[22bb007341] Bijlage 1 behorende bij 22bb7342 over evaluatie Rotterdams Actieplan Coöperatieve Woonvormen

“Misschien is de faciliterende rol in het Actieplan wel iets te lay-back." (ambtenaar)

3.11 Professionele ondersteuning Een wooncoöperatie starten is een ingewikkeld, weerbarstig en tijdrovend proces. Initiatiefnemers verkijken zich hierop. Dat blijkt ook uit de tanende belangstelling voor de aangeboden cursussen. Een

Evaluatie Rotterdams Actieplan Coöperatieve Woonvormen

—PLÄĪF0RM31—

procesbegeleider kan als tusseninstelling helpen met alle praktische zaken. Zaken waar veel aspirant bewoners zich niet echt druk om willen maken. Een wooncoöperatie opzetten is immers al lastig genoeg.

“Voor de ontwikkeling van een wooncoöperatie zou het goed zijn als een professionele partij zich bezighoudt met de projectontwikkeling, zodat de groep zich kan focussen op het sociale proces en het vormgeven van de wooncoöperatie. Zo’n tussenschakel functioneert dan als een soort van dienstverlening om het project te professionaliseren.” (initiatiefnemer)

“Mensen hebben gewoon een baan overdag. We willen ons niet eindeloos hoeven te verdiepen in procedures, vergunningaanvragen, bouwtechnieken, financiering en allemaal technische zaken. Zaken als hoe we met elkaar als groep willen omgaan, wat we wel en niet samen willen doen en hoe we de tuin inrichten vinden we veel belangrijken” (initiatiefnemer)

Een andere manier is om de ontwikkeling uit handen te geven aan een professionele partij. Dat kan een ontwikkelaar zijn, maar eigenlijk liever een woningcorporatie, omdat die zonder winstoogmerk opereert.

“Een woningcorporatie is de uitgelezen partij die een steunende ontwikkelpartner kan zijn. Ze hebben de nodige ontwikkelkennis en kunnen het project voorfinancieren. Bovendien hebben ze vaak eigendom in gebieden waar je een meer gemengde bevolking zou willen.” (initiatiefnemer)

28

Bij een beheercoöperatie heeft een woningcorporatie (of belegger) het pand in eigendom, maar laat het beheer aan de bewoners zelf over. Van dergelijke beheercoöperaties bestaan tientallen voorbeelden in het land.12 Ook in Rotterdam bestaan ze; een voorbeeld staat in een van de kaders. Belangrijk is hierbij dat bewoners zelf zeggenschap hebben over wie er in hun project komen wonen. Je moet ten slotte allerlei voorzieningen delen. Of een bewoner erbij past is veel belangrijker dan het inkomen dat hij of zij verdient.

“Als woningcorporaties meer beheercoöperaties zouden realiseren, draagt dat bij aan de diversificatie van het bezit, het versterken van de wijk en het creëren van een meer autonoom woonbestand. Bewoners regelen alles zelf. Als het complex meer soorten woningen kent, kunnen bewoners de duurdere woningen toewijzen aan mensen die meer verdienen. En is er ook ruimte voor bijvoorbeeld kwetsbare mensen.” (initiatiefnemer)

3.12 Financiële ondersteuning? De meeste geïnterviewden geven (spontaan al) aan dat financiering van een bewonersinitiatief een groot, zo niet het grootste, struikelblok is. Een haalbare businesscase is alleen maar lastiger geworden met de gestegen rente en bouwkosten. Dat laatste geldt echter voor alle bouwprojecten. In het Actieplan heeft de gemeente nadrukkelijk de beperking gesteld dat het een faciliterend plan is en financiële ondersteuning niet aan de orde is. Financiële hulp gebeurt al, door een gematigde

12 Zie: https://www.platform31.nl/publicaties/aan-de-slag-met-een-beheercooperatie

Evaluatie Rotterdams Actieplan Coöperatieve Woonvormen

—PLAT FORM 31—

verkoopprijs, en door de uitvoeringskosten van het Actieplan, bijvoorbeeld voor de betrokken ambtenaren en het cursusaanbod.

