21bb753 Bijlage 1 behorende bij 21bb749 - Goede ruimtelijke onderbouwing Coolsingel 75
Tekst van het document
Rotterdam Coolsingel 75 ruimtelijke onderbouwing
Coolsingel 75 Gemeente Rotterdam
ruimtelijke onderbouwing
identificatie
planstatus
projectnummer:
datum:
status:
20201600
23‐12‐2020
concept definitief
opdrachtleider:
ir. R.A. Sips
aangesloten bij:
Weena 505 3013 AL Rotterdam RBOI - Rotterdam (Delftsebv Poort) Verd. 35/36 Delftseplein 27b postbus 150 Postbus 150 T: 010-20 18 555 3000 AD Rotterdam telefoon (010) E-mail: 201 85info@rho.nl 55 E-mail: info@rboi.nl
© Rho Adviseurs bv Niets uit dit drukwerk mag door anderen dan de opdrachtgever worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook zonder voorafgaande toestemming van Rho Adviseurs bv, behoudens voorzover dit drukwerk wettelijk een openbaar karakter heeft gekregen. Dit drukwerk mag zonder genoemde toestemming niet worden gebruikt voor enig ander doel dan waarvoor het is vervaardigd.
3
Inhoudsopgave
Ruimtelijke onderbouwing Hoofdstuk 1
Inleiding
7
1.1
Aanleiding
7
1.2
Ligging en begrenzing
7
1.3
Vigerend bestemmingsplan
8
Hoofdstuk 2
Beleid
9
2.1
Rijksbeleid
9
2.2
Provinciaal en regionaal beleid
10
2.3
Gemeentelijk beleid
13
Hoofdstuk 3
Beschrijving van het projectgebied
15
3.1
Omgeving van het projectgebied
15
3.2
Archeologie
15
3.3
Huidig gebruik
17
3.4
Cultuurhistorische waarde
17
Hoofdstuk 4
Planbeschrijving
19
4.1
Programma
19
4.2
Ontwerp
19
4.3
Verkeer en parkeren
21
Hoofdstuk 5
Water
23
5.1
Beleidskader
23
5.2
Samenwerking met de waterbeheerder
24
5.3
Huidige situatie
24
5.4
Toekomstige situatie
25
5.5
Conclusie
26
Hoofdstuk 6
Milieu
27
6.1
Inleiding
27
6.2
Milieueffectrapportage
27
6.3
Milieuzonering
28
6.4
Geluid
29
6.5
Luchtkwaliteit
32
6.6
Bodem
33
6.7
Externe veiligheid
34
6.8
Natuur
37
Hoofdstuk 7
Uitvoerbaarheid
41
7.1
Economische uitvoerbaarheid
41
7.2
Maatschappelijke uitvoerbaarheid
41
Rho adviseurs voor leefruimte
4
Bijlagen Bijlage 1
Archeologisch onderzoek
Bijlage 2
Programma van Eisen BOOR
Bijlage 3
Visiedocument 'Met respect voor Oud'
Bijlage 4
Welstandstoets
Bijlage 5
M.e.r.beoordelingsbesluit
Bijlage 6
Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai
Bijlage 7
Rapportage geluidwering van gevels
Bijlage 8
Notitie geluidniveaus
Bijlage 9
Aanvullend bodemonderzoek
Bijlage 10
Onderzoek stikstofdepositie
Bijlage 11
AERIUS‐berekening bouwfase
Bijlage 12
AERIUS‐berekening gebruiksfase
Bijlage 13
Verkennend natuuronderzoek
Bijlage 14
Quickscan flora & fauna
Bijlage 15
Actualisatie Quickscan flora & fauna
Rho adviseurs voor leefruimte
Ruimtelijke onderbouwing
7
Hoofdstuk 1
1.1
Inleiding
Aanleiding
Novaform heeft voor de locatie van het voormalige kantoorgebouw 'De Utrecht' aan de Coolsingel een plan voor nieuwbouw ontwikkeld. Het bestaande kantoorgebouw van 6 bouwlagen zal hiervoor worden gesloopt. Hiervoor in de plaats wordt een woongebouw beoogd bestaande uit 12 bouwlagen en een hoogte van circa 47,5 m. Het woongebouw bestaat uit commerciële ruimten in de plint en daarboven 114 appartementen. Onder het gebouw komt een parkeerkelder voor fietsen en auto's. Het bouwplan is in strijd met het vigerende bestemmingsplan 'Lijnbaankwartier‐Coolsingel' (17 oktober 2019), waarvoor door een uitspraak op 20 augustus 2020 van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State voor deze locatie (nieuwe) woningen niet meer zijn toegestaan. Tevens is het plan hoger dan de toegestane maximale hoogte van 40 m. Om het initiatief voor nieuwbouw op locatie Coolsingel 75 mogelijk te maken zal worden afgeweken van de vigerende juridisch‐planologische regeling door middel van een Wabo‐procedure. Bij deze Wabo‐vergunning behoort een goede ruimtelijke onderbouwing, waarin wordt aangetoond dat het voornemen om af te wijken van het vigerende bestemmingsplan niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Deze ruimtelijke onderbouwing voorziet hierin.
1.2
Ligging en begrenzing
Het projectgebied bevindt zich aan de Coolsingel 75 in het centrum van Rotterdam. Het projectgebied bevindt zich aan de overzijde van het voormalig postkantoor aan de Coolsingel. De voorzijde van het projectgebied ligt aan de Coolsingel. De linker‐ en rechterkant van het projectgebied grenst aan bestaande bebouwing. De achterzijde grenst aan de Sint‐Luciastraat.
Figuur 1.1 Ligging projectgebied In figuur 1.1. is de exacte ligging en begrenzing van het projectgebied weergegeven. De exacte begrenzing is bepaald op basis van de kadastrale perceelgrenzen. Rho adviseurs voor leefruimte
8
1.3
Vigerend bestemmingsplan
Bestemmingsplan 'Lijnbaankwartier‐Coolsingel' Ter plaatse van het projectgebied vigeert het bestemmingsplan 'Lijnbaankwartier‐Coolsingel'. Dit plan is vastgesteld op 17 oktober 2019. Voor het perceel Coolsingel 75 zijn de volgende bestemmingen van toepassing: 'Centrum ‐ 1', met de functieaanduiding 'kantoor' en maximum bouwhoogte van 40 m. Binnen deze bestemming zijn diverse centrumfuncties toegestaan, zoals wonen, detailhandel, dienstverlening, horeca, hotels, maatschappelijke voorzieningen en kantoren. 'Waarde ‐ Archeologie ‐ 3'. Deze dubbelbestemming dient ter bescherming van mogelijke archeologische waarden ter plaatse van het projectgebied. De beoogde ontwikkeling past niet in zijn geheel binnen het bestemmingsplan 'Lijnbaankwartier‐Coolsingel'. De beoogde ontwikkeling heeft namelijk een bouwhoogte van circa 47,5 m.
Uitspraak Afdeling bestuursrechtspraak van Raad van State 19 augustus 2020 In haar uitspraak van 19 augustus 2020 vernietigt de Afdeling bestuursrechtspraak van de RvS het besluit van de gemeenteraad van de gemeente Rotterdam van 17 oktober 2019, wat betreft de aanduiding "specifieke vorm van wonen ‐ voorwaardelijke bepaling" in samenhang met artikel 3, lid 3.4.3, van de planregels, het ontbreken van een logiesmogelijkheid voor Stadhuisplein 16‐38, alsmede wat betreft de aanduiding "overige zone ‐ aandachtsgebied geluid" in samenhang met artikel 23 van de planregels. De gemeenteraad is opgedragen binnen 52 weken een nieuw besluit te nemen met inachtneming van de uitspraak. Met het oog op een goede ruimtelijke ordening ten behoeve waarvan de raad een bestemmingsplan dient vast te stellen zal hij zich onder meer nader moeten beraden over de vraag hoe vanuit een oogpunt van geluidbelasting woonfuncties worden toegestaan. Overigens behoudt het op 17 oktober 2019 vastgestelde bestemmingsplan zijn werking. Tevens heeft de afdeling een voorlopige voorziening getroffen.
