22bb752 Brief van Gyömörei Advocaten over Struisenburg c.s. _ ontwerpbestemmingsplan Lijnbaankwartier-Coolsingel
Tekst van het document
Binnen het vlak met de maatvoeringsaanduiding “maximum bouwhoogte 100 meter” kan afgeweken worden tot een maximum bouwhoogte van 150 meter, met dien verstande dat een omgevingsvergunning alleen kan worden ver leend na advies van de beheerder van het straalpad om aan te tonen dat de voorgenomen bouwactiviteiten geen gevaar of hinder opleveren voor de doorgang van signalen, en met dien verstande dat ter voorkoming van gevaar of hinder voor het luchtverkeer, een advies van de Luchtverkeersleiding Ne derland noodzakelijk is. 3. Binnen het vlak met de maatvoeringsaanduiding “maximum bouwhoogte 150 meter” kan afgeweken worden tot een maximum bouwhoogte van 200 meter, met dien verstande dat ter voorkoming van gevaar of hinder voor het luchtver keer, een advies van de Luchtverkeersleiding Nederland noodzakelijk is.
3.4
Specifieke gebruiksregels
3.4.1
Wonen en geluidsgevoelige maatschappelijke voorzieningen niet toegestaan
In afwijking van het bepaalde in lid 3.1 geldt dat: a.
b. c.
geluidsgevoelige objecten genoemd in artikel 1.27 niet zijn toegestaan op de vol gende adressen: 1. Coolsingel 44; 2. Van Oldebarneveltplaats 1; 3. Lijnbaan 100; 4. Coolsingel 191 t/m 201; 5. Coolsingel 207 t/m 231. ter plaatse van de aanduiding "wonen uitgesloten" wonen niet is toegestaan; ter plaatse van de aanduiding "maatschappelijk" maatschappelijke voorzieningen, die vallen onder de geluidsgevoelige objecten genoemd in artikel 1.27 van deze regels niet zijn toegestaan; de onderwijsinstelling gevestigd aan Hofplein 19 is wel toegestaan.
3.4.2
Wonen
R0501368aaA8.jk
67
I
K U PER S
NIGGEBRUGGE Bouwakoestiek Bouwfysica Verkeerslawaai Milieubeheer
Ter plaatse van de aanduiding “wonen” geldt dat in geval van het realiseren van wo ningen of andere gevoelige gebouwen zoals bedoeld in artikel 1.1 van het Activiteiten besluit, maatregelen getroffen dienen te worden die ertoe leiden dat vanwege de acti viteiten ter plaatse van de bestaande horecagelegenheden, voldaan kan worden aan de normen ten aanzien van geluid uit het Activiteitenbesluit, waarbij de initiatiefnemer van het realiseren van woningen of andere gevoelige gebouwen verantwoordelijk is voor het treffen van die maatregelen. 3.4.3
Specifieke vorm van wonen - voorwaardelijke bepaling
Ter plaatse van de aanduiding "specifieke vorm van wonen - voorwaardelijke bepaling" zijn woningen of een andere geluidsgevoelig objecten voor zover deze direct achter de gevel van het gebouw grenzend aan het Stadhuisplein liggen uitsluitend toegestaan, indien: a.
aan de gevel van dat gebouw (grenzend aan het Stadhuisplein) gevelisolatie wordt gerealiseerd van tenminste 45 Rahouse en deze gevelisolatie ertoe leidt dat binnen geluidsgevoelige ruimten dan wel verblijfsruimten van een woning of ander geluidsgevoelig object bij gesloten ramen een etmaalwaarde van maximaal 35 dB(A) gecumuleerd wordt gewaarborgd; deze etmaalwaarde heeft betrekking op het geluid van horeca-inrichtingen aan het Stadhuisplein en de Kruiskade, die op de kaart zijn aangegeven die als bijlage xx bij deze planregels is gevoegd; het be treft het geluid veroorzaakt door de in de horeca-inrichting aanwezige installaties en toestellen, alsmede door de in de inrichting verrichte werkzaamheden en activi teiten en laad- en losactiviteiten ten behoeve van en in de onmiddellijke nabijheid van de inrichting.
3.4.4
Aan-huis-gebonden beroep of bedrijf bij wonen
Woningen mogen mede worden gebruikt voor de uitoefening van een aan huis gebon den beroep of bedrijf, mits: a.
b.
c. d. e.
de woonfunctie in overwegende mate gehandhaafd blijft, waarbij het bruto vloer oppervlak van de woning voor ten hoogste 300Zo mag worden gebruikt voor een aan huis gebonden beroep of bedrijf; ten aanzien van een aan huis gebonden bedrijf sprake is van een bedrijf tot en met categorie 1 als bedoeld in de bij deze regels horende lijst van bedrijfsactivitei ten; de gevel en dakrand van de woning niet worden gebruikt ten behoeve van reclame-uitingen; er geen bedrijfsmatige activiteiten plaatsvinden die betrekking hebben op het on derhouden en repareren van motorvoertuigen; er geen detailhandel plaatsvindt, tenzij als ondergeschikt onderdeel van het aan huis gebonden beroep of bedrijf.
3.4.5 a.
Beperking horeca
In afwijking van het bepaalde in lid 3.1 onder d is horeca op de volgende adressen uitsluitend op de begane grond toegestaan: 1. Aert van Nesstraat 38 t/m 60 (even), Aert van Nesstraat 99; 2. Binnenwegplein 19 t/m 23 (oneven); 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.
Bulgersteyn 1, Bulgersteyn 7023 t/m 7327 (oneven); Doelstraat 5 t/m 261 (oneven); Coolsingel 245; Crispijnstraat 1 t/m 59 (even en oneven); Haagseveer 1; Hennekijnstraat 90 t/m 254 (even); Jan Evertsenplaats 1 t/m 255 (even en oneven);
R0501368aaA8.jk
68
I
K U PER S
NIGGEBRUGGE Bouwakoestiek Bouwfysica Verkeerslawaai Milieubeheer
10. Joost Bankertsplaats 1 t/m 16 (even en oneven), Joost Bankertsplaats 20 t/m 280 (even en oneven); 11. Karel Doormanstraat 14 t/m 276 (even); 12. Karel Doormanstraat 290 t/ 300 (even), Karel Doormanstraat 316, Karel Doormanstraat 320 t/m 334 (even), Karel Doormanstraat 352 t/m 392 (even); 13. Keerweer 16, Keerweer 17 t/m 21 (oneven); 14. Korte Hoogstraat 7 t/m 23 (oneven); 15. Lijnbaanhof 8 t/m 52 (even); 16. Lijnbaan 177 t/m 195 (oneven); 17. Kruisplein 200 t/.m 1048 (even); 18. Kruiskade 59 t/m 103 (oneven); 19. Mauritsplaats 2 t/m 261 (even en oneven); 20. Mauritsweg 2 t/m 20 (even); 21. Pompenburg 406 t/m 654 (even);
b.
22. Schouwburgplein 2 t/m 19 (even en oneven), Schouwburgplein 80 t/m 85 (even en oneven); 23. Van Bijlandplaats 1 - 32 (even en oneven), Van Bijlandplaats 35 t/m 43 (even en oneven); 24. Van Ghentstraat 1 t/m 21 (oneven), Van Ghentstraat 29 t/m 65 (oneven); 25. Van Oldenbarneveltplaats 15, Van Oldenbarneveltplaats 25, Van Oldenbarneveltplaats 194 t/m 452 (even); 26. Westblaak 1 t/m 61 (oneven); 27. Zoutmanstraat 2 t/m 24 (even); op de onder a genoemde adressen is horeca tevens toegestaan op de eerste verdieping als dit gebruik is vergund op het moment van terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan.
