[23bb001714] Bijlage behorende bij 23bb001713 over Nota van Uitgangspunten Katshoek & Schoterboshof

De introductie om flexibel met de parkeernorm om te gaan door toepassing van verschillende kortingen is een stimulans om de mobiliteitsbehoefte op een andere manier te benaderen en op te lossen.

Parkeren De parkeereis van de woningen en bedrijven wordt geheel op eigen terrein en inpandig opgelost. Het bouwplan moet daarin voldoen aan de ’Beleidsregeling Parkeernormen auto en fiets gemeente Rotterdam 2022'. De beleidsregeling biedt verschillende kortingen op de totale parkeereis zoals de nabijheid van Rotterdam Centraal, daarnaast kan door het aanbieden van extra fietsstallingsplekken, Mobility as a Service (Maas) of deelauto's extra korting op de parkeereis worden verleend. Verder moet rekening worden gehouden met halen en brengen van leerlingen van de basisschool. Fietsparkeren wordt inpandig opgelost, waarbij gestreefd wordt naar een logische verdeling van de verschillende entrees. Voor bezoekend fietsverkeer zullen ook voorzieningen gemaakt worden, deze voorzieningen kunnen (deels) op logische plekken in de openbare ruimte worden geplaatst.

iAA ŕk * 1 àA Aaj, Verkeersroute en zoekgebied ondergrondse mobiliteitshub

72

73

Parkeren basisschool en K+R Voor de parkeernorm van de basisschool zal moeten worden voldaan aan de parkeernorm (0,4pp per lokaal). Er moet echter ook rekening gehouden worden met halen en brengen van kinderen. De meest voordehand liggende locaties daarvoor is een voorziening aan de Heer Bokelweg en/of een voorziening aan de Zomerhofstraat. Dat kan enerzijds door een strook te voorzien aan de noordzijde van de Heer Bokelweg, waarbij tijdens haal- en brengmomenten niet lang geparkeerd mag worden (alleen stil staan t.b.v. in- en uit stappen, regels laad- en loszone). Een andere mogelijkheid is het in stand houden van de parallelweg voor het Katshoekgebouw waar momenteel ook geparkeerd wordt, er is dan echter geen ruimtewinst te behalen voor vergroening. Ook voor de basisschool zal in geschikte fietsparkeervoorzieningen moeten worden voorzien, zowel voor leraren, leerlingen als voor ouders die hun kind met de (bak) fiets naar school willen brengen. Ontsluiting + parkeren Katshoekgebouw, Schoterboshof Het Katshoekgebouw en het Schoterboshof zijn bereikbaar vanaf de Heer Bokelweg, via de Almondestraat. Om het verkeer in het Zomerhofkwartier beperkt te houden, zal dit verkeer ook weer via de Heer Bokelweg afvloeien. Onderzocht wordt hoe de koppeling gemaakt wordt tussen de bestaande parkeervoorziening onder het Katshoekgebouw en de te onderzoeken mobiliteitshub onder Schoterboshof.

Ontsluiting van deze voorziening wordt in het Schoterboshof gerealiseerd, met als eis dat de in- en uitgang op één plek wordt gesitueerd. Onderzocht wordt hoe de ondergrondse stalling zal worden uitgebreid onder het Schoterboshof, en naar het functioneren van de HUB i.r.t. de verschillende gebruikers. De ontsluiting richting Almondestraat zal altijd op het maaiveld uitkomen. Profiel Heer Bokelweg De gemeente is niet voornemens het profiel van de Heer Bokelweg op korte termijn aan te passen. Op de middellange termijn wordt dit wel onderzocht. De ontsluiting van de Almondestraat op de Heer Bokelweg verplaatsen heeft niet de voorkeur van de gemeente.

74

Routing verkeer Zomerhofkwartier/ Agniesebuurt In de afbeelding op pagina 75 is schematisch de toekomstige wegenstructuur van de Agniesebuurt en het Zomerhofkwartier weergegeven, na oplevering van ZOHO. Een belangrijke wijziging hiervan op de huidige structuur is het eenrichtingsverkeer in een deel van de Almondestraat waarmee minder doorgaand verkeer het gebied in wordt getrokken. Aanvullende input Mobility Hub Een belangrijk onderdeel van de bouwplanontwikkeling is de parkeereis. De randvoorwaarden waaraan moet worden voldaan zijn opgenomen in de ’Beleidsregeling Parkeernormen auto en fiets gemeente Rotterdam 2022'. Naast de gebruikelijke opbouw van de parkeereis, waarin aan elke functie een specifieke eis is gekoppeld, zijn kortingen toe te passen door gebruik te maken van aanvullende opties zoals het bieden van deelauto-concepten en de ligging t.o.v. OV-stations en -haltes zoals Rotterdam CS. Naast het moderniseren van het parkeerbeleid waarin creatieve oplossingen worden toegejuicht, wordt er vanuit de gemeente Rotterdam ingezet op het differentiëren van het mobiliteitsaanbod binnen bestaande wijken. Het terugdringen van het aantal auto's in de openbare ruimte is hierin een belangrijk uitgangspunt. De komende jaren zal daarom extra worden ingezet op een vraaggericht aanbod, het stimuleren hiervan gebruik te maken en het verminderen van het autobezit.

Katshoek/ Schoterboshof ligt in een gebied dat de komende jaren een flinke transitie zal doormaken naar een moderne centrumwijk waarin stedelijke verdichting plaatsvindt. Dergelijke verdichting is niet haalbaar als wordt vastgehouden aan het blijven faciliteren van autobezit. Voor de beoordeling van de planvorming van Katshoek/ Schoterboshof wordt daarom een aanzienlijke meerwaarde toegekend wanneer het plan kan voorzien in een parkeeroplossing die breder inzetbaar is dan enkel voor de onderdelen van het plan zelf. Een flexibel aanbod dat kansen biedt voor de mobiliteitsbehoefte van het direct aanliggende gebied is de inzet voor de planontwikkeling.

75

MOBILITEITSHUB De mobiliteitshub is een centrale plek die invulling geeft aan de lokale mobiliteitsbehoefte en in relatie staat tot een groter mobiliteitsnetwerk. Katshoek en het Schoterboshof zijn internationaal, nationaal en lokaal zeer optimaal ontsloten. Per trein zijn Londen en Parijs in een dagdeel bereikbaar, en ook de nabijheid van internationale luchthavens maakt deze plek erg aantrekkelijk. Per fiets zijn de randen van Rotterdam binnen een halfuur bereikbaar, en met het openbaar vervoer nog sneller. Te voet is het centrum van Rotterdam zelfs in slechts vijf minuten te bereiken. Daarnaast verbindt het toekomstige Hofbogenpark het centrum met het Sint Franciscus, waardoor er een sprong over de A20 wordt gemaakt. De zeer gunstige ligging van onze ontwikkellocatie legitimeert de afname van het autogebruik. Met een frisse blik gaan we ons inspannen om tot een inclusief mobiliteitsconcept te komen, waarbinnen inwoners van zowel de nieuwe ontwikkeling, als de buurt, toegang hebben tot verplaatsbaarheid.

De collectieve mobiliteitshub verbindt ambities en doelen met elkaar: - Afname van vervoersbewegingen voor de auto - Een bijdrage aan verkeersveiligheid - Verbetering openbare ruimte - Een groenere en gezonde leefomgeving - Hiermee een impuls voor de luchtkwaliteit - Minder ruimtegebruik en dus meer ruimte voor verblijfs- en leefkwaliteit - Langzaamverkeer als gezonde alternatieven, ook qua beweging - Mogelijkheden voor sociaal en economisch programma.