Coöperaties hebben drie grote problemen met de financiering: -

Banken geven hooguit zo'n 70Zo aan hypotheek, terwijl dat voor een doorsnee huizenkoper 100Zo is. Er resteert dus een gat van 300Zo. Dat is te veel om met eigen middelen te kunnen dekken.

-

Banken hanteren een hogere rente dan voor particulieren. Zij beschouwen een wooncoöperatie als een zakelijk object, met een hoger risico, en hanteren daarmee een hoger rentetarief

-

Banken financieren niet de planfase. Bij een regulier koophuis neemt de ontwikkelaar die kosten voor rekening.

Door deze drie belemmeringen is financiering erg moeizaam. Dit staat nog los van een hypotheekrenteaftrek, die bij een collectief project niet aan de orde is.

“Nu heeft het geen zin om panden in de markt te zetten als er aan het beleid niets verandert, want de groepen kunnen het niet betalen en dat leidt alleen maar tot teleurstelling. Er moet iets aan de financiering gebeuren. Een mogelijkheid is een fonds waarin de gemeente een bijdrage heeft.” (ambtenaar)

3.13 Garantstelling voor een lening

29

Stichting Volkshuisvesting Nederland (SVn) is al anderhalf jaar bezig om een leenfonds voor wooncoöperaties op te zetten, samen met enkele banken. Dit lijkt op wat Amsterdam zelf al hanteert. In de kern komt dat leenfonds erop neer dat banken 700Zo uitlenen tegen een ‘normaal' tarief. De resterende 30Z, of een gedeelte daarvan, kan extra worden geleend met een overheidsgarantie. Die kan van het Rijk zijn, maar ook van een gemeente (en eventueel een provincie). Een gemeente (overheid) kan zelf bepalen of en welke eigen bijdrage van bewoners gewenst is, bijvoorbeeld 5Z. Een garantstelling brengt een zeker risico met zich. Deskundigen wijzen erop dat dit risico uiterst gering is. Er is nog nooit een wooncoöperatie failliet gegaan, ook niet in Duitsland, waar honderden wooncoöperaties al heel lang bestaan (en banken gemakkelijker financieren). Bovendien ligt er altijd een pand onder, letterlijk als onderpand. Nu moeten initiatieven op allerlei manieren die 30Z bij elkaar schrapen, middels eigen inbreng, subsidies, schenkingen, leningen bij derden, crowdfunding, obligatie-uitgifte, enz. Een dergelijke SVnregeling is er nog niet, maar zou verlichting brengen als die er komt. Het is dan aan een gemeente om hieraan mee te doen, vergelijkbaar met de bekende Starterslening of de Duurzaamheidslening.

Bovendien schept deze financieringsmogelijkheid duidelijkheid voor alle partijen, bewoners inclusief.

Evaluatie Rotterdams Actieplan Coöperatieve Woonvormen

—PLÄĪF0RM31—

4 Hoe verder met coöperatief wonen in Rotterdam? Moet Rotterdam doorgaan met het Actieplan Coöperatief Wonen of niet? We legden alle geïnterviewden drie keuzemogelijkheden voor: -

Stoppen, wegens gebrek aan behaalde resultaten en povere vooruitzichten

-

Verdergaan, ook al vanwege vertragingen door corona

-

Anders inrichten, met zwaardere ondersteuning dan louter faciliteren

4.1 Evaluatie van de vijf ondersteuningsmaatregelen Het huidige Actieplan is vooral faciliterend. Dat is ook zo benadrukt in de interviews. De faciliteiten bestaan uit vijf lijnen: 1.

een goede basis creëren voor initiatieven (kennis, informatie)

2.

communiceren over mogelijkheden van wooncoöperaties

3.

creëren van één gemeentelijk aanspreekpunt voor wooncoöperaties

4.

oprichten van een gemeentelijk expertteam met verschillende disciplines

5.

fysieke ruimte voor wooncoöperaties (locaties of panden).

De eerste drie lijnen zijn succesvol uitgevoerd. Er is een informatiepunt (1), en duidelijk wordt aangeven waar de nodige informatie en kennis te vinden is. Dat kan ook bij externe partijen zijn, zoals Cooplink, Platform31 en ministerie BZK. De gegeven cursussen (van !Woon en van Bouwenmetdeburen) zijn breed aangekondigd en werden goed bezocht. Een manco hierbij was dat het noodgedwongen (te) veel digitaal moest, maar daar had het hele land last van.

