21bb7938 Bijlage 1 behorende bij 21bb7937 - ontwerp De Drukkerij inclusief verbeelding

De Drukkerij

Opgesteld door:

datum:

9 maart 2021

Mees Ruimte & Milieu Stadsontwikkeling Ruimte & Wonen, Bureau Bestemmingsplannen

Vastgesteld d.d.:

........

Postbus 6575 3002 AN, Rotterdam

Inhoudsopgave

Toelichting

5

Hoofdstuk1

Inleiding

5

1.1

Aanleiding

5

1.2

Ligging en begrenzing

5

1.3

Vigerende bestemmingsplannen

7

Beleidskaders

8

2.1

Rijksbeleid

8

2.2

Provinciaal beleid

9

2.3

Regionaal beleid

14

2.4

Gemeentelijk beleid

15

2.5

Conclusie beleid

16

Geschiedenis van het plangebied

18

3.1

Ontstaansgeschiedenis

18

3.2

Archeologie

19

3.3

Cultuurhistorie, Stadsgezichten en Monumenten

20

3.4

Huidig gebruik

20

Planbeschrijving

22

4.1

Stedenbouwkundige randvoorwaarden

22

4.2

Programma

22

4.3

Juridische planbeschrijving

23

Water

26

5.1

Beleidskader

26

5.2

Samenwerking met de waterbeheerder

26

5.3

Huidige watersysteem

26

5.4

De wateropgave

28

5.5

Conclusie water

28

Hoofdstuk6

Milieu

29

6.1

Inleiding

29

6.2

Bedrijven en milieuzonering

29

6.3

Bodem

35

6.4

Natuur

36

6.5

Externe Veiligheid

40

6.6

Geluid

44

6.7

Luchtkwaliteit

46

Hoofdstuk2

Hoofdstuk3

Hoofdstuk4

Hoofdstuk5

2

6.8

Milieueffectrapportage

47

6.9

Duurzaamheid en energie

48

Hoofdstuk7

Financiële uitvoerbaarheid

50

Hoofdstuk8

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

51

8.1

Participatie

51

8.2

Vooroverleg

51

8.3

Zienswijzen

51

Bijlagen

53

Bijlage 1

Archeologisch onderzoek BOOR

54

Bijlage 2

Verkennend bodemonderzoek

91

Bijlage 3

Quickscan Wet natuurbescherming

143

Bijlage 4

Akoestisch onderzoek omgevingsgeluid

152

Bijlage 5

Quickscan cultuurhistorie

176

Bijlage 6

Akoestisch onderzoek middelbare school

182

Bijlage 7

Nader vleermuizenonderzoek

275

Bijlage 8

Parkeerbalans

290

Bijlage 9

Stikstofdepositieberekening

293

Regels

323

Hoofdstuk1

Inleidende regels

324

Artikel 1

Begrippen

324

Artikel 2

Wijze van meten

327

Hoofdstuk2

Bestemmingsregels

328

Artikel 3

Wonen

328

Artikel 4

Verkeer - Verblijfsgebied

330

Artikel 5

Waarde - Archeologie

331

Hoofdstuk3

Algemene regels

333

Artikel 6

Antidubbeltelbepaling

333

Artikel 7

Algemene bouwregels

334

Artikel 8

Algemene afwijkingsregels

335

Artikel 9

Overige regels

336

Hoofdstuk4

Overgangs- en slotregels

337

Artikel 10

Overgangsrecht bouwwerken

337

Artikel 11

Slotregel

338

Bijlage bij regels Bijlage 1

339 Lijst van Bedrijfsactiviteiten

340

3

4

Toelichting Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Voorliggend bestemmingsplan biedt een actueel planologisch kader voor de beoogde ontwikkeling van de Drukkerij een woontoren van 14 bouwlagen aan de westzijde, een parkeergarage van 3 bouwlagen aan de zuidoostzijde en een gedeelte van 4 bouwlagen aan de noordoostzijde waarbinnen 2 laags appartementen (beneden-bovenwoningen) worden gerealiseerd. In de ontwikkeling is plaats voor circa 109 woningen, variërend in grootte vanaf circa 50 m . De beoogde ontwikkeling is in strijd met het huidige planologisch regime. Om die reden dient een planologische procedure te worden doorlopen. In dit geval is er voor gekozen de planologische procedure te doorlopen aan de hand van een (postzegel)bestemmingsplanprocedure. Deze procedure wordt gecoördineerd doorlopen met de omgevingsvergunningen en overige toestemmingen die nodig zijn voor de realisatie van het bouwplan. 2

1.2

Ligging en begrenzing

Het plangebied is gelegen in de wijk Lage Land, de oudste woonwijk in Rotterdam-Prins Alexander. Het plangebied wordt begrensd door de Jaap van der Hoekplaats en de Berlagestraat. Ten noorden van de projectlocatie is een middelbare school gelegen. Ten zuiden een parkeerplaats met daaraan een winkelcentrum. Nabij het plangebied is de gemeente Rotterdam voornemens om het winkelcentrum te herontwikkelen. Tevens wordt in het kader een grote herstructurering door de gemeente Rotterdam het openbaar gebied aangepast.

5

figuur 1.1 Ligging plangebied

Het gebouw aan de Jaap van der Hoekplaats 10-20 staat bekend onder de kadastrale nummers K 1148, 1271 en 1149 H (figuur 1.2).

figuur 1.2 kadastrale aanduiding plangebied

6

1.3

Vigerende bestemmingsplannen

De gronden van het plangebied vallen op dit moment binnen het bestemmingsplan "Het Lage Land/Oud Prinsenland", vastgesteld door de gemeenteraad van Rotterdam en onherroepelijk sinds 26 juni 2009. Het Lage Land/Oud Prinsenland De projectlocatie is in de huidige situatie bestemd als 'bedrijven II'. In artikel 3 van het bestemmingsplan is de doeleindenomschrijving omschreven. De gronden aangewezen voor 'bedrijven II' zijn onder andere aangewezen voor bouwwerken en opslagterreinen behorend tot de categorieën 1 tot en met 2 die vermeld zijn op de Lijst van Bedrijfsactiviteiten.

Figuur 1.3 uitsnede bestemmingsplan Het Lage Land/Oud Prinsenland (plangebied rood omlijnd) Tevens

staat de locatie gekenmerkt als archeologisch waardevol gebied.

figuur 1.4 uitsnede bestemmingsplan 'Archeologisch waardevol gebied'

Het voorliggend plan is in strijd met de enkelbestemming 'bedrijven II'. Met voorliggend bestemmingsplan wordt de afwijking mogelijk gemaakt.

7

Hoofdstuk 2

Beleidskaders

2.1

Rijksbeleid

2.1.1

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Dit besluit legt nationale ruimtelijke belangen vast. Het beleid is erop gericht om het aantal regels terug te dringen. De ruimtelijke onderwerpen van nationaal belang zijn daardoor beperkt. Hierdoor is onder andere de aanwijzing van nationale landschappen vervallen. Het Rijk maakt bijvoorbeeld geen landsdekkende woningbouwafspraken meer, alleen nog in de Noorden Zuidvleugel van de Randstad. Het Rijk benoemt alleen nog landelijke doelstellingen om de woningmarkt goed te laten werken. Het landschapsbeleid gaat ook naar de provincies. Provincies en gemeenten zijn volgens het kabinet beter op de hoogte van de situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties. Daardoor kunnen zij beter afwegen wat er met een gebied moet gebeuren. Op dit moment legt het Barro geen restricties op voor dit bestemmingsplan. 2.1.2

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012)

In maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. De structuurvisie heeft verschillende nota's vervangen, zoals de Nota Ruimte, Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de Mobiliteits Aanpak, de structuurvisie voor de Snelwegomgeving, de agenda Landschap, de agenda Vitaal Platteland en de Pieken in de Delta. De rijksoverheid streeft naar een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland, met een krachtige aanpak die ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt. De ruimtelijke structuur van Nederland heeft zich ontwikkeld van steden in een landelijk gebied naar stedelijke regio's in interactie met landelijke en cultuurhistorische gebieden. Overheden, burgers en bedrijven krijgen de ruimte om oplossingen te creëren. Zij verdienen het vertrouwen dat ze dat op een goede manier doen. Het Rijk gaat zo min mogelijk op de stoel van provincies en gemeenten zitten en richt zich op het versterken van de internationale positie van Nederland en het behartigen van de belangen voor Nederland als geheel, zoals de hoofdnetwerken voor personen- en goederenvervoer, energie en natuur. Afspraken over verstedelijking, groene ruimte en landschap laat het Rijk over aan de provincies en gemeenten.

