[22bb005155] Bijlage behorende bij 22bb5156 - rapportage De Nieuwe Rijnhaven Stedenbouwkundig plan
Tekst van het document
PARK ENTRIES AND CIRCUITS
Rijnhaven Loop (Historic Quay, +4M)
over de kaden is verbreed tot
City Loop (Central Promenade and Esplandes, <+3.34M) River Loop (Water’s Edge Paths, >+3.34M)
een ruime rondgang om de
ERASMUSBRUG
A
M
N
I
E
U
W
A
S Metrostation Wilhelminaplein
ZU
E
ID
P
O
S
TH
U
W Cruise Terminal
waterplas, waar meerdere routes samen (langs of op het water) E LH
I
W Holland Amerikaplein
A
eg gw
lin
ch
eu oR Ott
M
La
an
KA
DE
LA
A
op
Zu id
N
B3
B2
R
IE
AP
IN
LM
verschillende circuits en lusjes om het bekken mogelijk maken.
in
lm
e ilh
Nieuwe Luxor Theater
e ad
ak
tra at
Het imaginair Rondje rijnhaven
Het dagelijks gebruik als stadspark is bedoeld voor omwonenden en werkenden, maar ook voor bezoekers van de aan het park omliggende voorzieningen. Gekoppeld aan de verschillende wandelroutes zijn er rondom meerdere informele ruimten. De inrichting heeft aandacht voor flaneren en verblijf in en langs botanisch schoon en recreatief en stedelijk genot (skyline, horeca). Daarnaast biedt het park als voorruimte
Ve em s
Padenstelsel
scala aan ruimten voorzien. Enerzijds uitnodigend voor grote drukte en ingericht voor een intensief gebruik, anderzijds meer beschut als ‘stillere’ plek waar men zich rustig kan terugtrekken. Er is de mogelijkheid voor een mix aan activiteiten, parkprogramma en evenementen. Het gebruik is op te delen in drie categorieën: dagelijks, specifiek en bijzonder gebruik.
de ka
e
in
to An
te Pla
B1
Hotel New York
200m / 3min
walk
Het padenstelsel in het park sluit jnmazig aan op het omringende
Metrostation Rijnhaven
The View Bayhouse
stedelijk weefsel in de omgeving.
Santos
Codrico
jk lledi e Hi Bred
Fenix II
Deliplein Square
Brooklyn Bridgepark, ©MVVA
68
Stedenbouwkundig plan Rijnhaven
Veerlaa
n
EC NDR
KATE
Parkentrees en de diversiteit in het padenstelsel KATENDRECHT
AFRIKAANDERWIJK
OLS HT P
Fenix I
Brooklyn Bridgepark, ©MVVA
van aanwonende bewoners en gezinnen de gelegenheid voor een dagelijks bewegen (‘bootcamp’ en hardlooprondjes) en het vrije spel in de informele ruimten. Dan is er als tweede het specifiek gebruik dat samenhangt met de ligging aan water. Met het verzachten van de oorspronkelijke scherpe overgang naar het water (kadewanden) door het aanbrengen van een variatie aan flauwe en lage oeverranden is de toegankelijkheid en ‘aanraakbaarheid’ van het wateroppervlak gemaximeerd. “In het Rijnhavenpark wordt het water gevierd”. Zwemmen in open water, en vooral de schaal waarop dat mogelijk wordt in het hart van de stad, is een ‘unique selling point’ van dit park. In de variatie van strandjes, steigers en stenen trappen wordt de gang naar het water
uitnodigend voor meerdere leeftijdsgroepen. Boven op het vertier langs de oevers biedt het grote wateroppervlak ruim baan voor verschillende vormen van (handgedreven) waterrecreatie. Optioneel zijn iconische objecten, waaronder een op havenarchitectuur geïnspireerde speelattractie, een drijvend zwembad of een publiekstrekker. Oftewel bijzondere en hoogstedelijke objecten met een aantrekkingskracht op de ruime omgeving. En als laatste categorie het bijzondere gebruik. Temporeel, incidenteel en tijdelijk biedt het park ruimte aan stedelijke evenementen. Deze kunnen variëren van omvang en intensiteit, mits 42 Rijnhavenpark Rotterdam passend binnen de schaal en draagkracht van de Park Programen de frequentie voor de wijk. Hiermee parkruimten ontstaat de mogelijkheid om het park jaarrond actief te houden en dat het ook in de stillere
seizoenen opveert. De programmering levert een bijdrage aan de evenementenkalender van de stad. Het scala van stedelijke evenementen variërend van zomerfestivals, buitenensembles, watersport tot een seizoensijsbaan dient wel gedoseerd te worden. Maar het park volledig omringd door programma en horeca in de omliggende bebouwing onderscheidt zich met een dynamisch profiel van oevers en wateroppervlak van andere buitenruimten in de stad. Het locatieprofiel van het Rijnhavenpark zal met het gereedkomen van de aanleg van het park worden afgerond en in de tijd verder worden aangescherpt.
ERASMUSBRUG
N
I
E
U
A
Metrostation Wilhelminaplein
ZU I
in
lm
e ilh
Nieuwe Luxor Theater
e ad ak
Cruise Terminal
P
la
te
ka
A
La
DK
an
AD E
LA
A
N
de
Tide Pools
w do ea
H
Glade M
EN
E
CE
Water P N T lay
S
P
L
A
N
O
Rocky Beach
Cherry Bowl
M EN ADE
T he
Garden Splash Pad
B luff
C
EN
Boat Launch
TRA
E L PROM
NA
A
M
ts as
e Ha
rbo
Kat
r
end
kad
Metrostation Rijnhaven
The View
Bayhouse Santos
Codrico e Bred
dijk Hille
Fenix II
Veerlaan
AFRIKAANDERWIJK
LS
Fenix I Deliplein Square
Neighborhood Square
e
e
nad
Adventure
B1 E
Valley
ht rec
h
me Pro u t h Forest
p + Ro es
Stone Outcrop
D
T
So
Buizenpark
Zu id
DE
Sandy Beach
Boat Launch
op
B2 E
ADE
AL PR
M
M
R
h ac Be
O
in
e
U
B3
T
PR
n doe i kat te n la A
s h
to An
eP
Garden
C EN T R A L
Hotel New York
R
IE
TH
Vale a r
W Holland Amerikaplein
AP
IN
LM
HE
IL
eg gw
lin
ch
eu oR Ott
S
M
HET PARK
O
Civic Square
W
Euromast
P
str aa t
NIEUWE WERK
A
E
Ve em
M W
S
T PO ECH
DR
EN KAT
KATENDRECHT
Ruimte voor een divers parkprogramma op de vaste land en drijvende parkdelen PROGRAMMATIC RANGE
Brooklyn Bridgepark, ©MVVA Maastunnel
Speeltui Katendrecht
SS Rotterdam
Kaappark
The civic realm on the upper level undulates gently, designed as a collage of spaces offering experiences requested during the public outreach process. That variety will make the park appealing to a more MAASHAVEN diverse group of users—young and old, active, and relaxed, people watchers and birdwatchers. Visitors will experience a gradual transition from the hard geometry of the city to the relaxed shapes of the park.