Er is in voldoende mate gecommuniceerd (2) over wat er allemaal komt kijken bij het oprichten van een wooncoöperatie. En dat is veel; zo veel, dat het veel enthousiasme ontmoedigde en leidde tot teleurstellingen. Er ontbreekt één belangrijk ding: een goed voorbeeld. Er is grote behoefte aan een geslaagd voorbeeld in de stad, waar andere bewonersgroepen, media, politici en anderen zich aan op kunnen trekken.

Er is één loket (3), één gemeentelijk aanspreekpunt, met één coördinerend persoon. Zij wordt goed gevonden door zowel bewonersinitiatieven, mede-ambtenaren als externen.

De leden van het gemeentelijk expertteam (4) waren er afzonderlijk wel, maar niet als actief team. Het expertteam hoefde eigenlijk pas in actie te komen als een project-in-oprichting hen nodig had. De gemeentelijke experts konden door de coördinator worden aangesproken, maar zo ver is het feitelijk maar weinig gekomen.

Evaluatie Rotterdams Actieplan Coöperatieve Woonvormen

—PLAT FORM 31—

De fysieke ruimte (5) is ingevuld door vijf bestaande panden, in bezit van gemeente vanuit de verkooplijst, ter beschikking te stellen. Deze zijn ter illustratie opgenomen in deze evaluatie. De panden liggen verspreid door de stad, zijn allemaal oud en overal zijn grote kwaliteitsverbeteringen nodig. Toch bieden enkele panden wel perspectief voor een wooncoöperatie (met name de beide scholen), maar eisen voor de verkoopprijs, renovatie, ingrepen en gewenste huren maken een businesscase en financiering moeilijk.

We moeten constateren dat de vijf actielijnen met de aangewezen panden en vasthouden aan geldend beleid onvoldoende tot succes leiden. Er is immers - op moment van schrijven - nog geen wooncoöperatie gerealiseerd, of onderweg naar realisatie. Het starten van een wooncoöperatie blijkt een weerbarstig proces, waarbij initiatiefnemers op tal van problemen stuiten. Problemen ook, waar de initiatiefnemers weinig kaas van hebben gegeten - het is hun beroep niet - en waar ontzorging nodig is. Meer dan nu, en zeker in een pilotfase.

4.2 Conclusies en aanbevelingen Op de vraag hoe het nu verder moet met het Actieplan, zijn de antwoorden van de geïnterviewden tamelijk eensgezind, namelijk wel doorgaan, maar met aanpassingen. Dit zijn in feite aanbevelingen voor een vervolg. In de tekst staan al de nodige conclusies en aanbevelingen. Hier zetten we onze conclusies op rij, met telkens een of meer aanbevelingen:

1.

3ļ

Behoefte De behoefte aan een vorm van coöperatief of collectief wonen ligt naar schatting tussen de 5 en 100Zo. Als we dit percentage hanteren voor Rotterdam, dan zijn dat 30.000 tot 60.000 Rotterdammers. Het gaat hier om de behoefte naar alle vormen van coöperatief (of collectief) wonen en niet zozeer om eigendomsoverdracht (bezit), maar vooral om eigenaarschap (zelfbeheer). Coöperatieve woonvormen blijken echter moeilijker te realiseren dan reguliere (koopen huur-) woonvormen. * Aanbeveling: Voor zowel de woonbehoeften van deze mensen, als voor de diversiteit in stad en buurt, is het goed om meer vormen van coöperatief wonen actief te ondersteunen.

2.

Doelen In het gemeentelijk beleid lopen twee doelen door elkaar. De woonwensen van een wooncoöperatie staan op gespannen voet staan met andere beleidsregels die Rotterdam kent. Vooral het actieplan middenhuur werd als te beperkend en te star ervaren voor het realiseren van een wooncoöperatie, deze en andere eisen stonden de oplossingen voor een haalbaar plan in de weg. * Aanbeveling: Maak onderscheid tussen de twee doelen coöperatief wonen, en betaalbaar wonen (inclusief middenhuur). Nu werken de eisen voor middenhuur beperkend bij het coöperatiefwonendoel. Stel bij het realiseren van een wooncoöperatie het coöperatief wonen-doel voorop. Durf te kiezen.

