Document · PDF

[22bb007341] Bijlage 1 behorende bij 22bb7342 over evaluatie Rotterdams Actieplan Coöperatieve Woonvormen

Commissie Bouwen, Wonen en Buitenruimte (2022-2026) 28 juni 2023, gemeente RotterdamBij agendapunt: Daarbij betrekken13.248 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

—PLATF0RM31— kennis van stad en regio

«TOä SSI®?!

4' '

l'ĨWgljl-ĮlŴř; IBtiļĩ ļįj ■■r

iBMİW' iie—

i^^^īxţ'ľTVT 'i /ű i v ' ř»i«' '.'i -:.

í; \j*X.

ţ'

ŴJít'-iJ'l

V il si-

J. -

jiSaiBiait-aK-.-1 i.

Evaluatie Rotterdams Actieplan Coöperatieve Woonvormen

Frank Wassenberg Tanja Morsheim Astrid van Egmond

cr i » .'uk'-Ĵ

—PLÄĪF0RM31—

Uitgave Platform31 Den Haag, 23 augustus 2022

Auteurs: Frank Wassenberg, Tanja Morsheim, Astrid van Egmond Redactie: Platform31 Platform31 Kennis- en netwerkorganisatie Platform31 ziet de trends in stad en regio. We verbinden beleid, praktijk en wetenschap rondom actuele vraagstukken en komen tot een aanpak waarmee bestuurders, beleidsmakers en uitvoerders direct aan de slag kunnen. De oplossingen houden we niet voor onszelf: iedereen profiteert mee van de resultaten. Postbus 30833, 2500 GV Den Haag www.platform31.nl Hoewel grote zorgvuldigheid is betracht bij het samenstellen van dit rapport, aanvaarden Platform31 en de betrokkenen geen enkele aansprakelijkheid uit welke hoofde dan ook voor het gebruik van de in deze publicatie vermelde gegevens. Alles uit deze uitgave mag worden vermenigvuldigd en/of openbaar worden gemaakt mits de bron wordt vermeld.

Evaluatie Rotterdams Actieplan Coöperatieve Woonvormen

—PLAT FORM 31—

Inhoudsopgave Samenvatting

De evaluatie in Rotterdam

1.1 Vragen in de evaluatie

1.2 Uit het Actieplan Coöperatieve Woonvormen

1.3 Deze evaluatie

1.4 Twee opmerkingen vooraf

1.5 Werkwijze en leeswijzer

2 Over wooncoöperaties in Rotterdam en elders

2.1 Wooncoöperaties in Nederland

2.2 Precieze behoefte en aanbod niet bekend

2.3 Wooncoöperaties voor senioren of voor alle leeftijden?

2.4 Voorzichtige conclusie behoefte aan coöperatief wonen

2.5 Cursussen voor wooncoöperaties in Rotterdam

2.6 Informatie over wooncoöperaties

2.7 Lokale actieplannen voor wooncoöperaties in Nederland

2.8

Wooncoöperaties specifiek in Amsterdam

2.8 Ondertussen verandert de woningmarkt

3 Ontwikkeling coöperatieve woonvormen Rotterdam per aspect

3.1 Het doel

3.2 Betaalbaarheid is een ander doel

3.3 Meerwaarde voor de stad en de buurt

3.4 De panden

3.5 De locatie

3.6 De procedure

3.7 Eisen en regels

3.8 Middenhuur

3.9 De kosten

3.10 Gemeentelijk/ambtelijk apparaat

3.11 Professionele ondersteuning

3.12 Financiële ondersteuning?

3.13 Garantstelling voor een lening

4 Hoe verder met coöperatief wonen in Rotterdam?

4.1 Evaluatie van de vijf ondersteuningsmaatregelen

4.2 Conclusies en aanbevelingen

Bijlage 1 Lijst van geïnterviewden

Bijlage 2 Kaders met initiatieven

Evaluatie Rotterdams Actieplan Coöperatieve Woonvormen

—PLÄĪF0RM31—

Samenvatting De gemeente Rotterdam heeft Platform31 gevraagd om het Actieplan Coöperatieve Woonvormen1 te evalueren. Dit Actieplan dateert van 3 december 2019, en is door de Raad vastgesteld op 12 maart 2020. In het Actieplan is een evaluatie na twee jaar aangekondigd. Deze ligt nu voor u. De intenties genoemd in het Actieplan zijn er, maar er is in dit tijdsbestek nog geen wooncoöperatie gerealiseerd. De gemiddelde doorlooptijd van plan naar realisatie duurt lang. Omdat wooncoöperaties een woonvorm (blijken te) zijn van de lange adem, is het goed om te kijken wat er goed gaat en wat beter kan. Dat zijn de twee te beantwoorden hoofdvragen van deze evaluatie. De gemeente Rotterdam geeft met haar Actieplan en de daarin genoemde lijnen gehoor aan de woonwens voor wooncoöperaties. De actielijnen kennis en informatie en communicatie voor en over wooncoöperatie zijn met de aangeboden training goed ontvangen door de deelnemers. Ook de loketfunctie als aanspreekpunt voor wooncoöperaties wordt gewaardeerd. Verschillende experts hebben wooncoöperaties gefaciliteerd met hun deskundigheid; tot beleid overstijgende teambijeenkomsten is het helaas nooit gekomen. Deze waren bedoeld voor bij de planvorming. De vijfde actielijn is ingevuld met een aantal panden voor wooncoöperaties.

Naast deze actielijnen golden voor de initiatieven de bestaande beleidslijnen van de gemeente, zoals met name middenhuur en taxatie op basis van marktwaarde. Dit leidde tot twee doelstellingen in één, die als beperkend zijn ervaren door de initiatieven en soms oplossingen voor het realiseren van een wooncoöperatie in de weg stonden. De gemeente heeft geen grote portefeuille voor het verkopen van bestaand bezit aan wooncoöperaties. Daardoor zijn panden die minder geschikt of van slechte kwaliteit zijn, aangedragen voor de wooncoöperatie. Dat is een extra uitdaging en een risico voor het realiseren van wooncoöperaties. Voor de evaluatie hebben we initiatiefnemers, ambtenaren en externe partijen geïnterviewd. Naast de evaluatievragen hebben we alle geïnterviewden ook gevraagd “Moet Rotterdam doorgaan met het Actieplan Coöperatief Wonen of niet?”. We legden hen drie keuzemogelijkheden voor: -

Stoppen, wegens gebrek aan behaalde resultaten en povere vooruitzichten

Verdergaan, ook al vanwege vertragingen door corona

Anders inrichten, met zwaardere ondersteuning dan louter faciliteren.

De antwoorden van de geïnterviewden zijn op hoofdlijnen eensgezind: “Doorgaan, maar met aanpassingen zodat het realiseren van wooncoöperaties mogelijk wordt.” Mogelijke aanpassingen staan in onze aanbevelingen.

1 httpsY/ŵww.rotterdam.nl/wonen-leven/cooperatieve-woonvormen/Actieplan-wooncooperaties^G.pdf

Evaluatie Rotterdams Actieplan Coöperatieve Woonvormen

—PLAT FORM 31—

De evaluatie in Rotterdam

Rotterdam kent sinds december 2019 het Actieplan Coöperatieve Woonvormen, dat op 12 maart 2020 door de gemeenteraad werd aangenomen. Toegezegd werd na twee jaar het Actieplan te evalueren; voorliggende notitie is de kwalitatieve evaluatie.

In het voorwoord van het Rotterdamse Actieplan lezen we dat het college wil experimenteren met coöperatieve woonvormen. Omdat hiermee weinig ervaring is, kunnen initiatiefnemers rekenen op steun van de gemeente. In het actieplan beschrijft de gemeente hoe ze initiatiefnemers gaan faciliteren om met coöperatieve woonvormen aan de slag te gaan. En, “er zijn nog veel dingen die we moeten leren, maar die uitdaging gaan we samen met de initiatiefnemers aan.”

In deze evaluatie kijken we naar hoe zaken lopen of gelopen zijn en naar waar verbetering mogelijk is. Zo mogelijk met concrete aanbevelingen.

In het Rotterdamse Actieplan staan vijf acties: 1)

een goede basis creëren voor initiatieven (kennis, informatie)

communiceren over mogelijkheden van wooncoöperaties

creëren van één gemeentelijk aanspreekpunt voor wooncoöperaties

oprichten van een gemeentelijk expertteam met verschillende disciplines

fysieke ruimte voor wooncoöperaties (locaties of panden)

Met deze vijf acties geeft de gemeente invulling aan haar ambitie voor wooncoöperaties:

“De initiatiefnemers die zich bij de gemeente melden ondersteunen en faciliteren wij om hun ideeën uit te werken tot haalbare en realistische plannen”. (citaat uit Actieplan, par. 1.3)

De gemeenteraad nam op 12 maart 2020 tegelijkertijd met het Actieplan een motie aan, waarin de gemeente vijf panden ter beschikking stelt voor coöperatieve woonvormen. Deze terbeschikkingstelling is de uitvoering van actiepunt 5 van het programma. Op 20 december van hetzelfde jaar stuurde de wethouder een brief aan de gemeenteraad (Commissie BWB) over de voortgang van actieplan en motie.

