21bb9127 Bijlage 1 behorende bij 21bb9067 - ontwerpbestemmingsplan Het Zuiderhof fase 3

Soortbescherming plangebied

In het kader van soortenbescherming is in 2019 een quickscan ecologie uitgevoerd en als Bijlage 3 toegevoegd aan het bestemmingsplan. In de quickscan zijn algemene soorten, zoals de merel, vink en houtduif geconstateerd met tijdens het broedseizoen beschermde nesten. Verder zijn in de bestaande gebouwen verblijfplaatsen van vleermuizen geconstateerd. Nader onderzoek is noodzakelijk om uit te sluiten dat deze soorten worden verstoord. Conform het vleermuisprotocol 2017 is nader onderzoek uitgevoerd naar de aanwezigheid van vleermuizen (Bijlage 4). Tijdens de uitgevoerde onderzoeken zijn geen invliegende vleermuizen waargenomen. Wel zijn langs de Valkeniersweide foeragerende vleermuizen geconstateerd. Door de aanwezigheid van grote bomen en opslag van pioniersvegetatie, is de planlocatie mogelijk geschikt als foerageergebied. Echter wordt verwacht dat de Valkeniersweide gebruikt wordt door vleermuizen als foerageergebied. Deze gronden zijn echter gelegen buiten het plangebied. Op basis van het uitgevoerde onderzoek kan worden vastgesteld dat de planlocatie geen essentieel foerageergebied is. Tijdens werkzaamheden aan de bestaande bebouwing zijn gaten in de gevel ontstaan. Tijdens het

44

vleermuizenonderzoek zijn ter plaatse van deze gaten uitwerpselen van vleermuizen gevonden. De voorgenomen werkzaamheden waaronder de sloop van de bestaande bebouwing leiden tot het opzettelijk vernielen en of beschadigen van twee verblijfplaatsen van de gewone dwergvleermuis. Aanvraag van een ontheffing Wet natuurbescherming is om deze reden noodzakelijk. Middels een separate aanvraag zal ten behoeve van de sloopwerkzaamheden een aanvraag bij het bevoegd gezag worden ingediend. 6.8.3

Conclusie

Het aspect gebiedsbescherming vormt geen belemmering voor de realisatie van het plan. Het aspect soortenbescherming vormt wel een randvoorwaarde. Een aanvraag in het kader van de Wet natuurbescherming is noodzakelijk voor de sloopwerkzaamheden.

6.9

Duurzaamheid

Om aan de duurzaamheidsambities van de stad te voldoen worden diverse maatregelen toegepast.

45

Hoofdstuk 7

Handhaving

In veel gevallen zijn illegale bebouwing en gebruik voor de gemeente niet direct kenbaar. Veelal komt de gemeente daar achter nadat door belanghebbenden is geklaagd over overlast. Inspectie ter plaatse en raadpleging van het ter plaatse geldende bestemmingsplan leert pas dan of er sprake is van strijd met de gegeven bestemming en of daartegen kan worden opgetreden. Op grond van gemeentebeleid, neergelegd in het “Handhavingsbeleidsplan Toezicht Gebouwen” uit 2009 wordt bij de huidige aanpak eerst gekeken of het gebruik/bouwwerk kan worden gelegaliseerd. Als legalisatie niet mogelijk of wenselijk is, zal de overtreder doorgaans met een dwangsom worden gesommeerd om binnen een bepaalde periode een einde te maken aan de overtreding.

46

Hoofdstuk 8

Financiële uitvoerbaarheid

Op grond van artikel 6.12 lid 1 Wro stelt de gemeenteraad een exploitatieplan vast voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. In het tweede lid van artikel 6.12 Wro is aangegeven dat onder andere van het opstellen van een exploitatieplan kan worden afgezien wanneer het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen gronden anderszins is verzekerd. In de aan de orde zijnde situatie is daarvan sprake. In het kader van de beoogde ontwikkeling van het plangebied is met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst afgesloten. Daarmee zijn alle gemeentelijke kosten gedekt. De ontwikkeling betreft een particulier initiatief. De kosten in verband met de realisatie zijn dan ook voor rekening van de initiatiefnemer. De gemeente Rotterdam vervult hierin enkel een kaderstellende en toetsende rol. Gelet op het vorenstaande is het plan financieel uitvoerbaar.