Brooklyn Bridgepark, ©MVVA Afrikaanderplein Park
NELSON MANDELA PARK
Plan
69
70
Stedenbouwkundig plan Rijnhaven
3.7 Stad, buurt, straat Een prettige woonomgeving is afhankelijk van veel factoren: veiligheid, voorzieningenaanbod, sfeer, weinig overlast, sociaal contact met de buren, et cetera. Samen geven deze, wanneer in orde, een goed gevoel bij de woonomgeving, een buurt waar je je thuis voelt. Niet overal in de binnenstad is die balans er. Op sommige plekken is aanwezigheid van en de aantrekkingskracht op bezoekers van de binnenstad (werkenden, toeristen, Rotterdammers) zo groot dat de bewoners uit de directe omgeving bijvoorbeeld voor dagelijkse boodschappen en/of eerste lijnszorgbehoefte niet in de buurt terecht kunnen. Of is het er vaak zo druk met ‘vreemden‘ en ontbreken ontmoetingsplekken voor buurtbewoners, waardoor eenzaamheid kan optreden. Zonder aandacht en urgentie hiervoor zal in de Rotterdamse binnenstad de economische betekenis (lees financiële opbrengst) van ruimte dominant worden ten koste van maatschappelijk gebruik met waarden, die minder goed of niet in geld uit te drukken zijn. Het succes van de stad én de concurrentieslag om de ruimte die daardoor plaatsvind, heeft zonder maatregelen verdringing als gevolg. De winnaars in de ‘concurrentieslag’ kunnen ruimte vermarkten aan de hoogste bieder, wat leidt tot hoge pacht- en vastgoedprijzen en/of kunnen de prijzen van de huur, café latte, natuurwijn en biologische boodschappen wel
betalen. De keerzijde van deze ontwikkeling is de verschraling in de diversiteit en het gebruik van de voorzieningen en uitsluiting van bepaalde doelgroepen en functies in de binnenstad. Op het moment dat te veel ondernemers, investeerders en instellingen op één plek in de binnenstad alleen focus hebben op ‘de stad’ (lees: voor bezoekers/ hoge inkomens waar de de hoogste opbrengst/ beleggingswaarde te verdienen is), gaat dat ten koste van ruimte voor functies die waardevol en essentieel zijn voor het (samen)leven in ‘de buurt en straat’. In het kielzog van deze wedloop verandert ook de openbare ruimte in een omgeving die mensen buitensluit. Het fenomeen treft vooral buurtbewoners met ‘kleine‘ portemonnee, die hun straat/buurt zien veranderen. Een inclusieve gebiedsontwikkeling houdt hier bewust rekening mee. Voor de Rijnhaven ligt hier een belangrijke uitdaging in het verschiet, want hoe kan een inclusieve openbare ruimte en dito (woon) ruimteverdeling en voorzieningenaanbod recht doen aan de belangen en behoeften van zowel de gewenste investeerders en bezoekers als de bewoners van het gebied? Op de Kop van Zuid en Katendrecht is afgelopen decennia hard gewerkt aan de transformatie van haventerrein naar gemengd woon-werkgebied. Grote bedrijven, overheden, instellingen, allerlei soorten horeca én nieuwe bewoners hebben zich gevestigd op de Pier en de Kaap. Musea, hotels,
filmhuis, theaters en binnenkort een designwarenhuis en een nieuw stadspark trekken veel bezoekers. De vele bezienswaardigheden maken van de Rijnhaven nu al een populaire plek. Van deze trekkracht profiteren veel voorzieningen in het gebied. Met de toenemende populariteit komt ook de bijbehorende druk op de ruimte. Met als risico dat buurtfuncties moeite hebben om te overleven en/of niet gerealiseerd worden en de openbare ruimte wordt overlopen door bezoekers die een prettige woonomgeving in de weg staan. Om buurtbewoners, zowel de bestaande als de nieuwe inwoners van de Rijnhaven, perspectief te bieden op een inclusieve leefomgeving hebben we een denkkader opgesteld, dat richting moet geven aan een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van programma en ruimte. Denkkader: stad, buurt en straat Als gemeente hebben we een breder belang voor ogen. We willen in de gebiedsontwikkeling Rijnhaven sturen op de economische betekenis én maatschappelijke waarden van ruimte en programma. We vragen ontwikkelaars, beleggers en ontwerpers niet alleen aan de fysieke vorm van het programma (de gebouwde stad) te werken maar ook aan de inclusiviteit en de sociaal maatschappelijke aspecten ervan (de geleefde stad). Om te kunnen sturen op een evenwichtige verdeling van ruimte en programma hanteert de gemeente een denkkader, dat de bebouwde en
Plan
71
onbebouwde ruimte van het plan verdeelt in de categorieën stad, buurt en straat. Deze begrippen bakenen domeinen af waarin de openbare-, semi-openbare, collectieve en private ruimte is vastgelegd en programma is onderverdeeld in verschillende schaalniveaus waarop deze economisch belang en een maatschappelijke waarde vertegenwoordigen. Hiernaast is op kaart aangegeven waar welke categorie (stad, buurt of straat) dominant is en mag zijn rond de Rijnhaven. Hieronder worden de categorieën toegelicht.
