[22bb008634] Bijlage behorende bij 22bb8633 over derde Voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren

Derde voortgangsrapportage

Goed Huren en Verhuren

Resultaten oktober 2021 - oktober 2022

Voorwoord Met het actieplan ‘Goed Huren en Verhuren’ pakt Rotterdam de excessen op de particuliere woningverhuurmarkt aan. In deze voortgangsrapportage, over de periode oktober 2021 – oktober 2022, laten we zien wat we als marktmeester in het tweede uitvoeringsjaar hebben gedaan om de particuliere huurmarkt te beschermen.

De wet biedt ook de mogelijkheid om in wijken waar de leefbaarheid onder druk staat, een vergunningenstelsel in te richten waarbij ook eisen gesteld kunnen worden aan de hoogte van de huur.

De campagne ‘Weet wat je (ver)huurt is’ voor het eerst in heel Rotterdam uitgevoerd. Opnieuw blijkt dat huurders veel behoefte hebben aan informatie over rechten en plichten en hulp bij het aanpakken van te hoge huren en andere problemen. Het Huurteam is inmiddels beschikbaar voor alle Rotterdamse huurders, want misstanden komen door de hele stad voor.

Het nieuwe college van burgemeester en wethouders heeft afgesproken goed verhuurderschap op de particuliere verhuurmarkt te blijven bevorderen, en de betaalbare woningvoorraad plus de bewoners die hierop zijn aangewezen te blijven beschermen. Dit wordt integraal aangepakt. De komende vier jaar zet ik mij in voor nieuwe wet- en regelgeving zoals het maken van een dwingend woningwaarderingsstelsel, zorg ik voor goede voorlichting en ondersteuning van huurders, ga ik in gesprek met particuliere verhuurders en zorg ik met mijn collega’s in het college voor toezicht en handhaving van misstanden in de woningverhuurmarkt.

Naast het verbreden van de inzet zijn er belangrijke wettelijke instrumenten bijgekomen en nog in ontwikkeling. Sinds januari 2022 geldt in zestien wijken de opkoopbescherming. Een woning kopen met het doel deze te verhuren mag hier niet meer. Met deze maatregel stopt de groei van het aantal beleggers en krijgen starters en huishoudens met middeninkomens meer kansen. Het wetsvoorstel Wet goed verhuurderschap is momenteel in behandeling bij de Tweede Kamer. De wet zal naar verwachting op 1 juli 2023 in werking treden. Het toezien op, en het handhaven van goed verhuurderschap wordt een wettelijke taak die bij gemeentes wordt belegd.

2

Voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren, november 2022 | Voorwoord

Wethouder Chantal Zeegers Klimaat, Bouwen en Wonen

Belangrijkste resultaten Goed Huren en Verhuren Met het actieplan Goed Huren en Verhuren positioneert de gemeente zich als marktmeester in de particuliere woningverhuurmarkt. Het doel is het beschermen van de betaalbare huurwoningen in particulier bezit én de mensen die daarop zijn aangewezen. Zo blijft Rotterdam een aantrekkelijke woonstad, ook voor mensen met een minder grote portemonnee.

Hoe doen we dat? We beschermen de betaalbare woningen in particulier bezit en de mensen die daarop zijn aangewezen, door het voorkomen en aanpakken van misstanden. Dit doen we met generieke maatregelen zoals een communicatiecampagne in de hele stad, samenwerking met de sector, inzet op veranderende wet- en regelgeving en zichtbare intensieve

3

Voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren, november 2022

inzet in de prioritaire wijken Carnisse, Tarwewijk, Bloemhof, Hillesluis, Oud-Mathenesse en Oud-Charlois. Deze voortgangsrapportage toont aan hoe we ons tussen oktober 2021 en oktober 2022 hebben ingezet en welke resultaten zijn geboekt.

Wat zijn de belangrijkste resultaten van de afgelopen periode? Onze stadsbrede communicatiecampagne ‘Weet Wat Je (ver)huurt’ Voor de eerste keer hebben we onze communicatiecampagne stadsbreed ingezet. De website weetwatjehuurt.nl in het afgelopen jaar door 15.000 personen bezocht. De stadsbrede inzet van het Huurteam Het Huurteam heeft in voorgaande jaren veel hulp geboden in de zes prioritaire wijken van ‘Goed Huren en Verhuren’. Deze hulp is dit jaar beschikbaar gesteld en gepromoot voor de hele stad. Dit om nog meer huurders te helpen bij hoge huren, achterstallig onderhoud of onwettige contracten. De invoering van de opkoopbescherming Sinds 1 januari 2022 is in zestien wijken de opkoopbescherming van toepassing. Hiermee krijgen starters en mensen met een middeninkomen meer kans op een eigen woning. In de zes prioritaire wijken lijkt de opkoopbescherming bij te dragen aan een meer gebalanceerde eigendomsverhouding. In de periode januari t/m juli 2022 nam het aantal woningen dat in bezit is van particuliere verhuurders in deze zes prioritaire wijken met 71 woningen af. De totstandkoming van het wetsvoorstel Wet goed verhuurderschap De totstandkoming van de Wet goed verhuurderschap is het resultaat van intensieve inzet en betrokkenheid van onder andere de gemeente Rotterdam. Deze wet geeft mogelijkheden die ons helpen beter in te grijpen tegen misstanden op de verhuurmarkt.

De geformaliseerde regels voor goed verhuurderschap maken inzichtelijk wat er van verhuurders verwacht wordt en geven de gemeente de mogelijkheid hierop te handhaven. We zien deze wet als eerste stap in de goede richting, maar maken ons hard voor aanscherpingen of aanvullende regelgeving.

4

Voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren, november 2022 | Belangrijkste resultaten Goed Huren en Verhuren

Aangekondigde wet- en regelgeving in het nationale programma Betaalbaar wonen Voor verdere wet- en regelgeving onderhouden we intensief contact met andere gemeenten, organisaties en de rijksoverheid. In het afgelopen jaar heeft het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening het programma Betaalbaar wonen gelanceerd. Hierin zijn meerdere maatregelen beschreven die de betaalbare particuliere huurwoningvoorraad in Rotterdam kunnen beschermen en verbeteren. Het gaat onder meer om het introduceren van een dwingend woningwaarderingsstelsel en het wegnemen van financiële prikkels voor de inzet van tijdelijke huurcontracten. Inzet van de Rotterdamse verhuurdersvergunning in Carnisse In het afgelopen jaar hebben we drie woningen van één eigenaar aangewezen voor de Rotterdamse verhuurdersvergunning. De eigenaar heeft de vergunning aangevraagd en deze aanvraag is afgewezen. De eigenaar heeft echter succesvol bezwaar aangetekend tegen zowel de aanwijzing voor de vergunningsplicht als de weigering van de vergunning. Wel hebben we in het traject naar aanwijzing toe nauw contact gehad met deze eigenaar die herhaaldelijk over de schreef is gegaan. Uiteindelijk heeft dit geleid tot verbetering in verhuurgedrag. De inspecteurs worden goed gevonden De inspecteurs van Bouw- en Woningtoezicht worden goed gevonden door huurders die problemen hebben met hun woning.

Maar ook andere partijen binnen en buiten de gemeente die zich inzetten voor de wijken waar onze inspecteurs werken, weten hen goed te vinden. Zo zorgen we ervoor dat problemen op de huurmarkt integraal met andere zaken worden opgepakt.

5

Voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren, november 2022 | Belangrijkste resultaten Goed Huren en Verhuren

Inhoudsopgave Voorwoord2 Belangrijkste resultaten Goed Huren en Verhuren

3

1.

Inleiding

7

2.

Voorlichting en ondersteuning

10

3.

Zelfregulering en samenwerking met de verhuurdersbranche

21

4.

Wet- en regelgeving

24

5.

Handhaving

27

6.

Samenwerking bij toezicht en handhaving

33

7.

Vooruitblik

37

Bijlage: Stoplichtmodel acties

39

6

Voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren, november 2022 | Inhoudsopgave

Hoofdstuk 1

Inleiding Met het in oktober 2020 gelanceerde actieplan ‘Goed Huren en Verhuren’ neemt de gemeente de rol in van marktmeester op de particuliere woningverhuurmarkt. Hiermee willen wij de voorraad van betaalbare woningen in particulier bezit én de mensen die daarop zijn aangewezen, beschermen. De marktmeester zit hier bovenop en laat zien dat goed huren en verhuren in Rotterdam de norm is.

