[22bb003296] Bijlage behorende bij 22bb3295 - brief aan Raad van State inzake positie gemeenteraad en college inzake voortgang procedure bp. Feyenoord City

Werkgelegenheid en leerwerkplaatsen;

•

Feyenoord brengt kennisinstellingen, publieke en private partijen op het snijvlak van sport, voeding en gezondheid samen in een Sport & Lifestyle Lab;

•

De publieke ruimte in Rotterdam-Zuid wordt zo ingericht dat deze uitnodigt om te recreeren en bewegen (Public Sport Space);

•

Aantal woningen;

•

Groen.

1

//dtuk9w0oywgfd.cloudfront.net/wp-content/uploads/2021/04/InvesteringsmemorandumNieuw-Stadion_april-2021.pdf 2

Sociaal economisch programma - Feyenoord City (feyenoord-city.nl)

30

3.4.1

FFC

Zoals in hoofdstuk 2 is beschreven, richt het FFC-plan zich op de renovatie van het voetbalstadion en is geen gebiedsontwikkeling meegenomen. Met organisatorische ingrepen kan het plan van FFC bijdragen aan de vijf pijlers en voldoet daarmee aan dit criterium. 3.4.2

DMK

Het plan van DMK kent een gebiedsontwikkeling met daarin ruimte voor woningbouw en commerciële en maatschappelijke functies. Ook het DMK plan kan met organisatorische ingrepen bijdragen aan de vijf pijlers en voldoet daarmee aan dit criterium.

3.4.3

Nieuwbouw aan de Maas

Het nieuwbouwplan geeft invulling aan de vijf sociaaleconomische pijlers. Het plan draagt bij aan het creëren van werkgelegenheid (waaronder leerwerkplekken) en aan de stimulering van sportactiviteiten voor inwoners van Rotterdam-Zuid. Ook zijn er woningen en commerciële en maatschappelijke voorzieningen geprogrammeerd in de gebiedsontwikkeling. Hiermee voldoet het plan met organisatorische ingrepen aan het criterium. 3.4.4

Resumé

De genoemde pijlers betreffen programmatische zaken die geen tot beperkte invloed hebben op het stadion in fysiek-ruimtelijke zin. De drie plannen kunnen waarschijnlijk aan dit criterium voldoen wanneer organisatorische veranderingen invulling krijgen. De wensen omtrent gebiedsontwikkeling vallen buiten de scope van deze alternatievenvergelijking voor het stadion. In deze alternatievenvergelijking is dit criterium niet beoordeeld en wordt volstaan met een constatering. 3.5

Toonaangevend stadion

De drie plannen dragen ieder op een verschillende manier bij aan de toonaangevendheid van het stadion. De specifieke karakteristieken van de varianten worden hieronder beschreven. 3.5.1

FFC

Het FFC-plan beoogt de bestaande kwaliteiten van “De Kuip” te hergebruiken en versterken. De bestaande hangende tweederingstribune blijft behouden, net als de gracht rondom het veld. Het bouwdeel Olympia, wat onderdeel is van het gemeentelijk monument, blijft gehandhaafd en er blijft maximaal zicht op het monument “De Kuip” aan beide korte zijden. De monumentale buitentrappen blijven gehandhaafd en worden gerenoveerd. De losstaande dakconstructie wordt ondersteund door een stalen constructie met een membraan, wat aansluit bij de historie van De Kuip. Daarnaast wordt het dak uitgevoerd in een doorzichtig materiaal, waardoor het open karakter behouden blijft.

31

3.5.2

DMK

In het plan DMK is de toegevoegde, vrij hangende derde ring ontworpen naar het ontwerp van de bestaande tweede ring met doorlopende hoeken en een verlengde luifel. Het architectonische principe van de lichte en transparante huidige constructie wordt doorgezet door middel van ranke witte stalen kolommen die het raamwerk van staal en glas van de toevoeging dragen. 3.5.3

Nieuwbouw aan de Maas

Het nieuwe stadion in het plan van Nieuwbouw aan de Maas vertaalt de structuur en technologie van De Kuip op een moderne manier. De stalen constructie en glazen façade moeten de illusie van een kom creëren. Deze kom dient als zwevend boven het publiek toegankelijke concours te worden beleefd. Deze verhoogde buitenomloop is zowel functioneel tijdens wedstrijden en evenementen als een openbare plek voor de wijk Feijenoord en de stad Rotterdam. Het nieuwe stadion wordt voor een derde deel in de Nieuwe Maas gerealiseerd, waardoor het goed zichtbaar is vanaf de overzijde en de Van Brienenoordbrug. 3.5.4

Resumé

Het criterium toonaangevendheid kent een hoge mate van subjectiviteit. In de vergelijking is dit aspect niet opgenomen. 3.6

Veilig stadion

Ten behoeve van de beoordeling van dit criterium worden de getroffen maatregelen voor de veiligheid meegenomen. Daarbij zijn onder andere de toegang tot het stadion, de beveiliging, de toegankelijkheid voor hulpdiensten en de scheiding van uit- en thuissupporters van belang. 3.6.1

FFC

Toegang Het plan van FFC heeft een uitgebreide visie op de veiligheid van het stadion. Er komen tachtig toegangspoorten en er wordt gewerkt in vier veiligheidszones. Verder bevindt zich op niveau 4 de cockpit voor de beveiliging. Deze is gepositioneerd naars de Politie Observatie Post (POP), wat leidt tot efficiëntere communicatie. Tijdens renovatie Wanneer gedurende de realisatieperiode het stadion doorlopend geëxploiteerd wordt, vormt dit bij renovatie van het stadion gedurende een veiligheidsrisico. Het FFC-plan voorziet in tunnels om zo bezoekers veilig over de bouwplaats richting het stadion te leiden. Dit geeft in beperkte mate een oplossing voor dit risico. Binnen in het stadion Verder is het stadion voorzien van één brandweerlift per zijde en is er een uitbreide sprinklerinstallatie meegenomen in het ontwerp met maximaal circa 1.000 sprinklers per gebied. Het brandmeldsysteem voldoet aan de NEN 2535. Er worden camera’s toegevoegd, zowel binnen als buiten het stadion. Deze zijn voorzien van opnameapparatuur. Meldingen buiten het gebruik van het stadion, worden geregeld door de PAC (Particulier Alarm Centrale) van Siemens. In het stadion bevinden zich 22 glasbreukdetectoren en 275 PIR (infrarood detectoren). Ten

32

slotte is er een CCTV-systeem voorzien van 275 stuks. Er wordt een commandoruimte met acht werkplekken voorzien. Hulpdiensten Aandachtspunt voor het plan van FFC vormt de bereikbaarheid van het stadion door hulpdiensten, zowel de toegang tot het gebouw als de bereikbaarheid in het gebouw, waar het rondrijden van hulpdiensten niet mogelijk lijkt door het dichtbouwen van de huidige open ruimtes. Vanwege het ontbreken van een fysieke scheiding tussen supporters en hulpdiensten is onduidelijk of er voldoende ruimte voor hulpdiensten aanwezig is bij uitbreiding van het aantal bezoekers. Dit behoeft nadere uitwerking met de hulpdiensten en vormt een procesrisico.

Bron: Gemeente Rotterdam

Externe veiligheid Onderzocht moet worden of er vanuit externe veiligheid (toxische wolk vanaf het spoor) nog aanvullende eisen worden gesteld bij uitbreiding van het stadion. Op dit moment voldoet het FFC-plan niet aan dit criterium, maar kan mogelijk met planaanpassingen wel voldaan worden. 3.6.2

DMK

Toegang In het plan van DMK zijn dertig toegangspoorten voor de supporters, twee toegangspoorten voor spelers en vier toegangspoorten naar de businessruimten opgenomen. Er is een hek rondom het stadiongebied voorzien onder de colonnade. Vanaf het hek tot aan de gevel van het stadion is een ruimte van ongeveer vijftien à zestien meter beschikbaar waar de tourniquets zijn gepositioneerd en de toegangscontrole plaatsvindt.

33

Tijdens renovatie Ook het DMK-plan zet in op het gebruik van tunnels in de periode tijdens de realisatie. Op deze manier kunnen de supporters veilig het stadion betreden. Binnen in het stadion In de plannen wordt niet in detail gesproken over mogelijke ingrepen op het gebied van brandveiligheid (zoals sprinklers). Wel worden droge blusleidingen en brandslaghaspels nabij elke commerciële ruimte benoemd. Verder worden een brandmeld- en ontruimingsinstallatie en de aanwezigheid van een uitgebreid CCTV-systeem en commandocentrum benoemd. De bestaande geluidsinstallatie wordt uitgebreid en geüpdatet zodat deze voldoet aan de eisen van de FIFA. Er is een uitgebreid camerasysteem aanwezig. Hulpdiensten De vluchtroutes moeten nader uitgewerkt worden. Door het uitbreiden van het stadion komt het stadion aan de zijde van de Coen Moulijnweg dichter op de weg te staan. Dit kan mogelijk tot problemen leiden bij bewegingen rondom het stadion op de begane grond. Dit raakt aan de bereikbaarheid van het stadion door hulpdiensten en zal nader onderzocht moeten worden, maar vormt voor nu een procesrisico.

