[24bb002670] Collegebrief over Nota van Uitgangspunten Westersingel 18-20

Gemeente Rotterdam

Stadsontwikkeling Klimaat, Bouwen, Wonen Drs. C.M. Zeegers MA Postadres: Postbus 70012 3000 KP Rotterdam Website: www.rotterdam.nl Van: Sabrina Kers Telefoon: 14 010 E-mail: bbo@rotterdam.nl

Aan de gemeenteraad

Ons kenmerk: M2311-7425- 24b0004089 Bijlage(n): 1 Onderwerp: Nota van Uitgangspunten Westersingel 18-20 Datum: B&W 23 april 2024

Op welke gronden deze brief?/Waarom nu voorgelegd? In onze vergadering van 23 april 2024 hebben wij de Nota van Uitgangspunten (hierna NvU) "Westersingel 18-20" (bijlage 1) vastgesteld. Hierbij bieden wij u de NvU, een kader voor een gemeentelijke verkoop onder voorwaarden, ter informatie aan. Wij zijn enthousiast en positief over de bijdrage die de verkoop kan bieden aan de ontwikkeling op deze bijzondere plek, die kansen biedt om de entree van de binnenstad te versterken en om de doorwaadbaarheid van het stadscentrum te vergroten. Doel is om de kwaliteit van het pand flink te verbeteren en een informele toegang tot het Wijkpark Oude Westen te realiseren door middel van een doorgang vanaf de Westersingel. Deze NvU is een gewijzigde versie van het document uit 2020, dat gebruikt is bij een eerdere tenderronde. Deze tender is in 2023 stukgelopen vanwege de fors gestegen bouwkosten. ' Het document beschrijft de uitgangspunten waaraan de planvorming op de locatie moet voldoen. De nota is de leidraad voor het ontwerptraject, het (eventueel) wijzigen van het bestemmingsplan en het aanvragen van de omgevingsvergunning. Relatie met het coalitieakkoord/collegewerkprogramma/eerder aangenomen moties en gedane toezeggingen: Geen specifieke moties of toezeggingen van toepassing.

Toelichting: Tijdlijn In 2020 heeft Stadsontwikkeling een NvU opgesteld ten behoeve van de verkoop van het gemeentelijke pand aan de Westersingel 18-20. Hiermee werd potentiële kopers inzicht gegeven in de (on)mogelijkheden van eventuele herontwikkeling. Deze NvU is gebruikt voor het uitschrijven van een openbare tender. VORM Vastgoed heeft de tender destijds gewonnen. Tijdens de planontwikkeling in de jaren 2021 en 2022 zijn de bouwprijzen flink gestegen. In 2023 is dan ook door VORM geconstateerd dat het plan financieel niet meer haalbaar was, waardoor de tender is stukgelopen.

Blad: Datum: Ons kenmerk:

2/2 23 april 2024 M2311-7425

Gewijzigde NU In 2024 wordt een nieuwe tender georganiseerd voor de ontwikkeling en verkoop van het pand. Ten behoeve van de nieuwe tender is de bestaande NvU gewijzigd. In lijn met het huidige mobiliteits-, woon- en duurzaamheidsbeleid zijn de hoofdstukken geactualiseerd. Ook zijn er met de ervaringen uit de 1° tenderronde en vanwege de huidige overlast in het Wijkpark Oude Westen in de NvU teksten over sociale veiligheid, beheer en onderhoud van de doorgang ingevoegd. De teksten over dimensionering, karakter en programmering van de doorgang zijn eveneens aanscherpt. Vervolgtraject

In mei 2024 zal een nieuwe openbare tender voor verkoop van het pand starten. Na de eerste ronde zal met een kleiner aantal consortia een tweede ronde doorlopen worden. In de tweede ronde worden de plannen van de consortia verder uitgewerkt en deze ronde eindigt met een concreet bod van elk van de consortia. Als de tender in Q4 2024 is afgelopen zal het winnende consortium zijn plan verder gaan uitwerken tot een definitief ontwerp en een omgevingsvergunningstraject gaan doorlopen. De NvU geeft het kader aan van de nadere planuitwerking. Onderdeel van de nadere planuitwerking is een mogelijke ruimtelijke procedure voor aanpassing van het omgevingsplan. Uitvoering van het plan wordt voorzien in 2026/2027. Participatie Voorafgaand aan de aanpassing van de NvU is gesproken met een afvaardiging vanuit de wijk. De concept-NvU is vervolgens met hen gedeeld en besproken. Onderdeel van de NvU is de realisatie van een doorgang van de Westersingel naar het Wijkpark Oude Westen. Vanwege de huidige problematiek van het Wijkpark zijn wijkbewoners geen voorstander van de realisatie van de doorgang. In de NvU worden diverse voorwaarden gesteld aan dimensionering, programmering, karakter en beheer van de doorgang om daarmee tegemoet te komen aan de inhoudelijke bezwaren van de wijkbewoners. Verder moet de doorgang tijdens de sluitingstijden van het park afgesloten worden.

Ondanks dat er in de NvU diverse zekerheden zijn ingebouwd, blijft er een meningsverschil over de effecten en de wenselijkheid van de verbinding bestaan. Het college heeft de standpunten van de wijkbewoners meegenomen in zijn afweging, maar uiteindelijk besloten om de doorgang te realiseren waarbij diverse voorwaarden worden opgelegd. Financiële en juridische consequenties/aspecten: Bij de verkoop worden randvoorwaarden meegegeven ten aanzien van het plan. Deze voorwaarden zijn meegenomen in de taxatie. De gemeente zal niet onder de getaxeerde waarde verkopen, e.e.a. is conform de Kadernota Vastgoed.

Burgemeester en wethouders van Rotterdam, De secretaris,

J.H. Meijer, L.s.

Bijlage: 1. Nota van Uitgangspunten Westersingel 18-20

Gemeente Rotterdam Stadsontwikkeling

Nota van Uitgangspunten

Westersingel 18,19 en 20 Februari 2024

Het Oude Westen

Colofon Deze Nota van Uitgangspunten Westersingel 18, 19 en 20 is opgesteld door het cluster Stadsontwikkeling van de gemeente Rotterdam.

Nota van Uitgangspunten

2

Inhoudsopgave 1. Inleiding

2. Locatie

3. Visie

4. Kaders

5. Beleid

Nota van Uitgangspunten

3

Nota van Uitgangspunten

4

1. Inleiding Deze Nota van Uitgangspunten duidt de toetsingskaders voor de ontwikkeling van het pand aan de Westersingel 18, 19 en 20 in aanvulling op en ter specificatie van het vigerend gemeentelijk beleid. De Nota van Uitgangspunten vertaalt de gemeentelijke visie met ambities en geldende gemeentelijke beleidskaders naar concrete en locatiespecifieke kaders. De kaders maken de volgende punten specifiek en concreet: de kansen die met de ontwikkeling van deze locatie benut kunnen worden, de meerwaarde die de locatie kan creëren voor de wijk en de stad, de potentie die de plek heeft, en geldende beleidskaders voor deze locatie. De kaders vormen toetsingscriteria voor de planontwikkeling van de locatie Westersingel 18, 19, 20.

Nota van Uitgangspunten

5

n

i'

Voorzijde Westersingel

Nota van Uitgangspunten

6

Nota van Uitgangspunten

7

W'jkpark Oude Westen

2. Locatie 2.1 Plangebied Het plangebied omvat de bebouwing aan de Westersingel 18, 19 en 20 met bijbehorend achterterrein, oftewel de percelen met perceelnummer 225, 226, 923 en 924. Over het achterterrein van het plangebied loopt aan de achterzijde een pad. Dat pad is onderdeel van een achterpad dat over alle tuinen van Westersingel 1 tot en met 26 loopt. Dit achterpad ontsluit middels recht van overpad de achterterreinen aan de achterzijde, vanaf de West-Kruiskade. Het plangebied behoort tot de stadswijk Het Oude Westen. Het plangebied grenst aan de achterzijde direct aan het Wijkpark. Dit park is hét groene hart van het Oude Westen, en tevens een belangrijke schakel in de groene wig ‘van station tot balkon' in de groenstructuur van het centrum van Rotterdam. De voorzijde wordt begrensd door de Westersingel, tevens de grens tussen het Oude Westen en de binnenstad. Het volledige plangebied is daarnaast onderdeel van het rijksbeschermde stadsgezicht ‘Waterproject'.