7

Voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren, november 2022 | Inleiding

Deze voortgangsrapportage geeft inzicht in de voortgang en tussenresultaten die zijn geboekt bij het innemen van de positie van de marktmeester in de periode van oktober 2021 tot oktober 2022. De rapportage is opgebouwd uit vier sporen. Langs deze sporen ondernemen we acties om invulling te geven aan de rol van marktmeester. Per spoor beschrijven we het gewenste resultaat, de tussenstand van de acties en blikken we vooruit op het vervolg. In hoofdstuk zes beschrijven we de samenwerking binnen de gemeente rondom toezicht op en handhaving van wet- en regelgeving. In het afsluitende hoofdstuk wordt vooruitgeblikt op de komende jaren.

Nieuwe eigenaar-verhuurders augustus t/m december 2021

Nieuwe eigenaar-verhuurders januari t/m juli 2022

Wijk

Aantal verkochte woningen

Aantal woningen gekocht door particuliere verhuurders

Percentage verkochte woningen dat door particuliere verhuurders is gekocht

Wijk

Aantal verkochte woningen

Aantal woningen gekocht door particuliere verhuurders

Percentage verkochte woningen dat door particuliere verhuurders is gekocht

Carnisse

224

152

68%

Carnisse

173

63

36%

Oud-Charlois

186

124

67%

Oud-Charlois

182

70

38%

Oud-Mathenesse

136

97

71%

Oud-Mathenesse

100

52

52%

Tarwewijk

164

108

66%

Tarwewijk

194

94

48%

Hillesluis

110

81

74%

Hillesluis

80

32

40%

Bloemhof

121

89

74%

Bloemhof

77

42

55%

Totaal

941

651

69%

Totaal

806

353

44%

Ontwikkelingen in de verhuurdersmarkt Afname aandeel particuliere verhuurders in de woningtransacties in de zes prioritaire wijken Van augustus tot en met december 2021, ging in de prioritaire wijken 69% van de verkochte woningen naar particuliere verhuurders. In de periode januari tot en juli 2022 ging 44% van de verkochte woningen naar particuliere verhuurders. Vanaf januari betreft dit transacties tussen verhuurders.

In de periode augustus tot en met december 2021 nam het aantal woningen in handen van particuliere verhuurders toe met 134. In de periode januari tot en met juli 2022 daarentegen nam het aantal woningen in handen van particuliere verhuurders af met 71. In de wijken Oud-Charlois, Oud-Matheness en Tarwewijk nam het aantal eigenaar-bewoners in die periode toe. In de overige drie prioritaire wijken was geen toename van het aantal eigenaar-bewoners omdat veel woningen door de gemeente worden gekocht. De afname in het percentage van verkochte woningen door particuliere verhuurders is mogelijk het gevolg van de invoering van de opkoopbescherming. In Carnisse speelt vermoedelijk ook de wet voorkeursrecht gemeenten een rol.

8

Voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren, november 2022 | Inleiding

Situatie in IJsselmonde In IJsselmonde is, naar aanleiding van verschillende signalen in 2021 over het opkopen van woningen door beleggers, te hoge huurprijzen, overbewoning, achterstallig onderhoud en een toename van kamerverhuur, de situatie op de particuliere verhuurmarkt in kaart gebracht. In Groot IJsselmonde is het particuliere verhuursegment inderdaad gegroeid. In deze wijk geldt daarom de opkoopbescherming. De huurprijzen worden (in de hele stad) momenteel onderzocht. Er is, onder de overgangsregeling voor kamerverhuur, een toename geweest van het aantal verleende kamerverhuurvergunningen. In 2021 werden bijna vijftig vergunningen verleend voor kamerverhuur aan drie personen. In de jaren daarvoor, toen kamerverhuur aan drie personen nog vergunningsvrij was, werden er slechts enkele vergunningen per jaar verleend voor kamerverhuur aan vier of meer personen. De overgangsregeling heeft daarmee veel situaties van kamerverhuur aan drie personen zichtbaar gemaakt. In 2021 zijn veertig meldingen binnengekomen van mogelijke overbewoning (illegale kamerverhuur) in IJsselmonde, in veertien gevallen was er daadwerkelijk sprake van te veel bewoners van een woning. Daarnaast zijn er in hetzelfde jaar rond de honderd meldingen gedaan van achterstallig onderhoud.

9

Voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren, november 2022 | Inleiding

Onderzoek huurprijzen en contractvormen Naar aanleiding van de motie ‘Zicht op Particuliere Verhuur’ is er een onderzoek ingesteld naar de particuliere verhuurmarkt in de gehele gemeente. De reden om een onderzoek te starten is het gebrek aan inzicht in de particuliere verhuurmarkt en met name het gebrek aan inzicht in de (te hoge) huurprijzen. Enkele vragen die worden beantwoord luiden als volgt: Welke huurprijzen worden gevraagd? Welk bedrag wordt er gemiddeld te veel betaald? Van hoeveel woningen is de huurprijs ten onrechte geliberaliseerd? Hoeveel van de huidige particulier verhuurde woningen zijn verhuurd op basis van een tijdelijk huurcontract? En hoeveel woningen zijn verhuurd op basis van een contract voor onbepaalde tijd?

. . . .

Met beantwoording van deze vragen krijgt de gemeente meer inzicht in en grip op de particuliere verhuurmarkt. Dit maakt het makkelijker te beoordelen of de inzet van de gemeente om de particuliere huurwoningvoorraad te beschermen effect heeft. De uitkomsten van het onderzoek worden in het eerste kwartaal van 2023 gepubliceerd.

Hoofdstuk 2

Voorlichting en ondersteuning Beoogd resultaat Huurders, verhuurders en bemiddelaars houden zich aan de regels en spreken elkaar aan als ze dat niet doen. Alle partijen kennen hun rechten en plichten en handelen hiernaar. Alle informatie over de rechten en

10

Voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren, november 2022 | Voorlichting en ondersteuning

plichten van huurders, verhuurders en bemiddelaars is op een laagdrempelige manier beschikbaar.

Tussenstand acties gericht op huurders én verhuurders

37.026 huurders en 12.180 verhuurders

Stadsbrede uitrol communicatiecampagne ‘Weet wat je (ver)huurt’ De ‘Weet wat je (ver)huurt’-campagne is een van de succesvolste gemeentelijke campagnes. Het thema leeft en onze communicatie slaat aan. We hebben de campagne opgeschaald naar de hele stad, want de noodzaak is overal hoog. De stadsbrede campagne liep van 4 mei t/m 4 augustus 2022. Met een grote diversiteit aan middelen worden huurders en verhuurders naar de campagnewebsite geleid. We hebben gebruik gemaakt van abri’s, driehoeksborden, metroschermen, radiocommercials, schoolboards, Facebook en Instagram. Op de campagnewebsite krijgen huurders en verhuurders met behulp van de Huurprijscalculator binnen enkele seconden een schatting te zien van de maximale huurprijs van hun woning. Huurders krijgen advies over de stappen die zij kunnen nemen voor huurverlaging. Zij kunnen daarvoor gratis gebruikmaken van het Huurteam Rotterdam. Aan verhuurders wordt uitgelegd hoe zij een redelijke huurprijs kunnen bepalen op basis van het puntensysteem. Daarnaast kan een Goed (ver)hurentest gedaan worden. Hieruit volgt een advies over wat te doen bij misstanden en hoe de gemeente daarbij kan helpen.

14.998 unieke bezoekers

11

Voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren, november 2022 | Voorlichting en ondersteuning

hebben een kaart ontvangen

Tijdens de looptijd van de campagne was BNN/VARA een dagje in Rotterdam aanwezig om aandacht te besteden aan het onderwerp De Huur Is Te Duur. Om te laten zien dat de gemeente Rotterdam dit onderwerp hoog op de agenda heeft staan, is die dag een fietsabri ingezet met de campagneposter. Ook is de binnenstad voorzien van krijtuitingen op stoepen en fietspaden. Met de campagne: hebben 37.026 huurders en 12.180 particuliere verhuurders een mailing ontvangen om hen te wijzen op de regels voor goed verhuurderschap; is de website Weet wat je huurt 14.998 keer bezocht door unieke bezoekers; hebben 1.550 mensen de QR-code naar de website gescand op het communicatiemateriaal; zijn er 138 vragen van verschillende (ver)huurders binnengekomen bij 14010.