Legenda Openbare ruimte stad Openbare ruimte buurt Openbare ruimte straat Ruimte + programma (verticale) straat Ruimte + programma stad Ruimte + programma buurt Ruimte + programma stad + buurt
72
Stedenbouwkundig plan Rijnhaven
Stad De aantrekkings- en concurrentiekracht van de Rijnhaven is groot. Het gebied heeft een belangrijke betekenis voor de stad, een waarde die soms ook de belangen van de buurt overstijgt. Het stadsleven is hier dynamisch en is ieder uur van de dag in beweging. In de Rijnhaven zoeken we programma en activiteiten die deze dynamiek versterken, maar niet zondermeer. Meer van hetzelfde is onwenselijk. Dat betekent dat er goed gekeken moet worden naar welke voorzieningen, en voor wie, er al in de omgeving aanwezig zijn. En daarop verder ‘programmeren‘. Het voorzieningenaanbod van de nieuwbouw ademt diversiteit in de volledige breedte: complementair, versterkend én inclusief. Programma dat past bij ‘stad‘ valt onder de (bestemmingsplan)categorieën: cultuur, leisure, hotel, horeca, maatschappelijke voorzieningen, dienstverlening, hoger onderwijs en kantoren.
Deze stedelijke activiteiten en programma’s zijn georganiseerd aan de esplanade in voornamelijk de plint en Rotterdamse laag van bouwblokken aan de stadsas, het rondje Rijnhaven en de entreeplein bij het Nieuwe Luxor. Buurt Dagelijkse en basisvoorzieningen, zoals een supermarkt, bakker, drogist, kapper, huisarts, sporthal of bloemenzaak maar ook buurtcafé en theehuis zijn belangrijk voor een buurtgevoel, omdat deze het belang van de eigen (doel-) groep overstijgen. En een collectief netwerk en ontmoeting organiseren waarmee een positieve bijdrage aan het buurtleven en lokale gemeenschap wordt geleverd. Ook gedeelde voorzieningen, onderdeel van een collectief woonconcept, vallen onder deze categorie: zoals wellness en fitnessruimte, logeerkamer voor gasten en een gezamenlijke woon-, keukenkamer, daktuin en werkplekken. Langs het rondje Rijnhaven, zeker op de Wilhelminapier, is er nauwelijks ‘buurt‘ aanwezig. Om hierin balans te brengen, voortbouwend op ontwikkeling in Katendrecht Pols én tegelijkertijd verbinding te leggen met Afrikaanderwijk wordt er een concentratie van ‘buurt‘ rond het entreeplein metro Rijnhaven een concentratie dagelijkse en basisvoorzieningen te realiseren en hier de ‘buurt‘ een eigen (ontmoetings-)plek te geven. Ook in de tussenstraten en de logistieke straat in bouwblok 2
zijn functies en voorzieningen voor de buurt geconcentreerd als afval&recycling, (deel) mobiliteit, betaalbare (bedrijfs)ruimtes. In de bouwblokken dienen de publieke, semipublieke en collectieve ruimte zoals het dak, overstap van stijgpunten en de centrale entreehal bedoelt en bestemd om buurt(relaties op) te bouwen. Straat Wonen op hoogte onttrekt zich voor een groot deel aan het leven op straat, en op die straat in de Rijnhaven is de stad dominant. Het sociaal contact met buren speelt zich vooral af op de gang, de (centrale) hal of lift; op die momenten en plekken onderweg kunnen buurtbewoners elkaar tegenkomen, ontmoeten en in contact te komen en routines op te bouwen. Aandacht voor het vormgeven van deze ‘reis‘ met vernauwingen en verbredingen, die zowel terloopse als geregelde ontmoetingen mogelijk maken, is daarom van belang. Op de ‘reis‘ naar buiten/binnen passeert de bewoner (collectieve) voorzieningen en ruimte(s), zoals de brievenbus/pakketwand, fietsenstalling, lift, hal, daktuin, de conciërge, noodtrappenhuis die wanneer met aandacht ervoor ontworpen - een ‘verticale straat’ kan gaan vormen. De beleving van en kans op ontmoeting in die route van/naar de eigen voordeur is bepalend voor het thuis- en buurtgevoel in hoogbouw. In de Rijnhaven zetten we in op realisatie van die verticale straten.
Plan
73
Straat
Bouwjaar Naam Opdrachtgever
Buurt
Stad
Stad, buurt, straat
1600
1952
2013
2025
Shibam Hadramawt
Unite d'habitation
De Rotterdam
Rijnhaven Vastgoedontwikkelaar, woningbouwvereniging en bewoner
Bewoners
Woningbouwvereniging
Vastgoedontwikkelaar
Ideologie
Ommuurde stad
Tuinstad
Verticale stad
Ommuurd, tuin en verticale stad
Betekenis
Beschutting
Gemeenschap
Service, dienstverlening
Beschutting, gemeenschap en service
Privé
Sociaal
Waarde
De ontwikkeling van hoogbouw In de loop van de geschiedenis heeft hoogbouw een grote verandering doorgemaakt. De ontwikkeling van materialen en constructietechnieken hebben een belangrijke stempel gedrukt op de bouwfysica en de bouwkunst. De eerste torens in de 16e eeuw werden opgetrokken uit modder en gebouwd door de handen van de bewoners. De uitvinding van beton en de lift maakte het mogelijk om flatgebouwen op grote schaal en seriematig te bouwen. Niet veel later zorgde de introductie van staalconstructiewerk ervoor dat hoogbouw tot grote hoogte steeg. Innovaties en
74
Stedenbouwkundig plan Rijnhaven
Investering
technieken hebben een belangrijke impact gehad op de vorm en het uiterlijk van hoge gebouwen. Maar ook veranderende idealen en opvattingen over de manier waarop we onze leefomgeving vormgeven hebben invloed uitgeoefend op het wonen op hoogte. Als we de historische ontwikkeling van hoogbouw langs het denkkader stad, buurt en straat leggen, valt op dat de rol en betekenis van programma en ruimte van een belang en ideaal voor de straat en buurt langzaam naar een waarde en relevantie voor de stad is verplaatst. Deze beweging maakt onderdeel uit van een aanhoudende
Privé, sociaal en investering
huisvestingsdiscussie over, voor welke doelgroepen hoogbouw een oplossing is? In de afgelopen decennia is hoogbouw ingezet om allerlei programma’s en doelgroepen te huisvesten. Met in het begin specifieke aandacht voor gemeenschapsvorming en later meer voor de economische belangen van het bruisende stadsleven. In de ontwikkeling van de Rijnhaven willen we beide werelden verenigen. Om dit voor elkaar te krijgen, hebben we een ideale mix voor ogen met een natuurlijk evenwicht dat rekening houdt met de waarde en betekenis van ruimte én programma voor de doelgroepen op de schaal van stad, buurt en straat.