Foto links: Rotterdamse Rijweg 1. Aangeboden aan zittende huurders, die afzagen van koop. Het pand is, met behoud van de huurovereenkomst, verkocht aan een marktpartij. Foto: Google Street View. Foto rechts: Op de begane grond van de Zuidsterflat bevindt zich Lange Hilleweg 380 (rode locatiemarker). Foto: Google Street View

Evaluatie Rotterdams Actieplan Coöperatieve Woonvormen

—PLÄĪF0RM31—

Acties 1, 2, 3 en 4 zijn in 2020 georganiseerd met de aanstelling van één coördinator, die binnen en buiten de gemeente aanspreekpunt is voor alle activiteiten rondom coöperatieve woonvormen. Zij heeft een belangrijke basis gelegd voor het ondersteunen en adviseren van wooncoöperaties. Op de gemeentelijke website is informatie te vinden over coöperatieve woonvormen. Initiatiefnemers kunnen aan de hand van deze informatie hun weg vinden naar het aanspreekpunt van de gemeente en weten welke ondersteuning de gemeente biedt aan initiatieven. Als start van het Actieplan heeft op 11 maart 2020 een grote openbare bijeenkomst plaatsgevonden - daags voor de gemeenteraad - om voorlichting te geven over coöperatieve woonvormen. Verder biedt het actieplan ruimte voor een gemeentelijk expertteam in de voorfase van een project en tijdens de uitvoering van het project. In een expertteam zijn verschillende disciplines vertegenwoordigd, denk hierbij aan Bouw en woningtoezicht, grondexploitatie, mobiliteit, energietransitie etc. Actiepunt 5, fysieke ruimte, krijgt de meeste aandacht in de decemberbrief. Uitvoerig wordt aangeven dat en hoe de samenwerking met Het Rotterdams Woongenootschap (HRW) dat jaar is stukgelopen. Daarnaast worden de vijf panden benoemd waarom de gemeenteraad in maart dat jaar vroeg.

1.1 Vragen in de evaluatie De hoofdvraag van deze evaluatie is: Wat gebeurt er met wooncoöperaties in Rotterdam (sinds december 2019). Wat gaat goed en wat kan beter? Deze hoofdvraag valt in drie deelvragen uiteen:

Wat valt er te zeggen over de behoefte om in een wooncoöperatie te wonen in Rotterdam en hoe karakteriseert deze zich? a.

Is bekend hoeveel Rotterdammers behoefte hebben aan enige vorm van coöperatief wonen?

In een aantal andere steden ontwikkelt de gemeente ook ondersteuningsplannen voor wooncoöperaties. We geven als referentie kort ontwikkelingen in enkele andere steden aan.

Wat is er gebeurd sinds het Actieplan Wonen in Rotterdam is opgesteld (dec 2019)? a.

In het Actieplan heeft de gemeente een faciliterende rolopvatting en benoemt vijf concrete activiteiten. Welke activiteiten zijn er uitgevoerd, per actielijn? Wat ging binnen deze rolopvatting goed en wat had beter gekund?

Deze vragen betreffen een evaluatie van de afgelopen tweeëneenhalf jaar, sinds het verschijnen van het Actieplan. We gaan specifiek in op elk van de vijf genoemde actielijnen en die worden beschreven aan de hand van de inzet: -

Instrumentarium

Financiën

Inzet mensen

Communicatie en bekendheid

Ervaring bij ontvangers

Resultaten

Sinds 2019 is de woningmarkt aanzienlijk veranderd: huizenprijzen, woonlasten, woningtekorten en wachttijden zijn toegenomen, immigratie neemt toe, bouwkosten stijgen, de rente en inflatie gaan

Evaluatie Rotterdams Actieplan Coöperatieve Woonvormen

—PLAT FORM 31—

omhoog, er is schaarste aan grondposities, en energielasten stijgen bij een gematigde loonstijging. Het realiseren van een wooncoöperatie blijkt een moeizaam proces, locaties leveren problemen op en financiering is lastig. Is een wooncoöperatie een reële oplossing voor de woonbehoefte en wat zijn alternatieven?

Hoe moet het verder? a.

Vinden partijen dat het Actieplan Wooncoöperaties wel of niet vervolgd moet worden? Zo ja, hoe zou dat de volgende periode ingevuld moeten worden?

Wat vinden partijen van de rolopvatting; is een faciliterend Actieplan toereikend of behoeft dit een andere insteek? Kan het minder intensief, of juist intensiever? Meer of minder faciliterend, ondersteunend, activerend, reactief of proactief? Welke ondersteuning zou de gemeente moeten (blijven) geven, en wat kan minder of moet juist meer?

1.2 Uit het Actieplan Coöperatieve Woonvormen Het Actieplan uit december 2019 gaat allereerst in op wat een wooncoöperatie is: Een wooncoöperatie is een organisatievorm van wonen waarbij zeggenschap primair bij de bewoners zelf ligt. De structuur is in principe die van een vereniging met als doel het exploiteren en/of beheren van woningen voor de leden. Een collectief van bewoners voert vergaand zelfbeheer over hun (huur)woningen. Hiertoe richten ze een organisatie op, de (coöperatieve) vereniging, waarin zelfbestuur, zelfbeschikking en wonen als maatschappelijke taak zonder commerciële doelstelling centraal staan. Er zijn voor wooncoöperaties verschillende varianten. Zij hebben het volgende gemeen:

Het is een collectief particulier initiatief in het wonen;

Het is een woonbedrijf in de vorm van een (coöperatieve) vereniging;

Het is een bewonersbedrijf waar de leden-bewoners samen verantwoordelijk zijn voor bedrijfsvoering en/of onderhoud;

•

De organisatie mag winst maken, maar heeft geen commercieel oogmerk;

Het bestuur is in handen van leden-bewoners, de algemene ledenvergadering (ALV) neemt beslissingen.

En het Actieplan vervolgt: Welke vormen van een wooncoöperatie zijn er? Een wooncoöperatie kan, afhankelijk van de wensen en mogelijkheden van de initiatiefnemers, vele verschillende vormen aannemen. Er zijn vier hoofdvormen:

De vastgoedcoöperatie of huurvereniging. Hier is sprake van collectief eigendom: de (coöperatieve) vereniging bezit de woningen en verhuurt deze exclusief aan de leden die samen de organisatie besturen. Er is volledige zeggenschap over het vastgoed, maar de leden dragen ook verantwoordelijkheid en risico. Zowel sociale huur als vrije sector huur lenen zich voor deze vorm. Concreet: de wooncoöperatie is als rechtspersoon eigenaar van het vastgoed dat ze aangekocht of ontwikkeld heeft. De leden-bewoners huren de woningen van de

Evaluatie Rotterdams Actieplan Coöperatieve Woonvormen

—PLÄĪF0RM31—

vereniging en besturen en exploiteren de organisatie. In de koopakte zijn beperkende voorwaarden opgenomen over doorverkoop (uitponden) en de doelgroep voor verhuur. 2.

De koperscoöperatie. Dit is een collectief van bewoners die hun woningen hebben gekocht met een speciale regeling. Er is dus sprake van individueel eigendom. Zij kunnen alleen via deelname aan de (coöperatieve) vereniging kopen (en in sommige gevallen ook verkopen). Leden zijn samen verantwoordelijk voor onderhoud en beheer. Concreet: de bewoners zijn individueel eigenaar, maar het kopen en verkopen van de woning gebeurt binnen het collectief. Hier is een specifieke financieringsconstructie aan verbonden.

De beheercoöperatie. Hier is sprake van een collectief van huurders die (vergaand) zelfbeheer voeren over de woningen. De coöperatie is geen eigenaar van het vastgoed. De bewoners behouden in principe hun huurcontract en de verhuurder (vaak een woningcorporatie) maakt afspraken met de vereniging over hun taken en plichten in onderhoud en beheer van de woningen. Concreet: Het vastgoed blijft in bezit van de corporatie (of soms gemeente) en huurders nemen in meer of mindere mate beheertaken over.

