[24bb003042] Bijlage 1 behorende bij 24bb003057 - Ontwerpbestemmingsplan Hoofdweg 256-260

Hoofdweg 256-260

bestemmingsplan Hoofdweg 256-260

Inhoudsopgave

Toelichting Hoofdstukl 1.1 1.2 1.3 1.4

10 10 12 12

15 15 18 24 26

Planbeschrijving

37

Inleiding Opzet van het plan Ontwikkelingen Juridische planbeschrijving

37 37 37 40

Water

Beleidskader Samenwerking met de waterbeheerder Huidige watersysteem De wateropgave

Hoofdstuk6 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6 6.7 6.8 6.9 6.10 6.11 6.12

10

Beleid

Hoofdstuk5 5.1 5.2 5.3 5.4

6 6 6 6 7

Rijksbeleid Provinciaal beleid Regionaal beleid Gemeentelijk beleid

Hoofdstuk4 4.1 4.2 4.3 4.4

Beschrijving van het plangebied

Ontstaansgeschiedenis Archeologie Huidig gebruik Stadsgezichten en Monumenten

Hoofdstuk3 3.1 3.2 3.3 3.4

Inleiding

Aanleiding Gekozen planopzet Ligging en begrenzing Geldende bestemmingsplannen

Hoofdstuk2 2.1 2.2 2.3 2.4

5

42 42 43 43 44

Milieu

46

Inleiding Milieu effectrapportage Verkeer en parkeren Milieuzonering Geluid Luchtkwaliteit Bodem Externe veiligheid Natuur Bezonning Windhinder Duurzaamheid

46 46 47 50 52 54 56 58 62 64 66 68

Hoofdstuk7

Handhaving

70

Hoofdstuk8

Financiële uitvoerbaarheid

71

Hoofdstuk9

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

72

9.1 9.2 9.3

2

Participatie Vooroverleg Zienswijzen

72 72 72

Inhoudsopgave (concept)

bestemmingsplan Hoofdweg 256-260

Inhoudsopgave (concept)

3

bestemmingsplan Hoofdweg 256-260

4

(concept)

bestemmingsplan Hoofdweg 256-260

Toelichting

Toelichting (concept)

5

bestemmingsplan Hoofdweg 256-260

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

De beoogde ontwikkeling bestaat uit de realisatie van een carrégebouw en woongebouw. In de huidige situatie zijn kantoorgebouwen (ter plaatse van Hoofdweg 256-258) en een bestaand woonhuis (ter plaatse van Hoofdweg 260) aanwezig. Initiatiefnemer is voornemens om ter plaatse van het adres Hoofdweg 256-258 een carrégebouw te realiseren, de bestaande kantoorpanden worden hiertoe verbouwd en aangebouwd. Het beoogde carrégebouw telt circa 5 bouwlagen (max. 17 meter) en is voorzien voor maximaal 330 studentenwoningen. In de plint is een gemeenschappelijke ruimte voorzien. Het reeds toegestane gebruik ten behoeve van kantoor blijft hier eveneens mogelijk. Initiatiefnemer is voornemens om ter plaatse van het adres Hoofdweg 260 een woongebouw naast de bestaande woning te realiseren. Het beoogde woongebouw telt circa 15 bouwlagen (max. 50 meter) en voorziet in maximaal 120 nieuwbouw appartementen. De bestaande woning wordt hierbij getransformeerd naar een gemeenschappelijke ruimte. De beoogde ontwikkeling is niet toegestaan op basis van de regels van het geldende bestemmingsplan 'Alexanderknoop'. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in de juridisch-planologische regeling die nodig is voor de herontwikkeling van het plangebied.

1.2

Gekozen planopzet

Dit bestemmingsplan biedt een juridisch-planologische regeling die voorziet in voldoende flexibiliteit om de geplande ontwikkeling te realiseren. De regeling geschiedt door middel van bindende planstukken, te weten de planregels en de verbeelding. Zij omvatten enerzijds een vertaling van de beleidsvoorwaarden (hoofdstuk 3) en anderzijds een juridisch kader voor de te realiseren ontwikkeling (hoofdstuk 4). De bindende planstukken worden nader onderbouwd met de toelichting op zowel de planregels als de verbeelding. Wat betreft de planopzet sluit het bestemmingsplan aan op de gangbare systematiek binnen de gemeente Rotterdam, met inachtneming van de standaard voor vergelijkbare bestemmingsplannen (SVBP 2012) en het Informatie Model Ruimtelijke Ordening (IMRO 2012).

1.3

Ligging en begrenzing

Het plangebied is gelegen aan de Hoofdweg 256, 258 en 260 te Rotterdam, in het stadsdeel Prins Alexander. Het plangebied wordt als volgt omgrensd: » « »

Aan de noordzijde ligt de Hoofdweg, waarna verder in noordelijke richting het bedrijventerrein Metaalhof is gelegen. Aan de oost- en westzijde van het plangebied staat bebouwing ten behoeve van kantoren en woningbouw. Aan de zuidzijde ligt een watergang met daarachter de woonwijk Het Lage Land.

De locatie ligt op loopafstand van trein- en metrostation Rotterdam Alexander en is daarnaast goed bereikbaar via de A20. In onderstaande figuur is de ligging en begrenzing van het plangebied weergegeven.

6

Toelichting (concept)

bestemmingsplan Hoofdweg 256-260

Figuur 1.1: Begrenzing plangebied, bij benadering rood omlijnd (bron luchtfoto: PDOK) Het betreft (delen van) de volgende kadastrale percelen: gemeentecode KLG00 (Kralingen), sectie K, perceelnummers 1867, 2277, 2396, 2397, 2426, 2909 en 2910. Daar waar relevant, wordt in dit bestemmingsplan onderscheid gemaakt in de twee te onderscheiden deelgebieden: enerzijds het deelgebied ter hoogte van Hoofdweg 260 (waar het woongebouw van maximaal 50 meter hoogte voorzien is) en anderzijds het deelgebied ter hoogte van Hoofdweg 256-258 (waar het carrégebouw van maximaal 17 meter hoogte voorzien is).

1.4

Geldende bestemmingsplannen

De volgende geldende plannen of besluiten zijn geheel of gedeeltelijk binnen het plangebied van het bestemmingsplan gelegen. Bij elk plan is aangegeven wanneer het is vastgesteld: » » » » »

Bestemmingsplan "Alexanderknoop", vastgesteld door de gemeente Rotterdam op 22-11-2017; Bestemmingsplan "Parapluherziening parkeernormering Rotterdam", vastgesteld door de gemeente Rotterdam op 14-12-2017; Bestemmingsplan "Parapluherziening biologische veiligheid", vastgesteld door de gemeente Rotterdam op 14-06-2018; Voorbereidingsbesluit "Flitsbezorgsupermarkten met ‘dark stores’", vastgesteld door de gemeente Rotterdam op 03-02-2022; Bestemmingsplan "Parapluherziening evenementen", vastgesteld door de gemeente Rotterdam op 03-02-2022.

Bestemmingsplan "Alexanderknoop" Het bestemmingsplan “Alexanderknoop” is op 23 juni 2016 vastgesteld door de gemeenteraad van Rotterdam en onherroepelijk vanaf 22 november 2017. Hieronder wordt ingegaan op de bestemmingen die gelden binnen het plangebied op basis van het bestemmingsplan 'Alexanderknoop', onderstaande figuur toont een uitsnede van de verbeelding.

Toelichting (concept)

7

bestemmingsplan Hoofdweg 256-260

Figuur 1.2: Uitsnede verbeelding bestemmingsplan "Alexanderknoop", plangebied bij benadering rood omlijnd (bron: ruimtelijkeplannen.nl) De gronden binnen het plangebied hebben de enkelbestemmingen 'Gemengd', 'Wonen', 'Tuin' en 'Water'. Daarnaast geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'. De gronden met de bestemming 'Gemengd' mogen volledig bebouwd worden, gezien het ontbreken van een bouwvlak en een maximum bebouwingspercentage. Op basis van de bouwregels is sprake van een maximum bouwhoogte van 15 meter en 9 meter. Ter plaatse de enkelbestemming 'Wonen' geldt een maatvoeringsaanduiding waarbinnen gebouwd mag worden met maximum bouwhoogtes van 8 meter en 3 meter. De beoogde ontwikkeling is op een aantal onderdelen in strijd met het geldende bestemmingsplan "Alexanderknoop". Het voornemen is om woningen, kantoor en gemeenschappelijke ruimtes met ondergeschikte horeca toe te staan. Deze functies zijn in de geldende bestemmingen 'Gemengd' en 'Tuin' niet mogelijk. Daarnaast zal de beoogde ontwikkeling de toegestane bouwhoogtes overschrijden.