2.2 Het Oude Westen 2.2.1 Unieke wijk

Waar het Oude Westen in de negentiende eeuw een uitbreidingswijk in de polder aan de rand van de stad was, is de wijk in de loop van de volgende anderhalve eeuw opgeslokt door de stad en deel geworden van het centrumgebied, met het Centraal Station, de Lijnbaan en het Museumpark op een steenworp afstand. Het Oude Westen ligt ingeklemd tussen enkele stevige stedenbouwkundige (deels rijksmonumentale) structuren, die de wijk met de omliggende delen van de stad, en de omliggende wijken met elkaar verbindt. De wijk wordt ingeklemd door aan de noordzijde het Weena en de WestKruiskade, aan de oostzijde de Westersingel als onderdeel van rijksbeschermd stadsgezicht, aan de zuidzijde de Nieuwe Binnenweg en de Rochussenstraat, en aan de westzijde het rijksmonument de 's-Gravendijkwal. De West-Kruiskade en de Nieuwe Binnenweg vinden hun oorsprong in twee eeuwenoude structuren in het polderlandschap. De West-Kruiskade volgt het tracé

van de voormalige Middelwatering, een poldervaart die de grens markeerde tussen twee polders en tot aan de Delfshavens Schie liep. De Nieuwe Binnenweg volgt grotendeels het tracé van de Coolsche Binnenweg, een landweg tussen Rotterdam en Delfshaven. Ook het binnenwerk van de wijk, met lange smalle straten loodrecht op de twee historische linten, vindt haar oorsprong in de middeleeuwse polder. Het Oude Westen is als uitbreidingswijk niet volgens een integraal stedenbouwkundig ontwerp tot stand gekomen, maar ontwikkelde zich vanuit de aanwezige polderverkaveling. In de tweede helft van de negentiende eeuw werden de percelen gevuld door particuliere initiatieven. De eenduidige structuur van het polderlandschap is ook herkenbaar in de eenduidige bebouwingstructuur. Als gevolg van de pragmatische instelling van de negentiende-eeuwse bouwondernemers werd de bebouwing een aaneenschakeling van lage en compacte panden, die de polderverkaveling nauwgezet volgt. De latere generaties bebouwing die de negentiende-eeuwse bebouwing vervingen, konden zich gemakkelijk naar de negentiende-eeuwse bebouwingsstructuur voegen, weliswaar met een steeds grovere korrel en eigen stijlkenmerken.

Kortom, de enerzijds duidelijke herkenbare ontstaansgeschiedenis vanuit de polder, door weerspiegeling ervan in het huidige stratenpatroon en de huidige bebouwingsstructuur, en anderzijds de ligging te midden van de stad Rotterdam met een grootstedelijke ambiance, maken het Oude Westen tot een unieke wijk. 2.2.2 Dwarsverbindingen

In het noord-zuidgeoriënteerde stratenpatroon lagen sinds de negentiende eeuw ook enkele smalle dwarsstraten op voormalige grenzen tussen de polderpercelen. In de twintigste eeuw, ten tijde van de stadsvernieuwing vanaf de jaren ‘70 tot aan de jaren ‘90, is de aanwezigheid van die enkele dwarsstraten uitgebreid tot een netwerk in de oost-westelijke richting. Het nieuwe netwerk kwam te bestaan uit verschillende dwarsdoorsteken, die op verschillende plekken verbreedden tot pleinen en openbaar toegankelijke binnengebieden, een ingrijpende Nota van Uitgangspunten

9

verandering voor de wijk. Het Oude Westen was tot dan toe nooit een groene wijk. De straten waren nooit voorzien van bomen en struiken, omdat het geen prioriteit had bij de negentiende-eeuwse particuliere stratenplanmakers en er daarna in de smalle straten weinig ruimte voor was. Het nieuwe stelsel van openbare ruimten in oost-westelijke richting werd gesterkt door de groene inrichting ervan, en de programmering van voorzieningen in de aangrenzende bebouwing. Het nieuwe netwerk gaf antwoord op het tekort aan openbaar groen en speelgelegenheid, maar vergrootte ook de doorwaadbaarheid van de wijk en zorgde voor een verbetering van de lucht- en daglichttoetreding. De informele dwarsrouting door de wijk werd in eerste instantie in de praktijk niet overal als even vanzelfsprekend ervaren en gebruikt. In 1988 ontwikkelde het landschapsarchitectenbureau West 8 een plan voor de herinrichting van de openbare ruimte van het Oude Westen. West 8 concludeerde dat de programmering en inrichting van de wijk te gelijkmatig was, waardoor het Oude Westen een chaotische indruk maakte. West 8 introduceerde een ruimtelijke en functionele hiërarchie voor de verschillende openbare ruimten. De inrichting van de straten werd logisch en continu, de inrichting van de pleinen ging bijdragen aan de ruimtelijke identiteit, en de dwarsverbindingen werden als trottoir ingericht.

De dwarsverbindingen werden zo een belangrijk systeem in het Oude Westen.

2.3 Het Wijkpark Oude Westen Een belangrijke nieuwe groenvoorziening en ruimte aan de dwarsrouting door de wijk, uit de tijd van de stadsvernieuwing, is het Wijkpark. Het Wijkpark kwam met inbreng van de bewoners tot stand en werd in 1988 gerealiseerd. Op het terrein stond eerder het rooms­ katholieke verzorgingstehuis Simeon en Anna. De aanleg van het Wijkpark Oude Westen kon voorzien in de grote behoefte aan groen in de wijk, en probeerde tegelijkertijd de wens te beantwoorden om de wijk te verbinden met de rest van de stad. Het Wijkpark is een park vóór de wijk, doordat het in de woonwijk is gelegen en wordt omsloten door (achtertuinen van de) omliggende

,\gW's

VrcPe

\Nesx Bestaand dwarsroutenetwerk Wenselijke verbinding dwarsroutenetwerk Wenselijke verbinding park Planlocatie Wijkgrens Oude Westen

l--------0

250

500m

vsn d řjk Wai

Westersing

,o

p

u 01

huizen. Het Wijkpark is tegelijkertijd ook onderdeel van de grote groenstructuur in de binnenstad, door de grote schaal van het park en de ligging ervan dicht bij de binnenstad, het Museumpark en Het Park. Het Wijkpark wordt op drie plekken ontsloten: met een hoofdentree aan de West-Kruiskade, een zijtoegang aan de Gouvernedwarsstraat en een zijtoegang aan de Gaffeldwarsstraat. De zijtoegangen koppelen het Wijkpark aan het dwarsroutenetwerk door de wijk. Op dit moment wordt er gewerkt aan een nieuw inrichtingsplan voor de Gouvernedwarsstraat en Gaffeldwarsstraat, als gevolg van de ontwikkelingen ter plekke van het voormalige Odeoncomplex. De hoofdentree is in 2019 opnieuw ingericht. De inrichting van het Wijkpark bestaat uit drie verschillende delen met elk een eigen sfeer: het voorplein met een centrale zichtas het park in, in het midden het open speelveld met bomenallee aan weerszijden en tot slot het romantische bos met losse boomgroepen. De lineaire opbouw van de drie delen en de zichtlijn door het midden van de ruimte maken het park tot een ruimtelijke samenhangend geheel. Naast de bijzondere geschiedenis en de functie die het park heeft, kent het ook de nodige problematiek. Het park kampt, als luwe plek in het drukke centrum, met onder andere drugsoverlast en het verblijven van daklozen.

Het park is op verzoek van de bewoners van begin af aan ‘s avonds afgesloten geweest, en overdag onder toezicht van een beheerder gesteld. Dit als gevolg van de ervaringen van bewoners tot dan toe met pleinen en groene binnenterreinen elders in de wijk.

