[22bb006257] Bijlage behorende bij 22bb6256 over Voortgangsrapportage woonvisie, editie 2021
Tekst van het document
Voortgangsrapportage woonvisie editie 2021
Samenvatting
1
Colofon Redactie: gemeente Rotterdam, cluster Stadsontwikkeling Inlichtingen: wonenso@rotterdam.nl Foto voorzijde: Maarten Duijvestijn Uitgave: september 2022
Samenvatting De voortgangsrapportage woonvisie verschijnt inmiddels voor de vierde keer. De rapportage visualiseert en duidt ontwikkelingen op het gebied van bevolking, woningvoorraad, bouwproductie, koopmarkt, corporatiehuur en middensegment huur. Bij alle onderwerpen kijken we terug op realisatie in het afgelopen kalenderjaar (2021) of als dat niet kan, naar het laatste jaar waarover informatie beschikbaar is. Waar mogelijk, plaatsen we die informatie in het perspectief van een reeks voorgaande jaren. De rapportage bevat geen prognoses. De belangrijkste conclusies uit de editie 2021 zijn als volgt: •
de bevolking groeit weer, door geboorteoverschot en instroom vanuit buitenland, maar ook de uitstroom naar andere gemeenten houdt aan; dit alles leidt niet tot dalend inkomens- of opleidingsniveau;
•
de woningvoorraad als geheel groeit in beperkte mate, doordat het aantal opleveringen achterblijft; een administratieve kwestie (gereedmelding van woningen), waarop actie ondernomen wordt;
•
de sociale voorraad (bestaande uit huur en koop) blijft in omvang snel afnemen, vrijwel geheel door waardeontwikkeling in de koopsector; in de particuliere huurmarkt zijn twijfels over prijsstelling en moeten andere bronnen in de toekomst beter zicht gaan bieden op de feitelijk omvang; de sociale corporatievoorraad is vrijwel onveranderd;
•
de bouwproductie heeft recordhoogte bereikt; het aandeel middensegment is ook significant gestegen;
•
de koopmarkt is onverminderd overspannen, met grote prijsstijgingen tot gevolg; maar Rotterdam haalt Nederland en de overige G4 niet in;
•
het aantal verhuringen door corporaties is na een jarenlange daling weer flink toegenomen; de inschrijfduur van geslaagd woningzoekenden is gestegen en de meeste ijkpunten beschikbaarheid worden (net) niet gehaald.
Meer in detail zijn de conclusies per thema als volgt:
Bevolking Groei van de bevolking herstelt ⌂ in 2021 kreeg Rotterdam er per saldo 3.837 inwoners bij, een herstel ten opzichte van het voorgaande (corona)jaar ⌂ op 1 januari 2022 telde Rotterdam 655.106 inwoners, een toename van bijna 37.000 personen in acht jaar tijd Bevolkingsverlies door binnenlandse verhuizingen ⌂ uitstroom uit de stad was groter dan instroom, per saldo verlieten 5.213 personen Rotterdam voor een andere gemeente ⌂ mensen kozen vooral nog voor buurgemeenten, maar verhuizingen naar plaatsen elders in de provincie namen toe Bevolkingsgroei door buitenlandse verhuizingen ⌂ het saldo van buitenlandse migratie was na een corona-dip weer sterk positief, met 8.489 personen erbij in 2021 Selectieve migratie ⌂ ondanks uitstroom van midden- en hogere inkomens en hoger opgeleiden nam hun aandeel in de stad toe ⌂ dit komt door de autonome ontwikkeling van de zittende bevolking
Samenvatting
3
Woningvoorraad Totale woningvoorraad groeit in bescheiden mate ⌂ op 1 januari 2022 telde Rotterdam 319.210 woningen, een netto voorraaduitbreiding van 1.265 woningen ⌂ de groei is bescheiden, mede door (administratieve) achterstand in gereedmelding van nieuwbouwwoningen Omvang en ontwikkeling sociale voorraad •
Grote afname door waardeontwikkeling in koopsector ⌂ de sociale voorraad telde op 1 januari 2021 bijna 184.700 woningen ⌂ dat is een afname van bijna 20.400 woningen sinds 1 januari 2017 ⌂ waardeontwikkeling in de koopsector is hiervan veruit de belangrijkste oorzaak (-/-17.300 woningen) ⌂ bij corporaties en particuliere verhuurders was afname respectievelijk -/- 800 en -/-2200 ⌂ 58,1 % van de woningen in Rotterdam is sociaal, regionaal gemiddeld is dat 50,0%
•
Aandeel sociaal basis van corporaties voldoet aan afspraken ⌂ regionale afspraak is minstens 70% sociaal basis in corporatievoorraad, in Rotterdam is dat 86,4%
•
Binnen sociale doelgroep is inkomensontwikkeling zichtbaar ⌂ 176.100 zelfstandige huishoudens (57,8% van het totaal) behoorde eind 2019 tot de sociale doelgroep; dit zijn de meest recente inkomensgegevens ⌂ binnen de sociale doelgroep wordt de primaire doelgroep gestaag kleiner en de secundaire doelgroep groter ⌂ de groep midden- en hogere inkomens is constant groeiend; eind 2019 telde deze 128.500 huishoudens (42,2%)
Nieuwbouwproductie Bouwproductie bereikt recordhoogte ⌂ in 2021 is gestart met 4.735 woningen, waarvan 73% nieuwbouw, 22% functieverandering en 5% vernieuwbouw ⌂ in vier jaar tijd zijn 15.137 woningen gestart Bouwactiviteit beter verspreid door de stad ⌂ in 2021 was er veel productie in Feijenoord, Prins Alexander, Stadscentrum, Delfshaven en Charlois ⌂ over vier jaar bezien blijven Centrum en Feijenoord koplopers, met samen 43% van de stedelijke productie Spreiding over prijssegmenten, aandeel middensegment verbetert ⌂ 19% van de productie in 2021 was sociaal segment, totaal over vier jaar komt op 29%; streven was 20% 7% sociaal basis in 2021, totaal over vier jaar komt op 11% 12% sociaal in 2021, totaal over vier jaar komt op 18% ⌂ 26% van de productie in 2021 was middensegment; totaal over vier jaar komt op 18%; streven was 30% ⌂ 33% van de productie in 2021 was hoger segment; totaal over vier jaar komt op 25%; streven was 30% ⌂ 17% van de productie in 2021 was topsegment; totaal over vier jaar komt op 25%; streven was 20% ⌂ 4% van de productie in 2021 was prijs onbekend; totaal over vier jaar komt op 2% Meer huur- dan koopwoningen ⌂ in 2021 was 62% van de productie huur, uiteenlopend van sociaal basis tot hoger segment ⌂ in 2021 was 23% van de productie koop, nadrukkelijk in hoger en topsegment ⌂ in 2021 was bij 5% van de productie de eigendomsvorm nog onbekend ⌂ in vier
jaar tijd zijn 274 zelfstandige woningen in aanbouw genomen, exclusief voor studenten bestemde productie We werken aan een toegankelijk Rotterdam ⌂ in 2021 is gestart met 1.015 eengezinswoningen ⌂ in 2021 is gestart met 3.710 appartementen, waarvan er 3.135 met een lift toegankelijk zijn ⌂ in vier jaar tijd zijn 9.955 lift-ontsloten woningen gestart; dat is 66% van de productie
4
Samenvatting
⌂ exclusief voor senioren bestemde productie is beperkt; 262 woningen in vier jaar, waarvan 44 in 2021
Bestaande koopwoningen Krapte door weinig aanbod en veel transacties ⌂ de verkoopvijver van te koop staande woningen bleef in 2021 voor het derde jaar op rij erg krap ⌂ het aantal transacties in 2021 bleef onverminderd hoog, maar lag met 8.700 wel iets lager dan in 2020 Verkoopprijzen zijn sinds 2014 verdubbeld ⌂ eind 2021 was de gemiddelde verkoopprijs van bestaande koopwoningen ongeveer 379.000 euro ⌂ prijs van eengezinswoningen was eind 2021 ongeveer 3.450 euro/m2 en van appartementen ongeveer 3.850 euro/m2 ⌂ verkochte appartementen en eengezinswoningen waren in 2021 respectievelijk 120 en 80% duurder dan in 2014 Overbieden met steeds grotere bedragen ⌂ eind 2021 lag de verkoopprijs van appartementen en eengezinswoningen respectievelijk 8,7 en 7,4% boven vraagprijs Verschillen binnen stad en regio ⌂ het Stadscentrum had in 2021 de hoogste prijs per vierkante meter (4.650 euro), Rozenburg de laagste (2.450 euro) ⌂ prijsstijgingen ten opzichte van 2020 varieerden van +8% (Stadscentrum) tot +19% (Charlois) ⌂ de gemiddelde verkoopprijs per woning lag met 221.000 euro in Charlois nog altijd het laagst ⌂ in regionaal perspectief was Rotterdam in 2021 per vierkante meter een uitschieter (geen koploper): de absolute prijs per woning lag echter onder het gemiddelde, door de relatief kleine oppervlakte van woningen in de stad Prijsontwikkeling gaat iets minder snel dan G4 en
