[23bb000137] Bijlage behorende bij 23bb136 over Kadernota Vastgoed

Datum

Pagina

December 2022

27 van 43

door te zorgen dat deze op de juiste wijze gebruikt blijven worden. Met behulp van deze instrumenten zal de behoefte worden vertaald in opgaven, die leiden tot het verwerven of bouwen van aanvullend vastgoed. In tegenstelling tot de vervangingsinvesteringen, renovaties en restauraties, zullen deze uitbreidingsinvesteringen worden gedekt uit de middelen die jaarlijks voor dit doel beschikbaar worden gesteld en op basis van een concern breed investeringsvoorstel worden aangewend. In het kader van de Bestuursopdracht ‘Borging investeringsruimte voor vervanging, renovatie en restauratie van huidig bezit’ is een overzicht opgesteld, dat ten eerste aangeeft voor welke objecten de gemeente verantwoordelijk is voor de vervanging en ten tweede wanneer eigendom te prefereren is boven aanhuur. De gemeente leent relatief goedkoop geld en de kapitaallasten indexeren niet (in tegenstelling tot aanhuur). De gemeente investeert met een perspectief van 40 jaar. Een garantie voor de verhuring vanuit de beleidsdirectie van minimaal 10 jaar dat het object wordt gehuurd, is hierdoor het minimum.

5.2

Een goed proces RSPW Voor vastgoedontwikkeling wordt de Rotterdamse standaard projectmatig werken (RSPW) gehanteerd. Hierin wordt het ontwikkelproces gescheiden in: • Initiatieffase – de fase waarin de GROTICK-kaders worden opgesteld door een: o QuickScan – waarin op basis van bestaande informatie scenario’s worden afgekaderd. o Haalbaarheidsonderzoek – onderzoek naar en vaststelling van de randvoorwaarden van het project. Een onderdeel van de initiatieffase is een ruimtelijk ambitie, die vanuit de gebruiker of beleidsdirectie wordt opgesteld. Aan het einde van de initiatieffase vindt besluitvorming plaats over het vervolg van het project. Deze kaders worden vastgelegd in een overdrachtsdocument, dat door de Projectmanager (PM) van de initiatieffase wordt opgesteld. Hierin worden de GROTICK-kaders vastgesteld met de PM van de volgende fase. Daarnaast worden de gemaakte afspraken en aandachtspunten voor het vervolgproces vastgelegd. Het RSPW-fasedocument biedt hierin houvast. Er zal een voorbereidingskrediet worden aangevraagd om de voorbereidingsfase op te kunnen starten. •

Voorbereidingsfase – de fase waarin het project op basis van de kaders wordt uitgewerkt tot een ontwerp dat aanbesteding gereed is. In een Design & Build meestal tot een Programma van Eisen, in een traditionele werkwijze tot een bestek. Aan het einde van de voorbereidingsfase wordt een uitvoeringskrediet aangevraagd.

•

Uitvoeringsfase – de fase waarin het project wordt gerealiseerd.

•

Gebruiksfase – de fase waarin het project door de Projectmanager wordt overgedragen aan de afdeling Vastgoed

Datum

Pagina

December 2022

28 van 43

Binnen de RSPW wordt een aantal rollen onderscheiden. De projectmanager, de ambtelijk opdrachtgever en de bestuurlijk opdrachtgever. In de initiatieffase levert de beleidsdirectie in de regel de ambtelijk opdrachtgever. Na de initiatieffase levert SO Vastgoed de ambtelijk opdrachtgever. Dit kan een assetmanager zijn, of in het geval van een uitvoeringsteam een uitvoeringsmanager. In bijzondere gevallen ligt het ambtelijk opdrachtgeverschap elders in de organisatie, doordat het project een grote gebiedsontwikkeling component heeft of indien het project dusdanig complex is dat een afzonderlijke opdrachtgever vereist is. De driehoek tussen het Projectmanagement Bureau, de afdeling Vastgoed en de beleidsdirectie blijft in het gehele ontwikkeltraject essentieel, ondanks dat het zwaartepunt in werkzaamheden in de diverse fasen, verschilt.

Monitoring Bij de afdeling Vastgoed wordt door de ambtelijk opdrachtgevers, in samenwerking met de projectmanagers, éénmaal per kwartaal een projectenmonitor gerealiseerd. Dit sturingsoverzicht heeft als doel om inzicht te krijgen in de voortgang en risico’s van alle maatschappelijke vastgoedprojecten. Deze projectenmonitor is een weergave van de GROTICKmanagement aspecten voor alle vastgoedprojecten van initiatieffase tot uitvoeringsfase. Voor de

Datum

Pagina

December 2022

29 van 43

volgens de RSPW als grote projecten aangeduide projecten, wordt afzonderlijk een Monitor Grote Projecten gemaakt. Uitvoeringsteam(s) Inmiddels is voor de onderwijsprojecten het Uitvoeringsteam Onderwijs een aantal jaar actief. Dit samenwerkingsteam van MO Onderwijs en SO Vastgoed stuurt op de uitvoering van onderwijsprojecten, die voor het grootste deel door de onderwijsbesturen worden uitgewerkt. Sturing op projecten vanuit Vastgoed in samenwerking met Onderwijs van het gezamenlijke team leidt inmiddels tot zichtbare voortgang van de projecten, mede door de gestructureerde aanpak. De aanpak door middel van een Uitvoeringsteam zal navolging krijgen binnen de andere beleidsvelden, doordat er inmiddels vastgestelde huisvestingsplannen zijn.

