[22bb003921] Hoorzitting en verslag bestemmingsplan Saftlevenhof d.d. 22 juni 2021

Raadscommissie Bouwen, Wonen en Buitenruimte Subcommissie bestemmingsplannen op 22 juni 2021 Hoorzitting bestemmingsplan Oude Noorden en Agniesebuurt Hoorzitting bestemmingsplan Saftlevenhof Hoorzitting bestemmingsplan Tweebosbuurt Zuidoost Verklaring Geen Bedenkingen Coolsingel 75

Voorzitter Aanwezig

: :

A. Kockelkoren De heer M. Plug namens Skihut Exploitatie B.V. e.a., mevrouw C.J. Visser namens Ballast Nedam Rotterdam Building BV, de heer J. Massali namens Deka Immobilien Investment GmbH, mevrouw O. de Vries van Van Ardenne & Crince le Roy Advocaten namens diverse bewoners en bewonersverenigingen, mevrouw C. Gautier namens omwonenden Saftlevenhof, de heer C. Kruijt, de heer M. M. Mahdaoui, de heer B. van de Worp van Inspire Real Estate namens Soetendaal B.V.

Tevens aanwezig

:

Commissie R.C.J. de Roon (D66), G.G. van Dijk (CU-SGP), de heer J.G. Rozema (Partij voor de Dieren), J.W. Verheij (VVD), P.H.J.D. Verkoelen (50PLUS), B. van Schaik (Leefbaar Rotterdam)

Griffie

:

Ambtelijke ondersteuning P.J.J. Teunissen, L. van Heijst, C.S. Wieles, N. Mehadi, S. Poolman, M. Bouchrit, A.D. Harteveld, C.M. Krijgsman M.R.D. Binda (commissiegriffier), M. Nanlohy (commissiesecretaris), E. Wendt (notulist DemiSec)

1. Opening De voorzitter opent de openbare hoorzitting van de subcommissie bestemmingsplannen om 18.00 uur en heet de aanwezigen welkom. Zij geeft aan welke commissieleden aanwezig zijn en meldt dat mevrouw Verkoelen wat later komt. De heer Van Putten (Leefbaar Rotterdam) is afwezig en wordt vervangen door de heer Van Schaik. 2. Agenda De voorzitter bedankt de indieners van de zienswijzen voor hun reactie en meldt dat degenen die zich hebben aangemeld voor de hoorzitting de gelegenheid krijgen om vragen van de commissieleden te beantwoorden. Vervolgens krijgen de commissieleden de gelegenheid om vragen te stellen aan de ambtelijke vertegenwoordigers. De ingediende schriftelijke inspreekbijdragen van de insprekers zullen integraal worden toegevoegd aan het verslag van de hoorzitting. De reacties op de zienswijzen zijn opgesteld door het college van

pagina 1

Raadscommissie Bouwen, Wonen en Buitenruimte Subcommissie Bestemmingsplannen op 22 juni 2021 Hoorzitting diverse bestemmingsplannen burgemeester en wethouders en deze subcommissie bestemmingsplannen zal onafhankelijk van het college een advies uitbrengen over ingediende zienswijzen. Aan het slot van deze hoorzitting zal de subcommissie een advies formuleren aan de raadscommissie Bouwen, Wonen en Buitenruimte, die vervolgens aan de gemeenteraad adviseert. 3.1 Verklaring Van Geen Bedenkingen Coolsingel 75 Zienswijze 2: De heer Plug namens Skihut Exploitatie BV en anderen geeft aan dat wordt gereageerd op het voorstel van het college om een Verklaring Van Geen Bedenkingen (VVGB) af te geven ten behoeve van de omgevingsvergunning voor Coolsingel 75. De Raad van State heeft op 19 augustus 2020 het bestemmingsplan Lijnbaankwartier-Coolsingel gedeeltelijk vernietigd. Het grote probleem van dit vernietigde bestemmingsplan en daarmee de grote uitdaging voor vaststelling van een nieuw bestemmingsplan is de al jaren bestaande geluidsproblematiek. De gemeenteraad is door de Raad van State teruggestuurd naar de tekentafel om met een integrale oplossing voor de geluidsproblemen te komen voor zowat het hele plangebied. Zolang geen nieuw bestemmingsplan is vastgesteld, is wonen niet toegestaan en mogen hiervoor geen bouwvergunningen worden afgegeven.

Dit geldt dus ook voor omgevingsvergunningen waarbij van het bestemmingsplan wordt afgeweken. Als de Raad van State die optie had willen openhouden, was geen voorlopige voorziening getroffen. Vanwege de gedeeltelijke vernietiging van het bestemmingsplan kunnen immers geen omgevingsvergunningen worden verleend. Ook zonder de voorlopige voorziening zou een afwijkingsbesluit nodig zijn. Het college stelt voor de uitspraak te negeren en gebruikt een juridisch onjuiste redenering. Ook inhoudelijk is van alles mis. Volgens het college is de geluidsproblematiek opgelost. Dat is bij lange na niet het geval. De geluidsdeskundige van de Skihut, tevens gerechtelijk deskundige, komt dezelfde zaken tegen als in het dossier-Stadhuisplein: het door het college ingestelde akoestisch adviesbureau stelt keer op keer zijn rapporten bij, wijzigt uitgangspunten en is onvolledig. Ook de rapporten die aan het ontwerpbesluit voor Coolsingel 75 ten grondslag liggen, zijn niet zorgvuldig. Ten aanzien van de terrassen wordt niet uitgegaan van de maximale bedrijfssituatie, zijn de maximale geluidniveaus niet bepaald en zijn de gemiddelde beoordelingsniveaus en het spectrum daarvan onjuist bepaald. Bovendien gaat het college voorbij aan het eigen gemeentelijk geluidbeleid, dat ten minste een geluidluwe gevel voor woningen vereist.

Men zou dus niet het raam open kunnen zetten of op het balkon kunnen zitten. Naast strijd met het eigen beleid is geen sprake van een goede ruimtelijke ordening. Dat het college een te rooskleurig beeld schetst, is niet in het belang van de bewoners en zeker niet in het belang van de horecaexploitanten, die volgens de uitspraak uit 2020 niet onevenredig in hun belangen mogen worden geschaad. Het college probeert tegen beter weten in een situatie af te dwingen. Het is in het belang van de gemeente in een integraal bestemmingsplan een balans te vinden voor verschillende functies en belangen. Onduidelijk is waarom niet kan worden gewacht tot het nog vast te stellen bestemmingsplan in werking is getreden. De raad heeft dit in de hand. Het verzoek is derhalve niet mee te gaan met het collegevoorstel en zo een overhaast en ondoordacht besluit te verhinderen.

pagina 2

Raadscommissie Bouwen, Wonen en Buitenruimte Subcommissie Bestemmingsplannen op 22 juni 2021 Hoorzitting diverse bestemmingsplannen De heer Rozema vraagt waarom de Raad van State geen genoegen zou nemen met de uitvoerige buitenplanse afwijking en of dit niet is wat de Raad van State feitelijk vraagt. Als tweede vraagt hij of zijn cliënt denkt dat er ooit kan worden gewoond tegenover de zaak zonder in te boeten op een fatsoenlijk woonklimaat. Een derde vraag betreft de gevolgen van een woonfunctie tegenover de Skihut, die vermoedelijk door de grootte van de terrassen en de hoeveelheid zon wordt beïnvloed. De heer Van Schaik wil weten wat de voorlopige voorziening van de Raad van State precies voor zijn cliënt betekent. Onduidelijk is waarom op de vaststelling van het bestemmingsplan moet worden gewacht en daarop niet mag worden vooruitgelopen. Aan inspreker wordt gevraagd of hij een goed woon- en leefklimaat voorziet voor de toekomstige bewoners. De heer De Roon vraagt een toelichting op het meningsverschil over de geluidmetingen en de gevolgen voor horeca en toekomstige omwonenden. De heer Plug stelt dat de Raad van State pas in hoger beroep oordeelt. De voorlopige voorziening is getroffen met het oog op het gedeeltelijk vernietigde bestemmingsplan.