De afdeling heeft bepaald dat, voordat het nieuwe bestemmingsplan is vastgesteld, ten aanzien van de gebieden waarvoor de aanduiding “specifieke vorm van wonen‐voorwaardelijke bepaling” en de aanduiding “overige zone‐aandachtsgebied geluid” golden dat wonen daar niet is toegestaan, met dien verstande dat het op de datum van deze uitspraak bestaande wonen mag worden voortgezet. Procedure Door de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 19 augustus is voor deze locatie wonen niet meer toegestaan, met dien verstande dat op de datum van de uitspraak bestaande wonen mag worden voortgezet. Tevens is op grond van het vigerende bestemmingsplan geen gebouw met een bouwhoogte van 47,5 m toegestaan. Op basis van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) kan de ontwikkeling mogelijk worden gemaakt door middel van een omgevingsvergunning op grond van artikel 2.12, lid 1 onder a sub 3o van de Wabo. Deze afwijkingsmogelijkheid is bedoeld om in gevallen waarin het bestemmingsplan een bepaalde activiteit niet toelaat, door middel van een procedure een volledige ruimtelijke afweging te laten plaatsvinden. Hierbij is het vanzelfsprekend dat de overwegingen van de uitspraak van RvS ook van belang kunnen zijn voor de inhoudelijke beslissing op de aanvraag.
Rho adviseurs voor leefruimte
9
Hoofdstuk 2
2.1
Beleid
Rijksbeleid
2.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI, (vastgesteld 11 september 2020) loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op Rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen we in gebieden komen tot betere, meer geïntegreerde keuzes. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten: 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; 2. Duurzaam economisch groeipotentieel; 3. Sterke en gezonde steden en regio's; 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) omvat alle ruimtelijke rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. Het gaat om kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, nationale landschappen, de kust, grote rivieren, militaire terreinen, mainportontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee. Met het Barro maakt het Rijk proactief duidelijk waar provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen.
Toetsing De beoogde ontwikkeling is niet in strijd met de NOVI, die gekenmerkt wordt door een hoog abstractie en schaalniveau. 2.1.2 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) (2017) Sinds oktober 2012 geldt bij ruimtebesluitvorming een nieuwe motiveringsplicht. Het gaat hier om de in artikel 3.1.6, tweede lid in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) opgenomen plicht om indien er sprake is van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' de aanvaardbaarheid hiervan toe te lichten in het bestemmingsplan. Voor deze onderbouwing moet de 'Ladder voor duurzame ontwikkeling' worden doorlopen. Overheden dienen ontwikkelingen te motiveren en afwegen met oog voor de ruimtevraag, de beschikbare ruimte en de ontwikkeling van de omgeving waarin het gebied ligt. Op 12 mei 2017 is het 'Besluit van 21 april 2017 tot wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening in verband met de aanpassing van de ladder voor duurzame verstedelijking' gepubliceerd. In dit besluit is de gewijzigde 'ladder voor duurzame verstedelijking' opgenomen. Deze wijziging is op 1 juli 2017 in werking getreden.
De belangrijkste wijzigingen die hierbij doorgevoerd zijn: de drie treden van de ladder zijn losgelaten; het begrip 'actuele regionale behoefte' is vervangen door de eenvoudigere term 'behoefte'; het uitgangspunt wordt: voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen, zowel binnen als buiten het bestaand gebied, moet de behoefte worden beschreven in de toelichting van het bestemmingsplan;
Rho adviseurs voor leefruimte
10
indien de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorzien wordt buiten het bestaand stedelijk gebied, dan dient gemotiveerd te worden waarom niet binnen het bestaand stedelijke gebied in de behoefte kan worden voorzien; de mogelijkheid is opgenomen om de toepassing van de ladder door te schuiven naar het latere uitwerkings‐ of wijzigingsplan.
Toetsing Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Uit de handreiking ladder voor duurzame verstedelijking (bron: Infomil) en jurisprudentie blijkt dat een ontwikkeling vanaf 12 woningen wordt gezien als stedelijke ontwikkeling. De ontwikkeling betreft de realisatie van maximaal 114 woningen. Hiermee is sprake van een stedelijke ontwikkeling. De relevante woonregio is de regio Rotterdam. Uit de actuele provinciale woningbehoefteprognose (WBR 2019) blijkt dat deze regio een grote woningbehoefte kent. Voor de periode 2019 tot 2030 zijn ongeveer 51.310 woningen nodig. De gewenste toename van de woningvoorraad in Rotterdam Centrum bedraagt 30.580 woningen tussen 2019 en 2030. De woningen worden gerealiseerd binnen het bestaand stedelijk gebied. Hiermee voldoet de ontwikkeling aan de ladder voor duurzame verstedelijking. De beoogde ontwikkeling voorziet ook in de realisatie van detailhandel (2.170 m² bvo) en horeca (497 m² bvo). Deze functies zijn echter in de huidige situatie ook al planologisch toegestaan. Hierdoor neemt het aantal m² bvo niet toe. In dit geval is er geen sprake van een stedelijke ontwikkeling.
2.2
Provinciaal en regionaal beleid
2.2.1 Omgevingsvisie Zuid‐Holland Met het Omgevingsbeleid van Zuid‐Holland streeft de provincie naar een optimale wisselwerking tussen gewenste ruimtelijke ontwikkelingen en een goede leefomgevingskwaliteit. De provincie heeft zes richtinggevende ambities geformuleerd in de fysieke leefomgeving. Door in te zetten op de zes ambities wordt bijgedragen aan het sterker maken van Zuid‐Holland. Deze ambities zijn: Naar een klimaatbestendige delta; Naar een nieuwe economie: the next level; Naar een levendige meerkernige metropool; Energievernieuwing; Best bereikbare provincie; Gezonde en aantrekkelijke leefomgeving. Deze ambities zijn vertaald in beleidskeuzes voor de fysieke leefomgeving. Voor de beoogde ontwikkeling is de opgave "Zorgen voor een zorgvuldig ruimtegebruik en een compact, samenhangend en kwalitatief hoogwaardig bebouwd gebied". Deze opgave betreft de zorg voor een goede ruimtelijke ontwikkeling, binnen en buiten bestaand stads‐ en dorpsgebied. Onderdeel van deze opgave is het bevorderen van een optimaal gebruik van de binnenstedelijke ruimte. De beleidskeuze hierbij is verstedelijking en wonen: De provincie voorziet op regionaal niveau, samen met gemeenten, marktpartijen en woningbouwcorporaties, in voldoende en passende woningen voor de verschillende doelgroepen, waaronder de doelgroepen van het huurbeleid.
Hierbij gaat de voorkeur uit naar nieuwe woningbouw binnen bestaand stads‐ en dorpsgebied en georiënteerd op hoogwaardig openbaar vervoer. De provincie is terughoudend met het toevoegen van nieuwe woningbouwlocaties buiten bestaand stads‐ en dorpsgebied en vraagt om de bodemdalingsgevoeligheid van een gebied expliciet mee te wegen. De provincie heeft de ambitie om alle woningen in Zuid‐Holland in 2035 CO²‐neutraal en vóór 2050 klimaatrobuust ingericht en ingepast te laten zijn. Nieuwe woningen dragen bij aan een aantrekkelijke Rho adviseurs voor leefruimte
11
woon‐ en leefomgeving in Zuid‐Holland. Nieuwe woningen zijn energieneutraal of leveren energie en zijn toegerust op de gevolgen van klimaatverandering (heftige regenbuien, perioden van droogte en hittestress) en bodemdaling. Gemeenten maken in samenspraak met de provincie regionale woonvisies en regionale woningbouwprogramma's waarin bovengenoemde doelstellingen zijn uitgewerkt. Toetsing In paragraaf 2.1.2 is de behoefte aan de 114 woningen en de commerciële ruimtes gemotiveerd. Ook valt de locatie binnen het bestaand stads‐ en dorpsgebied. Het gebouw en de woningen zullen voldoen aan de duurzaamheidseisen van de gemeente. Hiermee is de ontwikkeling in lijn met het provinciaal beleid. 2.2.2 Omgevingsverordening Zuid‐Holland 2020 De omgevingsvisie Zuid‐Holland is vertaald in de Omgevingsverordening Zuid‐Holland. Voor de beoogde ontwikkeling zijn onderstaande artikelen relevant. Artikel 6.2.1 Ruimtelijke kwaliteit 1. Een bestemmingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit: a. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen); b.
als de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar wijziging op structuurniveau voorziet (aanpassen), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door: zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen als bedoeld in het derde lid; c. als de ruimtelijke ontwikkeling niet past bij de bestaande gebiedsidentiteit (transformeren), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door: een integraal ontwerp, waarin behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht is besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd, alsmede rekening is gehouden met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen als bedoeld in het derde lid. Toetsing In dit geval is met hergebruik van een vrijgekomen binnenstedelijke locatie sprake van inpassen.