Evaluatie Rotterdams Actieplan Coöperatieve Woonvormen

—PLÄĪF0RM31—

3.

Team We constateren dat veel partijen (incl. sectoren binnen de gemeente) weliswaar sympathiek staan tegenover wooncoöperaties, maar dat het tegelijkertijd niet tot uitvoering komt. Partijen lijken (zo merkten we in de interviews) om elkaar heen te draaien. * Aanbeveling: Het ingestelde Expertteam (actielijn 4) zou niet alleen op afroep beschikbaar moeten zijn ter ondersteuning, maar (ook) meer proactief als team moeten werken met als gezamenlijk doel om een kansrijk initiatief te helpen realiseren.

4.

Faciliterend beleid Het Actieplan coöperatieve woonvormen kent vijf manieren om initiatiefnemers te ondersteunen. Het wordt nadrukkelijk als faciliterend bestempeld. We moeten constateren dat onder de huidige omstandigheden een dergelijk faciliterend beleid niet heeft geleid tot gerealiseerde projecten. Het (huidige) faciliterende beleid vormt een goede basis, maar is onvoldoende. * Aanbeveling: het faciliterende beleid tot nu toe is onvoldoende. Er is een steviger beleid nodig, óók financieel (zie later). *

Aanbeveling: naast politieke steun, is snel een geslaagd voorbeeld in Rotterdam nodig, dat als

inspiratie en uithangbord kan dienen; zowel richting andere initiatiefgroepen, de politiek, de media en alle Rotterdammers.

5.

Meerwaarde Sommige initiatiefnemers willen wat betekenen voor omwonenden. Dergelijke meerwaarde voor de buurt kan liggen in faciliteiten waarvan ook buurtbewoners gebruik kunnen maken. Of in activiteiten

32

die hen helpen. Meerwaarde kan ook liggen in nieuw elan in een initiatiefarme buurt. Deze potentiële meerwaarde vormt momenteel geen overweging in het gemeentelijk beleid. * Aanbeveling: Waardeer de mogelijke meerwaarde, stimuleer het, selecteer erop, en maak het contant (bijv. via een jaarlijkse huurafslag of investering).

6.

Panden De gemeente Rotterdam heeft bij motie vijf bestaande panden beschikbaar gesteld voor coöperatieve woonvormen. Deze bleken alle in slechte staat. Er waren veel investeringen nodig voor noodzakelijk (casco-)herstel. Sommige panden kennen bovendien een voor bewoning ongelukkige indeling (brede gangen, ontbrekend sanitair, etc). Dure verbouwingskosten botsen met de beperkende eisen voor middenhuur. * Aanbeveling: Bied voor wooncoöperatieven ofwel lege kavels aan ofwel casco-opgeknapte panden. Geen panden die casco in slechte staat zijn en daarmee ongeschikt voor wooncoöperaties. *

Aanbeveling: panden of kavels in minder gewilde wijken of buitenwijken maken een

businesscase sneller haalbaar. Overweeg dit.

7.

Taxatie De waardebepaling van een pand dat is bedoeld voor coöperatief wonen is ingewikkeld, omdat het niet uitgaat van de vertrouwde werking van de woningmarkt. Een pand kan immers niet worden verkocht. * Aanbeveling: taxeer een pand (of kavel) niet overeenkomstige de marktwaarde, maar conform

Evaluatie Rotterdams Actieplan Coöperatieve Woonvormen

—PLAT FORM 31—

de gebruikswaarde, met gebruik door een wooncoöperatie.

8.