Het Rijk blijft verantwoordelijk voor het systeem van ruimtelijk ordening. Daarnaast kan een rijksverantwoordelijkheid aan de orde zijn indien: Een onderwerp nationale baten en/of lasten heeft en de doorzettingsmacht van provincies en gemeenten overstijgt. Bijvoorbeeld ruimte voor militaire activiteiten en opgaven in de stedelijke regio's rondom de mainports, brainport, greenports en de valleys. Over een onderwerp internationale verplichtingen of afspraken zijn aangegaan. Bijvoorbeeld voor biodiversiteit, duurzame energie, watersysteemherstel of werelderfgoed. Een onderwerp provincie- of landsgrensoverschrijdend is en ofwel een hoog afwentelingsrisico kent ofwel in beheer bij het Rijk is. Bijvoorbeeld de hoofdnetten van weg, spoor, water en energie, maar ook de bescherming van gezondheid van inwoners. In de structuurvisie zijn dertien nationale belangen benoemd. De nationale belangen, die worden benoemd, betreffen de internationale concurrentiepositie, het gebruik van de ondergrond, het behouden en versterken van vervoer- en transportsystemen, de milieukwaliteit, de waterveiligheid en zoetwatervoorziening en behoud en versterken van natuur en cultuurhistorische waarden. Geen van deze nationale belangen zijn van toepassing op dit plan en daarmee wordt beleid hierover overgelaten aan de provincie en de gemeente.

8

2.1.2.1 Ladder voor duurzame verstedelijking De Ladder is als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) opgenomen. Het doel van de Ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de Ladder wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd. Relatie tot projectgebied Voor dit bestemmingsplan geldt dat het plangebied is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied en het een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt. De behoefte aan het plan dient te worden aangetoond. De ladder wordt in de conclusie van dit hoofdstuk behandeld.

2.2

Provinciaal beleid

2.2.1

Omgevingsbeleid Zuid-Holland

Het Omgevingsbeleid van Zuid-Holland omvat al het beleid voor de fysieke leefomgeving. Het Omgevingsbeleid bestaat uit twee kaderstellende instrumenten: de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening. Daarnaast zijn in het Omgevingsbeleid operationele doelstellingen opgenomen, zodat zichtbaar is hoe de provincie zelf invulling geeft aan de realisatie van haar beleid. Deze operationele doelstellingen maken onderdeel uit van verschillende uitvoeringsprogramma's en -plannen, zoals het Programma Ruimte en het Programma Mobiliteit. Met het Omgevingsbeleid van Zuid-Holland streeft de provincie naar een optimale wisselwerking tussen gewenste ruimtelijke ontwikkelingen en een goede leefomgevingskwaliteit. Hieraan geven zij richting door het maken van samenhangende beleidskeuzes, die volgen uit de provinciale opgaven. Deze beleidskeuzes werken door naar uitvoeringsprogramma's en naar een verordening. Het geheel aan bestaande beleidskeuzes, inclusief de doorwerking naar programma's en naar een verordening, vormt het provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving. Voor het Programma Ruimte geldt dat delen van de voorgaande versie thans zijn opgegaan in de Omgevingsvisie. Het resterende deel van het Programma Ruimte maakt onderdeel uit van het Omgevingsbeleid.

2.2.1.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland De Omgevingsvisie Zuid-Holland (hierna: Omgevingsvisie) is per 1 april 2019 in werking getreden. Zoals eerder aangegeven is het centrale doel van het integrale omgevingsbeleid het verbeteren van de omgevingskwaliteit. Onder 'omgevingskwaliteit' wordt verstaan het geheel aan kwaliteiten die de waarde van de fysieke leefomgeving bepalen. Vanuit het bestaande beleid gaat het hier om een samenvoeging van ruimtelijke kwaliteit (belevingswaarde, gebruikswaarde en toekomstwaarde) en milieukwaliteit (gezondheid en veiligheid). Met het samenvoegen van al het bestaande beleid voor de fysieke leefomgeving heeft de provincie een eerste stap gezet richting een meer integrale sturing op omgevingskwaliteit. Met oog op de invoering van de Omgevingswet in 2022 wordt dit verder ontwikkeld. De basis hiervoor is gelegd in de volgende onderdelen van 'omgevingskwaliteit': 1. Een beschrijving van de unieke kwaliteiten van Zuid-Holland: de drie deltalandschappen, de Zuid-Hollandse steden en de strategische ligging in internationale netwerken. 2. Een beschrijving van de bestaande omgevingskwaliteit op basis van de leefomgevingstoets, met aandacht voor de aspecten van milieukwaliteit. De leefomgevingstoets is agenderend voor verdere beleidsontwikkelingen.

Hiertoe implementeert de provincie een integrale beleidscyclus en monitor Omgevingskwaliteit voor toekomstige kwaliteitsverbetering. 3. Een nadere uitwerking van het provinciale beleid voor het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit. De provincie beschikt al enige tijd over de 'kwaliteitskaart' en de 'richtpunten ruimtelijke kwaliteit', behorende bij zowel de Omgevingsvisie als de Omgevingsverordening. Provinciaal beleid en opgaven Omgevingskwaliteit Voor het realiseren van een goede Omgevingskwaliteit werkt de provincie vanuit twaalf provinciale 'Opgaven Omgevingskwaliteit'. De daarmee samenhangende provinciale beleidskeuzes zijn in die

9

opgaven geclusterd. Hierdoor vallen de opgaven voor: landschap en cultuurhistorie, gezondheid en veiligheid, natuur en recreatie, ruimte en verstedelijking, wonen, bodem en ondergrond, klimaatadaptie, bereikbaarheid. Verstedelijking en wonen De provincie voorziet op regionaal niveau, samen met gemeenten, marktpartijen en woningbouwcorporaties, in voldoende en passende woningen voor de verschillende doelgroepen, waaronder de doelgroepen van het huurbeleid. Hierbij gaat de voorkeur uit naar nieuwe woningbouw binnen bestaand stads- en dorpsgebied en georiënteerd op hoogwaardig openbaar vervoer. Daarnaast heeft de provincie de ambitie om alle woningen in Zuid-Holland in 2035 CO2-neutraal en vóór 2050 klimaatrobuust ingericht en ingepast te laten zijn. Nieuwe woningen dragen bij aan een aantrekkelijke woon- en leefomgeving in Zuid-Holland. Nieuwe woningen zijn energieneutraal of leveren energie en zijn toegerust op de gevolgen van klimaatverandering (heftige regenbuien, perioden van droogte en hittestress) en bodemdaling. Hiervoor zijn concrete doelstelling uitgewerkt: 1. Bouwen naar behoefte 2. Bouwen binnen bestaand stads- en dorpsgebied 3. Differentieer de woningvoorraad 4. Bouw georiënteerd op hoogwaardig openbaar vervoer 5.

Benut potentie van energietransitie en klimaatadaptie Beleid ruimtelijke kwaliteit De inzet van de provincie is dat ruimtelijke ontwikkelingen bijdragen aan het behoud en versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Het ruimtelijk kwaliteitsbeleid bestaat uit een viertal kwaliteitskaarten, samengevat in één integrale kwaliteitskaart, bijbehorende richtpunten en een aantal bepalingen in de verordening ('handelingskader ruimtelijke kwaliteit'). De kwaliteitskaart en de richtpunten geven richting aan de interpretatie van ruimtelijke kwaliteit. Om te kunnen bepalen of een ruimtelijke ontwikkeling passend is, is vooral de ruimtelijke impact van belang. Daarbij hanteert de provincie met het oog op de wisselwerking tussen gebiedskwaliteiten en ontwikkelingen de volgende uitgangspunten: De aard en schaal van een gebied bepalen of een ontwikkeling in meer of mindere mate passend is. In een agrarisch gebied passen stedelijke functies als woonwijken of bedrijventerreinen niet bij de aard en zijn daarmee gebiedsvreemd. De schaal van een gebied ('korrelgrootte') bepaalt of een ontwikkeling al dan niet past bij die schaal. Het 'laadvermogen' van een coulisselandschap is immers anders dan dat van een open veenweidepolder.

