Document · PDF

[23bb007185] Bijlage behorende bij 23bb007184 over Zicht op Rotterdamse particuliere verhuurmarktNieuwe verhuringen in de periode 2017-2022 Gemeente Rotterdam Realstats B.V.

Commissie Bouwen, Wonen en Buitenruimte (2022-2026) 31 januari 2024, gemeente RotterdamBij agendapunt: Daarbij betrekken19.699 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Zicht op Rotterdamse particuliere verhuurmarkt Nieuwe verhuringen in de periode 2017-2022

Gemeente Rotterdam

Realstats B.V. Definitieve versie 25 maart 2023

Context van het onderzoek: Het onderzoek is specifiek gericht op nieuwe particuliere verhuurtransacties van de periode 2017-2022. Daarmee zijn particuliere huurwoningen die voor deze periode zijn verhuurd en niet opnieuw zijn aangeboden, zoals een woning die 20 jaar geleden is verhuurd en tot op heden door dezelfde bewoner wordt gehuurd, niet meegenomen in het onderzoek. De analyse is gebaseerd op drie onderzoeksmethoden. Zo zijn er huurgegevens verkregen vanuit de huur database van Realstats, dat bestaat uit de twee grootste huurwoningplatformen van Nederland: Pararius en Huurwoningen.nl. Naast deze data is er gebruikgemaakt van deskresearch om aanvullende bronnen te vinden die huur observaties bevatten. Verder is er in samenwerking met de gemeente Rotterdam een fysieke uitnodiging met een verwijzing naar de digitale huurders-enquête uitgedeeld om de dataset zo omvangrijk mogelijk te maken. Het dient vermeldt te worden dat ondanks de beschikbaarheid van een dataset met verhuurwoninggegevens, er nog steeds verhuutransacties onder de radar plaatsvinden, buiten deze dataset om. Dit kan bijvoorbeeld via onderhandse kanalen of niet-digitale platformen gebeuren. Hierdoor is een deel van de verhuurtransacties in de gemeente Rotterdam niet meegenomen in de uitgevoerde analyse.

Uitvoerende partij: Realstats B.V. Opdrachtgever: gemeente Rotterdam Copyright Realstats B.V. De informatie in dit rapport is met de grootste zorg samengesteld. Realstats B.V. aanvaardt geen aansprakelijkheid voor eventuele fouten, onnauwkeurigheden of onvolledigheden. Het gebruik van (onderdelen van) dit rapport is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld.

Onderzoek: Zicht op Rotterdamse particuliere verhuurmarkt (nieuwe verhuringen in de periode 2017-2022) All rights reserved. Realstats 2023. Realstats B.V. | KVK: 83064575 | Kantoorhoudende aan de Blaak 555, 3011 GB Rotterdam

Introductie Realstats

1. Introductie van het onderzoek

2. Onderzoeksvragen

2.1. Algemeen

2.2. Huurprijzen

2.3. Contractvormen en contractduur

3. Definities

3.1. Definities huuronderzoek

3.1.1. Prijsgrenzen

3.1.2. Beleggersgroepen

3.1.3 Woning-Bevolking-Onderzoeksbestand (WBOB)

3.1.4. Territoriale Indeling Rotterdam (TIR)

3.1.5. Particuliere huurmarkt

3.1.6. Huur observaties vanuit huurdata

3.1.7. Woningwaarderingsstelsel (WWS)

3.1.8. Gereguleerde huurwoningen

3.1.9. Geliberaliseerde huurwoningen

3.1.10. Servicekosten

3.1.11. Woninggrootte

3.1.12. Type opleverings vorm

3.1.13. Kale huurprijs

3.1.14. Vierkantemeterprijs

3.1.15. Onzelfstandig en zelfstandige woonruimte

4. Onderzoeksmethodiek

4.1. Onderzoeksmethodiek

4.1.1. Huurders enquêtes

4.1.2. Huurders observaties

4.1.3. Desk research

4.2. Combinatie van bronnen

4.2.1. Huurdatabase

4.2.2. Basisregistratie database

5. Analyse

5.1. Algemeen beeld particuliere huurmarkt

5.1.1. Aantal particuliere beleggers

5.1.2. Verdeling particuliere woningvoorraad

5.2. Huurprijzen

5.2.1. Introductie aantallen observaties en woningen

5.2.2. Kale huurprijs

5.2.3. Kale huurprijs per gebied

5.2.4. Kale huurprijs per gebied en WWS punten

5.2.5. Servicekosten

5.3. Contractvormen en contractduur

5.3.1. Verdeling respondenten

5.3.2. Contractvormen

5.3.3. Tijdelijke contractvormen en huurprijs

5.3.4. Zelfstandige en onzelfstandige contractvormen

6. Conclusies

6.1. Conclusie

6.2. Limitaties

7. Bijlagen

7.1. Bijlage 1. Vragen en antwoordmogelijkheden huurders-enquête

7.2. Bijlage 2. Afwegingen onderzoek

7.2.1. Samenstellen van initiële dataset

7.3. Bijlage 3. Aanvullende data

7.3.1. Overzicht van het aantal particuliere huurwoningen per wijk per categorie verhuurders

7.3.2. Overzicht van het aantal observaties per gebied en per jaar

7.3.3. Aantal WWS punten versus kale huurprijs op basis van de methodiek van 1 juli 2022

7.3.4. Huurprijs (mediaan) en vierkantemeterprijs (gemiddeld) per gebied per WWS segment

7.3.5. Vergelijking kale huurprijs en geraamde WWS huurprijs per gebied en per WWS segment

7.3.6. Vergelijking kale huurprijs en geraamde WWS huurprijs per verhuurder en WWS categorie

7.3.7. Servicekosten informatie per gebied en per WWS segment

7.3.8. Servicekosten informatie per verhuurder categorie en per WWS segment

7.4. Verhuurders overzicht en het aantal woningen

7.5. Weergave huurdatabase proces

7.6. WWS punten volledige tabel

Introductie Realstats Realstats is een onafhankelijk onderzoeks- en data analyse bedrijf gericht op de gebouwde omgeving, oftewel de Nederlandse woningmarkt. Het bedrijf heeft als doel om de woningmarkt transparanter te maken door overheidsinstanties als gemeenten maar zeker ook professionele marktpartijen te voorzien van inzicht in het thema wonen. Met deze data helpt Realstats verschillende partijen bij het onderbouwen van (beleids)keuzes. Realstats B.V. is ontstaan uit een strategische samenwerking tussen moederbedrijven Clappform B.V. en TreeHouse B.V. Hiermee combineren we het beste van twee werelden: gerenommeerde woning-databases en de expertise voor het doen van onderzoek en analyses middels data. Voor dit onderzoek zijn de unieke, en tevens exclusief voor Realstats, beschikbare huur-databases gebruikt.

1. Introductie van het onderzoek In Rotterdam is, net als in de rest van Nederland, de aandacht voor de particuliere huursector de afgelopen jaren toegenomen. Verschillende trends hebben daaraan bijgedragen (bijvoorbeeld de toename in buy-to-let en opkomst van kleine beleggers). Deze trends zijn aanleiding geweest voor de gemeente Rotterdam om in 2020 meerdere maatregelen te nemen en na te denken over nieuw beleid voor de particuliere huursector. Deze maatregelen zijn van belang vanwege de potentieel grote maatschappelijke impact en functie van de particuliere sector op onze woningmarkt, met name in het aanbieden van woningen die op korte termijn voor een brede doelgroep toegankelijk zijn. De kern van deze aanpak is dat de gemeente optreedt als marktmeester in de particuliere markt van het huren en verhuren van woningen. Het doel van dit marktmeesterschap is niet alleen het beschermen van de sociale particuliere voorraad, maar ook de inwoners van Rotterdam die zijn aangewezen op deze voorraad. Gegevens als huurprijs en contractduur zijn waardevolle informatie om de particuliere (ver)huurmarkt meetbaar te maken. De gemeente beschikt echter niet over dergelijke gegevens van huurders of verhuurders. Realstats is in samenwerking met gemeente Rotterdam een onderzoek begonnen om dergelijke gegevens van (ver)huurders te verzamelen en te analyseren.

