[23bb003517] Bijlage 2 behorende bij 23bb003525 over Bijlagenboek ontwerpbestemmingsplan Waterside III
Tekst van het document
Bestemmingsplan Waterside III Gemeente Rotterdam Bijlagenboek
BÜO Ruimte
om in te leven
Bestemmingsplan Waterside III Gemeente Rotterdam Bijlagenboek
Rapportnummer:
P04435^įjlagen
IMRO-identificatienummer:
NL.IMRO.0599.BP2217WatersideIII-on01
Datum:
Januari 2023
Opdrachtgever:
Oostvliet Vastgoed BV
Projectteam BRO:
PZu, TAu, RFe
Trefwoorden: Bron foto kaft:
BRO
Beknopte inhoud:
BRO Vestiging Amsterdam Sarphati Plaza Rhijnspoorplein 38 1018 TX Amsterdam T +31 (0)20 506 19 99 E info@bro.nl
BÜO Ruimte
om in te leven
Inhoudsopgave
Bijlage 1
Ladderonderbouwing
Bijlage 2
Waterparagraaf
Bijlage 3
Bedrijven en milieuzonering
Bijlage 4
Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai
Bijlage 5
Externe veiligheid
Bijlage 6
Verkennend bodemonderzoek
Bijlage 7
Aerius-berekening
Bijlage 8
Quickscan Flora en fauna
Bijlage 9
Windhinderonderzoek
Bijlage 10
Bezonningsstudie
Bijlage 11
Inrichting buitenruimte
Bijlage 12
Aanmeldingsnotitie MER
Bijlage 13
Beoordeling geluid parkeergarage en terras
Bijlage 14
m.e.r.-beoordelingsbesluit
SEPARATE BIJLAGEN
Bijlage 1 Ladderonderbouwing
Ladderonderbouwing Rotterdam
Ov\
ļttààği
»
BJĨO
Ruimte | om in te leven
titel rapport Ladderonderbouwing Waterside III datum 29 april 2022 projectnummer P04435 opdrachtgever Van de Wetering Bouw management B.V. BRO Projectleider PZu Projectteam GW, MOt, DBo bron Kaft BRO
BRO Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 E info@bro.nl www.bro.nl
BÜO
Ruimte
om in te leven
‘Het doel van wetten Is niet om af te schaffen of te beperken, [éļjê] maar om vrijheid te behouden en te vergroten.” ÉL.
^
John Locke
BLao Inhoudsopgave 1
Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Planinitiatief 1.3 Opzet onderzoek
3 3 3 4
2
Ladder voor Duurzame Verstedelijking 2.1 Sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling 2.2 Passend binnen beleidskaders 2.3 Passend binnen behoefte van het ruimtelijk verzorgingsgebied 2.4 Geen onaanvaardbare leegstandseffecten 2.5 Gesitueerd binnen bestaand stedelijk gebied
5 5 5 5 6 6
Bijlage 1: Beleidskaders
7
Bijlage 2: Bevolkings- en huishoudensprognose
11
Bijlage 3: Onderbouwing wonen
13
vrijdag 29 april 2022
2
1 Inleiding
mo 1
Inleiding
1.1
Aanleiding
Voor de planlocatie Waterside III in Rotterdam bestaat het voornemen om een woontoren met 176 appartementen te re aliseren. Het gaat om een gedifferentieerd programma van (groot)stedelijke appartementen van diverse omvang en in di verse prijsklassen. Op de begane grond wordt een horecavoorziening van ca. 150 m2 gerealiseerd en een kantoor van 300 m2. Binnen het huidige bestemmingsplan is de beoogde ontwik keling niet toegestaan. Om de ontwikkeling formeel mogelijk te maken is een wijziging van het bestemmingsplan noodza kelijk. In art 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is vastgelegd dat de toelichting bij een bestemmingsplan of projectafwijking moet voldoen aan de systematiek van de Lad der voor Duurzame Verstedelijking (hierna: 'ladder'). De lad der is een wettelijk verplicht motiveringsinstrument waaraan iedere 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' (art 1.1.1 Bro) moet worden getoetst. Per 1 juli 2017 luidt het tweede lid van art. 3.1.6. als volgt: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een be schrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt bui ten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.”
In de nieuwe bestemmingsregeling worden de bestemmin gen Wonen', Tuin-2' en 'Verkeer-verblijfsgebied' gewijzigd of uitgebreid naar wonen, horeca en kantoor. Bij het opstel len van de bestemmingsregeling is het uitgangspunt dat niet
Ladderonderbouwing Waterside III
méér dan 176 woningen, 150 m2 horeca en 300 m2 kantoor mogelijk gemaakt zullen worden. Het doel van de Ladder is zorgvuldig en duurzaam ruimtege bruik, met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ont wikkelingen in de omgeving. De Ladder geeft daarmee invul ling aan het nationaal ruimtelijk belang gericht op een zorg vuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimte lijke besluiten.
1.2
Rotterdam vUdfdingtn
Planinitiatief Figuur 1: Ligging planlocatie, t.o.v. Rotterdam
De planlocatie is gelegen op de kop van het Oude IJsselmondsehoofd, ten oosten van de Brienenoordbrug in stads deel IJsselmonde te Rotterdam. Waterside III maakt deel uit van een bredere ontwikkeling aan de oever van Oud IJssel monde. Eind jaren '90 is het eerste woningbouwplan (Water side 1) gerealiseerd, bestaande uit 300 woningen. Recent zijn daarnaast de plannen voor Waterside II opgesteld (ont werp) met in totaal 125 appartementen. Met het project Wa terside III wordt als sluitstuk van de reeks torens in Waterside een woontoren gerealiseerd met 21 woonlagen en een horecavoorziening en kantoorruimte in de plint. Concreet wordt het volgende programma beoogd: » Wonen: 176 appartementen in het midden en hogere segment (inclusief sportruimte), bestaand uit: 86 appartementen van 40-65 m2 88 appartementen van 65-85 m2 2 appartementen van 85-120 m2 » Horeca: een café-restaurant met terras aan het water, met een totale omvang van ca. 150 m2 bvo. » Kantoor: 300 m2 bvo.
Waterside II
Figuur 2: Ligging planlocatie, t.o.v. Waterside II
film
its
iĩSS*íľr SÉ i
Figuur 3: Impressie planinitiatief
vrijdag 29 april 2022
3
mo 1.3
1 Inleiding Ladderonderbouwing Waterside III
Opzet onderzoek
Voor het initiatief wordt onderzocht of en op welke manier de toevoeging te verantwoorden is vanuit de methodiek van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. De hoofdvraag van dit onderzoek luidt: Voorziet het initiatief in een (kwantitatieve en kwalitatieve) behoefte en is er sprake van duurzaam ruimtegebruik binnen het verzorgingsgebied? Het antwoord op de hoofdvraag uit dit onderzoek wordt ver kregen door middel van ruimtelijk-functioneel onderzoek, waarbij zowel de kwantitatieve als kwalitatieve behoefte aan de ontwikkeling wordt onderzocht binnen het verzorgingsge bied. Ook wordt gekeken naar de locatieafweging binnen of buiten het bestaand stedelijk gebied. Bovendien worden door middel van het onderzoek de te verwachten effecten van de beoogde ontwikkeling in beeld gebracht. Met de resultaten van het onderzoek is de Ladder voor Duurzame Verstedelij king doorlopen. Voor het bepalen van de behoefte en het duurzaam ruimte gebruik is onder andere gekeken naar: » Omgevingsvisie en -verordening Zuid-Holland; » Woonvisie Rotterdam 2030; » Bouwmaatregelen woningbouw Rotterdam 2018-2021; » Regioakkoord Nieuwe Woningmarktafspraken Regio Rotterdam 2018-2030, samenwerkingsverband Wonen regio Rotterdam. In hoofdstuk 2 wordt bij wijze van conclusie de onderzoeks vraag beantwoord en wordt de Ladder voor Duurzame Ver stedelijking doorlopen.
De elementen waaruit de conclusie is opgebouwd en de onderbouwingen komen aan de orde in de bijlage.
vrijdag 29 april 2022
4
2 Ladder voor Duurzame Verstedelijking
BHO
2
Ladder voor Duurzame Verstedelijking
2.1
Deels sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling
1.