Een ontwikkeling die past bij de schaal en aard van een gebied heeft in beginsel weinig ruimtelijke impact op gebiedskwaliteiten en vraagt daarom weinig tot geen provinciale betrokkenheid. Hoe meer een ontwikkeling afwijkt van de aard en schaal van een gebied, des te groter is in beginsel de ruimtelijke impact van nieuwe ontwikkelingen en des te eerder raken ze provinciale doelen of belangen. Dit geldt eveneens naarmate de kwaliteit van een gebied bijzonderder of kwetsbaarder is. De gebiedsprofielen ruimtelijke kwaliteit bieden handvatten om te bepalen hoe groot de ruimtelijke impact in specifieke gevallen is. In dit licht wordt onderscheid gemaakt in drie soorten ontwikkeling. Inpassing Dit betreft een gebiedseigen ontwikkeling, passend bij de schaal en aard van het landschap. Een voorbeeld hiervan is de uitbreiding van een agrarisch bedrijf in het buitengebied of de herstructurering van een woonbuurt. Bij inpassing veranderen bestaande structuren en kwaliteiten niet tot nauwelijks. De rol van de provincie is hier in principe beperkt, behalve in gebieden met bijzondere kwaliteit. Uitgangspunt is dat bij inpassing een ontwikkeling volledig past binnen de richtpunten. Aanpassing Dit betreft een ontwikkeling die niet past bij de aard of de schaal van een gebied en daarmee niet geheel past binnen de richtpunten.

Voorbeelden zijn een beperkt aantal nieuwe woningen in het buitengebied,

10

een nieuw landgoed en de verbreding van een provinciale weg. De rol van de provincie zal zich, afhankelijk van het type gebied en het type ontwikkeling, vooral richten op het toewerken naar een kwalitatief optimaal resultaat, ontwerpoptimalisaties, inpassingsmaatregelen of aanvullende ruimtelijke maatregelen zijn nodig om de ruimtelijke kwaliteit te behouden of te verbeteren. Transformatie Bij transformatie gaat het om een verandering van een gebied van dusdanige aard en omvang dat een nieuw landschap of stedelijk gebied ontstaat. De ontwikkeling past niet bij de aard en schaal van het gebied. Dit is bijvoorbeeld het geval bij uitleglocaties voor woningbouw en bedrijventerrein of de aanleg van grootschalige recreatiegebieden. Bij transformatieopgaven is bijna altijd een provinciaal doel of belang in het geding en zal de betrokkenheid van de provincie zich richten op een actieve behartiging van provinciale doelen en een kwalitatief optimaal resultaat. Gelet op de verandering van het gebied is het reëel om aan te nemen dat niet aan alle richtpunten kan worden voldaan, maar dat door middel van een nieuw integraal ontwerp er een nieuwe ruimtelijke kwaliteit ontstaat. Ook hierbij kunnen ontwerpoptimalisaties, inpassingsmaatregelen of aanvullende ruimtelijke maatregelen nodig zijn om de ruimtelijke kwaliteit te behouden of te verbeteren.

Figuur 2.2.1 Soorten ontwikkeling (bron: Omgevingsvisie Zuid-Holland)

Relatie tot het plangebied Het plangebied is gelegen binnen de laag van stedelijke occupatie 'steden en dorpen'. Steden Kenmerken als de identiteit van de plek (historische, culturele, toeristische en ruimtelijke kenmerken), de geografische strategische ligging in het stedelijk netwerk en de aanwezige en nieuwe economische dragers maken van iedere stad en ieder centrum in het systeem een unieke plek met een eigen (ruimtelijke) karakteristiek. Een brede waaier aan woon- en werkmilieus is een belangrijke voorwaarde voor een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Als herstructurering, transformatie of verdichting plaatsvindt binnen de stad, dan draagt dit bij aan de versterking van de ruimtelijke karakteristiek. Bij nieuwe ontwikkelingen wordt gebruik gemaakt van de groen- en waterstructuur als onderdeel van het stads- en dorpsontwerp. De hoogstedelijke centrumgebieden kennen een hoge bereikbaarheid en sterke identiteit. Ze bieden plaats aan (inter)nationale voorzieningen en bijzondere stedelijke woonmilieus. Met de ontwikkeling van de Drukkerij wordt bijgedragen aan de toevoeging van woningen en versterking van het stedelijk woonmilieu. De groenstructuur wordt verstrekt door een daktuin te realiseren, welke toegankelijk is voor de bewoners. Met de juiste groene inrichting zal de daktuin van De Drukkerij een belangrijke schakel vervullen in dit groene netwerk van de omgeving.

De stedelijke groenstructuur is van groot belang voor de leefbaarheid en ruimtelijke kwaliteit in stedelijk

11

gebied, zeker in het licht van verdere stedelijke verdichting en de verwachte klimaatverandering. 2.2.1.2 Omgevingsverordening Zuid-Holland De doelen en ambities van de provincie zoals verwoord in de Omgevingsvisie Zuid-Holland en het Programma Ruimte, zijn vertaald naar concrete regelgeving in de Omgevingsverordening Zuid-Holland. Ook de Omgevingsverordening is per 1 april 2019 in werking getreden. Om te kunnen bepalen of een ruimtelijke ontwikkeling passend is, is vooral de ruimtelijke impact van belang. Hoe groot die ruimtelijke impact is wordt in specifieke gevallen bepaald aan de hand van gebiedsprofielen en door onderscheid te maken in drie soorten ontwikkeling: inpassing, aanpassing en transformatie. Gelet op het uitgangspunt dat de ruimtelijke kwaliteit als gevolg van een ontwikkeling per saldo niet afneemt, dient de toetsing aan ruimtelijke kwaliteit een integraal onderdeel te vormen van de planvorming en afweging. Bestaand stads- en dorpsgebied Uitgangspunt voor de strategie voor de bebouwde ruimte is een betere benutting van het bestaand stads- en dorpsgebied (BSD). Stedelijke ontwikkelingen vinden daardoor primair plaats binnen bestaand stads- en dorpsgebied. Op onderstaande figuur is te zien dat de projectlocatie is gelegen binnen BSD.

Figuur 2.2.3. Uitsnede 'Bestaand stads- en dorpsgebied 2020' Zuid-Holland

Relatie tot het plangebied Het bestemmingsplan maakt de realisatie van woningen in bestaand stedelijk gebied mogelijk. Hiermee wordt rekening gehouden met de relevante richtpunten uit de omgevingsvisie en de kwaliteitskaarten. Er is sprake van inpassing, aangezien woningbouw goed aansluit bij het karakter van de wijk.

12

2.2.2

Programma ruimte

Het Programma ruimte (20 februari 2019) is parallel aan de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening opgesteld. Het Programma ruimte bevat een nadere invulling en operationalisering van ruimtelijk relevante onderdelen van de Omgevingsvisie. Het gaat dan bijvoorbeeld om een locatiespecifieke of programmatische invulling van beleidsbeslissingen uit de Omgevingsvisie. Ook kan het gaan om taken en bevoegdheden van Gedeputeerde Staten. Stedelijke ontwikkelingen Uitgangspunt voor de strategie voor de bebouwde ruimte is betere benutting van het bestaand stads- en dorpsgebied (BSD). Stedelijke ontwikkelingen vinden daardoor primair plaats binnen BSD. Niet alle vraag naar wonen en werken kan en hoeft te worden opgevangen binnen bestaand stads- en dorpsgebied (BSD). Stedelijke ontwikkelingen die niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied gerealiseerd kunnen worden en kleinschalige stedelijke ontwikkelingen, kunnen in het landelijk gebied plaatsvinden in aansluiting op bestaand stads- en dorpsgebied of in bebouwingslinten. Gedeputeerde Staten zien toe op toepassing door gemeenten van de Ladder voor duurzame verstedelijking en het beleid voor ruimtelijke kwaliteit. Het eindoordeel over stedelijke ontwikkelingen groter dan 3 hectare buiten bestaand stads- en dorpsgebied ligt bij Provinciale Staten. Deze worden door Provinciale Staten afgewogen en opgenomen op de 3 hectare kaart.