Bestemmingsplan "Parapluherziening parkeernormering Rotterdam" Ter plaatse van het plangebied is de "Parapluherziening parkeernormering Rotterdam" geldend. In deze parapluherziening is een regeling in de vorm van een voorwaardelijke verplichting opgenomen, die verwijst naar de parkeernormen voor auto's in het geldende beleid. Deze parapluherziening maakt geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk. Momenteel is de "Beleidsregeling Parkeernomen auto en fiets gemeente Rotterdam 2022" (vastgesteld op 16 december 2021) het geldende parkeerbeleid. Deze beleidsregeling is het instrument om het aantal benodigde auto- en fietsparkeerplaatsen te bepalen bij nieuwe bouwontwikkelingen en transformaties. De regeling waarborgt dat initiatiefnemers voldoende parkeercapaciteit realiseren voor zowel auto's en fietsen bij ontwikkelingen waarvoor een omgevingsvergunning nodig is. In dit bestemmingsplan is een voorwaardelijke verplichting over parkeren opgenomen, waarmee wordt geborgd dat voldoende parkeergelegenheid wordt gerealiseerd op basis van de geldende parkeernormen.

Bestemmingsplan "Parapluherziening biologische veiligheid" Het doel van de parapluherziening biologische veiligheid is om het vestigen of uitbreiden van biologische laboratoria met een hoog risico uitsluitend toe te staan als het beleids- en toetsingskader is getoetst en daaruit blijkt dat het laboratorium wenselijk is op de beoogde locatie. In onderhavig geval bestaat niet de wens om een biologisch laboratorium te vestigen. Derhalve is de parapluherziening is niet relevant voor

8

Toelichting (concept)

bestemmingsplan Hoofdweg 256-260

de beoogde ontwikkeling en wordt verder buiten beschouwing gelaten.

Voorbereidingsbesluit "Flitsbezorgsupermarkten met ‘dark stores’" Met het voorbereidingsbesluit wordt bepaald dat het voor het gehele grondgebied van Rotterdam verboden is om het gebruik van gronden en/of bouwwerken, of gedeelten daarvan, zoals dit bestond op het moment van inwerkingtreding van dit besluit, te wijzigen naar: vormen of vestigingen van detailhandel die blijkens hun reclame-uiting, presentatie, assortiment en/of bedrijfsvoering zijn te kwalificeren als flitsbezorgsupermarkt met dark store. Dergelijke vormen van detailhandel maken geen onderdeel uit van de beoogde functies. Het voorbereidingsbesluit is zodoende niet relevant voor de beoogde ontwikkeling en wordt verder buiten beschouwing gelaten.

Bestemmingsplan "Parapluherziening evenementen" Door het college B&W van gemeente Rotterdam zijn in 2020 locatieprofielen vastgesteld waar evenementen kunnen plaatsvinden. Daarnaast vinden veel evenementen plaats buiten de locaties waarvoor een locatieprofiel is opgesteld. Besloten is om het kunnen organiseren van deze evenementen ook te faciliteren binnen het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan "Parapluherziening evenementen" ziet toe op de locaties waar aan de openbare ruimte het incidentele gebruik voor het houden van evenementen is toegestaan. Voor het houden van evenementen die vallen binnen het kader van dit bestemmingsplan, hoeft dan geen omgevingsvergunning meer aangevraagd te worden. Aangezien het organiseren van evenementen geen onderdeel uitmaakt van de beoogde ontwikkeling, is deze parapluherziening niet relevant voor de beoogde ontwikkeling en wordt deze dan ook niet nader beschouwd.

Toelichting (concept)

9

bestemmingsplan Hoofdweg 256-260

Hoofdstuk 2 2.1

Beschrijving van het plangebied

Ontstaansgeschiedenis

De Hoofdweg is onderdeel van een zeer lange en drukke gebiedsontsluitingsweg die loopt van Nieuwerkerk aan den IJssel tot aan Oostplein. Ook in historisch opzicht is de Hoofdweg een belangrijke weg, aangezien deze werd aangelegd als onderdeel van de nieuwe ontginningsstructuur. De Hoofdweg speelt al sinds de drooglegging van de Prins Alexanderpolder een belangrijke rol in het landschap. De polder was lange tijd in gebruik als land- en tuinbouwgebied. De kavels langs de Hoofdweg bevatten vooral tuinderswoningen met tuinderijen. Later kwamen er steeds meer woonhuizen bij, bedoeld voor de middenklasse die buiten de stad wilde wonen. Ook het wegennetwerk breidde zich uit. Rond 1970 was de Hoofdweg uitgegroeid tot doorgaande route van Rotterdam naar Gouda. Deze functie is, ondanks de komst van de A20, nooit meer verdwenen. Nog steeds is de Hoofdweg een belangrijke verkeersader in het oosten van Rotterdam.

2.2

Archeologie

Rotterdam draagt sinds 1960 zorg voor het eigen archeologisch erfgoed en is in het bezit van een door het rijk verleende opgravingsbevoegdheid. Het archeologische beleid van de gemeente Rotterdam is vastgelegd in de Beleidsnota Archeologie 2008-2011, Archeologische Waarden- en Beleidskaart (AWK), lijst met Archeologisch Belangrijke Plaatsen (ABP's) en de Archeologieverordening Rotterdam. Het doel van de Rotterdamse archeologie is: (1) te zorgen voor het behoud van archeologische waarden ter plaatse in de bodem; (2) te zorgen voor de documentatie van archeologische waarden indien behoud ter plaatse niet mogelijk is; (3) te zorgen dat de resultaten van het archeologisch onderzoek bereikbaar en kenbaar zijn voor derden. De gemeente Rotterdam bezit een Archeologische Waardenkaart (AWK) en een vastgestelde lijst met Archeologisch Belangrijke Plaatsen (ABP's), die opgenomen zijn in de gemeentelijke archeologieverordening. Genoemde beleidsinstrumenten moeten een tijdige en volwaardige inbreng van archeologische belangen bij ruimtelijke ontwikkelingen waarborgen. Dit instrumentarium sluit aan op en komt mede voort uit het rijksbeleid en het provinciale beleid dat naar aanleiding van het Europese 'Verdrag van Malta' is ontwikkeld. Het vaststellen, waarderen en documenteren van archeologische waarden vindt binnen de archeologische monumentenzorg gefaseerd plaats.

Na een bureau-onderzoek kan het nodig zijn een archeologische inventarisatie in het veld uit te voeren. De resultaten van de inventarisatie kunnen vervolgens leiden tot een aanvullend archeologisch onderzoek. De resultaten van laatstgenoemd onderzoek vormen het uitgangspunt bij de keuze om een vindplaats te behouden, op te graven, waarnemingen uit te voeren tijdens het bouwproject of geen verdere stappen te ondernemen.

Relatie tot plangebied Op de archeologische beleidskaart van de gemeente Rotterdam is te zien dat het plangebied respectievelijk een redelijk tot hoge archeologische verwachting en een zeer hoge archeologische verwachting kent.

10

Toelichting (concept)

bestemmingsplan Hoofdweg 256-260

Figuur 2.1: Uitsnede archeologische verwachtingskaart (bron: Gemeente Rotterdam) Daarnaast kent het plangebied op grond van het geldende bestemmingsplan de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie', waardoor een archeologisch onderzoek benodigd is indien graafwerkzaamheden plaatsvinden die dieper reiken dan 1 meter en tevens een groter terreinoppervlak beslaan dan 200 m2 meter. Vanwege de archeologische verwachtingswaarde en de omvang van de ontwikkeling is een archeologisch vooronderzoek uitgevoerd door het Bureau Oudheidkundig Onderzoek Rotterdam (BOOR, 28 oktober 2020). Het vooronderzoek betreft een verkennend en karterend inventariserend veldonderzoek door middel van grondboringen en is opgenomen als bijlage 1. De beleidsbesluiten die uit het onderzoek volgen zijn opgenomen in bijlagen 3 en 2 en zijn hieronder samenvattend weergegeven. Deelgebied Hoofdweg 260 Op basis van het veldonderzoek zijn geen archeologische indicatoren geconstateerd. Met de bij het onderzoek verzamelde gegevens kan de archeologische verwachting worden aangescherpt.