. . . .

Gebruik van de Huurprijscalculator De Huurprijscalculator maakt ingewikkelde huurprijsregelgeving laagdrempelig beschikbaar aan alle Rotterdammers. Door het invullen van een adres krijgen gebruikers binnen enkele seconden een inschatting van de maximale huurprijs. Daarmee wordt de kennis over reële maximale huurprijzen voor iedereen toegankelijk. De Huurprijscalculator werd veel gebruikt na de lancering van de stadsbrede campagne in mei 2022, maar wordt ook in perioden zonder actieve promotie dagelijks tientallen keren geraadpleegd. In de periode van oktober 2021 tot oktober 2022 is de tool ruim 28.500 keer ingezet door meer dan 20.000 unieke bezoekers. Sinds de lancering is de Huurprijscalculator ruim 50.000 keer gebruikt. Dit jaar werd er in 23% van de gevallen een adres uit de prioritaire wijken ingevuld. Vorig jaar lag dit nog op 50%. Dit laat zien dat onze inzet van onder andere de stadsbrede communicatiecampagne, zorgt dat ook huurders buiten de prioritaire wijken ons beter weten te vinden. Adressen in Carnisse, Stadsdriehoek en het Nieuwe Westen zijn het meest gecontroleerd. 16 opkoopbeschermingswijken

Bergpolder Blijdorp Bloemhof Carnisse Groot-IJsselmonde Hillegersberg-Zuid Hillesluis Kralingen-Oost

12

Kralingen-West Het Lage Land Middelland Nieuwe Westen Oud-Charlois Oud-Mathenesse Rubroek Tarwewijk

Voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren, november 2022 | Voorlichting en ondersteuning

28.500 20.000 keer ingezet door unieke bezoekers Communicatiecampagne ‘Opkoopbescherming’ Rotterdam is de eerste gemeente in Nederland die de opkoopbescherming heeft ingevoerd. Per 1 januari 2022 is in zestien wijken een woning kopen om deze te verhuren verboden, tenzij er sprake is van een uitzonderingssituatie. De uitzonderingssituaties zijn onder andere wanneer de woning wordt verhuurd aan een eerstegraads familielid. In deze gevallen dient er een vergunning te worden aangevraagd. Om alle particuliere verhuurders, makelaars, notarissen, hypotheekadviseurs en beheerders van onroerend goed in Rotterdam te bereiken, is van 10 december 2021 t/m 28 februari 2022 een communicatiecampagne gevoerd. Alle hierboven genoemde partijen hebben een mailing ontvangen waarin de nieuwe regeling wordt uitgelegd. Daarnaast zijn er in zestien wijken driehoeks- en verkeersborden geplaatst. Het verkeersbord werd ook gebruikt als de visual voor de communicatiecampagne. Ten slotte is een social mediacampagne ingezet in de 16 wijken. De doelgroep was bovengemiddeld geïnteresseerd in deze campagnes. Bij zowel de ‘Weet wat je (ver)huurt’ campagne als die over de opkoopbescherming werd er meer doorgeklikt vanuit sociale media naar onze website dan gemiddeld bij sociale media campagnes.

Bewustwording van discriminatie Discriminatie op de woningmarkt komt nog steeds voor. Landelijk onderzoek uit 2021 laat zien dat etniciteit een rol speelt bij de selectie van huurders. Mensen met een niet-Nederlands klinkende (achter)naam hebben minder kans om uitgenodigd te worden voor een bezichtiging dan personen die deze wel hebben. Ook blijkt steeds dat een groot deel van de makelaars, ook in Rotterdam, bereid is om mee te werken aan een discriminerend verzoek van een verhuurder.

13

Voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren, november 2022 | Voorlichting en ondersteuning

Eén van de doelen van Goed Huren en Verhuren is het bestrijden van discriminatie bij particuliere verhuur. Dit doen we onder meer door: periodiek een mystery guest onderzoek uit te laten voeren; dit onderwerp te agenderen bij woningmarktpartijen; communicatie en voorlichting; samenwerking met antidiscriminatiebureau RADAR; met het Rijk en andere gemeenten op te trekken voor onder andere aanvullende wet- en regelgeving op de woningmarkt.

. . . . .

De belangrijkste ontwikkelingen op het gebied van discriminatiebestrijding op de huurwoningmarkt zijn: Resultaten tweede monitor discriminatie In augustus werden de landelijke resultaten gepresenteerd van de tweede Monitor discriminatie bij woningverhuur. Hieruit blijkt dat mensen met een niet-Nederlands klinkende naam structureel te maken hebben met discriminatie bij het krijgen van een uitnodiging voor een bezichtiging van een huurwoning. De resultaten van deze tweede monitor geven zelfs een sterker beeld hiervan weer dan de eerste monitor uit 2021. Verder blijkt een groot deel van de woningbemiddelaars bereid om mensen uit te sluiten wanneer een verhuurder daar om vraagt. De gemeente Rotterdam heeft de onderzoekers gevraagd om extra mystery guest testen te doen in Rotterdam, zodat de mate van discriminatie bij woningverhuur specifiek binnen de gemeente Rotterdam duidelijker wordt. De bevindingen laten zien dat ook in Rotterdam discriminatie bij woningverhuur een hardnekkig probleem is. Het merendeel van de woningbemiddelaars in Rotterdam nog steeds direct of indirect mee aan discriminatie, bijvoorbeeld door de verhuurder de ruimte te geven om te selecteren op basis van subjectieve

14

Voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren, november 2022 | Voorlichting en ondersteuning

oordelen. Daarnaast is er sprake van systematische benadeling van personen met een Marokkaans klinkende mannennaam; zij hebben een kleinere kans om uitgenodigd te worden voor een bezichtiging in vergelijking met personen met een Nederlands klinkende mannennaam. Voorlichting en bewustwording Structurele inzet op kennisbevordering en bewustwording van makelaars, brancheorganisaties, woningcorporaties en verhuurders op het gebied van antidiscriminatie is nodig. Via training en opleiding bijvoorbeeld. Vanuit het actieprogramma Relax. Dit is Rotterdam heeft RADAR de opdracht gekregen inhoudelijk voorlichtingsmateriaal en een trainingsaanbod voor makelaars te ontwikkelen.. Er is een brochure gemaakt Voorkomen discriminatie bij woningverhuur. Hierin staan tips voor een eerlijker en objectiever selectieproces en hoe als makelaar om te gaan met discriminerende verzoeken. Op de website weetwatjehuurt.nl staat algemene informatie en zijn animaties te vinden over het voorkomen van discriminatie.

Acties gericht op huurders Aantal woningopnames per wijk 16-09-2021 t/m 30-09-2022 Huurdersondersteuning in de zes prioritaire wijken In het afgelopen jaar is het Huurteam bij 833 huurders langs geweest om een woningopname uit te voeren. Bij 88% van de bezochte adressen zijn één of meer misstanden geconstateerd. Huurders kunnen het Huurteam machtigen namens hen een vervolgtraject te starten. In een vervolgtraject kunnen meerdere misstanden worden aangepakt. Een vervolgtraject kan een schikkingstraject met de eigenaar zijn of een procedure bij de Huurcommissie.

Wijk

Zelfstandige woonruimte

Onzelfstandige woonruimte*

Totaal

Oud-Mathenesse

133

27

160

Bloemhof

40

7

47

Hillesluis

68

40

108

Tarwewijk

125

20

145

Oud Charlois

152

30

182

Carnisse

160

31

191

Totaal

678

155

833

Een onzelfstandige woonruimte is een woonruimte die geen eigen toegang heeft of waarbij keuken of toilet gedeeld wordt met bewoners van andere woonruimtes.