Businesscase Initiatiefnemers hebben grote moeite om een goed plan op te stellen met een haalbare businesscase en voor de meest concurrerende prijs. Initiatiefnemers bieden tegen elkaar op en leveren in op de kwaliteit van het plan. Dat is ongewenst in een fase waar van elkaar geleerd wordt. * Aanbeveling: bepaal een vaste prijs voor een pand of kavel, en selecteer vervolgens het kwalitatief beste plan. Dat kan getrapt: laat enkel groepen die al bewezen hebben kansrijk te zijn, een plan uitwerken. Kwaliteit zit in zaken als technische verbetering, uitstraling, ecologische of circulariteits-uitingen, meerwaarde voor de buurt, stabiliteit van de groep, en uitvoeringskracht van het initiatief.

9.

Externe ondersteuning Het opzetten van een wooncoöperatie is een weerbarstig proces. Dat blijkt te ingewikkeld en te tijdrovend voor de meeste aspirant-bewoners. Tenzij zij toevallig erg onderlegd zijn, is hulp noodzakelijk. Dat kan met een deskundige procesondersteuner, of via een externe partij. * Aanbeveling: bied procesbegeleiding aan *

Aanbeveling: woningcorporaties of ontwikkelaars kunnen een actieve ontwikkelrol op zich

nemen en bewoners als een beheercoöperatie laten fungeren. Eventueel is verkoop op een later tijdstip mogelijk. 33 10. Financiering Financiering is een groot struikelblok voor initiatieven voor coöperatief wonen. Een groep mensen kan én minder lenen (max. 700Zo), én betaalt een hogere rente met een kortere looptijd (zakelijk tarief), en moet zelf de voorfinanciering regelen. Dat blijkt een zeer moeilijke en tijdrovende opgave. Uit deze constatering volgen drie aanbevelingen: * Aanbeveling: overweeg als gemeente om erfpacht toe te passen bij wooncoöperaties. Dit vergemakkelijkt de financiering. Bovendien kunnen eenvoudiger voorwaarden worden opgenomen onder welke omstandigheden een pand van de wooncoöperatie terug vloeit naar de gemeente. *

Aanbeveling: overweeg de planfase voor te schieten vanuit een gemeentelijk roulerend fonds.

Dit is een lening die pas wordt terugbetaald wanneer er huurinkomsten zijn. *

Aanbeveling: financiering bij banken is een groot probleem. Mogelijk komt hiervoor een

oplossing middels een leenfonds via SVn, waarbij de gemeente zich voor een deel garant kan stellen voor een deel van de lening. Het zou goed zijn om deelname hieraan te overwegen.

Evaluatie Rotterdams Actieplan Coöperatieve Woonvormen

—PLÄĪF0RM31—

Bijlage 1 Lijst van geïnterviewden Voor de evaluatie hebben we achttien mensen gesproken, verdeeld over drie groepen: ambtenaren, initiatiefnemers (bewoners) en externen. Hieronder staat de lijst van geïnterviewden, op volgorde van spreken:

Frans Kegel - Gemeente Rotterdam - ambtenaar gebiedsexploitatie Evert Peters - Gemeente Rotterdam - ambtenaar planeconoom Annet Akkerma - Gemeente Rotterdam - ambtenaar, adviseur wonen Gerrie Heinen - Gemeente Rotterdam - ambtenaar commercieel vastgoed Mustapha Bouchrit - Gemeente Rotterdam - ambtenaar, projectleider Odeon Erik Jutten - Initiatiefnemer - Vereniging de Roos Carlo Schreuder - Gemeente Rotterdam - ambtenaar, directeur bestaande stad Floris Schiferli - Initiatiefnemer - W1555 Clemens Mol - Externe, scholing - !Woon Amsterdam Paul van Weezel Errens - Externe, financiën - SVn Aart Cooiman - Externe, financiën - Rabobank Gerben in 't Hout - Externe, corporatie - Woonstad Rotterdam Nico Ros - Externe, corporatie - Woonstad Rotterdam Monique van Buul - Gemeente Rotterdam - ambtenaar, directeur stedelijke inrichting Arie Lengkeek - Initiatiefnemer - HRW, Odeon Peter Kuenzli - Initiatiefnemer - HRW, Odeon Els Le Large - Initiatiefnemer - HRW, Odeon Heini Wanders - Initiatiefnemer - Zoutziedersstraat

