21bb8343 Bijlage 2h behorende bij 21bb8351 - Integraal Huisvestingsplan Rotterdam Concernhuisvesting
Tekst van het document
A
HUISVESTINGSPLAN CONCERNHUISVESTING
PERIODE 2021 – 2030
Opgesteld door Concernhuisvesting, in samenwerking met SO Vastgoed en M&C
4 maart 2021 Versie 2.1
SAMENVATTING
Dit Integraal huisvestingsplan voor de vastgoedportefeuille Concernhuisvesting is een coproductie van Concernhuisvesting (CHV, team Huisvesting), SO Vastgoed (SO-VG) en Middelen & Control. Het geeft inzicht in de huisvestingsopgaven, zowel vanuit het perspectief van SO-VG (als eigenaar / verhuurder), als vanuit CHV (als huurder / afnemer namens de gebruikers). Scope: Alleen locaties die opgenomen zijn in de zgn. Collectieve huurovereenkomst tussen SO-VG en CHV zijn opgenomen; De onderwerpen AndersWerken en verduurzaming locaties zijn toegelicht; de financiële effecten en besluitvorming vallen buiten de scope; Zowel de vervangings- als uitbreidings- e/o vernieuwingsvraagstukken zijn uitgediept. Dat geldt voor èn SO-VG èn CHV.
De CHV-portefeuille bestaat uit: Kantoor- en/of publiekslocaties aantal m2 bvo
Uitvoeringslocaties aantal m2 bvo
Overige Totaal locaties aantal m2 bvo aantal m2 bvo
eigendom
8
140.000
33
210.000
4
2.800
45
352.800
inhuur
21
112.000
16
26.000
35
8.200
72
146.200
Eindtotaal
29
252.000
49
236.000
39
11.000
117
499.000
inclusief locaties van afstootlijst AndersWerken
Tabel 0.1: overzicht vastgoedportefeuille CHV
In totaal gaat het dus om bijna 500.000 m2 bruto vloeroppervlak 1. Uitvoeringslocaties zijn met en zonder kantoorruimte, voornamelijk van Stadsbeheer en W&I / Rotterdam Inclusief. Overige locaties: zijn onder andere panden waar stadsmariniers, wijkhubs en wijkteams van MO gehuisvest zijn. Deze zitten in de collectieve huurovereenkomst. Daarnaast zijn er nog 95 locaties waar wel medewerkers van de gemeente Rotterdam werken, maar die niet zijn opgenomen in de collectieve huurovereenkomst van CHV. Het gaat daarbij om Huizen van de wijk, gemalen, brugwachtershuisjes of bij ketenpartners. Alle locaties zijn opgenomen in een digitale plattegrond. Hierbij de link: https://rotterdam.maps.arcgis.com/apps/webappviewer/index.html?id=37763efdaa2f4f70baade 304c4fc3e95
Aantal belangrijke ontwikkelingen dat effect heeft op huisvesting: (business case) AndersWerken Wijkgestuurd werken Voortvarend digitaal en digitalisering in het algemeen Duurzaamheid Ontwikkelingen en wensen vanuit het bestuur en de clusters
Bij de Bestuursopdracht ‘Borging investeringsruimte voor vervangingsinvesteringen, renovaties en restauraties’, spoor Vastgoed, is uitgegaan van ongeveer 400.000 m2 BVO, dus 100.000 m2 minder. Reden is dat de af te stoten locaties in het kader van AndersWerken, al van het totaal zijn afgetrokken. In dit IHP zijn de locaties wel meegenomen, omdat deze gefaseerd – de laatste in 2028 – worden verlaten. Betekent in ieder geval nog onderhoud. 1
Investeringen, periode 2021 – 2030 SO-VG
bedragen x 1.000.
Vervangingsinvesteringen
CHV
totaal
77.677
71.378
149.055
(via / met clusters, bijv. LTIP_
26.595
2.974
29.569
totaal
104.272
74.352
178.624
(via IHP)
Uitbreiding / vernieuwingsinvesteringen
Tabel 0.2: Overzicht investeringen, 2021-2030
In totaal wordt in de CHV-portefeuille de komende 10 jaar bijna € 180 mln geïnvesteerd. De vervangingsinvesteringen van zowel SO-VG als CHV worden meegenomen in het Integraal Huisvestingsplan Rotterdam 2021-2030. De uitbreidings- en vernieuwingsopgaven worden gedekt vanuit andere middelen, veelal via een Langetermijninvesteringsplan, aangevraagd door het desbetreffende cluster. Over de jaren heen ziet dat er als volgt uit: bedragen x 1.000 SO-VG vervangingsInvesteringen Kapitaallasten investeringen Dekking kapitaallasten Exploitatiebudget 13% opslag kapitaallasten
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
totaal
890
20.240 15.200
13.340
12.530
8.840
1.840
4.810
0
0
77.690
-
31 -1.118 -
964 -1.118 -
1.431 -1.119 186
1.962 -1.119 255
2.400 -1.120 312
2.709 -1.120 352
2.773 -2.597 361
2.941 -2.772 382
2.941 -2.773 382
18.151 -14.855
0
-1.086
-155
498
1.097
1.592
1.941
537
551
551
5.526
0
0
4.400
4.230
1.000
3.670
3.670
9.620
0
0
26.590
465 -526 60
594 -671 77
930 -1.051 121
922 -1.042 120
3.704 -4.186 482
-
-
-
-
Totaal benodigd budget SO-VG uitbreidingsp en vernieuwingsinvesteringen
2.230
Kapitaallasten investeringen Dekking kapitaallasten Exploitatiebudget 13% opslag kapitaallasten
-
-
-
154 -174 20
302 -341 39
337 -381 44
Totaal benodigd budget
-
-
-
-
-
-
720
13.270
6.990
4.890
3.200
3.200
200
400
0
0
32.870
0
0
0
5.500
5.500
5.500
5.500
5.500
5.500
5.500
38.500
Kapitaallasten investeringen Dekking kapitaallasten Exploitatiebudget 0% opslag kapitaallasten
-271 -
64 -834 -
1.460 -911 -
2.146 -1.041 -
3.063 -1.063 -
3.808 -2.200 -
4.542 -2.480 -
5.035 -2.733 -
5.535 -3.213 -
5.943 -3.218 -
31.596 -17.965 0 0
Totaal benodigd budget
-271
-771
549
1.105
2.000
1.608
2.062
2.301
2.322
2.725
13.631
780
0
620
570
200
200
200
400
0
0
2.970 2.000 -2.000 0 0
BCO-CHV vervanging ontwikkelingen Investeringen reguliere vervanging
BCO-CHV uitbreidings- en vernieuwingsinvesteringen Kapitaallasten investeringen Dekking kapitaallasten Exploitatiebudget 0% opslag kapitaallasten
-
91 -91 -
90 -90 -
161 -161 -
225 -225 -
245 -245 -
265 -265 -
284 -284 -
323 -323 -
317 -317 -
Totaal benodigd budget
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Tabel 0.3: Totaaloverzicht vervangings- en uitbreidingsinvesteringen Vastgoed èn Concernhuisvesting – benodigd budget
1
Bij de reeks van SO-VG wordt opgemerkt dat vooralsnog alleen de geplande projecten en ontwikkelingen zijn opgenomen. Komend jaar zal dit huisvestingsplan verder uitgewerkt worden. Bij de uitbreidings- en vernieuwingsvraagstukken is het totaal benodigd budget op 0 gezet, omdat er vanuit gegaan wordt dat de financiering van deze opgaven mede door het desbetreffende cluster wordt geregeld. CHV heeft meerjarig onvoldoende budget om alle vervangingsopgaven te financieren. Dit wordt meegenomen in de Bestuursopdracht ‘Borging investeringsruimte voor vervangingsinvesteringen, renovaties en restauraties’, spoor Overig bezit. Deze kent hetzelfde en gelijktijdige besluitvormingstraject als het Integraal huisvestingsplan Rotterdam 2021-2030. In hoofdstuk 4 is nog een beknopte risicoanalyse opgenomen; hoofdstuk 5 bevat de vervolgstappen.
2
Inhoudsopgave
Samenvatting ............................................................................................................................................. 0 1.
Inleiding .............................................................................................................................................. 4 1.1 Aanleiding en doel ............................................................................................................................ 4 1.2 Rolverdeling: .................................................................................................................................... 4 1.3 Kaders en scope ............................................................................................................................... 5 1.4 Categorieën huisvesting CHV ........................................................................................................... 6 1.5 Aanpak en uitwerking tot één eindplaat .......................................................................................... 7
2 Ontwikkelingen, kaders en ambities ....................................................................................................... 9 2.1 concernbrede ontwikkelingen .......................................................................................................... 9 2.2 Vraag en behoefte van primair proces ........................................................................................... 12 3 Huisvestingsopgaven ............................................................................................................................. 15 3.1 Inleiding .......................................................................................................................................... 15 3.2 Locaties – huidige situatie .............................................................................................................. 16 3.2 Projecten en ontwikkelingen in huisvesting CHV ........................................................................... 20 3.3 Analyse en samenvatting ............................................................................................................... 22 4 Financien en risico’s ..............................................................................................................................
