeve van de ontwikkeling. Ten behoeve van de watercompensatie wordt wel nieuw oppervlakte water gegraven. De verharding binnen het plangebied is in de huidige situatie circa 3.083 m2. In de toekomstige situatie zal sprake zijn van een verhard oppervlak van circa 4.913 m2, resulterend in een netto toename van circa 1.830 m2 aan verhard oppervlak. Aangezien de toename boven de vrijstelling van 500 m2 valt, zal gecompenseerd moeten worden. In dit kader heeft afstemming met het Hoogheemraadschap Schieland en Krimpenerwaard plaatsgevonden. In het peilgebied waarbinnen het plangebied zich bevindt geldt een compensatie-eis van 70Zo. De toename van 1.830 m2 kan verminderd worden met 500 m2 vanwege geldende de vrijstelling. Vervolgens dient 707o van de overige 1.330 m2 gecompenseerd te worden. Dit bedraagt circa 93 m2. Binnen het plangebied bestaat de ambitie om meer dan 300 m2 water toe te voegen. Er wordt ruimschoots aan de watercompensatie-eis voldaan. Verder geldt dat aanvullend extra inspanningen worden geleverd om hittestress tegen te gaan, zoals het realiseren van een daktuin. In het kader van watercompensatie is een watervergunning benodigd.

5.4.2

Waterkwaliteit

Vanwege de diepte van de beoogde bebouwing heeft de ontwikkeling in zijn geheel geen invloed op de grondwaterstand aangezien de beoogde bebouwing zich boven het grondwaterpeil bevindt. Daarnaast worden geen uitlogende materialen gebruikt, waardoor geen verslechtering in waterkwaliteit plaatsvindt.

5.4.3

Waterkering en waterveiligheid

Aangezien geen waterkeringen in de nabije omgeving van het plangebied zijn gelegen heeft de beoogde ontwikkeling geen invloed op eventuele primaire en secundaire waterkeringen. De ontwikkeling in het gebied heeft geen invloed op de waterkering die het plangebied bescherming geeft. Daarmee is geen sprake van een significante invloed op het veiligheidsrisico binnendijks.

5.4.4

Riolering

De ontwikkeling zal worden aangesloten op een gescheiden rioleringsstelsel. Ten aanzien van de belasting van het bestaande rioolstelsel worden geen belemmeringen verwacht.

Toelichting (concept)

45

bestemmingsplan Hoofdweg 256-260

Hoofdstuk 6 6.1

Milieu

Inleiding

Rotterdam is een compacte stad. Compact bouwen biedt aan de ene kant grote voordelen voor milieu en duurzaamheid op een hoger schaalniveau (minder mobiliteit, minder aantasting van natuurlijk en landelijk gebied). Aan de andere kant kan door compact bouwen de milieubelasting in de stad toenemen. Dit wordt de paradox van de compacte stad genoemd. Rotterdam moet bovenal een leefbare stad zijn. Een woonomgeving met weinig milieuhinder is één van de aspecten die de leefkwaliteit bepalen naast bijvoorbeeld voorzieningen, bereikbaarheid, kwaliteit van de publieke ruimte en sociale veiligheid. Het milieubeleid in Rotterdam is erop gericht om ondanks de verdichting en intensivering van de stad toch de milieubelasting terug te dringen en de leefkwaliteit te verbeteren. In het bestemmingsplan moet in het kader van een goede ruimtelijke ordening een afweging worden gemaakt van de wijze waarop milieubelastende en milieugevoelige bestemmingen ten opzichte van elkaar moeten worden gesitueerd. De essentie en het gewicht van milieuonderwerpen is afhankelijk van het gebied, de opgave en eventuele wettelijke eisen. De gemeente Rotterdam is verplicht om bij de voorbereiding van het bestemmingsplan te onderzoeken welke (milieu)waarden bij het plan in het geding zijn en wat de gevolgen van het plan zijn voor deze waarden. Voor de meeste milieuthema's is er landelijk milieuwetgeving aanwezig.

Een voorbeeld hiervan is de Wet geluidhinder. Daarnaast is er voor sommige milieuthema's Rotterdams beleid aanwezig. De voor dit plan relevante thema's worden hieronder verder uitgewerkt.

6.2

Milieu effectrapportage

6.2.1

Algemeen

Het instrument milieueffectrapportage wordt gebruikt om het milieubelang een volwaardige plaats te geven in de besluitvorming. De basis hiervan ligt in de EU richtlijn m.e.r. De richtlijn is van toepassing op de milieueffectbeoordeling van openbare en particuliere projecten die aanzienlijke gevolgen voor het milieu kunnen hebben. De Europese regelgeving is in de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd in de Wet milieubeheer en in het Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.). In de bijlagen behorende bij het Besluit m.e.r. zijn de m.e.r.-plichtige activiteiten (de C-lijst) en de m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteiten (de D-lijst) beschreven. Daarbij geldt een bandbreedte. Bovendien dienen bij de afweging ook nog andere factoren te worden betrokken en dient nagegaan te worden of er significant negatieve effecten te verwachten zijn op natuurgebieden.

6.2.2

Plangebied

Het bestemmingsplan maakt onder andere (studenten)woningen, kantoren, gemeenschappelijke voorzieningen en bijbehorende parkeergelegenheid mogelijk. Bij de realisatie van kantoren komt een deel van de gemeenschappelijke ruimte in de bebouwing te vervallen. Een dergelijke ontwikkeling kan worden getypeerd als stedelijk ontwikkelingsproject in de zin van het Besluit m.e.r. Een stedelijk ontwikkelingsproject staat genoemd in bijlage D, onderdeel D11.2 en is m.e.r.-beoordelingsplichtig wanneer het betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer, een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer. Aangezien de ontwikkeling niet boven de drempelwaarde van 2.000 woningen dan wel 200.000 m2 of meer bvo is gelegen, ligt het totale plan onder de drempelwaarden, waarvoor een m.e.r.-beoordelingsplicht dan wel een planMER-plicht geldt (kolom 2). Op basis van Europese regelgeving dient een vormvrije-m.e.r.-beoordeling plaats te vinden. Doel van deze vormvrije-m.e.r.-beoordeling is het toetsen of een plan of besluit voorziet in, of een kader vormt voor, activiteiten die (mogelijk) belangrijke nadelige gevolgen kunnen hebben voor het milieu.

46

Toelichting (concept)

bestemmingsplan Hoofdweg 256-260

Figuur 6.1: Relevant onderdeel D. Activiteiten, plannen en besluiten ten aanzien waarvan de procedure als bedoeld in de artikelen 7.16 tot en met 7.20 van de wet van toepassing is Ten behoeve van de ontwikkeling is een aanmeldnotitie vormvrije m.e.r. opgesteld. De aanmeldnotitie is opgenomen als bijlage 5 in dit bestemmingsplan. De voorgenomen ontwikkeling ligt niet in of nabij een gevoelig gebied, zoals de ecologische hoofdstructuur of een Natura 2000-gebied. Bovendien hebben de ontwikkelingen vanwege de beperkte omvang geen grote negatieve effecten op het milieu. Dit blijkt uit de milieuonderzoeken waarvan de resultaten beschreven zijn in voorliggend hoofdstuk van dit bestemmingsplan. Op grond van het bovenstaande kan het bevoegd gezag een vormvrij m.e.r. beoordelingsbesluit nemen. Dit besluit dient genomen te worden, voordat het ontwerpbestemmingsplan ter inzage ligt en zal tegelijk met het bestemmingsplan ter inzage worden gelegd.