21bb5527 Bijlage 1 behorende bij 21bb5526 - Rigo_ Schaarste in de Rotterdamse woningvoorraad
Tekst van het document
RIGO Research en Advies Woon- werk- en leefomgeving www.rigo.nl
RAPPORT
Schaarste in de Rotterdamse woningvoorraad Onderzoek t.b.v. de huisvestingsverordening
De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. RIGO aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden.
RIGO Research en Advies Woon- werk- leefomgeving www.rigo.nl
RAPPORT
Schaarste in de Rotterdamse woningvoorraad Onderzoek t.b.v. de huisvestingsverordening Opdrachtgever Gemeente Rotterdam
Contactpersoon mw. I. Jeurissen
Projectnummer P42110
Datum 29 oktober 2020
Auteurs Steven Kromhout Jan Scheele-Goedhart Martin Damen Pieter Kranenborg
Inhoud Inleiding
1
Aanleiding
1
Doel en onderzoeksvragen
1
Leeswijzer
2
Vraag en aanbod op basis van woonwensen
3
Schaarste in de koopsector
6
Vraag en aanbod op basis van woonwensen in de koopsector
6
3.1.1
Woningtype en aantal kamers
6
3.1.2
Prijsklassen
7
3.1.3
Tussenconclusie
10
Ontwikkeling van transactieprijzen
10
Conclusies
13
Schaarste in de huursector
14
Vraag en aanbod op basis van woonwensen in de huursector
14
4.1.1
Woningtype en aantal kamers
14
4.1.2
Prijsklassen
15
4.1.3
Tussenconclusie
19
Schaarste in de sociale huursector
19
4.2.1
Vraag en aanbod
20
4.2.2
Wachttijden en slaagkansen
22
4.2.3
Tussenconclusie
24
Schaarste in de vrije huursector
25
Conclusies
27
Conclusies
28
Schaarste
28
Effecten van schaarste
29
Instrumenten
29
Toelichting gebruik WoON
31
Bijlage 1
Rapport Schaarste in de Rotterdamse
woningvoorraad
Inleiding In dit onderzoek gaan we in op de vraag in hoeverre in de Rotterdamse woningvoorraad sprake is van schaarste, zoals bedoeld in de Huisvestingswet 2014.
Aanleiding De Huisvestingswet 2014 biedt gemeenten instrumenten om hun huisvestingsbeleid vorm te geven. Daarbij gaat het om instrumenten met betrekking tot de woonruimteverdeling en het beheer van de woonruimtevoorraad. Om gebruik te kunnen maken van deze instrumenten moeten gemeenten onderbouwen waarom de inzet van deze instrumenten “noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte” (artikel 2). De Gemeente Rotterdam maakt gebruik van beide typen instrumenten. Regels met betrekking tot de verdeling van corporatiewoningen zijn vastgelegd in de regionaal afgestemde Verordening woonruimtebemiddeling, die onlangs is geactualiseerd en door de gemeenteraad is vastgesteld. Daarnaast kent Rotterdam de Verordening toegang woningmarkt en samenstelling woningvoorraad, waarin regels met betrekking tot wijzigingen in de woonruimtevoorraad zijn opgenomen.
Doel en onderzoeksvragen In 2015 heeft RIGO onderzoek gedaan naar de schaarste aan corporatiewoningen in de regio Rotterdam. Dit onderzoek is gebruikt als onderbouwing voor de Verordening woonruimtebemiddeling. De conclusies van het onderzoek zijn in 2019 geactualiseerd, ten behoeve van de nieuwe verordening 1. De Gemeente Rotterdam heeft RIGO gevraagd de schaarste aan woonruimte in Rotterdam opnieuw te onderzoeken, ditmaal inclusief de vrije huursector en de koopsector. Doel van dit onderzoek is om inzicht geven in de schaarste in de woningvoorraad en de effecten daarvan. Op basis daarvan kan de gemeente beslissen of er sprake is van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste en of zij de inzet van instrumenten uit de Huisvestingswet (en eventueel aanvullende instrumenten) in dat licht noodzakelijk en wenselijk acht. Onderzoeksvragen Voor het onderzoek zijn twee hoofdvragen geformuleerd: 1. Is er in Rotterdam sprake van schaarste aan woonruimte? 2. Wat zijn de effecten van de schaarste in Rotterdam? De Huisvestingswet 2014 bevat geen definitie van schaarste en schrijft niet voor op welke wijze deze onderbouwd moet worden. De wet laat dit in principe over aan de gemeenteraad. In zijn algemeenheid is er sprake van schaarste aan woonruimte als de vraag het aan-
1
Zie Bijlage 2 (Onderbouwing van schaarste) van de Hoofdlijnennotitie Actualisatie Verordening woonruimtebemiddeling, d.d. 21 november 2019.
Rapport Schaarste in de Rotterdamse
woningvoorraad
1
bod overtreft. Dat is al het geval als er twee kandidaten zijn voor dezelfde woning. In de gereguleerde huursector ontstaat dan een verdelingsvraagstuk, waardoor wachttijden kunnen ontstaan. In de vrije huur- en koopsector bepaalt het prijsmechanisme wie de woning krijgt en komt schaarste tot uitdrukking in stijgende prijzen en, als gevolg daarvan, gebrek aan betaalbaar aanbod. Beide mechanismes analyseren we in dit onderzoek.
Leeswijzer Deze rapportage is als volgt opgebouwd: In hoofdstuk 2 introduceren we een methodiek om schaarste te bepalen op basis van woonwensen; In hoofdstuk 3 staat de schaarste in de koopsector centraal; In hoofdstuk 4 gaan we uitgebreid in op de schaarste in de huursector, waarbij de sociale huursector en de vrije huursector apart worden belicht; In hoofdstuk 5 trekken we conclusies ten aanzien van de hoofdvragen en de noodzaak om instrumenten uit de Huisvestingswet toe te passen.