15

Voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren, november 2022 | Voorlichting en ondersteuning

Zelfstandig

Onzelfstandig

Totaal

Aantal woningen waar één of meer misstanden zijn aangetroffen

620

112

732

Totaal aantal geconstateerde misstanden

946

216

1162

Aantal huurders dat een vervolgtraject is gestart

460

71

531

Niet alle huurders starten (direct) het geadviseerde vervolgtraject. Sommige huurders willen hier eerst over nadenken en starten het traject later alsnog, sommigen zien er geheel vanaf. Periodiek belt het Huurteam Rotterdam de huurders na om te zien of er niet alsnog de wens is om een vervolgtraject te starten. Sommige huurders zien ervan af, meestal vanwege angst voor de relatie met de verhuurder of omdat de huurder verhuist. Bij het overgrote deel van de contracten die het Huurteam controleert, is er sprake van een tijdelijke huurovereenkomst. Huurders met tijdelijke contracten worden geadviseerd om te wachten met het starten van de procedure totdat ze een contract voor onbepaalde tijd hebben gekregen.

16

Voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren, november 2022 | Voorlichting en ondersteuning

De meest geadviseerde procedures zijn: de procedure huurverlaging (23% van de geadviseerde procedures, geadviseerd bij 36% van de adressen waar een misstand is aangetroffen), de procedure toetsing van de aanvangshuur (19% van de geadviseerde procedures) en onderhoud (15% van de geadviseerde procedures). In het afgelopen jaar hebben 277 huurders een schikking getroffen met de eigenaar en zijn 38 huurders door de Huurcommissie in het gelijk gesteld. In totaal zijn 315 huurders in deze wijken geholpen. In totaal is € 571.903,- aan huurverlaging gerealiseerd (periode 01-04-’21 t/m 31-03-’22).

Huurdersondersteuning stadsbreed Sinds 1 mei 2022 is het huurteam door de hele stad werkzaam. Sindsdien zijn er, buiten de 6 prioritaire wijken, 329 woningopnames uitgevoerd, die als volgt over de stad verdeeld zijn.

Gebied

Zelfstandig

Onzelfstandig

Totaal

Opmerkingen

Centrum

25

4

29

De meeste opnames (11) waren in de Stadsdriehoek

Charlois

15

0

15

Dit is zonder de opnames die uitgevoerd zijn in Tarwewijk, Carnisse en Oud-Charlois

Delfshaven

77

11

88

Dit is zonder de opnames die uitgevoerd zijn in Oud-Mathenesse. De meeste opnames (24) waren in Tussendijken.

Feijenoord

32

3

35

Dit is zonder de opnames die uitgevoerd zijn in Bloemhof en Hillesluis. De meeste opnames (21) waren in Afrikaanderwijk.

Hillegersberg-Schiebroek

12

0

12

Hoogvliet

9

0

9

IJsselmonde

14

2

16

Kralingen-Crooswijk

28

18

46

De meeste opnames waren in Kralingen Oost (19) en Kralingen West (18)

Noord

54

14

68

De meeste opnames (18) waren in het Oude Noorden

Pernis

3

0

3

Prins Alexander

7

1

8

Hoek van Holland

0

0

0

Totaal

276

53

329

17

Voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren, november 2022 | Voorlichting en ondersteuning

Acties gericht op verhuurders

In 73% van de gevallen werden één of meer misstanden geconstateerd.

Zelfstandig

Onzelfstandig

Totaal

Aantal woningen waar één of meer misstanden zijn aangetroffen

213

26

239

Totaal aantal geconstateerde misstanden

285

53

338

Aantal huurders dat een vervolgtraject is gestart

105

8

113

De meest geadviseerde procedures zijn: onderhoud (30% van de geadviseerde procedures, dit betreft 42% van de woningen met een misstand), huurverlaging (19% van de geadviseerde procedures) en toetsing van de aanvangshuur (17% van de geadviseerde procedures). De gemiddeld geadviseerde huurverlaging bedraagt € 209,- per maand. Aandacht voor studenten Om studenten beter te informeren over hun rechten en plichten, zijn in onze communicatiecampagne studenten als specifieke doelgroep toegevoegd. Met posters in onderwijsinstellingen en een gerichte sociale media campagne worden studenten benaderd. Net als vorig jaar zijn studenten ook tijdens de Eurekaweek met een one-pager gewezen op de campagne. Ook het Huurteam is gevraagd extra te letten op de woonsituatie van studenten. In hogescholen, de universiteit en bij studentenhuizen in Rotterdam Oost en Kralingen zijn flyers en posters verspreid.

18

Voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren, november 2022 | Voorlichting en ondersteuning

Benaderen nieuwe verhuurders met Eigen Huis Coaches De manier waarop we nieuwe verhuurders benaderen is in het afgelopen jaar veranderd. Aanvankelijk werden nieuwe particuliere verhuurders in de 6 wijken door de Eigen Huis Coaches benaderd. Verhuurders werden gewezen op de ‘Regels Goed Verhuren’, waaronder het vragen van een huurprijs op basis van het woningwaarderingsstelsel. Alle nieuwe particuliere verhuurders ontvingen ook een brief om hen te wijzen op de regels van goed verhuurderschap. Dit was de werkwijze tot eind 2021. Vanaf 1 januari 2022, na het ingaan van de opkoopbescherming, zijn de Eigen Huis Coaches gestart om in samenwerking met de inspecteurs de verkochte woningen fysiek te bezoeken. Dit gaat om woningen die al eerder werden verhuurd en door de ene verhuurder aan een andere verhuurder zijn verkocht. Dit is toegestaan binnen de huidige opkoopbescherming. Door deze bezoeken worden misstanden, die ter plaatse worden geconstateerd, snel opgepakt of doorgezet aan de juiste instantie. Vervolgacties naar aanleiding van mogelijke misstanden zijn: van het inzet Huurteam, onderzoek naar illegale kamerverhuur en aanpak van achterstallig onderhoud.

Door Eigen Huis Coaches bezochte woningen in de 6 Goed Huren en Verhuren wijken

225 bezochte

woningen

77 18 contact met vervolgactie

eigenaar of n.a.v. mogelijke bewoners misstanden

Loket Goed Verhuren Bij het loket goedverhuren@rotterdam.nl zijn in het afgelopen jaar ongeveer 300 vragen gesteld. De meeste vragen komen van (potentiële) verhuurders. De vragen komen vanuit heel Rotterdam. De gestelde vragen lopen uiteen van vragen over de regels voor goed verhuurderschap tot de opkoopbescherming. Het merendeel gaat over de regels voor kamerverhuur en de overgangsregeling voor het aanvragen van vergunning voor kamerverhuur aan 3 personen. Deze regeling liep op 1 september 2022 af.

Vragen die we zoal binnenkrijgen:

‘Ik ben erg geïnteresseerd in een pand met een kamervergunning (3 kamers) en ik zit eraan te denken om hier 3 studio’s van te maken en het pand mooi op te frissen. Is dit toegestaan?’ ‘Ik heb een vraag over het aanvragen van een woongroep. Ik wil graag te weten komen hoe je een woongroep kan starten.’ ‘Is de opkoopbescherming alleen van toepassing voor huizen met een WOZ-waarde van boven de € 355.000?’ ‘Wij hebben een appartement gekocht voor onze zoon binnen een van de opkoopbeschermingsgebieden, maar onze zoon gaat hier pas gebruik van maken als hij 21 jaar is. Kunnen wij tot die tijd de woning aan iemand anders verhuren?’

19

Voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren, november 2022 | Voorlichting en ondersteuning

Vooruitblik Vanwege het belang van het continu onder de aandacht brengen van de rechten en plichten van huurders en verhuurders zal de communicatiecampagne herhaald worden. In het programma Betaalbaar Wonen heeft het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening aangekondigd dat de Huurprijscheck op de website van de Huurcommissie wordt vernieuwd. De website wordt voorzien van een versimpelde, globale Huurprijscheck. Hiermee wordt het voorbeeld van de Huurprijscalculator gevolgd. Zo hebben Rotterdamse initiatieven ook effect op landelijke ontwikkelingen. We staan hierover in contact met het ministerie en zullen in aanloop naar de lancering van de vernieuwde Huurprijscheck de voorzetting van de Rotterdamse Huurprijscalculator heroverwegen. De aandacht van het Huurteam specifiek gericht op studenten zal in het komende jaar verdergaan. Studenten zullen worden benaderd via sociale media, via de website van het Huurteam, via gastcolleges, open dagen en presentaties bij de verschillende onderwijsinstellingen, huis-aan-huisbenaderingen, en via flyers en folders. Ook wil het Huurteam samenwerkingen aangaan met de communicatieopleidingen van de hogescholen in Rotterdam om zo via een communicatiecampagne studenten te kunnen benaderen.