47

Hoofdstuk 9 9.1

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Participatie

In deze paragraaf worden bijeenkomsten en overige participatie met betrokkenen verwerkt.

9.2

Vooroverleg

In het kader van het wettelijke bestuurlijke vooroverleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening, is het concept bestemmingsplan toegezonden aan diverse bestuurlijke partners. Het Waterschap Hollandse Delta heeft op 5 november 2020 aangegeven dat de geplande werkzaamheden niet conflicteren met het waterschapsbelang. Het waterschap heeft dan ook geen opof aanmerkingen. N.V. Nederlandse Gasunie heeft op 8 oktober 2020 aangegeven dat het bestemmingsplan is getoetst. Het plangebied valt buiten de 1% letaliteitgrens van de dichtst bij gelegen leiding. Daarmee staat vast dat deze leiding geen invloed heeft op de verdere planontwikkeling. N.V. Nederlandse Gasunie heeft verder geen op- of aanmerkingen. Rijkswaterstaat West-Nederland Zuid heeft op 15 oktober 2020 gereageerd op het bestemmingsplan. Rijkswaterstaat is beheerder van de nabij het plangebied gelegen rijkswegen (o.a. A15, A16 en A20) en is verantwoordelijk op een vlotte en veilige doorstroming van het verkeer. Rijkswaterstaat geeft aan dat in het bestemmingsplan is opgenomen hoeveel extra ritten het plan genereert en hoe dit qua routekeuze wordt verdeeld over de uitvalswegen in de directe omgeving. Echter wordt niet beschreven wat deze extra intensiteit op of naar de aansluitingen op de Ring van Rotterdam betekent.

Daarnaast vindt Rijkswaterstaat het belangrijk hoe deze ritten verdeeld zijn over de dag, zoals bijvoorbeeld de ochtenden avondspits als maatgevende perioden. In reactie op het ingekomen advies kan worden gesteld dat in het bestemmingsplan uitsluitend de toekomstige verkeersgeneratie in kaart is gebracht. Het wegvallen van de bestaande verkeersbewegingen is niet in beschouwing genomen. In de huidige planologische situatie is sprake van bestaande bebouwing die voorheen in gebruik was als ziekenhuis. Dit gebruik kan zonder vergunningaanvraag worden hervat. Derhalve kan saldering worden toegepast. Uit de verkeersanalyse blijkt dat voor fase 3 met 243 woningen 1608 motorvoertuigen per etmaal worden verwacht. Voor de ziekenhuizen is af te leiden dat 3800 motorvoertuigen per etmaal werden gegenereerd. De overige fasen van Zuiderhof omvat 254 woningen. Voor die woningen resteert nog 2192 motorvoertuigen per etmaal. In vergelijking met fase 3, kan gesteld worden dat voor de totale ontwikkeling er geen toename van het aantal verkeersbewegingen wordt verwacht ten opzichte van de situatie van het in gebruik zijn van de ziekenhuizen. Eventuele gevolgen voor de doorstroming van verkeer rondom de nabijgelegen rijkswegen is daarmee uit te sluiten.

TenneT heeft op 12 oktober 2020 gereageerd op het bestemmingsplan en aangegeven dat TenneT binnen de grenzen van het plangebied geen bovengrondse-, noch ondergrondse hoogspanningsverbindingen in beheer heeft. TenneT heeft dan ook geen op- of aanmerkingen op het bestemmingsplan. Veiligheidsregio Rotterdam-Rijnmond (VRR) heeft op 15 oktober 2020 gereageerd en geconstateerd dat betrekking tot het voorgenomen plan geen sprake is van relevante externe veiligheidsaspecten. Wel adviseert de VRR bij de ontwikkeling zorg te dragen voor toereikende bereikbaarheid en bluswatervoorzieningen zodat de hulpdiensten bij een incident adequaat kunnen optreden. De regionaal vastgestelde ‘Handleiding advies bluswater en bereikbaarheid VRR’ biedt hiervoor mogelijkheden om daar invulling aan te geven. DCMR Milieudienst Rijnmond heeft op 30 oktober gereageerd op het concept bestemmingsplan. DCMR concludeert dat het plan op een aantal onderdelen dient te worden aangevuld. Het gaat om de aspecten geluid, milieueffectrapportage en bodem. De overige milieuaspecten vormen geen belemmering voor het

48

plan. Naar aanleiding van de reactie van DCMR is het bestemmingsplan op de betreffende onderdelen aangepast.