Ofwel op de kaart 'woningbouwlocaties, bedrijventerreinen en andere stedelijke ontwikkelingen' ('3 ha kaart'). Wanneer een locatie opgenomen is op de '3 ha kaart' betekent dit dat de provincie op hoofdlijnen geen ruimtelijk bezwaar heeft tegen de betreffende ontwikkeling. Uitgangspunt voor het openen van een locatie van de '3 ha kaart' is dat het gaat om een reële ontwikkeling. Binnen een periode van ten hoogste 10 jaar moet er voldoende behoefte bestaan voor de ontwikkeling van de locatie. De 3 ha kaart is niet van toepassing op de projectlocatie gezien de ligging binnen BSD. Ruimtelijke ontwikkelingen bij Stedenbaanstations Gemeenten en regio's stimuleren om ruimtelijke ontwikkelingen binnen bestaand stads- en dorpsgebied zoveel mogelijk te realiseren binnen de invloedsgebieden van de stations en haltes van Stedenbaan. De doelstelling van Stedenbaan is het verhogen van het aantal reizigers per openbaar vervoer door het verkorten, versnellen en veraangenamen van de reis, waardoor deze aantrekkelijker wordt. Dit draagt bij aan de agglomeratiekracht van de Zuidelijke Randstad.

Op de website https://data.overheid.nl/dataset/49763-stedenbaanplus-invloedsgebieden#panel-1 is het volgende opgenomen: “Afgesproken is om te werken met cirkelvormige invloedsgebieden rondom de stations en de haltes, gedifferentieerd naar de verschillende categorieën: de stations van de hoofd- en regionale spoorverbindingen en de metrostations van de Stadsregio Rotterdam hebben een straal van 1200m; de overige haltes hebben een straal van 800m.”. De ontwikkeling De Drukkerij bevindt zich in de nabijheid van metrostation Prinsenlaan (tussen de 400800 meter). De Woningmarktverkenning Zuid-Holland is voor de provincie uitgangspunt voor gesprek over de kwalitatieve en kwantitatieve behoefte met de regio's. De Woningmarktverkenning is gebaseerd op het landelijke woningbehoefteonderzoek (het WoON) en de provinciale Bevolkingsprognose (BP). De Bevolkingsprognose geeft inzicht in de verwachte huishoudensgroei op (sub)regionaal niveau. In de Woningmarktverkenning wordt vanuit de BP een doorvertaling gemaakt naar kwalitatieve behoefte, onder andere woonmilieus en prijsklassen. De provincie stelt de Woningmarktverkenning Zuid-Holland vast als uitgangspunt voor de woningbehoefte in de regionale woonvisies. Naast de Bevolkingsprognose voert de provincie iedere drie jaar een onderzoek uit naar de woningbehoefte. Dit is de Woningbehoefteraming (WBR).

De WBR kan als aanvulling worden gebruikt op de BP, om inzicht te geven in het aantal woningen dat gebouwd zou moeten worden voor de eigen bevolking van een gemeente (lokale behoefte).

13

tabel 2.1 Trendraming (2019) subregio Rotterdam - Oost

In de periode 2019 – 2030 is een hoge behoefte aan woningen in de stadsregio Rotterdam - Oost, waar het plangebied onder valt. Relatie tot het plangebied De projectlocatie is gelegen binnen BSD, dit heeft als gevolg dat in de toelichting van het bestemmingsplan in moet worden gegaan op de Ladder voor duurzame verstedelijking. In de conclusie van dit hoofdstuk zal eveneens nader op de behoefte van de ontwikkeling worden ingegaan.

2.3

Regionaal beleid

2.3.1

Woningmarktstrategie & Woonvisie Regio Rotterdam 2014 tot 2020

De Woningmarktstrategie & Woonvisie Regio Rotterdam is geactualiseerd en vastgesteld tijdens de regiotafel wonen op 28 juni 2017. Het planaanbod is in de geactualiseerde regionale woonvisie naar beneden bijgesteld, omdat de woningbouwrealisatie tot 2017 van de huidige afspraken, geldend voor de periode 2013 tot 2020, achter is gebleven bij de planning. Circa 57% van de geplande niewbouwproductie is gerealiseerd. De nettotoevoeging bleef steken op 2.000 per jaar, waar meer dan 3.100 woningen bedoeld was. Het woningbouwprogramma 2017 tot 2020 duidt op een productie van ruim 20.100 woningen en de sloop van 3.000 woningen; dit betekent een netto toevoeging van 17.100 woningen in drie jaar tijd, met een jaarlijks opleveringsgemiddelde van 6.700, en 1.000 gesloopte woningen per jaar. De grote aantallen nieuwbouw doen zich voor in de subregio's Zuidrand, Waterweg (Delfshaven en Maassluis) en Hart van Rotterdam. Het plangebied ligt in de subregio Oostrand. Het planaanbod voor de periode 2020 tot 2025 laat een daling zien van het gemiddelde aantal nieuw te bouwen woningen, van 6.700 per jaar in de periode 2017 – 2020, naar 4.800 per jaar in de periode 2020 – 2025.

Figuur 2.3.1 Planaanbod (bron: PZH planmonitor)

Relatie tot het bestemmingsplan De realisatie van het woongebouw met circa 109 woningen in het plangebied draagt bij aan het planaanbod in de regio Rotterdam.

14

2.4

Gemeentelijk beleid

2.4.1

Stadsvisie Rotterdam: Ruimtelijke ontwikkelingsstrategie 2030

De stadsvisie, vastgesteld op 29 november 2007 door de gemeenteraad van Rotterdam vormt het ruimtelijk kader voor alle investeringen, projecten en plannen die in de stad worden gerealiseerd. De Stadsvisie is een ontwikkelingsstrategie voor de stad Rotterdam, voor de periode tot 2030. De Stadsvisie heeft als missie een sterke economie en een aantrekkelijke woonstad. Deze missie is uitgewerkt in een aantal kernbeslissingen op de onderwerpen wonen en economie en deze bepalen wat er de komende jaren op deze gebieden gebeurt in de stad. Veel van de kernbeslissingen zullen de komende vijftien jaar worden omgezet in de uitvoering van een aantal (bouw) projecten in de stad, waardoor Rotterdam over pakweg vijftien jaar inderdaad een sterke economie heeft en aantrekkelijke woongebieden kent, ook voor haar hoogopgeleide bewoners. Op basis van effectmeting zijn dertien gebiedsontwikkelingen aangewezen die het belangrijkst zijn voor de realisatie van de doelen 'sterke economie' en 'aantrekkelijke woonstad', zogenoemde VIP-gebieden. Deze dertien grote gebiedsontwikkelingen krijgen prioriteit in de nabije toekomst (de komende 10 jaar). Voorliggend bestemmingsplan ligt niet in een dergelijk VIP-gebied. 2.4.2

Woonvisie Rotterdam, koers naar 2030, agenda tot 2020

Vastgesteld op 15 december 2016 door de Rotterdamse gemeenteraad De Woonvisie verwoordt de ambities om van Rotterdam een aantrekkelijke woonstad te maken voor iedereen. Centraal in de opgave staat het beantwoorden van de groeiende vraag naar wonen in Rotterdam. Onlosmakelijk daaraan verbonden is de noodzaak om een betere balans in de woningvoorraad te creëren, de kwaliteit van woningen en woonmilieus te versterken en te borgen dat het voor iedereen en op een dagelijkse basis goed wonen is in de stad. In de Woonvisie zijn drie hoofddoelen en daarbij horende prioriteiten gesteld. Meer aantrekkelijke woonmilieus realiseren door: de toenemende woningvraag van huishoudens met een modaal of hoger inkomen, sociale stijgers en young potentials te accommoderen; te zorgen voor een meer gedifferentieerd woningbestand in gebieden waar dit nu nog eenzijdig is en waar de kwaliteit van het wonen onder druk staat; en woonmilieus versterken, met een duidelijke profilering en aandacht voor kindvriendelijkheid. Zorgen voor een woningvoorraad met toekomstwaarde door: een goede woningkwaliteit te realiseren in de nieuwbouw en bestaande voorraad; ruimte voor tijdelijkheid, flexibiliteit, innovatie en experiment te bieden; en energiezuinig en milieuvriendelijk wonen te bevorderen.

De basis op orde houden door: het borgen van voldoende aanbod van goedkope huurwoningen; betaalbaarheidproblemen aan te pakken bij de bron en met toepassing van maatwerk; goed zelfstandig wonen voor iedereen mogelijk te maken; toe te zien op goed verhuurschap en een transparante woningmarkt; en woningeigenaren en bewoners aan te spreken op hun verantwoordelijkheid voor een ongestoord woongenot in en om de woning. De Woonvisie is een visie op hoofdlijnen en doet geen gebiedsgerichte uitspraken. De Woonvisie is een instrumentele uitwerking van de Stadsvisie op het onderwerp wonen op de korte termijn. Betrekking tot plan Met voorliggende plan wordt een woontoren mogelijk gemaakt. De ontwikkeling is daarmee in lijn met de woonopgave c.q. woonbehoefte in de gemeente Rotterdam. Het voorliggend bestemmingsplan is in lijn met de Woonvisie Rotterdam.

