[22bb005717] Bijlage 1 behorende bij 22bb5716 over thuis in cijfers onderzoek naar woonbeleid Rotterdam

141 College van B & W, raadsvoorstel ‘Vaststelling Verordening toegang woningmarkt en samenstelling woningvoorraad 2021’, 18 mei 2021. 142 Gemeenteraad Rotterdam, motie ‘Voortgangsrapportage Woonvisie’, 15 december 2016. 143 Gemeente Rotterdam, ‘Woonvisie Rotterdam – koers naar 2030, agenda tot 2020’, 15 december 2016, p. 69.

92

thuis in cijfers

tabel 3-7: inzicht woonbehoefte Woonvisie doelgroep

huishoudens

woonbehoefte

primaire doelgroep

125.600 (eind 2013)

goedkope voorraad (woningen tot tweede aftoppingsgrens en

sociale stijgers en young potentials

onbekend

goedkope koopwoning of huurwoning in prijsklasse "rond €

huishoudens met een modaal of

onbekend

woningen met een WOZ tot € 120.000 (2014) 711" vrije sector huurwoningen en koopwoningen vanaf € 180.000

hoger inkomen

bron: Gemeente Rotterdam, ‘Woonvisie Rotterdam, koers naar 2030, agenda tot 2020’, december 2016.

inzicht in vraag middensegment Zoals eerder vermeld, maakte het middensegment (d.w.z. woningen geschikt voor middeninkomens) tot de invoering van het Addendum op de Woonvisie uit 2019 geen onderdeel uit van het beleid. De gemeente vermeldt in de Woonvisie slechts de vraag naar vrije sector huurwoningen, te weten een jaarlijkse behoefte 2.900 tot 4.000 vrije sector huurwoningen (ofwel middeldure en dure huurwoningen met een huur boven de liberalisatiegrens). Deze behoefte is gebaseerd op onderzoek van OBI uit 2015. 144 In het Addendum spreekt de gemeente over een tekort aan woningen in het middensegment en daarboven en zij spreekt over de “noodzaak […] om het aantal woningen in de vrije sector (middensegment en daarboven) fors te laten groeien”. 145 De gemeente verwijst hierbij naar woningbehoefteonderzoek van onderzoeksbureau ABF, dat in opdracht van de regiogemeenten is uitgevoerd. 146 Het onderzoek is een toekomstinschatting die is gebaseerd op, in de woorden van de gemeente: “de te verwachten huishoudensontwikkeling, economische ontwikkeling en de bekende woonwensen.” Het Addendum gaat niet in op de omvang van de doelgroepen en daarmee de vraag die zij uitoefenen op de woningmarkt.

In het actieplan middenhuur uit 2019 introduceert de gemeente voor het eerst de doelgroep ‘middeninkomens die geïnteresseerd zijn in middenhuur’ – tot dan werd geen onderscheid gemaakt tussen huur en koop. 147 Zo’n 13% van de Rotterdamse huishoudens verdient een middeninkomen, aldus de gemeente, waarvan “een deel geïnteresseerd [is] in middenhuur”. Hoe groot dit deel is, blijft onduidelijk. Volgens de gemeente bestaat de groep middeninkomens die in een middenhuurwoning willen wonen voor 85% uit één of tweepersoonshuishoudens zoals starters op de woningmarkt. Een ambtenaar geeft desgevraagd aan dat dit is gebleken uit woonbehoefteonderzoeken zoals het WoON-onderzoek van het CBS en een woonbehoefteonderzoek dat de gemeente door ABF heeft laten uitvoeren. 148 ABF baseert zich daarin op schattingen van de doelgroep en hun behoeften – volgens de gemeente uiten middeninkomens in woonbehoefteonderzoeken vaak de wens naar 144 Gemeente Rotterdam, OBI, ‘verkenning vrije sector huurwoningen Rotterdam’ 2015. OBI baseerde zich voor deze berekening van de vraag naar vrije sector huurwoningen op woonwensen uit het WoonOnderzoek 2012 van het CBS en huishoudensprognoses. 145 Gemeente Rotterdam, ’Thuis in Rotterdam – Addendum’, maart 2019, p. 3. 146 ABF, ‘Naar een meer evenwichtige regio Rotterdam’, 18 mei 2018. 147 Gemeente Rotterdam, ‘Actieplan middenhuur’, 2 april 2019, p.6.