2.4 Beschermd stadsgezicht ‘Waterproject’

Oorspronkelijke ontwerptekeningen Wijkpark Oude Westen

De Westersingel maakt onderdeel uit van het rijksbeschermde stadsgezicht ‘Waterproject’. Het Waterproject is een sierlijke en unieke gordel van een tweetal langgerekte singeltrajecten aan de rand van de oude stadsdriehoek, naar een ontwerp van de ingenieur en stadsarchitect Willem Nicolaas Rose. De aanleg van de singels gaf in de tweede helft van de negentiende eeuw antwoord op de problemen van ziekte en chaos in de snel verstedelijkende polderstad als gevolg van een Nota van Uitgangspunten

11

I///1

Beschermd stadsgezicht ‘Waterproject Gemeentelijk monument Beeldbepalende panden Bebouwing planlocatie Overige bebouwing

----------- Planlocatie

0

100

200m

Nota van Uitgangspunten

12

explosieve groei van de bevolking, exemplarisch voor Nederland. Het Waterproject is in eerste instantie uniek doordat zowel maatschappelijke, waterstaatkundige als stedenbouwkundige doelstellingen werden samengebracht in een integraal planconcept: verbetering van de stedelijke waterhuishouding en hygiëne, ordening van de snelle groei, verfraaiing van de stedelijke omgeving, en het bieden van een kader voor toekomstige stadsuitbreidingen. Daarnaast is het Waterproject-tracé uniek door de aanpalende rijke bebouwing met royale voor- en/of achtertuinen die de structuur, zoals bedoeld, tot een ware ‘gouden rand' maken. Het is gelukt om de bouw van arbeiderswoningen aan de singels jarenlang consequent te weren, daar waar de achterliggende stadswijken er juist mee volgebouwd werden. De gestage realisatie van het Waterproject tot het begin van twintigste eeuw is goed te zien in de uiteenlopende neo-architectuurstijlen van de panden.

grondverdieping van de hoofdbebouwing. De maximale bouwhoogte is voor de hoofdbebouwing aan de Westersingel in het vigerend bestemmingsplan 17 meter en voor het bouwvlak op het achterterrein 6 meter, vrijwel over de volledige diepte van de oorspronkelijke achtertuinen van de panden op nummer 19 en 20. De bouwhoogtelimiet is voor de hoofdbebouwing reeds bereikt. De maximale hoogte voor de erfafscheidingen op het achterterrein is in het vigerende bestemmingsplan 2 meter. De erfafscheiding op de grens met het Wijkpark staat op de gemeentegronden van het park, vlak achter de achtergrens van de tuinpercelen.

De bebouwing aan de Westersingel wordt gekenmerkt door aaneengeschakelde individuele panden van drie tot vier bouwlagen met een kap. Het overgrote deel van de bebouwing aan de Westersingel is, naast onderdeel van het rijksbeschermde stadsgezicht, ook aangemerkt als beeldbepalend of zelfs aangewezen tot monument. Het laatste geldt onder andere voor de belendende bebouwing aan de noordzijde van het plangebied. De bebouwing aan de Westersingel 18, 19 en 20 heeft eerder enkele panden vervangen door één bouwblok, en heeft zelf geen aangewezen bijzondere historische waarden. De achtertuinen van de bebouwing aan de Westersingel 19 en 20 zijn in de loop der tijd bebouwd geraakt over vrijwel de volledige diepte, waarmee de karakteristieke waarde van dit achterterrein veranderd is.

2.5 Bestemmingsplan Het bouwvlak ter hoogte van Westersingel 18, 19 en 20 is in het vigerend bestemmingsplan Oude Westen bestemd met een kantoorfunctie en ter hoogte van nummer 20 ook met horeca, maar uitsluitend op de begane Nota van Uitgangspunten

13

Ambitie

Het Wijkpark als onderdeel van de grote groenstructuren in de stad - door de nieuwe doorgang wordt de dwaalroute door de parkenreeks en de Westersingel versterkt Goed verbonden fijnmazig netwerk voor voetgangers in en tussen wijken - door de nieuwe doorgang worden het dwarsroutenetwerk in het Oude Westen en de binnenstad beter met elkaar verbonden Bebouwing aan de Westersingel als duidelijk onderdeel

I van de randen en het gezicht van het Oude Westen -

door de nieuwe doorgang wordt de bebouwing aan de Westersingel minder een grens en meer een portaal naar achterliggend gebied

De bebouwing ter hoogte van de nieuwe doorgang levert

Ē een bijdrage aan een aantrekkelijk stadsbeeld - door de hoge kwaliteit van de ontwikkeling wordt het beeld van de stad op deze prominente plek, aan een belangrijke stadsas en dicht bij Centraal Station, versterkt

Nota van Uitgangspunten

14

3. Visie 3.1 Wijkpark als groen hart

veiligheid van het park sterk verbeteren.

3.1.1 Visie uit overkoepelend beleid Koers Binnenstad

3.1.2 Doorgang als belangrijk schakelstuk

De Koers Binnenstad zet in op een gezonde, groene en aantrekkelijke leefomgeving in de binnenstad met een toenemend aantal inwoners. Onderdeel daarvan is het verbeteren van het fijnmazige netwerk in en tussen wijken, om routes voor de voetganger en fietser te versterken en (groene) verblijfsplekken beter bereikbaar te maken. In een steeds verder verdichtende stad neemt het belang toe van de nabijheid van rustige plekken voor de binnenstadsbewoner.

De planontwikkeling kan de doorgang tussen de wijk het Oude Westen aan de Westersingel realiseren. De planontwikkeling kan met de doorgang bijdragen aan een aantal verbeteringen op buurt- en stadsniveau.

De inzet in de Koers Binnenstad onderstreept het realiseren van een ambitie die al geschetst werd in de stadsvernieuwingsplannen uit de jaren tachtig: een doorgang naar de Westersingel als onderdeel van het dwarsroutenetwerk door de wijk. Die doorgang is nog niet gerealiseerd. Het Oude Westen en het Wijkpark in het bijzonder worden nu gescheiden van de binnenstad door de wand van bebouwing aan de Westersingel, over de forse lengte van 450 meter. Het Masterplan Oude Westen

In het Masterplan Oude Westen uit 2011 wordt in het kader van de verankering van de wijk in de binnenstad een nieuwe verbinding tussen het Wijkpark en de Westersingel wederom aangehaald als kans. Ook wordt beschreven dat op die manier het Wijkpark beter benut kan worden door meer bewoners van de stad. Een verbinding van het Wijkpark naar de Nieuwe Binnenweg wordt daarbij ook genoemd. De grootstedelijke maat en de centrale ligging van het Wijkpark, dicht bij de binnenstad en als groene schakel tussen het Centraal Station en de Maas, samen met de Westersingel, het Museumpark en Het Park, geven het de potentie van een park dat onderdeel is van de grote groenstructuren in de stad. Het Wijkpark functioneert momenteel echter niet als zodanig en daardoor is het er relatief sociaal onveilig. Daarvoor ligt het park door de afsluiting aan de Westersingelzijde en de Nieuwe Binnenwegzijde te verscholen en is het onvoldoende doorwaadbaar. Het realiseren van een extra doorgang en het verbeteren van de doorwaadbaarheid, kan de sociale

De doorgang kan meer bewoners uit het oosten van het stadscentrum toegang verschaffen tot het Wijkpark, een ontbrekende schakel in het fijnmazig netwerk van de stad realiseren en de sociale controle in het Wijkpark vergroten. De rol van het Wijkpark in het Oude Westen verandert niet met een nieuwe doorgang aan de Westersingel. Het park blijft een unieke, verborgen parel, verscholen tussen delen van de stad met bijzondere en uiteenlopende identiteiten. Van kunst en cultuur aan de statige Westersingel, tot een levendig woonmilieu aan de westzijde, en van een extraverte, uitbundige smeltkroes aan de West-Kruiskade tot een oase van rust in het zuiden van het park. De nieuwe doorgang doet geen afbreuk aan de identiteit van het Wijkpark en tast de basis van het ontwerp niet aan. De ontwikkeling versterkt en sluit aan bij de principes van het park. Een gezicht naar het oosten In de bestaande situatie is het Wijkpark vanuit het noorden en het westen goed toegankelijk. De zuid- en oostkant hebben geen entrees. De meest logische toegang tot het park is vanuit het oosten nu via de hoofdentree aan de West-Kruiskade, waarbij men dus om het park heen moet om binnen te komen. De planontwikkeling biedt de mogelijkheid om het park te openen richting het oosten van de stad.