Rapport Schaarste in de Rotterdamse
woningvoorraad
2
Vraag en aanbod op basis van woonwensen Om de schaarste aan verschillende soorten woningen te analyseren kijken we in dit onderzoek veelvuldig naar het verschil tussen vraag en aanbod op de woningmarkt. We doen dat op basis van woonwensen van huishoudens die willen verhuizen. In dit hoofdstuk lichten we deze methode toe. Voor de analyses in dit hoofdstuk hebben we gebruikgemaakt van het databestand van het Woon Onderzoek Nederland (WoON) 2018, een landelijk onderzoek van het CBS naar de woonsituatie en woonwensen van huishoudens. Op basis van het WoON 2018 brengen we in dit onderzoek de vraag naar en het aanbod van woningen in Rotterdam in beeld. Hiervoor maken we gebruik van de woonwensen van respondenten die in het WoON hebben aangegeven binnen nu en twee jaar te willen verhuizen en actief op zoek zijn naar een woning of er al één gevonden hebben. Daarbij zijn alleen gegevens gebruikt van respondenten die in Rotterdam wonen of in de regio Rotterdam willen wonen. In bijlage 1 wordt het gebruik van het WoON nader toegelicht.
Vraag op basis van woonwensen Voor de vraag kijken we naar de woonwensen van drie groepen huishoudens die willen verhuizen naar een zelfstandige woning in Rotterdam: Starters: huishoudens die in Rotterdam wonen en bij verhuizing geen zelfstandige woning achterlaten; Doorstromers: huishoudens die in Rotterdam wonen en bij verhuizing wel een zelfstandige woning achterlaten; Vestigers: huishoudens die nog niet in Rotterdam wonen (maar wel in Nederland). Hierbij ontbreekt de vraag van huishoudens die zich vanuit het buitenland willen vestigen in Rotterdam, omdat die niet in het WoON zijn opgenomen 2. Een andere groep die hier ontbreekt maar wel vraag uitoefent op de woningmarkt, zijn beleggers die woningen kopen om te verhuren. Aanbod op basis van verhuiswensen Voor het aanbod kijken we naar we naar de woningen die bij een geslaagde verhuizing worden achtergelaten door: Doorstromers: zie hierboven; Vertrekkers: huishoudens die nu in een zelfstandige woning in Rotterdam wonen en buiten Rotterdam (incl. buitenland) willen gaan wonen; Woningverlaters: huishoudens die nu in een zelfstandige woning in Rotterdam wonen en willen verhuizen naar een andere woonvorm in Rotterdam. In het aanbod ontbreken woningen die aan de voorraad worden toegevoegd, bijvoorbeeld via nieuwbouw, transformatie of woningvorming.
2
In de afgelopen tien jaar kwamen er gemiddeld 12.200 immigranten per jaar naar Rotterdam. Vestigingscijfers van de gemeente Rotterdam over 2018 geven aanleiding om te veronderstellen dat immigranten in dat jaar ten minste 7.500 zelfstandige woningen hebben betrokken.
Rapport Schaarste in de Rotterdamse
woningvoorraad
3
Voor de kenmerken van het aanbod gaan we uit van de huidige kenmerken van de woningen die worden achtergelaten als de bovenstaande huishoudens hun verhuiswens realiseren. Daarbij gaan we er dus impliciet vanuit dat er geen wijzigingen plaatsvinden, zoals een verandering van eigendomsvorm (van huur naar koop of vice versa) of van woningtype en grootte (bijv. verkamering).Deze aanname is niet evident. Er worden immers koopwoningen door beleggers gekocht en te huur aangeboden (buy-to-let of ook leave-to-let) en er worden corporatiewoningen verkocht aan eigenaar-bewoners. Schaarste Door de vraag en het aanbod aan bepaalde woningen tegen el kaar af te zetten krijgen we een indicatie van de schaarste. In figuur 2-1 is dat gedaan voor de hele Rotterdamse woningvoorraad. Daarin is ook te zien van welke groepen huishoudens de vraag en het aanbod afkomstig zijn. 3 figuur 2-1 Vraag en aanbod op basis van woonwensen in de totale woningvoorraad
Bron: WoON 2018; bewerking RIGO
Het is duidelijk te zien dat er in de totale woningvoorraad meer vraag is dan aanbod. Er is – op basis van de respondenten die in het WoON hebben aangegeven te willen verhuizen en daar actie op hebben ondernomen – een verschil van ruim 18.000 tussen het aantal gewenste woningen – ruim 74.000 – en het aantal woningen dat door woningverlaters, vertrekkers en doorstromers potentieel wordt achtergelaten (56.000). Daarbij moeten we er rekening mee houden dat er jaarlijks nog een substantiële extra vraag wordt uitgeoefend door buitenlandse migraten, zoals arbeidsmigranten uit Midden-Europa en kenniswerkers uit BRIC-landen (met name Brazilië, India en China) 4. In de volgende hoofdstukken verfijnen we dit beeld door op dezelfde manier de schaarste te analyseren in de koopsector en de huursector. Daarbinnen maken we verder onderscheid naar woningtype en prijsklassen.
3
Het WoON 2018 is gebaseerd op een steekproef. Daarom zijn de aantallen en percentages d ie hier gepresenteerd worden indicatief. Om schijnnauwkeurigheid te voorkomen zijn de aantallen afgerond op honderdtallen. Hierdoor kan het soms lijken dat uitgesplitste cijfers niet optellen tot het totaal.
4
Zie de Voortgangsrapportage Woonvisie, editie 2019. Gemeente Rotterdam, augustus 2020.
