[23bb008809] Bijlage 1 behorende bij 23bb008813 over Masterplan de Kaai
Tekst van het document
Rotterdam, NL Masterplan
De Kaai Masterplan Rotterdam, NL Programma Het plangebied beslaat 26.500 m2 met circa 90.000 m2 aan woonprogramma en 10.000 m2 aan commerciële voorzieningen. Ontwerptraject 2022-2024 Realisatie vanaf 2025 Opdrachtgevers VORM Amvest Architect Mecanoo Landschaps architect De Urbanisten Project management Tenman, Amsterdam LAB-LAU, Rotterdam Adviseurs SteenhuisMeurs RHDHV DGMR WeAllWheel Kickstad
Inhoudsopgave 1 Introductie
• Voorwoord • Ontwikkelambities 2 Context
• • • • • • •
Plangebied Blik op de omgeving Historie Blik op de fabriek Uitgangspunten erfgoed Cultuurhistorische waarde Historische kernelementen
3 Masterplan
• • • • • • • • • • • • •
Stedenbouwkundige situatie Analyse van de plek Structuur van de plek Opbouw van het ensemble Stedenbouwkundige uitgangspunten Stedenbouwkundige plankaart Plankaart landschap Plankaart programma Matenplan Plan doorsneden Aansluiting maaiveld Aanzichten Impressiebeelden
4 Landschap
• • • • • • •
Principes voor het landschap Uitgangspunten openbare ruimte Inrichting van de openbare ruimte Kades Pleinen - centrale plein Pleinen - Sponsplein Pleinen - Hof
7 8 10
• Pleinen - Fonteinplein • Straten • Straatprofiel
70 72 74
13 14 16 18 20 22 24 26
5 Mobiliteit
79 80 84
29 30 31 32 33 34 38 39 40 41 44 46 48 50 53 54 56 58 60 64 66 68
• Mobiliteit • Parkeerscenario’s 6 Duurzaamheid
• • • • • • • • • •
De leefbare stad Hemelwater openbare ruimte Hemelwater gebouwen Waterveiligheid Natuurinclusiviteit Dakenlandschap Omgang met daken Omgang met erfgoed Energie Circulariteit
7 Beeldkwaliteit samenhang
• • • • • • • • • • • • • •
Het industriële karakter De fabriekse laag Skyline en zichtbaarheid Perceel en identiteit Materialisering en gevel Openingen, elementen en details Woonplint Commerciële plint Buitenruimtes en terrassen Daken groen Overgang gebouw en openbare ruimte Het waterfront Fietsenstallingen Techniek
87 88 90 92 94 96 101 102 106 108 109 111 112 114 116 118 120 122 124 125 126 128 130 132 134 136
8 Gebouwenveloppen
• • • • • • • • • • • • • • • •
Uitgangspunten per bouwenvelop Regels Historische functie Ontwerpstrategie Gebouw 1 Gebouw 2 Gebouw 3 Gebouw 4 Gebouw 5 Gebouw 6 Gebouw 7 Gebouw 8 Gebouw 9 Gebouw 10 Gebouw 11 Gebouw 12
9 Ontwikkeling
• • • • •
Ontwikkelingsstrategie Fasering Afval Woonprogramma Participatie
10 Bijlage
• • • • •
Zonstudie Daglicht Wind Beeldverantwoording Colofon
141 142 143 144 145 146 148 150 152 154 156 158 160 162 164 166 168 171 172 173 174 176 177 179 180 181 182 185 186
1 Introductie
Voorwoord
1 - Introductie
De Kaai wordt een nieuwe buurt in Rotterdam waar mensen groen, gezond en duurzaam wonen, werken en recreëren. Een buurt met een eigen karakter met behoud van het ‘fabriekse’. Door nieuwe routes goed verbonden met de omgeving. Het stedenbouwkundige ontwerp, de landschappelijke setting en de stedelijke programmering maken De kaai een open en uitnodigende plek. Het document beschrijft de ambities, randvoorwaarden en planregels voor de verdere ontwerpuitwerking van de verschillende onderdelen: het ontwerp van de gebouwen, de openbare ruimte en het landschap. Tijdens het ontwikkelen van het masterplan is veelvuldig gesproken met de omgeving. Huidige bewoners, kinderen, lokale ondernemers en overige geïntersseerden hebben hun wensen via drie participatiesessies geuit: meer groen, een prettige verblijfsplek aan het water, een gezamenlijke ruimte en respect voor het historische karakter van de plek. De verzamelde input is meegenomen en verwerkt in dit masterplan of krijgt in de verdere uitwerking van het plan een plek. Het masterplan wordt gebruikt als ruimtelijke en programmatische leidraad tijdens het ontwerptraject en als onderlegger voor het bestemmingsplan en de aanvragen voor de omgevingsvergunning. Daarnaast wordt het ook gebruikt als basis voor de selectie van jonge Rotterdamse architecten en andere adviseurs voor het vervolgtraject van De kaai.
Dit masterplan vertaalt de ambities die zijn gesteld in het ambitiedocument, om van De Kaai een mooie plek te maken voor de stad Rotterdam en de Rotterdammers.
8 | VORM | Amvest | Gemeente Rotterdam | Mecanoo | Urbanisten |
Masterplan De Kaai, Rotterdam, NL
1 - Introductie
Masterplan De Kaai, Rotterdam, NL
| VORM | Amvest | Gemeente Rotterdam | Mecanoo | Urbanisten | 9
Ontwikkelambities
1 - Introductie
De Kaai, een nieuw stuk onvervalst Rotterdam
Met elkaar creëren
De kop van Feijenoord in Rotterdam is een bijzondere plek.
De opgave is ambitieus: we bouwen veel woningen en
groen wandelen, sporten en flaneren. Er komt horeca en
Het voormalige Unilever-terrein met de margarinefabriek was
tegelijk vergroten we de levendigheid en leefbaarheid van
een getijdenoever met royale bomen en veel groen, waar je
meer dan een eeuw een afgesloten terrein en onbereikbaar
het gebied. Om dat optimaal voor elkaar
de internationale scheepvaart voorbij ziet trekken. Zo wordt
voor de omgeving. Toch is het altijd een belangrijk
te krijgen is de dialoog met de omgeving van groot belang.
de Nassaukade een trekpleister voor heel Rotterdam. Loop
onderdeel geweest van de identiteit van Rotterdam Zuid en
Daarom hebben we een team samengesteld dat hetzelfde
via de Willemsbrug een ‘rondje Zuid’ en kom even tot rust
in het bijzonder Feijenoord. Het is dit onvervalste karakter
denkt over de ambitie van het project en over thema’s als
aan de oever, met zicht op de skyline van een wereldstad.
dat het gebied en de omgeving zo bijzonder maakt. De Kaai
participatie en duurzaamheid. Zo trekken we samen op
Het vrijkomen van het margarineterrein is een unieke kans
wordt een plek waar dit historische karakter wordt omarmd,
met de bewoners van deze wijk, die zich soms vergeten
om Rotterdam een nieuwe, groene buitenplek te geven. Een
waarmee een nieuw stuk leefbaar Rotterdam met veel ruimte
voelen in de stad. Want juist met de inbreng van die mensen
ruimte voor recreatie en een drankje op een terras, maar ook
voor nieuwe bedrijvigheid en woningen wordt gecreëerd.
laten we een gebied tot leven komen op een manier waar
voor rust. Alle Rotterdammers profiteren zo van de nieuwe
iedereen van profiteert.
impuls die het gebied de stad geeft.
Een nieuwe naam voor eenzelfde plek met een nieuwe
Een buurt met leefruimte voor iedereen
Blauwdruk voor een nieuwe wijk
toekomst. Een plek die van een industriële omgeving
“We willen een buurt creëren waar iedereen blij mee is.
Een dergelijke ontwikkeling in een omvangrijk stuk
naar een leefomgeving verandert. We noemen het
Met woningen voor sociale en middenhuur, aangevuld
Rotterdam kost tijd. En we kunnen deze buurt niet realiseren
margarineterrein De kaai. De komende jaren verandert De
met vrijesector koopwoningen. Geen anonieme
zonder de hulp en de ideeën van Rotterdammers. Daarom
kaai in een woon-, werk- en beleefplek aan het water, die
woongebouwen, maar een wijk met samenhang en
wordt het gebied nu al geopend en organiseren we
bol staat van de energie. Met gezellige pleinen, straatjes
structuur. Een buurtje met een mooie balans tussen private
activiteiten, zodat het op de korte termijn al een bijdrage
en maatschappelijke functies, met leuke cafeetjes,
en gedeelde ruimtes voor verschillende vormen van sociale
levert aan de omgeving. Op het huidige fabrieksterrein
verblijfskwaliteit en een uniek waterfront met getijdenoever.
interactie. We bouwen speels en compact, met straten,
organiseren we kleinschalige evenementen, bieden we
Een levendige plek voor iedereen op een opvallende locatie,
pleinen en veel levendigheid. We vergroten de leefbaarheid
mensen de ruimte om zelf activiteiten te organiseren en
die het waterfront van Rotterdam verrijkt.
met stadswoningen die aansluiten op groene en autovrije
gaan we concreet met hen op zoek naar wat werkt en wat
straatjes en pleinen in het hart van de buurt. Voetgangers
niet. Zo krijgen we inzicht in activiteiten en voorzieningen
De Kaai wordt anders en echt
staan centraal, fietsers zijn te gast en ook de kade is
die kans van slagen hebben en ontstaat er een organische
Na het vertrek van Unilever verandert het terrein van de
autovrij. Lage daken worden benut als ontmoetingsplek
blauwdruk van een wijk in wording.
vroegere margarinefabriek in een woongebied, waar
met daktuinen en groen. Indien mogelijk wordt energie
mensen binnenkort een thuis vinden. De historische
opgewekt op hoger gelegen daken.”