148 ABF, ‘Woningbehoefteonderzoek gemeente Rotterdam’, februari 2018 en interview ambtenaren. WoOn staat voor ‘Woon Onderzoek Nederland’ en is een driejaarlijks onderzoek naar de woonervaring van Nederlanders dat het CBS in samenwerking met het ministerie van BZK uitvoert.

93

thuis in cijfers

een koopwoning, maar kiezen zij uiteindelijk vaak voor huur. 149 Dit betekent dat de vraag naar middenhuurwoningen volgens de gemeente in de praktijk groter is dan puur op basis behoefteonderzoek blijkt. Voor de nieuwbouwopgave middenhuur verwijst de gemeente in het actieplan middenhuur naar een recent woningbehoefteonderzoek voor Rotterdam. Dit onderzoek voorspelt tot 2030 een vraag naar toevoeging van 3.500 tot 6.000 middensegment huur. Volgens de gemeente “is het in dit onderzoek genoemde aantal middensegment huurwoningen echter te laag”. 150 In het onderzoek zou de overspannen koopmarkt namelijk buiten beschouwing zijn gelaten, zo geeft de gemeente aan. Dit maakt koopwoningen onbetaalbaar of niet beschikbaar, waardoor aspirant-kopers uitwijken naar de huursector. Op basis van de beschikbare gegevens heeft de rekenkamer niet kunnen reconstrueren waar de gemeente de exacte vraag naar middeldure huurwoningen op baseert. Wel ziet de rekenkamer verschillende ramingen van het aantal te bouwen huurwoningen: • In 2017 raamde OBI de vraag naar nieuwe huurwoningen in de vrije sector op 10.000 tot 16.000 (zowel in het midden- als het dure segment) in de periode van 2017 tot 2025, ofwel een totale nieuwbouwopgave van zo’n 1.250 tot 2.000 woningen per jaar tot 2025.

151 • Begin 2018 raamde ABF de vraag naar nieuwe huurwoningen in de vrije sector op 4.600 tot ruim 8.100, ofwel een nieuwbouwopgave van 380 tot 675 woningen per jaar tot 2030. 152 • In 2019 raamde de gemeente in het actieplan middenhuur de vraag naar nieuwe middenhuurwoningen (dus niet de volledige vrije sector) op minimaal 8.000 tot 2030, ofwel een nieuwbouwopgave van ongeveer 800 woningen per jaar. 153 Opvallend is dat ABF en OBI zich voor hun raming op dezelfde data baseren. ABF staat in het behoefteonderzoek stil bij dit verschil en uit daarbij kritiek op de werkwijze van OBI. De verschillen zouden te maken hebben met aannames (ABF rekent met een groter aantal liberaliseringen en verkoop van sociale corporatiewoningen). Ook stelt ABF dat OBI een incompleet beeld geeft van de markt door bijvoorbeeld geen rekening te houden met de verschillen in verhuiswensen per type huishouden en woning. monitoring vraag Monitoring van de woonvraag door de gemeente is voornamelijk gericht op de sociale (ofwel EC-) doelgroep. Er is minder zicht op de vraag van andere doelgroepen. De gemeente geeft in haar voortgangsrapportages wel de totale grootte van de middenen hoge inkomens samen weer, maar geeft geen afzonderlijk inzicht in de grootte van de groep midden- of hoge inkomens.

De omvang van de primaire doelgroep en de EC-doelgroep is afkomstig uit de ‘feitenkaarten aandachtsgroepen volkshuisvestingsbeleid’ die OBI jaarlijks opstelt. De

149 interview ambtenaar. 150 Gemeente Rotterdam, ‘Plan van aanpak middensegment huur Rotterdam, april 2018, p2. 151 Gemeente Rotterdam, OBI, ‘verkenning vrije sector huurwoningen Rotterdam’ 2017. OBI raamde dat er boven op de toen bekende nieuwbouwplannen vrije sector huur (zo’n 4.500 tussen 2016 en 2025) nog aanvullende marktruimte was voor zo’n 800 tot 1.400 woningen per jaar. 152 ABF, ‘Woningbehoefteonderzoek gemeente Rotterdam’, februari 2018, p 18. 153 Gemeente Rotterdam, ‘Actieplan middenhuur’, 2 april 2019, p. 9.

