[22bb003921] Hoorzitting en verslag bestemmingsplan Saftlevenhof d.d. 22 juni 2021

Zelfs voor de commissie is het lezen van alle zienswijzen al lastig, laat staan voor een winkelier die met heel andere dingen bezig moet zijn. Het was logisch en netjes geweest als de winkeliers in ‘jip-en-janneke taal’ waren benaderd. Daarnaast is inspreker er duidelijk over dat het park reeds goed bereikbaar is. De ondernemers hebben vanwege corona al genoeg te verduren gehad. Dan lijkt het

pagina 20

Raadscommissie Bouwen, Wonen en Buitenruimte Subcommissie Bestemmingsplannen op 22 juni 2021 Hoorzitting diverse bestemmingsplannen tornen aan de winkel van inspreker ten behoeve van een doorgang niet nodig. De heer Van Schaik tekent hierbij aan dat hij niet ter plaatse is geweest, maar reclamant vertelt hier vast geen fabels. De vraag is waarom de gemeente dit winkelpand kan afpakken terwijl er een huurcontract ligt. De heer Verheij vraagt waarom per se op die locatie een doorgang nodig zou zijn. De doorgang zit midden in het blok, maar net om de hoek in de Burgemeester Roosstraat kan men zo naar binnen. Bovendien is de afspraak dat gemeentelijk vastgoed zoveel mogelijk verhuurd moet zijn. Nu zít er een goede huurder, moet die er weer uit. De heer Harteveld geeft aan dat de onderdoorgang in het geldende bestemmingsplan reeds mogelijk is gemaakt. Hierbij gold het argument dat het Oude Noorden weinig groen kent. Het werd nodig geacht de binnentuin van vier kanten bereikbaar te maken. De onderdoorgang die is voorzien op Zwart Janstraat 70a is de belangrijkste van de vier omdat die recht in het verlengde van de Pijnackerstraat ligt. De bergingen van de woningen zijn voorzien aan de binnenkant van de binnentuin. Dat is reeds beargumenteerd in het geldende bestemmingsplan en is in dit nieuwe bestemmingsplan overgenomen.

In het geldende plan is de onderdoorgang niet als verplichting opgenomen, maar als mogelijkheid. In het nieuwe plan geldt die als verplichting. De heer Krijgsman merkt over de communicatie met bewoners op dat het hier een actualiserend bestemmingsplan betreft. Er verandert niet veel ten opzichte van de bestaande situatie. Er zijn twee wijkavonden georganiseerd voor de omwonenden en het heeft in de Havenloods en de Staatscourant gestaan. De heer Verheij geeft aan dat hij vermoedt dat dit een politiek punt gaat worden. Hij wijst op zijn eigen motie Communicatie op Locatie. Dat is hier duidelijk niet gebeurd. Het gaat om de locatie van inspreker. Daar is niet gecommuniceerd. Dat is een issue dat met de wethouder moet worden besproken en niet met de ambtenaren die hier de technische beantwoording verzorgen. Wat zij zeggen levert wel voldoende gespreksstof op om met de wethouder te bespreken. De heer Verheij denkt terug aan een situatie in 2011 waar een ondernemer weg moest vanwege het bestemmingsplan waarna de raad een motie aannam dat dit met een goede vertrekregeling moest. Tien jaar later is dat niet goed afgelopen. Dat gaat de heer Verheij niet nog een keer gebeuren, dus dat zal hij met de wethouder bespreken. De heer Van Schaik viel van zijn stoel bij de beantwoording. In het eerste bestemmingsplan was die doorgang er niet, in het tweede wel.

Dat wordt een heel leuke discussie met de wethouder. De ambtelijke uitleg is knullig. Dat kan zo niet. De voorzitter vraagt de commissie om kwalificaties van de uitleg achterwege te laten. De heer Van Schaik had deze uitleg graag anders gehoord. Er wordt nu verwezen naar bewonersavonden. Inspreker is ondernemer. Er zijn geen ondernemers uitgenodigd. Dat had deze discussie kunnen voorkomen.

pagina 21

Raadscommissie Bouwen, Wonen en Buitenruimte Subcommissie Bestemmingsplannen op 22 juni 2021 Hoorzitting diverse bestemmingsplannen

De voorzitter geeft aan dat dit aansluit bij de opmerking van de heer Verheij, dat dit een politieke afweging wordt. Het had wellicht geholpen als dit op een andere manier was gedaan. De heer Rozema merkt op dat de politieke discussie waarschijnlijk plaatsvindt op 30 juni in de commissie BWB. Dan kan wel een politieke draai aan de discussie worden gegeven. In het eerste bestemmingsplan was de onderdoorgang een mogelijkheid, nu een verplichting. De heer Rozema vraagt hoe een verplichting tot realisering kan worden opgenomen in een bestemmingsplan en hoe dit dan geformuleerd is. De heer Hartveld erkent dat in het nieuwe plan staat dat er een onderdoorgang dient te komen. De voorzitter geeft aan dat de bestemmingsplannen zullen worden behandeld in de commissie Bouwen, Wonen en Buitenruimte van 30 juni 2021. In de gemeenteraadsvergadering van 6 en 8 juli zal een definitief besluit worden genomen. De heer Van Schaik vult aan dat de inspreker zich dan via de griffie moet melden. Zienswijze 7: De heer Van de Worp van Inspire Real Estate spreekt in namens Soetendaal BV, eigenaar van een complex op de hoek van de Hoyledestraat met de Soetendaalseweg. Sinds vorig jaar wil men dit herontwikkelen middels sloop met vervangende nieuwbouw. Reclamant geeft aan dat zijn cliënt dit graag opgenomen ziet worden in het bestemmingsplan.

In de zienswijze zijn daarnaast enkele andere aspecten weergegeven. Op 30 december 2020 is de in juni 2020 gedane sloopmelding geaccepteerd door de gemeente. Op 11 mei 2021 is de aanvraag omgevingsvergunning ingediend. Als de raad niet lang daarna het bestemmingsplan vaststelt, verwacht de eigenaar dat ook de omgevingsvergunning wordt verleend. Het ingediende plan past volledig in het vigerend bestemmingsplan. Daarmee is het andere punt in de zienswijze feitelijk achterhaald: het doorhalen van de dubbelbestemming cultuurhistorie. Er is verwezen naar de vaststelling van de Notitie Cultuurhistorie in 2013 / 2014, behandeld in twee opeenvolgende raadsvergaderingen. De kanttekening die hierbij van het bestuur werd gemaakt, was dat die cultuurhistorische verkenning uit 2013 er niet toe moest leiden dat dit als beschermd stadsgezicht zou worden behandeld. Dat is nu wel gebeurd, omdat een totaal verbod op sloop geldt. Inhoudelijk is de verkenning niet eens uitgevoerd volgens de richtlijnen van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed. De zienswijze ziet erop dat de sloopvergunning alsnog wordt afgegeven. De cultuurhistorische verkenning maakt niet duidelijk waaraan de gemeente gaat toetsen. De dubbelbestemming leidt tot een totaalverbod waarbij niet duidelijk is wanneer een vergunning wordt verleend. Dit leidt tot willekeur.

De gemeente heeft inmiddels de sloopvergunning geaccepteerd.

pagina 22

Raadscommissie Bouwen, Wonen en Buitenruimte Subcommissie Bestemmingsplannen op 22 juni 2021 Hoorzitting diverse bestemmingsplannen Het ontwerpbestemmingsplan brengt de maximale bouwhoogte terug tot achteneenhalve meter plus NAP. In de directe omgeving zijn bouwhoogten tot twaalf en vijftien meter zijn toegestaan. Het huidige bestemmingsplan staat vier bouwlagen toe met daarop een kap. Dat zou in de regel richting de zestien meter gaan. De reductie tot achteneenhalve meter ziet reclamant dan ook niet zitten. Stedenbouwkundig zou een bouwhoogte van achttien meter verantwoord zijn. De bestemming op de begane grond wordt nu heel sterk ingekaderd, terwijl de bestemming daar al ruim is, met de bestemming sportcentrum. In het ontwerpbestemmingsplan komt niet terug hoe de gemeente in deze invulling wil geven aan de Woonvisie, de energietransitie en de verduurzamingsopgaven. Per initiatief moet worden bekeken of kan worden afgeweken van het bestemmingsplan. Het beleid zou moeten voorschrijven dat er nu reeds ruimte voor wordt gemaakt. De heer Verheij vraagt naar de status van de aanvragen. De heer Van de Worp geeft aan dat de sloopmelding is geaccepteerd. De ontvankelijkheidstoets vanuit de gemeente is ontvangen. Die wacht op afwikkeling van enkele technische onderdelen. Dit verwacht men volgende week bij de bouwinspecteur te hebben. Dan is het wachten op de welstandsbehandeling.

