[22bb005717] Bijlage 1 behorende bij 22bb5716 over thuis in cijfers onderzoek naar woonbeleid Rotterdam

In deze brief waarschuwen de rapporteurs dat de betrokkenheid van de gemeente Rotterdam bij de sloopplannen voor de Tweebosbuurt mogelijk in strijd is met de mensenrechten aangaande huisvesting. Ook geven de rapporteurs aan dat de constatering van overmaat in het goedkope segment onderliggend is aan de gemeentelijke wens om dit segment te laten krimpen, maar dat deze constatering betwist wordt. In oktober 2021 liep een Rotterdamse demonstratie tegen het landelijke woonbeleid, en voor meer sociale woningen, uit de hand. Het college heeft deze signalen ontvangen maar niet onderzocht of haar probleemanalyse nog actueel en valide was. In plaats daarvan verwees zij in het addendum uit 2019 naar een ABF-rapportage waarin staat dat er in 2017 meer sociale woningen waren dan huishoudens met een laag inkomen. Het betrof toen al reeds verouderde cijfers en aan de methodologische beperkingen van die studie werd voorbijgegaan. Ook kwam erin 2020 een gemeentelijk actieplan beschikbaarheid, maar dat plan betreft alleen de corporatievoorraad en legt bovendien niet vast welke stappen gezet gaan worden; het biedt alleen een inventarisatie van wat er zou kunnen. Het college hield vast aan de ten doel gestelde afname in het sociaal segment en daarbinnen naar de ten doel gestelde verschuiving naar duur sociaal.

Dat de signalen niet gebruikt werden is problematisch gezien de zachtheid en beperktheid van de data waarmee de gemeente haar probleemanalyse en doelstellingen had onderbouwd en de eenzijdigheid in de contacten met de markt. Juist dan zijn maatschappelijke signalen van en over woningzoekenden immers onmisbaar om beter zicht te krijgen op de realiteit.

13 zie onder meer de brief van de vier grote corporaties en SOR Aanvullende reactie op het concept Addendum op de Woonvisie 2030’ van 1 april 2019. 14 zie onder meer de brief van GOH ‘reactie op het bod van de gemeente Rotterdam t.b.v. “Thuis in Rotterdam – Addendum op de Woonvisie 2030 (CONCEPT)”, aangeboden op 20 februari 2019’ van 13 maart 2019.

28

thuis in cijfers

3

aanbevelingen

De rekenkamer komt op basis van haar bevindingen tot de volgende aanbevelingen aan het college van B en W: 1 Houd in de nieuw op te stellen woonvisie rekening met de volgende uitgangspunten: - Ga niet uit van overmaat in het goedkope of sociale segment. Er is namelijk geen harde cijfermatige onderbouwing voor (zie conclusie 3). Het inschatten van de omvang en toekomstige ontwikkeling van de goedkope particuliere voorraad is problematisch (zie conclusie 2). Gebruik daarom als indicator voor de spanning in het goedkope segment de zelfstandige sociale corporatievoorraad vergeleken met het aantal lage-inkomenshuishoudens in de gemeente. Houdt daarbij rekening met studenten. - Wanneer sloop eventueel een onderdeel blijft van het nieuwe gemeentebeleid past een kaderstellende insteek beter bij de huidige krapte op de woningmarkt en de positie van de gemeente, dan een doelstellende. Immers, niet alleen het bovengenoemde ontbreken van een harde onderbouwing voor de overmaat maar ook de huidige woningnood in alle prijssegmenten in Nederland en Rotterdam en het feit dat de gemeente zelf geen eigenaar is van woningen, maken een gemeentelijke doelstelling over sloop onlogisch. Het is dan zaak dat de gemeente een afwegingskader voor sloop ontwikkelt zodat de raad kaders stelt en kan controleren of eventuele sloopplannen aan die kaders voldoen.

- Presenteer in de nieuwe woonvisie een goede onderbouwing voor de te onderscheiden inkomensgroepen en bijbehorende woningprijssegmenten. Ga daartoe na welke huren en koopprijzen maximaal financierbaar zijn voor de lage- en middeninkomensgroepen (met aparte prijsgrenzen voor eenpersoonshuishoudens en meerpersoonshuishoudens). - De spanning tussen het aanbod van en de vraag naar woningen in het sociale segment is niet alleen kwantitatief maar ook kwalitatief van aard. Leg in de nieuwe woonvisie vast dat als marktpartijen sociale woningen bouwen, deze passen bij de behoeften van de sociale doelgroep. Dat betekent dat het (ook een substantieel aandeel) meerpersoonswoningen betreft en dat er weinig of geen eisen aan huishoudensvorm en contractduur worden gesteld. Daarnaast is het belangrijk dat er geen hoge servicekosten boven op de kale huur gerekend worden waardoor de maandelijkse kosten boven de liberalisatiegrens uitkomen (als dat wel het geval is moet de gemeente de woning als middelduur beschouwen). - Neem in de woonvisie SMART geformuleerde doelstellingen op over nieuwbouw en de langjarige bescherming van het prijssegment daarvan. Overweeg de prijssegmentering via de bestemmingsplannen te regelen, zodat voor alle burgers en bouwers openbaar en inzichtelijk is wat het beleid van de gemeente is.

- Zorg ervoor dat de woonvisie zich ten aanzien van de bestaande particuliere voorraad concentreert op hetgeen de gemeente in deze sector werkelijk kan

29

thuis in cijfers

sturen: namelijk op het inzetten van subsidies, de Wet voorkeursrecht gemeente en opkoopbescherming. - Beleidscontinuïteit is cruciaal binnen het woondossier, waar het jaren duurt voor een nieuwbouwproject is gerealiseerd. Toch kan en moet het beleid tussentijds herijkt worden als daar aanleiding toe is. Aanleiding kunnen gelegen zijn in de prijs- en renteontwikkelingen op de woningmarkt en -bouw, veranderende regelgeving of regionale of landelijke afspraken. Het rijk heeft immers voor de aankomende jaren een aantal verstrekkende woonbeleidswijzigingen aangekondigd - waaronder verhoging van de prijsgrens voor gereguleerde huursegment en sterkere sturing van rijk en provincie op gemeentelijk beleid- die bijstelling zeer waarschijnlijk nodig maken. Zorg dus dat de woonvisie tenminste tweejaarlijks wordt geëvalueerd en zo nodig bijgesteld. Bij de evaluatie wordt beoordeeld of de uitgangspunten, probleemanalyse en doelstellingen nog actueel zijn. 2 Investeer in een actieve burgerparticipatie van huurders, eigenaar-bewoners en woningzoekenden in het woonbeleid. Rotterdam heeft een zeer minimale invulling gegeven aan hetgeen wettelijk minimaal verplicht is aangaande bewonersparticipatie van huurders. Leg het recht op participatie vast in gemeentebeleid. Daarbij is participatie bij herstructureringsprocessen een belangrijk onderwerp.

Zorg dat de tijdige informering over, en participatie van bewoners bij het gehele herstructureringsproces geborgd is, niet alleen wat betreft hun herhuisvesting. Wees vanaf nu proactief in het horen van bewoners (huurders en eigenaren) van potentiële herstructureringslocaties, door hen vroegtijdig en uitgebreid te betrekken. 3 Verbeter de informatievoorziening van het college aan de raad. Zorg dat de raad goed zicht kan hebben op de kwaliteit van de probleemanalyse en de doelstellingen en vervolgens gedurende de uitvoeringsperiode op de voortgang van de doelbereiking. In de politieke arena moeten twijfels over de feitelijke onderbouwing ruimhartig worden onderkend en onderzocht. Maak hiervoor als college in de eerste plaats aan de raad inzichtelijk: - hoe hard de gepresenteerde cijfers zijn: welke marges er gelden en welke methodologische problemen in de dataverzameling leiden tot mogelijke overen onderschatting of blinde vlekken. - In het geval van definitiewijzigingen: waarom de nieuwe definitie nodig is en wat de monitoringscijfers zijn volgens de nieuwe én de eerdere definitie(s). Verbreed en verbeter in de tweede plaats de monitoring van de beschikbaarheid van de verschillende prijssegmenten: - Het verkrijgen van cijfermatig inzicht in de bestaande particuliere huur- en koopvoorraad per prijssegment is bepaald niet makkelijk.