76

Uitgangspunten De mobiliteitshub is een hoogwaardig ontworpen overzichtelijk, veilig en comfortabel vertrek- en aankomstpunt. Een ruimtelijke spil binnen een groter netwerk van verschillende modaliteiten en snelheden van vervoer. Daglicht, uitnodigende entrees, helder ontworpen bewegwijzering en openheid zijn van belang voor een uitnodigend karakter, voor alle vervoertypes, incl. fietsgebruikers Anonimiteit dient te worden voorkomen. We zetten in op een sociaal- en werkprogramma door middel van een fietsenmaker en beheerder, en waar mogelijk gebruiken we bestaande lokale ondernemers voor herstelwerkzaamheden aan de voertuigen. Maatschappelijk eigenaarschap is van belang voor een gedragen verantwoordelijkheid op alle niveaus: van eigendom tot gebruik.

Fasering & proces In samenwerking met alle betrokken partijen is de inzet gericht op de afname van het autogebruik en -bezit. We werken gezamenlijk een mobiliteitsaanpak uit die aan de lokale mobiliteitsbehoefte voldoet, ten eerste voor de directe gebruikers van deze ontwikkeling, en zoveel mogelijk voor de aangrenzende buurtbewoners. In de eerste fase, de herontwikkeling van het Katshoekgebouw, zal worden voldaan aan het vigerende beleid. Echter met disclaimer dat men geen recht heeft op een eigen parkeerplaats. Door middel van pilots kunnen we testen wat het gebruik en effect voor de toekomstige hub is. In de tweede fase breiden we ondergrondse ruimte van het Katshoekgebouw uit op basis van een innovatief, eigentijds en gebruiksvriendelijk mobiliteitsconcept. Het ruimtelijke ontwerp is, zoals beschreven, een hoogwaardig ontworpen overzichtelijk, veilig en comfortabel vertrek- en aankomstpunt. In samenspraak selecteren we een architect, exploitant en beheerder.

FASE I Bestaande parkeerkelder Katshoek wordt via ventweg ontsloten met de inrit aan westzijde en de uitrit via de Almondestraat. Er komt geen autoverkeer in het Schoterboshof. FASE II Planvorming, de kwaliteiten en ambities, zoals beschreven, vormen het uitgangspunt voor het ontwerp. Haalbaarheid, exploitatie en beheer worden onderzocht.

FASE III Ontwikkeling en uitvoeringsstadium. Eindbeeld: één in/uitgang aan zijde Almondestraat; fietsentree aan zijde regentuin. Huidige oostelijke hellingbaan verwijderd en mogelijke vide.

77

INSPIRATIE

ľĩĩTi

rm

»T

1 . -y j m i

-

m

i&'ìŭ i Ik.-J1

78

79

SYNTHESE

WOONTOR

ZOHO

1 schoterboshof

DAKľUiNJHLFIN

MAAWKTEUERS ft WONEN

zadkine college SCHOOL

katsboek

gele gebo

tlORCCA

hofbogen park

80

81

SYNTHESE

hi í.rtì

: i -.1 ïńi 'ľīfL-

ZO HO

a nlreŕ woongebouw entree űhd erg rond se parkeerhub

school piein 6ŨÛ mT daktuin

scho'olpleii 20 Ũ m2

mm

wenteltrap

opgang ľiofbûgenpark look gymzaal íį kinderdagverblijf

aan plein mogelijke kiss a ride

school - nader te ontwerpen hoftonen park

82

83

SYNTHESE - PRINCIPE DOORSNEDES

Korte termijn Op basis van deze NvU zal eerst de transformatie van het Katshoekgebouw plaatsvinden, met een stedelijk programma in de plint en wonen op de hogere etages. Van belang is de blijvende afleesbaarheid en strakheid van het gebouw, die de architect Maaskant zo karakteristiek heeft aangebracht. Het programma in de plint dient dynamisch te zijn, flexibel waar mogelijk om op toekomstige ontwikkelingen te kunnen inspelen, met een alzijdig karakter. Aan alle zijden is het gebouw onderdeel van de stedelijke structuur. De kelderlaag wordt eerst in gebruik genomen voor de nieuwe functies in het gebouw, en zal later mogelijk worden geïntegreerd in de mobiliteitshub voor de gehele locatie (incl. Schoterboshof met één in/uitgang voor het geheel.). plangebied

Middellange termijn De ondergrondse mobiliteitshub zal ontwikkeld worden in samenhang met de verdere planontwikkeling voor Schoterboshof, inclusief programmering en gebruik van de buitenruimte. De hub moet zowel functioneel, als vernieuwend en uitnodigend ontworpen worden en is als zodanig zowel een technische als een esthetische én exploitatieve uitdaging. Ontwerp en uitvoering op de Schoterboshoflocatie (in aansluiting op een al bewoond gebouw Katshoek) vergen een doordachte fasering en bouwlogistiek, met goede communicatie met de omgeving. De koppeling aan de parkeerkelder onder het Katshoekgebouw zal na ingebruikname van het gebouw nog leiden tot aanpassingen, inclusief het verplaatsen van in- en uitritten.

60 m

Het woongebouw en de basisschool worden bij voorkeur tegelijkertijd gebouwd, omwille van de gezamenlijke kelderlaag, en ook om overlast te beperken en een langdurige ’bouwput' te voorkomen.

J UJ UJ UJ UJ ax 13 ņ

hofbogenpark

ruime plinthoogte

MAX. CONTOUR BOUWENVELOP

schoolplein/ daktuin

r

SCHOOL

horeca

________

84

1

GYMZAAL

MAKEN KDV LOBB

r*lt

Sĩyį -î—

1

85

SYNTHESE - PRINCIPE DOORSNEDES

Lange termijn Doelstelling is een dynamisch stuk stad te maken met gemengde stedelijke, publieke programma's en diverse woonprogramma’s, als uitrol van het centrummilieu en als overgangsgebied naar de stadswijken. De kwaliteit van de openbare ruimte dient hoog te zijn in een gebied met een zeer hoge dichtheid aan functies. Het goed functioneren van basisschool en kinderdagverblijf vragen een duurzaam veilige en vriendelijke omgeving. Het gewenste stedelijke werk- en voorzieningenmilieu, met een accent op kleinschalige artistieke en maakfuncties, moet voor langere tijd gewaarborgd kunnen worden. Om deze redenen zullen het gebruiksprogramma voor het gebied en de bijbehorende omgevingskwaliteiten geregeld gaan worden in een wijziging van het omgevingsplan (onder de Omgevingswet). Ook is het voor de langere termijn gewenst om te komen tot een herinrichting van de Heer Bokelweg, als verbindende stedelijke ruimte op het hogere gebiedsniveau.

plangebied

60 m

ZOHO

T max 38 m

WONEN

schoolplein/ daktuin autol

WERKEN

WERKI

GYMZAAL SCHOOL

WERKEN | __________________

Samen hang å continuïteit - overga ng centrummix-stadswijken 86

87

05 CRITERIA KATSHOEK

Strategie 1. Analyse & borgen ontwerpprincipes 2. Toevoeging van de ontbrekende elementen 3. Herstellen en aanpassen naar hedendaagse behoefte

I

ipH

mm iVft

ŵ â

V

r«iUi

______î

CULTUURHISTORISCHE WAARDE

Karakteristieken De eerste ontwerpen voor gebouw Katshoek worden in 1959 gemaakt met het idee een bedrijfsverzamelgebouw voor de kleine industrie te bouwen, passend bij de vastgestelde bestemming van het wederopbouwplan. Nadat de bouwkosten als gevolg van de bouwhausse in de jaren zestig flink waren gestegen, bleek dit niet meer haalbaar en werd Katshoek ontwikkeld als kantoorgebouw met 18.000 vierkante meter aan kantoorruimte en 2.000 vierkante meter winkelruimte. Het achterliggende expeditie-hof werd ingevuld met een parkeergarage die ruimte biedt voor 400 auto's, deels ondergronds. Het gebouw heeft twee bouw de len: e en hoofdvolume van zeven en deels acht bouwlagen parallel aan de Heer Bokelweg en een vier bouwlagen tellend nevenvolume dat schuin is teruggelegd als overgang naar de Almondestraat. De overgang van beide bouwdelen is ontworpen als een sculpturale hoek door een uitkragende balkonreeks, waarvan enkele zijn dichtgezet, en een teruggelegd volume op de laagbouw, waarin de knik van het gebouw is verwerkt. De begane grond in beide bouwdelen is dubbel hoog en voorzien van een entresolverdieping. De bovenste verdieping is niet over de volledige lengte van het hoge bouwdeel doorgezet en heeft een teruggelegde gevel, waardoor de dakrand lijkt te zweven.