De moeder-dochter constructie. In dit geval wordt een aparte juridische structuur opgericht waar de woningen in worden ondergebracht door de huidige eigenaar, vaak een woningcorporatie. Deze eigenaar sluit met een collectief van huurders, verenigd in een wooncoöperatie, een contract over gebruik, beheer en exploitatie van de woningen. De constructie biedt de mogelijkheid het eigendom geleidelijk over te dragen aan de vereniging of individuele leden (in plaats van directe verkoop bij variant 1 en 2). Concreet: de woningen worden in een aparte entiteit geplaatst. De corporatie (of andere vastgoedeigenaar) is

aandeelhouder en daarmee (indirect) eigenaar van het vastgoed. De huurders exploiteren en besturen deze dochteronderneming als wooncoöperatie. Ook kunnen ze geleidelijk eigendom verwerven door de aandelen over te nemen. Al deze opties zijn mogelijk, eventueel ook in hybride vorm binnen één wooncoöperatie.

Evaluatie Rotterdams Actieplan Coöperatieve Woonvormen

—PLAT FORM 31—

Gemeente Rotterdam

Actieplan ♦I»}« coöperatieve woonvormen

isri.

Qum 9

’

1.3 Deze evaluatie Het Actieplan Coöperatieve Woonvormen beschrijft “wat is een wooncoöperatie?” en benoemt ook een viertal vormen van een wooncoöperatie; vastgoedcoöperatie, koperscoöperatie, beheercoöperatie en de moeder-dochterconstructie. Het actieplan heeft geen voorkeur. De geïnterviewde pilots van het Actieplan in Rotterdam concentreren zich op de eerste vorm: de vastgoedcoöperatie. Dit is de meest zuivere, en ook de meest smalle en principiële, definitie van een wooncoöperatie. Hierin vallen zowel eigendom (van het vastgoed) als het beheer (beslisbevoegdheid over onderhoud, verbetering, woningtoewijzing, huurbepaling en -inning) onder verantwoordelijkheid van de groep bewoners. Naast deze initiatieven is ook een beheercoöperatie geïnterviewd. De gemeente heeft vijf panden uit haar bezit ter overname aangeboden om er een coöperatieve woonvorm te starten.

Evaluatie Rotterdams Actieplan Coöperatieve Woonvormen

—PLÄĪF0RM31—

1.4 Twee opmerkingen vooraf Het begrip coöperatieve woonvorm is niet precies afgebakend, evenmin als collectieve woonvorm. Dat kan van allerlei zijn: een vastgoedcoöperatie, een Centraal Wonen groep, een beheercoöperatie, een wooncoöperatie in de zin van de Woningwet 2015, een groep die samen in een verenigingsstructuur een oude boerderij koopt, een voormalig kraakpand, een seniorenhofje. We gebruiken in dit rapport verder de termen wooncoöperatie, coöperatieve woonvorm en collectieve woonvorm door elkaar. Definitieverschillen zijn niet duidelijk, en termen worden in de praktijk door elkaar gebruikt. Figuur 1 Vormen van wooncoöperaties of coöperatieve woonvormen NB: ‘Bezit woningcorporaties' kan ook worden gelezen als bezit van een andere partij (private partij, overheid), en tevens als bestaand bezit of te ontwikkelen bezit

Invulling op kavels (groep bouwt op leeg terrein) Hergebruik oude gebouwen groep verbouwt oud gebouw) Bezit woningcorporaties W . v . . .VAWWWWV

10 Beheer-coöperaties

Koopcooperaties

(groep beheert

(groep koopt

corporatiebezit)

woningen over)

Een tweede opmerking betreft het thema Financiën. Dit speelt een (grote) rol bij de totstandkoming van wooncoöperaties, ook in Rotterdam. In de evaluatie gaan we kort in op zaken als betaalbaarheid, financierbaarheid en de businesscase, maar het wordt geen specialistische evaluatie op dit onderwerp. Te meer omdat een aantal financiële experts van Ecorys hieraan werkt. Deze evaluatie moet samen met hun bevindingen een antwoord geven op de haalbaarheid en een mogelijk vervolg van het Actieplan Coöperatieve Woonvormen Rotterdam.

1.5 Werkwijze en leeswijzer In overleg met de opdrachtgever is een korte en snelle werkwijze bepaald voor de evaluatie. Eerst lazen we alle ter beschikking gestelde stukken. In mei en juni 2021 interviewden we 18 mensen. In bijlage 1 staan ze genoemd. Meteen een disclaimer hierbij: we hebben deze mensen gesproken en dat zijn lang niet alle betrokkenen; mogelijk hebben niet-bevraagden een andere mening. De meeste interviews konden fysiek in Rotterdam plaatsvinden, enkele gebeurden digitaal. Uit alle teksten en alle interviews stelden we de voorliggende evaluatie op. Deze is bewust kort gehouden,

Evaluatie Rotterdams Actieplan Coöperatieve Woonvormen

—PLAT FORM 31—

maar biedt tegelijkertijd ook context voor degenen die wat verder van het onderwerp af staan. Door de tekst heen plaatsen we delen van de gehouden interviews. Deze dienen ter illustratie en zijn anoniem opgeschreven. De tekst is tot stand gekomen op basis van deskresearch, de interviews en onze eigen kennis en ervaring. Het doel is niet zozeer terugkijken naar wat er is gebeurd, en wat beter en anders had gekund, maar vooral feitelijk gericht en met een blik op de toekomst. Het volgende hoofdstuk gaat in op coöperatieve woonvormen, de behoefte en de ontwikkeling in Rotterdam en elders sinds eind 2019. Dat beantwoordt de eerste twee vragen. Het er opvolgende hoofdstuk analyseert het verloop per aspect. Het vierde en laatste hoofdstuk ten slotte kijkt naar de toekomst: hoe nu verder?

Evaluatie Rotterdams Actieplan Coöperatieve Woonvormen

—PLÄĪF0RM31—

2 Over wooncoöperaties in Rotterdam en elders In dit hoofdstuk gaan we achtereenvolgens in op: -

Achtergrond wooncoöperaties Behoefte aan coöperatief wonen Kennisoverdracht over coöperatief wonen Ervaringen in andere steden en landen Externe ontwikkelingen sinds 2019

2.1 Wooncoöperaties in Nederland Wooncoöperaties zijn een woonvorm die al heel lang bestaat in Nederland (al voor de Woningwet uit 1901), maar die mede door de prominente positie van de sociale huursector en de subsidiering van de koopsector altijd een bescheiden positie hebben ingenomen. Dat is merkwaardig, want in tal van buurlanden komen ze veel meer voor. In Scandinavië en Midden-Europa woont, vooral in de steden, al gauw zo'n 20oZo van de inwoners in een wooncoöperatie. In die landen vormen ze een substantieel onderdeel van de woningmarkt; een derde weg tussen huren en kopen in. Wooncoöperaties vormen niet alleen een alternatief voor een woning kopen of er eentje huren, maar komen bovenal tegemoet aan een wens tot meer collectief wonen en zelfregie over het wonen. Dat kan op allerlei manieren, met als kenmerken meer gezamenlijkheid, omkijken naar elkaar, voorkomen van vereenzaming, zorgen voor elkaar, gedeelde verantwoordelijkheid, eigenaarschap, zelfbeheer en zeggenschap. Bepaalde voorzieningen worden gedeeld (tuin, gezamenlijke ruimten, gereedschap, wasmachine, etc.), en bepaalde activiteiten worden samen georganiseerd; collectiviteit voorkomt vereenzaming en individualisme. Collectief en/of coöperatief wonen2 betekent doorgaans kleinere individuele woningen, meer gezamenlijke ruimtes en minder totaal ruimtebeslag.

2.2 Precieze behoefte en aanbod niet bekend De precieze behoefte aan coöperatieve woonvormen is niet bekend, evenals het huidige aanbod. Ook de precieze behoefte naar collectieve woonvormen is niet bekend. Landelijke woononderzoeken, ook het net verschenen landelijke WoON3, vragen er niet naar. Er zijn ook geen Rotterdamse cijfers bekend. Er zijn daarentegen wel allerlei signalen, die de behoefte aan allerlei vormen van collectief wonen laten zien. Recent heeft Platform31 vijftien van deze signalen bij elkaar gebracht4, met als conclusie:

2 Collectief wonen zijn woonvormen waarin bepaalde voorzieningen worden gedeeld. Coöperatieve woonvormen zijn de wijze waarop dit gebeurt; bijv. vastgoedcoöperatie, beheercoöperatie. 3 Driejaarlijks onderzoek naar de woonsituatie en de woonbehoeftes van Nederlanders, ‘Wonen langs de meetlat’, CBS en ministerie BZK, laatst verschenen 9 juni 2022: https://www.woononderzoek.nl/ 4 De behoefte aan collectief wonen, Tanja Morsheim en Frank Wassenberg, april 2022, https://www.platform31.nl/publicaties/de-behoefte-aanwooncooperaties