Het plangebied heeft in dit bestemmingsplan de bestem ming 'Wonen', ‘Tuin-2’ en 'Verkeer-verblijfsgebied'. Op basis van dit bestemmingsplan is wonen niet in de mate van het planinitiatief op de locatie toegestaan. Ook ho reca en kantoorruimte is op basis van het bestemmings plan niet toegestaan, waardoor een wijziging van de be stemming noodzakelijk is. Een stedelijke ontwikkeling is volgens het besluit 'een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zee haventerrein, of van kantoren, detailhandel, woning bouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’. Het ini tiatief om maximaal 176 woningen, 150m2 horeca en 300 m2 kantoor te realiseren kan onder deze definitie worden geschaard, gezien het hier gaat om de ontwikkeling van wonen, horeca en kantoorruimte. Alleen wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ont wikkeling is de ontwikkeling Ladderplichtig. Voor woningen geldt vanaf 12 nieuwe woningen dat er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Aangezien het om de toevoeging gaat van maxi maal 176 woningen, kan het initiatief gekwalificeerd worden als een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' en is een toets aan de Ladder verplicht. Bij een uitbreiding van planologische mogelijkheden vanaf 500 m2 bvo is sprake van een nieuwe stede lijke ontwikkeling. Aangezien er voor horeca en kan toor minder dan 500 m2 mogelijk wordt gemaakt,
2.
3.
vrijdag 29 april 2022
Ladderonderbouwing Waterside III
wordt dit niet aangemerkt als 'nieuwe' stedelijke ont wikkeling en is een toets aan de Ladder niet ver plicht voor deze functies. In het vervolg van deze onderbouwing wordt hier daarom niet verder op in gegaan.
2.2
dit segment maximaal f 900,- (prijspeil 1-1-2019) bedra gen. Daarnaast is de Verordening Doelgroepen Middeldure huur- en Sociale koopwoning Rotterdam 2021 van toepassing, welke verplicht dat in een woningbouwplan, waarbij ten minste vijftig nieuwe woningen ont staan, wordt voorzien in tenminste 100Zo sociale koopwo ningen en tenminste 200Zo middeldure huurwoningen (ar tikel 4).
Passend binnen beleidskaders
Het planinitiatief past binnen de gestelde beleidskaders en draagt bij aan de beleidsdoelstellingen van Rijk, provincie, re gio en gemeente. » Landelijk gezien is er in algemene zin sprake van een substantiële woningdruk. Door de hoge urbanisatiegraad concentreert deze druk zich voornamelijk in grote ste den, zoals Rotterdam. Provinciaal, regionaal en ge meentelijk bestaat daarom de opgave om voldoende passende woningen beschikbaar te hebben voor (poten tiële) inwoners. Bij voorkeur binnen bestaand stads- en dorpsgebied. Met de realisatie van het planinitiatief wor den nieuwe woningen binnen het bestaand stedelijk ge bied ontwikkeld. Daarmee draagt de ontwikkeling bij aan het realiseren van de woningbouwopgave. » De gewenste ontwikkelrichting voor het woonmilieu 'Wo nen aan de rivier' (waartoe de planlocatie behoort op ba sis van de Woonvisie) is het uitbreiden van de woning voorraad door middel van functieverandering en verdich ting. Het woonprogramma varieert met in het centrum wonen in hoogbouw, vaak luxe en grote woningen. Ver der weg van het centrum een mix van gestapeld en grondgebonden, goedkoper maar ook exclusief wonen. Met het initiatief worden nieuwe, moderne gestapelde woningen gerealiseerd binnen bestaand stedelijk gebied en door middel van functieverandering. » Aandachtspunt is de gemeentelijke eis ten aanzien van middenhuur.
Op basis van het groenstedelijke woonmi lieu mag de gemiddelde aanvangshuur van woningen in
2.3
Passend binnen behoefte van het ruimtelijk verzorgingsgebied
Het initiatief van 176 appartementen voorziet in een kwantita tieve en kwalitatieve behoefte. Hieronder volgt een beknopte toelichting en advies. De volledige onderbouwing van de be hoefte is opgenomen in bijlage 3 van deze notitie. Ruimtelijk verzorgingsgebied Voor de onderbouwing van de woonbehoefte is gekeken naar de afbakening van de relevante regio, om zo de be hoefte in beeld te brengen. Hiervoor kijken we naar de regio nale woningmarkt, die gedefinieerd wordt op basis van verhuisbewegingen. In dit behoefteonderzoek betreft de ge meente Rotterdam het primaire verzorgingsgebied en de re gio Rotterdam het secundaire verzorgingsgebied. De regio is tevens het niveau waarop afspraken worden gemaakt ten aanzien van de woningbehoefte. Kwantitatieve behoefte Op basis van de navolgende punten mag geconcludeerd worden dat het planinitiatief voorziet in een kwantitatieve be hoefte in het verzorgingsgebied: » Ingegeven door de verwachte bevolkings- en huishoudensgroei is er in de gemeente Rotterdam behoefte aan 26.530 extra woningen in de periode 2020-2030. Het af gelopen jaar zijn er in totaal 2.380 woningen aan de
5
2 Ladder voor Duurzame Verstedelijking
mo
»
»
voorraad toegevoegd, waardoor er tot 2030 nog be hoefte is aan 24.150 woningen in de gemeente Rotter dam. In de regio Rotterdam ligt de behoefte op 40.196 additionele woningen tot 2030. De huidige planvoorraad in de gemeente Rotterdam be staat uit 49.711 woningen, waarvan 14.785 met de sta tus 'hard'. Geconfronteerd met de woonbehoefte is er sprake van een restopgave van 9.365 woningen tot 2030. Het initiatief kan hierin voorzien. In de regio Rotterdam is de inventarisatie van de plancapaciteit niet up-to-date, waardoor de cijfers van indica tieve aard zijn. Op basis van deze cijfers is sprake van een restopgave van 26.830 woningen tot 2030. Gezien de omvang van de behoefte is het aannemelijk dat er ook regionaal behoefte is aan de realisatie van extra wo ningen.
Ladderonderbouwing Waterside III
»
Kwalitatieve behoefte Op basis van de navolgende punten mag geconcludeerd worden dat het planinitiatief, waarin 176 appartementen wor den gerealiseerd, voorziet in een kwalitatieve behoefte in het verzorgingsgebied: » Door de omvang van de bestaande woningdruk en de daarnaast verwachte groei van de bevolking, is er sprake van een aanzienlijke (kwantitatieve) woonbe hoefte in zowel de gemeente als in de regio Rotterdam. Door de omvang van de kwantitatieve vraag is er in be ginsel behoefte aan toevoeging in vrijwel ieder kwali tatief segment. » Op regionaal niveau is de behoefte aan huur- en koop woningen ongeveer met elkaar in balans. Door het ste delijke karakter van Rotterdam en de opbouw van de woningvoorraad (voornamelijk huur), wordt verwacht dat het accent van de behoefte in de gemeente vooral zal liggen op de huurvoorraad. In zowel de Woonvisie als
vrijdag 29 april 2022
»
het Actieplan Middenhuur wordt voor de huursector be noemd dat er met name behoefte is aan uitbreiding van het midden- en hoge huursegment. Dit blijkt tevens uit het beleidskader voor nieuwbouw, waar stadsbreed 500Zo van de te realiseren woningen in deze segmenten die nen te worden ontwikkeld. Op basis van de woonvisie is het plangebied aan te mer ken als (te ontwikkelen) “Wonen aan de rivier” milieu. Dit bijzondere Rotterdamse woonmilieu is aantrekkelijk voor een diverse groep bewoners (wonen aan het water nabij het centrum, in de luwte van voorzieningen) en biedt een gevarieerd woonprogramma. Met in het cen trum wonen in hoogbouw (luxe en grote woningen) en verder weg van het centrum een mix van gestapelde en grondgebonden woningen (goedkoper maar ook exclu sief wonen). Het initiatief realiseert gestapelde woningen met een exclusieve uitstraling en daarnaast (groot)stedelijke appartementen. Naast “Wonen aan de rivier” kan het plangebied tevens gerekend worden tot het gestapeld groenstedelijk woon milieu. In de Woonvisie 2030 wordt aangegeven dat er in algemene zin een overschot bestaat aan een dergelijk type woonmilieu.
Gezien de voorgenoemde specifieke kwaliteiten van “Wonen aan de rivier”, de bestaande marktruimte en de aanhoudende vraag in het midden en hogere huursegment, mag echter naar redelijkheid ver wacht worden dat de beoogde ontwikkeling voldoende aansluit op de marktbehoefte om duurzaam in gebruik te zijn, op zowel de korte als de lange termijn.