5.3

Een goede inhoud Bij de vernieuwing van het vastgoed is het belangrijk om voor verschillende onderwerpen eenduidige eisen als randvoorwaarde bij de projectopdracht mee te geven. Vanzelfsprekend is dit enkel noodzakelijk wanneer de minimumeisen uit de bouwregelgeving tekortschieten ten opzichte van het vastgestelde gemeentelijke beleid. Vastgoedvernieuwing is het balanceren tussen de financiële mogelijkheden, de sociale/maatschappelijke ambities van de beleidsdirecties en de fysieke ambities op het gebied van stedelijke kwaliteit en duurzaamheid. Goede groei Goede maatschappelijke voorzieningen dragen bij aan een prettig woon/werk klimaat en de economische groei van de stad. Deze groei van de stad is met name een intensivering van het bestaande stedelijke weefsel. Om met het maatschappelijke vastgoed onderdeel te zijn van deze goede groei van de stad, is het gewenst om intensiever en innovatiever met de ruimte om te gaan. Intensiever door het maatschappelijke vastgoed onderdeel te laten uitmaken van een bredere gebiedsontwikkeling. Innovatiever om meervoudig ruimtegebruik van de voorziening mogelijk te maken. Bij het zoeken naar optimale en innovatieve oplossingen wordt de samenwerking gezocht met markt en burgers. Niet altijd is binnen een ontwikkeling van een gebied ruimte voor de al bestaande gemeentelijke huisvesting en moet de voorziening worden verplaatst.

Er wordt dan gezocht naar een alternatieve locatie en met de gebruiker worden afspraken gemaakt over de verplaatsing. Selectie architecten Als opdrachtgever heeft de gemeente een verantwoordelijkheid in het realiseren van publieke gebouwen en het selecteren van ontwerpers die passen bij de opgave. De doelstelling is dat de gemeente bij kleinere opgaven of studies niet overvraagt, zodat alleen grotere bureau kans maken, Hoe de stad omgaat met haar architectuurbeleid staat beschreven in de Architectuurnota uit 2019.Om het Rotterdamse architectuurklimaat te versterken, is samen met bewoners en private en publieke partners de Actie-agenda 2021-2022 opgesteld. Er wordt ingezet op actief opdrachtgeverschap van de gemeente. Hiervoor zijn er drie middelen beschikbaar: • Inzet ontwerpkracht in een vroeg stadium De gemeente wil de ontwerpkracht al in een vroeg stadium bij maatschappelijke opgaven inzetten. Dit door bijvoorbeeld in coalities, labs en ateliers aan de toekomstige opgaven te werken. Het ontwerp brengt de consequenties van verschillende keuzes aan het licht, helpt opgaven te definiëren en relaties tussen vraagstukken en sectoren te onderzoeken. Het maakt duidelijk hoe verschillende

Datum

Pagina

December 2022

30 van 43

wensen en ideeën zich tot elkaar verhouden en schept overzicht in de complexiteit en onzekerheid, die hedendaagse ruimtelijke opgaven kenmerken. • Toegankelijke en transparante ontwerpersselecties Rotterdam viert haar diversiteit. Rotterdam Architectuurstad creëert dan ook kansen voor alle ontwerpers: jong of oud, grote of kleine bureaus. Daarom hanteert de gemeente open, toegankelijke en transparante ontwerpersselecties. Het protocol Ontwerpselecties dient sinds 2012 voor de Gemeente Rotterdam als leidraad bij het selecteren van architecten, stedenbouwkundigen en landschapsarchitecten. Iedere opgave is uniek en de keuze van het juiste ontwerpbureau is essentieel voor de kwaliteit van het ontwerp. We streven naar meer transparantie en minder drempels bij de selectie van ontwerpers., Het Rotterdamse Protocol ontwerperselectie is hierbij een leidraad. • Jong talent stimuleren De gemeente wil jong talent op verschillende manieren kansen geven, bijvoorbeeld door aandacht voor toegankelijkheid bij openbare uitvragen of niet-openbare uitvragen. Ook kan bij complexe uitvragen de samenwerking tussen een jong en een ervaren bureau gestimuleerd worden. Rotterdam wil creatief talent behouden, aantrekken en ruimte geven en inzetten voor de ontwikkeling van de stad.

Toetsingskader verduurzaming • Energiehuishouding Bij nieuwbouw is de minimumvereiste volgens het bouwbesluit een Bijna Energie Neutraal Gebouw. Dit betekent dat er hoge eisen zijn aan de isolatiewaarde van het gebouw en energiezuinigheid van het gebouw. Om het gebouw energieneutraal uit te voeren zijn extra ingrepen nodig, die een besparing opleveren in de exploitatie. In de uitwerking van het ontwerp wordt een Total Cost of Ownership-analyse uitgevraagd aan het ontwerpteam om te onderzoeken wat de aanvullende investeringen zijn om het energieneutraal uit te voeren. Hierin wordt ook inzichtelijk wat de besparing is voor de exploitant. Bij renovatie zijn er enkel eisen aan de isolatiewaarden van afzonderlijke bouwdelen. De afschrijftermijn voor renovatie is hierdoor in de gemeentelijk afschrijftabel 20 jaar in plaats van 40 jaar. Een extra investering op nieuwbouwniveau, met een langere afschrijftermijn, kan hierdoor renderen. Een Total Cost of Ownership (TCO)-analyse bij een ingrijpende renovatie maakt inzichtelijk welke ingrepen rendabel zijn. • Afwegingskader Duurzaamheid en circulair Het gemeentelijke Duurzaamheidskompas geeft richting aan de verduurzaming van de gehele stad. Hierin worden de lijnen energietransitie, circulair, klimaatbestendig en gezonde leefomgeving onderscheiden. De energietransitie betekent het gasloos maken, wat bij nieuwbouw het minimum kader is.