Evaluatie Rotterdams Actieplan Coöperatieve Woonvormen

—PLAT FORM 31—

Bijlage 2 Kaders met initiatieven Pilot: Zoutziedersstraat De gemeente stelde aan de Zoutziedersstraat een oude school uit 1924 beschikbaar als een van de panden van het Actieplan. Het pand in Rotterdam-West is een gemeentelijk monument en de verkoop verloopt via Ooms Makelaars. In aanloop naar de deadline om een bod te doen, bood de gemeente via Bouwenmetdeburen een cursus aan voor geïnteresseerden. Deze cursus had als doel om deelnemers te leren wat er in een businessplan moet staan en hoe je zorgt dat de berekeningen realistisch zijn. Platform31 sprak met een van de initiatiefnemers die uiteindelijk geen bod hebben gedaan op het pand. De initiatiefgroep bestond uit een professionele, enthousiaste groep jonge mensen met onder anderen een projectontwikkelaar, architect en een socioloog. De groep had een plan gemaakt voor een wooncoöperatie met sociale huur, middenhuur en koopwoningen rondom een gemeenschappelijke binnentuin. Ze kozen voor deze vorm om de businesscase rond te krijgen en aan te sluiten op de behoeften van de wijk. In eerste instantie was de gemeente enthousiast en wilde kijken naar het versoepelen van de middenhuur-eis. Toen bleek dat de bank geen volledige doorrekening kon leveren omdat het pand nog niet in bezit was van de initiatiefnemers, handhaafde de gemeente de eis voor middenhuur.

Dit zette de groep voor een uitdaging: hoe krijg je de businesscase rond met alleen middenhuur en past een aangepast plan nog bij de woonwensen? Ze hebben toen besloten om geen bod uit te brengen op het pand. Wel heeft er een andere groep een bod gedaan op de school. Die zitten op moment van schrijven in het proces om de financiering rond te krijgen in de daarvoor bestemde vier maanden.

r

m

imsm Foto: Jade architecten

Evaluatie Rotterdams Actieplan Coöperatieve Woonvormen

—PLÄĪF0RM31—

W1555 W1555 is een beheercoöperatie van Woonstad Rotterdam (WSR) aan de Wolphaertstraat in oudCharlois in Rotterdam-Zuid. In 2001 kwamen de panden leeg te staan en gingen kunstenaars en krakers er wonen. Toen de woningen een paar jaar later gesloopt zouden worden, werden er gesprekken gevoerd tussen de kunstenaars en WSR om te kijken naar de toekomst en mogelijke renovatie. Naar aanleiding van die gesprekken werd in 2004 Stichting Nieuwe Ateliers Charlois (NAC) opgericht. De stichting ontving geld in vorm van leningen en giften om de panden op te knappen en te transformeren in woonruimtes en ateliers waarbij kunst altijd op de eerste plek zou komen. NAC vormt een voorloper van de beheercoöperatie. Na 15 jaar waren de panden toe aan groot onderhoud en ging WSR met de bewoners en NAC om tafel om de mogelijkheden te bespreken. Tijdens deze gesprekken werd besloten dat de Stichting verder zou gaan als beheercoöperatie W1555 en dat WSR-eigenaar zou blijven van de panden en de verantwoordelijkheid zou dragen voor de verduurzaming en renovatie van de woningen. Na de renovatie zou W1555 het complex in beheer nemen. Inmiddels is W1555 een succesvolle beheercoöperatie in eigendom van WSR, met woningen in het sociale huursegment die bij voorkeur verhuurd worden aan kunstenaars.

De vereniging opereert via het syndicaatmodel, wat inhoudt dat er zes werkgroepen zijn die zich ontfermen over hun eigen thema. Kleine beslissingen worden door de werkgroep zelf gemaakt, bij grote beslissingen wordt de gehele vereniging betrokken en geraadpleegd. Daarnaast beschikt het pand over veel ontmoetingsplekken en gedeelde ruimtes. Zo is er een gedeelde tuin, zijn de galerijen extra breed en zitten er in de plint vijf ruimtes die toegankelijk zijn voor de vereniging en buurtbewoners. Lokale initiatieven kunnen voor een lage prijs de ruimtes huren om daar bijvoorbeeld yogalessen te faciliteren. Verder is er met de bewoners afgesproken dat je minstens acht uur per maand moet bijdragen aan de gemeenschap, wie meer doet krijgt een vrijwilligersvergoeding. W1555 was geen pilot die onder het Actieplan viel, wel zijn ze geïnterviewd.