Rapport Schaarste in de Rotterdamse
woningvoorraad
4
Kanttekeningen vooraf Kort door de bocht gezegd is het beschikbaar komen van het aanbod in deze methodiek afhankelijk van het realiseren van de verhuiswens. Vindt een hui shouden niet de gewenste woning, dan zijn de volgende scenario’s denkbaar: Een huishouden verhuist (nog) niet en hun woning komt niet vrij , waardoor een ander huishouden niet kan verhuizen naar die woning; Een huishouden verhuist wel maar naar een ander type woning in Rotterdam; in dat geval verandert het vraagprofiel; Een huishouden verhuist wel maar niet in Rotterdam, in dat geval neemt de vraag af maar het aanbod niet. Het niet kunnen realiseren van de verhuiswens is vaak een effect va n schaarste, bijvoorbeeld als een huishouden lang moet wachten op de gewenste sociale huurwoning of als een aspirant-koper de gewenste woning niet kan financieren.
Rapport Schaarste in de Rotterdamse
woningvoorraad
5
Schaarste in de koopsector In dit hoofdstuk analyseren we de schaarste in de Rotterdamse koopsector op basis van woonwensen en de ontwikkeling van transactieprijzen. In paragraaf 3.1 brengen we de vraag en het aanbod in de koopsector in beeld. Vervolgens kijken we naar de ontwikkeling in de transactieprijzen van koopwoningen (3.2). Ten slotte trekken we conclusies over de schaarste.
Vraag en aanbod op basis van woonwensen in de koopsector In Rotterdam zijn meer dan 34.000 huishoudens actief op zoek naar een koopwoning. Een groot deel van die vraag (24.000 huishoudens) is afkomstig van doorstromers die bij verhuizing een woning in Rotterdam achterlaten. Tegelijkertijd zijn er 17.000 huishoudens in Rotterdam die willen verhuizen en daarbij een koopwoning zouden achterlaten. Als we deze cijfers over vraag en aanbod tegen elkaar afzetten zien we dat voor elke potentieel aangeboden koopwoning er ongeveer twee worden gevraagd (figuur 3-1). Dit is een duidelijke indicatie dat er in Rotterdam sprake is van schaarste aan koopwoningen. figuur 3-1 Vraag en aanbod op basis van woonwensen in de koopsector
Bron: WoON 2018; bewerking RIGO
3.1.1 Woningtype en aantal kamers In figuur 3-2 en tabel 3-1 is het totaalbeeld voor de koopsector uitgesplitst naar woningtypen en aantal kamers. Hierin is te zien dat er voor alle soorten woningen in de koopsector meer vraag dan aanbod is. De meeste huishoudens die op zoek zijn naar een koopwoning in Rotterdam zouden een grote eengezinswoning willen kopen. Het potentiële aanbod in dit segment is echter beperkt. Ook bij meergezinswoningen (appartementen) is vooral schaarste aan grote woningen. In Rotterdam is een relatief groot potentieel aanbod aan appartementen met maximaal drie kamers. Toch overtreft ook in dit segment de vraag het aanbod. Bij kleine eengezinswoningen is zowel de vraag als het aanbod relatief gering en ook het verschil daartussen.
Rapport Schaarste in de Rotterdamse
woningvoorraad
6
figuur 3-2 Vraag en aanbod op basis van woonwensen in de koopsector, naar woningtype en aantal kamers
mgw, 4 em kamers mgw, 1-3 kamers
egw, 5 em kamers egw, 4 kamers egw, 1-3 kamers 0
2.000
4.000
6.000
aanbod
8.000
10.000
12.000
14.000
vraag
Bron: WoON 2018; bewerking RIGO tabel 3-1 Vraag en aanbod op basis van woonwensen in de koopsector, naar woningtype en aantal kamers
eengezins, 1-3 kamers 300
eengezins, 4 kamers 1.300
eengezins, ≥ 5 kamers 700
mgw, 1-3 kamers 2.400
mgw, ≥4 kamers 1.100
totaal
doorstromer
700
2.900
10.300
5.300
4.800
24.000
vestiger
200
1.000
1.000
1.300
1.000
4.600
totaal vraag
1.200
5.200
12.100
9.000
6.900
34.400
doorstromer
700
1.900
3.200
5.000
2.100
12.900
starter
woningverlater
5.700
0
200
400
400
0
1.000
vertrekker
200
200
200
1.900
500
3.000
totaal aanbod
900
2.200
3.800
7.300
2.700
16.900
tekort
-300
-3.000
-8.300
-1.700
-4.200
-17.400
Bron: WoON 2018; bewerking RIGO
3.1.2 Prijsklassen In deze paragraaf splitsen we de vraag en het aanbod in de koopsector uit naar prijsklassen. In dit onderzoek hanteren we de vijf prijsklassen uit het coalitieakkoord, waarvan de prijsgrenzen in 2020 zijn herzien. De prijsgrenzen voor de koopsector staan in tabel 3-2. De meeste huishoudens die willen verhuizen naar een koopwoning in Rotterdam, zijn op zoek naar een woning in het middensegment. In dit segment is ook het potentiële aanbod het grootst, maar bij lange na niet voldoende om in de vraag te voorzien. Er zijn bijna drie keer zo veel vragers als potentiele aanbieders. Ook bij koopwoningen in het hogere segment en het topsegment is er veel meer vraag dan aanbod.