gevelpanelen en puien. Het gebouw heeft twee ingangen: één centraal gepositioneerd in het hoofdvolume, gemarkeerd door een niet oorspronkelijke luifel, en één in het lage deel geflankeerd door een reliëf van André Volten. Daarnaast hebben enkele functies op de begane grond een eigen entree. Het kunstwerk van André Volten bestaat uit twee cirkelsegmenten in RVS en is opgenomen in de gevelpuien. De oorspronkelijke aluminium pui is vervangen door een zwartgelakte variant, waarbij het kunstwerk helaas in dezelfde kleur is overgeschilderd.

De gevels zijn rondom bekleed met panelen van muschelkalksteen panelen afgewisseld door doorgaande vensterstroken met blank geanodiseerde, aluminium kozijnen en oorspronkelijk helder vensterglas. Het glas is in de jaren tachtig vervangen door blauw spiegelglas waardoor het grootschalige, enigszins ongenaakbare karakter van het gebouw nog eens is versterkt. De gevel van de begane grond van het hoofdvolume is fors teruggelegd achter de kolommen en heeft mede door de dubbele hoogte colonnade-achtige proporties. In het lage bouwdeel zijn de puien tussen de kolommen geplaatst, die volgens de bouwtekeningen zijn uitgevoerd in gebouchardeerd beton. Deze beton-brut elementen zijn in het lage bouwdeel nog zichtbaar en vormen een fraai contrast met de gladde afwerking van de

1. Huidige gebouw als onderdeel in het oeuvre van Maaskant

MåâiÀ

r"TmZi

mmmJi

SwA1

,,

- tì-----

3. Horizontale geleding van de verdiepingen

90

2. Contrast tussen vlak en plastiek in gevel. Kenmerkende open balkons als scharnier tussen twee gebouw vleugels

4. Zichtbaarheid verticale kolommen in plint

91

Afleesbaarheid De transformatie van het Katshoek-gebouw vormt een belangrijke schakel in de ontwikkeling van het Schoterboshof. Het bouwwerk is gelegen tussen drie grote (gebieds-) ontwikkelingen, te weten de Hofbogen, Pompenburg en Zoho. De Katshoek kan de ontwikkelingen in de omgeving kracht bij zetten. Bovendien biedt het de kans het nu (sociaal) onveilige en sleetse Schoterboshof een kwaliteitsslag te geven. Gezien het karakter van de Heer Bokelweg als stadsstraat, de hoge (ontwikkel-)dynamiek in dit gebied en de geschiktheid van het gebouw (groot/flexibel) zetten we in op een gemixt programma met wonen en ruimte voor stedelijke activiteiten, waarbij met name de plint kansrijk is voor inzet op flexibele én betaalbare ruimten (i n lijn met ZoHo), waar ruimte beschikbaar is voor economische- en maatschappelijke activiteiten. Kleinschalige units voor werk­ en bedrijfsruimten vormen de spil op de begane grond. De omliggende ontwikkelingen zetten in op (hoog)stedelijk gebied. Dat vraagt een bijpassende functie-mix met een juiste balans tussen wonen, werken en voorzieningen om een vitale en levendige stadswijk te kunnen worden. Gebouw Een eenzijdige transformatie van het katshoekgebouw naar wonen is uit den boze. Tenminste in de plint zetten we in op werken en horeca. Voorkomen moet worden dat de

nieuwe invulling van de plint een woonuitstraling krijgt. Het woonprogramma dient architectonisch te worden verenigd. De zones rondom het gebouw dienen de levendigheid van het toekomstig gevarieerde programma in de plint te faciliteren en te passen in de bredere context van de openbare ruimte. De ligging aan de stedelijke stadsstraat Heer Bokelweg en de ligging die tevens de entree van Zoho markeert (vanuit binnenstad bezien) motiveert een gemengd en publiek programma (niet-wonen). De overige etages, waarbij de tussenverdieping extra aandacht geniet, kunnen worden getransformeerd naar woningen georiënteerd op de Schoterboshof. De impact van de transformatie moet tot een minimum beperkt worden aan de karakteristieken van het gebouw, en wa ar mogelijk m oeten beeldbepalende elementen in ere worden hersteld. Het strak houden van het gebouw is een belangrijk uitgangspunt. Een optopping (max 2 lagen en terugliggend) van het katshoekgebouw is stedenbouwkundig aanvaardbaar gezien de maat en schaal van het gebouw. Dit vraagt om verdere uitwerking vanwege de impact op de totaalcompositie van het gebouw. Een vroegtijdige afstemming met de commissie Welstand en Monumente n is hierom van belang. Het verlengen en verhogen van de dakopbouw dient radicaal ontworpen te worden, zodat het goed aansluit op de schaal en beeldtaal van Maaskant voor het Katshoek.

WERKEN > WONEN

1________________

I ń I ń I ń I ń I ń I ń I ń I ń I r^Tī^H Optopping

Werken in plint 81 etage 1

\

t

mmm'ÏÏÏÏimmm

92

Ispiratie Maaskant

Nieuw invulling + optopping

93

UITGANGSPUNTEN PLINT

1. Dooradering Minimaal een collectieve en semi-openbare doorsteek wordt gerealiseerd die de stedelijke Heer Bokelweg met het nieuwe Schoterboshof verbindt. De passage vormt niet alleen een stedelijke verbinding, maar geeft betekenis aan het interieur, waar een creatieve werkatmosfeer tot spontane ontmoetingen uitnodigdt. Er is een duidelijke zichtrelatie richting activiteiten in de aangelegen plintruimten. Het is in de basis een werkgebouw, met een brute, doch verfijnde architectonische uitwerking.

1. Dooradering

2. Programma plint ä 1e etage In de plint op de begane grond wordt niet gewoond. Het is een genereuze leefruimte die bijdraagt aan de stedelijke dynamiek tussen het centrum en de stadswijken. Een primaire woonuitstraling is niet passend bij het gebouw. Aan de westzijde gaat de plint over drie zijdes een relatie aan met de stedelijke ruimte tussen de Heer Bokelweg, de Hofbogen met regentuin, en het meer intieme binnenplein die de basisschool ontsluit. De plint heeft een alzijdige orientatie.

\ XP* X

3. Ankerpunten ä openbare plekken Het langgerekte Katshoek-gebouw heeft betekenis op een hogere stedenbouwkundige schaal en begeleidt door zijn hoekverdraaiing enerzijds de Heer Bokelweg, maar heeft tevens een informelere zijde aan Schoterboshof. C

De sociale veiligheid in het huidige Schoterboshof laat te wensen over door de anonimiteit Het is een blinde vlek in het stedelijk weefsel en een onveilge locatie. Door een gerichte programmering die door de dagdelen actief is (ogen op straat) moet deze plek onderdeel worden van een nieuwe Agniesbuurt zuid, die is gevormd na het bombardement op Rotterdam.

* |4

2. Programma plint 8i 1e etage

B

A

3. Ankerpunten

94

95

pnrrrr 5

H

ľiP

1. Dooradering Genereuze ontmoetingsruimtes in de geest van Maaskant

x

L t ..

