[23bb008728] Bijlage 4 behorende bij 23b008730 - Toelichting ontwerpbestemmingsplan RISE

RISE .

Inhoudsopgave

Toelichting

5

Hoofdstuk1

Inleiding

5

1.1

Aanleiding

5

1.2

Gekozen planopzet

5

1.3

Ligging en begrenzing

5

1.4

Vigerende bestemmingsplannen

7

Beleid

11

2.1

Rijksbeleid

11

2.2

Provinciaal en regionaal beleid

15

2.3

Gemeentelijk beleid

21

Beschrijving van het plangebied

41

3.1

Ontstaansgeschiedenis

41

3.2

Archeologie

42

3.3

Huidig gebruik

43

3.4

Stadsgezichten en Monumenten

44

Planbeschrijving

48

4.1

Inleiding

48

4.2

Opzet van het plan

48

4.3

Ontwikkelingen

52

4.4

Juridische planbeschrijving

55

Water

56

5.1

Beleidskader

56

5.2

Samenwerking met de waterbeheerder

57

5.3

Huidige watersysteem

57

5.4

De wateropgave

59

Milieu

61

6.1

Milieueffectrapportage

61

6.2

Bezonning

72

6.3

Bodem

77

6.4

Duurzaamheid

78

6.5

Externe veiligheid

81

6.6

Geluid

84

6.7

Luchtkwaliteit

90

6.8

Milieuzonering

91

Hoofdstuk2

Hoofdstuk3

Hoofdstuk4

Hoofdstuk5

Hoofdstuk6

2

6.9

Natuur

95

6.10

Ontplofbare oorlogsresten

98

6.11

Verkeer en parkeren

99

6.12

Windhinder

102

6.13

Monitoring en evaluatie

103

Hoofdstuk7

Handhaving

104

Hoofdstuk8

Financiële uitvoerbaarheid

105

Hoofdstuk9

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

106

9.1

Participatie

106

9.2

Vooroverleg

106

9.3

Zienswijzen

107

Bijlagen Bijlage 1

MER

Bijlage 2

Bijlagenboek MER

Bijlage 3

Ladderonderbouwing hotel en kantoor

Bijlage 4

Archeologisch bureauonderzoek

Bijlage 5

Cultuurhistorischonderzoek Pompenburg

Bijlage 6

Cultuurhistorischeverkenning Coolsingel 6

Bijlage 7

Analyse oorspronkelijke kernkwaliteiten Coolsingel 6

Bijlage 8

Advies hoogheemraadschap

Bijlage 9

Bezonningsstudie

Bijlage 10

Verkennend bodemonderzoek

Bijlage 11

Onderzoek naar externe veiligheid

Bijlage 12

Advies VRR

Bijlage 13

Memo verantwoording groepsrisico

Bijlage 14

Akoestischonderzoek weg- en railverkeer

Bijlage 15

Onderzoek luchtkwaliteit

Bijlage 16

Akoestischonderzoek horecageluid RISE

Bijlage 17

Addendum akoestisch onderzoek horecageluid RISE

Bijlage 18

Akoestischonderzoek horeca omgeving

Bijlage 19

Quickscan flora en fauna

Bijlage 20

Nader ecologisch onderzoek

Bijlage 21

Memo actualisatie ecologische onderzoeken

Bijlage 22

Stikstofdepositieberekening

Bijlage 23

Verkeerskundig onderzoek

Bijlage 24

Parkeerbalans

Bijlage 25

Windhinderonderzoek

3

Bijlage 26

Participatieverslag RISE

4

Toelichting Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

RED Company (hierna: initiatiefnemer) is voornemens om de locatie rondom Hofplein 33 te Rotterdam te herontwikkelen. Het plangebied betreft de verouderde panden aan de Coolsingel 6 (kantoren en horeca in de plint), Hofplein 33 (kantoren en retail in de plint) en het woningbouwcomplex Pompenburg (sociale huur met commerciële plint en parkeergarage). De nieuwe ontwikkeling, genaamd RISE, bestaat uit de realisatie van nieuwbouw met drie torens waar een gemengd programma is voorzien (wonen, kantoren, hotel, commercieel en maatschappelijk). Aangezien de projectlocatie midden in de hoogbouwzone is gelegen, zoals benoemd in de Hoogbouwvisie van de gemeente Rotterdam, bestaat de woningbouwontwikkeling ter plaatse uit de realisatie van hoogbouw c.q. torens. Voor de locatie is een Nota van Uitgangspunten (2021) vastgesteld door de gemeenteraad, waarin de uitgangspunten reeds zijn vastgelegd. Daarnaast is, in het kader van de m.e.r.-procedure die voor onder andere de ontwikkeling RISE is doorlopen, een Notitie Reikwijdte en Detailniveau (2022) vastgesteld door de het college van B&W. Hierin zijn de reikwijdte en het detailniveau van de m.e.r.-procedure vastgelegd. Omdat het geldende bestemmingsplan "Lijnbaankwartier-Coolsingel" (2019) niet toereikend is voor de geplande ontwikkeling, is een nieuw planologisch kader nodig. Dit bestemmingsplan RISE voorziet daarin.

1.2

Gekozen planopzet

Dit bestemmingsplan biedt een juridisch-planologische regeling die voorziet in voldoende flexibiliteit om de geplande ontwikkeling te realiseren. De regeling geschiedt door middel van bindende planstukken, te weten de planregels en de verbeelding. Zij omvatten enerzijds een vertaling van de beleidsvoorwaarden (hoofdstuk 2) en anderzijds een juridisch kader voor de te realiseren ontwikkeling (hoofdstuk 3). De bindende planstukken worden nader onderbouwd met de toelichting op zowel de planregels als de verbeelding. Wat betreft de planopzet sluit het bestemmingsplan aan op de gangbare systematiek binnen de gemeente Rotterdam, met inachtneming van de standaard voor vergelijkbare bestemmingsplannen (SVBP 2012) en het Informatie Model Ruimtelijke Ordening (IMRO 2012).

1.3

Ligging en begrenzing

Het plangebied beslaat de adressen Hofplein 33, Coolsingel 6, Doelstraat 5 t/m 275 en Pompenburg 406 t/m 654. De projectlocatie is gelegen in het centrum van Rotterdam. Ten noorden van de projectlocatie loopt de Pompenburg. Aan de oostzijde bevindt zich een politiegebouw. Ten zuiden van de projectlocatie is het Stadhuis gesitueerd. Ten westen van de locatie bevindt zich de Coolsingel en ten noordwesten de rotonde met de Hofpleinfontein.

5

Figuur 1.1: Ligging en begrenzing van het plangebied, plangebied bij benadering rood omlijnd (bron luchtfoto: PDOK) De projectlocatie is kadastraal bekend als (delen van): gemeentecode RTD08, sectie AD, perceelnummers 671, 680, 681, 746, 749, 750, 914, 918, 983.

Figuur 1.2: Kadastrale percelen ter plaatse van het plangebied, plangebied bij benadering rood omlijnd

6

(bron kadastrale kaart: Geodata Nationaal Georegister) Het gebied rondom Weena en Hofplein is volop in ontwikkeling. In een grote zone aan de noordzijde van de binnenstad zijn verschillende grote bouwplannen en openbare ruimte projecten in de maak. Een deel van deze ontwikkelingen is geïnitieerd door de gemeente, zoals de ontwikkeling van het Rotterdam Central District (RCD) en de herinrichting van het Hofplein als een van de Zeven Stadsprojecten, maar op andere plaatsen zijn de ontwikkelingen geïnitieerd door ontwikkelaars die bestaand vastgoed willen herontwikkelen. RISE is een van de ontwikkelingen die in deze grote context bijdraagt aan de in de omgevingsvisie gedefinieerde 'goede groei', waarin de verdichting (compact) gepaard gaat met de perspectieven gezond, inclusief, circulair en productief. Voor de ontwikkelingen in dit gebied betekent dat dat zij hun bijdrage leveren aan een integraal resultaat op gebiedsniveau. De RISE locatie ligt in de hoogbouwzone op de 'hoogbouwas'. Het plangebied ligt als schakel tussen de bruisende stedelijkheid aan het Hofplein, het Weena en de Coolsingel enerzijds en de rustige stadsstraten Haagseveer, Doelstraat en Doelwater anderzijds.