Bovendien is het moeilijk om te meten en te sturen door wie de woningen worden bewoond en of voldoende voorraad dus ook voldoende beschikbaarheid betekent voor huishoudens die niet kunnen uitwijken naar een goedkoper segment. Monitor daarom een breed palet aan indicatoren van beschikbaarheid (oftewel schaarste) van de verschillende prijssegmenten koop en huur. Het gaat dan in ieder geval om slaagkansen en gemiddelde wachttijden in de corporatiesector. Ook het aantal dagen dat woningen in de verschillende prijssegmenten gemiddeld te koop staan of geadverteerd worden voor verhuur, verdient monitoring.

30

thuis in cijfers

- Heb in bredere zin meer oor voor woningzoekenden, juist ook om naast de per definitie beperkte cijfers rechtstreeks geïnformeerd te worden over de vraagkant van de woningmarkt. Ga als afdeling wonen bij welzijnspartijen, wijkteams, Jongerenloket, Centraal Onthaal en de huurdersondersteuning na hoe de inwoners de woningdruk ervaren. Wat weten deze welzijnspartijen en gemeenteonderdelen over de mate waarin Rotterdammers noodgedwongen inwonen bij anderen? Wat weten zij over de mate van thuis- of dakloosheid? Wat is volgens hen de trend hierin? Via enquête-onderzoek kan de gemeente ook haar inwoners vragen naar hun eigen ervaringen met de krapte op de woningmarkt en de problemen die zij hier eventueel door hebben ondervonden. Hetzelfde kan zij doen bij makelaars. - Het verdient aanbeveling dergelijk breed schaarsteonderzoek ook in regionaal verband op te pakken. - Stel logische ijkpunten op als signaalwaarden voor actie. Daarvoor is in ieder geval nodig dat de ijkpunten betrekking hebben op de aansluiting tussen vraag en aanbod (oftewel schaarste), en niet slechts op het aanbod. - Rapporteer over al deze gegevens en de beperkingen daarvan in de jaarlijkse woonvisie voortgangsrapportages. Geef als college ook aan welke cijfers (dat jaar) niet zijn verzameld.

31

thuis in cijfers

4

bestuurlijke reactie

Op 28 juni jl ontvingen wij van u het vertrouwelijke conceptrapport ‘woonvisie Rotterdam’ voor bestuurlijk wederhoor. U heeft ons conform de Verordening Rekenkamer Rotterdam in de gelegenheid gesteld te reageren op de bestuurlijke conclusies en aanbevelingen van de Rekenkamer. Via deze brief ontvangt u onze reactie. Ons college spreekt haar dank en waardering uit voor het onderzoek naar de Woonvisie van de gemeente Rotterdam. Uw Rekenkamer toetst of het gemeentebestuur effectief en doelmatig is in haar handelen. U vervult daarmee een belangrijke rol in het scherp houden op de wijze waarop wij beleid maken, uitvoeren en monitoren. We herkennen veel observaties en leren hiervan. Het gaat dan onder meer om het transparant zijn over de hardheid van de gebruikte cijfers, het belang van een goede monitoring op de breedte van de woondoelstellingen en het gesprek daarover met de gemeenteraad en het belang van een goede, structurele betrokkenheid van Rotterdammers en stakeholders. Samen met de raad gaan we aan de slag met de conclusies en aanbevelingen. Dit zal landen in een nieuwe Woonvisie, zoals al aangekondigd in ons coalitieakkoord, met als doel het verder toe werken naar een evenwichtige, betaalbare en toegankelijke Rotterdamse woningmarkt. Samen stad maken is daarbij ons uitgangspunt.

We doorlopen een inclusief en zorgvuldig proces waarbij we relevante partijen en bewoners betrekken. De conclusies en aanbevelingen sluiten aan bij hetgeen de afgelopen jaren gaandeweg in gang is gezet om het beleid bij te sturen. Op die zaken zetten we onverminderd door. Denk daarbij aan: • uitvoeren van maatregelen uit bijvoorbeeld het actieplan ‘Goed Huren en Verhuren’, ’actieplan Beschikbaarheid’ en ‘actieplannen Middenhuur/koop’ • inzet op meer betaalbaar segment (20% sociaal en 35% midden) in het nieuwbouwprogramma zoals opgenomen in ons coalitieakkoord • lobby richting het Rijk voor middelen (Woningbouwimpuls, Volkshuisvestingsfonds) • structurele overleggen met aanbieders op de woningmarkt

Een tweetal noties vooraf Voordat we ingaan op de afzonderlijke conclusies en aanbevelingen, geven we graag inleidend een tweetal noties mee. De eerste notie betreft de onderzochte periode van 2015 tot en met halverwege 2021. Deze is uitzonderlijk vanwege de twee extremen in de woningmarkt in een relatief korte periode. Kwamen we in 2015 voorzichtig opgekrabbeld vanuit een lange en diepe

33

thuis in cijfers

(krediet)crisis, vervolgens is de woningmarkt in ongekend snel tempo en tot ongekende hoogte verhit geraakt. Voor Rotterdam betekende dit een belangrijke omslag. Van een stad waarin woningzoekenden makkelijk een woning konden vinden, met (ook vergeleken met andere steden) gemiddeld zeer lage vierkante meter prijzen en korte wachttijden, en zelfs plekken met leegstand, woningen “onder water” en impopulaire wijken met (zeer) lange verkooptijden. Om vervolgens een razendsnelle ontwikkeling door te maken naar een stad waar woningen in waarde zijn gestegen, in lijn met landelijke gemiddelden, met oplopende wachttijden in de huursector, kortere verkooptijden en overbiedingen op de vraagprijs. Tegelijkertijd was er in die periode de onzekerheid van de coronapandemie (die tegen de verwachtingen in de prijsstijgingen heeft versterkt in plaats van afgeremd) en hebben we nu te maken met de onzekerheid van de effecten van de oorlog in Oekraïne en toenemende inflatie. In de door u onderzochte periode zijn als gevolg van de hierboven beschreven ontwikkelingen de sturingsvraagstukken veranderd (van een stad en wijken in balans, naar betaalbaarheid van wonen). Daarmee is ook de sturingsrol van de gemeente, van faciliterend naar meer regie en sturen, veranderd.

Het is belangrijk te blijven beseffen dat de Rotterdamse woningmarkt afhankelijk is van veel externe invloeden, waar de gemeente zelf geen directe invloed op heeft. In het Rekenkamerrapport wordt op verschillende plekken gesproken over bijsturing, zowel op ambitieniveau als in de praktijk. Graag benadrukken we als tweede notie dat bijsturing op ambitieniveau een ander tempo kent dan bijsturing op strategie en uitvoeringsniveau. Een woonvisie kent nu eenmaal een langjarige horizon en het voeren van consistent beleid is van groot belang voor de betrouwbaarheid van de gemeente naar Rotterdammers en partners in de stad. Het past dan ook niet bij het instrument woonvisie om deze bijvoorbeeld jaarlijks bij te stellen. Dit is anders voor bijsturing op een strategie of op uitvoeringsniveau. Dat kan en moet frequenter. Daarbij gelden wel uitdagingen die maken dat het effect van bijsturen beperkter is dan idealiter geambieerd dan wel langer duurt voordat effecten optreden. Dat komt doordat we als gemeente veelal niet zelf aan het stuur zitten en afhankelijk zijn van andere partijen die ook belangen hebben. Ook geldt dat we waarde hechten aan het zijn van een betrouwbare overheid en aan het nakomen van onze afspraken. Daarom willen we plannen die al een point-of-no-return zijn gepasseerd niet zonder meer open breken, zoals vastgelegd in ons coalitieakkoord.

Alsmede omdat plannen maken/stadsontwikkeling tijd kost: het duurt al snel 3 tot 5 jaar voordat nieuw beleid ook echt tot uiting komt in concrete projecten en nog eens 7 tot 10 jaar voordat gebiedsontwikkeling tot realisatie wordt gebracht.