24 4.1 Algemeen ....................................................................................................................................... 24 4.1 Investeringskalender ...................................................................................................................... 24 4.2 Risicoanalyse .................................................................................................................................. 27 5 Vervolg .................................................................................................................................................. 29 5.1 Resterende opgave......................................................................................................................... 29 5.2 Procesvoorstel voor vervolg ........................................................................................................... 29 Bijlagen ..................................................................................................................................................... 30 Bijlage 1. Objectenkaarten en -lijsten .................................................................................................. 31 Bijlage 2. Prioritering renovatie en nieuwbouw, overzicht ontwikkelingen ........................................ 35 Bijlage 3.
Analyse objecten................................................................................................................... 37 Bijlage 4. Enkele financiële analyses .................................................................................................... 41
3
1. INLEIDING
1.1 AANLEIDING EN DOEL Concernhuisvesting (CHV) zorgt binnen de stedelijke kaders voor flexibele, eigentijdse en duurzame huisvesting, waar collega’s elkaar ontmoeten of zich terugtrekken om geconcentreerd te werken. De huisvesting sluit aan op de werkprocessen van de gemeente Rotterdam en de dienstverlening aan de Rotterdammers. CHV is een jonge afdeling binnen het cluster Bestuurs- en Concernondersteuning (BCO). De afdeling is in 2018 gevormd door samenvoeging van de afdeling Facilitair en de programmaorganisatie Concernhuisvesting. Vervolgens zijn productmanagement, beveiliging (afkomstig van Stadsbeheer), de projectleiders concernhuisvesting, de servicedesk en het servicepunt aan de afdeling toegevoegd. CHV had nog geen integraal of strategisch huisvestingsplan. Het opstellen van dit plan is in een stroomversnelling geraakt door de Bestuursopdrachten “Sturen en begroten Vastgoed” en “Borging investeringsruimte vervanging, renovatie of restauratie huidig bezit”. Het doel van een huisvestingsplan is drieledig: 1. het op peil houden van huisvesting die past en voldoet; 2. het op peil krijgen van huisvesting die niet meer past of voldoet 3. het verankeren van ontwikkelingen in de organisatie in de huisvestingsportefeuille.
Het huisvestingsplan beoogt de voorspelbaarheid van benodigde investeringen in concernhuisvesting op een overzichtelijke en transparante manier te vergroten. Het helpt de huisvestingsvraagstukken systematisch en planmatig op te lossen met een financiële planning afgezet in de tijd. Dit plan beoogt voor de komende vijf jaar, met een doorkijkje naar 2030, de huisvesting van alle medewerkers van de gemeente Rotterdam in beeld te brengen. Het plan zal jaarlijks herijkt worden, omdat de situatie aan zowel de kant van de clusters (bijv. groei of krimp, nieuwe dienstverlening, verdergaande digitalisering) als vanuit huisvesting (bijv. effecten AndersWerken, ontwikkelingen vanuit wetgeving of duurzaamheid) consequenties hebben voor dit eerste plan.
1.2 ROLVERDELING: Om bovenstaande doelen te kunnen realiseren werkt CHV samen met veel gemeentelijke partners. In onderstaand overzicht is dit gevisualiseerd. De belangrijkste rollen van de partners in de concernhuisvestingsketen staan hierna beschreven. De clusters De clusters zijn de afnemers van onze huisvesting en werkplekken. De vraag- en behoeften van de clusters zijn leidend voor de invulling van de huisvesting. CHV wil proactief informatie ophalen en daar een huisvestingsplan voor opstellen, dat past bij alle clusters, waarbij ruimte is voor maatwerk. CHV vertaalt de vraag van de clusters in inrichting van de werk- en ontmoetingsplekken en. facilitaire dienstverlening. Afbeelding 1.1: Krachtenveldanalyse
4
Stadsontwikkeling (SO) Binnen de gemeente vervult SO-VG de rol van verhuurder voor al het gemeentelijk vastgoed, zowel voor eigendoms- als inhuurpanden. Dit betekent dat SO-SO-VG voor de eigendomspanden het beheer en onderhoud verzorgt en voor de inhuurlocaties het beheer regelt. CHV is huurder van (het merendeel van) de locaties die in gebruik zijn bij de clusters. Er is een collectieve huurovereenkomst tussen SO-VG en CHV, waarin al deze locaties zijn opgenomen en waar CHV een kostendekkende huurprijs voor betaalt. Daarnaast heeft CHV direct of indirect te maken met Gebiedsontwikkeling, vooral in het kader van een aantal grote ontwikkelingen. Te denken valt aan de gebiedsontwikkelingen Nieuw-Kralingen en Feyenoord-City. Middelen en Control CHV investeert in het inrichten van nieuwe en bestaande locaties. De investeringen in nieuwe locaties worden gefinancierd met kapitaalkredieten. Investeringen in bestaande locaties worden bekostigd uit de post ‘vervangingsinvesteringen’ in het reguliere exploitatiebudget òf worden – net als met nieuwe locaties – gefinancierd met kapitaalkredieten. De afschrijvingen maken deel uit van de gemeentelijke kapitaallasten. De afschrijvingstermijn van de inrichting van locaties varieert van 5 tot maximaal 10 jaar. De investeringen en afschrijvingen vormen onderdeel van het (voortschrijdend) meerjaren investeringsprogramma CHV.
Dit huisvestingplan draagt een aantal grote vervangingsinvesteringen in de portefeuille van CHV aan in het kader van de Bestuursopdracht ‘Borging investeringsruimte voor vervangingsinvesteringen, renovaties en restauraties’. Daarbij gaat het om twee sporen: het spoor Vastgoed (eigendomslocaties; aard- en nagelvast) en het spoor Overige vervangingsinvesteringen (voor vervanging inbouwpakket en inrichting). Voor nieuwe ontwikkelingen en uitbreidingsvraagstukken bij een cluster kan – via het desbetreffende cluster - een claim ingediend worden bij de Langetermijninvesteringsplanning (LTIP; zie ook 3.1). In dit huisvestingsplan zijn zowel de vervangings- , vernieuwings- als uitbreidingsvraagstukken opgenomen.
1.3 KADERS EN SCOPE CHV huurt van SO-VG gebouwen en terreinen voor de medewerkers van de Gemeente Rotterdam. Hiervoor is een collectieve huurovereenkomst gesloten. Daarnaast zijn er locaties waar medewerkers gebruik van maken, die niet zijn opgenomen in de collectieve huurovereenkomst. Te denken valt aan Huizen van de Wijk, brugwachtershuisjes of werkplekken bij ketenpartners (zoals woningcorporaties). Soms worden hier alleen diensten van CHV afgenomen, zoals automatenbeheer of schoonmaak; daarvoor is dan een dienstverleningsovereenkomst met het desbetreffende cluster opgesteld. In dit huisvestingsplan worden àlle locaties benoemd. Echter, alleen de locaties die zijn opgenomen in de collectieve huurovereenkomst, worden in de verdere uitwerking meegenomen; de overige locaties worden alleen benoemd. Bij het formuleren van de huisvestingvraag zijn de ontwikkelingen bij de clusters leidend. Denk daarbij aan groei of krimp, verschuiving naar centraal naar decentraal werken in de stad of de overkomst van extra taken vanuit het Rijk. Bij het opstellen van deze rapportage zijn veel ontwikkelingen nog niet uitgekristalliseerd. Zo is het effect van AndersWerken bij de clusters nog niet in beeld gebracht. In dit plan wordt uitgegaan van gelijkblijvende aantallen fte per cluster2 of directie, waarbij als peildatum 112-2020 gehanteerd wordt.
2
De formatiecijfers voor MO worden gecorrigeerd. Dit in verband met de tijdelijke Corona-organisatie.
5
In het kader van AndersWerken is in juni 2020 een business case vastgesteld door de concerndirectie. De dekking voor de uitrol van AndersWerken is gevonden in het afstoten van locaties, gehuurd door CHV. De uitkomsten van deze business case – met beoogde wijzigingen vanuit voortschrijdende inzichten - zijn verwerkt in dit huisvestingsplan. Dit huisvestingsplan heeft als scope 2021 – 2025 met een financiële doorkijk naar 2030. Jaarlijks vindt bijstelling plaats. Investeringen kunnen leiden tot hogere of lagere beheer- en exploitatielasten. Exploitatielasten zoals energie- en verzekeringslasten worden in deze versie van het huisvestingsplan buiten beschouwing gelaten. Transitie- en frictiekosten (bijv. tijdelijke huisvesting en verhuiskosten, versnelde afschrijving kapitaalslasten en wederopleveringskosten) voor zover bekend, zijn wèl berekend en verwerkt in de meerjaren-(exploitatie)begroting van CHV.