Daarmee is aangegeven dat de gemeente eerst het bestemmingsplan goed moet vaststellen en daarbij met alle belangen rekening moet houden. Het college licht nu één project uit dat hele bestemmingsplan waar specifieke maatwerkvoorschriften voor de horeca worden gekoppeld. Als in het nog vast te stellen bestemmingsplan wordt beslist over de nabijgelegen studentenwoningen, zullen die maatwerkvoorschriften te licht blijken. Dan moet de horeca extra investeren. Met een integraal plan kan de gemeente dit voorkomen. Door nu buiten het bestemmingsplan om te gaan opereren, ontstaat een onomkeerbare situatie die tot minder flexibiliteit zal leiden. Reclamant verwijst naar het in de uitspraak van de Raad van State van vorig jaar geschorste artikel 23. Dit biedt volgens de Raad van State onvoldoende basis om bewoning toe te staan. Hierop wordt nu voortgeborduurd. De geluidluwe gevel wordt gekoppeld aan het tramverkeer op de Coolsingel. De achterkant van het gebouw wordt buiten beschouwing gelaten, terwijl aan die zijde - het Stadhuisplein - de geluidniveaus veel hoger zijn. Op de vraag of tegenover de Skihut gewoond kan worden, luidt de wedervraag of de studentenhuisvesting wordt bedoeld. Dit moet in het nieuwe bestemmingsplan worden opgelost. De eventuele nieuwbouw zal heel goed geïsoleerd moeten worden en de horeca mag niet onevenredig in de bedrijfsvoering worden geschaad.

Er wordt echter steeds iets gewijzigd en er zijn nieuwe investeringen nodig. Het college dient zich te houden aan de bepaling in de voorlopige voorziening dat geen vergunningen voor de woonfunctie mogen worden verleend. Als een bestemmingsplan wordt vastgesteld met functies die kunnen botsen, moeten de gevolgen inzichtelijk worden gemaakt. Het is niet passend daarop met een omgevingsvergunning vooruit te lopen. Vragen aan ambtelijke ondersteuning: De heer Rozema vraagt waarom niet wordt gewacht op de bestuurlijke lus. Ook is hij benieuwd wie gaat betalen voor de maatwerkvoorschriften.

pagina 3

Raadscommissie Bouwen, Wonen en Buitenruimte Subcommissie Bestemmingsplannen op 22 juni 2021 Hoorzitting diverse bestemmingsplannen

De heer Van Dijk vraagt eveneens naar de maatwerkvoorschriften. De heer Van Schaik vraagt of wordt herkend dat de bewoners aan de achterkant overlast van de horeca zullen ondervinden als hun ramen open staan. Daarnaast wordt gevraagd of het bestemmingsplan aan de voorzijde tegen andere bestemmingsplannen ingaat. De indruk wordt gewekt dat het college het huiswerk niet goed heeft gedaan. De heer De Roon vraagt om een toelichting op de geluidsmetingen. De heer Teunissen geeft aan dat niet wordt gewacht op het herstelbesluit Bestemmingsplan Lijnbaankwartier omdat bouwplan Coolsingel 75 al langer liep. Omdat het plan is aangepast, zou het nu passen en is een Verklaring Van Geen Bedenkingen aangevraagd. Dit speelde al in december. De target om veel woningen te bouwen, loopt vertraging op. Mevrouw Wieles geeft aan dat de bestuurlijke lus voor CoolsingelLijnbaankwartier is voorzien voor september. Vermoedelijk wordt daartegen beroep aangetekend. Pas als die procedure is doorlopen, kan een bouwvergunning afgegeven kunnen worden. Ook als de gemeente met dit plan weer bij de Raad van State terechtkomt, gaat dat sneller dan met een bestemmingsplan gevolgd door een eventuele omgevingsvergunning voor bouwen. Mede om die reden wordt voor deze weg gekozen. De Raad van State heeft niet het hele bestemmingsplan vernietigd.

Bij het onderzoek wordt nu het geluid van de horeca in de huidige situatie als uitgangspunt genomen. Hierbij zijn inbegrepen de maatregelen die de horeca al heeft genomen, zoals de plaatsing van sluizen. De horeca wordt niet in de bedrijfsvoering geschaad omdat geen extra maatregelen genomen hoeven te worden. De nieuw te bouwen woningen krijgen een extra isolerende gevelvoorziening, waardoor de horeca meer geluid kan maken dan op grond van het activiteitenbesluit is toegestaan. Het woord ‘geluidsluw’ is alleen van belang bij weg- en tramverkeer. Horeca wordt daarin niet meegenomen. Desondanks is bekeken hoe de balkons en loggia’s het geluid zouden absorberen. Zo is voldaan aan de door de Raad van State gevraagde belangenafweging tussen de horeca en de nieuwe woningen. De huidige situatie geldt als uitgangspunt voor de nu opgelegde maatwerkvoorschriften. Latere aanpassingen door de horeca zijn dus niet aan de orde. De heer Van Heijst geeft aan dat de bronniveaus in de horeca-inrichtingen zijn bepaald op vijf avonden. Hiervoor zijn de microfoons gebruikt die er op last van de gemeente Rotterdam hangen. Uitgegaan is van de huidige exploitatie. De Raad van State zegt dat wel moet worden voldaan aan het activiteitenbesluit. Als de horeca het geluidniveau opschroeft zal de pui van de woningen dicht moeten. Dat moet al op de Joost Banckertplaats.

Bij een sluis geldt dat die alleen functioneert als niet allebei de deuren open staan. Dergelijke uitgangspunten zijn meegenomen. De heer Van Schaik vraagt bevestiging dat als de woningen er eenmaal zijn, dat de horeca het geluid op het huidige niveau kan voortzetten.

pagina 4

Raadscommissie Bouwen, Wonen en Buitenruimte Subcommissie Bestemmingsplannen op 22 juni 2021 Hoorzitting diverse bestemmingsplannen

Mevrouw Wieles bevestigt dit. Het uitgangspunt voor het maatwerkvoorschrift is de huidige situatie voor de horeca. Er hoeven geen extra voorzieningen aan de gevels van horeca te komen. De bestaande voorzieningen, zoals de sluizen, voldoen. Die zijn meegenomen in de berekening. Zienswijze 3 Mevrouw Visser, namens Ballast Nedam Rotterdam Building BV verwijst naar de eerder ingediende schriftelijke zienswijze. Ballast Nedam is eigenaar van het pand Rotterdam Building aan de achterzijde van Coolsingel 75. Het pand is in gebruik als kantoor. De negende tot en met vijftiende verdieping zijn recent in gebruik genomen door een nieuwe huurder. Die wil zijn uitzicht graag behouden. Reclamant hoopt dat de commissie inziet dat de raad niet met dit bouwplan moet instemmen. Door de VVGB te weigeren is er nog een kans het plan terug te sturen naar de tekentafel. Er zijn meerdere redenen dit te doen. Reclamant licht er twee uit: de doorlopen procedure en het gebrek aan afweging van belangen. De opvatting van de heer Plug wordt gedeeld dat de combinatie van een bestemmingsplan en deze afwijkingsprocedure leidt tot een ongewenste situatie. Bij cliënt roept dit de vraag op waarom dit traject er uitgelicht moet worden en naar voren moet worden gehaald. Dit is onvoldoende zorgvuldig gedaan. Ten tweede heeft aan het besluit een gebrekkige belangenafweging ten grondslag gelegen.

Ook daarom moet een streep door dit plan. In de hele ruimtelijke onderbouwing, dé basis voor de vergunning, wordt met geen woord gerept over de implicaties van het bouwplan voor omliggende bebouwing. Wel wordt aandacht besteed aan de buurpanden, maar niet aan de achterliggende bebouwing op twaalf meter afstand. Een pand van 25 meter hoog wordt gesloopt om plaats te maken voor een pand van 51 meter hoog. Cliënt is niet op de hoogte gebracht van deze verdubbeling van het bouwvolume, ondanks de voorlopige voorziening van de Raad van State. De gemeente heeft geen woord gewijd aan het belang van Ballast Nedam. Cliënt stelt dat onvoldoende is gekeken naar de eigenaar van het aangrenzende gebouw en vindt dit onaanvaardbaar. In de ruimtelijke onderbouwing staat dat het gebouw twaalf bouwlagen krijgt. Het krijgt echter veertien verdiepingen. In bouwlagen gerekend is zelfs sprake van zeventien. Er zijn meer onderdelen waarin de plank wordt misgeslagen. Reclamant heeft hieraan in de schriftelijke inspraak aandacht besteed. Het project is te eendimensionaal aangepakt. Er is enkel gekeken naar het bouwplan, niet naar de omgeving. Juist de gevolgen voor de omgeving moeten in de afweging worden betrokken. Het bouwplan moet de omgeving versterken en er geen afbreuk aan doen. De courantheid van Rotterdam Building staat op het spel, wat leegstand tot gevolg kan hebben.