9.3

Zienswijzen

PM

49

Het Zuiderhof fase 3

Inhoudsopgave

Regels

3

Hoofdstuk1

Inleidende regels

4

Artikel 1

Begrippen

4

Artikel 2

Wijze van meten

7

Hoofdstuk2

Bestemmingsregels

8

Artikel 3

Groen

8

Artikel 4

Verkeer - Verblijfsgebied

9

Artikel 5

Wonen

10

Artikel 6

Waarde - Archeologie

11

Hoofdstuk3

Algemene regels

13

Artikel 7

Antidubbeltelbepaling

13

Artikel 8

Algemene bouwregels

14

Artikel 9

Algemene afwijkingsregels

15

Artikel 10

Overige regels

16

Hoofdstuk4

Overgangs- en slotregels

17

Artikel 11

Overgangsrecht

17

Artikel 12

Slotregel

18

2

Regels

3

Hoofdstuk 1 Artikel 1 1.1

Inleidende regels

Begrippen

Plan

Het bestemmingsplan Het Zuiderhof fase 3 met identificatienummer NL.IMRO.0599.BP2170Zuiderhof3-on01 van de gemeente Rotterdam. 1.2

Bestemmingsplan

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen. 1.3

Aanbouw (uitbouw)

Een uitbreiding van het hoofdgebouw in één bouwlaag (hieronder wordt tevens een uitbouw begrepen). 1.4

Aanduiding

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid waar ingevolge de regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden. 1.5

Aanduidingsgrens

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft. 1.6

Achtererfgebied

Erf aan de achterkant van het oorspronkelijke hoofdgebouw en aan de zijkant(en) ervan, op meer dan 1 meter van de erfgrens aan de zijde van het openbaar toegankelijke gebied, alsmede op meer dan 1 meter van de voorkant van het hoofdgebouw. 1.7

Archeologisch deskundige

Het Bureau Oudheidkundig Onderzoek Rotterdam (BOOR) of een andere deskundige op het gebied van archeologie. 1.8

Bebouwing

Een of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde. 1.9

Bestemmingsgrens

De grens van een bestemmingsvlak. 1.10

Bestemmingsvlak

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming. 1.11

Bijgebouw

Vrijstaand gebouw dat door constructie en/of afmetingen ondergeschikt is aan een hoofdgebouw gelegen op hetzelfde perceel. 1.12

Bouwaanduidingen

Alle aanduidingen met betrekking tot de wijze van bouwen en de verschijningsvorm van bouwwerken. 1.13

Bouwen

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

4

1.14

Bouwvlak

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten. 1.15

Bouwwerk

Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond. 1.16

Bruto vloeroppervlak (b.v.o.)

Het vloeroppervlak van een bouwwerk, inclusief de niet direct voor het hoofddoel bruikbare ruimten (bijvoorbeeld bij een productiebedrijf of winkel, de magazijn-, expeditie-, kantoorruimten). Gebouwde parkeervoorzieningen worden niet tot het b.v.o. gerekend. 1.17

Erf

Terrein ten behoeve van de ontsluiting van de aanliggende bebouwing, voor parkeren, groenvoorzieningen, waterlopen en bouwwerken van lichte constructie (carports, slagbomen, fietsenstallingen e.d.). 1.18

Gebouw

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt. 1.19

Geluidsgevoelige objecten (in de zin van de Wet geluidhinder)

Hieronder worden verstaan de in de Wet geluidhinder aangewezen objecten: woningen, onderwijsgebouwen, ziekenhuizen, verpleeghuizen, verzorgingstehuizen, psychiatrische inrichtingen, kinderdagverblijven, woonwagenstandplaatsen en ligplaatsen voor woonschepen. NB: Delen van deze gebouwen kunnen worden uitgezonderd wanneer deze een bestemming krijgen voor een functie die niet als geluidsgevoelig kan worden beschouwd. 1.20

Kap

Een afdekking van een gebouw met schuine zijden waarbij de hellingshoek ten minste 20 en ten hoogste 60 graden bedraagt. 1.21

Kleinschalige speeltoestellen

Speeltoestellen niet hoger dan 4 meter. 1.22

Maaiveld

De bovenkant van het aansluitende, afgewerkte terrein dat een bouwwerk omgeeft, met dien verstande dat in geaccidenteerd terrein het gemiddelde van die bovenkanten wordt aangehouden. 1.23