2. Programma plint Verbinden werk, maken, educatie, gemeenschapszin en ontspanning.

ì-

,ï ľľ' o m

JM n lí ii n

į 'f'

'

3. Ankerpunten ä openbare plekken Aansluiten op de behoeftes van stedelijke ruimtes.

96

97

UITGANGSPUNTEN ARCHITECTUUR

Plint De strengheid van het gebouw dient zoveel mogelijk behouden te worden. De plint aan de Heer Bokelweg is genereus en kent een karakteristieke arcade die mogelijkheden biedt om een relatie met het interieure programma aan te gaan. De arcade is een margestrook die uitlokt tot spontaan gebruik. Ook de collectieve werkruimte/ flexpositie kan hier dienen als stedelijke "vitrine". Het privatiseren van de arcade is niet toegestaan, zodat de continuiteit van deze ruimte afleesbaar en toegankelijk blijft. Verdiepingen De etages zijn zeer strak vormgegeven met strokenramen en ranke stijlen. Woningscheidende wanden verstoren dit ritme niet en dienen altijd aansluiting te vinden met de architectuur van het gebouw. Buitenruimtes worden achter de gevel gesitueerd als ware een wintertuin of loggia. De buiteruimtes worden tenminste voorzien van spuiventillatie. In afstemming met Welstand en Monumenten kan worden onderzocht in welke mate te openen delen kunnen worden toegepast die verenigbaar zijn met de kernwaarden van het bouwwerk. De kenmerkende balkons ter plaatste van de hoekverdraaing aan de Heer Bokelweg zijn momenteel deels dichtgezet en worden in ere hersteld, waardoor de plasticiteit van het gebouw weer krachtig wordt als weleer. Optopping De maat en schaal van het bouwwerk is hoogstedelijk.

Een optopping moet de taal spreken van de bestaande architectuur, en mag niet concureren met de plasticiteit die door Maaskant ontworpen is. De extra etages (anderhalf) liggen terug vanuit de rooilijn en zijn ontworpen vanuit het idioom van het gebouw.

"til

KiX,

r

98

99

UITGANGSPUNTEN DUURZAAMHEID

Transformatie Het zoveel mogelijk behouden van het bouwwerk is een zeer duurzame strategie. Om het gebouw toekomstbestendig te maken is de Beng-norm voor nieuwbouw het uitgangspunt. Daarnaast is een minimale GPR score van 7,5 voor alle thema's een uitgangspunt. Verduurzaming van het pand wordt zoveel mogelijk binnen de mogelijke kaders (hergebruik casco, volledig isoleren, energiezuinige installaties) gedaan, zodat de cultuurhistorische waarden en het beeld van het bouwwerk hand-in-hand gaan. De opgave is om hier met ambitie en vindingrijkheid mee om te gaan.

Binnenklimaat ü leefkwaliteit De transformatie naar woningen vraagt om een kwalitatieve benadering ten aanzien van comfort. Hoge isolatiewaarden zijn van belang. Er dient een akoestisch onderzoek te worden uitgevoerd naar mogelijke geluidshinder door bijvoorbeeld het spoor en het autoverkeer in de omgeving. Ditzelfde geldt voor de luchtkwaliteit. Deze effecten kunnen van invloed zijn op het architectonische ontwerp.

Techniek Bij de verdere uitwerking van de plannen dient te worden aangegeven op welke wijze het plan bijdraagt aan de duurzaamheidsdoelen zoals deze vastgesteld zijn door de gemeente Rotterdam. Hierbij kunt u denken aan het gebruik maken van duurzame materialen en duurzame energiebronnen zoals zonnepanelen. De technische installatie dienen zo min mogelijk impact te hebben op de kernwaarden van het gebouw en worden bij voorkeur ondergronds gepositioneerd, of zoveel mogelijk uit het zicht onttrokken.

Energie Er is reeds een aansluiting op het warmtenet aanwezig. De hoge mate van comfort en toekomstbestendige energievoorziening, vraagt een combinatie van slim ontwerp en duurzame techniek. Een combinatie met systemen, zoals een collectief WKO-systeem, zijn zeer goed voorstelbaar. Overige bronnen zoals het toepassen van pv-panelen dienen integraal te worden mee ontworpen en hebben geen verstorende impact op de architectuur van het gebouw. Hierom is deze ingreep alleen op de daken toegestaan.

Waterberging De minimale capaciteitseis (GRP) om hemelwater op eigen terrein te bergen bij nieuwbouw is 50 mm/uur. We zetten echter in op 70mm^ur, tenzij aantoonbaar niet haalbaar vanwege de bestaande gebouwconstructie.

Mobiliteitsconcept Goed bereikbare en kwalitatief ontworpen fietsenstalling is een vereiste. Hierin is (dag)licht van groot belang. De mobiliteitshub wordt vanaf het maaiveld ontsloten om anonimiteit te voorkomen. Hiermee vergroot ook de sociale duurzaamheid. Automobiliteit dient te worden teruggedrongen. Deelmobiliteit en langzaamverkeer kunnen het ruimtegebruik beperken. Een goede samenhang met de overige ontwikkelingen, respectievelijk de basisschool en de residentietoren, is een vereiste. Maatwerk met alle betrokkenen is van groot belang om tot deze integrale aanpak te komen. Door middel van vroegtijdige astemming met Stedenbouw en Mobiliteit van de gemeente Rotterdam

NB De initiatiefnemer dient in alle processen het voortouw te nemen en vroegtijdig, voor een indiening omgevingsvergunning, met een gedegen onderbouwing de uitgangspunten te verantwoorden.

100

101

06 UITGANGSPUNTEN SCHOTERBOSHOF ft Lat

'Ŵ- 't

.

ĩ

pr-ŵ.íļg JŕLj m4ítìi lí Mimi

V ŕ

HET SCHOTERBOS ENSEMBLE

Twee ontwikkelingen De herontwikkeling van het Schoterboshof is een complexe operatie. De inzet om tot een integrale en kwalitatieve ondergrondse mobiliteitshub te komen, met daarbovenop een woongebouw en een basisschool maken de eigendomssituatie complex. Ook de bouwlogistiek en mogelijke overlast maken deze ontwikkeling kwetsbaar in een gebied waar al wordt gewoond. Afstemming met betrokkenEN in het gebied en anterieure afspraken tussen de Gemeente en de ontwikkelende partijen zijn essentieel. Tevens dient er een goed bodemonderzoek te worden verricht en naar de effecten ten opzichte van de grondwaterstand, grondzettingen, en mogelijke effecten van de omliggende bebouwing. Een nulmeting is dan ook vereist. Van distributiehof naar stedelijke binnenruimte De parkeergarage in het distributiehof heeft geen beschermde status en zal worden gesloopt. Echter de wenteltrap aan zuidwestzijde dient minimaal te worden gehandhaafd. Daarnaast worden de architecten uitgedaagd om mogelijke relicten mee te nemen in het nieuwe ontwerp.

daarboven een hoogte-accent van circa 60m gemeten vanaf het maaiveld. Tweede linie Het woongebouw is een hoogte-accent in de tweede linie achter de het Katshoekgebouw en de ring van kleinschalige wederopbouw pandjes. De ruimtelijke relatie en de architectonische uitstraling van het hoogte-accent met het beeldbepalende ensemble (buitenring) moet worden bezien vanuit de Heer Bokelweg, de Noordsingel en in relatie tot ZoHo. De verschijningsvorm mag het Katshoekgebouw als sterke en strak vormgegeven ruimtelijke drager niet overschaduwen noch samensmelten. De stedenbouwkundige compositie moet spanning creëren tussen de verschillende maatgevende onderdelen: laagbouw versus hoogbouw dienen een symbiose aan te gaan.