15

2.4.3

Welstandsnota Rotterdam

De Welstandsnota Rotterdam is vastgesteld door de gemeenteraad en is in werking getreden op 11 oktober 2012. Dit is een geactualiseerde versie van de Koepelnota Welstand Rotterdam uit 2004. Omdat niet alle gebieden hetzelfde belang hebben voor de ruimtelijke kwaliteit en het aanzien van Rotterdam, wordt er in de welstandsnota onderscheid gemaakt in de beleidsniveaus. Deze beleidsniveaus worden welstandsniveaus genoemd. Op het welstandsniveau staat aangegeven welk niveau op een bepaalde locatie van toepassing is. Er wordt onderscheid gemaakt tussen vier welstandsniveaus: 'bijzonder', 'ontwikkeling', 'regulier' en 'welstandsvrij'.

Figuur 2.4.1 Uitsnede kaart welstandsnota, projectlocatie rood omlijnd

De projectlocatie is gelegen in het welstandsniveau 'regulier'. Het reguliere welstandsniveau is van toepassing op het grootste deel van het grondgebied van Rotterdam. De niet-uitzonderlijke cultuurhistorische betekenis en de beperkte ruimtelijke dynamiek van deze gebieden rechtvaardigen het reguliere welstandsniveau. Desalniettemin zijn deze gebieden, veelal woonwijken, de drager van het stedelijke weefsel en moeten ook als zodanig verzorgd worden. Betrekking tot het plan Het bouwplan wordt aan de welstandscommissie voorgelegd. Deze toetst het plan aan de geldende welstandscriteria.

2.5

Conclusie beleid

Wonen De ontwikkeling van de Drukkerij sluit aan op het beleid ten aanzien van wonen. Provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid is geraadpleegd. Er is in de regio Rotterdam en in de gemeente Rotterdam een behoefte aan nieuwe woningen. De beoogde ontwikkeling is in lijn met zowel het provinciaal, regionaal als het gemeentelijk beleid. Ladder voor duurzame verstedelijking Op basis van zowel Rijks- als provinciale regelgeving is voor een stedelijke ontwikkeling het doorlopen van de Ladder voor duurzame verstedelijking verplicht. In dit geval is sprake van een stedelijke

16

ontwikkeling binnen bestaand bebouwd gebied. Om die reden dient met name de behoefte aan de ontwikkeling te worden aangetoond. Wonen In dit hoofdstuk is onder meer de woningbehoefte in kaart gebracht. Zowel vanuit provinciaal, regionaal als gemeentelijk beleid is gebleken dat behoefte bestaat aan de ontwikkeling. Vooral het regionale beleid is bij het bepalen van de behoefte van belang. De regionale visie volgt zowel het provinciaal als uit het regionaal beleid. Gesteld is dat de komende jaren de doelstelling bestaat in de gehele regio 50.000 woningen te realiseren. Dit door middel van transformatie en herstructurering, maar ook door toevoeging van nieuwbouw. Het plan voorziet in circa 109 woningen in Rotterdam. Dit betekent dat een goede bijdrage wordt geleverd aan het voorzien in de behoefte aan woningen.

17

Hoofdstuk 3 3.1

Geschiedenis van het plangebied

Ontstaansgeschiedenis

Figuur 3.1 Uitsnede wijk Lage Land, project rood omlijnd (bron: Google Maps)

Het plangebied is gelegen in de wijk Het Lage Land. Het Lage Land is één van de tien wijken die tussen de jaren '50 en '70 van de 20 eeuw in de nabijheid rond Rotterdam zijn gebouwd. Het achterliggende idee bij de bouw was dat blokken (gestapelde) woningen, georiënteerd op de zon en zoveel mogelijke vrijstaand in het groen werden geplaatst. Zo kon er voldoende licht, lucht en ruimte in de woning komen. De hoofdstructuur bestaat uit doorgaande wegen op stedelijk niveau, met daaraan gekoppeld winkelstraten, woonstraten, winkelpleinen en bedrijfsgebieden. De bebouwing is eenvoudig, staat vrij in een openbaar toegankelijke omgeving en varieert van lage en middelhoge blokken tot stroken hoogbouw die een hoogteaccent vormen. De samenstelling van bouwblokken is herhaald zodat er een stempel- en strokenverkaveling ontstaat. ste

Bebouwing, openbare ruimte en groen zijn in sterke samenhang met elkaar ontworpen. De kwaliteit van deze wijk ligt met name in de doordachte afwisseling tussen laag, middelhoog en hoog die varieert per stempelgebied. Daarnaast is de situering van de bouwblokken ten opzichte van elkaar en de relatie met de rustig ingerichte openbare ruimte een belangrijke kwaliteit in de ruimtelijke opbouw. Wanneer er tijdens een vernieuwingsopgave bestaande bebouwing wordt gesloopt en vervangen door nieuwbouw is het van belang dat de stedenbouwkundige structuur gerespecteerd wordt. Nieuwe ontwikkelingen sluiten aan op de bestaande maat en schaal en hoog-laag verhoudingen. Bij vernieuwingsopgaven wordt er daarom onderscheidt gemaakt tussen enerzijds woonstraten en anderzijds de centrale locaties aan de stedenbouwkundige hoofdstructuur of in de buurt van voorzieningen. Locaties nabij voorzieningen en langs de stedenbouwkundige hoofdstructuur zijn geschikt voor nieuwe hoogteaccenten en andere bebouwingstypologieën en bieden ruimte voor verbijzondering. Het plangebied is gelegen op het snijvlak van het centrum van de wijk Het Lage Land en de stedenbouwkundige hoofdstructuur. Het stedenbouwkundige ensemble bestaat uit bouwblokken tot 9 bouwlagen afgewisseld met parkeerhoven en een centraal gelegen pleinruimte.

Aan de zuidzijde van het stedenbouwkundig ensemble is een hoogteaccent van 22 bouwlagen gerealiseerd. Een tweede hoogte accent aan de noordzijde sluit aan bij de bestaande hoog-laag verhouding. Doordat het plangebied

18

onderdeel is van het centrum, is het een geschikte locatie voor het realiseren van een hoogte accent in de vorm van een mooie toren.

3.2

Archeologie

Beleidskader Rotterdam draagt sinds 1960 zorg voor het eigen archeologisch erfgoed en is in het bezit van een door het rijk verleende opgravingsbevoegdheid. Het doel van de Rotterdamse archeologie is: (1) te zorgen voor het behoud van archeologische waarden ter plaatse in de bodem; (2) te zorgen voor de documentatie van archeologische waarden indien behoud ter plaatse niet mogelijk is; (3) te zorgen dat de resultaten van het archeologisch onderzoek bereikbaar en kenbaar zijn voor derden. De gemeente Rotterdam bezit een Archeologische Waardenkaart (AWK) en een vastgestelde lijst met Archeologisch Belangrijke Plaatsen (ABP's), die opgenomen zijn in de gemeentelijke archeologieverordening. Genoemde beleidsinstrumenten moeten een tijdige en volwaardige inbreng van archeologische belangen bij ruimtelijke ontwikkelingen waarborgen. Dit instrumentarium sluit aan op en komt mede voort uit het rijksbeleid en het provinciale beleid dat naar aanleiding van het Europese 'Verdrag van Malta' is ontwikkeld. Verkennend inventariserend archeologisch veldonderzoek Archeologie Rotterdam (BOOR) Archeologie Rotterdam (BOOR) heeft een verkennend inventariserend archeologisch veldonderzoek uitgevoerd naar archeologische waarden in het plangebied Jaap van der Hoekplaats 10-20 te Rotterdam. Het onderzoek is als Bijlage 1 bij deze toelichting gevoegd.