Milieudeskundige

De DCMR Milieudienst Rijnmond of de daarvoor in de plaats tredende instantie. 1.24

Openbaar nutsvoorzieningen

Op het openbaar leidingen net aangesloten voorzieningen op het vlak van gas-, water-, elektriciteitsdistributie, blokverwarming, (riool)gemalen (een gasdrukregelstation wordt niet hieronder begrepen). 1.25

Peil (straat-)

voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van de kruin van de weg; voor een bouwwerk waarvan de hoofdtoegang niet aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ter

5

plaatse van die hoofdtoegang, na voltooiing van de aanleg van dat terrein. Indien een bouwwerk aan meer dan één weg wordt gebouwd, is het peil van de hoogstgelegen weg maatgevend. 1.26

Straatmeubilair

Voorzieningen ten behoeve van de weggebruiker, zoals verkeersborden, straatverlichting, zitbanken, plantenbakken e.d. 1.27

Tuin

Terrein ten behoeve van de aanleg van groenvoorzieningen, met de daarbij behorende verharding (paden, terrassen) en vijvers en dat in overwegende mate niet voor bebouwing in aanmerking komt. 1.28

Uitstekende delen aan gebouwen

Erkers, luifels, balkons, galerijen e.d. 1.29

Water

Waterlopen (sloten, singels, vijvers e.d.) ten behoeve van de waterberging, alsmede de aan- en afvoer van oppervlaktewater. 1.30

Wet geluidhinder

De Wet geluidhinder zoals deze luidt op het tijdstip van ter inzage legging van het ontwerp voor dit bestemmingsplan. 1.31

Wet ruimtelijke ordening

De wet ruimtelijke ordening zoals deze luidt op het tijdstip van ter inzage legging van het ontwerp voor dit bestemmingsplan.

6

Artikel 2

Wijze van meten

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten: 2.1

de dakhelling

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak. 2.2

de goothoogte van een bouwwerk

Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel. 2.3

de inhoud van een bouwwerk

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen. 2.4

de bouwhoogte van een bouwwerk

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van de hoogstgelegen gebruiksvloer van een bouwwerk, met uitzondering van de bijhorende bouwhoogte en dakopbouw van de hoogstgelegen bouwlaag en de daaraan toebehorende ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen. 2.5

de oppervlakte van een bouwwerk

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van een bouwwerk. 2.6

de breedte van een gebouw

Van en tot de buitenkant van een zijgevel dan wel het hart van een gemeenschappelijke scheidingsmuur, met dien verstande, dat wanneer de zijgevels verspringen of niet evenwijdig lopen, het gemiddelde wordt genomen van de kleinste en de grootste breedte. 2.7

de afstand van een gebouw tot de zijdelingse perceelsgrens

Vanaf het punt van de gevel van een gebouw welke het dichtst bij de perceelsgrens is gelegen, haaks op de perceelsgrens.

7

Hoofdstuk 2 Artikel 3 3.1

Bestemmingsregels

Groen

Bestemmingsomschrijving

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. groenvoorzieningen en speelvoorzieningen, met bijbehorende voet- en fietspaden en watergangen; b. uitstekende delen aan gebouwen die toegelaten zijn krachtens een aangrenzende bouwbestemming; c. kleinschalige voorzieningen voor openbaar nut en verkeer en vervoer. 3.2

Bouwregels

3.2.1

Algemeen

Op de voor 'Groen' bestemde gronden mag niet worden gebouwd, behoudens: a. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, welke in de bestemming passen, zoals straatmeubilair, huisvuilcontainers, niet groter dan 10 m3 (al dan niet ondergronds), bovenleidingsmasten c.q. -portalen ten behoeve van trambanen, bruggen, duikers; b. uitstekende delen aan gebouwen, niet dieper dan 2 meter uit de gevel en ten minste 2,2 meter boven maaiveld; c. gebouwen voor openbaar nut, verkeer en vervoer zijn toegestaan tot maximaal 80 m3 per gebouw.

