Document · PDF

[23bb007185] Bijlage behorende bij 23bb007184 over Zicht op Rotterdamse particuliere verhuurmarktNieuwe verhuringen in de periode 2017-2022 Gemeente Rotterdam Realstats B.V.

Commissie Bouwen, Wonen en Buitenruimte (2022-2026) 31 januari 2024, gemeente RotterdamBij agendapunt: Daarbij betrekken19.699 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 2

Dit betekent dat minimaal 5.817 woningen een te hoge huur betalen (9.287 - 3.470). Het is natuurlijk ook nog mogelijk dat er binnen het aantal woningen dat wél onder de WWS-grens van 142 punten valt, een te hoge huur betaald wordt. In de volgende tabel wordt er een vergelijking gemaakt op gebiedsniveau.

Onderzoek: Zicht op Rotterdamse particuliere verhuurmarkt (nieuwe verhuringen in de periode 2017-2022) All rights reserved. Realstats 2023. Realstats B.V. | KVK: 83064575 | Kantoorhoudende aan de Blaak 555, 3011 GB Rotterdam

Tabel 18. Vergelijking kale huurprijs en geraamde WWS huurprijs per gebied voor alleen het gereguleerde WWS segment. Peildatum 1 oktober 2022

Gebied

Verschil kale huurprijs en prijs op basis van 142 WWS punten [€, mediaan]

Woningen met een kale huurprijs hoger dan een huurprijs op basis van 142 WWS*** punten [%]

Verschil kale huurprijs en prijs op Aantal woningen basis van 142 WWS punten [%, mediaan]

Charlois

85.2 %

172

27.98 %

2.603

Delfshaven

84.4 %

185

30.49 %

1.655

Feijenoord

80.8 %

164

26.33 %

731

Haven- en ind. gebieden

Hillegersberg-Schiebroek

93.2 %

234

36.19 %

400

Hoogvliet

92.3 %

155

20.93 %

IJsselmonde

83.9 %

156

23.63 %

621

Kralingen-Crooswijk

92.0 %

232

35.04 %

993

Noord

87.0 %

218

32.81 %

1.251

Overschie

90.6 %

226

34.13 %

Prins Alexander

87.1 %

160

23.66 %

224

Rotterdam Centrum

95.9 %

238

38.02 %

641

Rozenburg

100.0 %

325

49.27 %

Hoek van Holland

Pernis

Totaal

9.287**

*= Deze waardes zijn weggelaten i.v.m. te weinig datapunten (woningen) in de dataset. **= 9.287 van de in totaal 22.801 woningen in de dataset vallen binnen het gereguleerde WWS segment ***= WWS punten op basis van 142 punten is 763,47 (peildatum 1 juli 2022)

In tabel 19 staat een vergelijking van de huur en de geraamde WWS huur per verhuurdercategorie. Er is gekozen om te focussen op het gereguleerde segment, omdat deze met name interessant is vanwege de liberalisatiegrens. De cijfers voor het middenhuur en dure huursegment staan wel in de bijlagen 3.6. en 3.7. De verhuurdercategorieën Institutionele beleggers en Pensioenfondsen zijn samengevoegd. Uit de tabel komt naar voren dat zowel in termen van aantallen als absolute en procentuele verschillen tussen de kale huurprijs en de geraamde WWS prijs de kleine particuliere verhuurders (1-9 woningen) eruit springen. In alle gevallen zijn deze getallen hoger dan voor de andere verhuurdercategorieën. Tabel 19. Vergelijking kale huurprijs en geraamde WWS huurprijs per verhuurder categorie voor alleen het gereguleerde WWS segment. Peildatum 1 oktober 2022.

Verhuurder categorie

Aantal met kale huurprijs boven WWS prijs

Kale huurprijs hoger dan WWS prijs [%]

Verschil kale huurpijs en WWS prijs [€, mediaan]

Verschil kale huurpijs en WWS prijs [%, mediaan]

Aantal woningen

Institutionele beleggers / Pensioenfondsen

Particulier verhuur (1-9 woningen)

3.804

90.9 %

222

34.9 %

4.183

Particulier verhuur (10-99 woningen)

3.127

84.9 %

174

27.64 %

3.683

Particulier verhuur (100+ woningen)

1.131

80.5 %

151

23.1 %

1.405

Totaal

9.287**

* Deze waardes zijn weggelaten i.v.m. te weinig datapunten (woningen) in de dataset. ** 9287 van de in totaal 22.801 woningen in de dataset vallen binnen het gereguleerde WWS segment.

Figuur 10 toont de spreiding van de verschillen tussen de kale huurprijzen en de geraamde WWS prijzen per segment. Voor het gereguleerde en het middenhuursegment wordt tussen de €100 en €280 (gereguleerde huur) en de €130 en €370 (middenhuur) per maand teveel betaald. De verticale streep binnen de spread (gekleurde box) geeft de mediaan per categorie aan. Figuur 10. Spreiding van de verschillen tussen de kale huurprijzen en geraamde WWS prijzen (i.e. bedrag dat te veel betaald wordt) per WWS segment. Peildatum 1 oktober 2022

In de volgende grafieken (figuur 11) worden de de procentuele stijgingen weergegeven ten opzichte van de WWS prijs over de jaren 2017 tot en met 2022 voor de observaties waar de kale huurprijs hoger is dan de WWS prijs. De procentuele stijging in het gereguleerde WWS segment (< 142 WWS punten) is tussen de 6 en 14 procent per jaar. In het middenhuur WWS segment (142-187 WWS punten) is de procentuele stijging tussen de 5 en 12 procent per jaar. In het dure huur WWS segment (> 187 WWS punten) bedroeg de procentuele stijging in de afgelopen 4 jaar tussen de 3 en 6 procent. In 2017 en 2018 waren de procentuele stijgingen respectievelijk 17 en 15 procent. Bij dure huur gaat het om woningen met meer dan 187 WWS punten (zie bijlage 2.1). Het WWS systeem kent een maximum van 250 punten. Daarom zijn woningen met meer dan 250 punten uitgesloten van deze analyse van dure huur. Figuur 11. Procentuele stijging van kale huurprijs t.o.v. de WWS prijs over tijd per WWS segment voor observaties waar de kale huurprijs hoger is dan WWS prijs. Peildatum 1 oktober 2022

Samenvattend:

In samenwerking met de gemeente Rotterdam is het aantal WWS punten geschat voor iedere observatie in de database. Aan de hand van deze WWS punten is de dataset (22.801 observaties) onderverdeeld in gereguleerd (< 142 WWS punten, omgerekend €763,47), middenhuur (142-187 WWS punten, omgerekend tussen de €763,47 en €1.100,- ) en dure huur (187> WWS punten, hoger dan €1.100,-). Voor deze analyse is uitgegaan van de WWS omrekening met de peildatum 1 juli 2022 (zie bijlage 3). De belangrijkste bevinding is dat de mediaan van de huurprijs voor het gereguleerde segment (< 142 WWS punten) €800,44 is. Voor het segment middenhuur is de mediaan (142-187 WWS punten) €1.081,10 en voor het segment dure huur (187> WWS punten) €1.385,95. De mediaan van het gereguleerde segment ligt dus boven de maximale norm van €763,47. Per gebied verschillen de mediaan huurprijzen voor het gereguleerde segment (< 142 WWS punten). De mediaan van Charlois ligt bijvoorbeeld op €756,- en in Rozenburg ligt de mediaan op €967,-. In Rozenburg is de mediaan hoog omdat er meer woningen zijn met een relatief hoge kale huurprijs van rond de € 1.200. Deze woningen bevatten vaak meerdere slaapkamers (3-4).