Dit moet resulteren in beter inzicht in de particuliere huurmarkt binnen de gemeente. In onderstaand rapport wordt de uitvoering van het onderzoek nader toegelicht; worden de analyses beschreven en de resultaten vanuit deze analyses getoond. Vervolgens worden de algemene conclusie van het onderzoek en de limitaties van dit onderzoek toegelicht.

2. Onderzoeksvragen De hoofdvraag van de opdracht luidde als volgt: Welke mogelijkheden zijn er om beter inzicht te krijgen in de situatie op de particuliere (ver)huurmarkt en hoe is de situatie op deze markt? De volgende vragen zijn tijdens het onderzoek behandeld:

2.1. Algemeen ● ●

Hoeveel particuliere verhuurders er zijn; Hoeveel woningen deze particuliere verhuurders bezitten en welk onderscheid er is (institutionele beleggers, grote professionele particuliere verhuurders en de overige kleine particuliere verhuurders).

2.2. Huurprijzen ●

● ● ● ● ●

Welke huurprijzen worden gevraagd? Deze vraag wordt onderverdeeld in: ○ Op gebiedsniveau de gemiddelde kale huurprijs per vierkante meter.1 ○ Per gebied het aantal particuliere huurwoningen per segment. ○ Per gebied de gemiddelde huurprijs van de particulieren huurwoningen Hoeveel huurders betalen een (te) hoge huurprijs? Hoeveel huur wordt er gemiddeld te veel betaald? Hoeveel woningen in de particuliere huur worden verhuurd in de gereguleerde sector en hoeveel in de geliberaliseerde sector? Hoeveel woningen zijn ten onrechte geliberaliseerd? Hoeveel particulier verhuurde woningen vragen extra servicekosten bovenop de huurprijs? En wat is de gemiddelde prijs van deze servicekosten?

2.3. Contractvormen en contractduur ● ● ●

Hoeveel van de huidig particulier verhuurde woningen zijn verhuurd op basis van een tijdelijk huurcontract? En hoeveel woningen op basis van een contract voor onbepaalde tijd? Komen te hoge huren vaker voor bij tijdelijke huurcontracten? Hoeveel van de huidig particulier verhuurde woningen zijn verhuurd op basis van een zelfstandig huurcontract? En hoeveel woningen op basis van een onzelfstandig contract?

In de studie is het gebiedsniveau (TIR-gebieden) gebruikt. Op wijkniveau zijn er te weinig particuliere huur gegevens beschikbaar om een goede analyse te maken. Onderzoek: Zicht op Rotterdamse particuliere verhuurmarkt (nieuwe verhuringen in de periode 2017-2022) All rights reserved. Realstats 2023. Realstats B.V. | KVK: 83064575 | Kantoorhoudende aan de Blaak 555, 3011 GB Rotterdam

3. Definities 3.1. Definities huuronderzoek 3.1.1. Prijsgrenzen De verschillende prijsgrenzen in onderstaande tabel (tabel 1) zijn geïndexeerd door de gemeente Rotterdam. Tabel 1. Prijsgrenzen gemeente Rotterdam bron: gemeente Rotterdam *De grens tussen sociale huur en middel huur wordt wettelijk bepaald

Prijsgrens

Prijspeil 2017

Prijspeil 2018

Prijspeil 2019

Prijspeil 2020

Prijspeil 2021

Prijspeil 2022

Sociale huur*

<= €710,68

<= €720,43

<= €737,14

<= €752,33

<= €763,47

Middenhuur (laag)

<= €850

<= €869,72

<= €887,64

<= €900,77

Middenhuur (hoog)

<= €1000

<= €1015

<= €1040

<= €1060

<= €1075

Dure huur

> €1000

> €1015

> €1040

> €1060

> €1075

3.1.2. Beleggersgroepen De gegevens over de investeerders in de onderstaande tabel (tabel 2) zijn verstrekt door de gemeente Rotterdam. Tabel 2. Type beleggers op de particuliere huurmarkt in gemeente Rotterdam bron: gemeente Rotterdam

Type beleggers

Woningen

Particuliere verhuur ●

Particulier verhuur

1-9 woningen

●

Particulier verhuur

10-99 woningen

●

Particulier verhuur

100+ woningen

Institutionele beleggers* Pensioenfondsen*

*= voor sommige analyses zijn de groepen "Institutionele beleggers" en "Pensioenfondsen" samengevoegd vanwege de omvang per gebied.

3.1.3 Woning-Bevolking-Onderzoeksbestand (WBOB) Het WBOB bestand is aangeleverd door gemeente Rotterdam betreft eigendoms categorie van 2017 tot en met 2022. WBOB staat voor Woning-Bevolking-Onderzoeksbestand. Tijdens het onderzoek is er geen informatie over individuen en/of bedrijven gedeeld vanuit de gemeente Rotterdam. Er is alleen een uitsplitsing naar object gedeeld, zoals blijkt uit de vorige tabel (tabel 2, deel 3.1.2.).

3.1.4. Territoriale Indeling Rotterdam (TIR) Het TIR bestand is aangeleverd door gemeente Rotterdam en betreft de indeling van deelgemeenten, gebieden in buurten, subbuurten en subbuurtdelen. Aangeleverd: TIR gebied naam, TIR gebied ID, TIR buurt naam, TIR buurt ID, TIR subdeel ID.

3.1.5. Particuliere huurmarkt De particuliere huurmarkt is het deel van de huurwoningmarkt dat niet door corporaties wordt verhuurd. De particuliere huurmarkt omvat derhalve alle huurwoningen die in bezit zijn van institutionele beleggers, pensioenfondsen en particuliere verhuurders.

3.1.6. Huur observaties vanuit huurdata De Realstats huurdatabase bevat onder andere observaties over huurwoning transacties. Iedere observatie omvat details over de transactie zoals de publicatiedatum, de afmelddatum, de huurprijs, aanwezigheid en eventueel hoogte van servicekosten, oplevering vorm van de woning (kaal, gestoffeerd of gemeubileerd), energielabel, oppervlakte van de woning, aantal kamers en andere woning karakteristieken.

3.1.7. Woningwaarderingsstelsel (WWS) Het woningwaarderingsstelsel (WWS), ook wel bekend als het puntensysteem, is een systeem om de maximale huurprijs vast te stellen voor een huurwoning in het gereguleerde segment van de markt2. Hoe meer punten een woning waard is, hoe hoger de huur mag zijn. Zie in bijlage 3.3 een overzicht van het aantal WWS punten en de bijbehorende huurprijs (peildatum 1 juli 2022). Deze huurprijzen en WWS punten worden gebruikt in dit rapport. Ook wordt het WWS gebruikt om te bepalen of een woning in de geliberaliseerde sector valt. Voor woningen in de geliberaliseerde sector is het aantal WWS punten niet bepalend voor de maximale huurprijs. De huidige grens van WWS punten ligt op 142 punten (omgerekend €763,47) op het moment van december 2022. De WWS gebaseerde huurprijs gaat naar verwachting vanaf 01-1-2024 dwingend worden voor woningen tot en met 187 punten (ongeveer €1100,-). Het eigendom (particulier bezit of corporatie bezit) doet voor het aantal punten en de maximale huur niet ter zake.

https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/woning-huren/vraag-en-antwoord/hoeveel-huur-betaal-ik-maximaal-voor-mijn-woning

Het aantal WWS punten in dit rapport is altijd een schatting op basis van een model (zie bijlage 2 met afwegingen). Hierdoor is het altijd een afspiegeling van de werkelijkheid, de mogelijkheid bestaat dat het werkelijke aantal WWS punten van woningen hoger of lager zijn.