Rapport Schaarste in de Rotterdamse
woningvoorraad
7
tabel 3-2 Prijsklassen coalitieakkoord na herziening 2020; peil 1 januari 2019
Prijsklasse
Koopprijsgrenzen
Sociaal basis
Tot €141.000
Sociaal
Van €141.000 tot €174.000
Middensegment
Van €174.000 tot €290.000
Hogere segment
Van €290.000 tot €440.000
Topsegment
Vanaf €440.000
Koopwoningen in de segmenten sociaal basis en sociaal zouden op grond van financieringslastnormen van het Nibud financieel bereikbaar zijn voor (een deel van de) woningzoekenden uit de doelgroep van corporaties. Toch is de vraag naar deze woningen beperkt. Waarschijnlijk komt dat, omdat maar weinig (en steeds minder; zie 3.2) koopwoningen in dit segment worden aangeboden en de kwaliteit van deze woningen niet aansluit bij de woonwensen van potentiële kopers. Als in de koopsegmenten sociaal en sociaal basis wel woningen met de gewenste kwaliteit zouden worden aangeboden, zou daar in Rotterdam zeker veel vraag naar zijn. figuur 3-3 Vraag en aanbod op basis van woonwensen in de koopsector, naar prijsklasse
topsegment hogere segment
middensegment sociaal sociaal basis 0
2.000
4.000
6.000
8.000
aanbod
vraag
10.000
12.000
14.000
16.000
Bron: WoON 2018; bewerking RIGO
Rapport Schaarste in de Rotterdamse
woningvoorraad
8
tabel 3-3 Vraag en aanbod in de koopsector, naar prijsklasse
sociaal
starter
sociaal basis 1.000
hogere segment 2.400
topsegment 200
totaal
700
middensegment 1.300
doorstromer
1.900
500
10.700
6.800
4.200
24.000
600
200
2.300
900
500
4.600
totaal vraag
3.500
1.500
14.300
10.100
4.900
34.400
doorstromer
2.400
1.600
4.000
3.000
1.900
12.900
woningverlater
400
200
0
0
400
1.000
vertrekker
400
200
1.200
1.200
0
3.000
totaal aanbod
3.200
2.000
5.200
4.200
2.300
16.900
tekort
-300
500
-9.200
-5.900
-2.600
-17.400
vestiger
5.700
Bron: WoON 2018; bewerking RIGO
Vraag: inkomensgroepen en gewenste prijsklassen In figuur 3-4 is de vraag naar koopwoningen per prijsklasse uitgesplitst naar inkomensgroep (zie grenzen in tabel 3-4). Het grootste deel van de totale vraag naar koopwoningen is afkomstig van huishoudens die een midden- of hoger inkomen hebben. Ongeveer een derde van de vraag naar koopwoningen komt van huishoudens die tot de doelgroep van corporaties behoren. tabel 3-4 Inkomensgroepen en inkomensgrenzen
Inkomensgroep
Inkomensgrenzen
Primaire doelgroep
Tot grenzen passend toewijzen
Secundaire doelgroep
Van grenzen passend toewijzen tot grens doelgroep corporaties
Middeninkomens
Van grens doelgroep corporaties tot €55.000
Hogere inkomens
Vanaf €55.000
figuur 3-4 Vraag naar koopwoningen per gewenste prijsklasse, naar inkomensgroep
100%
90% 80%
13%
10%
21%
26%
35%
45% 59%
70%
79%
60% 50% 40%
38% 12%
64%
0%
24% 10% sociaal basis
sociaal
middeninkomens secundaire doelgroep
primaire doelgroep
20% 10%
25%
56%
30%
hogere inkomens
3% middensegment
19%
12% 3% 6%
hogere segment
topsegment
22% 9% totaal
Bron: WoON 2018; bewerking RIGO
Rapport Schaarste in de Rotterdamse
woningvoorraad
9
Er is een duidelijke samenhang tussen het inkomen van de woningzoekenden en de gewenste prijsklassen van de koopwoningen waarnaar men zoekt. De (beperkte) vraag naar goedkope koopwoningen is vooral afkomstig van de secundaire doelgroep. Bij koopwoningen in het middensegment vormen de middeninkomens de grootste groep. In het hogere en topsegment komt de vraag voornamelijk van woningzoekenden met een hoger inkomen (vanaf €55.000).
3.1.3 Tussenconclusie Uit de voorgaande analyses kunnen we concluderen dat de vraag naar koopwoningen in Rotterdam veel groter is dan het aanbod. Dit geldt bovendien voor vrijwel alle soorten woningen en prijsklassen. Er is dus over de hele linie sprake van scha arste aan koopwoningen. De schaarste is het grootst bij grote eengezinswoningen en appartementen en bij woningen in het middensegment.