Reflectie op conclusies rekenkamerrapport 1 In de periode 2015-2020 is de spanning tussen vraag en aanbod voor de lage inkomensgroepen zeer waarschijnlijk toegenomen. Een van de vele aanwijzingen hiervoor is dat de verdeling tussen, lage, middelhoge en hoge Rotterdamse huishoudensinkomens nauwelijks veranderde, terwijl het percentage goedkope woningen flink afnam. De nieuwbouwproductie heeft deze spanning niet verkleind. Wij onderschrijven uw conclusie dat de spanning tussen vraag en aanbod de afgelopen jaren voor de lage inkomensgroepen is toegenomen. Dit is overigens geen specifiek Rotterdams punt, maar geldt voor heel Nederland. Algemeen geldt echter dat een zekere spanning tussen vraag en aanbod hoort bij een gezond functionerende

34

thuis in cijfers

woningmarkt. Bovendien hoort het bij een stad die meer in balans komt qua woningvoorraad. De onbeantwoorde vraag zit daarbij van oudsher vooral in het midden en hoge segment en dat was ook de reden dat de nieuwbouwproductie zich vooral ook op die segmenten heeft gericht. Dit met als doel dat voor onder meer gezinnen met een midden tot hoger inkomen of studenten na afronding van hun studie meer aanbod binnen de stadsgrenzen kwam. In het nieuwe Regionale Woningbehoefteonderzoek wordt dit beeld herbevestigd. Met dat verschil dat uit dit onderzoek volgt dat de situatie voor lagere inkomensgroepen op dit moment een hele andere is dan in 2015 en de directe jaren daarna en van een overmaat geen sprake meer is. Het is aan dit college om een goed antwoord op de gesignaleerde behoefte te bieden. Daarbij kijken we voor de sociale voorraad niet alleen naar nieuwbouw van sociale woningen om de spanning te verlichten, maar ook naar interventies in de bestaande voorraad om de sociale voorraad te vergroten. Deels omdat al veel plannen vastliggen qua programmering en het point-of-no-return voorbij zijn, en deels omdat er spanning is tussen inhoudelijke ambities, beschikbaar geld, ruimte in de stad en capaciteit. Hierbij zullen we steeds de afweging moeten maken in de programmering.

Belangrijke interventies in de bestaande voorraad die dit college voor zich ziet zijn het verruimen kamerverhuurregels, doorzetten van de opkoopbescherming en de vraag aan corporaties om particuliere voorraad op te kopen (en zo reguleren).

2 De gemeente Rotterdam gebruikte voor de probleemanalyse in het woonbeleid en voor de monitoring van beleidseffecten veel relatief zachte en beperkte gegevens als harde en complete feiten. Vraag en aanbod waren in de probleemanalyse en monitoring veel minder precies in beeld dan gepresenteerd werd. Het is onze plicht om – in lijn met artikel 22 van de grondwet – te zorgen voor voldoende (kwalitatief goede) woongelegenheid voor alle huidige en toekomstige Rotterdammers. Om te weten wat voldoende is, hechten we veel waarde aan een objectieve basis voor het woonbeleid. Zoals u in de toelichting aangeeft is het een algemeen probleem voor gemeenten dat harde gegevens en betrouwbare metingen over de woningmarkt schaars zijn in Nederland. Op stedelijk niveau en zeker op nog lagere schaalniveaus. De afgelopen jaren is dit dilemma voor ons ook meer en meer duidelijk geworden. Een bekend voorbeeld hiervan zijn de feitelijke huurhoogtes in de particuliere huursector. In dit licht is het interessant te weten dat in het Rijksprogramma Betaalbaar Wonen een onderzoek is aangekondigd naar de haalbaarheid van een huurregister waarin huurcontracten worden geregistreerd. Met de informatie die wel voor handen was en rekening houdend met nieuwe inzichten, is gestuurd op het woonbeleid en zijn verbeteringen doorgevoerd in bronbestanden.

Het dilemma rond de hardheid van cijfers en metingen is regelmatig aan de orde geweest in debatten en technische sessies met de raad en commissie en in de beantwoording van schriftelijke vragen. Het college omarmt dan ook de conclusie dat het belangrijk is in beleidsstukken aan te geven hoe hard en volledig de cijfers zijn met een toelichting waarom de gebruikte cijfers het best mogelijke beeld geven. Wij gaan dit in het vervolg nadrukkelijk doen.

35

thuis in cijfers

3 Een leidende aanname in de probleemanalyse van de woonvisie en het addendum is dat het goedkope aanbod in de gemeente groter was dan de vraag: een overmaat in het goedkope segment. Gezien de tekortkomingen in de probleemanalyse was ‘overmaat’ onvoldoende feitelijk onderbouwd. Het is ook mogelijk dat er in plaats van een overmaat een tekort bestond en bestaat. Voor de probleemanalyse heeft de gemeente Rotterdam, samen met de Provincie, regiogemeenten en corporaties in de regio gespecialiseerde onderzoeksbureaus ingeschakeld. Zij hebben een Regionale woningbehoefteonderzoek uitgevoerd met gebruik van in den lande bruikbare methodieken om de spanning in beeld te brengen. Hieruit volgde de afgelopen jaren een ‘overmaat’ in het goedkope (sociale) segment. Zoals hierboven aangegeven onderschrijven wij dat de spanning tussen vraag en aanbod meer recent voor de lage inkomensgroepen is toegenomen. Dit blijkt ook uit het nieuwe Regionale woningbehoefteonderzoek dat eind 2021 is gepubliceerd. In de toelichting op deze conclusie geeft u aan dat het meerekenen van de particuliere voorraad als onderdeel van de goedkope voorraad riskant is vanwege meetonzekerheden. Ondanks dat deze onzekerheden zeker een rol spelen, is het voor het college geen reden om dit buiten beschouwing te laten.

Het betreft namelijk vele tienduizenden particuliere huurwoningen, die voorzien in de behoefte van veel Rotterdammers die een huurwoning zoeken die een corporatie niet kan bieden (wegens locatie, wachttijd, woningtype). Daarnaast geldt dat jarenlang door de relatief (zeer) lage vierkante meterprijzen, de Rotterdamse koopvoorraad voor veel mensen met een lager inkomen en een wens tot eigen bezit in Rotterdam een serieus alternatief was. Pas recent is dit veranderd als gevolg van de sterke prijsontwikkelingen op de woningmarkt. Daarnaast merken we op dat we ons niet helemaal herkennen als het gaat om een ander punt uit de toelichting op deze conclusie, namelijk dat er geen zicht zou zijn op de vraag van studentenhuishoudens en institutionele huishoudens. In het Regionaal Woningbehoefteonderzoek is zowel in 2018 als in 2021 de vraag van de gehele sociale doelgroep verwerkt, dus alle huishoudens vanaf 18 jaar met een inkomen tot de inkomensgrens die landelijk is bepaald voor de sociaal doelgroep. Via andere bronnen hebben we meer gedetailleerd inzicht in de vraag van studenten en institutionele huishoudens. Dit is van belang omdat de vraag van deze huishoudens zich niet alleen op zelfstandige, maar ook onzelfstandige woonruimte richt.

Via de jaarlijkse monitor studentenhuisvesting hebben we inzicht in de woonbehoefte van studenten en via het Plan van aanpak Wonen en Zorg voor Kwetsbare Rotterdammers hebben we inzicht in de woonbehoefte van institutionele huishoudens. 4 De gemeente stelt in de woonvisie en het addendum cijfermatige doelen betreffende de ontwikkeling en prijsstelling van de bestaande en nog toe te voegen Rotterdamse woningvoorraad. Op de bestaande voorraad was voor de gemeente echter maar beperkte sturing mogelijk. Voor nieuwbouw van goedkope woningen door marktpartijen heeft de gemeente meer sturingsmogelijkheden, maar deze heeft zij beperkt ingezet. Op nieuwbouw en herstructurering door corporaties heeft de gemeente meer invloed gehad. Sturingsmogelijkheden nieuwbouw

36

thuis in cijfers

Zoals in de inleiding van deze bestuurlijke reactie aangegeven heeft de Rotterdamse woningmarkt gedurende de onderzoeksperiode van de Rekenkamer een bijzondere ontwikkeling doorgemaakt. Met die ontwikkeling van een zeer ontspannen naar een meer gespannen woningmarkt is ook het belang van een versterkte gemeentelijke regie gegroeid. In eerste instantie was dit gericht op het tegengaan van misstanden op de woningmarkt (vaak ook in bepaalde wijken waar de leefbaarheid onder druk staat), maar later ook op het beter borgen van de betaalbare woningvoorraad in de huur (Actieplan Middenhuur uit 2019) en koop (Actieplan Middenkoop uit 2021). Daarbij gaan we echter zoveel mogelijk uit van de welwillendheid van partijen en grijpen we alleen in indien nodig. Prijsstijgingen waren aan het begin van de onderzoeksperiode zeer beperkt, en afname van goedkope voorraad was onderdeel van de strategie, om meer differentiatie in de woningvoorraad te maken. Op dat moment was er geen noodzaak tot het maken van harde afspraken over langjarige borging binnen betaalbare segment van marktpartijen. De opdracht destijds lag veel meer in het bereid vinden van partijen om te investeren in nieuwbouwontwikkelingen in de stad. Na signalering van veranderende marktomstandigheden hebben we afgelopen jaren lopende trajecten bijgestuurd om zaken met betrekking tot goedkope nieuwbouw mogelijk te maken.