20

Voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren, november 2022 | Voorlichting en ondersteuning

Hoofdstuk 3

Zelfregulering en samenwerking met de verhuurdersbranche Beoogd resultaat In Rotterdam kunnen we erop vertrouwen dat professionele partijen weten wat de regels rondom het Goed Huren en Verhuren zijn. De sector zorgt ervoor dat er actief wordt toegezien op het naleven van de regels. Brancheverenigingen sanctioneren aangesloten partijen die de regels overtreden.

21

In Rotterdam is het normaal dat verhuurders en bemiddelaars zich aan de regels houden en dat brancheverenigingen actie ondernemen als dit niet gebeurt.

Voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren, november 2022 | Zelfregulering en samenwerking met de verhuurdersbranche

Tussenstand acties en vooruitblik We zijn in gesprek gegaan met grote verhuurders, verhuurmakelaars en landelijke brancheorganisaties. We hadden als doel een convenant op te stellen waarin: gezamenlijke richtlijnen worden aangescherpt; makelaars toezeggen deze richtlijnen te verspreiden; organisaties in de sector toezeggen toe te zien op het naleven van deze richtlijnen; er wordt gehandhaafd door brancheverenigingen in gevallen dat deze richtlijnen overtreden worden; er wordt toegezegd dat er inzicht wordt gegeven in een overzicht met betrouwbare verhuurders; er wordt gekeken naar mogelijkheden om het verhuurproces te objectiveren zodat de keuze voor het toekennen van een woning aan huurders niet op bewuste of onbewuste vooroordelen wordt gebaseerd.

. . . . . .

22

Dit convenant is niet tot stand gekomen Sinds vorig jaar hebben we verschillende gesprekken gevoerd met vertegenwoordigers van brancheverenigingen over hun rol en inspanning over zelfregulering en samenwerking. Hoewel deze organisaties onze wens steunen om malafide praktijken aan te pakken en zij aanbieden daarmee te helpen, leiden sommige wensen van de gemeente tot een dilemma voor brancheverenigingen. Wanneer het gaat om maatregelen die leiden tot een inperking van de contractuele vrijheid van eigenaren en huurders, hebben de verenigingen aangegeven zich niet aan te willen sluiten. Verder geven brancheorganisaties aan - gezien de landelijke spreiding van hun woningbezit - dat ze de voorkeur geven aan een landelijk beleid om zo uiteenlopende regelgeving op lokaal niveau te vermijden. Zij hebben inhoudelijk gereageerd op het voorstel van de Wet goed verhuurderschap en werken (afzonderlijk), in het kader van zelfregulering, aan verdere professionalisering van de huursector. Zo werkt Vastgoed Belang samen met IVBN, Vastgoed Belang, Aedes en het ministerie van Binnenlandse Zaken aan een Convenant transparantie aanvangshuurprijzen woningen vrije huursector om voor potentiële huurders inzichtelijk te maken wat ze krijgen voor de te betalen huur aan de verhuurder, zodat zij goed geïnformeerd kunnen afwegen of ze de woning willen huren.

Voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren, november 2022 | Zelfregulering en samenwerking met de verhuurdersbranche

Instrumenten voor een objectief en transparant verhuurproces Makelaarsvereniging VBO ontwikkelt een internetplatform dat een objectief verhuurproces faciliteert. Dit gebeurt door vraag en aanbod op basis van objectieve criteria bij elkaar te brengen. Wij zijn met VBO in gesprek of dit instrument relevant en beschikbaar is voor de gemeente Rotterdam. Terugkerend overleg met partijen op de Rotterdamse verhuurmarkt De woontafels en overleggen blijven een zijn een platform om gesprekken met de verschillende partijen op de woningverhuurmarkt te blijven voeren. Dit bevordert de uitwisseling van kennis en standpunten. Ontwikkelen platform voor grote particuliere verhuurders We hebben het afgelopen jaar gewerkt aan het opzetten van een terugkerend overleg met grote particuliere verhuurders in Rotterdam. Na een eerste kennismaking tussen een aantal grote particuliere verhuurders in november 2021 heeft eind mei van dit jaar een vervolgoverleg, in aanwezigheid van de burgemeester en toenmalig wethouder Kurvers, plaatsgevonden. De particuliere verhuurders die hierbij aanwezig waren, hebben ongeveer 12.000 woningen in bezit of beheer. In dit vervolgoverleg stond het toewerken naar een meer structurele samenwerking centraal.

De grote particuliere verhuurders hebben afgesproken gezamenlijk te bekijken welke samenwerkingsvorm hierbij past en wat hun rol en inzet binnen de particuliere verhuurdersbranche kan zijn. Eind november 2022 wordt een aftrapbijeenkomst georganiseerd met wethouder Zeegers. We streven ernaar samen met grote Rotterdamse particuliere verhuurders te werken aan goed verhuurderschap, de verduurzaming van hun vastgoedportefeuille en het oplossen van belemmeringen in het verhuurproces. Er wordt in ons contact met deze grote particuliere verhuurders ook gesproken over het in het leven roepen van een keurmerk voor betrouwbare verhuurders. Zo wordt voor huurders inzichtelijk welke verhuurders betrouwbaar te werk gaan.

23

Conclusie We werken samen met de branche om verschillende zaken als een overzicht van betrouwbare verhuurders en een instrument voor een objectief verhuurproces alsnog te realiseren. Desondanks is het van belang te erkennen dat het ingrijpen op sommige aspecten van de particuliere verhuurmarkt via andere wegen zal moeten dan via samenwerking met de branche. Vooruitblik In het komende jaar zal contact met de verschillende partijen op de Rotterdamse verhuurmarkt worden onderhouden. Overlegvormen als de woontafels en het overleg met grote particuliere verhuurders, zijn waardevol om verhuurders, brancheverenigingen, makelaars en beheerders te informeren en opvattingen uit te wisselen. In het coalitieakkoord is een aanpassing van de regels omtrent kamerverhuur aangekondigd. Voor veel deelnemers aan de woontafels is dit een reden geweest ons te vragen over dit thema een volgende woontafel te organiseren. Met de deelnemers aan het platform van grote Rotterdamse verhuurders gaan we in gesprek over het verduurzamen van hun bezit. Verder onderzoeken we of het door VBO ontwikkelde platform een mogelijke manier is om het verhuurproces objectiever en transparanter te maken.

Voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren, november 2022 | Zelfregulering en samenwerking met de verhuurdersbranche

Hoofdstuk 4

Wet- en regelgeving Beoogd resultaat Er wordt doeltreffend wettelijk instrumentarium ontwikkeld, dat bijdraagt aan het gelijke speelveld voor huurders en verhuurders. Voor de gemeente Rotterdam ontstaat in de wet- en regelgeving de mogelijkheid om positie

24

Voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren, november 2022 | Wet- en regelgeving

in te nemen in het privaatrechtelijke spel tussen huurders en verhuurders. Landelijke bepalingen in het huurrecht staan een gelijk speelveld niet langer in de weg.

Ontwikkeling landelijke wet- en regelgeving

Tussenstand acties Invoering opkoopbescherming per 1 januari 2022 De opkoopbescherming zorgt dat het in zestien wijken alleen mogelijk wordt om een woning te kopen als de koper er zelf gaat wonen. Uitzonderingen zijn er voor woningen die op het moment van kopen al 6 maanden of langer werden verhuurd en wanneer de nieuwe eigenaar het pand aan een familielid verhuurt. Door deze opkoopbescherming wordt de positie van starters en woningzoekenden met een middeninkomen verbeterd. De opkoopbescherming geldt uitsluitend voor goedkope en middeldure koopwoningen. Rotterdam hanteert een grens van € 355.000. Woningen die een hogere waarde hebben, zijn van de regelgeving uitgezonderd. Na de invoering van de opkoopbescherming is in de zes prioritaire wijken een afname te zien in zowel het percentage van de verkochte woningen dat naar particuliere verhuurders gaat, als het absolute aantal woningen in handen van particuliere verhuurders. In het eerste kwartaal van 2023 worden voor de hele stad de effecten van het eerste jaar van de opkoopbescherming geëvalueerd.