Een nieuwe zijentree kan aansluiting vinden op de al aanwezige Westersingelbrug; een kans om deze verborgen parel op subtiele manier te presenteren aan een groter deel van buurtbewoners van de binnenstad. Onderdeel van het fijnmazig netwerk Het Wijkpark heeft overwegend een buurtfunctie, maar als evenementenplek is het soms ook podium voor een groter deel van de stad. Met het openen van het park Nota van Uitgangspunten

15

richting de Westersingel wordt het park beter onderdeel van het fijnmazige netwerk van de stad. Daarmee wordt het Wijkpark beter ontsloten en is het toegankelijker wanneer het functioneert als evenementenplek voor de stad. In noord-zuidrichting vormt de nieuwe verbinding ook een belangrijke schakel met de culturele as van de stad met haar beeldenterras. Grotere sociale controle Op de verschillende momenten van de dag kom je verschillende doelgroepen tegen in het Wijkpark. 's Ochtends wandelen de eerste ouders met kinderwagen richting de speelplek. In de middag zijn er werkenden die vanuit het Lijnbaankwartier via een ommetje door het park een broodje halen op de West-Kruiskade. In de middag ontvluchten mensen het drukke stadcentrum om via de nieuwe doorgang even uit te blazen in het grasveld van het Wijkpark. De nieuwe zijentree en het koppelen van het Wijkpark aan het fijnmazig netwerk zorgt voor een betere doorwaadbaarheid van het park. Verschillende doelgroepen komen elkaar tegen en vergroten daarmee de sociale controle.

3.2 Duurzame stad Rotterdam is toekomstbestendig wanneer de stad circulair, gezond, klimaatbestendig, natuurinclusief en energieneutraal is. Rotterdam heeft enkel en vooral toekomst wanneer de stad op de duurzaamheid ervan gericht is. Circulair Rotterdam heeft de ambitie om in 2030 het gebruik van primaire grondstoffen met 550Zo te hebben gereduceerd ten opzichte van 2019 en om in 2050 volledig circulair te zijn, dus alleen nog gesloten materiaalkringlopen te hebben. Het is noodzakelijk om de levensduur van producten te verlengen en de hoeveelheden afval te beperken. Rotterdam is ondertekenaar van het Betonakkoord. Daarin wordt de ambitie uitgesproken dat vanaf 2030 al het beton dat vrijkomt, wordt hergebruikt. Op dit moment is de bouw verantwoordelijk voor 600Zo van het afval in Rotterdam. Om van een lineaire naar een

. i-i-JsDOOl.fi pool

Voorzijde Westersingel

Nota van Uitgangspunten

16

circulaire economie te gaan is het van belang zorgvuldig om te gaan met het bestaande en zoveel mogelijk te transformeren en herontwikkelen.

De planlocatie heeft met de realisatie van de doorgang, een verbinding tussen het Wijkpark en het singeltraject, een ecologisch strategische positie.

Energietransitie Rotterdam heeft de ambitie om in 2050 klimaatneutraal te zijn. Dat betekent dat Rotterdam in 2050 aardgasvrij is. De energievoorziening is straks betrouwbaar, betaalbaar, schoon en gezond.

Gezonde leefomgeving In een gezonde leefomgeving zijn sociale cohesie, veiligheid, ruimte en aanleiding voor beweging, leeftijdsvriendelijkheid en inclusie van belang, maar ook schone lucht en een aangenaam akoestisch klimaat doen ertoe.

Klimaatbestendig Rotterdam is kwetsbaar voor de gevolgen van klimaatverandering en die gevolgen raken iedereen in de stad. De stedelijke omgeving moet aangepast worden aan de veranderingen van het klimaat. Aan de hand van zes klimaatthema's: extreme neerslag, droogte, hitte, grondwaterfluctuatie, bodemdaling en overstroming wordt er gewerkt aan het minimaliseren van de nadelige (toekomstige) gevolgen van klimaatverandering. Het vergroten van de waterberging en het reduceren van hittestress zijn twee van de opgaven. Door water te bergen wordt meer en heviger neerslag niet tot overlast en is er ook in de langere en warmere perioden met meer droogte toch water voorhanden. Het plangebied heeft te maken met wateroverlast bij hevige regenbuien. Het Oude Westen heeft ook te maken met een hoge mate van hittestress, waar het gemiddeld 6 graden warmer wordt dan in omliggend gebied. Natuurinclusief Rotterdam heeft de ambitie om de biodiversiteit in de stad te bevorderen en de ecologische structuren in de stad te versterken. Flora en fauna zorgen voor een gezonde en aantrekkelijke leefomgeving en maken Rotterdammers gezond en gelukkig. De opgave is om in iedere ontwikkeling natuurinclusief te bouwen. Natuurinclusief bouwen houdt in dat er zodanig gebouwd wordt dat natuurwaarden er baat bij hebben.

De juiste toepassing van de 5 V's (verblijfplaatsen, verbinding, voedsel, veiligheid, variatie) is daarbij van belang. Op die manier kunnen bouwprojecten bijdragen bij aan een gezond en evenwichtig ecosysteem in het plangebied.

Er is een directe relatie tussen bouwlogistiek en luchtkwaliteit. Rotterdam voert vanaf 2025 een zero emissiezone voor stadslogistiek in.

3.3 Westersingel als ‘gouden rand’ 3.3.1 Visie uit overkoepelend beleid Rijksbeschermd stadsgezicht ‘Waterproject’

De aanwijzing van het rijksbeschermde stadsgezicht duidt de aanwezigheid van de unieke stedenbouwkundig­ en architectuurhistorische waarden van het singeltraject. De aanwijzing onderkent de karakteristieke kwaliteiten van de ‘gouden rand’ als zwaarwegend belang bij toekomstige ontwikkelingen. De aanwijzing biedt een basis voor de planontwikkeling om in te spelen op de aanwezige kwaliteiten, daarvan gebruik te maken en erop voort te bouwen. De aanwijzing geeft ook aanleiding om de oorspronkelijke groenwaarde van het achterterrein te herstellen. 3.3.2 Doorgang van gouden niveau

Het plangebied is gelegen aan een belangrijke boulevard in de stad, de hoofdas vanuit de voorzijde van Rotterdam Centraal Station. Het plangebied draagt door de centrale ligging dus voor een belangrijk deel bij aan het totaalbeeld van de stad. Het plangebied gaat met de realisatie van een doorgang ook voor een belangrijk deel bijdragen aan de beeldvorming van het Oude Westen. Met de realisatie van een doorgang zal de planlocatie meer dan nu het geval is de rand en een gezicht van het Oude Westen vormen. De Westersingel wordt dan behalve vooral een ‘gouden rand’ rond de binnenstad ook een ‘gouden rand’ Nota van Uitgangspunten

17

van het Oude Westen. De planontwikkeling kan laten zien wat een gouden niveau in de huidige tijd betekent en daarmee hoe het bijzondere karakter van ‘de gouden rand’ van de stad in de toekomstige tijd voortduurt. De planontwikkeling kan voortbouwen op de cultuurhistorische kwaliteit, karakteristieke waarden herstellen, bijdragen aan een aantrekkelijk stadsbeeld, het Oude Westen een nieuw positief gezicht geven, circulair zijn, energieneutraal zijn, gezond zijn, klimaatbestendig zijn, natuurinclusief zijn en de ecologisch strategische positie van het plangebied sterken. De planontwikkeling kan een aantrekkelijke, belangwekkende, interessante eigentijdse schakel in deze hoogwaardige zoom van Rotterdam zijn. De planontwikkeling kan opnieuw een belangrijke voorbeeldfunctie vervullen.

Doorgang (positie en maat indicatief tussen stippellijnen) Bouwvlak hoofdbebouwing Achterterrein Bebouwing achterterrein (positionering, vorm, maatvoering indicatief) Achterpad Poorten

0

500

1.000

2A-A/02-2A-B

Nota van Uitgangspunten

18

4. Kaders De volgende kaders maken de visie met ambities en geldende beleidskaders voor deze locatie specifiek en concreet. De kaders vormen de toetsingscriteria voor de ontwikkeling van de locatie Westersingel 18, 19 en 20.