3.1.8. Gereguleerde huurwoningen Een gereguleerde huurwoning is een woning die gehuurd wordt voor een huur die niet hoger is dan de op dat moment geldende liberalisatiegrens (2017: €710,68 - 2022: €763,47, ongeveer 142 WWS punten). De huur van gereguleerde huurwoningen mag gedurende de huurperiode verhoogd worden, maar er geldt wel een maximale jaarlijkse verhoging. Huurders van gereguleerde huurwoningen hebben mogelijk recht op huurtoeslag. Zoals aangegeven in 3.2.3. is een mogelijke wetswijziging aanstaande (01-01-2024) waardoor ook een deel van de middel dure huurwoningen zal worden gereguleerd (van 143 tot 187 WWS punten). Dit bedrag wordt nu geschat op een huur van maximaal €1.100,-.

3.1.9. Geliberaliseerde huurwoningen Een geliberaliseerde huurwoning in de vrije sector is een huurwoning met een niet-gereguleerde huurprijs hoger dan de liberalisatiegrens (2017: €710,68 - 2022: €763,47). Voor huurwoningen in de vrije sector gelden geen regulerende bepalingen, in tegenstelling tot de gereguleerde sector. Er is bijvoorbeeld geen sprake van een maximale huurprijs en huurders hebben geen recht op huurtoeslag. Echter, jaarlijkse huurverhogingen zijn wel gelimiteerd door wetgeving.

3.1.10. Servicekosten

Servicekosten zijn kosten die bovenop de kale huur van een woning komen. Voorbeelden van servicekosten: huismeester, flatwacht of buurtconciërge, gebruik van gemeenschappelijke ruimte, verwarming of gas, elektriciteit, water, huur zonnepanelen, gebruik van meubels/stoffering, administratie en internet/televisie.

3.1.11. Woninggrootte Bij de huurprijsontwikkeling wordt gebruik gemaakt van een classificering op basis van de grootte van een woning. De grootte per woning wordt onderverdeeld in verschillende oppervlaktes, gecategoriseerd in vierkante meters (tabel 3):

Tabel 3. Onderverdeling woning groottes op basis van vierkante meters.

Verdeling

Vierkante meters

Zeer klein

<= 24 m2

Klein

25-49 m2

Gemiddeld klein

50-74 m2

Gemiddeld groot

75-99 m2

Groot

100-149 m2

Zeer groot

=> 150 m2

3.1.12. Type opleverings vorm In de volgende tabel (tabel 4) worden de verschillende leveringsvormen nader toegelicht. In bijlage 1 worden deze leveringsvormen met drie afbeeldingen toegelicht in het huurdersonderzoek. Tabel 4. Verschillende type opleverings vormen.

Type stoffering (oplevervorm)

Omschrijving

Kaal opgeleverd

Woning met kale wanden en geen vloerbedekking, met een keuken en badkamer

Gestoffeerd opgeleverd

Kale woning inclusief vloer- en raambekleding, verlichting en keukenvoorzieningen

Gemeubileerd opgeleverd

Gestoffeerde woning inclusief meubel-inrichting, klaar voor direct wonen

3.1.13. Kale huurprijs De kale huurprijs is het deel van de totale huurprijs dat wordt betaald voor een kale woning in termen van oplevervorm en zonder bijkomende service- en/of andere kosten. Voor woningen met een oplevervorm anders dan kaal en/of woningen waarvoor extra servicekosten worden gevraagd, zal de totale huurprijs altijd hoger liggen dan de kale huurprijs. In dit rapport worden alle berekeningen met de kale huurprijs gedaan, tenzij anders vermeldt, om verschillende woningen op een eenduidige en juiste manier met elkaar te kunnen vergelijken. Voor woningen die opgeleverd worden als gestoffeerd of gemeubileerd zijn de aanvullende kosten voor stoffering en/of meubels van de totale huurprijs afgehaald. Hierdoor blijft er een kale huurprijs over. Het WWS puntenstelsel gaat uit van een kale huurprijs en het is daarom van belang om in alle analyses met een kale huurprijs te rekenen. In andere onderzoeken en/of publicaties kan de totale huurprijs (inclusief aanvullende kosten voor stoffering of servicekosten) worden gebruikt. Hier moet rekening mee gehouden worden bij het vergelijken van de uitkomsten van dergelijke onderzoeken. Bij het aggregeren van de kale huurprijzen wordt gebruik gemaakt van de mediaan. De mediaan is, net als het gemiddelde, een centrummaat die vertelt hoe de spreiding van de huurprijzen eruit ziet.

De mediaan wordt berekend als de middelste waarde uit een verzameling observaties gesorteerd van de laagste naar de hoogste waarde. Omdat we er niet vanuit kunnen gaan dat de kale huurprijzen een normale verdeling zullen volgen is er gekozen voor de mediaan. Daarbij helpt het gebruik van de mediaan om de invloed van uitschieters (extreem hoge of lage huurprijzen) op de berekende huurprijs te beperken. Daarmee borgen we dat de uiteindelijk berekende mediane huurprijs representatief is voor de hele dataset. Onderzoek: Zicht op Rotterdamse particuliere verhuurmarkt (nieuwe verhuringen in de periode 2017-2022) All rights reserved. Realstats 2023. Realstats B.V. | KVK: 83064575 | Kantoorhoudende aan de Blaak 555, 3011 GB Rotterdam

3.1.14. Vierkantemeterprijs De vierkantemeterprijs (prijs/m2) is de kale huurprijs van een woning gedeeld door de totale oppervlakte (in m2) van de woning. Bij het aggregeren van vierkantemeterprijzen maken we gebruik van een harmonisch gemiddelde. Wat is een harmonisch gemiddelde? Het harmonisch gemiddelde is een speciaal gemiddelde, van toepassing bij het berekenen van gemiddelden van verhoudingsgetallen (ratios). In dit geval gaat het om de verhouding van de kale huurprijs per eenheid oppervlakte. Een bijkomende eigenschap van het harmonisch gemiddelde is dat het, vergelijkbaar met de mediaan, minder gevoelig is voor uitschieters (extreem hoge of lage waarden) in de vierkantemeterprijzen. Door de grote variatie in prijzen ten opzichte van een beperkte variatie in oppervlakte afmetingen is er een relatief grotere kans op extreme waarden in de berekende vierkantemeterprijzen. Het gebruik van het harmonisch gemiddelde borgt dat we desondanks een representatief gemiddelde kunnen berekenen. De berekening bestaat uit de omgekeerde (inverse) van het rekenkundig gemiddelde van de te middelen getallen.3

3.1.15. Onzelfstandig en zelfstandige woonruimte Een zelfstandige woonruimte is een woning met eigen toegang en eigen keuken en toilet. Woningen zonder eigen toegang of gedeelde keuken of toilet zijn onzelfstandige woonruimten. Zelfstandige woningen zijn bijvoorbeeld: eengezinswoningen (vrijstaande woningen, hoekwoningen, tussenwoningen), appartementen, portiekwoningen, maisonettes of galerijflats. Voorbeelden van onzelfstandige woonruimten: kamers in studentenhuizen of hospitakamers (kamer in huis van hoofdbewoner).4 In dit onderzoek ligt de nadruk op zelfstandige woonruimtes omdat het overgrote deel van de observaties uit deze categorie afkomstig is.