De locatie maakt onderdeel uit van de stedelijke coulisse van het Hofplein als belangrijk plein en entree van het centrum, en van de stadsboulevards Weena en Coolsingel met beeldbepalende publieke gebouwen zoals het Stadhuis, het postkantoor en het Centraal Station.

1.4

Vigerende bestemmingsplannen

De volgende geldende plannen zijn geheel of gedeeltelijk binnen het plangebied van het bestemmingsplan gelegen: Bestemmingsplan "Lijnbaankwartier-Coolsingel", vastgesteld door Gemeente Rotterdam op 3 februari 2022; Bestemmingsplan "Parapluherziening evenementen", vastgesteld door Gemeente Rotterdam op 3 februari 2022; Bestemmingsplan "Parapluherziening biologische veiligheid" (onherroepelijk), vastgesteld door Gemeente Rotterdam op 14 juni 2018; Bestemmingsplan "Parapluherziening parkeernormering Rotterdam" (onherroepelijk), vastgesteld door Gemeente Rotterdam op 14 december 2017. Bestemmingsplan "Lijnbaankwartier-Coolsingel" (2019) Ter plaatse van het plangebied is het bestemmingsplan "Lijnbaankwartier-Coolsingel" vastgesteld op 17 oktober 2019. Opgemerkt wordt dat het bestemmingsplan dat op 3 februari 2022 is vastgesteld, in opdracht van een uitspraak van de voorzieningenrechter, nog niet in werking is getreden. In het bestemmingsplan "Lijnbaankwartier-Coolsingel" (2019) is ter plaatse van het plangebied de bestemming 'Centrum-1' en 'Verkeer - Verblijfsgebied' opgenomen. Voor de centrumbestemming is een maximum bouwhoogte van 40 meter opgenomen, voor het westelijke deel (gelegen aan de Coolsingel) een functieaanduiding 'kantoor' en tussen de bebouwing van Coolsingel 6 en Hofplein 33 tevens een bouwaanduiding 'onderdoorgang' (verbinding van Hofplein naar Doelstraat).

Het gehele plangebied kent bovendien een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2' en een gebiedsaanduiding 'overige zone aandachtgebied geluid'. Onderstaande figuur toont een uitsnede van de verbeelding. Daarna worden de regels beknopt weergegeven, voor zover relevant voor de ontwikkeling (niet limitatief).

7

Figuur 1.3: Geldende bestemmingen ter plaatse van het plangebied, plangebied bij benadering rood omlijnd (bron: ruimtelijkeplannen) De voor 'Centrum - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. b. c. d. e. f. g. h. i.

wonen, uitsluitend op de verdiepingen [onder voorwaarden]; detailhandel; dienstverlening; horeca [onder voorwaarden]; hotel [...]; cultuur en ontspanning, met uitzondering van theater en bioscoop [...]; maatschappelijke voorzieningen [onder voorwaarden]; [...] ter plaatse van de aanduiding "kantoor" tevens voor kantoren, uitsluitend op de verdiepingen; voorzieningen ten behoeve van een kantoor, zoals entrees of baliefuncties, zijn wel toegestaan op de begane grond; j. [...] k. [...] l. [...] m. [...] n. nutsbedrijf (voorzieningen van openbaar nut), uitsluitend op de begane grond; o. parkeervoorzieningen (boven- en/of ondergronds); p. dakterrassen; q. berg- en stallingsruimte, groen, water, ontsluitingswegen en -paden. Ter plaatse van de aanduiding “Overige zone - aandachtsgebied geluid" zijn geluidsgevoelige objecten, zoals woningen en geluidsgevoelige maatschappelijke voorzieningen, vooralsnog niet toegestaan (behoudens bestaande objecten). Nieuwe geluidsgevoelige objecten zijn alleen toegestaan, indien uit akoestisch onderzoek blijkt dat aan gestelde voorwaarden kan worden voldaan. Met een uitspraak van de voorzieningenrechter van 19 augustus 2020 over het bestemmingsplan uit 2019 is de planregel met de aanduiding "overige zone - aandachtsgebied geluid" echter vernietigd. Daar waar deze aanduiding

8

gold, is wonen niet toegestaan totdat het nieuwe (opgedragen) besluit in werking is getreden (met dien verstande dat het bestaande wonen mag worden voorgezet). Voor horeca geldt dat ter hoogte van de adressen Doelstraat 5 t/m 261 (oneven) en Pompenburg 406 t/m 654 (even) horeca uitsluitend op de begane grond is toegestaan. Een kinderopvang is niet toegestaan binnen 50 meter vanaf de rand van de buitenste rijbaan van o.a. de wegen Coolsingel, Hofplein, en Pompenburg (behoudens bestaande legale situaties). Hierdoor is een kinderopvang vooralsnog slechts in een deel van het plangebied toegestaan. Van het verbod kan worden afgeweken in geval van zwaarwegende belangen en nadat een advies van de GGD is ingewonnen. De voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn hoofdzakelijk bestemd voor verkeersvoorzieningen, zoals trottoirs, voetpaden en trappen, rijstroken, fietspaden, parkeerplaatsen, ondergrondse parkeergarage, fietsenstallingen en ondergrondse expeditiestraten. Ook terrassen ten behoeve van een horecavestiging die is toegelaten op grond van een aangrenzende bestemming zijn toegestaan. De voor 'Waarde - Archeologie 2' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor behoud van de aan de gronden eigen zijnde archeologische waarden.

Archeologisch onderzoek is nodig indien werken en/of werkzaamheden worden uitgevoerd die dieper reiken dan 1,5 meter beneden maaiveld. In het bestemmingsplan is een mogelijkheid tot afwijken van de bouwregels opgenomen. Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning onder andere afwijken van de maximum bouwhoogte van 40 meter, tot een maximum bouwhoogte van 70 meter, indien afwijking van de toegestane maximum bouwhoogte niet leidt tot een onevenredige aantasting van het woon-, werk- en leefklimaat en het bouwplan vanuit stedenbouwkundig oogpunt verantwoord wordt geacht. Toetsing Het beoogde programma (wonen, kantoren, hotel, commercieel en maatschappelijk) is gedeeltelijk in strijd met de toegestane functies. Een deel van de beoogde functies (zoals dienstverlening en kantoor) worden binnen (delen van) het plangebied reeds toegestaan, maar dit geldt niet voor alle beoogde functies. Zo is de realisatie van nieuwe woningen niet zonder meer toegestaan vanwege de aanduiding 'overige zone - aandachtsgebied geluid' (hierop wordt nader ingegaan in paragraaf 6.6 Geluid). De beoogde bebouwing zal ook gedeeltelijk binnen de huidige bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' vallen, waar de beoogde functies niet als zodanig zijn toegestaan. De hoogte van het beoogde bouwplan is bovendien strijdig met het geldende bestemmingsplan. Er is enkel een bouwhoogte van 40 meter toegestaan.

Om de beoogde bebouwing (voorzien van drie torens met hoogtes - exclusief technische installaties - variërend tussen circa 143-275 meter) mogelijk te maken, biedt de binnenplanse afwijkingsmogelijkheid (tot 70 meter) daarnaast geen soelaas. De beoogde ontwikkeling is zodoende in strijd met de bouwregels van het geldende bestemmingsplan. Het aspect archeologie wordt uitgewerkt in paragraaf 3.2 Archeologie. Bestemmingsplan "Parapluherziening evenementen" (2022) Door het college B&W van gemeente Rotterdam zijn in 2020 locatieprofielen vastgesteld waar evenementen kunnen plaatsvinden. Daarnaast vinden veel evenementen plaats buiten de locaties waarvoor een locatieprofiel is opgesteld. Besloten is om het kunnen organiseren van deze evenementen ook te faciliteren binnen het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan "Parapluherziening evenementen" ziet toe op de locaties waar aan de openbare ruimte het incidentele gebruik voor het houden van evenementen is toegestaan. Voor het houden van evenementen die vallen binnen het kader van dit bestemmingsplan, hoeft dan geen omgevingsvergunning meer aangevraagd te worden. Toetsing Aangezien het organiseren van evenementen geen onderdeel uitmaakt van de beoogde ontwikkeling RISE, is het bestemmingsplan "Parapluherziening evenementen" verder niet relevant. Zodoende wordt deze parapluherziening niet nader beschouwd.