Uit onze analyse komt naar voren dat in alle gebieden het overgrote deel van de woningen (in de onderzochte periode 2017-2022 nieuw voor verhuur aangeboden woningen) een kale huurprijs heeft die hoger is dan de geraamde kale WWS huurprijs op basis van 142 punten, namelijk tussen de 85.2% en 100%. Een klein deel (15%) valt dus wel binnen de gereguleerde norm (< 142 punten) en heeft een huur gelijk aan of lager dan €763,47. Opvallend is dat voornamelijk in de doelgroep particuliere verhuurders (1-9 woningen) te dure woningen worden aangeboden, tenminste, als er naar het aantal WWS punten van de woning gekeken wordt. Voor het gereguleerde en het middenhuursegment valt het bedrag dat te veel betaald wordt respectievelijk tussen de €100 en €280 voor het gereguleerde segment (< 142) en tussen de €130 en €370 voor het middenhuursegment (142-187). Belangrijke kanttekeningen bij deze analyses worden besproken in bijlage 2, afwegingen voor het onderzoek. WWS punten zijn een modelmatige schatting, daarom zijn de bovenstaande analyses altijd een afspiegeling van de werkelijkheid. Mogelijke afwijkingen in de WWS puntenbenadering moeten altijd in acht worden genomen.

5.2.5. Servicekosten In de database van huurobservaties wordt in 2.582 van de 21.801 gevallen expliciet vermeld dat er servicekosten zijn. Voor 11.3% van de woningen is sprake van extra servicekosten bovenop de kale huurprijs. De gemiddelde hoogte van de servicekosten in de particuliere verhuurmarkt is ongeveer €59.

In tabel 20 wordt ingezoomd op de servicekosten per gebied en per WWS segment. Er is voor gekozen om te focussen op het gereguleerde segment, omdat deze met name interessant is vanwege de liberalisatiegrens. De cijfers voor het middenhuur en dure huursegment staan in bijlage 3.4. In de tabel is zichtbaar dat het percentage met servicekosten tussen de gebieden varieert van 5.9% (Delfshaven) tot 36.6% (IJsselmonde). Daarnaast variëren de gemiddelde servicekosten van €36 tot €94 en het percentage servicekosten ten opzichte van de totale huurprijs van 5.1% (IJsselmonde) tot 11.4% (Delfshaven). Opvallend is dat, alhoewel in Delfshaven het minst vaak extra servicekosten gevraagd worden, het percentage servicekosten ten opzichte van de totale huurprijs hier het hoogste is. Oftewel, in Delfshaven worden relatief gezien minder vaak extra servicekosten gevraagd, maar wanneer dit wel wordt gedaan, zijn deze wel relatief hoog. In IJsselmonde is sprake van precies het omgekeerde. Hier komen extra servicekosten het vaakst voor maar is het bedrag als percentage van de totale huurprijs het laagst. Tabel 20. Servicekosten informatie per gebied voor alleen het gereguleerde WWS segment. Peildatum 1 oktober 2022.

Gebied

Aantal met extra servicekosten

% met extra servicekosten

Gemiddelde % servicekosten als onderdeel van de huurprijs

Gemiddelde servicekosten [€]

Aantal woningen

Charlois

297

11.4 %

5.6 %

2.603

Delfshaven

5.9 %

11.4 %

1.655

Feijenoord

7.3 %

5.8 %

731

Haven- en ind. gebieden

Hillegersberg-Schiebroek

6.8 %

5.4 %

400

Hoek van Holland

Hoogvliet

15.4 %

9.7 %

IJsselmonde

227

36.6 %

5.1 %

621

Kralingen-Crooswijk

118

11.9 %

7.4 %

993

Noord

6.5 %

8.5 %

1.251

Overschie

7.8 %

3.9 %

Pernis

Prins Alexander

25.9 %

7.1 %

224

Rotterdam Centrum

11.7 %

8.6 %

641

Rozenburg

13.8 %

8.6 %

Totaal

**9.287

* Deze waardes zijn weggelaten i.v.m. te weinig datapunten (woningen) in de dataset. ** 9.287 van de in totaal 22.801 woningen in de dataset vallen binnen het gereguleerde WWS segment.

In tabel 21 staan de servicekosten vermeld per gebied, onderverdeeld per WWS segment. Er is voor gekozen om te focussen op het gereguleerde segment, omdat deze met name interessant is vanwege de Onderzoek: Zicht op Rotterdamse particuliere verhuurmarkt (nieuwe verhuringen in de periode 2017-2022) All rights reserved. Realstats 2023. Realstats B.V. | KVK: 83064575 | Kantoorhoudende aan de Blaak 555, 3011 GB Rotterdam

liberalisatiegrens. De cijfers voor het middenhuur en dure huursegment staan wel in de bijlage 3.4. De verhuurdercategorieën Institutionele beleggers en Pensioenfondsen zijn samengevoegd. Wat opvalt is dat particuliere verhuurders (100+ woningen) het vaakst om extra servicekosten vragen (16.6%). Het percentage servicekosten als onderdeel van de totale huurprijs is hier echter ook vaak het laagst (5.6%). Qua servicekosten ontlopen de categorieën particuliere verhuurders (1-9 woningen) en particuliere verhuurders (10-99 woningen) elkaar niet veel: 9.8% versus 11.0% met extra servicekosten, €56 versus €61 gemiddelde servicekosten, en 6.9% versus 7.4% servicekosten als percentage van de totale huurprijs. Tabel 21. Servicekosten informatie per verhuurder categorie voor alleen het gereguleerde WWS segment. Peildatum 1 oktober 2022.

Gebied Institutionele beleggers / Pensioenfondsen

Aantal met extra servicekosten

Gemiddelde % servicekosten als Gemiddelde onderdeel van de servicekosten [€] huurprijs

% met extra servicekosten

Aantal woningen

Particulier verhuur (1-9 woningen)

410

9.8 %

6.9 %

4.183

Particulier verhuur (10-99 woningen)

405

11.0 %

7.4 %

3.683

Particulier verhuur (100+ woningen)

233

16.6 %

5.6 %

1.405

Totaal

9.287**

* Deze waardes zijn weggelaten i.v.m. te weinig datapunten (woningen) in de dataset. ** 9.287 van de in totaal 22.801 woningen in de dataset vallen binnen het gereguleerde WWS segment.

In figuur 12 worden de servicekosten per huurprijs segment uitgesplitst tussen appartementen en woonhuizen. Voor het type appartement liggen de servicekosten tussen €57 en €63 en voor het type woonhuis liggen de servicekosten iets lager, tussen €33 en €54. Figuur 12. Gemiddelde hoogte van servicekosten per woningtype en huurprijs segment. Bron: Realstats huurenquête 2022.

In de figuur 13 wordt de procentuele verhouding tussen de servicekosten en de huurprijs per WWS segment over tijd weergegeven. Voor het dure segment (> 187) is de ontwikkeling redelijk stabiel. Voor het gereguleerde en middenhuursegment (<142 en 142-287) is een stijging te zien van 2018 tot 2021 die in 2022 lijkt af te nemen. Figuur 13. De verhouding tussen de servicekosten en de totale huurprijs per WWS segment over tijd. Bron: Realstats huurenquête 2022

Samenvattend: In de database van huurobservaties is in 2.582 van de 21.801 gevallen expliciet vermeld dat er servicekosten zijn. Dit betekent dat voor 11.3% van de woningen sprake is van extra servicekosten bovenop de kale huurprijs. Kijkend naar de hoogte van deze servicekosten, blijkt dat het gemiddelde bedrag voor de particuliere verhuurmarkt in de gemeente Rotterdam ongeveer €59 is. De servicekosten varieert in Rotterdam van 5.9% (Delfshaven) tot 36.6% (IJsselmonde). Daarnaast variëren de gemiddelde servicekosten van €36 tot €94 en het percentage servicekosten ten opzichte van de totale huurprijs van 5.1% (IJsselmonde) tot 11.4% (Delfshaven).