3.4.6
Beneden maaiveld
Alle functies die op de begane grond zijn toegestaan, zijn tevens toegestaan beneden het maaiveld. 3.4.7 a.
b.
c.
scholen voor basisonderwijs, scholen voor voortgezet onderwijs en kinderopvang, zoals bedoeld in de "Beleidsregel buitenklimaat: luchtkwaliteit bij scholen en kin derdagverblijven", zijn niet toegestaan binnen 50 meter vanaf de rand van de bui tenste rijbaan van de volgende wegen: Blaak, Coolsingel, Hofplein, Pompenburg, Schiekade, Weena en Westblaak. het bepaalde onder a geldt niet voor scholen voor basisonderwijs, scholen voor voortgezet onderwijs en kinderopvang die binnen de genoemde 50 meter liggen en voorafgaand aan de vaststelling van dit bestemmingsplan al legaal aanwezig waren; van het bepaalde onder a kan worden afgeweken in geval van zwaarwegende belangen en nadat een advies van de GGD is ingewonnen.
3.4.8 a.
b.
c.
Luchtkwaliteit bij scholen en kinderopvang
Maatwerk horeca
Indien ter plaatse van de aanduiding “specifieke vorm van wonen - voorwaardelij ke bepaling” woningen of andere geluidsgevoelige objecten zijn gerealiseerd, is ter plaatse van de aanduiding “specifieke vorm van horeca - maatwerk 1” horeca uit sluitend toegestaan indien: Indien ter plaatse van de aanduiding “specifieke vorm van wonen - voorwaardelij ke bepaling” woningen of andere geluidsgevoelige objecten zijn gerealiseerd, is ter plaatse van de aanduiding “specifieke vorm van horeca - maatwerk 2” horeca uit sluitend toegestaan indien: Indien ter plaatse van de aanduiding “specifieke vorm van wonen - voorwaardelij ke bepaling” woningen of andere geluidsgevoelige objecten zijn gerealiseerd, is ter
R0501368aaA8.jk
69
I
K U PER S
NIGGEBRUGGE Bouwakoestiek Bouwfysica Verkeerslawaai Milieubeheer
d.
e.
f.
g.
plaatse van de aanduiding “specifieke vorm van horeca - maatwerk 3” horeca uit sluitend toegestaan indien: Indien ter plaatse van de aanduiding “specifieke vorm van wonen - voorwaardelij ke bepaling” woningen of andere geluidsgevoelige objecten zijn gerealiseerd, is ter plaatse van de aanduiding “specifieke vorm van horeca - maatwerk 4” horeca uit sluitend toegestaan indien: Indien ter plaatse van de aanduiding “specifieke vorm van wonen - voorwaardelij ke bepaling” woningen of andere geluidsgevoelige objecten zijn gerealiseerd, is ter plaatse van de aanduiding “specifieke vorm van horeca - maatwerk 5” horeca uit sluitend toegestaan indien: Indien ter plaatse van de aanduiding “specifieke vorm van wonen - voorwaardelij ke bepaling” woningen of andere geluidsgevoelige objecten zijn gerealiseerd, is ter plaatse van de aanduiding “specifieke vorm van horeca - maatwerk 6” horeca uit sluitend toegestaan indien: Indien ter plaatse van de aanduiding “specifieke vorm van wonen - voorwaardelij ke bepaling” woningen of andere geluidsgevoelige objecten zijn gerealiseerd, is ter plaatse van de aanduiding “specifieke vorm van horeca - maatwerk 7” horeca uit sluitend toegestaan indien:
3.5
Afwijken van de gebruiksregels
3.5.1
Toegestane bedrijfsactiviteiten
Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 3.1 onder h en 3.4.4 ter zake van de toegestane bedrijfsactiviteiten ten behoeve van andere bedrijfsactiviteiten dan die primair zijn toegelaten, welke - ge hoord de milieudeskundige - daarmede naar aard en invloed op de omgeving gelijk te stellen zijn. 3.5.2
Horeca
Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 3.4.5 ter zake van het toestaan van horeca op de eerste verdieping, in dien: a. b.
de horecafunctie op de eerste etage onlosmakelijk verbonden is met de horeca functie op de begane grond; het woon- en leefklimaat in de directe omgeving van de horeca niet onevenredig wordt geschaad;
de horeca past in het Horecagebiedsplan van de gemeente Rotterdam zoals dat van toepassing is ten tijde van de aanvraag.
Artikel 23
Overige zone - aandachtsgebied geluid
Ter plaatse van de aanduiding “Overige zone - aandachtsgebied geluid" zijn nieuwe geluidsgevoelige objecten alleen toegestaan, indien: c.
in geval van een nieuwe woning, die woning beschikt over minimaal één geluidluwe gevel of anderszins wordt aangetoond dat in die woning sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat, en;
R0501368aaA8.jk
70
I
K U PER S
NIGGEBRUGGE Bouwakoestiek Bouwfysica Verkeerslawaai Milieubeheer
d.
uit akoestisch onderzoek blijkt dat binnen geluidsgevoelige ruimten dan wel verblijfsruimten van een woning of ander geluidsgevoelig object bij gesloten ramen een etmaalwaarde van maximaal 35 dB(A) gecumuleerd wordt gewaarborgd; de ze etmaalwaarde heeft betrekking op het geluid van horeca-inrichtingen aan het Stadhuisplein en de Kruiskade, die op de kaart zijn aangegeven die als bijlage xx bij deze planregels is gevoegd; het betreft het geluid veroorzaakt door de in de horeca-inrichting aanwezige installaties en toestellen, alsmede door de in de in richting verrichte werkzaamheden en activiteiten en laad- en losactiviteiten ten be hoeve van en in de onmiddellijke nabijheid van de inrichting.
het bepaalde onder a en b is niet van toepassing indien met akoestisch onderzoek wordt aangetoond dat aan de geluidsnormen uit het Activiteitenbesluit voldaan kan worden in relatie tot het geluid van horeca-inrichtingen aan het Stadhuisplein én de Kruiskade.