Rho adviseurs voor leefruimte
12
Artikel 6.2.2 Stedelijke ontwikkelingen 1. Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende eisen: a. de toelichting van het bestemmingsplan gaat in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening; b. indien in de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stads‐ en dorpsgebied kan worden voorzien en voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 hectare nodig is, wordt gebruik gemaakt van locaties die zijn opgenomen in het Programma ruimte. 2. Gedeputeerde staten kunnen bij de aanvaarding van een regionale visie aangeven in hoeverre de ladder voor duurzame verstedelijking op regionaal niveau geheel of gedeeltelijk is doorlopen. In de toelichting van het bestemmingsplan kan in dat geval worden verwezen naar de regionale visie bij de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling, als bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening. 3. Gedeputeerde staten kunnen een regionale visie voor wonen of bedrijventerreinen vaststellen. Een bestemmingsplan bevat geen bestemmingen die in strijd zijn met de door gedeputeerde staten vastgestelde regionale visie.
Toetsing De ontwikkeling is in paragraaf 2.1.2 getoetst aan de ladder voor duurzame verstedelijking en is in overeenstemming met regionale afspraken die binnen de provinciale woningbehoefteraming blijven. Ook is de locatie veel kleiner dan 3 ha. Hiermee voldoet het project aan de provinciale regelgeving. Artikel 6.11 Kantoren Met betrekking tot kantoren is de projectlocatie aangemerkt als onderdeel van een grootstedelijke toplocatie. Uitgangspunt is dat nieuwe kantoren alleen worden toegelaten binnen: locaties met een inter(nationale) reikwijdte: grootstedelijke toplocaties / centrumlocaties; locaties met een provinciale reikwijdte: OV‐knooppuntlocaties en centrum/(intercity)stationslocaties; bijzondere locaties zoals opgenomen in het Programma ruimte. Binnen de bijzondere locaties zijn kantoren toelaatbaar voor zover passend bij het profiel van deze locaties. Op bestuurlijk niveau kunnen hierover nadere afspraken worden gemaakt Toetsing Het beleid staat transformatie van kantoren naar andere functies niet in de weg, ook binnen gebieden waar nieuwvestiging is toegestaan.
Rho adviseurs voor leefruimte
13
2.3
Gemeentelijk beleid
2.3.1 Stadsvisie Rotterdam: Ruimtelijke ontwikkelingsstrategie 2030 (2007) De Stadsvisie vormt het ruimtelijk kader voor alle investeringen, projecten en plannen die in de stad worden gerealiseerd. De Stadsvisie is een ontwikkelingsstrategie voor de stad Rotterdam, voor de periode tot 2030. De Stadsvisie heeft als missie een sterke economie en een aantrekkelijke woonstad. Deze missie is uitgewerkt in een aantal kernbeslissingen op de onderwerpen wonen en economie en deze bepalen wat er de komende jaren op deze gebieden gebeurt in de stad. Veel van de kernbeslissingen zullen worden omgezet in de uitvoering van een aantal (bouw) projecten in de stad waardoor Rotterdam over pakweg vijftien jaar inderdaad een sterke economie heeft en aantrekkelijke woongebieden kent. 2.3.2 Woonvisie Rotterdam, koers naar 2030, agenda tot 2020 (2016) De Woonvisie verwoordt de ambities om van Rotterdam een aantrekkelijke woonstad te maken voor iedereen. Centraal in de opgave staat het beantwoorden van de groeiende vraag naar wonen in Rotterdam. Onlosmakelijk daaraan verbonden is de noodzaak om een betere balans in de woningvoorraad te creëren, de kwaliteit van woningen en woonmilieus te versterken en te borgen dat het voor iedereen en op een dagelijkse basis goed wonen is in de stad. In de Woonvisie zijn drie hoofddoelen en daarbij horende prioriteiten gesteld.
Meer aantrekkelijke woonmilieus realiseren door: de toenemende woningvraag van huishoudens met een modaal of hoger inkomen, sociale stijgers en young potentials te accommoderen; te zorgen voor een meer gedifferentieerd woningbestand in gebieden waar dit nu nog eenzijdig is en waar de kwaliteit van het wonen onder druk staat; en woonmilieus versterken, met een duidelijke profilering en aandacht voor kindvriendelijkheid. Zorgen voor een woningvoorraad met toekomstwaarde door: een goede woningkwaliteit te realiseren in de nieuwbouw en bestaande voorraad; ruimte voor tijdelijkheid, flexibiliteit, innovatie en experiment te bieden; en energiezuinig en milieuvriendelijk wonen te bevorderen. De basis op orde houden door: het borgen van voldoende aanbod van goedkope huurwoningen; betaalbaarheidsproblemen aan te pakken bij de bron en met toepassing van maatwerk; goed zelfstandig wonen voor iedereen mogelijk te maken; toe te zien op goed verhuurschap en een transparante woningmarkt; en woningeigenaren en bewoners aan te spreken op hun verantwoordelijkheid voor een ongestoord woongenot in en om de woning. De Woonvisie is een visie op hoofdlijnen en doet geen gebiedsgerichte uitspraken. De Woonvisie is een instrumentele uitwerking van de Stadsvisie op het onderwerp wonen op de korte termijn.
De Woonvisie richt zich op acties in de huidige woningmarkt, binnen de kaders van het collegeprogramma, om zo de ambitie van de Stadsvisie te helpen realiseren. Toetsing De beoogde ontwikkeling voorziet in het realiseren van een aantrekkelijk woonmilieu door in te spelen op de toenemende woningvraag van huishoudens met een modaal of hoger inkomen. Daarnaast dragen de woningen bij aan een meer gedifferentieerd woningbestand in de omgeving. Hiermee past het plan binnen de woonvisie.
Rho adviseurs voor leefruimte
14
Rho adviseurs voor leefruimte
15
Hoofdstuk 3
3.1
Beschrijving van het projectgebied
Omgeving van het projectgebied
Het projectgebied en de directe omgeving is in velerlei opzicht (economisch, functioneel, stedenbouwkundig, cultuurhistorisch) een belangrijk en bijzonder gebied van de stad. De omgeving is het hart van de binnenstad en herbergt het kernwinkelapparaat, zakencentrum en in mindere mate enkele uitgaansgebieden en woongebieden. De winkelfunctie is de belangrijkste attractiefactor van de binnenstad en het kernwinkelapparaat bepaalt in belangrijke mate het karakter van het gebied. De realisatie van de Beurstraverse en de modernisering van de Lijnbaan, gevolgd door vernieuwingsprojecten aan de Karel Doormanstraat, de Lijnbaan en het Binnenwegplein, hebben een aanzienlijke kwaliteitsimpulsen gegeven aan het kernwinkelapparaat. Blijvende aandacht is echter nodig om het succes vast te houden en om de omvangrijke economische betekenis van dit gebied verder te vergroten. De omgeving van het projectgebied is ook een werkgebied bij uitstek. Door het specifieke karakter verliest een groot deel van het gebied na sluitingstijd van winkels en kantoren, aan levendigheid. Dit is voor het centrum een ongewenst verschijnsel. Door toevoeging van woningen in het projectgebied ontstaat meer differentiatie en kan meer interactie tussen functies teweeggebracht worden.