1.4 CATEGORIEËN HUISVESTING CHV Dit hoofdstuk omschrijft de verschillende categorieën huisvesting waar medewerkers van de gemeente Rotterdam werkzaamheden uitvoeren. In totaal beheert CHV ongeveer 120 locaties (binnen de collectieve huurovereenkomst), verdeeld naar: Aantal locaties 29 48 41
95
Hoofdcategorie Totale m2 BVO* Kantoor en/of publiekslocaties Circa 252.000 Uitvoeringslocaties, met en zonder kantoorruimte Circa 236.000 (voornamelijk van SB en W&I/RI) Overige locaties, onderdeel collectieve Circa 11.000 huurovereenkomst (stadsmariniers, wijkhubs, wijkteams MO e.d.) Overige locaties, niet opgenomen in de collectieve huurovereenkomst (zoals Huizen van de wijk, gemalen en brugwachtershuisjes)
*m2, gebaseerd op de Collectieve huurovereenkomst, aangevuld met gegevens uit Planon. Tabel 1.2: Aantal, categorie en omvang locaties CHV-portefeuille
De categorieën huisvesting CHV worden hieronder verder omschreven op basis van definitie en kwaliteit van inrichting en aanwezige voorzieningen. Alle locaties zijn opgenomen in een digitale plattegrond. Hierbij de link: https://rotterdam.maps.arcgis.com/apps/webappviewer/index.html?id=37763efdaa2f4f70baade 304c4fc3e95 1.
Kantoorlocatie en/of publiekslocatie
Dit zijn locaties waar de medewerkers van de gemeente Rotterdam kantoorwerkzaamheden verrichten, onderlinge ontmoeting plaatsvindt tussen ambtenaren en waar al dan niet op afspraak contact is met burgers voor het verlenen van directe dienstverlening. Er zijn werkplekken met daarbij horende faciliteiten aanwezig conform de geldende huisvestingsuitgangspunten. Deze voorzieningen bevinden zich in een gebied binnen het gebouw die alleen te betreden is met een toegangspas. Directe dienstverlening aan de burger vindt plaats in een vrij toegankelijke zone voor de burgers, al dan niet na registratie bij een receptie. De locaties zijn voorzien van toegangscontrole en de grotere locaties hebben een receptiefunctie. Bezoekers hebben geen vrije toegang. Deze dienen vooraf te worden aangemeld.
6
2.
Uitvoeringslocaties
Dit zijn locaties waar en waar vanuit werkzaamheden plaatsvinden voor het fysieke beheer van de stad Rotterdam. De locaties bevatten opstallen en een beperkt aantal (kantoor)werkplekken ten behoeve van het primaire proces. Was- en kleedruimten en kantinevoorzieningen zijn aanwezig ter ondersteuning van de primaire processen. Bij enkele grotere locaties zijn meer kantoorwerkplekken beschikbaar (Kleinpolderplein en gebiedskantoren) en wordt er naast het primaire proces meer integraal samengewerkt met meerdere clusters. Daarom wordt onderscheid gemaakt tussen uitvoeringslocaties met en zonder kantoor. De locaties met kantoor zijn voorzien van toegangscontrole en de grotere locaties hebben een receptiefunctie. Bezoekers hebben geen vrije toegang. Deze dienen vooraf te worden aangemeld. 3.
Overige locaties (wijklocaties, thuiswerken, geen plek te gek, etc)
Een wijklocatie is een locatie waar medewerkers van de gemeente Rotterdam wijkgericht, kunnen werken. Een locatie middenin de wijk die laagdrempelig en vindbaar is voor de burger. Er zijn werkplekken met daarbij horende faciliteiten aanwezig. Bezoekers hebben deels vrije toegang. Medewerkers van de gemeente Rotterdam en ketenpartners werken hier samen aan opgaven van de wijk. Binnen de wijklocaties zijn de volgende soorten te onderscheiden: Wijkpost stadsmarinier, wijkhub en aanlandplekken MO. Deze locaties worden voor een kortere periode aangehuurd, waardoor het voorzieningenniveau gemiddeld lager ligt dan de eerste categorie. Andere ‘overige locaties’ zijn plekken waar een medewerker van de gemeente Rotterdam zijn of haar werkzaamheden uitvoert, waarbij de locatie niet in beheer is van CHV. De medewerker maakt al dan niet gebruik van beschikbaar gestelde middelen om zijn of haar werk te kunnen doen. Denk hierbij aan een mobiel device of meubilair als het om de thuiswerkplek gaat. Voorbeelden hiervan zijn Huizen van de Wijk, huisvesting bij ketenpartners, openbare gelegenheden en/of thuiswerken.
1.5 AANPAK EN UITWERKING TOT ÉÉN EINDPLAAT Stap 1: Inventarisatie Gestart is de bestaande situatie in kaart te brengen. Dit is gebeurd vanuit twee perspectieven: I. vanuit SO-VG als eigenaar / verhuurder èn II. vanuit CHV, gericht op de huurders- / gebruikerskant. Deze twee zijn voor CHV onlosmakelijk met elkaar verbonden. Om echter eenduidigheid te krijgen in de opzet van een integraal huisvestingsplan, is ervoor gekozen, voornamelijk in de financiële paragrafen, de SO-VG- en de CHV-cijfers apart in beeld te brengen. Samen met SO-VG zijn voor de CHV-locaties, onderdeel uitmakend van de collectieve huurovereenkomst, objectvisies opgesteld, meerjarenonderhoudsplannen gemaakt en heeft een waardering plaatsgevonden. Alles gebaseerd op de huidige situatie. De huidige situatie vanuit het perspectief van CHV bestaat uit twee fasen. Eind 2017 zijn de programma’s Concernhuisvesting en HNW010 afgerond. Het huisvestingsconcept is (vooral voor de kantooromgeving en publiekslocaties BC Gebieden) herzien. Daarbij zijn veel, vooral kleinere locaties afgestoten. Voor het bepalen van het aantal kantoorwerkplekken is gebruik gemaakt van de factor 0,7 werkplek per 1,0 fte. Het merendeel van de medewerkers werkt – plaats- en tijdonafhankelijk - in een van de kantoor e/o publiekslocaties of gebiedskantoren. De kantoor- en publiekslocaties zijn volgens een standaardconcept ingericht.
Het Rotterdamse huisvestingsconcept is in 2018 en 2019 geëvalueerd. Dit heeft geleid tot de zgn. doorontwikkeling van dit concept. Doel van deze doorontwikkeling was om - in samenwerking met de gebruikers - het huisvestingsconcept binnen de uitgangspunten van de concerndirectie (financieel, cultuur, duurzaamheid en veiligheid), nader vorm te geven. Daarbij is voor het bepalen van het aantal kantoorwerkplekken een model ontwikkeld, gebaseerd op verschillende werkstijlen en bijbehorende
7
flexfactoren. 4 Maart 2020, net voordat de coronacrisis uitbrak, heeft de Concerndirectie positief besloten over de uitvoering van deze doorontwikkeling. Concreet betekent dit een toename van in totaal 400 werkplekken, een herschikking van medewerkers binnen en tussen verschillende gebouwen, experimenten met belcellen, flexibele vergaderunits, algemene werkzones en dergelijke. Een belangrijk punt is dat bij de doorontwikkeling – in tegenstelling tot het eerdere concept - ook stagiaires, uitzendkrachten en externe inhuur worden meegeteld. De uitrol van de uitvoering van de doorontwikkeling is gestagneerd door het uitbreken van de coronacrisis. Wel is inmiddels ruimte bijgehuurd voor het realiseren van de 400 werkplekken. Stap 2: Reguliere vervanging In de exploitatiebegroting van CHV zijn voor vervanging en huurdersonderhoud van de hele portefeuille twee posten opgenomen: de post meerjarenonderhoud en de post kapitaalslasten voor (vervangings)investeringen. In deze posten zijn ook meubilair en inrichting opgenomen. Onderzocht is op basis van kengetallen voor vervangingsinvesteringen en meerjarenonderhoudsplannen of beide budgetten toereikend zijn voor de komende 10 jaar. Een soortgelijke exercitie heeft plaatsgevonden bij SO-VG.