De ruimte in het Schoterboshof is beperkt. We zetten in op een levendigheid door de dagdelen (8.00-22.00) om sociale veiligheid te waarborgen. Dubbele plinthoogtes, sterke relaties tussen het interieur en de stedelijke ruimtes, gemengde programma's en dubbelgebruik zijn middelen om deze plekken te laten slagen als kwalitatief hoogwaardige ruimtes. De beleving van het maaiveld is informeel en is zowel ruimtelijk als programmatisch complementair aan ZoHo. De plint, tot ongeveer drie bouwlagen, maakt een knipoog naar de wederopbouwarchitectuur die dit gebied kenmerkt. Robuuste structuren, flexibele casco's met afwisseling van grote en kleine gevelopeningen gelden als referentie en dienen als inspiratiebron. Ook dient er een tussenlaag te worden geintroduceerd, omdat het dak deels dienst doet als tweede maaiveld. De tussenlaag ligt terug ten opzichte van de in het SMP gedefinieerde rooilijn, bedraagt circa drie bouwlagen, met 104

Aacent Schoterboshof in tweede linie

105

RELATIE MET DE OPENBARE RUIMTE

Genereuze plint Het huidige Schoterboshof is een onveilige blinde vlek in de stad. Er zijn veel achterkantsituaties, er ontbreekt programma en eigenaarschap door het gebrek aan gebruikers. Het is hierom van groot belang om de plint aan drie zijden zo transparant en open mogelijk te maken en te programmeren als ontmoetingsruimtes voor zowel de bewoners als voor de buurt. De plint dient hierom een royale verdiepingshoogte met een streefhoogte van 8m aan drie zijden met eventuele tussenvloeren die uit de gevel liggen, zodat de hoogte voelbaar is op het maaiveld. Daarnaast zijn er tenminste twee duidelijk gearticuleerde entrees: aan de noordzijde in het verlengde van de Schoterbosstraat, en aan de pleinruimte tussen de oksel van het Katshoek en entreezijde Almondestraat.

Het interieur van het gebouw kan worden gezien als verlengstuk van de openbare ruimte, als ware het een binnenplein of als stedelijke lobby die als ontmoetingsruimte fungeert. Programmatisch is het dus goed denkbaar dat hier de postpakketjes voor de buurt bezorgd worden, er een pingpongtafel staat, dat er een buurtkeuken is gesitueerd, een koffiemachine, een fitnessruimte of een weggeefkast met spullen die een tweede leven verdienen. Hierdoor kan het woongebouw ook maatschappelijke betekenis krijgen. Om anonimiteit te bestrijden is er geen directe koppeling vanuit de ondergrondse hub naar de woningen. De entree gaat een zichtbare ruimtelijke relatie aan met de ontmoetingsruimte en het maaiveld.

mm.

w/w/ĩ/M

ï ûHr.; |

msm

r r.- [

'İ.IWIİ

■i.-.t.il Ŭ

106

107

WOONGEBOUW

Gebouwconcept De opgave is om een gebouw te realiseren die een sterke identiteit uitstraalt in samenhang met de Katshoek en het wederopbouwensemble. Het hoogte-accent is alzijdig ontworpen, anticipeert op de het beschermde stadsgezicht Noordsingel, flirt met ZoHo en is de opmaat naar het hoogstedelijke Pompenburg ensemble. Gezien de gevoeligheid van de locatie dienen de ambities hoog te zijn. Programma en verschijningsvorm Het totale en definitieve programma wordt in de aankomende fase geconcretiseerd. We streven naar een goede voetprint van het woongebouw van ca. maximaal 600 m2 bvo. Dit is een goed bruikbare en exploitabele maatvoering. We zetten in op een divers aanbod van woningtypologieën en prijssegmenten om een gevarieerde doelgroep te kunnen huisvesten. Appartementen, maisonnettes, cascowoningen en mogelijk collectieve woonvormen zijn toegestaan. De differentiatie in aanbod kan aanleidingen bieden voor de architectonische expressie van het gebouw. Uitgangspunt van het woonprogramma is 60oZo middensegment, 30oZo hoog en 100Zo topsegment. Voor het middensegment geldt de ratio 50-50Z huur-koop met een prijspeil conform actieplan middenhuur.

Het gebouw is, zoals beschreven, drieledig met een genereuze plint met als vertrekpunt 8m vrije hoogte (met mogelijke tussenvloeren die niet op de gevel aansluiten), een tussenstuk als intermediair tussen het tweede maaiveld, met een uitkragend accent die expressie geeft aan de mogelijke wooncondities. Buitenruimtes vormen een integraal onderdeel van het gebouwconcept. Aanhangende balkons zijn uit den boze. Installaties worden uit het zicht onttrokken.

Buitenruimte inpandig 81 als 2e maaiveld

KLEDING ONDERBOUW

KARAKTER PLINT

Geleding woongebouw in minimaal drie onderscheidende eenheden

MAISONNETTE WQNING

Uitgangspunt is een gelaagd gebouw. Het gebouw moet inspireren, zich voegen in de stedelijk diverse context en een eigen karakter hebben. Het gebouw gaat een ruimtelijke relatie aan met het Katshoekgebouw, de tweede linie van de wederopbouwarchitectuur en het beschermde stadsgezicht vanaf de Noordsingel. Eigenheid, stoerheid en verfijning gaan hand in hand. De uitgangspunten uit dit document vormen de basis voor een gezamenlijke architectenselectie. Een goede en vroegtijdige afstemming met de gemeente Rotterdam in relatie tot Welstand en Monumenten is vereist.

LOFT WONING

ftPPARTEMENT ì

Mogelijke differentiatie Woningtypologiën

108

109

INSPIRATIE

ur fW~

" '1- ï ĩjrïjfi lín+v-,

,

Ll

’ -ļţlli »B

Mįll

tļ ļļřsiļļ ÍTļ'ĩ

L ,

JF'

Twee karakters

p *"

UİB

.ÍSSSÏÜI

*vv

Plint + toren

■■■.į-įÄļWS

Mwwîwivn

qpř-J3 ft

'řt» |T

'cracn — VVf -r-**

3 lagen

,

^ Ĩ^ĩri

* ™ ■“r * u Ĵļ^L

110

111

DUURZAAMHEID

Energie Voor nieuwbouwontwikkelingen is de aansluitplicht op het restwarmtenet van Eneco van toepassing en vormt de basis in de warmtevoorziening. Mogelijkheden om aanvullende Duurzame en integrale energiesystemen (zoals WKO) te koppelen worden, in overleg met Eneco, onderzocht. Benodigde infrastructuur (zoals warmteoverdrachtstation stadswarmte) wordt ruimtelijk ingepast met interne inpassing op de -1 laag als uitgangspunt als uitgangspunt (ism PvE leverancier). Daarnaast is de toepassing van pv panelen toegestaan op de daken en worden de lage daken dubbel gebruikt. Ook kan er worden nagedacht over slimme zonweringssystemen. In de winter kan het gebouw worden verwarmd door zonlicht. De nieuwbouw van de woningen en school hebben een kleinere energievraag, dat wil zeggen een BENG-2 (primaire fossiel) en TOjuli 300Zo beter dan de wettelijke eis. Techniek In het structuurontwerp dient er goed nagedacht te worden over het positioneren van o.a. de schachten, zodat er in de toekomst geanticipeerd kan worden op technische ontwikkelingen en dus verbeteringen ten aanzien van de gebouwprestaties. De gebouwinstallaties worden zoveel mogelijk aan het zicht onttrokken. Wel dient overwogen te worden om duurzame ingrepen architectonisch zichtbaar of bruikbaar te maken, zodat de gebruikers zich kunnen afficheren met slimme oplossingen.