Momenteel wordt het gebied van de Coolsingel met name gekenmerkt en beïnvloed door ontwikkelingen die zich in dit gebied afspelen, zoals de herinrichting van de Coolsingel.
3.2
Archeologie
Ter bescherming van eventuele archeologische waarden, hanteert de gemeente Rotterdam de Archeologische Waarden‐ en Beleidskaart. Met deze kaart zijn zones vastgelegd, die op basis van historisch onderzoek en archeologische vindplaatsen de archeologische verwachtingswaarde van gebieden aangeven.
Rho adviseurs voor leefruimte
16
Figuur 3.1 Uitsnede Archeologische Waarden‐ en Beleidskaart Rotterdam Deze beleidskaart laat zien dat het gehele projectgebied de archeologische waarde 2 toegekend heeft gekregen. Binnen deze zone wordt archeologisch onderzoek verplicht gesteld bij werkzaamheden die dieper reiken dan 2,0 meter, ongeacht het oppervlak. Toetsing Bij de beoogde ontwikkeling vinden er bodemingrepen plaats die dieper reiken dan 2,0 meter onder het maaiveld. Hierom is er een archeologisch bureau‐ en een verkennend veldonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen in bijlage 1. In het onderzoek wordt concluderend gesteld dat de kans zeer groot is dat bij de geplande werkzaamheden, die ten minste reiken tot 3,95 m ‐ NAP, archeologische waarden verstoord zullen worden. Vermoedelijk zijn in het zuidelijke deel van het projectgebied onder de huidige bebouwing, souterrains en kelder resten van de loodwitfabriek en afval van de fabricage van loodwit aanwezig. Ook worden in het zuidelijke deel resten van andere historische bebouwing verwacht. Archeologische waarden van vóór de Nieuwe tijd worden niet verwacht in het projectgebied. De combinatie van de hoge archeologische verwachting en de voorgenomen werkzaamheden maakt het uitvoeren van een IVO‐P (proefsleuven, variant archeologische begeleiding) noodzakelijk voor de zuidelijke helft van het projectgebied.
De aard van de werkzaamheden en de civieltechnische complexiteit door oude en nieuwe heipalen, maakt een standaard archeologische opgraving onmogelijk. De begeleiding van de ontgraving door het BOOR wordt als beste onderzoeksvorm geacht. Ten behoeve van dit onderzoek, dat plaats zal vinden na de sloop van de huidige bebouwing, is heeft BOOR een programma van eisen (PvE) opgesteld. Dit PvE is opgenomen in bijlage 2. Van het vervolgonderzoek zal een rapportage worden opgesteld. De eindrapportage dient goedgekeurd te worden door de bevoegde overheid. Na deze schriftelijke goedkeuring kan het project worden afgerond.
Rho adviseurs voor leefruimte
17
3.3
Huidig gebruik
Het projectgebied zelf bestaat uit één (voormalig)kantoorgebouw 'De Utrecht', wat gebouwd is in 1961 en ontworpen door architect J.J.P. Oud . In de plint van het gebouw waren commerciële functies gevestigd. De bovenliggende verdiepingen staan voornamelijk leeg. Het gebouw kent grofweg een rechthoekige vorm met aan de voorzijde langs de Coolsingel een open plint. Deze plint staat naar voren geschoven ten opzichte van de bovenliggende bouwlagen. Het gebouw is ingeklemd tussen twee hogere gebouwen op de hoeken van het bouwblok. Het bouwblok kent twee verschillende rooilijnen. De gebouwen op de hoeken van het bouwblok vormen de eerste rooilijn en de bebouwing van het projectgebied vormt de tweede rooilijn. Beide rooilijnen kennen een andere belijning van de gebouwen. De gebouwen op de hoeken van het bouwblok hebben een verticale belijnen en de bebouwing van het projectgebied heeft een horizontale belijning. Het gebouw is plat afgedekt en bestaat uit 6 bouwlagen met een gedeeltelijke optopping met een 7e bouwlaag ten behoeve installaties.
Figuur 3.2 Aanzicht huidige situatie (Bron: Google Earth) Parkeren vindt plaats aan de achterzijde van het gebouw.
3.4
Cultuurhistorische waarde
Het bestaande kantoorpand, dat het hele projectgebied beslaat, is niet aangewezen als gemeentelijk of rijksmonument. Ten aanzien van het gebouw zelf zijn er om die reden geen cultuurhistorische beperkingen voor de transformatie.
Rho adviseurs voor leefruimte
18
Coolsingel 75 kent bijzondere bouwhistorische kenmerken. Novaform heeft een rapportage (zie bijlage 3) laten opstellen 'Met respect voor Oud' waarin inzicht wordt verschaft in de mogelijkheden die er zijn tot het creëren van kwalitatief hoogwaardig wonen met waarborging van bouwhistorische kenmerken. Aan de totstandkoming van deze rapportage ligt een bouwhistorisch onderzoek ten grondslag uitgevoerd door Polderman, Bureau voor Monumenten‐ en Restauratieadvies. In de rapportage wordt de visie op het bouwplan beschreven. De keuze van het creëren van het meest passende gebouw ontstaat vanuit afwegingen tussen enerzijds het behoud van architectonische en historische kenmerken en anderzijds de invloed op de omgeving, de gewenste woonkwaliteiten, duurzaamheidsaspecten en financiële afwegingen.
Figuur 3.3 Behoud van Oud: inpassing interieurkenmerken van architect J.J.P. Oud
Rho adviseurs voor leefruimte
19
Hoofdstuk 4
4.1
Planbeschrijving
Programma
Het beoogde programma is een combinatie van wonen, detailhandel en horeca. Ruimtelijke verdichting en het toevoegen van woningen zijn hierbij de belangrijkste uitgangspunten. Het totale programma draagt bij aan de ambitie van de gemeente Rotterdam om een levendig gebied te creëren voor én na sluitingstijd van winkels en kantoren. De begane grond en eerste verdieping krijgen een commerciële invulling. Daarboven komen 11 lagen luxe appartementen. De bouwhoogte van het gebouw is circa 47,5 meter. De appartementen variëren van circa 90 m² tot 250 m². In totaal omvat het hele gebouw 114 woningen. Ongeveer de helft van de woningen is bestemd voor de particuliere verkoop en de andere helft is bestemd voor de huur. Onder het gebouw wordt een parkeergarage gerealiseerd met een ingang aan de achterzijde (Sint Luciastraat). Het toekomstige maximale programma houdt in: 87 appartementen van 85 tot 120 m²; 27 appartementen groter dan 120 m²; 2170 m² bvo detailhandel inclusief kringloopwinkel en apotheek; 497 m² bvo restaurant (horeca IV).
4.2
Ontwerp
Landschapsarchitectuur De twee rooilijnen, zoals beschreven in de huidige situatie, dienen behouden te blijven. Dit betekent dat de verticale belijning van de eerste rooilijn en de horizontale belijning gehandhaafd worden. De horizontale belijning vormt daarbij de verbinding tussen de twee aangrenzende gebouwen. Door de oorspronkelijk symmetrie met centrale positie van de entree te handhaven en de plint op de begane grond te benadrukken ontstaat een harmonie met de omgeving. Het aanbrengen van bomen en beplanting op de luifels en dakterrassen leveren de Coolsingel “vergroening” op zodat zowel de woonkwaliteit als de kwaliteit van winkelen verhoogd worden.' Gebouwkenmerken Hoogwaardig wonen aan de voorzijde wordt gewaarborgd door diepe, flexibel indeelbare woningen mogelijk te maken, het aanbrengen van groen op luifels en dakterrassen, het creëren van privacy op de ruime terrassen. Doordat de corridor verplaatst wordt naar het midden ontstaat er meer diepte aan de voorzijde om kwalitatieve woningen te creëren. Daarnaast ontstaat de mogelijkheid om aan de achterzijde ook kwalitatief wonen te realiseren. Dit zorgt ervoor dat een woongebouw ontstaat met volop leven aan de voorzijde en veiligheid aan de achterzijde in een prachtige, gewilde omgeving. Kortom hoge woonkwaliteit met een duurzaam karakter.