Vragen aan ambtelijke ondersteuning: De heer Verheij vraagt waarom dit bouwplan niet in dit bestemmingsplan zit. De heer Van Dijk vraagt naar de achtergrond van de dubbelbestemming cultuur. Die wordt niet voor niets afgegeven. De vraag aan de ambtelijke ondersteuning is waarom dan wel een sloopmelding wordt afgegeven. De heer Harteveld geeft aan dat het bouwplan nog altijd niet is opgenomen in het bestemmingsplan. Pas als die vergunning is verleend, kan het bouwplan conform de vergunning worden opgenomen in het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan heeft zonder deze ontwikkeling ter inzage gelegen. In het geldende bestemmingsplan is de waarde cultuurhistorie niet opgenomen. Om die reden moest de sloopvergunning worden afgegeven. In het nieuwe plan is conform de cultuurhistorische verkenning de dubbelbestemming cultuurhistorie wel opgenomen. Die biedt aan bedoelde panden bescherming. Als de sloopvergunning al is afgegeven, zou de waarde cultuurhistorie weinig meerwaarde bieden. De heer Rozema hoort dat er geen vergunning wordt afgegeven totdat het ruimtelijk mogelijk is. Deze zelfde avond is een stuk aan de orde geweest waarin precies het tegenovergestelde aan de orde was: omdat zolang moet worden gewacht op planologische verankering van een bestaand idee wordt alvast een vergunning afgegeven voor iets dat pas later planologisch mogelijk wordt gemaakt.

Het is wrang dat hier precies andersom wordt geredeneerd. De heer Krijgsman reageert dat dit bestemmingsplan een jaar geleden al vastgesteld had kunnen worden. Toen was dit bouwplan nog niet aan de orde.

pagina 23

Raadscommissie Bouwen, Wonen en Buitenruimte Subcommissie Bestemmingsplannen op 22 juni 2021 Hoorzitting diverse bestemmingsplannen De heer Harteveld ziet geen verschil: in beide gevallen wordt een eigen procedure gevoerd. Of een procedure in een bestemmingsplan kan worden meegenomen, moet op tijd duidelijk zijn. Meestal gebeurt dit met een eigen procedure, met een eigen inspraak. De heer Verheij vraagt of dit dossier dan als VVGB voorbijkomt. De heer Harteveld reageert dat hiervoor de reguliere procedure geldt. De veranderingen zijn niet zo groot dat die langs de gemeenteraad moeten. Advisering De voorzitter brengt de advisering voor de ingediende zienswijzen ter sprake.

Reclamant 1: 1.1 Beroep bij Raad van State Ongegrond verklaard door college 1.2 Ontwerpbestemmingsplan Ter kennisname De commissie adviseert conform college Reclamant 2: 2.1 Omgevingsvergunning Ongegrond verklaard door college 2.2 Volgorde van behandeling Ongegrond verklaard door college 2.3 Onduidelijke participatieprocedure Ter kennisname 2.4 Zorgvuldigheid bij verkoop maatschappelijke bestemming Ter kennisname De commissie adviseert conform college Reclamant 3: 3.1 Onderdoorgang Zwart Janstraat 70a Ongegrond verklaard door college Nog geen advies, ter bespreking naar commissie Reclamant 4: 4.1 Risicogebied funderingsproblemen Ongegrond verklaard door college De commissie adviseert conform college Reclamant 5: 5.1 Bouwhoogte in bestemmingsplan Gegrond verklaard door college 5.2 Dakterras Gegrond verklaard door college De commissie adviseert conform college Reclamant 6: 6.1 Bestemmingsplan houdt onvoldoende rekening met concrete ontwikkeling

pagina 24

Raadscommissie Bouwen, Wonen en Buitenruimte Subcommissie Bestemmingsplannen op 22 juni 2021 Hoorzitting diverse bestemmingsplannen Gegrond verklaard door college 6.2 Lagere bouwhoogte dan geldend bestemmingsplan Gegrond verklaard door college De commissie adviseert conform college Reclamant 7: 7.1 Cultuurhistorie Ongegrond verklaard door college 7.2 Bouwhoogte Gegrond verklaard door college 7.3 Bestemming begane grond Ongegrond verklaard door college 7.4 Opgave RO in bestemmingsplan Ter kennisname De commissie adviseert conform college Reclamant 8: 8.1 Waarde cultuurhistorie 1 Ongegrond verklaard door college 8.2 Waarde cultuurhistorie 2 Ongegrond verklaard door college 8.3 Maximale bouwhoogte Deels gegrond, deels ongegrond door college De commissie adviseert conform college De voorzitter concludeert dat de commissie over de zienswijzen conform het college adviseert met uitzondering van 3.1. Hierover wordt niet geadviseerd omdat dit in de commissie moet worden behandeld. 4. Vervolgprocedure De bestemmingsplannen zullen worden behandeld in de commissie Bouwen, Wonen en Buitenruimte op 30 juni 2021. In de gemeenteraadsvergaderingen van 6 en 8 juli 2021 zal een definitief besluit worden genomen. De ambtelijke ondersteuning wordt gevraagd om de commissie uiterlijk op 29 juni nader te informeren in een veegbrief. 5.

Sluiting De voorzitter dankt de aanwezigen voor hun inbreng en sluit de hoorzitting om 21.59 uur.

pagina 25

Subcommissie Bestemmingsplannen van de gemeenteraad van Rotterdam

Ontwerp verklaring van een bedenkingen Cool75 (VGGB) Datum: 22 juni 2021 te 18.00 uur

Inspraakreactie

van:

Skihut Holding B.V. e.a. (de Skihut) gevestigd te Rotterdam reclamant advocaat-gemachtigde: mr. M.R. Plug

tegen:

Burgemeester en wethouders van Rotterdam

Mijnheer, mevrouw de Voorzitter, geachte commissieleden, 1. Vanavond wil ik gebruik maken van de mogelijkheid om namens de Skihut te reageren op het voorstel van het college aan uw raad om een verklaring van geen bedenkingen (VVGB) af te geven ten behoeve van de gevraagde omgevingsvergunning voor het project Cool75. In mijn brief van 18 juni jongstleden heb ik wat uitvoeriger toegelicht waarom uw raad deze VVGB zou moeten weigeren. Ik zal deze redenen vanavond kort uiteenzetten. 2. Zoals u weet heeft de Raad van State op 19 augustus 20201 het bestemmingsplan Lijnbaankwartier-Coolsingel gedeeltelijk vernietigd. 3. Het grote probleem van dit vernietigde bestemmingsplan en daarmee ook de grote uitdaging voor de vaststelling van een nieuw bestemmingsplan is de geluidsproblematiek, die al jaren bestaat. De gemeenteraad is door de Raad van State teruggestuurd naar de tekentafel om met een integrale oplossing te komen voor de geluidsproblematiek binnen zo’n beetje het volledige plangebied, dat wil zeggen voor de locaties waarvoor de Gebiedsaanduiding “overige zone – aandachtgebied geluid” geldt. Ik heb in mijn aantekeningen een afbeelding opgenomen, die zichtbaar maakt om welk gebied het nu precies gaat. Dat is nagenoeg het volledige bestemmingsplangebied.

1

Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, 19 augustus 2020, ECLI:NL:RVS:2020:1953.

DMS_20200962-450346382-169/v 0.9

1/3

Een afbeelding zegt meer dan duizend woorden: Gebiedsaanduiding “overige zone – aandachtgebied geluid” bestrijkt nagenoeg het volledige plangebied van Lijnbaankwartier – Coolsingel (m.u.v. de donkergrijze delen).

