21bb9127 Bijlage 1 behorende bij 21bb9067 - ontwerpbestemmingsplan Het Zuiderhof fase 3

Het Zuiderhof fase 3

Inhoudsopgave

Toelichting

5

Hoofdstuk1

Inleiding

5

1.1

Aanleiding

5

1.2

Gekozen planopzet

5

1.3

Ligging en begrenzing

5

1.4

Vigerende bestemmingsplannen

6

Beleid

8

2.1

Rijksbeleid

8

2.2

Provinciaal en regionaal beleid

11

2.3

Regionaal beleid

16

2.4

Gemeentelijk beleid

16

Beschrijving van het plangebied

23

3.1

Ontstaansgeschiedenis Vreewijk

23

3.2

Archeologie

25

3.3

Stadsgezichten en Monumenten

26

Planbeschrijving

27

4.1

Inleiding

27

4.2

Ontwikkelingen

27

4.3

Projectbeschrijving

27

4.4

Juridische planbeschrijving

30

Water

32

5.1

Beleidskader

32

5.2

Samenwerking met de waterbeheerder

33

5.3

Huidige watersysteem

33

5.4

De wateropgave

34

5.5

Conclusie

34

Hoofdstuk6

Milieu

35

6.1

Inleiding

35

6.2

Milieu effectrapportage

35

6.3

Milieuzonering

36

6.4

Geluid

36

6.5

Luchtkwaliteit

38

6.6

Bodem

40

6.7

Externe veiligheid

42

Hoofdstuk2

Hoofdstuk3

Hoofdstuk4

Hoofdstuk5

2

6.8

Natuur

43

6.9

Duurzaamheid

45

Hoofdstuk7

Handhaving

46

Hoofdstuk8

Financiële uitvoerbaarheid

47

Hoofdstuk9

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

48

9.1

Participatie

48

9.2

Vooroverleg

48

9.3

Zienswijzen

49

3

4

Toelichting Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Op de voormalige locatie van Erasmus MC-Daniel den Hoed aan de Groene Hilledijk worden maximaal 243 woningen gerealiseerd, waarvan 83 grondgebonden woningen en 160 appartementen. De woningen zullen in de toekomst toebehoren aan de nieuwe woonwijk het Zuiderhof. Het plan vormt een kansrijke ontwikkeling voor Rotterdam Zuid, aangezien het een significante toevoeging levert aan de woningvoorraad, ten koste van een in onbruik geraakt pand. Het vigerende bestemmingsplan staat de beoogde ontwikkeling niet toe (zie paragraaf 1.4), waardoor een nieuw (postzegel)bestemmingsplan noodzakelijk is. Voorliggend bestemmingsplan biedt een juridisch kader voor de beoogde ontwikkeling en realisatie van woningbouw.

1.2

Gekozen planopzet

Dit bestemmingsplan biedt een juridisch-planologische regeling die voorziet in voldoende flexibiliteit om de geplande ontwikkeling en de beoogde buitenruimte te realiseren. De regeling geschiedt door middel van bindende documenten, te weten de tot het bestemmingsplan toebehorende regels en verbeelding. Deze plandelen omvatten enerzijds een vertaling van de beleidsvoorwaarden (Hoofdstuk 2) en anderzijds een juridisch kader voor de te realiseren ontwikkeling (Hoofdstuk 3). De bindende delen worden nader onderbouwd met een toelichting op zowel de regels als de verbeelding. In de toelichting wordt nader ingegaan op de ruimtelijke inpasbaarheid van de beoogde ontwikkeling (Hoofdstuk 5 en 6) en de uitvoerbaarheid ervan (Hoofdstuk 8 en 9). De gehanteerde plansystematiek sluit aan op de gangbare systematiek binnen de gemeente Rotterdam en de standaard voor vergelijkbare bestemmingsplannen (SVBP 2012) en het Informatie Model Ruimtelijke Ordening (IMRO 2012).

1.3

Ligging en begrenzing

De projectlocatie is gelegen langs de Groene Hilledijk in de wijk Vreewijk (ook wel genaamd Tuindorp Vreewijk), in het Rotterdamse stadsdeel Feijenoord. De wijk Vreewijk dankt haar vorm aan de structuur van het onderliggende polderlandschap. De grenzen van de wijk worden bepaald door een spoorlijn (aan de noord-oostkant), een dijk (de Smeetslandsedijk aan de zuidkant) en de bestaande toegang tot Rotterdam (de Dordtsestraatweg, aan de westkant). Deze drie barrières vormen samen een driehoek waarbinnen Vreewijk is gebouwd. Binnen deze vorm is de bestaande polderstructuur behouden, inclusief de bestaande natuurlijke watergang. Ten behoeve van de bouw was het gebied al ontsloten door twee hoofdwegen (de Groene Hilledijk en de Langegeer); deze werden in het plan gebruikt als katalysator van waaruit de bouw begon. Het stratenpatroon van Vreewijk heeft een duidelijke hiërarchie, die wordt versterkt door het gebruik van groene elementen. Die groene elementen worden gebruikt als stedenbouwkundige overgangselementen. De woningblokken in Vreewijk zijn semi-gesloten en georiënteerd op de hoofdwegen. De waterhuishouding in de wijk heeft een zichtbare invloed op de richting van de blokken. Figuur 1 toont de ligging van de projectlocatie, waarbij het plangebied met zwarte kleur is omlijnd en opglicht. Op het omliggende terrein is een nieuwbouwwijk in ontwikkeling.

Daarnaast wordt het Zuiderziekenhuis getransformeerd tot hoofdzakelijk woningbouw.

5

Figuur 1. Situatietekening projectlocatie (plangebied weergegeven met zwarte markering)

De projectlocatie wordt aan de noordwestelijke zijde globaal begrensd door het park de Valkeniersweide, aan de zuidoostelijke zijde de Groene Hilledijk en de toekomstige woningbouw aan de zuidwestelijke zijde. In de huidige situatie bevindt zich op de projectlocatie de voormalige Daniël den Hoed kliniek. Deze kliniek is permanent gesloten, de organisatie is reeds verplaatst naar een ziekenhuislocatie elders in de stad.

1.4

Vigerende bestemmingsplannen

Ter plaatse van de projectlocatie geldt het bestemmingsplan “Vreewijk”, vastgesteld door de gemeenteraad van Rotterdam op 18 februari 2010 en onherroepelijk geworden op 13 mei 2010. De projectlocatie heeft de enkelbestemming “Maatschappelijk-1”. Het gehele projectgebied is voorzien van de dubbelbestemming “Waarde - Archeologie – B”.

6

Figuur 2. Uitsnede plankaart bestemmingsplan 'Vreewijk', projectlocatie bij benadering lichtblauw omlijnd www.ruimtelijkeplannen.nl)

(bron:

De voor 'Maatschappelijk - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor voorzieningen op het gebied van onderwijs, religie, cultuur, gezondheidszorg, maatschappelijke dienstverlening en publieke dienstverlening. In het plangebied geldt een begrenzing qua bebouwingspercentage en bouwhoogte. De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor behoud van de aan de gronden eigen zijnde archeologische waarden. Bestemmingsplantoets Het beoogde initiatief behelst de realisatie van woningbouw. De bestemming 'Maatschappelijk - 1' voorziet niet in de planologische mogelijkheid een woonfunctie te realiseren. Er dient derhalve een planologische procedure doorlopen te worden om de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in een actueel planologisch kader voor de beoogde ontwikkeling.