Het harmonisch gemiddelde nader toegelicht aan de hand van een voorbeeld met een fiets: Laten we zeggen dat een fietser 10 km fietst in 30 minuten, en vervolgens 15 km in 45 minuten. Om het harmonisch gemiddelde van de snelheid te berekenen, zou je eerst de omgekeerde van elke snelheid nemen (1/10 km/min en 1/15 km/min) en deze twee waarden bij elkaar optellen. Vervolgens zou je het aantal meetwaarden (in dit geval 2) delen door de som van de omgekeerde waarden. Dit geeft: 2 / (1/10 + 1/15) = 2 / (1/6) = 12 km/min. Dus het harmonisch gemiddelde van de snelheid van de fietser is 12 km/min. 4 https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurwoning-zoeken/vraag-en-antwoord/wat-is-een-zelfstandige-woning-en-wat-is-een-onzelfs tandige-woning#:~:text=Een%20zelfstandige%20woning%20is%20een,is%20het%20een%20onzelfstandige%20woning Onderzoek: Zicht op Rotterdamse particuliere verhuurmarkt (nieuwe verhuringen in de periode 2017-2022) All rights reserved. Realstats 2023. Realstats B.V. | KVK: 83064575 | Kantoorhoudende aan de Blaak 555, 3011 GB Rotterdam

4. Onderzoeksmethodiek 4.1. Onderzoeksmethodiek Het onderzoek is gebaseerd op verschillende onderzoeksmethodieken: ● ● ●

Huurders-enquêtes Huur observaties (huurdatabase) Desk Research

We geven de voorkeur aan het uitgaan van daadwerkelijke observaties. Dit geeft kwalitatief gezien de beste afspiegeling van de markt weer.

4.1.1. Huurders enquêtes In samenwerking met gemeente Rotterdam is het design van de huurders-enquêtes opgezet. De vragen en de volgorde van de vragen zijn in verschillende sessies met de gemeente doorlopen en uiteindelijk in de uiteindelijke versie van de huurders-enquête verwerkt. Het verzamelen en gebruiken van de adresgegevens (privacygevoelige informatie) gebeurt alleen ten behoeve van deze studie. In totaal werd de enquête onder huurders 2.023 keer ingevuld. Na enkele kwaliteitscontroles zijn sommige enquêtes uitgefilterd en sommige enquêtes zijn gedeeltelijk ingevuld (273); indien de gegevens bruikbaar zijn, zijn deze gedeeltelijke gegevens in de analyse opgenomen. In totaal blijven er 1.605 volledige enquêtes over. Een overzicht van de volledige enquête staat in de bijlage (bijlage 1). De enquête is via verschillende kanalen, zowel offline als online met de doelgroep gedeeld. Online via: ● ● ● ● ● ● ● ● ●

LinkedIn posts via de LinkedIn van Realstats en via verschillende kanalen van de gemeente Rotterdam Vaste banner Pararius geserveerd aan zoekers en huurders met een Rotterdams IP-adres Vaste banner op Huurwoningen.nl gericht aan zoekers en huurders met een Rotterdams IP-adres (ex) Huurwoningzoekers (huurders) op zowel Huurwoningen.nl en Pararius getarget via direct-mailings Nieuwsbrieven via WoneninRotterdam en studie-/studentenverenigingen Verschillende Facebookgroepen Vermelding op websites en nieuwsbrief van regionaal blad ‘Regio online’ Verschillende uitingen en mailings gedaan door beleggers met portefeuilles in Rotterdam, marktpartijen zijn toegewezen door een medewerker van de gemeente Rotterdam Whatsapp bericht gedeeld in verschillende groepen zoals sportclubs, vriendenkringen, collega’s, etc.

Offline via:

●

10.000 brieven met een uitnodiging voor het invullen van de online enquête naar de desbetreffende adressen die bekend zijn in het WBOB-bestand, maar niet zijn teruggevonden in de Realstats huurdatabase.

4.1.2. Huurders observaties Realstats gebruikt huurgegevens vanuit haar huurdatabase, zie 4.2.1. voor meer uitleg. In totaal zijn 38.891 huur observaties waargenomen in de gemeente Rotterdam uit de huurdatabase van Realstats in de periode van 2017 tot 2022.

4.1.3. Desk research Realstats kijkt op verschillende platforms, waaronder Pararius, Huurwoningen.nl, maar ook overige bronnen waar huur observaties kunnen worden waargenomen. Dit om een zo volledig mogelijk beeld te vormen van de huurprijzen per kwartaal. Denk hierbij bijvoorbeeld ook aan kwartaal rapportages vanuit de verschillende brancheverenigingen en onderzoek- en kennisinstellingen.

4.2. Combinatie van bronnen Voor dit onderzoek zijn verschillende databronnen gecombineerd: de huur- en registratie database. Daarnaast is gebruik gemaakt van de reeds beschikbare data binnen gemeente Rotterdam, zoals het WBOB-bestand en het TIR-bestand. Deze data is gecombineerd om tot een zo zuiver mogelijk bestand te komen om het onderzoek op te baseren. Om te bepalen in welke TIR-gebieden de fysieke uitnodigingen (4.1.1.) gestuurd zijn is er een combinatie geweest van de huurdatabase en de registratie database om een goede verdeling van de respondenten over de TIR-gebieden te krijgen.

4.2.1. Huurdatabase In het onderzoek is gebruik gemaakt van de huurdatabase van Realstats. Realstats is de grootste, onafhankelijke huurdatabase van Nederland, bestaande uit de data van de twee grootste huurwoning platformen van Nederland, Pararius en Huurwoningen.nl. Daarnaast ontvangt het data vanuit de internationale websites van Pararius.com, Kamers.nl (data tot 2020, daarna gefuseerd in Huurwoningen.nl), een registratiesysteem waar woningen en contracten beheerd kunnen worden. Zie figuur 1 voor een een weergave van het huurdatabase proces en in de bijlage 5 het proces van uitsturen van enquêtes. Figuur 1. Visuele weergave van de huurdatabase.

De data is gefilterd vanaf 01-01-2017 tot en met 01-10-2022.

4.2.2. Basisregistratie database De basisregistratiedatabase is een combinatie tussen de data beschikbaar bij Realstats, CBS, Kadaster en de gemeente Rotterdam (WBOB-bestand en TIR). De data die door de gemeente is aangeleverd is geclassificeerd op het type eigendom en een verdieping bij de huurcategorie met een onderscheid naar het omvang van het bezit. Voor deze studie zijn geen namen van personen of niet-natuurlijke personen gedeeld vanuit de gemeente Rotterdam (wegens privacygevoelige informatie). Deze data is gebruikt om een volledig beeld te geven van de woningvoorraad in de gemeente Rotterdam. De onderzoeksvragen van hoofdstuk 2 zijn van belang om de huurmarkt in de juiste context te plaatsen. De gemeente Rotterdam heeft een groot deel van de data aangeleverd. De gemeente beschikt over een bron, bestaande uit informatie over koopmutaties en eigendom. De verschillende type beleggers worden in deze database eveneens geregistreerd. Zie hoofdstuk 3.1.3. voor een volledig overzicht van de gegevens die de gemeente voor deze studie heeft verstrekt.

5. Analyse In dit hoofdstuk wordt per onderzoeksonderdeel (H2 Onderzoeksvragen: algemeen, huurprijzen en contractvormen en contractduur) de analyse met een korte conclusie toegelicht.

5.1. Algemeen beeld particuliere huurmarkt In de algemene analyses is onderzocht hoeveel particuliere verhuurders er zijn, hoeveel woningen deze particuliere verhuurders bezitten en welk onderscheid er wordt gemaakt (institutionele beleggers, grote professionele particuliere verhuurders en de overige kleine particuliere verhuurders). De informatie is bekend bij gemeente Rotterdam. Deze volgende gegevens zijn door de gemeente verstrekt aan Realstats. Op het meetmoment (1 januari 2022) zijn in de gemeente Rotterdam 76.628 van de in totaal 319.210 woningen geclassificeerd als particulier verhuurde woning (tabel 5). Tabel 5. Verdeling woningvoorraad naar bezit 2021. (bron: WBOB) Peildatum 1 januari 2021.

Woningvoorraad naar bezit

Aantal woningen

% van totaal

Totale woningvoorraad Rotterdam

319.210

100.0%

Particuliere huurwoningvoorraad

76.628

24.0%

Zie in figuur 2 een vergelijk van deze getallen in een staafdiagram. Figuur 2. Verdeling van de totale voorraad naar en de particuliere voorraad in absolute aantallen (en uitgedrukt in een percentage).