4.1 Doorgang De planontwikkeling realiseert de openbare doorgang tussen het Wijkpark en de Westersingel. De ontwikkeling versterkt daarmee de verbinding tussen het Oude Westen en de binnenstad en verankert daarmee het Wijkpark beter in de groenstructuur van de binnenstad. 4.1.1 Maatvoering

De doorgang bestaat uit een opening in de hoofdbebouwing aan de Westersingel, met in het verlengde daarvan een openbaar toegankelijk pad over het achterterrein tot aan het Wijkpark. De opening in het bouwblok kan zowel een onderdoorgang zijn als een knip over de volledige hoogte van de bebouwing. In beide gevallen bestaat de doorgang uit een obstakelvrije, openbaar toegankelijke doorloopruimte van tenminste 3,6 meter breed, over de hele lengte van de doorgang. Afhankelijk van de verdere invulling en vormgeving van de doorgang is deze breder. Openslaande deuren, uithangborden of fietsparkeerplekken bevinden zich in ieder geval niet binnen de obstakelvrije doorloopruimte van de doorgang. De obstakelvrije doorloopruimte zelf is tussen of onder de hoofdbebouwing door nooit breder dan 3,6 meter. Dit om te voorkomen dat de doorgang een fietsroute of beschutte verblijfsplek wordt. De doorgang moet vooral een verbindingsroute voor voetgangers zijn. Op het achterterrein mag de obstakelvrije doorloopruimte wel breder zijn om op die manier de tuin- en parkbeleving te versterken. Binnen 3,6 meter kunnen twee wandelaars en één persoon met een fiets aan de hand of twee wandelaars en één persoon in een rolstoel elkaar op een prettige manier passeren. In het geval dat de doorgang een onderdoorgang behelst, is deze minimaal 6 meter hoog.

De doorgang ligt in alle gevallen minimaal 6 meter uit de erfgrenzen aan de lange zijden van de planlocatie. Daarmee houdt de doorgang gepaste afstand tot de bestaande belendende percelen en haar bewoners en is er ruimte om het hoogteverschil in het achterpad (zie definitie in afbeelding hiernaast, en 4.2.7 Achterterrein - Achterpad op pagina 25) op te lossen (zie ook 4.1.9 Doorgang - Hoogteverschillen op pagina 21). De doorgang loopt parallel aan de erfgrenzen om de lengte van de doorgang zo kort mogelijk te houden en aan te laten sluiten bij de orthogonale systematiek van het dwars route netwerk in de wijk. De doorgang biedt op die manier bovendien direct en duidelijk zicht op het Wijkpark vanaf de Westersingel, en andersom. Het is vanaf beide zijden duidelijk waar de doorgang naar toe leidt. De doorgang heeft op deze manier een totale lengte van ongeveer 60 meter, waarvan ongeveer 20 meter door of tussen de bebouwing door en 40 meter over het achterterrein loopt.

4.1.3 Randen

De randen van de doorgang - in de vorm van gevels en plafond - zijn rijk gedetailleerd, tactiel en met veel zorg en aandacht vormgegeven, om een prettige, levendige ruimte te maken. Vensters of een pui in de doorgang kunnen de relatie tussen binnen en buiten versterken. De randen van de doorgang zijn samenhangend, maken de doorgang één geheel. De randen van de doorgang versterken de ecologische verbinding die de doorgang maakt tussen de Westersingel en het Wijkpark, doordat ze waar mogelijk integraal ruimte bieden voor vleermuizen, bijvoorbeeld door kleine openingen naar spouwmuren. Zie ook 4.2 Achterterrein op pagina 23 en 4.4.3 Bebouwing - Plinten op pagina 29.

4.1.2 Karakter

De doorgang vormt een nieuwe publieke toegang tot de wijk het Oude Westen en tot het Wijkpark, maar is van beide niet de hoofdentree. De doorgang vormt enerzijds een informele toegang tot de diverse en saamhorige wijk en het park midden in een woonwijk, en anderzijds een uitgang vanuit het park en de wijk naar de binnenstad. De doorgang is onderdeel van het orthogonale en lokale netwerk van de dwarsroutes door het Oude Westen. De doorgang is ondergeschikt aan de opzet en het ontwerp van het Wijkpark. De doorgang legt niet alleen een fysieke, maar ook een visuele verbinding tussen het Wijkpark en de Westersingel. De doorgang is openbaar toegankelijk, heeft een lokaal karakter, is interessant om doorheen te bewegen en sociaal veilig. De doorgang is opvallend, maar onderdeel van de bebouwing als geheel. De doorgang is een prettige ruimte en route, voldoende ruimtelijk, licht en levendig. De zijtoegangen naar het park zijn geen onderdeel van het ontwerp van het Wijkpark. De zijtoegangen naar

Nota van Uitgangspunten

het park zijn ook geen familie van het ontwerp van het Wijkpark. De zijtoegangen hebben zelfs onderling in hun ontwerp niet per definitie een relatie. De zijtoegangen hebben hun eigen kenmerken en identiteit.

19

4.1.4 Programmering randen

Het toevoegen van programma aan de doorgang is, net als het programmeren van de dwarsroutes ten tijde van de stadsvernieuwing, een middel om deze te versterken. Het programma aan de doorgang ondersteunt de functionaliteit ervan, en het openbare maar ook informele, lokale karakter ervan. Het programma aan de doorgang zorgt voor een interessante route, begeleidt voetgangers in beide richtingen, en vergroot de sociale veiligheid van de route. Bijvoorbeeld een centrale entree naar appartementen in de doorgang, een entree naar een gedeelde berging in de doorgang, een balkon dichtbij, vensters in de doorgang en/of een café aan de doorgang zorgen voor sociale controle die ten goede komt aan de kwaliteit ervan. Het programma houdt rekening met de openingstijden van de doorgang: het programma activeert de ruimte in ieder geval op tijden dat deze openbaar toegankelijk is. Zie ook 4.7 Programma op pagina 31.

.

-

'■'ľ'i

Nota van Uitgangspunten

20

4.1.5 Toegankelijkheid

4.1.7 Sociale veiligheid

Het Wijkpark is geopend op maandag tot en met vrijdag vanaf 9.00 uur, en op zaterdag en zondag vanaf 10.00 uur, tot een kwartier voor zonsondergang. Het Wijkpark wordt incidenteel, in het geval van een evenement, ook overdag gesloten of bewaakt. Het Wijkpark wordt begrensd door bebouwing, gemetselde erfafscheidingen en hekwerken. De poorten in de hekwerken verlenen toegang tot het park.

Het ontwerp voor deze locatie en daarin specifiek de doorgang is gericht op het borgen van de sociale veiligheid en beperken van overlast op deze plek. Dit geldt voor zowel de doorgang ter hoogte van de bebouwing als het vervolg ervan op het achterterrein. Zowel de vormgeving als programmering spelen hier een belangrijke rol in.

De doorgang is volledig openbaar toegankelijk gedurende de openingstijden en -momenten van het Wijkpark. De doorgang is afgesloten voor bezoekers gedurende de sluitingstijden en -momenten van het Wijkpark. De doorgang is na sluitingstijd, afhankelijk van het planontwerp, eventueel wel toegankelijk voor gebruikers van de bebouwing op het achterterrein. De doorgang heeft daarom aan beide uiteinden een poort die deze kan afsluiten. De doorgang heeft een poort aan de zijde van het Wijkpark. De poort betreft een aanpassing aan het bestaande hekwerk op de grens van het Wijkpark. De Rotterdamse Stijl (zie 5. Beleid op pagina 39) en het (nieuwe) ontwerp voor de poorten aan het Wijkpark ter hoogte van de Gaffeldwarsstraat en Gouvernedwarsstraat (beide in de maak) zijn uitgangspunt voor het ontwerp van de erfafscheiding. Zie 4.2.6 Achterterrein - Erfgrenzen op pagina 25 voor uitgangspunten ten aanzien van de gehele erfgrens tussen Wijkpark en plangebied. De doorgang heeft ook een poort aan de zijde van de Westersingel. Deze poort is zowel in de open als gesloten toestand als integraal onderdeel van de bebouwing en de doorgang ontworpen. De poort is in gesloten toestand zo transparant mogelijk, zodat de doorgang het beeld van een aantrekkelijke openbare ruimte behoudt wanneer deze niet toegankelijk is.

De poort creëert wanneer deze gesloten is geen schuil- of verblijfsplek aan de Westersingel. 4.1.6 Verkeersveiligheid

Het ‘kruispunt' van kruisend verkeer op het achterpad en de doorgang wordt verkeersveilig vormgeven. Voetgangersverkeer op de doorgang heeft voorrang op kruisend verkeer op het achterpad.