Stap 3: Ontwikkelingen Met name bij de uitvoeringslocaties zijn en worden diverse onderzoeken en business cases uitgevoerd ter vervanging en/of uitbreiding van bestaande locaties. Dit zijn grootschalige investeringsprojecten, die vaak gezamenlijk - cluster / SO-VG / Gebiedsontwikkeling / CHV - worden opgepakt en uitgevoerd. Ook de gebiedsontwikkeling rondom de Schiedamsedijk veroorzaakt een groot herhuisvestingsvraagstuk. Deze ontwikkelingen spelen in de eerste vier jaar. Het is noodzakelijk, zowel voor SO-VG als CHV, deze ook voor de jaren erna te specificeren. Stap 4: Verduurzaming CHV-locaties SO-SO-VG heeft in beeld gebracht welke panden de komende 10 jaar verduurzaamd moeten worden en welke financiële consequenties dit met zich meebrengt. Deze stap is wel opgenomen in dit huisvestingsplan, maar de financiering ligt elders. Stap 5: AndersWerken De coronacrisis, vanaf maart 2020, had en heeft een groot effect op de visie op het gebruik en daarmee omvang en inrichting van de huisvesting. De afgelopen tijd hebben we veel kunnen leren, onder andere: thuiswerken is voor veel medewerkers een prima optie; het online vergaderen gaat steeds beter; medewerkers willen elkaar wel graag af en toe persoonlijk ontmoeten, de behoefte aan directer contact met de burger, meer wijkgestuurd.
Deze ideeën zijn in concept vertaald naar een ‘herzien Rotterdams huisvestingsconcept’ en op hoofdlijnen vastgelegd in de Business case AndersWerken. De uitkomsten van deze business case zijn als vast gegeven in dit huisvestingsplan verwerkt. Dit betekent dat rekening wordt gehouden met de afstoot van een aantal grotere en kleinere locaties, met in totaal een afname van circa 4.500 werkplekken. Daarbij wordt wel een kanttekening geplaatst. Weliswaar is een positief besluit genomen over de business case; momenteel wordt deze echter herijkt. In dit huisvestingsplan is het meest realistische scenario qua afstoten van locaties opgenomen. Stap 5: gewenste situatie De eindplaat is een optelsom van de huidige situatie, de ontwikkelingen en duurzaamheidsmaatregelen èn AndersWerken. Dit lijkt uitermate eenvoudig, is het echter niet. Elke stap kent andere financieringswijzen en daarmee ook andere besluitvormingsprocedures.
8
2 ONTWIKKELINGEN, KADERS EN AMBITIES
In dit hoofdstuk wordt ingegaan op trends en ontwikkelingen, kaders en ambities die in meer of mindere mate effect hebben op de huisvesting van de gemeentelijke organisatie. In de volgende paragraaf worden eerst de concernbrede onderwerpen beschreven. Daarna wordt meer ingezoomd op de clusters en de directies. Hoe ziet hun toekomst eruit; zijn er grote veranderingen te verwachten? 2.1 CONCERNBREDE ONTWIKKELINGEN Verdichting van de stad, verdergaande digitalisering, 24 / 7 bereikbaar en beschikbaar zijn, energietransitie, beheersing van toenemende afvalstromen, bewonersparticipatie, meer informatieen opgavengestuurd werken, het zijn allemaal ontwikkelingen die in meer of mindere mate effect hebben op de gemeentelijke organisatie. Hieronder wordt op twee onderwerpen specifieker ingegaan, te weten AndersWerken met daarbij het wijkgestuurd werken, en duurzaamheid.
2.2.1 ANDERSWERKEN EN WIJKGESTUURD WERKEN Heel recent is het effect van de coronacrisis. Hierdoor is binnen een half jaar een heel andere wijze van werken ontstaan. Er vindt een omslag plaats van kantoorgebonden werkplekken naar meer thuis en elders werken, waarbij het kantoor vooral gebruikt gaat worden voor elkaar ontmoeten, overleggen en samenwerken. AndersWerken is in feite een organisatieverandering, die ondersteund en gefaciliteerd wordt vanuit HR, huisvesting en ICT. Voor huisvesting en inrichting betekent dit onder andere meer thuiswerkplekken, omzetting van fysieke werkplekken naar formele en informele ontmoetingsruimten en het realiseren van kleine locaties gebaseerd op het wijkgestuurd werken. Deze verandering wordt grotendeels gefinancierd door het herschikken en afstoten van locaties. Dit is vastgelegd in een business case AndersWerken, vastgesteld door de concerndirectie in juni jl. Het Rotterdams huisvestingsconcept vanuit de gedachte van AndersWerken, is hieronder samengevat. “We werken allemaal op onze eigen manier voor Rotterdam en de Rotterdammers. Bij die verschillende manieren van werken passen ook verschillende plekken om te werken. Tegelijk verandert onze manier van werken, zeker door de corona crisis. We moeten ons aanpassen aan wat de stad van ons vraagt.
Met AndersWerken wordt gekeken hoe we daar als organisatie mee omgaan.” Wat niet verandert en misschien nog wel sterker wordt, is het tijd- en plaatsonafhankelijk werken bij de gemeente. Elke medewerker heeft zelf zoveel mogelijk de keus om thuis, op één van de kantoren of daarbuiten te werken. Daar is een aantal (werk)principes bij van belang: • Vrije toegang tot de verschillende kantoorpanden • Thuiswerken • Sturing op resultaat • Spreiding door de dag en week • Afdelings- en clusteroverstijgend samenwerken • Kantoren als ontmoetingsplek”
Een belangrijk onderdeel van AndersWerken is het werken in de wijk. Eind 2019 waren vanuit de Bestuursopdracht Slagkracht de eerste ideeën uitgewerkt voor kleinschalige, laagdrempelige locaties in (vooral) focuswijken, de zgn. wijkhubs. Inmiddels zijn deze wijkhubs onderdeel geworden van AndersWerken. Toch is dit slechts één onderdeel van hoe het werken in de wijk verder vorm kan krijgen. De samenhang met Huizen van de wijk, de publiekslocaties en andere gebiedskantoren is nog niet (volledig) in beeld gebracht. Het voortouw hiervoor ligt bij de clusters, onder aansturing van Dienstverlening. De verwachting is dat medio 2021 een huisvestingsvisie op wijkgestuurd werken kan worden voorgelegd.
9
Business case AndersWerken De business case AndersWerken is al eerder voorbijgekomen. Hieronder eerst de geplande ontwikkelingen in het kader van deze business case. Qua huisvesting worden op drie fronten zaken aangepakt: de ontmoetingsfunctie faciliteren in het Timmerhuis (specifiek de uitbreiding met de ruimte voormalig Museum Rotterdam), locaties aanpassen volgens het concept AndersWerken èn de uitrol van de wijkhubs. De financiering van de totale business case (dus ook ICT, HR ed) gebeurt door het afstoten van locaties. In onderstaande tabel is aangegeven welke locaties volgens de business case worden afgestoten. Daarbij is aangegeven wat in juni jl. door de Concerndirectie is vastgesteld èn wat in januari 2021 – na consultatie van de clusters – wordt voorgesteld. Dit laatste (dus de stand per januari 2021) wordt meegenomen in de eindplaat. Let wel: over dit ‘januari-scenario’ is nog geen besluit genomen. af te stoten locaties
Aantal werkplekken
Schiekade 830 Herenwaard 21 Argonautenweg 23 s Gravendijkwal 26-36 Librijesteeg 4 (excl plinten) Oostzeedijk 276 Eudokiaplein 35 Schoterboshof 1/3 Schiedamsedijk 95 Oostmaaslaan 49-71 Burg. Baumanlaan 178
106 153 66 158 900 64 89 15 500 239 36
Annie MG Schmidtplein 16
46
Wilhelminakade 179 nieuwe locaties
2201
Cumulatief
30
Vervangende huisvesting deel Schiedamsedijk 95
200
jaar van afstoting december 2020
2021 2021 2021 2021 2021 2022 2022 2022 2022 2024 2027
2021 2026 2026 2021 2022 aanname 2022 2022 2022 2022 2024 2027
2028
2028
2028
2028
2021-2025
2021-2023
2022
2022-2023
1383
2051 2290 2326 4573
aantal plekken
15 hubs
Jaar van afstoting juni 2020
bijkomend 150
Tabel 2.1: Locaties die in het kader van de business case AndersWerken worden afgestoten.