7

Hoofdstuk 2 2.1

Beleid

Rijksbeleid

Algemeen Met de komst van de Wet ruimtelijke ordening in 2008 zijn de juridische mogelijkheden van het Rijk gewijzigd. Structuurvisies zullen voortaan de hoofdlijnen van het nationale ruimtelijk beleid aangeven en de nationale belangen die met dat beleid worden behartigd proberen veilig te stellen. Ter verwezenlijking daarvan heeft het Rijk de beschikking over nieuwe juridische mogelijkheden. Het Rijk kan een bestemmingsplan opstellen, een zogenaamd rijksinpassingsplan. Daarnaast zijn er instrumenten die uitvoering van het rijksbeleid kunnen verzekeren zoals de bevoegdheid tot het stellen van algemene regels in een algemene maatregel van bestuur (amvb) en het opleggen van aanwijzingen. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is in werking getreden en geeft de rijksbelangen weer die doorwerken in gemeentelijke bestemmingsplannen. Het Barro vormt geen belemmering voor de haalbaarheid van het plan. 2.1.1

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Vastgesteld op 13 maart 2012 Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. Daar streeft het Rijk naar met een krachtige aanpak die gaat voor een excellent internationaal vestigingsklimaat, ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen scherp prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt. Dit doet het Rijk samen met andere overheden en met een Europese en mondiale blik. Voor de middellange termijn (2028) kiest het Rijk drie doelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden: 1. Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijke economische structuur; 2. Het verbeteren en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat; 3. Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn. Daarnaast benoemt het Rijk 13 nationale belangen, waar het rijk verantwoordelijk voor is. Het betreft: 1. Een excellente ruimtelijk-economische structuur van Nederland door een aantrekkelijk vestigingsklimaat in en goede internationale bereikbaarheid van de stedelijke regio's met een concentratie van topsectoren; 2. Ruimte voor het hoofdnetwerk voor (duurzame) energievoorziening en de energietransitie; 3.

Ruimte voor het hoofdnetwerk voor vervoer van (gevaarlijke) stoffen via buisleidingen; 4. Efficiënt gebruik van de ondergrond; 5. Een robuust hoofdnet van wegen, spoorwegen en vaarwegen rondom en tussen de belangrijkste stedelijke regio's inclusief de achterlandverbindingen; 6. Betere benutting van de capaciteit van het bestaande mobiliteitssysteem; 7. Het in stand houden van het hoofdnet van wegen, spoorwegen en vaarwegen om het functioneren van het mobiliteitssysteem te waarborgen; 8. Verbeteren van de milieukwaliteit (lucht, bodem, water) en bescherming tegen geluidsoverlast en externe veiligheidsrisico's; 9. Ruimte voor waterveiligheid, een duurzame zoetwatervoorziening, en kaders voor klimaatbestendige stedelijke (her)ontwikkeling; 10. Ruimte voor behoud en versterking van (inter)nationale unieke cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten; 11. Ruimte voor een nationaal netwerk van natuur voor het overleven en ontwikkelen van flora- en faunasoorten; 12. Ruimte voor militaire terreinen en activiteiten; 13. Zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten.

8

De nationale ruimtelijke hoofdstructuur geeft de nationale belangen, waarvoor het Rijk verantwoordelijk is, geografisch weer. Op deze kaart in de structuurvisie is op hoofdlijnen aangegeven welke gebieden en structuren van nationaal belang zijn bij de geformuleerde rijksdoelen rond concurrentiekracht, bereikbaarheid en leefbaarheid en veiligheid, zodat een samenhangende ruimtelijke hoofdstructuur zichtbaar wordt. De structuurvisie infrastructuur en ruimte vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de MobiliteitsAanpak en de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving. In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is daarnaast de Ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) opgenomen. Op 1 juli 2017 is de Ladder gewijzigd. Het doel van de Ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. De ontwikkeling is in de navolgende subparagraaf 2.1.1.1 gemotiveerd in het kader van De ladder voor duurzame verstedelijking. 2.1.1.1 Ladder voor duurzame verstedelijking Algemeen Met de Ladder wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd.

In de motivering van de Ladder vóór 1 juli 2017 diende beschreven te worden: 1. dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte; 2. in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en; 3. in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld. Vanaf 1 juli 2017 is de Ladder gewijzigd op de volgende punten: het begrip 'actuele regionale behoefte' is geschrapt en in de nieuwe Ladder vervangen door 'behoefte'; de nieuwe Ladder bevat geen treden meer. De treden 1 en 2 zijn samengevoegd en trede 3 is geschrapt; voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied geldt een uitgebreide motiveringsplicht; er is een nieuw artikellid toegevoegd op grond waarvan de Laddertoets bij bestemmingsplannen met een uitwerkingsplicht of wijzigingsbevoegdheid kan worden doorgeschoven naar het moment van vaststelling van het wijzigings- of uitwerkingsplan. Indien sprake is van een enigszins substantiële toename van bouwmogelijkheden of van nieuwbouw en een functiewijziging na sloop, dan is doorgaans sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Indien er in het geheel geen sprake is van toename van het ruimtebeslag, dan is de lijn van de Afdeling bestuursrecht van de Raad van State dat geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Motivering De beoogde ontwikkeling maakt de realisatie van maximaal 243 wooneenheden mogelijk. Ten aanzien van de kwantitatieve woningbehoefte worden door de provincie de Woningbehoefteraming (WBR) en de Trendraming (TR) gebruikt. De provincie stelt de hoogste uitkomst vast als regionale behoefte aan nieuwe woningen in een bepaalde periode. Hierdoor is er, in plaats van de eerder gehanteerde bandbreedte, één richtgetal per regio. In de praktijk betekent dit dat voor regio’s waar de TR lager dan de WBR uitvalt, de WBR het uitgangspunt voor de behoefte is, en voor regio’s waar de TR hoger dan de WBR uitvalt, de TR dat is. In tabel 1 is de WBR afgezet tegen de Bevolkingsprognose (BP) van de regio Rotterdam voor de komende decennia. De tabel is beperkt tot de regio Rotterdam Zuid, waarbij de eindtotalen van de regio als geheel wel zijn toegevoegd aan de onderste tabelrij. Tabel 2 betreft een weergave van de TR van de regio Rotterdam voor dezelfde periode.

9

Tabel 1. WBR en BP uitgedrukt in woningvoorraadontwikkeling, Staat van Zuid-Holland (bron: staatvan.zuid-holland.nl/portfolio_page/prognoses-naar-gebied-en-periode)

Tabel 2. Trendraming uitgedrukt in gewenste woningvoorraadtoename, Staat van Zuid-Holland (bron: staatvan.zuid-holland.nl/portfolio_page/prognoses-naar-gebied-en-periode)

Op basis van de WBR en BP blijkt voor de periode 2022-2029 een woningbehoefte van 6.423 woningen ten opzichte van een bevolkingsprognose van 5.630. Uit de TR blijkt voor de periode 2020-2030 een gewenste woningvoorraadtoename van 40.640 woningen voor de regio Rotterdam als geheel. Uit beide tabellen blijkt dat er de komende jaren een forse behoefte is aan woningen in de regio Rotterdam(-Zuid). Het toevoegen van 243 woningen draagt bij aan het oplossen van de woningbehoefte in de regio. Daarnaast voert de provincie een kwalitatieve woningmarktverkenning uit middels een woningmarktsimulatiemodel. In de woningmarktverkenning worden demografische ontwikkelingen en veranderingen op de woningmarkt beschreven. Voorts is er met het woningmarktsimulatiemodel Socrates een verkenning uitgevoerd naar de woningbehoefte en te verwachten ontwikkeling van de woningvoorraad in Zuid-Holland. Het model beschrijft de consumentgerichte voorraadontwikkeling en dus niet wat er (meest waarschijnlijk) gaat gebeuren of wat er moet gebeuren. De provincie benadrukt dat er goede redenen kunnen zijn om af te wijken van de consumentgerichte ontwikkelingen die uit Socrates volgen.