2.4
Geen onaanvaardbare leegstandseffecten
Het is niet te verwachten dat er onaanvaardbare effecten op het woon-, leef- en ondernemersklimaat optreden als gevolg van het planinitiatief. Per saldo heeft de ontwikkeling een po sitief effect op het woon-, leef- en ondernemersklimaat bin nen de gemeente Rotterdam en de nabije omgeving. De wo ningbehoefte in de gemeente en regio Rotterdam is dusdanig groot dat ook na het realiseren van het planinitiatief behoefte blijft bestaan voor het realiseren van nieuwe woningen. Daar mee wordt verwacht dat er geen sprake zal zijn van onaan vaardbare leegstandseffecten. Daarnaast draagt het realise ren van woningen bij aan het creëren van een levendig woon- en leefklimaat in de gemeente Rotterdam en het af ronden van de woningbouw aan dit deel van de rivieroever.
2.5
Gesitueerd binnen bestaand stedelijk gebied
Voor de onderbouwing via de Ladder is relevant of de ontwik keling mogelijk wordt gemaakt binnen of buiten het bestaand stedelijk gebied. » Het plangebied heeft in het vigerende bestemmingsplan de bestemming Wonen', Tuin-2' en 'Verkeer-verblijfsgebied'. Dit betekent dat het plangebied een stedelijke functie heeft. » Het plangebied wordt daarnaast omringd door andere stedelijke functies, waaronder Wonen' en 'Gemengd-2'. Gezien het voorgaande is dus sprake van een ligging 'binnen bestaand stedelijk gebied' en is een verder motivering op dit punt niet nodig.
6
mo
Bijlage 1 Beleidskaders
Bijlage 1
BHO
Ladderonderbouwing Waterside III
1
Beleidskaders
1.1
Rijk
De woningmarktregio is ontstaan in de Woningwet 2015. De negentien woningmarktregio's (Woningwet) vormen de kernwerkgebieden van woningcorporaties. Elke corporatie heeft één woningmarktregio als kernwerkgebied. De woningmarkt regio's zijn tot stand gekomen aan de hand van door ge meenten gezamenlijk ingediende voorstellen. De gemeente Rotterdam behoort tot de woningmarktregio Haaglanden Midden-Holland Rotterdam.
1.2
Provincie Zuid-Holland
Omgevingsvisie Zuid-Holland (2019) Op het gebied van wonen benoemt de provincie Zuid-Holland de opgave om de beschikbaarheid van voldoende pas sende woningen in een aantrekkelijke leefomgeving te bevor deren, aansluitend op de behoeften van verschillende doel groepen. Hierbij gaat de voorkeur uit naar nieuwe woning bouw binnen bestaand stads- en dorpsgebied en georiën teerd op hoogwaardig openbaar vervoer. Voor wonen is de meest actuele Woningbehoefteraming (WBR2019^rendraming (TR2019) en Kwalitatieve woningbehoefteverkenning Zuid-Holland (2019) het referentiekader voor de kwalitatieve en kwantitatieve behoefte. Ontwerp Omgevingsbeleid Zuid-Holland (2020) In 2020 is toegewerkt naar een Ontwerp Omgevingsbeleid 2020. Het provinciale omgevingsbeleid wordt in het tweede kwartaal van 2021 vastgesteld. De provincie Zuid-Holland heeft in de ontwerp Omgevingsvisie enkele vernieuwingsambities opgenomen. In relatie tot het planinitiatief is vooral de ambitie in het kader van sterke steden en dorpen in Zuid-
vrijdag 29 april 2022
Holland relevant. Hierin wordt aangegeven dat de woning bouw dient te versnellen, met behoud van ruimtelijke en soci ale kwaliteit. Als verdichting plaatsvindt binnen de stad, dan draagt dit bij aan de versterking van de ruimtelijke karakteris tiek.
1.3
Regio Rotterdam
Regioakkoord Nieuwe Woningmarktafspraken Regio Rotterdam 2018-2030 In het regioakkoord maken de veertien gemeenten van het Samenwerkingsverband Wonen zich samen sterk om de on gedeelde regio Rotterdam te behouden en verder te ontwik kelen. Dat wil zeggen een regio met voldoende woningvoor raad en specifiek voldoende woningen in het sociale seg ment, evenwichtig en ruimtelijk goed gespreid. De regionale doelstellingen betreffen: » De regio realiseert voldoende woningen in de totale voorraad. Voor de gemeente Rotterdam komt dit neer op het realiseren van 30.000 woningen in de periode 2017 2030. » De regio realiseert een meer evenwichtige spreiding van de sociale woningvoorraad. Doordat de gemeente Rot terdam relatief veel sociale voorraad heeft, wordt be oogd om deze meer te spreiden over de overige ge meenten in de regio. » De regio wil voldoende beschikbaarheid op lokaal niveau en regionaal gelijkmatiger toegang tot de sociale voor raad voor huurtoeslaggerechtigden. » De regio wil voldoende betaalbare woningen met huur onder de bovenste aftoppingsgrens op lokaal niveau en meer balans van deze voorraad in de regio.
Samenwerkingsafspraken Woningmarkt Subregio Zuidrand 2014-2020 Gemeenten en corporaties in subregio Zuidrand hebben het gezamenlijke doel om de kwaliteit van het wonen in de subregio te verbeteren door een betere woonmilieubalans. Er worden woningen in woonmilieus toegevoegd waar een te kort aan is en woningen onttrokken in woonmilieus waar een overschot aan is, zoals vastgelegd in het verstedelijkingsscenario 2020 regio Rotterdam. Demografische trends en ont wikkelingen dienen hierbij nadrukkelijk meegenomen te wor den.
1.4
Gemeente Rotterdam
Thuis in Rotterdam, Addendum Woonvisie 2030 (2019) De gemeente spreekt in de Woonvisie de ambitie uit om een breed scala aan aantrekkelijke woonmilieus met een duidelijk profiel en uitgebalanceerd woningbestand te hebben. Het woningbestand dient te bestaan uit kwalitatieve woningen met toekomstwaarde, zowel in energetische zin als door flexibiliteit in de woning en diversiteit in het woningbestand. Daarnaast dient ‘de basis op orde' te zijn. Dat betekent dat de kwetsbaren in de maatschappij worden ondersteund in of naar een voor hun passende woonsituatie. Op basis van de voorgenoemde ambities zijn doelen en prioriteiten opgesteld. Ten aanzien van de beoogde ontwikkeling zijn onderstaande doelen en prioriteiten relevant: » Stadsbreed is de leidraad voor nieuwbouw: 20Zo sociaal segment, 30Zo middensegment, 300Zo hoger segment en 200Zo topsegment. » Stadsbreed ligt de focus op het midden en hogere seg ment. » De gewenste ontwikkelrichting voor het woonmilieu ‘Wo nen aan de rivier' (waartoe de planlocatie behoort, zie fi guur 4) is uitbreiding van de woningvoorraad in de vorm
8
Bijlage 1
mo
Ladderonderbouwing Waterside III
van functieverandering en verdichting. Het woonprogramma langs het water varieert. In het centrum is sprake van wonen in hoogbouw, vaak luxe en grote wo ningen. Verder weg van het centrum zien we een mix van gestapeld en grondgebonden wonen, goedkoper maar ook exclusief wonen.
HOUANO
Bouwmaatregelen Woningbouw Rotterdam 2018-2021 In de periode 2018-2021 zet de gemeente Rotterdam in op de startbouw van 18.000 nieuwe woningen (4.500 per jaar). Om dit te kunnen realiseren is volgens de gemeente voor die periode een overmaat nodig van 400Zo in de plancapaciteit. Hiermee kan planuitval en vertraging opgevangen worden.
BlUOCWř
.KKVYltCN.