De inhuurlocaties Herenwaard 21 en Argonautenweg 23 zijn allebei met 5 jaar verlengd. Aangenomen wordt dat de Librijesteeg 4 één jaar langer in gebruik blijft.3 Frictiekosten (van tijdelijke huisvesting, verhuiskosten e.d.) zijn meegenomen in de business case. De 15 hubs worden versneld uitgerold. Voorstel is 2 in 2020, 5 in 2021, 5 in 2022 en 3 in 2023. De gegenereerde baten uit het afstoten van panden vloeien niet terug naar de Algemene middelen, maar zijn geoormerkt voor het financieren van de business case AndersWerken. 3
Noot SO-Vastgoed ten aanzien van de Librijesteeg. Vanuit de businesscase #anderswerken heeft BCO-CHV gesteld de locatie
LBS niet meer nodig te hebben. SO-VG heeft aangegeven dat er een integraal plan opgesteld moet worden, waarbij de mogelijkheden voor vervangende huisvesting van de SDD 95 in de Librijesteeg onderzocht worden. In het directieoverleg SDD is dit ook zo met elkaar afgesproken. Tevens kan BCO-CHV een locatie alleen in zijn geheel opzeggen. Daarna worden de mogelijkheden voor de locatie onderzocht en of het mogelijk is alleen de plint door te huren. Derhalve is de locatie LBS vanuit SO-VG opgenomen in het IHP en wordt deze meegenomen in de planvorming. Focus zal liggen op het verduurzamingsvraagstuk en de mogelijkheden voor de herhuisvesting GGD.
10
2.2.2 DUURZAAMHEID Op het gebied van duurzaamheid zijn tal van ontwikkelingen te benoemen: van emmissieloos vervoer en materieel in 2030 tot energietransitie, circulariteit en energielabeling voor kantoorgebouwen (label C per januari 2023 en label A in 2030). Een tweetal onderwerpen wordt nader toegelicht: het verduurzamen van de CHV-locaties en emissieloos vervoer en materieel. SO-VG – verduurzamen CHV-locaties De verduurzaming van maatschappelijk vastgoed is één van de grote uitdagingen van de komende periode. Het College heeft de ambitie uitgesproken om gemeentelijk vastgoed zoals kantoren, scholen, sport- en recreatielocaties, te willen verduurzamen. Nieuwe ambities en wetgeving rond duurzaamheid worden hierin verwerkt. Bij het verduurzamen van de gemeentelijke vastgoedportefeuille zijn verschillende wetgeving, beleidstukken, moties en ambities van invloed. Uiteindelijk moeten in 2050 alle gebouwen energieneutraal (ENG) zijn. Vanuit SO-VG is in de najaarsretraite een voorstel gedaan om het vastgoed te verduurzamen. Wettelijke verplichting Alle kantoorpanden moeten per 1-1-2023 voldoen aan energielabel C en per 2030 aan energielabel A. SO-VG moet zorgen dat de kantoor eigendomspanden aan deze labelverplichting voldoen. Om dit moment voldoen 11 panden van CHV niet aan de verplichting van energielabel C per 1-1-2023.
Voor deze panden zijn adviezen uitgewerkt die bestaan uit het doen van investeringen, aanvragen uitstel in verband met verwachte sloop-nieuwbouw, sloop en herhuisvestingsvraagstukken. De uitwerking van het plan wordt verwerkt in het IHP/objectvisies. Concreet zijn tijdens de najaarsretraite 2020 de volgende aanvragen gedaan en toegekend: het voorstel om de IHP’s conform BENG-eis op te stellen (vjr 2021) de aanpassing van de gemeentelijke kantoorpanden naar energielabel C (investering € 0,8 mln) en hiervoor de benodigde kapitaallasten toe te kennen uit de algemene middelen (claim onvermijdelijk). het voorstel om de kosten voor kantoorpanden die gesloopt of nieuw gebouwd dienen te worden, op te nemen in IHP Concernhuisvesting (vjr 2021). Daarnaast gelden de ambities als energieneutraal bouwen. Weliswaar is pas in 2050 de wettelijke verplichting; in geval van nieuwbouw of een grote renovatie is het zinvol dit onderdeel eerder mee te nemen. In de objectvisies is onderzocht welke locaties voor 2023 respectievelijk voor 2030 aangepast moeten worden aan de vastgestelde eisen ten aanzien van duurzaamheid. Voor een aantal locaties die voor 2023 aan het energielabel C moeten voldoen is al goedkeuring gegeven: de uitvoering vindt plaats in 2021 en 2022. Het gaat daarbij om de volgende locaties: Object Baden Powelstraat Laagjes 22 Molenvliet 6-10 Vroomstraat 14 Koperstraat 23 totaal
investering € 107.400 € 376.680 € 163.200 € 62.400 € 145.600
planning 2.021 2.021 2.021 2.021 2.022
€ 855.280
Tabel 2.2: Locaties die worden aangepast in het kader van verduurzaming naar enegielabel C voor 2023
De locaties die voor 2030 aangepast moeten worden in verband met maatregelen label A respectievelijk ‘beperkt energieneutraal’ (BENG) zijn benoemd in het volgende schema. Het uitvoeren van deze maatregelen gebeurt door (of in opdracht van) SO-VG. Financiering en dekking wordt nader uitgewerkt.
11
Object Bosland 16-30 Colosseumweg 450 Frans Halsstraat 2 Giessenweg 14 Hekendorpstraat 55 Jan van Goyenstraat 1 Nikkelstraat 131 B Paul Krugerstraat 68 Steenhouwerstraat 70-72 Zuiderparkweg 300 Librijesteeg 204 * (onder voorbehoud BC AndersWerken)
Energielabel C C D B G C G G F B
Waardering
Advies
strategisch Lang strategisch strategisch Lang strategisch Lang strategisch Lang Strategisch
Investeren Investeren Investeren Investeren investeren Investeren investeren investeren Investeren Investeren
C
Investeren planning casco € 646.736 2026 € 33.185 2026 € 576.224 2026 € 123.743 2026 € 57.898 2026 € 623.852 2026 € 57.898 2026 € 80.192 2026 € 234.583 2026 € 2.760.146 2026
Investeren
€ 1.240.000
totaal
€ 6.434.458
2023
Tabel 2.3: locaties die in aanmerking komen voor verduurzaming naar energielabel A r/o BENG voor 2030
De Librijesteeg is hier onder voorbehoud opgenomen in deze lijst. Deze locatie, met uitzondering van de plint en evt. eerste etage, staat vanuit de business case AndersWerken op de nominatie om binnen enkele jaren gedeeltelijk af te stoten (zie ook vorige paragraaf). Emissieloos vervoer en materieel Vooral bij het cluster Stadsbeheer is het onderwerp emissieloos vervoer en materieel belangrijk. De ambitie van dit College en ook het cluster Stadsbeheer zelf is dat in 2030 al het vervoer en materieel emissieloos is. Daarbij wordt vooral gedacht aan elektrisch vervoer en materieel en – in onderzoek – waterstof aangedreven vervoer. Dit vraagt totaal andere laadvoorzieningen dan tot nu toe beschikbaar of bedacht zijn. Met name voor de uitvoeringslocaties van Inzameling, de Wijkreinigingteams en Vervoer & Materieel zal hier rekening mee gehouden moeten worden. In de eerste helft van 2021 wordt een studie opgeleverd naar de effecten van deze ambitie op huisvesting, spreiding over de stad en de financiële consequenties.
2.2 VRAAG EN BEHOEFTE VAN PRIMAIR PROCES 2.2.1 ALGEMEEN De belangrijkste informatie voor een huisvestingsplan is de ‘vraag’ vanuit het primair proces, in dit geval dus de behoefte van de clusters en directies. Daarbij starten we voor wat betreft huisvesting, niet ‘blanco’: er is reeds veel informatie beschikbaar vanuit de doorontwikkeling huisvesting en van gesprekken met de clusters over het jaarplan 2021. Wat wel grote invloed heeft, maar wat nog niet volledig is afgestemd met de clusters, zijn de effecten van AndersWerken. Het gaat daarbij niet alleen om huisvesting, zeker zo belangrijk zijn goede ICTvoorzieningen die het mogelijk maken om overal, tijd- en plaatonafhankelijk te werken, en de HRcomponent. Het aantal fte (inclusief stagiaires, uitzendkrachten en externe inhuur) was in het voorjaar 2020 circa 15.600; per december 2020 is dit aantal gestegen naar 17.760. De stijging is het grootst bij MO, ongetwijfeld door de tijdelijke corona-organisatie, waarvan de verwachting is dat deze eind 2021 grotendeels is opgelost. Daarom wordt in de meeste berekeningen uitgegaan van een totale formatie van 17.060. Deze groei heeft consequenties voor de business case AndersWerken, omdat het aantal gewenste werk- en ontmoetingsplekken zal toenemen.
