[22bb006257] Bijlage behorende bij 22bb6256 over Voortgangsrapportage woonvisie, editie 2021

Verhuringen door corporaties - Hoofdstuk 6

37

Figuur 30

IJkpunt 1B. % primaire doelgroep in sociale verhuringen bron: Maaskoepel, bewerking OBI/Stadsontwikkeling

100% 80%

77,5%

76,6%

75,2%

2016

2017

2018

72,5%

74,7%

2019

2020

70,3%

60% 40% 20%

0% verhuringen

2021

ijkpunt: ten minste 75%

6.3.2 IJkpunt 2 voldoende beschikbaarheid van woningen tot kwaliteitskortingsgrens Onderdeel A: aantal verhuringen tot kwaliteitskortingsgrens In ijkpunt 2A meten we het aantal verhuurde woningen met een prijs onder 432 euro (prijsgrens in 2020). Dit is de zogeheten kwaliteitskortingsgrens. Jaarlijks moeten ten minste 582 vrijkomende corporatiewoningen worden verhuurd met een prijs tot de kwaliteitskortingsgrens. In 2021 is het ijkpunt voor het tweede jaar op rij niet gehaald: er waren 433 verhuringen. De toegenomen aantallen verhuringen die we in het algemeen zagen, positief voor ijkpunt 1A, vertaling zich niet in meer verhuringen voor ijkpunt 2A. De reden dat de verhuringen in dit segment achterblijven moet nog nader verkend worden. Wel zien we dat dit een landelijke ontwikkeling is. . Op basis van het Actieplan beschikbaarheid zijn over het ijkpunt wel prestatieafspraken gemaakt met de Rotterdamse corporaties om verhuringen in dit segment te laten toenemen. Bijvoorbeeld het verkennen van gebruik van jongerencontracten voor deze woningen, waardoor deze woningen op termijn weer vrijkomen voor de volgende generatie jongeren tot 23 jaar. Figuur 31

IJkpunt 2A. aantal verhuringen tot kwaliteitskortingsgrens bron: Maaskoepel, bewerking OBI/Stadsontwikkeling

1.200 1.000 800

677

600

582

664

589

589

598 448

433

2020

2021

400 200

0 2010

2011

2012

2013

2014

verhuringen

38

Verhuringen door corporaties - Hoofdstuk 6

2015

2016

2017

2018

2019

ijkpunt: ten minste 582 woningen

Onderdeel B: aandeel toewijzing aan jongeren tot 23 jaar In ijkpunt 2B meten we, hoeveel van de woningen uit ijkpunt 2A worden toegewezen aan jongeren tot 23 jaar. Die leeftijdsgroep kan alleen volledige huurtoeslag krijgen, als ze een woning huren onder de kwaliteitskortingsgrens. Jaarlijks moet ten minste 75% van de vrijkomende woningen tot de kwaliteitskortingsgrens worden verhuurd aan jongeren tot 23 jaar. Sinds de invoering van dit ijkpunt medio 2020, is het aandeel toegenomen. Het resultaat in 2021 is met 55% weer iets gestegen ten opzichte van het jaar ervoor. Het ijkpunt is nog lang niet behaald, maar sturing en opname in prestatieafspraken moeten het percentage verhuringen aan jongeren tot 23 jaar de komende jaren verder opduwen. Figuur 32

IJkpunt 2B. % van 2A, verhuurd aan jongeren

bron: Maaskoepel, bewerking OBI/Stadsontwikkeling 100% 80% 60%

49,2%

46,1%

43,5%

44,7%

2016

2017

2018

2019

52,2%

55,0%

2020

2021

40% 20%

0% verhuringen

ijkpunt: ten minste 75%

6.3.3 IJkpunt 3 verhuringen aan regulier woningzoekenden en kwetsbare groepen Onderdeel A: verhuringen in het sociaal basis segment aan regulier woningzoekenden In ijkpunt 3A meten we hoeveel woningen in het sociaal basis segment worden verhuurd aan regulier woningzoekenden, zonder enige vorm van urgentie of directe bemiddeling. Jaarlijks moet ten minste 45% van de vrijkomende woningen in het sociaal basis segment worden verhuurd aan regulier woningzoekenden. Mede door een toename van het aantal verhuurde woningen in het sociaal basis segment, is dit percentage in 2021 behaald. Ook van invloed waren de afspraken, die eind 2020 zijn gemaakt met de corporaties, om meer te sturen op dit de verdeling van de vrijkomende woningen tussen de verschillende doelgroepen. Dit gebeurt onder andere door alternatieve huisvesting te realiseren voor statushouders.