Denk hierbij aan de Bestuurlijke Overeenkomst Wijken in Balans met daarin afspraken met de corporaties over nieuwbouwlocaties, het regelen van Rijksfinanciering voor betaalbare nieuwbouw (bijvoorbeeld Woningbouw Impulsmiddelen en inzet NPRZ) en sinds kort ook de langjarige borging van sociale huur bij nieuwe plannen door marktpartijen. Sturingsmogelijkheden bestaande voorraad Zoals u in uw rapport aangeeft wordt vanuit Rotterdam, vaak samen met andere gemeenten, een stevige lobby gevoerd om meer sturing te krijgen op de bestaande voorraad. En met succes. Het heeft onder meer geleid tot de introductie van de verhuurdervergunning en de opkoopbescherming. Het stemt ons tevreden dat het Rijk open staat voor de roep op meer speelruimte voor lokale overheden. Uw conclusie dat de gemeente dit instrumentarium laat en op beperkte schaal inzet vraagt wat ons betreft om een belangrijke nuancering. Rotterdam heeft de Tijdelijke regeling opkoopbescherming per datum van inwerkingtreding (01-01-2022) en conform de door de wetgever beoogde systematiek ingevoerd. Dat wil zeggen dat alleen die wijken zijn aangewezen die conform de regeling goed onderbouwd konden worden. Hiermee was Rotterdam de eerste gemeente in Nederland die van dit nieuwe instrument gebruik maakt. Overige aangekondigde regelgeving, zoals de verhuurdervergunning, is nog volop in ontwikkeling.

Bovendien lopen gemeenten in Nederland tegen beperkingen aan die een grootschalige uitrol (nog) niet logisch of wenselijk maken. Daarnaast zijn lokaal acties ondernomen om bij te sturen op de bestaande voorraad, zoals de pilot met de verhuurdersvergunning in Carnisse. 5 Tot 2019 had de gemeente voor de middeninkomensgroep geen specifiek beleid. Daarna had zij wel doelstellingen, maar deze waren weinig concreet en zijn onvoldoende gemonitord. Daarnaast had de gemeente weinig zicht op de omvang van het tekort aan middeldure woningen en heeft zij in de praktijk maar beperkt gestuurd op het realiseren en bestendigen van meer middelduur aanbod in de stad.

37

thuis in cijfers

Het aantrekken van middeninkomens was in de woonvisie een ambitie, alleen was geen specifiek actieplan nodig omdat de verwachting was dat met het uiten van die ambitie al ontwikkelende partijen uit eigen beweging al meer woningen in het middensegment zouden ontwikkelen. Op het moment dat het aandeel middensegment in de marktontwikkelingen minder werd, en er wel aanvullende maatregelen noodzakelijk waren hebben we geacteerd met specifieke actieplannen. Het effect van al deze ingrepen ispas enkele jaren later zichtbaar omdat tussen het moment van het vastleggen van afspraken over programmering en de oplevering van de betreffende woningen al snel 3 tot 5 jaar tijd zit. Door de groeiende gemeentelijke regie op de woningmarkt is ook de regie en sturing op het middensegment gegroeid. Wat betreft de conclusie dat de gemeente beperkt gestuurd heeft op het realiseren en bestendigen van meer middensegment, spreken wij eerder van tot dusverre beperkte gerealiseerde effecten. Wat ons betreft hangt dit namelijk samen met de door de rekenkamer gekozen onderzoeksperiode. Zo heeft het rapport Schaarste in de Rotterdamse woningvoorraad (RIGO) in het najaar van 2020 meer kwantitatief inzicht gegeven in de behoefte in het middensegment.

Daarnaast heeft het middenhuurbeleid ervoor gezorgd dat er de afgelopen twee jaar een stijgende lijn te zien is in het aandeel middenhuur in plannen en aanvragen voor vergunningen voor nieuwbouwwoningen. Bij onderhandelingen met marktpartijen en verkoop van gemeentegrond zijn alle kansen aangegrepen om meer middenhuur vast te leggen in de lopende bouwplannen (onder andere bij Delftseplein, Grote Beer, De Machinist, etc.). Het klopt dat veel van deze projecten nog niet opgeleverd zijn, maar er is zeker een toename waarneembaar. Bovendien worden bij alle nieuwe gebiedsontwikkelingen inmiddels standaard eisen voor middensegment opgenomen (zowel qua aantallen als langjarige borging), zie bijvoorbeeld Rijnhaven, Brainpark, Feijenoord City, etc. De focus ligt daarbij op privaatrechtelijk afspraken. Tot slot heeft de gemeente juist vanwege de prijsstijgingen in het koopsegment eind 2021 aanvullend een actieplan gericht op middenkoop opgesteld, met als doel het verbeteren en langdurig borgen van de beschikbaarheid en toegankelijkheid van middenkoop verspreid over de stad en in verschillende woonvormen. 6 De mate waarin aanbieders en vragers op de woningmarkt gelegenheid wordt geboden om gehoord te worden in het gemeentelijk woonbeleid, is in disbalans.

Terwijl de gemeente velerlei vormen van structureel overleg met corporaties en marktpartijen heeft opgezet, kent de gemeente richting vragers op de woningmarkt ((aspirant-)huurders en kopers) alleen het wettelijk verplichte overleg met huurdersorganisaties in het kader van de prestatieafspraken. De overleggen over prestatieafspraken zijn echter zo ingewikkeld dat het de vrijwillige huurdersorganisaties aan professionele kennis en voorbereidingstijd ontbreekt om deze goed te kunnen volgen. De gemeente waarborgt bovendien onvoldoende dat bewoners van herstructureringsprojecten tijdig en goedgeïnformeerd kunnen participeren. We onderschrijven net als u het belang van het zowel aanbieders als vragers goed in de gelegenheid stellen gehoord te kunnen worden in het woonbeleid. In ons coalitieakkoord “Eén stad” hebben we ons als college hier ook nadrukkelijk aan gecommitteerd, vanuit het uitgangspunt “samen stad maken”. Dit geldt zowel op projectniveau, als op thema’s (bijvoorbeeld de oprichting van Platform Particuliere Verhuurders), als op wijkniveau en bij ons voornemen om de woonvisie te herzien. Ook het voornemen tot een Woonakkoord speelt hierin een belangrijke rol.

38

thuis in cijfers

Het klopt dat er op stedelijk niveau geen structureel overleg is tussen de gemeente richting vragers op de woningmarkt. Dit is ook ingewikkeld aangezien de vragers niet op dat niveau georganiseerd zijn, representativiteit een uitdaging is en de ervaring leert dat het stedelijk schaalniveau onvoldoende aansluit op de belevingswereld en interesse van de vragers. We proberen dan ook op andere manieren zicht te krijgen in de wensen van (aspirant)huurders en kopers, bijvoorbeeld door gebruik te maken van landelijke en regionale onderzoeken (het WoOn, behoefteramingen, community Wonen in Rotterdam) en gesprekken met partijen die signalen van potentiële huurders/kopers direct ervaren, zoals makelaars. Recent is er met Recht op de Stad wel verandering gekomen in een georganiseerde afvaardiging, maar daarbij lijkt de achterban vooral te bestaan uit Rotterdamse huurders, niet kopers, met een focus op het betaalbare segment en nog niet op andere wensen van verschillende doelgroepen (ook toekomstige Rotterdammers) en prijssegmenten. Graag benadrukken we dat goede participatie bij visievorming én op projectniveau (bij nieuwbouw of herstructurering) al lange tijd speerpunt van de gemeente is en o.m. is vastgelegd in het programma De Betrokken Stad en belegd in de Rotterdamse Standaard voor Projectmatig Werken (RSPW) dat de ambtelijk leidraad vormt bij projecten.