Het ontwerp houdt nadrukkelijk rekening met de nabijheid van de Pauluskerk waar een daklozenopvang is gehuisvest en de aanwezigheid van daklozen en drugsverslaafden in deze omgeving. Dode hoeken, verstop-, plasplekken en dergelijke worden te allen tijde voorkomen. 4.1.8 Beheer, onderhoud en eigendom

De gemeente is eigenaar van de doorgang. De gemeente heeft de openbare ruimte en orde, het straatwerk van de doorgang en de poort aan de zijde van het Wijkpark in beheer en onderhoud. De perceel- en pandeigenaar heeft alle andere zaken ter hoogte van de doorgang in beheer en onderhoud. Daartoe behoren onder andere de poort aan de Westersingelzijde, de hekwerken aan weerszijden van het perceel ter hoogte van het achterpad, gevels, eventuele plafonds en verlichting. Het perceel betreft Westersingel 18, 19 en 20 minus de doorgang. 4.1.9 Hoogteverschillen

Het plangebied ligt in zijn geheel, samen met de belendende percelen, om en nabij een meter lager dan de Westersingel aan de voorzijde en het Wijkpark aan de achterzijde.

die niet steiler zijn dan 1:25 (4/) worden niet als helling beschouwd, maar als natuurlijk verloop. Aan het begin en het eind van een helling (steiler dan 4/) moet er voor rolstoel- en scootmobielgebruikers voldoende horizontale ruimte zijn om te draaien. De positionering van de doorgang houdt rekening met de helling die nodig is over het achterpad (zie 4.2.7 Achterterrein - Achterpad op pagina 25). Om de helling over het achterpad binnen de perceelsgrenzen op te kunnen lossen, is het mogelijk om de doorgang richting het achterpad te verlagen. Hoogteverschillen kunnen eventueel met een goed ontwerp in nader overleg met de gemeente verder binnen de contouren van de groene, buitenste zoom van het Wijkpark opgelost worden. Daarbij wordt rekening gehouden met de bomen en boomwortels aan de rand van het Wijkpark. Geen van de bomen hoeft te wijken. 4.1.10 Inrichting

De inrichting van de doorgang maakt de doorgang een vanzelfsprekende schakel voor voetgangers tussen de Westersingel aan de ene zijde en het Wijkpark aan de andere zijde. Door de inrichting van de doorgang is deze een geheel. De inrichting borgt een bepaalde continuïteit van de doorgang over de hele lengte. De Rotterdamse Stijl (zie 5. Beleid op pagina 39) is het uitgangspunt voor de inrichting van de doorgang.

De doorgang overbrugt de afstand tussen de Westersingel en het Wijkpark met zo min mogelijk hoogteverschillen. De doorgang is een drempelloze, zo hellingvrij mogelijke, goed toegankelijke verbinding voor voetgangers.

Bestrating De bestrating van de doorgang benadrukt de samenhang van de doorgang met het aangrenzende trottoir van de Westersingel en de paden in het Wijkpark als publiek toegankelijk voetgangersgebied. De bestrating van de doorgang maakt de doorgang ook begrijpelijk als onderdeel van het dwarsroutenetwerk door het Oude Westen.

Om de toegankelijkheid voor voetgangers te kunnen waarborgen is de helling van de doorgang maximaal 1:10 (10/) bij een hoogteverschil tot 10 cm, maximaal 1:12 (8/) bij een hoogteverschil tot 25 cm, maximaal 1:16 (6/) bij een hoogteverschil tot 0,5 meter, en maximaal 1:20 (5/) bij een hoogteverschil tot 1 meter. Hellingen

De bestrating van de doorgang wordt vormgegeven met het bestratingsmaterialenpalet uit de Rotterdamse Stijl en bestaat hier uit betontegels en betonbanden in grijs graniet. De toepassing van de bestrating van de paden in het Wijkpark (in combinatie daarmee) kan in nader overleg met de gemeente onderzocht worden.

Nota van Uitgangspunten

21

Oorspronkelijke situatie voorzijde Westersingel

Oorspronkelijk bestond het pand Westersingel 18-20 uit drie (ensembles van) panden. Deze zijn in de jaren '60 samengevoegd tot één geheel. De oorspronkelijke bebouwingsstructuur is nog herkenbaar aan de achterzijde in de drie verschillende dieptes van het pand en in de constructie van het complex. De houten constructie van het middelste pand is nog aanwezig.

Nota van Uitgangspunten

22

Het ontwerp voor de doorgang houdt zowel ter plekke van de bebouwing als op het achterterrein rekening met voldoende gronddekking voor de verharding en de fundering voor verharding. Dit geldt ook voor eventuele kabels en leidingen.

Bomen Eventuele groen- en/of boombeplanting in en aan de doorgang versterkt de ruimtelijke en ecologische structuur en heeft de juiste groeiplaatsomstandigheden.

Gidslijnen Gidslijnen in de buitenruimte zijn nodig voor blinden en slechtzienden om zelfstandig te kunnen bewegen door de stad. De gidslijnen zijn integraal onderdeel van de inrichting, oftewel er zijn natuurlijke gidslijnen zoals gevellijnen, gazonranden, hekken, muurtjes of verhogingen langs een vrije looproute die de toegankelijkheid van de nieuwe openbare ruimte borgen.

Westersingelzijde In het verlengde van de doorgang komt er aan de oostzijde een goede oversteek over de Westersingel voor voetgangers. Ingrepen als een verbreding van de stoep, een verlaagde stoeprand en verwijdering van een of meerdere zogeheten ‘kadebeugels' bij de stoeprand aan de waterzijde van de Westersingel liggen voor de hand. Zo nodig is ook een verplaatsing van het bankje op het trottoir aan de waterzijde en enkele fietsnietjes mogelijk. De bomen aan de Westersingel zullen echter te allen tijde blijven staan, omdat ze deel uitmaken van de bomenstructuur langs de Westersingel.

4.1.11 Aanheling op omgeving

Auto en fiets De doorgang is niet toegankelijk voor auto's. Auto's kunnen de doorgang ter hoogte van het achterpad wel kruisen. De doorgang is voor auto's onaantrekkelijk om in stil te staan of te keren. Er zijn geen autoparkeerplekken in de doorgang (zie ook 4.8.1 Mobiliteit - Autoparkeren op pagina 33). De doorgang is onaantrekkelijk voor fietsers om er doorheen te fietsen, het is voetgangersgebied. Fietsers kunnen wel door de doorgang lopen met de fiets aan de hand. Fietsparkeerplekken bevinden zich niet binnen de 3,6 meter obstakelvrije doorloopruimte van de doorgang en het gebruik van fietsparkeerplekken belemmert de 3,6 meter obstakelvrije doorloopruimte van de doorgang niet. Objecten De 3,6 meter obstakelvrije doorloopruimte van de doorgang is volledig vrij van straatmeubilair en moedigt niet aan om tijdelijk eigen objecten te plaatsen. Verlichting De verlichting in de doorgang zorgt ervoor dat de doorgang gedurende de avond en nacht het beeld van een aantrekkelijke openbare ruimte behoudt, ook al is de doorgang dan grotendeels niet toegankelijk. De verlichting in de doorgang draagt bij aan de sociale veiligheid van de doorgang gedurende de avond en nacht. De verlichting in de doorgang is bovendien zo vleermuisvriendelijk mogelijk.

Een verbetering van het zicht op de rijweg van de Westersingel ter hoogte van de doorgang is in ieder geval het doel. Er zal geen voorrangssituatie voor voetgangers ontstaan (door middel van een plateau en/of zebra), omdat dit niet past binnen de huidige verkeersprincipes en -ontwerp voor de Westersingel. Wijkparkzijde In het verlengde van de doorgang komt er aan de westzijde een goede verbinding met de parkpaden in het Wijkpark, zowel fysiek als visueel. Daarvoor zal een pad de erfgrens en sierborder met bomen aan de rand van het Wijkpark moeten kruisen. Het pad takt logisch aan op de structuur, opzet en inrichting van het Wijkpark. De bomen aan de rand van het Wijkpark zullen te allen tijde blijven staan, omdat ze deel uitmaken van de bomenstructuur in het park. Verharding en cunetten nemen voldoende afstand van wortelpakketten van de bomen.

tussen de Westersingel en het Wijkpark legt. Het achterterrein heeft daarom een publiek karakter. Het vormt mede de nieuwe zijtoegang naar het Wijkpark. Het achterterrein is mede deel van het orthogonale en lokale netwerk van de dwarsroutes door het Oude Westen. Het achterterrein is ondergeschikt aan de opzet en het ontwerp van het Wijkpark. Het achterterrein heeft daarnaast een groen karakter. De verharding en bebouwing van het achterterrein worden beperkt. De planontwikkeling brengt daarmee de oorspronkelijke groen- en tuinwaarde van het achterterrein terug. Het achterterrein heeft een echter andere sfeer dan het Wijkpark. Het achterterrein verhoudt zich passend tot de ligging aan de achterzijde van woningen. Het achterterrein is dus ruimtelijk en levendig, maar ook in zekere zin intiem. De bebouwing en programmering van het achterterrein dragen bij aan een overtuigende vormgeving van die precaire balans (zie ook 4.4.1 Opzet Bebouwing achterterrein op pagina 27 en 4.7 Programma op pagina 31). De zijtoegangen naar het park zijn geen onderdeel van het ontwerp van het Wijkpark. De zijtoegangen naar het park zijn ook geen familie van het ontwerp van het Wijkpark. De zijtoegangen hebben zelfs onderling in hun ontwerp niet per definitie een relatie. De zijtoegangen hebben hun eigen kenmerken en identiteit.