5.1.1. Aantal particuliere beleggers Het is belangrijk om de juiste context te geven aan het onderzoek. Daarom is er specifiek gekeken naar het aantal particuliere beleggers in de gemeente Rotterdam. De gemeente telt ruim 76.000 woningen (zowel zelfstandige als onzelfstandige) in particulier bezit die verhuurd worden. Deze woningen zijn verdeeld over 26.107 verschillende particuliere eigenaren die zelf niet in de woning wonen. De informatie is aangeleverd door de onderzoeksafdeling vanuit de gemeente Rotterdam (OBI). In tabel 6 is een weergave van de verhouding van de verschillende woningen in bezit door particuliere verhuurders te zien. Tabel 6. De verdeling van de particulier verhuurde woningvoorraad over de gebieden in de gemeente Rotterdam. Peiljaar 1-1-2022, bron: WBOB, OBI

Particuliere verhuurder

Verhuurders aantal

1 woning in bezit

20.823

Tussen de 2 t/m 9 woningen in bezit

4.435

Tussen de 10 t/m 49 woningen in bezit

673

Tussen de 50 t/m 500 woningen in bezit

169

Meer dan 500 woningen in bezit

Totaal aantal woningen

26.107

*= Er zijn 7 beleggers met meer dan 500 woningen in bezit. Daaronder zijn 5 institutionele beleggers.

Bijna 80 procent van de woningen in Rotterdam die verhuurd worden, zijn in handen van particulieren die slechts één woning in de gemeente bezitten en zelf niet de bewoner zijn. Een deel van deze groep kan de woning echter gebruiken als tweede verblijf, waardoor de administratieve leegstand in die categorie relatief groot is, omdat deze bewoners niet op dat adres ingeschreven staan. In bijlage 4 is een totaaloverzicht van het aantal verhuurders en het aantal woningen in bezit.

5.1.2. Verdeling particuliere woningvoorraad In figuur 3 is een overzicht te zien van het aantal particulier verhuurde woningen per gebied. Te zien is dat het grootste aandeel van de particuliere woningvoorraad zich in Charlois en Delfshaven bevindt. In de gebieden Hoek van Holland en Pernis is dit aandeel het laagst. Figuur 3. De verdeling van de particulier verhuurde woningvoorraad over de gebieden in de gemeente Rotterdam

Figuur 4 toont de verhouding tussen particuliere huurwoningen en het totale aantal wooneenheden in het geselecteerde gebied. Vooral in het haven- en industriegebied is het aandeel particuliere huurwoningen opvallend hoog (bijna 95%). Voor de leesbaarheid is in figuur 4 het haven en industriegebied eruit gefilterd. Vooral in het centrum is het percentage particuliere huurwoningen ten opzichte van het totaal aantal woningen in het gebied relatief hoog (44%). Figuur 4. De verhouding van het aantal particulier verhuurde woningen ten opzichte van het totaal aantal woningen per gebied in de gemeente Rotterdam ( Haven- en industriegebied eruit gefilterd). Peildatum 1 oktober 2022.

Tabel 7 toont een overzicht van het aantal particulier verhuurde woningen, per verhuurdercategorie. Veruit de meeste woningen (35.218 woningen) zijn in het bezit van de groep particuliere verhuurders met een klein aantal woningen in bezit (minder dan 10). De kleinste hoeveelheid woningen (1.012 woningen) is in bezit van de pensioenfondsen, met de kanttekening dat veel pensioenfondsen mogelijk ook indirect woningen in bezit hebben via de institutionele beleggers. Tabel 7. Het aantal particulier verhuurde woningen per verhuurder categorie (Bron: gemeente Rotterdam) Peildatum 1 oktober 2022.

Verhuurder categorie

Aantal woningen

% van totaal

Particulier verhuur (1-9 woningen)

35.218

46.0 %

Particulier verhuur (10-99 woningen)

20.175

26.3 %

Particulier verhuur (100+ woningen)

13.625

17.8 %

Institutionele beleggers

6.598

8.6 %

Pensioenfondsen

1.012

1.3 %

Totaal aantal woningen

76.628

100 %

Zie in figuur 5 een verdeling weergegeven in een taartdiagram.

Figuur 5. Verdeling van het aantal particuliere huurwoningen over de verschillende verhuurder categorieën. Peildatum 1 oktober 2022.

In bijlage 3.1 is een totaaloverzicht van het aantal woningen per gebied en per verhuurder categorie opgenomen. Samenvattend: Op het meetmoment van 1 januari 2022 zijn in de gemeente Rotterdam totaal 76.628 particulier verhuurde woningen geconstateerd, t.o.v. een totale woningvoorraad van 319.210 woningen. Het grootste aandeel van de particuliere woningvoorraad bevindt zich in de gebieden Charlois (14%), Delfshaven (13%) en Rotterdam Centrum (12%). De typen institutionele beleggers/pensioenfondsen (10%) vertegenwoordigen het kleinste aandeel in de verdeling van de particuliere woningvoorraad. De particuliere verhuurders met een eigendom tussen de 1 en 9 woningen (46%) vertegenwoordigen het grootste aandeel in de particuliere woningvoorraad.

5.2. Huurprijzen 5.2.1. Introductie aantallen observaties en woningen In dit rapport maken we onderscheid tussen analyses over trends (2017-2022) en analyses over de huidige situatie (peildatum 1 oktober 2022) van de particuliere verhuurmarkt binnen de gemeente Rotterdam. Voor de trendanalyses zijn alle observaties (zoals beschreven in onderdeel 3.1.6.) uit de gehele periode 2017-2022 meegenomen. Voor analyses over de huidige situatie is de subset van de meest recente observatie per woning in de periode 2017-2022 gebruikt. Hierbij is de aanname gedaan dat de meest recente observatie per woning het meest representatieve beeld geeft over de huidige situatie in de particuliere verhuurmarkt. In totaal zijn 32.913 observaties gemeten in de gehele periode 2017-2022, met de meeste metingen in de jaren 2020 en 2021. Iedere observatie in de dataset is een afzonderlijk moment waarop een specifieke woning te huur is aangeboden. Dezelfde woning kan binnen de periode 2017-2022 op meer dan 1 moment te huur zijn aangeboden en al deze momenten zijn afzonderlijke observaties in de dataset. Voor analyses over de huidige situatie (per 1 oktober 2022) van de verhuurmarkt wordt uitgegaan van de meest recente observatie per woning. Deze subset van meest recente observaties per woning omvat in totaal unieke 22.801 observaties over hetzelfde aantal unieke woningen.

De analyses in subonderwerp 2 zijn specifiek gericht op de huurprijzen. Onderzocht is: -

Welke huurprijzen worden gevraagd? Hoeveel huurders betalen een te hoge huurprijs? Wat wordt er gemiddeld aan huur teveel betaald? Hoeveel woningen in de particuliere huur worden verhuurd in de gereguleerde sector en hoeveel in de geliberaliseerde sector? Hoeveel woningen zijn ten onrechte zijn geliberaliseerd? Hoeveel particulier verhuurde woningen vragen extra servicekosten bovenop de kale huurprijs?

In de totale particuliere huurwoningvoorraad van 76.628 woningen zijn 42.636 woningen5 binnen de periode 2017-2022 van bewoner/huurder veranderd. Daarmee beslaat de dataset met 22.801 observaties 53.5% van de particulier verhuurde woningen in de onderzochte periode. De dataset met observaties is daarmee voldoende representatief om de waargenomen trends te extrapoleren naar de volledige particuliere woningvoorraad.

Bron: OBI - Gemeente Rotterdam, peiljaar 2022

In tabel 8 staat het aantal observaties in de periode 2017-2022 en woningen voor de prijsgrenssegmenten die door de gemeente Rotterdam worden gehanteerd omtrent sociale huur, middenhuur (laag), middenhuur (hoog) en dure huur. Wat opvalt is dat de meeste observaties uit onze database binnen het dure huursegment vallen. In onderdeel 5.2.4. worden de huurprijzen vergeleken met het WWS puntenstelsel, om te bepalen of de geconstateerde huurprijs ook de juiste prijs is volgens het WWS puntenstelsel. Tabel 8. Aantal observaties per prijsgrens segment gedurende de periode 2017-2022. Peildatum 1 oktober 2022.