Bestemmingsplan "Parapluherziening biologische veiligheid" (2018) De parapluherziening biologische veiligheid omvat regels over laboratia waarin gewerkt wordt met

9

biologische agentia. Toetsing Aangezien dit voor de beoogde ontwikkeling niet relevant is, wordt hier in voorliggend bestemmingsplan niet nader op ingegaan. Wel worden dergelijke activiteiten in voorliggend bestemmingsplan uitgesloten. Bestemmingsplan "Parapluherziening parkeernormering Rotterdam" (2017) In de parapluherziening parkeernormering Rotterdam is een regeling opgenomen, een voorwaardelijke verplichting, die verwijst naar de parkeernormen voor auto's en fietsen in het geldende beleid. Toetsing De beoogde ontwikkeling dient te voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Hiervoor wordt verwezen naar paragraaf 6.11 Verkeer en parkeren.

10

Hoofdstuk 2

Beleid

2.1

Rijksbeleid

2.1.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Vastgesteld op 11 september 2020 Nederland staat voor een aantal urgente opgaven, die zowel lokaal, nationaal als wereldwijd spelen. Het betreffen opgaven op het gebied van klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. Deze opgaven zullen Nederland flink veranderen en door goed in te spelen op deze veranderingen kan Nederland vooroplopen en kansen verzilveren. Met de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. In de NOVI zijn de opgaven als volgt ingedeeld: ruimte maken voor klimaatadaptatie en energietransitie; verduurzamen van de economie en behouden van groeipotentieel; sterker en leefbaarder maken van steden en regio's; toekomstbestendig ontwikkelen van landelijk gebied. Relatie tot plangebied De belangrijkste keuzes zijn: Duurzame energie inpassen met oog voor omgevingskwaliteit Ruimte voor overgang naar een circulaire economie Woningbouw in een stedelijk netwerk van gezonde en groene steden Landgebruik meer in balans met natuurlijke systemen Tot 2030 moeten er ongeveer 1 miljoen woningen gebouwd worden. Dit zal grote impact hebben op de ruimtelijke ordening. Er wordt zoveel mogelijk gebouwd binnen bestaand stedelijk gebied, zodat open ruimtes en groen tussen steden behouden blijft.

De nieuwe woningen moeten betaalbaar en goed bereikbaar zijn. Bewoners moeten tevens een prettige, gezonde en veilige leefomgeving ervaren. Dat vergt grote investeringen in openbaar vervoer, veilige fiets- en wandelpaden, meer groen, ontmoetingsruimte en wateropvang in de stad, en goede verbindingen met recreatiegebieden in de nabijheid van de stad. Met deze aanpak van verstedelijking wordt niet alleen het woningaanbod, maar ook de leefomgevingskwaliteit in de stad verbeterd. Conclusie De beoogde ontwikkeling is niet in strijd met de NOVI, die gekenmerkt wordt door een hoog abstractie en schaalniveau. 2.1.2

Beleidsvisie Erfgoed en Ruimte

Vastgesteld op 15 juni 2011 In de jaren 2012-2016 heeft de Rijksdienst in vijf programmalijnen uitvoering gegeven aan de beleidsnota Visie Erfgoed en Ruimte, Kiezen voor Karakter. In de beleidsnota schetst het kabinet haar visie op het borgen van onroerend cultureel erfgoed in de ruimtelijke ordening. De beleidsvisie is complementair aan de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte van het ministerie van I&M. Het programma Erfgoed en Ruimte wordt met een paar jaar verlengd, tot aan de invoering van de Omgevingswet in (naar verwachting) 2022. De komende jaren werkt de Rijksdienst aan drie programmalijnen: Water en erfgoed Landschap: transformatie van het landelijk gebied Transformatie in de stad en in krimpgebieden Relatie tot plangebied De beoogde ontwikkeling ziet toe op transformatie in de stad. Het aspect erfgoed komt aan bod in Hoofdstuk 3 Beschrijving van het plangebied.

11

Conclusie De ontwikkeling is niet in strijd met de Beleidsvisie Erfgoed en Ruimte. 2.1.3

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Vastgesteld op 22 augustus 2011, geconsolideerde versie 1 december 2020 Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is de juridische vertaling van nationaal ruimtelijk beleid. Het besluit bevat regels die doorwerken op gemeentelijk niveau, en dus relevant zijn voor bestemmingsplannen. Voorbeelden van zaken die geregeld zijn in het Barro zijn rijksvaarwegen, hoofdwegen, het 380 kV-netwerk en buisleidingen van nationaal belang. Relatie tot plangebied Net als de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte kenmerkt het Barro zich tot een hoog abstractieniveau en is het beleid alleen aan de orde op specifieke locaties (bijvoorbeeld in de mainports of nabij de kust) of bij specifieke projecten (zoals het project 'Randstad 380 kV'). Het plangebied ligt niet in een dergelijk gebied en bevat ook geen grootschalige ontwikkelingen die opgenomen zijn in het Barro. Om die reden bevat het Barro geen concreet beleid voor het plangebied. Conclusie De beoogde ontwikkeling is niet in strijd met het Barro. 2.1.4

Besluit ruimtelijke ordening (Ladder voor duurzame verstedelijking)

In werking getreden op 1 oktober 2012, gewijzigd per 1 juli 2017 Het doel van de ladder is zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving. De ladder geeft daarmee invulling aan het nationaal ruimtelijk belang gericht op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten. Dit belang staat beschreven in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte binnen een breder kader van een goede ruimtelijke ordening. Gemeenten moeten plannen die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken motiveren volgens de Ladder. Concreet betekent dit dat het bestemmingsplan een beschrijving bevat van de behoefte aan de betreffende ontwikkeling. Wanneer deze ontwikkeling buiten het bestaand stedelijk gebied gerealiseerd wordt, moet gemotiveerd worden waarom er niet binnen het stedelijk gebied voorzien kan worden in de behoefte. Een stedelijke ontwikkeling is in het Bro gedefinieerd als de ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Relatie tot plangebied De beoogde ontwikkeling vindt plaats binnen bestaand stedelijk gebied. Voor de diverse te realiseren functies wordt hieronder beschouwd in hoeverre sprake is van een stedelijke ontwikkeling en wordt de behoefte aangetoond.

Wonen De woningbouw wordt in dit geval gezien als nieuwe stedelijke ontwikkeling. In het plangebied zijn nu immers geen woningen in de beoogde omvang mogelijk. Daarom dient toetsing aan de Ladder voor duurzame verstedelijking plaats te vinden. Ten aanzien van de woningbehoefte wordt gebruik gemaakt van de provinciale Woningmarktverkenning. De provincie heeft met een aantal gemeenten en regio's bestuurlijke afspraken gemaakt over locatie, kwantiteit, kwaliteit en tempo van woningbouw. Conform de ladder voor duurzame verstedelijking dient de behoefte te worden onderbouwd op basis van actueel onderzoek. Hieronder wordt de behoefte aan woningen getoetst met behulp van de Woningmarktverkenning van Zuid-Holland. Onderstaande figuur toont de toegestane woningvoorraadgroei en plancapaciteit in de woonregio’s voor de periode 2021 t/m 2030 op basis van de Woningbehoefteraming 2021. De toegestane woningvoorraadgroei is het resultaat van twee scenario-berekeningen, te weten binnenlands migratiesaldo ‘nul’ en binnenlands migratiesaldo ‘trendmatig’. Door per woonregio de hoogste van deze twee scenarioramingen te nemen komt de totale woningvoorraadgroei op de schaal van Zuid-Holland

12

hoger uit dan beide scenarioramingen voor Zuid-Holland afzonderlijk. Per woonregio geldt dat om op de toegestane woningvoorraadgroei uit te komen de provincie een plancapaciteit kan aanvaarden die 130 procent van de toegestane woningvoorraadgroei bedraagt.