Actieplan Middenhuur (2019) Om het middensegment te behouden en uit te breiden zijn in het actieplan middenhuur onder andere de volgende con crete acties geformuleerd met betrekking tot nieuwbouw: » Middenhuur wordt uitgevraagd in projecten; » De gemeente gaat preventief een verordening midden huur opstellen. Inhoudelijk bepaalt de verordening de bandbreedte van het middensegment en de (privaat rechtelijke) voorwaarden. » Bij nieuwbouwplannen in middenhuur wordt er een kop peling gemaakt tussen gbo en aanvangshuur. De gemid delde oppervlakte van alle huurwoningen in een project moet minimaal een bepaalde oppervlakte zijn. Tegelij kertijd mag de gemiddelde aanvangshuur van alle middenhuurwoningen in een project niet hoger zijn dan een bepaald bedrag (zie tabel 1); » Inzet op meer ruimte voor corporaties bij nieuwbouw vrije sector;
UJPIAAT
OUD CHAMOIS
VHF F Vil IK
UCMM hoogvuít
Figuur 4: Ontwikkelrichting Rotterdamse Woonmilieus (bron: Woonvisie 2030)
Tabel 1
Overzicht van maximale gemiddelde aanvangshuur en minimale gemiddelde gbo per gebied (Actieplan Middenhuur 2019)
Woonmilieu
Max. gemiddelde aanvangs huur1
Min. gemiddelde oppervlakte
Max. huur & min. Op pervlakte C/m2
Centrum
950
50
19
Stadswijken
950
60
16
Groenstedelijk
900
70
13
1 Maximale gemiddelde aanvangshuur in prijspeil 1-1-2019.
vrijdag 29 april 2022
9
mo
Bijlage 1 Ladderonderbouwing Waterside III
Verordening Doelgroepen Middeldure huur- en Sociale koopwoning Rotterdam 2021 (2021) Per 1 juli is Verordening Doelgroepen Middeldure huur- en Sociale koopwoning Rotterdam 2021 (21bb8090 Raadsbe sluit Verordening Doelgroepen Middeldure huur- en Sociale koopwoning Rotterdam 2021.pdf (besluiten010.nl)) in wer king getreden. Deze verordening verplicht om in een woningbouwplan, waarbij ten minste vijftig nieuwe woningen ont staan, wordt voorzien in tenminste 100Zo sociale koopwonin gen en tenminste 200Zo middeldure huurwoningen (artikel 4). Het college kan hier gemotiveerd van afwijken.
vrijdag 29 april 2022
10
mo
Bijlage 2 Bevolkings- en huishoudensprognose
Bijlage 2
mo 2
Ladderonderbouwing Waterside III
Bevolkings- en huishoudensprognose
De bevolkings- en huishoudensprognose worden gebruikt als input voor het verdere behoefteonderzoek naar de functie wonen (bijlage 3).
Tabel 2
Bevolkingsprognose2 2021
2030
Verschil
Stadsdeel IJsselmonde
60.724
62.164
+2%
Gemeente Rotterdam
651.269
680.939
+5%
Regio Rotterdam
1.272.875
1.369.950
+8%
Tabel 3
Huishoudensprognose3 2020
2030
Verschil
Gemeente Rotterdam
329.500
366.050
+11%
Regio Rotterdam
606.430
662.910
+9%
2 OBI (2018). Bevolkingsprognose Rotterdam 2018-2035 3 ABF Research (2020). Primos prognose 2020.
vrijdag 29 april 2022
12
mo
Bijlage 3 Onderbouwing wonen
Bijlage 3
mo
Ladderonderbouwing Waterside III
3
Onderbouwing wonen
3.1
Verzorgingsgebied
geval valt de ontwikkeling binnen de subregio Noord, één van de zes subregio's van de regio Rotterdam.
3.2
Het verzorgingsgebied is het gebied waarbinnen vraag en aanbod van woonruimte plaatsvindt, ook wel de woning markt. De woningmarktafbakening verschilt per initiatief en valt niet per definitie samen met een bestuurlijke regio. Een belangrijke indicator voor het functioneren van de regionale woningmarkt is het aantal verhuisbewegingen/ migratiestro men binnen en naar de betreffende gemeente/woonplaats. Het verzorgingsgebied voor Rotterdam wordt afgeleid aan de hand van de meest recente verhuisgegevens (zie tabel 4). In Rotterdam betreft 64Zo van de verhuisstromen bewegin gen binnen de eigen gemeente. De overige gemeenten van de regio Rotterdam hebben gezamenlijk een aandeel van 11Zo, waarmee de regio in totaal verantwoordelijk is voor 750Zo van het aantal verhuisbewegingen. Gezien het substantiële aandeel in de verhuisbewegingen wordt de gemeente Rotterdam afgebakend als primaire ver zorgingsgebied en de regio Rotterdam als secundair verzor gingsgebied. De regio is tevens het niveau waarop afspraken worden gemaakt ten aanzien van de woningbehoefte. In dit
Beleidskaders
»
Geconcludeerd kan worden dat het planinitiatief past binnen de gestelde beleidskaders en bijdraagt aan beleidsdoelstel lingen van de provincie, regio en de gemeente: » Landelijk gezien is er in algemene zin sprake van een substantiële woningdruk. Door de hoge urbanisatiegraad concentreert deze druk zich voornamelijk in grote ste den, zoals Rotterdam. Provinciaal, regionaal en ge meentelijk bestaat daarom de opgave om voldoende passende woningen beschikbaar te hebben voor (poten tiële) inwoners. Bij voorkeur binnen bestaand stads- en dorpsgebied. Met de realisatie van het planinitiatief wor den nieuwe woningen binnen het bestaand stedelijk ge bied ontwikkeld. Daarmee draagt de ontwikkeling bij aan het realiseren van de woningbouwopgave. » De gewenste ontwikkelrichting voor het woonmilieu 'Wo nen aan de rivier' (waartoe de planlocatie behoort op ba sis van de Woonvisie) is het uitbreiden van de woning voorraad door middel van functieverandering en verdich ting. Het woonprogramma varieert met in het centrum wonen in hoogbouw, vaak luxe en grote woningen. Ver der weg van het centrum een mix van gestapeld en grondgebonden, goedkoper maar ook exclusief wonen.
Tabel 4 Verhuisbewegingen naar gemeente Rotterdam (CBS, 2018)
Verhuisstromen
Gemeenten
Binnen gemeente Rotterdam
Rotterdam
64Z
Vanuit regio Rotterdam (excl. Rotterdam)
Albrandswaard, Barendrecht, Brielle, Capelle aan den IJssel, Hellevoetsluis, Krim pen aan den IJssel, Lansingerland, Maas sluis, Nissewaard, Ridderkerk, Schiedam, Vlaardingen, Westvoorne
11Z
vrijdag 29 april 2022
Aandeel
3.3
Met het initiatief worden nieuwe, moderne gestapelde woningen gerealiseerd binnen bestaand stedelijk gebied en door middel van functieverandering. Aandachtspunt is de gemeentelijke eis ten aanzien van middenhuur. Op basis van het groenstedelijke woonmi lieu mag de gemiddelde aanvangshuur van woningen in dit segment maximaal f 900,- (prijspeil 1-1-2019) bedra gen. Daarnaast is de Verordening Doelgroepen Middeldure huur- en Sociale koopwoning Rotterdam 2021 van toepassing, welke verplicht dat in een woningbouwplan, waarbij ten minste vijftig nieuwe woningen ont staan, wordt voorzien in tenminste 10Z sociale koopwo ningen en tenminste 20Z middeldure huurwoningen (ar tikel 4).
Kwantitatieve behoefte
In deze paragraaf is de kwantitatieve behoefte in beeld ge bracht. Dit is gedaan aan de hand van de cijfers van WBR2019, TR2019 en Plancapaciteitsinventarisatie (ABF, nov. 2020). De vraagbehoefte is afgezet tegen het huidige aanbod, de ontwikkelde woningaantallen van de afgelopen jaren en de plancapaciteit. Op basis daarvan wordt duidelijk of er nog ruimte is voor de ontwikkeling van extra woningen. Woningbehoefte De ontwikkeling van het aantal huishouden is in overwe gende mate bepalend voor de kwantitatieve behoefte aan woningen. Uit de bevolkings- en huishoudensprognose bleek reeds dat het aantal huishoudens de komende jaren fors gaat toenemen in zowel de gemeente als in de regio Rotter dam. Ingegeven door deze ontwikkeling is er op basis van de Woningbehoefteraming 2019 (WBR2019) een aanzienlijke woningbehoefte in de periode 2020 tot 2030 (tabel 5): » +26.530 woningen in de gemeente Rotterdam; » +44.630 woningen in de regio Rotterdam.