Het achterterrein is als onderdeel van de toegang naar het Wijkpark aan de Westersingelzijde bijzonder in zijn soort omdat deze de transitie van hoogstedelijk naar stedelijk en wijkniveau vormgeeft en past in de rijksbeschermde bebouwingsstructuur van de Westersingel. In het ontwerp van de randen van het park zou echter wel samenhang in de zijaantakkingen op het park kunnen ontstaan.

Zie 4.2.6 Achterterrein - Erfgrenzen op pagina 25 voor uitgangspunten ten aanzien van de gehele erfgrens tussen Wijkpark en plangebied.

4.2.2 Inrichting

4.2 Achterterrein

De groene inrichting draagt bij aan het reduceren van de hoge mate van hittestress waar het Oude Westen mee te maken heeft, helpt bij het bergen en verwerken van regenwater, draagt bij aan de biodiversiteit in dit gebied

4.2.1 Karakter

Het achterterrein draagt in zeer sterke mate bij aan de heldere en aantrekkelijke verbinding die de doorgang Nota van Uitgangspunten

23

De inrichting is zo groen en robuust mogelijk, passend bij het openbare en groene karakter van het achterterrein.

-işľr--"-

ï.*

Achterzijde Westersingel

Nota van Uitgangspunten

24

en versterkt de verbinding tussen de Westersingel en het Wijkpark, zowel ruimtelijk als ecologisch. De 5 V's (verblijfplaatsen, verbinding, voedsel, veiligheid, variatie) worden op de juiste manier ingevuld om een lokaal ecosysteem met haar doelsoorten te faciliteren. Op deze locatie zijn dat mussen, gierzwaluwen en vleermuizen. De inrichting van het achterterrein houdt rekening met de impact ervan op de belendende percelen, in het bijzonder het monumentale pand en bijbehorende achtertuin aan de noordzijde.

hoogteverschillen verstoren een goede relatie van het terrein met de doorgang en met het Wijkpark niet.

4.2.3 Sociale veiligheid

Wijkparkzijde Het achterterrein voorziet aan de achterzijde in een vloeiende overgang naar het Wijkpark over de hele breedte van het perceel, ten behoeve van een overtuigende verbinding tussen de Westersingel en het Wijkpark. De vormgeving van de grens tussen park en perceel draagt tevens bij aan de subtiele differentiatie tussen de sfeer op het achterterrein en in het Wijkpark (zie 4.2.1 Achterterrein - Karakter op pagina 23).

Hoogteverschillen kunnen eventueel met een goed ontwerp in nader overleg met de gemeente binnen de contouren van de groene, buitenste zoom van het Wijkpark opgelost worden. Daarbij wordt rekening gehouden met de bomen en boomwortels aan de rand van het Wijkpark. Geen van de bomen hoeft te wijken. 4.2.6 Erfgrenzen

Het ontwerp voor het achterterrein is gericht op het borgen van de sociale veiligheid en beperken van overlast op deze plek. Zowel de vormgeving als programmering spelen hier een belangrijke rol in. Het ontwerp houdt nadrukkelijk rekening met de nabijheid van de Pauluskerk waar een daklozenopvang is gehuisvest en de aanwezigheid van daklozen en drugsverslaafden in deze omgeving. Dode hoeken, verstop-, plasplekken en dergelijke worden te allen tijde voorkomen. 4.2.4 Beheer, onderhoud en eigendom

De perceel- en pandeigenaar is eigenaar van het achterterrein minus de doorgang. De perceel- en pandeigenaar heeft daarmee de openbare ruimte en orde, de inrichting van het achterterrein, de hekwerken aan weerszijden van het perceel ter hoogte van het achterpad en de poort aan de zijde van de Westersingel in beheer en onderhoud (zie ook 4.1.8 Doorgang - Beheer, onderhoud en eigendom op pagina 21). 4.2.5 Hoogteverschillen

Het achterterrein ligt in zijn geheel, samen met de belendende percelen, om en nabij een meter lager dan de Westersingel aan de voorzijde en het Wijkpark aan de achterzijde. Het achterterrein houdt rekening met de hellingen die nodig zijn over de doorgang en over het achterpad (zie ook 4.1.9 Doorgang - Hoogteverschillen op pagina 21 en 4.2.7 Achterterrein - Achterpad hieronder). De oplossing voor hoogteverschillen in het terrein is integraal onderdeel van het ontwerp. De terreininrichting is een vanzelfsprekend geheel. De hoogteverschillen zijn zo landschappelijk mogelijk opgelost. De

Hoogteverschillen (zie ook 4.1.9 Doorgang Hoogteverschillen op pagina 21) zijn vanzelfsprekend onderdeel van de aanheling van het plangebied op het park. De bomen aan de rand van het Wijkpark zullen te allen tijde blijven staan, omdat ze deel uitmaken van de bomenstructuur in het park. Verharding en cunetten nemen voldoende afstand van wortelpakketten van de bomen. Het achterterrein heeft een poort aan de zijde van het Wijkpark. De poort betreft een aanpassing aan het bestaande hekwerk op de grens van het Wijkpark. De Rotterdamse Stijl (zie 5. Beleid op pagina 39) en het (nieuwe) ontwerp voor de poorten aan het Wijkpark ter hoogte van de Gaffeldwarsstraat en Gouvernedwarsstraat (beide in de maak) zijn uitgangspunt voor het ontwerp van de erfafscheiding. Tuinzijden Daar waar het achterterrein grenst aan de belendende tuinen, zijn de erfafscheidingen maximaal 2 meter hoog. De vormgeving van deze erfafscheidingen draagt bij aan het groene karakter van het achterterrein. Indien de erfafscheidingen niet (enkel) uit groen bestaan, kennen deze een zorgvuldige detaillering en hoogwaardige materialisering. Nota van Uitgangspunten

25

Groene hagen kunnen bijdragen aan het reduceren van de hoge mate van hittestress waar het Oude Westen mee te maken heeft, het verwerken van regenwater, het vergroten van de biodiversiteit in dit gebied en het versterken van de ecologische verbinding tussen de Westersingel en het Wijkpark. 4.2.7 Achterpad

Over de percelen aan de Westersingel loopt tegen de grens met het Wijkpark een achterpad, het zogeheten ‘laantje'. Dit achterpad ontsluit de tuinen aan de Westersingel tot en met nummer 26 vanaf de WestKruiskade, doordat de bewoners recht van overpad aan elkaar verlenen voor deze route. De aanwezigheid van dit achterpad op het achterterrein blijft bestaan, evenals de erfdienstbaarheid ervoor. Om de privacy op de belendende, private percelen te kunnen waarborgen wordt het achterpad binnen het plangebied voorzien van hekwerken die de naastgelegen tuinen afschermen voor publiek. Deze hekwerken zijn, net zoals het draaihek aan de West-Kruiskade, op afstand bedienbaar. De hekwerken belemmeren de inrichting en het functioneren van het achterterrein en de doorgang niet. De hekwerken zijn in eigendom en beheer van de perceeleigenaar. Het achterpad overbrugt het nodige hoogteverschil met de doorgang (zie 4.1.9 Doorgang - Hoogteverschillen op pagina 21) doorgang middels een voor alle verkeer goed begaanbare helling. Om de toegankelijkheid voor voetgangers te kunnen waarborgen is de helling van het achterpad maximaal 1:10 (10/) bij een hoogteverschil tot 10 cm, maximaal 1:12 (8/) bij een hoogteverschil tot 25 cm, maximaal 1:16 (6/) bij een hoogteverschil tot 0,5 meter, en maximaal 1:20 (5/) bij een hoogteverschil tot 1 meter.