Tabel 3. Kwalitatieve woningmarktverkenning a.d.h.v. het woningmarktsimulatiemodel staatvan.zuid-holland.nl/portfolio_page/woningmarktverkenning)

Socrates, Staat van Zuid-Holland (bron:

In de woningmarktverkenning worden meergezinswoningen gedefinieerd als gestapelde woning: een deel van een gebouw met meerdere woningen, zoals een flatwoning, appartement, galerijflat, etagewoning, boven- en benedenwoning, portiekwoning of maisonnette. Onder eengezinswoningen worden grondgebonden woningen verstaan. De beoogde ontwikkeling voorziet in beide woningtypologieën. De ontwikkeling voorziet in een woningbehoefte van circa 160 appartementen en circa 83 grondgebonden woningen. Zoals beschreven in paragraaf 2.4.2, is op basis van het gemeentelijk beleid woningbouwbeleid tevens behoefte aan nieuwe woningvoorraad. Het beleidsdocument stelt dat het inwonertal verder zal groeien van 618.000 in 2014 naar circa 676.000 in 2030. Ook het aantal woningen in Rotterdam zal verder

10

stijgen: van 299.800 in 2014 tot circa 316.000 in 2030. De beoogde woningbouw levert een bijdrage aan deze verwachte groei. Op kwalitatief niveau rekent het beleidsdocument de woonmilieus ‘centrumstedelijk’, ‘rustig stedelijk’ en ‘groenstedelijk’ als de gewilde woonmilieus, waaraan in Rotterdam het grootste tekort bestaat. Voorliggende ontwikkeling is te beschouwen als een woonmilieu op het grensvlak tussen ‘rustig stedelijk’ en ‘groenstedelijk’. Het woningbouwprogramma is daarmee zowel in kwantitatieve als kwalitatieve zin in lijn met de gemeentelijke uitgangspunten van het woonbeleid. Indien het volledig planologisch toegestane programma wordt gerealiseerd, geldt dat dit passend is binnen de uitgangspunten van de woningbehoefte. De ontwikkeling vindt plaats binnen het bestaand stedelijk gebied: er is derhalve, geheel in lijn met de uitgangspunten van de Ladder voor duurzame verstedelijking, sprake van benutting van beschikbare gronden in het stedelijk gebied door herstructurering, transformatie of anderszins. De beoogde ontwikkeling is daarmee voldoende gemotiveerd in het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking. 2.1.2

Beleidsvisie Erfgoed en Ruimte

Vastgesteld op 15 juni 2011 In de jaren 2012-2016 heeft de Rijksdienst in vijf programmalijnen uitvoering gegeven aan de beleidsnota Visie Erfgoed en Ruimte, Kiezen voor Karakter. In de beleidsnota schetst het kabinet haar visie op het borgen van onroerend cultureel erfgoed in de ruimtelijke ordening. De beleidsvisie is complementair aan de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte van het ministerie van I&M. Het programma Erfgoed en Ruimte wordt met een paar jaar verlengd, tot aan de invoering van de Omgevingswet in (naar verwachting) januari 2022. De komende jaren werkt de Rijksdienst aan drie programmalijnen: Water en erfgoed Landschap: transformatie van het landelijk gebied Transformatie in de stad en in krimpgebieden In het plangebied is geen sprake van erfgoed. De archeologische verwachting is in paragraaf 3.2 nader toegelicht. 2.1.3

Conclusie Rijksbeleid

Dit bestemmingsplan maakt binnen het plangebied een binnenstedelijke woonfunctie mogelijk. Planologisch wordt voorzien in een gemengd aanbod aan woningbouw. Een voorwaarde om deze ontwikkeling mogelijk te maken, is dat het programma voldoet aan de voorwaarden van en is gemotiveerd in het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking. De behoefte naar het beoogd programma is in het kader van de Ladder in paragraaf 2.1.1.1 gemotiveerd.

2.2

Provinciaal en regionaal beleid

Algemeen De hoofdlijnen van het provinciaal ruimtelijk beleid zijn weergegeven in de Visie ruimte en mobiliteit, die op 14 december 2016 door Provinciale Staten van Zuid-Holland is vastgesteld. Parallel aan de Visie ruimte en mobiliteit zijn het Programma mobiliteit, het Programma ruimte en de Verordening ruimte opgesteld. De Visie ruimte en mobiliteit bevat het strategische beleid. Het ruimtelijk-relevante, operationele beleid is opgenomen in het Programma ruimte. Dit programma kent, net als de Visie ruimte en mobiliteit, de status van structuurvisie. Beiden worden vastgesteld door Provinciale Staten. Per 1 april 2019 is de Zuid-Hollandse Omgevingsvisie in werking getreden. In de Omgevingsvisie is al het bestaande provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving samengevoegd in een Omgevingsvisie en Omgevingsverordening. 2.2.1

Omgevingsvisie Zuid-Holland

In werking getreden op 1 april 2019

11

De provincie wil met haar Omgevingsvisie een uitnodigend perspectief bieden, zonder een beoogde eindsituatie te schetsen. Er is daarom geen eindbeeld voor 2030 of 2050 opgenomen, maar de maatschappelijke opgaven zijn vertaald in ambities. In de Omgevingsvisie zijn zes richtinggevende ambities in de fysieke leefomgeving vastgesteld: 1. Naar een klimaatbestendige delta Het inrichten van de fysieke leefomgeving op een manier waarop deze klimaatbestendig blijft. Voorbeelden daarvan zijn: meer ruimte bieden aan water en het rekening houden met de impact van klimaatverandering bij nieuwe ruimtelijke projecten. 2. Naar een nieuwe economie: the next level De stap naar een circulaire economie in 2050, met grote gevolgen voor onder andere het haven-industrieel complex en de glastuinbouw. Er wordt ingezet op bijvoorbeeld digitalisering en een aantrekkelijke en gezonde woon- en werkomgeving. 3. Naar een levendige meerkernige metropool De stap naar een gezonde, sociale en duurzame samenleving. Er moet een fors aantal woningen worden gerealiseerd en de woonvoorraad dient te worden verduurzaamd. Ook zullen steden met elkaar verbonden moeten worden tot één metropolitaan gebied. In dit gebied zullen we moeten inzetten op het versterken van het leef- en vestigingsklimaat. 4. Energievernieuwing Zuid-Holland wil de fossiele bronnen vervangen door hernieuwbare bronnen.

Er worden maatregelen genomen om energie te besparen en het gebruik van aardgas drastisch te verminderen. Ook wordt ingezet op innovatie: nieuwe mogelijkheden voor energiegebruik uit wind, zon, biomassa, water en aardwarmte. 5. Best bereikbare provincie De provincie moet optimaal verbonden zijn en blijven met regionale, landelijke en internationale centra. Er worden verkeersknelpunten aangepakt en de mobiliteitssector kan schoner worden gemaakt en verduurzamen. Ook wordt ingezet op OV, gebruik van de fiets en vervoer over water. 6. Gezonde en aantrekkelijke leefomgeving Een groene leefomgeving draagt bij aan een gezonde leefstijl van de inwoners van de provincie, maar het landschap en de biodiversiteit staat ook onder druk door het groeiend aantal inwoners, economische ontwikkeling en klimaatverandering. De kwaliteit van de leefomgeving kan worden versterkt door natuur, water, recreatie, landbouw, cultureel erfgoed en economie in samenhang te bezien. Voor het realiseren van maatschappelijke belangen wordt vanuit bovenstaande vernieuwingsambities gewerkt en vanuit opgaven in gebieden. Daarnaast wordt vanuit twaalf samenhangende opgaven de zorg voor een goede omgevingskwaliteit ingevuld. Per opgave zijn de beleidskeuzes aangegeven.

Beleid ruimtelijke kwaliteit De inzet van de provincie is dat ruimtelijke ontwikkelingen bijdragen aan het behoud en versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Het ruimtelijk kwaliteitsbeleid bestaat uit een viertal kwaliteitskaarten, samengevat in één integrale kwaliteitskaart, bijbehorende richtpunten en een aantal bepalingen in de verordening ('handelingskader ruimtelijke kwaliteit'). De kwaliteitskaart en de richtpunten geven richting aan de interpretatie van ruimtelijke kwaliteit. Om te kunnen bepalen of een ruimtelijke ontwikkeling passend is, is vooral de ruimtelijke impact van belang. Daarbij hanteert de provincie met het oog op de wisselwerking tussen gebiedskwaliteiten en ontwikkelingen de volgende uitgangspunten: De aard en schaal van een gebied bepalen of een ontwikkeling in meer of mindere mate passend is. In een agrarisch gebied passen stedelijke functies als woonwijken of bedrijventerreinen niet bij de aard en zijn daarmee gebiedsvreemd. De schaal van een gebied ('korrelgrootte') bepaalt of een ontwikkeling al dan niet past bij die schaal. Het 'laadvermogen' van een coulisselandschap is immers anders dan dat van een open veenweidepolder. Een ontwikkeling die past bij de schaal en aard van een gebied heeft in beginsel weinig ruimtelijke impact op gebiedskwaliteiten en vraagt daarom weinig tot geen provinciale betrokkenheid.