De mobiliteitshub is hierin een essentieel onderdeel, maar ook slimme gadgets kunnen hierin bijdragen. Circulair bouwen en flexibiliteit Een duurzaam gebouw kan de tand des tijds doorstaan, doordat het kwalitatief ontworpen is en er een waarde door volgende generaties aan toe wordt gekend omdat het een tijdsgeest representeert. Daarnaast is aanpasbaarheid, bijvoorbeeld door hoge verdiepingshoogtes en flexibele casco's, een succesfactor. De verdiepingshoogtes op de woonlagen bedragen hierom minimaal 3,2m en waar mogelijk 3,6m. Tevens worden de architecten uitgedaagd om de ontsluiting van de woningen rondom de kern een sociale component mee te geven. "Liever een goede buur dan een verre vriend". De plinthoogte van de toren bedraagt 8m. Een tussenverdieping is voorstelbaar, maar blijft ca. 4m uit de rooilijn. 112

Er wordt volgens een circulaire strategie ontworpen en gebouwd, gericht op pijlers zoals beschreven in het algemene hoofdstuk Duurzaamheid. Klimaatadaptatie Voor het Schoterboshofensemble wordt ingezet op een waterbergingscapaciteit van ľOmm/uur op eigen terrein. Door een samenspel van natuurlijk vegetatie, verdamping, retentie en berging wordt een eigen waterkringloop gemaakt. In natte periodes wordt regenwater maximaal gebufferd, om vervolgens in droge periodes het groen te kunnen bevloeien vanuit de eigen voorraad, zodat er geen gebruik hoeft te worden gemaakt van schoon drinkwater. De 3 verschillende lagen (buitenruimte maaiveld, verhoogde buitenruimte en dakvlak residentietoren bieden allen hun functie binnen het integrale ontwerp van de waterkringloop voor het plangebied. Ecologie en natuurinclusief bouwen Het Schoterbosensemble draagt bij aan het eerder gestelde uitgangspunt van ecologie en natuurinclusief bouwen binnen het plangebied. De combinatie van ontwikkelingen, een verhoogde buitenruimte en buitenruimte op maaiveld dienen te anticiperen op een integraal natuurinclusief ontwerp. Dit wordt nader vertaald in het stedenbouwkundig ontwerp met voldoende aanleidingen voor groen, en aanvullende maatregelen zoals nestkasten. Afstemming met een stadsecoloog van de gemeente Rotterdam dient vroegtijdig plaats te vinden.

Windhinder en bezonning Van belang is vroegtijdig een bezonningsstudie uit te voeren gebaseerd op de nieuwe Rotterdamse norm, waarbij er tenminste 2 uur zon aanwezig dient te zijn gemeten op alle gevels. Ook dienen de windeffecten vroegtijdig in het proces gemonitord te worden, waarbij slenterkwaliteit op het maaiveld de minimale eis is. Ter plaatse van het tweede maaiveld, waar ook een schoolplein zal worden gepositioneerd, en op het voorpleintje is het uitgangspunt verblijfskwaliteit. Alle maatregelen om windhinder tegen te gaan zijn onderdeel van het architectonische concept.

113

KIDS CITY BASISSCHOOL SCHOTERBOSHOF

Heldere en royale schoolentree aan plein

Gymzaal apart toegankelijk (mogelijk opgetild als buffer tussen woongebouw)

Extra schoolplein op tweede maaiveld - publiektoeganklijk

Fr i mi

—

Max . 4 bouwlagen (niet volledig bebouwd)

115

BASISSCHOOL SCHOTERBOSHOF

Unieke condities Er is behoefte aan een schoollocatie voor basisonderwijs in de omgeving Pompenburg en het Zomerhofkwartier inclusief een gymzaal en voldoende speelruimte. Gelet op de leerlingprognose is een schoollocatie in 2025/2026 noodzakelijk. Daarnaast worden er in het kleine gebied ZoHo en het Schoterboshof circa 1.000 woningen toegevoegd binnen een tijdspanne van 10 jaar. De locatie Schoterboshof biedt een unieke kans om tot een bijzondere school te komen in hoogstedelijk en dynamisch gebied. Het Hofbogenpark en de aangrenzende regentuin bieden een groene kwaliteit met gezonde omgeving en in het Zomerhofkwartier wordt een overdekte openbare

i NV

■i.-.t.il Ŭ

ll|řŕ- klü

naJff fŗ c»

116

sportvoorzieining gerealiseerd inclusief een groen dakpark, bijvoorbeeld met een pluktuin of pergola, en met spelaanleidingen. De ruimte in het hof is beperkt, waardoor we slim om moeten gaan met het programmeren van de basisschool. Dubbelgebruik is dan ook de ambitie. Programma De basisschool heeft een ruimtebehoefte van 1.815m2 bvo. Daarbij moet er minimaal 200m2 bvo aan Voorschoolse Educatie (VE) worden toegevoegd. In de plint dient er ruimte te zijn voor naschoolse opvang, maar dit ruimte gebruik kan multifunctioneel worden ingezet. De school wordt tevens voorzien van een gymzaal belendend aan de woongebouw. De netto vloeroppervlakte van een lokaal bewegingsonderwijs is minstens 630 m2 met een vrije verdiepingshoogte van minimaal 5,5 m. Een lokaal bewegingsonderwijs bevat minstens twee kleedruimten met een was- of douchegelegenheid. Ook dient er voldoende ruimte te zijn voor berging van sportattributen. De gymzaal moet een separate entree hebben voor dubbelgebruik buiten schooltijden. De gymzaal mag geen levenloze plint opleveren. De gymzaal kan worden opgetild met lokalen eronder. Door het optillen zal de 10m milieuzonering (de afstand van een speelterrein tot woonprogramma) mogelijk kunnen worden opgelost.

Verschijningsvorm De basisschool mag maximaal vier bouwlagen hoog worden, waarvan de vierde laag niet volledig bebouwd gevuld mag worden. Het aantal verdiepingen in de school is ter nadere bepaling, De entree is dubbelhoog en heeft een centrale open, ruimte die gebruikt kan worden als aula. Deze ruimte dient multifunctioneel en zo mogelijk in de avonduren bruikbaar te zijn. Het volume loopt in een wigvorm waardoor er spannende ruimtes kunnen ontstaan. De mate van open en gesloten gevelvlakken is afhankelijk van de positionering van de 117

ONDERWIJS IN DE STAD

lokalen in relatie tot de omgevende bebouwing. De school moet enerzijds kindvriendelijk ogen, maar wel nadrukkelijk een hoogstedelijke taal spreken met de wederopbouw en/of Maaskant architectuur als inspiratiebron.

........... ....... .....

|i

De gymzaal wordt in het volume opgenomen en mogelijk opgetild, afhankelijk van het architectonische concept. De gymzaal mag geen gesloten volume worden. Indirect daglicht is van belang, en ook zichtrelaties dienen onderdeel te worden van de uitwerking. Echter let wel op privacy voor deze kwetsbare doelgroep. Buitenruimte Voor de jongste leerlingen is een buitenruimte van 200m2 nodig die direct aan de school is gesitueerd. De buitenruimte moet worden omheind. De omheining moet voortkomen uit de architectuur van het gebouw, of aanleidingen vinden vanuit de buitenruimte. Gezocht moet worden naar een bijzondere, hoogwaardige inpassing. Denkbaar is om functies, zoals zitelementen en spelaanleidingen te integreren.