Op basis van het onderzoek wordt geconcludeerd dat sprake is van een lage verwachting voor de aanwezigheid van archeologische waarden uit het Mesolithicum (geen rivierduinafzettingen), Neolithicum en Bronstijd (geen stroomgordelafzettingen), Ijzertijd tot en met Late Middeleeuwen (top veen is vergraven) en Nieuwe tijd (geen indicatoren of resten van bebouwing). Op basis van de resultaten en conclusies van het onderzoek luidt de aanbeveling dat geen voorzieningen getroffen hoeven te worden om archeologische waarden te behouden of te ontzien. Zonder verder archeologisch onderzoek kan worden gestart met de voorgenomen werkzaamheden. Wel wordt benadrukt dat altijd rekening gehouden dient te worden met zogenaamde toevalsvondsten. Deelgebied Hoofdweg 256 en 258 De werkzaamheden ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling overschrijden de toegestane marges van het bestemmingsplan, echter recent uitgevoerd onderzoek op het naastgelegen perceel, Hoofdweg 260, heeft aangetoond dat de archeologische verwachting naar beneden gesteld moet worden. Er geldt een lage archeologische verwachting voor de aanwezigheid van vindplaatsen uit het Neolithicum tot de Bronstijd. Vermoedelijk ligt het plangebied in een veenwinningsplas. Op basis hiervan geldt ook een lage archeologische verwachting voor de aanwezigheid van vindplaatsen uit de Ijzertijd tot en met de Late Middeleeuwen.

Toelichting (concept)

11

bestemmingsplan Hoofdweg 256-260

De gemeente Rotterdam ziet naar aanleiding van de plannen geen reden tot archeologisch vooronderzoek (bureauonderzoek en/of inventariserend veldonderzoek) op de planlocatie. De locatie kan voor de voorgenomen ontwikkeling worden vrijgegeven zonder archeologische bemoeienis. Wel wordt benadrukt dat er altijd rekening gehouden dient te worden met zogenaamde toevalsvondsten. Hiervan dient men op basis van de Erfgoedwet 2016, art. 5.10 het bevoegd gezag (de gemeente Rotterdam) te informeren.

Conclusie Uit de archeologische beleidsbesluiten blijkt dat kan worden gestart met de voorgenomen werkzaamheden zonder verder archeologisch onderzoek. De besluiten gelden nadrukkelijk alleen voor het voor de plantoets voorgelegde bouwplan. Bij wijzigingen dient het plan opnieuw ter beoordeling worden voorgelegd. Ter plaatse van het plangebied wordt volledigheidshalve de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' opgenomen. Ook in de toekomst zijn archeologische waarden zodoende geborgd. Het aspect archeologie vormt dan ook geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

2.3

Huidig gebruik

Binnen het plangebied is momenteel diverse bebouwing aanwezig. In onderstaande figuur is de huidige situatie weergegeven.

Figuur 2.2: Huidige situatie plangebied, vogelperspectief vanaf noordzijde, plangebied bij benadering rood omlijnd (bron: Google Maps, geraadpleegd 31 mei 2023) Aan de Hoofdweg 256-258 staan twee kantoorpanden. Deze zijn in gebruik genomen ten behoeve van de kantoorfunctie, echter is wel sprake van leegstand binnen de kantoorpanden. Voor beide panden is sprake van ruim 500Zo leegstand. De bebouwing aan de Hoofdweg 260 betreft een leegstaand woonhuis, met daarachter schuurbebouwing in de tuin. Op het woonhuis is een cultuurhistorische bijsluiter van kracht, waardoor sprake is van een woonhuis met cultuurhistorische waarden. De oprit van het perceel is verhard met een grind en zand. De overige gronden zijn ingericht als tuin en grotendeels voorzien van gras.

2.4

Stadsgezichten en Monumenten

Algemeen De gemeente Rotterdam kent een groot aantal panden en gebieden die vanwege cultuurhistorische

12

Toelichting (concept)

bestemmingsplan Hoofdweg 256-260

waarden worden beschermd. Voor de bescherming wordt gebruik gemaakt van bestaand instrumentarium - Erfgoedwet (2016) en Monumentenverordening Rotterdam 2010. Daarnaast krijgen rijks beschermde stadsgezichten, wederopbouwaandachtsgebieden en beeldbepalende panden op de verbeelding en in de regels van het bestemmingsplan de dubbelbestemming “Waarde - Cultuurhistorie”. Rijksmonumenten (RM) en Gemeentelijke monumenten (GM) Een rijks- of gemeentelijk monument kan zijn een gebouw, water, terrein of een ander object dat van nationaal belang is, of van algemeen belang voor Rotterdam is (gemeentelijk monument), vanwege de schoonheid, betekenis voor de wetenschap of de cultuurhistorische waarde. Dit is vastgelegd in respectievelijk de Erfgoedwet (2016) en de Monumentenverordening Rotterdam 2010. Bij een monument gaat het om één gebouw of complex, zowel buiten als van binnen. Voor een Rijksmonument geldt dat het object ten minste vijftig jaar oud moet zijn. Als vanzelfsprekend is het verboden om wijzigingen aan te brengen aan een beschermd monument zonder vergunning. Beschermde stadsgezichten (BS) Rotterdam kent door haar stedelijke omgeving alleen beschermde stadsgezichten. Een beschermd stadsgezicht is een groep van onroerende zaken die van algemeen belang zijn wegens schoonheid, onderlinge ruimtelijke structurele samenhang of wetenschappelijke waarde.

De bescherming richt zich op de stedenbouwkundige karakteristiek en op een samenhangend geheel van straten en bebouwing. Het gaat om gebieden van voor 1945. Na aanwijzing van een beschermd stadsgezicht dient er binnen twee jaar een bestemmingsplan beschikbaar te zijn waarin de historische kwaliteiten en de relatie tot eventuele toekomstige ontwikkelingen vastliggen. Wederopbouwaandachtsgebieden Naast de van rijkswege beschermde stadsgezichten kent Rotterdam twee wederopbouwaandachtsgebieden van nationaal belang. Verder heeft de gemeente in de binnenstad een aantal wederopbouwaandachtsgebieden met een waardevolle samenhang tussen het stratenplan, de invulling van de bouwblokken en de architectuur. Bij nieuwe ontwikkelingen dient bekeken te worden hoe deze historische kwaliteiten kunnen worden behouden. Betreffende gebieden hebben geen wettelijke bescherming. Beeldbepalende objecten (BO) In Rotterdam is een groot aantal gebouwen te vinden die geen status hebben als monument, maar wel cultuurhistorisch waardevol zijn, zogenaamde beeldbepalende objecten. Voor deze panden geldt geen wettelijke bescherming, maar de gemeente zet zich wel in om de waarden van deze panden te behouden.

Relatie tot plangebied Het plangebied kent volgens het vigerende bestemmingsplan geen dubbelbestemming 'Waarde Cultuurhistorie' en is niet gelegen binnen beschermde stads- of dorpsgezichten. Daarnaast is de gemeentelijke monumentenkaart geraadpleegd. In onderstaande figuur is een uitsnede van de monumentenkaart opgenomen, het plangebied is hierop aangegeven met een rood kader. Zichtbaar is dat binnen het plangebied geen monumenten aanwezig zijn. De voorgenomen ontwikkeling zorgt dan ook niet voor veranderingen aan of in een monument.

Toelichting (concept)

13

bestemmingsplan Hoofdweg 256-260

Cultuurhistorische bijsluiter In de Kadernota 'Vastgoed, katalysator voor ontwikkeling' van de gemeente Rotterdam (vastgesteld in 2019) volgt dat de voorwaarden voor panden met een cultuurhistorische waarden publiekrechtelijk in het vigerende bestemmingsplan of civielrechtelijk in het koopcontract worden vastgelegd. Deze voorwaarden zijn onderdeel van de verkoop. Als het bestemmingsplan nog niet is gewijzigd op deze aspecten worden verplichtingen opgenomen in het koopcontract. Deze voorwaarden zijn gericht op waarde behoud en zo mogelijk waarde creatie. In deze gevallen wordt de koper via een bijsluiter geïnformeerd. Voor de bestaande woning aan de Hoofdweg 260 is een dergelijke cultuurhistorische bijsluiter opgesteld. In de Kadernota is vermeld dat dergelijke panden een (gedeeltelijk) sloopverbod kennen. In de verkoopbrochure voor de Hoofdweg 260 wordt eveneens aangegeven dat als gevolg van de cultuurhistorische bijsluiter op de woning, de woning in beginsel niet gesloopt mag worden en dat de indeling, materialisatie en detaillering behouden moeten blijven. In artikel 7 van de leveringsovereenkomst bij de woning is een verbod op wijziging van het uiterlijk van de onroerende zaak opgenomen.