Foto: Rotterdam Architectuurprijs

Evaluatie Rotterdams Actieplan Coöperatieve Woonvormen

—PLAT FORM 31—

Pilot: Putsebocht De Putsebocht 85 is een oud schoolgebouw in de wijk Feijenoord. Het gebouw dateert uit de jaren '20 en wordt door de gemeente aangeboden als een van de pilotlocaties. Voor de evaluatie ontving Platform31 een korte casusomschrijving van een groep initiatiefnemers die uiteindelijk geen koopcontract hebben getekend. De initiatiefnemers waren vier jonge professionals die samen het kernteam vormden van de woongroep aan de Putsebocht. Het kernteam bestond uit consultants, een architect en service designer die samen voldoende kennis in huis hadden om het project tot een succes te brengen. Het kernteam had als doel om een duurzame woonomgeving te creëren waar gezinnen, stellen en alleenstaanden samen konden wonen met aandacht voor elkaar, de buurt en het klimaat. Er zouden verschillende soorten woonunits komen, van driekamerappartementen tot Friends woningen waarbij er een goede privé-community balans zou zijn. De woningen zouden een betaalbaar alternatief bieden op de huidige woningmarkt. Verder wilde het team een steentje bijdragen aan de wijk door middel van Burenhulp, een concept waarbij bewoners diensten aanbieden aan buurtbewoners. Het kernteam heeft vanuit verschillende hoeken begeleiding gehad op de weg naar een bod.

Zo heeft een wooncoöperatie-specialist hen begeleid met een optieovereenkomst en een bod mee voorbereid, en heeft een financieel expert geholpen bij het schrijven van de businesscase. Helaas mocht deze hulp niet baten, de groep heeft geen bod gedaan omdat ze het financieel niet voor elkaar kregen. De verbouwingskosten waren te hoog, en daarnaast konden ze maar voor 700Zo een hypotheek krijgen tegen een (toenmalige!) hoge rente van 2,50Zo in plaats van de lagere rente die de bank aan een particulier rekent. De businesscase was alleen sluitend te krijgen als ze boven de middenhuur zouden gaan zitten of als ze veel concessies zouden doen op hun woonwensen; hiertoe was het kernteam niet bereid. Ze concluderen dat het realiseren van een wooncoöperatie aan de Putsebocht theoretisch haalbaar is, maar er moet dan veel water bij de wijn gedaan worden wat

37

betreft de woonwensen en er zal weinig financiële speelruimte zijn. Momenteel worden de appartementen in het pand aangeboden als anti-kraak woningen door Villex.

a

i mm

ga

1

Ľf ïj!*v.b n, ra*s*s.v

«MĮWĮIMSjBBĮWpļ

Foto: Ventu

Evaluatie Rotterdams Actieplan Coöperatieve Woonvormen

—PLÄĪF0RM31—

Pilot: Burgemeester Roosstraat In de zomer van 2021 werden de bewoners van de panden aan de Burgemeester Roosstraat in het Oude Noorden op de hoogte gebracht dat de opstalovereenkomst waaronder ze de afgelopen 20 jaar in hun huizen woonden, zou worden beëindigd. Dit kwam hoofdzakelijk door de slechte staat van de huizen, die niet meer bewoonbaar zouden zijn. Omdat de bewoners er graag wilden blijven wonen, werd er een proces gestart waarbij er werd gekeken naar de mogelijkheid voor de Bewonersvereniging De Roos om de panden te kopen. Tijdens de gesprekken over de verkoop werd medegedeeld dat De Roos een van de pilots was voor het Actieplan. De bewoners zijn op zich niet tegen wooncoöperaties maar zagen de meerwaarde er niet van om pilot van het Actieplan te zijn. De panden aan de Burgemeester Roosstraat werden door twee onafhankelijke taxateurs getaxeerd. De laagste taxatiewaarde werd de verkoopprijs. De gemeente had de taxateurs enkele pointers meegegeven uit het Actieplan Middenhuur en het Actieplan Coöperatieve woonvormen, waardoor de taxatiewaarde lager uitviel dan wanneer het voor een marktpartij zou worden getaxeerd. Op basis van de taxatiewaarde hebben de bewoners een businesscase gemaakt volgens de richtlijnen van de twee actieplannen.