94

thuis in cijfers

gemeente gebruikt de feitenkaarten voor onder meer de voortgangsrapportages over de woonvisie. Tabel 3-8 toont gegevens uit de feitenkaarten over de omvang van de totale EC-doelgroep per jaar en het aantal huishoudens dat daarvan tot de primaire doelgroep behoort. Ongeveer driekwart van de EC-doelgroep bestaat in Rotterdam dus uit huishoudens in de primaire doelgroep. Overigens loopt de beschikbaarheid van de gegevens altijd enkele jaren achter, omdat OBI gebruik maakt van inkomensgegevens van het CBS die met enige vertraging beschikbaar komen. tabel 3-8: aantal huishoudens in primaire doelgroep en totale EC-doelgroep jaar

EC-doelgroep

waarvan primaire doelgroep

primaire doelgroep in %

2014

174.350

129.730

74%

2015

175.490

132.120

75%

2016

177.400

131.200

74%

2017

176.900

129.600

73%

2018

175.700

126.500

72%

bron: Gemeente Rotterdam, OBI, ‘Feitenkaart aandachtsgroepen volkshuisvestingbeleid’, edities 2014-2018.

De gegevens uit de feitenkaarten komen niet altijd overeen met de cijfers in de rapportages van de gemeente. In de Woonvisie meldt de gemeente 125.600 huishoudens in de primaire doelgroep eind 2013. De feitenkaart op 1-1-2014 vermeldt er daarentegen fors meer: 129.730. Tevens vermeldt de voortgangsrapportage voor 2018 een primaire doelgroep van 129.600 huishoudens, zo’n 3.000 huishoudens meer dan de 126.500 huishoudens die OBI noemt in de feitenkaart voor 2018. 154 In een eerdere voortgangsrapportage rapporteert de gemeente, met verwijzing naar de cijfers van ABF, dat de EC-doelgroep in 2017 een omvang had van 185.600 huishoudens. Zoals te zien in tabel 3-8 komt OBI in de feitenkaart voor datzelfde jaar zo’n 10.000 huishoudens lager uit. 155 Er zijn verschillende verklaringen denkbaar voor deze afwijkingen. Afwijkingen kunnen bijvoorbeeld te verklaren zijn door verschillend brongebruik door de onderzoekers. En ook cijfers die het CBS als bron hebben, kunnen veranderen. Zo voert het CBS soms bestandsverbeteringen door, ook op oudere bestanden. 156 In de laatste voortgangsrapportage over 2020 zijn de cijfers over de primaire en EC-doelgroep vergelijkbaar met de cijfers uit de feitenkaart, maar zijn alle cijfers een jaar opgeschoven: de cijfers voor 2018 worden in deze voortgangsrapportage als cijfers van 2019 gepresenteerd.

157 De rekenkamer kan niet beoordelen welke berekening juist is en welke niet. De gemeente geeft in haar rapportages echter geen duiding van de veranderende cijfers. Evenmin zijn afwijkende cijfers reden geweest om doelstellingen over de balans tussen sociale voorraad en sociale doelgroep aan te passen.

154 Gemeente Rotterdam, ‘Voortgangsrapportage Woonvisie Editie 2019’, september 2020. 155 Gemeente Rotterdam, ‘Voortgangsrapportage Woonvisie Editie 2018’, maart 2019, p.14. 156 Zoals te lezen is in de metadata achter de CBS microdata-bestanden: https://www.cbs.nl/nl-nl/onze-diensten/maatwerk-en-microdata/microdatazelf-onderzoek-doen/catalogus-microdata. 157 Gemeente Rotterdam, ‘Voortgangsrapportage Woonvisie Editie 2020’, september 2021, p.19.

95

thuis in cijfers

Tot slot valt in de monitoring van de vraag op dat de gemeente geen rekening houdt met institutionele huishoudens (mensen die in een instelling verblijven) en studentenhuishoudens. Het onderstaande kader beschrijft waarom dit bijdraagt aan een incompleet beeld van de vraag.