5.3. Contractvormen en contractduur De laatste analyses focussen op de contractvormen en contractduur, waarbij verschillende vragen omtrent contracten worden beantwoord. Als eerste is onderzocht hoeveel van de huidige particulier verhuurde woningen zijn verhuurd op basis van een tijdelijk huurcontract en hoeveel woningen op basis van een contract voor onbepaalde tijd. Daarnaast is geanalyseerd of te hoge huren vaker voorkomen bij tijdelijke huurcontracten, hoeveel van de huidig particulier verhuurde woningen zijn verhuurd op basis van een (on)zelfstandig huurcontract.

5.3.1. Verdeling respondenten Data over contractvormen is verzameld door een combinatie van deskresearch, enquêtes en observaties. In totaal zijn er 1.605 contracten geanalyseerd in de gemeente Rotterdam. De meeste respondenten wonen 5 jaar of langer in hun huidige woning (figuur 14) en komen uit de gebieden Prins Alexander of Kralingen-Crooswijk (figuur 15). Figuur 14. Verdeling van respondenten naar duur van bewoning. Bron: Realstats huurenquête 2022

Figuur 15. Verdeling van respondenten (duur van bewoning) per gebied. Bron: Realstats huurenquête 2022

Samenvattend: In totaal zijn er 1.605 contracten geanalyseerd in de gemeente Rotterdam. De meeste respondenten wonen 5 jaar of langer in hun huidige woning en komen uit de gebieden Prins Alexander of Kralingen-Crooswijk.

5.3.2. Contractvormen Voor de analyse van contractvormen is voornamelijk gekeken naar respondenten die maximaal 2 jaar in hun huidige woning wonen. Daaruit blijkt dat de kleine meerderheid (392 observaties, 59%) van de huurders een contract voor onbepaalde tijd heeft en een kleine minderheid (272 observaties, 41%) een contract voor bepaalde tijd. Van de respondenten die langer dan 2 jaar hun huidige woning wonen geeft meer dan 95% (892) aan een contract voor onbepaalde tijd te hebben. 1% van de respondenten geeft aan helemaal geen huurcontract te hebben. Ook is gekeken naar het bezit van huurcontracten. Een klein deel van de respondenten (5%) geeft aan geen huurcontract in bezit te hebben. De volgende tabel (tabel 22) geeft een overzicht van de verschillende soorten contracten en figuren 16 en 17 geven dit weer in een donut chart. Tabel 22. Het aantal contracten per type contractvorm. Bron: Realstats huurenquête 2022

Contractvormen

Aantal contracten (woonduur <2jr)

Aantal contracten (woonduur > 2jr)

Tijdelijke huurcontract

272

Onbepaalde tijd huurcontract

392

892

Geen huurcontract

Totaal

670

935

Figuur 16 en 17: Type huurcontract en huurcontract in bezit voor respondenten die korter dan 2 jaar hun huidige woning bewonen. Bron: Realstats huurenquête 2022

In de verhouding tussen contracten voor onbepaalde tijd en bepaalde tijd zijn opvallende verschillen waar te nemen tussen de diverse gebieden in de gemeente Rotterdam (figuur 18). In gebieden als Hoogvliet, Overschie en Prins Alexander is het overgrote merendeel van de contracten voor onbepaalde tijd (88%, 75% en 79% resp.). Gebieden zoals Charlois, Delfshaven en Feijenoord laten een veel meer gelijkmatige verdeling tussen contractvormen zien.

Figuur 18: Verhouding contracttype per gebied voor respondenten die korter dan 2 jaar hun huidige woning bewonen. Bron: Realstats huurenquête 2022

Hetzelfde patroon zien we terug in de verdeling van de contractvormen tussen de verschillende categorieën van eigendom (figuur 19). In de groep ‘Institutionele beleggers/Pensioenfondsen’ heeft het overgrote deel van de huurders een contract voor onbepaalde tijd (90%), terwijl in de overige groepen de verhouding meer gelijkmatig verdeeld is. Figuur 19: Verhouding contracttype per verhuurder categorie voor respondenten die korter dan 2 jaar hun huidige woning bewonen.Bron: Realstats huurenquête 2022

Samenvattend: Voor de analyse van contractvormen is voornamelijk gekeken naar respondenten die maximaal 2 jaar in hun huidige woning wonen. Daaruit blijkt dat de kleine meerderheid (392 observaties, 59%) van de huurders een contract voor onbepaalde tijd heeft en een kleine minderheid (272 observaties, 41%) een contract voor bepaalde tijd. Van de respondenten die langer dan 2 jaar in hun huidige woning wonen geeft meer dan 95% (892) aan een contract voor onbepaalde tijd te hebben.

5.3.3. Tijdelijke contractvormen en huurprijs In deze analyse is gekeken of verschil bestaat tussen contracten voor onbepaalde en bepaalde tijd als het gaat om de hoogte van de huurprijs. Er is specifiek gekeken of bij een contract voor bepaalde tijd vaker sprake is van een huurprijs die hoger ligt dan de maximale WWS prijs. Zie de visuele weergave in de volgende twee figuren (figuren 20 en 21). Figuren 20 en 21: Huurprijs gelijk of lager dan WWS prijs en Huurprijs hoger dan WWS prijs. Bron: Realstats huurenquête 2022

Samenvattend: Zowel bij de contractvormen voor bepaalde tijd (91%) als voor onbepaalde tijd (85%) zijn de huren vaak hoger dan de maximale WWS prijs. De bovenstaande analyse is voor alle WWS segmenten (laag, midden en hoog).

5.3.4. Zelfstandige en onzelfstandige contractvormen In de antwoorden op de enquête gaf 94% van de respondenten (1.613) aan een zelfstandige woning te huren. De overige 6% (111 respondenten) geeft aan een onzelfstandige woning te huren. Zie in de volgende grafiek (figuur 20) een procentuele verdeling van het type woning van de respondenten. De definitie van een zelfstandige woonruimte is te vinden onder 3.1.15. Zie een weergave in de volgende figuur (figuur 22). Figuur 22. Verdeling per woningtype. Bron: Realstats huurenquête 2022

Samenvattend: De meerderheid van de respondenten (94%) geeft aan een zelfstandige woning te huren. De overige 6% geeft aan een onzelfstandige woning te huren.

6. Conclusies In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de algemene conclusie en de limitaties van het onderzoek. Beantwoording op de hoofdvraag De hoofdvraag van de opdracht luidde als volgt: Welke mogelijkheden zijn er om beter inzicht te krijgen in de situatie op de particuliere (ver)huurmarkt en hoe is de situatie op deze markt?8 De onderstaande opsomming geeft een beeld van de zaken die zijn behandeld tijdens zijn het onderzoek.

6.1. Conclusie Samenvatting van de verschillende deelvragen van het onderzoek. Om een goed antwoord te kunnen geven op de hoofdvraag om meer inzicht te krijgen in de particuliere (huurmarkt en hoe de situatie op dit moment is, is gekeken naar drie onderdelen. Een algemeen beeld van de particuliere huurmarkt, inzicht in de huurprijzen van deze markt en het type contractvormen en de contractduur. Hieronder worden per thema de belangrijkste bevindingen samengevat. 1. Inzage in een algemeen beeld van de particuliere huurmarkt: ●

●

Op het meetmoment van 1 januari 2022 zijn in de gemeente Rotterdam in totaal 76.628 particulier verhuurde woningen waargenomen. Het grootste aandeel van de particuliere woningvoorraad bevindt zich in de gebieden Charlois (14%), Delfshaven (13%) en Rotterdam Centrum (12%). Deze woningen zijn verdeeld over 26.107 verschillende particuliere eigenaren die zelf niet in de woning wonen. Hiervan hebben 20.823 eigenaren slechts één extra woning, terwijl er 7 eigenaren zijn met meer dan 500 woningen in bezit. Van deze 7 eigenaren zijn er 5 institutionele beleggers. De type institutionele beleggers/pensioenfondsen (10%) vertegenwoordigen het kleinste aandeel in de verdeling van de particuliere woningvoorraad. De particuliere verhuurders met eigendom tussen de 1 en 9 woningen (46%) vertegenwoordigen het grootste aandeel in de particuliere woningvoorraad.