R0501368aaA8.jk
71
I
K U PE R S
GGEBRUGGE
Bouwfysica Verkeerslawaai Milieubeheer
Bijlage III: berekende geluidisolatiewaarden dubbe le pui begane grond en enkele pui 1e verdieping uit bouw, pui Luciagebouw, alsmede vergelijking met uitgangspunten akoestisch onderzoek
R0501368aaA8.jk
72
K U PER S
NIGGEBRUGGE Bouwakoestiek Bouwfysica Verkeerslawaai Milieubeheer
verschil met
Geen lek, Frequentie
geen spouw-
octaafband
absorptie
31
23
50
31
63
35
opgave peutz/buro bouwfysica
Geen lek, spouw-
verschil met octaaf-
absorptie
23
-1
26
29
-1
37
opgave peutz/buro bouwfysica
26
2
32
2
met lek, geen spouw-
verschil met octaaf-
absorptie
21
opgave peutz/buro bouwfysica
32
spouw-
verschil met octaaf-
-3
22
27
-3
33
opgave peutz/buro
absorptie
21
30
34
met lek,
bouwfysica
22
-2
28
-2
31
Volledige onkoppeling
24 37
38
40
34
35
42
41
42
36
36
46
125
42
160
44
46
38
38
48
200
46
48
39
39
50
250
48
315
50
52
39
39
55
400
53
54
40
40
57
500
55
630
57
58
42
42
63
800
59
60
42
42
65
1k
60
1k25 1k6
60 60
2k
66
2k5
73
3k15
77
4k
82
5k
86
Rw
58
Rahouse (oct)
39,8
43
50
55
-16
-16
-15
44
50
56
61
39
45
51
56
-8
-14
-15
-14
61 61 59
-14
68
60
-13
82
-1
38
-30
-32
45
45
41
-32
34,4
38
41
43
32
34
36
38
-15
-25
-30
-32
45
41
-32
-1
45
-1
0
24
30
0
30
46
42
-5
47
52
47
-12
59
60
55
-11
66
67
62
-8
70
72
65
-8
73
89
82
-1
75
-0,4
42,7
95
43 34,6
24
83 40
43
-8,3
bouwfysica
77
46 40
opgave peutz/buro
68 67
46
43 -8,3
37
44 45
43
60 42,0
43
36
-25
46 76
86
-2,8
41
34
-15
46
78 -1
38
32
44 45
74 75
37
bouwfysica
32
80
-10
opgave peutz/buro
beide gevels
100
37
verschil met octaaf-
63 -8,0
42,2
Tabel III. 1: berekening geluidisolatie dubbele pui uitbouw begane grond met verschillen ten opzichte van uitgangspunt akoestisch onderzoek voor diverse varianten
R0501368aaA8.jk
73
I
K U PER S
NIGGEBRUGGE Bouwakoestiek Bouwfysica Verkeerslawaai Milieubeheer
Enkele pui t.4.4 akoestisch onderzoek Peutz: vergelijking luchtgeluidisolatie Dok 112 publikatie van VROM d.d. 1989
19.2 hars 24 Frequentie
opgave
spouw
verschil met opgave
peutz/buro
luchtgevuld 10.2
peutz/buro bouwfysica
bouwfysica
hars octaafband
31
octaafband
17
-5,0
22
23
-2,0
25
29
-7,0
36
33
-6,5
39,5
42
-3,0
45
46
-3,5
49,5
46
-5,5
51,5
53
-1,0
55,5
32,6
-3,9
36,4
opgave peutz
36,4
verschil met DOK112
-3,9
50 63* 80 100 125* 160 200 250 315 400 500 630 800 1k 1k25 1k6 2k 2k5 3k15 4k 5k
Rahouse (oct)
* op basis van massawet
Tabel III.2: berekening geluidisolatie glas enkele gevel 1e verdieping uitbouw van veigelijkbare glasopbouw in Dokl 12 publikatie d.d. 1989 van VROM met verschillen ten opzichte van uitgangspunt akoestisch onderzoek
R0501368aaA8.jk
74
H
K U PER S
NIGGEBRUGGE Bouwakoestiek Bouwfysica Verkeerslawaai Milieubeheer
Dubbele pui t.4.8 Lucia gebouw akoestisch onderzoek Peutz:
opgave in notitie Frequentie
dgmr in octaafband
31
opgave verschil met opgave
peutz/buro
peutz/buro bouwfysica
bouwfysica in octaafband*
23,0
0,7
22,3
33,4
0,7
32,7
42,6
0,7
41,9
49,8
0,2
49,6
53,4
0,2
53,2
60,7
0,2
60,5
63,2
-0,3
63,5
71,8
-1,0
63,5
50 63* 80 100 125* 160 200 250 315 400 500 630 800 1k 1k25 1k6 2k 2k5 3k15 4k 5k Rw Rahouse (oct)
58 44,5
* op basis van massawet ** opgave akoestisch onderzoek
0,7
43,9
opgave planregels
45,0
verschil met opgave peutz
1,1
Tabel III.3: berekende RAhouse waarde pui Luciagebouw met vergelijking opgave in planregels
R0501368aaA8.jk
75
H
KUPER5&NIGGEBRUGGE Bouwakoestiek Bouwfysica Verkeerslawaai Milieubeheer
Gyomorei advocaten en belastingadviseurs T.a.v. de weledele heer mr. Z. Gyömörei Zeestraat 94A 2518 AD Den Haag Email: gyomorei@gyomorei.nl Utrecht, 24 januari 2022 ons ref. nr.: B0501368aaAI.jk
Betreft: herstelplan Lijnbaankwartier-Coolsingel: opmerkingen ten aanzien van reactiedocumenten gemeente Rotterdam in antwoord op ingebrachte tekortkomingen en bezwaren
Geachte heer Gyömörei, Op 20 januari j .l. ontvingen wij het bijgevoegde reactiedocument terzake onze opmerkingen (tekortkomingen, bezwaren) ten aanzien van de nieuwe planregels in het herstelplan Lijnbaankwartier-Coolsingel, alsmede onze reactie op de maatwerkvoorschriften voor de horeca-inrichtingen aan het Stadhuisplein. Hierbij zenden wij u onze reactie i.v.m. de behandeling van het herstelplan Lijnbaankwartier-Coolsingel ter behandeling in de commissie Bouwen en wonen d.d. 26 januari 2022.
Algemeen: Het toegezonden reactiedocument heeft een omvang van 23 pagina’s en 79 onderwerpen, welke ten dele technisch, juridisch of anderszins van aard zijn. Gezien de late toezending van het reactiedocument door de gemeente en de behandeling in de commissie kan niet op alle onderwerpen een gedetailleerde reactie gegeven worden. Wij merken op dat de gemeente Rotterdam in dit dossier regelmatig op het laatste moment uitgebreide stukken toezend aan partijen (de Raad van State hanteert minimaal 10 werkdagen als termijn, in dit geval zijn dat er 3, waarbij 1 dag weggevallen is wegens overleg met de gemeente), waardoor het ten enenmale onmogelijk is een adequate reactie in detail op elk onderwerp te geven.
Zadelstede 10 3431 JZ Nieuwegein landelijk register van gerechtelijke deskundigen
LRGD
Tel: 030 2410218 Fax: 030 2414865 ING: NL47 INGB 0007 5431 55 Rabobank: NL41 RABO 0394 5775 66 K.v.K. Utrecht 30137041 Email: info@kupnigbv.nl Website: www.kupnigbv.nl
K U PER S
NIGGEBRUGGE Bouwakoestiek Bouwfysica
ļfà
|( Verkeerslawaai BI „
,
,
Milieubeheer
Wij beperken ons derhalve tot een algemene reactie op enkele specifieke (belangrijke onderdelen).
Algemene opmerkingen: De exploitatie van de inrichtingen wordt fors beperkt in het herstelplan. Daarnaast worden de exploitanten gigantisch op kosten gejaagd en zijn de maatregelen van het bestemmingsplan deels niet uitvoerbaar. Er kan niet voldaan worden aan de gestelde geluideisen. In de studentenwoningen kan geen goed woon- en leefklimaat gegarandeerd worden. De gemeenteraad kan op deze wijze niet voldoen aan de opdracht van de opdracht uit de Raad van State, zoals deze blijkt uit de uitspraak van 19 augustus 2020.
Onacceptabele beperking toelaatbare muziekgeluidniveaus binnen horecainrichtingen: In het akoestisch onderzoek dat aan de horeca inrichtingen uitgevoerd is ten behoeve van het herstelplan zijn forse beperkingen opgenomen ten aanzien van het muziekgeluidniveau binnen de horecabedrijven. Zo wordt ervan uitgegaan dat de muziekgeluidniveaus bij 6 horecabedrijven (Après skihut, Get back, Plein, ’t Fust, Coconuts) tenminste 5 dB(A) gereduceerd wordt. Dit is een forse beperking ten opzichte van de huidige exploitatie (5 dB(A) vermin dering komt neer op een afname met een factor 3 van de muziekgeluidsterkte).