Rho adviseurs voor leefruimte
20
De karakteristieke horizontale belijning van het pand blijft gehandhaafd. Door het realiseren van een nieuwe diepere kelder met een ruimere beukmaat wordt de problematiek opgelost voor zowel fiets‐ als autoverkeer. Het verbinden van de voor‐ en achterzijde levert meer functionele leefruimte aan de voorzijde dat de aantrekkelijkheid van de omgeving bevordert. De toegankelijkheid wordt bevorderd vanuit zowel de straatzijde, de kelder als de achterzijde. Door het gelijktijdig naar achter bewegen van de split‐level behoudt het pand de commerciële plint waarbij deze veel praktischer ingezet kan worden. Door te kiezen voor een parkeerkelder onder het gebouw, in plaats van het parkeren van auto’s onder te brengen in een parkeergarage over meerdere lagen aan de achterzijde, wordt woonkwaliteit toegevoegd aan de Sint Luciastraat aan de achterzijde van het gebouw. Een nieuwe indeling betekent voor bewoners, werkenden en bezoekers een nagenoeg optimale toegankelijkheid. Zowel aan de voorzijde als aan de achterzijde. Dakvlakken die niet benut worden voor individuele terrassen zullen worden beplant waardoor het gebouw een groene uitstraling krijgt. Beplanting zorgt voor een groene buffer tussen de bovenbouw en de belendende bebouwing. De luifels zullen een mos/sedum dak krijgen waardoor er uitgekeken wordt op een kleurrijk duurzaam dakvlak.
Figuur 4.1: Impressie nieuwbouw Bij het ontwerp van het nieuwe gebouw is rekening gehouden met de historische kenmerken van het oude gebouw, zoals onder andere de schijven in blauw metselwerk aan de zijkanten van het huidige gebouw. De kunstwerken blijven bewaard. De eerste 7 bouwlagen van het gebouw hebben dezelfde kenmerken als de oorspronkelijke situatie (lijnen, vorm). Hier bovenop wordt de bovenbouw gerealiseerd. Deze 5 bouwlagen liggen verder terug ten opzichte van de onderliggende volumes. Deze bouwlagen hebben een andere opzet met verspringende volumes. Deze vorm is goed voorstelbaar en sluit goed aan bij de overige volumes in de bovenbouw (zie Welstandstoets bijlage 4).
Rho adviseurs voor leefruimte
21
4.3
Verkeer en parkeren
4.3.1 Gemotoriseerd verkeer Het projectgebied is gelegen tussen de Coolsingel en de Sint‐Luciastraat. Het projectgebied is voor gemotoriseerd verkeer bereikbaar via de Sint‐Luciastraat. Via deze straat en de Aert van Nesstraat is het projectgebied aangesloten op de Coolsingel. Voor de Sint‐Luciastraat en de Aert van Nesstraat geldt een maximumsnelheid van 30 km/u. Voor de Coolsingel geldt een maximumsnelheid van 50 km/u. 4.3.2 Openbaar vervoer Station Rotterdam Centraal ligt met een hemelsbrede afstand van 700 m ook op loopafstand (circa 10 minuten) en fietsafstand (circa 4 minuten) van het projectgebied. Op een loopafstand van 2 minuten ligt het metrostation Stadhuis. Via dit station vertrekken de metrolijnen D en E. Zodoende is de bereikbaarheid per OV goed. 4.3.3 Langzaam verkeer Fietsverkeer deelt op de Sint‐Luciastraat de rijbaan met het gemotoriseerde verkeer. Er zijn trottoirs voor voetgangers aanwezig. De Coolsingel is voorzien van vrijliggende fietspaden en voetpaden, waarmee het langzaam verkeer de overige delen van Rotterdam kunnen bereiken. 4.3.4 Parkeerbehoefte In onderstaande tabel wordt aan de hand van gemeentelijke parkeernormen (Beleidsregeling Parkeernormen auto en fiets gemeente Rotterdam 2018) de toekomstige parkeerbehoefte berekend. Tabel 4.2 Parkeerbehoefte Functie Aantal Wonen 87 85 ‐ 120 m² Wonen 27 > 120 m² Detailhandel 2170 Restaurant 497 Totaal
woningen
Norm 1
per woning
Parkeerbehoefte 87
woningen
1,2
per woning
32,4
m² m²
0,38 1,6
per 100 m² per 100 m²
8,25 7,95 135,6 parkeerplaatsen
In de Beleidsregeling parkeernormen auto en fiets gemeente Rotterdam 2018 zijn een aantal bijzondere vrijstellingen opgenomen van de parkeereis. De volgende vrijstellingen zijn relevant voor de beoogde ontwikkeling: Bij de nabijheid van het station Rotterdam Centraal op een hemelsbrede afstand van 400 ‐ 800 meter mag de parkeereis verlaagd worden met 40%. In betaald parkeergebied kan je indien de ontwikkeling voorziet in extra fietsparkeervoorzieningen op eigen terrein, de autoparkeereis met maximaal 10% verlagen in de verhouding twee fietsparkeerplaatsen in plaats van één autoparkeerplaats. Deze extra fietsparkeerplaatsen moeten worden gerealiseerd op eigen terrein en zijn bedoeld voor langparkeerders (bewoners, werkers, studenten). Door de realisatie van 8 extra fietsparkeerplaatsen mag de parkeereis van de beoogde ontwikkeling verlaagd worden met 4 autoparkeerplaatsen. Dit komt neer op een percentage van ca. 3% van de parkeerbehoefte.
Rho adviseurs voor leefruimte
22
De genoemde vrijstellingen hebben tot gevolg dat de parkeereis met 43% verlaagd kan worden. Na de toepassing van de vrijstellingen geldt een parkeereis van 77,3 parkeerplaatsen. De beoogde ontwikkeling is voorzien van een parkeerkelder met in totaal 78 parkeerplaatsen. Hiermee wordt voldaan aan de parkeereis van de gemeente Rotterdam. 4.3.5 Verkeersgeneratie Voor de beoogde ontwikkeling wordt de verkeersgeneratie berekend op basis van kencijfers uit CROW publicatie 381 (Toekomstbestendig Parkeren). Onderstaande tabel toont de berekende verkeersgeneratie in de huidige en toekomstige situatie. Tabel 4.3 Verkeersgeneratie Verkeers CROW 381 generatie Kantoor zonder Huidige situatie baliefunctie Wonen Toekomstige Centrum‐stedelijk situatie met hoge dichtheid Detailhandel Binnenstad Totaal toekomstig
Aantal
Kencijfer
8425
m² bvo
2,6
Verkeers generatie per 100 m² 219 mvt/etmaal
114
woningen 1,8
per woning 205,2 mvt/etmaal
2170
m² bvo
per 100 m²
16,75
363,5 mvt etmaal 568,7 mvt/etmaal
Voor de toekomstige restaurant functie heeft het CROW geen kencijfers opgenomen. Vanwege de locatie kan echter verwacht worden dat deze functie voor een geringe toename zal zorgen. De totale verkeersgeneratie neemt toe ten opzichte van de huidige situatie. De toename is van geringe omvang en zal geen noemenswaardig effect hebben op de verkeersafwikkeling op het wegennet. 4.3.6 Conclusie Het projectgebied is goed te bereiken met de diverse modaliteiten. De parkeerbehoefte is berekend volgens de gemeentelijke parkeernormen en wordt opgevangen in de parkeerkelder onder het gebouw. De ontwikkeling leidt tot een verkeerstoename ten opzichte van de huidige situatie. Deze geringe toename heeft echter geen noemenswaardig effect op de verkeersafwikkeling ter plaats. Het aspect verkeer en parkeren staat de ontwikkeling niet in de weg.