Gevraagd wordt panden als deze te beschermen door in dit geval de VVGB te weigeren. De heer Rozema geeft aan dat, de uitspraak van de Raad van State buiten beschouwing latend, de initiatiefnemer gebruik maakt van de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt. De vraag is daarom wat de reden is er bezwaar tegen te maken. Zonder de Raad van State was er geen VVGB geweest, maar een omgevingsvergunning. Daarin hoeft geen rekening te worden gehouden met de buren.

pagina 5

Raadscommissie Bouwen, Wonen en Buitenruimte Subcommissie Bestemmingsplannen op 22 juni 2021 Hoorzitting diverse bestemmingsplannen In het raadsvoorstel wordt het in slechte staat verkerende gebouw De Utrecht genoemd. Dit wordt in oude luister hersteld met een andere functie. Met die nieuwe buren kan Rotterdam Building juist wel blij zijn. Mevrouw Visser erkent dat het bestemmingsplan bouwmogelijkheden biedt. Die gaan tot veertig meter hoogte. Bij een afwijking daarvan dienen de belangen van de buren wel degelijk te worden meegewogen. Dat is hier onvoldoende gebeurd. Normaal gesproken was een andere procedure gevolgd waar de gemeenteraad niet meer aan te pas was gekomen. Nu die procedure er wel is, wordt die aangegrepen om dit onder de aandacht van de raad te brengen. Als die zich hard maakt voor panden in de stad ligt hier een kans om een VVGB te weigeren. De Utrecht verkeert niet in goede staat. In een kantoor gaat het bovendien óók om het leefklimaat. Uitkijken op een laag gebouw in slechte staat is te verkiezen boven uitkijken op een gevel met bewoners die het uitzicht wegneemt en zorgt voor een beperking van de daglichttoetreding. Daarnaast raakt cliënt zijn zichtlocatie kwijt. Reclamant bestrijdt dat cliënt hier blij mee moet zijn.

Vragen aan ambtelijke ondersteuning: De heer Rozema vraagt welke verplichtingen het college jegens de omgeving heeft bij het inlossen van een binnenplanse afwijking. De heer Van Dijk vraagt hoe wordt gereageerd op de opmerking dat er zomaar vijf verdiepingen ‘kwijt zijn’. Mevrouw Wieles bevestigt dat het huidige bestemmingsplan rechtstreeks een hoogte van veertig meter toestaat. Met een binnenplanse afwijking kan dit met dertig meter worden vermeerderd. Als aan de voorwaarden daarvoor is voldaan, verlenen b en w de vergunning. Dat gaat niet gepaard met extra procedures. Aanvrager wordt wel aangeraden contact op te nemen met de buren. Dat is niet verplicht. Pas bij de bezwarencommissie kan iemand verhaal halen. In de belangenafweging is de gemeente niet nalatig geweest richting buren. Het gaat hier om nieuwbouw van 47 meter hoogte. Dit wijkt zeven meter af van wat het bestemmingsplan al rechtstreeks toestaat. Daar staan twee ondergeschikte bouwdelen bovenop, een liftkoker en een glazenwasinstallatie met hoogtes tot vijftig meter. Dit beslaat niet de hele verdieping, dit zijn beperkte opbouwen. Bij de lokalisering hiervan is met het buurpand rekening gehouden. De nieuwbouw werkt met verspringende delen. De afstand ten opzichte het buurpand is op sommige punten 18 meter, soms 23 meter. Een kantoorbestemming geeft minder recht op uitzicht dan een woongebouw.

Bij het ontwerp van het nieuwe gebouw is evenwel rekening gehouden met het feit dat er een pand naast staat. Zienswijze 4 De heer Massali namens Deka Immobilien Investment geeft aan dat de omgevingsvergunning vooral uitgaat van een ontwerpbesluit maatwerkvoorschriften die vooral Cornelis Bar & Kitchen treffen. Deze maatwerkvoorschriften zijn niet onherroepelijk en er is verzet tegen. Deka meent dat geen sprake is van een goede ruimtelijke ordening omdat het hier gaat om een ontwerpbesluit. Bij de inspraak in december 2020 werd al aangegeven dat beter niet op de zaken vooruitgelopen kon worden. Gewezen werd toen ook op het tot twee keer toe vernietigen van een ontwerpbesluit door de Raad van State.

pagina 6

Raadscommissie Bouwen, Wonen en Buitenruimte Subcommissie Bestemmingsplannen op 22 juni 2021 Hoorzitting diverse bestemmingsplannen De situatie wordt steeds complexer. De rol van Deka is beperkt, maar Deka wordt door onder andere Cornelis Bar & Kitchen aangesproken op de financiële gevolgen van bijvoorbeeld de isolatiemaatregelen die men moet treffen. De gemeente dient samen met exploitanten tot een oplossing te komen. Met de huidige geluidsbelasting is geen sprake van goede ruimtelijke ordening en is de VVGB onaanvaardbaar. De heer Van Dijk vraagt bevestiging dat inspreker hier vooral staat omdat zijn cliënt door anderen is aangesproken. De heer Rozema heeft eerder in deze zitting vernomen dat de maatwerkvoorschriften de status quo weergeven en geen kosten met zich meebrengen en vraagt hoe zijn cliënt dat ziet. Daarnaast wordt gevraagd of inspreker vreest dat bij bewoning van Coolsingel 75 de maatwerkvoorschriften zodanig worden aangescherpt dat normale bedrijfsvoering niet meer mogelijk zou zijn. De heer Massali geeft aan dat Deka in verweer komt met het oog op de toekomst. Het pand is van Deka. Als daaraan aanpassingen nodig zijn, kan Deka worden aangesproken door (toekomstige) huurders. Ondanks de status quo zijn de maatwerkvoorschriften nog niet vastgesteld en is de toekomst op dat vlak onzeker.

Vragen aan ambtelijke ondersteuning De heer Rozema vraagt waar de maatwerkvoorschriften landen en of die jaarlijks worden herzien of anderszins zijn vastgelegd. De heer Van Heijst geeft aan dat de maatwerkvoorschriften worden genomen op grond van het activiteitenbesluit. Mocht er aanleiding zijn, dan is aanscherping op een later moment mogelijk. Ook dan zal een reguliere procedure worden gevolgd. De heer Rozema merkt op dat hij bij de gemeenteraad, het bevoegd gezag, nog nooit een activiteitenbesluit heeft zien passeren. Mevrouw Wieles reageert dat het B en W het bevoegd gezag voor het activiteitenbesluit zijn. De voorzitter legt aan de commissie de vraag voor of de ingediende zienswijzen tegen de ontwerp-omgevingsvergunning Coolsingel 75 aanleiding vormen om de definitieve verklaring van geen bedenkingen niet te verlenen of dat er nog aanvullende informatie nodig is. De heer Verheij merkt op dat met het afgeven van de VVGB en daarmee de omgevingsvergunning voor dit pand dit een zogeheten postzegelbestemmingsplan wordt. De vraag is of voldoende is getoetst dat dit standhoudt bij de Raad van State. De VVGB gaat uit van een situatie die nog moet worden vastgelegd in een activiteitenbesluit. De vraag is of op zo’n besluit vooruitgelopen mag worden. Als het standhoudt wil spreker doorgaan, maar dat wil hij wel zeker weten.

pagina 7

Raadscommissie Bouwen, Wonen en Buitenruimte Subcommissie Bestemmingsplannen op 22 juni 2021 Hoorzitting diverse bestemmingsplannen

De heer Teunissen geeft aan dat toetsing heeft plaatsgevonden door Pels Rijcken. De ontwerp-maatwerkvoorschriften hebben tegelijk met de omgevingsvergunning ter inzage gelegen. De heer Verheij vraagt wat er gebeurt als de maatwerkvoorschriften geen stand houden en toch dit besluit wordt genomen. De heer Teunissen geeft aan dat het gebouw nog niet in gebruik kan worden genomen zolang de maatwerkvoorschriften niet zijn vastgesteld. Dit voorschrift wordt opgelegd aan de horeca-exploitant. Hiermee zijn geen fysieke maatregelen verbonden, enkel gedragsregels. De bewoning kan pas plaatsvinden als het maatwerkvoorschrift is vastgesteld. De heer Verheij vraagt bevestiging dat als de VVGB en de bouwvergunning worden afgegeven de ontwikkelaar op eigen risico gaat bouwen. De heer Teunissen bevestigt dit. Advisering: De voorzitter vraagt of de commissie zich hiermee in staat acht te beoordelen of de verklaring van geen bedenkingen kan worden afgegeven. De commissie beantwoordt dit stilzwijgend. De voorzitter vraagt de commissie of de ingediende zienswijzen tegen de ontwerp-omgevingsvergunning voor Coolsingel 75 geen aanleiding vormen de definitieve VVGB niet te verlenen. De heer Rozema vindt dit vanuit technisch oogpunt onzeker en wil niet positief adviseren. De heer Van Schaik deelt die mening. De voorzitter vat samen dat de commissie geen advies meegeeft.