Ontwikkeling van transactieprijzen In de koopsector zijn de prijzen van woningen niet gereguleerd. Dat betekent dat een toenemende schaarste niet leidt tot langere wachttijden, zoals in de sociale huursector, maar tot een stijging van de prijzen. Daarom kijken we in deze paragraaf naar de ontwikkeling van de prijzen voor koopwoningen in Rotterdam. In 2019 lag de gemiddelde verkoopprijs van bestaande koopwoningen in Rotterdam volgens het CBS op bijna €283.000. In 2013 lag dit gemiddelde nog op €174.000. In figuur 3-5 is de ontwikkeling van het aantal verkochte woningen in Rotterdam en de gemiddelde verkoopprijs afgebeeld. Na de economische crisis is het aantal woningtransacties in Rotterdam tot 2017 meer dan verdubbeld en de gemiddelde verkoopprijs langzaam gestegen. In 2017 en 2018 zijn de verkoopprijzen fors gestegen en is het aantal transacties gedaald. De laatste jaren heeft het aantal transacties zich gestabiliseerd en stijgt de gemiddelde koopprijs in een rustiger tempo. figuur 3-5 Ontwikkeling aantal verkochte bestaande koopwoningen en gemiddelde verkoopprijs in Rotterdam, per kwartaal 2013 -2020
3.500
€ 350.000
3.000
€ 300.000
2.500
€ 250.000
2.000
€ 200.000
1.500
€ 150.000
1.000
€ 100.000
500
€ 50.000
0
€0 I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II 2013
2014
2015
2016
Verkochte woningen
2017
2018
2019
2020
Gemiddelde verkoopprijs
Bron: CBS Statline
Rapport Schaarste in de Rotterdamse
woningvoorraad
10
Om de woningverkopen in Rotterdam nader te analyseren maken we gebruik van data van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) over de transacties in de periode 20172019. Ook in deze cijfers is in de afgelopen drie jaar een daling van het aantal transacties te zien. De grootste daling heeft zich voorgedaan bij kleine appartementen. Alleen bij grote eengezinswoningen is het aantal transacties licht gestegen (zie tabel 3-5). tabel 3-5 Ontwikkeling transacties in de koopsector in Rotterdam naar woningtype en aantal kamers, 2017-2019, in aantallen en percentages
eengezins, 1-3 kamers eengezins, 4 kamers eengezins, 5+ kamers meergezins, 1-3 kamers meergezins, 4+ kamers
2017 140 422 1.217 2.220 1.191
2018 115 359 1.199 1.837 1.084
2019 99 356 1.247 1.752 1.009
2017 3% 8% 23% 43% 23%
2018 3% 8% 26% 40% 24%
2019 2% 8% 28% 39% 23%
totaal
5.190
4.594
4.463
100%
100%
100%
Bron: NVM / Gemeente Rotterdam
In tabel 3-6 is het aantal transacties uitgesplitst naar prijsklassen. Hierin zien we naast de daling van het totale aantal transacties ook een verschuiving van de goedkoopste prijsklassen naar de duurdere prijsklassen. Het aandeel verkochte woningen in het sociale basis - en sociale segment is gedaald van 31% in 2017 naar 11% in 2019. Tegelijkertijd is het aandeel transacties in het hogere en topsegment gestegen van 36% n aar 54%. Deze verschuiving is te zien bij alle soorten woningen (figuur 3-6). tabel 3-6 Ontwikkeling transacties in de ko opsector in Rotterdam per prijsklasse, 2017 -2019, in aantallen en percentages
sociaal basis sociaal middensegment hogere segment topsegment
2017 1.049 545 1.750 1.116 730
2018 438 415 1.537 1.235 969
2019 204 284 1.598 1.233 1.144
2017 20% 11% 34% 22% 14%
2018 10% 9% 33% 27% 21%
2019 5% 6% 36% 28% 26%
totaal
5.190
4.594
4.463
100%
100%
100%
Bron: NVM / Gemeente Rotterdam
Rapport Schaarste in de Rotterdamse
woningvoorraad
11
figuur 3-6 Transactieprijzen van koopwoningen in Rotterdam, naar woningtype en aantal kamers, 2019
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
4% 8% 11% 8% 12% 11% 7% 10% 15% 23% 29% 24% 17% 11% 14% 35% 23% 22% 43% 45% 21% 20% 26% 26% 26% 22% 33% 35% 32% 28% 56% 33% 38% 45% 30% 28% 29% 42% 54% 29% 49% 33% 27% 13% 33% 32% 18% 19% 8% 10% 26% 25% 26% 21% 24% 6% 4% 15% 10% 13% 12% 11% 10% 10% 1% 5% 1% 5% 4% 3% 2017 2018 2019 2017 2018 2019 2017 2018 2019 2017 2018 2019 2017 2018 2019 eengezins, 1-3 kamers sociaal basis
eengezins, 4 kamers sociaal
eengezins, 5+ kamers
middensegment
meergezins, 1-3 kamers hogere segment
meergezins, 4+ kamers topsegment
Bron: NVM / Gemeente Rotterdam
Gevolgen voor woningzoekenden De stijging van de prijzen in de koopsector heeft als gevolg dat koopwoningen in Rotterdam voor steeds minder woningzoekenden financieel bereikbaar zijn. Woningzoekenden die tot de (primaire of secundaire) doelgroep behoren en nog geen vermogen hebben opgebouwd, kunnen alleen terecht in het sociale basis- of sociale segment. Gezien de transactieprijzen in 2019 worden er in Rotterdam bijna geen koopwoningen meer verkocht die zij zouden kunnen financieren. Woningzoekenden met een middeninkomen (en weinig tot geen vermogen) kunnen naast de woningen in het sociale basis- of sociale segment ook (een deel van de) woningen in het middensegment financieren. In 2019 had bijna de helft van de verkochte koopwoningen een prijs in of onder het middensegment. In 2017 was dit nog bijna twee derde. Ook voor middeninkomens is het aanbod in de koopsector dat zij kunnen finan cieren dus schaarser geworden. Vooral starters op de koopmarkt behoren qua inkomen en vermogen vaak tot de bovenstaande groepen, die het moeilijk hebben op de koopmarkt. Uit onderzoek van het Kadaster blijkt dat het aandeel verkopen aan koopstarters is afgenomen van bijna 40% in 2009 tot ruim onder de 20% in 2019. Dit wordt deels veroorzaakt door de concurrentie van doorstromers, die na de crisis weer actief zijn geworden, en van kleine beleggers, die woningen opkopen om te verhuren. 5
5
Buy-to-let in Maastricht, Rotterdam en Utrecht Omvang, dynamiek en de verhouding met koopstarters, Kadaster, 28 mei 2020.
Rapport Schaarste in de Rotterdamse
woningvoorraad
12
Conclusies Op basis van de verhuiswensen van huishoudens is in Rotterdam duidelijk sprake van schaarste aan koopwoningen. Dit geldt voor woningen in alle soorten en maten. De schaarste is het grootst bij grote koopwoningen en koopwoningen in het middensegment. De schaarste heeft geleid tot een stijging van de verkoopprijzen. Hierdoor zijn steeds minder koopwoningen financieel bereikbaar voor woningzoekenden met een laag of middeninkomen, die samen meer dan de helft van de totale vraag vormen. Een deel van de groepen zal hun verhuiswensen moeten bijstellen, uitstellen of afstellen.