2. Inzage in de huurprijzen van de particuliere huurmarkt: ●

●

In totaal zijn 32.913 huurobservaties gemeten in de periode van 2017-2022, met de meeste metingen in de jaren 2020 en 2021. De subset van meest recente observatie per woning omvat in totaal 22.801 huurobservaties. Een deel van de observaties komt vaker voor in de periode van 2017-2022. Hierbij is de aanname gedaan dat de meest recente observatie per woning, het meest representatieve beeld geeft over de huidige situatie in de particuliere verhuurmarkt. Binnen de observaties is de dure huurcategorie (10.233) het meest vertegenwoordigd en de sociale huur (3.470) en middeldure huur laag (3.676) het minst. De meeste woningen worden gestoffeerd verhuurd (11.537). De mediaan van de kale huurprijs in de gemeente Rotterdam is €1.019,84 voor de periode 2017 2022. De gemiddelde kale huurprijs per vierkante meter is €13,67. Gedurende 2017-2022 is de mediaan van de kale huurprijs gestegen van ongeveer €925 naar €1.050.

Beschrijvend Document Inzicht particuliere verhuurmarkt.pdf

●

In alle gebieden vallen de meeste woningen in het prijssegment dure huur, behalve in Charlois, IJsselmonde, en Hoogvliet. De mediaan qua prijs ligt het laagst in Charlois (€802,00) en het hoogst in Rotterdam Centrum (€1.173,00). Charlois is het enige gebied waar de meeste woningen binnen het segment sociale huur vallen.

2.1. De huurobservaties in vergelijking met de WWS huurprijs: ●

●

● ●

●

In samenwerking met de gemeente Rotterdam is het aantal WWS punten geschat voor iedere observatie in de database. Aan de hand van deze WWS punten is de dataset (22.801 observaties) onderverdeeld in gereguleerd (< 142 WWS punten, omgerekend €763,47), middenhuur (142-187 WWS punten, omgerekend tussen de €763,47 en €1.100,- ) en dure huur (187> WWS punten, hoger dan €1.100,). Voor deze analyse is uitgegaan van de WWS omrekening met peildatum 1 juli 2022 (zie bijlage 3). De belangrijkste conclusie is dat de mediaan van de huurprijs voor het gereguleerde segment (< 142 WWS punten) € 800,44 is. Voor het segment middenhuur is de mediaan (142-187 WWS punten) 1.081,10 en voor het segment dure huur (187> WWS punten) €1.385,95. De mediaan van het gereguleerde segment ligt dus boven de maximale norm €763,47. Per gebied verschillen de mediaan huurprijzen voor het gereguleerde segment (< 142 WWS punten). De mediaan van Charlois ligt bijvoorbeeld op €756,- en in Rozenburg ligt de mediaan op €967,-. In Rozenburg is de mediaan hoog omdat er meer woningen zijn met een relatief hoge kale huurprijs van rond de €1.200. Deze woningen bevatten vaak meerdere slaapkamers (3-4).

Uit onze analyse komt naar voren dat in alle gebieden het overgrote deel van de woningen (in de onderzochte periode 2017-2022 nieuw voor verhuur aangeboden woningen) een kale huurprijs heeft die hoger is dan de geraamde kale WWS huurprijs op basis van 142 punten, namelijk tussen de 85.2% en 100 %. Een klein deel (15%) valt dus wel binnen de gereguleerde norm (< 142 punten) en heeft een huur gelijk aan of lager dan €763,47. Opvallend is dat voornamelijk in de doelgroep particuliere verhuurders (1-9 woningen) te dure woningen worden aangeboden, tenminste, als je kijkt naar het aantal WWS punten van de woning. Voor het gereguleerde en het middenhuursegment valt het bedrag dat te veel betaald wordt respectievelijk tussen de €100 en €280 voor het gereguleerde segment (< 142) en tussen de €130 en €370 voor het middenhuursegment (142-187). Belangrijke kanttekeningen bij deze analyses worden besproken in de bijlage 2, afwegingen voor het onderzoek. WWS punten zijn een modelmatige schatting, daarom zijn de bovenstaande analyses altijd een afspiegeling van de werkelijkheid. Mogelijke afwijkingen in de WWS puntenbenadering moeten altijd in acht worden genomen. Voor de analyse is het 'hoge' scenario gebruikt uit het model om de WWS-punten te schatten.

2.2. Servicekosten: ●

●

In de database van huurobservaties is in 2.582 van de 21.801 gevallen expliciet vermeld dat er servicekosten zijn. Dit betekent dat voor 11.3% van de woningen sprake is van servicekosten bovenop de kale huurprijs. Kijkend naar de hoogte van deze servicekosten, blijkt dat het gemiddelde bedrag voor de particuliere verhuurmarkt in de gemeente Rotterdam ongeveer € 59 is. De servicekosten variëren van 5.9% (Delfshaven) tot 36.6% (IJsselmonde). Daarnaast variëren de gemiddelde servicekosten van €36 tot €94 en het percentage servicekosten ten opzichte van de totale huurprijs van 5.1% (IJsselmonde) tot 11.4% (Delfshaven).

3. Inzage in de contractvormen in de particuliere huurmarkt: ●

●

● ●

In totaal zijn 1.605 contracten geanalyseerd in de gemeente Rotterdam. De meeste respondenten wonen 5 jaar of langer in hun huidige woning en komen uit de gebieden Prins Alexander of Kralingen-Crooswijk. Voor de analyse van contractvormen is voornamelijk gekeken naar respondenten die maximaal 2 jaar in hun huidige woning wonen. Daaruit blijkt dat de kleine meerderheid (392 observaties, 59%) van de huurders een contract voor onbepaalde tijd heeft en een kleine minderheid (272 observaties, 41%) een contract voor bepaalde tijd. Van de respondenten die langer dan 2 jaar in hun huidige woning wonen geeft meer dan 95% (892) aan een contract voor onbepaalde tijd te hebben. Zowel bij de contractvormen voor bepaalde tijd (91%) als voor onbepaalde tijd (85%) zijn de huren vaak hoger dan de maximale WWS prijs. De meerderheid van de respondenten (94%) geeft aan een zelfstandige woning te huren. De overige 6% geeft aan een onzelfstandige woning te huren.

6.2. Limitaties Elk onderzoek heeft een aantal beperkingen. In deze paragraaf worden deze omschreven. Als eerste limitatie kan de omvang van de dataset worden aangemerkt. Ondanks dat deze zeer omvangrijk is en bovendien is aangevuld met deskresearch en huurenquêtes, is de in de analyse meegenomen dataset altijd een deel van de totale weerspiegeling van de markt. De selectieve opname van waarnemingen betekent dat de resultaten van dit onderzoek niet over de totale particuliere huurmarkt gaan. Dit komt door twee factoren. Ten eerste worden woningen die onder de radar verhuurd worden, zoals via onderhandse kanalen of niet-digitale platformen, niet meegenomen in de analyse (alleen mogelijk via een online huurenquete). Ten tweede is dit onderzoek beperkt tot verhuurmutaties die zijn opgetreden vanaf 2017, waardoor particuliere huurwoningen die voor 2017 zijn verhuurd en niet opnieuw zijn aangeboden, niet zijn opgenomen. Het gaat dus specifiek om nieuwe verhuringen in de afgelopen vijf jaar. Ook is waargenomen dat in bepaalde TIR gebieden het aantal observaties (en de totale woningvoorraad) te laag is voor een betrouwbare analyse. Een tweede beperking van dit onderzoek is de kwaliteit van de gegevens, oftewel hoe schoon de data is. Een deel van de huureenquêtes is niet meegenomen in de analyse omdat deze niet aan de kwaliteits- en volledigheidseisen voldeden.