14
Bijlage 3
mo Aanbod Woningvoorraad Op basis van voorlopige cijfers van het CBS (2020) bestond het Rotterdamse woningvoorraad eind 2020 uit 317.945 wo ningen. Ten opzichte van 2012 (306.227 woningen) is de wo ningvoorraad substantieel gegroeid. In het jaar 2020 zijn er in totaal 2.380 woningen aan de voorraad toegevoegd. De woningvoorraad in de regio Rotterdam bestaat uit 599.102 woningen. Sinds 2012 is de voorraad met ruim 26.500 woningen gegroeid. In 2020 zijn er in totaal 4.434 wo ningen aan de voorraad toegevoegd. Plancapaciteit Op basis van een recent gemeentelijk overzicht (juni 2021) zijn in de gemeente Rotterdam in totaal 50.279 woningbouwplannen voorradig. Hiervan hebben 14.785 plannen de sta tus ‘hard' (tabel 6). Onbekend is of het planinitiatief deel uit maakt van de zachte plancapaciteit. Voor de regio Rotterdam wordt aangegeven dat de inventari satie van de plancapaciteit niet up-to-date is en dateert van begin 2019. Hierdoor dienen de cijfers als indicatief be schouwd te worden. In totaal zijn er regionaal 61.800 woningbouwplannen aanwezig, waarvan 17.800 met de status 'hard'. Leegstand In de gemeente Rotterdam staat ongeveer 20Zo van het aantal woningen leeg. Daarmee ligt het in lijn met het provinciale
Ladderonderbouwing Waterside III
gemiddelde (20Zo) en iets boven het landelijk gemiddelde (10Zo)5. Een leegstand van 20Zo wordt in algemene zin be schouwd als 'gezond' voor een goed functionerende woning markt. Conclusie Op basis van de navolgende punten mag geconcludeerd worden dat het planinitiatief voorziet in een kwantitatieve be hoefte in het verzorgingsgebied: » Ingegeven door de verwachte bevolkings- en huishoudensgroei is er in de gemeente Rotterdam behoefte aan 26.530 extra woningen in de periode 2020-2030. Het af gelopen jaar zijn er in totaal 2.380 woningen aan de voorraad toegevoegd, waardoor er tot 2030 nog be hoefte is aan 24.150 woningen in de gemeente Rotter dam. In de regio Rotterdam ligt de behoefte op 40.196 additionele woningen tot 2030. » De huidige planvoorraad in de gemeente Rotterdam be staat uit 49.711 woningen, waarvan 14.785 met de sta tus 'hard'. Geconfronteerd met de woonbehoefte is er sprake van een restopgave van 9.365 woningen tot 2030. Het initiatief kan hierin voorzien. » In de regio Rotterdam is de inventarisatie van de planca paciteit niet up-to-date, waardoor de cijfers van indica tieve aard zijn. Op basis van deze cijfers is sprake van een restopgave van 26.830 woningen tot 2030. Gezien de omvang van de behoefte is het aannemelijk dat er ook regionaal behoefte is aan de realisatie van extra wo ningen.
Tabel 5
Woningbehoefte gemeente en regio4 2020-2025
2025-2030
Totaal
Gemeente Rotterdam
14.610
11.920
+26.530
Regio Rotterdam
24.890
19.740
+44.630
Tabel 6
Plancapaciteit gemeente en regio Rotterdam6 Totaal
Hard
Zacht
Gemeente Rotterdam
50.279
14.785
35.494
Regio Rotterdam
61.800
17.800
44.000
4 WBR2019 en TR2019. De Woningbehoefteraming (WBR) en de Trendraming (TR) worden gebruikt in het kader van de regionale woonvisies. De provincie stelt de hoogste uitkomst vast als regionale behoefte aan nieuwe woningen in een bepaalde periode. In de praktijk betekent dit dat voor regio’s waar de TR lager dan de WBR uitvalt, de WBR het uitgangspunt voor de behoefte is, en voor regio’s waar de TR hoger dan de WBR uitvalt, de TR dat is. In dit geval wordt de TR2019 gehanteerd. 5 CBS (2020). Dashboard leegstand, geraadpleegd op 26-5-2021 6 Gemeentelijke plancapaciteit: overzicht gemeente Rotterdam, juni 2021 Regionale plancapaciteit: inventarisatie plancapaciteit, 2019
vrijdag 29 april 2022
15
Bijlage 3
mo 3.3
Ladderonderbouwing Waterside III
Kwalitatieve behoefte
»
In de koopsector ligt het accent op toevoeging van wo ningen in de prijscategorieën tot 6 390.000,-. Doordat er over de hele prijslinie weinig woningen uit de koopvoorraad zullen verdwijnen is er per saldo een sterke be hoefte aan de groei van het aantal koopwoningen in de regio Rotterdam. Naast de gewenste ontwikkeling in eigendomsverhou ding en prijssegmenten, is in de woningbehoefteverken ning ook de gewenste ontwikkeling in woningtypes per woonmilieu in kaart gebracht (figuur 6). De planlocatie is op basis van gemeentelijke woonvisie gelegen in een wonen aan de rivier milieu. Dit milieu is niet opgeno men in de woningbehoefteverkenning Zuid-Holland, om dat het een milieu is dat specifiek voorkomt in Rotter dam.
Kwalitatieve behoefte Woningbehoefteverkenning Zuid-Holland 2019 (2020) Conform het provinciaal beleid is de woningbehoefteverken ning Zuid-Holland het referentiekader voor de kwalitatieve behoefte. In de verkenning is op regionaal niveau de ge wenste ontwikkeling van de woningvoorraad weergegeven, op basis van (onder andere) de bevolkingsprognose. Voor de regio Rotterdam geldt in dat kader de volgende kwalitatieve behoefte: » Door de omvang van de woningvraag is er in beginsel behoefte aan toevoeging in ieder woningtype en prijssegment in de regio Rotterdam (tabel 7). » De behoefte aan toevoeging van huur- en koopwoningen is ongeveer met elkaar in evenwicht (resp. 510Zo en 490Zo). Op basis van de woningbehoefte uit WBR2019 komt dit indicatief uit op 22.760 huurwoningen en 21.870 koopwoningen. » In de huursector ligt de nadruk op toevoeging in het be taalbare segment. Dat heeft naar verwachting te ma ken met dat veel woningen de komende jaren uit dit segment gaan verdwijnen door toedoen van o.a. sloop, huuraanpassingen of verkoop (zie figuur 5). Om de be taalbare voorraad per saldo te laten stijgen is daardoor relatief veel toevoeging nodig. » In de vrijesector is behoefte aan toevoeging van onge veer 4.910 nieuwe huurwoningen. Daar bovenop zullen door huuraanpassingen in het betaalbare segment wo ningen doorstromen naar de vrije sector.
Er worden re latief weinig woningen uit de voorraad onttrokken, hier uit blijkt een sterke behoefte aan de uitbreiding van de vrijesector huurvoorraad.
»
2019 t/m 2024 Huur« 424
Hum 424-607*51
HUUI
720-850
Hum »850
Koop S 220.000 Koop 220-280 000 Koop 280-390.000 Koop 390-520.000 Koop » 520.000
■ Toevoegingen
Onttrekkingen
l Verkoop
Huuraanpassingen
2025 t/m 2029 Huur « 424 Huur 424-607/651 HtlUI 607 651-720
Hum 720450 kim •950
Koop S 220.000 Koop 220-280.000 Koop 280-390.000
Tabel 7:
Gewenste toevoeging naar eigendom en prijs regio Rotterdam7
Koop 390-520.000 Koop > 520.000
10 DOC
-8 000
Huur
“Zo
Aantal7 8
510Zo
22.760
■6607/6651
360Zo
16.065
«607/651-6720
40Zo
1.785
«720-6950
70Zo
3.125
P6950
40Zo
1.785
49Z
21.870
■6220.000
110Zo
4.910
■6390.000
210Zo
9.370
^390.000
170Zo
7.590
Koop
■ Toevoegingen
onmungM
/«koop
Figuur 5: Gewenste ontwikkeling woningvoorraad regio Rotterdam
Woonvisie 2030 (actualisatie Thuis in Rotterdam, 2019) In de kwalitatieve vraag richt de gemeente zich vooral op het midden en hogere segment, om zo de toenemende wo ningvraag te accommoderen van huishoudens met een mo daal of hoger inkomen, sociale stijgers en young potentials. Er is een grotere voorraad middeldure en dure woningen no dig om deze groepen te kunnen bedienen. Daarnaast is een verschuiving in woonmilieus merkbaar. Volgens de woonvisie
7 ABF Research (2020). Woningbehoefteverkenning Zuid-Holland 2019 8 Percentages van de kwalitatieve vraag zijn omgerekend naar aantallen op basis van de behoefte uit het WBR 2019 (44.630). De aantallen zijn afgerond op vijftallen.
vrijdag 29 april 2022
16
Bijlage 3
mo
Ladderonderbouwing Waterside III
blijft het centrum in trek, maar willen steeds meer mensen wonen in de wijken rondom het centrum, in de luwte van voorzieningen. Het rustig-stedelijk en het groen-stedelijk woonmilieu zijn daardoor populair. Aan dit rustige stedelijke woonmilieu heeft Rotterdam een tekort. Hoewel het groen stedelijk woonmilieu aan een gestapeld groen-stedelijk mi lieu.
2019 t/m 2024 BMfWHMMk
Stedelijk naoorlogs compact Stedelijk naoorlogs grondgebonden
Centrum klemstedelijk
KMnflKMp Centrum dorps
Landelijk bereikbaar
1.000
1.500
2.000
Huur eengezins
Huur meergezms
KOOp ITIĽ'
Onttrekkingen huur m Onttrekkingen koop
2.500
Koop eengezins
2025 t/m 2029 Centrum-stedelijk Stedelijk vooroorlogs Stedelijk naoorlogs compact Stedeltjk naoorlogs grondgebonden Groen-stedelijk m m
Centrum klemstedelijk
»
»
Kwalitatief aanbod
Stedelijk vooroorlogs
.