Circulair betekent dat we zuinig op grondstoffen zijn en deze opnieuw gebruiken. Klimaatbestendig betekent o.a. dat we het regenwater vertraagd afvoeren door gebruik te maken van groene daken en minder verharding van buitenruimte of het regenwater inzetten in plaats van leidingwater. En ten slotte gaat een gezonde leefomgeving over de kwaliteit van de lucht, de bodem en beperking van geluidsoverlast. Dit is een breed programma waar niet ieder project het maximale op alle aspecten kan behalen. Nieuwbouwprojecten of grootschalige renovaties moeten voldoen aan

Datum

Pagina

December 2022

31 van 43

de gestelde duurzaamheidsambties. Om ervoor te zorgen dat de gemeentelijke duurzaamheidsambities worden meegenomen, is het in de initiatieffase daarom vereist om met behulp van een afwegingskader keuzes te maken welke ambities duurzaamheid en circulair het best passend zijn bij de opgave, waarbij een weging wordt gemaakt tussen beschikbare financiële middelen en ambities. Toegankelijkheid In juni 2021 is, in nauw overleg met de opdracht gevende beleidsdirecties, uniform beleid voor toegankelijkheid voor de nieuwbouw en renovatie vastgesteld. Voor nieuwbouwopgaven zal, voor zover dat nog niet het geval was, voortaan in de opdrachtformulering (de Programma’s van Eisen) worden meegenomen dat het gebouw moet voldoen aan de ITS (Internationale Toegankelijkheids-Standaard) en ook opgeleverd moet worden met een ITS-certificaat. De ITS- criteria zijn tot stand gekomen in samenwerking met mensen met een beperking en vinden hun basis in de begin jaren ‘70 opgestelde norm: “Geboden Toegang”, later “Handboek voor Toegankelijkheid”. In het algemeen is het toegankelijk bouwen van een nieuw gebouw nauwelijks duurder, als er vanaf het begin van het traject rekening mee wordt gehouden. Hoogstens zijn er wat extra advieskosten, certificeringskosten en soms een aantal extra m² voor grotere kleed- en toiletruimten benodigd.

Voor schoolgebouwen geldt in de meeste gevallen dat deze (juridisch) in eigendom zijn bij de schoolbesturen. Dit betekent dat schoolbesturen zelf beslissen in hoeverre zij openstaan voor een ITS-certificaat. De gemeente gaat hierover in gesprek met de schoolbesturen. Voor renovatie/restauratie-opgaven wordt ernaar gestreefd om gebouwen zo toegankelijk mogelijk maken, maar een certificaat is niet altijd haalbaar of erg kostbaar. Bij deze opgaven zal een certificaat ook niet verplicht worden gesteld. Aanbestedingsstrategie Bij vastgoedontwikkelingsprojecten is het risico op aanbestedingen, die structureel boven budget uitkomen, aanwezig. Aanbestedingen zijn afhankelijk van vraag en aanbod in de markt. Grondstoffentekorten en gebrek aan personeel leiden tot prijsstijgingen. Om prijsoverschrijdingen te beperken, heeft de gemeente een strategie voor aanbestedingen. Doel van de strategie is om de conjuncturele prijsontwikkeling tijdens de aanbesteding te beperken. De structurele prijsontwikkeling als gevolg van de inflatie is echter niet te beïnvloeden. In de strategie voor het aanbesteden van werken, wordt onderscheid gemaakt tussen complexe projecten en kleinschaligere projecten. De complexere en meestal grotere projecten, kennen hun eigen dynamiek.

Bij zowel de grotere, apart aan te besteden, projecten, als bij de kleinere, mogelijk gezamenlijk aan te besteden, projecten, geldt de volgende procesaanpak: 1. Herkenbaarheid van de stukken Op het moment dat de aannemers ervaren dat de bouwopgaven qua aanbestedingsproces en bouwproces herkenbaar zijn, leidt dit tot verlaging van de voorbereidings- en proceskosten. 2. Communiceren van de complete bouwopgave

Datum

Pagina

December 2022

32 van 43

Naast het eenduidig in de markt brengen van de projecten, is het wenselijk de markt bekend te maken met de omvang van de totale bouwopgave. Doel is om de markt geïnteresseerd te houden in de Rotterdamse bouwopgave voor o.a. scholen. 3. Herkenbaarheid van de procesaanpak Naast herkenbaarheid in het aanbestedingsproces wordt de herkenbaarheid versterkt door de verantwoordelijkheid van de aannemer in de afzonderlijke ontwikkelingen vergelijkbaar te maken. In de huidige markt is voor grotere projecten het bouwteam, waarbij de aannemer wordt geselecteerd op basis van competenties, projectaanpak en kosten- prijselementen en niet op basis van een uitgewerkt bestek, het meest aangewezen. 4. Monitoring ontwikkeling markt Op strategische momenten in het ontwikkelproces vindt er door de gemeente een externe onafhankelijke second opinion op de raming plaats. Doel van deze toetsingen is om in de budgettering van de individuele projecten rekening te houden met de meest recente marktontwikkelingen, naast de inhoudelijke toets op doelmatigheid.