Bron: Gemeente Rotterdam

Uit- en thuis supporters De voorziene uitgang voor thuissupporters aan de Coen Moulijnweg dient verder uitgewerkt te worden. Voor de uitsupporters is in de Sportsmobilityhub een aparte ruimte gecreëerd en is onder het Coen Moulijnviaduct een aparte afgesloten doorgang naar het stadion opgenomen. Ook dit dient verder uitgewerkt te worden. Verder functioneert het veiligheidsplan binnen het stadion als in de huidige situatie. De doorgang voor uitsupporters is ter plaatse van de huidige bebouwing onder het viaduct getekend, waarbij de mogelijkheden om dit te realiseren nog getoetst dienen te worden.

34

Externe veiligheid Onderzocht moet worden of er vanuit externe veiligheid (toxische wolk vanaf het spoor) nog aanvullende eisen worden gesteld bij uitbreiding van het stadion. De huidige uitwerking van DMK voldoet nog niet aan dit criterium, maar met aanpassingen is het mogelijk aan het criterium te voldoen. 3.6.3

Nieuwbouw aan de Maas

Toegang Er zijn 140 toegangspoorten op het tweede niveau en acht toegangspoorten op de begane grond voorzien. Het nieuwbouw stadion bevat twaalf kernen met stijgpunten. Tijdens bouw Nieuwbouw levert geen veiligheidsrisico's op voor bezoekers tijdens de realisatieperiode. Binnen in het stadion Er is een plan opgesteld voor noodsituaties. Verder is het stadion voorzien van bewakingsapparatuur zoals camera's. Er is een gezamenlijke commando- en regieruimte in het stadion voorzien. De kernpunten van de veiligheidsvisie voor Feyenoord City, opgesteld door Smits van Burgst Beveiliging zijn: • Risicobeheersing en opschaalbaarheid; • Zonering en ringenstructuur; • Toegangsbeheersing en scanning; • Beveiligingsprocessen en TVB's; • Proactief beveiligen met Predictive Profiling; • Communicatie en informatieverstrekking. Hulpdiensten Door het verhoogde maaiveld in het ontwerp worden hulpdiensten gefaciliteerd. Het plan is samen met politie en brandweer doorgenomen en gecontroleerd. Uit- en thuis supporters Om de uit- en thuis supporters te scheiden zijn er acht toegangspoorten op de begane grond, gekoppeld aan de busparkeerplaatsen voor uitsupporters, opgenomen. Externe veiligheid

Bron: Projectteam Nieuw Stadion Feyenoord City

35

Externe veiligheidsrisico's, zoals een toxische wolk of een plasbrand, zijn in het ontwerp ondervangen – onder meer het verhoogde maaiveld draag hieraan bij. Er zijn meerdere simulaties uitgevoerd om het ontwerp te testen op noodsituaties. Door al deze maatregelen voldoet het nieuwbouw stadion aan het criterium. 3.6.4

Resumé

Beide renovatieplannen hebben nog nadere uitwerking en aanpassingen nodig om aan het gestelde criterium te voldoen. Het nieuwbouw stadion voldoet aan de gestelde eisen.

Criterium

FFC

DMK

Nieuwbouw aan de Maas

Veilig stadion

3.7

Duurzaam stadion

Een duurzaam stadion heeft technische, sociale en economische duurzaamheidsaspecten. Daarnaast is duurzaamheid te zien in het gebruik. Voor de technische duurzaamheid moeten de plannen verwarming, koeling, drinkwater en energie meenemen in de planvoering. De sociale duurzaamheid wordt besproken in hoofdstuk 3.2 maatschappelijke meerwaarde. Hier wordt dieper ingegaan op de maatschappelijke functie van de club en het stadion en de impact op sociale integratie. De economische duurzaamheid van het plan wordt getoetst aan de positie van Feyenoord in nationaal en Europees verband in hoofdstuk 3.10 en 3.13. Er zijn drie eisen gesteld aan duurzaam gebruik. Ten eerste moet het stadion minimaal vijftig jaar als zodanig kunnen worden gebruikt. Uit het rapport van TNO uit 2005 blijkt dat de levensduur van het huidige stadion “De Kuip” nog minimaal 50 jaar zal zijn indien wordt voldaan aan het reguliere onderhoud. In het rapport van TNO uit 2014 worden de conclusies uit 2005 opnieuw bevestigd. Ten tweede moet het plan flexibel zijn voor doordeweeks gebruik voor evenementen, wat eisen aan geluidsoverlast stelt. Tot slot moet het stadion voorzien in flexibiliteit voor toekomstig gebruik. 3.7.1

FFC

Technische duurzaamheid Het stadion heeft een primair elektrisch energieverbruik van 110.007 GJ. Dit is conform NEN5128-1998. De technische duurzaamheid is in 2014 getoetst aan de regelgeving. Het FFCplan zal geactualiseerd moeten worden naar de huidige regelgeving voor renovatieplannen. Het stadion zal met stadsverwarming worden verwarmd. Er wordt niet voorzien in technische oplossingen omtrent watergebruik. Gebruik Hergebruik van het huidige stadion kan voldoen aan de minimale levensduur van vijftig jaar indien het reguliere onderhoud wordt uitgevoerd. Het stadion kan doordeweeks worden gebruikt voor evenementen. De technische eigenschappen van het membraandak moeten nader worden onderzocht in het kader van geluidsoverlast. Het plan vermeldt niets over de aanpasbaarheid van het stadion in de toekomst.

36

Het plan kent duurzame maatregelen, maar deze zijn door ophoging van eisen sinds de planvorming van FFC niet meer actueel. Hierdoor voldoet dit plan nog niet aan dit criterium, met aanpassingen kan dit plan hier mogelijk aan voldoen . 3.7.2

DMK

Technische duurzaamheid Het DMK-plan heeft de ambitie om een internationale showcase voor duurzame herontwikkeling van stadions te zijn. Hiertoe dient het plan een BREEAM outstanding-niveau te hebben en een energieneutraal stadion op te leveren. In de kostenraming zijn echter geen kosten voor duurzame oplossingen opgenomen, waardoor dit niet aspect als niet voldaan wordt beoordeeld. Gebruik Hergebruik van het huidige stadion kan volstaan aan de minimale levensduur van vijftig jaar indien wordt voldaan aan het reguliere onderhoud. Het stadion kan alleen worden gebruikt voor doordeweekse evenementen indien het schuifdak wordt voorzien van een aanvullende investering om de akoestische waarde te behalen. Het DMK-plan vermeldt niets over de aanpasbaarheid van het stadion in de toekomst. Het plan bevat ambities voor duurzame technische maatregelen en flexibel gebruik in de toekomst. Deze ambities zijn echter niet allemaal meegenomen in de kosten van het plan, waardoor het DMK-plan nog niet voldoet aan het criterium. 3.7.3

Nieuwbouw aan de Maas

Technische duurzaamheid Het plan Nieuwbouw aan de Maas heeft 22.000 m2 PV-panelen die per jaar 12,3 miljoen MJ opwekken. Hiermee is het stadion energieneutraal en energieleverend voor de omgeving. Het plan voorziet in een centrale batterijopslag voor het stadion en het elektriciteitsnet. Door middel van een smart grid kunnen elektriciteitsvraag en -aanbod op elkaar worden afgestemd. Verder wordt energie bespaard op door: energiezuinige verlichting, natuurlijke ventilatie, hoge isolatiewaarde van de gebouwschil, vrije koeling, zonwering en zon invang, lage temperatuur verwarming en hoge temperatuur koeling en door restwarmtebenutting. Er wordt een warmte-koudeopslag (WKO) in de bodem voorzien in combinatie met een eigen lagetemperatuurvoorziening. De WKO-voorziening wordt aangesloten op verschillende gebouwen in het gebied. De capaciteit van het systeem kan worden uitgebreid. Balancering van de WKO vindt plaats door gebruik van aquathermie (de Nieuwe Maas) en stadsverwarming (het Rotterdamse warmtenetwerk). Het stadion is waterefficiënt ontworpen: het watergebruik wordt geminimaliseerd en waar mogelijk wordt hemelwater gebruikt. Gebruik Het nieuwbouwplan voorziet in de minimale levensduur van vijftig jaar. Het stadion wordt circulair gebouwd met de mogelijkheid tot levensduurverlenging, ontmanteling en/of hergebruik van de materialen.