landelijk ⌂ gemiddelde woningprijs in Rotterdam was eind 2021 volgens Kadaster 360.000 euro, landelijk 403.000 euro ⌂ gemiddelde prijzen in Amsterdam, Utrecht en Den Haag liggen (zeer) ruim boven het landelijk niveau
Verhuringen door corporaties Toenemend aantal verhuringen ⌂ na jarenlange daling, liet 2021 een toename zien naar 6.319 verhuurde woningen; 800 meer dan het jaar ervoor ⌂ in 2021 was de mediane inschrijfduur van geslaagden in Rotterdam 21 maanden; in 2020 was dat 16 maanden IJkpunt beschikbaarheid 1: voldoende beschikbaarheid van sociaal basis woningen •
Onderdeel A: ten minste 5.376 verhuringen in sociaal basis ⌂ met 4.809 verhuringen is het ijkpunt in 2021 niet behaald; het aantal verhuringen is wel flink hoger dan in 2020, toen er 4.291 verhuringen plaatsvonden in sociaal basis
•
Onderdeel B: ten minste 75% toewijzing sociaal basis aan primaire doelgroep ⌂ met 70,3% van de verhuringen is het ijkpunt in 2021 niet behaald; in 2020 werd het nog wel (zo goed als) behaald
IJkpunt beschikbaarheid 2: voldoende beschikbaarheid van woningen tot kwaliteitskortingsgrens •
Onderdeel A: ten minste 582 verhuringen tot kwaliteitskortingsgrens ⌂ met 433 verhuringen is het ijkpunt in 2021 opnieuw niet behaald, en bovendien nog iets lager dan in 2020
•
Onderdeel B: ten minste 75% toewijzing tot kwaliteitskortingsgrens aan jongeren tot 23 jaar ⌂ met 55% van de verhuringen is het ijkpunt in 2021 niet behaald, maar het percentage stijgt ten opzichte van 2020
IJkpunt beschikbaarheid 3: percentage verhuringen aan regulier woningzoekenden en kwetsbare groepen •
Onderdeel A: ten minste 45% verhuringen in sociaal basis aan regulier woningzoekenden ⌂ met 45,8% van de verhuringen is het ijkpunt in 2021 behaald
Samenvatting
5
•
Onderdeel B: ten hoogste 25% van verhuringen in sociaal basis aan kwetsbare doelgroepen ⌂ met 24,6% van de verhuringen is het ijkpunt in 2021 behaald
Middensegment Nieuwbouw •
Meer middensegment in bouwprogramma ⌂ sturing op meer middensegment laat in 2021 effect zien: 26% in de bouwproductie, waarvan 22% huur en 4% koop ⌂ bij grote gebiedsontwikkelingen is 30% of meer middensegment in de programmering opgenomen, bij afzonderlijke projecten in de stad gaat het soms om 50% of meer ⌂ de planvoorraad tot 2026 bevat op dit moment 29% middensegment, waarvan 22% huur, 5% koop en 2% eigendom onbekend; het Actieplan Middenkoop moet het aandeel koop verder doen toenemen
•
Voorwaarden uit het Actieplan Middenhuur minder vaak ter discussie ⌂ marktpartijen maken zich vooral zorgen over regulering van het middensegment, waarop de rijksoverheid zinspeelt ⌂ minimale oppervlakte-eisen blijken wel lastig, in het licht van stijgende bouwkosten
•
Grotere rol voor corporaties in middenhuur ⌂ per 1 januari 2021 zijn corporaties voor drie jaar vrijgesteld van de markttoets en ook de Verhuurderheffing komt (vanaf 2023) te vervallen; deze omstandigheden vergroten de mogelijkheden om meer middensegment te bouwen
Bestaande bouw ⌂ vanaf 2021 is de jaarlijkse huurverhoging in de vrije sector door de rijksoverheid gemaximeerd ⌂ ook heeft de minister het voornemen uitgesproken om (vanaf 2023/2024) middenhuur te reguleren; mogelijkheden worden in 2022 verkend met zogeheten ‘botsproeven’ Verhuur aan middeninkomens en beroepsgroepen •
Pilots beroepsgroepen ⌂ toewijzen aan beroepsgroepen bij nieuwbouw vindt plaats bij het project OurDomain (Bright) ⌂ in Bloemhof en Hillesluis kunnen maatschappelijke beroepen voorrang krijgen in sociale huur (Rotterdamwet art.9); in 2021 is dit voor meer Rotterdamse straten gaan gelden ⌂ in Lombardijen krijgen leraren en hulpverleners voorrang bij middenhuurwoningen van de corporatie
•
Vrije toewijzingsruimte in sociale segment wordt beperkt gebruikt ⌂ corporaties gebruiken 6% van 10% vrije ruimte in sociale segment om aan middeninkomens te verhuren ⌂ vanwege wijken in balans wil Rotterdam deze ruimte blijven benutten
•
Corporaties maakten onderlinge afspraken over aanbod middenhuur ⌂ sinds 1 januari 2021 bieden steeds meer corporaties ook hun middenhuur woningen aan op Woonnet Rijnmond, waarbij middeninkomens voorrang krijgen bij toewijzing ⌂ de helft van middensegment huurwoningen gaat naar doorstromers uit de sociale huur
6
Samenvatting
Samenvatting
3
1.
Inleiding
9
1.1
Aanleiding voor de rapportage
9
1.2
Leeswijzer
9
2.
3.
Bevolking
11
2.1
Groei van de bevolking herstelt
11
2.2
Bevolkingsverlies door binnenlandse verhuizingen
11
2.3
Bevolkingsgroei door buitenlandse verhuizingen
12
2.4 Selectieve migratie
13
Woningvoorraad
15
3.1
Totale woningvoorraad
15
3.1.1
Bescheiden groei van het aantal woningen
15
3.1.2
Omzetting naar onzelfstandige woonruimte
16
3.2
4.
5.
6.
Sociale voorraad
16
3.2.1
Grote afname door waardeontwikkeling in koopsector
17
3.2.2
Aandeel sociaal basis van corporaties voldoet aan afspraken
18
3.2.3
Binnen sociale doelgroep is inkomensontwikkeling zichtbaar
19
Nieuwbouwproductie
21
4.1
Bouwproductie bereikt recordhoogte
21
4.2 Bouwactiviteit beter verspreid over de stad
22
4.3 Spreiding over prijssegmenten, aandeel middensegment verbetert
23
4.4 Meer huur- dan koopwoningen
23
4.5 We werken aan een toegankelijk Rotterdam
24
Bestaande koopwoningen
27
5.1
Krapte door weinig aanbod en veel transacties
27
5.2
Verkoopprijzen zijn sinds 2014 verdubbeld
28
5.3
Overbieden met steeds grotere bedragen
30
5.4 Verschillen binnen stad en regio
30
5.5 Prijsontwikkeling gaat iets minder snel dan G4 en landelijk
33
Verhuringen door corporaties
35
6.1
Toenemend aantal verhuringen
35
6.2
Inschrijfduur is gestegen
36
6.3 IJkpunten voor beschikbaarheid
37
6.3.1
IJkpunt 1 voldoende beschikbaarheid van sociaal basis woningen
Samenvatting
37
7
7.
6.3.2
IJkpunt 2 voldoende beschikbaarheid van woningen tot kwaliteitskortingsgrens
38
6.3.3
IJkpunt 3 verhuringen aan regulier woningzoekenden en kwetsbare groepen
39
Middensegment
41
7.1
Nieuwbouw
41
7.1.1
Meer middensegment in bouwprogramma
41
7.1.2
Voorwaarden uit het Actieplan Middenhuur minder vaak ter discussie
41
7.1.3
Grotere rol voor corporaties in middenhuur
42
7.2
Bestaande bouw
42
7.3
Verhuur aan middeninkomens en beroepsgroepen
43
7.3.1
Pilots beroepsgroepen
43
7.3.2
Vrije toewijzingsruimte in sociale segment wordt beperkt gebruikt
43
7.3.3
Corporaties maakten onderlinge afspraken over aanbod middenhuur
43
Bijlage: prijsgrenzen
8
45
Prijsgrenzen nieuwbouw
45
Prijsgrenzen Actieplan Middenhuur
46
Samenvatting
1. Inleiding
1.1
Aanleiding voor de rapportage
In 2016 heeft de gemeenteraad, bij behandeling van de woonvisie 2030, gevraagd om een jaarlijkse voortgangsrapportage. Daarin zouden in ieder geval de volgende onderwerpen een plek moeten krijgen: •
de ontwikkeling in de goedkope huurvoorraad in verhouding tot de vraag hiernaar vanuit huishoudens die hier op grond van hun inkomen aanspraak op kunnen maken;
•
de woningproductie in de stad, uitgesplitst naar gebied, type (huur of koop e.d.) en eventuele doelgroep (o.a. studenten en senioren);
•
cijfers over de migratie van en naar Rotterdam, in de geest van het onderzoek ‘Komen en Gaan 2013’;
•
de ontwikkeling van de goedkope huurvoorraad in omliggende gemeenten.