Rho adviseurs voor leefruimte
23
Hoofdstuk 5
5.1
Water
Beleidskader
Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het projectgebied relevante nota's, waarbij het beleid van het Hoogheemraadschap nader wordt behandeld. Europa: Kaderrichtlijn Water (KRW) Nationaal: Nationaal Waterplan (NW) Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW) Waterwet Provinciaal: Provinciaal Waterplan Provinciale Structuurvisie Verordening Ruimte Hoogheemraadschapsbeleid Het beleid van het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard (verder HHSK) is vastgelegd in het waterbeheerplan 2016‐2021 'Met mensen en water', Keur van het HHSK, peilbesluiten en de leggers. Het waterbeheerplan bevat de hoofdlijnen van het beleid voor de taken van het waterschap met betrekking tot de waterveiligheid, het oppervlaktewater‐ en grondwaterbeheer, het beheer van afvalwaterketen en emissies, en het wegenbeheer in de Krimpenerwaard. Met het nieuwe Waterbeheerplan staat het HHSK voor een doelmatig en duurzaam waterbeheer, in directe verbinding met de omgeving. Per 1 januari 2016 is de geactualiseerde Keur in werking getreden. De Keur geeft met verboden aan welke activiteiten in de buurt van water en waterkeringen niet zijn toegestaan.
Daarnaast geeft de Keur met geboden aan welke onderhoudsverplichtingen eigenaren en gebruikers van wateren en waterkeringen hebben. Gemeentelijk beleid Waterplan 2 Rotterdam De gemeenteraad van Rotterdam heeft op 18 september 2007 het Waterplan 2 Rotterdam vastgesteld. Het Waterplan 2 is een gezamenlijk en integraal product van alle waterbeheerders in de regio. In het Waterplan 2 staat in hoofdlijnen beschreven hoe de gemeente Rotterdam en de waterschappen de komende tijd willen omgaan met het water in de stad. In 2013 is dit plan herijkt en aangepast tot aan 2030. Het doel en visie van Waterplan 2 zijn gelijk gebleven, maar de weg ernaar toe zijn aangepast aan de huidige tijd en economische situatie. In het Waterplan 2 wordt met name gekeken naar drie cruciale ontwikkelingen: Een hogere waterstand door de stijging van de zeespiegel. In buitendijkse gebieden ontstaan risico's op overstromingen. Versterking van waterkeringen is onvermijdelijk. Wateroverlast door toenemende neerslag. Door klimaatsverandering kan er in korte tijd veel
Rho adviseurs voor leefruimte
24
neerslag vallen. Om dat water te verwerken is opvang en berging nodig. Strengere eisen aan de kwaliteit van het water. Rotterdam wil een aantrekkelijke waterstad zijn, met schoon, helder en plantrijk water. De stad moet bovendien voldoen aan de eisen uit de Europese Kaderrichtlijn Water. Er worden voor alle wateren in de stad kwaliteitsbeelden opgesteld volgens die eisen.
Gemeentelijk Rioleringsplan Rotterdam Het Gemeentelijk Rioleringsplan (GRP) Rotterdam 2016‐2020 is een wettelijk verplicht meerjarenbeleidsplan, dat alle aspecten op het gebied van de rioleringstaak van de gemeente Rotterdam behandelt. Het plan is in overleg met de waterkwaliteitsbeheerders opgesteld. Voor de planperiode 2016‐2020 heeft Rotterdam vier doelen geformuleerd: Beschermen van de volksgezondheid door doelmatig inzamelen en transporteren van stedelijk afvalwater. Voorkomen van wateroverlast door doelmatig inzamelen, transporteren en verwerken van hemelwater. Voorkomen of beperken van structureel nadelige gevolgen van een hoge of lage grondwaterstand door doelmatige maatregelen in openbaar gebied. Rotterdammers van dienst zijn en bewustwording tot stand brengen over hun rol in het stedelijk watersysteem door actief communiceren en de Rotterdammers en Rotterdamse bedrijven handelingsperspectieven te laten zien.
5.2
Samenwerking met de waterbeheerder
Het projectgebied ligt binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap Schieland en de Krimpenerwaard, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits‐ en waterkwaliteitsbeheer. In het kader van het vigerende bestemmingsplan 'Lijnbaankwartier‐Coolsingel' heeft er afstemming plaatsgevonden met het Hoogheemraadschap. De wijzigingen van deze beoogde ontwikkeling voorzien niet in een toe‐ of afname van de verharding ten opzichte van dat plan. Hierom heeft er voor de beoogde ontwikkeling geen nieuwe afstemming plaatsgevonden.
5.3
Huidige situatie
Het projectgebied betreft volledig verhard gebied aan de Coolsingel 75. In de huidige situatie is het projectgebied bebouwd. Bodem en grondwater In de omgeving van het projectgebied bestaat de bodem geheel uit bebouwing In de omgeving van het projectgebied is sprake van grondwatertrap VII. Dit wil zeggen dat de gemiddelde hoogste grondwaterstand 140 centimeter onder de maaiveld ligt. De gemiddelde laagste grondwaterstand is 160 centimeter. Waterkwantiteit Het projectgebied is in de huidige situatie geheel benut door het bestaande gebouw en is daarmee geheel verhard. Watersysteemkwaliteit en ecologie Binnen het projectgebied of in de nabije omgeving liggen geen oppervlaktewaterlichamen die zijn aangewezen vanuit de Kaderrichtlijn Water. Er bevinden zich ook geen natte ecologische verbindingszone zoals opgenomen in het (provinciale) Natuurnetwerk Nederland binnen of in de nabijheid van het projectgebied.
Rho adviseurs voor leefruimte
25
Figuur 5.1 Uitsnede Legger waterkeringen en Hoogheemraadschap Schieland en de Krimpenerwaard)
oppervlaktewatersystemen
(bron:
Legger
Veiligheid en waterkeringen Het projectgebied is niet gelegen binnen de kern‐ en beschermingszone van een regionale/primaire waterkering.
5.4
Toekomstige situatie
De beoogde ontwikkeling betreft nieuwbouw op een bebouwde locatie. Bodem en grondwater De beoogde ontwikkeling heeft geen gevolgen voor bodem en grondwater. Waterkwantiteit Het waterschap gaat er vanuit dat kleine plannen, die doorgaans niet meer voor advisering bij het waterschap terecht komen, geen probleem vormen voor de afvoercapaciteit van het afwateringsstelsel, waardoor geen maatregelen nodig zijn. Aangezien dit plan betrekking heeft op transformatie van een locatie die in de huidige situatie bebouwd is zal er geen toename van verharding zijn. Watersysteemkwaliteit en ecologie Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem is het van belang om duurzame, niet‐uitloogbare materialen te gebruiken, zowel gedurende de bouw‐ als de gebruiksfase. Afvalwaterketen en riolering Ten aanzien van de afvoer van het afvalwater zal gebruik worden gemaakt van het bestaande rioolsysteem. Zorgplicht en preventieve maatregelen voor hemelwater De beoogde ontwikkeling wordt voorzien van daktuinen die als waterbuffer dienen voor hemelwater. Hiermee wordt het gemeentelijk rioolsystem ontlast. Het overige deel van het hemelwater wordt via het gescheiden rioolsysteem aangeboden aan de gemeente.
Rho adviseurs voor leefruimte
26
5.5
Conclusie
In de beoogde situatie wordt een bestaand kantoorpand gesloopt en wordt er op er nieuwbouw gerealiseerd. Aangezien er geen sprake is van een toename van verharding heeft de beoogde realisatie geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.