4. Zolang geen nieuw bestemmingsplan is vastgesteld en in werking is getreden, is wonen simpelweg niet toegestaan en mogen geen omgevingsvergunningen voor bouwen ten behoeve van de functie wonen worden verleend. Dat betekent dus ook geen omgevingsvergunningen waarbij van het bestemmingsplan wordt afgeweken, zoals nu aan de orde is. 5. Als de Raad van State die optie open had willen houden, zou zij geen voorlopige voorziening hebben getroffen; vanwege de (gedeeltelijke) vernietiging van het bestemmingsplan kunnen immers bij recht geen omgevingsvergunningen voor het bouwen worden verleend. Ook zonder getroffen voorlopige voorziening zou daarom altijd een afwijkingsbesluit, zoals dat nu aan de orde is, moeten worden genomen. Dat maakt duidelijk dat de Raad van State heeft bedoeld dat ook geen afwijkingsbesluiten, zoals het ontwerpbesluit voor Cool75, mogen worden genomen. Een andere lezing van de uitspraak is er niet. 6. Het college heeft daar echter geen boodschap aan; het college stelt immers aan uw commissie voor om de uitspraak van de Raad van State te negeren en gebruikt een redenering die juridisch niet klopt. Ik verzoek u daar goede nota van te nemen en u niet te laten misleiden. 7. Als we kort inzoomen op de inhoud, dan blijkt er nog steeds van alles mis te zijn. Het college doet het voorkomen dat uit de geluidsrapporten blijkt dat de geluidsproblematiek is opgelost.

Dat is bij lange na niet het geval. 8. In de motivering van de zienswijze tegen de ontwerpomgevingsvergunning is door de Skihut verwezen naar het rapport van 15 april 2021 van Ir. J.F.C. Kupers, geluidsdeskundige (en overigens ook gerechtelijk deskundige). De conclusies van de heer Kupers liegen er niet om. Het zijn dezelfde zaken die we ook in het Stadhuisplein-dossier tegenkomen; het door het college ingeschakelde akoestisch adviesbureau Peutz stelt keer op keer haar rapporten bij, wijzigt de uitgangspunten, is onvolledig en ga zo maar door. Telkens verschijnen er nieuwe rapporten, steeds met andere uitgangspunten. Ook de rapporten die aan het ontwerpbesluit voor Cool75 ten grondslag liggen zijn niet zorgvuldig. Zo wordt ten aanzien van de terrassen op het Stadhuisplein bijvoorbeeld niet uitgegaan van de maximale bedrijfssituatie, zijn de maximale geluidniveaus niet bepaald, en zijn de langtijdgemiddeld beoordelingsniveaus en het spectrum daarvan onjuist bepaald. Bovendien gaat het college voorbij aan zijn eigen beleid: volgens het

DMS_20200962-450346382-169/v 0.9

2/3

gemeentelijk geluidbeleid moet ten minste één geluidluwe gevel voor woningen worden gerealiseerd als – zoals in dit geval – hogere waarden worden vastgesteld. Vanwege het geluid van tram- en wegverkeer aan de voor- en zijgevels zou de achtergevel een geluidluwe gevel moeten zijn. Vanwege de hoge geluidbelasting door de horeca-inrichtingen op de achtergevel van het pand is er voor woningen van Cool 75 (de facto) echter geen sprake van een geluidluwe gevel. Naast strijd met het eigen beleid is hierom geen sprake van een goede ruimtelijke ordening. 9. Het is duidelijk dat het college een veel te rooskleurig beeld schetst. Dat is niet in het belang van toekomstige bewoners, voor wie een gunstig woon- en leefklimaat moet worden gegarandeerd, en zeker niet in het belang van de horeca-exploitanten, die volgens de uitspraak van 19 augustus 2020 niet onevenredig in hun belangen mogen worden geschaad. Het college gaat aan deze belangen voorbij. Dat is kwalijk, omdat het college tegen beter weten in een situatie probeert af te dwingen, terwijl wordt gedaan alsof de geluidsrapporten en de daarop te baseren besluiten deugdelijk in elkaar zitten. Het tegendeel is het geval. 10. Uw raad zal vroeg of laat het bestemmingsplan Lijnbaankwartier – Coolsingel vast moeten stellen. Het college probeert de indruk te wekken dat de akoestische oplossing nabij is, maar deze weg is nog lang en onzeker.

Het is in het belang van uw gemeente om in een integraal bestemmingsplan een balans te vinden voor verschillende functies en belangen. Daarbij past het niet om – daarop vooruitlopend – alvast een afwijkingsbesluit te verlenen voor een afzonderlijk project en daarbij verplichtingen aan de horeca-exploitanten op te leggen, die door het nadien vaststellen van het bestemmingsplan ofwel te licht zijn, waardoor de horeca extra op kosten wordt gejaagd, ofwel in het geheel niet nodig zijn omdat komt vast te staan dat geen goed woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd en de bestemming wonen planologisch niet aanvaardbaar is. In beide gevallen is de horeca daarvan de dupe. Niet valt in te zien waarom niet kan worden gewacht tot het nog vast te stellen bestemmingsplan in werking is getreden. Dat is iets wat uw raad in de hand heeft. 11. Ik verzoek u dan ook niet mee te gaan met het collegevoorstel en te voorkomen dat een overhaast en ondoordacht besluit wordt genomen, met alle gevolgen voor alle betrokkenen. Bedankt voor uw aandacht. Den Haag, 22 juni 2021,

Advocaat-gemachtigde

──────────────────────────────────────────────────────── Deze zaak wordt behandeld door mr. M.R. Plug, Cees Advocaten N.V. Laan van Nieuw Oost-Indië 25, Postbus 80504, 2508 GM Den Haag, tel. 088 336 88 07

─────────────────────────────────────────────────────────

DMS_20200962-450346382-169/v 0.9

3/3

Raad van de Gemeente Rotterdam Subcommissie Bestemmingsplannen t.a.v. mw. M.R.D. Binda

Verzonden per e-mail: mrd.binda@griffie.rotterdam.nl

Onderwerp Referentie Doc.nr. Uw ref.

: : : :

Ballast Nedam / Coolsingel 75 D210768/CVI/cvi 3136789 -

Datum Van Doorkiesnr. E-mail

: : : :

Rotterdam, 21 juni 2021 mr. C.J. Visser, Advocaat +31 88 234 45 55 cvisser@thna.nl

SCHRIFTELIJKE INSPREEKREACTIE Geachte leden van de Raad, Op 22 juni a.s. vindt bij uw subcommissie de hoorzitting plaats over de gevraagde verklaring van geen bedenkingen (‘VVGB’) voor de realisatie van een bouwplan op de Coolsingel 75. Graag maak ik namens cliënte, Ballast Nedam Rotterdam Building B.V., gebruik van de mogelijkheid om vooruitlopend hierop vast een schriftelijke inspreekreactie te geven met het verzoek dit in uw afwegingen rond de besluitvorming te betrekken. Achtergrond Het bouwplan waarop de VVGB betrekking heeft, is voorzien ter plaatse van het kantoorgebouw ‘De Utrecht’ aan de Coolsingel 75 dat ten behoeve van de ontwikkeling zal worden gesloopt. Deze locatie bevindt zich op korte afstand – ca. 12 meter – van het pand van cliënte aan de Aert van Nesstraat 45; Rotterdam Building. De bestaande bebouwing aan de Coolsingel 75 heeft een bouwhoogte van 25 meter. Het is de bedoeling van de initiatiefnemer hiervoor in de plaats een appartementencomplex te realiseren van 14 verdiepingen met een bouwhoogte van 47 meter (ter plaatse van de liftopbouw 48,6 meter). Het bouwplan resulteert daarmee in een verdubbeling van de bestaande bouwmassa en krijgt daarmee bijna een gelijke hoogte als het pand van cliënte dat, met 15 verdiepingen, een bouwhoogte van 54 meter heeft.

Blad 2 van de brief aan: Raad van de gemeente Rotterdam d.d. 21 juni 2021

Cliënte wordt door deze ontwikkeling, dicht bij Rotterdam Building, rechtstreeks in haar belangen geraakt. Het voorgenomen besluit heeft onder meer nadelige gevolgen voor het zicht op Rotterdam Building, het uitzicht vanuit Rotterdam Building, het werk- en leefklimaat en – daarmee – de verhuurbaarheid van het pand. Redenen waarom cliënte zich niet met de voorgenomen besluitvorming kan verenigen. Cliënte heeft haar bezwaren geuit in de zienswijze van 8 april jl. Bij brief van 25 mei jl. heeft het college gereageerd op deze – en de door andere partijen ingediende – bezwaren. De reactie van het college neemt de bezwaren van cliënte echter niet weg. Dit wordt hierna nader toegelicht. Maar voordat ik daar aan toekom, leg ik u eerst een aantal formele aspecten voor dat in de visie van cliënte op zichzelf al maakt dat niet tot de voorgenomen besluitvorming kan worden overgegaan. Verbod verlening omgevingsvergunningen Het bouwplan is geprojecteerd in het plangebied van het Bestemmingsplan Lijnbaankwartier-Coolsingel (‘Bestemmingsplan’). De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (‘Afdeling’) heeft in haar uitspraak van 19 augustus 2020 (ECLI:NL:RVS:2020:1953) geoordeeld dat dit Bestemmingsplan (ook de gewijzigd vastgestelde versie!) de toets der kritiek niet kan doorstaan.