Figuur 2.1: Toegestane woningvoorraadtoename, regio Rotterdam (bron: Staat van Zuid-Holland) In de periode van 2020-2025 geldt dat voor de regio Rotterdam een behoefte bestaat aan 31.950 woningen. De beoogde toevoeging van circa 1.500 woningen draagt derhalve bij aan de kwantitatieve vraag naar woningen in de regio. Daarnaast voert de provincie een kwalitatieve woningmarktverkenning uit middels een woningmarktsimulatiemodel. In de woningmarktverkenning worden demografische ontwikkelingen en veranderingen op de woningmarkt beschreven. Voorts is er met het woningmarktsimulatiemodel Socrates een verkenning uitgevoerd naar de woningbehoefte en te verwachten ontwikkeling van de woningvoorraad in Zuid-Holland.

Figuur 2.2: Woningbehoefte eensgezins en meergezinswoningen voor de Stadsregio Rotterdam (bron: Staat van Zuid-Holland) In de woningmarktverkenning worden meergezinswoningen gedefinieerd als gestapelde woning: een deel van een gebouw met meerdere woningen, zoals een flatwoning, appartement, galerijflat, etagewoning, boven- en benedenwoning, portiekwoning of maisonnette. Onder eengezinswoningen worden grondgebonden woningen verstaan. De beoogde ontwikkeling voorziet zodoende in meergezinswoningen. Uit de kwalitatieve woningmarktverkenning van de provincie blijkt een vraag naar meergezinswoningen, zowel in de categorie koop als huur. De beoogde toevoeging van circa 1.500 meergezinswoningen draagt derhalve bij aan de kwalitatieve vraag naar woningen in de regio. Zoals beschreven in paragraaf 2.3.4, is op basis van het gemeentelijk beleid woningbouwbeleid tevens

13

behoefte aan nieuwe woningvoorraad. Het woningbouwprogramma is zowel in kwantitatieve als kwalitatieve zin in lijn met de gemeentelijke uitgangspunten van het woonbeleid. De behoefte aan de beoogde woningen is daarmee voldoende gemotiveerd in het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking. Hotel en kantoor Een hotel is planologisch al toegestaan in het plangebied. Toch is het van belang om de behoefte aan een hotel aan te tonen, gelet op de huidige bestaande hotelmarkt. Voor deze functie is volledigheidshalve derhalve de Ladder doorlopen. Voor kantoren geldt dat in dit bestemmingsplan 26.500 m2 aan kantoorruimte mogelijk wordt gemaakt. Kantoorruimte is in de bestaande situatie reeds aanwezig. Volledigheidshalve is voor de kantoorfunctie toch de Ladder doorlopen, aangezien het gaat om sloop/nieuwbouw. In het onderzoek is 'worst case' uitgegaan van een omvang van 30.000 m2 kantoor. De resultaten zijn opgenomen in Bijlage 3 Ladderonderbouwing hotel en kantoor en worden hieronder samenvattend toegelicht. Uit de resultaten blijkt dat de behoefte aan de beoogde ontwikkeling van een hotel, de toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking kan doorstaan. Er is voldoende marktbehoefte voor de beoogde ontwikkeling van een hotel met maximaal 240 kamers, uitgaande van circa 13.500 m2 bvo (met ondergeschikte vergader- en congresfaciliteiten van maximaal 1.300 m2 bvo).

Ook blijkt dat de behoefte aan de beoogde ontwikkeling van kantoren, de toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking kan doorstaan. Er is voldoende marktbehoefte voor de beoogde ontwikkeling van 26.500 m2 bvo aan kantoorruimte. De beoogde functies voorzien in een (toenemende) behoefte, zowel kwantitatief als kwalitatief. De ontwikkeling past binnen de beleidskaders en -ambities van de gemeente. Van structurele leegstand, aantasting van het woon- en leefklimaat en ondernemersklimaat als gevolg van de invulling met de beoogde functie is geen sprake. Sterker, de beoogde ontwikkeling draagt positief bij aan het woon- en leefklimaat van bewoners in de gemeente en regio, en versterkt de economie en het ondernemersklimaat. Commerciële en maatschappelijke voorzieningen Het geldende bestemmingsplan staat commerciële voorzieningen, zoals dienstverlening reeds toe (op alle verdiepingen). Ook horeca is al toegestaan (al dan niet uitsluitend op de begane grond). Voor horeca is de maximale omvang in de regels van dit bestemmingsplan vastgelegd (maximaal 3.000 m2 bvo). De beoogde maatschappelijke voorzieningen van circa 3.000 m2 bvo (kinderdagverblijf, beschermd wonen en gezondheidscentrum) zijn in de beoogde omvang eveneens reeds toegestaan. Wel gelden hiervoor enkele voorwaarden ten aanzien van geluid en luchtkwaliteit, hier wordt in Hoofdstuk 6 Milieu op ingegaan.

Toetsing aan de Ladder voor duurzame verstedelijking is formeel dus niet noodzakelijk. Daarbij kan worden opgemerkt dat de betreffende voorzieningen op basis van voorliggend bestemmingsplan dusdanig breed kunnen worden ingevuld, dat er - mede gezien het aantal woningen dat op deze locatie wordt toegevoegd - altijd behoefte aan een bepaalde vorm van invulling te verwachten is. Een en ander met uitzondering van bioscopen en filmhuizen, deze worden in de regels dan ook uitgesloten. Nut en noodzaak van de beoogde voorzieningen wordt gevonden in de wens tot een stedelijke functiemix. Met de ontwikkeling van RISE wordt verder invulling gegeven aan een compacte, duurzame, aantrekkelijke, inclusieve en productieve binnenstad. Ook levert de ontwikkeling een aanzienlijke bijdrage aan de grote vraag naar gemengde hoogstedelijke woon- en werkruimten. Gelegen in het Central Business District (CBD) van Rotterdam, biedt RISE kans het binnenstedelijk interactiemilieu in dit deel van de binnenstad verder te versterken door de mix van functies en voorzieningen voor bewoners, werknemers en bezoekers. Onderlinge synergie tussen de verschillende gebruikers wordt in RISE bemoedigd door de diverse publieke verblijfsplekken in en om de gebouwen waar ontmoetingen, (kennis)uitwisseling en interactie tussen de gebruikers kan plaatsvinden.

De ontwikkeling draagt bij aan een inclusieve binnenstad waar uiteenlopende groepen gebruikers terecht kunnen door de mix aan grote en kleine werk- en woonruimten in verschillende prijssegmenten.

14

Conclusie Het plangebied is gelegen in bestaand stedelijk gebied. De beoogde functies die dit bestemmingsplan mogelijk maakt voorzien in een actuele behoefte. Gezien het bovenstaande voldoet het bestemmingsplan aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

2.2

Provinciaal en regionaal beleid

2.2.1

Omgevingsvisie Zuid-Holland

Vastgesteld door Provinciale Staten in 2019 (geconsolideerde versie 1 april 2023) Per 15 maart 2022 is de (geconsolideerde) Zuid-Hollandse Omgevingsvisie in werking getreden. In de Omgevingsvisie is al het bestaande provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving samengevoegd in een Omgevingsvisie en Omgevingsverordening. De provincie wil met haar Omgevingsvisie een uitnodigend perspectief bieden, zonder een beoogde eindsituatie te schetsen. Er is daarom geen eindbeeld voor 2030 of 2050 opgenomen, maar de maatschappelijke opgaven zijn vertaald in ambities. De provincie heeft hiervoor 7 vernieuwingsambities geformuleerd. Deze ambities dienen als stip op de horizon: 1. Samen werken aan Zuid-Holland: inwoners, organisaties en bedrijven in een vroeg stadium betrekken bij besluiten. 2. Bereikbaar Zuid-Holland: efficiënt, veilig en duurzaam over weg, water en spoor. 3. Schone energie voor iedereen: op zoek naar schone energie, haalbaar en betaalbaar voor iedereen. 4. Een concurrerend Zuid-Holland: diversiteit, de economische kracht van Zuid-Holland. 5. Versterken natuur in Zuid-Holland: een aantrekkelijk landelijk gebied draagt bij aan de kwaliteit van de leefomgeving. 6. Sterke steden en dorpen in Zuid-Holland: versnellen van de woningbouw met behoud van ruimtelijke en sociale kwaliteit. 7.