In het artikel is vermeld dat de koper niet bevoegd is om wijziging aan te brengen aan de gevels en of indeling, materiaalgebruik en detaillering van de gevels, tenzij toestemming van de gemeente is verleend. In de beoogde ontwikkeling zal de bestaande cultuurhistorisch waardevolle bebouwing behouden blijven, waardoor geen afbreuk wordt gedaan aan de cultuurhistorische waarde. Om de cultuurhistorische waarde ook in de toekomst te borgen, is ervoor gekozen om een dubbelbestemming 'Waarde Cultuurhistorie' aan het woonhuis toe te kennen.

Conclusie Ter plaatse van de cultuurhistorisch waardevolle bebouwing wordt de dubbelbestemming 'Waarde Cultuurhistorie' opgenomen. De cultuurhistorische waarde is hiermee geborgd. Het aspect cultuurhistorie vormt zodoende geen belemmering voor de uitvoering van dit bestemmingsplan.

14

Toelichting (concept)

bestemmingsplan Hoofdweg 256-260

Hoofdstuk 3

Beleid

3.1

Rijksbeleid

3.1.1

Nationale Omgevingsvisie

Vastgesteld op 11 september 2020 In de Nationale Omgevingsvisie zijn de kaders van het nieuwe rijksbeleid opgenomen. Deze Omgevingsvisie vervangt de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012). De NOVI is een instrument van de nieuwe Omgevingswet en loopt vooruit op de inwerkingtreding van die wet. Vanwege het uitstel van de inwerkingtreding van de Omgevingswet komt de NOVI als structuurvisie uit onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze structuurvisie gelden als de Nationale Omgevingsvisie, zoals in de nieuwe wet bedoeld. In de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) wordt door het Rijk een langetermijnvisie gegeven op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI bestaat uit een visie, toelichting en uitvoeringsagenda. De combinatie van deze drie documenten zorgt voor een toetsing die leidt tot nationale strategische keuzes en gebiedsgericht maatwerk.

Figuur 3.1: Afwegen met de NOVI (Bron: Nationale Omgevingsvisie) De NOVI beschrijft een toekomstperspectief met de ambities: wat willen we bereiken? Vervolgens worden in de NOVI de 21 nationale belangen in de fysieke leefomgeving en de daaruit voortkomende opgaven beschreven. Die opgaven zijn in feite het verschil tussen de ambitie en de huidige situatie en verwachte ontwikkelingen. In het kader hieronder zijn de 21 nationale belangen opgenomen.

Toelichting (concept)

15

bestemmingsplan Hoofdweg 256-260

De NOVI benoemt de volgende nationale belangen: 1. 2. 3. 4. 5.

Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving. Realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit. Waarborgen en versterken van grensoverschrijdende en internationale relaties. Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving. Zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften.

6. 7. 8. 9.

Waarborgen en realiseren van een veilig, robuust en duurzaam mobiliteitssysteem. In stand houden en ontwikkelen van de hoofdinfrastructuur voor mobiliteit. Waarborgen van een goede toegankelijkheid van de leefomgeving. Zorg dragen voor nationale veiligheid en ruimte bieden voor militaire activiteiten.

10. 11.

Beperken van klimaatverandering. Realiseren van een betrouwbare, betaalbare en veilige energievoorziening, die in 2050 C02-arm is, en de daarbij benodigde hoofdinfrastructuur.

12. Waarborgen van de hoofdinfrastructuur voor transport van stoffen via (buis)leidingen. 13. Realiseren van een toekomstbestendige, circulaire economie. 14. Waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid (inclusief vitale infrastructuur voor water en mobiliteit). 15. Waarborgen van een goede waterkwaliteit, duurzame drinkwatervoorziening en voldoende beschikbaarheid van zoetwater. 16. Waarborgen en versterken van een aantrekkelijk ruimtelijk-economisch vestigingsklimaat. 17. 18.

Realiseren en behouden van een kwalitatief hoogwaardige digitale connectiviteit. Ontwikkelen van een duurzame voedsel- en agroproductie.

19. Behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang. 20. Verbeteren en beschermen van natuur en biodiversiteit. 21. Ontwikkelen van een duurzame visserij.

Figuur 3.2: 21 Nationale belangen (Bron: Nationale Omgevingsvisie) De vier prioriteiten Waar de opgaven vragen om een geïntegreerde benadering, komen deze samen in vier prioriteiten. De Uitvoeringsagenda beschrijft deze vier prioriteiten. De opgaven uit de toelichting kunnen veelal niet apart van elkaar worden aangepakt. Als een samenhangende, integrale aanpak nodig is over de sectoren heen, vraagt dit een andere inzet. 1. 2. 3. 4.

Ruimte voor klimaatadaptie en energietransitie; Duurzaam economisch groeipotentieel; Sterke en gezonde steden en regio's; Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Drie afWegingsprincipes De NOVI is erop gericht om voor deze vier prioriteiten de nationale beleidskeuzes zo scherp mogelijk te formuleren. Om de beleidskeuzes weloverwogen te maken, hanteert de NOVI drie afwegingsprincipes. 1. 2. 3.

Combineren boven enkelvoudig Kenmerken & identiteit Afwentelen voorkomen

3.1.1.1

Relatie tot het plangebied

Uit de uitwerking van prioriteit 3 volgt dat steden zich duurzaam dienen te ontwikkelen, dat het woningaanbod moet aansluiten bij de vraag en dat de voorkeur uitgaat naar verstedelijking binnen bestaand stedelijk gebied. Eén van de beleidskeuzes onder prioriteit 3 is (beleidskeuze 3.3, onder prioriteit 3) “Verstedelijking vindt geconcentreerd plaats in de regio, toe te voegen nieuwe woon- en werklocaties worden zorgvuldig en op ruimte- en mobiliteitsefficiënte wijze ingepast. Het woningaanbod in de regio's sluit daarbij aan bij de vraag naar aantallen en typen woningen, woonmilieus en prijsklasse”. Verder worden in de Nationale omgevingsvisie onder meer de volgende nationale belangen benoemd: 4. Waarborgen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving. 5. Zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoefte. De beoogde woningen dragen bij aan de woningbehoefte binnen de gemeente Rotterdam en worden binnen stedelijk gebied gerealiseerd, zie hiervoor paragraaf 3.2.2.1. Daarnaast wordt onder meer voorzien in het woonsegment waar de grootste behoefte aan is, zie ook paragraaf 3.2.3. Hiermee wordt invulling gegeven aan beleidskeuze 3.3 en nationaal belang 5. In hoofdstuk 4 van dit bestemmingsplan wordt aandacht besteed aan de ruimtelijke aspecten en inpassing van het plan, waarmee een

16

Toelichting (concept)

bestemmingsplan Hoofdweg 256-260

aanvaardbaar woon- en leefklimaat wordt aangetoond. Dit is in lijn met nationaal belang 4 waarbij een gezonde en veilige fysieke leefomgeving centraal staat. Conclusie De voorgenomen ontwikkeling sluit aan bij prioriteit 3 'Sterke en gezonde steden en regio's' en diverse nationale belangen met bijbehorende opgave(n). De ontwikkeling is in lijn met de NOVI.

3.1.2

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Vastgesteld op 22 augustus 2011, geconsolideerde versie 1 december 2020 Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is de juridische vertaling van nationaal ruimtelijk beleid. Het besluit bevat regels die doorwerken op gemeentelijk niveau, en dus relevant zijn voor bestemmingsplannen. Voorbeelden van zaken die geregeld zijn in het Barro zijn rijksvaarwegen, hoofdwegen, het 380 kV-netwerk en buisleidingen van nationaal belang. Net als de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte kenmerkt het Barro zich tot een hoog abstractieniveau en is het beleid alleen aan de orde op specifieke locaties (bijvoorbeeld in de mainports of nabij de kust) of bij specifieke projecten (zoals het project 'Randstad 380 kV'). 3.1.2.1 Relatie tot het plangebied Het plangebied ligt niet in een dergelijk gebied en bevat ook geen grootschalige ontwikkelingen die opgenomen zijn in het Barro. Om die reden bevat het Barro geen concreet beleid voor het plangebied en zijn geen van de onderwerpen uit het Barro zijn van toepassing. Conclusie Het Barro legt geen restricties op voor de locatie waar de ontwikkeling wordt voorzien.