Rapport Schaarste in de Rotterdamse
woningvoorraad
13
Schaarste in de huursector In dit hoofdstuk analyseren we de schaarste in de Rotterdamse huursector, op basis van woonwensen, de ontwikkeling van wachttijden en slaagkansen in de sociale huursector en de prijzen in de vrije huursector. In paragraaf 4.1 brengen we de vraag en het aanbod in de huursector in beeld. Daarbij gaan we ook in op de doorstroming vanuit de huursector. In paragraaf 4.2 en 4.3 gaan we nader in de op de schaarste in de sociale huursector en de vrije sector. We sluiten het hoofdstuk weer af met conclusies.
Vraag en aanbod op basis van woonwensen in de huursector Op basis van cijfers uit het WoON 2018 willen naar schatting 39.900 huishoudens binnen twee jaar verhuizen naar een huurwoning in Rotterdam en hebben daarvoor zoekactiviteiten uitgevoerd. Daar tegenover staan 39.300 huishoudens die nu in een huurwoning wonen en eveneens willen verhuizen. Dat betekent dat de vraag naar en het potentiële aanbod aan huurwoningen bijna in evenwicht zijn (zie figuur 4-1). Kanttekening daarbij is dat een groot deel van het potentiële aanbod in de huursector (32.500) afkomstig is van doorstromers. Als een deel van deze doorstromers er niet in slaagt om hun verhuiswens te verwezenlijken wordt het aanbod kleiner. figuur 4-1 Vraag en aanbod op basis van woonwensen in de huursector
Bron: WoON 2018; bewerking RIGO
4.1.1 Woningtype en aantal kamers In figuur 3-2 en tabel 3-1 is de vraag en het aanbod in de Rotterdamse huursector uitgesplitst naar woningtypen en aantal kamers. Hierboven zagen we dat de totale vraag en aanbod bijna in evenwicht zijn, maar het beeld is voor de verschillende typen en grootten veel gedifferentieerder. Voor kleine appartementen is er behoorlijk veel meer potentieel aanbod dan vraag, maar daar staat tegenover dat voor eigenlijk alle andere typen er meer vraag dan aanbod is. Dit wordt vooral veroorzaakt door de eenzijdige samenstelling van het huuraanbod: bijna driekwart van het aanbod bestaat uit meergezinswoningen met maximaal drie kamers. We verwachten dat de vraag van buitenlandse migranten, die hier niet is meegenomen, voor een belangrijk deel uitgaa t naar deze woningen. Net als in de koopsector is vooral bij eengezinswoningen meer vraag dan aanbod. Bij eengezinswoningen met vier kamers is bijna vijf keer zoveel vraag als aanbod.
Rapport Schaarste in de Rotterdamse
woningvoorraad
14
figuur 4-2 Vraag en aanbod op basis van woonwensen in de huursector, naar woningtype en aantal kamers
mgw, 4 em kamers mgw, 1-3 kamers
egw, 5 em kamers egw, 4 kamers egw, 1-3 kamers 0
5.000
10.000
15.000
aanbod
20.000
25.000
30.000
35.000
vraag
Bron: WoON 2018; bewerking RIGO
tabel 4-1 Vraag en aanbod op basis van woonwensen in de huursector, naar woningtype en aantal kamers
starter doorstromer vestiger
eengezins, 1-3 kamers 1.100
eengezins, 4 kamers 1.000
eengezins, ≥ 5 kamers 600
mgw, 1-3 kamers 6.100
mgw, ≥4 kamers 2.300
totaal 11.100
2.400
3.000
1.600
8.200
6.100
21.300
700
900
500
4.600
600
7.400
totaal vraag
4.200
5.000
2.700
18.900
9.000
39.900
doorstromer
900
1.100
800
24.000
5.700
32.500
woningverlater
0
0
0
1.200
200
1.500
vertrekker
0
0
200
3.800
1.300
5.300
totaal aanbod
900
1.100
900
29.100
7.300
39.200
aanbod - vraag
-3.300
-3.900
-1.800
10.100
-1.700
-600
Bron: WoON 2018; bewerking RIGO
4.1.2 Prijsklassen In deze paragraaf splitsen we de vraag en het aanbod in de huursector uit naar prijsklassen. In dit onderzoek hanteren we de vijf prijsklassen uit het coalitieakkoord, waarvan de prijsgrenzen in 2020 zijn herzien. De prijsgrenzen voor de huursector staan i n tabel 4-2.