Gezond en veilig Zuid-Holland: beschermen en bevorderen van een gezonde, veilige leefomgeving. Deze nevengeschikte ambities staan niet op zichzelf. Ze zijn geworteld in de historie, ligging en economische structuur van Zuid-Holland en gekoppeld aan de strategische uitdagingen waar de regio voor staat. De ambities zijn de kaders waarbinnen de provincie ruimte geeft. Die ruimte kan per opgave verschillen. Door in te zetten op de zeven ambities draagt Zuid-Holland bij aan een betere leefomgeving in de provincie. Beleid ruimtelijke kwaliteit De inzet van de provincie is dat ruimtelijke ontwikkelingen bijdragen aan het behoud en versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Het ruimtelijk kwaliteitsbeleid bestaat uit een viertal kwaliteitskaarten, samengevat in één integrale kwaliteitskaart, bijbehorende richtpunten en een aantal bepalingen in de verordening ('handelingskader ruimtelijke kwaliteit'). De kwaliteitskaart en de richtpunten geven richting aan de interpretatie van ruimtelijke kwaliteit. Om te kunnen bepalen of een ruimtelijke ontwikkeling passend is, is vooral de ruimtelijke impact van belang. Daarbij hanteert de provincie met het oog op de wisselwerking tussen gebiedskwaliteiten en ontwikkelingen de volgende uitgangspunten: De aard en schaal van een gebied bepalen of een ontwikkeling in meer of mindere mate passend is.

In een agrarisch gebied passen stedelijke functies als woonwijken of bedrijventerreinen niet bij de aard en zijn daarmee gebiedsvreemd. De schaal van een gebied (‘korrelgrootte’) bepaalt of een ontwikkeling al dan niet past bij die schaal. Het ‘laadvermogen’ van een coulisselandschap is immers anders dan dat van een open veenweidepolder. Een ontwikkeling die past bij de schaal en aard van een gebied heeft in beginsel weinig ruimtelijke impact op gebiedskwaliteiten en vraagt daarom weinig tot geen provinciale betrokkenheid. Hoe meer een ontwikkeling afwijkt van de aard en schaal van een gebied, des te groter is in beginsel de ruimtelijke impact van nieuwe ontwikkelingen en des te eerder raken ze provinciale doelen of belangen. Dit geldt eveneens naarmate de kwaliteit van een gebied bijzonderder of kwetsbaarder is.

15

De gebiedsprofielen ruimtelijke kwaliteit bieden handvatten om te bepalen hoe groot de ruimtelijke impact in specifieke gevallen is. In dit licht wordt onderscheid gemaakt in drie soorten ontwikkeling: inpassing, aanpassing en transformatie.

Figuur 2.3: Soorten ontwikkelingen (bron: Omgevingsvisie Zuid-Holland). De gebiedsprofielen ruimtelijke kwaliteit vormen een uitwerking van de kwaliteitskaart en de richtpunten op gebiedsniveau, en zijn opgesteld in samenwerking met regionale partijen. Ze bieden een gebiedsspecifieke handreiking voor het omgaan met ruimtelijke kwaliteit bij ruimtelijke ontwikkelingen. Naast het generieke kwaliteitsbeleid, dat geldt voor de gehele provincie, wordt een tweetal beschermingscategorieën onderscheiden, waar onder voorwaarden van ruimtelijke kwaliteit ook ontwikkelingen mogelijk zijn, maar waar vanwege de kwetsbaarheid of bijzonderheid extra voorwaarden van toepassing zijn. Relatie tot plangebied De beoogde ontwikkeling betreft een inpassing, omdat er sprake is van een gebiedseigen ontwikkeling, passend bij de schaal en aard van het stedelijk gebied. De ontwikkeling vindt plaats op een binnenstedelijke locatie, in het Central Business District, nabij andere stedelijke functies. Aan de richtpunten wordt voldaan. Derhalve verandert de aard en schaal van het gebied niet als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling en sluit de beoogde functie naar aard aan op het omliggende gebied. Het plangebied is niet gelegen in een aangewezen gebiedsprofiel. Onderstaand is beoordeeld welke kwaliteitskaarten van toepassing zijn op het plangebied en welke richtpunten bij een dergelijke inpassing horen.

Laag van de ondergrond Het plangebied is gelegen in het gebied 'Rivierdeltacomplex, jonge zeeklei'. Binnen dit gebied dienen ontwikkelingen bij te dragen aan het behoud van ruimte voor dynamische natuurlijke processen en zoet-zoutovergangen in de Deltawateren en natuurlijke buitendijkse gebieden. De projectlocatie is echter niet gelegen in de deltawateren of in buitendijks gebied. Het genoemde richtpunt is daarmee niet relevant voor de beoogde ontwikkeling. Laag van de cultuur- en natuurlandschappen Deze laag is niet van toepassing op het plangebied. Laag van stedelijke occupatie Het plangebied is gelegen binnen de gebieden 'Historische centra en kernen', 'Steden en dorpen' en 'Bouwwerken voor energie-opwekking'.

16

Figuur 2.4: Uitsnede kwaliteitskaart, kaartlaag 'Laag van de stedelijke occupatie', plangebied bij benadering rood omlijnd (bron: gebiedsprofielen.zuid-holland.nl) Historische centra en kernen De historische centra en kernen met hun compacte bebouwingsstructuur zijn waardevolle woon- en vestigingsmilieus in Zuid-Holland en dragen bij aan de toeristische kwaliteit. Als ontwikkelingen plaatsvinden in of in de nabijheid van het historisch centrum dan dragen deze bij aan behoud en versterking van de vitale stads- en dorpscentra met een gevarieerd functioneel en ruimtelijk beeld. De ontwikkeling RISE is gesitueerd op een prominente locatie aan een van de belangrijkste boulevards van de binnenstad. De ontwikkeling van RISE vindt plaats in het spanningsveld van de verdichtingsopgave in het centrum en de in de 'CHV Weena - Hofplein' omschreven cultuurhistorische context. Het ontwerp wordt beoordeeld door de welstandscommissie Rotterdam. In de Nota van Uitgangspunten zijn de uitgangspunten voor de architectuur reeds geformuleerd; voor het ensemble en per gebouw(deel). Hieruit blijkt reeds dat de beoogde ontwikkeling is ontworpen in samenhang met de ligging nabij het stadscentrum. De beoogde ontwikkeling draagt bij aan behoud en versterking van het vitale stadscentrum.

Steden en dorpen De bij 'Steden en dorpen' behorende richtpunten luiden als volgt: Ontwikkelingen dragen bij aan de karakteristieke kenmerken/identiteit van stad, kern of dorp. Hoogteaccenten (waaronder hoogbouw) vallen zoveel mogelijk samen met centra (zwaartepunten) en interactiemilieus in de stedelijke structuur. Daar waar hoogbouw niet samenvalt met "zwaartepunten" in de stedelijke structuur geeft een beeldkwaliteitsparagraaf inzicht in de effecten, invloed en aanvaardbaarheid van hoogbouw op de (wijde) omgeving. Ontwikkelingen dragen bij aan versterking van de stedelijke groen- en waterstructuur. Een nieuwe uitbreidingswijk bouwt voort op het bestaande stads- en dorpsgebied en versterkt de overgangskwaliteit van de stadsrand (zie stads- en dorpsranden). Cultuurhistorisch waardevolle gebouwen en stedenbouwkundige patronen worden behouden door ze waar mogelijk een functie te geven die aansluit bij de behoeften van deze tijd. Het eigen karakter van het historisch centrum wordt versterkt. Historische centra en kernen blijven ervaarbaar vanuit het omringende gebied. Bij bedrijventerreinen krijgt de beeldkwaliteit van de randen, een goede ontsluiting en de samenhang met de omgeving extra aandacht.

De locatie wordt, met respect voor de cultuurhistorische waarde, ontwikkeld tot een ensemble met drie hoge torens die het Hofplein markeren binnen de hoogbouw-as en de skyline van de stad. De RISE locatie ligt aan de hoogbouw-as en rondom het plangebied zijn dan ook al diverse hoogteaccenten aanwezig. De hoogbouw van RISE draagt positief bij aan de markering van het belangrijke stadsplein en van de hoogbouw-as in de skyline van de stad. Naast het karakter van de bebouwing, geldt dat de

17

beoogde functies eveneens aansluiten op het stedelijke karakter van het omliggende gebied, waarin woon- en werkfuncties elkaar afwisselen en versterken. Bouwwerken voor energie-opwekking Bij de plaatsing van nieuwe bouwwerken voor energie-opwekking (zoals windturbines, biovergistingsinstallaties en zonnevelden) zal een beeldkwaliteitsparagraaf inzicht moeten geven in de effecten, invloed en aanvaardbaarheid van deze bouwwerken op de (wijde) omgeving. Aangezien de beoogde ontwikkeling geen bouwwerk voor energie-opwekking betreft, is dit richtpunt verder niet relevant voor het plangebied. Laag van de beleving Ten noordwesten van het plangebied, langs de Hofplein rotonde en Pompenburg, is een zone aangewezen als 'fiets- en wandelroute indicatief'.