Actieplan Middenhuur (2019) In 2015 is in de Verkenning Vrije Sector Huurwoningmarkt Rotterdam berekend dat er tot 2024 een jaarlijkse vraag naar 2.900 tot 4.000 vrije sector huurwoningen bestaat. In het Actieplan Middenhuur werd geconstateerd dat de vraag naar huurwoningen in het midden- en hoge huursegment onverminderd groot blijft in de gemeente Rotterdam. Dit heeft vooral te maken met de toename van het aantal één- en tweepersoonshuishoudens.
Klemstedelijk
De totale woningvoorraad in de gemeente Rotterdam bestaat uit 317.945 woningen9: » Het overgrote deel van deze woningen betreft apparte menten (710). In beperktere mate zijn ook eengezins woningen in de gemeente gelegen (260), het overig deel aan woningtypes is onbekend. » Het gros van de Rotterdamse woningvoorraad is in bezit van corporaties (440) of particuliere verhuurders (210). Ongeveer 310 van de woningen zijn in eigendom van de bewoner. Hieruit kan worden afgeleid dat de woning voorraad vooral bestaat uit huurwoningen. » Opvallend (maar in lijn met het landelijke beeld) is de mediane prijsontwikkeling van bestaande woningen in de afgelopen jaren. In 2015 lag deze op f160.500, deze is aanzienlijk gestegen naar f260.000 in 2019.
»
Centrum dorps Dorps
Conclusie
Landeij|k bereikbaar
-500 Huur eengezins ■ Koop meergezins
0
«Huur meergezins
500
1.000
1.500
2.000
: Koop eengezins
Onttrekkingen huur m Onttrekkingen koop
Figuur 6: Gewenste ontwikkeling woningvoorraad regio Rotterdam
Op basis van de navolgende punten mag geconcludeerd worden dat het planinitiatief, waarin 176 appartementen wor den gerealiseerd, voorziet in een kwalitatieve behoefte in het verzorgingsgebied:
»
Door de omvang van de bestaande woningdruk en de daarnaast verwachte groei van de bevolking, is er sprake van een aanzienlijke (kwantitatieve) woonbe hoefte in zowel de gemeente als in de regio Rotterdam. Door de omvang van de kwantitatieve vraag is er in be ginsel behoefte aan toevoeging in vrijwel ieder kwali tatief segment. Op regionaal niveau is de behoefte aan huur- en koop woningen ongeveer met elkaar in balans. Door het ste delijke karakter van Rotterdam en de opbouw van de woningvoorraad (voornamelijk huur), wordt verwacht dat het accent van de behoefte in de gemeente vooral zal liggen op de huurvoorraad. In zowel de Woonvisie als het Actieplan Middenhuur wordt voor de huursector be noemd dat er met name behoefte is aan uitbreiding van het midden- en hoge huursegment. Dit blijkt tevens uit het beleidskader voor nieuwbouw, waar stadsbreed 500 van de te realiseren woningen in deze segmenten die nen te worden ontwikkeld. Op basis van de woonvisie is het plangebied aan te mer ken als (te ontwikkelen) “Wonen aan de rivier” milieu. Dit bijzondere Rotterdamse woonmilieu is aantrekkelijk voor een diverse groep bewoners (wonen aan het water nabij het centrum, in de luwte van voorzieningen) en biedt een gevarieerd woonprogramma.
Met in het cen trum wonen in hoogbouw (luxe en grote woningen) en verder weg van het centrum een mix van gestapelde en grondgebonden woningen (goedkoper maar ook exclu sief wonen). Het initiatief realiseert gestapelde woningen met een exclusieve uitstraling en daarnaast (groot)stedelijke appartementen. Naast “Wonen aan de rivier” kan het plangebied tevens gerekend worden tot het gestapeld groenstedelijk woon milieu. In de Woonvisie 2030 wordt aangegeven dat er in
9 Onderzoek010. Via: https://onderzoek010.nl/dashboard/onderzoek010/ruimtelijke-ordening--wonen-en-verkeer/. Geraadpleegd op: 2-6-2021
vrijdag 29 april 2022
17
mo
Bijlage 3 Ladderonderbouwing Waterside III
algemene zin een overschot bestaat aan een dergelijk type woonmilieu. Gezien de voorgenoemde specifieke kwaliteiten van “Wonen aan de rivier”, de bestaande marktruimte en de aanhoudende vraag in het midden en hogere huursegment, mag echter naar redelijkheid ver wacht worden dat de beoogde ontwikkeling voldoende aansluit op de marktbehoefte om duurzaam in gebruik te zijn, op zowel de korte als de lange termijn.
vrijdag 29 april 2022
18
Hoofdvestiging Boxtel Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 Vestiging Amsterdam Rhijnspoorplein 38 1018 TX Amsterdam T +31 (0)20 506 19 99 Vestiging Venlo Industriestraat 94 5931 PK Tegelen
www.bro.nl | info@bro.nl
T +31 (0)77 373 06 01
Bijlage 2 Waterparagraaf
aeres «milieu
■Mi
Ss m
«
mm
mm.
|#f
w
W
m
ü ■H
■I
aeres «milieu
Waterparagraaf Waterside Oost III te Rotterdam üiľn^iiirnsüin. ĩ:.-:ĩĩnaaiiínrsi ĩKssnasîsn'ZïHi
mľssiiinľsiin. : :::ľ i:::
2 3
::li;E ::fnJ î::M
:: n :::ĩĩ ss n;:::: s«u ī:::«sn’aaimn::ri ssiľZSMlRĒŞņn. : sïii;»::: ted'
plllliiillţĩ.llli
|llliiiiiiī| li IIIII
Aeres Milieu Projectnummer
: AM21251
Status rapport
: Definitief (versie 1)
Datum
: 13 januari 2022
Opdrachtgever
: BRO
min
Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel
Opgesteld door
dhr. M. Vrolix bc. | L. De Graaff, MSc.
Paraaf
Gecontroleerd door
ing. T.K.P.GJ’.hijssen
Paraaf
Aeres Milieu B.V. Noordhoven 4 6042 NW ROERMOND (t) 0475 - 320 000 e-mail: info@aeres-milieu.nl www.aeres-milieu.nl
Pagina | 2
AM21251
aeres «milieu
INHOUDSOPGAVE 1.
INLEIDING................................................................................................................................................................. 4
2.
WATERHUISHOUDKUNDIG SYSTEEM......................................................................................................................... 8 2.1.
Inleiding............................................................................................................................................................ 8
2.2.
Watersystemen .................................................................................................................................................. 8 Grondwater.................................................................................................................................................. 8 Oppervlaktewater......................................................................................................................................... 9 Afvalwater....................................................................................................................................................9 Hemelwater................................................................................................................................................10 Waterkering................................................................................................................................................10
3.
PLANVOORNEMEN EN AFWEGING............................................................................................................................12
4.
OVERIGE AANDACHTSPUNTEN ENRANDVOORWAARDEN..........................................................................................14
Bijlage 1: Topografische overzichtskaart.......................................................................................................................... 15 Bijlage 2: Concepttekening planvoornemen......................................................................................................................17 Bijlage 3: Geraadpleegde literatuur en Watertoets............................................................................................................18
Pagina | 3
AM21251
aeres «milieu
1.
INLEIDING
In opdracht van BRO heeft Aeres Milieu een waterparagraaf opgesteld voor de bouw van een nieuwe woontoren langs de oevers van de Nieuwe Maas. De locatie ligt in het buitendijkse deel van Oud IJsselmonde, nabij de Van Brienenoordbrug. In de huidige situatie is het plangebied bebouwd met een woonhuis en er zijn twee aanlegsteigers aanwezig. De ligging van de onderzoekslocatie is weergegeven op afbeelding 1. Adres onderzoekslocatie
: Waterside Oost III te Rotterdam
Gemeente
: Rotterdam
Waterschap
: Hollandse Delta
Kadastrale registratie
: IJsselmonde, Sectie D, Nummers 4650 en 6635
Oppervlakte
: circa 3.286 m2
Peil maaiveld
: +2,0 tot +4,1 m NAP
Peil grondwater
: +0,9 m NAP
5259 I 5156
Afbeelding 1.: Globale begrenzing onderzoekslocatie (rood omlijnd) en kadastrale situatie. Bron luchtfoto: PDOKViewer
Aanleiding De aanleiding voor het opstellen van deze waterparagraaf is de voorgenomen planontwikkeling op het perceel en de verplichting om aan te geven hoe omgegaan wordt met de toekomstige (afval)waterstromen. Hierbij is hydrologisch neutraal ontwikkelen het uitgangspunt, waarbij (grond)wateroverlast vermeden dient te worden Het planvoornemen beoogt de bouw van een woontoren met circa 168 appartementen en een levendige begane grond met horecagelegenheden en creatieve ruimtes. Pagina | 4
AM21251
aeres «milieu
Onder de toren zal een parkeergarage gerealiseerd worden van twee lagen voor auto's en fietsen. De maximale bouwhoogte van het gebouw zal 70 meter zijn en er wordt bij de bouw ingezet op een duurzame ontwikkeling. Afbeelding 2 geeft het planvoornemen weer. Een grote tekening is opgenomen in bijlage 2.