Prijsgrens

Prijsgrens (peiljaar 2022)

Aantal observaties (2017-2022)

Aantal woningen

Sociale huur

<= €763,47

4.806

3.470

Middenhuur (laag)

<= €900,7

5.251

3.676

Middenhuur (hoog)

<= €1075

7.511

5.432

Dure huur

> €1075

15.345

10.223

32.913

22.801

Totaal

In tabel 9 staan het aantal observaties en woningen voor verschillende soorten stoffering. Hieruit blijkt dat de meeste woningen gestoffeerd worden opgeleverd. Tabel 9. Aantal observaties per type stoffering gedurende de periode 2017-2022. Peildatum 1 oktober 2022.

Type stoffering

Aantal observaties (2017-2022)

Aantal woningen

Kale oplever vorm

5.689

3.969

Gestoffeerde oplever vorm

15.934

11.537

Gemeubileerde oplever vorm

11.290

7.295

Totaal

32.913

22.801

Tabel 10 toont de verdeling van observaties in twee woningtype, woonhuis en appartement in de gemeente Rotterdam. Ruim 92% van de observaties in de dataset zijn van het type appartement en 7.7% van de observaties in de dataset zijn van het type woonhuis. Tabel 10. Verdeling woningtypen. Peildatum 1 oktober 2022.

Type woning

Aantal woningen

percentage

Appartement

21.037

92.3 %

Woonhuis

1.764

7.7 %

Totaal

22.801

100 % observaties

Samenvattend: In totaal zijn 32.913 huurobservaties gemeten in de periode van 2017-2022, met de meeste metingen in de jaren 2020 en 2021. De subset van meest recente observatie per woning omvat 22.801 huurobservaties. Een deel van de observaties komt vaker voor in de periode van 2017-2022. Hierbij is de aanname gedaan dat de meest recente observatie per woning het meest representatieve beeld geeft over de huidige situatie in de particuliere verhuurmarkt. Van de observaties komt de dure huurcategorie (10.233) het meest voor en de sociale huur (3.470) en middeldure huur laag (3.676) het minst. De meeste woningen worden gestoffeerd verhuurd (11.537).

5.2.2. Kale huurprijs Als we kijken naar de huidige situatie (peildatum 1 oktober 2022) in de gemeente Rotterdam, is de mediaan6 van de kale huurprijs €1.019,84 en de gemiddelde kale huurprijs per vierkante meter is €13,67. In tabel 11 worden de mediaan van de kale huurprijs en de gemiddelde kale huurprijs per vierkante meter voor de verschillende woninggroottes getoond. Daarnaast wordt weergegeven hoeveel woningen in ieder segment vallen. Wat opvalt is dat de kale huurprijzen per vierkante meter van kleine woningen hoger zijn dan de prijzen van de grotere woningen. In de bijlage 3.4 zijn figuren 23 en 24 opgenomen waarin de verdeling van de huurprijs (figuur 23) en de vierkantemeterprijs (figuur 24) voor iedere woninggrootte worden getoond. Tabel 11. De mediaan van de kale huurprijs, de gemiddelde kale huurprijs per m2, en het aantal woningen per woninggrootte segment voor de huidige situatie. Peildatum 1 oktober 2022.

Woninggrootte Zeer klein

Vierkante meters

Mediaan kale huurprijs [€]

Gemiddelde kale huurprijs per vierkante meter [€]

Aantal woningen

<24 m2

554,94

25,52

237

Klein

24-49 m2

723,01

18,27

2.407

Gemiddeld klein

50-74 m2

900,0

14,48

9.063

Gemiddeld groot

75-99 m2

1.124,1

12,91

6.846

100-149 m2

1.344,52

11,65

3.770

>150 m2

1.850,16

10,2

478

Groot Zeer groot Totaal

22.801

Als we kijken naar figuur 6, dan valt op dat de gemiddelde kale huurprijs per vierkante meter licht gestegen is gedurende 2017-2022. Dit geldt voor ieder type woninggrootte. Voor woningen die opgeleverd worden als gestoffeerd of gemeubileerd zijn de aanvullende kosten voor stoffering en meubels van de totale huurprijs afgehaald. Hierdoor blijft er een kale huurprijs over. Het WWS puntenstelsel gaat uit van een kale huurprijs en het is daarom van belang om in alle analyses met een kale huurprijs te rekenen. In andere onderzoeken en/of publicaties kan de totale huurprijs (inclusief aanvullende kosten voor stoffering of servicekosten) worden gebruikt, waar rekening mee moet worden gehouden bij het vergelijken van de uitkomsten van dergelijke onderzoeken.

Zie 3.1.13. en 3.1.14. voor een toelichting van de berekening van deze cijfers.

Figuur 6. Ontwikkeling over tijd van de gemiddelde kale huurprijs per vierkante meter voor ieder woninggrootte segment gedurende de periode 2017-2022

In figuur 7 wordt getoond wat de ontwikkeling over tijd is van de kale huurprijs voor de gehele gemeente Rotterdam. Gedurende 2017-2002 is de mediaan van de kale huurprijs gestegen van ongeveer €925 naar €1050. Oftewel, een stijging van 13.5%. Figuur 7. Ontwikkeling over tijd van de mediaan van de kale huurprijs in gemeente Rotterdam gedurende de periode 2017 - 2022

Samenvattend: De mediaan van de kale huurprijs in de gemeente Rotterdam is €1.019,84 voor de periode 2017 - 2022. De gemiddelde kale huurprijs per vierkante meter is €13,67. Gedurende 2017-20202 is de mediaan van de kale huurprijs gestegen van ongeveer €925 naar €1.050.

5.2.3. Kale huurprijs per gebied Aan de hand van de Territoriale Indeling Rotterdam (TIR) zijn de kale huurprijzen per gebied geanalyseerd. Een aantal gebieden is buiten beschouwing gelaten omdat hiervoor niet genoeg woningen beschikbaar waren in de dataset. -

Charlois Delfshaven Feijenoord Haven- en industriegebieden Hillegersberg-Schiebroek Hoogvliet IJsselmonde Kralingen-Crooswijk Noord Overschie Prins Alexander Rotterdam Centrum Rozenburg

In tabel 12 wordt weergegeven binnen welke huurprijsgrens segmenten de verschillende woningen vallen per gebied. Wat opvalt is dat in alle gebieden de meeste woningen vallen binnen het dure huurprijsgrens segment, behalve in Charlois, IJsselmonde en Hoogvliet. Charlois is het enige gebied waar de meeste woningen binnen het sociale huurprijsgrens segment vallen.

Tabel 12. Aantal woningen per gebied onderverdeeld in de verschillende prijsgrenssegmenten. Peildatum 1 oktober 2022.

Gebied

Aantal Sociale huur woningen

Aantal Middenhuur (laag) woningen

Aantal Middenhuur (hoog) woningen

Aantal Dure huur woningen

Charlois

1.207

1.016

668

676

Delfshaven

736

588

718

1.271

Feijenoord

335

294

421

932

Haven- en ind. gebieden

Hillegersberg-Schiebroek

143

288

663

Hoek van Holland*

Hoogvliet

IJsselmonde

233

289

272

243

Kralingen-Crooswijk

227

352

792

1.425

Noord

388

502

864

1.461

Overschie

Pernis*

Prins Alexander

158

361

591

Rotterdam Centrum

153

244

872

2.817

3.470

3.676

5.432

10.223

Rozenburg Totaal

* Deze gebieden worden buiten beschouwing i.v.m. te weinig datapunten (woningen) in de dataset

In tabel 13 worden de mediaan van de huidige kale huurprijs en het aantal woningen per gebied weergeven. De huurprijs is het laagst in Charlois en het hoogst in Rotterdam Centrum. Tabel 13. De mediaan van de kale huurprijs en het aantal woningen per gebied. Peildatum 1 oktober 2022.