Het stadion kan flexibel worden gebruikt voor evenementen zoals popconcerten. Er is voldaan aan de gestelde grenswaarden van DCMR voor wat betreft het beperken van geluidsoverlast. Onder meer het gebruik van de parkeergarage is in de toekomst flexibel, in dit geval door de toegepaste verdiepingshoogte.

37

Overige duurzaamheidsplannen Het plan heeft een driestappenstrategie voor afvalmanagement. Er wordt gestreefd naar afvalvermindering, afvalscheiding en een efficiënt logistiek proces. De nieuwbouwvariant wordt beoordeeld als passend binnen het gestelde criterium. 3.7.4

Resumé

Beide renovatieplannen hebben nog nadere uitwerking en aanpassingen nodig om aan het gestelde criterium te voldoen. Het nieuwbouwplan voldoet aan de gestelde eisen. Het nieuwbouwplan voldoet aan de gestelde eisen.

Criterium

FFC

DMK

Nieuwbouw aan de Maas

Duurzaam stadion

3.8

Comfortabel voor alle gebruikers

Voor de gebruikers is het van belang dat zij het gebruik van het stadion als comfortabel ervaren. In dit criterium wordt gekeken naar de mogelijkheid tot het overdekt betreden van het stadion, het aantal beschikbare stijgpunten om de stoel te bereiken, de hoeveelheid horeca voorzieningen en sanitaire voorzieningen en de mogelijkheden voor een effectieve routing van en naar deze voorzieningen. 3.8.1

FFC

Bron: Documentatie FFC

Door de toevoeging van een derde ring kan de supporter droog het stadion betreden. De oude trappenhuizen blijven bestaan en worden gerenoveerd. Op alle vier de hoeken van het stadion worden nieuwe trappenhuizen toegevoegd, die voorzien zijn van roltrappen. Vanaf elke zitplaats in het stadion is het mogelijk om een van de 54 kiosken te bereiken. Dit geldt ook voor de aanwezige sanitaire voorzieningen. De hoeveelheid sanitaire voorzieningen voldoet aan de 38

gestelde eisen aan het ontwerp voor een nieuw stadion en de UEFA-/FIFA-eisen. Onder elke ring bevindt zich een omloop met faciliteiten. Hierdoor zijn er nauwelijks verticale bewegingen nodig. Door het behoud van de bestaande tribune zal de breedte van de gangpaden niet toenemen. Door het gebruik van klapstoelen wordt het passeren van andere toeschouwers wel eenvoudiger.

Bron: Feyenoord Founders Consortium

3.8.2

DMK

Door de toevoeging van de derde ring kunnen bezoekers van het stadion in het DMK-plan droog betreden. Door renovatie worden de 22 dubbele trappenhuizen behouden. Daar voegt het DMK-plan 32 roltrappen en acht liften aan toe. Hierdoor zijn er in totaal 84 stijgpunten voorzien.

Bron: Documentatie DMK

Vanaf elke zitplaats in het stadion is het mogelijk om de horeca en sanitaire voorzieningen te bereiken. In totaal zijn er 82 horecapunten. De hoeveelheid sanitaire voorzieningen voldoet aan de eisen die aan een nieuw stadion zijn gesteld. De horeca en sanitaire voorzieningen zijn verdeeld over de niveaus 0, 2, 3, 4, 5, 6, en 7. 39

Bron: Documentatie DMK

Als bezoeker van de eerste ring zijn de voorzieningen op de niveaus 0, 2 en 3 eenvoudig te bereiken. Als bezoeker van de tweede ring zijn de voorzieningen op de niveaus 3, 4 en 5 eenvoudig de faciliteiten. De bezoekers van de derde ring kunnen het balkon op niveau 7 eenvoudig bereiken en kunnen ook op de niveaus 5 en 6 terecht. Deze balkons zijn qua vormgeving vergelijkbaar met de huidige situatie. Het aantal voorzieningen op de niveaus 2, 4 en 7 is mogelijk beperkt en niet voldoende om de aangrenzende ringen volledig te faciliteren. Met deze ontwerpkeuzes is het vaker mogelijk om met enkel horizontale bewegingen de voorzieningen te bereiken en wordt het aantal verticale bewegingen tijdens een wedstrijd verminderd ten opzichte van de bestaande Kuip. Echter zullen er nog steeds verticale bewegingen nodig zijn.

Bron: Documentatie DMK

40

3.8.3

Nieuwbouw aan de Maas

Ook in het nieuwbouwplan is het mogelijk het stadion droog te betreden. Daarbij zijn er 12 stijgpunten die de bezoekers naar hun plek brengen. Elke ring wordt gefaciliteerd door een achterliggende omloop. In totaal zijn er 44 horecapunten. Zo faciliteert niveau 2 (het concours) de eerste ring met zestien horecapunten, faciliteert niveau 5 de tweede ring met negen horecapunten en faciliteert niveau 6 de derde ring met nog eens negen horecapunten.

Bron: Definitief Ontwerp Nieuw Stadion OMA

Bron: Documentatie Projectteam Nieuw Stadion Feyenoord City

Het aantal sanitaire voorzieningen is bepaald aan de hand van de volgende verhoudingen, welke verschillen voor mannen en vrouwen: voor mannen is er één toilet per 200 personen en één urinoir per 85 personen. Voor vrouwen wordt gerekend met één toilet per vijftig personen. Daarbij worden er ook voldoende mindervalidetoiletten gerealiseerd, met een verhouding van één toilet per vijftien mindervalide bezoekers. Met de positionering van de faciliteiten op deze

41

ringen worden verticale bewegingen geminimaliseerd en zijn er vrijwel alleen horizontale bewegingen nodig om de faciliteiten te bereiken. 3.8.4

Resumé

Op het gebied van comfortabel gebruik is gekeken naar de mogelijkheid om het stadion overdekt te kunnen betreden, de stijgpunten, de hoeveelheid horecapunten en sanitaire voorzieningen en de toegankelijkheid van deze voorzieningen. Aan de eis dat stadionbezoekers het terrein overdekt moeten kunnen betreden voldoen alle drie de plannen. Er is geen minimale eis gesteld binnen dit criterium aan de hoeveelheid stijgpunten. De plannen van FFC en DMK hebben voor de horecavoorzieningen nadere uitwerking nodig qua aantallen en metrages. Omdat zowel het plan van FFC als het plan van DMK op het bestaande stadion zijn gebaseerd, blijven zowel horizontale als verticale bewegingen noodzakelijk om de genoemde faciliteiten te bereiken. In vergelijking met het nieuwbouwplan is dit een verschil, waarbij zich achter élke toegang naar de ringen een omloop met horecavoorzieningen en sanitaire faciliteiten bevindt. In de beide renovatieplannen zijn niet dezelfde uitgebreide horecavoorzieningen in élke ring gepositioneerd, waardoor dit wordt gezien als beperkt effectieve routing. In het nieuwbouw stadion is deze wel effectief. Gesteld kan worden dat de aansluiting van het FFC- en DMK-plan op dit criterium beperkt is en dat het nieuwbouwplan voldoet aan dit criterium. Criterium

FFC

DMK

Nieuwbouw aan de Maas

Comfortabel voor alle gebruikers 3.9

Bezoekers van wedstrijden en evenementen optimaal faciliteren

Om een bezoeker optimaal te faciliteren is het van belang dat het stadion eenvoudig met verschillende modaliteiten te bereiken is en er minimale hinder wordt ervaren. De externe bereikbaarheid, de gang naar het stadion, wordt hier beoordeeld. Het DMK-plan en het nieuwbouwplan zijn beoordeeld op het mobiliteitsplan rondom het stadion en de stedenbouwkundige ontwikkelingen. Het FFC-plan bevat geen mobiliteitsplan. Verder worden voor dit criterium de toegangsmogelijkheden van het stadion in de plannen beschouwd. Het huidige stadion is bereikbaar per auto; het grootste deel van de bezoekers arriveert bij De Kuip via de A16. Rondom het stadion zijn parkeerterreinen waarvoor een bezoeker vooraf een parkeerkaart kan kopen. De parkeerplaatsen zijn op loopafstand van het stadion: Stadsgarage Veranda, P+R Noorderhelling en P2 in de Stadiondriehoek. Het stadion is van alle kanten bereikbaar per fiets. De directe aansluiting van de fietspaden op het stadion is niet overal optimaal. Daarnaast is het stadion bereikbaar met het openbaar vervoer: NS-station Zuid ligt op vijftien minuten loopafstand en op wedstrijddagen wordt er gebruik gemaakt van treinstation Rotterdam Stadion. Op de Coen Moulijnweg is een bushalte en aan de Stadionweg een tramhalte. 3.9.1