Rapport Schaarste in de Rotterdamse
woningvoorraad
15
tabel 4-2 Prijsklassen coalitieakkoord na herziening 2020 ; peil 1 januari 2019
Prijsklasse
Huurprijsgrenzen
Sociaal basis
Tot tweede aftoppingsgrens (€651)
Sociaal
Van tweede aftoppingsgrens tot liberalisatiegrens (€720)
Middensegment
Van liberalisatiegrens tot €1.015
Hogere segment
Van €1.015 tot €1.320
Topsegment
Vanaf €1.320
De meeste huishoudens die willen verhuizen naar een huurwoning in Rotterdam zijn op zoek naar een woning in het sociale basissegment: woningen die volgens de Woningwet passend zijn voor woningzoekenden die recht hebben op huurtoeslag (primaire doelgroep). Ook het overgrote deel van het potentiële aanbod zit in dit segment, waardoor in dit segment op het eerste gezicht geen sprake lijkt van schaarste. In het sociale segment (de overige woningen onder de liberalisatiegrens) is juist veel meer vraag dan aanbod . Relatief weinig huishoudens geven aan in Rotterdam te willen verhuizen naar een vrijesectorwoning in het middensegment of daarboven. Het potentiële aanbod in deze segmenten is eveneens klein, maar overtreft toch de vraag. Ook in deze segmenten lijkt op basis van deze cijfers dus geen sprake te zijn van schaarste. Hierna komen we daar uitgebreider op terug. figuur 4-3 Vraag en aanbod op basis van woonwensen in de huursector, naar prijsklasse
hogere en topsegment
middensegment
sociaal
sociaal basis 0
5.000
10.000 aanbod
15.000
20.000
25.000
30.000
vraag
Bron: WoON 2018; bewerking RIGO
Rapport Schaarste in de Rotterdamse
woningvoorraad
16
tabel 4-3 Vraag en aanbod op basis van woonwensen in de huursector, naar prijsklasse
sociaal basis
sociaal 2.000
middensegment 1.500
hogere en topsegment 0
starter
7.600
doorstromer
totaal 11.100
12.900
5.900
2.200
400
21.300
vestiger
3.900
1.900
1.200
300
7.400
totaal vraag
24.300
9.800
5.000
800
39.900
doorstromer
22.400
3.200
5.200
1.700
32.500
woningverlater
1.500
0
0
0
1.500
vertrekker
3.600
700
700
200
5.300
totaal aanbod
27.500
3.900
5.900
1.900
39.200
aanbod - vraag
3.200
-5.900
900
800
-600
Bron: WoON 2018; bewerking RIGO
Vraag: inkomens en gewenste prijsklassen De vraag naar huurwoningen is in figuur 4-4 per prijssegment uitgesplitst naar inkomensgroep (zie tabel 3-4). In de lagere prijsklassen tot en met het middensegment is het grootste deel van de vraag naar huurwoningen afkomstig van de primaire en secundaire doelgroep. De vraag van de doelgroep naar woningen in het middensegment kan verklaard worden door jongeren die anticiperen op inkomensstijging of ( noodgedwongen) hoge woonlasten voor lief nemen om maar een woning te kunnen vinden. De (beperkte) vraag naar huurwoningen in het hogere en topsegment komt vooral voor rekening van woningzoekenden met een middeninkomen (tot €55.000). figuur 4-4 Vraag in de huursector, naar gewenste prijsklasse en inkomensgroep
100% 90% 80% 70%
2% 8%
11%
6% 11%
12%
7%
35%
20%
28%
30%
39%
60%
hogere inkomens 30%
50%
middeninkomens
40% 30%
52%
62% 43%
20%
secundaire doelgroep 53%
primaire doelgroep
38%
10%
13%
0% sociaal basis
sociaal
middensegment
hogere en topsegment
totaal
Bron: WoON 2018; bewerking RIGO
Rapport Schaarste in de Rotterdamse
woningvoorraad
17
Potentieel aanbod: inkomens en gewenste prijsklassen van doorstromers Een groot deel van het potentiële aanbod in de huursector is het gevolg van doorstromers die nu in een huurwoning wonen, maar zouden willen verhuizen naar een andere woning in Rotterdam. In totaal gaat het om 32.500 potentiële doorstromers uit de huursector. De meeste van deze doorstromers (bijna 20.000) zou willen verhuizen naar een andere huurwoning, veelal in de sociale huursector. Daarnaast wil ook een grote groep (12.700) doorstromen van de huur- naar de koopsector. Bijna de helft van de potentiële doorstromers van huur naar koop zou willen verhuizen naar een koopwoning in het middensegment. Er zijn ook huurders die hebben aangegeven naar een koopwoning in het hogere of topsegment te willen verhuizen. In tabel 4-4 zijn de verhuiswensen van doorstromers uit de huursector nader uitgesplitst naar inkomensgroep. Daarin is ook op hoofdlijnen aangegeven in hoeverre de verhuiswensen van de doorstromers op grond van hun inkomen vervuld kunnen worden, waarbij minder realistische verhuiswensen in het grijs zijn weergegeven.
Daarbij hanteren we de volgende aannamen, die aansluiten bij de recente herziening van de prijsklassen uit het coalitieakkoord: In de koopsector gaan we ervan uit dat woningzoekenden uit de primaire doelg roep op basis van hun inkomen 6 alleen terecht kunnen in het koopsegment sociaal basis, de secundaire doelgroep in de koopwoningen tot en met het koopsegment sociaal, de middeninkomens tot en met het middensegment en de hogere inkomens ook in de hogere segmenten. In de huursector houden we ook rekening houden met de huurinkomensnormen uit de Woningwet. Dat betekent dat het huursegment sociaal basis alleen passend is voor de primaire doelgroep, het huursegment sociaal alleen voor de secundaire doelgroep en mi ddeninkomens niet terecht kunnen in de sociale huursector 7. In tabel 4-4 is te zien dat onder deze grove aannamen een groot deel van de gewenste verhuizingen van doorstromers uit de huursector in de praktijk niet mogelijk zal zijn. Daarbij is nog geen rekening gehouden met de vraag of het gewenste aanbod in de praktijk ook beschikbaar is. In het vorige hoofdstuk hebben we bijvoorbeeld gezien dat er maar heel weinig koopaanbod in het segment sociaal basis is.
Het is op voorhand moeilijk te zeggen wat doorstromers die hun verhuiswensen niet kunnen realiseren gaan doen: kiezen ze voor een andere woning, die wel bij hun inkomen past, of blijven ze wonen waar ze wonen? In het laatste geval komen er minder huurwoningen vrij dan het potentiële aanbod op basis van de verhuiswensen.
6
Bij het kopen van een woning speelt naast het inkomen het eigen vermogen een rol. We gaan ervan uit dat huurders over het algemeen geen groot eigen vermogen hebben, omdat zij geen overwaarde hebben uit de verkoop van hun huidige woning.
7
In de praktijk maken corporaties wel uitzonderingen op deze hoofdregels.