Hoe meer een ontwikkeling afwijkt van de aard en schaal van een gebied, des te groter is in

12

beginsel de ruimtelijke impact van nieuwe ontwikkelingen en des te eerder raken ze provinciale doelen of belangen. Dit geldt eveneens naarmate de kwaliteit van een gebied bijzonderder of kwetsbaarder is. De gebiedsprofielen ruimtelijke kwaliteit bieden handvatten om te bepalen hoe groot de ruimtelijke impact in specifieke gevallen is. In dit licht wordt onderscheid gemaakt in drie soorten ontwikkeling: 1. Inpassing. Dit betreft een gebiedseigen ontwikkeling, passend bij de schaal en aard van het landschap. Een voorbeeld hiervan is de uitbreiding van een agrarisch bedrijf in het buitengebied of de herstructurering van een woonbuurt. Bij inpassing veranderen bestaande structuren en kwaliteiten niet tot nauwelijks. De rol van de provincie is hier in principe beperkt, behalve in gebieden met bijzondere kwaliteit. Uitgangspunt is dat bij inpassing een ontwikkeling volledig past binnen de richtpunten. 2. Aanpassing. Dit betreft een ontwikkeling die niet past bij de aard of de schaal van een gebied en daarmee niet geheel past binnen de richtpunten. Voorbeelden zijn een beperkt aantal nieuwe woningen in het buitengebied, een nieuw landgoed en de verbreding van een provinciale weg.

De rol van de provincie zal zich, afhankelijk van het type gebied en het type ontwikkeling, vooral richten op het toewerken naar een kwalitatief optimaal resultaat, Ontwerpoptimalisaties, inpassingsmaatregelen of aanvullende ruimtelijke maatregelen zijn nodig om de ruimtelijke kwaliteit te behouden of te verbeteren. 3. Transformatie. Bij transformatie gaat het om een verandering van een gebied van dusdanige aard en omvang dat een nieuw landschap of stedelijk gebied ontstaat. De ontwikkeling past niet bij de aard en schaal van het gebied. Dit is bijvoorbeeld het geval bij uitleglocaties voor woningbouw en bedrijventerrein of de aanleg van grootschalige recreatiegebieden. Bij transformatieopgaven is bijna altijd een provinciaal doel of belang in het geding en zal de betrokkenheid van de provincie zich richten op een actieve behartiging van provinciale doelen en een kwalitatief optimaal resultaat. Gelet op de verandering van het gebied is het reëel om aan te nemen dat niet aan alle richtpunten kan worden voldaan, maar dat door middel van een nieuw integraal ontwerp er een nieuwe ruimtelijke kwaliteit ontstaat. Ook hierbij kunnen ontwerpoptimalisaties, inpassingsmaatregelen of aanvullende ruimtelijke maatregelen nodig zijn om de ruimtelijke kwaliteit te behouden of te verbeteren.

Figuur 3. Diverse soorten van ontwikkeling

De gebiedsprofielen ruimtelijke kwaliteit vormen een uitwerking van de kwaliteitskaart en de richtpunten op gebiedsniveau, en zijn opgesteld in samenwerking met regionale partijen. Ze bieden een gebiedsspecifieke handreiking voor het omgaan met ruimtelijke kwaliteit bij ruimtelijke ontwikkelingen. Naast het generieke kwaliteitsbeleid, dat geldt voor de gehele provincie, wordt een tweetal beschermingscategorieën onderscheiden, waar onder voorwaarden van ruimtelijke kwaliteit ook ontwikkelingen mogelijk zijn, maar waar vanwege de kwetsbaarheid of bijzonderheid extra voorwaarden van toepassing zijn. Relatie tot de ontwikkeling De beoogde ontwikkeling past ruimtelijk in de aanwezige en te realiseren gebiedsidentiteit. Functioneel past de ontwikkeling tevens in de omgeving van het plangebied. De omgeving van de planlocatie bestaat

13

hoofdzakelijk uit woningen en bijhorende voorzieningen. De direct aangrenzende gronden, die voorheen in gebruik waren ten behoeve van een maatschappelijke functie, worden tevens ontwikkeld tot een woonwijk. In het plangebied wordt een divers woningbouwprogramma gerealiseerd, waarbij sprake is van zowel gestapelde als grondgebonden woningen. Een gemengd woningbouwprogramma sluit aan bij de ruimtelijke structuur van de omgeving, waarin langs de hoofdwegen hoofdzakelijk sprake is van gestapelde woningen en grondgebonden woningen in de zij- of achtergelegen straten. Voorliggend bestemmingsplan kan worden beschouwd als een gebiedseigen ontwikkeling, passend bij de schaal en aard van de omgeving. De ontwikkeling vindt plaats binnen het bestaand stedelijk gebied en is daarom te beschouwen als een 'inpassing'. Het provinciaal belang bij voorliggende ontwikkeling is daarmee beperkt. 2.2.2

Omgevingsverordening Zuid-Holland

Geconsolideerd op 20 april 2019 Per 1 april 2019 is, naast de Omgevingsvisie, ook de Zuid-Hollandse Omgevingsverordening in werking getreden. De inhoud van de omgevingsvisie is voor een groot deel leidend voor de inhoud van de omgevingsverordening. In de verordening van provinciale staten van Zuid-Holland zijn de regels opgenomen voor het beschermen en benutten van de fysieke leefomgeving. Om te kunnen bepalen of een ruimtelijke ontwikkeling passend is, is vooral de ruimtelijke impact van belang. Hoe groot die ruimtelijke impact is wordt in specifieke gevallen bepaald aan de hand van gebiedsprofielen en door onderscheid te maken in drie soorten ontwikkeling: inpassing, aanpassing en transformatie. Gelet op het uitgangspunt dat de ruimtelijke kwaliteit als gevolg van ontwikkeling per saldo niet afneemt, dient de toetsing aan ruimtelijke kwaliteit een integraal onderdeel te vormen van de planvorming en afweging. Artikel 6.9 Ruimtelijke kwaliteit Een bestemmingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit: a. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen); b.

als de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar wijziging op structuurniveau voorziet (aanpassen), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door: c. zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en d. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen als bedoeld in het derde lid; e. als de ruimtelijke ontwikkeling niet past bij de bestaande gebiedsidentiteit (transformeren), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door: f. een integraal ontwerp, waarin behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht is besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd, alsmede rekening is gehouden met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en g. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen als bedoeld in het derde lid. Artikel 6.10 Stedelijke ontwikkelingen 1. Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende eisen: a.

de toelichting van het bestemmingsplan gaat in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening; b. indien in de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan worden voorzien en voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 hectare nodig

14

is, wordt gebruik gemaakt van locaties die zijn opgenomen in het Programma ruimte. 2. Gedeputeerde staten kunnen bij de aanvaarding van een regionale visie aangeven in hoeverre de ladder voor duurzame verstedelijking op regionaal niveau geheel of gedeeltelijk is doorlopen. In de toelichting van het bestemmingsplan kan in dat geval worden verwezen naar de regionale visie bij de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling, als bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening. 3. Gedeputeerde staten kunnen een regionale visie voor wonen of bedrijventerreinen vaststellen. Een bestemmingsplan bevat geen bestemmingen die in strijd zijn met de door gedeputeerde staten vastgestelde regionale visie. Uitgangspunt van de strategie voor de bebouwde ruimte is betere benutting van het bestaand stads- en dorpsgebied (BSD). Stedelijke ontwikkeling vindt daarom primair plaats binnen BSD. Relatie tot de ontwikkeling Voor wat betreft de motivering ten aanzien van artikel 6.9 is in paragraaf 2.2.1 reeds onderbouwd op welke wijze de ontwikkeling zorgvuldig is ingepast in een gebiedseigen omgeving. Aan de voorwaarden in artikel 6.10 wordt tevens voldaan, aangezien het plangebied is gelegen binnen het BSD (zie figuur 4). Daarnaast is een motivering van de Ladder voor duurzame verstedelijking opgesteld en verwerkt in paragraaf 2.1.1.1.