Gebied

Mediaan kale huurprijs [€]

Aantal woningen

Charlois

802

3.567

Delfshaven

946

3.313

Feijenoord

1037

1.982

Haven- en ind. gebieden

860

Hillegersberg-Schiebroek

1.118

1.167

Hoogvliet

950

164

IJsselmonde

875

1.037

Kralingen-Crooswijk

1.070

2.796

Noord

1.028

3.215

Overschie

1.016

136

Prins Alexander

1.050

1.181

Rotterdam Centrum

1.173

4.086

Rozenburg

1.032

Hoek van Holland*

Pernis*

Totaal

22.801

* Deze gebieden worden buiten beschouwing gelaten i.v.m. te weinig datapunten (woningen) in de dataset

Samenvattend: In alle gebieden vallen de meeste woningen binnen het dure huurprijsgrens segment, behalve in Charlois, IJsselmonde en Hoogvliet. De mediaan prijs is het laagst in Charlois (€802,00) en het hoogst in Rotterdam Centrum (€1173,00). Charlois is het enige gebied waar de meeste woningen binnen het sociale huurprijsgrens segment vallen.

5.2.4. Kale huurprijs per gebied en WWS punten Het woningwaarderingsstelsel (WWS) is ontstaan zodat een redelijke huurprijs voor een woning kan worden vastgesteld. Het werkt als volgt: op basis van een aantal woning karakteristieken worden WWS punten aan een woning toegekend. Indien het puntentotaal onder de liberalisatiegrens ligt (142 WWS punten), valt de woning in de gereguleerde sector en mag de maximale huurprijs niet meer dan €763,47 bedragen (2022). Dan gelden de punten zoals beschreven in bijlage 3.3. Als het puntentotaal boven de liberalisatiegrens ligt, valt de woning in de geliberaliseerde sector en is er geen limiet voor de maximale huurprijs. Belangrijk om te vermelden is dat het hier om de kale huurprijs gaat. Dat wil zeggen, de huurprijs exclusief servicekosten en kosten voor eventuele stoffering of meubilering. Als onderdeel van de analyse is, in samenwerking met de gemeente Rotterdam, het aantal WWS punten geschat voor iedere observatie (woning) in de dataset. Dit is mogelijk omdat via de huurdatabase en interne datasets informatie beschikbaar is over veel woning karakteristieken die het WWS punten aantal beïnvloeden. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de WOZ-waarde, woonoppervlakte, energielabel en of een woning een buitenruimte heeft of niet. Echter, niet altijd is de volledige informatie voor de WWS punten bepaling beschikbaar.

De lengte van het aanrecht is voor ons bijvoorbeeld onbekend en ook is het lastig om te bepalen hoeveel wastafels aanwezig zijn. Om toch tot een WWS punten schatting te komen hebben we een aantal aannames gedaan voor woning karakteristieken waarvoor informatie ontbreekt zoals beschreven in bijlage 2.1 (Samenstellen van initiële dataset). Dit is op een vergelijkbare manier gedaan als in het huurprijscalculator (HPC) model 2022 van de gemeente Rotterdam. In dit model zijn meerdere scenario’s gedefinieerd die ieder een verschillende set aan aannames bevatten, namelijk: het lage -, midden - en hoge scenario. Het hoge scenario staat voor het ideaalplaatje. Oftewel, in dit scenario wordt bijvoorbeeld aangenomen dat woningen altijd een een aanrecht hebben van 1-2 meter (hoog) in plaats van minder dan 1 meter (laag). In deze analyse zijn we uitgegaan van het hoge scenario. Dit betekent dat de geschatte WWS puntenaantallen waarschijnlijk hoger zijn dan in werkelijkheid. Het is wel van belang dat WWS punten die worden gebruikt altijd een modelmatige schatting zijn van de werkelijkheid. Vervolgens hebben we de observaties op basis van het resultaat van de WWS berekening opgedeeld in drie WWS segmenten. Deze zijn gedefinieerd in tabel 14. Tabel 14. Overzicht van de verschillende segmenten en bijbehorende WWS punten. Peildatum 1 oktober 2022.

WWS segment

Aantal WWS punten

Gereguleerd

< 142

Middenhuur

142 - 187

Dure huur

> 187

WWS punten uitgedrukt in euro’s <= 763,47 763,47 - 1.100 > 1.100

Verder is belangrijk om te vermelden dat, voor analyses waarbij WWS punten aantallen worden vergeleken met kale huurprijzen, verschillende gegevens zijn gecombineerd. Hierbij is rekening gehouden met de meest recente publicatie van het Ministerie van Binnenlandse zaken en Ministerie voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening en de mogelijke midden huur regeling.7

https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2022/12/09/lagere-huur-voor-ruim-300.000-woningen

Dure huur is het aantal WWS punten hoger dan 187 (>187) zoals beschreven in bijlage 2.1. Het aantal punten van het WWS systeem gaat tot 250 punten. Daarom zijn woningen met meer dan 250 punten uitgesloten van deze analyse van dure huur. Kijkend naar de huidige situatie, zijn de volgende kale huurprijs medianen voor de woningen in de verschillende WWS segmenten van toepassing: -

Gereguleerd (< 142 WWS punten): Middenhuur (142-187 WWS punten): Dure huur (> 187 WWS punten):

€800,44 €1.081,10 €1.385,95

Zoals aangegeven in 5.2.2. kunnen de huur observaties in twee soorten worden onderverdeeld: 1) appartementen en 2) woonhuizen. Het is ook interessant om verder te onderzoeken hoe de WWS punten vergelijking zich verhoudt tot deze twee typen. Wanneer onderscheid wordt gemaakt naar woningtype, dan zien we dat in de gereguleerde en middenhuur sector de de kale huurprijs medianen voor appartementen hoger liggen dan de medianen voor woonhuizen. In de dure huursector is er sprake van het omgekeerde: -

Gereguleerd (< 142 WWS punten) - Appartementen: - Woonhuizen:

€802,23 €735,44

Middenhuur (142-187 WWS punten) - Appartementen: - Woonhuizen:

€1.081,14 €1.065,38

Dure huur (> 187 WWS punten) - Appartementen: - Woonhuizen:

€1.340,04 €1.503,47

In de volgende figuur zijn de verschillende huren met een aantal WWS punten van < 142 weergegeven in een histogram. Hoe hoger de balk, hoe meer observaties. Zoals besproken ligt de mediaan op 800,44 euro, deze balk is donkergroen gemaakt.

Figuur 8. Kale huurprijs binnen segment <142 WWS punten. Peildatum 1 oktober 2022.

In tabel 15 worden de medianen van de kale huurprijzen getoond per gebied, onderverdeeld per WWS segment. In de eerste plaats valt op dat in alle gebieden veel woningen (meer dan 50%) een kale huurprijs hebben boven de liberalisatiegrens, terwijl deze minder dan 142 WWS punten hebben (gereguleerd). Daarnaast blijkt dat de kale huurprijzen van woningen in hetzelfde WWS segment veel kunnen verschillen per gebied. Neem bijvoorbeeld de mediaan van Charlois versus de mediaan van Rozenburg (€756,- versus €967,-). In Rozenburg is de mediaan hoog omdat er meerdere woningen zijn met een relatief hoge kale huurprijs van rond de €1200. Deze woningen hebben vaak meerdere slaapkamers (3-4). Tabel 15. De mediaan van de kale huurprijzen (van nieuw verhuurde woningen) per gebied per WWS segment Peildatum 1 oktober 2022.