ŗ-f

ijjfei 1

Voor de bovenbouw wordt voorzien in een buitenruimte op het tweede maaiveld, van 600 m2. Deze buitenruimte is zowel vanuit de school als vanaf het maaiveld toegankelijk en is ook na schooluren openbaar toegankelijk. Er zullen (minimaal) twee buitenruimtes worden ontworpen. Een buitenruimte wordt aan de entreezijde gesitueerd en is voor de allerkleinsten. Deze ruimte wordt voorzien van een omheining die voortvloeit uit de architectuur van het gebouw, of die aansluiting vindt met de openbare ruimte. De grootste buitenruimte komt op het gebouw en wordt ontsloten vanuit de school. Daarnaast komt er een tweede opgang vanaf het maaiveld, die 's avonds dient te worden afgesloten. Deze buitenruimte heeft naast spelaanleidingen ook een groenvoorziening die dienstdoet voor educatieve doeleinden door middel van bijvoorbeeld een pluktuin. Ook dient deze voor waterberging en het tegengaan van hittestress. Het schooldak wordt kwalitatief ontworpen en heeft dus ook een hoogwaardige esthetische kwaliteit. 118

ŗ

iinfţ.1

119

RUIMTE VOOR INSPIRATIE Ä INNOVATIE

Dubbelgebruik De basisschool is op een unieke locatie gesitueerd. Door de complexiteit ontstaan er andere condities die uitdagen tot creatieve oplossingen. In een compacte stad is dubbelgebruik van groot belang. Het dak dat dienstdoet als speelplein voor school én buurt kan één van de unieke kenmerken van deze gebiedsontwikkeling worden. Daarnaast kan de gymzaal worden verhuurd aan derden, zoals een dansstudio, voor indoorsport zoals judo of yoga, maar ook voor examens in het middelbaar onderwijs. Ook de aula kan dienstdoen als bibliotheek, waar de kinderen vertoeven terwijl de ouders bijpraten op het terras van een van de naastgelegen horecavoorzieningen.

aan de beleving van het onderwijs en worden er nieuwe leermiddelen aangereikt die spelenderwijs anticiperen op een veranderende maatschappij. Te voet of met de fiets Aan de Heer Bokelweg wordt een bescheiden kiss and ride voorziening getroffen. Voor de basisschool zetten we in op fietsen en wandelen. Dit houdt de kinderen gezond, maar maakt hen bewust van hun omgeving. In de hub wordt voldoende ruimte gereserveerd voor fietsen, met enkele parkeerplaatsen voor het personeel. Voor de veiligheid van de kinderen dient er een zichtrelatie aanwezig te zijn en zal de ontsluiting losgekoppeld dienen te worden van de garage voor het Katshoek en de woongebouw.

Ambitie ü intenties Voor programma, architectuur en buitenruimtes geldt dat de bijzondere opgave (gemengd programma in hoge intensiteit, onderdelen in medegebruik door de buurt) hier gepaard gaat met een bovengemiddelde ambitie. In de vervolgfase van planontwikkeling zal de bekostiging onderwerp zijn van uitwerking en nadere besluitvorming. Daarin vormen de normkosten voor onderwijshuisvesting het vertrekpunt en zal onderzocht worden wat via aanvullende financiering mogelijk kan worden gemaakt, ook uit mogelijk andere bronnen. Het is een belangrijk gegeven dat schoolgebouw en pleinruimtes in (juridisch) eigendom en beheer komen van het betreffende schoolbestuur. Deze zal zo spoedig mogelijk worden betrokken in de concrete uitwerking van de uitgangspunten, uitgaande van de intentie om hier een bijzonder onderwijsgebouw te realiseren, met opmerkzame architectuur en (functioneel) extra betekenis voor de buurt. Innovatie ü didactiek Een school met ogenschijnlijke ruimtelijke beperkingen kan zich onderscheiden door juist in te spelen op de stedelijke dynamiek van het gebied, waar maken, spontaniteit en innovatie duidelijk zichtbaar is. De gymzaal is dan ook meer dan een ruimte om te apenkooien of een balletje te trappen. Met nieuwe technieken, zoals VR of andere interactieve media kan er een extra laag worden toegevoegd 120

121

CASCO VOOR EEN GELAAGD HOF

ijs w.

f

f LfĽiïīl’ :.':r '

.Si ľrlBn

Jht

ţ 1 Mi

ai

nȒ

t

' Mlļi

ù1*IIIĮ ■tfctlll

irv

■ BHBJB

Ï5İM*

.i

Openbaar toegankelijke opgang naar groen speelplein 2e maaiveld.

122

Speelse ruimtes door hoge dichtheid.

Mogelijk een patio binnen het volume. Bereikbaar vanuit 'bovenbouw', extra daglicht en vermidneren geluid tijdens spelen.

Gelaagdheid in massa, geleding, gebruik.

123

AMBITIES Ä RELATIES h -

m

-

Ambitie Deze kaart is geen blauwdruk, maar een voorbeelduitwerking op basis van de hoofdcontouren uit deze Nota van uitgangspunten.

1

*İl

m

-ì

m

Cl 1 rtn

: 17 ^ i !\n 1

achterkantsituaties opheffen

. ľ^'C - --

wr'Lplnil-1 hìMb^uul

S

- .

- ' ..V - ' Tl

ŗ s

-

\ -- 1

Accent woongebouw Buitenruimtes in het volume oplossen

zoekgebied entree auto . *impact O.R. en gebouw minimaliseren!

Stedelijke lobby De begane grond heeft een open karakter aan alle zijden. De plint is genereus (inzet 8m vrije hoogte) en geldt als een ontmoetingsruimte met programma dat door de dagdelen functioneert.

Dooradering door bouwwerken

ìhjŕrlļlLP 124

07 ONTWIKKELSTRATEGIE

Marktpartijen hebben het initiatief genomen om te onderzoeken of deze locatie tot (her)ontwikkeling gebracht kan worden. Op basis van de interesse die is getoond door de marktpartijen is deze Nota van Uitgangspunten opgesteld door de gemeente Rotterdam. De gemeente is positief over de voorgestelde ontwikkeling en bereid mee te werken onder de voorwaarde dat de integraliteit wordt opgezocht tussen de deelprojecten en dat wordt voldaan aan de randvoorwaarden en uitgangspunten zoals beschreven in deze nota. Gezien het feit dat we hier te maken hebben met een binnenstedelijke herontwikkelingsopgave zijn er bepaalde kaders en rechtsposities waar in de ontwikkelstrategie rekening mee moet worden gehouden. De ontwikkelopgave is in te delen in drie verschillende onderdelen met allemaal een eigen aanvangssituatie en karakter, namelijk: 1. Transformatie en optopping van het bestaande Katshoek kantoorgebouw (Percelen RTD08-AD-935 en RTD08-AD-936); 2. Realisatie van een nieuw woongebouw met (commerciële) plintfuncties op het Schoterboshof (Perceel RTD08-AD-506 gedeeltelijk); 3. Realisatie van een school voor primair onderwijs met gymzaal op het Schoterboshof (Perceel RTD08-AD-506 gedeeltelijk). Om de gewenste kwaliteitsslag te halen voor de gehele ontwikkeling is het van belang dat de verschillende onderdelen integraal worden ontwikkeld.

De integrale ontwikkeling zal procesmatig per perceel enigszins verschillend verlopen, omdat de ontwikkelopgaven en rechtsposities op de kavels verschillen. De integraliteit zal door de gemeente in diverse privaatrechtelijke overeenkomsten worden geborgd en uiteindelijk in een omgevingsplan worden vastgelegd.

Eigendomssituatie De percelen RTD08-AD-935 en RTD08-AD-936 waar het Katshoekgebouw op staat zijn in eigendom uitgegeven. In de leveringsakte is opgenomen dat de gemeente aan een uitbreiding en/of functiewijziging financiële voorwaarden kan verbinden (ontheffingsvergoeding voor ontheffing op

-----------------

Plangrens indicatie Eigendomsgrens Bebouwing

Kadastrale kaart met indicatieve plangrens

127

de privaatrechtelijke beperkingen). Voor deze ontheffing op deze privaatrechtelijke beperking zal de eigenaar van het Katshoekgebouw een verzoek moeten indienen bij de gemeente. AanGgezien de gewenste functiewijziging en uitbreiding van het gebouwontwikkeling niet binnen het vigerende bestemmingsplan past, zullen afspraken omtrent deze ontwikkeling ook in een anterieure overeenkomst moeten worden vastgelegd tussen ontwikkelaar en gemeente. Perceel 506 is in eigendom van de gemeente. Op dit perceel is een erfdienstbaarheid gevestigd (recht van overbouwing) ten behoeve van het houden van een (tweelaags)parkeerplatform dat voor geen ander doel mag worden gebruikt dan voor het parkeren van motorrijtuigen. Deze erfdienstbaarheid is gekoppeld aan het eigendom van perceel RTD08-AD-936. Om dit perceel 506 in eigendom uit te kunnen geven voor herontwikkeling zal deze erfdienstbaarheid in samenspraak met de rechthebbende worden beëindigd. De rechthebbende heeft aangegeven medewerking te verlenen aan het beëindigen van de erfdienstbaarheid als er wordt uitgegeven aan een door haar aangedragen ontwikkelaar. Op dit moment ziet de gemeente de aangedragen ontwikkelaar als gegadigde voor deze ontwikkeling.