25

Voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren, november 2022 | Wet- en regelgeving

Wetsvoorstel goed verhuurderschap Rotterdam is al langer van mening dat, binnen de huidige regelgeving, te veel verantwoordelijkheid ligt bij de huurder om op te treden tegen misstanden zoals te hoge huren. We hebben bij het Rijk aangedrongen op nieuwe en aanvullende wettelijke mogelijkheden om malafide verhuurders aan te pakken. Deze lobby is succesvol geweest. Het voorstel voor de Wet goed verhuurderschap is inmiddels ingediend bij de Tweede Kamer. Met deze wet komen er algemene regels over goed verhuurderschap die voor alle verhuurders gaan gelden. Hierin is ook vastgelegd dat discriminatie bij het selecteren van huurders verboden is. Dit is een belangrijke stap in het bestrijden van discriminatie op de woningmarkt. Toezicht op goed verhuurderschap wordt met de komst van de Wet goed verhuurderschap een wettelijke taak. Naast de algemene regels biedt de wet gemeenten de kans om gebiedsgericht – in wijken waar de leefbaarheid onder druk staat - een grotere invloed op de particuliere woningverhuurmarkt uit te oefenen. Dit gebeurt door via een vergunningenstelsel eisen te stellen aan onder meer de hoogte van de huur. Nadeel is dat handhaven op te hoge huren straks alleen in deze aangewezen gebieden kan, maar te hoge prijzen in de hele stad voorkomen. Rotterdam treft momenteel voorbereidingen voor implementatie van het wetsvoorstel in 2023.

Ondertussen heeft de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening in het Programma Betaalbaar wonen dat hij voor de zomer heeft geïntroduceerd, aangekondigd dat hij het woningwaarderingsstelsel dwingend wil maken. Met deze tweede stap worden alle verhuurders gedwongen om zich voor de gereguleerde sector aan de maximale huurprijs van het woningwaarderingsstelsel te houden. Zonder dat daar een vergunning voor nodig is. Door deze aankondiging worden gemeenten gedwongen een beslissing te nemen over wat ze in de tussenliggende periode willen doen met een vergunningsstelsel.

Programma Betaalbaar wonen In mei 2022 is het Programma Betaalbaar wonen door de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening gelanceerd. Dit Rijksprogramma heeft drie actielijnen: meer betaalbare woningen creëren voor mensen met een middeninkomen Aanpakken van te hoge woonlasten voor huurders met een laag inkomen Betere bescherming bieden aan kopers en huurders

. . .

Onder de eerste actielijn valt de regulering van de aanvangshuren in de categorie middenhuur. De regulering van aanvangshuren zou tegemoetkomen aan onze wens dat ook huurders in het middensegment adequate huurbescherming krijgen. De tweede actielijn betreft onder andere het schrappen van de maximale huurprijsgrens in het kader van huurtoeslag. De derde actielijn heeft voor de aanpak Goed Huren en Verhuren de grootste impact. Hierin staan maatregelen genoemd om het huurproces te reguleren: het wetsvoorstel Goed verhuurderschap en de wet Toeristische verhuur van woningen. Ook zijn er maatregelen opgenomen om de rechtsbescherming en informatiepositie van huurders te verbeteren zoals het woningwaarderingsstelsel dwingend maken, het huurrecht inzichtelijk maken, de aanvangshuurprijzen transparant maken, de tijdelijke verhuur aan banden leggen in wijken waar de leefbaarheid onder druk staat en een hoge doorstroming ongewenst is, huisuitzettingen voorkomen en discriminatie tegen gaan.

26

Voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren, november 2022 | Wet- en regelgeving

Vooruitblik Om Goed verhuurderschap verder te kunnen bevorderen is meer noodzakelijk dan de tot dusver aangekondigde wetgeving en beleidsmaatregelen. Zo beogen we verdergaande maatregelen in de Wet goed verhuurderschap. Concreet richten we ons in de aanvulling van dit wetsvoorstel op: het afschaffen van de zes maanden termijn waarbinnen huurders bij de Huurcommissie bezwaar kunnen maken tegen een te hoge huur; de toevoeging van dwingende huurprijsregulering aan de algemene regels voor goed verhuurderschap. Zo is het mogelijk toe te zien op de hoogte van huurprijzen zonder vergunningsstelsel; de mogelijkheid een verhuurvergunning in te trekken bij ondermijnende criminaliteit; het stellen van verdere eisen aan huurcontracten. De wet Goed verhuurderschap vereist enkel dat huurcontracten schriftelijk worden vastgelegd maar laat verder veel open met betrekking tot wat er in een huurcontract hoort te staan.

. . . .

Naast onze inzet om de wet Goed verhuurderschap van nog meer slagkracht te voorzien, blijven we ons ook inzetten voor verdere wet- en regelgeving: het aan banden leggen van tijdelijke verhuur (gebiedsgericht of voor bepaalde categorieën woningen); het aanleggen van een register van huurcontracten om zo meer inzicht te krijgen in zaken als gehanteerde contractvormen en gevraagde prijzen; Het oprekken van de huurprijsgrens in het woningwaarderingsstelsel zodat huurders uit het middensegment ook adequate huurbescherming krijgen.

. . .

Hoofdstuk 5

Handhaving Beoogd resultaat Goed verhuurderschap is in Rotterdam de norm. Verhuurders, bemiddelaars en huurders houden zich aan de regels. Waar nodig pakken partners in de handhavingsketen hun rol.

27

Voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren, november 2022 | Handhaving

Tussenstand acties Handhaven gemeentelijke verhuurdersvergunning in Carnisse Hoewel nieuw wettelijk instrumentarium onderweg is, heeft de bestaande gemeentelijke verhuurdersvergunning afgelopen jaar nog een belangrijke rol gespeeld in het handhaven van goed verhuurderschap. Met deze verhuurdersvergunning kan worden gehandhaafd als sprake is van meerdere en herhaalde overtredingen die relatie hebben met het welzijn van de huurders, de leefbaarheid in de buurt en de openbare orde en veiligheid. Tot oktober 2022 zijn 35 adressen in beeld gekomen met signalen van misstanden die voortkomen uit eigen onderzoek of door partners in de wijk zijn gemeld. Na het binnenkrijgen van deze signalen onderzoeken wij of de eigenaren van de woningen op deze adressen kan worden aangewezen voor het aanvragen van een verhuurdersvergunning. Dit kan echter alleen wanneer er sprake is van meerdere en herhaalde overtredingen of wanneer de gemeente eerder een bestuurlijke boete heeft opgelegd. Dit is een zware bewijslast. Voor het overgrote deel van de dossiers geldt dat er te hoge huren worden gevraagd, maar dit gegeven alleen biedt niet voldoende grond om een eigenaar aan te wijzen voor de verhuurdersvergunning. Adressen waarbij onvoldoende misstanden geconstateerd zijn om de eigenaar voor de vergunningsplicht aan te wijzen, worden on hold gezet.

Deze adressen worden wel in de gaten gehouden en kunnen op een later moment weer een lopende zaak worden. Op dit moment betreft dat 17 adressen. Als er binnen een jaar geen sprake is van overtredingen op die adressen, worden de adressen van de lijst gehaald.

Controles Op basis van de signalen die wij ontvangen, wordt er gekeken of er reden is om onze toezichthouders het pand te laten controleren. Hierdoor zitten we potentieel malafide verhuurders dichter op de huid. Wanneer controles en een gesprek niet tot gedragsverbetering leiden, pakken we door met een officiële waarschuwingsbrief. Naar aanleiding van deze waarschuwing troffen tot nu toe drie van de vier aangeschreven eigenaren maatregelen. Zij werden niet aangewezen voor de vergunningsplicht onder voorwaarde dat zij volgens de Regels Goed Verhuren Rotterdam blijven verhuren. De verhuurdersvergunning lijkt een afschrikkende werking te hebben en leidde in deze gevallen dus tot concrete gedragsverbetering. Er zijn in 2022 drie woningen aangewezen voor de verhuurdersvergunningplicht. De eigenaar heeft voor alle drie deze panden een verhuurdersvergunning aangevraagd en deze is niet verleend. De eigenaar is zowel tegen de aanwijzing voor de vergunningsplicht als de weigering van de vergunning in bezwaar gegaan en de algemene bezwaarschriftencommissie heeft geadviseerd de bezwaren gegrond te verklaren. De commissie vond de besluiten onvoldoende gemotiveerd. De besluiten zijn ingetrokken en de eigenaar mag de woningen weer gaan verhuren. Sinds de gevoerde gesprekken met deze eigenaar en het starten van de handhaving zijn geen misstanden meer gemeld.