3.2 Hoorzitting bestemmingsplan Tweebosbuurt Zuidoost Zienswijze 1 Mevrouw De Vries van Van Ardenne & Crince le Roy Advocaten spreekt in namens diverse bewoners en bewonersverenigingen. In aanvulling op de reeds naar voren gebrachte zienswijzen, wordt aangegeven dat op grond van dit bestemmingsplan woningen van minder draagkrachtige mensen worden gesloopt. Sociale huur maakt plaats voor voornamelijk koop in de vrije sector. Voor een groot deel van de huidige bewoners wordt het nagenoeg onmogelijk terug te keren. In dat kader verwijst zij naar de mededeling van de Verenigde Naties van 18 juni 2021 waaruit volgt dat mogelijk mensenrechten worden geschonden en waarin de VN een beroep doet op het staken van de sloop. Tevens wijst de VN op het achterliggende doel van de herontwikkeling, het financieel gewin van de stichting Vestia. Het standpunt van B en W dat de belangen van de bewoners altijd voorop hebben gestaan en dat de bewoners altijd betrokken zijn geweest bij de herontwikkeling is dan ook

pagina 8

Raadscommissie Bouwen, Wonen en Buitenruimte Subcommissie Bestemmingsplannen op 22 juni 2021 Hoorzitting diverse bestemmingsplannen onjuist. Pas nadat het college instemde met de herstructurering van de Tweebosbuurt hebben de bewoners een brief van Vestia ontvangen waarin hen werd meegedeeld dat hun woningen gesloopt zouden worden. De rechtbank van Rotterdam heeft op 10 januari 2020 vastgesteld dat de bewoners op geen enkele wijze zijn betrokken. Dit is in strijd met het Nationaal Programma Rotterdam-Zuid op grond waarvan de huidige bewoners centraal dienen te staan en niet de beoogde nieuwe bewoners. Inhoudelijk valt op dat het college in de standpuntbepaling de spreekwoordelijke krenten uit de pap haalt. Zo wordt in het kader van een aantal ingebrachte punten ook gekeken naar herontwikkeling die buiten het plangebied ligt. Voor andere punten, zoals de MER, wordt slechts gekeken naar het voorliggende bestemmingsplan. Dit is innerlijk tegenstrijdig en past binnen de salamitactiek die de gemeente bij deze gebiedsontwikkeling hanteert: de ontwikkeling is opgeknipt en wordt in delen getoetst. Hierdoor wordt niet gewaarborgd dat de gehele ontwikkeling voldoet aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening. Voor de mogelijke renovatie van de panden is van belang dat uit de bouwkundige onderzoeken uit 2008 niet blijkt dat de gehele Tweebosbuurt slooprijp is.

Het Riebeekblok is zelfs niet onderzocht. Dat renovatie goed mogelijk is, blijkt uit het feit dat het schoolgebouw en enkele andere panden behouden blijven. Het college beoogt met het opschuiven met twaalf meter van de rooilijn van de Hilledijk en de verkeersroute op het niveau van de waterkering de samenhang te vergroten tussen Parkstad en Afrikaanderwijk. Daarvoor moet de gevelwand die in de cultuurhistorische verkenning als structurerend is aangemerkt net als een aantal beeldbepalende panden worden gesloopt. Bovendien verdwijnt de Hilledijk met haar prachtige bomen. Cliënten betwisten dat de samenhang wordt bevorderd door een straat met dwarsstraten voor auto’s en stellen dat een wandelroute met groen aan weerszijden hiervoor beter geschikt is. De belangen gemoeid met behoud van gevelpanden en rooilijn dienen dan ook zwaarder te wegen. De samenwerkingsovereenkomst tussen Vestia en gemeente die de grondslag vormt voor voorliggend bestemmingsplan maakt realisatie van 175 woningen mogelijk, maar op basis van de overeenkomst zal in het plangebied sprake zijn van 89 woningen in de vrije sector koop. De blokken waarin de sociale huur wordt gerealiseerd, bevinden zich niet in het plangebied. Hoewel het college die blokken wel meetelt, wordt niet gekeken naar het gehele project Parkstad. Hiervan zijn slechts de 148 woningen uit de Tweebosbuurt geschikt voor sociale huur.

Het is onjuist om te stellen dat het overgrote deel sociale huur blijft. Het bestemmingsplan kan de toets der kritiek niet doorstaan. De raad wordt geadviseerd dit niet vast te stellen. Als de bewoners wel vooraf waren betrokken bij besluitvorming, was hen mogelijk een hoop leed bespaard: geen procedures, geen frustratie en angst, geen verlies van vertrouwen in het stadsbestuur. Een aantal bewoners is naar tevredenheid verhuisd. Bij velen was dit ook uit angst, frustratie en moedeloosheid. Dit terwijl hun belangen voorop hadden moeten staan. Mevrouw Verkoelen merkt op dat het college aangeeft dat de bewoners via informatieavonden, huisbezoeken en inloopspreekuren zijn betrokken en vraagt reclamant hier haar visie op te geven. Met verplaatsing van de rooilijn wordt de barrièrewerking van de waterkering verminderd, zo heeft zij begrepen. De Tweebosbuurt zou beter aansluiten bij

pagina 9

Raadscommissie Bouwen, Wonen en Buitenruimte Subcommissie Bestemmingsplannen op 22 juni 2021 Hoorzitting diverse bestemmingsplannen Parkstad en het bestaande stratenpatroon zou behouden blijven. De vraag is waarom dit desondanks niet voldoet aan de goede ruimtelijke ordening. Graag een nadere toelichting op de salamitactiek van de gemeente. De heer De Roon vraagt waar het bezwaar zich op richt als het strikt over het bestemmingsplan gaat. Het verhaal van reclamant was breder dan dat en deels ook politiek. De heer Verheij leest in de zienswijze van reclamant conclusies over onder meer lucht- en bodemkwaliteit. Als de bestaande bebouwing blijft, is de vraag of voor die situatie de bodem- en luchtkwaliteit wel goed genoeg zijn. De heer Rozema leest dat op grond van het NPRZ sprake moet zijn van een meer gedifferentieerd woningaanbod, waarin de bewoners van de focuswijken centraal staan. Het college stelt dat met de huidige bewoners rekening is gehouden. De vraag is hoe inspreker daarop reageert. Gevraagd wordt of voldoende rekening is gehouden met het vereiste van financiële uitvoerbaarheid zoals in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen. Het college licht toe dat in de praktijk geen sprake is van uitbreiding van woonoppervlakte of functies.

Gevraagd wordt of inspreker de bezwaren ten aanzien van de Ladder van Stedelijke Verduurzaming nog relevant acht, nu de geschapen bestemmingsplan-technische mogelijkheden ruimte bieden voor commerciële functies, wat hier een stedelijk project van maakt. De heer Van Dijk vraagt hoe inspreker de reactie van het college kwalificeert op de zienswijze aangaande de bomenkap en de sloop van beeldbepalende bebouwing. Mevrouw De Vries erkent dat de bewoners medio 2018 zijn betrokken bij de planvorming. Toen was de planvorming voor de samenwerkingsovereenkomst al rond. De bewoners is pas om input gevraagd nadat bekend werd dat hun woning zou worden gesloopt en zij deze moesten verlaten. In eerste instantie heeft men niet tot nauwelijks hulp gekregen bij het vinden van andere woonruimte. Tegenwoordig is het vinden van nieuwe woonruimte in Rotterdam, zeker goedkope, niet eenvoudig. Bewoners is niet de mogelijkheid geboden na sloop in de wijk terug te keren. Vestia heeft in een civiele procedure aangegeven die verplichting niet te voelen. Van overheden wordt verwacht dat zij werken binnen de kaders van een goede ruimtelijke ordening. Op grond van internationale regelgeving en beleid spelen cultuurhistorische waarden hierbij een grote rol.