Onderstaand zijn de resultaten integraal weergegeven. In totaal zijn 6 boringen gezet, verspreid over het plangebied tot een maximale diepte van 5,7 m beneden het maaiveld. Het onderzoek is verricht, omdat de bestaande bebouwing gesloopt zal worden en nieuwbouw gerealiseerd wordt. Bij de voorgenomen werkzaamheden kunnen eventueel aanwezige archeologische waarden worden aangetast. Het plangebied bevindt zich in winkelgebied Prins Alexander. Binnen het plangebied zal de bestaande bebouwing gesloopt worden en wordt een woontoren van veertien etages gerealiseerd. De oppervlakte van het plangebied bedraagt circa 1.650 m . 2

Beleidsinstrumenten AWK Rotterdam De Archeologische Waardenkaart (AWK) Rotterdam bestaat uit twee kaarten: de Archeologische Kenmerkenkaart en de hierop gebaseerde Archeologische Waarden- en Beleidskaart (2005). Volgens de Archeologische Waarden- en Beleidskaart is het plangebied gelegen in een gebied met een zeer hoge archeologische verwachting. Volgens de Kenmerkenkaart geldt er een middelmatige trefkans op bewoningssporen uit de Nieuwe Steentijd en op bewoningssporen uit de Ijzertijd, Romeinse tijd (begin jaartelling-450 na Christus) en Middeleeuwen (450-1500 na Christus). De verwachting komt door de aanwezigheid van geul- en oeverafzettingen van een bekende fossiele rivierloop aan of onder het oppervlak. Een aanlegvergunning is verplicht, afhankelijk van de verstoringsdiepte, maar ongeacht het oppervlak van de uit te voeren werkzaamheden. Archeologische Monumentenkaart Zuid-Holland Volgens de Archeologische Monumentenkaart (AMK) Zuid-Holland, opgenomen in kaart 1b (Archeologie waarden) van de Cultuurhistorische Hoofdstructuur Zuid-Holland (Provincie Zuid-Holland 2007), bevinden zich binnen het plangebied geen terreinen van hoge archeologische waarde en geen terreinen van zeer hoge archeologische waarde (tevens wettelijk beschermd).

Bestemmingsplan Het Lage Land / Oud Prinsenland Conform het bestemmingsplan Het Lage Land / Oud Prinsenland (2009) geldt voor het plangebied een bouwregeling en een omgevingsvergunning voor werken, geen bouwwerk zijnde, voor bouw- en graafwerkzaamheden met een oppervlak groter dan 200 m² en die tevens dieper reiken dan 1,0 m beneden maaiveld.

19

Resultaten Verkennend inventariserend archeologisch veldonderzoek Archeologie Rotterdam (BOOR) Op basis van het bureauonderzoek werd verwacht dat in het plangebied "Jaap van der Hoekplaats 10-20 Rotterdam" sprake is van een fossiel geulsysteem (Zuidplas stroomgordel). In de top van dit geulsysteem kunnen bewoningssporen (nederzettingsterreinen) uit het Neolithicum tot Bronstijd aanwezig zijn. Tijdens het veldonderzoek is de verwachte stroomgordel (Zuidplas) aangetroffen. De afzettingen van deze stroomgordel bestaan uit beddingafzettingen afgedekt door verlandingsafzettingen. De riviergeul is na haar inactiviteit verland en opgevuld met klei en daarna overgroeid met veen. In de top van deze afzettingen zijn geen sporen van bodemvorming, rijping of verdroging aanwezig. De kans dat er in de top van de stroomgordel een archeologische vindplaats aanwezig is, wordt dan ook zeer klein geacht. Op de stroomgordel ligt intact veen. De historische vervening in het plangebied is daarmee niet zodanig geweest dat al het veen is vergraven dan wel verdwenen. Er zijn binnen het veen geen veraarde of verdroogde trajecten aanwezig. De kans dat er in de top van het veen een archeologische vindplaats aanwezig is, wordt dan ook zeer klein geacht.

Concluderend kan gesteld worden dat de kans zeer klein is, dat bij de herinrichting van het onderzoeksgebied archeologische waarden verstoord zullen worden. Conclusie Op grond van het inventariserend veldonderzoek luidt de aanbeveling voor het plangebied Rotterdam Jaap van der Hoekplaats 10-20, dat er geen voorzieningen getroffen hoeven te worden om archeologische waarden te behouden of te ontzien. Zonder verder archeologisch onderzoek kan worden gestart met de voorgenomen werkzaamheden. Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling. Wel is een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' opgenomen in de regels van het bestemmingsplan.

3.3

Cultuurhistorie, Stadsgezichten en Monumenten

Voor het bestemmingsplan Lage Land/Oosterflank is een Quickscan Cultuurhistorische waarde gebied opgesteld (zie Bijlage 5 bij het bestemmingsplan). In het voorliggend bestemmingsplan worden de relevante onderdelen voor het plangebied besproken. Uit de analyse blijkt dat de cultuurhistorische waarde van de wijk en het plangebied niet direct zit in de architectonische kwaliteit van de bebouwing maar wel in de elementen die van de wijk een ruimtelijke eenheid maken. De groenstructuur en de architectonische en stedenbouwkundige eenheid van de verschillende buurtjes waarin steeds verschillende woning- en gebouwtypologieën met elkaar gecombineerd worden en die tezamen één ensemble vormen. Binnen het plangebied zijn geen cultuurhistorische waarden aanwezig. Het plangebied betreft slechts een gebouw dat dienst doet als een drukkerij. Vanuit cultuurhistorisch perspectief is het plangebied niet interessant. Het bestemmingsplangebied is niet gelegen binnen een beschermd stads- en dorpsgezicht. Binnen het bestemmingsplangebied zijn geen monumenten en/of beeldbepalende objecten gelegen. De aspecten cultuurhistorie, stadsgezichten en monumenten vormen geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

3.4

Huidig gebruik

Het plangebied is gelegen binnen de wijk Het Lage Land. De wijk grenst in het zuiden aan de wijk Prinsenland, de wijk grenst aan de Hoofdweg in het noorden, aan de A16 in het westen en de Prins Alexanderlaan in het oosten. De wijk is tot stand gekomen tussen de jaren 50 en 70 van de 20ste eeuw, met incidenteel latere invullingen en vernieuwingen en kent een orthogonale structuur, hetgeen inhoudt dat de bebouwingsstructuur is ‘opgehangen’ aan een rechthoekig stratenpatroon. De structuur van deze wijk is karakteristiek voor de wederopbouwperiode. In het huidige plangebied staat momenteel het leegstaande drukkerijgebouw. Deze drukkerij was van 'Arps & zoon drukkerijen'. Dit gebouw wordt gesloopt ten behoeve van de realisatie van het

20

woongebouw.

21

Hoofdstuk 4 4.1

Planbeschrijving

Stedenbouwkundige randvoorwaarden

Voor de ontwikkeling zijn de volgende stedenbouwkundige randvoorwaarden opgenomen: de nieuwbouw vindt grotendeels plaats binnen de bestaande rooilijnen auto ontsluiting aan de zuidkant (via de parkeerplaats) hoofdentree woningen aan de westzijde (Jaap van der Hoekplaats) parkeren (auto's, fietsen) en bergingen op eigen terrein hoogteaccent aan de zijde van de Jaap van der Hoekplaats, maximaal 14 lagen levendige plint aan de noord- en de westzijde. groen dak (collectieve verblijfsruimte) op het lagere gedeelte (oostkant) Wat betreft het woonprogramma gelden de vogende randvoorwaarden: beleidskader kleine woningen ondergrens woningen 50 m 2

4.2

Programma

Het project betreft de ontwikkeling van een woontoren aan de Jaap van der Hoekplaats nummer 10-20 op het terrein van de locatie van de drukkerij 'De Arps' -locatie. Deze drukkerij staat nog op de projectlocatie en wordt gesloopt. Het betreft een project van sloop-nieuwbouw. Het woongebouw bestaat uit circa 14 bouwlagen en wordt circa 50 meter hoog. In de ontwikkeling is plaats voor circa 109 appartementen, variërend in grootte vanaf circa 50 m . Voor het mogelijk maken van de woontoren dient er een nieuwe bestemming 'wonen' gelegd te worden op de projectlocatie. 2

Parkeren Het parkeren vindt plaats op eigen terrein. Conform het beleid van de gemeente Rotterdam wordt de parkeerbehoefte bepaald. Het woongebouw bestaat uit appartementen met een parkeervoorziening, bestaande uit een parkeergarage met 67 parkeerplaatsen. In het bestemmingsplan is een parkeerregeling opgenomen in artikel 9.1 Voorwaardelijke verplichting over parkeren. Er is ten behoeve van de ontwikkeling een parkeerbalans opgesteld (zie Bijlage 8). Hieronder worden de resultaten integraal weergegeven. Parkeerbalans De Jaap van der Hoekplaats bevindt zich in het Rotterdamse stadsdeel Prins Alexander. De parkeerbehoefte is bepaald op basis van de Beleidsregeling parkeernormen voor auto en fiets gemeente Rotterdam 2018 die is opgesteld door Gemeente Rotterdam. De Jaap van der Hoekplaats bevindt zich volgens de beleidsregels in zone C. De parkeernormen voor woningen zijn gekoppeld aan de woningomvang of aan de liberalisatiegrens. Woningen met een huur die zich onder deze grens bevindt worden beschouwd als sociale huurwoning en hebben een parkeernorm van 0,6 plaatsen per woning. In de beleidsregeling is opgenomen dat de autoparkeereis van een ontwikkeling die wordt gerealiseerd in de nabijheid van een OV-station mag worden gecorrigeerd (verminderd). De ontwikkeling De Drukkerij bevindt zich in de nabijheid van metrostation Prinsenlaan (tussen de 400-800 meter).