De stad beleefbaar op hoogte HOTEL
RESTAURANT
KEUKEN
CLUB
HOBBY
GASTENKAMER
KANTOOR
De straat ruimte voor ontmoeting
WOONKAMER
De buurt plek voor POSTKANTOOR omwonende DAKTUIN
SCHOENMAKER
SIGARENWINKEL STOMERIJ
KINDERDAGOPVANG
KAPPER
WELLNESS
DAKLOZENOPVANG BUURTSUPER
BIOSCOOP SCHOENMAKER
CONGIERGE ARCADE HAL BIERBROUWERIJ
POSTKANTOOR
HORECA LOBBY
LUXORPLEIN
TUSSENSTRAAT
TUSSENSTRAAT
BOULEVARD
KATENDRECHTPLEIN
Plan
75
Uitwerking
4
Pr ins en da
71
m
-74
Mo W len ille br m oe kp lein
1-25
5-11 0
La Zuan o id p
18
Po
sth
um
de 40
0-41
8
4
ala
an
50
-70
20
61
-207
0-47
0
e e toin ad An tek Pla
tra at
25
50
1-50
5
Ve em s
er in n d ple Vaorm V
39 9
74
1
69°
2-16
of
0
10
sh
30
Ich
thu
9.5
56
250M 200
80.1
39
1-46
2 25 de
20
0
Po
sth
75
90°
180M 120M
oo rsp ide
.1
2 10
3
0-12
20
1 .0
2
75
2
.0
40M 90°
Max-min bouwhoogte torens
of
90°
Bloknummer
.4
42
1
120M 70M
81
Ic
an
sh
hu
ht
ala
83
49,5
.0
90°
Legenda
um
rst
3
Zu
40M
ka
at
90°
° 111
3
90
.0
ma
ra
Til le
180M
9
15
75 .0
120M
40M
4
90°
.5
.0
83
120M 70M .1
180M 120M
42
Rooilijn Rotterdamse laag
1
49,5
Max.bouwhoogte Rotterdamse laag
71
Hillekopplein
90°
.0
1
° 117
en
hav
Rijn
-1
3
Encroachmentzone Rooilijn plint
10
2
4
90°
16
11 8
90
75
2-8B
40M
10
-18
200M 150M 80
56
Zone expeditiestraat .9
IN/UIT expeditiestraat
5
153
°
°
90
50
60
70
80
90
100 42.1
Bouwvlak hoogbouw
at
40
stra
30
3
ars
20
Hil
dw
10
7-2
les
Hille
0
Hillel
Ontwikkeleenheden
8-28
aan
Vemen en loodsen
1 2
led
Max. diagonaal hoogbouw
Hil
N
wa r
ss
tra
at
Max. voetafdruk hoogbouw 62.7
2-
Ra S ve . va ste n yn ka
1-59
Planregelkaart 2-54
e Kortstraat Hille
78
Stedenbouwkundig plan Rijnhaven
tra
at
4.1 Planregels Planregels De planregels en regelkaart zijn de basis van het stedenbouwkundig plan voor de verdere uitwerking en vervolgstap in de planvorming: de concrete ontwerpen en plannen voor de 3 bouwblokken. De planregels zijn randvoorwaardelijk. Een ontwerp voor (een deel van) een bouwblok wordt hieraan getoetst en dient in principe aan al deze regels te voldoen. De regels gaan in op aspecten die betrekking hebben op de massa, korrel, rooilijnen, bouwhoogte, programma en plint. Maar ook voor sociale aspecten en doelstellingen zijn regels geformuleerd. Op een aantal aspecten zijn de regels een aanvulling op of aanscherping van de Hoogbouwvisie en/of andere Rotterdams beleid. Uiteraard is niet uit te sluiten dat afwijken van een planregel mogelijk moet zijn. Bijvoorbeeld wanneer er een beleidswijziging plaatsvindt na vaststelling van dit stedenbouwkundig plan, wat dan in een nota van uitgangspunten voor (een deel van) een bouwblok word vastgelegd. Of wanneer er wel in de geest van de regel, de ambitie erachter, ontworpen wordt, maar niet aan de letter van de planregel voldaan én het beter ontwerp en/ of beter functionerend programma oplevert. Dan kan na afstemming met het planteam gemotiveerd afgeweken worden.
Spelregelkaart De spelregelkaart verbeeld de mogelijkheden en onmogelijkheden van het stedenbouwkundig plan. Deze kaart is een samenvattende verbeelding van diverse (niet alle) regels. Alle planregels zijn ook afzonderlijk toegelicht en onderverdeeld in twee categorieën: ruimte en sociaal. Deze zijn op de navolgende pagina’s te vinden. Daarnaast zijn voor enkele planregels aanvullende richtlijnen opgesteld die een voorkeursrichting bieden in de geest van het plan. In specifieke situaties kunnen richtlijnen anders worden uitgewerkt dan voorgeschreven, mits het geen afbreuk doet aan de hoofdopzet en ruimtelijke kwaliteit. Dit wordt gezamenlijk getoetst en besloten in het planteam. Binnen de meeste planregels is er veel vrijheid en flexibiliteit om in de daadwerkelijke uitwerking van de plannen de gebouwen en ambities vorm te geven.
als een soort leidraad voor de ‘juiste‘ uitwerking van de individuele bouwblokken. We willen met dit stedenbouwkundige plan juist ontwerpvrijheid en -inspiratie (mee)geven zodat ontwerpers, ontwikkelaars hun visie, expertise en ambitie op de Rijnhavenontwikkeling kunnen loslaten.
Voorbeelduitwerking Er is een voorbeelduitwerking gemaakt, die laat zien hoe met inachtneming van de regels verschillende ruimtelijke en programmatische uitwerkingen van de gebouwen mogelijk zijn. Deze voorbeelduitwerking, die aan het eind van deze paragraaf staat, is voor Stadsontwikkeling Rotterdam een hulpmiddel geweest om de gestelde planregels voor de Rijnhavenontwikkeling te valideren en studies uit te voeren, bijvoorbeeld ten aanzien van wind, zon en programma. De voorbeelduitwerkling is geenszinds bedoeld
Uitwerking
79
1.1 Ruimte - bouwenvelop De maximale afmeting van de bouwenvelop staat per blok vastgelegd in het bestemmingsplan Rijnhaven. Binnen de contouren van deze envelop dient het bouwplan te passen. 250
250 m
200 m
200 180 m
180 m
180
120
De bouwenveloppen in het (bestemmings)plan zijn ruim opgezet. Dit geeft vrijheid en flexibiliteit om te verkennen en te ontwerpen hoe vorm en massa van het te ontwikkelen programma zich voegt in de context van de Rijnhaven. Die ruimte en flexibiliteit geeft niet alleen ontwerpvrijheid, deze is ook nodig zodat optimaal rekening gehouden kan worden met de invloed van zon en wind op gebouwen en de openbare ruimte in de omgeving.