Figuur 2.5: Uitsnede kwaliteitskaart, kaartlaag 'Laag van de beleving', plangebied bij benadering rood omlijnd (bron: gebiedsprofielen.zuid-holland.nl) Richtpunten bij fiets- en wandelroutes zijn: Voorkomen van (nieuwe) obstakels en omwegen in het recreatief netwerk. Recreatieve voorzieningen worden zoveel mogelijk gekoppeld aan recreatieknooppunten in het recreatieve netwerk. Waar mogelijk wordt gebruik gemaakt van het cultuurhistorisch erfgoed of andere recreatief interessante locaties. De beoogde herontwikkeling van drie torens op een reeds bebouwde locatie, staat de ontwikkeling van naastgelegen fiets- en wandelroutes langs het plangebied niet in de weg. De ontwikkeling kan mogelijk juist een bijdrage leveren als recreatief interessante locatie. Conclusie De voorgenomen ontwikkeling past bij de aard en schaal van de omgeving, derhalve is sprake van inpassing. De ontwikkeling sluit verder aan bij de aanwezige gebiedskwaliteiten en daarmee samenhangende richtpunten voor projecten die worden getypeerd als inpassing. Het project is daarmee in lijn met de het provinciaal beleid ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit. 2.2.2

Omgevingsverordening Zuid-Holland

Vastgesteld door Provinciale Staten in 2019 (geconsolideerde versie 1 april 2023) Per 1 april 2023 is, naast de Omgevingsvisie, ook de Zuid-Hollandse Omgevingsverordening in werking getreden. De inhoud van de omgevingsvisie is voor een groot deel leidend voor de inhoud van de omgevingsverordening. In de verordening van provinciale staten van Zuid-Holland zijn de regels opgenomen voor het beschermen en benutten van de fysieke leefomgeving. Aan deze regels moeten ruimtelijke plannen van de gemeenten voldoen. Enkele relevante speerpunten uit de omgevingsverordening zijn de regels voor ruimtelijke kwaliteit en het toepassen van de ladder voor duurzame verstedelijking. Voor de ladder voor duurzame verstedelijking geldt overigens dat deze op basis van landelijke regelgeving niet van toepassing is, maar dat de provincie de bevoegdheid heeft nadere regels te stellen met betrekking tot de onderbouwing van de (regionale) behoefte, hetgeen de provincie Zuid-Holland in haar verordening heeft gedaan. Relatie tot plangebied

18

Er zijn diverse regels uit de Omgevingsverordening waar de voorgenomen ontwikkeling aan moet voldoen. Een samenvatting van deze regels met de relevante voorwaarden voor de voorgenomen ontwikkeling is onderstaand weergegeven. Artikel 6.9 Ruimtelijke kwaliteit: 5. Een bestemmingsplan kan voorzien in een ruimtelijke ontwikkeling onder de volgende voorwaarden: a. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit, waardoor de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft. In dit geval is er sprake van inpassen; Het voorgenomen initiatief valt onder artikel 6.9 lid 5, onder a van de Omgevingsverordening Zuid-Holland (inpassing). Uitgangspunt van de strategie voor de bebouwde ruimte is betere benutting van het bestaand stads- en dorpsgebied (BSD). Stedelijke ontwikkelingen vindt daarom primair plaats binnen BSD. Het plan past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart zoals is beoordeeld in paragraaf 2.2.1. Aangezien het plangebied is gelegen binnen bestaand stads- en dorpsgebied wordt daarmee voldaan aan het uitgangspunt dat stedelijke ontwikkelingen bij voorkeur op dergelijke locaties plaatsvinden. Artikel 6.10 Stedelijke ontwikkelingen: 1.

Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende eisen: a. de toelichting van het bestemmingsplan gaat in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening; b. Indien in de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan worden voorzien en voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 hectare nodig is, wordt gebruik gemaakt van grote buitenstedelijke bouwlocaties waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 19 in bijlage II en wordt rekening gehouden met de voor deze locaties opgenomen gegevens en criteria in bijlage X. 2. Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling met de functie wonen mogelijk maakt voorziet in voldoende sociale huurwoningen. Onder voldoende wordt in ieder geval verstaan wat hierover is vastgelegd in de geldende door Gedeputeerde Staten aanvaarde regionale woonvisie. 3. Gedeputeerde staten kunnen bij de aanvaarding van een regionale visie aangeven in hoeverre de ladder voor duurzame verstedelijking op regionaal niveau geheel of gedeeltelijk is doorlopen.

In de toelichting van het bestemmingsplan kan in dat geval worden verwezen naar de regionale visie bij de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling, als bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening. 4. Gedeputeerde staten kunnen een regionale visie voor wonen of bedrijventerreinen vaststellen. Een bestemmingsplan bevat geen bestemmingen die in strijd zijn met de door gedeputeerde staten vastgestelde regionale visie. Op grond van de provinciale Omgevingsverordening dient ingegaan te worden op de Ladder voor duurzame verstedelijking. Daarbij dient zowel de kwantitatieve als de kwalitatieve behoefte aan de ontwikkeling te worden aangetoond. Deze toetsing kwam reeds aan de orde in paragraaf 2.1.4. Artikel 6.10a Dichtheid en verscheidenheid woningbouw 1. Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling met de functie wonen mogelijk maakt buiten bestaand stads- en dorpsgebied, houdt rekening met een zo hoog mogelijke woningdichtheid en draagt bij aan een goede woon- en leefomgeving. 2. Het bestemmingsplan, bedoeld in het eerste lid, betrekt de mogelijkheden voor gevarieerde woningtypen bij het toelaten van woningbouw. Met het beoogde plan wordt gestreefd naar een zo hoog mogelijke woningdichtheid waar sprake is van een goede woon- en leefomgeving. Hiermee wordt voldaan aan artikel 6.10a.

19

Artikel 6.10b Parkeernorm sociale huur 1. Een bestemmingsplan dat voorziet in nieuwe sociale huurwoningen hanteert een parkeernorm van maximaal 0,7 autoparkeerplaats per sociale huurwoning. 2. In afwijking van het eerste lid kan een andere parkeernorm worden gehanteerd, als de gemeente op de lokale situatie afgestemde regels of beleid voor parkeren heeft vastgesteld. De gemeente Rotterdam beschikt over parkeerbeleid waarin voor sociale huurwoningen specifieke parkeernormen zijn opgenomen. De norm uit de verordening wordt dan ook niet gehanteerd. Artikel 6.10d Bereikbaarheid Een bestemmingsplan voor een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling houdt rekening met de gevolgen van die ontwikkeling voor de bereikbaarheid. Conform artikel 6.10d is in de verkeersanalyse ingegaan op de gevolgen van de ontwikkeling voor de bereikbaarheid, zie ook paragraaf 6.11. Artikel 6.11 Kantoren 1. Een bestemmingsplan kan voorzien in nieuwe kantoren op gronden: a. binnen de grootstedelijke top- en centrumlocaties, waarvan de plaats indicatief geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 10 in bijlage II; b. binnen de OV-knooppuntlocaties en centrum- en (intercity)stationslocaties, waarvan de plaats indicatief geometrisch en verbeeld op kaart 10 in bijlage II, mits is aangetoond dat de behoefte aan kantoren groter is dan de nog onbenutte plancapaciteit voor kantoren op de desbetreffende locatie; c.

binnen de bijzondere locaties, waarbij de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 10 in bijlage II, mits passend in het profiel van deze locaties. 2. Het eerste lid is niet van toepassing op: a. kantoren die in overeenstemming zijn met een actuele regionale visie die is aanvaard door gedeputeerde staten; b. kleinschalige zelfstandige kantoren tot een bruto vloeroppervlak van 1.000 m² per vestiging voor zover geen cluster van meer dan vijf kantoren ontstaat; c. gemeentehuizen en -kantoren; d. bedrijfsgebonden kantoren met een bruto vloeroppervlak dat minder bedraagt dan 50% van het totale bruto vloeroppervlak van het bedrijf; en e. functiegebonden kantoren bij een luchthaven, een haven of een veiling. Op de bij de provinciale Omgevingsverordening behorende kaart 10 in bijlage II is het plangebied aangewezen als 'grootstedelijke top- en centrumlocatie'. Het bestemmingsplan in het plangebied kan zodoende voorzien in nieuwe kantoren. Zoals reeds toegelicht in paragraaf 2.1.4 en in Bijlage 3 Ladderonderbouwing hotel en kantoor, bestaat bovendien behoefte aan kantoren. 6.13. Detailhandel De regels omtrent detailhandel in de omgevingsverordening hebben enkel betrekking op nieuwe detailhandel, waarvan in dit geval geen sprake is. Het artikel wordt verder dan ook buiten beschouwing gelaten.