5.4

Een goede afronding Na afronding van het ontwikkeltraject komt het object (opnieuw) in beheer van de afdeling Vastgoed van SO. Het is noodzakelijk om de kennis vanuit beheer in een zo vroeg mogelijk stadium te borgen in het ontwikkeltraject om bij overdracht van ontwikkeling naar beheer verrassingen te voorkomen. Afstemming tussen de projectorganisatie en Vastgoed is hiervoor noodzakelijk. De assetmanager van de afdeling Vastgoed is voor beheer en onderhoudsaspecten de regiehouder. De kostendekkende huur In de maatschappelijke portefeuilles is de kostendekkende huur randvoorwaarde voor een verhuring. De assetmanager is verantwoordelijk voor het opstellen van een kostendekkende huur berekening gedurende het project. Voor de component investeringen is deze afhankelijk van de projectorganisatie. Bij een sloop/nieuwbouw worden historische boekwaarden afgeschreven, bij een renovatie worden deze meegenomen in de berekening. De investeringen worden afgeschreven op basis van een annuïtaire afschrijving met een looptijd in overeenstemming met de gemeentelijke afschrijftabel van bezittingen, 40 jaar bij nieuwbouw, 20 jaar bij een (beperkte) renovatie en een rentepercentage dat met regelmaat wordt herzien (op basis van het gemiddelde rentepercentage van de uitstaande gemeentelijke leningen). Dit wordt bepaald door de afdeling Treasury van de gemeente.

Door deze berekeningswijze kent de huurberekening geen leegstandsrisico. Om te kunnen investeren in vastgoedontwikkeling is het noodzakelijk om vooraf financiële afspraken vast te leggen. Aan het einde van de initiatieffase zal er een (interne) samenwerkingsovereenkomst moeten worden getekend. In de samenwerkingsovereenkomsten wordt een aantal voorwaarden opgenomen, die in ieder geval van toepassing zijn, zoals bijvoorbeeld de model huurovereenkomst en bijbehorende Algemene Voorwaarden. Na afronding van het Definitief Ontwerp (of bij het aangaan van een investeringsverplichting) zal er een huurintentieovereenkomst getekend moeten zijn. Beheerafspraken

Datum

Pagina

December 2022

33 van 43

Het te ontwikkelen object komt in beheer en onderhoud bij de afdeling Vastgoed. De assetmanager van Vastgoed is daarvoor verantwoordelijk. Gedurende het ontwikkeltraject wordt hier aandacht aan besteed.

Opleverdossier Bij de oplevering van een nieuw ontwikkeld object, dienen de juiste documenten overgedragen te worden om het object goed te kunnen onderhouden en te verhuren. Het gaat daarbij onder andere om een opleveringsrapport, garantiecertificaten en meetrapporten NEN 2580, Ook is er een Meerjaren Onderhoudsplan beschikbaar en wordt het onderhoud ingeregeld. Het beschikbaar zijn van de documenten is een verantwoordelijkheid van de opdrachtgever. Vastgoed adviseert en toetst de inhoud. Nazorg Na oplevering dienden de restpunten uit de bouw te worden opgelost. Ook dient het project financieel te zijn afgerond. Deze verantwoordelijkheid blijft bij de opdrachtgever liggen. Tijdens de nazorgfase wordt de exploitatie al in gang gezet.

Datum

Pagina

December 2022

34 van 43

6

Transparant verkoopproces

6.1

De verkooplijst De af te stoten niet-kern portefeuille verkooplijst bestaat uit objecten, die de gemeente voor haar kerntaken niet meer nodig heeft. De verkoopportefeuille bestaat uit: • Woningen, winkel- en bedrijfspanden, vaak onderdeel van een groter complex met ook andere eigenaren; • Gebouwen voor onder andere onderwijs en sport en recreatie, die geen maatschappelijk doel meer dienen en waarvan de beleidsdirecties hebben aangegeven dat ze niet meer nodig zijn voor de gemeentelijke beleidsdoelstellingen. Voordat objecten in de verkoopportefeuille worden opgenomen, die voor een specifieke beleidsportefeuille niet meer nodig zijn, wordt gekeken of deze ingezet kunnen worden voor een andere portefeuille of een rol kunnen spelen bij een gebiedsontwikkeling. Dat wat verkocht kan worden, wordt opgenomen in een verkooplijst, die jaarlijks wordt vastgesteld door het college De objecten op de verkooplijst worden voor de vaststelling door het college nog een keer voorgelegd aan de beleidsdirecties cluster SO, cluster MO, Directie Veilig, de gebiedsorganisaties en de Wijkplanner. Als men een object wil aanhouden of aanvullende verkoopvoorwaarden heeft (bijvoorbeeld wensen voor een transformatie of een specifieke doelgroep), dan zal hier door de betreffende beleidsdirectie het benodigde budget voor moeten worden gezocht.

Ieder vastgoedobject waarbij sprake is van grond waar op een gedeelte van deze grond een pand staat, wordt door de afdeling Vastgoed verkocht. Indien het enkel verkoop van grond betreft, wordt deze altijd door de afdeling Gebiedsexploitatie (GEX) van SO verkocht. Dit betreft niet alleen bouwgrond, maar alle grond, waaronder de zogenaamde reststroken groen. Het verkoopproces van de afdeling Vastgoed moet voldoen aan hoge eisen. De algemene beginselen van behoorlijk bestuur vragen om een transparant en openbaar proces, waarbij iedereen gelijke kansen heeft om te kopen. Om staatssteun te voorkomen, is marktconformiteit het uitgangspunt. Jurisprudentie (o.a. Didamarrest van de Hoge Raad) onderschrijft dat belang. De Algemene Voorwaarden voor verkoop en levering van onroerende zaken Rotterdam (2007) zijn bij verkoop van toepassing. De Algemene Voorwaarden voor Erfpacht van Rotterdam (2006) indien aan de verkoop van een opstal, met name bedrijfspanden, een uitgifte in erfpacht gekoppeld is.