3.1.3

Besluit ruimtelijke ordening

In werking getreden op 1 oktober 2012, gewijzigd per 1 juli 2017 Het doel van de ladder is zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving. De ladder geeft daarmee invulling aan het nationaal ruimtelijk belang gericht op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten. Gemeenten moeten plannen die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken motiveren volgens de Ladder. Concreet betekent dit dat het bestemmingsplan een beschrijving bevat van de behoefte aan de betreffende ontwikkeling. Wanneer deze ontwikkeling buiten het bestaand stedelijk gebied gerealiseerd wordt, moet gemotiveerd worden waarom er niet binnen het stedelijk gebied voorzien kan worden in de behoefte. Een stedelijke ontwikkeling is in het Bro gedefinieerd als de ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. 3.1.3.1 Relatie tot het plangebied Op basis van artikel 3.1.6, lid 2 van het Bro moet bij ruimtelijke ontwikkelingen sprake zijn van zorgvuldig ruimtegebruik. Ook dient overprogrammering te worden voorkomen. Uit jurisprudentie blijkt dat de grens voor het doorlopen van de 'Ladder voor duurzame verstedelijking' ligt bij een toevoeging van meer dan 11 woningen.

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van maximaal 450 woningen. Ten aanzien van het aantal woningen geldt een netto toename van 449 eenheden (in verband met de reeds bestaande woning aan de Hoofdweg 260). De voorgenomen ontwikkeling wordt aangemerkt als een nieuwe stedelijke ontwikkeling conform het Bro, waardoor de Ladder voor duurzame verstedelijking gemotiveerd moet worden. In paragraaf 3.2 Provinciaal beleid wordt ingegaan op de Ladder. De kantoorfunctie is reeds mogelijk binnen het plangebied, om deze reden is toetsing aan de Ladder voor duurzame verstedelijking niet aan de orde. De functie is immers al toegestaan in de huidige situatie. Vooruitlopend kan worden opgemerkt dat de Ladder voor duurzame verstedelijking voldoende is gemotiveerd. Conclusie

Toelichting (concept)

17

bestemmingsplan Hoofdweg 256-260

De beoogde ontwikkeling is in lijn met het Bro.

3.2

Provinciaal beleid

3.2.1

Omgevingsvisie Zuid-Holland

Vastgesteld door Provinciale Staten in 2019 (geconsolideerde versie 2023) Per 1 april 2023 is de (geconsolideerde) Zuid-Hollandse Omgevingsvisie in werking getreden. In de Omgevingsvisie is al het bestaande provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving samengevoegd in een Omgevingsvisie en Omgevingsverordening. De provincie wil met haar Omgevingsvisie een uitnodigend perspectief bieden, zonder een beoogde eindsituatie te schetsen. Er is daarom geen eindbeeld voor 2030 of 2050 opgenomen, maar de maatschappelijke opgaven zijn vertaald in ambities. De provincie heeft hiervoor 7 vernieuwingsambities geformuleerd. Deze ambities dienen als stip op de horizon: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Samen werken aan Zuid-Holland: inwoners, organisaties en bedrijven in een vroeg stadium betrekken bij besluiten. Bereikbaar Zuid-Holland: efficiënt, veilig en duurzaam over weg, water en spoor. Schone energie voor iedereen: op zoek naar schone energie, haalbaar en betaalbaar voor iedereen. Een concurrerend Zuid-Holland: diversiteit, de economische kracht van Zuid-Holland. Versterken natuur in Zuid-Holland: een aantrekkelijk landelijk gebied draagt bij aan de kwaliteit van de leefomgeving. Sterke steden en dorpen in Zuid-Holland: versnellen van de woningbouw met behoud van ruimtelijke en sociale kwaliteit. Gezond en veilig Zuid-Holland: beschermen en bevorderen van een gezonde, veilige leefomgeving.

Deze nevengeschikte ambities staan niet op zichzelf. Ze zijn geworteld in de historie, ligging en economische structuur van Zuid-Holland en gekoppeld aan de strategische uitdagingen waar de regio voor staat. De ambities zijn de kaders waarbinnen de provincie ruimte geeft. Die ruimte kan per opgave verschillen. Door in te zetten op de zeven ambities draagt Zuid-Holland bij aan een betere leefomgeving in de provincie. Beleid ruimtelijke kwaliteit De inzet van de provincie is dat ruimtelijke ontwikkelingen bijdragen aan het behoud en versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Het ruimtelijk kwaliteitsbeleid bestaat uit een viertal kwaliteitskaarten, samengevat in één integrale kwaliteitskaart, bijbehorende richtpunten en een aantal bepalingen in de verordening ('handelingskader ruimtelijke kwaliteit'). De kwaliteitskaart en de richtpunten geven richting aan de interpretatie van ruimtelijke kwaliteit. Om te kunnen bepalen of een ruimtelijke ontwikkeling passend is, is vooral de ruimtelijke impact van belang. Daarbij hanteert de provincie met het oog op de wisselwerking tussen gebiedskwaliteiten en ontwikkelingen de volgende uitgangspunten: »

» «

De aard en schaal van een gebied bepalen of een ontwikkeling in meer of mindere mate passend is. In een agrarisch gebied passen stedelijke functies als woonwijken of bedrijventerreinen niet bij de aard en zijn daarmee gebiedsvreemd. De schaal van een gebied ('korrelgrootte') bepaalt of een ontwikkeling al dan niet past bij die schaal. Het 'laadvermogen' van een coulisselandschap is immers anders dan dat van een open veenweidepolder. Een ontwikkeling die past bij de schaal en aard van een gebied heeft in beginsel weinig ruimtelijke impact op gebiedskwaliteiten en vraagt daarom weinig tot geen provinciale betrokkenheid. Hoe meer een ontwikkeling afwijkt van de aard en schaal van een gebied, des te groter is in beginsel de ruimtelijke impact van nieuwe ontwikkelingen en des te eerder raken ze provinciale doelen of belangen. Dit geldt eveneens naarmate de kwaliteit van een gebied bijzonderder of kwetsbaarder is.

De gebiedsprofielen ruimtelijke kwaliteit bieden handvatten om te bepalen hoe groot de ruimtelijke impact in specifieke gevallen is. In dit licht wordt onderscheid gemaakt in drie soorten ontwikkeling: inpassing, aanpassing en transformatie.

18

Toelichting (concept)

bestemmingsplan Hoofdweg 256-260

De gebiedsprofielen ruimtelijke kwaliteit vormen een uitwerking van de kwaliteitskaart en de richtpunten op gebiedsniveau, en zijn opgesteld in samenwerking met regionale partijen. Ze bieden een gebiedsspecifieke handreiking voor het omgaan met ruimtelijke kwaliteit bij ruimtelijke ontwikkelingen. Naast het generieke kwaliteitsbeleid, dat geldt voor de gehele provincie, wordt een tweetal beschermingscategorieën onderscheiden, waar onder voorwaarden van ruimtelijke kwaliteit ook ontwikkelingen mogelijk zijn, maar waar vanwege de kwetsbaarheid of bijzonderheid extra voorwaarden van toepassing zijn. 3.2.1.1 Relatie tot het plangebied De beoogde ontwikkeling wordt binnenstedelijk gerealiseerd, nabij andere stedelijke (woon)functies. De identiteit, aard en schaal van het gebied veranderd niet als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling, hierdoor is sprake van 'inpassing'. Gekeken is welke relevante kwaliteitskaarten van toepassing zijn op het plangebied en welke richtlijnen hierbij horen. In de tabel hieronder is schematisch weergegeven binnen welke gebieden de projectlocatie ligt en welke richtpunten hierdoor van toepassing zijn. Kwaliteitskaart Laag van de ondergrond

Gebied ‘Veencomplex veen’

Laag van de cultuur- en natuurlandschappen

N.v.t.

Laag van de stedelijke occupatie

‘Steden en dorpen’ en ‘Bouwwerken voor energieopwekking’

Richtpunten Richtpunten ‘Veencomplex - veen’ - Ontwikkelingen in het veenlandschap dragen zorg voor behoud van het veen en zijn met name bij de diepe veenpakketten gericht op het beperken van de bodemdaling. N.v.t.