Reden waarom het Bestemmingsplan op onderdelen is vernietigd met de opdracht aan uw raad om een nieuw besluit te nemen. Daarbij heeft de Afdeling een voorlopige voorziening getroffen. Deze voorlopige voorziening moet voorkomen dat omgevingsvergunningen voor bouwen worden verleend in de periode waarin dat nieuwe besluit nog niet is vastgesteld en in werking getreden. De opdracht van de Afdeling uit de uitspraak van 20 augustus 2020 is nog niet ingelost: er is nog geen nieuw besluit vastgesteld, laat staan in werking getreden. Toch wil het college nu al overgaan tot verlening van een omgevingsvergunning voor dit bouwplan. Door in de periode dat nog geen nieuw besluit is genomen door uw raad, toch een omgevingsvergunning voor bouwen af te geven, wordt in strijd met de uitdrukkelijke opdracht van de Afdeling gehandeld. Dit getuigt van onzorgvuldigheid en onvoldoende oog voor de belangen die hier spelen en is daarmee ook onrechtmatig. Het ligt reeds daarom op de weg van uw raad om deze VVGB te weigeren. Verlening ervan impliceert immers dat u niet bereid bent gevolg te geven aan de uitspraak van de Afdeling. Onzorgvuldige voorbereiding Dat sprake is van onzorgvuldigheid blijkt ook uit de wijze waarop is omgegaan met participatie en het creëren van draagvlak voor het bouwplan. Er is voorafgaand aan de indiening van de aanvraag geen enkele moeite genomen om de omgeving – die grote

Blad 3 van de brief aan: Raad van de gemeente Rotterdam d.d. 21 juni 2021

gevolgen zal ondervinden van de ontwikkeling – te informeren en betrekken. Er is helemaal niets ondernomen. Dit klemt te meer omdat belanghebbenden, juist vanwege de hiervoor genoemde voorlopige voorziening van de Afdeling, er van uit mochten gaan dat geen stappen zouden worden gezet voor ontwikkelingen in dit gebied vooruitlopend op het herstel van de gemaakte fouten in het bestemmingsplantraject. Dat begin dit jaar ontwerpbesluitvorming ter inzage was gelegd – waarbij ook nog eens in het nadeel van cliënte wordt afgeweken van het Bestemmingsplan – kwam dan ook als een complete – en onaangename – verrassing voor cliënte. Deze handelwijze schaadt cliënte. Zoals in de zienswijze al is opgemerkt, is participatie een onderwerp dat onder de nieuwe Omgevingswet een zwaar gewicht wordt toegekend. Laten zien hoe is omgegaan met participatie wordt in de nieuwe regelgeving nota bene een indieningsvereiste bij een aanvraag voor een omgevingsvergunning. Cliënte kan worden tegengeworpen dat de Omgevingswet nog niet in werking is getreden maar punt is nu juist dat de formalisering van participatie niet uit de lucht komt vallen; het is in het belang van alle partijen om hier goed mee om te gaan ook in de periode dat de formele verplichtingen hiertoe nog niet bestaan. Door dit niet te doen, is cliënte in haar belangen geschaad.

Betrokkenheid van cliënte in een eerder stadium had ertoe kunnen leiden dat er een bouwplan had kunnen liggen dat recht doet aan belangen van de omgeving. Die kans is nu gemist en maakt dat het besluit ook om die reden niet moet worden vastgesteld. Uw raad heeft de mogelijkheid om dit in de afweging te betrekken en de VVGB ook daarom te weigeren. Namens cliënte verzoek ik u van die mogelijkheid gebruik te maken. Geen rechtvaardiging afwijking bouwhoogte Zoals hiervoor al opgemerkt, voorziet het bouwplan in bijna een verdubbeling van de bouwmassa ten opzichte van de huidige bebouwing aan de Coolsingel 75. Wanneer wordt ingestemd met dit bouwplan, betekent dit dat zowel het zicht op Rotterdam Building vanaf de zijde van de Coolsingel als het uitzicht dat op dit moment vanuit Rotterdam Building bestaat, in grote mate zou verslechteren. Dit pakt slecht uit voor de gebruikers van Rotterdam Building en heeft daardoor gevolgen voor de verhuurbaarheid van het object en dus ook direct financiële consequenties voor cliënte. Deze belangen zijn ten onrechte niet gekend en betrokken in de voorgenomen besluitvorming. Kern van de reactie van het college op dit bezwaar is dat het Bestemmingsplan een bouwhoogte toestaat van 40 meter met een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid tot 70 meter.

Het bouwplan zou met een bouwhoogte van 47 respectievelijk 48,6 meter slechts een beperkte overschrijding opleveren, zeker in relatie tot de afwijkingsmogelijkheid van 70 meter. Deze redenering kan niet worden gevolgd. Het is uiteraard juist dat het Bestemmingsplan met een maximale bouwhoogte van 40 meter maatgevend is voor bouwmogelijkheden en niet de bestaande situatie. Dit laat echter onverlet dat die bestaande situatie in de afweging kan en ook moet worden

Blad 4 van de brief aan: Raad van de gemeente Rotterdam d.d. 21 juni 2021

betrokken en dat er mede op basis daarvan wel degelijk reden kan zijn om geen medewerking te verlenen aan een afwijkingsmogelijkheid. Niet voor niets stelt het Bestemmingsplan als voorwaarde dat de vrijstelling alleen wordt verleend als deze (1) niet leidt tot een onevenredige aantasting van het woon-, werk- en leefklimaat en (2) het bouwplan vanuit stedenbouwkundig oogpunt verantwoord wordt geacht. En aan deze twee voorwaarden wordt nu juist niet voldaan bij de voorgenomen besluitvorming. Om dit goed inzichtelijk te maken, heeft cliënte zelf voor u in beeld gebracht wat de gevolgen zijn van het beoogde bouwplan. In Figuur 1 is een dwarsdoorsnede weergegeven waarop, aan de rechterzijde, zowel (in rood) de huidige bouwmassa van ‘De Utrecht’ als (in beige) de beoogde nieuwe bouwmassa is te zien. De bestaande bouwhoogte is 25 meter; de nieuwe bouwhoogte wordt, rekening houdend met de liftopbouw en de glazenwasinstallatie, 51 meter hoog. Het behoeft geen betoog dat de impact hiervan groot is voor gebruikers van Rotterdam Building, waarvan de bovenste lagen juist recent in verhuur zijn gegaan aan een nieuwe huurder en die nu vanaf de 7e verdieping vrij uitzicht heeft. Uitzicht, zicht en daglichttoetreding; al deze aspecten worden ernstig aangetast door het bouwplan.

Realisatie zou het werken op de verdiepingen onder en op gelijke hoogte van de nieuw te realiseren vloeren minder prettig maken voor de gebruikers van de verdiepingen. Uitzicht over de stad gaat geheel verloren. Deze verdiepingen worden dus minder aantrekkelijk voor (potentiële) huurders en daardoor minder courant. Kort samengevat: het bouwplan heeft een negatief effect op de courantheid van Rotterdam Building op de huurdersmarkt. Het gevaar voor leegstand is dan groot. Dat is onwenselijk voor cliënte als eigenaar, maar ook voor de gemeente.

Figuur 1 dwarsdoorsnede

Blad 5 van de brief aan: Raad van de gemeente Rotterdam d.d. 21 juni 2021

Wat de dwarsdoorsnede ook illustreert, is dat de bovenste toegevoegde etages inclusief liftopbouw en glazenwasinstallatie – het deel van het bouwplan waarop de afwijking betrekking heeft – ook op zichzelf beschouwd een groot negatief effect hebben. Zouden deze niet worden gerealiseerd, dan leidt dat direct tot een gunstiger situatie voor de bovenste bouwlagen van Rotterdam Building. Aan deze belangen is in de stukken die aan de ontwerpbesluitvorming ten grondslag liggen geen enkele aandacht besteed. Ten onrechte. Er wordt in de ruimtelijke onderbouwing überhaupt niet ingegaan op de gevolgen van de nieuwe bebouwing voor omliggende panden. Sterker nog; in de ruimtelijke onderbouwing is beeldmateriaal opgenomen waarmee wordt gesuggereerd dat Rotterdam Building nog uitzicht overhoudt na realisatie van het bouwplan. In dit verband verwijst cliënte naar pagina 146 van de ruimtelijke onderbouwing waarin de in Figuur 2 weergegeven afbeelding is opgenomen.