Verhuringen door corporaties - Hoofdstuk 6

39

Figuur 33

IJkpunt 3A. % sociaal basis verhuurd aan regulier woningzoekenden bron: Maaskoepel, bewerking Stadsontwikkeling

100% 80% 60%

50,9%

49,0%

44,7%

2017

2018

2019

41,8%

45,8%

2020

2021

40% 20%

0% 2016

verhuringen

ijkpunt: ten minste 45%

Onderdeel B: verhuringen in het sociaal basis segment aan kwetsbare doelgroepen In ijkpunt 3B meten we verhuringen aan kwetsbare groepen in het sociaal basis segment. De definitie van kwetsbare doelgroepen sluit aan bij het ‘Plan van Aanpak Kwetsbare Rotterdammers’ en de verordening woonruimtebemiddeling. Tot de kwetsbare doelgroep rekenen we: Uitstroom op basis van artikel 5.5 en 5.7 van de verordening (zelfzoekende en direct bemiddelde) Directe bemiddeling van CIZ, WMO en instelling Urgentie en directe bemiddeling op basis van geweld en bedreiging (zonder opvang en niet artikel 5.5) Jaarlijks mag ten hoogste 25% van vrijkomende corporatiewoningen in het sociaal basis segment worden verhuurd aan kwetsbare doelgroepen. Net als voorgaande jaren, is dit ijkpunt in 2021 niet overschreden, hoewel het er dicht tegenaan zit. Figuur 34

IJkpunt 3B. % sociaal basis verhuurd aan kwestbare groepen bron: Maaskoepel, bewerking Stadsontwikkeling

100% 80% 60% 40%

17,9%

20,6%

24,4%

2017

2018

2019

24,4%

24,6%

2020

2021

20% 0% 2016

verhuringen

ijkpunt: ten hoogste 25%

IJkpunten 3A (regulier woningzoekenden) en 3B (kwetsbare groepen) tellen niet op tot 100%. In de overige categorie zitten de niet kwetsbare urgenten, bijvoorbeeld herhuisvestingsurgenten, sociaal medische urgenten en statushouders.

40

Verhuringen door corporaties - Hoofdstuk 6

7. Middensegment De raad heeft in 2019 het Actieplan Middenhuur vastgesteld. Doel van het plan is om het aanbod van huurwoningen in het middensegment te vergroten en de beschikbaarheid voor middeninkomens te verbeteren. Eind 2021 volgde een Actieplan Middenkoop, om ook het percentage koopwoningen voor middeninkomens in de bouwproductie te vergroten. In 2022 is in het coalitieakkoord besloten om het percentage middensegment op stedelijk niveau te verhogen van 30% naar 35%. Zowel voor middenhuur als -koop is de opgave daarmee vergroot.

7.1

Nieuwbouw

Het Actieplan Middenhuur is breed bekend bij ontwikkelende partijen in Rotterdam. De programmatische sturing gebeurt onder andere bij bestemmingswijziging en via tenders; aanbesteding van grond in bezit van de gemeente. De sturing gaat niet alleen om een aantal of aandeel middenhuur in projecten. Ook de voorwaarden voor langdurige betaalbaarheid vanuit het actieplan (zoals 15 jaar instandhouding en gematigd huurbeleid) worden meegenomen. Het Actieplan Middenkoop is sinds eind 2021 nieuw en heeft als doel om meer bekendheid te geven aan de behoefte aan middenkoop in de bouwproductie. De opgave voor 10% middenkoop op stedelijk niveau bleef vorige collegeperiode namelijk steken op 3%. In tegenstelling tot middenhuur zijn er minder instrumenten om te zorgen dat middenkoop ook langdurig in dat segment blijft.