Richtpunten ‘Steden en dorpen’ - Ontwikkelingen dragen bij aan de karakteristieke kenmerken/identiteit van stad, kern of dorp. - Hoogteaccenten (waaronder hoogbouw) vallen zoveel mogelijk samen met centra (zwaartepunten) en interactiemilieus in de stedelijke structuur. - Daar waar hoogbouw niet samenvalt met “zwaartepunten” in de stedelijke structuur geeft een beeldkwaliteitsparagraaf inzicht in de effecten, invloed en aanvaardbaarheid van hoogbouw op de (wijde) omgeving. - Ontwikkelingen dragen bij aan versterking van de stedelijke groen- en waterstructuur. - Een nieuwe uitbreidingswijk bouwt voort op het bestaande stads- en dorpsgebied en versterkt de overgangskwaliteit van de stadsrand (zie stads- en dorpsranden). - Cultuurhistorisch waardevolle gebouwen en stedenbouwkundige patronen worden behouden door ze waar mogelijk een functie te geven die aansluit bij de behoeften van deze tijd. - Het eigen karakter van het historisch centrum wordt versterkt. - Historische centra en kernen blijven ervaarbaar vanuit het omringende gebied. - Bij bedrijventerreinen krijgt de beeldkwaliteit van de randen, een goede ontsluiting en de samenhang met de omgeving extra aandacht.

Richtpunten ‘Bouwwerken voor energieopwekking’ - Bij de plaatsing van nieuwe bouwwerken voor energieopwekking zal een beeldkwaliteitsparagraaf inzicht moeten geven in de effecten, invloed en aanvaardbaarheid van deze bouwwerken op de (wijde) omgeving.

Laag van de beleving

N.v.t.

N.v.t.

Figuur3.4: Richtpunten voorde projectlocatie

Toelichting (concept)

19

bestemmingsplan Hoofdweg 256-260

De beoogde ontwikkeling sluit aan bij de in de omgeving aanwezige functies en bebouwing. Binnen het plangebied is woonbebouwing aanwezig met cultuurhistorische waarden, deze bebouwing blijft behouden en maakt onderdeel uit van de voorgenomen ontwikkeling. Ter plaatse van de cultuurhistorische bebouwing wordt de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie opgenomen, om de waarden de waarborgen. Daarnaast blijft de bestaande kantoorbebouwing ook behouden. Verder wordt door het realiseren van middeldure huurwoningen, aangesloten bij de vraag naar deze woningen. In paragraaf 3.2.3 en 3.4.3 wordt hier nader op in gegaan. In het bestemmingsplan wordt de mogelijkheid geboden om de kantoorunits te behouden. Kantoren zijn reeds mogelijk binnen het plangebied en derhalve passend in de omgeving. De voorgenomen ontwikkeling past bij de aard en schaal van de omgeving. Daarnaast sluit de ontwikkeling aan bij de aanwezige gebiedskwaliteiten en richtpunten. Daarnaast is het plangebied aangewezen op een aantal kaarten die gelden voor (nagenoeg) het gehele grondgebied van de provincie die behoren bij de Omgevingsvisie. De beoogde ontwikkeling is niet in strijd met de hieruit voortvloeiende provinciale ambities. Conclusie De beoogde ontwikkeling is passend binnen de kaders van de provinciale Omgevingsvisie.

3.2.2

Omgevingsverordening Zuid-Holland

Vastgesteld door Provinciale Staten op 20 februari 2019, geconsolideerd 1 april 2023 De inhoud van de omgevingsvisie is voor een groot deel leidend voor de inhoud van de omgevingsverordening. In de verordening van de provincie Zuid-Holland zijn de regels opgenomen voor het beschermen en benutten van de fysieke leefomgeving. Om te kunnen bepalen of een ruimtelijke ontwikkeling passend is, is vooral de ruimtelijke impact van belang. Hoe groot die ruimtelijke impact is wordt in specifieke gevallen bepaald aan de hand van gebiedsprofielen en door onderscheid te maken in drie soorten ontwikkeling: inpassing, aanpassing en transformatie. Gelet op het uitgangspunt dat de ruimtelijke kwaliteit als gevolg van ontwikkeling per saldo niet afneemt, dient de toetsing aan ruimtelijke kwaliteit een integraal onderdeel te vormen van de planvorming en afweging Regels voor ruimtelijke kwaliteit Voor toetsing aan de provinciale regels met betrekking tot ruimtelijke kwaliteit is vooral de ruimtelijke impact van een ontwikkeling van belang. Hoe groot die ruimtelijke impact is wordt in specifieke gevallen bepaald aan de hand van gebiedsprofielen en door onderscheid te maken in drie soorten ontwikkeling: inpassing, aanpassing en transformatie.

Gelet op het uitgangspunt dat de ruimtelijke kwaliteit als gevolg van ontwikkeling per saldo niet afneemt, dient de toetsing aan ruimtelijke kwaliteit een integraal onderdeel te vormen van de planvorming en afweging. 3.2.2.1 Relatie tot het plangebied Onderstaande artikelen zijn van toepassing door de ligging in de provincie Zuid-Holland (enkel de meest relevante passages en daarmee niet het volledige artikel wordt hier weergegeven). Artikel 6.9 Ruimtelijke kwaliteit Lid 5: Een bestemmingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, onder de volgende voorwaarden: a. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en houdt rekening met de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit, zodanig dat de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft. In dit geval is er sprake van inpassen; In onderhavig geval geldt dat gesproken kan worden over inpassing. Het plan sluit aan bij de gebiedsidentiteit en past reeds in de bestaande structuur. Bovendien geldt dat aan de richtpunten wordt voldaan (zoals reeds toegelicht in paragraaf 3.2.1). Artikel 6.10 Stedelijke ontwikkelingen

20

Toelichting (concept)

bestemmingsplan Hoofdweg 256-260

Lid 1: Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende eisen: a. de toelichting van het bestemmingsplan gaat in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening; b. indien in de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan worden voorzien en voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 hectare nodig is, wordt gebruik gemaakt van grote buitenstedelijke bouwlocaties waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 19 in bijlage II en wordt rekening gehouden met de voor deze locaties opgenomen gegevens en criteria in bijlage X. Voor het plangebied geldt dat deze is gelegen binnen bestaand stads- en dorpsgebied. De provinciale Ladder voor duurzame verstedelijking is per 29 juni 2018 gelijk aan de Ladder uit het Bro, voor zover het gaat om ontwikkelingen binnen het bestaand stads- en dorpsgebied. Ladder voor duurzame verstedelijking Ingegaan dient te worden op de ladder voor duurzame verstedelijking. Ten aanzien van de kwantitatieve woningbehoefte wordt door de provincie de Woningbehoefteraming (WBR) en de Trendraming (TR) gebruikt. De provincie stelt de hoogste uitkomst vast als regionale behoefte aan nieuwe woningen in een bepaalde periode.

Hierdoor is sprake van één richtgetal per regio. In de praktijk betekent dit dat voor regio's waar de TR lager dan de WBR uitvalt, de WBR het uitgangspunt voor de behoefte is, en voor regio's waar de TR hoger dan de WBR uitvalt, de TR dat is. De ontwikkeling is gelegen in Rotterdam Oost. Voor dit gebied is de TR bepalend voor het uitgangspunt van de behoefte. In onderstaande figuur is de TR van de regio Rotterdam voor komende periode weergegeven. Zuid-Holland Rotterdam (regio)

2019

2020-2025

2025-2030

Totaal

Rotterdam (regio) - Centrum

TR 2019

4.050

14.610

11.920

30.580

Rotterdam (regio) - Noord

TR 2019

560

2.550

2.470

5.580

Rotterdam (regio) - Oost

TR 2019

240

990

290

1.520

Rotterdam (regio) -Voorne Putten

TR 2019

660

2.480

1.510

4.650

Rotterdam (regio) - West

TR 2019

680

2.540

1.970

5.190

Rotterdam (regio) - Zuid

TR 2019

490

1.720

1.580

3.790

6.680

24.890

19.740

51.310

6.680

24.890

19.740

51.310

Totaal regio Totaal provincie

Figuur 3.5: Trendraming regio Rotterdam (bron: Staat van Zuid-Holland) Uit de TR blijkt voor de deelregio Rotterdam Oost een te verwachten woningvoorraadtoename van 1.520 woningen. Het toevoegen van maximaal 450 woningen draagt bij aan de kwantitatieve woningbehoefte in de regio. De kwalitatieve woonbehoefte wordt in paragraaf 3.2.3 nader toegelicht, waaruit blijkt dat ook in de kwalitatieve woonbehoefte wordt voorzien. De Ladder voor duurzame verstedelijking is hiermee voldoende gemotiveerd. Artikel 6.10d Bereikbaarheid Een bestemmingsplan voor een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling houdt rekening met de gevolgen van die ontwikkeling voor de bereikbaarheid. Conform artikel 6.10d is in dit bestemmingsplan ingegaan op de gevolgen van de ontwikkeling voor de bereikbaarheid, zie ook paragraaf 6.3 Verkeer en parkeren. Artikel 6.27a risico’s van klimaatverandering In een bestemmingsplan wordt rekening gehouden met de gevolgen van de risico’s van klimaatverandering tenminste voor zover het betreft de risico’s ten aanzien van: c. d. e. f.

wateroverlast door overvloedige neerslag; overstroming; hitte; droogte;

alsmede de effecten van de bovengenoemde risico’s op het risico van bodemdaling.