6.2

Benodigde onderzoeken Als professionele verkoper heeft de gemeente een informatieplicht over de technische staat van het te verkopen object. Om hier invulling aan te geven worden verschillende onderzoeken uitgevoerd, die bij verkoop worden overlegd, zodat de koper weet wat er gekocht wordt. Het uitvoeren van de onderzoeken is afhankelijk van aan wie wordt verkocht – particulier of een professionele koper zoals een belegger – en of het betreffende object onderdeel is van een Vereniging van Eigenaren (VvE). Afhankelijk van het bouwjaar, wordt een asbestonderzoek uitgevoerd. Daarnaast kunnen er onderzoeken worden uitgevoerd naar fundering, bodem en zwammen. De afdeling Vastgoed heeft hiervoor een interne leidraad.

Datum

Pagina

December 2022

35 van 43

6.3

Verkoopvoorwaarden Voor het verkoopproces zijn verkoopvoorwaarden opgesteld, waarvan hieronder de kern is weergegeven. Openbaarheid en transparantie in het verkoopproces en objectiviteit in de waardebepaling, zijn in alle gevallen uitgangspunten.

6.3.1

Basis Verkoopvoorwaarden: • Het uitgangpunt bij verkoop is de huidige publiekrechtelijke bestemming Dat betekent dat de gemeente vastgoed met de publiekrechtelijke bestemming “Maatschappelijk” ook verkoopt op basis van deze bestemming om zo ook maatschappelijke initiatieven de mogelijkheid te geven tot aankoop. • Verkoop geschiedt ook altijd conform de huidige feitelijke situatie, ook wel bekend als “as is where is”. • Verkoopvoornemens worden openbaar gemaakt, waarbij de standaardvoorwaarden voor bieding en aankoop van kracht zijn. • De grondslag voor de bepaling van de verkoopprijs is de marktwaarde. Deze wordt bepaald aan de hand van minimaal één externe taxatie, die in ieder geval voldoet aan de taxatiestandaard van de IVS of de EVS. Marktwaarde is het geschatte bedrag, waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de Waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.

• De Taxatiestandaard is de International Valuation Standards (‘IVS’; Nederlandse vertaling), die zijn opgesteld en worden onderhouden door de International Valuation Standards Council (www.isvc.org) of de European Valuation Standards (‘EVS’; Nederlandse vertaling), die zijn opgesteld en worden onderhouden door TEGoVA (www.tegova.org). • Uitgangspunten bij de taxatie kunnen per object en per casus verschillend zijn, maar taxaties worden altijd in opdracht van de gemeente door een externe taxateur uitgevoerd. Deze taxateur is minimaal ingeschreven in het register NRVT, dan wel lid van de RICS, TeGova of gelijkwaardig. • Iedereen mag bieden, echter voor gunning vindt een betrouwbaarheidstoetsing plaats. Een onderzoek in het kader van de Wet Bibob kan hier deel van uit maken. Ook na het sluiten van de koopovereenkomst kan er voor de levering een Bibob-toets plaatsvinden. • De koopsom moet minimaal gelijk zijn aan de laagst getaxeerde marktwaarde (marktconformiteit). • De uitkomst van deze taxatie(s) wordt voorafgaand aan het notarieel transport nooit gedeeld. De uitgangspunten, die bij een taxatie gebruikt worden, kunnen eventueel wel openbaar gemaakt worden. • Verkoop gebeurt tegen het hoogste bod.

6.3.2

Specifieke verkoopvoorwaarden gemeentelijke beleid Gemeentelijk beleid kan leiden tot specifieke te stellen voorwaarden bij verkoop. Deze specifieke voorwaarden worden in principe bij het vaststellen van de eerdergenoemde verkooplijst bepaald en bij het openbaar aanbieden als verkoopvoorwaarde gemeld. De volgende aanvullende voorwaarden kunnen worden opgenomen.

Datum

Pagina

December 2022

36 van 43

Transformatieopgave: • Voor aan aantal panden geldt, dat zij voor het gebied van belang kunnen zijn door nieuwe functies/gebruik mogelijk te maken en daarmee een bijdrage te leveren aan de gewenste ontwikkeling van de wijk en/of om met een nieuwe bestemming de verkoopmogelijkheden worden vergroot en daarmee de potentiële verkoopopbrengsten te optimaliseren (transformatiepanden). Bij de verkoop van transformatiepanden kan van de basisvoorwaarde ‘het hoogste bod’ worden afgeweken door de gewenste kwaliteit van het plan voor het pand mee te laten wegen bij de gunning (zie ook “Verkoop met transformatie”). Cultuurhistorische waarde: • Een beperkt aantal verkoopobjecten is cultuurhistorisch waardevol en daarmee belangrijk, dan wel beeldbepalend voor de stad of het gebied. Voor de zogenaamde Historische Linten is apart beleid geformuleerd. Voorwaarden met betrekking tot cultuurhistorische waarde van een pand worden bij voorkeur publiekrechtelijk in een vigerend bestemmingsplan geregeld. Wanneer dat nog niet het geval is, kunnen civielrechtelijke voorwaarden in het koopcontract alleen voor bepaalde tijd ingezet worden om vervolgens de langdurige bescherming alsnog publiekrechtelijk te regelen.