Een beknopte eerste versie van de rapportage verscheen in september 2017. Edities in de jaren daarna werden steeds uitgebreider. De voortgangsrapportage is nadrukkelijk geen uitvoerig en diepgaand verslag over alle acties en maatregelen uit woonvisie en addendum. Het is een duiding en visualisatie van ontwikkelingen op een beperkt (maar groeiend) aantal thema’s. De rapportage gaat in op ontwikkelingen ten aanzien van bevolking, woningvoorraad, bouwproductie, koopmarkt, corporatiehuur en middenhuur. Bij alle onderwerpen kijken we terug op realisatie in het afgelopen kalenderjaar (2021) of als dat niet kan, naar het laatste jaar waarover informatie beschikbaar is. Waar mogelijk, plaatsen we die informatie in het perspectief van een reeks voorgaande jaren. De rapportage bevat geen prognoses.
1.2
Leeswijzer
Hoofdstuk 2 gaat in op de ontwikkeling van het aantal inwoners, door natuurlijke aanwas en door verhuizingen. Ook de selectiviteit van in- en uitstroom naar inkomen en opleidingsniveau wordt bekeken. Hoofdstuk 3 gaat in op de ontwikkeling van de woningvoorraad. Het betreft zowel de totale voorraad als de sociale voorraad daarbinnen. Ook het inkomen van huishoudens komt aan bod, specifiek de omvang van de doelgroep voor sociale woningen. Hoofdstuk 4 gaat in op de gestarte woningbouwproductie. Aandacht is er voor de verdeling over prijssegmenten, spreiding over de stad, huur en koop, soort opdrachtgever en woningtypologieën. Bij dat laatste gaan we ook in op doelgroepen als senioren en studenten. Hoofdstuk 5 gaat in op de koopmarkt. Deze is ongekend snel hersteld na de kredietcrisis. We laten zien hoe het aanbod en de prijzen van bestaande woningen zich ontwikkelen. We kijken naar de stad als geheel, gebieden daarbinnen en maken een vergelijking met de prijsontwikkeling in de regio en andere grote steden. Hoofdstuk 6 gaat in op de verhuringen door corporaties. Veel aandacht is er voor de ontwikkeling van de (nieuwe) ijkpunten beschikbaarheid. We laten zien, of het aantal verhuringen in het sociaal basissegment en tot de
Inleiding - Hoofdstuk 1
9
kwaliteitskortingsgrens hoog genoeg is. We laten ook zien, aan welke (inkomens)groepen deze woningen worden toegewezen. Daarnaast gaan we in op de inschrijfduur van geslaagd woningzoekenden. Hoofdstuk 7 gaat in op het middensegment. We laten zien hoe we het aanbod in dit marktsegment via nieuwbouw vergroten en in bestaande bouw waarborgen. Ook de toewijzing van middeninkomens en maatschappelijke beroepsgroepen in midden- en sociale huursegment komt aan de orde. Een overzicht van prijsklassengrenzen voor nieuwbouwwoningen en prijzen vanuit het actieplan middenhuur is als bijlage opgenomen.
10
Inleiding - Hoofdstuk 1
2. Bevolking Met het woonbeleid faciliteren we de bevolkingsgroei van Rotterdam. In dit hoofdstuk rapporteren we over de bevolkingsontwikkeling. We doen dit aan de hand van gegevens uit de Basisregistratie Personen (BRP). Denk aan geboorte, sterfte en verhuizing.
2.1
Groei van de bevolking herstelt
Op 1 januari 2022 telde Rotterdam 655.106 inwoners, een toename van 3.837 in een jaar tijd. Dat is minder dan de groei van 5 tot 6 duizend inwoners in de meeste voorgaande jaren, maar substantieel meer dan in 2020. Het coronavirus had in 2021 minder impact op de natuurlijke aanwas (geboorte minus sterfte) en migratie. De bevolkingsontwikkeling heeft daardoor de stijgende lijn weer opgepakt. Vooral de gebieden Centrum en Feijenoord kregen er in 2021 veel inwoners bij, mede door oplevering van nieuwbouwwoningen. In acht jaar tijd nam het aantal inwoners in Rotterdam met bijna 37.000 toe. Figuur 1
Aantal inwoners op 1 januari
bron: OBI, bewerking Stadsontwikkeling 660.000
655.106
650.000 640.000
630.000 620.000 610.000 600.000
2.2
2021
2022
2020
2019
2017
2018
2015
2016
2014
2013
2011
2012
2010
2009
2008
2007
2005
2006
2004
2003
2001
2002
2000
590.000
Bevolkingsverlies door binnenlandse verhuizingen
Er vertrokken in 2021 opnieuw meer mensen naar een andere Nederlandse gemeenten dan zich in Rotterdam vestigen. Het binnenlands migratiesaldo (de gele lijn in onderstaande grafiek) is met -5.213 personen voor het vijfde jaar op rij negatief. Met de regiogemeenten en de rest van de provincie heeft Rotterdam een negatief saldo. Daarbij is opvallend, dat het vertrek naar de regio iets is afgenomen en het vertrek naar de rest van de provincie is toegenomen. Denk aan de Hoeksche Waard of de Drechtsteden. Mensen verhuizen over een (iets) grotere afstand dan voorheen. Met overige Nederland is het migratiesaldo inmiddels gedaald van positief naar ongeveer nul. Er is evenveel in- als uitstroom. Ook hier zien we steeds vaker verhuizingen over grotere afstanden.
Bevolking - Hoofdstuk 2
11
Figuur 2
Binnenlands migratiesaldo, exclusief vestiging/vertrek onbekend bron: OBI, bewerking Stadsontwikkeling
4.000
(aantal personen)
2.000 0 -2.000 -4.000
Regio Rotterdam
Overig Zuid-Holland
Overig Nederland
Binnenlands saldo
2021
2020
2019
2017
2018
2015
2016
2014
2013
2011
2012
2010
2009
2008
2007
2005
2006
2004
2002
2003
2001
2000
-6.000
Rotterdam is hierin nadrukkelijk niet afwijkend van andere grote steden. Overal zien we een dergelijk patroon. Met uitzondering van de periode tijdens de kredietcrisis, was er de afgelopen twintig jaar steeds per saldo sprake van uitstroom van inwoners naar andere gemeenten. Dit zijn over het algemeen de direct omliggende gemeenten. Maar de afstanden waarover verhuizingen plaatsvinden, nemen in de gespannen woningmarkt wel toe.
2.3
Bevolkingsgroei door buitenlandse verhuizingen
Sinds 2013 nam het buitenlandse migratiesaldo toe. In 2020 zagen we een terugval door de coronapandemie. In 2021 is de groei hersteld en was het saldo +8.489 personen. Dit zijn vooral mensen vanuit andere EU-landen, China, India, Brazilië en Turkije. Figuur 3
Buitenlands migratie, exclusief vestiging/vertrek onbekend bron: OBI, bewerking Stadsontwikkeling
15.000
(aantal personen)
10.000
5.000 0 -5.000
Buitenlands vertrek
12
Buitenlandse vestiging
Bevolking - Hoofdstuk 2
Buitenlands saldo
2021
2020
2019
2017
2018
2016
2015
2014
2013
2011
2012
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2003
2004
2002
2001
2000
-10.000
2.4
Selectieve migratie
Via het enquête-onderzoek Komen & Gaan konden we tot 2016 inzage geven in de selectiviteit van verhuizingen. Dat wil zeggen, of de verhouding tussen inkomensgroepen en opleidingsniveaus binnen verhuisstromen (de stad in en uit) anders was. In het onderzoek werd ook gevraagd naar de redenen voor verhuizing. Dit gaf inzicht in de oorzaak van selectieve migratie. Op grond van privacyregels kan het onderzoek echter niet meer worden herhaald. Er leek enige tijd geen alternatief voorhanden. In de afgelopen twee edities van de voortgangsrapportage woonvisie hebben we dan ook geen nieuwe inzichten over selectieve migratie kunnen opnemen. Door gebruik te maken van gedetailleerde CBS-statistiek (microdata) kunnen we nu toch weer rapporteren over selectieve migratie. We kijken wel noodgedwongen wat verder terug in de tijd, omdat de koppeling aan informatie over inkomens pas na enkele jaren mogelijk is. Het meest recente jaar is 2019. Microdata bevatten ook geen informatie over verhuismotieven. Over oorzaken van selectiviteit kunnen we dus geen uitspraken doen. In de cijfers over 2019 zien we geen ander beeld dan in voorgaande jaren, trends zetten zich door. Vestigers in Rotterdam hebben vaak een laag inkomen. Onder vertrekkers zijn weliswaar ook veel lage inkomens, maar ook meer midden- en hoge inkomens dan onder vestigers.
