21bb8343 Bijlage 2h behorende bij 21bb8351 - Integraal Huisvestingsplan Rotterdam Concernhuisvesting

inhuur € 221 nb Kort inhuur € 299 nb kort inhuur € 291 nb kort inhuur € 185 nb Lang inhuur € 1.559 nb Lang inhuur € nb kort inhuur € 36 nb kort inhuur € 54 nb Lang inhuur € 137 nb kort inhuur € 214 nb Kort inhuur € 304 nb Strategisch inhuur € 89 nb Lang Inhuur € 23 nb kort inhuur € 17 nb kort eigendom € 18 nb kort inhuur € 18 nb kort inhuur € 104 nb Lang inhuur € 172 nb Lang

Ingangsdatum 1-12-2015 1-7-2017 1-6-2018 1-9-2011 1-12-2014 1-4-2020 1-7-2020 1-3-2019 1-1-2019 1-10-2015 1-1-20108 1-4-2010 15-4-2002 15-4-2007 1-11-2012 1-3-2020 1-10-2018 1-5-2013 1-10-2017 1-6-2016 1-7-2020 1-1-2010 1-5-2015 1-10-2019 1-7-2011 1-11-2013 1-10-2011 1-6-2010 1-10-2020 1-10-2020 1-1-2020 1-4-2014 1-4-2013 15-9-2018 1-1-2020 1-11-2001 15-5-2018 1-1-2007 15-5-2007 15-9-1996 1-8-2016 1-1-2018 1-1-2020 1-5-2019 1-3-2020 1-1-2020 1-1-2006 1-12-2019 1-4-2017 1-12-2015 1-8-2000 15-12-2019 1-1-2010 1-6-2006 1-7-2017 1-3-2020 1-7-2020 1-12-2013 1-1-2007 1-1-2017 12-2-2005 1-1-2009 1-9-2017 1-6-2019 1-4-2018 1-1-2008 1-5-2016 1-5-2000 15-3-2016 1-10-2018 1-4-2012 15-11-2013 1-1-1997 1-10-2020 1-10-2020 1-1-2020 1-10-2020 1-5-2011 1-11-2017

expiratiedatu m 31-12-2021 onbepaalde tijd 31-5-2028 31-8-2026 onbepaalde tijd onbepaalde tijd onbepaalde tijd 29-2-2024 31-12-2021 1-10-2021 31-12-2027 31-3-2020 14-4-2023 14-4-2022 28-2-2028 onbepaalde tijd 30-9-2021 30-4-2023 30-9-2022 31-5-2021 30-6-2022 31-8-2023 30-6-2020 onbepaalde tijd 30-6-2025 31-10-2021 30-9-2041 30-6-2021 30-9-2023 31-8-2021 31-12-2021 14-6-2023 onbepaalde tijd 14-9-2021 31-12-2024 31-10-2021 14-5-2028 31-12-2027 14-5-2022 14-9-2021 31-7-2026 31-12-2021 onbepaalde tijd 30-11-2020 2 jaar 31-7-2020 31-12-2025 30-11-2024 31-3-2022 30-11-2021 1-8-2023 14-12-2021 31-12-2021 31-5-2021 30-6-2027 28-2-2022 31-12-2021 onbepaalde tijd 31-12-2021 31-12-2023 11-2-2021 31-12-2021 31-8-2022 31-6-2022 30-6-2021 31-12-2022 30-4-2041 30-4-2021 onbepaalde tijd 30-9-2021 31-12-2020 14-11-2028 31-12-2021 30-9-2021 30-9-2021 x 30-9-2021 1-5-2022 onbepaalde tijd

verlengingstermijn 1 jaar onbepaalde tijd 5 jaar 5 jaar 31-12-2020 onbepaalde tijd onbepaalde tijd 5 jaar 1 jaar 1 jaar 5 jaar opgezegd 3 jaar 1 jaar x onbepaalde tijd geen 5 jaar 5 jaar 1 jaar 1 jaar 5 jaar onbepaalde tijd onbepaalde tijd 5 jaar 1 jaar 5 jaar 1 jaar 1 jaar 1 jaar 1 jaar 2 jaar onbepaalde tijd geen 5 jaar 5 jaar 5 jaar 5 jaar 5 jaar 5 jaar 5 jaar 1 jaar onbepaalde tijd onbepaalde tijd 28-2-2022 per maand 5 jaar 1 jaar 5 jaar 1 jaar 2 jaar 3 jaar 1 jaar 5 jaar 5 jaar 1 jaar 1 jaar onbepaalde tijd 1 jaar 1 jaar 1 jaar 2 jaar 1 jaar 1jaar 5 jaar 5 jaar onbepaalde tijd 1 jaar onbepaalde tijd 1 jaar 5 jaar 15 jaar 5 jaar 1 jaar 1 jaar x 1 jaar 1 jaar onbepaalde tijd

huur is opgezegd

39

Voor de projecten en ontwikkelingen wordt verwezen naar hoofdstuk 3.