De Kaai
uitstraling blijft, maar het gebied wordt uitgebreid met circa
Eerbetoon aan het verleden, klaar voor de toekomst Het duurt nog even voor de eerste schop de grond in gaat.
duizend woningen en circa tienduizend vierkante meter
Met veel aantrekkelijke voorzieningen
De voornaamste ambitie is dat we iets maken, waar iedereen
commerciële ruimte. Een autovrij gebied waar verblijven
De Kaai wordt een wijk waar mensen elkaar ontmoeten
in de stad baat bij heeft. Een gebied dat een eerbetoon is
en leefbaarheid centraal staan. Zo bouwen we verder
en waar ook het nodige te doen is voor bewoners van
aan het verleden en tegelijkertijd klaar is voor de toekomst.
aan de geschiedenis die Rotterdam heeft gemaakt tot
de wijken die in de buurt liggen. Zo komt er ruimte voor
We hebben maar één kans om het goed te doen. Die kans
een wereldstad, waar zich voortdurend nieuwe kansen
lokale ondernemers, maatschappelijke voorzieningen,
nemen we: een nieuwe plek maken, waar bezoekers zich
voordoen.
kleine bedrijven, werk- en leerplaatsen en horeca. De kade
net zo thuis voelen als bewoners. Een nieuw stuk onvervalst
verandert in een aantrekkelijk gebied, waar mensen in het
Rotterdam, met een even menselijk als uniek gezicht.
10 | VORM | Amvest | Gemeente Rotterdam | Mecanoo | Urbanisten |
Masterplan De Kaai, Rotterdam, NL
3 - Masterplan
1:500 Masterplan De Kaai, Rotterdam, NL
| VORM | Amvest | Gemeente Rotterdam | Mecanoo | Urbanisten | 11
2 Context
Plangebied
2 - Context
Gebiedsontwikkelingen
Huidige situatie
Voorzieningen
De Kop van Feijenoord ligt in het centrum van Rotterdam,
De kaai is dus een van de gebieden in de huidige en
Het niveau van voorzieningen in de wijk Kop van Feijenoord
aan de zuidelijke oever. Het bestaat uit een lappendeken
toekomstige ontwikkelingen in de grote gebiedstransitie van
is relatief laag. Dat is te verklaren door naar de huidige
van verschillende kleine buurtjes. Het stedelijke weefsel
Rotterdam Zuid. Om de nieuwe ontwikkeling samen met de
invulling en de transitie van de hele wijk te kijken. Het gebied
is ontstaan tussen de industriegebieden, waar de haven
overige ontwikkelingen te laten slagen, is het van belang
is nog steeds in ontwikkeling en had tot voor kort drie grote
voor veel bedrijvigheid zorgde en waar een groot aantal
om het gebied te laten aansluiten bij het stedelijke weefsel
industrieterreinen en veel onbenutte ruimtes. Daardoor is de
spoorwegen nodig waren voor overslag. De verhuizing van
van de omgeving en daarmee de toegankelijkheid van het
relatieve dichtheid van de wijk laag vergeleken met sommige
de havens naar het westen van de stad betekende meer
gebied te vergroten. Een verdichting van een gebied gaat
stadswijken ten noorden van de rivier. Hierdoor is het aantal
ruimte voor woningbouw, die tussen deze structuren werd
met een intensivering van bewoners gepaard. Dat vereist
bewoners vaak nog onvoldoende om veel hoogstedelijke
opgebouwd. De kaai ligt in deze lappendeken op het meest
een verhoging van het voorzieningenniveau.
buurtvoorzieningen te ondersteunen. Als de wijk groeit,
noordelijke punt van de wijk, direct aan de Nieuwe Maas en
dan moet ook het voorzieningenniveau meegroeien om
de Koningshaven, tussen het Hefkwartier en de ingang van
Verbindingen
alle bewoners te bedienen. Overigens bedoelen we met
de Nassauhaven.
Hoewel de wijk midden in het centrum van Rotterdam ligt,
voorzieningen niet alleen maatschappelijke of economische
wordt ze omschreven als rustig en afgelegen. Dit heeft deels
voorzieningen, maar ook ruimte voor werkgelegenheid
Huidige en toekomstige ontwikkelingen
te maken met de redelijke bereikbaarheid (weinig OV) en
en verbeterde groenvoorzieningen in de wijk. De
In de omgeving zijn er meerdere gebiedsontwikkelingen.
de mindere goede oost-westverbinding met de omliggende
dichtstbijzijnde voorzieningen zijn het Entrepotgebied
In de aanliggende wijken zijn de ontwikkelingen rondom de
wijken. De dichtstbijzijnde hoogwaardige OV-punten voor
en de Persoonsdam. De enige stedelijke trekker in de
Rijnhaven in volle gang. Niet alleen de ontwikkeling in de
De kaai zijn de metrohalte Wilhelminaplein, treinstation
wijk op dit moment is Skateland aan de Piekstraat en het
haven, maar ook in Katendrecht en de verdere invulling van
Rotterdam- Zuid en station Blaak. Allemaal plekken waarvoor
kindermuseum Villa Zebra langs de Stieltjesstraat.
de Wilhelminapier zorgen voor een enorme verdichting in
bestaande barrières moeten worden gepasseerd. Ook voor
dit gebied. De plannen rondom Feijenoord City zijn volop
het dagelijkse gebruik zijn de afstanden niet optimaal. Met
Verdichting
in ontwikkeling en sommige blokken zijn al in aanbouw,
name de barrièrewerking van bepaalde infrastructuur en
Niet alleen de locatie De kaai, maar ook de transformatie van
of in een ver stadium van het ontwerp. Aangrenzend is de
de lange noord-zuidlijnen met aaneengesloten bebouwing
de overige industrielocaties dragen substantieel bij aan de
ontwikkeling van Parkstad, de verbindende wijk tussen Kop
zorgen ervoor dat de afstand tussen oost en west in de wijk
hoeveelheid woningen in de wijk. Passende voorzieningen
van Zuid en Afrikaanderwijk, bijna af. Nog enkele blokken
lastig te overbruggen is. Doordat het voorzieningenniveau
moeten tijdig worden meegenomen in de planvorming
worden gerealiseerd. In de wijk zijn de overgebleven
in de wijk laag is, moeten bewoners deze routes wel
om een deel van de bovengenoemde problematiek op
industriegebieden de grootste ontwikkellocaties. Niet
nemen. Mensen moeten de barrières doorkruisen om de
te lossen. De groei van het aantal bewoners leidt tot de
alleen De kaai, maar ook Piekstraat-West is in ontwikkeling.
voorzieningen buiten de buurt te bereiken. Toch wordt deze
noodzaak van meer voorzieningen en groen in de wijk zelf.
Op termijn zal het bedrijf Hunter Douglas naar een
afgelegen ligging niet alleen gezien als iets negatiefs. Op
Dat zorgt ervoor dat mensen minder tussenwijkse barrières
andere locatie gaan. Deze ontwikkelingen spelen op de
de grotere, stedelijke schaal ligt de wijk gewoon op tien
hoeven te nemen. Het belang van de kwaliteit van de
middellange termijn. Aanvullend staat de Hefzone aangeduid
minuten fietsen van de binnenstad en in de toekomst liggen
wijk staat daarom hoog op de agenda. Een uitnodigende
als ontwikkellocatie, met de kanttekening dat deze plek
ook de grotere stedelijke ontwikkelingen in de omgeving
buitenruimte, passend bij het voorzieningenniveau, is van
gebonden is aan het onderhoud van de tunnel en de
dichtbij. Maar in het dagelijkse gebruik zijn deze afstanden
belang.
mogelijkheid om boven de spoortunnel te bouwen. Als
te ver voor een gezonde wijk.
laatste wordt er op termijn ook verder geïnvesteerd in het voorzieningenniveau van de wijk.