Bestaat er geen intentie voor publiekrechtelijke bescherming, dan wordt ook afgezien van civielrechtelijke bescherming via het koopcontract, zodat de gemeente niet verweten kan worden civielrechtelijke instrumenten oneigenlijk te gebruiken. Erfpacht bij bedrijfspanden: • Bij de verkoop van bedrijfspanden door de afdeling Vastgoed wordt de grond altijd in erfpacht geleverd, ongeacht de ligging van het pand. Met deze maatregel behoudt de gemeente een mogelijkheid om bij oneigenlijk gebruik in te kunnen grijpen. Woonbeleid: • Bij transformatiepanden bestaat de mogelijkheid om het type woning mee te geven (bijvoorbeeld woningen in het middenhuursegment). • Voor individuele verkoop van objecten met een woonbestemming geldt dat er, met het oog op het vastgestelde woonbeleid, de voorwaarde ‘woning voor eigen gebruik’ wordt opgenomen. Deze woningen mogen de eerste vijf jaar, en in NPRZ-gebied de eerste tien jaar, alleen door eigenaar-bewoners worden bewoond. Om dit te waarborgen wordt een antispeculatiebeding en een zelfbewoningsplicht, met een kettingbeding, vastgelegd in de akte van levering. Hierop kunnen uitzonderingen worden toegestaan, bijvoorbeeld als ouders een pand kopen voor hun kind. Bij een pakketverkoop, bij verhuurde woningen, of bij een naar woningen te ontwikkelen pand, wordt deze voorwaarde uiteraard niet opgelegd.

• In de onderstaande wijken van het NPRZ waar het programma ‘Samenvoegen en vergroten’ loopt, wordt een voorrangspositie verleend aan iedereen die al in deze buurt (CBS-buurt) woont. De redenen hiervoor zijn: o Faciliteren van wooncarrière in de buurt o Meer kansen creëren in de lokale woningmarkt voor sociale stijgers o Bijdragen aan het in stand houden van sociale netwerken o Verhuisstromen binnen de wijk stimuleren om noodzakelijke verbeteringen aan de voorraad te versoepelen Het gaat hierbij om de volgende gebieden: o Afrikaanderwijk (CBS 86) o Bloemhof (CBS 81) o Carnisse (CBS 72) o Feijenoord (CBS 87) o Hillesluis (CBS 82) Datum

Pagina

December 2022

37 van 43

o o o

6.3.3

Oud-Charlois (CBS 74) Tarwewijk (CBS 71) Het gebied gelegen binnen - en met inbegrip van - de Strevelsweg (even) 144–230, Verlengde Motorstraat (even) 10–98, Dordtsestraatweg (even) 398–470, Valkeniersweg (oneven) 81–135 en de Jagerslaan (even) 4–98 (de Landbouwbuurt).

Verkoopvoorwaarden bij een verzoek tot aankoop door de markt Naast alle verkoopmethoden die de gemeente zelf hanteert, kan ook de markt het initiatief nemen tot aankoop van gemeentelijk vastgoed (Privaat Ontwikkel Initiatief (POI), voorheen unsolicited proposal genoemd). Bij dit marktinitiatief is het niet de gemeente, die de verkoop start, maar een marktpartij die aangeeft interesse te hebben in een object van de gemeente. Deze mogelijkheid beperkt zich tot de verkoopobjecten op de lijst die openbaar is en de gemeente digitaal publiceert. Een dergelijke verkoop dient aan de volgende objectieve, toetsbare en redelijke criteria te voldoen: a) De gemeente wil het pand verkopen (heeft geen andere plannen met het pand, ook niet op lange termijn) en heeft dit kenbaar gemaakt met een digitale publicatie. b) De gemeente is nog niet gestart met eigen verkoopvoorbereiding. c) De marktpartij heeft met betrekking tot het pand heeft een plan met toegevoegde waarde voor het gebied, zodanig dat de gemeente het plan dat geïnitieerd wordt, steunt. d) De transactie, die de gemeente aangaat, is een verkooptransactie. Hiermee wordt bedoeld dat op geen enkele wijze valt aan te merken, of onderdelen (bijvoorbeeld een subsidierelatie) die aan te merken zijn, als overheidsopdracht, waarmee de transactie onderhevig wordt aan het aanbestedingsrecht.

e) De overeen te komen koopsom, blijkend uit minimaal één in opdracht van de gemeente uitgevoerde externe taxatie, is marktconform (geen ongeoorloofde staatsteun). Hierbij geldt dat de bestemming met de hoogste waarde (huidige bestemming of toekomstige bestemming) het uitgangspunt is voor de koopprijs. f) Er geen reden tot twijfel kan bestaan aan de integriteit (Bibob-toets) en/of solvabiliteit van de initiatiefnemer. g) Er met marktpartij binnen zes maanden overeenstemming wordt bereik over het plan en de verkoopvoorwaarden en de marktpartij overeenkomt in de koopovereenkomst; binnen een af te spreken bepaalde tijd het plan tot uitvoering te brengen (boetebeding). h) Om speculatie tegen te gaan, vraagt de gemeente bij doorverkoop met winst- of waarde vermeerderende bestemmingswijzigingen, binnen een bepaalde termijn na de verkoop, om een afrekening. i) De initiatiefnemer heeft naar oordeel van de gemeente voldoende ervaring met de realisatie van vergelijkbare initiatieven en wordt in financieel opzicht in staat geacht met het project terstond na koop van het pand te kunnen starten met de uitvoering van zijn initiatief en dit vervolgens onafgebroken te kunnen voortzetten. j) De initiatiefnemer stelt het verkrijgen van subsidies van de gemeente of andere overheden niet als voorwaarde voor het aankopen van het voor het initiatief benodigde pand.

k) De initiatiefnemer is bereid de kosten van het uitwerken van diens initiatief tot een definitief plan, en ook het in procedure brengen van dit plan, voor eigen rekening en risico te nemen.

Datum

Pagina

December 2022

38 van 43

l)

De gemeente behoudt zich het recht voor om, zonder opgave van haar moverende redenen, af te zien van het sluiten van een verkoopovereenkomst en/of de verkoop van het betreffende pand via een openbare verkoopprocedure te laten verlopen.