Onlangs is het belang van een goede participatie herbevestigd in de Omgevingsvisie Rotterdam en Stadsvernieuwing 2.0. Daarbij blijven de corporaties op grond van de “Wet op het overleg huurders verhuurder” een belangrijke verantwoordelijkheid houden richting hun huurdersorganisaties en marktpartijen en op grond van de Omgevingswet ook verantwoordelijkheid dragen voor een goede participatie. Wij herkennen de door de rekenkamer omschreven worsteling van de huurdersorganisaties om hun rol goed te kunnen pakken. Iets wat zeker onze aandacht heeft voor het vervolg van de prestatieafspraken. Bovendien is er vanuit de huurdersorganisaties ook een behoefte gesignaleerd aan procesmatige ondersteuning in de wijk voor alle bewoners die te maken krijgen met herstructurering (dus ook particuliere huurders en eigenaar bewoners). In de “Uitgangspuntenovereenkomst stedelijk sociaal statuut Rotterdam” van maart 2022 is afgesproken tussen gemeente, corporaties en huurdersorganisaties nader onderzoek wordt gedaan naar deze bewonersondersteuning. 7 Het college heeft de raad zeer beperkt toegerust om kaders te stellen en beleid te controleren. De kwaliteit van de aan de raad gepresenteerde beleidsstukken en monitoring was daarvoor onvoldoende.

Zo zijn bijna alle woonvisiedoelstellingen over de ontwikkeling van de Rotterdamse voorraad niet gemonitord, waardoor de doelstellingen niet fungeren als meetlat voor de maatschappelijke prestaties. Een goede monitoring op beleidsprestatie zien wij net als u als wezenlijk onderdeel van de gemeentelijke beleidscyclus. De Voortgangsrapportage is hiervoor het belangrijkste instrument. De inhoudsopgave van de voortgangsrapportage is het directe resultaat van inbreng (vaak via moties) vanuit de gemeenteraad, met verzoeken om daarin informatie op te nemen. Het college en de raad zijn ons inziens dan ook samen opgetrokken in de opbouw van de monitor. We wegen de door u gepresenteerde conclusie dus anders; de raad is wel degelijk toegerust met gewenste informatie om kaders te stellen. Dit staat overigens los van de vraag of het anders en

39

thuis in cijfers

beter kan. Dit college gaat – mede naar aanleiding van uw rapport - samen met de gemeenteraad het gesprek verder voeren over de gewenste inhoud van de Voortgangsrapportage. Daarbij merken we graag op dat, gezien de overvloed aan beschikbare informatie over de ontwikkelingen op de woningmarkt, dit altijd een selectie zal zijn, waarbij we ons voor indicatoren ook zullen laten leiden (of inspireren) door hetgeen landelijk gangbaar en logisch is (om een vergelijk met andere gemeenten te kunnen maken). In dit verband zal ook de nog op te zetten monitoringsystematiek gekoppeld aan de afspraken tussen het Rijk en de Provincies rondom voorraadontwikkeling van belang zijn. 8 Belangrijke maatschappelijke signalen in het politiek debat en in de Rotterdamse samenleving hebben het college niet geïnspireerd tot het kritisch (laten) toetsen van de probleemanalyse op validiteit en actualiteit en het aanpassen van haar doelstellingen en het beleid naar de uitkomsten daarvan. Ook ons college heeft nieuwe signalen waargenomen. Bijvoorbeeld dat ook in Rotterdam de afgelopen jaren de prijzen ongekend stijgen, waardoor het moeilijker wordt voor mensen een betaalbare woning te vinden en zien we door die druk ook ongewenste praktijken ontstaan. Het college is het politieke debat over ontwikkelingen op de woningmarkt niet uit de weg gegaan.

Er zijn ieder jaar verschillende debatten geweest over het woonbeleid. Deze leidden altijd bij een meerderheid in de raad tot een herbevestiging van de koers en soms tot bijsturing op accenten. Voor een herziening van het woonbeleid werd het echter van groot belang geacht, om eerst ook de uitkomsten van het nieuwe regionaal woningbehoefteonderzoek, dat begin 2021 was opgestart, af te wachten. Op basis van deze inzichten zijn eerste stappen in het aanpassen van doelstellingen al zichtbaar in ons nieuwe coalitieakkoord, zoals de verhoging van het aandeel middensegment en op termijn (vanaf 2026) ook het aandeel sociaal segment.

Reflectie op aanbevelingen 1 Woonvisie Het college neemt de aanbevelingen met betrekking tot de Woonvisie voor het merendeel over. Hieronder volgt een toelichting van het standpunt per aanbeveling. Houd in de nieuw op te stellen woonvisie rekening met de volgende uitgangspunten: - Ga niet uit van overmaat in het goedkope of sociale segment. Er is namelijk geen harde cijfermatige onderbouwing voor (zie conclusie 3). Deze aanbeveling neemt het college over, met daarbij de volgende opmerking. Het nieuwe Regionale woningbehoefteonderzoek laat inderdaad geen overmaat sociaal meer zien. Tegelijkertijd volgt uit diezelfde behoefteraming dat de uitbreidingsbehoefte in het midden en hogere segment nog vele malen groter is dan in het sociale segment. Bij de herziening van de regionale woningmarktafspraken én de woonvisie gaan we van die raming uit en maken we inzichtelijk welke inzet wordt

40

thuis in cijfers

gepleegd, en tegelijkertijd ook welke afhankelijkheden er zijn van zaken waar de gemeente niet of niet direct op kan sturen. - Het inschatten van de omvang en toekomstige ontwikkeling van de goedkope particuliere voorraad is problematisch (zie conclusie 2). Gebruik daarom als indicator voor de spanning in het goedkope segment de zelfstandige sociale corporatievoorraad vergeleken met het aantal lage-inkomenshuishoudens in de gemeente. Houdt daarbij rekening met studenten. Deze aanbeveling neemt het college niet over. We kiezen er nadrukkelijk niet voor, om de particuliere sociale huur buiten beschouwing te laten, omdat daarmee een onvolledig beeld zou ontstaan. We gaan onderzoeken of in nieuwe Woonvisie beter sturing in toewijzing in de particuliere voorraad mogelijk is. Wat betreft omvang van de particuliere huursector, worden er stappen ondernomen (o.a. uitvoering motie Zicht op particuliere huur) om dat inzicht te verbeteren. Wel zullen we in dit verband nauw volgen wat de nieuwe definitie voor sociaal wordt zoals door de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening aangekondigd in het Rijksprogramma Betaalbaar wonen. - Wanneer sloop eventueel een onderdeel blijft van het nieuwe gemeentebeleid past een kaderstellende insteek beter bij de huidige krapte op de woningmarkt en de positie van de gemeente, dan een doelstellende.

Immers, niet alleen het bovengenoemde ontbreken van een harde onderbouwing voor de overmaat maar ook de huidige woningnood in alle prijssegmenten in Nederland en Rotterdam en het feit dat de gemeente zelf geen eigenaar is van woningen, maken een gemeentelijke doelstelling over sloop onlogisch. Het is dan zaak dat de gemeente een afwegingskader voor sloop ontwikkelt zodat de raad kaders stelt en kan controleren of eventuele sloopplannen aan die kaders voldoen. Deze aanbeveling neemt het college over, met daarbij de volgende opmerking. Het college is namelijk zeker terughoudend met het toestaan van sloop, maar als instrument voor woningverbetering sluit het college dit niet uit. Het voorstel van de rekenkamer voor het opstellen van een afwegingskader voor sloop kunnen we omarmen. Daar werken we nu al aan specifiek voor de particuliere voorraad. De insteek van de rekenkamer lijkt breder qua inzet en instrumentarium. Wij zijn bereid dit te overwegen. - Presenteer in de nieuwe woonvisie een goede onderbouwing voor de te onderscheiden inkomensgroepen en bijbehorende woningprijssegmenten. Ga daartoe na welke huren en koopprijzen maximaal financierbaar zijn voor de lage- en middeninkomensgroepen (met aparte prijsgrenzen voor eenpersoonshuishoudens en meerpersoonshuishoudens).