Het datateam van Realstats is echter altijd gericht op het waarborgen van een hoge datakwaliteit, door bijvoorbeeld het aanvullen van missende data in het WBOB bestand en de WWS berekening. Dit is gedaan in samenspraak met de gemeente Rotterdam. Ten derde is de huurenquête vanwege de scope van het onderzoek en de doorlooptijd gericht op de Nederlandstalige particuliere huurder. In samenspraak met de gemeente is er voor gekozen om de uitnodiging van de digitale huur-enquête enkel in het Nederlands onder huurders te verspreiden. Een beperking van dit onderzoek zou dan ook de rol kunnen zijn van arbeidsmigranten die huren op de particuliere woningmarkt. Vaak beheersen zij de Nederlandse taal niet (volledig) en lopen deze huurcontracten via bedrijven. Om een beter beeld te krijgen van deze specifieke groep raden wij de gemeente Rotterdam aan om nader onderzoek te doen naar deze doelgroep. Dit kan door in de regio's waar de arbeidsmigranten actief zijn heel gericht onderzoek uit te voeren en de huurenquête daar in verschillende talen aan te bieden. Deze doelgroep kan wellicht ook via belangengroepen en inspraakavonden worden bereikt. Onze ervaring is dat het lastig is om ‘achter de voordeur te komen’ bij deze doelgroep. De verschillende gemaakte afwegingen worden nader toegelicht in bijlage 2.

7. Bijlagen 7.1. Bijlage 1. Vragen en antwoordmogelijkheden huurders-enquête 1. Woont u in een huurwoning in Rotterdam? · Ja · Nee 1.1. Vraag m.b.t Postcode, huisnummer, toevoeging [Vrij invulbaar veld] 2. Hoelang woont u al in uw huidige woning? · Korter dan een half jaar · Een half jaar tot een jaar · 1 tot 2 jaar · 2 tot 5 jaar · 5 jaar of langer 3. Wat voor soort huurcontract heeft u? · Vast (contract voor onbepaalde tijd) · Tijdelijk (contract voor bepaalde tijd) · Geen huurcontract 4. Heeft u dit huurcontract in bezit? · Ja · Nee 5. Welk woningtype huurt u? · Zelfstandige woning (bijvoorbeeld: eengezinswoning, appartement, portiekwoning, studio) · Onzelfstandige woning (bijvoorbeeld: een kamer in studentenhuis of een hospitakamer) 6. Hoeveel bedraagt de totale huur per maand?(Hierbij gaat het om het bedrag dat u aan de eigenaar of verhuurder betaalt inclusief eventuele servicekosten) · [Vrij invulbaar prijsveld] 7. Betaalt u servicekosten? · Ja · Nee

7.1. Hoeveel bedragen de servicekosten per maand? ·

[Vrij invulbaar prijsveld]

8. Waar zijn de servicekosten voor bedoeld? · Huismeester, flatwacht of buurtconciërge · Gebruik van gemeenschappelijke ruimtes Onderzoek: Zicht op Rotterdamse particuliere verhuurmarkt (nieuwe verhuringen in de periode 2017-2022) All rights reserved. Realstats 2023. Realstats B.V. | KVK: 83064575 | Kantoorhoudende aan de Blaak 555, 3011 GB Rotterdam

· · · · · · · ·

Verwarming of gas voor uw eigen woning Elektriciteit voor uw eigen woning Water voor uw eigen woning Huur zonnepanelen Gebruik van meubels / stoffering Administratiekosten Internet / televisie Iets anders, namelijk [ open veld ]

9. Hoe vaak wordt uw huur verhoogd? · Meer dan één keer per jaar · Één keer per jaar · Één keer per twee jaar · Minder vaak dan eens in de twee jaar · Mijn huur wordt niet verhoogd 10. Hoe is uw woning opgeleverd?

7.2. Bijlage 2. Afwegingen onderzoek 7.2.1. Samenstellen van initiële dataset Bij het samenstellen van de initiële dataset zijn de volgende keuzes gemaakt: Filters: ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ●

Adres van transactie is te koppelen aan WBOB dataset middels een BAG id. Informatie over de verhuurdercategorie (VN39nwelabelnaam) is beschikbaar. Data uit bepaalde gegevensbronnen zijn om contractuele redenen uitgesloten. Adres bevindt zich binnen de gemeente Rotterdam. Transacties worden meegenomen indien ze zijn gepubliceerd na 1 januari 2017 en gearchiveerd voor 1 oktober 2022. Het woningtype is een van: "woonhuis", "appartement", "studio", "villa", of "bungalow". De oppervlakte van de woning ligt tussen 20 en 400 m2. De geadverteerde huurprijs ligt tussen €100,- en €3.500,- per maand. Er is informatie beschikbaar over het energielabel, indien niet in de advertentie dan uit aanvullende bron. Er is informatie beschikbaar over de WOZ-waarde. Er is Informatie beschikbaar over de huurprijs en servicekosten. Het aantal berekende WWS punten is gelijk aan of lager dan 250.

Ontbrekende data: ●

● ●

Indien een listing geen informatie over het energielabel had, werd deze informatie aangevuld met behulp van de landelijke energielabeldatabase van het RVO. Deze datasets konden worden gematcht op basis van, ten eerste, verblijfsobjectID of, ten tweede, adresgegevens (postcode, huis_nummer, huisnummer_teken en huisnummer_toevoeging). Als een aanbieding geen informatie bevatte over de vraag of de maandelijkse huurprijs inclusief of exclusief servicekosten is, werd deze informatie geschat op basis van historische gegevens. Als een aanbieding geen informatie over de servicekosten bevatte, werd deze informatie uit de beschrijving gehaald, indien beschikbaar.

WWS berekening: ●

Omdat de berekening van de WWS punten op een aantal veronderstellingen berust, zijn twee scenario's berekend met de laagste (LAAG) of hoogste (HOOG) waarden voor de veronderstelde variabelen. Voor vergelijkingen tussen de genoteerde huurprijs en de huurprijs op basis van WWS punten werd het HOOG-scenario gebruikt. Dit scenario behelst de volgende aannames/veronderstellingen: ○ Aangenomen is dat de verhouding vertrekken/BAG oppervlakte HOOG is 83.8%. ○ Aangenomen is dat de verhouding overigen ruimten/BAG oppervlakte HOOG is 10.5%. ○ Aangenomen is dat de lengte van het aanrecht 1-2 meter is. ○ Aangenomen is dat de keuken lux is.

●

○ Aangenomen is dat de badkamer lux. ○ Aangenomen is dat er 2 toiletten en 2 wastafels beschikbaar zijn ○ Aangenomen is dat het aantal vierkante meter gebruiksoppervlakte per vertrek [m²] = 14,2 Daarnaast zijn de volgende standaardwaarden gebruikt die altijd gebruikt worden voor een WWS berekening en scenario onafhankelijk zijn: ○ Kerngetal WOZ 1 = 12.090 ○ Kerngetal WOZ 2 = 189 ○ Minimale rekenwaarde WOZ = 61.198 Voor alle berekeningen waar met de maximale huurprijs o.b.v. het aantal WWS punten wordt gerekend, is gebruik gemaakt van de waarden in tabel 24. Deze tabel is vastgesteld op de peildatum 1 juli 2022.