Toelichting (concept)

21

bestemmingsplan Hoofdweg 256-260

Voor zover risico’s zich voordoen wordt rekening gehouden met het zo veel mogelijk voorkomen en beperken, via maatregelen of voorzieningen, dan wel het gericht aanvaarden van deze risico’s. In de planuitwerking wordt voldoende rekening gehouden met de risico's ten aanzien van klimaatverandering. Een en ander wordt nader toegelicht in paragraaf 6.12 Duurzaamheid. Daarnaast gelden aanvullende regels voor het plangebied zelf. In onderstaande tabel vindt de toetsing aan deze specifieke regels plaats.

Kaart

Inhoud

Relatie tot dit bestemmingsplan

Kaart 4: Gebieden met waterkwantiteitsnorm waterschappen

Artikel 4.2 gaat over regionale wateren in beheer van de waterschappen.

Het plangebied is gelegen in het beheergebied van Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard, zie verder hoofdstuk 5 Water van dit bestemmingsplan.

Kaart 9: Ontgrondingen

Artikel 3.34 bepaalt dat De werkzaamheden in het plangebied vallen niet onder de ontgrondingsactiviteiten die hoofdzakelijk tot doel hebben het vergunningplicht uit artikel 3.34. verkrijgen van oppervlaktedelfstoffen, zoals zand en klei, vergunningplichtig zijn.

Kaart 10: Kantoren en detailhandel

Artikel 6.11 geeft aan waar kan worden voorzien in nieuwe kantoren.

De beoogde ontwikkeling voorziet niet in nieuwe kantoren (immers zijn kantoren in het plangebied reeds toegestaan).

Kaart 10: Kantoren en detailhandel

Artikel 6.13 geeft aan onder welke voorwaarden detailhandel is toegestaan.

De beoogde ontwikkeling voorziet niet in detailhandel.

Kaart 17: Gebieden met verplichte peilbesluiten

Artikel 6.39 bepaalt dat het waterschapsbestuur een of meer peilbesluiten vaststelt voor de oppervlaktewaterlichamen in bepaalde gebieden.

Het plangebied is gelegen in het beheergebied van Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard, zie verder hoofdstuk 5 Water van dit bestemmingsplan.

Kaart 22: Planoptimalisatie Artikel 6.10c bepaalt dat een bestemmingsplan dat voorziet in woningen in een stationsomgeving, een parkeernorm van maximaal 0,7 autoparkeerplaats per woning hanteert. In afwijking hiervan kan een andere parkeernorm worden gehanteerd, als de gemeente op de lokale situatie afgestemde regels of beleid voor parkeren heeft vastgesteld. Kaart 24: Hoofdfietsnet en Hoofd wandelnet

22

In paragraaf 6.3 Verkeer en parkeren is getoetst aan het parkeernormenbeleid van de gemeente Rotterdam.

Artikel 6.20a bepaalt dat een De zone ten noorden van het bestemmingsplan dat voorziet in een plangebied is aangewezen als nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, utilitair fietsnetwerk. De beoogde rekening houdt met het belang van de ontwikkeling die met dit instandhouding en zo mogelijk de bestemmingsplan mogelijk gemaakt verbetering van het hoofdfietsnetwerk, wordt, staat de instandhouding en alsmede de lange afstands verbetering van de fietsroute niet in wandelpaden. de weg.

Toelichting (concept)

bestemmingsplan Hoofdweg 256-260

Conclusie Het voornemen voorziet in een regionale behoefte aan de beoogde functies in het bestaand stedelijk gebied, waardoor wordt voldaan aan artikel 6.9 en 6.10 van de Omgevingsverordening en aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Bovendien wordt voldaan aan artikel 6.10d, 6.37a en de overige relevante artikelen. De beoogde ontwikkeling is daarmee in lijn met de provinciale Omgevingsverordening.

3.2.3

Woningmarktverkenning Zuid-Holland 2016

In de woningmarktverkenning worden demografische ontwikkelingen en veranderingen op de woningmarkt beschreven. In de verkenning wordt gewerkt met twee soorten cijfers: 1. 2.

de kwalitatieve behoefteprognose, uitgedrukt in huishoudens; en de gevolgen van die behoefte voor de voorraadontwikkeling van de gehele woningmarkt, uitgedrukt in woningen.

In een bijlage bij de woningmarktverkenning zijn de resultaten voor de regio's binnen Zuid-Holland gepresenteerd. Aangezien er grote verschillen tussen regio's zijn binnen de provincie, wordt hieronder enkel ingegaan op de resultaten voor de stadsregio Rotterdam. Stadsregio Rotterdam Uit de woningmarktverkenning volgt dat in de Stadsregio Rotterdam het totaal aantal huishoudens naar verwachting toeneemt van 594 duizend in 2017 tot 642 duizend in 2030. Dit komt neer op een toename van 48 duizend huishoudens ofwel een groei van 80Zo. Tussen 2017 en 2030 neemt vooral het aantal 65en 75-plussers toe en in de leeftijdsklasse 45-64 jaar zal een afname van het aantal huishoudens zichtbaar zijn. De sterkste toename vindt plaats bij alleenstaanden. Tevens zullen de aantallen eenoudergezinnen, paren zonder kind en paren met kind(eren) bescheiden groeien. Bekeken naar inkomen zal in het gehanteerde inkomensscenario 'Nul' (007o reële inkomenstoename per jaar vanaf 2018) in elke inkomensklasse het aantal huishoudens toenemen. De woningbehoefte in de Stadsregio Rotterdam neemt tot 2030 het met name toe in de koopsector, met name in het eengezinssegment. De behoefte aan huurwoningen in het gereguleerde segment tussen 520 euro en de hoge aftoppingsgrens neemt eveneens toe.

In de huursector is de groei van de behoefte aan huurwoningen in het gereguleerde segment tussen de 520 euro en de hoge aftoppingsgrens en in de vrije sector het duidelijkst zichtbaar in de buiten-centrummilieus. Ook in de vrije sector is sprake van een groei van de behoefte. In de koopsector wordt in elke prijsklasse een aanzienlijke toename van de woningbehoefte verwacht. 3.2.3.1 Relatie tot het plangebied In onderstaande figuur is de mutatie woningbehoefte naar woonmilieu en prijsklassen in de huursector opgenomen.

Toelichting (concept)

23

bestemmingsplan Hoofdweg 256-260

-20.000

-15.000

-10.000

-5.000

0

5.000

10.000

15.000

Centrum-Stedelijk

Buiten-Centrum

Groen-Stedelijk

Dorps

Landelijk wonen

Huur «410

Huur 410-520

BHuur520-629

■Huur629-711

* Huur 711-890

BHuur»890

Figuur 3.6: Woningbehoefte naar woonmilieu en prijsklassen - huursector, 2017 - 2030 (bron: woningmarktverkenning regio's Zuid-Holland) De voorgenomen ontwikkeling voorziet in maximaal 450 middeldure huur/koop appartementen en studentenwoningen. Uit de woningmarktverkenning Zuid-Holland volgt dat in de regio Rotterdam met name behoefte is aan huurwoningen in het gereguleerde segment tussen 520 euro en de hoge aftoppingsgrens en huurwoningen in de vrije sector. De beoogde ontwikkeling voorziet in middeldure appartementen en komt daarmee tegemoet aan de bestaande vraag. Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling bijdraagt aan de kwalitatieve woonbehoefte in de regio. Conclusie De ontwikkeling sluit aan bij de verwachte demografische ontwikkelingen, zoals in de provinciale woningmarktverkenning inzichtelijk is gemaakt.