Daarnaast is het belangrijk dat er geen hoge servicekosten boven op de kale huur gerekend worden waardoor de maandelijkse kosten boven de liberalisatiegrens uitkomen (als dat wel het geval is moet de gemeente de woning als middelduur beschouwen). Deze aanbeveling neemt het college niet over, als dit afwijking betekent van afspraken met andere overheden en rijksregelgeving. Grenzen voor de inkomensgroepen en prijsklassen in de sociale huur worden van rijkswege bepaald. De hoogte van de sociale koopgrens wordt wel regionaal vastgesteld, bij gebrek aan landelijke definitie (de wettelijke term ‘sociale koop’ slaat verwarrend genoeg op de bovengrens van ons middensegment), en is afgeleid van het leenvermogen van huishoudens in de sociale doelgroep. Voor afbakening van prijs- en inkomensgrenzen in het middensegment huur en koop is rijksbeleid geformuleerd of aanstaande, waarop Rotterdam wil aansluiten. Wat betreft het meerekenen van servicekosten bij huurwoningen geldt, dat ook de rijksoverheid uitgaat van kale maandhuur om woningen te classificeren als sociaal. De

41

thuis in cijfers

hoogte van servicekosten moet redelijk en wettelijk verantwoord zijn, maar staat los van de kale huur. - De spanning tussen het aanbod van en de vraag naar woningen in het sociale segment is niet alleen kwantitatief maar ook kwalitatief van aard. Leg in de nieuwe woonvisie vast dat als marktpartijen sociale woningen bouwen, deze passen bij de behoeften van de sociale doelgroep. Dat betekent dat het (ook een substantieel aandeel) meerpersoonswoningen betreft en dat er weinig of geen eisen aan huishoudensvorm en contractduur worden gesteld. Deze aanbeveling neemt het college over. Het college vindt ook dat deze woningen sociaal moeten blijven. Bij nieuwe projecten spannen we ons maximaal in, om dit privaat- of publiekrechtelijk te regelen. - Neem in de woonvisie SMART geformuleerde doelstellingen op over nieuwbouw en de langjarige bescherming van het prijssegment daarvan. Overweeg de prijssegmentering via de bestemmingsplannen te regelen, zodat voor alle burgers en bouwers openbaar en inzichtelijk is wat het beleid van de gemeente is. Deze aanbeveling kan het college overnemen, met een opmerking. De langdurige borging van een prijssegment is inzet van beleid, de feitelijke uitvoering daarvan gebeurt bij voorkeur via privaatrechtelijke overeenkomsten. Het bestemmingsplan, een publiekrechtelijk instrument, is een minder flexibel instrument.

Privaatrechtelijke afspraken bieden maatwerk per project, bijvoorbeeld om - gemotiveerd afwijkend van beleid - een ander aandeel in een bepaald segment te realiseren. Ook biedt dit de mogelijkheid om aanvullende bepalingen op te nemen. Opname van een segment in het bestemmingsplan, door van toepassing verklaren van de doelgroepenverordening, is de spreekwoordelijke stok achter de deur. Over de duur van bescherming moet worden opgemerkt, dat dit in de koopsector om wettelijke redenen (recht op vrij verkeer van middelen) veel minder lang kan zijn dan in de huursector. Dit is ongeacht of afspraken privaat- of publiekrechtelijk worden vastgelegd. - Zorg ervoor dat de woonvisie zich ten aanzien van de bestaande particuliere voorraad concentreert op hetgeen de gemeente in deze sector werkelijk kan sturen: namelijk het inzetten op subsidies, de Wet voorkeursrecht gemeenten en opkoopbescherming. Deze aanbeveling neemt het college over en is in lijn met hetgeen de gemeente al doet, onder meer in het kader van de opgave van het Nationaal Programma Rotterdam Zuid. - Beleidscontinuïteit is cruciaal binnen het woondossier, waar het jaren duurt voor een nieuwbouwproject is gerealiseerd. Toch kan en moet het beleid tussentijds herijkt worden als daar aanleiding toe is.

Aanleiding kunnen gelegen zijn in de prijs- en renteontwikkelingen op de woningmarkt en -bouw, veranderende regelgeving of regionale of landelijke afspraken. Het Rijk heeft immers voor de aankomende jaren een aantal verstrekkende woonbeleidswijzigingen aangekondigd - waaronder verhoging van de prijsgrens voor gereguleerde huursegment en sterkere sturing van rijk en provincie op gemeentelijk beleid- die bijstelling zeer waarschijnlijk nodig maken. Zorg dus dat de woonvisie tenminste tweejaarlijks wordt geëvalueerd en zo nodig bijgesteld. Bij de evaluatie wordt beoordeeld of de uitgangspunten, probleemanalyse en doelstellingen nog actueel zijn. Hoewel het college veel belang hecht aan het goed vinger aan de pols houden (vandaar de jaarlijkse Voortgangsrapportage Woonvisie) met betrekking tot de situatie op de Rotterdamse woningmarkt, acht het college een interval van twee jaar te kort voor een evaluatie op het woonbeleid. Er is langere tijd stabiliteit van beleid nodig. Niet alleen 42

thuis in cijfers

om maatregelen in gang te zetten, maar ook om effecten te kunnen meten. Bovendien kost formuleren en vaststellen van beleid ook tijd. Het is wettelijk verplicht om minimaal eens in de vijf jaar een actualisatie te doen.

2 Participatie Wat betreft de aanbevelingen ten aanzien van de participatie, neemt het college alle aanbevelingen over. - Investeer in een actieve burgerparticipatie van huurders, eigenaar-bewoners en woningzoekenden in het woonbeleid. Rotterdam heeft een zeer minimale invulling gegeven aan hetgeen wettelijk minimaal verplicht is aangaande bewonersparticipatie van huurders. Leg het recht op participatie vast in gemeentebeleid. Deze aanbeveling neemt het college over. Dit nemen we ook mee in de uitvoering van de motie over het Woonakkoord. Daarnaast hebben burgers en andere belanghebbenden via de wijkraden en de gemeenteraad ook invloed op het beleid. Daarbij merken we op dat woningbouwprogrammering altijd een stedelijke afweging blijft. -Daarbij is participatie bij herstructureringsprocessen een belangrijk onderwerp. Zorg dat de tijdige informering over, en participatie van bewoners bij het gehele herstructureringsproces geborgd is, niet alleen wat betreft hun herhuisvesting. Wees vanaf nu proactief in het horen van bewoners (huurders en eigenaren) van potentiële herstructureringslocaties, door hen vroegtijdig en uitgebreid te betrekken. Deze aanbeveling neemt het college over. Dit is deels reeds in gang gezet met stadsvernieuwing 2.0. Vanuit de Omgevingsvisie is de stelregel om ‘samen stad’ te maken.

Verschillende vormen van participatie zijn ook vastgelegd in het programma ‘De Betrokken Stad’ en de leidraad de ‘Rotterdamse Standaard Projectmatig Werken’. Per project zal een afweging gemaakt worden over de precieze vorm van participatie, welke kan variëren van informeren, meedenken tot aan meebepalen. 3 Informatievoorziening Het college omarmt de aanbeveling in algemene zin. Dit college is voornemens om – mede naar aanleiding van uw rapport – met de gemeenteraad het gesprek te voeren over de gewenste inhoud van de voortgangsrapportage. Daarbij merken we graag op dat, gezien de veelheid aan beschikbare informatie over de ontwikkelingen op de woningmarkt, dit altijd een selectie zal zijn, waarbij we ons voor indicatoren ook zullen laten leiden (of inspireren) door hetgeen landelijk gangbaar en logisch is. Zodoende blijft ook een vergelijking met andere gemeenten mogelijk. Het aanleveren van meer informatie leidt in onze ogen niet per definitie tot betere besluitvorming. We zullen samen met de raad bezien welke informatie nodig en beschikbaar is, om het beleid gezamenlijk vorm te geven en te monitoren. Het college neemt de meer specifieke aanbevelingen ten aanzien van de Informatievoorziening voor het merendeel over. Hieronder volgt een toelichting van het standpunt per aanbeveling.