120 m
Hoogbouw
120 m
WILHELMINAPIER
KATENDRECHT
40
Rotterdamse laag
12 0
plintzone Max. bouwenvelop
blok 3
blok 2
blok 1
In de bouwenvelop is de Rotterdamse laag begrensd op 40 meter hoogte. De hoogte van verdiepingen in de Rotterdamse laag zijn minimaal 3,3 meter bruto*. De plintzone op de begane grond heeft een maximale hoogte van 12 meter. De hoogte van de begane grondverdieping in de plintzone is minimaal 4,5 meter netto**. De afmetingen van de bouwenveloppen en demarcatie van de hoogbouw verschillen per bouwblok. * bruto verdiepingshoogte = som van de netto hoogte van deze bouwlaag en de dikte van de erboven liggende vloer ** netto verdiepingshoogte = de hoogte van deze bouwlaag gemeten van de bovenkant van de vloer tot de onderkant van het plafond.
80
Stedenbouwkundig plan Rijnhaven
1.2 Ruimte - programma per blok Per bouwblok is een minimaal en maximaal metrage van het te ontwikkelen programma vastgesteld op basis van een minimaal (260.000 m2) en maximaal programma (350.000m2) voor de gehele ontwikkeling. In de basis is 65% - 75% van het totaalmetrage per blok bestemd voor woonprogramma. De bandbreedte in m2 bruto vloeroppervlak is per blok verschillend. Door het voorschrijven van een bandbreedte speelt het stedenbouwkundig plan in op mogelijk veranderende marktcondities gedurende de looptijd van de gebiedsontwikkeling. Ook geeft het keuzevrijheid bij de ontwikkeling. De positie van de bouwblokken in relatie tot de omgeving en vormgeving van het hoogbouwsilhouet bepalen de verdeling van het minimale en maximale laadvermogen per blok. Het minimaal en maximaal te ontwikkelen metrage per bouwblok is exclusief parkeren.
Blok 1 Blok 2 Blok 3
min. 90.000 m2 (FSI 11,6) max. 120.000 m2 (FSI 15,5) min. 70.000 m2 (FSI 11,2) max. 100.000 m2 (FSI 16,0) min. 100.000 m2 (FSI 14,0) max. 130.000 m2 (FSI 18,2)
Max. bouwenvelop Min. 260.000 m² 18,2 FSI
16,0 FSI
15,5 FSI
14,0 FSI
11,2 FSI
11,6 FSI
max. 130.000 m²
max. 100.000 m²
max. 120.000 m²
min. 100.000 m²
min. 70.000 m²
min. 90.000 m²
Max. 350.000 m²
Uitwerking
81
1.3 Ruimte - hoogbouwsilhouet Door het opnemen van een bandbreedte voor het te ontwikkelen bouwprogramma per blok zijn er vele ontwikkelscenario’s qua bouwhoogte en verhoudingen ertussen mogelijk. De aanblik van het hoogbouwsilhouet heeft een belangrijke relatie met het aantal vierkante meters programma in het bouwblok. Op het moment dat het er een hoger of een lager metrage aan programma gerealiseerd wordt, verandert de verhouding van het silhouet. Om te sturen op een evenredig hoogbouwsilhouet zijn er spelregels opgesteld die de maximale en minimale hoogte van torens en minimale afstand tussen de hoogbouwtorens onderling beschrijven.
250
200
200 180
30
1.A
180 1.F
150 3.E
120
2.B
120 30
2.C
70
A
B
120
120
2.D
2.E
30
3.F
70
C
D
E
F
Max. bouwenvelop Max. - min. bouwhoogte Minimaal verhouding silhouet
82
Stedenbouwkundig plan Rijnhaven
Minimale / maximale bouwhoogte: A min. 200m / max. 250m min. 70m / max. 120m BD CE min. 120m / max. 180m min. 150m / max. 200m F Minimale afstand/verhouding: Toren A is minimaal 30m hoger A/F dan toren F BD/CE Torens C/E zijn minimaal 30m hoger dan torens B/D Toren F is minimaal 20m hoger E/F dan toren E
1.4 Ruimte - verjongen
2
1
1
E
56
D
5
C
, 49
B
1
1
42
A
,5 49
Rotterdamse laag
42
56
Aan de opbouw van het hoogbouwsilhouet zijn planregels verbonden. De onderstaande voorwaarden volgen hoofdzakelijk de beleidslijnen uit de Hoogbouwvisie. Op een bepaalde hoogte boven de Rotterdamse laag wijken de spelregels uit het stedenbouwkundig plan af van deze visie. Het verjongen van de bovenbouw wordt door twee invalshoeken bepaald: een maximale vloeroppervlakte van hoogbouw en een absolute maat. Bovenop de Rotterdamse laag zijn beide meetinstrumenten begrenst, daarboven zijn de dimensies daarvan losgelaten. Op de Rotterdamse laag mag de diagonaal van de torens B en C niet groter zijn dan 42 meter (30 x 30, een oppervlakte van 900 m2). De torens C en E hebben een maximale diagonaal van 49,5 meter boven de Rotterdamse laag (35 x 35, een oppervlakte van 1.225 m2). Torens A en F hebben een maximale diagonaal van 56 meter boven de Rotterdamse laag en/of een maximaal oppervlak van 1.600 m2.
Max. bouwenvelop Contour bebouwing
F
Verjongen Max. diagonaal
Verjongen Toren A dient minimaal 2 keer te verjongen. Torens C, E en F dienen minimaal 1 keer te verjongen.
Uitwerking
83
1.5 Ruimte - verdikken De torens aan de entreepleinen, op de koppen van de bouwblokken (toren A en F) hebben de mogelijkheid af te wijken van, 'te spelen met' de verjongingsregel. Aan beide verblijfspleinen is met deze planregel extra ontwerpvrijheid om de vormgeving van openbare ruimte en bebouwing op elkaar af te stemmen en/of de torens te verbijzonderen. De verjongingsplanregel blijft gelden voor toren A en F, maar de mogelijkheid wordt geboden de gestelde en vereiste afwijkende diameters om te draaien, waardoor er een verdikking (in plaats van verjonging) naar boven toe ook mogelijk is. Daarbij nog steeds in achtnemend de invloed van zon, wind, et cetera die de ruimtelijke stapeling heeft op zijn omgeving, teneinde een optimale omgevingskwaliteit te realiseren.