We blijven in gesprek met deze eigenaar en bij nieuwe verhuursituaties zal nauw gecontroleerd worden of volgens de Regels Goed Verhuren Rotterdam verhuurd wordt. De ervaringen dit jaar tonen enerzijds het succes aan van bovenop malafide verhuurpraktijken te zitten, en anderzijds de noodzaak van het verkrijgen van wettelijk instrumentarium om goed op te kunnen treden, ook tegen enkelvoudige overtredingen.

Stand van zaken verhuurdersvergunning Stap 1. Onderzoek

Stap 2. Bezoek

Stap 3. Waarschuwing / gesprek eigenaar

Stap 4. Voornemen tot aanwijzen

Stap 5. Aanwijzing

Stap 6. Bezwaar

Stap 7. Aanvraag verg.

Stap 8. Afronding

Totaal

Lopende zaken

0

6

4

0

0

0

3

0

13

On-hold zaken

1

14

2

0

0

0

0

0

17

Afgeronde zaken

0

5

0

0

0

0

0

0

5

28

Voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren, november 2022 | Handhaving

Ten opzichte van de cijfers van 2021 is er een verschil zichtbaar. In 2021 is het onderzoek naar eventuele geschikte zaken voor de verhuurdersvergunning gestart met signalen van verhuurders en adressen die al bekend waren. Hierdoor konden er redelijk snel na de invoering direct controles plaatsvinden. Omdat de bekende adressen in 2021 gecontroleerd zijn en de overtredingen beëindigd zijn, waren er minder zaken die in 2022 meteen opgepakt konden worden. Daarnaast zijn in 2022 de ontvangen signalen en meldingen afgenomen. Deze afname is mede te danken aan de succesvolle inzet in de wijk, waarmee meldingen aangaande excessen opgepakt zijn en de misstanden opgelost werden. Verder worden geconstateerde kleine overtredingen op korte termijn door de eigenaar opgelost.

Signalen mogelijke strijdigheid regels opkoopbescherming januari t/m juli 2022

Uitvoeren opkoopbescherming Een belangrijk sluitstuk van de implementatie van de opkoopbescherming is het toezicht- en handhavingsproces. Het generieke toezicht- en handhavingsproces wordt datagedreven ingericht waarbij gegevens uit verschillende basisregistraties en een vergunningenregistratie worden gecombineerd. Zo houden we effectief en privacyproof zicht op mogelijke overtredingen van de opkoopbescherming. Dit proces wordt naar verwachting uiterlijk in Q1 van 2023 in gebruik genomen. Met terugwerkende kracht vanaf 1 januari 2022 zullen alle transacties in de zestien opkoopbeschermingswijken worden gemonitord. Zolang het generieke proces nog niet in gebruik is genomen, wordt de naleving van de opkoopbescherming gecontroleerd op basis van steekproeven en meldingen. Op deze manier zijn 806 transacties in de zes prioritaire wijken gecontroleerd. In 91 gevallen is, op basis van systeeminformatie, mogelijk sprake van een overtreding van de opkoopbescherming geïdentificeerd. Deze 91 signalen zijn als volgt over de prioritaire wijken verdeeld:

29

Voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren, november 2022 | Handhaving

Wijk

Transacties

Signalen strijdigheid opkoopbescherming

Carnisse

173

19

Oud-Charlois

182

18

Oud-Mathenesse

100

14

Tarwewijk

194

25

Hillesluis

80

8

Bloemhof

77

7

Totaal

806

91

Deze 91 signalen zijn aanleiding voor huisbezoeken in het najaar van 2022. Daadwerkelijke overtredingen van de opkoopbescherming kunnen pas dan vastgesteld worden. Tegen de daadwerkelijke overtredingen zal worden opgetreden d.m.v. het opleggen van een bestuurlijke boete. Om de strijdige situatie te staken kan daarnaast ook een last onder dwangsom worden opgelegd.

Inzet intensieve aanpak in prioritaire wijken

‘Mijn grootste resultaat is dat ik gevonden word door andere collega’s en burgers. Vanuit Directie Veilig en politie krijg ik vragen over hoe ik tegen zaken aankijk en wat ik kan doen vanuit mijn expertise. Wanneer er verdenkingen zijn van bouwkundige misstanden word ik gebeld door Stadsbeheer met de vraag of ik mee wil gaan met een controle. Verder komen contactpersonen uit de wijk ook met vragen en tips.’ ‘Eén recente casus betreft een uit huis geplaatst gezin. Hier heb ik kunnen helpen door het wijkteam contact op te laten nemen met Centraal Onthaal om deze familie de volgende dag verder te helpen. Voor die avond heb ik de politie gevraagd het gezin naar de nachtopvang te brengen. Ondertussen is Veilig Thuis bezig een veilige woonsituatie voor dit gezin te regelen. In dit geval heeft het integraal samenwerken in de wijk zijn vruchten afgeworpen.’ Inspecteur Bouw- en Woningtoezicht

30

Voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren, november 2022 | Handhaving

In de focuswijken is de meldingsbereidheid vaak laag, of weten bewoners niet goed hoe ze misstanden kunnen melden. Daarom zijn we sinds april 2021 in de focuswijken zichtbaar aanwezig met extra inspecteurs die zich richten op de preventie en handhaving van misstanden op de verhuurmarkt. In Carnisse is daarvoor een speciaal informatiepunt geopend als uitvalsbasis. In andere wijken werken we vanuit bestaande wijkhubs. De inspecteurs zijn goed aangesloten bij diverse operationele overleggen in de wijken. Hierdoor kan snel geschakeld worden door betrokken professionals en integrale handhavingsacties gecoördineerd worden. Uit de ervaring die we hebben opgedaan, zien we dat de betrokkenheid bij deze operationele overleggen en integrale acties belangrijk zijn voor het oppikken van signalen en het aanpakken van misstanden op de verhuurmarkt. Dit heeft ook het afgelopen jaar geleid tot meer zaken die opgepakt zijn door de Inspecteurs. De inzet van de inspecteurs levert extra meldingen op uit de focuswijken. Deze meldingen zijn niet één op één te vergelijken met reguliere meldingen, omdat de onderliggende casuïstiek vaak complexer is. Het is wel een eerste indicatie dat onze inspanningen leiden tot extra meldingen. Hierdoor kunnen we Rotterdammers in geval van misstanden beter bijstaan en kunnen de collega’s van andere clusters elkaar beter vinden.

Hiernaast geven we een weergave van de toename in meldingen sinds de inzet van extra inspecteurs. In de meeste wijken is er tussen de eerste en tweede staaf een groot verschil te zien. Dat omdat de tweede staaf de periode omvat waarin we gestart zijn met ons actieplan en er extra inspecteurs zijn ingezet in de wijken.

242 zaken bij

inspecteurs

31

146 zaken

afgehandeld

96 nog in

behandeling

Voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren, november 2022 | Handhaving

Meldingen bij inspecteurs in 6 prioritaire wijken Carnisse Oud Charlois Oud Mathenesse Tarwewijk Hillesluis Bloemhof

0

20

Meldingen 1-10-’19 t/m 30-09-’20

40

60

80

Meldingen 1-10-’20 t/m 30-09-’21

100

120

140

160

Meldingen 1-10-’21 t/m 30-09-’22

De toename is vooral in het tweede jaar sterk. Dit is te verklaren omdat in deze periode is gestart met de inzet van extra inspecteurs in deze wijken. Hiermee zijn veel extra misstanden in kaart gebracht en gemeld. De daaropvolgende afname in het derde jaar ten opzichte van het tweede jaar, is mogelijk een indicatie van het succes van onze inzet in het voorkomen van misstanden. Het is echter nog te vroeg om deze conclusie met zekerheid te trekken. Het zijn diverse zaken die gaan over achterstallig onderhoud, illegale bouw, of informatievragen over zaken als het oprichten van een VvE, bouwaanvraag, bewoning, burenoverlast, onderhoud buitenruimte. Ook verwijzen de inspecteurs veel mensen door naar het Huurteam. Dit jaar zijn er in totaal 242 zaken binnengekomen bij de inspecteurs van Bouw- en Woningtoezicht. Hiervan zijn inmiddels 146 zaken afgehandeld en er zijn er nog 96 in behandeling.