Kostbare, deels onuitvoerbare maatregelen: In combinatie daarmee dienen de inrichtingen zeer kostbare serres (indicatie ca. 5 ton per inrichting) met dubbele geluidsisolerende puien voor hun gevel te bouwen. Uit een controle van de geluidisolatie van de voorgeschreven puien blijkt dat deze niet voldoen aan de specificaties in het akoestisch onderzoek en de maatwerkvoorschriften die behoren bij het herstelplan. Een akoestische oplossing voor de entreepartijen waar in de praktijk lange rijen bezoekers in en uitgaan (30 of meer meter lengte) ontbreekt in het akoestisch
B0501368aaAI.jk
2
I
K U PER S
NIGGEBRUGGE Bouwakoestiek Bouwfysica
ļfà
|( Verkeerslawaai BI „
,
,
Milieubeheer
onderzoek. Ook is er geen controle op brand- en vluchtveiligheid uitgevoerd op de entreepartijen. Bij Cornelis, Cool63 en Amigo (waar geen geluidsisolerende serres mogelijk zijn) is ervan uitgegaan dat in de gevel een zeer hoge geluidisolaties gerealiseerd gaan worden. Gezien de huidige gemeten geluidisolatie komt dat neer op sloop van de gevel in combinatie met een nieuwe gevel of een akoestische doos binnen of om het huidige pand. De kosten daarvan (indicatie 5 ton) komen volledig voor rekening van de exploitanten. Tot nu toe heeft de eigenaar van de panden (Cornelis, Cool63) voor de genoemde maatregelen geen akkoord gegeven. Kort gezegd: de maatregelen zijn niet uitvoerbaar.
Er kan niet voldaan worden aan de maximale geluidniveaus in de maatwerkvoorschriften zodat de terrasexploitatie (praktisch) onmogelijk wordt: In het herstelplan zijn voor elke inrichting maatwerkvoorschriften opgenomen waaraan elk bedrijf ter hoogte de gevel van het Luciagebouw op 10 m van terras (ca. 24 m van de toekomstige gevel van de horecabedrijven) aan een maximaal geluidniveau moet worden voldoen. Het gezamenlijk geluidniveau van de terrassen mag volgens de planregels maximaal 67 en 63 decibel (dB(A)) in de avond- en nachtperiode bedragen op de gevel van het Lucia gebouw. Uit metingen vóór de covid pandemie op het Stadhuisplein blijkt dat op de gevel van het Luciagebouw stemgeluidniveaus tussen de 80 en 90 dB(A) optreden op zomerse dagen. De conclusie is dat niet voldaan kan worden aan de maatwerkvoorschriften. Dit lukt alleen als de terrascapaciteit met meer dan 99 0á gereduceerd wordt. In feite moeten de terrassen verdwijnen.
B0501368aaAI.jk
3
I
K U PER S
NIGGEBRUGGE Bouwakoestiek Bouwfysica
ļfà
|( Verkeerslawaai BI „
,
,
Milieubeheer
Woon- en leefklimaat studentenwoningen Luciagebouw vereist open ramen met als gevolg klachten over terras- en muziekgeluid horeca-inrichtingen: In de gevel van het Luciagebouw worden geluidsisolerende puien met een zeer hoge isolatiewaarde voorzien volgens de planregels. Wij hebben ernstige twijfels over de haalbaarheid van de geluidisolatie. Pas na testmetingen over ca. een halfjaar is daar duidelijkheid over. De geluidisolatie van deze puien blijft alleen intact als deze in de dag-, avond- en nachtperiode volledig gesloten blijven. Aangezien het ventilatiesysteem van de studenten woningen geen koeling bezit zullen de puien dit in de praktijk op warme zomerse dagen open gezet worden. Dit zal met geluidniveaus van 80-90 dB(A) op de gevel (zie hiervoor) tot klachten leiden van de terrassen en de muziek van de horeca. Aangezien de gemeente dan moet handhaven zal een overtreding van de geluidnorm geconstateerd worden (zie hiervoor) en zijn maatregelen aan de omvang van de terrassen en het muziekgeluid onvermijdelijk.
Samenvattend: Op dit moment voldoen de horeca-inrichtingen bij de bestaande woningen aan het Activiteitenbesluit. Dit blijkt uit overleg met de Milieudienst DCMR Rijnmond. De in het reactiedocument genoemd overschrijdingen zijn onjuist. Het herstelplan leidt tot aanzienlijke beperking van de exploitatie van de horecainrichtingen in strijd met de moties van de gemeenteraad en de uitspraak van de Raad van State van 19 augustus 2020. De in het akoestisch onderzoek opgenomen maatregelen aan de horeca-inrichtingen zijn onvoldoende om aan de planregels en de maatwerkvoorschriften te voldoen. Hetzelfde geldt aan de maatregelen aan het Luciagebouw tegen het muziek- en terrasgeluid. De maatregelen leiden tot aanzienlijke kosten voor de horeca-inrichtingen (enkele miljoenen).
B0501368aaAI.jk
4
I
Bouwakoestiek Bouwfysica Verkeerslawaai Milieubeheer
Van een deel van de maatregelen is de uitvoering niet verzekerd of niet mogelijk. Aangezien met de planregels in het herstelplan en de maatwerkvoorschriften niet aan de geluidnormen kan worden voldaan, zal dit rampzalige consequenties hebben voor de horeca-inrichtingen en de studentenwoningen.
Conclusie: Kort samengevat: het herstelplan moet terug naar de tekentafel. Wij merken op dat de combinatie van horeca en woningen op het Stadhuisplein met de huidige exploitaties akoestisch onmogelijk is, tenzij extreme maatregelen getrof fen worden: denk aan een “dove” gevel of een tweede gevel voor de huidige gevel van de studentenwoningen. Met vriendelijke groeten, Nieuwegein, 24 januari 2022,
Kupers & Niggebrugge BV
B0501368aaAI.jk
5
Gemeente Rotterdam
Casenummer: [...] Briefnr.: [...] Versiedatum: 08/10/2021 Project: Stadhuisplein
Concept HOOFDOVEREENKOMST Inzake geluidsproblematiek Stadhuisplein A. DE ONDERGETEKENDEN: 1.
De publiekrechtelijke rechtspersoon, gemeente Rotterdam, kantoorhoudende te (3072AP) Rotterdam aan de Wilhelminakade 179, geregistreerd in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel met nummer 24483298, in deze rechtsgeldig vertegenwoordigd door haar gezamenlijk tot vertegenwoordiging bevoegde gevolmachtigden mevrouw H.M. van Bockxmeer, concerndirecteur Stadsontwikkeling, de heer L.J.M.J Melchers, directeur Gebiedsontwikkeling en mevrouw C. Duitman, concerndirecteur directie Veiligheid, daartoe bevoegd krachtens onder meer het Besluit mandaat, volmacht en machtiging Rotterdam 2016 juncto het Besluit ondermandaat ondervolmacht en ondermachtiging van de algemeen directeur 2016, als zodanig handelende ter uitvoering van het besluit d.d. [...] 2021, namens burgemeester en wethouders, die daartoe bevoegd was krachtens onder meer de hiervoor vermelde besluiten, hierna te noemen “Gemeente”,
2.
Raiffeisen Immobilien Kapitalanlage Gesellschaft m.b.H., een vennootschap naar Oostenrijks recht, met statutaire zetel in Oostenrijk en gevestigd aan Mooslackengasse 12, 1190 Wenen, Oostenrijk, geregistreerd in het Handelsregister van Wenen (Handelsgericht) met nummer 239281 i, waarvan het uittreksel is bijgevoegd in BIJLAGE 1, in deze rechtsgeldig vertegenwoordigd door [...] hierna te noemen: “Raiffeisen”.
3.
Leyten Bouwplanontwikkeling B.V., statutair gevestigd te Rotterdam en kantoorhoudende aan de Lloydstraat 210 te (3024EA) Rotterdam, geregistreerd in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel met nummer 24177903, waarvan het uittreksel is bijgevoegd in BIJLAGE 1, in deze rechtsgeldig vertegenwoordigd door haar enig bestuurder Leyten Vastgoedontwikkeling B.V., statutair gevestigd te Rotterdam en kantoorhoudende aan de Lloydstraat 210 te (3024EA) Rotterdam, geregistreerd in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel met nummer 24235461, waarvan het uittreksel is bijgevoegd in BIJLAGE 1 welke op haar beurt wordt vertegenwoordigd door de heer A. Leijten, hierna te noemen: “Leyten”.
4.