7.3. Bijlage 3. Aanvullende data 7.3.1. Overzicht van het aantal particuliere huurwoningen per wijk per categorie verhuurders In de volgende tabel (tabel 24.) staat een totaaloverzicht van het aantal particuliere huurwoningen per wijk per categorie verhuurders. Tabel 24. Aantal particuliere huurwoningen per gebied per verhuurder categorie. Peildatum 1 oktober 2022.

Verhuurder categorie Gebied

Particulier Particulier verhuur verhuur (100+ (10-99 woningen) woningen)

Particulier verhuur (1-9 woningen)

Institutionele beleggers

Totaal

Pensioen fondsen

Charlois

5.090

3.923

1.521

10.613

Delfshaven

4.603

3.795

1.151

9.623

Feijenoord

1.811

3.230

1.656

1.247

161

7.944

Haven- en industriegebieden

862

886

Hillegersberg-Schiebroek

2.651

920

726

4.336

Hoek van Holland

409

502

Hoogvliet

268

848

167

909

2.192

IJsselmonde

421

2.246

924

1.368

4.959

Kralingen-Crooswijk

756

3.599

2.041

1.421

328

7.817

Noord

4.346

3.176

991

8.597

Overschie

129

872

251

1.306

229

266

Prins Alexander

1.621

3.001

910

1.768

112

7.300

Rotterdam Centrum

1.257

3.615

2.321

1.568

164

8.761

455

514

6.598

35.218

20.175

13.625

1.012

75.616

Pernis

Rozenburg Totaal

7.3.2. Overzicht van het aantal observaties per gebied en per jaar Tabel 25. Aantal observaties per gebied en per jaar. Peildatum 1 oktober 2022.

Gebied

Peiljaar

Totaal

2017

2018

2019

2020

2021

2022

Charlois

503

665

755

1.027

1.073

686

4.709

Delfshaven

501

552

697

1.014

1.183

707

4.654

Feijenoord

278

344

413

603

682

464

2.784

Haven- en industriegebied en

Hillegersberg-S chiebroek

249

223

237

370

400

211

1.690

Hoek van Holland

Hoogvliet

202

IJsselmonde

105

250

263

294

281

202

1.395

Kralingen-Croos wijk

494

550

579

934

963

650

4.170

Noord

511

579

734

1.087

1.118

697

4.726

Overschie

180

Pernis

Prins Alexander

170

186

229

319

380

236

1.520

Rotterdam Centrum

770

992

1.071

1.556

1.475

801

6.665

Rozenburg

111

3.645

4.398

5.063

7.353

7.709

4.745

Totaal

32.913

7.3.3. Aantal WWS punten versus kale huurprijs op basis van de methodiek van 1 juli 2022 Tabel 23. WWS punten tabel (1 juli 2022).

Aantal WWS punten

Kale huurprijs [€]

208,05

213,26

218,44

223,65

228,84

234,03

239,25

244,44

249,65

254,85

260,05

265,22

270,44

275,63

280,84

286,03

291,27

296,41

301,61

306,85

312,04

317,21

322,43

327,61

332.82

338,02

343,23

348,43

353,61

358,8

363,99

369,21

374,42

379,59

384,81

390,00

395,21

400,4

405,62

410,8

416,01

421,7

427,4

433,12

438,81

444,55

450,25

455,94

461,66

467,35

473,09

478,78

484,47

490,2

495,89

501,6

507,31

513,04

518,74

524,46

100

530,16

101

535,86

102

541,54

103

547,26

104

552,98

105

558,66

106

564,4

107

570,1

108

575,8

109

581,52

110

587,23

111

592,95

112

598,64

113

604,34

114

610,07

115

615,78

116

621,47

117

627,18

118

632,87

119

638,58

120

644,29

121

650,02

122

655,73

123

661,42

124

667,15

125

672,85

126

678,54

127

684,25

128

690,01

129

695,66

130

701,39

131

707,1

132

712,79

133

718,52

134

724,2

135

729,94

136

735,61

137

741,34

138

747,06

139

752,74

140

758,45

141

764,18

142

769,86

143

775,57

144

781,29

145

787,01

146

792,7

147

798,42

148

804,12

149

809,83

150

815,53

151

821,24

152

826,94

153

832,65

154

838,35

155

844,06

156

849,75

157

855,51

158

861,18

159

866,93

160

872,62

161

878,31

162

884,05

163

889,72

164

895,42

165

901,15

166

906,87

167

912,56

168

918,25

169

924,01

170

929,7

171

935,4

172

941,1

173

946,84

174

952,52

175

958,23

176

963,93

177

969,64

178

975,36

179

981,06

180

986,74

181

992,5

182

998,2

183

1.003,89

184

1.009,58

185

1.015,31

186

1.021,02

187

1.026,71

188

1.032,45

189

1.038,14

190

1.043,85

191

1.049,57

192

1.055,26

193

1.060,98

194

1.066,7

195

1.072,4

196

1.078,08

197

1.083,8

198

1.089,52

199

1.095,2

200

1.100,93

201

1.106,62

202

1.112,33

203

1.118,03

204

1.123,76

205

1.129,47

206

1.135,16

207

1.140,89

208

1.146,59

209

1.152,29

210

1.158,02

211

1.163,71

212

1.169,42

213

1.175,13

214

1.180,83

215

1.186,54

216

1.192,23

217

1.197,95

218

1.203,64

219

1.209,37

220

1.215,1

221

1.220,77

222

1.226,49

223

1.232,2

224

1.237,91

225

1.243,6

226

1.249,32

227

1.255,03

228

1.260,74

229

1.266,46

230

1.272,15

231

1.277,85

232

1.283,57

233

1.289,27

234

1.294,97

235

1.300,7

236

1.306,4

237

1.312,1

238

1.317,79

239

1.323,52

240

1.329,22

241

1.334,93

242

1.340,66

243

1.346,35

244

1.352,07

245

1.357,78

246

1.363,48

247

1.369,15

248

1374,9

249

1380,59

250

1386,29

7.3.4. Huurprijs (mediaan) en vierkantemeterprijs (gemiddeld) per gebied per WWS segment Tabel 26. Mediaan kale huurprijs en gemiddelde prijs per vierkante meter per gebied en per WWS segment. Peildatum 1 oktober 2022.

WWS segment

Mediaan kale huurprijs [€]

Charlois

755,72

13,1

2.603

Delfshaven

781,68

15,4

1.655

Feijenoord

760,73

13,7

731

14,9

400

Haven- en industriegebieden Hillegersberg-Schiebroek

-* 894,67

Hoek van Holland

Gereguleerd

-* 849,5

12,1

IJsselmonde

781,68

12,2

621

Kralingen-Crooswijk

899,0

16,9

993

Noord

852,94

16,4

1.251

Overschie

878,93

14,0

Prins Alexander

825,57

12,5

224

Rotterdam Centrum

896,54

18,9

641

Rozenburg

967,3

14,1

Charlois

1.059,42

11,5

844

Delfshaven

1.073,39

13,5

1.064

Feijenoord

1.076,44

12,5

672

Haven- en industriegebieden 845,59

13,0

Hillegersberg-Schiebroek

13,6

473

1.121,92

Hoek van Holland

Hoogvliet

950,0

10,9

IJsselmonde

995,0

11,7

305

Kralingen-Crooswijk

1.098,19

14,9

1.318

Noord

1.079,67

13,7

1.441

Overschie

1.074,48

11,8

Pernis

Prins Alexander

1.039,46

11,8

680

Rotterdam Centrum

1.120,44

15,6

1.852

Rozenburg

Dure huur

Aantal woningen

Hoogvliet

Pernis

Middenhuur

Gemiddelde kale huurprijs per vierkante meter [€]

Gebied

Charlois

1.244,93

10,1

120

Delfshaven

1.386,23

11,4

594

WWS segment

Gebied

Mediaan kale huurprijs [€]

Feijenoord

1.328,7

Haven- en industriegebieden Hillegersberg-Schiebroek

Gemiddelde kale huurprijs per vierkante meter [€]

-* 1.562,19

Hoek van Holland

Aantal woningen

12,2

579

13,0

294

Hoogvliet

970,0

7,4

IJsselmonde

1.135,61

10,4

111

Kralingen-Crooswijk

1.408,26

12,6

485

Noord

1.408,26

11,8

523

Overschie

Prins Alexander

1.225,0

11,0

277

Rotterdam Centrum

1.358,95

13,8

1.593

Rozenburg

Totaal

22.801

* Deze waardes zijn weggelaten i.v.m. te weinig datapunten (woningen) in de dataset.