Kengetallen De (vervangings)investeringen bij SO-VG worden afgeschreven in 40 jaar, bij CHV in 10 jaar. Uitzondering hierop is voor CHV het Stadhuis: als monumentaal pand is de termijn opgehoogd naar 20 jaar. Algemene uitgangspunten casco+ (SO-VG) €

800 per m² bvo

€

2.600 per m² bvo

€

1.700 per m² bvo

Prijs verduurzamen van een gebouw volgens ABC Nova Nieuwbouw eenvoudig kantoor (afschrijving in 40 jaar) Nieuwbouw eenvoudige uitvoeringslocatie (afschrijving in 40 jaar)

30%

Begeleidingskosten PMB Algemene uitgangspunten inbouwpakket (CHV) (afschrijving 10 jaar)

€

870 per m² bvo

kantoorfuncte backoffice

€ 1.200 per m² bvo

kantoorfunctie frontoffice

€

300 per m² bvo

Inrichting werkplaats

€

150 per m²bvo

terreininrichting

40

BIJLAGE 4. ENKELE FINANCIËLE ANALYSES

Toelichting berekeningen investeringen en kapitaalslasten CHV CHV heeft een tweetal budgetten voor huisvestingsopgaven: Kapitaalslasten en Huurdersonderhoud. Deze zijn niet constant: AndersWerken heeft hier effect op. Het beschikbare budget neemt geleidelijk af van € 16 mln in 2021 tot € 10,3 mln in 2029.

Bedragen x 1.000 Kapitaalslasten Huurdersonderhoud

Budget Totaal 7.000 9.000 16.000

Beschikbaar voor vervanging 4.359 5.870 10.229

tbv AW 2.641 3.130 5.771

Wanneer activeren? -

Investeren kan alleen bij kwaliteitsverbetering, levensduurverlenging en vanuit zaken als weten regelgeving. Onderhoud houdt of brengt een object in goede, oorspronkelijke staat en is dus niet van invloed op de vooraf bepaalde gebruiksduur (afschrijvingstermijn) van het object. Kosten van onderhoud mogen daarom niet worden geactiveerd.

Methodieken vaststellen hoogte investeringen Er zijn twee methoden toegepast voor het vaststellen van het benodigde budget voor kapitaalslasten. De eerste is het uitwerken van de reeds aangevraagde projecten en ontwikkelingen: investeringsbedrag van € 32,9 mln. Deze projecten worden opgenomen in het meerjareninvesteringsplan (MJIP) en worden volledig geactiveerd. De andere methode is een theoretische exercitie op basis van kengetallen (vergelijkbaar met de Bestuursopdracht ‘Borging investeringsruimte voor vervangingsinvesteringen, renovaties en restauraties’, spoor Vastgoed). Dit betreft de vervangingswaarde voor de totale portefeuille, exclusief de voornoemde projecten. Dit is een bedrag van afgerond € 100 mln. Deze vervangingsinvesteringen worden gefinancierd vanuit het budget kapitaalslasten èn vanuit de post huurdersonderhoud. In onderstaand schema is dat uitgewerkt.

investering vanaf 2024

TOTAAL

Vervanging ontw ikkelingen 10 jr

eigendom eigendom w ordt huur inhuur huur v eigendom meubilair

98.541.082 7.500.000 21.187.610 649.722 5.000.000 132.878.414

Vervanging regulier

investeren

21.213.414 7.500.000 4.165.000

6.854.024 1.225.000 7.500.000 4.165.000

32.878.414

19.744.024

15 jr

onderdeel huurdersonderhoud

investeren 10 jr

15 jr

10 jr

15 jr

13.134.390 € 77.327.668 € 15.750.000 € 36.750.000 € 24.827.668 €0 €0 € 17.022.610 €0 € 17.022.610 € 649.722 €0 € 649.722 € 5.000.000 €0 € 5.000.000 13.134.390 100.000.000 15.750.000 36.750.000 47.500.000 verdeling 52,5% 47,5%

€0

0

Totaal gaat het om een totale vervangingswaarde van € 132,9 mln. De € 32,9 mln voor grootschalige projecten wordt dus volledig geactiveerd, waarbij 30% in 10 jaar en 70% in 15 jaar wordt afgeschreven. Van de € 100 mln reguliere vervanging wordt 52,5%, dus € 52,5 mln, geactiveerd; daarbij gaat het alleen om eigendomslocaties. Ook hierbij 30% in 10 jaar en 70% in 15 jaar afschrijven. De overige € 47,5 mln wordt onderdeel van het huurdersonderhoud. Dit betreft zowel eigendoms- als huurlocaties èn meubilair. Hier geldt een maximale afschrijvingstermijn van 10 jaar.