Hellingen die niet steiler zijn dan 1:25 (4/) worden niet als helling beschouwd, maar als natuurlijk verloop. Aan het begin en het eind van een helling (steiler dan 4/) moet er voor rolstoel- en scootmobielgebruikers voldoende horizontale ruimte zijn om te draaien.

Achterzijde Westersingel

Nota van Uitgangspunten

26

4.3 Transformatie en/of sloop-nieuwbouw De mogelijkheden voor transformatie worden goed onderzocht. Indien er wordt gekozen voor sloop, wordt dat zeer goed onderbouwd. Vanuit duurzaamheidsoogpunt (CO2-uitstoot) ligt de voorkeur bij transformatie. Gedeeltelijke sloop dan wel transformatie of een combinatie van transformatie en sloop-nieuwbouw behoren ook tot de mogelijkheden. De bebouwing aan de Westersingel 18, 19 en 20 heeft geen aangewezen bijzondere historische waarden waar rekening mee gehouden hoeft te worden. De transformatie of nieuwbouw op deze planlocatie richt zich zo veel mogelijk op een circulaire ontwerp- en bouwstrategie, om zoveel mogelijk te behouden wat er al is. De materialen en componenten aanwezig op de locatie worden hoogwaardig hergebruikt en anders tenminste gerecycled. Daarbij gaat de voorkeur uit naar hergebruik op de locatie zelf of in de directe omgeving. Een materialenpaspoort (Madaster of equivalent) registreert en geeft inzicht in de kenmerken, kwaliteit en financiële waarde van de op de locatie aanwezige grondstoffen en materialen. De ontwikkeling maakt zo min mogelijk gebruik van primaire grondstoffen. De primaire grondstoffen die gebruikt worden, hebben zo veel mogelijk een lage milieubelasting (MPG-score). Dat betekent dat hoogwaardige hergebruikte en hernieuwbare/bio-based materialen de voorkeur hebben boven schaarse en toxische materialen.

Indien beton wordt gebruikt, wordt er zoveel mogelijk gerecycled beton toegepast.

4.4 Bebouwing 4.4.1 Opzet

Hoofdbebouwing De bebouwing voegt zich logisch naar de stedenbouwkundige, als stadsgezicht door het Rijk beschermde, structuur van aaneengeschakelde individuele panden en ensembles van panden met een vergelijkbare opzet, maat en schaal. De bebouwing bestaat uit een ensemble van panden met een in deze straatwand passende korrel. Het terugbrengen of creëren van een pandsgewijze geleding, (optische) verschillen in goothoogten en/of verschillen in daklijsten kunnen helpen om die korrel overtuigend neer te zetten.

De korrel van de bebouwing staat daarbij logisch in verhouding tot de maat en schaal van de doorgang. Een grotere doorgang vraagt mógelijk om een grotere korrel, een kleinere doorgang om een kleinere korrel, afhankelijk van de maat, verhoudingen en positionering van de doorgang. De (nieuwe) geleding aan de voorzijde correspondeert met de geleding aan de achterzijde om een schijnwereld van een pandenstructuur aan de buitenzijde te voorkomen. Ook de inpandige structuur voegt zich naar de geleding van het complex om een schijnwereld van gevels te voorkomen. Een gezamenlijke inpandige ontsluiting, die de gekozen pandenstructuur niet zichtbaar in de gevelaanzichten verstoort, is wel mogelijk. Een optopping, zoals ook aanwezig in de oorspronkelijke situatie, is mogelijk. De optopping beslaat maximaal twee derde van de totale breedte van het complex. De optopping bestaat uit maximaal één verdieping extra ten opzichte van het huidige volume. De optopping kan de geleding van het complex in de verschillende panden dan wel pandensembles versterken. De optopping benadrukt het onderscheid tussen de panden en/of pandensembles, doordat ze loskomen van elkaar en/of van elkaar verschillen. De optopping is ondergeschikt aan het onderliggende volume doordat deze is vormgegeven als beëindiging van het pand en terug helt of ligt ten opzichte van de onderliggende gevel.

De bebouwing staat aan de Westersingelzijde in de rooilijn. In- en uitspringende geveldelen passen binnen de structuur van de bebouwing en zijn ondergeschikt aan de hoofdvorm. In het geval de bebouwing woningen behelst, heeft elke woning een royale, goed bruikbare (groene) privé-buitenruimte aan de achterzijde van de bebouwing, tenzij het plangebied een collectief equivalent biedt. De hoofdbebouwing houdt in zijn opzet rekening met de impact ervan op de belendende percelen, en in het bijzonder het monumentale pand aan de noordzijde. Doorgang De opzet van de bebouwing zet in de basis de rol en het karakter van de doorgang neer: een heldere en aantrekkelijke visuele en fysieke toegang tot het Oude Nota van Uitgangspunten

27

Westen en het Wijkpark en andersom een uitgang vanuit de wijk en het park naar de binnenstad. De doorgang past in positionering, maat en schaal bij de gekozen korrel en bebouwingstructuur van de hoofdbebouwing. De doorgang verhoudt zich logisch tot de maat en schaal van het pand en het ensemble waar deze onderdeel van is. De opzet van de hoofdbebouwing lost de doorgang als enigszins ondergeschikte onderbreking in de aaneengesloten bebouwingswand op, maar als lichte en ruimtelijke eenheid op zichzelf. De onderbreking is opvallend maar niet iconisch. De inpassing van de doorgang in de hoofdbebouwing voegt zich naar de hoofdzakelijk verticale geleding van de bebouwing aan de Westersingel. De doorgang is in het gevelbeeld geaccentueerd door bijvoorbeeld een subtiel hoogteaccent, verticale verspringingen in de gevel en/of een afwijkende vormentaal. Architectonische en programmatische middelen worden ingezet om de beweging van de voetganger naar en vanuit de doorgang te begeleiden. Bebouwing achterterrein De bebouwing op het achterterrein draagt in sterke mate bij aan de verbinding die de doorgang en het achterterrein tussen de Westersingel en het Wijkpark legt. De bebouwing ondersteunt in positionering, opzet, vormgeving en programmering (zie ook 4.7 Programma op pagina 31) zowel het publieke karakter van het achterterrein als het functioneren van het Wijkpark.

De bebouwing op het achterterrein creëert zowel ogen op de doorgang als op het park. De bebouwing draagt tevens bij aan het groene karakter van de achtertuinen, doordat de verharding en bebouwing van het terrein worden beperkt. De bebouwing houdt in volume, opzet en positionering ook rekening met de impact ervan op de belendende percelen, in het bijzonder het monumentale pand en bijbehorende tuin aan de noordzijde, en stelt zich daar terughoudend toe op. De bebouwing kan uit één of meerdere elementen in de ruimte bestaan. Er ontstaan met de bebouwing op het achterterrein geen ‘achterkanten' en geen slecht

Programma (combinatie)mogelijkheden; principedoorsnede oost-west

|

| woningen, kantoren

|

| kleinschalige bedrijven, maatschappelijke voorzieningen, kantoren

|

| ondersteunende horeca

Nota van Uitgangspunten

28

bruikbare ruimten. De verhoudingen tussen bebouwing en groen op het achterterrein zijn in balans en weten er het gewenste openbare karakter te bewerkstelligen. De bebouwing op het achterterrein is ondergeschikt aan de hoofdbebouwing. De bebouwing is maximaal 6 meter hoog.

achterterrein tussen de Westersingel en het Wijkpark legt. De vormgeving past bij het publieke karakter van het achterterrein, en de publieke uitstraling van de functies die erin huisvesten (zie ook 4.7 Programma op pagina 31). De bebouwing op het achterterrein is in samenhang met de hoofdbebouwing ontworpen. 4.4.3 Plinten

De programmering is bij voorkeur publiek en uitnodigend, het draagt in ieder geval actief bij aan het openbare karakter van het achterterrein en een goede verbinding met het Wijkpark (zie ook 4.7 Programma op pagina 31).