<
>
> <
<
Max. bouwenvelop
A
F
Bebouwing hoogbouwtoren Diagonaal Verdikken
84
Stedenbouwkundig plan Rijnhaven
1.6 Ruimte - beeldkwaliteit Het principe van beeldkwaliteit stelt de eigenheid van de plek centraal. De Rijnhaven ontleent haar identiteit aan de twee tijdslagen die in het gebied aanwezig zijn. Het startsein voor de ontwikkeling van de Kop van Zuid markeert grofweg de tweedeling tussen beide perioden. In het tijdvak voor vernieuwing domineren vemen, loodsen, hijskranen en havenactiviteiten het aanzicht. Eind jaren '80 wordt een start gemaakt met de herstructurering van de Wilhelminapier en Zuidkade. Een nieuw hoogbouwmilieu met een eigentijdse architectuur verrijst op de kade. De twee karakters vormen aanleiding en inspiratie voor een nieuwe generatie gebouwen met een architectuur die een duidelijke beeldreferentie heeft naar zowel het havenverleden als de vernieuwingsperiode. De zijde aan de Rijnhaven refereert qua maat, schaal en architectuur aan de vemen en loodsen uit de periode voor vernieuwing. De zijde aan de Posthumalaan reageert op de nieuwe stad, de periode na herstructurering. De gebouwen hebben een eigentijdse uitstraling refererend naar de hedendaagse architectuurpraktijk. De confrontatie tussen beide bouwstijlen is het spel dat op verschillende manieren beleeft kan worden in het gebied.
veem
loods
nieuwe stad
Uitwerking
85
1.7 Ruimte - architectonische eenheden
1
1a 2
··
1 1a
2
··
2
1 1a
3
·· 2
86
De bouwblokken zijn opgedeeld in meerdere kavels, die ervoor zorgen dat er minimaal een bepaalde hoeveelheid architectonische eenheden (te ontwikkelen gebouwen/gebouwdelen) per blok én per gevel gerealiseerd worden. De afmetingen van de kavels zijn niet exact voorgeschreven, maar illustratief weergegeven ten einde het minimale aantal architectonische eenheden duidelijk te maken. Ontwerpvoorstellen zijn vrij om de definitieve maat van de ontwikkelkavels te bepalen, mits: voldoende rekening wordt gehouden met de ontsluiting en maatvoering van de interne en/ of externe expeditiestraat; het aantal eenheden per blok en de verdeling daarvan per zijde gelijk blijft aan de gehele lengte van het aanzicht, zoals weergegeven op de verbeelding; de maat en schaal van ontwikkelveld 1a overeenkomt met de maat en schaal van de vemen in het gebied. De Cultuurhistorische verkenning en het Beeldkwaliteitsplan bieden handvatten om tot een gemotiveerde maatvoering te komen. In overeenstemming met de gemeente worden de afmetingen van de architectonische eenheden definitief vastgelegd.
Stedenbouwkundig plan Rijnhaven
1.8 Ruimte - eenheid in verscheidenheid De bouwblokken zijn samengesteld uit verschillende architectonische eenheden (gebouwen / gebouwdelen) die zich in vorm, massa en beeldtaal van elkaar onderscheiden. Om dit te bereiken hebben de gebouwen een afwijkende maat en schaal in breedte en hoogte. De combinatie van verschillende gebouwen en bouwhoogte resulteert in een gevarieerd gevelaanzicht op maaiveld en daklandschap (het tweede maaiveld) op de Rotterdamse laag van de bouwblokken. De gebouwen / gebouwdelen binnen het bouwblok verschillen ter hoogte van de Rotterdamse laag van bouwhoogte. Per gebouw zit er minimaal één verdieping (3,5 meter netto) hoogteverschil. De daken van de gebouwen / gebouwdelen per bouwblok vormen samen één (collectief) daklandschap met trap- en eventuele brugverbindingen.
Uitwerking
87
1.9 Ruimte - ruimtelijke opbouw De geleding van de bouwblokken in verticale richting is bepalend voor het aanzicht van het ensemble op afstand en de beleving ervan op maaiveld. De beëindiging van de voet van de hoogbouwtorens reageert op het principe van beeldkwaliteit. Aan de zijde van de Posthumalaan kan de voet van de hoogbouwtoren landen op zowel maaiveld, de plint of de Rotterdamse laag. De toren kan qua architectuur op zichzelf staan, en bijvoorbeeld 'landen' op maaiveld en/of op de Rotterdamse laag. Of de toren maakt onderdeel uit van een 'sokkel' (Rotterdamse laag, plint). Aan de Rijnhaven landt de voet van de hoogbouwtoren op de Rotterdamse laag en/of op het maaiveld. De toren reageert in dat laatste geval op het principe van vemen en loodsen maar vormt een eigen architectonische eenheid.
Posthumalaan
Posthumalaan Rijnhaven
88
Stedenbouwkundig plan Rijnhaven
Posthumalaan Rijnhaven
1.10 Ruimte - technische ruimte In hoge gebouwen neemt de complexiteit en veiligheidseisen ten aanzien van brand, constructie, fundering en logistiek toe. Om te voorkomen dat dit leidt tot een optelsom aan claims op schaarse ruimte in de plint zijn er regels opgesteld. In het bouwblok kunnen technische ruimtes een plek vinden in de parkeergarage, plint, een speciaal ontworpen technische verdieping en de kroon van het gebouw. In de plint zijn de technische en serviceruimtes (zoals fietsenstalling, afval, nutsvoorzieningen, bergingen, gebouwinstallaties, et cetera) bij voorkeur ontsloten aan de expeditiestraat. Vanaf de publieke straat zijn deze ruimtes niet zichtbaar, wel toegankelijk en ontsloten door bij voorkeur gecombineerde toegangen. Vanuit resilience-overwegingen (vanwege de buitendijkse ligging) is het niet toegestaan om vitale voorzieningen op te nemen in de ondergrondse stallingsgarage. Technische en servicevoorzieningen worden bij voorkeur geclusterd worden op één verdiepingsvloer. De (infrastructuur van de) technische installaties op het daklandschap van de Rotterdamse laag en/ of in de gevel maken integraal onderdeel uit van de architectuur van het gebouw(deel). Installaties in de kroon van een toren zijn uit het zicht en een integraal onderdeel van het ontwerp.