8

Artikel 4 4.1

Verkeer - Verblijfsgebied

Bestemmingsomschrijving

De voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. voorzieningen ten behoeve van wandelen, verblijven en spelen, zoals trottoirs, voetpaden en trappen; b. voorzieningen voor rijdende en stilstaande voertuigen, zoals rijstroken, fietspaden, parkeerplaatsen; c. groenvoorzieningen, waterpartijen, waterlopen en overige in het kader van de waterhuishouding nodige voorzieningen, zoals taluds, keerwanden en beschoeiingen; d. bouwwerken voor kleinschalige openbaar nutsvoorzieningen, verkeer en vervoersvoorzieningen; e. geluidswerende voorzieningen; f. uitstekende delen aan gebouwen die toegelaten zijn krachtens een aangrenzende bouwbestemming. 4.2

Bouwregels

4.2.1

Algemeen

Op de voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' bestemde gronden mag niet worden gebouwd, behoudens: a. in de bestemming passende bouwwerken (geen gebouwen zijnde), zoals straatmeubilair, huisvuilcontainers (al dan niet ondergronds) niet groter dan 10 m3, abri's, alsmede niet voor bewoning bestemde kleine gebouwen voor openbaar nut, verkeer en vervoer, welke gebouwen niet groter mogen zijn 80 m3; b. uitstekende delen aan gebouwen als bedoeld in lid 4.1 onder f., niet dieper dan 2 meter uit de gevel en ten minste 2,2 meter boven maaiveld.

9

Artikel 5 5.1

Wonen

Bestemmingsomschrijving

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. woningen, met de daarbij behorende voorzieningen zoals (inpandige) bergingen en garageboxen, aanbouwen, bijgebouwen, alsmede tuinen, groen, water en ontsluitingswegen en -paden; 5.2

Bouwregels

5.2.1

Algemeen

Op de voor ''Wonen' bestemde gronden mag uitsluitend worden gebouwd ten behoeve van de aldaar genoemde functies. 5.2.2

Bebouwingsnormen

a. ter plaatse van de aanduiding ‘maximum bouwhoogte (m)’ mag de bouwhoogte van een bouwwerk niet meer bedragen dan de aangegeven hoogte; b. ter plaatse van de aanduiding ‘maximum goothoogte (m)’ mag de goothoogte van een bouwwerk niet meer bedragen dan de aangegeven hoogte; c. het totaal aantal woningen mag niet meer bedragen dan 243 eenheden; d. (gebouwde) erfafscheidingen zijn uitsluitend toegestaan op het achtererfgebied en tot een maximale bouwhoogte van 2 meter; e. bijgebouwen, overkappingen, aan- en uitbouwen zijn uitsluitend toegestaan in het achtererfgebied, waarbij; 1. het achtererfgebied ten hoogste voor 50% mag worden bebouwd; 2. overkappingen, aan- en uitbouwen uitsluitend zijn toegestaan tot ten hoogste de bouwhoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw; 3. bijgebouwen uitsluitend zijn toegestaan tot een hoogte van 3 meter. f. balkons en overige uitstekende delen aan gebouwen zijn toegestaan en mogen ten opzichte van de gevellijn tot maximaal 2 meter uitsteken. 5.3

Specifieke gebruiksregels

Woningen mogen mede worden gebruikt voor de uitoefening van een aan huis gebonden beroep of bedrijf, mits: a. de woonfunctie in overwegende mate gehandhaafd blijft, waarbij het bruto vloeroppervlak van de woning voor ten hoogste 30% mag worden gebruikt voor een aan huis gebonden beroep of bedrijf; b. ten aanzien van een aan huis gebonden bedrijf sprake is van een bedrijf tot en met categorie 1 als bedoeld in de bij deze regels horende lijst van bedrijfsactiviteiten; c. de gevel en dakrand van de woning niet worden gebruikt ten behoeve van reclame-uitingen; d. er geen bedrijfsmatige activiteiten plaatsvinden die betrekking hebben op het onderhouden en repareren van motorvoertuigen; e. er geen detailhandel plaatsvindt, tenzij als ondergeschikt onderdeel van het aan huis gebonden beroep of bedrijf. 5.4

Afwijken van de gebruiksregels

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 5.3 terzake van de toegestane bedrijfsactiviteiten ten behoeve van andere bedrijfsactiviteiten dan die primair zijn toegelaten, welke - gehoord de milieudeskundige - daarmede naar aard en invloed op de omgeving gelijk te stellen zijn.