Mediaan kale huurprijs [€] Gebied

< = 142 WWS punten (gereguleerde huur)

142- 187 WWS punten (potentiële middenhuur)

> 187 WWS punten (dure huur)

Charlois

756

1.059

1.245

Delfshaven

782

1.073

1.386

Feijenoord

761

1.076

1.329

Haven- en ind. gebieden

846

Hillegersberg-Schiebroek

895

1.122

1.562

Hoogvliet

850

950

970

IJsselmonde

782

995

1.136

Kralingen-Crooswijk

899

1.098

1.408

Noord

853

1.080

1.408

Overschie

879

1.074

Prins Alexander

826

1.039

1.225

Rotterdam Centrum

897

1.120

1.359

Rozenburg

967

Hoek van Holland

Pernis

* Deze waardes zijn weggelaten i.v.m. te weinig datapunten (woningen) in de dataset (totaal aantal datapunten = 22801)

In figuur 9 wordt getoond wat de ontwikkeling over tijd is van de kale huurprijs per WWS segment. Gedurende 2017-2022 is de mediaan van de kale huurprijs voor het gereguleerde segment (<142 punten) gestaag gestegen, maar voor de hogere segmenten is er een daling zichtbaar vanaf 2020. Mogelijk komt dit door de afnemende vraag als gevolg van vertrek/uitblijven van expats tijdens de coronapandemie. Expats wonen vaak in relatief duurdere woningen. Kanttekening op figuur 9 is dat dit een weerspiegeling is van observaties op basis van nieuwe huurcontracten, niet van zittende huurders. Figuur 9. Ontwikkeling over tijd van de mediaan van de kale huurprijs per WWS segment gedurende de periode 2017-2022.

In de volgende tabel (tabel 16) wordt gekeken in hoeverre de kale huurprijzen overeenkomen met het WWS segment. In andere woorden, wordt een woning met minder dan 142 WWS punten (gereguleerde segment) ook daadwerkelijk aangeboden voor een kale huurprijs onder de liberalisatiegrens (€763,47)? Dit blijkt vaak niet het geval te zijn. Slechts een deel van de woningen die qua WWS punten in het gereguleerde segment (<142 WWS punten) vallen heeft daadwerkelijk een kale huurprijs onder de liberalisatiegrens. Dit varieert van 6.9% (Rozenburg) tot 44. 9% (Charlois). Oftewel, in Charlois heeft 44.9% van de woningen met minder dan 142 WWS punten een kale huurprijs onder de liberalisatiegrens en 55.1% van de woningen heeft een kale huurprijs boven de liberalisatiegrens. Daarnaast valt op dat een deel van de woningen die qua WWS punten in het middenhuursegment vallen alsnog een kale huurprijs heeft onder de liberalisatiegrens. Dit is echter een relatief klein deel per gebied, variërend van 0.2% (Hillegersberg-Schiebroek) tot 8.5% (IJsselmonde). Oftewel, in IJsselmonde heeft 8.5% van de woningen een kale huurprijs onder de liberalisatiegrens terwijl deze, op basis van de WWS schatting, er boven zou mogen zitten. Deze woningen hebben namelijk meer dan 142 punten. Voor woningen in het dure huursegment is dit nauwelijks het geval.

Het percentage woningen met een prijs onder de liberalisatiegrens is in alle gebieden 0% of kleiner dan 0.6%. Oftewel er zijn haast geen woningen in dit WWS segment (>187 punten) die een kale huurprijs hebben onder de liberalisatiegrens. Tabel 16. Percentage van nieuw verhuurde woningen dat qua gevraagde huurprijs daadwerkelijk in de gereguleerde sector valt. (Peildatum 1 oktober 2022.

Gebied

% in gereguleerde sector < = 142 WWS punten (gereguleerde huur)

Charlois

44.9

Delfshaven

41.3

Feijenoord

43.0

Haven- en ind. gebieden

Hillegersberg-Schiebroek

18.0

Hoek van Holland

Hoogvliet

23.1

IJsselmonde

33.3

Kralingen-Crooswijk

21.0

Noord

27.5

Overschie

32.8

Pernis

Prins Alexander

25.4

Rotterdam Centrum

20.3

Rozenburg

6.9

* Deze waardes zijn weggelaten i.v.m. te weinig datapunten (woningen) in de dataset (totaal aantal datapunten = 22.801)

In tabel 17 zijn de woningen gegroepeerd naar WWS segment en particuliere verhuurdercategorie. Vervolgens is voor iedere groep gekeken hoeveel woningen een prijs hebben onder de liberalisatiegrens. Als we bijvoorbeeld kijken naar de groep woningen van particuliere verhuurders (1-9), woningen die qua WWS punten binnen het gereguleerde segment zouden moeten vallen, dan blijkt dat slechts 24.5% ook daadwerkelijk een Onderzoek: Zicht op Rotterdamse particuliere verhuurmarkt (nieuwe verhuringen in de periode 2017-2022) All rights reserved. Realstats 2023. Realstats B.V. | KVK: 83064575 | Kantoorhoudende aan de Blaak 555, 3011 GB Rotterdam

kale huurprijs heeft onder de liberalisatiegrens, het overige deel in deze categorie (75.5%) heeft een huur boven de liberalisatiegrens. Wanneer we de verschillende verhuurdercategorieën vergelijken, valt op dat de woningen die verhuurd worden door particuliere verhuurders (1-9 woningen) en qua WWS punten in het gereguleerde segment vallen, relatief minder vaak een kale huurprijs hebben onder de liberalisatiegrens dan woningen die verhuurd worden door de andere verhuurdercategorieën (24.5% versus 42.6% en 43.4%). Particuliere verhuurders (1-9 woningen) verhuren dus relatief vaker woningen die qua WWS punten in het gereguleerde segment vallen tegen een te hoge kale huurprijs, die valt boven de liberalisatiegrens. Tabel 17. Percentage van nieuw verhuurde woningen dat qua gevraagde huurprijs daadwerkelijk in de gereguleerde sector valt per verhuurder categorie. Peildatum 1 oktober 2022.

Verhuurder categorie

% in gereguleerde sector < = 142 WWS punten (gereguleerde huur)

Institutionele beleggers / Pensioenfondsen

Particulier verhuur (1-9 woningen)

24.5 %

Particulier verhuur (10-99 woningen)

43.3 %

Particulier verhuur (100+ woningen)

42.6 %

* Deze waardes zijn weggelaten i.v.m. te weinig datapunten (woningen) in de dataset (totaal aantal datapunten = 22.801)

Tabel 18 (volgende pagina) geeft een vergelijking van de huur en de geraamde WWS huur per gebied. Er is voor gekozen om te focussen op het gereguleerde segment, omdat dit met name interessant is vanwege de liberalisatiegrens. De cijfers voor het middenhuur en dure huursegment staan in de bijlagen 3.6. en 3.7. Uit de tabel komt naar voren dat in alle gebieden het overgrote deel van de woningen (in de onderzochte periode 2017-2022 nieuw voor verhuur aangeboden woningen) een kale huurprijs heeft die hoger is dan de geraamde kale WWS huurprijs (85.2-100%). Bij de woningen waar dit het geval is loopt de mediaan van de verschillen tussen de kale huurprijs en WWS schatting uiteen van €155 (Hoogvliet) tot €238 (Rotterdam Centrum). Procentueel gezien variëren de verschillen van 20.93% tot 38.02%, met uitzondering van Rozenburg waar het verschil 49.27% is. Daarbij moet wel opgemerkt worden dat er relatief weinig woningen in Rozenburg, die qua WWS punten aantallen binnen het gereguleerde segment vallen, in onze dataset zitten (63). Dit maakt de mediaan minder betrouwbaar als indicator voor de werkelijke situatie. Uit de analyse blijkt dat 9.287 van de 22.801 woningen in de dataset binnen het gereguleerde WWS segment vallen. Zoals te zien in hoofdstuk 5.2.2, tabel 8, zijn er eigenlijk maar 3.470 woningen met een huur binnen het gereguleerde segment (<142 punten).

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=RotterdamRaad&id=59d17fb7-a3a1-4735-b81f-f38e577e7c35