In de cultuurhistorische verkenning voor de Afrikaanderwijk heeft Rotterdam neergelegd dat bij de nieuwe ontwikkeling de structuur en de rooilijnen van de straat en bouwblokken behouden moeten blijven, zodat het karakter van de wijk zichtbaar blijft. In de reactie van het college blijft de sloop van de gevelwanden onbesproken. Op grond van genoemde cultuurhistorische verkenning zouden deze behouden moeten blijven. De term salamitactiek slaat op het feit dat de gemeente met heel kleine besluitvorming de herontwikkeling mogelijk maakt. Hierdoor kan het totale beeld niet worden getoetst aan de eisen van goede ruimtelijke ordening. Die eisen

pagina 10

Raadscommissie Bouwen, Wonen en Buitenruimte Subcommissie Bestemmingsplannen op 22 juni 2021 Hoorzitting diverse bestemmingsplannen hebben een politieke component, maar dan nog wordt met het bestemmingsplan in strijd met nationaal beleid gehandeld. Ook daaraan moet worden getoetst. In de beperkte spreektijd is spreker hier bewust niet te diep op ingegaan. Toelichting op de MER en de kwaliteit van lucht en bodem kunnen hier verder worden toegelicht, maar dat is aan de commissie. De heer Verheij heeft aangegeven dat die bodem en die lucht er nu ook al zijn. Hier hebben de huidige bewoners dus al mee te maken. Mevrouw De Vries geeft aan dat bij herontwikkeling altijd sprake is van sanering. De daarmee samenhangende kosten worden in het ontwerpbestemmingsplan niet duidelijk. Er is sprake van een bredere herontwikkeling. Het bestemmingsplan ziet op een heel klein stukje plangebied. De gehele ontwikkeling is groter. Dit vraagt om een toets op basis van het grotere plan. Dat in Rotterdam sprake moet zijn van een gedifferentieerd woningaanbod wordt niet betwist. Als naar de gehele ontwikkeling wordt gekeken, is hier geen sprake van. Voor de 147 sociale huurwoningen – de enige van de gehele ontwikkeling Parkstad – komen twee blokken terug die buiten het plangebied liggen.

Voor de sociale huur neemt het college de buitenstaande gebieden wel mee, maar kijkt niet naar het grotere geheel waar het sociaal woningaanbod heel sterk vermindert op een totaal van meer dan duizend nieuwe woningen in het middenen hogere segment. De financiële uitvoerbaarheid is niet gewaarborgd omdat de subsidie op grond waarvan met sloop is begonnen nog meer voorwaarden kent. Die kan dus alsnog worden ingetrokken. Bij de toetsing of sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet worden beoordeeld of de voorziene bestemmingen passend zijn en of de gewenste mogelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte. De panden kunnen ook worden gerenoveerd. Die renovatie zou in lijn zijn met de structuurvisie. Ten aanzien van de bomenkap op de Hilledijk lopen verschillende procedures. De sloop van beeldbepalende bebouwing is in strijd met de cultuurhistorische verkenning Afrikaanderwijk. Die belangen hadden zwaarder moeten wegen dan de belangen die met sloop zijn gediend, mede omdat renovatie mogelijk is. Vragen aan ambtelijke ondersteuning Mevrouw Verkoelen merkt op dat de grens tussen politiek en technisch in deze casus heel moeilijk is te trekken. De sloop is inmiddels gestart. Dit verhaal horende, zijn er wellicht toch nog redenen sloop tegen te houden.

Aan de ambtenaren de vraag waarom de rooilijn twaalf meter verlegd moet worden, terwijl dit ten koste gaat van de barrièrewerking van de dijk. De bomenkap ziet er echt dramatisch uit. Spreker staat bij dat de gevelwanden behouden zouden blijven. De vraag waarom dit bestemmingsplan niet wordt getoetst aan de gehele ontwikkeling wordt ook ambtelijk neergelegd. Het is een onderdeel van het NPRZ. De heer Van Dijk verwijst naar de wijkraad, die het belang van de bomen aan de Hilledijk benadrukt. De vraag wordt gesteld of alternatieven voor de verlegde rooilijn zijn overwogen en of die nog in beeld zijn. Betwijfeld kan worden of dit als goede ruimtelijke ordening kan worden aangemerkt.

pagina 11

Raadscommissie Bouwen, Wonen en Buitenruimte Subcommissie Bestemmingsplannen op 22 juni 2021 Hoorzitting diverse bestemmingsplannen

De heer De Roon ziet de focus graag op de ruimtelijke onderbouwing van het bestemmingsplan gelegd. De heer Poolman merkt op dat de raad eind 2018 heeft besloten tot transformatie van de buurt, gedeeltelijke sloop en renovatie. Een van de argumenten was de stedenbouwkundige opzet. Niet alle woningen zijn slecht, er zijn ook stedenbouwkundige argumenten voor transformatie. De Tweebosbuurt en het nieuwe Parkstad, op de plek van het vroegere emplacement, worden met elkaar verbonden. Daar ligt nu de dijk tussen, zonder verkeersverbindingen. Om de geïsoleerde positie ten opzichte van de Afrikaanderwijk op te heffen, worden twee nieuwe verkeersverbindingen gemaakt. Hierbij past het naar voren en omhooghalen van de gevelrooilijn van de Hilledijk. De voordeuren liggen nu twee meter lager dan de dijk. Door deze twaalf meter naar voren en twee meter omhoog te plaatsen, sluit de rooilijn aan op de dijk. De Hilledijk blijft een belangrijke lijn, niet als kering maar als recreatief element. Een voordeel van het naar voren halen van de rooilijn is dat de blokken dieper worden. Ze zijn nu extreem ondiep. De consequentie is dat de populieren gerooid moeten worden. Dat de gevel beeldbepalend is, was al bekend ten tijde van het raadsbesluit. Conform een motie wordt de gevel van Hilledijk 183-185 behouden.

Ook het plastiek op de hoek Martinus Steijnstraat-Hilledijk blijft behouden en komt terug in de nieuwbouw. Ook het stratenpatroon blijft behouden. Mevrouw Verkoelen begrijpt dit verhaal, maar merkt op dat dit volkomen in strijd is met een eerdere verkenning die uitging van volledig behoud. Het ging om het geheel, inclusief bomen en panden. Het is goed te begrijpen dat de wens bestaat alles plat te gooien en een nieuwe beeldbepalende stijl te geven, maar dat is niet wat de eerdere verkenning aangaf. Het is vreemd dat daarvan wordt afgeweken. De heer Poolman grijpt terug op het raadsbesluit van eind 2018, dat uitgaat van transformatie en gedeeltelijke sloop. Daaruit volgt een nieuwe stedenbouwkundige opzet. Mevrouw Verkoelen reageert dat daaraan ten grondslag een verkenning lag die duidelijk stelde dat het geheel beeldbepalend is. Ook eind 2018 was dat de gedachte. Daar wordt nu van afgeweken. Het is niet duidelijk waarom dat nu qua ruimtelijke ordening wel acceptabel is. De heer Poolman was er niet bij, maar heeft begrepen dat het stedenbouwkundige argument heeft meegespeeld om de transformatie van de Tweebosbuurt in te zetten. Niet enkel de bouwkundige kwaliteit. Van salamitactiek is geen sprake. Van wat is beschreven in het raadsbesluit kan nagenoeg alles worden gebouwd conform het vigerende bestemmingsplan Afrikaanderwijk.

Voor een drietal punten was een nieuw bestemmingsplan nodig om nieuwbouw mogelijk te maken, alle op de hoek Hilledijk-Putselaan. Voor een deel van Parkstad is er sinds 2012 een bestemmingsplan en er ligt een bestemmingsplan uit 2019. Dan resteert deze ‘postzegel’ voor een nieuw projectbestemmingsplan.

pagina 12

Raadscommissie Bouwen, Wonen en Buitenruimte Subcommissie Bestemmingsplannen op 22 juni 2021 Hoorzitting diverse bestemmingsplannen De heer Van Dijk hoort dat een hoogteverschil van twee meter moet worden overwonnen. Dat hoogteverschil zal elders moeten worden teruggegeven. Verderop in de wijk moet men weer op niveau uitkomen. De mogelijke bomenkap weegt zwaar. De heer Poolman geeft aan dat ook de Paul Krugerstraat richting Laan op Zuid omhooggaat. Dit gaat ook bij de twee nieuwe dwarsverbindingen gebeuren. Vanaf de huidige Tweebosstraat kan in dertig tot vijfendertig meter het hoogteverschil van twee meter worden overbrugd. De woningen aan de dwarsstraten gaan trapsgewijs omhoog. Advisering: De voorzitter brengt de zienswijze van één reclamant met zeventien onderdelen naar voren. Mevrouw Verkoelen en de heer Van Dijk stellen voor dit vanwege het grote politieke gehalte ongeadviseerd naar de commissie te sturen. De heer Rozema is bij punten 2, 7, 11 en 13 niet conform college. De voorzitter merkt op dat het college 13 als gegrond bezwaar ziet. De heer Verheij ziet de politieke component, maar kan puur technisch meegaan met het college. De heer Van Dijk zou in de aanloop naar de politieke bespreking informatie over de technische toestand van de bomen willen ontvangen. De voorzitter merkt op dat bij het ontbreken van een eensluidend advies niet wordt geadviseerd.