14 | VORM | Amvest | Gemeente Rotterdam | Mecanoo | Urbanisten |
Masterplan De Kaai, Rotterdam, NL
Plangebied
2- Context
station Blaak Kralingen Willemsbrug Locatie Oude plantage
Noordereiland
haven Nassau
Hefkwartier Hef Entrepot en v a sh g n ni o K
Persoonsdam Piekstraat
Hunter Douglas
Wilhelminapier Vuurplaat
Station Zuid Esch
Rijnhaven Nieuwe Maas
Maashaven
Masterplan De Kaai, Rotterdam, NL
Feyenoord City
| VORM | Amvest | Gemeente Rotterdam | Mecanoo | Urbanisten | 15
Blik op de omgeving
2 - Context
Legenda
1. Hefbrug
2. Hefkwartier
3. Hefpark
4. Havenlofts
8
2
1
3
9
4
6
10
7
5
16 | VORM | Amvest | Gemeente Rotterdam | Mecanoo | Urbanisten |
Masterplan De Kaai, Rotterdam, NL
Blik op de omgeving
2- Context
5. De Peperklip
6. Villa van Waning
7. Persoonsdam
8. Locatie De kaai
9. Entrepot
10. Parkeerterrein Hefzone
Masterplan De Kaai, Rotterdam, NL
| VORM | Amvest | Gemeente Rotterdam | Mecanoo | Urbanisten | 17
Historie
2 - Context
Historie margarinefabriek
import van vetten en de export van margarine. Melk werd
130 jaar innovatie
In 1891 bouwde de firma Simon van den Bergh een
vanaf de Zuid-Hollandse eilanden per tram aangevoerd in
In de loop der jaren werden er voor de fabriek zo’n 250
margarinefabriek aan de Nassaukade in Rotterdam. Die
de Roentgenstraat. Daar lag een spoorlijn voor de deur.
bouwvergunningen aangevraagd. Het ging om kleine en
werd de grootste en modernste van het land. In de jaren
De concurrentiestrijd met Jurgens liep in 1927 uit op een
grote ingrepen, waarmee het complex zich steeds weer
die volgden, werd de fabriek uitgebreid, veranderde
fusie. Het was voor beide bedrijven de enige manier om te
aanpaste aan industriële ontwikkelingen en veranderingen
de receptuur van de margarine, ontstonden er nieuwe
overleven. Zo ontstond de Margarine Unie, waar zich andere
van de productie. De fabriek was oorspronkelijk erg
merken en verpakkingen en kwamen er steeds modernere
bedrijven bij aansloten, zoals Calvé. De margarineproductie
ambachtelijk. Bijna al het werk gebeurde handmatig. Het
machines. Al die tijd draaide de productie door, jaar in, jaar
van de drie grootste Nederlandse fabrieken concentreerde
was het houten tijdperk, dus de margarine werd in houten
uit. Met het vertrek van ‘Upfield’ uit Rotterdam komt er een
zich nu in Rotterdam. Twee jaar later volgde een fusie met
kuipen vervoerd. Een belangrijke innovatie was de bouw
einde aan een tijdperk van ruim 130 jaar bedrijvigheid op
het Britse Lever tot Unilever. Deze multinational groeide
van een raffi (raffinaderij) om plantaardige oliën te kunnen
deze plek.
uit tot een van de grootste bedrijven ter wereld. De
verwerken (1911). In de jaren twintig werd hout in het
ontwikkeling werd in 2018 door Unilever verkocht aan KKR,
proces vervangen, en brak het aluminium tijdperk aan. Na
Cultuurhistorisch onderzoek
die de margarinedivisie de naam Upfield gaf. De productie
het ontstaan van de Margarine Unie onderging de fabriek
Voor de herontwikkeling is een cultuurhistorisch
werd verplaatst naar een andere locatie, waardoor de
een metamorfose, waarbij de processen versnelden en de
onderzoek naar het fabriekscomplex uitgevoerd
bakermat van de multinational Unilever nu herontwikkeld kan
handelingen zo veel mogelijk werden gemechaniseerd. De
door SteenhuisMeurs. Het onderzoek bestaat uit een
worden.
mens hield toezicht op het proces, in plaats van het zelf
historische ontwikkelingsschets van het bedrijf en het
uit te voeren. In de jaren vijftig volgde een nieuwe ronde
gebied, een ruimtelijke analyse en een cultuurhistorische
De fabriek aan de Nassaukade
innovaties, gericht op automatisering en continuproductie.
waardering. Deze onderzoeken vormen de basis voor
Architect A. Nolen ontwierp de margarinefabriek en was nog
De komst van de ‘votator’, een wondermachine die
een weloverwogen ontwikkelingsplan voor het terrein. We
jaren betrokken bij de uitbreidingen. In eerste instantie was
karnt, koelt en kneedt, zorgde voor aanzienlijk verkorte
borgen de cultuurhistorische kwaliteiten van de plek door
het perceel nog geen zesde deel van de latere omvang.
productielijnen. De margarine die uit dit apparaat kwam,
ze bij de planvorming te betrekken en te gebruiken als
Tot aan de Tweede Wereldoorlog werden er steeds stukken
hoefde alleen nog maar gewogen en verpakt te worden.
verbijzondering en identiteitsdrager van de ontwikkeling.
grond bij de fabriek betrokken, tot uiteindelijk het hele
Met de intrede van het plastic tijdperk kwam de introductie
bouwblok in bezit was van Unilever. De eerste fabriek
van het margarinekuipje. De laatste fase werd eind jaren
Concurrentie tussen Van den Bergh en Jurgens
bestond uit een monumentaal gebouw aan de kade, met
tachtig ingezet: het begin van het digitale tijdperk. Door
Margarine is in de negentiende eeuw uitgevonden als een
haaks daarop de productiehallen. Vanaf de Nassaukade
digitalisering werd een maximale productieflexibiliteit
goedkoop en houdbaar alternatief voor roomboter. Het
gezien, kwam de melk via de linkerkant de fabriek binnen
mogelijk gemaakt. De aanvoer van grondstoffen werd met
ontstaat door het karnen van melk en rundvet, dat later
en de vetten via de rechterkant. Beide stromen ontmoetten
computergestuurde leidingen zo verfijnd, dat de machines
ook door plantaardig vet werd vervangen. De Europese
elkaar in het centraal gelegen karnhuis, vanwaar de
gemakkelijk konden switchen van het ene naar het andere
margarineproductie concentreerde zich in Nederland, in
productiestroom weer terugliep, van zuid naar noord, naar
recept.
Oss om precies te zijn. Hier stonden twee fabrieken die
de Nassaukade (karnen, koelen, rusten, kneden, wegen,
stevig met elkaar concurreerden: Jurgens en Van den Bergh.
verpakken en expediëren). Rondom dit productieproces
Dit tweede bedrijf verhuisde in 1891 naar de Nassaukade
waren de energievoorziening, werkplaatsen, kantoren en
in Rotterdam. De haven had een ideale ligging voor de
schaftlokalen gegroepeerd. De verpakkingen werden op de zolders gemaakt.
18 | VORM | Amvest | Gemeente Rotterdam | Mecanoo | Urbanisten |
Masterplan De Kaai, Rotterdam, NL
Historie
2- Context
Ook binnen het bedrijf werd de flexibilisering doorgezet. Lang voor ‘scrum teams’ gemeengoed waren, experimenteerde Unilever in 1988 met autonome
1628
werkgroepen die met een grote mate van zelfstandigheid in de fabriek opereerden. Ruimtelijke structuur Het resultaat van al die innovaties is dat de manier van produceren totaal is gewijzigd en enorm is versneld, terwijl de grondstoffen nog steeds samenkomen en worden verwerkt tot margarine op de plek van het voormalige karnhuis. De hypermoderne productiefaciliteit heeft zich genesteld in een mengelmoes van aan elkaar gegroeide panden. De locatie is als een samensmelting, waar de ene
fabriek over de andere is gegroeid. Op onverwachte plekken zijn nog sporen terug te vinden die ons ver terug in de tijd voeren. Tijdens de uitbreidingen bleef de organisatie van de productie in opzet gelijk, maar de productierichting veranderde van zuid naar noord met een slingerbeweging in west-oostelijke richting. Dat had te maken met twee uitbreidingen in het productieproces, namelijk de bouw van de raffi bij de Nassaustraat en de haakse verpakkingsstraat aan de zijde van de Nassauhaven (‘grote en kleine poot’). Aan de Roentgenstraat liggen de energiecentrale en de technische ruimtes. De flanken worden ingenomen door raffinage, vetopslag (silo’s), laboratoria, de drukkerij, kantoren, restaurants en expeditie. Tussen de gebouwen zijn stegen (IJsgang, Klokkengang, Multiplexgang), die de gebouwen ontsluiten. In de loop der tijd werden zij overkapt.