Figuur 2 Ruimtelijke onderbouwing, p. 146

Deze afbeelding die aan de voorgenomen besluitvorming ten grondslag ligt, geeft een compleet vertekend beeld van de werkelijke toekomstige situatie. De bouwhoogte van Rotterdam Building (gemarkeerd met de blauwe pijl) lijkt hier aanzienlijk hoger dan het

Blad 6 van de brief aan: Raad van de gemeente Rotterdam d.d. 21 juni 2021

nieuwbouwplan maar is in werkelijkheid 54 meter en torent dus niet uit boven het nieuwbouwplan dat, zoals hiervoor toegelicht, een bouwhoogte van 51 meter heeft. Kort en goed laat het beeldmateriaal in de ruimtelijke onderbouwing niet het eindbeeld zien met alle omringende gebouwen en de effecten van de nieuwbouw op deze objecten. De effecten zijn ook niet anderszins in de beoordeling betrokken en zijn (daardoor) volledig miskend. Onderstaande twee afbeeldingen met vooraanzichten vanaf respectievelijk de Coolsingel en de Hennekijnstraat geven wel het juiste beeld weer en laten zien wat er gebeurt met Rotterdam Building.

Figuur 3 Vooraanzichten

Er is kortom onvoldoende rekenschap gegeven van de belangen van gebruikers van omliggende bebouwing. Daarbij dient in ogenschouw te worden genomen dat toepassing van de afwijking twee extra bouwlagen oplevert. Dat kan in de visie van cliënte niet van ondergeschikte aard worden genoemd. Het werk- en leefklimaat van gebruikers van omliggende bebouwing waaronder in het bijzonder die van Rotterdam Building wordt hierdoor verdergaand aangetast en dit is onnodig. De twee extra verdiepingen geven het object geen meerwaarde, alleen een hogere opbrengst voor de initiatiefnemer maar dat is niet het belang dat hier doorslaggevend gewicht moet worden toegekend. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wijst cliënte uw raad er graag op dat Rotterdam Building – dat dateert uit 1976 en is ontworpen door Kraaijvanger Architecten – een bijzondere waarde vertegenwoordigt en met recht als landmark kan worden gezien. Het pand verdient het om, ook vanaf de Coolsingel, zichtbaar te zijn en blijven. De extra bouwlagen die zouden worden toegestaan doen een onevenredige afbreuk aan de zichtbaarheid van Rotterdam Building. Het college kan zich er wat cliënte betreft niet vanaf maken met enkel de stelling dat de voorzijde van Rotterdam Building nog wel zichtbaar is zoals is gedaan in de reactie op dit bezwaar.

De relevantie van de verwijzing in de reactie van het college naar de situatie bij het Witte Huis ontgaat cliënte verder geheel. Cliënte kan goed begrijpen dat de locatie aan de Coolsingel wordt aangepakt maar heeft

Blad 7 van de brief aan: Raad van de gemeente Rotterdam d.d. 21 juni 2021

de stellige overtuiging dat dit gegeven nog niet maakt dat alleen al daarom dan maar ingestemd moet worden met een verruiming van bouwmogelijkheden in afwijking van het Bestemmingsplan; daar heeft het nu alle schijn van. De balans is naar de verkeerde kant doorgeslagen. Er dient met respect en oog voor de bestaande bebouwing te worden ontwikkelt. Rotterdam is daar goed in en zou dit ook op deze locatie moeten doen. Namens cliënte verzoek ik u met klem om rekenschap te geven van haar belangen en de gevraagde VVGB te weigeren. Onduidelijkheid rond de verkeerssituatie In de voorgenomen besluitvorming is op geen enkele wijze inzicht verschaft op de wijze waarop de verkeersafwikkeling is geregeld en dat dit op een ordentelijke manier kan. Het onderwerp is in het geheel niet benoemd. Dit had wel gemoeten aangezien door de afwijking van het Bestemmingsplan nu meer woningen worden toegevoegd. Daarbij vraagt cliënte aandacht voor het feit dat in een eerdere versie van het Bestemmingsplan het aantal woningen dat kon worden toegestaan was gemaximeerd, juist vanwege de gevolgen voor verkeer. In de reactie van het college van 25 mei jl. wordt geschermd met cijfers rond ritgeneratie maar dit is voor cliënte niet navolgbaar. Het is moeilijk te volgen dat de substantiële toename van bebouwing daadwerkelijk tot een lagere ritgeneratie leidt.

Zonder nadere toelichting of onderbouwing – wat op zichzelf al getuigt van onzorgvuldigheid – kan dit niet worden gevolgd. Bij gebrek aan inzichtelijkheid worden de stellingen van het college ter zake betwist. Samenvattend: er zijn in het licht van het voorgaande diverse redenen niet over te gaan tot afgifte van de VVGB voor het bouwplan. Los van de formele aspecten die daaraan in de weg staan is zijn er ook voldoende inhoudelijke argumenten die daartegen pleiten. De locatie verdient een nieuwe invulling maar wel één die recht doet aan de stedenbouwkundige omgeving en de belangen van omliggende bewoners en gebruikers. Dit bouwplan doet dit niet, althans niet voldoende en u hebt als raad nu juist nog de mogelijkheid daarop in te grijpen. Ik verzoek u vriendelijk en dringend van die mogelijkheid gebruik te maken. Ik dank u voor de aan deze inspreekreactie te besteden aandacht. Vriendelijke groet,

C.J. Visser Ten Holter Noordam advocaten

Aan:

Subcommissie Bestemmingsplannen

Van:

Dhr. J. Massali namens Deka Immobilien Investment GmbH, reclamant 4

Inzake:

Inspreektekst hoorzitting VVGB Coolsingel 75

Datum:

22 juni 2021

De reden dat Deka opkomt tegen deze omgevingsvergunning is omdat haar (onder)huurder Cornelis Bar & Kitchen meent dat het plan haar in de bedrijfsvoering zou beperken met aanzienlijke financiële gevolgen. Volgens huurster zouden door nog op te leggen maatwerkvoorschriften (veroorzaakt door dit plan) aanvullende maatregelen moeten worden getroffen aan het horecapand. Zij stelt door de woningbouw beperkt te worden in haar bedrijfsvoering. Deka meent daar in principe geen partij in te zijn. De (onder)huurder vindt echter van wel en omdat Deka niet voor een voldongen feit wil komen te staan ziet zij zich nu al genoodzaakt te wijzen op de kennelijke tekortkomingen in de besluitvorming. Wat de gemeenteraad moet beoordelen bij het afgeven van een VVGB is of sprake is van een ‘goede ruimtelijke ordening’ De omgevingsvergunning om af te wijken van het bestemmingsplan neemt als uitgangspunt de nog op te leggen maatwerkvoorschriften bij o.m. Cornelis. Maar die zijn nog niet vastgesteld, laat staan onherroepelijk. Er is verzet tegen die maatwerkvoorschriften en het is dus nog geheel onzeker of die er komen. Volgens (onder)huurster moeten namelijk ingrijpende maatregelen worden getroffen met hoge kosten.