3.3

Regionaal beleid

3.3.1

Verstedelijkingsalliantie

De gemeenten Rotterdam, Leiden, Zoetermeer, Den Haag, Rijswijk, Delft, Schiedam en Dordrecht hebben zich sinds eind 2017, met het oog op de woningbouwopgave, verenigd in de 'Verstedelijkingsalliantie'. Deze alliantie is een samenwerkingsverband met de provincie Zuid-Holland en de Metropoolregio Rotterdam-Den Haag. Begin 2018 heeft deze alliantie een pamflet opgesteld, waarin wordt geschetst op welke wijze deze gemeenten de verstedelijkingsopgave (versneld) op zich willen nemen. Gekozen wordt vooreen geconcentreerde verstedelijking langs de bestaande infrastructuur; de spoorlijn Dordrecht-Leiden. De woningbouwopgave en de versterking van de economische toplocaties worden in samenhang met investeringen in hoogwaardig openbaar vervoer op een integrale wijze uitgevoerd. Deze aanpak moet ertoe leiden dat in deze gemeenten tot 2040 in totaal 170.000 extra woningen worden gerealiseerd, waarvan 150.000 in een (centrum)stedelijk milieu en waarvan 75.000 in de directe nabijheid van treinstations.

24

Toelichting (concept)

bestemmingsplan Hoofdweg 256-260

3.3.1.1 Relatie tot het plangebied Het plangebied is gelegen op een afstand van circa 350 meter - loopafstand van 5 minuten - van het station Rotterdam Alexander, dit is een gecombineerd spoorweg- en metrostation in het centrum van Prins Alexander. Tevens zijn nabij het station verschillende bushaltes gesitueerd. De voorgenomen woningbouwontwikkeling omvat de realisatie van maximaal 450 woningen. Zodoende wordt een directe bijdrage geleverd aan de bestaande woningbouwopgave in de regio en worden de woningen in nabijheid van het OV gerealiseerd. Conclusie De beoogde ontwikkeling sluit aan bij hetgeen dat met de verstedelijksopgave van de verstedelijkingsalliantie is beoogd.

3.3.2

Woningmarktafspraken Regio Rotterdam

Begin 2019 hebben 14 gemeenten en 25 woningcorporaties uit de Regio Rijnmond het 'Regioakkoord Nieuwe Woningmarktafspraken Regio Rotterdam 2018-2030' vastgesteld. Op basis van dit akkoord maken de betrokken gemeenten zich samen sterk om het aantal woningen in de regio Rotterdam met 54.000 woningen uit te breiden. Daarnaast zetten de gemeenten en woningcorporaties zich in voor een betere balans van het sociale woningaanbod in de regio. Het hoofddoel van de nieuwe Woningmarktafspraken is het behoud en de verdere ontwikkeling van de ongedeelde regio Rotterdam. Dat wil zeggen een regio met voldoende woningvoorraad en specifiek voldoende woningen in het sociale segment, evenwichtig en ruimtelijk goed gespreid. In het Regioakkoord is vastgelegd welke bijdrage iedere gemeente levert aan het behalen van de regionale doelen. In dat kader is afgesproken dat de totale woningvoorraad in Rotterdam wordt uitgebreid tot een totaal 340.300 woningen in 2030. Om dit doel te realiseren zullen tot 2030 30.000 nieuwe woningen gebouwd moeten worden. 3.3.2.1 Relatie tot het plangebied Middels het beoogd initiatief worden maximaal 450 woningen gerealiseerd. Er wordt hiermee een directe bijdrage geleverd aan de ambitie van de gemeente Rotterdam om tot 2030, in totaal 30.000 nieuwe woningen te bouwen.

De woningen dragen bij aan de behoefte aan woningen in het middensegment en de behoefte aan een meer divers aanbod, zie hiervoor eveneens paragraaf 3.4.3. Door woningen in het middensegment en studentenwoningen toe te voegen, ontstaat er een betere balans in aanbod. Conclusie De voorgenomen ontwikkeling draagt bij aan de gemaakte woningbouwafspraken in de regio Rotterdam.

3.3.3

Woondeal Zuidelijke Randstad

In de zuidelijke Randstad hebben de woningmarktregio's Haaglanden en Rotterdam een forse woningbouwopgave, zowel op de korte termijn (tot 2025) als de lange termijn (tot 2040). De betrokken gemeenten en de provincie Zuid-Holland zetten reeds volop in op het versnellen van de woningbouw, het borgen van voldoende plancapaciteit en het toegankelijk houden van de woningmarkt voor verschillende doelgroepen. De grootste druk op de regionale woningmarkten in de zuidelijke Randstad bevindt zich daarbij in de steden Den Haag en Rotterdam. De Woondeal is gesloten met als doel om op de korte termijn tot doorbraken te komen voor kwantitatieve en kwalitatieve opgaven in de gebieden waar de spanning op de woningmarkt het grootst is. Kernafspraken In de woondeal zuidelijke Randstad - Samenwerkingsagenda voor toekomstbestendige verstedelijking (3 juni 2019) zijn enkele kernafspraken opgenomen. Hieronder zijn drie kernafspraken omschreven, waarvoor gemeenten en provincie zich in dienen te zetten: 1. 2.

Voldoende plancapaciteit voor de bouwproductie van 230.000 woningen tot 2040, aansluitend op de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte. De productie van ruim 100.000 woningen in de periode 2018 - 2025 waarvan: » bijna de helft in de gemeenten Den Haag en Rotterdam;

Toelichting (concept)

25

bestemmingsplan Hoofdweg 256-260

« een aanzienlijk deel in het betaalbare segment. 3. Evenwichtige verdeling onder doelgroepen en bevordering van spreiding van betaalbare woningen voor lagere en middeninkomens. Verstedelijking In de woondeal is opgenomen dat verstedelijking met voorrang plaatsvindt binnen bestaand stedelijk gebied en in de nabijheid van hoogwaardig openbaar vervoer. Dit vanwege een combinatie van uitbreidingsbehoefte aan (centrum)stedelijke woonmilieus, schaarste aan open groengebieden, de druk op het wegennet, de samenhang tussen verstedelijking en hoogwaardig OV, het benutten van voorzieningen, de nabijheid van werkgelegenheid, de aanpak van leefbaarheidsproblemen in stadswijken en de toenemende aandacht voor een gezonde leefomgeving. 3.3.3.1 Relatie tot het plangebied Met het realiseren van maximaal 450 woningen in het stedelijk gebied van Rotterdam Oost (zie hiervoor ook paragraaf 3.2.2.1) op loopafstand van het openbaar vervoer, wordt een bijdrage geleverd aan de in het kader van de woondeal gemaakte kernafspraken en uitgangspunten. Conclusie De ontwikkeling sluit aan bij de uitgangspunten van de Woondeal Zuidelijke Randstad.

3.4

Gemeentelijk beleid

3.4.1 Omgevingsvisie Rotterdam 'De Veranderstad, werken aan een wereldstad voor iedereen' Vastgesteld door gemeenteraad op 2 december 2021 De Omgevingsvisie beschrijft de stedelijke koers voor de ontwikkeling van Rotterdam. Het is een nieuwe stadsvisie die richting geeft aan de verdere ontwikkeling van Rotterdam. Deze Omgevingsvisie vervangt de in 2007 vastgestelde Stadsvisie Rotterdam 2030. Tot de datum van invoering van de Omgevingswet krijgt de Omgevingsvisie de status van structuurvisie onder het huidige regime van de Wet ruimtelijke ordening. Hoofdlijn van de Omgevingsvisie is dat Rotterdam kiest voor goede groei. Groei die bijdraagt aan het welzijn van de inwoners, aan een duurzame samenleving en aan economische vooruitgang. Groei die het Rotterdamse rijke erfgoed en de identiteit ondersteunt en versterkt. De Omgevingsvisie gaat uit van 5 lange termijn doelen (perspectieven): compact, inclusief, duurzaam, gezond, productief. Mede aan de hand daarvan worden in de Omgevingsvisie vijf hoofdkeuzes benoemd waarmee invulling wordt gegeven aan de koers voor Rotterdam voor goede groei: «