Aangezien uitsluitend ondergeschikte detailhandel wordt toegestaan, wordt voldaan aan artikel 6.13. Artikel 6.27a risico’s van klimaatverandering In een bestemmingsplan wordt rekening gehouden met de gevolgen van de risico’s van klimaatverandering tenminste voor zover het betreft de risico’s ten aanzien van: a. b. c. d.

wateroverlast door overvloedige neerslag; overstroming; hitte; droogte;

alsmede de effecten van de bovengenoemde risico’s op het risico van bodemdaling. Voor zover risico’s zich voordoen wordt rekening gehouden met het zo veel mogelijk voorkomen en

20

beperken, via maatregelen of voorzieningen, dan wel het gericht aanvaarden van deze risico’s. In de planuitwerking wordt voldoende rekeninge gehouden met de risico's ten aanzien van klimaatverandering. Een en ander wordt nader toegelicht in paragraaf 6.4 Duurzaamheid. Conclusie Het voornemen voorziet in een regionale behoefte aan de beoogde functies in het bestaand stedelijk gebied, waardoor wordt voldaan aan artikel 6.9, 6.10, 6.11 en 6.13 van de Omgevingsverordening en aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Bovendien wordt voldaan aan artikel 6.10a, 6.10b, 6.10 d en 6.27a. De Omgevingsverordening vormt derhalve geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling. 2.2.3

Strategie Werklocaties 2019 - 2030

De Strategie Werklocaties bevat de visie tot 2030 en regionale afspraken tot 2023 over werklocaties in de Metropoolregio Rotterdam Den Haag (MRDH). De MRDH is een samenwerkingsverband waar concrete ruimtelijk-economische vraagstukken worden geagendeerd. Die rol is ook het uitgangspunt van deze strategie. Regionale afstemming is ook een vereiste vanuit de provincie Zuid-Holland bij wijzigingen in gemeentelijke bestemmingsplannen. De strategie is een samenhangende visie op de ontwikkeling van werklocaties vanuit de bestaande situatie, en richting de gewenste ramingen tot 2030. Strategie kantoren: op weg naar een goede balans Vastgesteld door gedeputeerde staten op 21 mei 2019 aanvaard als regionale kantorenvisie Het beleid voor kantoren stuurt op het kwalitatief versterken van de bestaande voorraad en het onttrekken van incourant bestaand aanbod en overmatige plancapaciteit (geplande nieuwbouw). De geactualiseerde aanbodinventarisatie geeft nieuwe inzichten. Op toplocaties en binnen (inter)nationaal concurrerende vestigingsmilieus kan uitbreiding plaatsvinden, en op minder goed met OV-bereikbare locaties wordt het aanbod geoptimaliseerd. Daarnaast wordt op veel snelweglocaties de overmaat in het vastgoed gereduceerd door transformatie naar nieuwe functies (zoals wonen). Met maatwerk stemmen de regiogemeenten het aanbod af op specifieke ruimtelijk-economische ontwikkelingen.

Voor kantorenlocaties met een strategische opgave (versterken, optimaliseren of herbestemmen) stellen de regiogemeenten gebiedsvisies op om de goede voornemens concreet te maken. In aanvulling op de Ladder van de Duurzame Verstedelijking is een regionaal “Afwegingskader nieuwe plancapaciteit kantoren” opgenomen om de toevoeging van plancapaciteit te kunnen toetsen. Daarbij wordt vooral gekeken naar marktruimte, onderscheidende kwaliteiten en toegevoegde waarde voor de regionale kantorenmarkt. Relatie tot plangebied De concurrentiepositie van de Metropoolregio Rotterdam Den Haag (MRDH) wordt voor een groot deel bepaald door de vitaliteit van de grootstedelijke gebieden. De regio zet daarom in op de versterking van deze gebieden, inclusief de mogelijke overloopgebieden. De beoogde kantoorruimte is bovendien meegenomen op de lijst met regionale plancapaciteit en wordt zodoende inpasbaar geacht. Conclusie Voor de beoogde ontwikkeling is de behoefte aan toevoeging van kantoor aangetoond en getoetst aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

2.3

Gemeentelijk beleid

2.3.1

Nota van Uitgangspunten RISE

Vastgesteld door de gemeenteraad van Rotterdam op 14 oktober 2021 De Nota van Uitgangspunten (NvU) voor RISE is in 2021 vastgesteld door de gemeenteraad van gemeente Rotterdam. De NvU beschrijft de uitgangspunten waar de gewenste planvorming op de locatie aan moet voldoen. Relatie tot plangebied

21

De NvU is de leidraad voor het ontwerptraject, het wijzigen van het bestemmingsplan en om ten slotte te komen tot een omgevingsvergunningaanvraag. In dit bestemmingsplan wordt aangesloten bij de in de NvU geformuleerde uitgangspunten. Verwijzingen naar de NvU worden dan ook reeds op diverse onderdelen in dit bestemmingsplan gemaakt. Daar waar afwijkingen ten opzichte van de NvU zijn geconstateerd, worden deze nader toegelicht. Zie voor een toelichting op het programma ook paragraaf 4.2 Opzet van het plan. Ook uitgangspunten met betrekking tot onderwerpen zoals beeldkwaliteit, mobiliteit en duurzaamheid zijn in de NvU bepaald. Enkele stedenbouwkundige uitgangspunten uit de NvU worden hieronder toegelicht. Stedenbouwkundige inpassing Voor de bestaande situatie is in de NvU een ruimtelijke analyse gemaakt, waarbij kansen voor de ontwikkeling zijn benoemd. RISE ligt prominent aan het Hofplein en heeft zodoende de kans om bij te dragen aan en te profiteren van het vernieuwde Hofplein. In de ontwikkeling liggen kansen om knelpunten te verhelpen en kwaliteit toe te voegen. Onderstaande figuur toont een kaart met de zwaktes van de bestaande situatie alsmede de kansen voor de herontwikkeling.

Figuur 2.6: Ruimtelijke analyse bestaande situatie (bron: Nota van Uitgangspunten, p.34) De ontwikkeling voorziet in het toevoegen van programma waarbij de ruimtelijke configuratie van het bouwblok verandert. Om te waarborgen dat de ontwikkeling goed past in haar context, zijn in de NvU de stedenbouwkundige uitgangspunten geformuleerd. De gemeente zet in op sloop van het gebouw Hofplein 33, sloop-nieuwbouw van het Pompenburg gebouw en zo veel mogelijk behoud van het gebouw

22

Coolsingel 6 om de stedenbouwkundige inpassing mogelijk te maken. Onderstaande figuur toont de ruimtelijke uitgangspunten voor de toekomstige situatie.