- Hoe hard de gepresenteerde cijfers zijn: welke marges er gelden en welke methodologische problemen in de dataverzameling leiden tot mogelijke over- en onderschatting of blinde vlekken.

43

thuis in cijfers

Deze aanbeveling neemt het college over. We zullen in het vervolg benoemen hoe nauwkeurig cijfers zijn en benoemen daarbij – indien bekend of van toepassing – de bandbreedtes. - In het geval van definitiewijzigingen: waarom de nieuwe definitie nodig is en wat de monitoringscijfers zijn volgens de nieuwe én de eerdere definitie(s). Deze aanbeveling neemt het college over. Bij woonruimtebemiddeling en in het addendum, evenals in de herziening van het addendum zijn de redenen en effecten van wijzigingen toegelicht en inzichtelijk gemaakt. Dit zetten we door. - Het verkrijgen van cijfermatig inzicht in de bestaande particuliere huur- en koopvoorraad per prijssegment is bepaald niet makkelijk. Bovendien is het moeilijk om te meten en te sturen door wie de woningen worden bewoond en of voldoende voorraad dus ook voldoende beschikbaarheid betekent voor huishoudens die niet kunnen uitwijken naar een goedkoper segment. Monitor daarom een breed palet aan indicatoren van beschikbaarheid (oftewel schaarste) van de verschillende prijssegmenten koop en huur. Het gaat dan in ieder geval om slaagkansen en gemiddelde wachttijden in de corporatiesector. Ook het aantal dagen dat woningen in de verschillende prijssegmenten gemiddeld te koop staan of geadverteerd worden voor verhuur, verdient monitoring. Deze aanbeveling kan het college overnemen, met daarbij de volgende opmerking.

Wij zijn het eens met de conclusie van de rekenkamer dat het verkrijgen van cijfermatig inzicht in de bestaande particuliere huur- en koopvoorraad per segment inderdaad lastig is. Wij laten hier naar aanleiding van een motie uit de raad onderzoek naar doen. Daarnaast is het CBS bezig om een database met huurgegevens op te bouwen. Zie ook reactie op aanbeveling 1. De informatie die er is, bij het opstellen van rapportages, wordt niet in volledigheid standaard naar de raad gestuurd. We kunnen en zullen in voortgangsrapportages over het jaar 2022 en in daaropvolgende rapportages zo mogelijk verwijzingen opnemen naar onderliggend onderzoek. Bijvoorbeeld de monitor woonruimtebemiddeling. - Heb in bredere zin meer oor voor woningzoekenden, juist ook om naast de per definitie beperkte cijfers rechtstreeks geïnformeerd te worden over de vraagkant van de woningmarkt. Ga als afdeling wonen bij welzijnspartijen, wijkteams, Jongerenloket, Centraal Onthaal en de huurdersondersteuning na hoe de inwoners de woningdruk ervaren.

Wat weten deze welzijnspartijen en gemeenteonderdelen over de mate waarin Rotterdammers noodgedwongen inwonen bij anderen? Wat weten zij over de mate van thuis- of dakloosheid? Wat is volgens hen de trend hierin? Via enquête-onderzoek kan de gemeente ook haar inwoners vragen naar hun eigen ervaringen met de krapte op de woningmarkt en de problemen die zij hier eventueel door hebben ondervonden. Hetzelfde kan zij doen bij makelaars. Deze aanbeveling neemt het college over. Er zijn doelgroepenloketten/-tafels en vastgestelde visies rondom huisvesting kwetsbare doelgroepen, onderzoeken naar onder andere Housing First, Project010, bankslapen, gerichte woonwensonderzoeken en het WoON. De raad wordt over deze diverse groepen geïnformeerd via de commissie die daarvoor bestemd is. - Het verdient aanbeveling dergelijk breed schaarsteonderzoek ook in regionaal verband op te pakken. Deze aanbeveling kunnen wij met de volgende opmerking overnemen. Er is reeds een regionaal en lokaal onderzoek, gericht op sociaal- en middensegment, met als doel onderbouwing te bieden voor vast te stellen verordeningen.

44

thuis in cijfers

- Stel logische ijkpunten op als signaalwaarden voor actie. Daarvoor is in ieder geval nodig dat de ijkpunten betrekking hebben op de aansluiting tussen vraag en aanbod (oftewel schaarste), en niet slechts op het aanbod. Deze aanbeveling kunnen wij overnemen, met de volgende opmerking. De signaalwaarden gaan op dit moment enkel over de aanbodkant. Het zou inderdaad het verkennen waard zijn, om in een nieuwe woonvisie ook indicatoren over de vraagkant (bijvoorbeeld wachttijd) op te nemen, met de notie dat er moeilijk(er) op te sturen is. Deze indicatoren worden meegenomen bij de monitoring van dit ijkpunt en hebben een signaalfunctie om de ontwikkelingen op de sociale woningmarkt te duiden. - Rapporteer over al deze gegevens en de beperkingen daarvan in de jaarlijkse woonvisie voortgangsrapportages. Geef als college ook aan welke cijfers (dat jaar) niet zijn verzameld. Deze aanbeveling neemt het college niet over, want wij bepalen samen met de raad welke gegevens relevant zijn en opgenomen worden. Voor het overige zullen we wel verwijzen naar de aanvullende informatie. Wij danken u voor de mogelijkheid te kunnen reageren en hopen u hiermee voldoende input te hebben gegeven om het Rekenkamerrapport over de Woonvisie tot een afronding te brengen.

45

thuis in cijfers

5

nawoord: aandachtspunten gemeenteraad

Op 30 augustus 2022 ontving de rekenkamer een schriftelijke reactie van het college op dit rapport. Hierin gaat zij eerst in op de conclusies van het rekenkamerrapport. Deze reflecties bieden meer politieke context en geven aan hoe de conclusies politiekbestuurlijk worden geduid met het oog op de toekomst. Op die manier is beter te begrijpen hoe het college aan de slag gaat met de aanbevelingen in dit rapport. De aanbevelingen hebben als doel om bevindingen over het verleden om te zetten in lessen voor de toekomst. Uiteindelijk is het de gemeenteraad die het college verzoekt de aanbevelingen van de rekenkamer over te nemen. Daarom geeft de rekenkamer in dit nawoord enkele aandachtspunten mee die relevant zijn of zouden kunnen zijn voor de gedachtewisseling met het college en de besluitvorming over opvolging van de aanbevelingen. Na haar reflectie op de conclusies reageert het college op de aanbevelingen. De eerste aanbeveling betreft een achttal voorstellen waarmee het college volgens de rekenkamer de nieuwe woonvisie kan verbeteren ten opzichte van de huidige. Het college neemt deze aanbevelingen voor het merendeel over, zo geeft zij aan. De tweede hoofdaanbeveling gaat over participatie van burgers in het woonbeleid. Deze aanbeveling neemt het college over. Het college omarmt “in algemene zin” ook de derde aanbeveling.

Deze luidt dat het college haar informatievoorziening aan de raad zou moeten verbeteren, zodat de raad goed zicht kan hebben op de kwaliteit van de woonvisie-probleemanalyse en doelstellingen en vervolgens gedurende de uitvoeringsperiode op de voortgang van de doelbereiking. In haar reactie gaat het college ook in op de in totaal 17 deelaanbevelingen die onderdeel zijn van bovenstaande drie algemene aanbevelingen. De rekenkamer stelt vast dat het college acht van de 17 deelaanbevelingen overneemt, twee deelaanbevelingen deels overneemt, drie deelaanbevelingen niet overneemt, en voor vier deelaanbevelingen is de reactie van het college voor de rekenkamer onvoldoende duidelijk om te kunnen beoordelen of ze worden overgenomen. De onderstaande tabel biedt een overzicht van de reactie van het college per deelaanbeveling.

47

thuis in cijfers

tabel 5-1: reactie college op deelaanbevelingen aanbeveling

reactie college

1: M.b.t. tot nieuw op te stellen woonvisie: 1a

Ga niet uit van overmaat in het goedkope of sociale segment

Het college neemt deze aanbeveling over.