De afbakening van de heer Rozema kan de medecommissieleden wellicht nog voeden bij een nadere beschouwing. 3.3 Hoorzitting bestemmingsplan Saftlevenhof Zienswijze 1: Mevrouw Gautier spreekt in namens 92 omwonenden tegen het ontwerpbestemmingsplan. De omwonenden vinden dat het voorgenomen bouwvolume een te grote impact heeft op het kleine binnengebied. De toevoeging van de woningen weegt niet op tegen het verlies van comfort en rust van het binnenterrein. Alle ondertekenaars zouden het binnenterrein, nu een troosteloze parkeerplaats, liefst vergroend zien. Gezien de reactie op de zienswijze wordt de kans daarop klein geacht. Mocht de bouw onvermijdelijk blijken, is het verzoek het bouwvolume terug te brengen. Dat komt neer op 103 woningen. Spreker licht een handout van het gebied toe. Voor de omwonenden zijn er twee informatieavonden geweest, in juni 2018 en in november 2019. In juni 2018 is de omwonenden gepresenteerd dat het gehele parkeerterrein van het kantoorgebouw Nieuw Hoboken vergroend zou worden. Daar was iedereen enthousiast over. In november 2019 presenteerde een nieuwe ontwikkelaar het plan om twaalf woningen op het binnenterrein te bouwen. Het groene binnenterrein had plaatsgemaakt voor een blok woningen. Men voelde zich misleid.

pagina 13

Raadscommissie Bouwen, Wonen en Buitenruimte Subcommissie Bestemmingsplannen op 22 juni 2021 Hoorzitting diverse bestemmingsplannen De omwonenden gaan als dit doorgaat tegen een blinde muur aan kijken, wat lichtafname en zonafname tot gevolg zal hebben. Het blok zou even hoog worden als de omliggende appartementen. Dit is een intimiderende en redelijk onbescheiden invulling van het binnenterrein. Het voorstel is het voorgestelde bouwblok kleiner te maken. De bouwgrens tussen Nieuw Hoboken en Tunnelzicht wordt overschreden. De drie woningen aan de kop zouden om dit te voorkomen, verwijderd moeten worden. Dit zijn geen eengezinswoningen, maar drie gestapelde appartementen. Het tweede verzoek is om het ingekorte blok ook te verlagen, met zes grondgebonden eengezinswoningen en een bouwblok van negen meter hoog, 32 meter lang en elf meter diep. Dit komt de bezonning ten goede. Het uitzicht vanaf de Saftlevenstraat zou ook verbeteren. In plaats van 109 woningen komen er dan 103. Een kleine ingreep met groot effect. De heer Van Dijk vraagt of de bewoners van Nieuw Hoboken weten hoe hun binnentuin er komt uit te zien. De heer Van Schaik vraagt hoe inspreker de gevolgen voor verkeer en overlast ziet. Ook vraagt – en krijgt – hij bevestiging dat het compromis met deze zes woningen is gevonden. Hierover gaat hij met de ambtenaren in gesprek.

De heer De Roon vraagt of inspreker contact met de projectontwikkelaar heeft gehad en zo ja hoe die heeft gereageerd. Ook wordt gevraagd hoe het college heeft gereageerd. De heer Verheij is altijd benieuwd naar het effect van meedenkende omwonenden. Hij vraagt dan ook of dit al bij de ontwikkelaar is geland. Daarnaast wil hij weten of dit een reëel compromis is of dat eigenlijk alleen het groene binnenterrein bespreekbaar is. Mevrouw Gautier geeft aan dat zijzelf van één nieuwe huurder persoonlijk heeft gehoord dat die niet op de hoogte is dat daar gebouwd gaat worden. In het huidige voorstel staan dakterrassen waar de omwonenden niet blij mee zijn, mede vanwege de akoestische kwaliteit van het binnenterrein. Geluid resoneert er enorm. Er is contact geweest met de projectontwikkelaar. Daarbij is gemeld dat dit plan te ver gaat. Ook zijn alternatieven voorgelegd. Daar is geen gehoor aan gegeven. Met de gemeente is geen contact geweest. De bewoners wisten niet dat die mogelijkheid bestond. In het raadsvoorstel wordt steeds herhaald dat er een bouwopgave ligt. Op de aandachtspunten wordt niet ingegaan. Liefst zouden de omwonenden helemaal geen bebouwing zien, maar vergroening. Als het toch moet, dan bebouwing die aanmerkelijk kleiner is dan het overweldigende en niet passende voorstel.

Vragen aan ambtelijke ondersteuning: De heer Rozema vraagt hoe deze optie ter tafel is gekomen, als er eerder werd gesproken over een groene binnenruimte.

pagina 14

Raadscommissie Bouwen, Wonen en Buitenruimte Subcommissie Bestemmingsplannen op 22 juni 2021 Hoorzitting diverse bestemmingsplannen De heer Van Dijk vraagt of dit goede ruimtelijke ordening is. Op de impressies is inderdaad sprake van een ‘puist’. De vraag is ook wat er mis zou gaan als dit hele plan achterwege zou blijven. De heer Verheij vraagt of – toen het plan eenmaal ter tafel lag – is overwogen ervan af te zien. De heer De Roon stelt dat verdichting prima is, maar wel een doel moet dienen. Dat is hier niet te zien, los van de ruimtelijke inpassing. Mevrouw Verkoelen wil graag weten wat de afstand is tussen dit blok en Nieuw Hoboken. Ook wil zij bevestiging dat het hier een gesloten wand, een blinde gevel betreft aan de tuinzijde van de Saftlevenstraat. Dan is ook geen sprake van doorzonwoningen. De hoop wordt uitgesproken dat bij beoordeling van dit ontwerp ook op ontwerpkwaliteiten is gelet. Dit past qua stijl niet in het geheel. Voor de woningen ligt nu nog een vrije ruimte. De vraag is of dat openbare ruimte blijft of wordt ingevuld met besloten tuinen van mensen. De heer Van Schaik vraagt naar het verschil tussen de wensen van de eerste ontwikkelaar en de tweede. Uit de inspraak blijkt dat de omwonenden liefst helemaal geen woningen zien. Daarop is niet geacteerd, maar het lijkt of dit wordt doorgeduwd.

De heer Bouchrit geeft aan dat het kantoorpand al jaren leeg stond toen een ontwikkelaar zich in 2018 meldde om er woningen in te vestigen. Aan dergelijke verzoeken werkt de gemeente, vanwege de behoefte aan woningen en de wens om lege kantoorruimte te vullen, graag mee. De parkeerruimte zou worden ontsloten via de Saftlevenstraat. Van een bouwplan op de Saftlevenhof was nog geen sprake. De woningen kregen toegang aan de Rochussenstraat en er zou worden vergroend. Op zeker moment gaf de ontwikkelaar aan het plan niet door te zetten. De nieuwe ontwikkelaar refereerde aan de wens van zijn voorganger over bebouwing van het binnenterrein. Van een concreet plan was nog geen sprake. Hierop is de nieuwe ontwikkelaar met een voorstel bij de gemeente gekomen. Het is een particulier terrein, maar de ontwikkelaar is wel aangeraden met de buren te gaan praten. Op de informatiebijeenkomst die daarop volgde, hebben de ambtenaren niet veel verzet of bezwaren waargenomen. Er zijn wel gesprekken gevoerd over de vraag hoe het beter zou kunnen. Een voorstel tot vergroening is door de VvE Saftlevenstraat afgewezen. Daarna hebben gesprekken plaatsgevonden, maar tot een compromisvoorstel vanuit bezwaarmakers om er een aantal woningen uit te halen, is het voor zover bekend niet gekomen. Was dat wel het geval geweest, dan was de ambtenaar met de ontwikkelaar in gesprek gegaan.