Evaluatie Rotterdams Actieplan Coöperatieve Woonvormen

—PLAT FORM 31—

“Er bestaat geen hard cijfer over zowel het aanbod van als de behoefte aan vormen van collectief wonen. De invulling, dus de definitie, van collectief of coöperatief wonen, verschilt: ook die is niet eenduidig. In deze notitie hebben we allerlei verschillende signalen bij elkaar gebracht. Huidige aantallen wooncoöperaties variëren van 1.300 tot 2.500, waarbij de onderzoekers diverse kanttekeningen plaatsen. Onder meer dat veel initiatieven nergens geregistreerd staan. Er wonen - ook weer afhankelijk van wat je meetelt - tussen de 25.000 en 70.000 huishoudens. Vaak mensen alleen, maar ook stellen en gezinnen met kinderen. Allerlei soorten mensen: ouderen, jongeren, meer en minder vermogenden, meer en minder kansrijken, geboren Nederlanders en mensen van buiten. De behoefte aan enige vorm van gezamenlijk wonen blijkt veel groter. Onderzoeksgegevens (waarbij het vaak gaat om enquêtes onder deelpopulaties, zoals verhuisgeneigden) geven een behoefte aan van 17 tot 25 procent van de woningzoekenden die 'liever iets gezamenlijks delen'. Invullingen daarvan kunnen variëren. Voor specifieke initiatieven - erfdelen, Knarrenhofjes voor senioren - bestaan lange wachtlijsten. Buitenlandse ervaringen laten uiteenlopende cijfers zien. In landen die enigszins met Nederland te vergelijken zijn, liggen percentages aan wooncoöperaties zo tussen de 5 en 10 procent.

Als we heel voorzichtig de ondergrens hiervan aanhouden - dus 5 procent - en dit naar Nederland vertalen, zou dit betekenen dat zo'n 400.000 huishoudens op enige manier in een collectief willen wonen. Deze (collectieve) woonbehoefte is vele malen groter dan het huidige aanbod. Als we dat willen realiseren, is er nog een lange weg te gaan.”

4,3 “/o l

Figuur 2 Percentage wooncoöperaties per land5

2.3 Wooncoöperaties voor senioren of voor alle leeftijden? Een groep die regelmatig wordt genoemd als doelgroep van collectief wonen, zijn senioren. Omkijken naar elkaar voorkomt vereenzaming, vermindert het beroep op mantelzorg en biedt gezelligheid. Het Rijk heeft een speciale regeling hiervoor: de Stimuleringsregeling Wonen en Zorg (SWZ)5 6. Daarnaast bestaat nog een regeling voor senioren (SOO) om de algemene ruimten te bekostigen.7 Stichting Knarrenhof beijvert de totstandkoming van gemeenschappelijke woonvormen voor ouderen.8 Het concept is populair, maar heeft grote moeite om daadwerkelijk hofjes te realiseren. Sinds de oprichting

5 2 Cera, augustus 2020, Coöperatief wonen in Vlaanderen en zie ook: De behoefte aan wooncoöperaties, Platform31 6 SWZ, zie: Regeling van ministerie VWS uitgevoerd door RVO: https://www.rvo.nl/subsidies-financiering/swz 7 SOO, zie: https://www.rvo.nl/subsidies-financiering/soo 8 Zie: https://knarrenhof.nl/

Evaluatie Rotterdams Actieplan Coöperatieve Woonvormen

—PLÄĪF0RM31—

is 2010, zijn er een tiental gerealiseerd, de eerste in 2017 in Zwolle. Er staan inmiddels 26.500 geïnteresseerden op een wachtlijst. Het wachten is vooral op locaties die ter beschikking komen. Het merendeel van de doelgroep - ouderen - zal bij verhuizing elders een (vaak grote gezins-) woning achterlaten. De financiering is gemakkelijker: veel senioren met een collectieve woonwensen laten een (koop)woning achter, met een ruime overwaarde. Een focus op senioren vergroot de realisatiekans, maar het nadeel is uiteraard de eenzijdige gerichtheid op senioren. Initiatieven van 55-minners vallen erbuiten. Bovendien wensen veel senioren zelf ook een gemengde bewonerssamenstelling. Geen enkele van de initiatieven die wij tegenkwamen in Rotterdam, richtte zich op de groep senioren. Integendeel, juist de gemêleerdheid van de bewonersgroep werd als sterk punt in de interviews naar voren gebracht.

2.4 Voorzichtige conclusie behoefte aan coöperatief wonen De eerste onderzoeksvraag gaat over de behoefte aan coöperatieve woonvormen. Voor Rotterdam en ook voor Nederland is geen gedegen behoeftenonderzoek gedaan. De exacte behoefte aan coöperatieve woonvormen is onbekend. Er zijn in Nederland diverse signalen dat er in Nederland behoefte is aan enige vorm van collectief (gezamenlijk) wonen al dan niet in coöperatieve vorm. Een voorzichtige schatting is een behoefte van 50Zo voor collectieve woonvormen. Als we deze schatting voor collectieve woonvormen extrapoleren voor de gemeente Rotterdam zou dit een behoefte geven van 16.000 huishoudens (30.000 mensen) die 14

collectief willen wonen. Hoeveel huishoudens hiervan in coöperatieve woonvorm willen wonen is niet bekend. Aannemelijk is dat de coöperatieve behoefte kleiner is dan de collectieve behoefte. Wel is duidelijk dat deze schatting op dit moment ver af staat van het werkelijke aantal mensen dat zich heeft gemeld als geïnteresseerde in het Actieplan coöperatieve woonvormen Rotterdam. Dat waren in totaal 200 geïnteresseerden, bestaande uit bewoners, architecten en ontwikkelaars.

2.5 Cursussen voor wooncoöperaties in Rotterdam Als onderdeel van het Actieplan werden twee soorten cursussen aangeboden; een basiscursus wooncoöperaties verzorgd door stichting !Woon9, en een meerdaagse cursus “Wooncoöperatie opzetten in Rotterdam” gefaciliteerd door Bouwenmetdeburen.10 De basiscursus is gebaseerd op een landelijke cursus met landelijke voorbeelden ter illustratie en inspiratie, maar verder toegespitst op Rotterdam. Het was een onlinetraining die werd gegeven in 2021 en 2022. In 2021 werd deze goed bezocht met zo'n 20-30 deelnemers per keer. In 2022 was er minder animo, dit is deels te wijten aan het feit dat de cursus online was. Verder was het opvallend dat slechts 10-200Zo zich voorafgaand aan de cursus had ingelezen in het onderwerp; elders hebben de deelnemers meestal meer voorkennis.

9 Aangeboden door !Woon, zie: https://www.wooninfo.nl/nieuws/2020/09/de-opstartfase-van-een-nieuwe-wooncooperatie/ 10 Zie: https://www.bouwenmetdeburen.nl/

Evaluatie Rotterdams Actieplan Coöperatieve Woonvormen

—PLAT FORM 31—

De meerdaagse cursus ging dieper op het opzetten van een wooncoöperatie. Deze had als doel om de deelnemers te informeren over de nodige inhoud van een businessplan en het maken van realistische berekening voor zo'n plan. De deelnemers waren daarom mensen die al enig verstand hadden van collectief wonen. Volgens de evaluatie van de cursus had ongeveer de helft een bouwkundige, projectontwikkelings- of ontwerpachtergrond, en er waren zelfs deelnemers die al een poging hadden gedaan om een wooncollectief op te zetten. De meerderheid van de deelnemers volgde de cursus ter voorbereiding op het uitbrengen van een bod. In totaal waren er 52 deelnemers waarvan velen eerder afhaakten of later aanschoven. De cursus vond plaats over vijf dagdelen, in verband met Covid was de eerste sessie volledig online en de rest was hybride. Er werd tijdens de cursus onder andere aandacht besteed aan de motivatie om een collectieve woonvorm op te richten; de meeste deelnemers gaven ecologische, sociale en duurzame redenen hiervoor: “Duurzame karakter, ruimtes en spullen delen, prettige woonomgeving creëren met mensen die enigszins dezelfde ambities hebben: duurzaam, groen, sociaal.”(quote uit de cursusevaluatie) Daarnaast was er aandacht voor de stichtingsopzet, een bouwkundig plan schrijven, de financiering en de exploitatie van een wooncoöperatie. Uit de evaluatie kwamen veel positieve reacties.