Kroon
Technische verdieping
Kroon
Rotterdamse laag
Expeditiestraat
Parkeergarage
Uitwerking
89
X
X
X
X
X
X
X
X
X
1.11 Ruimte - binnenhoven
90
Stedenbouwkundig plan Rijnhaven
Belangrijke aspecten voor aantrekkelijke binnenhoven zijn de toetreding van daglicht en zon, afdoende afmeting, beperkte windhinder en vooral enige mate van rust. De hoven vormen een stille(re) en informele zijde van het bouwblok. De binnenplaatsen hebben een belangrijke functie als ontmoetingsplek. Een minimale ontwerpmaat voor de breedte van binnenhoven is niet voorgeschreven. De uitdagende en complexe maat en schaal van de vemen vraagt om vrijheid ten einde met creatieve ontwerpoplossingen een aangename binnenplaats in het bouwblok te creëren. Ontwerpvoorstellen worden daarom kwalitatief beoordeeld. Aspecten als geluid, wind en zon alsook collectiviteit, toegankelijkheid en openbaarheid dienen in de ontwerpoverweging te worden meegenomen. Ontwerpers en ontwikkelaars zijn vrij om de positie van de binnenhoven te bepalen, behalve in blok 2 (waar het hof samenvalt met de expeditiestraat). Deze vrijheid kan leiden tot open of gesloten bouwbloktypologieën. Hoven kunnen met de voet landen op de begane grond, plint of in de Rotterdamse laag. Ook overdekte binnenhoven (atria) zijn een mogelijkheid. Waar publiek toegankelijke expeditiestraten en binnenhoven op privaat gebied ontstaan, maken eigenaren en gemeente afspraken over de bereikbaarheid en het beheer daarvan.
1.12 Ruimte - expeditiestraat
12
Met de ontwikkeling van de Rijnhaven borduren we voort op deze traditie door een onbebouwde ruimte aan de achterzijde (lees tussenzijde) van gebouwen te introduceren. De straten hebben een belangrijke functionele en collectieve betekenis. De straten worden gebruikt om de immer groeiende logistieke vraagstukken van wonen, werken en mobiliteit op te lossen. Daarnaast zorgt een mix van functies met adressen aan de (publiek toegankelijke) binnenplaats voor een aangenaam verblijfsklimaat.
M
Expeditiestraten vormen een belangrijk en onderscheidend kenmerk van de Rotterdamse binnenstad. In het centrum zijn ze in alle soorten en maten te vinden. Deze straten vormen een merkwaardige eigen wereld, vaak open en publiek toegankelijk, soms in zichzelf gekeerd en gesloten.
Blok 2 heeft een openlucht expeditiestraat op maaiveld, die verplicht 24/7 openbaar toegankelijk en minimaal 12m breed is. Dit vanwege de logistieke route die erdoorheen loopt én de centrale afvalverzameling aan deze straat. Deze expeditiestraat biedt bij uitstek kansen voor huisvesten van betaalbaar programma. Blok 1 en 3 hebben de mogelijkheid om de straat ook intern (bebouwd) op te lossen. De expeditiestraat is via toegangspoorten aan de Posthumalaan en/of tussenstraten bereikbaar en toegankelijk.
Uitwerking
91
Illustratieve schetsuitwerking van een daklandschap waar stad - buurt - straat samenkomen.
92
Stedenbouwkundig plan Rijnhaven
1.13 Ruimte - dakoppervlak Het dakoppervlak van de Rotterdamse laag wordt ingezet om een tweede maaiveld te creëren in het bouwblok. Het daklandschap is overdag (openbaar dan wel collectief) toegankelijk. Ontmoeten, verblijven en verbinden staan er centraal, daarmee invulling gevend aan de ambitie van een inclusieve binnenstad. Aan de ontwerpers en ontwikkelaars de vrijheid voor de invulling van het daklandschap binnen het denkkader stad-buurt-straat. Op bouwblokniveau zijn de daken met elkaar verbonden en vormt het geheel een gemeenschappelijke buitenruimte c.q. daktuinenlandschap/-route. Hoogteverschillen per gebouw worden opgelost met trappen en/of hellingbanen, rekening houdend met mindervaliden. De etages grenzend aan het dak zijn zoveel mogelijk programmatisch en ruimtelijk gekoppeld aan dit daklandschap. Programma en ruimte van deze etages activeren en stimuleren het gebruik van het daklandschap. Op daken zijn private buitenruimtes toegestaan maar deze zijn altijd ondergeschikt aan het openbare en collectieve deel. Vastgoedeigenaren, ondernemers, bewoners en gemeente maken afspraken over de toegankelijkheid en openbaarheid, het meervoudig ruimtegebruik en het beheer van het daklandschap.
Collectief binnenruimte Collectief dak
Uitwerking
93
2.1 Sociaal - plintzone
plintzone
12 4,5
12
0
94
Stedenbouwkundig plan Rijnhaven
9
12 4,5
De plint onderscheidt zich in de vormgeving van het gebouw. De wijze waarop programma toegankelijk en zichtbaar is, wordt vormgegeven en geplaatst in de plint, is van belang voor de beleving en functioneren van zowel het bouwblok als het (openbaar) gebied. Een goede plint (de programmering, verschijningsvorm, flexibiliteit en het beheer) is van essentieel belang voor een levendig en aantrekkelijk gebied en straatbeeld. De plintzone van het bouwblok is 12 meter hoog, en per architectonische eenheid verspringt de plinthoogte. Binnen die zone wordt daardoor een diversiteit gerealiseerd, waarmee een interessant beeld, passende invulling, focus en goeie overgang en ontworpen kan worden. De onbegrensde schaal van hoogbouw wordt hiermee teruggebracht naar een menselijke maat op de begane grond. Het is belangrijk dat de plint flexibel en adaptief is. Een verdiepingshoogte van minimaal 4,5 meter netto op de begane grond biedt die bewegingsvrijheid. Een terugliggende (demontabele) tussenverdieping, een mezzanine, in de stedelijke plint is gewenst. Dit draagt bij aan dieptewerking in en dynamiek van het gevelbeeld. Ook kan (een deel van) de kelderverdieping bij de plint te betrokken worden, bijvoorbeeld voor een mobiliteitshub en/of horeca. Bij het ontwerp van de ondergrondse parkeergarage dient hier rekening mee te worden gehouden.