12
Cluster
aantal FTE, febr. 2020
aantal FTE, dec. 2020
A10 Dienstverlening
1087
1181
B10 Maatschappelijke Ontwikkeling
3174
4544
0
-700
C10 Stadsbeheer
3283
3251
D10 Stadsontwikkeling
1935
2090
E10 Werk en Inkomen
2185
2479
H10 Bestuurs- en Concernondersteuning
3768
4027
B10 Correctie MO, corona-organisatie
I10 Concern Auditing Middelen en Control Eindtotaal Tabel 2.4: Overzicht formatie per cluster, situatie februari 2020 en december 2020
183
187
15615
17060
Voortvarend Digitaal De behoefte om digitalisering te versnellen en de digitale dienstverleningsprocessen te verbeteren wordt eveneens ingegeven door recente ontwikkelingen in de samenleving. Vanwege de coronacrisis is noodgedwongen besloten om meer dienstverlening digitaal te organiseren. En wat blijkt, er kan meer digitaal dan we dachten en Rotterdammers waarderen het ook beter dan dat wij zouden verwachten. Voortvarend Digitaal beoogt het goede uit de crisis behouden en daarop verder bouwen. Dat betekent kwalitatief betere dienstverlening en wezenlijke verbeteringen voor de Rotterdammers. Hiermee worden de jaren 2020 en 2021 dè jaren van Voortvarend Digitaal, onderdeel van het programma Dienstverlening Goed Geregeld.
2.2.2 INFORMATIE VANUIT DE CLUSTERS EN DIRECTIES De volgende informatie is gebaseerd op stukken uit het jaarplan CHV 2021, uit de huisvestingvisie Stadsbeheer èn clusterinformatie, opgehaald tijdens accountgesprekken. Alleen de opmerkingen die van belang zijn voor huisvesting, zijn hier opgenomen. Geconcludeerd kan worden dat het voor de meeste clusters en directies best lastig is langer dan enkele jaren vooruit te kijken. Een gevolg hiervan is dat het huisvestingplan CHV zich voornamelijk richt op de komende 5 jaar, met een financiële doorkijk naar 2030. Cluster / directie Bestuurs- en concernondersteuning Concern Auditing & Middelen en Control Dienstverlening
Ontwikkelingen / wensen •
Geen bijzonderheden. • •
Maatschappelijke ontwikkeling
•
Stadsbeheer
Werken in de wijken: aandacht voor veilig werken in de wijken en welke faciliteiten ervoor nodig zijn Dienstverleningsbus (“mobiele hub”): samen uitwerken CHV en cluster DV
•
Effectieve en daadkrachtige zoektocht naar ontbrekende MOW locaties (wijkteams). Overname aanlandlocaties MOW (wijkteams) ten behoeve dagelijks beheer en onderhoud (alleen mogelijk bij budget overdracht vanuit het cluster) Huisvesting Jongerenloket en GGD nader vormgeven en uitwerken
• •
Duurzaamheid versterken Goede thuisbasis
•
Stadsontwikkeling
Stijgende vraag naar agile werken / scrum ruimtes en/of digitale variant
Kernwaarden SB waar het gaat om huisvesting: • Integraal werken (binnen SB en liefst ook met anderen) • De wijk centraal (relatie met burger) • Innovatief, duurzaam en circulair In lijn met AndersWerken.
13
Vervolg Stadsbeheer
Invulling van de volgende randvoorwaarden/behoeften zullen een grote bijdrage leveren aan het goed kunnen huisvesten van de medewerkers Stadsbeheer: • Ontmoeten • Locaties in de wijk • HUBs voor materialen en voertuigen • Flexibiliteit • Alternatieve faciliteiten De belangrijkste ontwikkelingen zijn; • Ontwikkeling Melanchtonweg en Soesterbergstraat (Milieupark 2.0) • Ontwikkelingen Molenvliet/Laagjes/Karnemelkseland • Ontwikkeling Huisvestingsplan Hoek van Holland • Schuifplan Kleinpolderplein inclusief Centraal Magazijn en herinrichting A en B gebouw. • Ontwikkeling Koperstraat/Lucy Vuilstekeweg • Ontwikkeling Van Graftstraat • Bijdrage emissieloos vervoer, laadvoorzieningen •
Werk & Inkomen
• •
Rotterdam Inclusief: huisvestingsvisie. Daarmee samenhangend ontwikkeling Bovendijk en werkplaats op Zuid Vervangende huisvesting en faciliteiten realiseren. Aanvullend helder inzicht in onderhouds-en investeringsbudgetten (jaarlijks en meerjarenplanning) De wens en ambitie om haar medewerker méér “in de wijk” te kunnen inzetten.
Directie Veilig
Geen extra wensen bekend.
Griffie
Geen extra wensen bekend.
Tabel 2.5: Ontwikkelingen bij clusters
14
3 HUISVESTINGSOPGAVEN
3.1 INLEIDING In dit hoofdstuk wordt de zgn. aanbodkant in beeld gebracht: welke locaties hebben we, hoe groot zijn deze, hoe is de staat van onderhoud, hoe is de waardering. Daarbij wordt de volgende categorieindeling aangehouden: Kantoorlocaties en/of publiekslocaties Uitvoeringslocaties, met en zonder kantoorruimte Overige locaties, zoals wijklocaties en ‘geen plek te gek’. De lopende en nieuwe projecten en ontwikkelingen worden in paragraaf 3.2 toegelicht. Zowel voor de huidige locaties als bij nieuwe projecten en ontwikkelingen is het van belang dat – wanneer geïnvesteerd moet worden – de vraag te stellen of het om een vervanging dan wel vernieuwing of uitbreiding gaat. Vastgoed gerelateerde vervangingsinvesteringen worden namelijk meegenomen in het concernbrede Integraal huisvestingsplan; daarbij kan voor de vervanging van het inbouwpakket een claim gedaan worden bij de BO borging investeringsruimte voor vervangingsinvesteringen, renovaties en restauraties. Voor vernieuwing en uitbreiding kan een claim ingediend worden bij het Lange termijn investeringsplan (LTIP)4. In een aantal gevallen zal sprake zijn van een mengvorm van vervanging en uitbreiding of vernieuwing. Denk bijvoorbeeld aan de noodzakelijke verhuizing van een standaard-milieupark (vervanging); de ambitie vanuit bestuur en cluster is echter een milieupark 2.0 te bouwen (vernieuwing).
Een claim voor de LTIP zal via het desbetreffende cluster ingebracht moeten worden. 5 Verduurzaming en AndersWerken zijn reeds toegelicht in het vorige hoofdstuk. Hiervoor gelden specifieke afspraken. Paragraaf 3.3 bevat een samenvatting en aandachtspunten.
4
De langetermijninvesteringsplanning (LTIP) is een richtinggevend overzicht van: a. gewenste fysieke investeringen b. vanaf € 5 miljoen c. die de groei en/of kwaliteitsimpuls van de stad accommoderen d. voor zover ze onrendabel zijn en e. de lasten niet uit bestaande budgetten (dienen te) worden gedekt (dus geen vervangingsinvesteringen) die we naar de huidige inzichten in de komende 20 jaar op de gemeente af zien komen. Het doel van de LTIP is om een voorspelbaar en doelmatig overzicht te krijgen in de stedelijke fysieke investeringsopgaven om zo te kunnen zorgen voor samenhang (synergie), continuïteit/consistentie en stuurbaarheid van de investeringen, gerelateerd aan de ruimtelijke strategie uit de Omgevingsvisie. 5 Nader onderzoek en afstemming is nodig om te bepalen hoe grote èn ook kleinere investeringsaanvragen gefinancierd en gedekt kunnen worden.
15
3.2 LOCATIES – HUIDIGE SITUATIE 3.2.1 ALGEMEEN In de volgende paragrafen volgt per categorie een toelichting. Daarbij zijn twee perspectieven van belang: SO-VG en CHV. SO-VG Bijlage 3 geeft een overzicht van de huidige vastgoedportefeuille van CHV (stand 01-01-2021), in beheer bij Vastgoed. De basis hiervoor zijn de objectvisies. Via een bepaalde methodiek is aan elke locatie een waardering gehangen, van strategisch (10-30 jaar), lang (5-10 jaar) en kort (1-5 jaar). Factoren daarbij zijn onder andere: eigendom of huur (wel/geen wettelijke taak, incourant gebruik etc), kosten voor verduurzaming van de eigendomslocaties, hoogte vervangingsinvesteringen (eigendom) en functionaliteit. Voor een uitgebreide toelichting wordt verwezen naar bijlage 3. Vanuit de Bestuursopdracht ‘Borging investeringsruimte voor vervangingsinvesteringen, renovaties en restauraties’, spoor Vastgoed, wordt in beeld gebracht of de beschikbare (en vrijvallende) kapitaalslasten volstaan om de noodzakelijke vervangingsinvesteringen van het vastgoed (in eigendom van de gemeente Rotterdam) uit te kunnen voeren, dit voor een periode van 40 jaar. De grote vervangingsinvesteringen zijn in dit huisvestingsplan voornamelijk voor de komende 5 jaar uitgewerkt en gespecificeerd. Algemeen spanningsveld Binnen de CHV-portefeuille is zichtbaar dat er een aantal panden, met een verwacht langdurig gebruik, verouderd zijn.