institutionele huishoudens en studenten buiten beeld In geen van de hierboven behandelde monitors houdt de gemeente rekening met institutionele huishoudens en woningen waar (meerdere) studenten wonen. Naar het oordeel van de rekenkamer maakt dit de monitoring onvolledig. Juist mensen die in een instelling verblijven worden geacht zo snel mogelijk weer zelfstandig te gaan wonen. Het zou dus logisch zijn om deze vraag wel mee te nemen in de bepaling van de doelgroepen (vaak zal het om mensen uit de EC-doelgroep gaan). Voor studenten geldt dat zij vaak in goedkope woningen wonen, een deel van hen in (eventueel verkamerde) zelfstandige woningen. Studenten ‘bezetten’ dus een deel van de goedkope voorraad. Omdat studenten en institutionele huishoudens buiten beschouwing blijven, is er geen volledig beeld van de vraag van lage inkomensgroepen ten opzichte het aanbod aan goedkope Rotterdamse woningen. In 2021 behoorden in Rotterdam 9.840 personen tot institutionele huishoudens. 158 Pas in de actualisatiestudie van ABF die eind 2021 verscheen, met het oog op de actualisatie van het Regioakkoord (zie paragraaf 6-2) kwam er inzicht in het aantal studenten dat in een sociale huurwoning woont. In 2020 waren dit er in Rotterdam volgens ABF 13.320. 159

inzicht in aanbod bestaande voorraad Om inzicht te krijgen in de bestaande woningvoorraad beroept de gemeente zich op verschillende monitoren. Daarbij valt op dat onderzoek van externe bureaus gedurende de onderzochte periode een belangrijkere rol ging spelen in het woonbeleid. Bij het opstellen van de Woonvisie putte de gemeente voornamelijk uit studies van onderzoeksafdeling OBI, dat daarvoor gebruik maakte van eigen databases of gegevens van het CBS. Sinds in 2019 het Addendum verscheen, beroept de gemeente zich voor de bepaling van de woningvoorraad op cijfers van ABF, een commercieel onderzoeksbureau dat met haar modellen in heel Nederland een belangrijke bijdrage levert aan het woonbeleid. Daarnaast maakten gemeenten in regionaal verband gebruik van de diensten van de commerciële onderzoeksbureaus Stec en RIGO. BAG: beperkt inzicht Het lijkt misschien eenvoudig om de woningvoorraad in een gemeente in beeld te brengen. Toch is dit door het gebruik van uiteenlopende definities en verschillende databastanden geen kwestie van ‘huizen tellen’. Om de woningvoorraad inzichtelijk te maken, zijn onderzoekers meestal aangewezen op de BAG (‘Basisregistratie Adressen en Gebouwen’). Dit is sinds 2011 het landelijke systeem voor registratie van adressen en gebouwen. Gemeenten zijn verantwoordelijk voor een correcte vulling van de BAG.

De BAG kampt met drie problemen die het ‘tellen’ van de voorraad lastig maken: • wat is precies een woning in de BAG? • de BAG geeft geen inzicht in verkamerde woningen; • de BAG is soms onbetrouwbaar.

158 CBS Statline, ‘Huishoudens; personen naar geslacht, leeftijd en regio, 1 januari,’ verkregen op 11 oktober 2021. 159 ABF, ‘Actualisatie studie Naar een meer evenwichtige regio Rotterdam’, 17 november 2021, p.10.

96

thuis in cijfers

Allereerst zijn categorieën uit de BAG niet altijd eenduidig. Zo bevat de BAG de categorieën ‘objecten met een woonbestemming’ en ‘zelfstandige woningen’. ABF en Stec gebruiken voor hun analyses van de woningvoorraad het aantal objecten met een woonbestemming. 160 Dit komt overeen met de definitie die het CBS hanteert om de woningvoorraad vast te stellen. De gemeente Rotterdam gaat, in lijn met de collegedoelstellingen, echter uit van zelfstandige woningen. Het collegeakkoord bevat als doelstelling de ‘start bouw’ (dus niet de oplevering) van 18.000 zelfstandige woningen. Zoals te zien in tabel 3-9 bestaat er een groot verschil tussen de aantallen bij deze twee verschillende definities. tabel 3-9: definitieverschil BAG type

woningvoorraad (2017)

objecten met woonbestemming

310.300

zelfstandige woningen

298.000

bron: College van B & W, brief ‘Bod Rotterdam t.b.v. nieuwe regionale Woningmarktafspraken’, 3 oktober 2018.