Hierbij is gekozen om een case te maken op basis van lage middenhuur omdat veel van de huidige bewoners hoge middenhuur niet kunnen betalen. Aan de hand van de taxatie, de offertes voor renovatie en funderingsherstel en de hoge bouwkosten bleek al snel dat de businesscase niet sluitend zou worden. De vereniging geeft aan de businesscase pas rond te kunnen krijgen als ze de panden voor f1 kunnen kopen en als ze boven de middenhuur grens gaan zitten. Verder speelde mee dat de vereniging maar een lening die 70Zo van de kosten dekt kon krijgen bij de bank, de overige 30Zo moest eigen inbreng zijn. Dat zou neerkomen op een bedrag van ruim één miljoen euro wat ze bij elkaar moesten krijgen via crowdfunding, et cetera. Dat kan de vereniging niet bolwerken. Ze geven aan dat er een paar dingen moeten veranderen wil men Burgemeester Roosstraat tot een succesvolle wooncoöperatie brengen. Ten eerste moet er gekeken worden naar de eis voor middenhuur, deze is te beperkend. Daarnaast moet de taxatie transparanter en meer gericht op wooncoöperaties waarbij de uitpondwaarde na 15 jaar niet wordt meegerekend. Als laatste moet er gekeken worden naar een mogelijkheid om het gat van 300Zo te overbruggen; dit zou kunnen door leningen, garantstelling, subsidie of een erfpachtconstructie.

Foto: Google Maps

Evaluatie Rotterdams Actieplan Coöperatieve Woonvormen

—PLAT FORM 31—

Odeon Odeon is een van de meest bekende en spraakmakende pilots van het Actieplan. Het pand ligt aan de Gouvernestraat in het Oude Westen, naast een park en op loopafstand van het centraal station en het stadscentrum. Kortom, een zeer goede locatie. Als onderdeel van de pilot ging Het Rotterdams Woongenootschap (HRW) samen met Woonstad Rotterdam (WSR) een poging wagen om een wooncoöperatie op deze locatie te realiseren. HRW had als doelstelling om een betaalbare, collectieve woonplek voor middeninkomens te bouwen. Ten tijde van de pilot was het pand voor de helft in het bezit van de gemeente en voor de helft van WSR, vandaar dat HRW in zee is gegaan met WSR als ontwikkelpartner. Tijdens het project heeft HRW veel opgetrokken met de Actiegroep Het Oude Westen om te kijken waar Odeon een bijdrage kon leveren aan de buurt. Beide waren ze het erover eens dat middengroepen de wijk werden uitgedrukt maar dat die juist moest blijven. Odeon bood een oplossing voor deze middengroep omdat de corporatie niet de middelen had om middenhuur te realiseren. Daarnaast zou Odeon ook een kinderdagverblijf realiseren, zou het park groter worden en zouden er nog een aantal maatregelen genomen worden waardoor de wijk een boost zou krijgen. Helaas is Odeon nooit van de grond gekomen, HRW kreeg de businesscase niet rond.

Door de hoge aankoopprijs en de sloop-nieuwbouwkosten zou het project in een financiële badkuip komen en het plaatje bleek onhaalbaar. Het pand was in een te slechte staat om te renoveren waardoor het gesloopt moest worden. Dit bracht echter te veel kosten met zich mee, zelfs toen die verdeeld zouden worden tussen de gemeente, HRW en WSR. Om toch tot een geslaagde collectieve woonvorm te komen heeft WSR voorgesteld om tot een beheercoöperatie te komen, dit paste alleen niet in de woonvisie van HRW waarbij eigendom een grote rol speelt. Vervolgens is besloten om niet voor deze optie te gaan en het project te beëindigen.

Foto: Vers Beton

Evaluatie Rotterdams Actieplan Coöperatieve Woonvormen