Figuur 4. Uitsnede kaart 'Bestaand stads- en dorpsgebied', projectlocatie rood omlijnd (bron: staatvan.zuid-holland.nl)

2.2.3

Conclusie provinciaal beleid

De beoogde ontwikkeling is in overeenstemming met het geldende provinciale beleid, aangezien in het kader van de Ladder de behoefte is aangetoond en de ontwikkeling plaatsvindt binnen het bestaand stads- en dorpsgebied.

15

2.3

Regionaal beleid

2.3.1

Regioakkoord Nieuwe Woningmarktafspraken Regio Rotterdam 2018 - 2030

In het Regioakkoord Nieuwe Woningmarktafspraken Regio Rotterdam 2018 - 2030, vastgesteld tijdens de Regiotafel Wonen op 23 januari 2019, zijn door veertien gemeenten van het Samenwerkingsverband Wonen in de regio Rotterdam afspraken gemaakt over de programmatische woningbouwvoornemens. Het hoofddoel van de nieuwe Woningmarktafspraken is het behoud en de verdere ontwikkeling van de ongedeelde regio Rotterdam. Dat wil zeggen een regio met voldoende woningvoorraad en specifiek voldoende woningen in het sociale segment, evenwichtig en ruimtelijk goed gespreid. De regio als geheel heeft de ambitie uitgesproken om 53.700 extra woningen toe te voegen aan de bestaande woningvoorraad. Voor de stad Rotterdam geldt de ambitie om, ten opzichte van 2017, in 2030 in totaal 30.000 extra woningen toe te voegen aan de voorraad. In kwalitatieve zin wil de stad Rotterdam haar voorraad evenwichtiger maken en in 2030 verhoudingsgewijs een lager aandeel sociale woningbouw in haar voorraad over houden. Relatie tot het bestemmingsplan In Hoofdstuk 4 Planbeschrijving wordt het programma uitgebreid besproken. In kwantiteit gaat het in voorliggend bestemmingsplan om 243 woningen. Het betreft een gevarieerd programma, bestaande uit gestapelde en grondgebonden woningen, variërend in woonoppervlak. In het plangebied worden huur- en koopwoningen toegevoegd.

Dit maakt dat de woningen geschikt zijn voor een brede doelgroep. Zoals de startende young professional, jonge gezinnen of de vermogende ouderen met een stedelijke woonwens. Deze mix maakt het een flexibel programma, geschikt voor de gebruikers van nu en in de toekomst. Het voornemen draagt bij aan de ambities van de regio Rotterdam. 2.3.2

Conclusie regionaal beleid

De beoogde ontwikkeling is in overeenstemming met het regionale beleid.

2.4

Gemeentelijk beleid

2.4.1

Stadsvisie Rotterdam: Ruimtelijke ontwikkelingsstrategie 2030

Vastgesteld op 29 november 2007 door de Rotterdamse gemeenteraad De Stadsvisie vormt het ruimtelijk kader voor alle investeringen, projecten en plannen die in de stad worden gerealiseerd. De Stadsvisie is een ontwikkelingsstrategie voor de stad Rotterdam, voor de periode tot 2030. De Stadsvisie heeft als missie een sterke economie en een aantrekkelijke woonstad. Deze missie is uitgewerkt in een aantal kernbeslissingen voor de thema's wonen en economie. Op basis van effectmeting zijn dertien gebiedsontwikkelingen aangewezen die het belangrijkst zijn voor de realisatie van de doelen 'sterke economie' en 'aantrekkelijke woonstad', zogenoemde VIP-gebieden. Een van de hoofddoelen is het bereiken van een evenwichtige bevolkingssamenstelling. Het belangrijkste middel daarvoor is het tegengaan van selectieve migratie. De stad moet zó aantrekkelijk zijn, dat Rotterdammers niet uit de stad wegtrekken. Rotterdam maakt hiertoe onderscheid in drie type woonmilieus: centrum-stedelijk; rustig-stedelijk; groen-stedelijk. De projectlocatie is gelegen in de wijk Vreewijk, dit is getypeerd als een gebied waar een groen-stedelijk woonmilieu gewenst is. Typerend bij dit woonmilieu is o.a. dat het wonen de primaire functie is, er sprake is van veel privé tuinen en veel openbaar groen en met een focus op grondgebonden woningen voor gezinnen en voor “iedereen die op groen is gesteld”.

Hier is een goede aansluiting te vinden op de beoogde ontwikkeling van grondgebonden woningen met tuinen. De beoogde ontwikkeling sluit aan bij de gewenste doelstelling van groen-stedelijk wonen in een rustige, gemengde wijk. 2.4.2

Woonvisie Rotterdam, koers naar 2030, agenda tot 2020

Vastgesteld op 15 december 2016 door de Rotterdamse gemeenteraad

16

De Woonvisie verwoordt de ambities om van Rotterdam een aantrekkelijke woonstad te maken voor iedereen. Centraal in de opgave staat het beantwoorden van de groeiende vraag naar wonen in Rotterdam. Onlosmakelijk daaraan verbonden is de noodzaak om een betere balans in de woningvoorraad te creëren, de kwaliteit van woningen en woonmilieus te versterken en te borgen dat het voor iedereen en op een dagelijkse basis goed wonen is in de stad. In de Woonvisie zijn drie hoofddoelen en daarbij horende prioriteiten gesteld. Meer aantrekkelijke woonmilieus realiseren door: de toenemende woningvraag van huishoudens met een modaal of hoger inkomen, sociale stijgers en young potentials te accommoderen; te zorgen voor een meer gedifferentieerd woningbestand in gebieden waar dit nu nog eenzijdig is en waar de kwaliteit van het wonen onder druk staat; en woonmilieus versterken, met een duidelijke profilering en aandacht voor kindvriendelijkheid. Zorgen voor een woningvoorraad met toekomstwaarde door: een goede woningkwaliteit te realiseren in de nieuwbouw en bestaande voorraad; ruimte voor tijdelijkheid, flexibiliteit, innovatie en experiment te bieden; en energiezuinig en milieuvriendelijk wonen te bevorderen.

De basis op orde houden door: het borgen van voldoende aanbod van goedkope huurwoningen; betaalbaarheidproblemen aan te pakken bij de bron en met toepassing van maatwerk; goed zelfstandig wonen voor iedereen mogelijk te maken; toe te zien op goed verhuurschap en een transparante woningmarkt; en woningeigenaren en bewoners aan te spreken op hun verantwoordelijkheid voor een ongestoord woongenot in en om de woning. De Woonvisie is een visie op hoofdlijnen en doet geen gebiedsgerichte uitspraken. De Woonvisie is een instrumentele uitwerking van de Stadsvisie op het onderwerp wonen op de korte termijn. De Woonvisie richt zich op acties in de huidige woningmarkt, binnen de kaders van het collegeprogramma, om zo de ambitie van de Stadsvisie te helpen realiseren. Voorliggend programma voorziet in een gedifferentieerd programma met grondgebonden woningen en appartementen in het huur- en koopsegment. Het beoogde programma is daarmee in lijn met de gemeentelijke ambities. 2.4.3

Uitwerking woonvisie

Op basis van het Coalitieakkoord ‘Nieuwe energie voor Rotterdam’ is besloten de woonvisie aan te passen en uit te werken op de onderdelen voorraadontwikkeling en duurzaamheid in de vorm van een Addendum en een Agenda 2022. Het Addendum is op 16 mei 2019 door de gemeenteraad vastgesteld. Een belangrijke uitwerking van de Woonvisie 2030 en het Addendum is de ‘Gebiedsatlas 2.0; Ontwikkeling Woningvoorraad’. De Gebiedsatlas is het instrument om ook op gebiedsniveau te sturen op de balans in de woningvoorraad. In de Woonvisie is de ambitie opgenomen circa 33.100 woningen bij te bouwen in de periode tot 2030. Dit zijn de cijfers voor de stad als geheel. De ontwikkelrichting verschilt per gebied. De Gebiedsatlas geeft op wijkniveau nadere invulling aan woningmarktsegmenten waarop conform de woonvisie de focus tot 2030 ligt. Uiteraard kan elke wijk een eigen karakter houden en wordt niet gestreefd naar eenzelfde opbouw voor elke wijk, maar binnen bepaalde bandbreedtes komt elke wijk en de leefbaarheid het best tot zijn recht. In de huidige situatie is in de wijk Vreewijk een sterke disbalans in de woningvoorraad. Er is een tekort in het midden-, hoger- en topsegment. De ambitie is om de disbalans tot 2030 te verminderen door de toevoeging van woningen in deze segmenten. De voorgenomen ontwikkeling voorziet hierin met de toevoeging van ca. 230 woningen.