10

Artikel 6 6.1

Waarde - Archeologie

Bestemmingsomschrijving

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor behoud van de aan de gronden eigen zijnde archeologische waarden. 6.2

Bouwregels

6.2.1

Rapport archeologisch deskundige

In het belang van de archeologische monumentenzorg dient de aanvrager van een omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport aan burgemeester en wethouders te overleggen van een archeologisch deskundige waarin de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord, naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate is vastgesteld. Deze bepaling heeft uitsluitend betrekking op aanvragen om een omgevingsvergunning voor het bouwen van bouwwerken (waaronder begrepen het heien van heipalen en het slaan van damwanden) die een groter oppervlak hebben en tevens dieper reiken dan de oppervlakte- en dieptematen die genoemd zijn in 6.3.1. 6.2.2

Mogelijke voorwaarden te verbinden aan omgevingsvergunning voor het bouwen

Burgemeester en wethouders kunnen in het belang van de archeologische monumentenzorg aan een omgevingsvergunning voor het bouwen de volgende regels verbinden: a. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor archeologische monumenten in de bodem kunnen worden behouden; b. de verplichting tot het doen van archeologisch onderzoek; c. de verplichting de activiteit die tot bodemverstoring leidt, te laten begeleiden door een archeologisch deskundige. 6.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden 6.3.1

Verbod

In het belang van de archeologische monumentenzorg is het verboden zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders de hierna onder 6.3.2 genoemde werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren of te doen c.q. te laten uitvoeren die dieper reiken dan 0,5 meter beneden maaiveld en die tevens een terreinoppervlak groter dan 200 m2 beslaan. 6.3.2 a. b. c. d. e. f.

Het vergunningvereiste betreft de volgende werken c.q. werkzaamheden

grondbewerkingen (van welke aard dan ook); het aanbrengen van diepwortelende beplantingen en/of bomen; het indrijven van voorwerpen in de bodem; het wijzigen van het maaiveldniveau door ontginnen, bodemverlagen, afgraven; het ingraven van ondergrondse kabels en leidingen en daarmee verband houdende constructies e.d.; het aanleggen van waterlopen of het vergraven van bestaande waterlopen.

6.3.3

Uitgezonderde werkzaamheden

Het vergunningvereiste geldt niet voor werken (geen bouwwerken zijnde) of voor werkzaamheden gericht op het normale onderhoud en beheer van de betreffende gronden, niet voor bedoelde activiteiten welke in uitvoering waren ten tijde van inwerkingtreding van dit bestemmingsplan en evenmin voor bestaande weg- en leidingcunetten.

11

6.3.4

Vergunning

Vergunning wordt verleend, nadat de aanvrager een rapport aan burgemeester en wethouders heeft overgelegd van een archeologisch deskundige waarin de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord, naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate is vastgesteld. 6.3.5

Mogelijke voorwaarden te verbinden aan vergunning

Aan een vergunning kunnen de volgende regels worden verbonden: a. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor archeologische monumenten in de bodem kunnen worden behouden; b. de verplichting tot het doen van archeologisch onderzoek; c. de verplichting de activiteit die tot bodemverstoring leidt te laten begeleiden door een archeologisch deskundige.

12

Hoofdstuk 3 Artikel 7

Algemene regels

Antidubbeltelbepaling

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

13

Artikel 8 8.1

Algemene bouwregels

Maximum bebouwingspercentage

Ingeval voor gronden welke voor bebouwing in aanmerking komen noch in de regels, noch op de verbeelding een maximum bebouwingspercentage is vermeld, mogen deze gronden volledig worden bebouwd. 8.2

Souterrain

Een souterrain mag niet hoger reiken dan 1,5 meter boven peil. 8.3

Afdekking van gebouwen

Ingeval noch de regels, noch de verbeelding duidelijkheid verschaffen over de wijze van afdekking van gebouwen, mogen gebouwen zowel met een kap als plat worden afgedekt. 8.4

Dakkapellen

Op een kap en/of schuine dakvlakken is een dakkapel toegestaan, onder de volgende voorwaarden: a. ingeval zij geplaatst wordt op het voordakvlak of een naar het openbaar toegankelijke gebied gekeerd dakvlak, mag zij niet breder zijn dan 2/3 deel van bedoeld dakvlak; niet meer dan één dakkapel mag op elk van bedoelde dakvlakken worden gerealiseerd; b. op een ander dakvlak dan de onder sub a. genoemde, zijn meerdere dakkapellen toegestaan; c. op een aanbouw aan een hoofdgebouw is een dakkapel alleen toegestaan op het achterdakvlak; d. in alle gevallen geldt dat een dakkapel dient te voldoen aan de volgende eisen: 1. voorzien van een plat dak; 2. gemeten vanaf de voet van de dakkapel niet hoger dan 1,75 meter; 3. onderzijde meer dan 0,5 meter en minder dan 1 meter boven de dakvoet; 4. bovenzijde meer dan 0,5 meter onder de daknok; 5. zijkanten meer dan 0,5 meter van de zijkanten van het dakvlak.