Hierdoor is een correctie van 10% van toepassing is. Het gevolg daarbij is, dat bij eventuele invoering van betaald parkeren, de mensen uit het complex geen recht hebben op een straatvergunning in de toekomst. Op basis van de parkeernormen die gelden op de locatie van de Drukkerij en de reductie die toegepast kan worden als gevolg van de nabijheid van het OV-station, is berekend dat voor de in totaal 109 woningen van De Drukkerij een normatieve parkeerbehoefte geldt van in totaal (afgerond) 66 parkeerplaatsen.

22

Figuur 4.1 Uitsnede parkeerbehoefte berekening (bron: Parkeeronderzoek Spark)

Het totale parkeeraanbod beslaat 66 parkeerplaatsen. De totale parkeerbehoefte van (afgerond) 66 parkeerplaatsen zal worden opgelost in de parkeervoorziening in het woongebouw met in totaal 67 parkeerplaatsen. De parkeerbehoefte wordt daarmee volledig opgelost. Het bestemmingsplan maakt maximaal 109 woningen mogelijk. Indien er meer dan 109 woningen worden gerealiseerd, dient het gewijzigde bouwplan binnen de parkeernormbeleid van de gemeente Rotterdam te vallen. Fietsparkeren In het plan 'De Drukkerij' wordt gebruik gemaakt van de nieuwe beleidsregeling (Beleidsregeling Parkeernormen auto en fiets gemeente Rotterdam 2018) ten aanzien van het 'fietsparkeren', waarbij af wordt geweken van het Bouwbesluit (2012) door het realiseren van een gemeenschappelijke fietsenstalling. De ontwikkeling maakt een gemeenschappelijke fietsenstalling en iedere individuele woning groter dan 50 m² heeft een interne berging van minimaal 2,7 m² ter compensatie van het wegvallen van de bergingsmogelijkheid voor andere zaken dan fietsen. Onderstaande tabel wordt gebruikt voor het aanhouden van de hoeveelheid fietsen in de gemeenschappelijke fietsenberging (toegankelijk vanaf maaiveld) van De Drukkerij.

Het uiteindelijke fietsparkeerprogramma wordt bepaald bij de aanvraag omgevingsvergunning activiteit bouwen.

4.3

Juridische planbeschrijving

4.3.1

Planvorm

Het voorliggende bestemmingsplan betreft grotendeels een globaal bestemmingsplan waarmee kaders worden geboden voor geplande ontwikkelingen binnen het plangebied. Een dergelijk plan wordt vaak aangeduid met de (niet-juridische) term 'postzegelbestemmingsplan' of 'ontwikkelbestemmingsplan'. Het bestemmingsplan is in casu opgesteld ten behoeve van de ontwikkeling van de geplande woningen. Wettelijke vereisten De Wro bepaalt dat ruimtelijke plannen digitaal en analoog beschikbaar moeten zijn. Dit brengt met zich mee dat bestemmingsplannen digitaal uitwisselbaar en op vergelijkbare wijze gepresenteerd moeten worden. Met het oog hierop stellen de Wro en de onderliggende regelgeving eisen waaraan digitale en analoge plannen moeten voldoen. Zo bevat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) bindende afspraken waarmee bij het maken van bestemmingsplannen rekening moet worden gehouden. De SVBP kent (onder meer) hoofdgroepen van bestemmingen, een lijst met functie- en

23

bouwaanduidingen, gebiedsaanduidingen en een verplichte opbouw van de planregels en het renvooi. Het bestemmingsplan bestaat uit drie onderdelen, namelijk: 1. de verbeelding, met zoveel mogelijk relevante informatie wat betreft de (dubbel)bestemmingen, aanduidingen, afmetingen en verklaringen van de betreffende gronden; 2. de regels, hierin wordt per bestemming een zo eenduidig mogelijke omschrijving van het gebruik en bouwmogelijkheden van de betreffende bestemming gegeven; 3. de toelichting, hierin worden de beweegredenen weergegeven die hebben geleid tot het geven van een bepaalde bestemming aan een stuk grond, als mede een interpretatie en uitleg van de gebruikte bestemmingen. De verbeelding en de bijbehorende regels vormen de enige juridisch bindende onderdelen van het bestemmingsplan. 4.3.2

Regels

4.3.2.1 Inleidende regels De inleidende regels bevatten de begrippen en de wijze van meten. Artikel 1 geeft een toelichting op begrippen die in het normale spraakgebruik niet voorkomen en dus zonder uitleg voor interpretatie vatbaar zijn. Het artikel 'wijze van meten' beschrijft hoe de maatvoeringen zoals deze in de regels voorkomen moeten worden gemeten. 4.3.2.2 Wonen Ten behoeve van de ontwikkeling is de bestemming ´Wonen´ in Artikel 3 opgenomen. Onder ´wonen´ wordt mede verstaan daarbij behorende voorzieningen zoals (inpandige) bergingen en garageboxen, aanbouwen, bijgebouwen, dakterrassen alsmede tuinen, groen, water en ontsluitingswegen en -paden. Tevens wordt onder ´wonen´ verstaan daarbij behorende parkeervoorzieningen. 4.3.2.3 Verkeer - Verblijfsgebied Deze bestemming is opgenomen voor voetgangers- en fietspaden. Dit is opgenomen in de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' in Artikel 4. 4.3.2.4 Waarde - Archeologie In de regels is een dubbelbestemming Waarde - Archeologie opgenomen, omdat er archeologische waarden in grond zijn te vinden. De verwachtingswaarde is echter laag. Grondwerkzaamheden die dieper reiken dan 3,0 meter beneden maaiveld en die tevens een terrein oppervlak groter dan 200 m beslaan, dienen een omgevingsvergunning werken of werkzaamheden aan te vragen. 2

4.3.2.5 Parkeerregeling Op 1 juli 2018 zijn de stedenbouwkundige voorschriften uit de Bouwverordening 2010 van de gemeente Rotterdam, waaronder de voorschriften over parkeernormen, komen te vervallen. Dat betekent dat er vanaf dat moment niet meer getoetst kan worden aan die voorschriften en er dus geen parkeernormen meer gelden. Gelet daarop, is er op 1 februari 2018 over parkeren beleid vastgesteld. Het betreft de “Beleidsregeling Parkeernormen auto en fiets gemeente Rotterdam 2018” (hierna: de beleidsregeling). De beleidsregeling is op 21 februari 2018 in werking getreden. De beleidsregeling geeft normen voor parkeren van auto's én fietsen. Aan deze normen moet voldaan worden bij een omgevingsvergunning voor het bouwen of bij een omgevingsvergunning voor het gebruiken van gronden of bouwwerken. Om aan dit beleid te kunnen toetsen is er in het bestemmingsplan in Artikel 9 een bepaling opgenomen waarin staat dat er alleen een omgevingsvergunning voor het bouwen of gebruiken van gronden of bouwwerken mag worden verleend als sprake is van voldoende parkeergelegenheid voor auto's en fietsen op basis van het geldende beleid ten aanzien van parkeren in de gemeente Rotterdam. De bepaling is vormgegeven als een zogenaamde “dynamische verwijzing”.