De wijze waarop de BAG is opgebouwd, draagt bovendien het risico in zich dat een deel van de woningvoorraad buiten beeld blijft. In de BAG is het namelijk onduidelijk of een zelfstandige woning in de praktijk ‘verkamerd’ wordt verhuurd en dus bestaat uit meerdere onzelfstandige woningen. Dit wordt namelijk niet als zodanig geregistreerd. 161 Het gevolg is dat de monitors die de gemeente gebruikt in de praktijk weinig rekening houden met eventuele verkamering. In interviews met de rekenkamer geven medewerkers van ABF en Stec aan dat in Rotterdam wel rekening gehouden dient te worden met veel verkamerde woningen. 162 In grote (studenten)steden is verkamering immers een veel voorkomend fenomeen. In de praktijk komt een deel van de verkamerde woningen terug in de monitors. ABF heeft namelijk een deel van de studentenkamers in zelfstandige woningen wél meegenomen als losse woningen. Deze woningen bleken, na controle door Stec, vooral het bezit te zijn van de Stichting Studentenhuisvesting (SSH). 163 Stec heeft daarop besloten om deze woningen ook afzonderlijk mee te tellen, zodat de monitors beter op elkaar zouden aansluiten. Ook voor intramurale woningen (d.w.z. in een zorginstelling) geldt dat deze in de gemeentelijke monitoren niet als aparte woningen meetellen. 164 Verder blijken de gegevens in de BAG soms simpelweg niet op orde.

Dit bleek bijvoorbeeld in het Herzien Addendum, waarin alle voorraadcijfers over 2017 zijn aangepast. De reden hiervoor was dat ABF bij de actualisatie van de gebiedsatlas – die de woningvoorraad op gebiedsniveau in kaart brengt – eerder gerapporteerde cijfers

160 Dit was onder andere het geval in de gebiedsatlas (ABF) en de regiomonitor (Stec). 161 Volgens de BAG richtlijnen is een object met woonfunctie zelfstandig wanneer deze voorzien is van eigen sanitair, eigen kookgelegenheid en een eigen opgang heeft. Als er meerdere eenheden zijn die hun voorzieningen delen, staan deze gezamenlijk als 1 woonobject in de BAG. 162 interview onderzoeksbureau. 163 interview onderzoeksbureau. 164 interview onderzoeksbureau.

97

thuis in cijfers

niet kon reproduceren. 165 De totale voorraad bleek in 2017 ruim 1.500 woningen kleiner dan eerder was gemeld: 900 woningen betroffen recreatiewoningen bij Hoek van Holland en 600 woningen bleken na bestandsverbeteringen niet meer aanwezig in de data. 166 In gesprek met de rekenkamer gaf een medewerker van een onderzoeksbureau aan dat de BAG de beste beschikbare bron is, maar dat de kwaliteit per gemeente verschilt. Gemeenten zijn immers zelf verantwoordelijk voor het doorgeven van juiste gegevens voor de BAG. 167 Het is dus erg moeilijk om op basis van de BAG een eenduidig beeld te vormen van de bestaande woningvoorraad. huur of koop Naast de BAG maken onderzoeksbureaus en gemeenten gebruik van microdata van het CBS. Voor het in beeld brengen van de voorraad wordt gebruik gemaakt van informatie van het CBS dat per woning aangeeft of het een huur- of koopwoning is. Het CBS weet immers wie de eigenaar van een woning is. 168 Toch kan ook het CBS voor een deel van de woningen het type eigendom niet vaststellen. Het is dan aan de gemeente of het onderzoeksbureau om te bepalen hoe zij omgaan met deze woningen met ‘onbekende’ eigenaar. ABF hanteert bijvoorbeeld een model om woningen toe te delen aan de verschillende eigendomscategorieën. 169 Dit betekent, dat de onderzoekers op basis van een model een inschatting maken van het aantal woningen in deze categorieën.