Masterplan De Kaai, Rotterdam, NL
| VORM | Amvest | Gemeente Rotterdam | Mecanoo | Urbanisten | 19
Blik op de fabriek
2 - Context
1. Brandweerplein
2. Harde kade
3. Fabrieksmuur
Legenda
4. Kade met talud
5. Brandweerplein
2
10
6
4
7 9
8 11
5
3
1
20 | VORM | Amvest | Gemeente Rotterdam | Mecanoo | Urbanisten |
Masterplan De Kaai, Rotterdam, NL
Blik op de fabriek
2- Context
6. Daklandschap
7. De Brug
8. Luchtbrug
9. Parkeergarage
10. Monumentale voorgebouw
11. Silo’s
Masterplan De Kaai, Rotterdam, NL
| VORM | Amvest | Gemeente Rotterdam | Mecanoo | Urbanisten | 21
Uitgangspunten erfgoed
2 - Context
De margarinefabriek aan de Nassaukade heeft een
De bakermat van Unilever
Symbool van constante industriële innovatie
belangrijke cultuurhistorische betekenis, die in zes
De margarinefabriek herinnert aan een turbulente en
Margarine is een uitvinding voor kunstboter, die aanvankelijk
kernkwaliteiten door SteenHuisMeurs is omschreven.
succesvolle episode van Nederlands ondernemerschap en
in een tamelijk ingewikkeld procedé werd bereid. De fabriek
bedrijfsontwikkelingen. Nadat de firma’s van Van den Bergh
van Van den Bergh en Jurgens symboliseert de constante
Icoon van de industrialisatie van Rotterdam-Zuid
en Jurgens elkaar bijkans kapot hadden beconcurreerd,
vernieuwing van dit product door de jaren heen, wat betreft
De fabriek die Simon van den Bergh in 1891 aan de
fuseerden zij in 1927 tot de Margarine Unie, twee jaar later
productie, receptuur en marketing. De fabriek onderging
Nassaukade liet bouwen, getuigt van de industrialisatie in
gevolgd door een fusie met Lever Brothers tot Unilever. De
honderden verbouwingen, doorliep allerlei stadia (houten
de havens op Rotterdam-Zuid in de late negentiende eeuw.
Nederlandse margarine en de Engelse zeep vormden de
tijdperk, aluminium tijdperk, plastic tijdperk en digitaal
Grote bedrijven, met name in de voedingsmiddelenindustrie,
basis voor deze multinational, die uitgroeide tot een van
tijdperk) en werd steeds opnieuw van baanbrekende
vestigden zich in het havengebied, vanwege de optimale
de grootste ondernemingen ter wereld. De fabriek aan de
apparaten voorzien (zoals de raffi, koeltrommel, de
infrastructuur, met zeehavens, havenspoorlijnen,
Nassaukade had in dit immense concern een bijzondere
multiplexwals en de votator). Margarine ontwikkelde zich
tramsporen en (later) aansluitingen op het wegennet. Deze
betekenis en voorbeeldfunctie. F. van den Hoven, voorzitter
van goedkope kunstboter tot een hoogwaardig, plantaardig
ontwikkeling ging gepaard met de komst van grote groepen
raad van bestuur (1983): ‘De margarinefabriek (..) wordt
product met allerlei toegevoegde gezondheidskenmerken.
migranten naar de stad, eerst uit Brabant en andere delen
beschouwd als het moederbedrijf van alle fabrieken van
Het laboratorium in de fabriek speelde een doorslaggevende
van Nederland, later van steeds verder weg. Na de sloop
Unilever in de wereld. Het wordt gezien als een voorbeeld
rol hierbij. De multinationalisering van Unilever maakte dat
van de Oranjeboom brouwerij is de margarinefabriek het
als het gaat om efficiënt produceren, de kwaliteit van de
het bedrijf wereldwijd grip kreeg op de productiecyclus,
laatste grote industriële relict aan de Nassaukade. Door de
arbeidsomstandigheden, de producten en ten slotte de
van grondstof tot eindproduct, en op de wereldmarkt van
ligging van de fabriek in de bocht van de Maas is de fabriek
nieuwe ontwikkelingen in de technologie. Ofschoon wij in
oliën en vetten. Andere innovaties waar de margarinefabriek
iconisch aanwezig in de skyline van Rotterdam, versterkt
de reclame zeggen dat de moeder zo slank als de dochter
symbool voor staat, zijn bijvoorbeeld marketing en
door het boven de fabriek zwevende kantoorgebouw
kan zijn, zou het in mijn termen goed zijn als alle dochters zo
reclame, en de arbeidsomstandigheden, deels door de
De Brug. Het complex is vanaf vele plaatsen in de stad
goed waren als de moeder!’
sociale voorzieningen, ontplooiingskansen, de gedeelde
zichtbaar, zowel vanaf de noord- als de zuidoever.
22 | VORM | Amvest | Gemeente Rotterdam | Mecanoo | Urbanisten |
verantwoordelijkheden en het familiegevoel.
Masterplan De Kaai, Rotterdam, NL
Uitgangspunten erfgoed
2- Context
Schoolvoorbeeld van productontwikkeling en
Medina van de margarine
Sociaal werkgeverschap
differentiatie
De margarinefabriek is door de jaren heen uitgebreid en
Zowel Van den Bergh als Unilever toonden zich in hun
De fabriek Van den Bergh en Jurgens produceerde,
getransformeerd tot een complex waarin de gebouwen zijn
tijd bevlogen werkgevers, die met vooruitstrevende
met name na 1950, een compleet landschap van
samengebald en in elkaar overlopen. De locatie is organisch
voorzieningen (ziekenfonds, pensioen,
margarinemerken. Daarmee bleef in de supermarkten
ontstaan, waar de ene fabriek over en door de andere
ontplooiingsmogelijkheden, ontspanning) bijdroegen
amper plek voor andere fabrikanten in het schap. De
heen groeide. Zo werd het complex als een compacte
aan een sociale werkgemeenschap. De arbeiders van de
differentiatie van margarines was mogelijk door de steeds
stad, met overdekte stegen en pleinen. Op onverwachte
Nassaukade stonden binnen Unilever bekend als lastig
Van den Bergh en Jurgens margarinefabrieken, Nassaukade Rotterdam - SteenhuisMeurs
verder doorgevoerde ‘engineering’ van het product, waarbij
plekken zijn nog sporen terug te vinden die ver terug in de 60
en veeleisend, maar ook loyaal en professioneel. Het
op basis van allerlei soorten onderzoek een breed palet
tijd voeren. De fabriek kenmerkt zich aan de buitenkant
‘familiegevoel’ binnen de fabriek spreekt sterk uit de cultuur
van margarines kon ontstaan. De merken onderscheidden
door een rondom doorlopende, gemetselde schil, voorzien
van feesten, cursussen, verenigingen en de jaarlijkse
zich op smaak, kleur, geur, gezondheidseigenschappen,
van poorten en ramen. Het dakvlak is een lappendeken
modeshow, waarbij personeelsleden over de catwalk
vetgehalte, smeerbaarheid, etc., aangevuld met door
van oude en nieuwe kappen - als een tweede maaiveld.
paradeerden, ondersteund door professionele topacts.
marketing aangedragen eigenschappen als lifestyle,
Binnen deze opzet heeft de fabriek naar alle zijden een
Maar één van deze kernkwaliteiten kan worden vertaald
beleving en gevoel. Met deze ontwikkelingen was de
ander gezicht. De Nassaukade wordt gedomineerd door
in een ruimtelijk concept, de Medina van de margarine.
margarinefabriek zijn tijd vooruit, bijvoorbeeld door
het lange, monumentale voorgebouw. De Nassauhaven
Voor andere onderdelen moet worden onderzocht hoe
de ontwikkeling van plantaardige margarine, gezonde
door de expeditie en grote volumes, zoals het Becelhuis.
een fysieke weergave van deze kernkwaliteiten mogelijk
margarine, verrijkte margarine of gepimpte margarine
De Nassaustraat is verscholen achter een hoge muur
gemaakt kan worden in het verdere ontwerp.
(voorheen een wand met kantoren). De Roentgenstraat kent een pandsgewijze opbouw, met machinekamers en werkplaatsen.
Masterplan De Kaai, Rotterdam, NL
| VORM | Amvest | Gemeente Rotterdam | Mecanoo | Urbanisten | 23
Cultuurhistorische waarde
2 - Context
Het representatieve voorgebouw aan de Nassaukade is
Bijzondere gebouwen
aangewezen als gemeentelijk monument. De overige
•
delen van het complex zijn niet als zodanig beschermd, maar bevatten wel cultuurhistorische waarden (in relatie
•
•
Het representatieve front aan de Nassaukade (in
Entreegebouw hoek Nassauhaven-Roentgenstraat met
combinatie met De Brug), gebouwd in 1891 en 1897;
daarop het oude laboratorium voor de melkontvangst
De emballagehal met het aangrenzende magazijn
met twee tongewelven met een daklicht.
tot de geschiedenis van Rotterdam-Zuid, Unilever en de
met gietijzeren kolommen uit 1891 (oorspronkelijk
margarinefabriek zelf), waarbij de volgende waardevolle
oliebergplaatsen), inclusief nog aanwezige delen op de
Relicten van historische fabrieksonderdelen
elementen worden onderscheiden:
verdiepingen, de schil en/of de kap en de historische
Oude gevels aan de interne stegen, delen van de kap van
bouwdelen aan de Klokkengang;
de korte en lange poot, leidingenstelsels, opslagtanks,
Voormalige machinekamer (nu: compressorhal
bijzondere ruimten in de laboratoria en kantoren, diverse
ammoniak) in de Roentgenstraat;
magazijnen en bestratingen behoren tot waardevolle
Technische werkplaats aan de Roentgenstraat;
relicten.