7.1.1

Meer middensegment in bouwprogramma

De gemeentelijke sturing op het middensegment lijkt zijn vruchten af te werpen. In 2021 is het aandeel middensegment in de nieuwbouwproductie gestegen naar 26%, waarvan 22% huur en 4% koop. Het aandeel middensegment in plannen loopt de komende jaren verder op. De planvoorraad tot 2026 bevat op dit moment bijna 29% middensegment, waarvan ongeveer 22% huur, 5% koop en 2% eigendom (nog) onbekend. De koop in het middensegment blijft dus nog achter. Effect van bijsturing in plannen n.a.v. het nieuwe actieplan zal over enkele jaren zichtbaar zijn. De toename van het percentage middenhuur in de bouwproductie komt, doordat we ons de afgelopen jaren sterk hebben gefocust en gestuurd op het vergroten en borgen van het aandeel middensegment in bouwplannen. Zeker in de grotere gebiedsontwikkelingen, zoals M4H, Rijnhaven of Feyenoord City, wordt de doelstelling voor 30% middensegment of meer gehaald. In andere projecten worden percentages van meer dan 50% geprogrammeerd, zoals sommige blokken van Parkstad of bijvoorbeeld de Machinist, om te zorgen dat we op stedelijk niveau de achterstand inlopen. Afspraken over het middensegment worden privaatrechtelijk in contracten vastgelegd. Als publiekrechtelijke terugvaloptie is in juli 2021 een doelgroepenverordening vastgesteld. Deze verordening krijgt werkingskracht bij opname in een bestemmingsplan.

Gebruik van het bestemmingsplan kan in sommige gevallen wenselijk zijn, om het middensegment bij particuliere ontwikkelingen en voor langere termijn goed te borgen. Het is nog niet nodig geweest, om het publiekrechtelijke instrument in te zetten.

7.1.2

Voorwaarden uit het Actieplan Middenhuur minder vaak ter discussie

In de rapportage over 2020 meldden wij nog, dat door marktomstandigheden de voorwaarden uit het actieplan vaker ter discussie werden gesteld. In 2021 was dat veel minder het geval. Een goede verklaring voor die verandering is niet te geven. Mogelijke reden is, dat er door gewenning ook meer begrip is voor de gemeentelijke sturing.

Middensegment - Hoofdstuk 7

41

Tegelijkertijd zinspeelt het Rijk op regulering van de vrije huursector, met name in het middensegment, met strengere eisen dan in het Actieplan Middenhuur gehanteerd. De voorwaarden uit het actieplan worden daardoor ook als mild ervaren. Financieel blijft de ontwikkeling van middenhuur conform de voorwaarden van het Actieplan Middenhuur voor marktpartijen een uitdaging, gezien de blijvend stijgende bouwkosten. Voornaamste knelpunt is daarbij niet zozeer de begrensde huurprijs of de minimale instandhoudingstermijn, maar wel de minimaal te realiseren woningoppervlakte. Om woningen betaalbaar te kunnen houden, is de neiging om ze kleiner te maken. Ter compensatie van kleiner dan minimaal gewenste woningen, moeten projecten volgens het Nieuw Rotterdams Kwaliteitsbeleid Wonen meer collectieve voorzieningen bevatten. Deze worden echter bekostigd vanuit de servicekosten, dus bovenop de kale huurprijs. Dit staat op gespannen voet met de wens om ook middenhuur betaalbaar te houden. We zijn daarom terughoudend, om (te) kleine woningen toe te staan. Over de praktische uitvoering van de voorwaarden valt nu nog niets te melden. Er is weliswaar gestart met de bouw van projecten waarop het Actieplan Middenhuur van toepassing is, maar er zijn nog geen woningen opgeleverd.

Monitoring van de afspraken zal plaatsvinden door steekproefsgewijze controle van jaarlijks door verhuurders te verstrekken verhuuroverzichten. Naar verwachting vinden in 2023 de eerste controles plaats.