41

Er is een spreiding over de jaren: de projecten en ontwikkelingen zijn voornamelijk in 2021 – 2025. Tegelijkertijd speelt dan ook de uitrol van AndersWerken. Daarna wordt gestart met de vervangingsopgaven, die onderdeel vormen van de € 100 mln. De investeringsplanning ziet er dan als volgt uit: BCO-CHV vervanging ontwikkelingen Investeringen reguliere vervanging

720

13.270

6.990

4.890

3.200

3.200

200

400

0

0

32.870

0

0

0

5.500

5.500

5.500

5.500

5.500

5.500

5.500

38.500

Kapitaallasten investeringen Dekking kapitaallasten Exploitatiebudget 0% opslag kapitaallasten

-271 -

64 -834 -

1.460 -911 -

2.146 -1.041 -

3.063 -1.063 -

3.808 -2.200 -

4.542 -2.480 -

5.035 -2.733 -

5.535 -3.213 -

5.943 -3.218 -

31.596 -17.965 0 0

Totaal benodigd budget

-271

-771

549

1.105

2.000

1.608

2.062

2.301

2.322

2.725

13.631

De investering voor reguliere vervanging staat op € 38,5 mln en niet op € 52,5 mln. Dat heeft te maken met het moment van investeren; dit plan loopt van 2021-2030; de investeringsreeks voor reguliere vervanging loopt van 2024-2030 (en niet tot 2034). De kapitaalslasten voor beide typen investeringen zijn bij elkaar geteld en bedragen € 31,6 mln in 10 jaar. De dekking kapitaalslasten ontstaat door vrijval van kapitaalslasten, bijna € 18 mln. Uiteindelijk is er een tekort van ruim € 13,6 mln in 10 jaar. Huurdersonderhoud Zoals hierboven aangegeven wordt uit de post huurdersonderhoud € 47,5 mln, per jaar € 4,75 mln, besteed aan vervangingsinvesteringen. Het overige beschikbare budget voor huurdersonderhoud wordt niet geactiveerd.

Mutaties kostendekkende huur Als gevolg van alle ontwikkelingen ontstaan mutaties in de kostendekkende huur. Hiervoor zijn de effecten van AndersWerken buiten beschouwing gelaten. obj. 2021 code KDH voor IHP CHV 927 COOLSNGL 40 * 1575 APLONIASTR 12 1577 BOVENDK 100 (nw) 1579 HEKENDORPSTR 55 1580 NIKKELSTR 131 B 1581 KLEINPOLDERPLN 5 1584 STEENHOUWERSTR 39 1591 LAAGJESWG 30 B 1611 PR HENDRIKWG 56 1620 V GRAFTSTR 25 en 35 3234 MELANCHTONWEG 125 (+Fairokslaan) 3237 KOPERSTR 23 3252 SCHIEDAMSEDK 95 3553 F HALSSTR 2 3781 ZEKKENWG 100 4582 SOESTERBERGSTRAAT 0 0

2022

2023

2024

2025

2026

2027

14.523 0 0 0 0 20.550 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 35.073

62.933 96.820 96.820 96.820 96.820 0 0 0 0 72.556 372.477 372.477 688.625 965.254 1.241.884 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 25.687 92.473 92.473 92.473 92.473 0 0 0 218.524 218.524 0 427.137 427.137 427.137 427.137 0 0 73.054 73.054 73.054 0 0 167.226 167.226 167.226 108.794 108.794 108.794 108.794 108.794 186.567 186.567 186.567 186.567 186.567 237.111 237.111 237.111 237.111 237.111 0 0 0 0 0 0 0 43.668 43.668 43.668 95.212 95.212 95.212 95.212 95.212 1.088.781 1.616.592 2.216.687 2.711.840 3.061.025

2028

2029

96.820 96.820 72.556 72.556 1.241.884 1.241.884 0 72.556 72.556 72.556 92.473 92.473 218.524 218.524 427.137 427.137 73.054 73.054 167.226 167.226 108.794 108.794 186.567 186.567 237.111 237.111 0 117.467 43.668 43.668 95.212 95.212 3.133.581 3.323.604

2030 96.820 72.556 1.241.884 72.556 72.556 92.473 218.524 427.137 73.054 167.226 108.794 186.567 237.111 117.467 43.668 95.212 3.323.604

Dit zijn puur de effecten van de vervangingsinvesteringen op de kostendekkende huur. Daarbij is nog geen rekening gehouden met vrijval van kapitaalslasten.