14

Artikel 9 9.1

Algemene afwijkingsregels

Afwijking toegestane afmetingen, maten en percentages

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning voor het bouwen afwijken van de regels van dit bestemmingsplan voor afwijkingen van toegestane afmetingen, maten (waaronder minimale en maximale afstanden) en percentages tot niet meer dan 10% van die afmetingen, maten en percentages, indien geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het straat- en bebouwingsbeeld, de verkeersveiligheid, de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken en de milieusituatie. Deze afwijkingsbevoegdheid geldt niet voor de hoogte-accenten zoals aangegeven op de Verbeelding. 9.2

Afwijking toegestane bouwhoogte techniek

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning voor het bouwen afwijken van de regels van dit bestemmingsplan ten aanzien van de maximum toegestane bouwhoogte van een gebouw, ten behoeve van technische voorzieningen op het dak, welke noodzakelijk zijn voor het doelmatig functioneren van het bouwwerk, zoals liftopbouwen, lichtkoepels, schoorstenen, antennemasten, luchtverversingsapparatuur, glazenwas installatie e.d., mits de overschrijding van de maximum bouwhoogte niet meer dan 5 meter bedraagt, indien geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het straat- en bebouwingsbeeld en de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

15

Artikel 10 10.1

Overige regels

Voorwaardelijke verplichting over parkeren

Een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen en het gebruik van gronden of bouwwerken op grond van de regels in Hoofdstuk 2 kan uitsluitend worden verleend als voorzien wordt in voldoende parkeergelegenheid voor auto's, fietsen, overeenkomstig het in de gemeente Rotterdam geldende beleid ten aanzien van parkeren.

16

Hoofdstuk 4 Artikel 11 11.1

Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht

Overgangsrecht bouwwerken

11.1.1 Aanwezige bouwwerken Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan. 11.2

Afwijking

Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10 %. 11.3

Uitzondering op het overgangsrecht bouwwerken

Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan. 11.4

Overgangsrecht gebruik

11.4.1 Bestaand gebruik Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet. 11.4.2 Strijdig gebruik Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind. 11.4.3 Verboden gebruik Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten. 11.4.4 Uitzonderingen op het overgangsrecht gebruik Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

17

Artikel 12

Slotregel

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan "Het Zuiderhof fase 3", gemeente Rotterdam.

18

LEGENDA Plangebied Plangebied

Enkelbestemmingen

10,5 10,5

Groen

G 19

W

19

V-VB

Verkeer - Verblijfsgebied

W

Wonen

23 23

1,5 13,5

1,5

Dubbelbestemmingen

13,5

Waarde - Archeologie

WR-A

(pg) 9

Functieaanduidingen

9

W

parkeergarage

(pg)

Bouwvlakken

6 9

bouwvlak

Maatvoeringen

9

G

9

WR-A

maximum goothoogte (m) maximum bouwhoogte (m)

1,5

6 6

1,5

W

9 13

9

15

Verklaringen ondergrond

W 6 9

V-VB 10,5 10,5 12,5 12,5

6 9

W

13 15

6 9

BESTEMMINGSPLAN HET ZUIDERHOF FASE 3 6 9

W

Gemeente Rotterdam NL.IMRO.0599.BP2170Zuiderhof3-On01

schaal:

1:1000

voorontwerp:

..-..-.... / tekenaar

projectnr. OPDR: .

formaat:

A3

ontwerp:

07-12-2020 / MV

projectnr. VWP:

20MEERM017

concept:

28-07-2020 / ES

vastgesteld:

..-..-.... / tekenaar

bestandsnaam:

20MEERM017-010.dwg

Torenallee 45 5617 BA Eindhoven brengt data in kaart

www.viewpoint.nl

info@viewpoint.nl

040 304 10 85