Rho adviseurs voor leefruimte
27
Hoofdstuk 6
6.1
Milieu
Inleiding
Rotterdam is een compacte stad. Compact bouwen biedt aan de ene kant grote voordelen voor milieu en duurzaamheid op een hoger schaalniveau (minder mobiliteit, minder aantasting van natuurlijk en landelijk gebied). Aan de andere kant kan door compact bouwen de milieubelasting in de stad toenemen. Dit wordt de paradox van de compacte stad genoemd. Rotterdam moet bovenal een leefbare stad zijn. Een woonomgeving met weinig milieuhinder is één van de aspecten die de leefkwaliteit bepalen naast bijvoorbeeld voorzieningen, bereikbaarheid, kwaliteit van de publieke ruimte en sociale veiligheid. Het milieubeleid in Rotterdam is erop gericht om ondanks de verdichting en intensivering van de stad toch de milieubelasting terug te dringen en de leefkwaliteit te verbeteren. De gemeente Rotterdam is verplicht om bij de voorbereiding van het afwijkingsbesluit te onderzoeken welke (milieu)waarden bij het project in het geding zijn en wat de gevolgen van het project zijn voor deze waarden. Voor de meeste milieuthema's is er landelijk milieuwetgeving aanwezig. Een voorbeeld hiervan is de Wet geluidhinder. Daarnaast is er voor sommige milieuthema's Rotterdams beleid aanwezig. De voor dit plan relevante thema's worden hieronder verder uitgewerkt.
6.2
Milieueffectrapportage
In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning planmer‐plichtig, projectmer‐plichtig of mer‐beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG‐richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen: de kenmerken van de projecten; de plaats van de projecten; de kenmerken van de potentiële effecten. Per 16 mei 2017 is de regelgeving voor de MER en m.e.r.‐beoordeling gewijzigd met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.‐beoordeling. Door het bevoegd gezag moet een m.e.r.‐beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen. Voor elke aanvraag waarbij een vormvrije m.e.r.‐beoordeling aan de orde komt moet de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie opstellen, waarbij ook mitigerende maatregelen mogen worden meegenomen.
Rho adviseurs voor leefruimte
28
6.2.1 Plangebied In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.‐beoordelingsplichtig is indien (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D11.2); de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer; een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat; een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer. De ontwikkeling behelst het van rood naar rood ontwikkelen van 114 woningen die in de plaats komen van kantoren. Dat leidt op zich niet tot de conclusie dat het plan vormvrij m.e.r.‐beoordelingsplichtig is. Echter zijn er wel aanzienlijke milieueffecten ten opzichte van de huidige situatie vanwege de toename van het potentieel aantal geluidgehinderden vanwege het horecalawaai. Het plan voegt immers nieuwe geluidgevoelige bestemmingen toe aan de omgeving van de horecagelegenheden aan het Stadhuisplein en de Kruiskade. Daarmee wordt het voornemen wel beschouwd als een stedelijke ontwikkeling. Het bevoegd gezag heeft een m.e.r. beoordelingsbesluit opgesteld. Dit besluit is toegevoegd in bijlage 5.
Aan het besluit liggen op hoofdlijnen de volgende overwegingen ten grondslag: Door middel van maatwerkvoorschriften (op grond van artikel 2.20 Activiteitenbesluit milieubeheer) krijgen de afzonderlijke horecagelegenheden afwijkende (hogere) geluidsgrenswaarden ter plaatse van de woningen uit dit plan. Onder voorwaarde van het treffen van extra geluidsisolerende maatregelen aan de gevel van een deel van de woningen in het bouwplan kan aan de eisen voor het binnengeluidsniveau ten gevolge van het wegverkeerslawaai en ten gevolge van de hogere geluidsgrenswaarden voor het horecalawaai worden voldaan. Na het treffen van de extra geluidsisolerende maatregelen zal in alle woningen sprake zijn van een goed woon‐ en leefklimaat.
6.3
Milieuzonering
Bij goede ruimtelijke ordening hoort het voorkomen van voorzienbare hinder door bedrijven. Hiervoor bestaan voor nieuwe situaties geen wettelijke normen. De gemeente Rotterdam gebruikt al sinds de jaren '50 instrumenten om bedrijven in te passen in de omgeving. Dit gebeurde eerst door middel van de Hinderwetverordening. Vanaf de jaren '70 werkt de gemeente met de Rotterdamse 'Staat van Inrichtingen'. Deze is afgeleid van de inrichtingen die zijn opgenomen in het Hinderbesluit en uitgebreid met een indeling in milieucategorieën. Begin jaren '90 heeft Rotterdam beleid vastgesteld waarbij voor de milieuzonering gebruik wordt gemaakt van indicatieve gebiedstypen en een bedrijvenlijst die is opgesteld door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG‐publicatie Bedrijven en milieuzonering). De (huidige) VNG‐uitgave geeft informatie over milieuhinder van vrijwel alle bedrijfstypen en andere activiteiten. Hierin zijn voor de milieuaspecten geur, stof (luchtkwaliteit), geluid en gevaar indicatieve afstanden bepaald. De aard van de hinder is bepalend voor de vraag in hoeverre tussen een belastende en een gevoelige functie verweving mogelijk is, dan wel ruimtelijke scheiding noodzakelijk is. De VNG‐uitgave bevat een tabel met de indicatieve afstanden.
Hiermee kan de vraag worden beantwoord welke afstand aanvaardbaar is tussen een nieuw bedrijf en woningen en tussen nieuwe woningen en bedrijven, of welke bedrijven aanvaardbaar zijn in een gebied met functiemenging.
Rho adviseurs voor leefruimte
29
Bij gebieden met functiemenging kan gedacht worden aan stadscentra, winkelcentra, horecaconcentratiegebieden, zones langs stedelijke wegen, woongebieden met kleinschalige en ambachtelijke bedrijvigheid, gebieden nabij industrieterreinen. In deze gebieden is een combinatie van wonen en werken vaak mogelijk. Vaak aanpandig, bij lichte bedrijvigheid, of naast elkaar, bij de iets zwaardere bedrijven en met aandacht voor de ontsluiting bij bedrijven met een verkeersaantrekkende werking. De gemeente Rotterdam bestemt in haar bestemmingsplannen de functies zoals agrarische doeleinden, kantoren, detailhandel, horeca, maatschappelijke voorzieningen, sport of recreatie als zodanig en niet als bedrijfsbestemming. In de bijgevoegde bedrijvenlijst zijn deze bestemmingen dan ook niet opgenomen. Voor het inpassen van die functies wordt echter wel gebruik gemaakt van de VNG‐uitgave. 6.3.1 Projectgebied In de beoogde situatie wordt een bestaand kantoorpand gesloopt en worden er commerciële ruimten en appartementen gerealiseerd. Bij transformatie naar wonen is sprake van een milieugevoelige functie en moet worden getoetst aan de richtafstanden zoals vermeld in de VNG‐brochure. In het gebied zijn woningen, winkels, kantoren en bedrijven gevestigd, waardoor de omgeving getypeerd kan worden als 'gemengd gebied'.
Direct naast het projectgebied zijn er horeca voorzieningen toegestaan (hotels, restaurants). De functies vallen in milieucategorie 1 en hebben een richtafstand van 0 meter in gemengd gebied. Ook in het plan zelf wordt een horecafunctie gerealiseerd. Op een afstand van circa 120 meter ligt het metrostation Stadhuis. Voor een dergelijke functie geldt een richtafstand van 50 meter in een gemengd gebied. Hieraan wordt ruimschoots voldaan.
Er bevinden zich verder geen functies in de omgeving die van invloed kunnen zijn op de beoogde ontwikkeling, of vice versa. In de plint van de beoogde ontwikkeling wordt onder andere detailhandel en horeca beoogd. Deze voorzieningen vallen in milieucategorie 1 en hebben een richtafstand van 0 meter in een gemengd gebied. Tevens zijn detailhandel en horeca op grond van het vigerende bestemmingsplan 'Lijnbaankwartier‐Coolsingel' al toegestaan. De beoogde ontwikkeling wijkt daar niet op af. Gelet op bovenstaande geldt dat het aspect milieuzonering de uitvoering van het plan niet in de weg staat.