Door de jaren heen zien we het aandeel midden- en hogere inkomensgroepen onder vertrekkers toenemen. Maar de aandelen van deze groepen onder vertrekkers zijn niet groter dan de verhouding binnen de zittende bevolking. Ondanks het vertrek van midden- en hogere inkomensgroepen, neemt de omvang van deze groepen in de stad toch toe. (Zie ook paragraaf 3.2.3) Dit komt doordat de zittende bevolking inkomensontwikkeling doormaakt. Bij het opleidingsniveau zien we door de tijd heen het aandeel hoogopgeleiden onder vertrekkers toenemen. Anderzijds neemt bij de vestigers het aandeel laagopgeleiden door de tijd heen af en het aandeel hoogopgeleiden toe. (Onder de hoger opgeleiden zijn relatief veel studenten.) Per saldo is er meer instroom van mensen met een middenopleiding, en meer uitstroom van mensen met een lage of hoge opleiding. De natuurlijke ontwikkeling van de Rotterdam gaat echter harder dan via verhuizingen wordt beïnvloed. Het aandeel hoger opgeleiden in de stad neemt al jaren constant toe.
Bevolking - Hoofdstuk 2
13
3. Woningvoorraad Met het woonbeleid werken we aan een grotere en kwalitatief betere woningvoorraad. In dit hoofdstuk rapporteren we over de omvang van de voorraad. We meten dit aan de hand van gegevens uit de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). Daarbij kijken we ook naar de reden van verandering in omvang. Denk aan nieuwbouw, functieverandering van bijvoorbeeld kantoor naar woonbestemming, sloop of samenvoeging van woningen. Nieuwbouw of functieverandering is in dit verband een opgeleverde woning, niet startbouw. We rapporteren in dit hoofdstuk ook over de omvang van de sociale voorraad. Hiervoor maken we gebruik van gegevens uit de monitor van het regioakkoord Nieuwe woningmarktafspraken regio Rotterdam 2018-2030. Ook de omvang van de doelgroep voor sociale woningen maken we inzichtelijk. Dit doen we op basis van CBS-gegevens.
3.1
Totale woningvoorraad
3.1.1
Bescheiden groei van het aantal woningen
Op 1 januari 2022 telde Rotterdam ruim 319.200 woningen, een bescheiden groei van 1.265 stuks in een jaar tijd. De komende jaren zal de voorraad verder in omvang toenemen. Op 1 januari 2022 waren 7.500 woningen in verschillende stadia van aanbouw. Figuur 4
Woningvoorraad op 1 januari, Rotterdam bron: CBS, bewerking Stadsontwikkeling
319.210
306.227
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022*
Het aantal toevoegingen aan de woningvoorraad (door nieuwbouw, functieverandering, etc.) lag in 2021 lager dan in het voorgaande jaar. Dit is deels een administratieve kwestie. Woningen kunnen al opgeleverd zijn, maar nog niet gereed gemeld, waardoor ze in deze statistiek ontbreken. Hierop gaan wij een veegactie doen. Een andere reden is, dat binnenstedelijke bouwprojecten complex zijn en een langere bouwtijd kennen. De hoge aantallen startbouw (zie hoofdstuk 4) vertalen zich met vertraging in hogere aantallen opleveringen. Het aantal onttrekkingen (door sloop, samenvoeging of ten behoeve van renovatie) was in 2021 weliswaar iets groter dan in voorgaande jaren, maar blijft in aantallen beperkt.
Woningvoorraad - Hoofdstuk 3
15
Figuur 5
Wijzigingen woningvoorraad per jaar, Rotterdam bron: CBS, bewerking Stadsontwikkeling
6000 4000 1.265 30 868 1.095
2000 0
-377 -351
-2000 -4000 -6000 2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Nieuwbouw
Overige toevoeging
Sloop
Overige onttrekking
Correctie
Saldo voorraad
2021
De categorie “overige toevoeging” in bovenstaande figuur omvat niet alleen renovatie en functieverandering, maar ook het verbouwen van bestaande woningen naar meerdere (kleinere) woningen. Dit laatste wordt woningvorming genoemd en is in Rotterdam slechts beperkt toegestaan. Aantallen variëren enigszins, maar jaarlijks gaat het om zo’n 75 woningen, die worden gesplitst in 150 tot 200 woningen. Andersom zijn er onttrekkingen voor samenvoeging. Per saldo blijft de voorraad door splitsing en samenvoeging min of meer in evenwicht.
3.1.2 Omzetting naar onzelfstandige woonruimte Een andere belangrijke ontwikkeling binnen de woningvoorraad is de omzetting van zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimte (ook wel kamerverhuur genoemd). Tot 1 juli 2021 was kamerverhuur aan 3 personen nog toegestaan zonder vergunning. Van de 1.264 aanvragen die tussen 1 juli en 31 december 2021 zijn gedaan op de overgangsregeling voor bestaande kamerverhuur aan 3 personen, waren aan het einde van het jaar 785 vergunningen verleend en 479 nog in behandeling. Daarnaast waren er 22 niet verleend (geweigerd of ingetrokken door de aanvrager, omdat een weigering zou volgen). Van de 179 aanvragen voor kamerverhuur aan 4+ personen die voor 1 juli 2021 zijn gedaan, waren er aan het einde van het jaar 84 verleend. De overige 95 zijn niet verleend (geweigerd of ingetrokken door de aanvrager, omdat een weigering zou volgen). Van de 182 aanvragen die tussen 1 juli en 31 december 2021 zijn gedaan op de overgangsregeling voor bestaande studentenhuizen van 4 of meer studenten, waren er aan het einde van her jaar 52 verleend en 65 nog in behandeling. Daarnaast waren er 62 niet verleend (geweigerd of ingetrokken door de aanvrager omdat een weigering zou volgen).
3.2
Sociale voorraad
Afspraken Over de omvang van de sociale voorraad zijn regionaal afspraken gemaakt. Gemeenten streven naar meer balans in de regio. Voor sommigen betekent dit behoud of uitbreiding van de sociale voorraad, voor andere is afname wenselijk. Rotterdam valt in de laatste categorie. In ons Addendum op de woonvisie hebben wij aangegeven welke beweging wij tot 2030 veronderstellen. Regionale afspraken en Addendum hebben de situatie op 1 januari 2017 als vertrekpunt.
16
Woningvoorraad - Hoofdstuk 3
Voor actualisatie van de regionale afspraken in 2022 is een nieuwe behoefteraming uitgevoerd. Deze heeft de situatie op 1 januari 2020 als vertrekpunt. Over de raming en de wijze waarop Rotterdam antwoord geeft op woningbehoefte, wordt de raad apart geïnformeerd. Monitoring De regionale woningmarktafspraken worden jaarlijks gemonitord. Rotterdam neemt cijfers uit die monitor over in de voortgangsrapportage woonvisie. In augustus 2022 is de nieuwste editie van de regionale monitor opgeleverd. Deze beschrijft de ontwikkeling van de totale en sociale woningvoorraad. Gegevens komen uit diverse bronnen: CBS (totale voorraad en sociale koopvoorraad), Maaskoepel en niet aangesloten corporaties (sociale corporatievoorraad) en VNG / Lokale Monitor Wonen (particuliere sociale huurvoorraad). De meest recente gegevens in de monitor van het regioakkoord gaan over de stand per 1-1-2021.
3.2.1 Grote afname door waardeontwikkeling in koopsector Rotterdam Uit de regionale monitor van de woningmarktafspraken, blijkt dat de Rotterdamse sociale voorraad op 1 januari 2021 bijna 184.700 woningen telde, ofwel 58,1% van alle woningen in de stad. Figuur 6
Omvang socale voorraad, stand op 1 januari
bron: monitor Regioakkoord, bewerking Stadsontwikkeling 250.000
200.000
150.000
66,2% 205.062
63,2% 196.918
64,7% 201.586
33.950
25.780
33.100
42.655
42.805
128.457
128.333
2017
2018 corporatie
60,2% 189.849
58,1% 184.676
21.940
16.640
40.405
40.405
40.405
128.081
127.504
127.631
2019 particuliere huur
2020 koop
2021
100.000
50.000
0
De sociale voorraad is in vier jaar tijd met bijna 20.400 woningen afgenomen. Dat is meer dan in het Addendum over de volledige periode tot 2030 was voorzien, namelijk 13.500 woningen. De afname is vrijwel geheel het gevolg van prijsontwikkeling in de koopvoorraad (ruim 17.300 woningen). Dit zijn woningen, waarvan de waarde is gestegen en die nu in een ander segment worden geclassificeerd. Ongeacht of men is verhuisd. In de huur zijn de ontwikkelingen veel minder groot. We zien in de corporatiesector een kleine afname van de sociale voorraad (ruim 800 woningen) en in de particuliere huur lijkt de afname eveneens beperkt (ruim 2200 woningen). Bij de particuliere huur moeten we een belangrijk voorbehoud maken. Cijfers over de particuliere huur in de regionale monitor zijn ‘bevroren’ op het niveau van 2019. Er zijn geen nieuwe gegevens beschikbaar over de jaren erna en de systematiek om huurprijzen in dit marktsegment te bepalen, moet volgens onderzoekers worden herzien. Al langer bestaat immers het vermoeden, dat er sprake is overschatting van de werkelijkheid. Maar een nieuwe, betere systematiek is er nog niet. Daar wordt wel aan gewerkt door verschillende partijen, waaronder het Centraal Bureau voor de Statistiek.