Mevrouw Wieles geeft aan dat hier sprake is van goede ruimtelijke ordening. Er heeft een belangenafweging plaatsgevonden, er heeft onderzoek plaatsgevonden naar de (on-) mogelijkheden. In de belangenafweging heeft het belang van het bouwen van woningen geprevaleerd boven de zienswijzen van omwonenden.

pagina 15

Raadscommissie Bouwen, Wonen en Buitenruimte Subcommissie Bestemmingsplannen op 22 juni 2021 Hoorzitting diverse bestemmingsplannen Er ligt nu een compromis op tafel dat ambtelijk nog niet eerder bekend was. Er ligt een bestemmingsplan voor twaalf woningen. De helft daarvan wegamenderen, is juridisch waarschijnlijk niet mogelijk en voor dit plan vrij destructief. Of dat op deze manier kan, zal verder besproken moeten worden. Dit is geen verdichten om het verdichten. Er ligt een bouwplan waar goed naar is gekeken en waar b en w het mee eens is. Welstand heeft een positief advies uitgebracht. Overigens komt bij een bestemmingsplan het welstandsaspect niet aan de orde. Bij de woningen zitten tuinen. De binnentuin is voor de bewoners van Nieuw Hoboken en voor deze bewoners. Het is geen openbaar tuingebied. De heer Van Dijk schrikt van de opmerking dat een amendement als vrij destructief wordt beoordeeld. Dat is kennelijk net zo erg als tegenstemmen. Bewoners spreken in met de mededeling dat ze om de tafel hebben gezeten, hebben meegedacht en creatief zijn geweest. Een ontwikkelaar volgt het spoor van de gemeente. Nu ligt er een bestemmingsplan en er is een groep bewoners die nog steeds wil meedenken. Dit is een ongelukkige situatie waar men nog niet zomaar uit komt. De heer Van Schaik vindt het ook vreemd te horen dat een amendement juridisch niet mogelijk zou zijn.

De commissie bestaat immers uit een vertegenwoordiging van de raad van Rotterdam. Dat van bewoners niet is vernomen dat men het niet met de voornemens eens is, bevreemdt spreker. Hij denkt dat ze dat wel hebben aangegeven. De heer De Roon begrijpt niet waarom in dit bestemmingsplan op juridische gronden niet via een amendement tot minder woningen gekomen zou kunnen worden. De heer Verheij kan zich voorstellen dat de raad aangeeft dat dit bestemmingsplan niet wordt vastgesteld. Het compromis is bekend bij de ontwikkelaar, de ontwikkelaar doet een nieuwe aanvraag en die wordt behandeld als een nieuw bestemmingsplan. De heer Rozema merkt op dat met minder woningen alle onderliggende onderzoeken geldig blijven. Het wordt juist beter. Dan kan nooit over destructiviteit worden gesproken. Een andere oplossing is de ambtshalve wijziging: het stuk wordt teruggenomen, aangepast en er worden zes in plaats van twaalf woningen ingetekend. Mevrouw Verkoelen vraagt of op het binnenterrein een bestemming ligt die woningbouw toestaat. Het hele plan beschouwend, is nooit bedacht dat hier gebouwd zou worden. Zij maakt zich in dat geval zorgen om vele Rotterdammers die bij stukjes onbebouwde grond wonen. Mevrouw Wieles geeft aan dat de bewoners wel zijn gehoord, maar het compromisvoorstel van twaalf naar zes woningen is nog niet eerder gehoord. De zienswijze van de bewoners is wel beantwoord.

Bij amenderen van twaalf naar zes woningen zouden de onderzoeken nog gelden. Het bezonnings- en geluidsonderzoek zou gunstiger uitvallen. De

pagina 16

Raadscommissie Bouwen, Wonen en Buitenruimte Subcommissie Bestemmingsplannen op 22 juni 2021 Hoorzitting diverse bestemmingsplannen financiële haalbaarheid van het plan valt wel minder gunstig uit. De vraag is of de ontwikkelaar het financieel rond krijgt en of de gemeente de kosten nog op de ontwikkelaar kan verhalen. De raad kan zeker amenderen, maar bij de Raad van State houdt dit waarschijnlijk geen stand. Als college het plan terugnemen en met de ontwikkelaar in gesprek gaan over een ander plan, kan altijd. De invulling daarvan is aan het college. Dit gebied heeft in het huidige bestemmingsplan de bestemming kantoren. Daar kan worden gebouwd. Zienswijze 3: De heer Kruijt geeft aan dat het college een aantal keren heeft aangegeven hoe fantastisch dit project is waar twaalf eengezinswoningen op het binnenterrein worden gebouwd, iets wat nog zelden midden in het centrum gebeurt. Een eengezinswoning is een grondgebonden woning zonder andere woningen erboven of onder. Dit gaat om appartementen, zoals in de vergunningaanvraag staat. Het is fijn dat het college de bezwaren betreffende strijdigheid met de welstandsnota gegrond verklaart. Op het foutieve welstandsregime is wel het advies van de welstandscommissie gebaseerd. De vraag is of dit advies nu ook de prullenbak in gaat.

Wat de parkeernormen betreft, valt dit project ook bij hemelsbrede meting nog niet binnen de 800 tot 1200 meter om een reductie van 30% toe te passen. De afstand is hemelsbreed ruim 1.300 meter. De ontwikkelaar heeft op een slimme manier de aanvraag in drie stukken geknipt: een voor het hoofdgebouw, een voor de parkeergarage en een voor het bijgebouw op de binnenplaats. Daarmee is bespaard op kosten betreffende de veiligheid. Blijkbaar staat bij de ontwikkelaar de veiligheid van de bewoners niet op de eerste plaats. Voor het hoofdgebouw heeft de brandweer het advies gegeven een brandweerlift aan te brengen. Dit advies is niet opgevolgd. In 2017 schrok iedereen van de brand in de Grenfell Tower en vroeg men zich af of zo’n brand ook in Nederland mogelijk was. Uit de stukken blijkt dat isolatiemateriaal is gebruikt met brandklasse B, zeer brandbaar. Dit roept de vraag op waarom de gemeente dit heeft geaccepteerd. Mogelijk is dit materiaal toegepast om kosten te besparen. In de parkeergarage onder het hoofdgebouw en de binnenplaats ontbreekt een sprinklerinstallatie. Die is verwijderd omdat het te kostbaar was de installatie aan te passen. Ook hier de vraag waarom de gemeente akkoord is gegaan. Ook kan reclamant niet plaatsen waarom alle ventilatieopeningen aan de voorzijde zijn verwijderd. Hierdoor blijven alle gassen in de garage hangen.

De eisen aan de beluchting zijn niet gewijzigd. Er is straks nog maar één opening naar buiten, aan de Saftlevenstraat. Met de tweede vergunning is een scheidingswand geplaatst, waardoor de totale oppervlakte is verkleind tot minder dan duizend vierkante meter en er geen brandmeldcentrale aangelegd hoeft te worden. Dit ziet inspreker als een truc om onder eisen uit te komen en goedkoop te bouwen. Er worden nu woningen gebouwd op een parkeerdek dat te zwak zou zijn voor het gewicht van een brandweerauto en waarvan de brandwerendheid niet duidelijk is. Die zou 120 minuten moeten zijn, maar is waarschijnlijk zestig minuten. Bij de vergunningaanvraag ontbreken de berekeningen die aangeven wat de draagkracht van het parkeerdek is. Het is teleurstellend dat het college

pagina 17

Raadscommissie Bouwen, Wonen en Buitenruimte Subcommissie Bestemmingsplannen op 22 juni 2021 Hoorzitting diverse bestemmingsplannen geen inhoudelijke reactie op de zienswijze heeft gegeven betreffende de brandveiligheid maar volstaat met een beknopte samenvatting. Opgemerkt wordt dat de brandveiligheid in de omgevingsvergunning en niet in het bestemmingsplan wordt geregeld. Het een hangt samen met het ander, veronderstelt inspreker. Als blijkt dat een gebouw niet veilig kan worden gebouwd, dan is de vraag waarom überhaupt het bestemmingsplan moet worden gewijzigd. Onduidelijk is of de binnenplaats als besloten of niet besloten gebied wordt gezien. Het college zegt besloten. In de stukken ’oplossingsgerichte vluchtweg’ staat dat het een niet besloten gebied is. Er wordt geen oplossing aangedragen, enkel richtingen met diverse open eindes met de parkeergarage als gewenste vluchtroute. Als er brand uitbreekt in de garage, moet men via de garage zonder veiligheidsvoorzieningen vluchten. De raad wordt geadviseerd niet akkoord te gaan met deze plannen, tenzij het college komt met een nieuw plan waarbij de veiligheid wel wordt gewaarborgd. De heer Rozema geeft aan dat het Bouwbesluit het juridisch kader is waar het gevelbekleding betreft. De regelgeving qua brandveiligheid valt ook buiten het bestemmingsplan. Dit wordt meegenomen in de politieke afwegingen.