42

Totaaloverzicht MO-wijklocaties Er is een structureel tekort van € 558k en een eenmalig tekort van € 765k.

Overdracht locaties MO KDH CHO is prijspeil 2020 met beheerfee KDH geen CHO locaties is gebaseerd op informatie MO KDH uitbreiding is een schatting van gezochte aantal m² x €150

Locaties opgenomen in de nr Object-code CHO 1 4627 Aar 41-313 2 4740 Brigantynstraat 29 3 10013 Crooswijksestraat 115 4 3560 Groene Tuin 265 5 4629 Persynstraat 4 6 4454 Pleinweg 196B-202 7 10012 Pytagorasweg 13 Subtotaal

nr

Object-code 8x 9x 10 x 11 x 12 x 13 x 14 x

nr Objec-tcode 15 x 16 x 17 x 18 x 19 x 20 x

Tekort Structureel Eenmalig

CHO ja ja ja ja ja ja ja

Structurele kosten Eenmalige investering KDH Facilitaire BCO dekking Structureel Aanpassingen tekort eenmalige (incl beheerfee) kosten MO tekort locatie Meubilair investering € 5.202 € 10.300 € 5.202 € 10.300 € € 10.500 € 10.500 € 7.621 € 12.978 € 7.621 € 12.978 € € 7.500 € 7.500 € 10.359 € 7.622 € 10.359 € 7.622 € € € € 41.253 € € 41.253 € € € € € 14.327 € 3.186 € 14.327 € 3.186 € 11.550 € 10.200 € 21.750 € 34.262 € € 34.262 € € 35.750 € 8.600 € 44.350 € 13.936 € 19.982 € 13.936 € 19.982 € € € € 126.960 € 54.068 € 126.960 € 54.068 € 47.300 € 36.800 € 84.100

Niet opgenomen in de CHO CHO Piekstraat 15 nee Dreef 71 nee Rösener Manzstraat 80 nee Clemensstraat 111 nee Thomas Mannplaats 150 nee Cypruslaan 404 nee Oude Watering 324 nee Subtotaal nee

Structurele kosten Eenmalige investering KDH* Facilitaire BCO dekking Structureel Aanpassingen tekort eenmalige (incl beheerfee) kosten MO tekort locatie Meubilair investering € 18.540 € 9.558 € 18.540 € 9.558 € 18.128 € 9.750 € 27.878 € 9.322 € 8.961 € 9.322 € 8.961 € 17.210 € 9.050 € 26.260 € 42.600 € 9.558 € 42.600 € 9.558 € 39.875 € 23.700 € 63.575 € 30.900 € 10.300 € 30.900 € 10.300 € 17.204 € 11.600 € 28.804 € 6.695 € 5.356 € 6.695 € 5.356 € 6.554 € 5.900 € 12.454 € 10.300 € 8.240 € 10.300 € 8.240 € 5.775 € 3.950 € 9.725 € 12.360 € 8.478 € 12.360 € € € 8.100 € 8.100 € 130.717 € 60.451 € 130.717 € 51.973 € 104.745 € 72.050 € 176.795

Uitbreiding/vervanging Wijk Beverwaard Wijk Schiebroek Wijk Ommoord Wijk Katendrecht Wijk Wittedorp Wijk Zevenkamp Subtotaal

Structurele kosten Eenmalige investering KDH* Facilitaire BCO dekking Structureel Aanpassingen tekort eenmalige (incl beheerfee) kosten MO tekort locatie Meubilair investering € 48.750 € 36.462 € 12.360 € 72.852 € 91.111 € € 91.111 € 48.750 € 30.900 € € 79.650 € 76.995 € € 76.995 € 48.750 € 30.900 € € 79.650 € 76.995 € € 76.995 € 48.750 € 30.900 € € 79.650 € 76.995 € € 76.995 € 48.750 € 36.462 € 7.621 € 77.591 € 91.111 € € 91.111 € 48.750 € 36.462 € 22.323 € 62.889 € 91.111 € € 91.111 € 292.500 € 202.086 € 42.304 € 452.282 € 504.317 € € 504.317

€ €

558.323 765.213

CHO nee nee nee nee ja ja nee

€

558.323 €

765.213

43