1b

Het inschatten van de omvang en toekomstige ontwikkeling van de

Het college neemt

goedkope particuliere voorraad is problematisch (zie conclusie 2).

deze aanbeveling niet

Gebruik daarom als indicator voor de spanning in het goedkope

over.

segment de zelfstandige sociale corporatievoorraad vergeleken met het aantal lage-inkomenshuishoudens in de gemeente. Houdt daarbij rekening met studenten. 1c

Wanneer sloop eventueel een onderdeel blijft van het nieuwe

Het college neemt

gemeentebeleid …. Het is dan zaak dat de gemeente een

deze aanbeveling over.

afwegingskader voor sloop ontwikkelt zodat de raad kaders stelt en kan controleren of eventuele sloopplannen aan die kaders voldoen. 1d

Presenteer in de nieuwe woonvisie een goede onderbouwing voor de

Het college neemt

te onderscheiden inkomensgroepen en bijbehorende

deze aanbeveling

woningprijssegmenten. Ga daartoe na welke huren en koopprijzen

deels over

maximaal financierbaar zijn voor de lage- en middeninkomensgroepen (met aparte prijsgrenzen voor eenpersoonshuishoudens en meerpersoonshuishoudens). 1e

Leg in de nieuwe woonvisie vast dat als marktpartijen sociale

Het college neemt

woningen bouwen, deze passen bij de behoeften van de sociale

deze aanbeveling over.

doelgroep. 1f

Neem in de woonvisie SMART geformuleerde doelstellingen op over

Het college neemt

nieuwbouw en de langjarige bescherming van het prijssegment

deze aanbeveling

daarvan. Overweeg de prijssegmentering via de

deels over.

bestemmingsplannen te regelen, zodat voor alle burgers en bouwers openbaar en inzichtelijk is wat het beleid van de gemeente is. 1g

Zorg ervoor dat de woonvisie zich ten aanzien van de bestaande

Het college neemt

particuliere voorraad concentreert op hetgeen de gemeente in deze

deze aanbeveling over.

sector werkelijk kan sturen: namelijk op het inzetten van subsidies, de Wet voorkeursrecht gemeente en opkoopbescherming. 1h

Zorg dat de woonvisie tenminste tweejaarlijks wordt geëvalueerd en

Het college neemt

zo nodig bijgesteld. Bij de evaluatie wordt beoordeeld of de

deze aanbeveling niet

uitgangspunten, probleemanalyse en doelstellingen nog actueel zijn.

over.

M.b.t meer burgerparticipatie in woonbeleid 2a

Investeer in een actieve burgerparticipatie van huurders, eigenaar-

Het college neemt

bewoners en woningzoekenden in het woonbeleid. Leg het recht op

deze aanbeveling over.

participatie vast in gemeentebeleid. 2b

Daarbij is participatie bij herstructureringsprocessen een belangrijk

De reactie van het

onderwerp. Zorg dat de tijdige informering over, en participatie van

college op deze

bewoners bij het gehele herstructureringsproces geborgd is, niet

aanbeveling is

alleen wat betreft hun herhuisvesting. Wees vanaf nu proactief in het

onduidelijk.

horen van bewoners (huurders en eigenaren) van potentiële herstructureringslocaties, door hen vroegtijdig en uitgebreid te betrekken. M.b.t. verbetering informatievoorziening aan de raad

48

thuis in cijfers

3a

Maak als college aan de raad inzichtelijk hoe hard de gepresenteerde

Het college neemt

cijfers zijn: welke marges er gelden en welke methodologische

deze aanbeveling over.

problemen in de dataverzameling leiden tot mogelijke over- en onderschatting of blinde vlekken. 3b

Maak in het geval van definitiewijzigingen inzichtelijk waarom de

Het college neemt

nieuwe definitie nodig is en wat de monitoringscijfers zijn volgens de

deze aanbeveling over.

nieuwe én de eerdere definitie(s). 3c

Verbreed en verbeter de monitoring van de beschikbaarheid van de

De reactie van het

verschillende prijssegmenten. Monitor daarom een breed palet aan

college op deze

indicatoren van beschikbaarheid (oftewel schaarste) van de

aanbeveling is

verschillende prijssegmenten koop en huur. Het gaat dan in ieder

onduidelijk.

geval om slaagkansen en gemiddelde wachttijden in de corporatiesector. Ook het aantal dagen dat woningen in de verschillende prijssegmenten gemiddeld te koop staan of geadverteerd worden voor verhuur, verdient monitoring. 3d

Heb in bredere zin meer oor voor woningzoekenden, juist ook om

De reactie van het

naast de per definitie beperkte cijfers rechtstreeks geïnformeerd te

college op deze

worden over de vraagkant van de woningmarkt. Ga als afdeling

aanbeveling is

wonen bij welzijnspartijen, wijkteams, Jongerenloket, Centraal

onduidelijk.

Onthaal en de huurdersondersteuning na hoe de inwoners de woningdruk ervaren. Wat weten deze welzijnspartijen en gemeenteonderdelen over de mate waarin Rotterdammers noodgedwongen inwonen bij anderen? Wat weten zij over de mate van thuis- of dakloosheid? Wat is volgens hen de trend hierin? Via enquête-onderzoek kan de gemeente ook haar inwoners vragen naar hun eigen ervaringen met de krapte op de woningmarkt en de problemen die zij hier eventueel door hebben ondervonden. Hetzelfde kan zij doen bij makelaars. 3e

Het verdient aanbeveling dergelijk breed schaarsteonderzoek ook in

De reactie van het

regionaal verband op te pakken.

college op deze aanbeveling is onduidelijk.

3f

Stel logische ijkpunten op als signaalwaarden voor actie. Daarvoor is

Het college neemt

in ieder geval nodig dat de ijkpunten betrekking hebben op de

deze aanbeveling over.

aansluiting tussen vraag en aanbod (oftewel schaarste), en niet slechts op het aanbod. 3g

Rapporteer over al deze gegevens en de beperkingen daarvan in de

Het college neemt

jaarlijkse woonvisie voortgangsrapportages. Geef als college ook aan

deze aanbeveling niet

welke cijfers (dat jaar) niet zijn verzameld.

over.

1 aandachtspunten nieuwe woonvisie De rekenkamer beveelt aan de verhouding tussen de zelfstandige sociale corporatievoorraad en het aantal lage-inkomenshuishoudens in de gemeente te gebruiken als indicator voor de spanning in het goedkope segment. Het college wil deze aanbeveling niet overnemen, omdat zij de particuliere sociale huur niet buiten beschouwing wil laten. Dit is echter niet wat de rekenkamer aanbeveelt. Ook de particuliere huur kan beschouwd worden, als een aanvullende indicator bijvoorbeeld, maar dan met inachtneming van passende onzekerheidsmarges.

49

thuis in cijfers

Verder raadt de rekenkamer de gemeente aan een afwegingskader voor sloop te ontwikkelen. Het college geeft aan reeds een afwegingskader voor de particuliere voorraad te ontwikkelen, en geeft aan nu te willen overwegen om een bredere insteek te nemen dan alleen de particuliere voorraad. De rekenkamer beveelt inderdaad aan dat de gemeente een afwegingskader opstelt waar ook de sloopplannen van corporatiecomplexen aan getoetst gaan worden. Sloop van goedkope voorraad betreft immers vaak corporatiebezit. Gezien de krapte in (ook) dit segment is het van belang dat de gemeente kaders kan stellen aan sloop. Dat is belangrijk vanuit de gemeentelijke zorgplicht voor voldoende woningen, beschreven in artikel 22 van de Grondwet. Wat betreft de aanbeveling om in de nieuwe woonvisie een goede onderbouwing voor de te onderscheiden inkomensgroepen en bijbehorende woningprijssegmenten op te nemen, verwijst de gemeente onder meer naar de regio die regionaal de sociale koopgrens vaststelt. De rekenkamer wijst erop dat de gemeente in dit gremium een partij is die meebeslist en dus kan aansturen op een goede onderbouwing van de sociale koopgrens vanuit financierbaarheid door de doelgroep. Ook is het van belang dat de gemeente voor de middeninkomens werkt met prijsgrenzen die voor hen financierbaar zijn.