Zonder dat die maatwerkvoorschriften zijn vastgesteld kan de gemeenteraad niet vaststellen dat de geluidsbelasting tussen de woningen en de horeca aanvaardbaar is nu dat het gemeentelijke uitgangspunt is van het besluit om af te wijken van het bestemmingsplan. Dus kan geen sprake zijn van een ‘goede ruimtelijke ordening’ en ook niet van een verklaring van geen bedenkingen. Verder is ook in de inspraakmogelijkheid op 16 december 2021 al gesteld door insprekers dat beter niet kan worden vooruitgelopen op een nieuw vast te stellen bestemmingsplan. De situatie is complex ook gezien de uitspraken van de raad van state. Dat vergt nader onderzoek en een integrale afweging in het kader van een nieuw bestemmingsplan. Dat klemt te meer nu naar wij vernamen inmiddels alle koopovereenkomsten ontbonden zijn. De rol van Deka is in wezen beperkt want Deka is verhuurder maar Deka is wel aangesproken voor de (financiële) consequenties. De horeca-exploitanten en de projectontwikkelaar moeten een oplossing vinden met de gemeente. Op dit moment is verlening van de verklaring van geen bedenkingen niet te motiveren

Pagina 1 van 1

NOTITIE: Spreekaantekeningen hoorzitting bestemmingsplan Van: Olga de Vries | van Ardenne & Crince le Roy Advocaten N.V. Aan: Betreft: Tweebosbuurt / bestemmingsplan - 530483 Datum: 22 juni 2021 ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Vandaag staat de vraag of het bestemmingsplan Tweebosbuurt Zuid-Oost de toets der kritiek kan doorstaan centraal. In aanvulling op hetgeen over het ontwerpbestemmingsplan reeds in de zienswijze naar voren is gebracht, vraag ik namens mijn cliënten, de bewoners van de Tweebosbuurt, uw aandacht voor het volgende. Vooropgesteld moet worden dat de gemeente met de herontwikkeling van de Tweebosbuurt woningen van minder draagkrachtige mensen sloopt. Sociale huurwoningen zullen moeten plaatsmaken voor – voornamelijk – vrije sector koopwoningen waardoor het voor een groot deel van de huidige bewoners nagenoeg onmogelijk wordt om terug te keren. In dat kader wordt ook verwezen naar de mededeling van de V.N. van 18 juni 2021 waaruit volgt dat mogelijk mensenrechten zijn dan wel worden geschonden en waarin de V.N. een beroep doet om de sloop te stoppen. Tevens wijst de V.N. op het achterliggende doel van de herontwikkeling, namelijk het financieel gewin van Stichting Vestia.

Het standpunt van het college van burgemeester en wethouders dat de belangen van de bewoners altijd voorop hebben gestaan in deze herontwikkeling is dan ook onjuist. Het standpunt van het college dat de bewoners betrokken zijn geweest bij de herontwikkeling, is tevens onjuist. Eerst nadat het college op 3 juli 2018 ingestemd heeft met de herstructurering van de Tweebosbuurt, hebben de bewoners van Stichting Vestia een brief ontvangen waarin hen enkel is medegedeeld dat hun woningen gesloopt worden. Dat er in het (voor)traject op geen enkele wijze en op geen enkel moment sprake is geweest van het betrekken van de bewoners en hun belangen bij de ontwikkeling van de plannen voor herstructurering is ook vastgesteld door de rechtbank Rotterdam op 10 januari 2020. Dit is in strijd met het Nationaal Programma Rotterdam Zuid op grond waarvan de bewoners centraal dienen te staan en niet de beoogde nieuwe bewoners. Ook nu kunnen cliënten – ondanks de verruimde Covid-maatregelen – deze hoorzitting niet bijwonen. Ten aanzien van de reactie van het college op de ingediende zienswijze, valt het meer inhoudelijk op dat het college de spreekwoordelijke krenten uit de pap haalt. Zo wordt voor wat betreft een aantal ingebrachte punten – bijvoorbeeld ten aanzien van het nationaal en provinciaal beleid – ook gekeken naar herontwikkeling die buiten het plangebied plaatsvindt.

Voor andere punten – zoals bijvoorbeeld luchtkwaliteit en de m.e.r. – wordt echter slechts gekeken naar het voorliggende bestemmingsplan. Strikt vertrouwelijk

pagina 1 van 2

Dit is niet alleen innerlijk tegenstrijdig, maar past ook in de lijn van de zogenoemde salamitactiek die de gemeente hanteert bij deze gebiedsontwikkeling. Deze salamitactiek houdt in dat de beoogde ontwikkeling in delen is opgeknipt en getoetst wordt. Dit leidt ertoe dat niet wordt gewaarborgd dat de gehele ontwikkeling voldoet aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening. Voor wat betreft de mogelijke renovatie van de panden, is van belang dat uit de bouwkundige onderzoeken uit 2008 niet geconcludeerd kan worden dat de hele Tweebosbuurt slooprijp is. Het Riebeekblok is zelfs niet onderzocht. Dat renovatie heel goed mogelijk is, blijkt uit het feit dat het Schoolblok en een aantal andere panden alsnog behouden blijven. In punt 2 van het voorstel van het college van 1 juni 2021 wordt verder uitgebreid ingegaan op de keuze om de rooilijn van de Hilledijk 12 meter naar voren te schuiven. Men beoogt met een nieuwe verkeersroute op het niveau van de waterkering de samenhang tussen Parkstad en de Afrikaanderwijk te vergroten. Daarvoor moet er een in de cultuurhistorische verkenning als structurerend aangemerkte gevelwand met een aantal beeldbepalende panden worden gesloopt. Bovendien verdwijnt de Hilledijk met prachtige bomen.

Cliënten betwisten dat de samenhang bevorderd wordt door een straat met dwarsstraten voor auto’s, en stellen dat een wandelroute met groenvoorzieningen aan weerszijden hier beter voor geschikt is. De belangen die gemoeid gaan met behoud van de cultuurhistorische waarden van de gevelpanden en de rooilijn, dienen dan ook zwaarder te wegen. Ook verwijs ik naar de Samenwerkingsovereenkomst die gesloten is tussen stichting Vestia en de gemeente en die de grondslag vormt voor het bestemmingsplan. Hoewel het bestemmingsplan de realisatie van 175 woningen mogelijk maakt, zal de nieuwe situatie in het plangebied op basis van de Samenwerkingsovereenkomst bestaan uit 89 woningen in de vrije sector koop. De blokken waar de sociale huurwoningen in gerealiseerd worden zien niet op het plangebied. Hoewel het college die blokken wel meetelt in de planvorming, wordt niet naar het gehele project Parkstad gekeken. Van het gehele project Parkstad zijn slechts de 148 woningen uit de Tweebosbuurt geschikt voor sociale huur. Dat het overgrote deel sociale huur blijft, is dan ook een onjuist standpunt. Gelet op het voorgaande kan niet anders geconcludeerd worden dat het bestemmingsplan de toets der kritiek niet kan doorstaan. De Raad wordt dan ook verzocht het bestemmingsplan niet vast te stellen. Ter afsluiting nog het volgende.

Als de bewoners wel vooraf betrokken waren geweest bij de besluitvorming, dan was mogelijk een hoop leed bespaard. Geen procedures, geen gevoelens van frustratie en angst en geen verlies aan vertrouwen in het stadsbestuur door de bewoners. Voor zover de meeste bewoners verhuisd zijn, is dat voor een aantal naar tevredenheid. Bij velen was dit echter ook uit angst, frustratie en moedeloosheid. Dit terwijl de belangen van de bewoners voorop hadden moeten staan. Strikt vertrouwelijk

pagina 2 van 2

Hoorzitting BP Saftlevenhof, reclamant/zienswijze 2, schriftelijke inspreekbijdrage

Rotterdam, 22 juni 2021 Geachte commissieleden, Allereerst danken wij u voor de gelegenheid om namens 92 omwonenden van het Saftlevenhof onze bezwaren tegen het ontwerpbestemmingsplan Saftlevenhof nader te kunnen toelichten. Helaas is een deel van onze zienswijze ongegrond verklaard. Omdat wij vanavond maar 5 minuten ter beschikking hebben, kunnen wij niet met u over deze afwijzingen in discussie gaan. Wij zijn van mening dat het voorgenomen bouwvolume in het Saftlevenhof een te grote impact heeft, en dat de toevoeging van deze woningen niet opweegt tegen het verlies aan groen en wooncomfort van de 222 omliggende woningen. De ondertekenaars van de zienswijze, allen omwonenden van het Saftlevenhof, hebben een duidelijke voorkeur voor vergroening van het binnenterrein, i.p.v. bebouwing. Mocht bebouwing toch onvermijdelijk zijn, dan verzoeken wij u om het totale aantal door de ontwikkelaar gewenste woningen terug te brengen van 109 naar 103 woningen door het toegestane bouwvolume te verkleinen.

De volgende afbeeldingen laten zien waar de locatie zich bevindt in de stad, binnen het gesloten bouwblok Saftlevenstraat, Rochussenstraat, ‘s-Gravendijkwal, Ochterveltstraat, waarvan ook het gemeentelijk monument Tunnelzicht deel uitmaakt.