Deze schatting kan afwijken van de werkelijke eigendomssituatie. Zo kunnen woningen bijvoorbeeld meetellen in de huurvoorraad, terwijl het in werkelijkheid geen huurwoningen zijn. sociale corporatievoorraad De corporatievoorraad wordt landelijk gemonitord. In het kader van de financiële verantwoording delen corporaties jaarlijks hun zogeheten dVi en dPi’s met de rijksoverheid. DVi staat voor ‘de verantwoordingsinformatie’, waarin corporaties onder andere hun bezit vermelden. In de dPi, of ‘de prospectieve informatie’ geven corporaties prognoses voor de komende vijf jaar. Ook deze data hebben beperkingen. Zo is de informatie weergegeven per corporatie en niet per gemeente. Verder blijkt de informatie uit de dVi’s niet goed te koppelen aan bijvoorbeeld de BAG: adresregistraties en peilmomenten komen regelmatig niet overeen. 170 Gemeenten moeten daarom andere manieren zoeken om hun (sociale) corporatievoorraad te monitoren. De Rotterdamse situatie ziet er zo in de diverse monitors verschillend uit. De regiomonitor van Stec en de gebiedsmonitor van ABF bevatten bijvoorbeeld verschillen in de samenstelling van de sociale corporatievoorraad. De regiomonitor toont dat het Rotterdamse corporatiebezit in 2017 en 2019 voor 87% uit sociaal basis (de goedkoopste categorie) bestond, terwijl dit volgens de gebiedsmonitor 79% was.

Uit interviews leidt de rekenkamer af dat dit verschil te verklaren is door de wijze waarop

165 De eerder gerapporteerde cijfers die ABF niet kon reproduceren waren opgenomen in het regioakkoord en het addendum. 166 Gemeente Rotterdam, ‘Voortgangsrapportage Woonvisie Editie 2019’, september 2020. 167 interview onderzoeksbureau. 168 CBS, Eigendom Woningvoorraad. Verkregen op 7 oktober 2021 van https://www.cbs.nl/nl-nl/onzediensten/methoden/onderzoeksomschrijvingen/korte-onderzoeksbeschrijvingen/eigendom-woningvoorraad. 169 interview onderzoeksbureau. 170 interview onderzoeksbureau.

98

thuis in cijfers

wordt omgegaan met corporaties die niet zijn aangesloten bij de Maaskoepel, de koepelorganisatie die gegevens aanlevert voor de monitor. Voor de regiomonitor verzamelden de onderzoekers van Stec gegevens van corporaties die niet bij de Maaskoepel zijn aangesloten. In de gebiedsmonitor hebben de onderzoekers van ABF daarentegen de ongeveer 8.000 woningen met een onbekende huurprijs zelf toebedeeld aan een prijscategorie. Zij maakten daarvoor gebruik van de verhoudingen tussen prijscategorieën van woningen waarvan de huurprijs wel bekend was. 171 DAEB en niet-DAEB Woningcorporaties voeren vooral taken uit die DAEB worden genoemd. Dit staat voor Diensten van Algemeen Economisch Belang, ofwel de kerntaak van woningcorporaties. Onder DAEB-activiteiten vallen in ieder geval het bouwen en verhuren van sociale huurwoningen, maar ook het beheren van bepaald maatschappelijk vastgoed. Woningcorporaties kunnen daarnaast ook woningen bouwen en verhuren in de vrije sector. Deze (en enkele andere) activiteiten worden aangemerkt als ‘niet-DAEB’. In de Woningwet is vastgelegd dat woningcorporaties hun bezit administratief en/of juridisch moeten verdelen in een DAEB en een niet-DAEB tak. Voor het bepalen van de samenstelling van de voorraad, kan het verschil maken welke huurwoningen meetellen in de sociale voorraad.

Zo bestaat de sociale voorraad volgens het Addendum (gebaseerd op cijfers van ABF) uit 212.900 woningen. RIGO komt daarentegen uit op een hoger aantal, namelijk 214.751 woningen. Dit verschil is te verklaren doordat RIGO redeneert dat woningen die nu boven de liberalisatiegrens worden verhuurd, maar tot het DAEB-bezit behoren, weer een huur onder de liberalisatiegrens krijgen zodra de zittende huurder verhuist. Overigens gebruikt RIGO hiervoor de cijfers van ABF, maar voegt daar extra DAEB-woningen aan toe (het cursieve deel in tabel 3-10). tabel 3-10: Rotterdamse sociale voorraad in 2017 volgens het RIGO-rapport corporatie

particuliere

voorraad <

huur <€710

€710 (ABF)

(ABF)

124.700

51.500

koop < €140k (ABF) 36.700

corporatie

sociale

% van

DAEB-

voorraad

totale

voorraad

totaal RIGO

voorraad

214.751

69%

>€710 (dPi) 1.851

bron: RIGO, ‘Voldoende woningen en de eerste stap naar spreiding van de sociale voorraad’, 23 januari 2019, p. 4.