Handhaving kamerverhuurvergunning De kamerverhuurvergunning heeft inzichtelijk gemaakt hoeveel woningen in de 6 prioritaire wijken worden verhuurd aan 3 personen. Voordat de vergunning was aangescherpt naar de huidige norm van 3 personen, waren er bijzonder weinig vergunningen in de 6 wijken afgegeven. Na de aanscherping zijn er aanzienlijk meer vergunningen aangevraagd. Dit laat zien dat kamergewijze verhuur in deze wijken wel degelijk veel voorkomt, maar grotendeels aan 3 personen gebeurt. Hierdoor bleef dit eerst buiten de vergunningsplicht en het zicht van de gemeente. Naar aanleiding van de verscherping van de norm van kamerverhuur is per 1 juli 2021 extra capaciteit beschikbaar gesteld voor controles op kamerverhuur aan drie personen. In het geval dat er signalen zijn van bewoning door drie personen wordt een brief naar de eigenaar van de woning gestuurd. In deze brief wordt gewezen op de plicht een vergunning aan te vragen. Er zijn in totaal 419 van deze brieven verstuurd. In het geval dat er signalen zijn dat er vier of meer mensen op één adres wonen is de werkwijze anders. Sinds 1 januari 2022 zijn 400 van dit soort zaken behandeld. Sommige konden administratief afgehandeld worden, bijvoorbeeld omdat bleek dat er voor het betreffende adres een kamerverhuurvergunning was verleend waardoor er geen sprake van een overtreding was.

287 Van deze zaken zijn afgerond door middel van één of meer huisbezoeken. In een deel van de gevallen blijkt er alsnog geen sprake te zijn van één of meerdere misstanden. In 62 gevallen is geconstateerd dat er te veel mensen woonachtig waren in de woning. Ook zijn er 21 Duurzaam Gemeenschappelijk

32

Voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren, november 2022 | Handhaving

Huishoudens (DGH’s) goedgekeurd. Tijdens deze huisbezoeken is geconstateerd dat 113 personen voorkwamen in de Basisregistratie Personen (BRP), maar niet daadwerkelijk woonachtig waren in de betreffende woning. Hiervoor zijn 113 verzoeken tot uitschrijving opgemaakt.

Vooruitblik De komst en implementatie van nieuwe wet- en regelgeving vraagt ook om het goed inrichten van toezicht en handhaving op deze wet- en regelgeving. De handhaving van de opkoopbescherming verloopt nu nog handmatig maar aan het generieke, datagedreven proces wordt gewerkt. Dit zal in de loop van 2023 in werking treden. Ook de nieuwe Wet goed verhuurderschap vereist het inrichten van nieuwe toezichten handhavingsprocessen. Ongeacht of er gebruik gemaakt gaat worden van de verhuurvergunning die dit wetsvoorstel in het leven roept, zal de gemeente goed moeten toezien op het naleven van de algemene regels voor goed verhuurderschap. Waar deze overtreden worden, moet de gemeente handhaven. Mocht er gebruik worden gemaakt van de mogelijkheid tot het invoeren van een verhuurvergunning in één of meerdere gebieden dient ook hier gehandhaafd te worden. Daarbij is van centraal belang het toezien dat er niet zonder vergunning wordt verhuurd, dat verhuurders met een vergunning ook verhuren in overeenstemming met de vergunning, en zal er moeten worden bedacht hoe handhaving eruit zal komen te zien als verhuurders de vergunningsvoorwaarden overtreden.

Hoofdstuk 6

Samenwerking bij toezicht en handhaving Als marktmeester brengen we meerdere aspecten van goed verhuurderschap bij elkaar. Binnen de gemeente worden verschillende misstanden op uiteenlopende plekken opgepakt en gehandhaafd. Daarom wordt vanuit de aanpak Goed Huren en Verhuren deelgenomen aan andere aanpakken

33

die bijdragen aan het oplossen van maatschappelijke, fysieke, leefbaarheids- en veiligheidsproblemen. We versterken de interne samenwerking. Door samen te werken kunnen we effectiever de misstanden aanpakken en kunnen we Rotterdammers ook op andere terreinen ondersteunen.

Voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren, november 2022 | Samenwerking bij toezicht en handhaving

collega’s van Maatschappelijke Ontwikkeling zorgen er, daar waar mogelijk, voor dat de betreffende arbeidsmigranten niet op straat komen te staan en naar een opvanglocatie of het land van herkomst begeleid worden.

Nationaal Programma Rotterdam Zuid Vijf van de zes prioritaire wijken liggen in Rotterdam Zuid en zijn tevens focuswijk van het Nationaal Programma Rotterdam Zuid (NPRZ). De aanpak Goed Huren en Verhuren is daarom onderdeel van de pijler Wonen van het NPRZ. Er vindt afstemming plaats met de overige opgaven in de pijler Wonen. In 2022 is de midterm review Tot hier en nu verder, de tussentijdse evaluatie van het NPRZ, gepresenteerd. Een aanbeveling in het rapport is om de aanpak Goed Huren en Verhuren “krachtig door te zetten”. Daarbij is in het bijzonder aangegeven om door te pakken op het verkrijgen van aanvullende juridische mogelijkheden: “Actieve handhaving die minder afhankelijk is van de signalen van huurders in zwakke positie, is gewenst.” Verder wordt het belang aangegeven van een zichtbaar aanwezige overheid in de wijken. Deze moet misstanden aanpakken en naast kwetsbare bewoners gaan staan. Met de aanpak Goed Huren en Verhuren

34

wordt invulling gegeven aan een zichtbare overheid in de wijken waar dat het hardst nodig is. Zodra aanvullend juridisch instrumentarium beschikbaar komt zal dit in NPRZ-gebied worden ingezet. Samenwerking met programma EU-arbeidsmigranten Met het actieprogramma wil de gemeente EU-arbeidsmigranten beter beschermen tegen misstanden zoals uitbuiting, overbewoning en malafide arbeidsconstructies. De actielijn leefbaarheid en huisvesting van dit programma richt zich op misstanden in de huisvesting en leefomstandigheden van arbeidsmigranten. We hebben een integrale aanpak opgesteld voor woningeigenaren die arbeidsmigranten al dan niet opzettelijk in bergingen of schuurtjes laten slapen. In een dergelijke situatie wordt de eigenaar opgedragen een einde aan deze situatie te maken. Als hij hier niet vrijwillig voor kiest, wordt hij hiertoe met een last onder dwangsom gemaand. De

Voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren, november 2022 | Samenwerking bij toezicht en handhaving

Periodiek worden integrale controles georganiseerd ten aanzien van overbewoning, uitbuiting en andere excessen. Vanuit Stadsbeheer Team Wonen worden er vier toezichthouders ingezet met het doel om meer controles te laten plaatsvinden op de huisvesting en leefbaarheid van EU-arbeidsmigranten. Door het opvolgen van meldingen en ontvangen signalen worden illegale situaties eerder geconstateerd en beëindigd. De meldingen kunnen afkomstig zijn van burgers of professionals. Afhankelijk van de melding wordt er een aan- of onaangekondigd huisbezoek afgelegd om de situatie ter plaatse te kunnen beoordelen. Tijdens die huisbezoeken kijken de toezichthouders meervoudig achter de voordeur. Dat houdt in dat zij breder kijken dan alleen hun eigen taakstelling. Bij het aantreffen van misstanden maken de toezichthouders een melding bij de betreffende organisatie die belast is met de aanpak daarvan. Daarnaast sluiten de toezichthouders aan bij integrale controles. Bij die controles zijn meerdere partners aanwezig. Zij controleren elk op de wetten waar zij voor bevoegd zijn. Het doel van die controles is om te controleren of er aan de geldende wet- en regelgeving wordt voldaan. Er wordt onder andere gekeken naar signalen van criminaliteit en uitbuiting, inschrijving in de BRP en naar de huisvesting en leefbaarheid.