Figuur 2.7: Ruimtelijke uitgangspunten toekomstige situatie (bron: Nota van Uitgangspunten, p.46) Er wordt onder meer ingezet op: 1) relatie met Hofplein verbeteren; 2) Bijdrage aan de integrale verdichtsingsopgave en 3) Behoud stedenbouwkundige kwaliteit Coolsingel-as. Op de RISE-locatie worden drie torens gerealiseerd; de Coolsingeltoren, de Hofpleintoren en de Weenatoren. De hoogste toren wordt conform de NvU "circa 250 meter" hoog. Met betrekking tot de bouwhoogte van de hoogste toren is in de NvU is zodoende nog enkele uitwerkingsvrijheid behouden. In dit bestemmingsplan wordt vanwege de nadere planuitwerking de hoogste toren tot een bouwhoogte van maximaal 275 meter mogelijk gemaakt. De twee lagere torens worden tot een bouwhoogte van maximaal 143 en 158 meter mogelijk gemaakt. Bovenop deze torens kunnen nog technische installaties worden gerealiseerd. Bij de twee laagste torens gaat het daarbij om technische installaties met een maximale hoogte van 5 meter en bij de hoogste toren om maximaal 12 meter. In navolging van de NvU zijn diverse uitwerkingsslagen gemaakt, om het programma te finetunen maar ook om de stedenbouwkundige uitgangspunten en welstandsprincipes te verfijnen. Als gevolg is het wenselijk meer ruimte te gebruiken voor technische installaties, een beperkt hogere Rotterdamse laag toe te staan en de lagere torens te laten verspringen.

In het bestemmingsplan wordt ruimte geboden om in deze uitwerking te kunnen voorzien, zodat het bestemmingsplan geen belemmeringen oplevert voor de nadere planuitwerking. Het beoogde woonprogramma is vanwege de gewenste flexibiliteit en behoefte aan woningen met maximaal 1.500 woningen hoger dan waar in de NvU van is uitgegaan. Voor wat betreft het kantoorprogramma is in de NvU aangegeven dat 22.000 m2 bvo, net als in de huidige planologische situatie, gewenst is. Meer vierkante meters kunnen worden toegestaan wanneer een grote afnemer zich aandient. Om hierop in te spelen wordt in dit bestemmingsplan in totaal 26.500 m2 bvo aan kantoorruimte toegestaan. Conclusie In dit bestemmingsplan wordt aangesloten bij de Nota van Uitgangspunten.

23

2.3.2

Omgevingsvisie Rotterdam: De Veranderstad

Vastgesteld op 2 december 2021 door de Rotterdamse gemeenteraad De Omgevingsvisie beschrijft de stedelijke koers voor de ontwikkeling van Rotterdam. Het is een nieuwe stadsvisie die richting geeft aan de verdere ontwikkeling van Rotterdam. Deze Omgevingsvisie vervangt de in 2007 vastgestelde Stadsvisie Rotterdam 2030. Tot de datum van invoering van de Omgevingswet krijgt de Omgevingsvisie de status van structuurvisie onder het huidige regime van de Wet ruimtelijke ordening. Hoofdlijn van de Omgevingsvisie is dat Rotterdam kiest voor goede groei. Groei die bijdraagt aan het welzijn van de inwoners, aan een duurzame samenleving en aan economische vooruitgang. Groei die het Rotterdamse rijke erfgoed en de identiteit ondersteunt en versterkt. De Omgevingsvisie gaat uit van 5 lange termijn doelen (perspectieven): compact, inclusief, duurzaam, gezond, productief. Mede aan de hand daarvan worden in de Omgevingsvisie vijf hoofdkeuzes benoemd waarmee invulling wordt gegeven aan de koers voor Rotterdam voor goede groei: Rotterdam zet in op prettig leven in de delta: Rotterdam wordt een gezonde, groene en aantrekkelijke stad in de grotere metropoolregio om te wonen, werken, recreëren, sporten en bewegen. Rotterdam gaat verstedelijken & verbinden. Er wordt verstedelijkt binnen de bestaande stad om de stad te versterken.

Verstedelijking gebeurt vooral bij en rondom bestaand of nieuw hoogwaardig openbaar vervoer. Rotterdam zet in op vitale wijken met een divers aanbod aan woon- en werkruimte en passende maatschappelijke voorzieningen. Het moet niet uitmaken waar je opgroeit om dezelfde kans te hebben op goed onderwijs, een goede woning en passend werk. In de wijken komen een heleboel opgaven samen: deze worden in samenhang aangepakt om de wijken toekomstbestendig te maken. Rotterdam zet de schouders onder de energie- en grondstoffentransitie: Er wordt gewerkt aan een stad die klimaatneutraal is en waar grondstoffen hergebruikt worden. Zo wordt een duurzaam Rotterdam gecreëerd met een bloeiende en innovatieve economie. Voor nu en toekomstige generaties. Rotterdam vernieuwt het verdienvermogen: Rotterdam heeft een sterke economische uitgangspositie. Tegelijkertijd is Rotterdam, onder meer door zijn uitstekende (internationale) bereikbaarheid, een middelpunt van innovatie en van kennisintensieve dienstverlening. Er is een aantal gebieden waar meerdere grote opgaven bij elkaar komen en waar er tegelijkertijd kansen liggen om veel van onze stedelijke doelstellingen te realiseren. Deze strategische gebieden vragen om gebiedsspecifieke richtinggevende keuzes. Het betreft de binnenstad, Alexander tot en met Zuidplein en Rotterdam-Zuid.

Voor de ontwikkeling van deze gebieden formuleert de Omgevingsvisie enkele gebiedskeuzes. Binnenstad De binnenstad is een gebied waar meerdere opgaven bij elkaar komen en kansen liggen om stedelijke doelstellingen te realiseren. De binnenstad is een zeer geschikte plek om verder te verdichten en daarmee de aantrekkelijkheid te vergroten voor zowel wonen, werken als recreëren. Een hoge mate aan functiemenging wordt geambieerd. De gemeente streeft naar een balans tussen rust en reuring. Daarbij blijft het een gebied waar iedereen elkaar kan ontmoeten. In de binnenstad is sturing nodig op de gewenste programmering. De druk op de beschikbare ruimte neemt snel toe en zorgt voor verdringing van functies. De betaalbaarheid van sommige functies staat onder druk; wonen in het betaalbare segment (sociaal en midden), betaalbare kantoor- en bedrijfsruimtes en ruimtes voor (maatschappelijke) voorzieningen. Wanneer daar niet op wordt gestuurd, leidt dit tot verschraling van de diversiteit van het aanbod en uitsluiting van groepen bewoners en ondernemers. Daarnaast kent de binnenstad een toenemende druk op de openbare ruimte. Denk aan de toename van het aantal verplaatsingen door steeds meer mensen (bewoners, werkers en bezoekers). De ruimte die nodig is voor georganiseerde activiteiten maar ook om even tot rust te komen.

Zowel boven- als ondergronds is ruimte nodig om de transities in goede banen te leiden; meer ruimte voor

24

voetganger en fiets, vergroening en stadsecologie, waterberging en een duurzame energievoorziening. Dit vraagt om méér en hoogwaardig ingerichte openbare ruimte voor intensief gebruik en daardoor ook intensief beheer en onderhoud. Daarom zijn keuzes en investeringen in het publieke domein nodig om transities voldoende ruimte te geven én om leefomgevingskwaliteit toe te voegen. Relatie tot plangebied Het plangebied is gelegen in de Binnenstad en wordt op de bijbehorende kaart (zie onderstaande figuur) grotendeels aangewezen als "(zoekgebieden) voornaamste verdichtingslocaties". Het Hofplein is met een ster aangewezen als "Stadsprojecten als aanjager voor ontwikkeling", aangezien dit onderdeel uitmaakt van één van de 7 stadsprojecten (Groene Long deel Hofplein).

Figuur 2.8: Kaart gebiedsvisie Binnenstad, plangebied bij benadering rood omcirkeld (bron: Omgevingsvisie Rotterdam, p.141) Met de ontwikkeling wordt een bijdrage geleverd aan het verdichten van de binnenstad. Door zowel te voorzien in woningen als betaalbare kantoor- en bedrijfsruimtes en ruimtes voor (maatschappelijke / commerciële) voorzieningen, ontstaat binnen het plangebied een aantrekkelijk woon- en werkmilieu. Tevens wordt de locatie met het toevoegen van de beoogde voorzieningen aantrekkelijk voor bewoners en bezoekers van de binnenstad. Met de beoogde klimaatadaptieve maatregelen en groene daken, ontstaat op diverse plekken ruimte voor rust en luwte. De beoogde ontwikkeling levert daarmee een bijdrage aan hetgeen met de Omgevingsvisie is beoogd. Conclusie De ontwikkeling van RISE past binnen de uitgangspunten van de Omgevingsvisie. 2.3.3