Fabriekscomplex als conglomeraat van gebouwen
•
Fabriekscomplex met rondom doorlopende gevelwanden, een gevarieerd daklandschap en de iconische
•
verschijningsvorm aan de Koningshaven: het monumentale complex met daarboven als tweede laag het zwevende volume van De Brug. 1
De havenkades als onderdeel van het complex
Monumentale gebouwen
Inclusief bebouwing, groen, een industriële bestrating en
11
expeditie. De openheid van de kades is complementair aan
1. Voorgebouw
12
de beslotenheid van het fabriekscomplex. De kades zijn
Cultuurhistorisch waardevolle gebouwen
de buitenruimte van het complex. Historisch gezien was de
2.
Emballagehal
Nassaukade voorzien van lage bebouwing op de kadewand,
3.
Machinekamer
de kade van de Nassauhaven was open (ten behoeve van
4. Technische kamer
het afmeren van schepen) en waar beide havens elkaar
7
2
6
11
ontmoetten, was groen. De oorspronkelijke klinkerbestrating met spoorrails maakte plaats voor stelconplaten.
Belangrijke structuren 10
13
De doorlopende schil om het blok heen Met wisselende verschijningsvorm: representatief aan de Nassaukade, utilitair aan de overige straten; fors van maat bij
9
stedelijke gebied is ontsloten met poorten en stegen.
stegen door het complex heen (IJsgang, Multiplexgang,
IJsgang
7. Klokkengang 8.
Technische gang
9.
Multiplexgang
Relicten 10.
3
Bepaald door zeer oude en inmiddels met glas overdekte
6.
8
de Nassauhaven en pandsgewijs in de Roentgenstraat. Dit
Interne structuur
5. Melkontvangst en laboratorium
4
Wanden gangen
11. Korte en Lange Poot 5
12.
Kistenzolder en opslag
13.
Inpakafdeling
Klokkengang, Brandweerplein).
24 | VORM | Amvest | Gemeente Rotterdam | Mecanoo | Urbanisten |
Masterplan De Kaai, Rotterdam, NL
Cultuurhistorische waarde
2- Context
Basis voor stedenbouwkundig plan
Technische werkplaats
Laboratorium
De interne structuur bepaald door de oude stegen door het
De volgende elementen zullen bepalend zijn in de
De volgende elementen zullen bepalend zijn in de
complex (IJsgang en Multiplexgang) dienen als basis voor
beeldkwaliteit van de nieuwe ontwikkeling op deze locatie of
beeldkwaliteit van de nieuwe ontwikkeling op deze locatie of
het stedenbouwkundig plan. Zoals ze historisch hebben
worden hergebruikt als relict:
worden hergebruikt als relict:
gefunctioneerd, zullen deze assen in de toekomst het
• Pandsgewijze opbouw aan de Roentgenstraat
• Pandsgewijze opbouw aan de Roentgenstraat en als
plangebied met de omgeving verbinden.
(herkenbaarheid fabriekslaag).
beeldbepalend element op de zichtas van de Nassauhaven (herkenbaarheid fabriekslaag + positie accent)
Daarnaast zullen drie bepalende gebouwen (Het
• IJzeren vakwerkliggers. • Stalen kolommen. • Lichtstraten.
hoofdgebouw, de Emballagehal en de Machinekamer) worden behouden. Deze gebouwen zullen een gebouwde
• Experimentele karakter. • Getoogde dak met een centrale lichtstraat. • Stalen kolommen.
en programmatische verbinding maken met de wijk Feijenoord door het plangebied naar de kade aan de Maas en vormen daarmee een centrale historische as door het gebied. In de planvorming voor De Kaai is gestudeerd op behoud van hetgeen als waardevol benoemd in de cultuur-historische verkenning, naast het gemeentelijke monument. De interne structuur, de Emballagehal en de Machinekamer zijn naast het Hoofdgebouw opgenomen als te behouden in het plan. Voor de Technische werkplaats en het Laboratorium is dat niet het geval. De Technische werkplaats zelf is lastig her te bestemmen, heeft beperkte architectonische kwaliteit en maakt het goed herbestemmen en integreren van het Machinegebouw in nieuwbouw veel lastiger. Op basis daarvan is keuze gemaakt deze niet te behouden. Het Laboratorium wordt niet behouden omdat aan de kadezijde een nieuwe rooilijn aangehouden wordt, wat inpassing van het bestaande gebouw onmogelijk maakt. Bovendien zijn de beschreven waarden in de cultuurhistorische verkenning met name omtrent de functie van het lab en rol ervan in de ontwikkelingsgeschiedenis/groei van Unilever. Deze elementen/immateriële waarden worden meegenomen in de nieuwbouw op deze plek.
Masterplan De Kaai, Rotterdam, NL
| VORM | Amvest | Gemeente Rotterdam | Mecanoo | Urbanisten | 25
Historische kernelementen
2 - Context
Monumentaal front Nassaukade
Emballagehal, schil melkkamer
Belangrijke historische structuur
Ketelhuis en werkplaats
Pindakaaspotten
Relicten
26 | VORM | Amvest | Gemeente Rotterdam | Mecanoo | Urbanisten |
Masterplan De Kaai, Rotterdam, NL
2- Context
Masterplan De Kaai, Rotterdam, NL
| VORM | Amvest | Gemeente Rotterdam | Mecanoo | Urbanisten | 27
3 Masterplan
Stedenbouwkundige situatie
Rotterdam centraal
3 - Masterplan
Goudsesingel
Hofplein
Oostplein Kralingen
Hoogkwartier Laurenskwartier
Coolsingel
Oostzeedijk
Rotterdam Blaak
Lijnbaankwartier
Maasboulevard
Willemsbrug
Wijnhaveneiland
Nieuwe Maas
De Kaai Boompjes
Noordereiland Hef
Museumpark
Feijenoord
Scheepvaartkwartier
Erasmusbrug Wilhelminapier 1:500 30 | VORM | Amvest | Gemeente Rotterdam | Mecanoo | Urbanisten |
Masterplan De Kaai, Rotterdam, NL
Analyse van de plek Morfologie Stadsdriehoek
3 - Masterplan Ecologische hoofdstructuur
Stedelijke verbinding
Struisenburg Oude Plantage Ons Park
watertaxi
Noordereiland
watertaxi
Feijenoord Nassauhavenpark Kop van Zuid
west-oost
Hefpark
De Kop van Feijenoord ligt aan de zuidoostelijke rand
De Nieuwe Maas bij de Kop van Feijenoord is van
De Kop van Feijenoord is redelijk bereikbaar met
van het stadscentrum van Rotterdam, ten zuiden van de
vitaal belang voor de natuur, met trekvissen, vogels,
verschillende vormen van mobiliteit. Zo is er een
Nieuwe Maas. Het gebied wordt begrensd door de wijken
waterinsecten, en bevers die er leven. De dynamiek
metrostation bij Wilhelminaplein en Station Rotterdam-Zuid,
Feijenoord in het westen, Struisenburg in het noorden
van de getijden en de overgang van zoet naar zout
en zijn er diverse tram- en buslijnen die langs de rand van
en Kop van Zuid en het Entrepot in het westen. Aan de
water zijn essentieel voor biodiversiteit. Maar door de
het gebied rijden.
overkant van de Nieuwe Maas ligt de wijk Stadsdriehoek,
scheepvaart zijn de oevers vaak verhard. Het ‘De rivier
De belangrijkste infrastructurele hoofdstructuur rondom
die gemakkelijk bereikbaar is via de Willemsbrug. Het
als getijdenpark’ programma werkt aan ecologische
de Kop van Feijenoord wordt gevormd door de Rosestraat
gebied wordt gekenmerkt door zijn ligging aan het water
herinrichting met vegetatie en overstroombare zones, zoals
en Laan op Zuid, die parallel aan elkaar het gebied
en de nabijheid van verschillende iconische Rotterdamse
in de Nassauhaven. Nabij liggen groene gebieden zoals
doorkruisen en een belangrijke verbinding vormen tussen
gebouwen en bouwwerken, zoals de Rotterdam en de
het (tijdelijke) Hefpark, Ons Park, en het Nassauhavenpark,
de verschillende wijken.