7.1.3

Grotere rol voor corporaties in middenhuur

Corporaties hebben een wettelijke taak als het gaat om de realisatie en verhuur van woningen in het sociale segment. Aan commerciële activiteiten, waaronder de bouw van middensegment huurwoningen, zijn voorwaarden gebonden. Een belangrijke beperking was bijvoorbeeld de zogeheten markttoets. Deze gold voor de bouw van commerciële woningen door corporaties op grond die niet in hun eigendom was. In de praktijk werd de procedure weinig gebruikt en stond de snelle bouw van voldoende middenhuurwoningen in de weg. De minister van BZK heeft per 1 januari 2021 de markttoets voor een periode van drie jaar buiten werking gesteld, om corporaties te stimuleren zich meer te bewegen in het middenhuursegment. Evaluatie van de opschorting vindt plaats in 2024. De minister van BZK heeft echter in het programma Betaalbaar Bouwen (verschenen in mei 2022) de verwachting uitgesproken, dat corporaties tot 2030 een belangrijk aandeel nemen in de nieuwbouw van middenhuurwoningen. Het taakveld van de corporaties is dus verbreed. Daardoor lijkt aannemelijk, dat de markttoets uiteindelijk definitief wordt afgeschaft. Omdat ook de Verhuurderheffing vanaf 2023 komt te vervallen, krijgen corporaties meer financiële armslag. Daardoor kunnen zij nu - behalve investeren in verduurzaming, betaalbaarheid en de nieuwbouw van sociale huurwoningen - ook meer vaart zetten achter projecten met middenhuur.

Denk aan Common Green in Nesselande, Dukdalf in Feijenoord en het Kopblok Dakpark bij Bospolder. Dit zijn projecten waar sociale huur en middenhuur samenkomen.

7.2

Bestaande bouw

In de bestaande voorraad zijn signalen, dat huurprijzen van nieuwe contracten flink worden opgetrokken. Dit doet zich bij grote (institutionele) beleggers in veel mindere mate voor dan bij de kleinere particuliere verhuurders. Er is nog geen instrument beschikbaar, dat ons inzage geeft in de exacte huurhoogte. (De motie “Zicht op particuliere (ver)huur” heeft het college opdracht gegeven, om alternatieven te zoeken. Resultaten van het onderzoek volgen later dit jaar. Ook het CBS werkt aan een database.) In hoeverre er sprake is van excessen, valt niet met zekerheid te zeggen. Maar ingrijpen op excessen in de vrije sector is eveneens niet mogelijk. Daar waar geen afspraken met gemeente zijn vastgelegd uit recente bouwontwikkelingen, is de vrije sector ongereguleerd. In mei 2020 kondigde de minister maatregelen aan, om de betaalbaarheid te verbeteren. Deze maatregelen (met een tijdelijk karakter) zijn vervolgens uitgewerkt en in wetsvoorstellen vervat. Zo is vanaf 2021 de jaarlijkse huurverhoging voor de vrije sector gemaximeerd op inflatie+1%. Ook is in 2021 wettelijk mogelijk gemaakt, dat gemeenten een

42

Middensegment - Hoofdstuk 7

opkoopbescherming invoeren voor betaalbare woningen. Sinds 1 januari 2022 is deze regeling in Rotterdam van kracht. Op Prinsjesdag 2021 heeft de minister bovendien aangekondigd, om de middenhuur te willen reguleren. In ‘botsproeven’ in enkele gemeenten (verspreid over het land) wordt in 2022 verkend, hoe regulering praktisch vorm kan krijgen en welke gevolgen dit heeft voor de woningmarkt en de investeringsbereidheid van beleggers. De maatregelen bieden mogelijk kansen voor verbeteren van het speelveld, maar vergen nog een hoop uitwerking en leiden bij beleggers tot onzekerheid.