De deelnemers gaven aan meer inzicht te hebben gekregen in het maken van berekeningen en konden de structuur erg waarderen. Ook waren er punten van kritiek. Zo voelde een aantal deelnemers zich beperkt in de hoeveelheid informatie die ze met de rest van de groep kon delen. Aangezien er op de panden geboden moest worden en het hoogste bod

zou winnen, was het voor deelnemers lastig om open te zijn over de eigen financiële situatie omdat ze na het afronden van de cursus mogelijk elkaars concurrent zouden zijn. Ook zijn mensen afgehaakt omdat zij de voorwaarden die aan de pilots wooncoöperatie verbonden waren te beperkend en te star vonden, te commercieel, te weinig openstaan voor andere inzichten of omdat zij het pand niet geschikt vonden, blijkt uit de evaluatie. Verschillende geïnterviewden (initiatiefnemers en ambtelijk) hebben aangegeven dat een geslaagd voorbeeld van een wooncoöperatie in Rotterdam stimuleert. Het toont immers aan dat het in Rotterdam ook kan en biedt initiatiefnemers ook de kans om van elkaar te leren. Twee pilots hebben, naast de cursussen ook een pand specifieke cursus ontvangen als ondersteuning in het proces naar het doen van een bod. De groep initiatiefnemers van de Putsebocht is begeleid door een procesbegeleider van !Woon en Vereniging De Roos kreeg ondersteuning van een procesbegeleider van Vannimwegen.

2.6 Informatie over wooncoöperaties Op de website geven de gemeente Rotterdam en Open Air Rotterdam voorlichting aan coöperatieve woonvormen: Coöperatieve woonvormen | Rotterdam.nl, Documentaire over collectieve woonvormen en Samen Leven Samen Wonen - OPEN Rotterdam In Nederland zijn ook andere sites en netwerken waar kennis over wooncoöperaties wordt gedeeld; bijvoorbeeld Cooplink - Kennisnetwerk wooncoöperaties En die van Platform31: kennisdossiers wooncoöperaties

Evaluatie Rotterdams Actieplan Coöperatieve Woonvormen

—PLÄĪF0RM31—

2.7 Lokale actieplannen voor wooncoöperaties in Nederland Het Rijk stimuleert coöperatieve woonvormen 'van bovenaf', maar om deze te realiseren is ook actieve en lokale ondersteuning nodig. Dat gebeurt op verschillende manieren en in verschillende intensiteiten van faciliterend tot en met een actieve rol met financiële ondersteuning. Alle manieren ondersteunen initiatieven die vanuit de samenleving ontstaan. Bij een faciliterende rol wordt kennis beschikbaar gesteld, voorlichting gegeven en een loketfunctie ingericht met een aanspreekbare persoon die de weg kan wijzen. Een actievere rol is die waarbij de ambitie uitgedrukt wordt in een aantal te realiseren wooncoöperaties. Locaties worden specifiek toegewezen aan wooncoöperaties zodat er geen concurrentie is met commerciële ontwikkelaars. Een nog intensievere vorm stelt ook een vorm van financiële ondersteuning beschikbaar. Ondersteuning vindt op verschillende momenten in het proces plaats, van ideefase, planfase, (ver)bouw tot exploitatie. Lokale overheden staan er verschillend in, afhankelijk van lokale ambities. Lokale beleidsplannen voor wooncoöperaties bestaan in ieder geval (naast Rotterdam) in Utrecht, Groningen en Amsterdam. Utrecht onderscheidt vier manieren waarop de gemeente ondersteunt: -

Kennis delen, informatie verschaffen en wegwijs maken Professionele ondersteuning bij initiatieven Locaties aanbieden (lege plekken of bestaande panden) Financiering

Groningen heeft onlangs een lokaal steunpunt voor wooncoöperaties opgericht. Ook andere organisaties roeren zich. Provincies als Gelderland, Noord-Brabant en Zuid-Holland bieden personele 16

ondersteuning en financiële middelen om met name de opstartfase te versnellen. En SVn is samen met andere partijen (enkele banken, Platform31, BNG) bezig om een leenfonds zoals dat in Amsterdam landelijk beschikbaar te maken. De verwachting (en hoop) is dat dit over enkele maanden operationeel is, zodat overheden zich kunnen aansluiten.

2.8

Wooncoöperaties specifiek in Amsterdam

Amsterdam kondigde met veel publiciteit in mei 2020 een Actieplan Wooncoöperaties aan, dat een voorbeeld was voor andere gemeenten. Omdat dit in Nederland het verst is uitgewerkt, en omdat andere gemeenten hiernaar refereren, gaan we hier nader op in. Amsterdam heeft grote ambities: in 25 jaar tijd moet 100Zo van de Amsterdamse woningen in een wooncoöperatie zijn. Amsterdam heeft hiervoor beleid ontwikkeld met voorwaarden voor de wooncoöperaties, stelt daarin dat een wooncoöperatie voor lage en middenhuur doelgroepen is, en met afspraken over coöptatie, het proces, geoormerkte locaties en een leenfonds voor financiering. Huidige stand van zaken wooncoöperaties De stand van zaken in Amsterdam is medio augustus als volgt. Als aanloop naar het Actieprogramma fungeerden twee initiatieven als pilot, achtereenvolgens De Warren en De Nieuwe Meent. De eerste is nu in aanbouw. Deze pilots hebben tot aanpassing van de werkwijze geleid. Amsterdam werkt nu met een 'kaartenbak', waarin serieuze initiatieven (plan, besluitvorming, financiering, haalbaarheid) worden uitgenodigd te reageren op een volgend aanbod. Amsterdam werkt vooralsnog alleen met lege kavels, bedoeld voor zelfbouw. In het Actieprogramma zijn 14 locaties gereserveerd, verspreid over de stad. Deze worden om de beurt, of per 2-3, uitgegeven. In 2021 werden twee kavels uitgeven.

Dat werden Centrumeiland IJ burg (Akropolis, wat samen met

Evaluatie Rotterdams Actieplan Coöperatieve Woonvormen

—PLAT FORM 31—

corporatie De Alliantie wordt gebouwd), en Eureka in Noord. De volgende twee kavels kwamen rond de laatste jaarwisseling los. Hier kregen De Torteltuin, en Stroom de tender. Net voor de zomer werden drie kavels tegelijk uitgezet. Hierop meldden zich tot nu toe negen initiatiefgroepen. Dat loopt nu. Opvallend is dat hierbij ook initiatieven zitten waarvan niemand eerder had gehoord. In totaal zijn er op dit moment dus: -

14 locaties gereserveerd, die beurtelings worden uitgegeven

6 locaties uitgegeven (zes 'winnaars' van de tender)

3 locaties in procedure, met tot nu toe negen gegadigden.

Zelfbouw Amsterdam biedt al langer lege kavels aan voor zelfbouw. De gemeentelijke en politieke steun hiervoor begon in 2011. Zelfbouw kan in verschillende vormen, met verschillende maten van zeggenschap en verschillende vormen van medeopdrachtgeverschap. De gemeente Amsterdam is gewoon begonnen, zonder vooraf marktonderzoek te doen. Wel is in 2013 en 2015 in het tweejaarlijks woononderzoek van de gemeente aan de respondenten gevraagd of zij interesse hebben in zelfbouw: 15-20Zo gaf aan zeker interesse te hebben en ruim 30Zo had misschien interesse. Zelfbouwprojecten kunnen door zowel individuen als groepen worden gedaan. De mate van inbreng varieert van invloed op de inrichting van woningen tot het zelf vormgeven van het hele bouwproces. Elementen van het Amsterdams beleid rond zelfbouw: -

Duidelijkheid vooraf, wat mag wel en wat mag niet. Er zijn duidelijke kavelregels. Dilemma hierbij is wel dat deze soms niet passen bij de wensen van een groep. De informatie wordt op een overzichtelijke manier beschikbaar gesteld (ambitie: 2 A4)

Zo kort mogelijke doorlooptijden

Duidelijke en voor particulieren op te brengen selectieprocedure voor de beschikbare kavels.

Inmiddels zijn er in het centrum, in Amsterdam-Noord en op IJburg op een 40-tal locaties in totaal 3300 zelfbouw-woningen gerealiseerd of in voorbereiding. Wooncoöperaties in zelfbouw Wooncoöperaties waren nieuw voor Amsterdam. Dit werd een interessante vorm gevonden vanwege de mogelijkheid tot het regelen van eeuwigdurende betaalbaarheid en zeggenschap. Er zijn verschillende vormen, variërend van beheer (beheercoöperatie) tot grootschalig samen nieuw bouwen en wonen (vastgoedcoöperatie). Het Amsterdamse Actieplan wooncoöperaties uit 2020 richt zich (vooralsnog) alleen op zelfbouw op beschikbaar gestelde lege kavels. Het actieplan zet grootschalig in op wooncoöperaties met de volgende instrumenten: -

13 (later 14) kavels werden beschikbaar gesteld voor ongeveer 800 woningen

Lange termijn perspectief: 100Zo van de woningvoorraad via wooncoöperaties

Ondersteuning door !WOON (geeft cursussen en ondersteunt wooncoöperaties)

Platform Wooncoöperaties Amsterdam (initiatieven delen onderling informatie)

Participatie in ontwikkeling van een keurmerk

Eigen financieringsregeling

Zelfbouwtaakstelling vanaf 2021: 600 woningen per jaar met prioriteit voor 350 wooncoöperatiewoningen

Evaluatie Rotterdams Actieplan Coöperatieve Woonvormen

—PLÄĪF0RM31—

Financiering -

Er wordt gebruik gemaakt van erfpacht. Dit is een belangrijk instrument voor de gemeente om de betaalbaarheid te faciliteren, want in het erfpachtcontract kan de maximale huurprijs worden vastgelegd en daarmee kan de gemeente een lagere grondprijs verantwoorden

Wooncoöperaties bouwen langzaam eigen vermogen op Een eis is dat de initiatiefnemers zelf 50Zo van de totale kosten inleggen; er zelf geld in stoppen zorgt voor meer betrokkenheid

Voor het resterende bedrag kan geld worden geleend van de gemeente (voor maximaal 15 jaar; maximaal 50.000 per woning tegen een laag rentepercentage); hiervoor is nu 20 miljoen beschikbaar

De lening kent twee delen: voor de planfase en de realisatie. De eerste kan worden gebruikt voor de inhuur van expertise (architect, adviseur, etc.)