Hef. In het masterplan kan de Kop van Feijenoord worden
die ecologisch interessant zijn. Wij hebben de volgende
Het is van belang om de west-oost verbinding in de
gepositioneerd als een dynamische woon- en werkwijk
ambities:
toekomst te versterken door het optimaliseren van het
met een sterke verbinding met het stadscentrum en de
1. Toegankelijkheid van de waterkant verbeteren als
openbaar vervoer en het terugdringen van autoverkeer
omliggende wijken. De kaai is qua morfologie afwijkend
aantrekkelijke verblijfsruimte, vergelijkbaar met een ‘central
ten gunste van langzaam verkeer. Bijvoorbeeld door het
en dient dat te blijven. Feijenoord is een vooroorlogse
park’ aan de rivier.
verbeteren van de bereikbaarheid en door in te zetten op
wijk, met een typische bouwblokkenstructuur, KvZ kent
2. Ecologische herinrichting van het waterfront waar
een fijnmazig netwerk van fiets- en looppaden.
grootschaligere complexen en woongebouwen. De kaai
mogelijk, inclusief getijdenoevers en kadeparken.
dient eigenzinning en herkenbaar te blijven als omsloten
3. Groenstructuren in de wijk Feijenoord versterken en
(voormalig) fabriekscomplex.
openbare ruimtes vergroenen, zoals met pocket parkjes en
Masterplan De Kaai, Rotterdam, NL
geveltuinen.
| VORM | Amvest | Gemeente Rotterdam | Mecanoo | Urbanisten | 31
Structuur van de plek
3 - Masterplan
Historische verankering en fijnmazig netwerk
Zones en percelen
Sequentie van pleintjes en hofjes
De ontwikkeling spiegelt zich aan de historische structuur
Door de historische structuur aan te houden wordt het
De voormalige fabriek wordt publiek toegankelijk gemaakt.
van het gebied en ligt logisch in zijn omgeving. Bij de
plan opgedeeld in zeven zones. Deze zones refereren aan
De gesloten hekken verdwijnen en de kade wordt weer
ontwikkeling wordt er goed gekeken naar bestaande
de oorspronkelijke, historische functie-indelingen, zoals
publiek domein. De kade wordt kwalitatief verbeterd en
historische structuren. De oorspronkelijke structuur vormt de
expeditie, energieopwekking, productie, lab en kantoor.
vergroend en waar nodig wordt de kade versterkt. Ook
basis van de nieuwe opzet en vormt het uitgangspunt voor
De ontwikkeling wordt door het netwerk van straten en
wordt er ruimte gereserveerd voor een getijdenoever ter
de nieuwe verkaveling van bouwblokken, straten en pleinen.
steegjes en pleinen verder opgedeeld in percelen. Deze
hoogte van de Nassauhaven.
De historisch waardevolle bebouwing wordt mee ontworpen
gelden als basis voor de verschillende gebouwvolumes
De sequentie van ruimtes hebben een specifieke thematiek
en sluit goed aan op het geheel.
en refereren eveneens aan de historische deelgebieden
en dragen bij aan het versterken van de identiteit.
Het oorspronkelijke labyrint van straatjes, steegjes en
van de fabriek. Bovendien zorgt de opdeling in percelen
Het Brandweerplein is traditioneel de opstelplaats van de
doorgangen geldt als inspiratie voor het fijnmazige netwerk
voor een afwisselend en interessant straatbeeld, met
brandweer en kan een combinatie worden van een tijdelijke
dat over het plan heen wordt gelegd. Dit netwerk verbindt
diverse gebouwvolumes en bouwhoogtes. Dit draagt bij
waterberging met schaduwrijke plek voor activiteiten, sport
de totale ontwikkeling en zorgt er tevens voor dat het
aan de identiteit en diversiteit van de wijk. De historische
en spel. Er is een bijzondere aandacht voor een goede
gebied goed aansluit op de omgeving. De IJsgang en de
deelgebieden van de fabriek dienen hierbij als inspiratiebron
relatie tussen binnen en buiten, vooral op plekken waar er
Multiplexgang vormen hierin de primaire verbindingen.
voor de architectonische en stedenbouwkundige uitwerking
stedelijke functies in de plint zijn gesitueerd. Met een goed
Daarnaast vormen stegen en passages complementaire
van de verschillende percelen.
vormgegeven overgangszone kan er een graduele overgang
ruimtes en sferen.
naar de openbare ruimte worden gemaakt, die uitnodigt om op verschillende manieren te gebruiken.
32 | VORM | Amvest | Gemeente Rotterdam | Mecanoo | Urbanisten |
Masterplan De Kaai, Rotterdam, NL
Opbouw van het ensemble
3 - Masterplan
Plint
Basement
Daklaag
De plint refereert aan de historische bebouwing en vormt
De ontwikkeling sluit met haar basement aan op de hoogte
Bovenop het basement wordt een gevarieerd daklandschap
een aaneengesloten geheel. De plint kan variëren van een
van de omliggende gebouwen in de wijk en refereert aan
gerealiseerd, dat refereert aan het huidige daklandschap
enkele laag tussen de 4 of 5 meter of een dubbele laag van
de wand van het huidige fabriekscomplex. Het bovenste
van het fabriekscomplex. Dit daklandschap zal bestaan
in totaal 6 of 7 meter hoog. Dit bouwdeel is de plek waar
gedeelte van het basement bestaat uit circa vijf bouwlagen
uit bouwvolumes met rechte, schuine, afgesneden en/
ruimte wordt geboden voor innovatieve woonconcepten
(circa 15 meter bouwhoogte). Het onderste deel van het
of getrapte hoeken. Het zoekgebied in hoogte waarin
zoals gestapelde stadswoningen, lofts en atelierwoningen,
basement bestaat uit de eerder benoemde plint en kan
dit daklandschap wordt gevormd, zit tussen de vier en
maar je vindt hier ook flexibele werkplaatsen, atelierruimtes,
variëren in hoogte (tussen de 4 en 7 meter) afhankelijk van
zeven bouwlagen. Er zijn ook een aantal hoogteaccenten
expositieruimtes, cultuur, incubators, maatschappelijk
het programma en de locatie.
aangewezen die variëren tussen de 50 en 73 meter. Vanuit
programma en kantoorruimtes.
beleid is hoogbouw niet toegestaan. Dit gevarieerde daklandschap creëert ruimte voor verscheidenheid in woningen, doorzichten en een silhouet dat zich verhoudt tot de grote diversiteit van gebouwen van de margarinefabriek.
Masterplan De Kaai, Rotterdam, NL
| VORM | Amvest | Gemeente Rotterdam | Mecanoo | Urbanisten | 33
Stedenbouwkundige uitgangspunten
3 - Masterplan
Monumentale voorgebouw en bijzondere gebouwen
Kade
Hergebruik industriële relicten
De bestaande, historische gebouwen, zoals De Brug,
De voormalige fabriek wordt publiek toegankelijk gemaakt.
We gaan onderzoeken welke relicten (fragmenten van
de pindakaaspotten, compressorhal, het monumentale
De gesloten hekken verdwijnen en de kade wordt weer
historische gebouwen) in het plan te hergebruiken
voorgebouw en de emballagehal vormen het unieke
publiek domein. De kade wordt verbeterd, vergroend en
zijn. Hetzelfde geldt voor historische bouwdelen en
erfgoed. We gaan onderzoeken op wat voor manier dit
waar nodig versterkt. Ook wordt er ruimte gereserveerd voor
materialen. We kijken bijvoorbeeld of onderdelen van
erfgoed een speciale plek kan krijgen in het plangebied en
een getijdenoever ter hoogte van de Nassauhaven.
het leidingennetwerk, de buizen en de silo’s kunnen
welke bijzondere functies er worden toegewezen.
worden hergebruikt als bijzondere elementen en smaakmakers, bijvoorbeeld in combinatie met groen of duurzaamheidsmaatregelen.
34 | VORM | Amvest | Gemeente Rotterdam | Mecanoo | Urbanisten |
Masterplan De Kaai, Rotterdam, NL
Stedenbouwkundige uitgangspunten
3 - Masterplan
Herkenbare fabriekse laag
Subtiele identiteit per perceel
Verbijzondering gebouwdelen
De structuur van de ontwikkeling is helder opgebouwd,
Het plan bestaat uit verschillende samengestelde
Door gebruik te maken van bijzondere bouwvormen zoals
met een duidelijk herkenbare fabriekse laag. Deze laag
stadsblokken. De ontwikkeling wordt bewust verdicht om
snedes, sparingen en uitkragende bouwdelen wordt er een
refereert in zijn verschijningsvorm aan het oorspronkelijke
recht te doen aan het compacte, besloten karakter van het
link gelegd met het bestaande gebouw ‘De Brug’. Ook wordt
silhouet van de fabriek. Hier zijn ook de meeste publieke
historische complex. De verschillende percelen vertellen
de beschikbare ruimte maximaal benut, ontstaat er meer
en collectieve functies ondergebracht. Zoals bijvoorbeeld
ieder op subtiele wijze een eigen verhaal en refereren aan
openbare ruimte op de begane grond en worden de forse
ateliers, werkplaatsen, cultuur en horeca. De afwijkende
de historie en historische functie van de specifieke plek. De
volumes opgeknipt naar meer menselijke proporties. Dit
verschijningsvorm wordt in het hoofdstuk ‘beeldkwaliteit’
percelen zijn duidelijk afleesbaar en verschillen onderling van
geeft de wijk een levendig, bijzonder en uitdagend karakter,
besproken.
functie, verschijningsvorm, daklandschap en buitenruimte.
waardoor bewoners en bezoekers kunnen genieten van de openbare ruimte en bijzondere architectuur.