Dat wil zeggen dat er alleen wordt geregeld dat er voldoende parkeergelegenheid moet zijn voor fietsers en auto's conform het in de gemeente Rotterdam geldende parkeerbeleid. In de bepaling wordt niet expliciet verwezen naar de hiervoor genoemde beleidsregeling. Dat is een bewuste keuze. Op het moment van tot stand komen van dit bestemmingsplan is de “Beleidsregeling Parkeernormen auto en fiets gemeente Rotterdam 2018” het geldende beleid waaraan getoetst moet worden. Dit beleid kan in de toekomst echter wijzigen. Om ook

24

aan een eventuele wijziging van het beleid van de gemeente Rotterdam te toetsen, zonder dat het bestemmingsplan daarvoor aangepast moet worden, is de beleidsregeling niet expliciet genoemd of bijgevoegd. Met de bepaling is bedoeld dat er bij het verlenen van een omgevingsvergunning voldoende parkeergelegenheid moet zijn voor auto's en fietsen op basis van parkeerbeleid van de gemeente Rotterdam dat geldt op het moment van verlenen van de omgevingsvergunning. Beleidsregeling De op dit moment geldende “Beleidsregeling Parkeernormen auto en fiets gemeente Rotterdam 2018” is via de volgende link te raadplegen: http://decentrale.regelgeving.overheid.nl/cvdr/xhtmloutput/Historie/Rotterdam/486392/486392_1.html De desbetreffende beleidsregeling geeft parkeernormen voor zowel auto's als fietsen. Bij de omgevingsvergunning voor het bouwen of voor het gebruiken van gronden of bouwwerken wordt een parkeereis gesteld conform de gebiedsindeling die bij de beleidsregeling als bijlage is opgenomen. De parkeereis moet in beginsel volledig op eigen terrein worden opgelost. Er kunnen aanvullende voorwaarden worden gesteld, bijvoorbeeld ten aanzien van de inpassing van de parkeervoorzieningen in het gebouw of de omgeving, het laden en lossen etc. Van de parkeereis kan (geheel of gedeeltelijk) worden afgeweken. Tevens kan er vrijstelling van de parkeereis worden verleend.

In de beleidsregeling wordt beschreven onder welke omstandigheden daar sprake van is. 4.3.3

Algemene regels en overige regels

4.3.3.1 Algemene regels Een aantal zaken is algemeen van aard of heeft niet zozeer betrekking op een specifieke bestemming uit hoofdstuk 2 van de regels. Deze zaken zijn geregeld in hoofdstuk 3 Algemene regels. 4.3.3.2 Overgangsregels en slotregel Tot slot zijn in hoofdstuk 4 de regels ondergebracht met betrekking tot het overgangsrecht (overgangsregels) en de slotregel.

25

Hoofdstuk 5

Water

5.1

Beleidskader

5.1.1

Gemeentelijk beleid

De gemeenteraad van Rotterdam heeft op 18 september 2007 het Waterplan2 Rotterdam vastgesteld. Het Waterplan 2 is een gezamenlijk en integraal product van alle waterbeheerders in de regio. In het Waterplan 2 staat in hoofdlijnen beschreven hoe de gemeente Rotterdam en de waterschappen de komende tijd willen omgaan met het water in de stad. Hierbij wordt met name gekeken naar drie cruciale ontwikkelingen: Een hogere waterstand door de stijging van de zeespiegel. In buitendijkse gebieden ontstaan risico's op overstromingen. Versterking van waterkeringen is onvermijdelijk; Wateroverlast door toenemende neerslag. Door klimaatsverandering kan er in korte tijd veel neerslag vallen. Om dat water te verwerken is opvang en berging nodig; Strengere eisen aan de kwaliteit van het water. Rotterdam wil een aantrekkelijke waterstad zijn, met schoon, helder en plantrijk water. De stad moet bovendien voldoen aan de eisen uit de Europese Kaderrichtlijn Water. Er worden voor alle wateren in de stad kwaliteitsbeelden opgesteld volgens die eisen. Het Waterplan 2 biedt tevens een perspectief voor Rotterdam als waterstad in 2030. De gemeente en de andere waterbeheerders hebben op 5 juni 2013 de herijking van het Waterplan 2 vastgesteld. Dit betreft een herijking van de realisatiestrategie en de introductie van een nieuw uitvoeringsprogramma 2013-2018.

5.2

Samenwerking met de waterbeheerder

De gemeente Rotterdam werkt in overleg met alle betrokken waterbeheerders aan een gemeenschappelijke procedurele en inhoudelijke invulling van de Watertoets en de waterparagraaf. Conform de Watertoets heeft de gemeente in algemene zin overleg gevoerd met de waterbeheerders. De beheerder van het oppervlaktewater in het plangebied is het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard. De gemeente Rotterdam (Stadsbeheer, afdeling Water) is de rioolbeheerder. Op basis van de Keur verlenen de waterschappen vergunningen voor werken op, in en rond watergangen en waterkeringen en voor werken die de waterhuishouding beïnvloeden.

5.3

Huidige watersysteem

5.3.1

Oppervlaktewater

Het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard beheert de kwantiteit en kwaliteit van het oppervlaktewater in dit plangebied. Het Lage Land ligt in de polder Prins Alexander en is onderdeel van het uitgestrekte oppervlaktewaterbemalingsdistrict no. 53, bestaande uit Ommoord en de voornoemde polder. Afwatering vindt plaats vanuit Nieuw-Terbregge en Ommoord door het plangebied, via de hoofdwatergang langs de Prinsenlaan in oostelijke richting. Even buiten het plangebied maalt gemaal “de Lage Bemaling” het water op tot een hoger peil, waarna het via de Nieuwerkerkse Tocht door Capelle aan den IJssel zijn weg vervolgt tot aan het poldergemaal P.D. Kleij. Dit gemaal slaat het water van de polder Prins Alexander uit op de boezem. Het waterpeil in het plangebied is zeven meter beneden NAP (het Lage Land is een van de laagst gelegen delen van Nederland). In het plangebied is geen oppervlaktewater gelegen. Tevens is er ook geen oppervlaktewater in de nabijheid van het plangebied gelegen. De ontwikkeling heeft geen negatieve gevolgen voor het oppervlaktewater.

26

Figuur 5.1 Uitsnede leggerkaart oppervlaktewater, plangebied rood omlijnd

5.3.2

Grondwater

Voor grondwater liggen er een aantal peilbuizen in het plangebied. Deze peilbuizen meten de ontwateringsdiepte (de afstand tussen het maaiveld en het grondwaterpeil). Met http://www.gis.rotterdam.nl valt de grondwaterstand te meten. Uit de meest dichtbij gelegen peilbuis 134570-124 blijkt dat de kleinste ontwateringsdiepte in het plangebied 100 centimeter is. Een afstand tussen maaiveld en grondwaterpeil van meer dan 80 centimeter betekent dat (de kans op) grondwateroverlast beperkt zal blijven. Aangezien de ontwateringsdiepte groter is dan 80 centimeter zal niet snel grondwateroverlast in het plangebied optreden. Er zijn uit het plangebied van "De Drukkerij" geen klachten over het grondwater bekend.

Figuur 5.2 Peilbuslocatie (134570-124) blauwe stip aangegeven en plangebied rood omlijnd

5.3.3

Waterkering

Het plangebied is niet gelegen in een beschermingszone van een waterkering of op een waterkering gelegen.

27

5.3.4

Riolering

Met de ontwikkeling wordt aangesloten op het rioleringsstelsel, zoals dat in de wijk Lage Land gehanteerd wordt. Dit is een gemengd rioolstelsel. Het neerslagwater dat op verharde oppervlakten valt, wordt afgevoerd via het riool. Ten zuiden van de Prinsenlaan ligt een rioolwaterpersleiding die het rioolwater naar de AWZI Kralingseveer voert. Verder geldt dat er geen uitlogende, milieubelastende materialen zoals zink, koper en lood worden toegepast in daken, goten e.d. welke afgekoppeld zijn/blijven van de riolering cq. direct afwateren naar het oppervlaktewater.

5.4

De wateropgave

5.4.1

Oppervlaktewater

In het plangebied is geen oppervlaktewater gelegen. Daarnaast is het plangebied ook niet in de nabijheid van oppervlaktewater gelegen, waardoor er geen negatieve gevolgen door het bouwplan optreden ten aanzien van het oppervlaktewater in beheer bij het Hoogheemraadschap Schieland en de Krimpenerwaard. Het is verboden zonder watervergunning van het bestuur verharde oppervlakten aan te brengen met een totale oppervlakte van meer dan 500 m , waarvan de neerslag geheel of gedeeltelijk, direct of indirect, wordt gebracht op het oppervlaktelichaam. De projectlocatie is al reeds verhard. Er vindt geen tot nauwelijks extra verharding plaats. Compensatie is daarom niet noodzakelijk. 2