Circa 30% hiervan wordt in het middensegment gerealiseerd en de rest in het dure segment. De voorgenomen ontwikkeling zorgt voor meer woningdifferentiatie in Vreewijk en is daarmee in overeenstemming met de beleidsmatige uitgangspunten van de 'Gebiedsatlas 2.0; Ontwikkeling Woningvoorraad’.

17

2.4.4 Beleidsnota Archeologie 2008-2011, Archeologische Waarden- en Beleidskaart (AWK), lijst met Archeologisch Belangrijke Plaatsen (ABP's), Archeologieverordening Rotterdam Vastgesteld op 17 juli 2008 door de Rotterdamse Gemeenteraad, vastgesteld op 31 januari 2006 en vastgesteld op 29 september 2009 door de Burgemeester en Wethouders van Rotterdam, vastgesteld op 5 november 2009 door de Rotterdamse Gemeenteraad In 1992 hebben de Ministers van Cultuur van de bij de Raad van Europa aangesloten landen te Valletta (Malta) het Europese Verdrag inzake de bescherming van het Archeologisch Erfgoed ondertekend. Met het Verdrag van Malta is het streven vastgelegd naar onder meer: het behoud van het archeologisch bodemarchief ter plaatse (in situ); het documenteren van het archeologisch bodemarchief, indien behoud niet mogelijk blijkt; het vroegtijdig en volwaardig betrekken van de archeologie bij ontwikkelingen op het gebied van de ruimtelijke ordening; het verbreden van het draagvlak voor de archeologie; het toepassen van het beginsel 'de verstoorder betaalt'. De afspraken van Malta zijn verwerkt in de Wet op de archeologische monumentenzorg, die op 1 september 2007 in werking is getreden. Het zwaartepunt van het archeologiebeleid is bij gemeenten komen te liggen. In een bestemmingsplan moet een gemeente aangeven welke archeologische waarden mogelijkerwijs aan de orde zijn.

Rotterdam draagt sinds 1960 zorg voor het eigen archeologisch erfgoed en is in het bezit van een door het rijk verleende opgravingsbevoegdheid. Het doel van het Rotterdamse archeologiebeleid is: (1) te zorgen voor het behoud van archeologische waarden ter plaatse in de bodem; (2) te zorgen voor de documentatie van archeologische waarden indien behoud ter plaatse niet mogelijk is; (3) te zorgen dat de resultaten van het archeologisch onderzoek bereikbaar en kenbaar zijn voor derden. De gemeente Rotterdam bezit een vastgestelde Archeologische Waarden- en Beleidskaart (AWK), een vastgestelde Beleidsnota Archeologie 2008-2011 en een vastgestelde lijst met Archeologisch Belangrijke Plaatsen (ABP's), die opgenomen zijn in de eveneens vastgestelde Archeologieverordening Rotterdam. Genoemde beleidsinstrumenten moeten een tijdige en volwaardige inbreng van archeologische belangen bij ruimtelijke ontwikkelingen waarborgen. Het aspect archeologie is nader beschouwd in paragraaf 3.2. 2.4.5

Nota van Uitgangspunten

In een Nota van Uitgangspunten staan de uitgangspunten om tot realisatie van een bouwplan te kunnen komen. Het vormt het toetsingskader voor de ruimtelijke inpassing van plannen en voor het opstellen van een bestemmingsplan en het bestuurlijk bekrachtigde kader voor ontwikkeling van bouwplannen. De Nota van Uitgangspunten (NvU) ten behoeve van de beoogde ontwikkeling "Het Zuiderhof fase 3" is vastgesteld op 16 juli 2019 door het college van B&W en als Bijlage 9 toegevoegd aan het bestemmingsplan. In de NvU is deze uitwerkingsfase in breder perspectief bezien. De ontwikkeling maakt deel uit van de ontwikkeling van het voormalig Zuiderziekenhuis en de omliggende gronden. Het voormalig Zuiderziekenhuis en omgeving worden omgevormd tot wonen, werken en onderwijs. Centraal in de hele planontwikkeling is het oudste gebouwensemble van het Zuiderziekenhuis dat behouden is gebleven. Het complex van architect Van de Steur is cultuurhistorisch gezien waardevol en zal als gemeentelijk monument worden aangewezen. Het gebied rondom het voormalige Zuiderziekenhuis wordt in drie fasen ontwikkeld. Hiervan is de eerste fase inmiddels gerealiseerd. De hele buurt is als een onlosmakelijk samenhangend geheel ontworpen. De verschillende fases kunnen niet los van elkaar gezien worden.

Het uitgangspunt van de derde fase is een doorgroeimogelijkheid te creëren op Zuid en middengroepen aan te trekken welke op Zuid ondervertegenwoordigd zijn. Ruimtelijk gezien is de opgave het goed inpassen van het historisch ensemble van het Zuiderziekenhuis in de nieuwe omgeving en het goed aansluiten van het nieuw te ontwikkelen gebied op de omliggende straten, buurten en het park de Valkeniersweide. De stedenbouwkundige structuur refereert qua sfeer aan het Tuindorp Vreewijk, doch gevat in een andersoortige ontsluiting en parkeerwijze.

18

Uitgangspunten ontwikkeling Het vertrekpunt van de gehele ontwikkeling is het handhaven en versterken van de drie landschappelijke elementen: de voorkanten aan de Valkeniersweide; de straatwand aan Groene Hilledijk en achter de bomen aan de Dordtsestraatweg; het sluitstuk van de wijk en de overgang van de Groene Hilledijk naar de Valkeniersweide. Vanuit de omgeving, aan drie verschillende zijden, moet een deel van de oudbouw via (zicht)assen te zien zijn. Zowel in bebouwing als inrichting buitenruimte wordt aangesloten op de schaal van de drie landschappelijke randen. In figuur 5 is een weergave van het gehele ontwikkelgebied opgenomen. In het oude voorgebouw (poortgebouw) neemt het Zuider Gymnasium haar intrek. Ook komt er in één vleugel van het poortgebouw mogelijk kantoorruimte beschikbaar voor kleine zelfstandigen. Het poortgebouw is in figuur 5 met letter A weergegeven. In de paviljoens (zie figuur 5 onder B) zullen ca. 30 grondgebonden stadswoningen worden gerealiseerd. Het Carré (het voormalige hoofdgebouw) zal daarnaast plek bieden aan ca. 70 loft-appartementen. Het Carrégebouw is aangeduid met letter C. Op het omliggende terrein dat vrijkomt zal een nieuwbouwwijk ontstaan die de naam Zuiderhof zal gaan dragen. Een deel van deze woonwijk is reeds in procedure gebracht of gerealiseerd. Dit deel is weergegeven met letter D.

Voorliggend bestemmingsplan maakt de realisatie van deelgebied E mogelijk. Het bouwblok met de letter F wordt separaat in procedure gebracht.