De gemeente kiest er in de voortgangsrapportages voor om alle niet-DAEB sociale huurwoningen in de voortgangsrapportages mee te tellen in de sociale voorraad. 172 De sociale voorraad wordt zo een stuk groter, terwijl corporaties over deze woningen geen afspraken hoeven te maken met de gemeente. Volgens het onderzoek van RIGO

171 interviews onderzoeksbureaus. 172 In ambtelijk wederhoor heeft de gemeente aangegeven dit te doen in lijn met regionale afspraken.

99

thuis in cijfers

zouden 9.418 niet-DAEB woningen na de verhuizing van de zittende huurder niet meer in het sociale segment vallen. 173 sociale particuliere voorraad Zoals eerder vermeld, bestaat de sociale voorraad volgens de gemeente niet alleen uit (sociale) corporatiewoningen, maar ook uit particuliere huurwoningen in het gereguleerde segment en goedkope koopwoningen. In 2014 bestond de totale ‘goedkope voorraad’, die geschikt zou zijn voor de primaire doelgroep, uit 167.700 woningen. Hiervan waren 118.600 woningen in corporatiebezit en 49.100 in particulier bezit. Voor de berekening van zowel de particuliere goedkope huur- als koopvoorraad ging de gemeente in de Woonvisie uit van de WOZ-waarde van een woning. Omdat in Nederland geen registratiecijfers beschikbaar zijn over de huurprijzen van particuliere verhuurders, bepaalde de gemeente zowel de sociale huur- als koopvoorraad op basis van een WOZ-waardegrens. Hiervoor gebruikte zij de maximale prijs van een koopwoning die iemand uit de primaire doelgroep kan financieren. In 2014 werd deze grens voor alle woningen in particulier bezit vastgesteld op een WOZ-waarde tot € 120.000. Deze woningen rekende de gemeente tot de sociale voorraad. De gedachte hierachter was dat mensen met een laag inkomen niet alleen een sociale corporatiewoningen kunnen betalen, maar ook een goedkope huur- of koopwoning.

Het is in de beleidsstukken niet duidelijk op welke aanname de gemeente baseert dat deze maximale WOZ-waarde zich vertaalt in een sociale huurprijs (d.w.z. een huurprijs gericht op de primaire doelgroep). sociale particuliere huur De gemeente bepaalt particuliere huur vanaf het Addendum (2019) niet meer aan de hand van de WOZ-waarde, maar van de huurprijs. Zoals gezegd bestaat er echter geen dataset waarin de huurprijs van elke Nederlandse particulier verhuurde woning staat. Het bureau ABF heeft in opdracht van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten een dataset met huurprijzen gemaakt op basis van een modelmatige benadering: een schatting. Deze dataset heet de Lokale Monitor Wonen (LMW). Het model gebruikt als belangrijkste input de huurenquête van de rijksoverheid. Dit is een jaarlijks vragenlijstonderzoek onder verhuurders. Voor de huurenquête wordt een steekproef van verhuurders van ongeveer 14.000 woningen gevraagd naar onder andere de huurprijs van de woning(en) die zij verhuren. ABF schat met deze data de huurprijs in van alle particuliere huurwoningen. 174 De LMW is echter niet perfect in de benadering van de huurprijzen. Een eerste beperking is dat CBS-data meestal niet vermelden of een woning in zijn geheel of in delen (d.w.z. verkamerd) wordt verhuurd. Het model kan daarom geen goede inschatting maken van de huurprijs.

Ten tweede kan de data van de huurenquête gekleurd zijn – want hoe waarschijnlijk is het dat verhuurders die uit zijn op maximale winst, de vrijwillige enquête (naar waarheid) zullen invullen? Dit maakt de voorspellingen op basis van deze data minder representatief. Een goed alternatief is overigens niet voor handen. Stec en de gemeente geven aan dat dit de enige openbare

173 RIGO, ‘Voldoende woningen en de eerste stap naar spreiding van de sociale voorraad’, 23 januari 2019, p. 4. Dit risico is ook beschreven in de regionale woningmarktafspraken. 174 ABF doet deze voorspelling op basis van een regressiemodel, gemaakt op basis van de bij het CBS bekende karakteristieken van alle andere particuliere huurwoningen.

100

thuis in cijfers