En in opdracht van de gemeenteraad voert een extern bureau specifiek voor Rotterdam ook een onderzoek uit, als invulling van de motie “Zicht op particuliere (ver)huur”. In de volgende editie van de Voortgangsrapportage verwachten wij op basis van die nieuwe inzichten over de particuliere huursector te kunnen rapporteren.
Woningvoorraad - Hoofdstuk 3
17
Regio Over de periode 2017-2021 beschouwd, is de sociale voorraad in de regio afgenomen met bijna 27.700 woningen. Dat is meer dan de ongeveer 19.200 woningen die tot 2030 was overeengekomen. Net als hierboven over Rotterdam werd geconstateerd, is waardeontwikkeling in de koopsector hiervoor de belangrijkste verklaring. In 2021 telt de sociale voorraad in de regio bijna 299.700 woningen. Dat is een aandeel van 50,0% van alle woningen in de regio. Figuur 7
Aandeel sociale voorraad per regiogemeente
50,0%
44,1% 19,2%
21,8%
37,2%
44,9%
43,3% 25,5%
30%
34,2%
40%
30,1%
24,7%
50%
44,3%
54,0%
60%
58,3%
70%
58,1%
bron: monitor regioakkoord, bewerking Stadsontwikkeling
20% 10%
0%
2017
2018
2019
2020
2021
3.2.2 Aandeel sociaal basis van corporaties voldoet aan afspraken Regionaal zijn niet alleen afspraken gemaakt over de omvang van de totale sociale voorraad. Er is ook afgesproken, dat in iedere gemeente ten minste 70% van de sociale corporatiewoningen een huurprijs heeft in het sociaal basissegment (tot 663 euro in 2021). Op twee na, voldoen alle gemeenten in de regio daaraan in 2021. In Rotterdam gaat het om 86,4% van de corporatievoorraad, een waarde boven het regionaal gemiddelde. Figuur 8
Aandeel sociaal basis in sociale corporatievoorraad, 2021 bron: monitor Regioakkoord, bewerking Stadsontwikkeling
100% 80%
86,4%
86,1%
87,3%
87,3%
84,8% 68,1%
71,1%
81,6%
75,2%
77,9% 69,8%
60% 40% 20% 0%
aanwezig
18
Woningvoorraad - Hoofdstuk 3
gewenst (>70%)
84,7%
82,8%
78,6%
84,8%
3.2.3 Binnen sociale doelgroep is inkomensontwikkeling zichtbaar De doelgroep voor sociale woningen valt in twee delen uiteen. Er is de zogenaamde primaire doelgroep: eenpersoonshuishoudens met een inkomen tot ongeveer 23.700 euro of meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot ongeveer 32.200 euro (beide peil 2021). Dit is de groep, die door corporaties een huurwoning krijgt toegewezen onder de aftoppingsgrens (633 of 679 euro in 2021, afhankelijk van de huishoudensgrootte). En er is de secundaire doelgroep: huishoudens met een inkomen vanaf bovengenoemde bedragen tot ongeveer 40.000 euro (peil 2021). Dit is de groep, die veelal woningen krijgt toegewezen tussen aftoppings- en huurprijsgrens (ook bekend als liberalisatiegrens, 752 euro in 2021). Het geheel van de primaire en secundaire doelgroep wordt vaak de EU doelgroep genoemd. Dit is een verwijzing naar Europese regels voor geoorloofde staatssteun. Voor inzicht in de grootte van de groepen zijn we afhankelijk van inkomensgegevens. Die krijgen we via het CBS. Maar omdat cijfers zijn gebaseerd op vastgestelde belastingaangiften van particulieren en zzp’ers, kijken we ieder jaar noodgedwongen vrij ver terug in te tijd. De meest recente data zijn eind 2021 beschikbaar gekomen. Die gaan over het belastingjaar 2019, en kan dus gezien worden als de stand per 31 december 2019.
Eind 2022 kunnen we pas iets zeggen over de stand op 31 december 2020; et cetera. In de cijfers zien we al langere tijd een daling van het aantal huishoudens in de primaire doelgroep, van 132.200 (44,3%) eind 2016 naar 123.400 (40,5%) eind 2019. Huishoudens maken een positieve inkomensontwikkeling door. Dit is terug te zien in de groei van de secundaire doelgroep. De EU doelgroep als geheel (primaire en secundaire doelgroep bij elkaar genomen) is in absolute omvang de afgelopen jaren vrijwel onveranderd gebleven. Eind 2019 behoorden 176.100 zelfstandige huishoudens (57,8%) in Rotterdam tot de EU doelgroep. Eind 2019 hadden 128.500 zelfstandige huishoudens een midden- of hoger inkomen, 42,2% van het totaal. De ontwikkeling van deze groepen laat zowel absoluut als procentueel een stijgende lijn zien. Figuur 9
Inkomens zelfstandige huishoudens, stand op 31 december bron: CBS, bewerking Stadsontwikkeling
350.000 300.000 250.000
114.770
117.200
118.700
122.500
126.200
128.500
44.890
43.370
46.200
47.300
50.100
52.700
129.780
132.120
131.200
129.600
125.600
123.400
2014
2015
2016
2017
2018
2019
200.000 150.000 100.000 50.000 0 sociaal primair
sociaal secundair
midden- en hogere inkomens
Woningvoorraad - Hoofdstuk 3
19
4. Nieuwbouwproductie De bouwambitie voor de periode 2018 tot en met 2021 bedroeg 18.000 nieuwe woningen, gemiddeld 4500 per jaar. Verspreid over de stad en in prijs gedifferentieerd. We meten en rapporteren over zelfstandige woonruimte. Cijfers in deze voortgangsrapportage zijn afkomstig uit het registratiesysteem BoPro van Stadsontwikkeling.
4.1
Bouwproductie bereikt recordhoogte
In 2021 vond de startbouw plaats van 4.735 woningen, een nieuw bouwrecord sinds het begin van deze eeuw. Opgeteld bij de productie in voorgaande jaren is in de afgelopen collegeperiode gestart met 15.137 woningen. Dat is ruim 84% van de doelstelling van 18.000 woningen. Figuur 10
Woningbouwproductie 2000-2021 bron: Stadsontwikkeling
5.000
4.735
4.000
3.000
2.000
1.000
0
Van de gestarte woningen in 2021 ging het bij 3.446 woningen om het slaan van de eerste paal voor nieuwbouw. Bij 1.028 woningen ging het om functieverandering van bijvoorbeeld een kantoor- naar woongebouw. Bij 245 woningen ging het om zogenoemde vernieuwbouw. Dit zijn grootschalige renovaties van minimaal € 65.000 per woning, waarvoor bewoners zijn uitverhuisd. Ook zijn er 16 tijdelijke woningen gestart.
Nieuwbouwproductie - Hoofdstuk 4
21
Figuur 11 Gestart, naar soort productie in 2021 (links), totaal sinds 1 januari 2018 (rechts) bron: Stadsontwikkeling
245 16 5% 0%
1.224 8%
16 0%
1.028 22% 3.716 25%
Woningbouw
Functieverandering Vernieuwbouw 10.181 67%
3.446 73%
4.2
Tijdelijke woningbouw
Bouwactiviteit beter verspreid over de stad
Ten opzichte van voorgaande jaren zien we in 2021 meer spreiding van de bouwproductie over de stad. Feijenoord en Prins Alexander zijn koplopers. Ook het stadscentrum liet een flinke productie zien, op de voet gevolgd door Delfshaven en Charlois. Bij elkaar zijn deze vijf gebieden goed voor twee derde van het aantal gestarte woningen in 2021. Over een periode van vier jaar bekeken, ligt het accent echter nog steeds op stadscentrum en Feijenoord. Deze twee gebieden zijn tezamen goed voor 43% van de bouwproductie in de afgelopen collegeperiode. Figuur 12
Bouwproductie per gebied, per jaar en totaal over collegeperiode bron: Stadsontwikkeling
Rotterdam Centrum
1.388
Feijenoord
Delfshaven Charlois Prins Alexander
417
212
247 163
290
228
Nieuw Mathenesse
883
Overschie
162
204
Noord
120
208
454
166 178
410
69
Pernis
27
Nieuwbouwproductie - Hoofdstuk 4
229 319
303
Rozenburg
3.557
962 883
365
131
604
2.905
1.184
388
239
116130
780 785
1.214
514
IJsselmonde
Hoek van Holland 2100
426
1.457
600
707
202 195 177
Hillegersberg/Schiebroek
22
672
208 178
Kralingen/Crooswijk
Hoogvliet
785
1.022
834 747
2018 2019 2020 2021
4.3
Spreiding over prijssegmenten, aandeel middensegment verbetert
Op stedelijk niveau werd in jaren 2018 tot en met 2021 gestreefd naar een verdeling van 20% sociaal, 30% middelduur, 30% hoger en 20% topsegment in het bouwprogramma. De afbakening van prijssegmenten is te vinden in de bijlage. In 2021 bestond 19% van de bouwproductie uit woningen in het sociale segment. Dat is een daling ten opzichte van een jaar eerder, waardoor het aandeel sociaal over vier jaar genomen uitkomt op 29%. Figuur 13 Gestart, naar prijssegment in 2021 (links), totaal sinds 1 januari 2018 (rechts) bron: Stadsontwikkeling
202 4% 778 17%
379 2%
343 7% 586 12%
1.711 11%
3.737 25% 2.705 18%
1.248 26%
1.562 33%
2.811 18%
3.795 25%
sociaal basis sociaal midden hoog top onbekend
In eerdere edities van de voortgangsrapportage woonvisie is toegelicht, waarom het aandeel middensegment in de bouwproductie de eerste jaren achterbleef. Het kwam, doordat op projecten die in een verder gevorderd stadium van planvorming waren, deels nog oude afspraken van toepassing zijn. Het aandeel zou echter gaandeweg oplopen, door actieve sturing bij nieuw in ontwikkeling komende projecten. In 2021 zagen we inderdaad een significante toename: ruim 26% van de gestarte productie bestond uit woningen in het middensegment (22% huur, 4% koop). Daardoor is het gemiddelde over de collegeperiode gestegen naar ruim 18% middensegment (15% huur, 3% koop). Opvallende trendbreuk met voorgaande jaren, is dat het aandeel topsegment in de bouwproductie is gedaald, ten gunste van een groter aandeel in het hogere segment. In 2021 had 33% van de woningen een prijs in het hogere segment en 17% in het topsegment. Het topsegment bestond vooral uit koopwoningen. In het hogere segment wat de verhouding huur-koop redelijk in evenwicht. Door de andere verhoudingen in de productie van 2021 komen over de totale collegeperiode bezien zowel hoger- als topsegment uit op 25% van de bouwproductie.