2.8 Ondertussen verandert de woningmarkt Het kan verkeren. Tien jaar geleden lag de woningmarkt op zijn gat. Vijf jaar geleden was toenmalig minister Stef Blok trots dat hij het ministerie van Wonen wegens overbodigheid had opgedoekt. Nadien trok de woningmarkt - de economie volgend - weer flink aan, wat leidde tot grote prijsstijgingen in de koopsector, schaarste en groeiende wachtlijsten. Stijgende koopprijzen werden gecompenseerd door een historisch lage rente, waardoor woonlasten (voor kopers) beperkt bleven. Corona legde het land lam, en belemmerde bijvoorbeeld ook bijeenkomsten waar aanstaande bewoners met elkaar konden praten over hun woondromen. 18

Hoe anders is de situatie nu. De economie hapert door tekorten op de arbeidsmarkt, terwijl de oorlog in Oekraïne wereldwijd onzekerheid schept over de toekomst. Energiekosten, bouwkosten en rentes stijgen sterk, terwijl tegelijkertijd de economie en de arbeidsmarkt draaien als nooit tevoren. Eén zichtbare ontwikkeling is dat wonen duurder is geworden. Dat geldt sterker voor iedereen die nieuw op de woningmarkt komt, inclusief nieuwe initiatieven, zoals aspirant wooncoöperaties. Zij worden geconfronteerd met slechter uitpakkende businesscases, wat al snel leidt tot enkele honderden euro's per maand hogere woonlasten.

Evaluatie Rotterdams Actieplan Coöperatieve Woonvormen

—PLAT FORM 31—

3 Ontwikkeling coöperatieve woonvormen Rotterdam per aspect Het Actieplan is opgesteld in december 2019 en door de gemeenteraad aangenomen in maart 2020. Ondanks de goede bedoelingen, het elan in het plan, de concrete faciliterende maatregelen en het enthousiasme bij bewonersinitiatieven, zijn er tot op heden geen wooncoöperaties tot stand gekomen. Dat ligt niet aan één aspect, niet aan Corona, niet aan de krappere woningmarkt of aan één partij. In dit hoofdstuk nemen we een aantal aspecten onder de loep en kijken wat er is gebeurd. In het volgende hoofdstuk kijken we wat er anders kan. De tekst illustreren we met citaten uit de interviews die zijn gehouden onder drie groepen: ambtenaren, bewonersinitiatieven en externen. In bijlage 1 staan de geïnterviewden.

3.1 Het doel Te beginnen bij de bedoeling van coöperatief wonen. Er zijn verschillende motieven voor mensen om in meer of mindere mate collectief te willen wonen en (een aantal) voorzieningen te delen. In het vorige hoofdstuk zagen we dat die behoefte niet precies is bepaald - en misschien wel is te bepalen - maar naar schatting ergens tussen de 5 en 100Zo van de bevolking ligt. Dat betekent dan overigens meteen dat de grote meerderheid van de inwoners dat níet wil. 19

“Ik vraag dan op een bijeenkomst, of op een verjaardag, wie er nou in zo’n wooncollectief wil wonen. Ik zie dan bijna nooit iemand die zijn vinger opsteekt”. (externe) Nou, dat kan dus kloppen (en is uiteraard afhankelijk van de aanwezigen). Maar 5 à 10 procent: dat zijn landelijk gezien meer dan een miljoen mensen. In steden en in dorpen, maar misschien nog wel net iets meer in steden. Dus ook in Rotterdam, waar het dan gaat om 30.000 tot 60.000 mensen. De wens tot een andere dan gebruikelijke woonvorm illustreert de diversiteit in de samenleving. “Het is goed dat er in de stad collectieve woonvormen zijn. Rotterdam is een diverse stad met diverse woonwensen, en daar moeten we ruimte voor geven. Daarom faciliteert de gemeente deze woonvorm. Bewoners moeten er zelf invulling aan geven. De diversiteit is maatschappelijke winst voor de stad.” (ambtenaar) “De wooncrisis is momenteel zo groot, dat je als gemeente iedere mogelijkheid tot het realiseren van woningen als serieuze optie moet overwegen." (ambtenaar) Het belangrijkste motief voor een coöperatieve woonvorm is de wens van een bewoner om samen met anderen te willen wonen, naar elkaar om te kijken, samen dingen te ondernemen, bepaalde voorzieningen te willen delen en als nodig lichte zorg en ondersteuning te kunnen verlenen. Of, verleend te krijgen.

“Wooncoöperaties hebben als doel om meer collectief te leven, en dat is een niche. Ze hebben meerwaarde voor de stad omdat ze ruimte maken, zelf te sturen op hoe ze leven en gezamenlijk

Evaluatie Rotterdams Actieplan Coöperatieve Woonvormen

—PLÄĪF0RM31—

woongenot te hebben. Het hoofdmotief zou die gezamenlijkheid moeten zijn, en omdat je dingen samen doet, kan het goedkoper.” (ambtenaar)

3.2 Betaalbaarheid is een ander doel Dit hoofdmotief van collectiviteit is onafhankelijk van het inkomen. Wonen in collectief verband is goedkoper, zeker op termijn, - je deelt immers ruimte - maar het is niet het belangrijkste motief voor een stad om coöperatieve woonvormen te (willen) herbergen. Huisvesting voor lagere inkomensgroepen of voor middeninkomens is een ander doel. Zeker, het kàn samenkomen in een wooncoöperatie, maar dat hoeft niet. “De wooncoöperaties worden nu als middel gebruikt om middenhuur te realiseren in plaats van een collectieve woondroom. Doel en middel worden door elkaar gehaald”. (initiatiefnemer) “De betaalbaarheid van woningen is een heel ander vraagstuk dan het faciliteren van een bepaald concept voor een bepaalde doelgroep. Deze twee elementen kunnen samengaan, maar dat hoeft niet. De wooncoöperaties hebben als doel hoe je collectief leeft. Voor betaalbare woningen heb je woningcorporaties. Die zouden wat mij betreft ook voor middengroepen kunnen werken, maar dat is een andere discussie. Je moet de doelen collectief wonen en betaalbaarheid scheiden.” (ambtenaar)

3.3 Meerwaarde voor de stad en de buurt 20

De meerwaarde van een verscheidenheid aan woonvormen in een stad kwam al voorbij. Een gemengd woningaanbod is een plus in een diverse en dynamische samenleving als Rotterdam. De gemeente hanteert dit ook in het koersdocument “Samen maken we de stad, veerkrachtig en duurzaam” door hier 'samen met en voor de stad' te werken aan haar ambities. Hierin staat onder meer aantrekkelijke en prettige leefomgeving door voor een evenwichtig aanbod in woningen te zorgen in een groene, adaptieve en gezonde leefomgeving met voorzieningen op loop- en fietsafstand. Ook staat er; dat bereiken we door te zorgen dat er duurzame, energiezuinige woningen worden bijgebouwd met een variëteit aan het woningaanbod. Maar wat kan een wooncoöperatie voor maatschappelijke meerwaarde opleveren, naast variëteit in woningaanbod, in een bepaalde buurt of straat? Sommige activiteiten die bewoners van een wooncoöperatie samen organiseren, kunnen ook voor buurtbewoners toegankelijk zijn, zoals een tuin, buurtrestaurant of bijv. een winkel of fietsenwerkplaats. Dat vereist wel een zekere omvang van een initiatief. In een buurt met weinig organiserend vermogen bij bewoners, kan dit een welkome toevoeging zijn. De gemeente kan, als pandverschaffer, overwegen om buurtgerichte activiteiten financieel te ondersteunen, iets dat dan tevens de maandlasten drukt.