Denk aan locaties als Bosland 18-30 of Hofdijk 651. Vanuit functioneel oogpunt is er voor BCO-CHV geen aanleiding om te vernieuwen. Ook verduurzamen geeft vanuit kostenperspectief geen aanleiding tot vernieuwing. Er is derhalve geen investering voor deze locaties in het IHP opgenomen. SO-VG kan deze verouderde locaties daarom alleen verduurzamen. Gezien het bouwjaar van een aantal van deze panden zal het gebruikerscomfort afnemen. Een verandering in dit standpunt kan op een later moment leiden tot wijzigingen in het IHP. Concernhuisvesting Concernhuisvesting is – als huurder voor de verschillende gebruikers – verantwoordelijk voor een flexibele, efficiënte, eigentijdse en duurzame huisvesting. CHV heeft een jaarlijks vastgesteld (exploitatie)budget voor het meerjarenonderhoud èn de kapitaalslasten, uitgaande van de huidige portefeuille. Voor het spoor Overig bezit van de Bestuursopdracht ‘Borging investeringsruimte voor vervangingsinvesteringen, renovaties en restauraties’ is in beeld gebracht of de beschikbare (en vrijvallende) kapitaalslasten voldoende zijn om de noodzakelijke vervangingsinvesteringen in inbouwpakketten en inrichting uit te kunnen voeren, dit met afschrijvingstermijnen van 10 jaar resp. 15 jaar.
Gebleken is dat de huidige kapitaalslasten en het reguliere (meerjaren)onderhoud onvoldoende zijn om alle vervangingsinvesteringen te kunnen uitvoeren binnen de eigen beschikbare budgetten. Dit betekent herziening van de meerjarenreeks voor vervangingsinvesteringen. Zoals ook bij SO-VG is aangegeven, zijn de grote vervangingsinvesteringen voornamelijk in de komende 5 jaar gepland. Op basis van een theoretische exercitie met kengetallen is bepaald wat de totale vervangingswaarde van de inbouwpakketten en inrichting (dus zonder uitbreiding of vernieuwing) bedraagt. Deze informatie is meegenomen in het financiële hoofdstuk en bijlage 4. Qua budgettering is sprake van een zgn. meebeweeg-systematiek: groeit of krimpt de organisatie, dan wordt dit gecompenseerd.
16
3.2.2 KANTOORLOCATIES EN/OF PUBLIEKSLOCATIES Kantoorlocaties Er zijn 7 locaties benoemd als specifieke kantoorlocaties. Dat betekent dat er op deze locaties veel kantoorwerkplekken zijn en waar weinig tot geen bezoekers zonder afspraak in het afgesloten kantoorgedeelte komen. Tot de strategische locaties behoren het Timmerhuis en De Rotterdam. Straatnaam
Huisnr.
Halvemaanpassage
90
Wilhelminakade Oostmaaslaan Rue Du Marais, Brussel Dordtselaan Meent Prins Alexanderplein
179 71 55 19 106 (5e) 25
SO object nr
eigendom Waardering / inhuur
BVO
937
eigendom
strategisch
45.167
€ 4.796.799
3972 10017 3391 3925 5048 3999
inhuur inhuur inhuur inhuur inhuur inhuur
strategisch Lang Lang kort kort kort
42.400 4.995 80 29.319 98 509
€ 12.884.638 € 1.009.433 € 16.153 € 59.536 € 35.817 € 153.342
€ 501.189 Timmerhuis € 1.160.359 De Rotterdam € 62.396 Kantoor Ambassade € 4.666 Kantoor € 32.227 Kantoor Kantoor
122.568
€ 18.955.718
€ 1.760.837
Totaal
KDH
MJOP
Soort gebruik
Tabel 3.1: Overzicht kantoorlocaties
In het kader van AndersWerken wordt het Timmerhuis in 2021 aangepast en verbouwd tot eerste èchte ontmoetingslocatie. De vrijkomende ruimte van Museum Rotterdam, op de begane grond, wordt hierin meegenomen. Het huurcontract van De Rotterdam eindigt in 2028; dit contract wordt niet verlengd. Frictiekosten van de Oostmaaslaan en De Rotterdam zijn meegenomen in de business case AndersWerken. Wat betreft de Oostmaaslaan: er is aanvullende ruimte bijgehuurd om de extra huisvestingsvraag bij de ‘doorontwikkeling’ op te vangen. Dit contract eindigt in 2024. Publiek- en kantoorlocaties De reeks publieks- en kantoorlocaties is wat langer. In dit overzicht zien we het Stadhuis, de GGD, het Stadsarchief en allerlei grotere en kleinere publiekslocaties. Het merendeel van de locaties heeft naast een publieksfunctie ook een backoffice-functie. SO eigendom objectn Waardering / inhuur r
Straatnaam
Huisnr.
Coolsingel Herenwaard
40
927
23 21 651 1 2 - 4. 230 95 14 300 16 23 178 200 35 1 50 276 6-22. 830 40 28-36
3998
Herenwaard Hofdijk Jan van Goyenstraat Librijesteeg Maashaven OZ Schiedamsedijk Vroomstraat Zuiderparkweg Annie M.G. Schmidtplein Argonautenweg Burg. Baumannlaan Cloese Eudokiaplein Looiershof Mercatorweg Oostzeedijk Prins Alexanderplein Schiekade Blaak s Gravendijkwal
BVO
KDH
strategisch
29.319
4.536.298
607.316 Stadhuis
inhuur strategisch inhuur strategisch 3790 1313 eigendom strategisch 3539 eigendom strategisch 3318 eigendom strategisch 3977 inhuur strategisch 3252 eigendom strategisch 153 eigendom strategisch 941 eigendom strategisch 4978 inhuur Lang 3791 inhuur Lang 3996 inhuur Lang 3905 inhuur Lang 3937 inhuur Lang 3888 inhuur Lang 2395 huur van eigendom Lang 3994 inhuur Lang 3298 inhuur Lang 3303 inhuur Lang 5121 inhuur kort 3164 inhuur kort
4.485 5.054 14.774 2.849 15.000 4.677 20.117 697 11.923 706 2.170 910 1.905 1.538 4.741 538 1.705 1.847 1.650 50 2.464
798.819 1.431.091 941.464 133.720 2.018.960 817.076 1.097.043 50.156 464.550 116.712 455.990 131.344 454.384 330.794 834.138 83.957 256.340 572.224 303.701 24.756 543.673
142.159 Publiekslocatie, kantoor 187.058 Publiekslocatie, kantoor 201.796 Gemeentearchief 82.276 Publiekslocatie, kantoor 535.306 Publiekslocatie, kantoor 80.179 Publiekslocatie, kantoor 800.372 Publiekslocatie, kantoor 20.642 Publiekslocatie, kantoor 366.347 Publiekslocatie, kantoor 19.296 Publiekslocatie, kantoor 52.748 Publiekslocatie, kantoor 29.222 Publiekslocatie, kantoor 36.476 Publiekslocatie, kantoor 52.237 Publiekslocatie, kantoor 77.752 Publiekslocatie, kantoor 10.220 Publiekslocatie, kantoor 40.761 Publiekslocatie, kantoor 75.325 Publiekslocatie, kantoor 33.000 Publiekslocatie, kantoor Kamer van Koophandel 100.000 Publiekslocatie, kantoor
129.119
€ 16.397.189
eigendom
Totaal
MJOP
Soort gebruik
€ 3.550.488
Tabel 3.2: Overzicht publieks- en kantoorlocaties
17
De business case AndersWerken heeft een behoorlijke impact op een aantal van deze locaties. De komende jaren zal een deel van deze locaties afgestoten worden; vanuit de clusters is gevraagd naar alternatieve huisvesting. Dit laatste vooral voor het wijk- en opgavegestuurd werken.
3.2.3 UITVOERINGSLOCATIES, MET EN ZONDER KANTOORRUIMTE Uitvoeringslocaties met kantoorruimte Het gaat hierbij om een aantal heel grote locaties, zoals het Kleinpolderplein, Ir. P. Kosterlaan, Zuidlaardermeer en Bovendijk (let op: bij laatstgenoemde locaties zijn de m2 niet correct). Dit zijn voornamelijk locaties van Stadsbeheer en Rotterdam Inclusief. In deze categorie is een groot aantal veranderingen: - In verband met gebiedsontwikkeling Nieuw-Kralingen wordt het gebiedskantoor en gemeentekwekerij aan de Ir. Kosterlaan verplaatst naar de Melanchtonweg en Fairoaksbaan. Vanaf daar weer een ontwikkeling van twee standaard milieuparken naar één milieupark 2.0 aan de Soesterbergstraat / Bovendijk; - De Marconistraat 1-11 betreft een verplaatsing van het laboratorium van SO; - Groene Kruisweg 36 vraagt om een uitbreiding. Onderzoek heeft uitgewezen dat een deel van de gebruikers uitgeplaatst moet worden; - De Lucie Vuylsteckeweg, een dure huurlocatie, wordt opgezegd en wordt opgenomen in de Koperstraat 23; - De uitvoeringslocaties van W&I, Rotterdam Inclusief, vragen een gedegen huisvestingsvisie. Wat heeft Rotterdam Inclusief aan huisvesting nodig om de komende 10 jaar hun primaire processen goed vorm te geven? - Laanslootseweg is de vervangende locatie voor de Keileweg; verwachte ingebruikname in 2021. Straatnaam
Huisnr.