4.4
Meer huur- dan koopwoningen
Van de productie in 2021 was 62% huur (2.904 woningen), 34% koop (1.588 woningen) en 5% eigendom onbekend (227 woningen). Het aandeel huur over de gehele collegeperiode komt uit op 63%, het aandeel koop op 34%. Corporaties namen in 2021 bijna 20% van de gestarte woningen voor hun rekening. Dat is procentueel een afname ten opzichte van het jaar ervoor, in absolute aantallen is er echter geen terugval. Over de gehele collegeperiode bezien, waren corporaties goed voor 18% van de bouwproductie en marktpartijen voor 79%.
Nieuwbouwproductie - Hoofdstuk 4
23
Figuur 14 Gestart, naar opdrachtgever en huur/koopprijs in 2021 (links), totaal sinds 1 januari 2018 (rechts) bron: Stadsontwikkeling 7.000
2.000
122
938
6.000 1.500
5.000
790 649
169
417
2.000
697
2049
0
66 88
corpo
markt
203
corpo
huur
0
1.263
koop
927
corpo
markt
midden
244
1.000 255
hoog
2.775
3.000 876
top
4.000
1.000
500
1.934
onbekend
1.175
1.677
740
499
markt huur
corpo
sociaal sociaal basis
markt
koop
onbekend
Huur- en koopwoningen bedienen duidelijk verschillende marktsegmenten. Woningen in de koopsector hebben vrijwel uitsluitend prijzen in het hogere en topsegment. Veelal gaat het om grotere appartementen en grondgebondenwoningen. Woningen in de huursector bedienen een breder spectrum, van sociaal basis tot topsegment. Corporaties zijn logischerwijs voornamelijk actief in het sociale segment. Zij bieden appartementen en grondgebonden woningen in verschillende afmetingen en voor verschillende doelgroepen. Productie door corporaties in midden- of hoger segment is nog zeer beperkt en betreft grondgebonden woningen. Particuliere verhuurders richten zich met hun woningen in sociaal of middensegment op kleine, jonge huishoudens. Dit ging de afgelopen jaren om grote aantallen. Bij de woningen worden vaak uitgebreide services aangeboden. Met hun duurdere en grotere woningen richten de particuliere verhuurders zich op een andere, brede leeftijdsgroep. Van productie in de afgelopen collegeperiode beschouwen we 274 woningen als studentenwoningen. Deze bevinden zich in projecten, die zijn benoemd in het Akkoord Studentenhuisvesting 2020-2025. Het gaat om de Oude Binnenweg, Westewagenstraat, Mauritsstraat/Jacobusstraat, Schutterstraat en Glashaven.
Daarbij moet worden opgemerkt, dat in die projecten behalve studentenwoningen deels ook woningen zitten, die niet voor studenten zijn bedoeld of een huurprijs in het middensegment hebben.
4.5
We werken aan een toegankelijk Rotterdam
In 2021 is gestart met 1.015 eengezinswoningen. Dat is 21% van het totaal. Dit aandeel in de stedelijke productie is door de jaren heen vrij constant. In de afgelopen collegeperiode genomen is in totaal gestart met 3.340 grondgebonden woningen. De rest van de productie bestaat uit appartementen. Een zeer klein deel daarvan is exclusief gelabeld voor ouderen. In vier jaar tijd gaat het om 262 woningen, waarvan 44 stuks (in Rozenburg) in 2021. Het overgrote deel van de toegankelijke woningen is weliswaar net gelabeld, maar wel geschikt voor senioren of (meer algemeen) mensen die moeilijk ter been zijn. Van de productie in 2021 waren namelijk 3.135 appartementen met een lift bereikbaar. De bouw van deze toegankelijk woningen is een opgave vanuit (onder andere) het Langer Thuis akkoord. In totaal is in de afgelopen collegeperiode gestart met 9.955 lift-ontsloten woningen, dat is twee derde van de gehele woningbouwproductie.
24
Nieuwbouwproductie - Hoofdstuk 4
Figuur 15 Gestart, naar typologie in 2021 (links), totaal sinds 1 januari 2018 (rechts) bron: Stadsontwikkeling
551 12%
34 1%
1.015 21%
113 1% 1.718 11%
3.340 22%
Eengezinswoning
Appartement met lift Appartement zonder lift Maisonnette 3.135 66%
Typologie onbekend 9.955 66%
De appartementen zonder lift in de productie zijn ofwel gelegen in diverse kleinschalige transformaties, met een paar woningen per transformatie, ofwel in kleinere (ver)nieuwbouwcomplexen, waarbij het plaatsen van een lift niet mogelijk of op grond van bouwregelgeving niet verplicht was.
Nieuwbouwproductie - Hoofdstuk 4
25
5. Bestaande koopwoningen De crisis in de woningmarkt begon in de tweede helft van 2008. De markt voor koopwoningen werd hard geraakt. Prijzen daalden en bereikten hun dieptepunt in 2013. Het herstel voltrok zich sindsdien echter in ongekend tempo. Tijdens de coronapandemie en in de nasleep ervan, is de oververhitting nog versterkt. Informatie in dit hoofdstuk over transacties wordt geleverd door bureau Calcasa. Gegevens over aanbod komen daarbij van verschillende websites en worden geschoond van dubbeltellingen. Gegevens over transacties komen van het Kadaster.
5.1
Krapte door weinig aanbod en veel transacties
De ‘verkoopvijver’ waaruit consumenten in de bestaande woningvoorraad kunnen kiezen, is dynamisch. Door verkoop gaan er woningen af en door nieuw aanbod komen er woningen bij. Sinds het aantrekken van de markt in 2014 krimpt het aantal te koop staande woningen. In 2018 leek het aanbod een dieptepunt te bereiken, maar in de loop van 2020 en in 2021 nam de krapte verder toe. De stijging in het laatste kwartaal van 2021, zoals onderstaande grafiek laat zien, komt door aanpassing in de manier waarop data wordt verzameld van aanbod-websites. Figuur 16
Aantal te koop aangeboden, bestaande bouw bron: Calcasa, bewerking Stadsontwikkeling 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000
appartementen
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
0
eengezinswoningen
Vanaf eind 2014 liep het aantal woningtransacties op, waardoor de verkoopvijver snel kleiner werd. Veroorzaakt door minder aanbod, zakte het aantal transacties na 2017 iets in. Maar eind 2020 was toch weer een toename van het aantal verkopen te zien. Dit kwam door aanhoudende woningvraag, vertrouwen in de markt en veranderende belastingregels.
Bestaande koopwoningen - Hoofdstuk 5
27
Figuur 17
Aantal transacties, bestaande bouw
bron: Calcasa, bewerking Stadsontwikkeling 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500
appartementen
5.2
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
0
eengezinswoningen
Verkoopprijzen zijn sinds 2014 verdubbeld
De gemiddelde verkoopprijs van bestaande woningen lag eind 2021 op 379.000 euro, een verdubbeling sinds het dieptepunt van de markt in 2013. Onderstaande grafiek toont de ontwikkeling van de gemiddelde verkoopprijs van alle woningen (weergegeven als staven), en een die van appartementen en eengezinswoning (weergegeven als lijnen). Appartementen werden eind 2021 verkocht voor gemiddeld 334.000 euro. Eengezinswoningen verkochten voor gemiddeld 459.000 euro. Figuur 18
Gemiddelde transactieprijs, bestaande bouw bron: Calcasa, bewerking Stadsontwikkeling
€ 500.000
€ 459.000
€ 400.000 € 334.000 € 300.000
€ 200.000
totaal
appartementen
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
€ 100.000
eengezinswoningen
Hoewel de absolute verkoopprijs van woningen voor velen het meest aansprekend is, is het niet de zuiverste methode om ontwikkelingen te analyseren. Er worden tenslotte woningen in alle soorten en maten verkocht. Voor goede vergelijkbaarheid hanteren we liever de prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte van de woning. De navolgende grafieken en toelichtende teksten gaan daarvan uit.