Masterplan De Kaai, Rotterdam, NL
| VORM | Amvest | Gemeente Rotterdam | Mecanoo | Urbanisten | 35
Stedenbouwkundige uitgangspunten
3 - Masterplan
Toegankelijkheid auto
Toegankelijkheid langzaam verkeer
Checkboard principe
We zetten in op het verminderen van autoverkeer en het
Bij de ontwikkeling De kaai staat de toegankelijkheid van
De oorspronkelijk bebouwing van de fabriek werd
bevorderen van duurzame mobiliteit. Dit wordt onder andere
langzaam verkeer centraal. Dit betekent dat er veel aandacht
gekenmerkt door twee structuren. De bebouwing die
gerealiseerd door het gebruik van de bestaande parkeer-
wordt besteed aan het creëren van een veilige en comforta-
orthogonaal is opgezet vanuit de Roentgenstraat en het
garage en het stimuleren van alternatieve vormen van
bele omgeving voor fietsers en voetgangers.
oostelijk gelegen gebied dat een diagonale opzet heeft en
mobiliteit.
Er worden diverse maatregelen genomen om dit te
die de kade volgt. Bij de nieuwe ontwikkeling wordt terug-
De bestaande parkeergarage zal worden uitgebreid om
realiseren. Zo wordt het binnengebied autoluw en worden
gegrepen op dit principe: de bebouwing volgt dezelfde
voldoende parkeergelegenheid te bieden voor de bewoners
er brede fietspaden en voetpaden aangelegd, die goed
structuur.
van het woningbouwproject. Door gebruik te maken van
aansluiten op de bestaande routes in de omgeving.
Het toepassen van een schaakbordpatroon met diagonaal
dubbelgebruik in deze bestaande parkeervoorziening
Daarnaast worden er voldoende fietsenstallingen gereali-
geplaatste optoppingen is erop gericht om een zo efficiënt
wordt voorkomen dat er extra parkeerruimte moet worden
seerd, zodat fietsers hun fiets veilig en makkelijk kunnen
en functioneel mogelijke indeling van de ruimte te creëren.
gecreëerd. Er wordt ook ingezet op deelauto’s en deelmobi-
parkeren. Ook gaat veel aandacht uit naar de inrichting van
Er wordt zo, ondanks de hoge dichtheid van het gebied,
liteit. Dit stimuleert het delen van voertuigen en vermindert
de openbare ruimte. Zo worden er brede trottoirs aangelegd
voor gezorgd dat bewoners maximaal lucht, licht en ruimte
het aantal auto’s in de buurt. Zo creëren we meer ruimte voor
met voldoende groen en bankjes, zodat voetgangers prettig
ervaren met zichtlijnen naar de stad en de Nieuwe Maas.
groen.
kunnen wandelen en verblijven in de buurt. Verder wordt
Tegelijkertijd wordt er ruimte geboden voor intieme,
Als er geen gebruik kan worden gemaakt van de bestaande
er rekening gehouden met mensen met een beperking,
collectieve en groene buitenruimtes tussen de hoogteac-
parkeergarage is er een alternatieve parkeeroplossing.
door bijvoorbeeld het aanleggen van rolstoeltoegankelijke
centen.
Deze parkeervoorziening wordt ondergebracht onder de
routes en het vermijden van drempels en obstakels op de
gebouwdeel 2 en 3 en ontsloten via de Roentgenstraat.
looproutes.
36 | VORM | Amvest | Gemeente Rotterdam | Mecanoo | Urbanisten |
Masterplan De Kaai, Rotterdam, NL
Stedenbouwkundige uitgangspunten
3 - Masterplan
Aansluiten op de bestaande identiteit
Een nieuwe identiteit
Bouwhoogtes
Het stedenbouwkundige concept van De kaai is gebaseerd
De oorspronkelijke margarinefabriek wordt als één entiteit
De bebouwing van de ontwikkeling heeft een divers
op de bestaande structuur en de herontwikkeling van de
ervaren, omdat er geen helder onderscheid gemaakt kan
daklandschap, waarbij de bouwhoogtes onderling
waardevolle, bestaande historische gebouwen, zoals de
worden tussen de oorspronkelijke gebouwen binnen het
verschillen. De eerste gebouwdelen openen zich naar het
compressorhal, de emballagehal en het monumentale
complex. Veel van deze gebouwen zijn samengesmolten
Hefkwartier, maar de gebouwdelen aan de noordoost-
voorgebouw. Deze elementen vormen samen met De Brug
tot één megacluster met een in elkaar overgaand dakland-
zijde zijn wat hoger aangezet met als hoogteaccent het
de bestaande en afwijkende bestanddelen die zich onder-
schap. Ook qua materialisering is het complex hoofdzakelijk
centrale volume dat maximaal 73 meter mag worden. Het
scheiden van de rest van de ontwikkeling.
opgebouwd vanuit hetzelfde materiaal, namelijk baksteen.
zogenoemde schaakbordprincipe wordt gehanteerd, waarbij
De nieuwe speciale interventies relateren aan de silo’s en
Af en toe wijken onderdelen af van deze compositie met
de hoogteaccenten van de verschillende gebouwdelen
andere onderscheidende bouwwerken op het terrein van
onderscheidende materialen zoals aluminium of beton.
elkaar niet in de weg zitten. Hierdoor ontstaat er maximaal
de oorspronkelijke fabriek. Deze nieuwe specials vormen
lucht, licht en ruimte binnen het plangebied.
samen met de behouden gebouwdelen en De Brug een
In de nieuwe ontwikkeling wordt er binnen dit zoekgebied
speelse compositie van afwijkende vormen die opsteken
qua beeldkwaliteit vastgehouden aan hetzelfde historische
binnen de uniformiteit van de nieuwe ontwikkeling. Ze
principe, waarbij de verschillende gebouwdelen te onder-
sluiten daarmee goed aan op het karakter van de voormalige
scheiden zijn, maar qua materialisatie en vormentaal wel
margarinefabriek.
duidelijk herkenbaar zijn als onderdeel van dezelfde architectonische familie.
Masterplan De Kaai, Rotterdam, NL
| VORM | Amvest | Gemeente Rotterdam | Mecanoo | Urbanisten | 37
Stedenbouwkundige plankaart
3 - Masterplan N
Nassaukade
+3m NAP
+3.6m NAP
Pa kh ui s +4m NAP
Centrale plein
Energiehuis
Ketelhuis
+3m NAP
Roentgenstraat
IJsgang
+3 .6 m
Multiplexgang
NA P
Korte poot
+3m NAP
+4m NAP
Kloksteeg
Multiplexgang
Sponsplein
Fonteinplein
Machinekamer
Tankpark
Be ce lh ui s
Emballagehal
+3m NAP
Votatorhal
ade sauk Nas
Nassaustraat
IJsgang
Voorgebouw
Hof
+4m NAP
Lab
Magazijn
+3m NAP
1:1000 38 | VORM | Amvest | Gemeente Rotterdam | Mecanoo | Urbanisten |
Masterplan De Kaai, Rotterdam, NL
Plankaart daklandschap
3 - Masterplan N groene daken lagergelegen daken technisch/PV dak
17m 7m
18m
22m
40m 7m
61m
34m
7m 4m
22m
13m 46m 40m
7m 22m 7m
22m 16m
34m
13m
7m
22m
73m
34m
13m
37m
+34m 22m
22m
37m
43m
22m
40m
1:1000 Masterplan De Kaai, Rotterdam, NL
| VORM | Amvest | Gemeente Rotterdam | Mecanoo | Urbanisten | 39
Plankaart programma
3 - Masterplan N wonen commercie/kantoren voorzieningen fietsenstalling technisch Entrees
1:1000 40 | VORM | Amvest | Gemeente Rotterdam | Mecanoo | Urbanisten |
Masterplan De Kaai, Rotterdam, NL
Matenplan
3 - Masterplan N
Masterplan De Kaai, Rotterdam, NL
| VORM | Amvest | Gemeente Rotterdam | Mecanoo | Urbanisten | 41
3 - Masterplan
42 | VORM | Amvest | Gemeente Rotterdam | Mecanoo | Urbanisten |
Masterplan De Kaai, Rotterdam, NL
3 - Masterplan
Masterplan De Kaai, Rotterdam, NL
| VORM | Amvest | Gemeente Rotterdam | Mecanoo | Urbanisten | 43
Plan doorsneden
3 - Masterplan
C B A
C B A
A
B
C 44 | VORM | Amvest | Gemeente Rotterdam | Mecanoo | Urbanisten |
Masterplan De Kaai, Rotterdam, NL
Plan doorsneden
3 - Masterplan D
E
F
D
E
F
D
E
F Masterplan De Kaai, Rotterdam, NL
| VORM | Amvest | Gemeente Rotterdam | Mecanoo | Urbanisten | 45
Aansluiting maaiveld
3 - Masterplan
woonruimte
woonruimte
woonruimte
werkruimte
1. Maisonnettes
2. Atelierwoning
3. Entree
De bruto hoogte van de plint van de
De bruto hoogte van de plint voor
De entree van het gebouw wordt
maisonnettes bedraagt 6-7 meter,
atelierwoningen bedraagt ook 6-7 meter,
ontworpen als een uitnodigend element,
zodat er voldoende licht en lucht in de
zodat er voldoende ruimte ontstaat
met een bruto hoogte van 6-7 meter,
woningen kan komen en er voldoende
voor een woon- en werkverdieping. De
die direct aansluit op de hoogte van het
ruimte is voor twee verdiepingen. Op
werkruimte op de begane grond sluit
maaiveld. Door deze dubbelhoge ruimte
de begane grond zal, indien nodig, een
direct aan op het maaiveld en heeft geen
wordt er een gevoel van ruimte en licht
inpandige trapppetje het hoogteverschil
inpandig trappetje en ligt dus afhankelijk
gecreëerd, wat bijdraagt aan de open
van 0.4-1 meter overbruggen zodat de
van de locatie te liggen op +3m NAP,
uitstraling van het gebouw.
woning altijd op +4 meter NAP komt te
+3.6m NAP of +4m NAP.
entree
liggen.