7.3

Verhuur aan middeninkomens en beroepsgroepen

7.3.1

Pilots beroepsgroepen

Voor toewijzing van middenhuurwoningen met voorrang aan specifieke beroepsgroepen als hulpverleners en onderwijzers, werken we in enkele pilotprojecten samen met marktpartijen en corporaties. Inmiddels is dit bij OurDomain Blaak geregeld en toegepast: in de zomer van 2021 is er bij opening van inschrijving voorrang verleend aan maatschappelijke beroepsgroepen. Circa 25 mensen hebben een woning met voorrang gekregen. Met corporatie Havensteder is afgesproken om in Lombardijen middenhuurwoningen met voorrang beschikbaar te stellen voor leraren en hulpverleners. Het gaat de komende twee jaar om circa 30 woningen per jaar. Behalve in de middenhuur, zijn er ook pilots in de sociale huur. Op basis van artikel 9 Rotterdamwet is een voorrangsregeling opgesteld en ingevoerd in de wijken Bloemhof en Hillesluis. Sinds invoering in 2020 zijn circa 50 sociale huurwoningen met voorrang aan maatschappelijke beroepsgroepen toegewezen. Per 1 september 2021 is de regeling verbreed naar meer straten die zijn aangewezen vanuit de Rotterdamwet. Daarnaast is er voor dringende huisvesting van studenten in het onderwijsveld, zorgopleidingen en de politieacademie een pilot met 25 kamers van Stadswonen. Door onbekendheid wordt van deze pilot slechts mondjesmaat gebruikgemaakt. Meer communicatie moet dat in 2022 gaan veranderen.

7.3.2 Vrije toewijzingsruimte in sociale segment wordt beperkt gebruikt Corporaties zijn er in principe voor huisvesting van inkomens tot 40.024 euro (peil 2021). Zij moeten hun sociale woningen (tot 752,33 euro, peil 2021) voornamelijk toewijzen aan deze groep. Tot eind 2020 mochten corporaties wettelijk 10% van hun sociale woningen vrij toewijzen en nog eens 10% mocht specifiek worden ingezet voor lage middeninkomens (40.024 tot 44.655 euro, peil 2021). In totaal was er dus potentieel tot 20% ruimte om sociale woningen aan andere doelgroepen te verhuren. Met ingang van 2021 is de vrije toewijzingsruimte teruggebracht naar 10%. In 2022 daalt dit verder naar 7,5%. Maar als er sprake is van een gespannen woningmarkt, kunnen corporaties met gemeenten afspreken om deze vrije toewijzingsruimte te vergroten naar 15%. Om gebruik te mogen maken van deze ruimte moet dit worden vastgelegd in de prestatieafspraken. Rotterdam is blij met die mogelijkheid tot verruiming en legt deze afspraak waar mogelijk dan ook vast. De meeste corporaties zijn hier echter terughoudend in. Vanwege wijken in balans en met het oog op leefbaarheid vinden wij het wenselijk dat corporaties een deel van hun vrije ruimte inzetten. Corporaties gebruikten in 2021 zo’n 6% voor toewijzing van sociale woningen aan andere inkomens dan de sociale doelgroep. In voorgaande jaren was dit beeld vergelijkbaar.

7.3.3 Corporaties maakten onderlinge afspraken over aanbod middenhuur Volgens informatie uit de monitor van het “Regioakkoord nieuwe woningmarktafspraken” valt in 2021 bijna 9% (12.200 woningen) van de Rotterdamse corporatievoorraad in de vrije sector. Dit is hun commerciële portefeuille. Een aanzienlijk deel van de commerciële portefeuille heeft een huur in het middensegment.

Middensegment - Hoofdstuk 7

43

In juni 2020 is de Verordening Woonruimtebemiddeling 2020 door de raad vastgesteld. De toewijzing van corporatiewoningen in het middensegment is daarin echter geen onderdeel. In regioverband hebben de corporaties eind 2020 eigen afspraken gemaakt over het aanbieden van hun middensegment huurwoningen. Het aanbod van de meeste corporaties is vanaf 1 januari 2021 te vinden via Woonnet Rijnmond, dezelfde plek waar ook de sociale woningen van de corporaties worden geadverteerd. Van enkele corporaties zijn de middenhuurwoningen pas later in 2021 of begin 2022 te vinden via Woonnet Rijnmond. Middeninkomens hebben voorrang bij reacties op woningen met een prijs in het middensegment. Uitgangspunt is dat de helft van de advertenties wordt gelabeld met voorrang voor huurders van een sociale huurwoning van een corporatie uit de regio. De afspraken worden na een jaar geëvalueerd.

44

Middensegment - Hoofdstuk 7

Bijlage: prijsgrenzen In het coalitieakkoord 2018-2022 zijn prijssegmenten voor nieuwbouw afgebakend. De daarin genoemde bedragen hebben peildatum 1 januari 2018. Om actueel te blijven, worden de grenzen jaarlijks aangepast. De methodiek voor indexering is beschreven in “Thuis in Rotterdam, addendum op de woonvisie” en de herziening van dat document in 2020. Toen is de sociale koopgrens in overeenstemming gebracht met regionale woningmarktafspraken.