28
Bestaande koopwoningen - Hoofdstuk 5
Sinds begin 2014 vertonen de prijzen een opgaande lijn. Eerst nog wat aarzelend, maar vanaf 2016 nam het tempo van marktherstel toe. Vooral de prijs van appartementen liep snel op. Aan die snelle stijging leek vanaf 2018 een einde te komen. Maar medio 2020 werd een nieuwe, sterke stijging ingezet. Er is daarbij verschil tussen appartementen en eengezinswoningen. Eind 2021 waren verkochte appartementen 18,1% duurder ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder. Voor eengezinswoningen was dat 14,2%. Figuur 19
Transactieprijs per m2, ten opzichte van een jaar eerder bron: Calcasa, bewerking Stadsontwikkeling
20%
18,1%
15%
14,2%
10% 5% 0%
-5% -10%
totaal
appartementen
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
-15%
eengezinswoningen
Tot halverwege 2016 lagen de vierkante meterprijzen onder het hoogste niveau van vóór de kredietcrisis. Daarna veranderde dat en zijn met regelmaat nieuwe records gevestigd. De gemiddelde transactieprijs van een appartement in Rotterdam lag eind 2021 op 3.850 euro per vierkante meter. Voor eengezinswoningen was dat 3.450 euro per vierkante meter. Appartementen zijn inmiddels 120% duurder dan op het dieptepunt van de markt in 2013. Voor eengezinswoningen is dat 80%. Figuur 20
Gemiddelde transactieprijs per m2, bestaande bouw bron: Calcasa, bewerking Stadsontwikkeling
€ 4.000
€ 3.850
€ 3.500
€ 3.450
€ 3.000 € 2.500
€ 2.000
totaal
appartementen
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
€ 1.500
eengezinswoningen
Bestaande koopwoningen - Hoofdstuk 5
29
5.3
Overbieden met steeds grotere bedragen
Er is sprake van overbieden, als de consument meer dan de vraagprijs wil betalen. Dit is sinds het aantrekken van de markt in 2013 in toenemende mate het geval. In het verleden werden woningen gemiddeld 5% of meer onder de vraagprijs verkocht. Die tijden zijn voorbij. Hoewel er ook nu nog steeds woningen onder de vraagprijs worden verkocht, is dat bij het overgrote deel niet het geval en wordt flink overboden. Eind 2021 werden eengezinswoningen gemiddeld ruim 7% en appartementen bijna 9% boven de vraagprijs verkocht. In de wetenschap dat de absolute prijs van woningen ook steeds hoger ligt, gaat het om grote bedragen. Figuur 21
Verhouding tussen transactie- en vraagprijs bron: Calcasa, bewerking Stadsontwikkeling
108,7%
110%
107,4%
105%
100%
95%
appartementen
5.4
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
90%
eengezinswoningen
Verschillen binnen stad en regio
Ontwikkelingen binnen Rotterdam Overal in de stad lagen de prijzen in 2021 weer hoger dan in het voorgaande jaar. Het percentage prijsstijging is afhankelijk vaak van het absolute prijsniveau in een gebied. In gebieden met een relatief goedkope voorraad liggen de percentages veelal hoger. In Charlois lag de gemiddelde verkoopprijs in 2021 bijvoorbeeld op 2850 euro per vierkante meter, 19% hoger dan een jaar eerder. In het stadscentrum - het duurste gebied van Rotterdam - werden woningen voor gemiddeld 4650 euro per vierkante meter verkocht, 8% meer dan een jaar eerder. De gebieden Kralingen-Crooswijk en Noord zijn opvallend. Daar zijn woningen per vierkante meter duur én zien we in 2021 een prijsstijging van (meer dan) 10 % ten opzichte van een jaar eerder zien. De prijzen liggen er op respectievelijk 4450 en 4050 euro per vierkante meter. Fors boven het stedelijk gemiddelde. Ook Hillegersberg-Schiebroek heeft met 4100 euro een bovengemiddelde vierkante meterprijs, en Delfshaven ligt op het gemiddelde; 3500 euro. Rozenburg is het goedkoopste gebied van Rotterdam. De vierkante meterprijs van verkochte woningen in 2021 ligt daar op 2450 euro. Ook Pernis en Hoogvliet mogen met gemiddeld 2600 euro per vierkante meter nog betaalbaar worden genoemd.
30
Bestaande koopwoningen - Hoofdstuk 5
Figuur 22 Gemiddelde transactieprijs bestaande bouw (in €/m2) bron: Calcasa, bewerking Stadsontwikkeling
5.000
4.650
4.450
4.500
4.100
4.000
3.500
3.500
4.050
3.400
2.850
3.000
3.400
3.100
2.800
2.600
3.500
3.200
2.600
2.450
2.500 2.000 1.500 1.000 500
0
2006-2020
2021
Zoals eerder gesteld, zijn woningen onderling beter vergelijkbaar als we de vierkante meterprijs gebruiken. De absolute prijzen zijn echter aansprekender. Daarom laten we hieronder de gemiddelde prijs per verkochte woning zien. Aangezien de woninggrootte sterk varieert per gebied, ziet het plaatje van onderlinge verhoudingen er niet per se hetzelfde uit als in de voorgaande grafiek. Want hoewel de vierkante meterprijs in Charlois niet (meer) de laagste is van de stad, ligt de absolute verkoopprijs er nog wel ruimschoots op het laagste niveau: 221.000 euro in 2021. Dit komt doordat de verkochte woningen er tot de kleinste van de stad behoren. Omgekeerd zien we, dat woningen in bijvoorbeeld Overschie een significant lagere vierkante meterprijs hebben dan in Noord. Maar doordat de woningen in Overschie groter zijn, komt de gemiddelde absolute verkoopprijs er toch hoger uit. Figuur 23 Gemiddelde transactieprijs bestaande bouw (in €) bron: Calcasa, bewerking Stadsontwikkeling
600.000 488.000
500.000 400.000
360.000 353.000
470.000 386.000
358.000 276.000
300.000
436.000
412.000
376.000 259.000
253.000
221.000
356.000 256.000
200.000 100.000 0
2006-2020
2021
Bestaande koopwoningen - Hoofdstuk 5
31
Ontwikkelingen in de regio Bezien we Rotterdam in regionaal perspectief, dan is de verkoopprijs per vierkante meter duidelijk bovengemiddeld. De kleinere, groene gemeenten hebben doorgaans een hoge prijs, en de steden en voormalige groeikernen overwegend een lagere prijs. Rotterdam is afwijkend en behoort qua prijs tot de top. Dit is echter een beeld, dat mag worden verwacht van de centrumgemeente in een agglomeratie. Figuur 24 Gemiddelde transactieprijs bestaande bouw (in €/m2), regio Rotterdam bron: Calcasa, bewerking Stadsontwikkeling
4.000
3.750 3.400
3.500
3.500
3.300 3.000
3.000
3.100
3.000
3.500 2.850
2.700
3.093
3.000 2.750
2.650
2.800
2.500 2.000 1.500 1.000 500
0
2006-2020
2021
Wanneer we naar de absolute prijs van woningen kijken, dan nuanceert dit de positie van Rotterdam. Doordat woningen in Rotterdam relatief klein zijn, liggen de verkoopprijzen onder het regionale gemiddelde. Figuur 25 Gemiddelde transactieprijs bestaande bouw (in €/m2), regio Rotterdam bron: Calcasa, bewerking Stadsontwikkeling
570.000
600000 500000
474.000
468.000 423.000
400000
363.000
336.000
360.000 322.000
318.000
300000 200000 100000
0
2006-2020
32
Bestaande koopwoningen - Hoofdstuk 5
2021
298.000
328.000
370.286
356.000 278.000
290.000
5.5
Prijsontwikkeling gaat iets minder snel dan G4 en landelijk
Alle grote steden laten een grotere dynamiek zien dan landelijk gemiddeld, maar de prijsniveaus zijn wezenlijk verschillend. Amsterdam is van de buitencategorie. Volgens het Kadaster ligt de gemiddelde transactieprijs daar eind 2021 op ruim 605.000 euro, tegenover landelijk bijna 403.000 euro. Prijzen in Utrecht lagen al vanaf begin van de crisis boven het landelijke niveau. Ook Den Haag heeft sinds vier jaar een prijs boven het landelijke niveau. De gemiddelde transactieprijs eind 2021 is in Utrecht ruim 485.000 euro en in Den Haag bijna 420.000 euro. In Rotterdam lag de gemiddelde verkoopprijs eind 2021 op ruim 360.000 euro. Dat is de laagste prijs van de G4 en Nederland als geheel. De prijzen in Rotterdam ontwikkelen zich absoluut én procentueel iets minder snel dan het landelijk prijsniveau. Figuur 26
Gemiddelde transactieprijs bestaande bouw, vanaf 1996 in G4 en NL bron: CBS/Kadaster, bewerking Stadsontwikkeling
€ 700.000 € 600.000 € 500.000 € 400.000 € 300.000 € 200.000 € 100.000
Amsterdam
Den Haag
2021
2019
2020
2018
2017
2015
2016
2014
2013
2011
Rotterdam
2012
2010
2009
2007
2008
2006
2005
2003
2004
2001
2002
1999 NL
2000
1997
1998
1996
€0
Utrecht
Bestaande koopwoningen - Hoofdstuk 5
33
6. Verhuringen door corporaties In de woonvisie waren drie ijkpunten opgenomen, om de beschikbaarheid van betaalbare woningen te waarborgen. Deze ijkpunten zijn in 2020 bij herziening van het Addendum op de woonvisie aangepast en uitgebreid.