Afbeelding 1

Ligging plangebied

N

Afbeelding 2

saftlevenhof

Ligging plangebied

N

Afbeelding 3

‘sGr ave nd ijkw al

aat str ven ftle Sa

at a r t lts e v r te Och

Nieuw Hoboken

Tunnelzicht gemeentelijk monument

ch o R

n e s us

at a r st

Maatschappelijke uitvoerbaarheid I Er hebben twee informatieavonden plaatsgevonden voor omwonenden, op 27 juni 2018 en op 14 november 2019. De volgende afbeelding laat zien wat de eerste ontwikkelaar HIG heeft gepresenteerd in juni 2018: het realiseren van 97 woningen in het leegstaande kantorencomplex Nieuw Hoboken, met vergroening van het aanwezige parkeerterrein op het binnenterrein. Wat konden wij ons nog beter wensen dan een verandering van een parkeerterrein in een tuin, als toevoeging van de aantrekkelijke transformatie van het kantoorblok? Er is toen dan ook geen bezwaar gemaakt tegen verstrekking van de noodzakelijke omgevingsvergunning.

De volgende afbeelding toont het plan van de eerste ontwikkelaar HIG uit 2018.

Situatietekening 97 woningen met groen binnenterrein (ontwikkelaar HIG, juni 2018)

Afbeelding 4

Maatschappelijke uitvoerbaarheid II De volgende afbeelding laat zien wat de huidige ontwikkelaar Ready for Living ons ruim een jaar later, in november 2019, heeft gepresenteerd: de toevoeging van 12 woningen op de plek waar eerder een groene binnentuin was voorzien. De omwonenden voelen zich misleid door deze gang van zaken. Een groen binnenterrein heeft vanwege verschillende redenen onze voorkeur, zoals uiteengezet in onze zienswijze.

De volgende afbeeldingen tonen het plan van de huidige ontwikkelaar Ready for Living uit 2019.

Situatietekening 97 + 12 extra woningen (ontwikkelaar Ready for Living, november 2019)

12

97 Afbeelding 5

Visualisatie van Ready for Living 97 + 12 woningen Afbeelding 6

97

12

Visualisatie van Ready for Living 97 + 12 woningen Afbeelding 7

Aanzicht noordgevel 12 te realiseren woningen Afbeelding 8

noordgevel

Zuidgevel (12 nieuw te realiseren woningen)

zuidgevel

oostgevel

westgevel

oostgevel

westgevel

woningen tuinzijde Saftlevenstraat kijken uit op ‘blinde gevel’

Afbeelding 9

Afstand ‘nieuwbouw’ tot perceelgrens/overliggende woningen problematisch

Impact hoogte nieuwbouw t.o.v. bestaande bouw hoogte bestaande woningbouw aan de Saftlevenstraat en Ochterveltstraat

Afbeelding 10

nieuw bouwblok t.o.v. bestaande bouw is intimiderend

Verzoek aan de commissie I Ons eerste verzoek aan de commissie is te voorkomen dat het nieuw te realiseren woonblok ‘door de rooilijn schiet’ van de reeds bestaande bouw van het Tunnelzicht- complex. Dit kan door 3 woningen minder te realiseren, waardoor de bestaande bouwgrens wordt gerespecteerd en er ook meer ruimte komt voor vergroening op het Saftlevenhof.

Gewenste nieuwe situatie: 3 woningen minder op de kop Afbeelding 11

knip

op de kop 3 woningen minder Tunnelzicht

Nieuw Hoboken

12 woningen minus 3 kopwoningen = 9 woningen resterend Afbeelding 12

Voorstel Ready for Living 12 woningen Afbeelding 13 12 meter max

ca 40.5 meter

Inkorting van het bouwblok met 3 woningen 12 meter max

Afbeelding 13

Bouwblok met 9 woningen i.p.v. de geplande 12 woningen

12 meter max

32.5 meter max Afbeelding 14

Verzoek aan de commissie II Ons tweede verzoek aan de commissie is om, na het inkorten met 3 woningen, het bouwblok ook in de hoogte te verlagen met 1 bouwlaag/3 woningen. Hierdoor zal het bouwvolume minder intimiderend worden voor alle omwonenden, zal de bezonning van de achterzijde Ochterveltstraat aanmerkelijk verbeteren, en zal het uitzicht vanuit de Saftlevenstraat minder worden belemmerd. Er blijven dan 6 grondgebonden eengezinswoningen over, van elk 2 bouwlagen.

Bouwvolume in hoogte verminderen van 9 naar 6 woningen Resultaat: 6 grondgebonden eengezinswoningen

9 meter max zuidgevel

32.5 meter max

9 meter max noordgevel

Afbeelding 15

Conclusie Aantal woningen dat wordt gerealiseerd in kantoorcomplex Nieuw Hoboken = 97 woningen Nieuwbouw in Saftlevenhof = 12 woningen Voorstel: nieuwbouw terugbrengen naar 6 woningen Voordeel: leefbaarheid binnenterrein verbetert voor alle omwonenden Eindresultaat = 103 i.p.v. 109 woningen

Verzoek omwonenden Aanpassing voorgenomen wijziging van het bestemmingsplan. Voorgestelde bouwvolume in hoogte en lengte beperken door 6 woningen minder te realiseren. Hiermee wordt enerzijds tegemoet gekomen aan de wens van de gemeente om woningen te realiseren en anderzijds aan de wens van de bewoners voor een zo groen en vrij mogelijk binnenterrein. Nieuw Hoboken en Saftlevenhof = 103 i.p.v. 109 woningen

Hoorzitting BP Saftlevenhof, reclamant/zienswijze 3, schriftelijke inspreekbijdrage 22 juni 2021

Er wordt door het college een aantal keren een gelegenheidsargument aangehaald hoe fantastisch dit project is omdat er 12 eengezinswoningen op het binnenterrein gebouwd worden, en dat die zelden meer in het centrum gebouwd worden Ik wil een ieder uit de droom helpen, dit is onzin. Een eengezinswoning is een grondgebonden woning zonder andere woningen boven of onder de woning. Het gaat hier gewoon om appartementen zoals ook in de vergunningaanvraag staat, en dus niet om eengezinswoningen. Welstandsnota Het is fijn dat het college mijn bezwaren betreffende de strijdigheid met de welstandsnota gegrond verklaard, maar op het foutieve welstandsregime is wel het advies van de welstandscommissie gebaseerd. Gaat dit advies nu ook de prullenbak in? Over de parkeernormen Het klopt dat er in de nota staat hemelsbreed maar ook als ik dit gebruik valt dit project nog niet binnen 800-1200 meter om een reductie van 30% toe te passen, de afstand is hemelsbreed ruim 1300 meter. 3.4 Veiligheid De projectontwikkelaar heeft op een slimme manier de bouwaanvraag in 3 stukken geknipt: één voor het hoofdgebouw, één voor de parkeergarage en één voor het bijgebouw op de binnenplaats, hierdoor heeft hij bespaart op kosten betreffende de veiligheid. Het hoofdgebouw Blijkbaar staat bij de projectontwikkelaar de veiligheid van de bewoners niet op de eerste plaats,.

Voor het hoofdgebouw heeft de brandweer vanwege de hoogte van het gebouw het advies gegeven om een brandweerlift aan te brengen. Dit advies is niet opgevolgd. In 2017 was iedereen geschokt na de brand in de Grenfelltoren in London en vroeg zich af of zo’n brand in Nederland ook mogelijk was. Daarom was ik verbaasd bij het doorspitten van de vergunning van het hoofdgebouw te zien dat daar isolatiemateriaal gebruikt is met door de fabrikant opgegeven brandklasse E, wat zeer brandbaar is. In Nederland mag alleen isolatie worden gebruikt met brandklasse B bij een gebouw van deze hoogte. Is dat materiaal toegepast om kosten te besparen? En waarom heeft de gemeente dit geaccepteerd? De parkeergarage Onder het hoofdgebouw en de binnenplaats zitten we nu met een parkeergarage zonder sprinklerinstallatie, die er voorheen wel zat, maar die verwijderd is omdat het te kostbaar was om de installatie aan te passen. Waarom is de gemeente hiermee akkoord gegaan?