Prijsgrenzen nieuwbouw Prijsklassen voor nieuwbouw zijn verdeeld in koop en huur. De laatste kolom in onderstaande tabel toont de huidige grensbedragen, geldig in 2022. De kolommen daarvoor tonen de voorgaande jaren. Alle bedragen gelden per 1 januari van het genoemde jaar. Huur is kale maandhuur, zonder servicekosten. Koop is vrij op naam, zonder parkeerplaats. 2018

2019

KOOP

van

tot

sociaal basis

…

180.000

sociaal

180.000

midden

2020

van

2021

2022

tot

van

tot

van

tot

van

tot

…

141.000

…

141.000

…

142.000

…

152.000

220.000

141.000

174.000

141.000

174.000

142.000

181.000

152.000

210.000

220.000

265.000

174.000

290.000

174.000

310.000

181.000

325.000

210.000

355.000

hoger

265.000

400.000

290.000

440.000

310.000

470.000

325.000

495.000

355.000

540.000

top

400.000

…

440.000

…

470.000

…

495.000

…

540.000

…

HUUR

van

tot

van

tot

van

tot

van

tot

van

tot

sociaal basis

…

640,16

…

651,03

…

663,40

…

678,66

…

678,66

sociaal

640,16

710,68

651,03

720,42

663,40

737,14

678,66

752,33

678,66

763,47

midden

710,68

1.000

720,42

1.015

737,14

1.040

752,33

1.060

763,47

1.075

hoger

1.000

1.300

1.015

1.320

1.040

1.350

1.060

1.380

1.075

1.400

top

1.300

...

1.320

…

1.350

…

1.380

…

1.400

…

Voor jaarlijkse indexering zijn de volgende percentages gehanteerd: 2018 - ‘19

2019 - ‘20

2020 - ‘21

2021-‘22

NHG kostengrens

+ 9,4%

+ 6,9%

+ 4,8%

+9,2%

cpi (inflatie)

+ 1,37%

+ 2,32%

+ 2,06%

+1,48%

De ontwikkeling van NHG kostengrens wordt gebruikt voor aanpassing van alle koopgrenzen, behalve in het sociale segment. De ontwikkeling van de CPI (inflatie) wordt gebruikt voor alle huurgrenzen, behalve in het sociale segment.

Bijlage: prijsgrenzen

45

Prijsgrenzen Actieplan Middenhuur In het Actieplan Middenhuur staan verschillende bedragen genoemd. Denk aan de bandbreedte van het segment en aan maximaal gemiddelde aanvangshuren per type woonmilieu. Ook is er een grens bepaald voor betaalbare huurwoningen in het middensegment. Onderstaande tabel toont de geïndexeerde grenzen uit het Actieplan Middenhuur. Daaronder staat een korte toelichting op de gebruikte systematiek. Bedragen gelden per 1 januari van het genoemde jaar. 2018

2019

2020

2021

2022

710,68

720,42

737,14

752,33

763,47

850,00

869,72

887,64

900,77

max. gemiddelde aanvangshuur in groenstedelijk milieu

900

920

940

955

max. gemiddelde aanvangshuur in centrum- en rustig stedelijk milieu

950

970

990

1.005

1.015

1.040

1.060

1.075

ondergrens middensegment max. gemiddelde aanvangshuur van betaalbare middenhuur

bovengrens middensegment

•

1.000

de ondergrens en bovengrens van het middensegment zijn overgenomen uit het coalitieakkoord 2018-2022 en het Addendum op de woonvisie; zij volgen de tabel op de vorige pagina, met 2018 als startjaar;

•

grenzen binnen het middensegment hebben 2019 als startjaar, toen het Actieplan werd vastgesteld;

•

de maximaal gemiddelde aanvangshuur per woonmilieu volgt de consumentenprijsindex (inflatie) van het CBS; waarden worden afgerond op veelvouden van vijf euro;

•

de grens voor betaalbare middenhuur volgt ook de consumentenprijsindex (inflatie) van het CBS; waarden worden niet afgerond.

46

Bijlage: prijsgrenzen

Bijlage: prijsgrenzen

47