Dat spaart maatschappelijke kosten uit (thuiszorg, vereenzaming, integratie, leesbevordering, formulierenondersteuning). Elders gebeurt dat. Enkele voorbeelden hiervan: -

Wooncoöperatie Boschgaard in Den Bosch krijgt maandelijks 500 euro huurkorting, zolang ze zich maatschappelijk voldoende inzetten voor de Graafsewijk (hetgeen nu op ruime schaal gebeurt).

Overhoop in Utrecht bevordert vanuit kerkelijke achtergrond maatschappelijke activiteiten in Utrecht-Overvecht.

Evaluatie Rotterdams Actieplan Coöperatieve Woonvormen

—PLAT FORM 31—

lewan in Lent, Nijmegen, is een wooncoöperatie die een permatuin en een multifunctioneel gebouw exploiteren, waar ook buurtbewoners terecht kunnen.

Kalkbreite in Zurich is een voorbeeld hoe Zwitserse wooncoöperaties voorzieningen aanbieden

waarvan buurtbewoners profiteren.11 W1555 is een Rotterdamse beheercoöperatie, eigendom van Woonstad, die zich inzet voor de buurt (zie kader in bijlage 2).

“Je moet als gemeente bereid zijn regels los te laten als dit een meerwaarde voor de wijk oplevert. Je moet goed kijken naar maatschappelijke kosten en baten van een wooncoöperatie in een wijk. Wat levert een groep op, en wat is dat je waard.” (externe)

“Waarschijnlijk is er nu een momentum, want steeds meerjonge mensen hebben behoefte aan delen en maatschappelijke betrokkenheid. Wooncoöperaties kunnen daarom heel goed zijn voor de buurt en de leefbaarheid.” (ambtenaar)

Het creëren van een coöperatie met middenhuurwoningen in een buurt met veel kansarme bewoners in sociale huurwoningen, kan verschillende reacties opleveren:

“Het initiatief voor de wooncoöperatie is niet vanuit de buurt ontstaan. Het is een ander soort mensen. Buurtbewoners zien dit als voortrekken van een toch al bevoorrechte groep. Waarom zou je hen helpen op de woningmarkt?” (externe) 21

Versus:

“De initiatiefgroep heeft veel contacten met de buurtorganisatie. Die vindt dat er juist ook ruimte moet zijn voor middengroepen. Het is positief dat er andersoortige woningen en een ander type mensen naar de buurt komen, met collectieve voorzieningen waarvan ook buurtbewoners gebruik kunnen maken. Dit geeft een boost aan de wijk.’’ (initiatiefnemer)

En concreet:

“In de algemene ruimten vinden activiteiten plaats voor de bewoners en de buurt, zoals yoga, dans, buurttheater en ruimte voor maatschappelijke initiatieven. Dat gaat tegen een lage huur en is toegankelijk voor iedereen.” (initiatiefnemer)

11 Met het voorbeeld van Kalkbreite opent het boek ‘Operatie Wooncoöperatie' van Arie Lengkeek en Peter Kuenzli (Trancity*Valiz, 2022)

Evaluatie Rotterdams Actieplan Coöperatieve Woonvormen

—PLÄĪF0RM31—

3.4 De panden De gemeente bood, overeenkomstig de motie die de gemeenteraad in maart 2020 aannam, vijf panden aan. Deze werden op verschillende momenten aangeboden. De vijf zijn:

Putsebocht 85

Insulindestraat 283

Burgemeester Roosstraat 35

Zoutziederstraat 18 - 20

Persoonshaven 85 (nog niet in de verkoop)

Er kwamen er nog enkele meer in aanmerking, maar die vielen om verschillende redenen af. Alle panden werden speciaal eerst aan wooncoöperaties aangeboden. Van al deze panden plaatsen we een foto, verspreid door het rapport.

3uammtm\

X2XHE 22

1——w—mumwMiim ļmmMļMļ

■minui

nil

Persoonshaven 85, een oud schoolpand in Feijenoord dat wordt aangeboden als anti-kraak kantoorruimtes via Villex. Het is nog niet in de verkoop voor wooncoöperaties. Foto: Google Street View

De aangeboden panden verschilden behoorlijk: een vooroorlogse school in een stadsvernieuwingswijk, een oud kraakpand, een verlaten boerderij, een woonhuis. De panden hadden twee overeenkomsten. De eerste was dat ze in bezit waren van de gemeente. Een deel stamde nog uit de erfenis van de voormalige pandjesbaas Engel. De tweede overeenkomst was dat ze allemaal in matige tot slechte staat waren, met een erg laag energielabel. Dat bracht meteen grote verbeterinspanningen, en -kosten, met zich mee.

“Aan de panden die de gemeente aanbiedt, moet veel gebeuren. Het casco is niet goed en er zijn vaak funderingsproblemen waardoor de kosten voor transformatie hoog zijn.” (ambtenaar)

Bovendien ging het meestal om panden die niet zijn ontworpen voor bewoning.

“De panden staan op een slecht fundament, hebben een suboptimale vorm en andere nadelen die je niet hebt bij nieuwbouw. In een school heb je bijvoorbeeld allemaal gangen. Natuurlijk zijn er voordelen aan een oud pand, maar die wegen niet op tegen de hoge uitgaven die nodig zijn bij de renovatie.” (externe)

Evaluatie Rotterdams Actieplan Coöperatieve Woonvormen

—PLAT FORM 31—

3.5 De locatie De aangeboden panden liggen verspreid over Rotterdam: Tussendijken, Feijenoord, Bergpolder, Overschie, enzovoorts; dat zijn niet de duurste wijken van de stad. Dat zou de financiële haalbaarheid van een plan moeten verbeteren. Het mislukte initiatief Odeon van HRW was gepland in de Gouvernestraat, wat meteen een redelijk dure centrumlocatie in de stad is. Als de grondprijs van het aanbod enigszins de markt volgt (zie verder), komt een locatie in een buitenwijk of goedkopere zwakkere wijk meer in aanmerking. “Er is wel een verkavelingsstudie gedaan op grondposities in wat verder weg gelegen wijken en daaruit blijkt dat het elders wel zou kunnen.” (ambtenaar)

/svf! 'I

HILLEGERSBERG-SCHIEBROEK

Hillegersberg

OVERSCHIE .

-ľ l l

. V' I .

^rooswijk Provenier ^singel

Rotterdam

Kralinqen

TRUM

DELFSHAVEN

Nieuwe Äfrikaanderbuurt NOORD larwebuurt

Figuur 3 In groen de locaties van de vijf uiteindelijk aangeboden panden. In blauw de bestaande beheercoöperatie. In rood de panden die ook zijn overwogen, maar om uiteenlopende redenen niet zijn aangeboden.

Evaluatie Rotterdams Actieplan Coöperatieve Woonvormen

—PLÄĪF0RM31—

3.6 De procedure De aangeboden panden kwamen in de verkoop met beperkende voorwaarden. In de Insulindestraat luidden die:

“Coöperatieve woonvormen krijgen in het gunningsproces een voorrangspositie. Er wordt niet gewerkt met een vraagprijs, partijen kunnen éénmalig een onvoorwaardelijke, onherroepelijke bieding doen bij de projectnotaris zonder enig voorbehoud.” (verkoopbrochure Ooms makelaars)

1f 11 1Q 1Įn * 1

7?!

ľ \ 1: it ~|

ümta it I!i,a \ţļf

\TįS

m s 11 1* 5*ļ

,_i

i8:2

uxH

t ^ . gl

Insulindestraat 283, het aangeboden pand moesten volledig gerenoveerd worden. Inmiddels zijn ze verkocht aan een ontwikkelende belegger uit Rotterdam die ze verduurzaamt en renoveert. Bron: De Lobel Partners

Initiatiefgroepen konden een bod doen, waarbij het hoogste bod een winnaar opleverde. Een vergelijkbare procedure als met een pand in de reguliere vrije verkoop brengen. Beoogd was om concurrentie tussen groepen te bevorderen. Verschillende geïnterviewden gaven aan liever een vaste prijs gehad te hebben, waaruit vervolgens het beste bod werd geselecteerd. De kwaliteit van de bieding speelde zo nauwelijks of geen rol; de nadruk lag op de opbrengst.