SO eigendom object Waardering / inhuur nr
BVO
Ingenieur P. Kosterlaan Kleinpolderplein Laagjes Marconistraat Molenvliet Prinses Beatrixlaan Bovendijk Ceintuurbaan Groene Kruisweg Koperstraat Lucie Vuylstekeweg Nikkelstraat Zuidlaardermeer Keileweg Melanchtonweg Laanslootseweg
20-40
3185
eigendom
strategisch
128.911
699.951
5 22 1 - 11. 6-10. 3 100 213b 36 23 5 21-31 10 26 125 19
1581 1582 3224 3171 3236 1577 3169 3806 3237
eigendom eigendom inhuur eigendom eigendom eigendom inhuur eigendom eigendom inhuur inhuur eigendom eigendom eigendom eigendom
strategisch strategisch strategisch strategisch strategisch Lang Lang Lang Lang Lang Lang Lang kort kort
23.175 4.103 4.936 2.224 1.297 5.262 630 1.141 2.552 3.945 1.815 17.015 913 1.791 669
2.976.283 407.780 816.330 357.821 151.679 314.156 123.466 212.710 157.458 919.926 129.978 636.145 43.242 172.279 0
200.379
€ 8.119.202
1603 3306 1586 213 3234 1410
Totaal
KDH
MJOP
Soort gebruik
255.110 Gebiedskantoor 1.053.778 Gebiedskantoor 155.246 Gebiedskantoor 98.236 Uitvoeringslocatie SO 76.640 Gebiedskantoor 70.147 Gebiedskantoor 68.454 Uitvoeringslocatie RI 61.250 Uitvoeringslocatie 72.927 Gebiedskantoor 92.823 Gebiedskantoor 15.785 Gebiedskantoor 84.015 Postkamer/archief 543.402 Uitvoeringslocatie RI Gebiedskantoor 107.608 Gebiedskantoor Uitvoeringslocatie € 2.755.421
Tabel 3.3: Overzicht uitvoeringslocaties met kantoorruimte
Uitvoeringslocaties zonder kantoorruimte Hier gaat het over milieuparken, huisvesting wijkreinigingsteams en ook werkplaatsen van SB/Vervoer & Materieel. Het zijn veelal kleinere locaties. Op Rotterdam-Zuid is een gebiedsontwikkeling rondom Feijenoord-City. Dit betekent een aanpassing voor het wintersteunpunt aan de Laagjesweg en mogelijk aanpassingen van de Laagjes en de Molenvliet. Hoe om te gaan met de verschillende milieuparken: samenvoegen tot zgn. milieuparken 2.0? Hoe ziet het klantenbestand van de afdeling Vervoer & Materieel er over 5 jaar uit? Dit heeft weer effect op de renovatie en/of uitbreiding van bijvoorbeeld de Van Graftstraat.
18
SO eigendom objectn Waardering / inhuur r
Straatnaam
Huisnr.
Aploniastraat
12
1575
eigendom
strategisch
102
44.348
34.082 Milieupark
Badweg Badweg Bosland Frans Halsstraat Giessenweg
61 69 20-30 2 14
3469 3774 1576 3553 1599
eigendom eigendom eigendom eigendom eigendom
strategisch strategisch strategisch strategisch strategisch
500 271 5.262 1.345 3.822
15.060 64.068 100.164 34.888 130.774
15.552 Uitvoeringslocatie Uitvoeringslocatie 74.615 WRT 28.393 Milieupark 95.533 Wintersteunpunt
Paul Krugerstraat
68
3891
eigendom
strategisch
138
13.558
13.195 Marktmeester kantoor
Prins Hendrikweg Ceintuurbaan Achter
56 213A
1611 3168
eigendom inhuur
strategisch Lang
422 281
23.238 26.313
23.942 WRT Opslag en/of terrein
Heer Bokelweg
121-171
3427
inhuur
Lang
1.071
21.136
Hekendorpstraat Keilezijweg Koddeweg Mijestraat Nikkelstraat Ringersstraat Schoterboshof Steenhouwerstraat Steenhouwerstraat Van Ghentstraat Zekkenweg Zoutmanstraat Baden Powellaan Breeweg Colosseumweg Dwarsdijk Laagjesweg Melanchtonweg Toepad Van Grafstraat Van Grafstraat Van Riemsdijkweg Metaalhof
55 1579 eigendom 15 1590 eigendom 24 10000 inhuur Geen Nr, = Grond) 5068 inhuur 131b 1580 eigendom 7 1614 inhuur 1-5. 1898 inhuur 39 1584 eigendom 70-72 1585 eigendom 59 4701 inhuur 100 3781 inhuur 8 4910 inhuur 2 56 eigendom 13-15 5164 eigendom 450 1595 eigendom 10 1578 eigendom 30b 1591 eigendom 139 1592 eigendom 120 4704 inhuur 35 1621 eigendom 25 1620 eigendom 43 3272 inhuur 33 inhuur 1369van eigendom
Lang Lang Lang Lang Lang Lang Lang Lang Lang Lang Lang Lang kort kort kort kort kort kort kort kort kort kort
102 102 835 7.837 102 2.279 822 21 2.481 55 500 50 235 346 267 174 2.284 169 245 489 2.064 572
42.173 48.319 91.937 124.739 50.909 222.760 128.500 53.696 180.146 2.692 51.923 8.615 15.651 5.325 9.989 11.340 71.308 48.077 439.194 98.602 95.894 62.014 28.973
35.244
€ 2.366.323
Totaal
BVO
KDH
MJOP
Soort gebruik
WRT (Garage ) 26.801 Milieupark 25.220 Milieupark 4.748 Opslag en/of terrein Opslag en/of terrein 24.990 Milieupark 62.306 Uitvoeringslocatie 58.060 WRT Opslag en/of terrein 100.263 WRT Garage 55.834 Milieupark Garage Uitvoeringslocatie Opslag en/of terrein Uitvoeringslocatie Uitvoeringslocatie 51.628 Uitvoeringslocatie 37.473 Milieupark Opleidingen T&H Vervoer & Materieel 104.904 Vervoer & Materieel Opslag en/of terrein Opslag en/of terrein € 837.539
Tabel 3.4: Overzicht uitvoeringslocaties zonder kantoorruimte
3.2.4 OVERIGE LOCATIES Er zijn diverse zgn. ‘overige locaties’: wijklocaties, ‘geen plek te gek’ en locaties bij ketenpartners. Wat nog een flinke stempel drukt zijn de Piekfijn-winkels; deze zijn inmiddels overgegaan naar ‘Het goed’; dit is echter nog niet in het vastgoedsysteem verwerkt. Het aantal m2 BVO voor de wijklocaties e.d. is relatief beperkt. Toch vragen deze kleine tijdelijke locaties veel aandacht en zijn daarmee ‘duur’. Het zijn overwegend huurlocaties met een korte looptijd; de investeringen vanuit CHV worden uit de exploitatie betaald en niet geactiveerd. Wijklocaties Type gebruik Stadsmariniers Duurzaamheidswinkels Wijkhubs MO wijkteams*
Aantal
M2 BVO 13 2 3 8
Totalen Meegenomen in collectieve huurovereenkomst
KDH
MJOP
1753 288 1.036 837
€ 221.730 € 72.719 € 82.190 € 154.877
€ 11.289 € 5.485 € 4.337 € 2.761
3.914
€ 531.516
€ 23.872
Tabel 3.5: Overzicht wijklocaties
19
Geen plek te gek en Overige Type gebruik
Aantal
GPTG -Divers Bij ketenpartners en vm Piekfijn-winkels*
M2 BVO 3 7
KDH 401 6.620
MJOP € 46.619 € 608.599
€ €
1.835 4.421
*De Piekfijn-winkels zijn reeds overgegaan naar Het Goed. Een paar locaties zijn formeel nog niet overgedragen; zijn daarom hier nog genoemd. Tabel 3.6: Overzicht Geen plek te gek en Overige locaties