Ook kan ik de actie niet plaatsen dat alle ventilatie openingen aan de voorzijde van het gebouw zijn weggehaald, waardoor alle gassen in de garage blijven hangen, terwijl de gemeente geen andere eisen heeft gesteld aan de beluchting van de parkeergarage. Er is straks feitelijk nog maar één opening naar buiten toe, aan de Saftlevenstraat. Met de tweede vergunning is er een scheidingswand geplaatst waardoor de totale oppervlakte verkleind is tot minder dan 1000 m2, en er geen brandmeldcentrale hoeft te worden aangelegd, omdat die alleen verplicht is bij een parkeergarage groter dan 1000 m2. Ik zie dit als een truc om onder de eisen uit te komen, en om goedkoop te kunnen bouwen. Nogmaals, geld mag geen argument zijn om niets aan de veiligheid van de bewoners te doen. Het bijgebouw Nu worden er woningen gebouwd op een parkeerdek dat te zwak zou zijn voor het gewicht van een brandweerauto en waarvan niet duidelijk is wat de brandwerendheid is. Die zou 120 minuten moeten zijn, maar er wordt uit gegaan van een waarschijnlijke brandwerendheid van 60 minuten. Wat is de draagkracht van het parkeerdek? Ik mis bij de vergunningaanvraag de berekeningen van de constructie.

En wat is nu de brandwerendheid van het parkeerdek precies? Ik vind het teleurstellend dat het college geen inhoudelijke reactie heeft gegeven op mijn zienswijze betreffende de brandveiligheid, maar slechts een beknopte samenvatting die geen recht doet aan mijn ingezonden zienswijze. Ze merken op dat het punt brandveiligheid wordt geregeld in de omgevingsvergunning en niet in het bestemmingsplan. Wordt het, het college nu te heet onder de voeten? Het één hangt toch samen met het ander? Als blijkt dat een gebouw niet veilig kan worden gebouwd, waarom moet dan überhaupt het bestemmingsplan worden gewijzigd? Over veilige vluchtweg gesproken: wat is de binnenplaats nu, een besloten of niet besloten gebied? Het college zegt besloten, maar in het stuk ‘oplossingsrichtingen vluchtweg’ staat dat het een niet-besloten gebied is. Als je het stuk goed leest, wordt er geen oplossing aangedragen, maar alleen richtingen met diverse open eindjes waarbij de voorkeur is om via de parkeergarage te vluchten. Ziet u dat voor zich? Er breekt brand uit in de garage nabij de ingang en u moet via de garage zonder veiligheidsvoorzieningen vluchten. Ik wil u als raad adviseren niet akkoord te gaan met deze plannen, tenzij het college komt met een nieuw plan, waarbij de veiligheid van de toekomstige bewoners en buren wel wordt gewaarborgd.

Notities ten behoeve van de subcommissie Bestemmingsplannen van de gemeenteraad van Rotterdam Onderwerp: Bestemmingsplan Oude Noorden en Agniesebuurt, reclamant 7 Datum: 22 juni 2021

Geachte leden van de commissie,

Inleiding Soetendaal B.V. is eigenaar van het complex aan de Hoyledestraat 35 t/m 39 en Soetendaalseweg 95 t/m 103. Soetendaal B.V. wil de voornoemde complexen herontwikkelen middels een sloop-nieuwbouw variant. Ten eerste wensen wij dan ook graag dat dit nieuwbouwplan wordt opgenomen in het bestemmingsplan. De belangrijkste aspecten daarvan hebben wij uiteengezet in de zienswijze.

Opnemen bouwplan Op 30 december 2020 is de sloopmelding d.d. juli 2020 geaccepteerd en op 11 mei 2021 hebben wij een aanvraag omgevingsvergunning ingediend. Rond het moment dan wel niet lang daarna dat uw raad het bestemmingsplan zal vaststellen, zal naar verwachting de omgevingsvergunning ook worden verleend. Deze past namelijk binnen de vigerende bestemming en moet in zoverre ook worden verleend. Wij zien graag dit bouwplan opgenomen in het bestemmingsplan. Tevens is met deze achtergrond de dubbelbestemming cultuurhistorie niet langer van toepassing en zien wij die graag doorgehaald.

Dubbelbestemming ‘Cultuurhistorie”: strijdigheid met het rechtszekerheidsbeginsel Bij de vaststelling van de Cultuurhistorische Verkenning Oude Noorden 2013 in februari 2014 is door het bestuur van de deelgemeente richting de Deelraad aangegeven dat “de cultuurhistorische verkenning niet moet gaan werken als de functie van beschermd stadsgezicht.” Het effect van de dubbelbestemming “Cultuurhistorie” in het ontwerpbestemmingsplan is dat nu echter wel waarmee de betreffende bouwwerken die onder de dubbelbestemming vallen niet geheel of gedeeltelijk gesloopt mogen worden. Bovendien is de verkenning die ten grondslag ligt aan de bestemming uit het jaar 2013 en in het licht van artikel 3.1.1 van het Bro geschreven. Sindsdien is in het gebied het een en ander gewijzigd, in het bijzonder heeft de gemeente Rotterdam onze sloopmelding geaccepteerd, derhalve is deze status dus reeds achterhaald. Verder is de verkenning niet uitgevoerd in lijn met de richtlijnen van het bouwhistorisch onderzoek zoals uitgegeven door de Rijksdienst Cultureel Erfgoed. De verkenning is dus niet meer actueel en kan dus niet ten grondslag liggen aan het ontwerpbestemmingsplan.

Sloopvergunning Onze zienswijze ziet op het feit dat natuurlijk het college alsnog een sloopvergunning kan afgeven, maar de cultuurhistorische verkenning maakt niet duidelijk waar de gemeente aan zal toetsen bij de beoordeling van een aanvraag om omgevingsvergunning. Maar de gemeente heeft reeds op 30 december 2020 de sloopmelding voor totaalsloop geaccepteerd. Dit onderstreept ons verzoek tot het doorhalen van de dubbelbestemming.

Artikel 38.2.3 van de planregels geeft weliswaar de voorwaarden waaronder een vergunning kan worden verleend, maar het vereiste onder b (nieuwbouw) is daarbij onvoldoende concreet gemaakt. De situering, schaal, vorm en geleding van het gebouw kan immers van alles zijn. Gaat het nu hierom het behoud van de gevels, de kap, het interieur, de functie en/of en ensemble met andere bebouwing? Is het de authenticiteit die waardevol is? Of de zeldzaamheid, de gaafheid en/of de karakteristiek van het gebied? Dat alles is zo subjectief dat er moeilijk vergunning op te verlenen is. Anders gezegd, objectieve criteria ontbreken.

Daarmee komt de rechtszekerheid in het geding en is het beter de dubbelbestemming te laten vervallen. Indien u anders besluit, dan is er alle belang bij duidelijkere voorschriften en randvoorwaarden in deze dubbelbestemming die dan overigens wel in zich moeten hebben dat er reële ontwikkelingsmogelijkheden zijn.

Bouwhoogte Het ontwerpbestemmingsplan brengt de maximale bouwhoogte naar beneden naar 8,5 m +NAP. In de directe omgeving vooral gebouwen in de hoogte van 12 tot 15 m +NAP. Het huidige bestemmingsplan staat 4 bouwlagen met daarboven nog een kap toe (en dat alles zal ook aldus vergund worden op korte termijn). In de regel betekent dit dat een nokhoogte ca. 15 à 16m bedraagt. Wij zien dan ook graag de toegestane bouwhoogte aangepast naar een maximale bouwhoogte van 15 m. Stedenbouwkundig achtten wij het zelfs verantwoord om de goothoogte op 15m te maximaliseren en een nokhoogte op 18/19m, dus als de raad daar ruimte voor ziet, is dit ook een pleidooi om die hoogte vast te stellen.

Bestemming begane grond Graag zien wij dat een duidelijke en ruime definitie van het begrip sportcentrum wordt opgenomen en ook dat de aanduiding sport op de verbeelding wordt opgenomen, nu daar op dit moment geen sprake van is.

Woonvisie en opgave energietransitie/verduurzaming Tot slot zien wij in het ontwerpbestemmingsplan niet terugkomen op welke wijze de gemeente invulling wil geven aan de woonvisie en hoe de energietransitie en verduurzamingsopgave worden gefaciliteerd. Als ontwikkelaar gaan wij graag het gesprek aan met de gemeente over hoe we met de planvorming op de hoek Soetendaalseweg/Hoyledestraat een bijdrage kunnen leveren aan het realiseren van nieuwe woningen en over het realiseren van energie-efficiënte woningen.

Dank voor uw aandacht.

Bart van de Worp Directeur Soetendaal B.V.