üll^lllriP iiixiiifthiii n*n mi
ii^iii~wni lErasiiKUiKVi!
I ll^ll I Ťr^r»ü! iiRii
IH Si^n^n^Tin iimRi Kiienissrairi IMV KRI 11*11 l«HI
1 l-f^ 2! . iōi Sf . 1 f3
Ē
1 : rf- I
Afbeelding 2: Voorgenomen planontwikkeling (bron: opdrachtgever)
Doel Het doel van deze rapportage is een beschrijving te geven van de manier waarop rekening wordt gehouden met de gevolgen van de voorgenomen nieuwbouw op het perceel voor de waterhuishouding. Hiervoor zijn de bestaande waterhuishouding, gehanteerde uitgangspunten en randvoorwaarden tot het bekomen van een duurzame herontwikkeling kort beschreven.
Onderzoek Aeres Milieu B.V. werkt voor de opdrachtgever als onafhankelijk onderzoek- en adviesbureau, en heeft geen binding met de onderzoekslocatie. Sinds 1 november 2003 is het wettelijk verplicht, in het kader van het Besluit Ruimtelijke Ordening, een watertoets te verrichten. In de toelichting bij ruimtelijke besluiten en plannen, waarop bovengenoemd besluit van toepassing is, is het noodzakelijk een beschrijving te geven van de manier waarop rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Het onderzoek is op zorgvuldige wijze uitgevoerd volgens de algemeen gebruikelijke inzichten en methoden. De adviezen in dit rapport voldoen aan vigerende wet- en regelgeving van lokaal tot en met Europees niveau.
Pagina | 5
AM21251
aeres «milieu
Het waterbeleid in Nederland wordt van Europees niveau vertaald via rijks-, provinciaal en waterschaps-beleid, naar gemeentelijk beleid om samen de waterproblematiek in Nederland aan te pakken. Dit resulteert in de verplichting een watertoets uit (te) laten voeren. De voorschriften zijn vastgelegd in onder andere de Europese Kaderrichtlijn Water (22 december 2004) en zijn verder geïmplementeerd in het Rijksbeleid om te komen door samenwerking met de verschillende bevoegdheden te komen tot een duurzaam watersysteem, zie ook bijlage 3. Het beleid van de provincie Zuid-Holland met betrekking tot water is vastgelegd in het Waterplan Zuid-Holland 2016-2021. De wijzigingen zijn voornamelijk van toepassing op de regionale waterkeringen. Voor het grotere oppervlaktewater zijn er in Nederland diverse waterschappen actief die zich richten op een veilig en goed bewoonbaar land met gezonde, duurzame watersystemen. Waterschap Hollandse Delta is verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer in het plangebied. Het Waterbeheerprogramma van Waterschap Hollandse Delta bestaat voor de periode 2016-2021 uit een statisch en een dynamisch deel. Het statisch deel begint na de inleiding met een korte beschrijving van het beheersgebied van Hollandse Delta en bevat de doelen die het waterschap wil bereiken.
Het dynamisch deel bevat de maatregelen die nodig zijn om de doelen uit het statisch deel te realiseren en gaat op hoofdlijnen in op de financiële consequenties daarvan. Het waterschap heeft een visie die afgestemd wordt met de gemeenten die het voortouw nemen bij het nemen van maatregelingen. Wijzigingen in het watersysteem en toename aan verharding dienen gecompenseerd te worden rekening houdend met de klimaatverandering op langere termijn. De Keur en Legger omvatten regels om het bestaande oppervlaktewater te beschermen en beheren. In de legger is de (bescherming) van het oppervlaktewater opgenomen. De regels in de Keur hebben betrekking op het lozen, afvoeren, onttrekken of aanvoeren van grondwater en water uit sloten en andere watergangen. Iedereen die werkzaamheden uitvoert of activiteiten plant in en om waterlopen of dijken, heeft met de Keur te maken. Bij het voldoen aan de Algemene Beleidsregels volstaat een melding, in andere gevallen kan een vergunning benodigd zijn. Bij ruimtelijke ontwikkelingen, waaronder ver- en nieuwbouwplannen, hanteert het waterschap een aantal uitgangspunten ten aanzien van het duurzaam omgaan met water, die van belang zijn als vertrekpunt bij het overleg tussen initiatiefnemer en waterbeheerder. De gemeente Rotterdam heeft een gemeentelijk rioleringsplan 2021-2025 opgesteld.
Hierin beschrijft de gemeente hoe zij invulling geven aan haar zorgplicht voor afval-, hemel-, en grondwater. Water en Rotterdam zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. Water speelt een cruciale rol bij de ontwikkeling van de stad. Maar het stedelijk watersysteem staat onder druk en de grenzen zijn inmiddels bereikt. Door klimaatverandering, bodemdaling en verstedelijking is het water- en rioleringsbeheer een lastige opgave. De gemeente en de drie waterschappen zoeken in de 'wateropgave' samen naar de beste oplossingen om wateroverlast zoveel mogelijk te voorkomen. Hiervoor is een herijkt Waterplan2 opgesteld om Rotterdam ‘waterproof' te maken, met als belangrijkste doelstelling: in 2025 is Rotterdam 100% klimaatbestendig. Inrichtingen van waterhuishoudingen voor nieuw(hepïver)bouwplannen worden door het bevoegd gezag getoetst. Middels de online watertoets wordt een eerste uitgangspuntennotitie verkregen. Het plangebied is geregistreerd onder dossiercode 20210608-39-26747, zie bijlage 3.
Pagina | 6
AM21251
aeres «milieu
Deze uitgangspuntennotitie bevat de waterhuishoudkundige streefbeelden, strategieën en randvoorwaarden van waterschap Hollandse Delta en dient als hulpmiddel voor de eerste aanzet van een waterparagraaf. De relevante randvoorwaarden voor het plan Waterside-Oost III, Rotterdam zijn gerangschikt onder acht streefbeelden ingedeeld op basis van de drie waterthema's Veiligheid, Voldoende Water en Schoon Water en het thema wegen. Van streefbeeld naar randvoorwaarden is de strategie opgenomen, die erop gericht is het streefbeeld te verwezenlijken (indien relevant voor het planvoornemen). Deze thema's dienen als een goed uitgangspunt om het komen tot een robuuste, duurzame herontwikkeling. Door middel van deze rapportage wordt het planvoornemen hydrologisch beschreven, waarna toetsing plaatsvindt door het bevoegd gezag (de formele watertoets door waterschap Hollandse Delta en gemeente Rotterdam).
Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt het waterhuishoudkundige systeem beschreven en in hoofdstuk 3 worden de gevolgen van het planvoornemen op het waterhuishoudkundige systeem afgewogen. Tot slot wordt er in hoofdstuk 4 nog enkele algemene aandachtspunten en randvoorwaarden beschreven.
Pagina | 7
AM21251
aeres «milieu
2.
WATERHUISHOUDKUNDIG SYSTEEM
2.1.
Inleiding
Het plangebied ligt in Oud IJsselmonde nabij de Van Brienenoordbrug. Het plangebied grenst aan de zuidkant aan de Oostdijk en binnen het plangebied ligt de Oude IJsselmondsehoofd. Ten noorden ligt de Nieuwe Maas, aan de westzijde het begin van Zuiddiepje en aan de oostzijde een kleine haven die onder andere gebruikt wordt door de Watertaxi. Afbeelding 1 geeft de huidige situatie weer en in bijlage 1 is een topografisch overzicht opgenomen. Het plangebied ligt buitendijks. Voor de toekomstige woningbouw dient voldoende bouwhoogte aangehouden te worden om toekomstige wateroverlast te vermijden. Hierbij is o.a. de bestaande hoogteligging van belang. Het plangebied ligt net als de directe omgeving hoger in het landschap en het plangebied kent lokaal enig hoogteverschil. De bestaande woning ligt hoger, op circa 4,1 m +NAP, en loopt af richting de waterkant, op circa 2,0 m +NAP. Langs de waterkant is een steile talud aanwezig. De Oostdijk ligt op circa 3,5 m +NAP en de Oude IJsselmondsehoofd loopt af van zuid (circa 3,6 m +NAP) naar noord (circa 2,2 m +NAP). Zuidelijk van de Oostdijk is een waterkering aanwezig met een kruinniveau circa 5,2 m +NAP. Afbeelding 3 geeft de genoemde hoogteverschillen weer. AHN4 DTM Blauw I Groen I Oranje (dynamische opmaak)
Afbeelding 3: Hoogtekaart plangebied en omgeving met aanduiding ligging (bron: AHN Nederland)
2.2.