Spreker wordt bedankt voor de nuttige achtergrondinformatie. De heer Kruijt geeft aan dat de bouwer kan terugvallen op verworven rechten vanwege de ouderdom van het gebouw. Dat is hier gebeurd. Vragen aan ambtelijke ondersteuning: De heer Van Dijk vraagt hoe het zit met de redelijkheid van een 30% reductie op de parkeernorm in relatie tot de afstanden tot het openbaar vervoer. De heer Verheij vraagt wat de toegestane bouwhoogte op de beoogde nieuwbouwlocatie is. De heer Rozema vraagt of zijn voorstel voor een ambtshalve wijziging een realistische route is om onuitvoerbaarheid door amendementen te voorkomen. De heer Bouchrit geeft aan dat betaalbare nieuwbouwwoningen in de binnenstad veelal niet groter zijn dan zeventig vierkante meter aan vloeroppervlak. Dit zijn wat grotere woningen die geschikt zijn voor gezinnen. De parkeerbalans heeft spreker niet paraat, die kan worden nagezonden. In het algemeen wil men het autogebruik in de binnenstad minderen. Bouwplannen moeten voorzien in eigen parkeerbehoefte. Omdat bewoners niet in aanmerking komen voor een parkeervergunning op straat moet een andere oplossing worden gevonden, in andere vormen zoals deelmobiliteit. De gemeente bevordert dit graag. Mevrouw Wieles geeft aan dat welstand pas een rol speelt bij de beoordeling van de omgevingsvergunning. Of de voorgestelde wijziging leidt tot een ander welstandsadvies is niet te zeggen.

Als er op www.ruimtelijke-plannen.nl geen bouwhoogte wordt aangegeven, betekent dit dat de hoogte onbeperkt is. Zij geeft aan dat die laatste opmerking niet op juistheid is gecontroleerd.

pagina 18

Raadscommissie Bouwen, Wonen en Buitenruimte Subcommissie Bestemmingsplannen op 22 juni 2021 Hoorzitting diverse bestemmingsplannen

De heer Verheij reageert dat op 24 januari 2013 het bestemmingsplan is vastgesteld. Daar staat dat er tot drie meter hoogte mag worden gebouwd. Het gebouw ernaast mag 20 of 28 meter hoog zijn. Mevrouw Wieles geeft aan dat een ambtshalve wijziging mogelijk is als dit financieel haalbaar is. Het voorstel moet blijven voldoen aan alle eisen die aan een bestemmingsplan worden gesteld. De voorzitter stelt vast dat van ambtelijke zijde parkeerberekening wordt nagezonden. Ook over de bouwhoogte wordt documentatie nagezonden. Ook de vraag of ambtshalve wijziging mogelijk is wordt in aanloop naar de commissiebehandeling nader geduid. Advisering: De heer Verheij kan niet anders dan conform het college instemmen. De vraag of de politiek dit wil of niet, past niet in deze commissie. De heer Van Schaik stelt dat hier iets anders naar boven is gekomen dan was voorzien. Hiermee kan nu nog niet worden ingestemd. De heer Van Dijk beschouwt dit als een zaak voor behandeling in de commissie. Dit mag niet als hamerstuk passeren omdat deze bezwaarcommissie alles op technische gronden conform college heeft beoordeeld. Het zou helpen als er enig overleg op gang komt tussen de ontwikkelaar en degenen die nu een compromis voorstellen. Mogelijk leidt dit tot een haalbaar plan. Overal tegenstemmen, kan ook tot een achterstand leiden die niet nodig is.

De heer Rozema sluit zich aan bij de heer Verheij dat er bestemmingplantechnisch weinig mankeert aan het plan. Enkel op 2.7, de cultuurhistorie, vond hij de reactie wat mager. Maar dat is puur een technisch oordeel. Mevrouw Verkoelen stelt dat alles hier technisch akkoord bevinden, niet kan betekenen dat er in de commissie niets meer mee wordt gedaan. Er zijn te veel onduidelijkheden. De voorzitter stelt dat dit sowieso niet ongezien de commissie zal passeren; iedereen is daar zelf bij. Helder is dat er te veel onduidelijkheden zijn om nu een advies te geven. De voorzitter deelt de oproep aan zowel college als ambtelijke ondersteuning om naar een oplossing te zoeken. De heer Van Schaik tekent hierbij aan dat als er minder woningen moeten komen de kans bestaat dat de ontwikkelaar afhaakt. Dit moet zeker terug naar de commissie. De voorzitter concludeert dat geen advies over de voorgestelde zienswijzen wordt afgegeven omdat voorafgaand aan de commissiebehandeling overleg dient plaats te vinden.

pagina 19

Raadscommissie Bouwen, Wonen en Buitenruimte Subcommissie Bestemmingsplannen op 22 juni 2021 Hoorzitting diverse bestemmingsplannen

3.4 Hoorzitting bestemmingsplan Oude Noorden en Agniesebuurt Zienswijze 3: De heer M. Mahdaoui, winkelier op de Zwart Janstraat 70a, huurt sinds 2008 dit pand van de gemeente Rotterdam. Daarachter bevond zich voorheen de P.I. Noordsingel, die inmiddels is omgevormd tot een wooncomplex. Het park is aangelegd door de gemeente Rotterdam. Inspreker heeft begrepen dat de gemeente via een wijziging van het bestemmingsplan een doorgang naar het parkje wil realiseren door zijn winkel heen. Via de winkel genereert de ondernemer zijn hoofdinkomen. Het parkje en het project zijn reeds toegankelijk vanuit alle grote toegangswegen. Navraag bij de huidige bewoners geeft aan dat niemand zit te wachten op een minuscule opening vanuit de Zwart Janstraat. Degenen die ’s avonds op de Zwart Janstraat lopen, vooral jongelui, wil men wellicht bij voorkeur niet in een park als dit zien. Sinds de gemeentelijke plannen hem via een lokaal krantje bekend werden, voert reclamant zijn onderneming in onzekerheid. De vraag is hoe belangrijk zo’n extra opening is en waarom daarvoor per se zijn winkelpand opgeofferd zou moeten worden. De heer Van Schaik vindt het vreemd dat inspreker dit nieuws uit een krantje heeft vernomen en niet rechtstreeks is benaderd. Gevraagd wordt wat dit scenario concreet betekent voor zijn bedrijfsvoering.

De heer Rozema vraagt of het huurcontract zich uitlaat over vervangende ruimte als er iets verandert in het huren van het pand. De heer Mahdaoui geeft aan niet door de gemeente te zijn benaderd over wijziging van het bestemmingsplan. Na het bericht in de Havenloods hebben alle winkeliers een brief gekregen dat een zienswijze kon worden ingediend. Het huurcontract is standaard tussen een huurder en verhuurder van bedrijfsruimte. Daar staat niets in over dit scenario. Inderdaad is dit rampzalig voor zijn bedrijfsvoering. De Zwart Janstraat is nu een leuke, drukke winkelstraat geworden. Inspreker zit er een jaar of vijftien, tot een jaar of twee geleden was er veel leegstand. Op dit moment is er geen winkel te huur. Waren de winkels voor het uitkiezen geweest, was het nog steeds jammer geweest, maar verkassen naar een ander pand nog een optie. De ondernemer zal ergens anders helemaal opnieuw moeten beginnen tegen nieuwe voorwaarden. Tegen de gemeente valt bijna niet te procederen. Daarom is deze weg gezocht. Als dit plan doorgaat, is dat funest voor reclamant. Hij wijst erop dat het contract niet tijdelijk is aangegaan. Van de doorgang is ook nooit eerder sprake geweest. Vragen aan ambtelijke ondersteuning: De heer Van Schaik vraagt een verklaring voor de opmerkelijke communicatie: eerst via de krant, daarna via een zienswijze.