FFC

Ten tijde van de planontwikkeling van FFC is met name ingezet op het realiseren van het stadion. Andere ontwikkelingen waren grotendeels geprojecteerd op de Sportcampus, waar inmiddels gebiedsontwikkeling heeft plaatsgevonden, waardoor deze locatie niet meer beschikbaar is. Er heeft geen uitgebreide inventarisatie tot een passende mobiliteitsoplossing plaatsgevonden. In het FFC-plan zijn geen voorzieningen voor busparkeren opgenomen. Omdat veel ver42

keersstromen (auto, fiets, voetganger, trams) elkaar kruisen, is het functioneren van de infrastructuur rond het gebied een aandachtspunt. Hier dient in de nadere planuitwerking voldoende aandacht naar uit te gaan. Verder zijn er tachtig toegangspoorten voorzien, met de benodigde apparatuur om veiligheidscontroles te verbeteren. Gezien de benodigde ingrepen is het zonder nadere uitwerking onwaarschijnlijk dat het stadion ontsloten kan worden. Hierdoor voldoet dit plan nog niet aan dit criterium. 3.9.2

DMK

Om de drukte op wedstrijddagen goed te kunnen spreiden wordt in een stedenbouwkundig plan voorgesteld de verschillende modaliteiten te scheiden voor een betere doorstroming. Wanneer dit plan wordt doorontwikkeld dient er ook tijd en aandacht te worden besteed aan het verder brengen van het mobiliteitsplan. In het plan van DMK zijn extra voorzieningen voor mobiliteit opgenomen. Uitgangspunt is een modal shift naar meer openbaar vervoer, fiets en georganiseerd busvervoer. Om dit te faciliteren is aan de zuidzijde van de Coen Moulijnweg een SportMobiltyhub geprojecteerd. De bussen zijn bestemd voor uitsupporters en hebben een afgescheiden route naar het uitvak. Onder het Coen Moulijnviaduct, onder het Varkenoordse viaduct en in de omliggende gebiedsontwikkeling is voorzien in fietsparkeerplekken. Samen met het gebruik van de openbare ruimte in de omgeving wordt hiermee in alle voorzieningen ten behoeve van mobiliteit voorzien. Er zijn dertig toegangspoorten voor de supporters, twee toegangspoorten voor spelers en toegangspoorten naar de business. 3.9.3

Nieuwbouw aan de Maas

Het nieuwbouwplan heeft de ambitie om autogebruik voor het stadionbezoek af te laten nemen. Het plan voorziet in een aantal stedenbouwkundige ingrepen om hieraan bij te dragen. Het plan bevat een verhoogd maaiveld dat de voetganger van het resterende verkeer scheidt en de doorstroom bevordert. Het stadion wordt aangesloten op het infranetwerk van de stad via de Laan op Zuid, het Varkenoordse viaduct en de Stadionweg. De fietsenstallingen zijn bereikbaar vanaf de bestaande fietsroutes uit alle richtingen en zo gepositioneerd dat fietsers geen drukke oversteekplaatsen tegenkomen. Daarnaast wordt er een nieuwe fietsroute langs de rivieroever gerealiseerd, die ook wordt aangesloten op het bestaande fietsnetwerk. Vanuit de fietsenstalling kan de bezoeker zonder ander verkeer te kruisen naar het stadion lopen. Het treinstation Rotterdam Stadion wordt opgewaardeerd en krijgt de naam station Stadionpark. Het station is met een voetgangersverbinding verbonden met het stadion. De ligging van het stadion aan het water maakt het mogelijk om ook vervoer over het water te realiseren. Om toegang te krijgen tot het stadion zijn er rondom 140 toegangspoorten geplaatst. Daarbij zijn er voor het uitvak nog eens acht aparte toegangspoorten geplaatst. Het exacte type van de poorten en de wijze van controle moet nog door Feyenoord bepaald worden.

Het mobiliteitsplan van de nieuwbouw voldoet aan de eis om met diverse modaliteiten om het stadion te bereiken. 3.9.4

Resumé

Om stadionbezoek te faciliteren zijn de mobiliteitsplannen van de drie plannen beschouwd, ook al vallen deze grotendeels buiten de scope van het stadion. Het FFC-plan kent kruisende stromen van verschillende modaliteiten in de omgeving. Het mobiliteitsplan van het DMK-plan behoeft nadere uitwerking. De mobiliteitsopgave is hiermee in zowel het FFC- als het DMK-plan niet voldoende opgelost. In bijlage B worden de risico’s en mogelijke kosten in beeld gebracht. Het mobiliteitsplan van het nieuwbouwplan voldoet aan dit subcriterium. Ten aanzien van de toegang wordt in het FFC-plan rekening gehouden met tachtig toegangspoorten, in de DMK-

43

plan met dertig toegangspoorten en in het nieuwbouwplan met 140 toegangspoorten. Om te kunnen voldoen aan dit criterium zullen er in zowel het FFC-plan als het DMK-plan aanpassingen nodig zijn. Het nieuwbouwplan voldoet aan dit criterium. Criterium

FFC

DMK

Nieuwbouw aan de Maas

Bezoekers van wedstrijden en evenementen optimaal faciliteren 3.10

Top horecalocatie

Voor de beoordeling van dit criterium wordt gekeken naar de eis voor de doordeweekse exploitatie van de horeca faciliteiten en de potentie die de locatie biedt. Buiten het faciliteren van supporters op wedstrijddagen kan een goede horecavoorziening ook op andere dagen bijdragen aan het gebruik van het stadion. 3.10.1

FFC

Het FFC-plan heeft ruimte ingerekend om meerdere restaurants toe te voegen aan het ontwerp. Deze zijn ook geopend op niet-wedstrijddagen. Er dient nog een nadere uitwerking plaats te vinden om te bepalen hoe de ruimtes zijn vormgegeven. 3.10.2

DMK

In het DMK-plan zijn op de begane grond ruimtes gereserveerd voor restaurants en/of dagelijkse horeca. De exacte invulling heeft nadere uitwerking nodig. Door de beoogde gebiedsontwikkeling, die niet valt binnen de scope van deze rapportage, achten wij de potentie van de horeca van het DMK kansrijk. 3.10.3

Nieuwbouw aan de Maas

Het nieuwbouwplan is verder uitgewerkt en biedt de mogelijkheid en flexibiliteit om de horeca zo nodig bij het veranderen van publieksbehoeften aan te passen. Door horeca te situeren in de plint van het stadion richt het stadion zich meer naar buiten. Een deel van de toegevoegde horeca rondom het nieuwe stadion is gesitueerd aan de rivier en het te vernieuwen Mallegatpark, wat een kansrijke plek voor de horeca biedt. 3.10.4

Resumé

Voor dit criterium is gekeken naar de horeca die buiten voetbaldagen voor dagelijks gebruik te exploiteren is. In zowel het FFC- las het DMK-plan wordt horeca toegevoegd, maar is niet nader uitgewerkt hoe deze in dagelijks gebruik voorzien. In het nieuwbouwplan worden restaurants voorzien die voor dagelijks gebruik geschikt zijn. Het FFC voldoet nog niet aan dit criterium en het DMK-plan voldoet in beperkte mate aan dit criterium. Het nieuwbouwplan voldoet volledig aan dit criterium. Criterium

FFC

DMK

Nieuwbouw aan de Maas

Top horecalocatie

44

3.11

Goede ondersteunende functies en voorzieningen

Bij dit criterium is gekeken naar het toevoegen van ondersteunende functies en voorzieningen voor dagelijks gebruik zoals horecavoorzieningen voor dagelijks gebruik, een museum, fanshop en commerciële ruimte. 3.11.1

FFC

In het FFC-plan zijn naast de eerder beschreven horecavoorzieningen ook voorzieningen opgenomen zoals een museum en een fanshop. Vanwege de keuze voor een niet-afsluitbaar dak zijn de mogelijkheden voor grootschalige evenementen beperkt. Over de invulling van de commerciële ruimte is onvoldoende informatie beschikbaar. 3.11.2

DMK

Voor het DMK-plan geldt net als voor het FFC-plan dat naast de eerder beschreven horecavoorzieningen ook voorzieningen zijn opgenomen zoals een museum en een fanshop. Het DMK-plan kent ook commerciële ruimten die niet nader niet zijn gedefinieerd. In het plan is een IT/Data-campus opgenomen die in potentie een extra ondersteunende voorziening kan zijn. Deze campus is echter niet opgenomen in de kostenraming.