6.1
Toenemend aantal verhuringen
De Rotterdamse sociale huurwoningenmarkt van corporaties is geen solitaire markt. Het is een markt die functioneert binnen bredere maatschappelijke en economische ontwikkelingen. Wel zien we in het corporatiebezit, dat de druk op dit segment van de woningmarkt ook toeneemt. Dit uitte zich de afgelopen jaren in een afnemend aantal verhuringen, toename van aantallen actief woningzoekenden en daardoor een dalende slaagkans. Deze ontwikkelingen zijn in alle Nederlandse gemeenten zichtbaar en daaraan liggen zowel landelijke ontwikkelingen als landelijke beleidskeuzes ten grondslag, zoals passend toewijzen, extramuralisering en diverse taakstellingen voor doelgroepen. Desondanks is het aantal verhuringen door corporaties in 2021 gestegen. Daarmee is een einde gekomen aan de daling, die in 2015 was ingezet. Het Actieplan beschikbaarheid dat in 2020 is opgesteld lijkt zijn vruchten af te werpen voor de woningen tot de hoge aftoppingsgrens, en ook de beschikbaarheid van woningen tussen hoge aftoppingsgrens en huurprijsgrens lijkt toe te nemen. Figuur 27
Verhuringen tot 752 euro, Rotterdam, absoluut bron: Maaskoepel, bewerking OBI/Stadsontwikkeling
9.000 8.000
8.159 7.623 7.578
7.968 7.940
7.849
7.295 6.825
7.000
6.619
6.319
6.075
6.000
5.514
5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019 2020
2021
onder kwaliteitskortingsgrens [€ 442,46]
onder lage aftoppingsgrens [€ 633,25]
onder hoge aftoppingsgrens [€ 678,66]
onder huurprijsgrens [€ 752,33]
Verhuringen door corporaties - Hoofdstuk 6
35
6.2
Inschrijfduur is gestegen
Tot en met 2019 werd de situatie op de woningmarkt regionaal en lokaal gemonitord door o.a. de gemiddelde inschrijfduur. In overleg tussen regiogemeenten en corporaties is besloten, om vanaf 2020 de mediane inschrijfduur voor regulier woningzoekenden te hanteren. Ook de regio Haaglanden meet op deze wijze. De mediaan is de middelste waarneming in een reeks, die is gerangschikt van laag naar hoog. Het gemiddelde wordt beïnvloed door uitschieters, de mediaan niet. In de Voortgangsrapportage woonvisie editie 2020 is eenmalig zowel de gemiddelde als mediane inschrijfduur vermeld. Vanaf nu tonen we alleen de mediane inschrijfduur. De mediane inschrijfduur voor Rotterdam in 2021 was gestegen tot 21 maanden. Figuur 28 Mediane inschrijfduur (in maanden) van geslaagd woningzoekenden Rotterdam bron: OBI/Maaskoepel, bewerking Stadsontwikkeling
44 35
R'dam
17 14
21
loting
direct kans
inschrijfduur
tot huurprijsgrens
per prijssegment
17 16
17 14
11 10
tot hoge aftoppingsgrens
tot lage aftoppingsgrens
tot kwaliteitskortingsgrens
niet-EU-doelgroep
secundaire doelgroep
11 10
per doelgroep
2021
30 24 21
23
21
17 14
primaire doelgroep
TOTAAL
21 16
2020
wens & wacht
30
28
2016-2019
wijze van aanbieden
Noot bij de grafiek: geteld wordt het aantal maanden tussen datum van eerste inschrijving en datum waarop verhuring is geregistreerd
In de woonruimtebemiddeling kunnen woningen op verschillende manieren voor verhuur worden aangeboden. Bij alle manieren van aanbieden zien we een stijging van de inschrijfduur van geslaagd woningzoekenden. De ‘klassieke’ werkwijze met Inschrijfduur, waarbij de actief woningzoekende met het de langste inschrijving bij Woonnet Rijnmond de meeste kans maakt, laat ook de langste wachttijd zien. De mediaan bedraagt hier 44 maanden. Voor woningen die werden aangeboden met Direct Kans, Loting en Wens & Wacht is de mediane inschrijfduur flink lager. Een mogelijke reden voor de toename van de mediane inschrijfduur kan zijn, dat er in 2021 meer woningen vrijkwamen dan het jaar ervoor. Woningzoekenden die nu wel aan een woning konden komen, hadden inmiddels langere inschrijfduur opgebouwd. In regionaal perspectief is de wachttijd in Rotterdam overigens laag. De regio als totaal komt uit op 31 maanden, maar de verschillen tussen gemeenten zijn groot. In Rotterdam komen woningzoekenden het snelst aan een woning. Starters en doorstromers op de woningmarkt hadden in Rotterdam eenzelfde inschrijfduur, namelijk 21 maanden. De allerlaagste inkomens, de doelgroep waarover ijkpunt 1B gaat (zie volgende paragraaf), hadden een inschrijfduur van 17 maanden.
36
Verhuringen door corporaties - Hoofdstuk 6
6.3
IJkpunten voor beschikbaarheid
Met herziening van het Addendum op de woonvisie in 2020 zijn nieuwe ijkpunten vastgesteld voor beschikbaarheid van woningen in de segmenten sociaal basis en sociaal. De ijkpunten zijn geformuleerd als aantallen en percentages, het betreft verhuringen op jaarbasis. Met de corporaties maken we prestatieafspraken over hun bijdrage aan het behalen hiervan.
6.3.1 IJkpunt 1 voldoende beschikbaarheid van sociaal basis woningen Onderdeel A: aantal verhuringen sociaal basis In ijkpunt 1A meten we het aantal verhuurde woningen in het sociaal basis segment. Dat zijn woningen met een prijs tot de tweede aftoppingsgrens (663 euro maandhuur in 2021). Jaarlijks moeten ten minste 5.376 vrijkomende corporatiewoningen in het sociaal basis segment worden verhuurd. De Rotterdamse corporaties slaagden er in 2018 voor het laatst in, het ijkpunt te behalen. Daarna zagen we een afname. Dit was aanleiding om het Actieplan beschikbaarheid op te stellen. Medio 2020 zijn hierover afspraken gemaakt. Ook hier zien we dat het Actieplan zijn vruchten lijkt af te werpen. In 2021 is het ijkpunt weliswaar niet behaald, maar de situatie is flink verbeterd ten opzichte van het jaar ervoor. In 2021 waren er 4.809 nieuwe verhuringen tot de aftoppingsgrens. Figuur 29
IJkpunt 1A. aantal verhuringen in sociaal basis segment bron: Maaskoepel, bewerking OBI/Stadsontwikkeling
7.000 5.376 5.474
6.000
5.899
5.525 5.354 4.799
5.000
4.809 4.291
4.000 3.000 2.000 1.000 0 2010
2011
2012
2013
2014
verhuringen
2015
2016
2017
2018
2019 2020
2021
ijkpunt: ten minste 5.376 woningen
Onderdeel B: aandeel toewijzing aan primaire doelgroep In ijkpunt 1B meten we, hoeveel woningen in het gehele sociale segment (prijs tot liberalisatiegrens, 752 euro maandhuur in 2021) worden toegewezen aan de primaire doelgroep. Dat zijn eenpersoonshuishoudens met een inkomen tot 23.725 euro en meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot 32.200 euro (in 2021). Voor ouderen liggen de inkomensgrenzen een fractie lager. Jaarlijks moet ten minste 75% van de vrijkomende corporatiewoningen tot de liberalisatiegrens worden toegewezen aan de primaire doelgroep. Met deze formulering sluiten we aan bij afspraken in het regioakkoord Nieuwe woningmarktafspraken regio Rotterdam 2030. We meten de voortgang van het ijkpunt via de jaarmonitor woonruimtebemiddeling, opgesteld door OBI. Het ijkpunt werd in 2021 met 70,3% niet gehaald. Er zijn in 2021 in het sociale segment in vergelijking met voorgaande jaren zowel meer woningen verhuurd aan de secundaire doelgroep als aan middeninkomens. De komende periode zal met de corporaties gezamenlijk besproken worden wat de oorzaken van het niet halen van het ijkpunt zijn en hoe het aandeel weer naar tenminste 75% opgetrokken kan worden.