Figuur 5. Stedenbouwkundige

opzet 'Het Zuiderhof'

De dragers van de ruimtelijke hoofdstructuur zijn de hoofdverkeersontsluiting en de informele route door het ensemble (zie respectievelijk de doorgetrokken lijn en de stippellijn bij afbeelding A in figuur 5). De hoogteaccenten in de wijk betreffen het te behouden deel van het Zuiderziekenhuis (ontwikkelgebied C in figuur 5), het 'Kopblok' en de 'Hoeksteen'. De bebouwingsranden worden gevormd door de voorkanten aan de Valkeniersweide, de straatwand aan Groene Hilledijk, de strook achter de bomen aan de Dordtsestraatweg en het Kopblok, dat zowel het sluitstuk van de wijk als de overgang van Groene Hilledijk naar de Valkeniersweide vormt. De Valkeniesweide, Groene Hilledijk en Dordtsestraatweg vormen tevens de drie landschappelijke randen van het plangebied. De ruimtelijke continuïteit voor voetgangers in de wijk naar het park toe wordt in hoofdzaak gevormd door

19

de vier doorkruisende routes, zoals weergegeven in afbeelding B van figuur 6. Deze routes sluiten aan op routes in het park (zie afbbeelding C van figuur 6).

Figuur 6. Ruimtelijke hoofdstructuur en opzet woonwijk (bron: Nota van Uitgangspunten)

De woonwijk van ontwikkelgebied fase 3 krijgt een herkenbare stedenbouwkundige structuur, met gestapelde woningbouw aan de Groene Hilledijk en parkwoningen aan de Valkeniersweide. Deze twee assen vormen de randen van het plangebied. De bebouwing aan de Groene Hilledijk is, met uitzondering van 'De Hoeksteen', tevens de enige as met gestapelde woningbouw. De typologieën die in het plangebied worden gerealiseerd zijn Tuindorpwoningen, Delftse Stoepwoningen, Parkwoningen, Dijkwoningen en de concepten 'De Hoeksteen' en 'Het Kopblok'. In figuur 7 is het plangebied van voorliggend bestemmingsplan schematisch weergegeven en per categorie de ligging van de betreffende woningtypologie weergegeven.

Figuur 7. Ligging woningen. Boven, van links naar rechts: Tuindorpwoningen (A), Delftse Stoepwoningen (B) en Parkwoningen (C). Onder, van links naar rechts: Dijkwoningen (D), 'De Hoeksteen' (E) en 'Het Kopblok' (F) (bron: Nota van uitgangspunten).

In figuur 8 is een visualisatie van het eindbeeld van de wijk opgenomen.

20

Figuur 8. Visualisatie eindbeeld Zuiderhof (bron: Nota van uitgangspunten).

Nadere uitwerking planontwerp versus Nota van uitgangspunten In de nadere uitwerking is het plan op onderdelen gewijzigd ten opzichte van de vastgestelde Nota van uitgangspunten. In de uitwerking van het plan is sprake van een hogere verdichting, aangezien de kosten voor ontwikkeling in de eerdere fasen hoger zijn uitgevallen dan verwacht. De structuur van het plan blijft gehandhaafd. Er zijn op een drietal plekken nieuwe gebouwvormen ontstaan: het 'Kopblok', de 'Hoeksteen' en de dijkappartementen aan de Groene Hilledijk. Het Kopblok De meest prominente daarvan is het Kopblok, het appartementengebouw in de noord oostelijke punt van het plangebied. Dit bouwwerk vormt het sluitstuk van het plan. Bij het Kopblok is de contour zoals geschetst in de NvU gewijzigd om overtuigender invulling te geven aan de in het NvU genoemde karakteristieken en principes. In de planuitwerking is sprake van een zachtere, getrapte overgang naar de omliggende bebouwing. De wens tot een alzijdig gebouw, met een nadrukkelijke entree aan de buurtzijde heeft ertoe geleid dat het kleine volume aan de buurtzijde geheel is opgenomen in het hoofdvolume. Zo ontstaat een groen en openbaar voorplein waaraan een markante hoofdentree ontworpen is. De strokenbebouwing uit de hoofdopzet van het stedenbouwkundige plan zijn niet aan elkaar geplakt in een doorgaand kopvolume, maar vormen een omarming.

Aan de Valkeniersweide wordt het Kopblok omgeven door een brede groene voet aan beplanting en sluit hierdoor beter aan bij de groenstruur van het park. De gewijzigde vormgeving zorgt ervoor dat het gebouw zich beter presenteert naar de omliggende bebouwing en het park. Een wijziging t.o.v. de NvU is de toegang tot de parkeerlaag onder het Kopblok. Doordat er een extra toegang tot het plangebied vanaf de Groene Hilledijk is toegevoegd, loopt de route die auto’s van en naar de parkeerlaag volgen niet meer langs het plantsoen. Het hele plantsoen is hierdoor een autovrij gebied geworden. Door het maken van een gecombineerde in- en uitrit voor de parkeerlaag is de uitrit van de parkeerlaag zoals geschetst in de NvU vervallen. De betekent dat de hele afhandeling van verkeersbewegingen voor de parkeerlaag nog voor het plantsoen plaatsvindt en er alleen voor de parkeerkoffers aan de parkzijde nog auto’s langs het plantsoen hoeven te rijden. De Hoeksteen In de planuitwerking is de Hoeksteen gewijzigd ten opzichte van de Nota van uitgangspunten, aangezien het ontwerp van het bouwwerk een complexe opgave is gebleken. In de planuitwerking is gekozen voor meer grondgebonden woningen en een compacter woningblok met een hybride vormgeving. Het gebouw is op onderdelen geaccentueerd door o.a. het toevoegen van uitkragende balkons aan de zijkant van het gebouw.

Daarnaast is de kapvorm gewijzigd naar een plat dak, zodat het gebouw beter aansluit bij de

21

rest van de wijk. Aan de zijde van het plantsoen is verder een bescheiden accent aangebracht. Dijkappartementen aan de Groene Hilledijk De twee appartementenblokken aan de Groene Hilledijk zijn gewijzigd ten opzichte van de Nota van uitgangspunten. In de Nota van uitgangspunten was sprake van een combinatie van grondgebonden appartementen en appartementen met een gallerij ontsluiting aan de Groene Hilledijk. In de planuitwerking is de gallerijontsluiting gewijzigd naar een portiekontsluiting. Daarnaast zijn de achtertuinen van de grondgebonden woningen verdiept. De woningblokken worden direct aan de stoep van de Groene Hilledijk gerealiseerd, waardoor een smal trottoir ontstaat en geen sprake is van een overgangszone. De privacy van de grondgebonden woningen is gewaarborgd, aangezien de woningblokken zijn voorzien van een souterain en het maaiveld aan de Groene Hilledijk hoger is gelegen van de vloer van de begane grond. De voorgenomen wijzigingen ten opzichte van de Nota van uitgangspunten beogen de woningblokken qua gevelbeeld beter te laten aansluiten bij gevels aan overzijde van de straat.

2.4.6

Conclusie gemeentelijk beleid

Voorliggend bestemmingsplan is gericht op een woonfunctie met een gedifferentieerd aanbod. Aan de randen van het plangebied, langs de hoofdwegen, is sprake van gestapelde woningbouw met een accent op het hoekpunt. Op de tussengelegen gronden is sprake van grondgebonden woningbouw in een groenstedelijk milieu. Op basis van paragraaf 2.1.1.1 blijkt dat behoefte bestaat aan het beoogde programma. De gemeentelijke ambities voor dit gebied beogen een groenstedelijk en kwalitatief hoogwaardig woonmilieu. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in deze ambities.

22

Hoofdstuk 3 3.1

Beschrijving van het plangebied

Ontstaansgeschiedenis Vreewijk

De stedenbouwkundige ontwikkeling van de wijk Vreewijk kent drie fasen. Elke fase kent een eigen ontwerper die zijn stempel heeft gedrukt op de structuur van Vreewijk. De verschillende fasen worden hieronder beschreven. De tekst is ontleend aan de toekomstvisie voor vernieuwing van Vreewijk uit 1997, die in opdracht van VL Wonen is opgesteld door Reijndorp bv en de Nijl Architecten. 1913-1920: Start Het begin van Vreewijk is gemarkeerd door de oprichting van de NV Eerste Rotterdamsch Tuindorp en later de NV Maatschappij voor volkshuisvesting 'Vreewijk'. In deze periode had Vreewijk een beperkte omvang. Het stedenbouwkundig plan was van Berlage (1914). Het plan betrof een terrein op het Karnemelksland, begrensd door de Groene Hilledijk en de orthogonale structuur van de Varkenoordse polder. Op dat moment lag het terrein open aan de rand van de stad. De compositie van Berlage's plan is gestructureerd door een assenkruis, dat het verschil in richtingen van de locatie opvangt. Voor de ene as is een bestaande waterloop gebruikt (Lede). De andere as is de nieuwe hoofdstraat die met twee gelijke knikken tussen de Groene Hilledijk en een geprojecteerde hoofdweg (Groenezoom) is ontworpen. De kruising van de assen is benadrukt met een plein (Brink), waaraan de belangrijkste voorzieningen zijn gesitueerd.