3.11.3

Nieuwbouw aan de Maas

Het nieuwbouwplan kent horecafaciliteiten die ook buiten wedstrijddagen geëxploiteerd worden. Ook is in het plan een horecapaviljoen opgenomen, met als nevendoel om de peakshaving te managen. Naast deze horecavoorzieningen zijn ook in dit plan voorzieningen opgenomen als een museum, een fanshop en commerciële ruimte.

3.11.4

Resumé

In het nieuwbouwplan is een horecapaviljoen opgenomen. In de plannen van FFC en DMK is geen vergelijkbare oplossing opgenomen, maar deze oplossing is wel in de stichtingskosten meegenomen. De beoordeling is dat zowel het plan van FFC als het DMK-plan in beperkte mate voldoen en dat het nieuwbouwplan voldoet aan dit criterium. Criterium

FFC

DMK

Nieuwbouw aan de Maas

Goede ondersteunende functies en voorzieningen 3.12

Seatingplan

Het seatingplan doet niet alleen een uitspraak over de hoeveelheid supporters die plaats kan nemen in het stadion, maar ook het comfort van de beschikbare stoelen blijkt hieruit. Bij de beoordeling van dit criterium wordt gekeken naar het aantal stoelen, de verdeling van het type stoelen, het comfortniveau en het aantal plekken dat beschikbaar is voor minder valide bezoekers.

45

3.12.1

FFC

Het FFC-plan biedt ruimte voor 63.986 zitplaatsen. Hiervan zijn 5.550 stoelen bedoeld als business seats. Daarbij bevat het ontwerp 62 businessunits. Op de parterre hebben de stoelen en schouderbreedte van 45 cm. Voor alle nieuwe stoelen geldt een schouderbreedte van 50 cm voor de standaard stoelen. De nieuwe business seats hebben een schouderbreedte van 60 cm. Het FFC-plan is een renovatieplan dat deels is gebonden aan de bestaande tribune. Wanneer hiervan zou worden afgeweken zijn er ingrijpende constructieve maatregelen nodig. Door het gebruik van klapstoelen bestaat de mogelijkheid om te gaan staan tijdens het passeren van andere bezoekers, waardoor daar meer ruimte voor is. Op de parterre is ruimte gemaakt voor 116 plaatsen voor mindervalide supporters. 3.12.2

DMK

Het stadionplan van DMK biedt 64.183 zitplaatsen. In het ontwerp zijn 6.508 stoelen bedoeld voor de zakelijke bezoeker waarvan 5.516 business seats. Er worden 80 units voorzien, waarvan acht lounges. Alle bestaande stoelen in het stadion worden in het plan vervangen door klapstoelen, waardoor de minimale schouderbreedte in het gehele stadion 50 cm wordt. Door het toepassen van klapstoelen ontstaat een beenruimte van 70 cm; het maximaal haalbare gegeven de bestaande tribune die in dit renovatieplan in stand wordt gehouden. Het aantal looppaden op de tribunes wordt verdubbeld ten opzichte van het huidige stadion. Hierdoor wordt de afstand om andere bezoekers te laten passeren verkleind. De stoelen op de derde ring hebben een beenruimte van 80 cm. De business seats in het DMK-plan hebben een schouderbreedte van 80 cm en een beenruimte van 100 cm. Voor minder valide bezoekers zijn er 720 plaatsen gesitueerd op de grote oploop boven de tweede ring en aan de uiteinden van de parterretribune. Het plan van DMK heeft ruimte voor aanpassingen aan de behoefte van Feyenoord, die mogelijk wel impact hebben op het aantal plaatsen en/of de bouwkosten. 3.12.3

Nieuwbouw aan de Maas

Het nieuwbouwplan biedt zitplekken aan 63.816 supporters. Dit aantal is uit te breiden naar 65.856. In het ontwerp zijn 6.573 stoelen bedoeld voor de zakelijke bezoeker waarvan 5.421 business seats. Er zijn 72 business units voorzien. Bij de business units zijn vier lounges aanwezig. Voor de overige zakelijke stoelen zijn negen lounges beschikbaar. De stoelen in het stadion hebben een schouderbreedte van minimaal 50 cm en 75 cm beenruimte. Voor zakelijke stoelen is een beenruimte van 100 cm voorzien. De zakelijke stoelen variëren in schouderbreedte tussen de 51 cm en 65 cm. In het nieuwbouwplan wordt in het hoogste zakelijke segment gekozen voor meer gangpaden op de tribunes, zodat het gemakkelijker is om van en naar de stoel te bewegen. Er zijn in totaal 313 mindervalideplekken gereserveerd in het plan. In het plan Nieuwbouw aan de Maas kunnen nieuwe wensen onder andere ten opzichte van beenruimte nog geïncorporeerd worden. Dit heeft mogelijk een impact op het aantal plaatsen en/of de bouwkosten. 3.12.4

Resumé

Voor het criterium seatingplan is gekeken naar het aantal zitplaatsen per type en de gestelde eisen qua zitbreedte en –diepte. Alle drie de plannen voldoen aan deze subcriteria. De renovatieplannen voldoen niet aan de gestelde eis qua beenruimte, dit is namelijk niet mogelijk zonder constructieve aanpassingen. Echter, deze eis zou mogelijk niet gesteld zijn wanneer een renovatieplan het vertrekpunt was, daarom beoordelen wij dit als discriminerend subcriterium.

46

In deze alternatievenvergelijking wordt derhalve aangenomen dat alle drie de plannen aan dit criterium voldoen. Criterium

FFC

DMK

Nieuwbouw aan de Maas

Seatingplan

3.13

Stadion moet langjarig (inter)nationaal geschikt en competitief blijven

Om de exploitatiemogelijkheden en opbrengsten van het stadion te verbeteren geldt de wens om in de toekomst in aanmerking te komen om onder andere UEFA-wedstrijden te hosten. De UEFA stelt veel specifieke eisen aan de stadions waar haar wedstrijden gespeeld worden. Hiervan is een aantal kenmerkende eisen als voorbeeld genomen om de conformiteit aan te toetsen. Deze eisen zijn te kwantificeren en zijn voor alle plannen te toetsen, ondanks het verschil in planuitwerking. De eerste te toetsen eis is de breedte van de zitplaatsen (UEFA-eis 00646). Deze dient minimaal 45 cm te zijn maar aanbevolen is minimaal 50 cm breedte. De tweede eis (UEFA-eis 00234) betreft mediavoorzieningen. Er dient een geschikte ruimte beschikbaar te zijn voor persconferenties. De derde eis betreft parkeerplaatsen (UEFA-eis 02019). Voor de UEFAen UCL-partners dienen in het stadion zestig parkeerplaatsen beschikbaar te zijn tijdens playoff wedstrijden en 180 parkeerplaatsen tijdens Champions League-wedstrijden. 3.13.1

FFC

Het FFC-plan kent voldoende brede zitplaatsen om aan de eerste UEFA-eis te voldoen; een deel van de stoelen kent wel een breedte tussen de minimale en aanbevolen afmetingen. Het plan voorziet niet in parkeerplaatsen in het stadion. Een ruimte voor persconferenties is niet specifiek benoemd, maar in de nadere planuitwerking kan dit met de beschikbare plattegronden opgelost worden. Op dit moment is het niet zeker te stellen of de UEFA akkoord gaat met afwijkingen van de genoemde eis op het gebied van parkeergelegenheid. Een aantal van de parkeerterreinen waar FFC vanuit gaat, is door gebiedsontwikkeling niet meer beschikbaar. Verder is het mobiliteitsplan niet vergevorderd in de planuitwerking. Hierdoor is het lastig een alternatieve oplossing voor de gestelde parkeereis in te schatten. Daarmee beoordelen wij op dit moment het FFC-plan als onvoldoende aansluitend op deze eisen zonder planaanpassingen. 3.13.2

DMK

Het DMK-plan heeft voor alle stoelen een breedte boven de door de UEFA aanbevolen minimale breedte. Er is rekening gehouden met enige ruimte voor media en daarnaast bieden de tekeningen voldoende aanknopingspunt om uitbreiding hiervan haalbaar te achten. Het plan voorziet niet in voldoende parkeergelegenheid direct binnen het stadion. Het mobiliteitsconcept biedt wel een aanknopingspunt om ervan uit te gaan dat een passend alternatief gevonden kan worden. Het is uiteraard op dit moment niet zeker te stellen of de UEFA hiermee akkoord gaat. Wij beoordelen het DMK-plan als voldoende aansluitend op de gestelde eisen. 3.13.3

Nieuwbouw aan de Maas

De nieuwbouwvariant heeft ook voor alle stoelen een breedte boven de aanbevolen minimale eis. De ruimte voor persconferenties en andere mediafaciliteiten zijn specifiek in de platte-

47

gronden aangegeven. Binnen het stadion is voldoende parkeergelegenheid beschikbaar om te voldoen aan de gestelde eis. Hiermee voldoet het nieuwbouwplan aan dit criterium. 3.13.4

Resumé

Bij dit criterium is aansluiting op drie te beoordelen UEFA-eisen beoordeeld. Deze betreffen eisen aan zitbreedte, persconferentieruimte en parkeerplaatsen in het stadion. Voor het FFCplan zijn de interne parkeerplaatsen meegenomen in de kosten, waardoor aan deze eis wordt voldaan. Het DMK-plan voldoet beperkt aan het criterium. Het nieuwbouwplan voldoet volledig aan dit criterium.