Marktbenadering Vanwege de eigendomsverhoudingen op deze locatie en de belangstelling visie van de marktpartijen om tot (her) ontwikkeling te komen heeft de gemeente erin beginsel voor gekozen om niet tot verwerving van de locatie over te gaan. Wel zal de erfdienstbaarheid t.b.v. van het parkeerplatform moeten worden beëindigd om een gedeelte van het perceel vervolgens in eigendom te kunnen uitgeven voor ontwikkeling van een woongebouw met (commerciële) plintfuncties. Het andere deel van het perceel zal in bezit blijven van de gemeente Rotterdam, voor de ontwikkeling van een school voor primair onderwijs met een gymzaal. Afspraken m.b.t. de ontwikkeling van de kavel zullen worden vastgelegd in een ontwikkelovereenkomst. De gemeente 128

Rotterdam onderzoekt nog hoe zij na een gezamenlijk teken­ en ontwikkelproces, de realisatie van de school in de markt wil zetten. De gemeente neemt de verantwoordelijkheid op zich voor het opstellen van een stedenbouwkundig plan waarbinnen de ontwikkeling van het nieuwe vastgoed moet plaatsvinden. Voor de opstelling van het stedenbouwkundig plan zal een ontwerpende partij worden geselecteerd, in samenwerking tussen gemeente en ontwikkelaar (gecombineerde opdracht). Ook het ontwerp en de herinrichting van het openbaar gebied, met als doel om te komen tot een gezond en prettig woon-, werk-, leer- en leefklimaat, zal door de gemeente worden opgepakt binnen de grondexploitatie en (bij gebouw Katshoek) op basis van kostenverhaal. In samenspraak met de marktpartijen zal er worden gezocht naar een optimale invulling van één gezamenlijke parkeerkelder, te ontsluiten op de openbare weg, onder het geheel van de locaties Katshoek en Schoterboshof.

Financiën en dekking Voor de transformatie van het Katshoekgebouw heeft de gemeente reeds een voorovereenkomst gesloten met de ontwikkelaar voor de dekking van de initiële inzet van de gemeente in de studie- en haalbaarheidsfase. Er zal nog een anterieure overeenkomst worden afgesloten. In deze overeenkomst worden afspraken met de ontwikkelaar gemaakt over onder andere de vergoeding van de gemeentelijke inzet in de vervolgfase, planschade, aanleg openbare ruimte en infrastructuur en ander verplicht kostenverhaal volgens de Wet ruimtelijke ordening. De kavel die (na het beëindigen van de erfdienstbaarheid) zal worden uitgegeven voor de ontwikkeling van een woongebouw met commerciële plint zorgt voor een ander deel van de dekking. De kavel voor het woongebouw met commerciële plint zal marktconform (op basis van een onafhankelijke externe taxatie) vanuit de grondexploitatie worden uitgegeven aan een ontwikkelaar. Voor de ontwikkeling van de school voor primair onderwijs en de gymzaal zijn gemeentelijke budgetten beschikbaar. 129

Fasering en borging samenhang Voor de transformatie van het Katshoekgebouw zijn de plannen verder dan voor de ontwikkelingen die plaats zullen gaan vinden op het Schoterboshof. Gezien de grote vraag naar het toevoegen van woningen aan het Rotterdamse woningaanbod wordt erop ingezet om deze transformatie van het Katshoekgebouw vooruitlopend op de ontwikkelingen op Schoterboshof te realiseren. Bij deze medewerking wordt echter de samenhang niet uit het oog verloren. De samenhang en borging van de integraliteit tussen de transformatie van het Katshoekgebouw, het nieuwe woongebouw en de school voor primair onderwijs met gymzaal zal naast de uitgangspunten en kaders zoals vastgesteld in deze Nota van Uitgangspunten ook contractueel worden vastgelegd in overeenkomsten (anterieure overeenkomst en ontwikkelovereenkomst) met de ontwikkelaars. De integraliteit bestaat naast een gebalanceerd programma voor de gehele ontwikkeling onder andere maar niet uitsluitend ook uit de toezegging van partijen dat er in de uiteindelijke situatie een gezamenlijke parkeerkelder gerealiseerd zal worden onder alle percelen, waarbij er gebruik gemaakt zal worden van een gezamenlijke in- en uitrit. Het collectieve karakter van deze voorziening zal zo mogelijk ook benut worden voor gebruikers in de directe omgeving.

v -- *

i ‘rĴļ

^ i-

Kvŕ 'toM

; '

Lį.dř.: - ^. j

Ruimtelijke procedures Voor de transformatie van het Kathoekgebouw zal de juridisch planologische procedure voor een omgevingsvergunning (buitenplanse afwijking) worden ingezet. De eigenaar van het Katshoekgebouw is verantwoordelijk voor de vergunningsaanvraag. De gemeente is vervolgens voornemens om voor het geheel van de gebiedsontwikkeling een bestemmingsplan (na invoering van de Omgevingswet: wijziging Omgevingsplan) in procedure te brengen, volgend op de vergunningverlening voor het Katshoekgebouw en de vaststelling van het stedenbouwkundig plan voor Schoterboshof.

130

131

COLOFON 81 DISCLAIMER

Dit document is opgesteld door Stadsontwikkeling, Gemeente Rotterdam, in reactie op het initiatief van Xior (en DubbeLL) en Review Real Estate (voor Breevast).

De Gemeente Rotterdam streeft naar correcte en actuele informatie in dit document, maar kan niet garanderen dat de informatie juist is op het moment zij wordt ontvangen, of dat de informatie na verloop van tijd nog steeds juist is.

Stedenbouw: Hein van Lieshout ism Quintus Drop

De Gemeente Rotterdam aanvaardt geen aansprakelijkheid voor schade die het gevolg is van onjuistheden en/ of gedateerde informatie of enige fout in deze uitgave. Binnen dit document zijn zoveel mogelijk bronvermeldingen opgenomen, waarbij De Gemeente Rotterdam niet verantwoordelijk is voor de inhoud waarnaar wordt verwezen.

PMB: Deany van Steinvoorn Landschap: Rokus van Dijk Welstand ä Monumenten: Ellen de Bruijn Planologie: Ramon Rodrigo Wonen: Marjon van Meurs Mobiliteit: Jasper Mallens Duurzaamheid: Jeroen van Gorp Economie: Esther Roth

Met bijdragen van: ECHO Urban Design De Zwarte Hond architecten

Datum concept:

6 maart 2023

133

T-:-.

iil

rľ.-»į WM

■mmm :

■mm

.-."r .

s

1:

,,,.

-'x

mm 0-//1

::: :

■-V..

-- - -

mm mm

:

A’-v/.;. ü

..

•:-v^

wmi Ä*

;

.:

- v-v. -v.

măm

ggBgļs Sļį

W2Į WUMffli

■".v.v.yx-» ÍSÄ-ÍÎE m TľrTrTTT guni imiiiii

v //A .y.vĶÍ

nn ■«UWCĶ^

’

^8»

IäM.

A/

. .'.įořŵc^.v

. :v -

mm

mm

.

-

ymv/f/s.y.

mm.

mms.

-

f^iii il ŕií Tin .įïiį'i jij ĩ.jįįįįįįagŵj

.

mm

::'v-:-:-;

WMżĩmMāi