Figuur 23. Verdeling van de kale huurprijs per oppervlakte-segment. Peildatum 1 oktober 2022

Figuur 24. Verdeling van de vierkantemeterprijs (prijs/m2) per oppervlakte-segment. Peildatum 1 oktober 2022

7.3.5. Vergelijking kale huurprijs en geraamde WWS huurprijs per gebied en per WWS segment Tabel 27. Vergelijking kale huurprijs en geraamde WWS huurprijs per gebied en per WWS segment. Peildatum 1 oktober 2022.

WWS segment

Gebied

Aantal met Kale kale huurprijs huurprijs hoger dan boven WWS prijs WWS prijs [%]

Charlois

2.218 85.2 %

172

27.98 %

2.603

Delfshaven

1.397 84.4 %

185

30.49 %

1.655

Feijenoord

591 80.8 %

164

26.33 %

731

Haven- en industriegebieden Hillegersberg-Schiebroek

Gereguleerd

373 93.2 %

-* 234

Aantal woningen

-* 36.19 %

3 400

Hoek van Holland

Hoogvliet

24 92.3 %

155

20.93 %

IJsselmonde

521 83.9 %

156

23.63 %

621

Kralingen-Crooswijk

914 92.0 %

232

35.04 %

993

1.088 87.0 %

218,

32.81 %

1.251

Overschie

58 90.6 %

226

34.13 %

Pernis

Noord

Prins Alexander

195 87.1 5

160

23.66 %

224

Rotterdam Centrum

615 95.9 %

238

38.02 %

641

Rozenburg

58 100.0 %

325

49.27 %

Charlois

688 81.5 %

240

27.28 %

844

Delfshaven

922 86.7 %

230

26.81 %

1.064

Feijenoord

591 87.9 %

214

24.52 %

672

9 34.6 %

7.29 %

438 92.6 %

256

28.6 %

473

Haven- en industriegebieden Hillegersberg-Schiebroek

Middenhuur

Verschil kale Verschil kale huurpijs en WWS huurpijs en WWS prijs [€, mediaan] prijs [%, mediaan]

Hoek van Holland

Hoogvliet

54 59.3 %

134

15.22 %

IJsselmonde

239 78.4 %

153

16.69 %

305

Kralingen-Crooswijk

1.201 91.1 %

252

29.17 %

1.318

Noord

1.275 88.5 %

237

27.35 %

1.441

Overschie

40 83.3 %

247

29.31 %

Pernis

Prins Alexander Rotterdam Centrum Rozenburg

591 86.9 %

204

24.07 %

680

1.726 93.2 %

242

27.32 %

1.852

WWS segment

Gebied

Verschil kale Verschil kale huurpijs en WWS huurpijs en WWS prijs [€, mediaan] prijs [%, mediaan]

Aantal woningen

Charlois

79 65.8 %

239

20.59 %

120

Delfshaven

399 67.2 %

251

21.57 %

594

Feijenoord

380 65.6 %

202

17.39 %

579

Haven- en industriegebieden Hillegersberg-Schiebroek

Dure huur

Aantal met Kale kale huurprijs huurprijs hoger dan boven WWS prijs WWS prijs [%]

188 63.9 5

-* 327

29.97 %

294

Hoogvliet

10 21.3 %

121

11.77 %

IJsselmonde

64 57.7 %

142

13.52 %

111

Kralingen-Crooswijk

367 75.7 %

240

21.11 %

485

Noord

414 79.2 %

283

24.67 %

523

Prins Alexander Rotterdam Centrum Rozenburg

Hoek van Holland

Overschie

143 51.6 %

151

13.1 %

277

1.255 78.8 %

205

18.06 %

1.593

Totaal

11 22.801

* Deze waardes zijn weggelaten i.v.m. te weinig datapunten (woningen) in de dataset.

7.3.6. Vergelijking kale huurprijs en geraamde WWS huurprijs per verhuurder en WWS categorie Tabel 28. Vergelijking kale huurprijs en geraamde WWS huurprijs per verhuurder categprie en per WWS segment. Peildatum 1 oktober 2022.

WWS segment

Verhuurder categorie Institutionele beleggers / Pensioenfondsen

Gereguleerd

Middenhuur

Dure huur

Verschil kale huurpijs en WWS prijs [€, mediaan]

Aantal met Kale kale huurprijs huurprijs hoger dan boven WWS WWS prijs prijs [%]

Verschil kale huurpijs en WWS prijs [%, mediaan]

Aantal woningen

Particulier verhuur (1-9 woningen)

3.804

90.9 %

222

34.9 %

4.183

Particulier verhuur (10-99 woningen)

3.127

84.9 %

174

27.64 %

3.683

Particulier verhuur (100+ woningen)

1.131

80.5 %

151

23.1 %

1.405

Institutionele beleggers / Pensioenfondsen

43.0 %

5.58 %

Particulier verhuur (1-9 woningen)

4.112

92.3 %

242

27.45 %

4.454

Particulier verhuur (10-99 woningen)

2.509

85.4 %

240

27.37 %

2.939

Particulier verhuur (100+ woningen)

1.128

83.7 %

185

21.61

1.347

Institutionele beleggers / Pensioenfondsen

142

54.4 %

137

11.03

261

Particulier verhuur (1-9 woningen)

2.110

72.0 %

237

20.47

2.929

Particulier verhuur (10-99 woningen)

749

76.4 %

265

23.05

981

Particulier verhuur (100+ woningen)

329

64.5 %

124

11.37

510

Totaal

22.801

WWS segment

Verhuurder categorie

Aantal met Kale kale huurprijs huurprijs hoger dan boven WWS WWS prijs prijs [%]

Verschil kale huurpijs en WWS prijs [€, mediaan]

Verschil kale huurpijs en WWS prijs [%, mediaan]

Aantal woningen

* Deze waardes zijn weggelaten i.v.m. te weinig datapunten (woningen) in de dataset

7.3.7. Servicekosten informatie per gebied en per WWS segment Tabel 29. Servicekosten informatie per gebied en per WWS segment. Peildatum 1 oktober 2022.