Criterium

FFC

DMK

Nieuwbouw aan de Maas

Stadion moet langjarig (inter)nationaal geschikt en competitief blijven 3.14

Bijdragen aan sportieve doelstellingen van Feyenoord

In de optimale situatie draagt een vernieuwd of nieuw stadion bij aan de sportieve doelstellingen van Feyenoord. Goede faciliteiten in het stadion zijn van belang om goed te presteren. De wens is dat het stadion in de toekomst mogelijk belangrijke UEFA-wedstrijden kan faciliteren. Wij beschouwen voor dit criterium dan ook primair het faciliteren van Feyenoord. De aansluiting op UEFA-eisen wordt reeds beoordeeld in 3.13. 3.14.1

FFC

Het FFC-plan voldoet aan het primair faciliteren van Feyenoord-wedstrijden. De aansluiting van het plan aan de UEFA-eisen is eerder in deze rapportage beoordeeld als nog niet voldoende aansluitend op de eisen. De FFC-variant draagt hierdoor beperkt bij aan de sportieve doelstellingen van Feyenoord. 3.14.2

DMK

Aan de primaire eis om Feyenoord-wedstrijden te faciliteren wordt voldaan. De aansluiting op UEFA-eisen is eerder in deze rapportage beoordeeld als aansluitend op de eisen. De DMKvariant draagt hiermee voldoende bij aan de sportieve doelstellingen van Feyenoord. 3.14.3

Nieuwbouw aan de Maas

Het plan Nieuwbouw aan de Maas voldoet aan het primair faciliteren van thuiswedstrijden van Feyenoord. Verder voldoet het nieuwbouwplan, zoals eerder beoordeeld, aan de UEFA-eisen. De nieuwbouwvariant draagt hiermee bij aan de sportieve doelstellingen van Feyenoord. 3.14.4

Resumé

Voor dit criterium gelden het primair faciliteren van de voetbalwedstrijden en de aansluiting op de UEFA-eisen om Europees voetbal te kunnen organiseren als subcriteria. Alle drie de plannen voldoen in het primair faciliteren van voetbalwedstrijden. De beoordeling van het conformeren aan UEFA-eisen wordt reeds beoordeeld onder het criterium ‘Stadion moet langjarig (inter)nationaal geschikt en competitief blijven’. Alle drie de plannen voldoen aan dit criterium.

48

Criterium

FFC

DMK

Nieuwbouw aan de Maas

Bijdragen aan sportieve doelstellingen van Feyenoord

3.15

Supportersonderzoek

3.15.1

Onderzoek Blauw Research

Voor de supporterswensen is gebruik gemaakt van het onderzoek dat door Blauw Research is uitgevoerd. Aan dit onderzoek hebben 16.277 respondenten deelgenomen. De respondenten bestaan uit seizoenkaarthouders, wedstrijdbezoekers en niet-wedstijdbezoekers. Ten opzichte van de 140 supporterswensen komen er uit de onderzoeken geen nieuwe wensen die meegenomen dienen te worden. Een belangrijke constatering is dat dé supporter niet bestaat. Verschillende supportersgroepen vinden verschillende zaken belangrijk. Onder de seizoenkaarthouders is voor supporters in de leeftijdsgroepen 46-65 en ouder dan 65 jaar een korte wachtrij bij de toegangspoorten de belangrijkste wens, terwijl voor de leeftijdsgroep tot 25 jaar de sfeeracties van supporters op nummer één staat. Ondanks de doelgroepenverscheidenheid gelden voor alle groepen de volgende vijf meest belangrijke onderwerpen voor het stadion: • Sfeer; • Veiligheid; • Plek in het stadion; • Prijs; • Bereikbaarheid. De sfeer in het stadion is van deze vijf onderwerpen voor bijna alle groepen het belangrijkste aspect. Supporters vinden het vooral belangrijk dat er sfeeracties georganiseerd kunnen worden en dat de fanatieke aanhang achter de goals zit. Ook is het belangrijk om wedstrijden in de open lucht te spelen. In de zin van deze wensen vormt sfeer een subjectief element dat niet te beoordelen is.

In principe betreffen de genoemde zaken organisatorische aspecten die in alle drie de plannen mogelijk gemaakt kunnen worden. Voor oudere supporters is ook veiligheid en de plek in het stadion belangrijk. Bij de plek in het stadion gaat het vooral om goed zicht op het veld, met name voor mensen die nu nog niet vaak naar wedstrijden gaan. Seizoenkaarthouders willen graag hun eigen plek behouden. Veiligheid en plek in het stadion worden behandeld in respectievelijk paragraaf 3.6 (veilig stadion) en paragraaf 3.12 (seatingplan). Wat betreft de prijs is dit voornamelijk voor jongere supporters vaak belangrijk. “Prijs” is een aspect voor de businesscase. Tot slot is het voor alle groepen belangrijk dat trappen en tribunes veilig zijn en dat er wordt gezorgd voor goed bereikbare en schone toiletten. Dit aspect komt terug in paragraaf 3.8 (comfortabel voor alle gebruikers).

49

3.15.2

Onderzoek FSV De Feijenoorder

Naast het onderzoek door Blauw Research heeft de Feyenoord Supportersvereniging (FSV) De Feijenoorder een onderzoek gedaan. Aan dit onderzoek hebben 3.397 respondenten meegedaan. Dit onderzoek maakt geen deel uit van de alternatievenvergelijking zoals die door Feyenoord is georganiseerd maar verschaft wel een aanvullend inzicht dat van nut is voor de alternatievenvergelijking. De belangrijkste inzichten uit dit FSV-onderzoek die betrekking hebben op dit vergelijkingsonderzoek zijn: • Voor de voorkeur voor modernisering van de Kuip worden de unieke sfeer, de historie, de Feyenoord-identiteit en de iconische plek genoemd als motieven; • Leden die voorstander zijn van nieuwbouw hebben vooral strategische, praktische en commerciële motieven, zoals de groei van Feyenoord, toekomstgericht denken en internationaal competitief zijn. Daarnaast worden de beperkte levensduur van de gemoderniseerde Kuip en het voor meerdere doeleinden kunnen gebruiken van het stadion aangehaald; • Het stadionbezoek moet betaalbaar blijven voor iedereen; • Goede zichtlijnen, hygiënisch sanitair en fanatieke supporters langs het veld vindt men belangrijk.

50

______

Kwantitatieve vergelijking

______

51

4

Kwantitatieve vergelijking

In dit hoofdstuk wordt de kwantitatieve vergelijking van de criteria bouwkosten, stichtingskosten en onderhoudskosten uitgewerkt. Achtereenvolgens volgt een beschrijving van de uitgangspunten voor de bouw- en stichtingskosten (5.1) en een nadere toelichting van de bijkomende kosten van het stichtingskostenmodel (5.2). In 5.3 zijn de extra kosten en risico’s vermeld die niet in de stichtingskosten zijn opgenomen maar wel verwerkt zijn in de businesscase. Het is relevant om deze te melden, omdat deze deels voortkomen uit de workshop met Gemeente Rotterdam en DMK (zie bijlage B). Ten slotte wordt in 5.4 een korte vermelding gemaakt over de status van de onderhoudskosten. 4.1

Uitgangspunten voor vergelijking

Voor de kwantitatieve vergelijking van de drie varianten is ervoor gekozen om het door Feyenoord gehanteerde stichtingskostenmodel als leidraad te nemen. Het model is opgebouwd uit bouwkosten, bijkomende kosten en posten onvoorzien en financiering. Drees & Sommer heeft van de drie varianten informatie ontvangen en deze op basis van onze expertise en de beschikbare mogelijkheden vergelijkbaar gemaakt en in de vergelijkende stichtingskostenopstelling verwerkt. Onderstaand wordt dit nader toegelicht. In dit stichtingskostenmodel zijn onder de sub-bouwkosten dezelfde percelen opgenomen zoals die worden vermeld bij het plan Nieuwbouw aan de Maas. Deze onderdelen zijn namelijk relevant voor de uitwerking van de businesscase. Voor de opbrengsten van het stadion zijn de opzet van het “seatingplan”, de horecapunten, hospitalityruimten en de verhuur van commerciële ruimten van belang. De parkeergarage in het nieuwbouwplan gaat uit van een exploitatie van 750 parkeerplaatsen. In de plannen van FFC en DMK was een dergelijke parkeervoorziening nog niet opgenomen, terwijl deze wel gewenst is als onderdeel van het mobiliteitsscenario. Ondanks dat er nog geen uitgewerkt plan is, zijn voor de vergelijking identieke bouwkosten opgenomen om hieraan te kunnen voldoen.