2.2 Sociaal - encroachmentzone 1 x gevelgeleding blok
3
x
xm
3m
2x gevelgeleding blok
5m
De encroachmentzone (overgangszone) creëert ruimte tussen het bouwblok en de direct aangrenzende openbare ruimte. In deze zone is de uitwisseling tussen privé en openbaar en de gewenste mate van interactie op elkaar af te stemmen mede afhankelijk van het beoogd programma in de plint. Om dit vorm te kunnen geven, is een ruimte bij de rooilijn naar buiten en/of binnen opgenomen. Het toepassen van een terugliggende plintgevel en/of uitkragend gevelvlak draagt ook bij aan een prettige beleving van de straat op ooghoogte. De gevel ter hoogte van de plint en de Rotterdamse laag maximaal 3 meter uitkragen hiervan (in de tussenstraten echter niet tot zeer beperkt toegestaan). Een terugspringend geveldeel binnen het bouwvlak is ook mogelijk en niet begrenst. Op deze manier kan een menselijk maat worden aangebracht en op plekken een intieme(re) sfeer ontstaan. Om variatie en dynamiek in het gevelbeeld te waarborgen dienen per gevelzijde verschillende ontwerpoplossingen voor de gevelgeleding te worden toegepast. De demarcatie kan bijvoorbeeld vormgegeven worden bij de beëindiging van een architectonische eenheid in het gevelaanzicht.
3
x
Plint Rotterdamse laag Encroachmentzone Rooilijn
Uitwerking
95
Illustratieve schetsuitwerking van een overstap ter hoogte van het daklandschap waar stad - buurt - straat samenkomen.
96
Stedenbouwkundig plan Rijnhaven
2.3 Sociaal - veiligheid door ontmoeting Hoogbouw biedt kansen voor verdichting, maar daarbij komen een aantal extra uitdagingen. Een belangrijk vraagstuk van wonen op hoogte is (sociale) veiligheid en ondermijning. Aandacht voor aspecten als anonimiteit en individualiteit bij het ontwerpen maakt wonen in hoogbouw veiliger en prettiger. Een belangrijke factor om de veiligheid in hoogbouw te vergroten, is te voorkomen dat ondermijnende praktijken gemakkelijk en ongezien verdwijnen achter de voordeur van het appartement. Daarom gelden er voorwaarden voor de bereikbaarheid en toegankelijkheid van woningen. Het is niet toegestaan om vanuit de parkeergarage via de lift of het trappenhuis direct een woning te kunnen betreden. De route vanuit de stallingsgarage (auto en/of fiets) gaat altijd via een overstap: via het openbaar gebied (extern) of een publieke/collectieve plek (intern). Dit kan georganiseerd worden in de plint door een uitgang te maken op straat dan wel een interne publieke ruimte (centrale entreehal). Of door een overstap op andere plekken te realiseren, bijvoorbeeld bovenop de Rotterdamse laag of een overstapverdieping in een toren waar ook een collectieve ruimte aangekoppeld is. De liftkernen en trappenhuizen ter hoogte van een overstappunt zijn fysiek van elkaar gescheiden om zichtbaarheid te garanderen en ontmoeting en interactie uit te lokken.
40 12
parkeergarage
plint
op rotterdamse laag ontmoetingsruimte
m
m
Rotterdamse laag
Uitwerking
97
Illustratieve schetsuitwerking van een gangpad in de Rotterdamse laag / hoogbouw, die als 'straat' werkt
98
Stedenbouwkundig plan Rijnhaven
2.4 Sociaal - lift, trap en gangpad Het sociale vraagstuk van wonen in hoogbouw is een belangrijk thema bij het realiseren van een prettige woonomgeving in de Rijnhaven. Binnen het bouwblok is extra aandacht vereist voor het ontwerp en functioneren van de gebouwontsluiting, verkeersruimte en collectieve voorzieningen om ontmoeting en sociale interactie te stimuleren en te faciliteren. In het ontwerp van de verkeersruimte van en naar de eigen woning dienen momenten en plekken ingebouwd te worden voor ontmoeting, om een praatje te maken en familiariteit met (de ritmes van) andere bewoners op te bouwen. Op deze manier wordt eenzaamheid én ondermijning tegengaan, herkenning en buurt- en thuisgevoel gestimuleerd. Door gangpaden, noodtrappen, liften en collectieve voorzieningen binnen het bouwblok (deels) te verbinden en delen met elkaar, ontstaan hybride vormen van gebruik. Deze 'verticale straat' vragen om creatieve oplossingen op aspecten als toegankelijkheid, eigenaarschap en beheer. Een goeie aansluiting van deze 'verticale straat' op de stad is van cruciaal belang voor het slagen ervan. In de plint dient deze overgang met veel zorg en royaal vormgegeven te worden.
solitaire verbindingen
gedeelde verbindingen
Uitwerking
99
2.5 Sociaal - entree’s en korrel programma’s
L
X S L
L
X
X
L
L M
S M
L
X M L
X
M
S
M
S
M
L
X
S
L
L M
M
M M S
S
M L
L
M
S
S
M S
M
M
M M
S M M
S
M L
M
X
M
L
L S
S
L M
100
Stedenbouwkundig plan Rijnhaven
Op de begane grond zijn ogen op straat, goede programmering van de plint en interactie op de overgang tussen openbaar gebied en privé domein erg belangrijk. Dit is de ruimte waar bewoners, bezoekers en ondernemers elkaar ontmoeten, waar aantrekkelijke stedelijkheid moet ontstaan en toegankelijkheid, diversiteit en inclusiviteit ook fysiek vorm krijgen. De plint, de invulling en de korrelgrootte (S, M, L, XL) ervan, dient aan te sluiten op context van de omgeving waar deze aangrenst. De stadsas vraagt iets anders dan een tussenstraat, zoals ook bijvoorbeeld beide pleinen verschillen. Het noordelijke plein nabij het Nieuwe Luxor heeft een stedelijk karakter met ruimte voor cultuur, evenementen en activiteiten en is een echte publiekstrekker voor de stad. Het oppervlak van de voorzieningen heeft daarom overwegend een grote(re) korrel (L,XL). Het zuidelijke plein krijgt daarentegen een belangrijke functie voor de buurt, een plek voor de dagelijkse boodschappen, zorgfuncties, horeca; een ontmoetingsplek voor de inwoners van Rijnhaven en de omliggende buurten. Dit vraagt een diversere en kleinere korrel (L, M, S).