46 | VORM | Amvest | Gemeente Rotterdam | Mecanoo | Urbanisten |
Masterplan De Kaai, Rotterdam, NL
Aansluiting maaiveld
commercieel
3 - Masterplan
techniek
4. Commerciële plint / retail / horeca
5. Technische plint
6. Fietsenstalling
Een bruto hoogte tussen de 4,5 en
Bij de positionering van technische
Bij de fietsenstalling met dubbelhoge
7 meter biedt voldoende ruimte en
ruimte aan de gevel, wordt een bruto
fietsenrekken, is het van belang om te
flexibiliteit voor een aantrekkelijke en
hoogte van 3-4 meter aangehouden.
zorgen voor voldoende vrije hoogte
functionele commerciële plint. Het is
Het is van belang om te zorgen voor
tussen de rekken. De 3-4 meter bruto
van belang om bij het ontwerp rekening
voldoende vrije hoogte, omdat de ruimte
hoogte zorgt er niet alleen voor dat
te houden met de specifieke behoeften
zal worden gebruikt voor de plaatsing
fietsers gemakkelijk hun fiets kunnen
van de functies die in de commerciële
van grote installatie en er het onderhoud
parkeren en weer uitnemen, maar ook
plint worden geplaatst.
van technische installaties moet
voor voldoende ventilatie en daglicht in
De commerciële ruimte sluit direct aan
plaatsvinden.
de fietsenstalling.
op het maaiveld.
Masterplan De Kaai, Rotterdam, NL
| VORM | Amvest | Gemeente Rotterdam | Mecanoo | Urbanisten | 47
Aanzichten Zuid-west
48 | VORM | Amvest | Gemeente Rotterdam | Mecanoo | Urbanisten |
3 - Masterplan Zuid-oost
Masterplan De Kaai, Rotterdam, NL
Aanzichten Noord-oost
Masterplan De Kaai, Rotterdam, NL
3 - Masterplan Noord-west
| VORM | Amvest | Gemeente Rotterdam | Mecanoo | Urbanisten | 49
Impressiebeelden
3 - Masterplan
Vanaf Nassauhavenburg richting kade
Vanaf de Roentgenstraat
Vanaf de Klokkengang
Vanaf de IJsgang
50 | VORM | Amvest | Gemeente Rotterdam | Mecanoo | Urbanisten |
Masterplan De Kaai, Rotterdam, NL
Impressiebeelden
3 - Masterplan
Vanaf het centrale plein
Vanaf de Prins Hendrikkade
Vanaf het Hefkwartier
Vanaf de Multiplexstraat richting het Sponsplein
Masterplan De Kaai, Rotterdam, NL
| VORM | Amvest | Gemeente Rotterdam | Mecanoo | Urbanisten | 51
4 Landschap
Principes voor het landschap
4 - Landschap
Een unieke plek aan de Nieuwe Maas De positie van De kaai aan de Nieuwe Maas en in het buitendijkse gebied van Rotterdam is een uitgelezen kans om bij de ontwikkeling van het gebied een aantal aantrekkelijke en bijzondere openbare ruimtes toe te voegen aan de stad en tegelijkertijd vorm te geven aan een klimaatadaptieve en natuurinclusieve leefomgeving. Ambitie Net als de Oude Plantage, de Kop van de Wilhelminapier en de Boompjes kan ook De kaai een ‘oord van verpozen’
Plek maken in de bocht van de Nieuwe Maas
Doorwaadbaar maken + aansluiten op de omgeving
Vergroenen van de rivieroevers
Robuuste waterveiligheid
worden: de Kop van Feijenoord is de plek waar de sfeer van het rivierenlandschap én het (hoog)stedelijke waterfront tegelijk beleefbaar worden in een reeks bijzondere openbare ruimtes aan de Nieuwe Maas. De publieke ruimte is uitnodigend en inclusief; voor jong en oud, voor bewoners én bezoekers en voor de verschillende culturen die de stad rijk is. Daarbij is het belangrijk dat het voorheen gesloten complex van de margarinefabriek zich letterlijk en figuurlijk opent, doorwaadbaar is en met goede routes aantakt op de omgeving. Maar De kaai is ook gastvrij voor de niet-menselijke stadsbewoners. Een gezond leefklimaat voor mens en dier staat centraal bij de inrichting van de open(bare) ruimte. Daarbij is het deltalandschap met zijn karakteristieke dynamiek van eb en vloed en nat en droog even goed inspiratie als de groenstedelijke inrichting van de kades in het stadscentrum aan de Maas. De positie van De kaai aan de Nieuwe Maas vraagt om een klimaatrobuuste inrichting, waarbij rekening gehouden is met hogere waterstanden in de toekomst en met de beschikbaarheid van water in tijden van hitte en droogte. Bodem en beplanting, gebouwen met groenblauwe daken en een slimme topografie kunnen daaraan bijdragen. Een water- en natuursensitieve plek in de stad
54 | VORM | Amvest | Gemeente Rotterdam | Mecanoo | Urbanisten |
Masterplan De Kaai, Rotterdam, NL
4 - Landschap
Masterplan De Kaai, Rotterdam, NL
| VORM | Amvest | Gemeente Rotterdam | Mecanoo | Urbanisten | 55
Uitgangspunten openbare ruimte
4 - Landschap
Uitgangspunten
Om te komen tot een schets voor de inrichting van de
De kades van De kaai waren lang ontoegankelijk en daarmee
Ingezoomd op Feijenoord is het aansluiten van De kaai op
openbare ruimte van De kaai hanteren we een aantal
een ‘missing link’ in het Maasparcours. Ons uitgangspunt
de omliggende openbare ruimte een belangrijk uitgangs-
uitgangspunten, die in negen kaartbeelden zijn samengevat.
is het openbaar maken van de kades, zodat daarmee het
punt. Het voorheen gesloten complex wordt doorwaadbaar
Maasparcours als een continue wandeling langs de Maas
voor voetgangers en fietsers en sluit aan op het omliggende
Op de schaal van de stad is een belangrijk uitgangspunt het
gecompleteerd wordt. Ook zijn de kades van De kaai straks
stratenpatroon. De kades sluiten bovendien naadloos aan
verbinden van de Kop van de Wilhelminapier met de Kop van
een aftakking van het ‘Rondje bruggen’.
op de kades langs Konings- en Nassauhaven.
De kades zijn onderdeel van het Maasparcours.
De Kaai sluit aan op het omliggende stratenpatroon en kades.
Feijenoord. Deze beide bijzondere plekken aan de Maas zijn verbonden met een stedelijke kade. Dit is een comfortabele en aantrekkelijke wandelroute langs het water.
Twee bijzondere plekken aan de Nieuwe Maas met een comfortabele verbinding daartussen.
56 | VORM | Amvest | Gemeente Rotterdam | Mecanoo | Urbanisten |
Masterplan De Kaai, Rotterdam, NL
Uitgangspunten openbare ruimte
4 - Landschap
De stedelijke kade langs de Koningshaven wordt geconti-
Deze overgang van stedelijke kade naar een bijzondere
Binnen het complex is er een netwerk van straatjes en
nueerd tot voorbij het bruggebouw. De Kop van Feijenoord
plek aan de Maas wordt ondersteund door de structuur van
pleinen en parkjes voor meer intieme verblijfsruimtes
manifesteert zich als een bijzondere (verblijfs)plek aan de
de bomen. De Kop van De kaai presenteert zich als een
en verbindingen met de omgeving. De pleinen hebben
Nieuwe Maas.
‘kadepark’.
allemaal een eigen sfeer. De straten volgen de structuur van fabriekslijnen.
De kades zijn het domein van voetgangers en fietsers. Auto-
De kaai heeft een aantrekkelijk en afwisselend waterfront. Er
Bij de inrichting wordt rekening gehouden met hogere
mobilisten maken gebruik van de aanwezige infrastructuren
is ruimte voor het aanmeren van boten, uitzichtplekken aan
waterstanden in de toekomst. Uitgangspunt is een lage(re)