De fit-out is voor het nieuwbouwplan apart opgenomen, omdat Feyenoord de exploitatie zelf wil doen en niet wil uitbesteden aan derden. Het perceel “afsluitbare kap stadion” is seperaat opgenomen, omdat DMK in eerste aanleg geen afsluitbare kap had voorgesteld maar wel al had nagedacht over de mogelijkheden hiervoor. Een afsluitbaar dak is wenselijk om enerzijds events te kunnen organiseren wat weer een opbrengst is voor de businesscase. Anderzijds is het ook noodzakelijk om geluidsoverlast voor de voorgenomen woningbouw te minimaliseren. Het paviljoen Mallegat en het supporterspaviljoen zijn onderdeel van het nieuwbouwplan om “peakshaving” van supporters te bewerkstelligen. Supporters langer aanwezig houden rondom het stadion levert ook opbrengsten voor de horeca. In de plannen van DMK en FFC was een dergelijk paviljoen nog niet opgenomen, maar dit is wel wenselijk. Om deze reden zijn de bouwkosten van deze onderdelen overgenomen van het nieuwbouwplan. De ontwerpen zijn echter nog niet uitgewerkt. De alternatievenvergelijking voldoet met deze werkwijze zoveel mogelijk aan het programma van eisen van Feyenoord. De € 22 miljoen bouwkosten van de overkluizing, die ook deel uitmaakt van het plan Nieuwbouw aan de Maas, zijn in de vergelijking buiten beschouwing gelaten, omdat deze worden gedekt uit andere fondsen en geen onderdeel is van de businesscase.

In het navolgende stichtingskostenmodel zijn de bedragen onder het onderdeel financiering blauw gearceerd, om aan te geven dat deze door First Dutch Advisory / Catalyst Advisors zijn berekend op basis van de input van de aan deze stichtingskosten gerelateerde businesscase en daarmee een sluitend geheel vormen.

52

4.2

Overzicht bouw- en stichtingskosten FFC

Vierkante meters (m2)

Nieuwbouw a/d Maas

DMK

71.263 m2

59.639 m2

84.303 m2 FNO

Bouwkosten stadion

€

284.500.000

€

236.000.000

€

310.919.000

parkeergarage

€

28.760.000

€

28.759.000

€

28.759.000

fit-out

€

15.000.000

€

10.000.000

€

29.931.000

€

25.000.000

€

6.276.000

afsluitbare kap stadion

incl.

paviljoen Mallegat

€

6.276.000

supporterspaviljoen

€

2.649.000

fasering

€

2.500.000

€

2.500.000

€

339.685.000

€

308.535.209

incl.

incl.

€

6.276.000

€

2.649.000

€

378.533.409

Bijkomende kosten gemaakte plankosten t/m 2021

excl.

excl.

excl.

opdrachtgeverskosten

€

6.000.000

€

6.000.000

€

2.500.000

advieskosten

€

17.300.000

€

12.000.000

€

15.000.000

aansluitkosten

€

2.000.000

€

2.000.000

€

3.578.000

leges

€

2.500.000

€

2.100.000

€

3.000.000

verzekeringen

€

1.300.000

€

1.300.000

€

1.600.000

risico prijsstijgingen

€

23.400.000

€

17.800.000

€

25.000.000

risico peildatum verschuiving

€

14.000.000

€

10.400.000

omgevingsman & communicatie

€

860.000

€

860.000

€

860.000

aanloopkosten

€

750.000

€

750.000

€

750.000

opslag bijkomende kosten

€

13.190.000

€

12.262.000

€

81.300.000

€

65.472.000

€

52.288.000

onvoorzien tijdens de bouw

€

28.000.000

€

21.100.000

€

20.000.000

Financiering afsluitkosten en rente tijdens de bouw

€

26.300.000

€

48.800.000

€

57.100.000

erfpacht tijdens de bouw

€

3.400.000

€

2.800.000

€

4.500.000

€

29.700.000

€

51.600.000

€

61.600.000

€

478.685.000

€

446.707.000

€

512.422.000

Onvoorzien

Totaal excl. btw

53

4.3

Toelichting op de bouw- en stichtingskosten

Onderstaand volgt een beknopte toelichting op de verschillende posten uit het stichtingskostenmodel. 4.3.1

Bouwkosten

De bouwkosten zijn voor de drie varianten geactualiseerd tot prijspeil april 2022. Bouwkosten FFC De geraamde bouwkosten zoals opgenomen in de raming van het nieuwbouwplan zijn taakstellend voor wat betreft de parkeergarage (750 plekken), het paviljoen en het supportershome om de voorzieningen vergelijkbaar te maken. Fit-out is slechts € 15 miljoen in deze opstelling, omdat er ook al € 10 miljoen in de kostenraming was opgenomen. Aangezien FFC ervan uitgaat dat horeca wordt uitgevoerd door derden, is gemeend deze extra voorziening op te nemen. De nieuwe stoelen zijn apart opgenomen in de raming. Aangezien er gerenoveerd wordt tijdens het voetbalseizoen is er een bedrag opgenomen van € 2,5 miljoen aan veiligheidsvoorzieningen met een nader te treffen voorzieningenpost die moet worden uitgewerkt in de businesscase voor omzetderving en veiligheidsvoorzieningen tijdens de renovatieperiode. Bouwkosten DMK De geraamde bouwkosten zoals opgenomen in de raming van het nieuwe stadion zijn taakstellend voor wat betreft de parkeergarage (750 plekken) en het paviljoen om de voorzieningen vergelijkbaar te maken. Fit-out is slechts € 10 miljoen in deze opstelling, omdat er ook al € 15 miljoen in de kostenraming was opgenomen. Aangezien DMK ervan uitgaat dat horeca wordt uitgevoerd door derden, is gemeend deze extra voorziening op te nemen.

De stoelen zijn als aparte post opgenomen in de raming. De akoestische kap is onderdeel van het plan met een voorziening van € 25 miljoen. Aangezien er gerenoveerd wordt tijdens het voetbalseizoen is er een bedrag opgenomen van € 2,5 miljoen aan veiligheidsvoorzieningen met een nader te treffen voorzieningenpost die moet worden uitgewerkt in de businesscase voor omzetderving en veiligheidsvoorzieningen tijdens de renovatieperiode. N.B.: alle roltrappen en liften zijn in de businesscase opgenomen met een leasevoorziening en dus niet in de bouwsom. 4.3.2

Bijkomende kosten

Gemaakte kosten t/m 2021 Alle advieskosten én projectgerelateerde inzet van de opdrachtgever tot en met 2021 van de nieuwbouw zijn in deze alternatievenvergelijking buiten beschouwing gelaten, omdat uit wordt gegaan van het “cash out”-principe voor alle drie de stichtingskosten. Opdrachtgeverskosten Uitgangspunt hierbij is projectgerelateerde inzet van de opdrachtgever met een ontwerp- en realisatieovereenkomst. Voor FFC en DMK is uitgegaan vanaf de start tot en met de nazorg. In

54

Nieuwbouw aan de Maas is uitgegaan voor de fasen Prijsvorming (dossier en tenderprocedure), TO, UO, Uitvoering en Nazorg. Advieskosten Ook hier is het uitgangspunt projectgerelateerde inzet van de adviseurs met een ontwerp- en realisatieovereenkomst, waarbij voor FFC en DMK geldt vanaf de start tot en met de nazorg en voor het nieuwbouwplan voor de fasen Prijsvorming (dossier en tenderprocedure), TO, UO, Uitvoering en Nazorg. Aansluitkosten Voor de plannen van FFC en DMK is er een afslag gedaan op de aansluitkosten van de nieuwbouw omdat er al bestaande aansluitingen zijn, maar er moet nog een duurzame energievoorziening worden gerealiseerd. Voor Nieuwbouw aan de Maas zijn alle aansluitkosten voor riool, water, elektra (€ 1,9 miljoen) én de aansluitkosten voor de duurzame energievoorziening van Feyenoord-City voor warmte, koude, energieopwekking en noodstroomvoorziening meegenomen. ICT-aansluiting is nog een PM-post. Leges en verzekeringen De aanname van de benodigde leges voor het nieuwbouwplan is naar rato overgenomen bij FFC en DMK. Voor de verzekeringen is een aanname gedaan op basis van marktconforme uitgangspunten. Risico prijsstijgingen Uitgangspunt in het FFC- en DMK-plan: indexatie van de bouwsom en gedeelte fit-out tot en met einde werk.