6.4
Geluid
6.4.1 Toetsingskader Bij het ontwikkelen van een nieuw ruimtelijk plan is het belangrijk rekening te houden met geluidsbronnen en de mogelijke hinder of overlast daarvan voor mensen. De basis voor het beoordelen van geluid is de Wet geluidhinder en de Luchtvaartwet. In deze wetten liggen normen vast voor geluid afkomstig van de industrie, weg‐ en spoorwegverkeer en luchtvaartverkeer. Volgens de Wet ruimtelijke ordening (Wro) dient in het kader van goede ruimtelijke ordening sprake te zijn van een goede leefkwaliteit, of leefomgevingskwaliteit. Deze begrippen zijn niet duidelijk omlijnd en kennen vele invalshoeken. Met betrekking tot geluid betekent het echter dat niet alleen gekeken wordt naar de geluidsbronnen genoemd in de Wet geluidhinder, maar ook naar niet wettelijke geluidsbronnen zoals scheepvaart, tramverkeer, 30 km/uur wegen, parkeervoorzieningen en industrielawaaibronnen, die niet op een industieterrein, als bedoeld in de Wet geluidhinder, gelegen zijn. Hierbij wordt het geluidsniveau in beeld gebracht.
Rho adviseurs voor leefruimte
30
In de Wet geluidhinder staan de geluidsgevoelige bestemmingen genoemd waarvoor maximaal toelaatbare geluidsbelastingen gelden maar ook hier geldt dat in het kader van een goede ruimtelijke ordening gekeken moet worden naar bestemmingen, die in de Wet geluidshinder niet als geluidsgevoelig zijn aangemerkt, maar dit wel kunnen zijn. Rotterdams beleid In het bestemmingsplan wordt een opsomming van geluidsgevoelige bestemmingen en eventueel nieuwe bronnen, of aanpassingen van bestaande bronnen weergegeven. Onderzocht wordt of de maximaal toelaatbare geluidsbelasting (ook wel voorkeursgrenswaarde genoemd) overschreden wordt. Is dit het geval, dan is onderzoek noodzakelijk naar maatregelen die genomen kunnen worden om de geluidsbelasting terug te dringen. Indien het niet haalbaar blijkt de geluidsbelasting terug te dringen tot de maximaal toelaatbare waarde biedt de Wet geluidhinder de mogelijkheid een hogere maximaal toelaatbare geluidsbelasting vast te stellen. Dit heet het nemen van een Besluit hogere waarden. De motivering van dit besluit moet voldoen aan het Rotterdamse Ontheffingsbeleid Wet Geluidhinder. Dit beleid is erop gericht het aantal geluidsgehinderden zo veel mogelijk terug te dringen. 6.4.2 Projectgebied De beoogde ontwikkeling heeft betrekking op de sloop van een kantoorgebouw en de nieuwbouw van een appartementengebouw met commerciële ruimtes.
In totaal worden 114 nieuwe woningen (appartementen) gerealiseerd en 3.194 m² aan commerciële ruimtes. De woningen zijn geluidsgevoelige bestemmingen. Akoestisch onderzoeksrapport wegverkeerslawaai 'Coolsingel 77 te Rotterdam' Bureau Bouwfysica heeft een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai (met kenmerk 16255.20 en d.d. 7 december 2020) uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen in bijlage 6. De nieuwbouw met 114 appartementen ondervindt een relevante geluidbelasting van wegverkeer. De doelstelling van dit onderzoek is om vast te stellen welke geluidbelasting op de woningen optreedt, uitgaande van de actuele ontwikkelingen en welke aanvullende maatregelen op woningniveau nodig zijn om een geluidluwe zijde te realiseren. Geconcludeerd wordt dat naar aanleiding van dit nadere akoestisch onderzoek, uitgevoerd aan de hand van de meest actuele verkeersprognose, blijkt dat de geluidbelasting op de gevels van het project “Coolsingel 75 te Rotterdam ” aanzienlijk lager is dan verondersteld ten tijde van de vaststelling van het hogere waarden besluit. Er wordt met ruime marge voldaan aan de vastgestelde hogere waarden. Er is daarmee geen noodzaak of verplichting tot het maken van dove gevels. Ter plaatse van de balkons zijn aanvullende maatregelen nodig om een geluidluwe zijde en een geluidluwe buitenruimte te realiseren.
Met deze maatregelen wordt voldaan aan de voorwaarden zoals deze bij het hogere waarden besluit voor de woningen zijn gesteld. Rapportage geluidwering van gevels De rapportage (zie bijlage 7) van Buro Bouwfysica (met kenmerk 16255.26v5 en d.d. 9 november 2020) heeft betrekking op betrekking op het dimensioneren van de vereiste gevelmaatregelen waarmee voldaan wordt aan de gestelde eisen aan de geluidwering van de gevel in het Bouwbesluit, het Activiteitenbesluit en de eisen voor een goed woon‐ en leefklimaat op basis van de volgende rapportages: Akoestisch onderzoeksrapport wegverkeerslawaai 'Coolsingel 75 te Rotterdam', van Buro Bouwfysica met kenmerk 16255.20. Cumulatieve spectrale geluidniveaus horecageluid conform notitie 'Geluidbelasting ter hoogte van nieuwbouw Coolsingel 75 ten gevolge van horeca Stadhuisplein' met referentie LA 1023‐1‐NO‐004, d.d. 4 november van Peutz. Het plan betreft o.a. de nieuwbouw van appartementen aan de Coolsingel 75 te Rotterdam. De locatie ondervindt een relevante geluidbelasting vanwege wegverkeerslawaai en vanwege de horeca aan het Stadhuisplein en Kruiskade.
Rho adviseurs voor leefruimte
31
Voor het plan zijn hogere waarden vastgesteld vanwege de Coolsingel en de omringende wegen. Door de vaststelling van hogere waarden stelt het Bouwbesluit eisen aan de geluidwering van de gevel. Daarnaast voegt het plan nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen toe aan de omgeving van de horecagelegenheden aan het Stadhuisplein en de Kruiskade. Om te voorkomen dat deze horecagelegenheden in hun bedrijfsvoering beperkt worden, stelt het bevoegd gezag hogere geluidsgrenswaarden ter plaatse van de woningen in het plan vast. Door middel van maatwerkvoorschriften (op grond van artikel 2.20 Activiteitenbesluit milieubeheer) krijgen de afzonderlijke horecagelegenheden afwijkende (hogere) geluidsgrenswaarden ter plaatse van de woningen uit dit plan. Als voorwaarde voor het vaststellen van hogere geluidsgrenswaarden stelt het Activiteitenbesluit eisen aan het maximale binnengeluidsniveau in de woningen. Dit resulteert in eisen aan de geluidwering van de gevels van de woningen. Notitie geluidniveaus horeca Stadhuisplein en Kruiskade Voor de locatie is vervolgonderzoek (zie bijlage 8) uitgevoerd door Peutz (FS/MO/DvdH/LA 1023‐1‐NO‐004 ‐ d.d. 4 november) naar de geluidniveaus ter hoogte van de gevel van de geprojecteerde nieuwbouw aan de Coolsingel 75 ten gevolge van de horecagelegenheden aan het Stadhuisplein en de Kruiskade.
Hierbij is ook het stemgeluid van passanten op het Stadhuisplein beschouwd om een zo volledig mogelijk beeld van het invallende geluidniveau als gevolg van het industrielawaai te verkrijgen in het kader van ruimtelijke ordening. Uitgangspunten voor de bedrijfsvoering van de horecagelegenheden tijdens de (voor de geluiduitstraling bepalende) nachtperiode (23.00‐07.00 uur) zijn: 1. Muziekgeluidniveau binnen de horeca is conform het gemiddeld in de afgelopen jaren gemeten geluidniveau (meting door het monitoringssysteem Stadhuisplein en de omgeving). 2. Ramen en deuren in de buitengevel van de horeca zijn gesloten (conform opgave van de horeca ondernemers). 3. Geluidisolatie van de buitengevel van de horeca is conform de huidige situatie. 4. Terrasbezetting is conform opgave van de horeca ondernemers (ten behoeve van de berekening van het stemgeluid van de bezoekers op de terrassen). Het muziek‐ en stemgeluid ten gevolge van de horecagelegenheden is gecummuleerd met het stemgeluid van passanten op het Stadhuisplein en het wegverkeerslawaai op de omringende wegen. Hiermee is een 'worst case'‐benadering toegepast voor de berekening van de gevelbelasting van de woningen uit het bouwplan.