Stadhuisplein 29 vastgoed B.V., statutair gevestigd te Rotterdam en kantoorhoudende aan het Stadhuisplein 29 te (3012AR) Rotterdam, geregistreerd in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel met nummer 24309647, waarvan het uittreksel is bijgevoegd in BIJLAGE 1, in deze rechtsgeldig vertegenwoordigd door haar bestuurder de heer M. Jongejan, hierna te noemen: “SHP29”.
5.
Erasmus Universiteit Rotterdam, statutair gevestigd te Rotterdam en kantoorhoudende aan de Burgemeester Oudlaan 50 te (3062PA) Rotterdam, geregistreerd in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel met nummer 24495550, waarvan het uittreksel is bijgevoegd in BIJLAGE
Pagina 1 van 11
1 ,in deze rechtsgeldig vertegenwoordigd door gevolmachtigde door de heer H. Brinksma, hierna te noemen: “de EUR”. 6.
Skihut Exploitatie 1 B.V., tevens handelend onder de naam De Après Skihut, statutair gevestigd te Rotterdam en kantoorhoudende aan het Stadhuisplein 29 te (3012AR) Rotterdam, geregistreerd in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel met nummer 24271007, en Skihut Exploitatie 2 B.V., tevens handelend onder de naam Get Back, statutair gevestigd te Rotterdam en kantoorhoudende aan het Stadhuisplein 27 te (3012AR) Rotterdam, geregistreerd in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel met nummer 24292405, beiden uitbaters van de horecagelegenheden van SHP29 op de hiervoor genoemde adressen, en Skihut Exploitatie 4 B.V., tevens handelend onder de naam Saint-Tropez, statutair gevestigd te Rotterdam en kantoorhoudende aan de Coolsingel 63A te (3012AB) Rotterdam, geregistreerd in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel met nummer 24308959, en Skihut Exploitatie 5 B.V., tevens handelend onder de naam Kissed by Saint-Tropez, statutair gevestigd te Rotterdam en kantoorhoudende aan de Coolsingel 65A te (3012AB) Rotterdam, geregistreerd in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel met nummer 24454096, laatste twee ondernemingen betreffen toekomstige horecagelegenheden in gebouw Cool63 en hierna samen te noemen “Horeca Cool63”, allen in deze rechtsgeldig vertegenwoordigd door Skihut Holding B.V., statutair gevestigd te Rotterdam en kantoorhoudende aan het
Stadhuisplein 29 te (3012AR) Rotterdam, geregistreerd in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel met nummer 24292404, waarvan de uittreksels zijn bijgevoegd in BIJLAGE 1 welke op haar beurt wordt vertegenwoordigd door haar bestuurder de heer M. Jongejan, hierna te noemen: “Skihut”.
7.
Café Plein Rotterdam B.V., statutair gevestigd te Rotterdam en kantoorhoudende aan het Stadhuisplein 23 te (3012AR) Rotterdam, geregistreerd in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel met nummer 24332811, en Café ’t Fust B.V., statutair gevestigd te Rotterdam en kantoorhoudende aan het Stadhuisplein 21 te (3012AR) Rotterdam, geregistreerd in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel met nummer 53850939, en Coco-Nuts B.V., statutair gevestigd te Rotterdam en kantoorhoudende aan het Stadhuisplein 19 te (3012AR) Rotterdam, geregistreerd in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel met nummer 24292451, en Restaurant Amigo’s Rotterdam B.V., statutair gevestigd te Rotterdam en kantoorhoudende aan het Stadhuisplein 17 te (3012AR) Rotterdam, geregistreerd in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel met nummer 24354924, en Cornelis Bar & Kitchen B.V., statutair gevestigd te Rotterdam en kantoorhoudende aan het Stadhuisplein 3 te (3012AR) Rotterdam, geregistreerd in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel met nummer 24342142, allen in deze rechtsgeldig vertegenwoordigd door Struisenburg Beheer B.V., statutair gevestigd te Rotterdam en kantoorhoudende aan de Coolsingel 65, 2e verdieping, te (3012AC) Rotterdam, geregistreerd in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel met nummer 24292081, waarvan het uittreksel is bijgevoegd in BIJLAGE 1 welke op
haar beurt wordt vertegenwoordigd door haar bestuurder de heer M. Maan, hierna te noemen: “Struisenburg”. Partijen 1 tot en met 7 hierna te noemen: “Partijen”; Partijen 3 en 4 hierna te noemen: “de Pandeigenaren noordzijde”; Partijen 6 en 7 hierna te noemen: “de Horecaondernemers”.
B. OVERWEGINGEN: I.
Aan de zuidkant van het Stadhuisplein is Raiffeisen eigenaar van het Luciagebouw; gelegen aan de Sint Lucia-straat 2 tot en met 24 en Stadhuisplein 16 tot en met 30 G-02 waarin zich op de 1e en hoger gelegen verdiepingen studentenwoningen bevinden, kadastraal bekend gemeente Rotterdam, sectie AF, nummer 1669 volgnummer 4. Op de 1e en hoger gelegen
Concept Hoofdovereenkomst Stadhuisplein versie 1.0 d.d. 8 oktober 2021
Pagina 2 van 11
II.
III.
IV.
V.
VI.
VII.
VIII. IX.
verdiepingen zijn studentenwoningen gerealiseerd welke door Raiffeisen worden verhuurd aan de EUR, welke de woningen op haar beurt onderverhuurt aan studenten van haar Erasmus University College. Aan de noordkant van het Stadhuisplein is horeca gevestigd in vastgoed van SHP29, Leyten en Deka. SHP29 is eigenaar van Stadhuisplein 27 tot en met 37, waarin op de begane grond De Apres Skihut en Get Back zijn gevestigd van horecaondernemer Skihut, welke dezelfde partij is als SHP29, kadastraal bekend gemeente Rotterdam, sectie AF, nummer 1521 volgnummer 1 en 2. Leyten is eigenaar van Stadhuisplein 9 tot en met 25, kadastraal bekend gemeente Rotterdam, sectie AF, nummer 1336, waarbij voor de horeca op de begane grond en 1e verdieping huurcontracten zijn gesloten door Leyten met Heineken en Inbev. Heineken heeft op haar beurt onderhuurovereenkomsten gesloten met Struisenburg als horecaondernemer die daar thans Café Plein en Café ’t Fust uitbaat. Inbev heeft op haar beurt ook onderhuurovereenkomsten gesloten met Struisenburg als horecaondernemer die daar thans Coco-nuts en restaurant Amigo’s uitbaat. Deka Immobilien Investment GmbH is eigenaar van gebouw Cool63 met daarin de gebouwonderdelen gelegen aan het Stadhuisplein 1a, 1b en 3, kadastraal bekend gemeente Rotterdam AF 1663 volgnummer 1.
Hierbij heeft Deka een huurovereenkomst gesloten voor de twee horecagelegenheden met Inbev, welke op haar beurt een onderhuurovereenkomst gesloten heeft met Struisenburg als horecaondernemer die daar thans Cornelis Bar & Kitchen B.V. aan het Stadhuisplein 3 uitbaat. Tevens heeft Inbev een onderhuurovereenkomst gesloten met Skihut voor Stadhuisplein 1a en 1b waar nog de horecagelegenheid Horeca Cool63 gevestigd dient te worden. Op de bewerkte luchtfoto, welke is bijgevoegd als BIJLAGE 2 aan deze Hoofdovereenkomst, zijn de verschillende eigenaren en gebruikers weergegeven. Tussen Partijen is een geschil ontstaan over het geluid van de horecaondernemingen aan het Stadhuisplein in relatie tot de tegenover deze horecaondernemingen gerealiseerde studentenwoningen.