De woningbouw werd opgedragen aan de bureaus Granpré Molière, Verhagen en Kok architecten en De Roos en Overeynder (ten westen respectievelijk ten oosten van de Lede). Waar de laatsten in de geest van Berlage een zekere monumentaliteit nastreefden, brak Granpré Molière juist met monumentale bebouwing en geometrische orde als belangrijkste middelen om het ensemble te geleden. Geleding werd door Granpré Molière bereikt door elke straat een eigen karakter te geven, het zogenaamde 'timbre'. Dit ontstond door straatprofielen telkens op een andere manier uit te werken. Met name in de vroegere complexen heeft deze werkwijze tot rijke resultaten geleid. 1921-1937: Gestage groei De verdere uitbouw van Vreewijk werd in handen gegeven van Granpré Molière, Verhagen en de Kok architecten op basis van hun plan uit 1921. In de bijbehorende studie voor de uitleg van de Linker Maasoever werd Vreewijk gezien als de kiem van een groter geheel. Het plangebied voor de verdere uitleg van Vreewijk was duidelijk begrensd door landschappelijke of stedenbouwkundige elementen, zoals de Dordtsestraatweg, de Smeetlandsedijk en de geprojecteerde Beukendaal. Net als bij Berlage's plan is de compositie van de uitbreiding gestructureerd door een assenkruis. Dit assenkruis valt samen met de randen van Berlage's plan en sluit aan bij de oriëntatierichting van de Varkenoordse polder.

Daardoor is het oudste deel van Vreewijk op vanzelfsprekende wijze opgenomen in de nieuwe compositie. Het nieuwe assenkruis is eveneens opgebouwd uit een singel (Langegeer) en een hoofdweg (Groenezoom) en ook hier is de kruising benadrukt met een bijzonder element. Opvallend is het verschil in programmatische invulling: bij Berlage een plein met volkshuis, bij Granpré Molière een kerk met klooster. Het kloostercomplex is echter nooit gerealiseerd. In de vijftiger jaren zijn op het braakliggende terrein woningen gebouwd. De uitbreiding van Granpré Molière betekende een flinke schaalvergroting van het tuindorp. Kon bij Berlage het assenkruis nog de gehele compositie op orde brengen, bij Granpré Molière waren meer middelen nodig om het woongebied te geleden. Naast het grote assenkruis is er een tweede orde in het plan aangebracht. Deze bestaat uit doorgaande routes, vaak met een breder profiel, en verbonden met de plaats van voorzieningen of de geleding van de randen. Een mooi voorbeeld is de route Vonder-Molenwei. Op de kruising van de Vonder met de Lede staat een kerk, de Molenwei heeft een breder profiel met een groenstrook, aan het einde van de Molenwei is de Enk geknikt en ligt een rij winkels. Andere routes zijn Berkendaal-Lede-Kortewelle, Brink-Achterdonk-Langewelle en, ten westen van de Groene Hilledijk, de Jagerslaan.

Door de opdeling resteren er telkens overzichtelijke delen van niet meer dan vier blokken, ofwel drie straten.

23

1938-1944: Afgrenzing Deze fase betreft de afronding van het plan uit 1921 en de uitbreiding met de Vaan en de Nieuwe Dalenwijk, conform het inmiddels herziene Uitbreidingsplan Linker Maasoever van Witteveen uit 1938. In dit plan werd voor het eerst onderscheid gemaakt tussen verbindings- en ontsluitingswegen. Ten westen van de Dordtsestraatweg was een nieuwe verbindingsweg geprojecteerd (de latere Vaanweg) en aan de noordkant van Vreewijk werden de Strevelsweg en de Bree onderdeel van de Tunneltraverse. In de loop van de oorlog is de opengebleven ruimte tot het emplacement aan de oostkant en de geprojecteerde infrastructuur aan de westkant bebouwd. Bovendien werd het onbebouwde deel van het ziekenhuisterrein (Valkeniersweide) opgenomen in een kleine groengordel ten zuiden van de toenmalige bebouwing. Overigens zijn de plannen bij uitvoering soms op onderdelen gewijzigd, waardoor de oorspronkelijke compositie op een aantal punten is vervaagd.

Figuur 9. Historische ontwikkeling Vreewijk, met de eerste fase (1913 - 1920) links, de tweede fase (1921 - 1937) in het midden en de derde fase (1938 - 1944) rechts

Plangebied Het Zuiderhof Vanaf het einde van de 19e eeuw ontwikkelde Rotterdam-Zuid zich in een razend tempo. De gemeente gaf daarom in 1929 opdracht om een nieuw ziekenhuis te bouwen aan de Groene Hilledijk. Onder andere vanwege geldgebrek in de magere jaren na de beurskrach van 1929 vond de afronding pas plaats in 1939, vlak voordat de Tweede Wereldoorlog uitbrak. De oorlog was een periode die voor veel drukte in het ziekenhuis zorgde, maar ook het gebouw zelf op de proef stelde. In 1941 werd het Zuiderziekenhuis zwaar getroffen door een aanval met brandbommen. Na de branden in het nabijgelegen Shell Pernis specialiseerde het ziekenhuis zich vanaf 1974 in de behandeling van brandwonden. In 1986 werd er zelfs een speciaal gebouw geopend voor deze expertise. Na een fusie verhuisde het ziekenhuis in 2011 uiteindelijk naar een nieuwbouwlocatie. De totale ontwikkeling van Het Zuiderhof beslaat de gehele driehoek Dordtsestraatweg, Valkeniersweide en Groene Hilledijk (voormalig Zuiderziekenhuis terrein, voormalige locatie Daniel den Hoed-kliniek, het Familiehuis en de locatie Recon school). Het totale plangebied Het Zuiderhof telt na realisatie in totaal ongeveer 500 woningen, waarvan circa 227 koop- en huurwoningen op de voormalige locatie Daniel den Hoed-kliniek en Familiehuis komen.

Voor de herontwikkeling van het plangebied is een stedenbouwkundig plan voor de gehele driehoek Dordtsestraatweg, Valkeniersweide en Groene Hilledijk in 2015 opgesteld in het kader van het onderzoek naar het behoud van het voormalige Zuiderziekenhuis. Dit stedenbouwkundig plan wordt in drie fasen ontwikkeld. Fase 1 heeft betrekking op het voormalige Zuiderziekenhuis terrein. De nieuwbouw rondom de oorspronkelijke monumentale gebouwen van het voormalige Zuiderziekenhuis met 123 woningen is inmiddels opgeleverd. Het eerste bouwblok van fase 1 aan de Groene Hilledijk is bij de ontwikkeling van Fase 3 betrokken. De uitwerking van dit blok is opgenomen in dit beginselplan. Fase 2 bestaat uit het terrein van de Reconvalescenten school. Deze locatie kan pas herontwikkeld worden als de school (ooit verbonden aan het Zuiderziekenhuis) definitief is verhuisd. Fase 3 bestaat uit de herontwikkeling van de locatie Daniël den Hoed-kliniek en het Familiehuis. De nadere uitwerking voor deze fase heeft geleid tot een aanpassing van het programma. Naast de grondgebonden woningen zijn er ook appartementen voor verschillende doelgroepen voorgesteld. Deze aanpassing voorziet in meer gewenste differentiatie in de woningvoorraad in Vreewijk en draagt bij aan