“Het zou beter zijn als de toewijzing van een pand afhankelijk is van de kwaliteit van het plan; er moet getoetst worden op de inhoud. Zo kan je beter waarborgen dat het plan daadwerkelijk wordt gerealiseerd.” (initiatiefnemer)

“De panden worden op de markt gezet met een minimumprijs, en de groep die het meeste biedt, wint. Je zou beter kunnen inzetten op een kwalitatieve selectie met een van tevoren bepaalde verkoopprijs

Evaluatie Rotterdams Actieplan Coöperatieve Woonvormen

—PLAT FORM 31—

en vervolgens oordeelt op de kwaliteit van het plan. Zo heb je meer garantie op een kwalitatief goede groep waarbij de kans van slagen hoger is.” (externe)

De procedure behelsde het aanbod van een pand via een verkoopmakelaar (waarin voorrang was voor coöperaties). Vervolgens kregen de winnaars drie of vier maanden de tijd om de financiering rond te krijgen. Deze periode was al langer dan gebruikelijk in de vrije verkoop. De gemeente hield er al rekening mee dat een bewonerscollectief meer tijd nodig zou hebben. Echter, ook de gegunde vier maanden bleek in de praktijk te kort. Bieders blijken in de praktijk maar zelden mensen met flink wat geld in de zak (zoals een belegger), of mensen met een flinke overwaarde. Bovendien nemen banken veel meer tijd voor een groep bewoners dan voor een 'normale' particulier; voor hen is een wooncoöperatie een onbekende niche.

3.7 Eisen en regels Verschillende geïnterviewden gaven aan dat de combinatie van gestelde eisen te zwaar was. De combinatie van kwalitatief slechte panden, de eis voor middenhuur, geen gedeeltelijke verkoop of sociale huur, geen mogelijkheid voor erfpacht, veel eisen aan de renovatie (en weinig flexibiliteit) en de gegeven taxatie; dat alles samen maakt het bijna onmogelijk.

“De eisen in het actieplan, de randvoorwaarde van middenhuur, de prijs en het pand waren niet in evenwicht met elkaar. De panden hebben veel dak en weinig vierkante meters, waarbij je niet te veel mocht wijzigen. Daar moet de prijs dan ook naar zijn. Ondanks dat er rekening is gehouden met wooncoöperaties, zijn de gevraagde prijzen nog te hoog.” (externe)

“De renovatie kost veel geld. Zo’n pand kent hoge uitgaven. De staat van het pand en de huurhoogte passen niet bij elkaar. Bovendien moet ook de grond worden meegefinancierd, want de gemeente wil geen erfpacht.” (externe)

“Renovatie was noodzakelijk, het pand was erg slecht. Alles moest gerenoveerd worden, sloop van slechte delen mocht niet. Sloop-nieuwbouw met herstel van de oude gevel mocht evenmin, terwijl dat elders wel vaker gebeurt. Zo werd het onbetaalbaar." (initiatiefnemer)

Aankondiging verkoop Oude Bovendiik 222 te Rotterdam Oude Bovendijk 222, nabij de A16 Groene Boog. Coöperatieve woonvormen kregen voorrang bij de gunning, maar er kwamen geen biedingen binnen. Foto: Ooms makelaars

Evaluatie Rotterdams Actieplan Coöperatieve Woonvormen

—PLÄĪF0RM31—

3.8 Middenhuur De gemeente Rotterdam koppelde de eis voor coöperatief wonen aan middenhuur. Bij bijna alle projecten kwam het kostentechnisch niet uit vanwege de hoge verbeterkosten voor de (oude) panden. De hoge bouw- en rentekosten op het moment maken het alleen maar moeilijker. De kosten voor het realiseren van een sociale huurwoning en een middenhuurwoning verschillen eigenlijk niet zo veel, omdat een woningcorporatie goedkoop kan lenen. Bewonersinitiatieven kunnen dat niet - integendeel - waardoor ze feitelijk méér betalen voor hetzelfde product.

De eis dat alle woningen in de middenhuur moesten worden gerealiseerd, riep verschillende reacties op: “Je streeft juist naar diversiteit. Inkomensdiversiteit zorgt voor diversiteit van het geheel. De beperking tot middenhuur selecteert te veel aan de poort. Je wilt juist een menging van grotere en kleinere woningen, voor gezinnen en kleine huishoudens. En ook ruimte voor mensen met minder geld.” (initiatiefnemer)

“De eis voor middenhuur is heel dwingend. Door de hoge kosten kom je al snel nog hoger uit, terwijl voor veel bewoners en hoge middenhuur al veel te duur is. Om de kosten omlaag te brengen, worden de woningen vervolgens kleiner gemaakt.” (initiatiefnemer) 26

3.9 De kosten Hoe taxeer je een pand dat niet behoort tot de reguliere woningmarkt? Dat is een lastige vraag. De bedoeling van een wooncoöperatie is dat een (gerealiseerd) pand nooit meer op de vrije markt verkocht kan worden, maar wat is dan de waarde? Uiteraard vertegenwoordigen grond en opstal een economische waarde, maar die geldt enkel bij (het vooruitzicht op) verkoop, op verkoop op termijn. Ter vergelijking: hoeveel zijn de Nachtwacht of de Mona Lisa waard; schilderijen die immers nooit zullen worden verkocht. Of het borduurwerk, resultaat van vele maanden noeste arbeid, dat bij oma zaliger trots aan de muur hing?

De taxatie van een pand kan op verschillende manieren gebeuren. Kijk je naar een vrije verkoopprijs? De beperkingen van coöperatief wonen belemmeren dat. Kijk je als een belegger die na vijftien jaar uitpondt? Dat kan niet als je dat in de verkoopvoorwaarden opneemt. Kijk je naar wat de beoogde bewoners redelijkerwijs kunnen betalen? Dan kom je al gauw niet uit de kosten.

“De gemeente liet het pand door twee taxateurs waarderen, en nam de laagste van beide. De taxatieprijs die daaruit voortkwam, is een stuk lager dan de vrije marktprijs.’’ (ambtenaar)

De voorfinanciering is een probleem voor wooncoöperaties. Je begint immers met kosten, lang voordat er inkomsten uit huren binnen komen. Kosten liggen al in het begin, voor een architect, bouwkundige, businesscase opstellen, etc. Als een locatie is aangekocht, gaat de teller al lopen voor rente en

Evaluatie Rotterdams Actieplan Coöperatieve Woonvormen

—PLAT FORM 31—

aflossing. En dat alles voordat de (ver)bouwer aan het werk is. Pas jaren later trekken bewoners erin en komen er huurinkomsten. Dit wordt wel 'de badkuip' genoemd. Je begint negatief, en moet het financieel zien uit te zingen totdat er inkomsten binnenkomen. Die badkuip is extra diep als er forse investeringen in het begin nodig zijn, bijvoorbeeld voor sloop, en als die kosten op de nieuwe kopers worden afgewenteld.

Erfpacht ontkoppelt de grond en de opstal. De opstal wordt gekocht en de grond gehuurd tegen een jaarlijks huurbedrag (de canon). De gemeente is hier geen voorstander van, en heeft de laatste jaren juist gronden die nog in bezit waren, verkocht. De ontkoppeling maakt de realisatie van een wooncoöperatie wel betaalbaarder. Er hoeft immers minder te worden geleend, en het grondgebruik kan worden betaald op het moment dat er inkomsten zijn (de jaarlijkse huurinkomsten).

“De pilots zaten vast aan het beleid voor middenhuur. Het beleid was om te bouwen voor marktprijzen, tenzij er sprake was van sociale huur. Je zou eigenlijk een speciaal beleid moeten ontwikkelen voor wooncollectieven, met vaste grondprijzen of een erfpachtconstructie.’’ (ambtenaar) Ook de voorfinanciering is een probleem. Een projectontwikkelaar, ontwikkelende bouwer of een woningcorporatie draagt deze zelf, maar een groep bewoners mist dit aanvangskapitaal.

3.10 Gemeentelijk/ambtelijk apparaat Het Actieplan coöperatieve woonvormen is een faciliterend plan, concreet gemaakt in de vijf lijnen van ondersteuning. De gemeenteraad steunde het actieplan en de wethouder voert het netjes uit, maar blijkbaar is dit niet genoeg. Vanuit de politiek zijn twee dingen belangrijk. Ten eerste politieke steun en doorzettingskracht en -wil, en ten tweede goede voorbeelden.

“Wooncoöperaties zijn in Rotterdam geen historie. Het ontbreekt aan goede voorbeelden die als inspiratie en ambassadeurs kunnen dienen, zowel voor beleidsmakers als voor bewonersgroepen." (ambtenaar)

“Hoewel de gemeente aangeeft zich flexibel te hebben opgesteld, leidt dat af van de discussie die gevoerd moet worden. De discussie moet focussen op hoe je collectief wonen wilt realiseren. We moeten zoeken naar oplossingen, kijken wat aanvaardbaar is. Er ontbreken, in heel Nederland, instrumenten in de koffer om wooncoöperaties te realiseren. Die koffer moet uitgebreid. De wil om tot oplossingen te komen, is nog niet sterk genoeg." (externe)

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=RotterdamRaad&id=be59623b-99ef-472f-b530-f9e45ea63035