Doel is het Bestemmingsplan Lijnbaankwartier-Coolsingel te herstellen zodat voldaan kan worden aan de uitspraak van de Raad van State van 19 augustus 2020 ECLI:NL:RVS:2020:1953, Raad van State, 201803188/2/R3 en daarnaast fysieke aanpassingen aan het Luciagebouw en de horecagelegenheden aan het Stadhuisplein uitgevoerd worden om de geluidsniveaus te reduceren zoals geborgd in het Bestemmingsplan en de Maatwerkvoorschriften waarna de bedrijfsvoering van de horecaondernemers niet onevenredig wordt belemmerd en tegelijkertijd een aanvaardbaar woon- en leefklimaat binnen de studentenwoningen wordt geborgd, hierna te noemen het “Project”. Partijen zijn bereid om - in het kader van een minnelijke regeling - maatregelen te treffen om de betreffende geluidsproblematiek op te lossen en het Project tot een goed resultaat te brengen; Partijen spreken naar elkaar uit dat ze als goede buren zorgdragen voor een levendige en leefbare omgeving op het Stadhuisplein; Partijen wensen de gemaakte afspraken door middel van deze Hoofdovereenkomst schriftelijk vast te leggen.
PARTIJEN KOMEN OVEREEN ALS VOLGT:
C. DEFINITIES: De hiernavolgende definities maken integraal deel uit van deze Hoofdovereenkomst. De definities kunnen zonder verlies van inhoudelijke betekenis in enkelvoud of meervoud worden gebruikt.
Concept Hoofdovereenkomst Stadhuisplein versie 1.0 d.d. 8 oktober 2021
Pagina 3 van 11
1. Een verwijzing naar een artikel is een verwijzing naar een artikel in deze Hoofdovereenkomst, tenzij anders vermeld. 2. Tenzij anders blijkt, wordt in deze Hoofdovereenkomst verstaan onder: Bestemmingsplan: het nog vast te stellen bestemmingsplan Lijnbaankwartier - Coolsingel. Gemeente: de gemeente Rotterdam, zoals vermeld in de aanhef van de Voorovereenkomst onder sub 1. Hoofdovereenkomst: deze onderhavige Hoofdovereenkomst. Maatwerkvoorschriften: de nog vast te stellen Maatwerkvoorschriften opgesteld voor de verschillende horecagelegenheden aan het Stadhuisplein, conform artikel 8.42 van de Wet milieubeheer. Partij: de Gemeente of één van de zes andere Partijen zoals genoemd onder ‘A. de ondergetekenden’. Partijen: de Gemeente en alle zes andere Partijen zoals genoemd onder ‘A. de ondergetekenden’ gezamenlijk.
Project: Het herstellen van het Bestemmingsplan zodat voldaan kan worden aan de uitspraak van de Raad van State van 19 augustus 2020 ECLI:NL:RVS:2020:1953, Raad van State, 201803188/2/R3 en daarnaast het uitvoeren van fysieke aanpassingen aan het Luciagebouw en de horecagelegenheden aan het Stadhuisplein om de geluidsniveaus te reduceren zoals geborgd in het Bestemmingsplan en de Maatwerkvoorschriften, waarna de bedrijfsvoering van de horecaondernemers niet onevenredig wordt belemmerd en tegelijkertijd een aanvaardbaar woon- en leefklimaat binnen de studentenwoningen wordt geborgd.
D. VOORWAARDEN: Artikel 1. Gezamenlijk belang en uitgangspunten 1.
2.
De Gemeente wil de bestaande horeca op het Stadhuisplein niet onevenredig belemmeren in de bedrijfsvoering en daarnaast in het gebied rondom de Coolsingel en de Lijnbaan woningbouw mogelijk maken. Partijen hebben onderzoek gedaan naar oplossingen en de te treffen maatregelen. De te treffen maatregelen zijn benoemd in deze Hoofdovereenkomst en betreffen onder andere het realiseren van serres aan de horecazijde, dubbele kozijnsysteem in het Luciagebouw en het dichten van geluidslekken in de gevel en dak van gebouw Cool63. In opdracht van de Gemeente heeft Peutz onderzoek verricht naar de geluidssituatie na het treffen van deze maatregelen zoals ook opgenomen in deze Hoofdovereenkomst. De uitgangspunten en resultaten van dit onderzoek zijn verwoord in het rapport Stadhuisplein te Rotterdam, Akoestisch onderzoek in het kader van het bestemmingsplan Lijnbaankwartier- Coolsingel Concept, opgesteld door Peutz met rapportnummer L 1023-19-RA-001 d.d. 27 augustus 2021. Dit rapport is bijgesloten als BIJLAGE 3 bij deze Hoofdovereenkomst. De rapportage is in bezit van Partijen en hen allen bekend. Partijen kunnen zich vinden in de uitgangspunten en resultaten van het bovengenoemde rapport van Peutz. Het definitieve rapport van Peutz vormt de basis voor de Maatwerkvoorschriften. Op het Stadhuisplein zijn meerdere horecagelegenheden gevestigd.
Deze brengen in de nachtperiode vrijwel allemaal tegelijkertijd luide muziek ten gehore. Het is voor het bevoegd gezag niet mogelijk om vast te stellen door welke horecagelegenheid er op welk moment mogelijkerwijze overtredingen van de geluidswaarden uit het Activiteitenbesluit milieubeheer plaatsvinden. Daarom is het noodzakelijk om, op basis van het akoestisch onderzoek van Peutz (BIJLAGE 3) en de daarbij behorende gegevens, de uitgangspunten uit dat rapport met zowel doel- als middelvoorschriften vast te leggen. Tegen eventuele overtredingen van de middelvoorschriften kan handhavend worden opgetreden. Uit het voorgaande volgt dat het nodig is dat er Maatwerkvoorschriften opgesteld
Concept Hoofdovereenkomst Stadhuisplein versie 1.0 d.d. 8 oktober 2021
Pagina 4 van 11
3.
4.
worden om aan het Activiteitenbesluit milieubeheer te kunnen voldoen en tevens dat er regels in het Bestemmingsplan worden opgenomen. Partijen zijn zich er terdege van bewust dat alleen in het geval dat alle Partijen zich houden aan de regels in het Bestemmingsplan, de Maatwerkvoorschriften en de in deze Hoofdovereenkomst opgenomen afspraken en de maatregelen op een adequate praktische manier uitvoeren, de situatie met de geluidsproblematiek opgelost kan worden, er een akoestisch acceptabel woon- en leefklimaat in de studentenwoningen van het Luciagebouw én een niet-onevenredig belemmerde bedrijfsvoering van de horecaondernemingen aan het Stadhuisplein kan plaatsvinden en het Project tot tevredenheid van Partijen uitgevoerd en afgerond kan worden. Ieder zijn bijdrage is van groot belang om tot het gezamenlijke gewenste resultaat te komen. Partijen verplichten zich er dan ook toe alle gemaakte afspraken, zoals opgenomen in deze Hoofdovereenkomst uit te voeren. Partijen zeggen toe met elkaar tot samenwerkingsafspraken te komen als er eventuele klachten zijn van omwonenden. Partijen zullen dit minnelijk met elkaar oplossen en bespreken, met inbegrip van maar niet beperkt tot het in contact brengen van de horeca met de studenten, informatie- en kennismakingsbijeenkomsten, contacten onderhouden tussen huismeester Luciagebouw en de Horecaondernemers.
Artikel 2. Maatregelen Raiffeisen 1.
Raiffeisen verbindt zich hierbij jegens de andere Partijen om de volgende maatregelen te treffen aan de studentenwoningen in het Luciagebouw, gelegen aan de zuidzijde van het Stadhuisplein, welke maatregelen moeten leiden tot een reductie van het geluid in en aan de studentenwoningen zoals opgenomen in de regels van het Bestemmingsplan: ^
Vervangen huidige kozijnen en ramen door een dubbel kozijnsysteem met de akoestische prestatie-eisen zoals beschreven in de brief van DGMR met kenmerk M.2019.1192.06.B001, gedateerd 21 december 2020, inclusief bijlagen, bijgesloten als BIJLAGE 4 bij deze Hoofdovereenkomst.