6.4

Verkoopmethoden

6.4.1

Reguliere verkopen De meeste panden worden afzonderlijk verkocht. In sommige gevallen worden er pakketten gevormd. Dit geldt vooral voor winkels, bedrijfs- en kantoorruimten, die ook voor beleggers interessant kunnen zijn. In alle gevallen wordt er openbaar aangeboden. De gemeente wordt ondersteund door externe makelaars en kan de volgende methoden hanteren. • Openbare inschrijving Deze methode wordt gehanteerd bij algemene verkopen en verloopt via een notaris. Gegadigden kunnen op basis van een openbare inschrijving hun bieding indienen bij de notaris. Het object of pakket zal worden gegund aan de partij met het hoogste bod en volgens de Algemene Voorwaarden en bepalingen voor verkopen bij inschrijving door de gemeente Rotterdam. • Individuele verkopen Deze wijze van verkoop loopt altijd via een externe makelaar. Bij meerdere biedingen zal dan eveneens een inschrijving worden georganiseerd. Over de wijze van verkoop vindt overleg met de verkopende externe makelaar plaats. Bij meerdere gegadigden worden de geïnteresseerde partijen uiteraard vooraf geïnformeerd over de wijze van verkoop. Biedlogboek Om zoveel mogelijk transparantie te bieden, wordt een biedlogboek van de biedingen bijgehouden.

Na realisatie van de verkoop wordt gepubliceerd welke bedragen door wat voor soort partij (bijvoorbeeld particulier, belegger, maatschappelijk initiatiefnemer, ontwikkelaar, etc.) er zijn geboden.

6.4.2

Verkoop met transformatie Zoals aangegeven, is het uitgangspunt bij verkoop dat de gemeente verkoopt op basis van de huidige bestemming. Verkoop met een transformatieverplichting vindt alleen in uitzonderlijke gevallen plaats. Hierover wordt door het college besloten bij het vaststellen van de verkooplijst voor het volgende jaar. De voorgestelde transformatie maakt dan onderdeel uit van het verkoopaanbod. Indien er een transformatieverplichting wordt opgenomen, kan het object eventueel juridisch geleverd worden voordat de omgevingsvergunning is verstrekt. Bij de taxatie van de marktwaarde worden eventuele extra vereisten als bijzonder uitgangspunt meegegeven. In een aantal gevallen kan er nog een stap verdergezet worden en wordt – naast het bod - de kwaliteit van het ingediende plan en de verwachte maatschappelijke meerwaarde meegewogen bij de verkoop van transformatiepanden. Bij de jaarlijkse vaststelling door het college van de verkooplijst voor het volgende jaar, wordt bepaald of van het hoogste bod worden afgeweken door de gewenste kwaliteit van het plan voor het pand mee te laten wegen bij de gunning. Deze verkoopmethodiek

Datum

Pagina

December 2022

39 van 43

(voorheen ‘Beste plan van de wijk’) wordt in principe alleen toegepast als voor de gemeente niet duidelijk is wat de bestemming of de nieuwe functie van het pand moet worden. Bij deze panden is de verkoopprocedure als volgt: 1. Voorbereiding verkoopprocedure De afdeling Vastgoed zorgt voor de voorbereiding en begeleiding van de verkoopprocedure van het betreffende pand. In overleg met (afgevaardigden van) de Gebiedsorganisatie, cluster SO en cluster MO worden de maatschappelijke ambities voor het pand bepaald. In het reglement voor de verkoopprocedure zijn o.a. de (maatschappelijke) ambities, de opgave, de randvoorwaarden, de beoordelingscriteria, de wegingsfactoren, beoordelingsmethode, samenstelling beoordelingscommissie en de vervolgprocedure (wel/niet voorselectie) vastgelegd. Per verkoop is dit maatwerk. 2. Samenstelling beoordelingscommissie De afdeling Vastgoed stelt een deskundige en onafhankelijke beoordelingscommissie samen (ambtenaren en indien nodig externe deskundigen), die de kwaliteit van de biedingen gaat beoordelen. 3. Start verkoopprocedure De verkoop van het pand start met de openbaarmaking van het reglement en de uitnodiging om deel te nemen aan de verkoopprocedure. 4. Beoordeling ingediende plannen De deelnemers dienen hun plannen en biedingen voor het pand in.

De beoordelingscommissie geeft aan de hand van de bij de start gepubliceerde beoordelingscriteria een integraal totaaloordeel per ingediend plan en onderbouwt dit met argumenten. De kwalitatieve beoordelingen en de financiële biedingen worden volgens het reglement vertaald in scores. 5. Sluiten koopovereenkomst Met de deelnemer met de hoogste score wordt de koopovereenkomst voor het betreffende pand gesloten.