Voor Nieuwbouw aan de Maas geldt indexatie van de bouwsom en fit-out budget tot december 2027, rekening houdend met uitgaven van november 2023 tot mei 2027. Risico peildatumverschuiving In verband met langere voorbereidingsperiode in het FFC- en DMK-plan is de aanname gedaan voor indexatie bouwsom tot aan start bouw. Voor Nieuwbouw aan de Maas is dit inbegrepen. Communicatie en facilitair Voor het FFC- en DMK-plan is deze gelijk gesteld aan het nieuwbouwplan. Verder is voor het nieuwbouwplan is uitgegaan van PR-diensten vanaf oktober 2021 (€ 0,5 miljoen) en huisvesting van het projectbureau tot einde project (€ 0,36 miljoen). Ook is in de aanneemsom het ketenpark voorzien. Aanloopkosten De aanloopkosten voor het FFC- en DMK-plan zijn gelijk aan het nieuwbouwplan. Voor het nieuwbouwplan zijn ook eenmalige kosten opgenomen ten behoeve van extra schoonmaak rondom de oplevering en ingebruikname. Overige bijkomende kosten Voor de plannen van FFC en DMK is een opslag gehanteerd van 35% over de bouwsom voor alle bijkomende kosten ten behoeve van de extra voorzieningen, te weten: parkeergarage, paviljoen Mallegat en supportershome voor zover van toepassing. Voor het nieuwbouwplan is dit niet van toepassing. 4.3.3

Onvoorzien

Voor het FFC- en DMK-plan is voor de post onvoorzien uitgegaan van circa 10% van de bouwsom van het stadion. Voor het plan Nieuwbouw aan de Maas is circa 5% van de bouwsom aangehouden.

55

4.3.4

Financiering

Afsluitkosten en rente tijdens de bouw De afsluitkosten en de rente tijdens de bouw zijn berekend door First Dutch Advisory / Catalyst Advisors. Rente tijdens de bouw betreft alleen rentelasten gerelateerd aan het vreemd vermogen, welke meegefinancierd moeten worden. Uitgangspunt voor elk van de varianten is dat de maximale leencapaciteit wordt benut. Uitgaande van de gehanteerde aannames is de maximale leencapaciteit van het FFC-plan significant lager ten opzichte van het DMK- en het nieuwbouwplan in bovenstaande vergelijking. Voor zover de leencapaciteit ontoereikend is, wordt de financieringsbehoefte ingevuld met eigen vermogen. Het eigen vermogen kent ook een rendementseis, maar deze wordt niet meegefinancierd. De lagere rentekosten van de FFCvariant reflecteren dus het feit dat deze variant slechts zeer beperkt met vreemd vermogen gefinancierd kan worden en door de hoge resterende behoefte aan eigen vermogen niet haalbaar is. De afsluitkosten zijn gebaseerd op de maximale leencapaciteit. Erfpacht tijdens de bouw De erfpacht tijdens de bouw is conform de berekeningen door First Dutch Advisory / Catalyst Advisors. 4.3.5

Optioneel Data/IT-campus

In het DMK-plan bestaat de mogelijkheid om op hoogte van de eerste en tweede ring een Data/IT-campus van 22.206 m2 BVO te realiseren. De aanname van de investeringskosten (bouwkosten plus bijkomende kosten), exclusief grond, bedraagt € 55,5 miljoen. De onderbouwing is afgeleid van een opgave van DMK, waar naar rato van de ruimtestaat van DMK, een aanname is gedaan. In het vergelijk is deze optie buiten beschouwing gelaten en mogelijke exploitatieopbrengsten en -kosten zijn niet meegenomen in de businesscase. Deze optionele invulling is niet van toepassing voor het FFC-plan en het plan Nieuwbouw aan de Maas. 4.4

Extra kosten en risico’s

Naast het stichtingskostenmodel zijn er nog een aantal kosten en risico’s die voor rekening van Feyenoord komen of zouden kunnen komen, maar die niet in bovenstaand stichtingskostenmodel zijn opgenomen. De kosten en/of risico’s komen voort uit de analyse van de gemeente Rotterdam onder bijlage B. 4.4.1

Gebiedsontwikkeling en mobiliteit

FFC Aangezien er in het FFC-plan geen gebiedsontwikkeling is, zullen alle kosten ten aanzien van de bereikbaarheid investeringen zijn voor Feyenoord dan wel voor de gemeente. Aangenomen dat OV-aanpassingen binnen het gemeentelijke mobiliteitsprogramma vallen, komen het busparkeren, fietsenstallingen en de verwerving van het naastgelegen kantoorgebouw voor rekening van Feyenoord. Naar verwachting betreft dit een investering voor Feyenoord van circa € 30 miljoen. DMK De gebiedsontwikkeling en de mobiliteitsvoorzieningen zijn in een grondexploitatie doorgerekend. Ten behoeve van het stadion zijn daarin de kosten opgenomen van een Sportmobilityhub, fietsenstallingen, busparkeren, parkeergerelateerde infrastructuur en de verwerving van het naastgelegen kantoorgebouw. Het tekort in de grondexploitatie voor rekening van Feyenoord bedraagt naar verwachting circa € 55 miljoen, na aftrek van de in de stichtingskosten opgenomen parkeergarage bedraagt dit circa € 26 miljoen.

56

Nieuwbouw aan de Maas Het nieuwbouwplan is ver uitgewerkt en kent daardoor nagenoeg geen onzekerheden op dit gebied. Het voldoet aan de mobiliteitseisen en veiligheidseisen. Voor de benodigde verwervingen zijn alle kosten bekend en afspraken gemaakt met StiGaM. 4.4.2

Inkomstenderving en tijdelijke voorzieningen

Gedurende de renovatie van het stadion in de plannen van FFC en DMK ondervindt Feyenoord door de bouwactiviteiten aan het stadion derving van inkomsten. Daarnaast dienen voorzieningen te worden getroffen om veilig gebruik van het stadion gedurende de bouw mogelijk te maken. Op basis van een inschatting van verwachte omzetderving en te treffen voorzieningen is door Feyenoord in de financiering als buffer meegenomen voor FFC: 34 miljoen en voor DMK 27 miljoen. Het verschil zit in de bouwtijd. 4.5

Onderhoudskosten

De onderhoudskosten maken onderdeel uit van de businesscase. Voor wat betreft de plannen van FFC en DMK zijn de onderhoudskosten gelijk gehouden aan die van het nieuwbouwplan. In de financiering voor FFC en DMK is voor het onderhoud een extra bedrag van € 3 miljoen meegenomen, zijnde de contante waarde van aanvullend onderhoud voor de Kuip wat uit eerdere studies is gebleken.

57

______

Bijlagen

______

58

BIJLAGEN Bijlage A – Notitie RO Gemeente Rotterdam - Ruimtelijke procedure renovatie Kuip Indien gekozen wordt voor renovatie van De Kuip zal er een nieuwe planologische/ruimtelijke procedure gevoerd moeten worden. In het bestemmingsplan Feyenoord City wordt immers uitgegaan van een nieuw stadion aan de Maas. Een plan voor renovatie van De Kuip zal worden getoetst aan het bestemmingplan Olympus uit 2003. In dit bestemmingsplan geldt voor De Kuip de bestemming ‘recreatieve doeleinden’, een maximaal toegestaan bebouwingspercentage van 55% en een maximaal toegestane hoogte van 24 meter. Het realiseren van een extra derde ring is in strijd met de maximaal toegestane hoogte van dit bestemmingsplan. De capaciteitsvergroting brengt verder onder meer onderzoek naar (de oplossing van) het mobiliteitsvraagstuk inclusief parkeren met zich mee. Een nieuw bestemmingplan is de meest geëigende ruimtelijke procedure voor een dergelijk plan. Dat geldt zeker als er naast capaciteitsvergroting van De Kuip nog andere ontwikkelingen in de omgeving worden voorzien, zoals het realiseren van bouwwerken ten behoeve van mobiliteit of andere programmaontwikkeling. In dit kader dienen de gebruikelijke (milieu) onderzoeken te worden verricht. Naast mobiliteit onder andere ook onderzoeken op de gebieden geluid/externe veiligheid/status als gemeentelijk monument/financiële uitvoerbaarheid.