^
2.
3. 4.
Bij de toepassing van de bovengenoemde maatregelen dient rekening te worden gehouden met een adequate praktische uitvoering, met aandacht voor de uitvoeringsdetails zoals bijvoorbeeld de aansluiting van (te openen) geveldelen en demping van ventilatievoorzieningen. De Gemeente is bereid om aan de kosten voor de tijdelijke andere huisvesting van de studenten gedurende het plaatsen van een dubbel kozijnsysteem bij te dragen. Raiffeisen en de Gemeente leggen de afspraken hierover in een tweepartijenovereenkomst vast welke gelijktijdig met deze Hoofdovereenkomst wordt gesloten. De bijdrage door de Gemeente geldt onder de ontbindende voorwaarde dat de bijdrage kwalificeert als ongeoorloofde staatssteun. In het geval de ontbindende voorwaarde wordt vervuld (en dus sprake blijkt te zijn van ongeoorloofde staatssteun) zullen partijen nader overleggen over een vervangende bijdrage die niet zal kwalificeren als ongeoorloofde staatssteun. De vervulling van de ontbindende voorwaarde heeft geen invloed op de overige verplichting uit dit artikel of deze overeenkomst. Als voor het treffen van de maatregelen zoals bedoeld in lid 1 besluitvorming van de Gemeente is vereist, zal de Gemeente zich inspannen om de benodigde besluiten tijdig te nemen. De afspraken in dit artikel gelden uitsluitend tussen Raiffeisen en de Gemeente. De andere partijen kunnen geen rechten ontlenen aan deze afspraken.
In zoverre is het geen meerpartijenovereenkomst, maar een tweepartijenovereenkomst. Als Raiffeisen haar verplichtingen uit dit artikel niet nakomt blijven de andere partijen gebonden hun verplichtingen na te komen.
Artikel 3. Maatregelen Pandeigenaren noordzijde 1.
De Pandeigenaren noordzijde verbinden zich hierbij jegens de andere Partijen om maatregelen te treffen aan hun gebouwen aan de noordzijde van het Stadhuisplein, welke geluidsreducerende maatregelen moeten leiden tot het voldoen aan de Maatwerkvoorschriften en de regels van het
Concept Hoofdovereenkomst Stadhuisplein versie 1.0 d.d. 8 oktober 2021
Pagina 5 van 11
2.
3.
4.
5. 6.
Bestemmingsplan, welke gelden voor de desbetreffende horecagelegenheden. De maatregelen betreffen: a) Compleet verwijderen van de bestaande aanbouwen aan hun horecapanden aan Stadhuisplein noordzijde; b) Realiseren van serres met een diepte van maximaal 5 meter en 2 verdiepingen hoog met een dubbele glazen pui en toegangsdeuren inclusief sluisconstructies om de horecagelegenheden te betreden/verlaten; c) Minimaal voldoen aan de uitgangspunten zoals opgenomen in de notitie met werknummer 18208.9, gedateerd 18 december 2020 opgesteld door Buro Bouwfysica, bijgesloten als BIJLAGE 5 bij deze Hoofdovereenkomst waarin onder meer is opgenomen een bouwkundige scheiding tussen de begane grond en de eerste verdieping, een afname van het muziekgeluidniveau tussen de dansvloer en de gevels van de begane grond en de eerste verdieping en een gespecificeerde geluidsreductie voor de gevel op de begane grond en eerste verdieping. d) Bij de toepassing van de bovengenoemde maatregelen dient rekening te worden gehouden met een adequate praktische uitvoering, met aandacht voor de uitvoeringsdetails zoals bijvoorbeeld de aansluiting van (te openen) geveldelen en demping van ventilatievoorzieningen.
De Gemeente en de Pandeigenaren noordzijde verbinden zich hierbij jegens elkaar om een nadere overeenkomst te sluiten voor de levering van de, voor de bouw van de serres benodigde, percelen grond tegen een marktconforme prijs met voor de Pandeigenaren noordzijde een verplichting om de serres tot stand te doen brengen. Deze overeenkomsten zullen de gebruikelijke nog nader overeen te komen voorwaarden en bedingen omvatten. De Gemeente zal de grond die benodigd is voor de serres uitgeven op basis van een residuele grondwaarde berekening, waardoor in de berekening het treffen van extra geluidwerende maatregelen wordt meegenomen in de bouwkosten. De Gemeente is bereid om bij te dragen in de kosten met betrekking tot het realiseren van de serres. Pandeigenaren noordzijde en de Gemeente leggen de afspraken hierover in een driepartijenovereenkomst vast welke gelijktijdig met deze Hoofdovereenkomst wordt gesloten. De Pandeigenaren noordzijde verplichten zich voor het gelijktijdig maken en vastleggen van redelijke en billijke afspraken in een separate overeenkomst met de Horecaondernemers, over onder andere de financiële vergoedingen door de Pandeigenaren noordzijde aan de Horecaondernemers. De betaling van de bijdrage door de Gemeente vindt na deugdelijke uitvoering van de in lid 1 van dit artikel genoemde maatregelen plaats.
Deze betalingsverplichting geldt onder de ontbindende voorwaarde dat de bijdrage kwalificeert als ongeoorloofde staatssteun. In het geval de ontbindende voorwaarde wordt vervuld (en dus sprake blijkt te zijn van ongeoorloofde staatssteun) zullen partijen nader overleggen over een vervangende bijdrage die niet zal kwalificeren als ongeoorloofde staatssteun. De vervulling van de ontbindende voorwaarde heeft geen invloed op de overige verplichting uit dit artikel of deze overeenkomst. Als voor de bouw van de serres zoals bedoeld in lid 1 van dit artikel besluitvorming van de Gemeente is vereist, zal de Gemeente zich inspannen om de benodigde besluiten tijdig te nemen. De afspraken in dit artikel gelden uitsluitend tussen de Pandeigenaren noordzijde en de Gemeente. De andere partijen kunnen geen rechten ontlenen aan deze afspraken. In zoverre is het geen meerpartijenovereenkomst, maar een driepartijenovereenkomst. Als een Pandeigenaar noordzijde zijn verplichtingen uit dit artikel niet nakomt blijven de andere Partijen gebonden hun verplichtingen na te komen.
Artikel 4. Maatregelen Horecaondernemers 1.
De terrassen zijn van cruciaal belang voor het exploiteren van de horecagelegenheden aan het Stadhuisplein. Een belangrijk uitgangspunt voor de Horecaondernemers, de Pandeigenaren noordzijde en Deka is dat de terrassen onderdeel uit blijven maken van de horecagelegenheden aan
Concept Hoofdovereenkomst Stadhuisplein versie 1.0 d.d. 8 oktober 2021
Pagina 6 van 11
2.
3.
4.
5.
het Stadhuisplein en dat er een optimale interactie tussen binnen en buiten mogelijk is met inachtneming van de vereiste geluidwerendheid. De Horecaondernemers verbinden zich hierbij jegens de andere Partijen om voor eigen rekening en risico de maatregelen en gedragsregels te treffen bij hun horecagelegenheden aan de noordzijde van het Stadhuisplein zoals opgenomen in de Maatwerkvoorschriften en regels in het Bestemmingsplan. De Gemeente is bereid om onder nader uit te werken voorwaarden (onder meer omtrent omvang, uitstraling, mobiliteit en leidingwerk) medewerking te verlenen aan het realiseren van mobiele buitenbarren, zodat de terrassen vanaf 23.00 uur vanaf de mobiele buitenbarren bediend kunnen worden, zodat het personeel minder gebruik hoeft te maken van de sluisconstructies en het risico op het lekken van muziekgeluid uit de horecagelegenheden wordt verkleind. De Gemeente is bereid om onder nader uit te werken voorwaarden op basis van het vigerend terrassenbeleid (onder meer omtrent ontwerp en uitstraling) mee te werken aan het realiseren van een uniforme, hoogwaardige, semipermanente, transparante terrasoverkapping bij de horeca aan de noordzijde van het Stadhuisplein die op een goede stedenbouwkundige en landschappelijke wijze is ingepast. Het terrassenplan Stadhuisplein is het kader voor toetsing van de aanvraag van de Horecaondernemers en voor handhaving.