6.4.3

Onderhandse verkopen aan zittende huurders Op het uitgangspunt ‘openbaarheid’ kan bij zittende huurders een uitzondering worden gemaakt. Zoals eerder aangegeven is dit niet gebruikelijk en alleen mogelijk wanneer dit wordt onderbouwd met argumenten. Redenen kunnen zijn: • Een positieve invloed op gebiedsontwikkeling (actieve betrokkenheid huurder bij pand/gebied). • Lange huurrelatie. • Specifieke afspraken Transparant handelen blijft belangrijk. De voorgenomen onderhandse verkopen, inclusief argumentatie, worden gepubliceerd. De gemeente kan het object aan de huurder aanbieden. Ook kan de huurder een verzoek indienen om te kopen. De gemeente toetst eerst of het object daadwerkelijk op de nominatie om verkocht te

Datum

Pagina

December 2022

40 van 43

worden staat en niet van strategische waarde is voor de gemeente. Het gaat hier om een ‘kan’bepaling, want bij verkoop van een pand in verhuurde staat geldt dat koop geen huur breekt. Vervolgens wordt gekeken of aan de onderstaande regels wordt voldaan. Ook voor zittende huurders, die in aanmerking willen komen voor de aankoop van het door hen gehuurde object, geldt dat ze moeten voldoen aan objectieve, toetsbare en redelijke criteria. Dat zijn minimaal de volgende: a. De duur van de huurrelatie tussen de gemeente (en vorige eigenaar) en zittende huurder bedraagt (in totaal) minimaal 5 jaar; b. Er is geen sprake van een betalingsachterstand van de zittende huurder aan de gemeente of er is sprake van een betalingsachterstand waarvoor reeds een betalingsregeling is overeengekomen, welke wordt nagekomen door de huurder. Daarnaast kan er sprake zijn van (een van) de volgende criteria ter verdere ondersteuning van het standpunt van de gemeente dat er sprake is van een serieuze gegadigde om in aanmerking te komen voor de onderhandse verkoop van het betreffende object: c. In de huurovereenkomst is een onvoorwaardelijk eerste recht van koop opgenomen voor de zittende huurder voor het betreffende object; d.

De zittende huurder heeft met instemming van de gemeente financiële investeringen of investeringen in natura gedaan of gepland (die invulling geven aan het gemeentelijke beleid, onder meer op het terrein van duurzaamheid); e. De zittende huurder exploiteert in het object een bedrijf dat van belang is voor de stabiliteit van de lokale werkgelegenheid; f. De omliggende infrastructuur is ingericht op het bedrijf dat de zittende huurder heeft in het object; g. De zittende huurder heeft perifere eigendoms- c.q. erfpachtposities en integrale ontwikkelingsplannen waar het object deel van uitmaakt; h. De zittende huurder vervult een belangrijke maatschappelijke functie in het verzorgingsgebied waarin het object is gelegen. Indien de huurder niet minimaal voldoet aan de hiervoor beschreven onder a en b bedoelde criteria zal een openbare selectieprocedure worden opgestart indien de gemeente tot verkoop van het object wil overgaan. De huurder wordt hierover geïnformeerd. Indien huurder gebruik kan maken van de mogelijkheid tot koop op grond van de bovenstaande (minimale) criteria, kan de gemeente besluiten om een onderhands verkoopproces te starten met de volgende randvoorwaarden (tenzij deze in strijd zijn met de in de huurovereenkomst opgenomen voorwaarden): - Woningen: o De taxatieopdracht heeft als uitgangspunt de waardebepaling vrij van huur en gebruik (leegwaarde).

o Bij de koopaanbieding door de gemeente van woningen aan de zittende huurders wordt tegen de getaxeerde waarde, vrij van huur en gebruik, verkocht. o Er wordt een anti-speculatiebeding opgenomen voor 10 jaar. - Bedrijfsruimte en kantoren: o De taxatieopdracht betreft de waarde in volledig verhuurde staat met als uitgangspunt dat er tegen marktconforme huur en marktconforme huurcondities zou zijn verhuurd. Hierbij geldt de huidige bestemming, tenzij duidelijk is dat deze gewijzigd gaat worden, dan geldt als uitgangspunt de toekomstige bestemming. o In de verkoopakte bij onderhandse verkoop wordt een artikel opgenomen dat: ▪ Bij een bestemmingswijziging binnen 15 jaar na eigendomsoverdracht het object bij verkoop eerst moet worden aangeboden aan de gemeente Rotterdam tegen de

Datum

Pagina

December 2022

41 van 43

▪

waarde van de functie waarvoor het gekocht is, voordat het object kan worden aangeboden aan derden. Bij een bestemmingswijziging en/of volume-uitbreiding bijbetaling plaatsvindt volgens de regeling opgenomen in de Algemene Verkoopvoorwaarden.

Datum

Pagina

December 2022

42 van 43

Lijst met afkortingen

SO: Cluster Stadsontwikkeling SB: Cluster Stadsbeheer MO Cluster Maatschappelijke Ontwikkeling DV: Cluster Dienstverlening SO GEX: Afdeling Stadsontwikkeling Grondexploitatie NPRZ: Nationaal Programma Rotterdam Zuid BCO: Cluster Bestuur en Concernondersteuning CHV; Concernhuisvesting KDH: Kostendekkende Huur MJOP: Meerjaren Onderhoudsplanning DMJOP: Duurzame Meerjaren Onderhoudsplanning PvE: Programma van Eisen MFA: Multifunctionele Accommodatie CPI: Consumenten Prijs Index CBS: Centraal Bureau voor de Statistiek VvE: Vereniging van Eigenaren OZB: Onroerende Zaak Belasting BTW: Belasting Toegevoegde Waarde IHP: Integrale Huisvestingsplannen BENG: Bijna-energieneutraal gebouw BREEAM: Building Research Establishment Environmental Assessment Method GPR: Ground-penetrating radar BAG: Basisregistratie Adressen en Gebouwen OPM: Oracle Property Manager VHE: Verhuurbare eenheid CHO: Collectieve huurovereenkomst RIM: Rotterdamse Investeringsmotor RSPW: Rotterdamse Standaard Projectmatig Werken GROTICK: Geld Risico Organisatie Tijd Informatie Communicatie Kwaliteit IVS: International Valuation Standards EVS: European Valuation Standards TEGoVA: The European Group of Valuer assocations

Datum

Pagina

December 2022

43 van 43