Watersystemen
De (water)systemen zoals die in het plangebied en omgeving voorkomen, worden onderverdeeld in grond-, oppervlakte-, afvalen hemelwater. Tevens dient rekening gehouden te worden met de aanwezige waterkering. Hieronder zijn deze aspecten kort beschreven.
Grondwater Om grondwateroverlast te voorkomen, wordt gestreefd naar een minimale ontwateringsdiepte van 0,8 m-mv. voor bebouwing (onderzijde vloerpeil) en 0,5 meter ter plaatse van de tuinen. Van de onderzoekslocatie is diverse informatie geraadpleegd bij het Dinoloket, eerdere (bodem)onderzoeken en de gemeente Rotterdam. Pagina | 8
AM21251
aeres «milieu
De grondwaterstand varieert per locatie en in tijd door verschillen in bodemopbouw, neerslag, seizoen-verschiUen, nabijheid van open water of grondwater gerelateerde activiteiten, aanwezigheid van bemalingen e.d.. De gemeente Rotterdam heeft een netwerk van circa 2.000 peilbuizen gerealiseerd om inzicht te hebben in eventuele grondwateroverlast en de optredende (on)diepe grondwaterpeilen. Op basis van nabij gelegen meetpunten wordt de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) ingeschat op circa 1,4 m +NAP en de gemiddelde grondwaterstand op circa 0,9 m +NAP. Volgens de gegevens uit het DINOloket is er een dikke ophooglaag aanwezig binnen het plangebied. Deze laag is circa 2,3 meter dik en bestaat hoofzakelijk uit grof zand met mogelijke bijmenging van puin en grind. Onder de ophooglaag is de Formatie van Echteld aanwezig. Deze formatie is gevormd door fluviatiele afzettingen (kom-, oever- en geulafzettingen) en bestaat daardoor hoofzakelijk uit een kleine lithofractie. Over het algemeen zal de ondergrond slecht doorlatend zijn. Tabel 1 geeft de bodemopbouw schematisch weer. I Diepte [m-mv.]
|
Lithostratigrafie
Lithologie
0-2,3
Antropogene afzettingen
Zand, zeer fijn tot zeer grof; klei, siltig tot zandig, humeus; huisafval; puin
2,3-12,3
Formatie van Echteld
Klei, lokaal zandig, lokaal humeus; zand, zeer fijn tot uiterst grof, kleiig tot grindig
(gedeelte boven NIHO) 12,3-13,1
Formatie van Nieuwkoop
Veen, lokaal kleiig
13,1-16,4
Formatie van Echteld
Klei, lokaal zandig, lokaal humeus; zand, zeer fijn tot uiterst grof, kleiig tot grindig
16,4-25,0
Formatie van Kreftenheye
Zand, matig fijn tot uiterst grof, lokaal grindig; grind, zandig; klei, siltig tot zandig, lokaal humeus
Tabel 1: Geo(hydro)logische indeling (bron: Dinoloket)
Binnen of vlakbij het onderzoeksgebied zijn geen grondwateronttrekkingen bekend. De onderzoekslocatie ligt niet in een (grond)waterbeschermingsgebied. De milieuhygiënische conditie van het grondwater vormt, zover ons bekend, geen belemmering voor de realisatie van het voorgenomen plan. Bij eventuele bemaling en lozing ten behoeve de nieuwbouw wordt aangeraden de kwaliteit van het onttrokken water vast te stellen/te monitoren. Door het planvoornemen is geen toekomstige (grond)waterverontreiniging te verwachten.
Oppervlaktewater Rondom het plangebied is het water van de Nieuwe Maas aanwezig. Rijkswaterstaat ziet als beheerder toe op de waterkwaliteit van de Nieuwe Maas. Het is daarom van belang dat er bij ontwikkelingen ten behoeve van de waterkwaliteit inzichtelijk wordt gemaakt welk type verontreiniging er vanaf het plangebied tot afstroming komen naar de rivier en welke maatregelen nodig zijn om negatieve effecten te voorkomen. Een inlaat- en uitwateringsgeul, hoofdwatergang en boezemwater dienen voorzien te zijn van een obstakelvrije werkstrook (maakt onderdeel uit van de beschermingszone) van minimaal 5 meter breed. Voor de regio IJsselmonde geldt voor de hoofdwatergang en boezemwater respectievelijk minimaal 3,5 en 3 meter.
Afvalwater In het rioleringsplan van de gemeente Rotterdam is aangegeven dat het uitgangspunt is dat het hemelwater bij nieuwbouw 100% gescheiden gehouden wordt. Het gemeentelijke beleid is erop gericht om zoveel mogelijk panden af te koppelen van het gemeentelijke stelsel, zodat er een robuust stedelijk systeem ontstaat. Bij nieuwbouw dient minimaal op eigen perceel een gescheiden stelsel aangelegd te worden, waarbij het vuile afvalwater 100% gescheiden blijft van het ‘schone' hemelwater. Pagina | 9
AM21251
aeres «milieu
De bestaande bebouwing is aangesloten op een verbeterd gescheiden rioolstelsel.. Onder de Oostdijk is een PVC 315 mm rioolbuis aanwezig welke zuidwestelijk van het plangebied overgaat in een PVC 400 mm rioolbuis. Het hemelwater wordt afgevoerd naar het oppervlaktewater, met een uitlaat bij de haven, circa 500 meter ten oosten van het plangebied.
Hemelwater Binnen het plangebied is een woonhuis, deels verharde tuin en verharde weg/oprit aanwezig. Hierdoor is het grootste gedeelte van het plangebied verhard welke afstroomt naar het water en/of verbeterd gescheiden stelsel. Bij de nieuwbouw wordt tevens een gescheiden stelsel aangelegd. Het separaat houden van neerslag levert een positieve hydrologische bijdrage, mits de juiste milieuhygiënische maatregelen worden getroffen (zie ook hoofdstuk 4). Bij nieuwe ontwikkelingen dient hemelwater, afkomstig van ‘schoon' afvoerend oppervlak, waar mogelijk, ter plaatse verwerkt te worden.
Waterkering In de Nota Ruimte (2005) is, anticiperend op toekomstige ontwikkelingen, een beperking voor bebouwing rond waterkeringen aangekondigd, die moet worden geconcretiseerd in vrijwaringzones. De Nota geeft een richtlijn voor de omvang van deze zones, en een proces voor de uitwerking ervan. Hollandse Delta heeft in de Beleidsnota Waterkeringen deze richtlijn ingevuld. Deze vrijwaringszone of het profiel van vrije ruimte is vastgelegd in de legger, structuurvisies en bestemmingsplannen. Om veiligheid te bieden, stelt het waterschap onder meer beperkingen aan het realiseren van werken en het verrichten van werkzaamheden op en nabij de waterkeringen. Deze beschermingszones heeft het waterschap in de Keur opgenomen. De zones met een (bouw)beperking zijn de kern- en beschermingszones langs waterkeringen. Zonder vergunning van het waterschap is het verboden gebruik te maken van een waterstaatswerk en beschermingszone anders dan in overeenstemming met de functie. Op dit verbod kan het waterschap ontheffing (vergunning) verlenen. De belangrijkste voorwaarde is dat het waterkeringsbelang en het beheer en onderhoud niet in het geding komen. Ter plaatse van de Oostdijk is een primaire waterkering aanwezig (IJsselmonde, kaartblad 43, zie afbeelding 4). Het plangebied ligt deels aan de buitendijkse zijde binnen de beschermingszone van de waterkering.
Om het plangebied te kunnen ontwikkelen, is derhalve een vergunning noodzakelijk.
Ter plaatse dient tevens rekening gehouden te worden met artikel 2.4.3 (ligging binnen Rivierbed Grote rivieren) van het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Een bestemmingsplan wijst ten opzichte van het daaraan voorafgaande bestemmingsplan alleen nieuwe bestemmingen in een rivierbed aan in het geval er sprake is van: a.