De uitgewerkte voorwaarden zullen worden opgenomen als aanvulling in het terrassenplan Stadhuisplein en door partijen vastgesteld. Het voorstel van de Horecaondernemers betreft een overkapping van maximaal 5 meter uit de gevel en maximaal 4,0 meter hoog, met een oprolbaar of opvouwbaar dak, een volledig open voorkant en alleen aan de uiteinden van de gehele constructie transparante zijwanden. Voor een semipermanente terrasoverkapping is publiekrechtelijk een omgevingsvergunning voor bouwen benodigd, inclusief een toets door de commissie van Welstand en Monumenten. De Gemeente zal zich zoals gebruikelijk inspannen om de procedure voor de benodigde vergunningen soepel en snel te laten verlopen. De afspraken in dit artikel gelden uitsluitend tussen de Horecaondernemers, Pandeigenaren noordzijde en de Gemeente. De andere partijen kunnen geen rechten ontlenen aan deze afspraken. In zoverre is deze overeenkomst geen meerpartijenovereenkomst, maar een driepartijenovereenkomst. Als een Horecaondernemer zijn verplichtingen uit dit artikel niet nakomt blijven de andere partijen gebonden hun verplichtingen na te komen.
Artikel 5. Maatregelen Gebouw Cool63 1.
Bij de uitgangspunten voor het rapport van Peutz (BIJLAGE 3) zijn uitgangspunten uit de verleende omgevingsvergunning voor de isolatiewaarde van de gevel en het dak van gebouw Cool63 opgenomen. Na onderzoek is gebleken dat de huidige gevel en dak niet voldoen aan deze uitgangspunten en dat er maatregelen benodigd zijn om de geluidslekken te dichten. Leyten, Skihut en Struisenburg verbinden zich hierbij jegens de andere Partijen om de volgende maatregelen te treffen aan de horecagelegenheden van Cornelis Bar & Kitchen B.V. aan het Stadhuisplein 3 en de nog te realiseren horecagelegenheid Horeca Cool63 aan het Stadhuisplein 1a en 1b in het gebouw Cool63: a) Het verbeteren van de geluidsisolatie van de bestaande gevelconstructies van genoemde horecagelegenheden tot de spectrale reductie, zoals vermeld in tabel 4.5 op bladzijde 20 van het rapport van Peutz (BIJLAGE 3). b) Het verbeteren van de dakisolatie van de bestaande dakconstructie van gebouw Cool63 tot de uitgangspunten zoals opgenomen in het rapport Rotterdam Stadhuisplein, Saint Tropez akoestische advisering, opgesteld door EventAcoustics B.V., met rapportnummer EA-220141R1 d.d. 12-11-2013, zoals bijgesloten als BIJLAGE 6.
c) Bij de toepassing van de bovengenoemde maatregelen dient rekening te worden gehouden met een adequate praktische uitvoering, met aandacht voor de uitvoeringsdetails zoals bijvoorbeeld de aansluiting van (te openen) geveldelen en demping van ventilatievoorzieningen.
Concept Hoofdovereenkomst Stadhuisplein versie 1.0 d.d. 8 oktober 2021
Pagina 7 van 11
2.
De afspraken in dit artikel gelden uitsluitend tussen Leyten, Skihut, Struisenburg en de Gemeente. De andere partijen kunnen geen rechten ontlenen aan deze afspraken. In zoverre is deze overeenkomst geen meerpartijenovereenkomst, maar een vierpartijenovereenkomst. Als Leyten, Skihut of Struisenburg hun verplichtingen uit dit artikel niet nakomt blijven de andere partijen gebonden hun verplichtingen na te komen.
Artikel 6. Maatregelen Gemeente 1.
De Gemeente zal na ondertekening van deze overeenkomst de volgende maatregelen uitvoeren: a) Het bevoegd gezag zal Maatwerkvoorschriften opstellen per horecagelegenheid vanwege de overschrijding van de grenswaarden uit het Activiteitenbesluit milieubeheer. b) De Gemeente levert een te verrekenen financiële bijdrage aan Raiffeisen en de Pandeigenaren noordzijde, gebaseerd op getoetste kostenramingen, zoals vermeld in artikel 2 en 3. De Pandeigenaren noordzijde maken zelfstandig verdere financiële afspraken in een separate overeenkomst met de Horecaondernemers zoals benoemd in artikel 3 lid 3. c) De Gemeente zal het Bestemmingsplan inclusief regels in procedure brengen en ter besluitvorming voorleggen aan de gemeenteraad. d) De Gemeente zal Maatwerkvoorschriften voor Horeca Cool63 opstellen, zodra inrichting Horeca Cool63 is opgericht, het uitvoeren van de maatregelen aan de horecagelegenheden van gebouw Cool63 zoals genoemd in artikel 5 zijn voltooid en nadat in opdracht van Horeca Cool63 een akoestisch onderzoek is uitgevoerd op basis van nader vast te stellen uitgangspunten.
Artikel 7. Planning en status quo 1.
2.
3.
4.
5.
Partijen onderkennen dat de maatregelen zoals bedoeld in de artikelen 2 tot en met 6 waarschijnlijk niet gelijktijdig kunnen worden uitgevoerd. Partijen zullen zorgdragen dat de volgende planning met mijlpalen gehaald wordt, waarbij Partijen alleen in het geval er sprake kan zijn van vertragingen door publiekrechtelijke procedures, in overleg zullen treden over het wijzigen van de planning: a) Voltooiing maatregelen Raiffeisen (artikel 2): uiterlijk twaalf maanden na het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning. b) Voltooiing maatregelen Pandeigenaren noordzijde (artikel 3): uiterlijk zes maanden na gronduitgifte en uiterlijk twee jaar na inwerkingtreding Maatwerkvoorschriften. c) Voltooiing maatregelen horecagelegenheden gebouw Cool63 (artikel 5): uiterlijk twaalf maanden na ondertekening Hoofdovereenkomst. In het kader van de door Raiffeisen in te dienen omgevingsvergunningaanvraag voor de dubbele kozijnconstructie, zoals beschreven in artikel 2, zal Raiffeisen onverwijld, maar in ieder geval binnen twee maanden na de inwerkingtreding van het Bestemmingsplan de benodigde documenten indienen, zodat de Gemeente de betreffende conceptaanvraag kan beoordelen.
In het kader van de door Pandeigenaren noordzijde in te dienen omgevingsvergunningaanvraag voor de serres, zoals beschreven in artikel 3, zullen de Pandeigenaren noordzijde onverwijld, maar in ieder geval binnen twee maanden na het ondertekenen van de driepartijenovereenkomst de benodigde documenten indienen, zodat de Gemeente de betreffende conceptaanvraag kan beoordelen. Partijen zullen zich jegens elkaar gedurende de uitvoering van deze overeenkomst onthouden van rechtshandelingen en procedures (waaronder het aanwenden van rechtsmiddelen tegen besluiten c.q. vergunningen die nodig zijn voor de uitvoering van de in deze overeenkomst genoemde maatregelen) die de uitvoering van deze overeenkomst onmogelijk maken, belemmeren en/of vertragen. Partijen komen overeen dat zij over en weer geen handhavingsverzoeken zullen indienen, gedurende de uitvoering van deze Hoofdovereenkomst, ten aanzien van aspecten die in deze Hoofdovereenkomst zijn vastgelegd.
Concept Hoofdovereenkomst Stadhuisplein versie 1.0 d.d. 8 oktober 2021
Pagina 8 van 11