WWS segment

Gereguleerd

Middenhuur

Gebied

Gemiddelde % servicekosten Aantal met Gemiddelde als onderdeel extra % met extra servicekoste van de servicekosten servicekosten n [€] huurprijs Aantal woningen

Charlois

297

11.4 %

5.6 %

2.603

Delfshaven

5.9 %

11.4 %

1.655

Feijenoord

7.3 %

5.8 %

731

Haven- en industriegebieden

Hillegersberg-Schieb roek

6.8 %

5.4 %

400

Hoek van Holland

Hoogvliet

15.4 %

9.7 %

IJsselmonde

227

36.6 %

5.1 %

621

Kralingen-Crooswijk

118

11.9 %

7.4 %

993

Noord

6.5 %

8.5 %

1.251

Overschie

7.8 %

3.9 %

Pernis

Prins Alexander

25.9 %

7.1 %

224

Rotterdam Centrum

11.7 %

8.6 %

641

Rozenburg

13.8 %

8.6 %

Charlois

111

13.2 %

4.9 %

844

Delfshaven

5.8 %

4.8 %

1.064

Feijenoord

7.7 %

6.0 %

672

Haven- en industriegebieden

15.4 %

2.9 %

Hillegersberg-Schieb roek

16.3 %

4.9 %

473

WWS segment

Dure huur

Gebied

Gemiddelde % servicekosten Aantal met Gemiddelde als onderdeel extra % met extra servicekoste van de servicekosten servicekosten n [€] huurprijs Aantal woningen

Hoek van Holland

Hoogvliet

2.2 %

4.2 %

IJsselmonde

23.6 %

4.5 %

305

Kralingen-Crooswijk

137

10.4 %

6.1 %

1.318

Noord

5.8 %

7.8 %

1.441

Overschie

4.2 %

5.0 %

Pernis

Prins Alexander

237

34.9 %

6.1 %

680

Rotterdam Centrum

214

11.6 %

5.7 %

1.852

Rozenburg

Charlois

18.3 %

5.3 5

120

Delfshaven

9.3 %

4.3 %

594

Feijenoord

4.7 %

4.8 %

579

Haven- en industriegebieden

Hillegersberg-Schieb roek

10.9 %

4.4 %

294

Hoek van Holland

Hoogvliet

29.8 %

1.0 %

IJsselmonde

13.5 %

4.3 %

111

Kralingen-Crooswijk

10.3 5

4.2 %

485

Noord

4.6 %

2.6 %

523

Overschie

Prins Alexander

22.0 %

4.1 %

277

Rotterdam Centrum

169

10.6 %

5.1 %

1.593

Totaal

22.801

Rozenburg

* Deze waardes zijn weggelaten i.v.m. te weinig datapunten (woningen) in de dataset

7.3.8. Servicekosten informatie per verhuurder categorie en per WWS segment Tabel 30. Servicekosten informatie per verhuurder categorie en per WWS segment. Peildatum 1 oktober 2022.

WWS segment

Gereguleerd

Middenhuur

Dure huur

Gemiddelde % servicekosten Aantal met Gemiddelde als onderdeel extra % met extra servicekoste van de servicekosten servicekosten n [€] huurprijs Aantal woningen

Verhuurder categorie Institutionele beleggers / Pensioenfondsen

Particulier verhuur (1-9 woningen)

410

9.8 %

56,0

6.9 %

4.183

Particulier verhuur (10-99 woningen)

405

11.0 %

61,0

7.4 %

3.683

Particulier verhuur (100+ woningen)

233

16.6 %

45,0

5.6 %

1.405

Institutionele beleggers / Pensioenfondsen

5.4 %

44,0

5.0 %

Particulier verhuur (1-9 woningen)

228

5.1 %

68,0

6.0 %

4.454

Particulier verhuur (10-99 woningen)

424

14.4 %

63,0

5.9 %

2.939

Particulier verhuur (100+ woningen)

399

29.6 %

56,0

5.4 %

1.347

Institutionele beleggers / Pensioenfondsen

2.3 %

76,0

4.6 %

261

Particulier verhuur (1-9 woningen)

3.3 %

78,0

5.1 %

2.929

Particulier verhuur (10-99 woningen)

206

21.0 %

64,0

4.4 %

981

Particulier verhuur (100+ woningen)

163

32.0 %

52,0

4.1 %

510

Totaal

22.801

* Deze waardes zijn weggelaten i.v.m. te weinig datapunten (woningen) in de dataset

7.4. Verhuurders overzicht en het aantal woningen Tabel 31. Aantal verhuurders, aantal panden in bezit het totaal aantal woningen. Peildatum 1 januari 2022. Bron: OBI data Gemeente Rotterdam. Aantal verhuurders

Aantal woningen in bezit

Totaal aantal woningen

20.823

2.257

4.514

855

2.565

483

1.932

277

1.385

218

1.308

139

973

117

936

801

700

550

696

533

742

435

464

561

432

285

320

399

308

391

360

450

260

243

336

116

270

155

448

429

374

245

324

266

312

360

164

168

129

264

315

322

336

147

250

102

260

162

165

114

236

240

248

189

132

201

136

350

144

292

296

225

156

158

160

246

249

336

267

180

182

102

204

105

210

106

107

109

218

110

112

113

226

115

230

116

118

121

242

123

124

372

125

126

128

133

266

134

137

139

148

150

154

156

162

164

181

183

184

186

189

192

195

202

206

215

218

219

223

226

228

236

472

243

246

492

247

256

512

262

265

268

270

276

280

560

350

353

374

419

441

461

538

683

702

797

920

1.521

1.927

1.927 Totaal: 76.628 particuliere woningen

Totaal: 26.107 beleggers

7.5. Weergave huurdatabase proces De volgende figuur (figuur 25.) geeft een visuele presentatie van het huurdatabase proces. Op basis van het WBOB-bestand zijn gericht uitnodigingen verstuurd naar TIR-gebieden om deel te nemen aan de digitale enquête. Bovendien is er ook gebruik gemaakt van extra steekproeven om de verschillende huur observaties (via de online kanalen van o.a. Pararius en Huurwoningen.nl) te analyseren door middel van verhuur-enquêtes. Figuur 25. Visuele weergave huurdatabase proces

7.6. WWS punten volledige tabel In de volgende twee tabellen (32 en 33) een volledige overzicht van de verschillende WWS punten onderverdeeld in de gereguleerde huur; potentiële middenhuur en dure huur. Tabel 32. Percentage van nieuw verhuurde woningen dat in de gereguleerde sector valt qua WWS punten per gebied per WWS segment. Peildatum 1 oktober 2022.

% in gereguleerde sector Gebied

< = 142 WWS punten (gereguleerde huur)

142- 187 WWS punten (potentiële middenhuur)

> 187 WWS punten (dure huur)

Charlois

44.9 %

4.4 %

0.0 %

Delfshaven

41.3 %

4.7 %

0.3 %

Feijenoord

43.0 %

3.1 %

0.0 %

Haven- en ind. gebieden

7.7 %

Hillegersberg-Schiebroek

18.0 %

0.2 %

0.0 %

Hoogvliet

23.1 %

0.0 %

IJsselmonde

33.3 %

8.5 %

0.0 %

Kralingen-Crooswijk

21.0 %

1.4 %

0.0 %

Noord

27.5 %

2.8 %

0.6 %

Overschie

32.8 %

2.1 %

Prins Alexander

25.4 %

2.1 %

0.0 %

Rotterdam Centrum

20.3 %

1.0 %

0.3 %

Rozenburg

6.9 %

Hoek van Holland

Pernis

Tabel 17. Percentage woningen (van nieuw verhuurde woningen) dat in de gereguleerde sector valt qua WWS punten per verhuurder categorie en per WWS segment. Peildatum 1 oktober 2022

% in gereguleerde sector Verhuurder categorie

Institutionele beleggers / Pensioenfondsen

< = 142 WWS punten (gereguleerde huur)

142- 187 WWS punten (potentiële middenhuur)

> 187 WWS punten (dure huur)

1.1 %

0.4 %

Particulier verhuur (1-9 woningen)

24.5 %

1.6 %

0.2 %

Particulier verhuur (10-99 woningen)

43.3 %

3.7 %

0.1 %

Particulier verhuur (100+ woningen)

42.6 %

3.6 %

0.0 %

← Vorig deel

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=RotterdamRaad&id=59d17fb7-a3a1-4735-b81f-f38e577e7c35