Rapport Schaarste in de Rotterdamse
woningvoorraad
18
tabel 4-4 Verhuiswensen van doorstromers uit de huursector maar gewenste prijsklasse in de koop- of huursector en inkomensgroep
sociaal basis
primaire doelgroep 200
sociaal
secundaire doelgroep 600
middeninkomens 500
hogere inkomens 400
totaal 1.600
0
0
400
100
500
middensegment
400
1.400
3.300
1.000
6.100
hogere segment
600
400
400
1.200
2.600
topsegment
300
0
600
1.000
1.900
totaal koop
1.500
2.300
5.100
3.700
12.700
sociaal basis
9.400
1.300
1.400
0
12.000
sociaal
3.900
600
400
800
5.700
middensegment
800
500
300
200
1.800
hogere segment
0
0
300
0
300
topsegment
0
0
100
0
100
totaal huur
14.000
2.300
2.500
1.000
19.800
totaal
15.500
4.600
7.600
4.700
32.500
Bron: WoON 2018; bewerking RIGO
4.1.3 Tussenconclusie Uit de voorgaande analyses kunnen we concluderen dat de vraag naar huurwoningen in Rotterdam ongeveer even groot is als het potentiële aanbod dat vrijkomt als alle actief woningzoekenden hun verhuiswensen kunnen vervullen. Op basis daarvan lijkt in de huursector dus geen sprake te zijn van schaarste. Daarbij is echter geen rekening gehouden met de vraag naar huurwoningen van migranten uit het buitenland. Een groot deel van het potentiële aanbod is afkomstig van doorstromers. Als we hun verhuiswensen vergelijken met hun huidige inkomen dan blijkt een groot deel van de doorstromers uit de huursector te willen verhuizen naar een woning die niet bij hun inkomen past. Als een deel van deze groep ervoor kiest om in hun huidige huurwoning te blijven wonen, komen er minder woningen vrij en is het daadwerkelijke aanbod dus kleiner dan het potentiele aanbod. Hierdoor kan in de praktijk toch schaarste optreden. In de volgende paragrafen gaan we nader in op de schaarste in de praktijk: eerst in de sociale huursector en vervolgens in de vrije huursector.
Schaarste in de sociale huursector In de sociale huursector worden de huurprijzen van woningen gereguleerd door de overheid. Zowel huurprijzen als huurverhogingen zijn aan een maximum gebonden. Bovendien wordt het grootste deel van de sociale huurwoningen verhuurd door woningcorporaties, die als wettelijke taak hebben om betaalbare woningen te verhuren aan hun doelgroep. Schaarste in de sociale huursector leidt daarom niet tot hogere prijzen, zoals in de koopsector of vrije huursector. Als de vraag van woningzoekenden het aanbod aan sociale huurwoningen overtreft, waardoor de vraag niet volledig en direct bediend kan worden , ontstaan wachttijden.
Rapport Schaarste in de Rotterdamse
woningvoorraad
19
Eerdere onderzoeken Begin 2015 heeft RIGO het rapport ‘Schaarste in de regio Rotterdam’ in opdracht van de Stadsregio Rotterdam uitgebracht. Dit rapport diende als bouwsteen voor regiogemeenten bij het opstellen van een onderbouwing van schaarste en vervolgens voor de regionaal afgestemde Verordening woonruimtebemiddeling van 2015. In het RIGO-rapport is de schaarste geanalyseerd voor verschillende clusters van woningen, op basis van het woningtype, het aantal kamers en het doelgroeplabel waarmee de woning is geadverteerd. Als indicatoren voor schaarste is hierbij gekeken naar de wachttijden (inschrijfduur) en de aantallen reacties op woningadvertenties. De conclusie van het rapport was dat de belangstelling voor sociale huurwoningen in de regio Rotterdam per gemeente en cluster verschilt. Of er sprake is van schaarste hangt mede af van het oordeel van de gemeenteraad over welke wachttijd acceptabel is. Uit het RIGO-rapport van 2015 bleek dat, als de grens van de acceptabele wachttijd op één jaar gelegd zou worden, bijna alle clusters van woningen in de regio Rotterdam in alle gemeenten schaars genoemd kunnen worden. Op basis daarvan hebben alle gemeenteraden in de regio geoordeeld dat er sprake is van schaarste aan sociale huurwoningen.
De conclusies van het onderzoek zijn in 2019 geactualiseerd 8, ten behoeve van de nieuwe Verordening woonruimtebemiddeling, die medio 2020 door de Rotterdamse gemeenteraad is vastgesteld. Daarbij is gekeken of de in 2015 aangetoonde schaarste in de regio Rotterdam naar goedkope huurwoningen nog steeds bestaat. Dit is gedaan door de vraag en het aanbod van 2016 tot en met 2018 te analyseren. De Monitors Woonruimtebemiddelin g regio Rotterdam 2016-2018 waren daarbij de voornaamste bron. In deze paragraaf beschrijven we de resultaten van deze actualisatie voor Rotterdam en breiden de analyse uit met cijfers over 2019, op basis van de meeste actuele Monitor Woonruimtebemiddeling.
4.2.1 Vraag en aanbod In tabel 4-5 is het aantal actief woningzoekenden in Rotterdam in de periode va n 20162019. Actief woningzoekenden zijn hier woningzoekenden die in het betreffende jaar via Woonnet Rijnmond op ten minste één advertentie hebben gereageerd. Het aantal actief woningzoekenden in Rotterdam is de afgelopen jaren fors toegenomen. Dit geldt voor alle inkomensgroepen die tot de doelgroep behoren. Met name de sterke toename van woningzoekenden na 2017 valt op. De vraag naar goedkope huurwoningen Rotterdam is in de afgelopen jaren dus flink gestegen. tabel 4-5 Aantal actief woningzoekenden in Rotterdam in 2016 -2019
2016
2017
2018
2019
primaire doelgroep
33.249
43.459
50.575
50.451
secundaire doelgroep
7.913
9.256
12.751
15.833
niet-EC-doelgroep
4.350
3.229
4.665
5.645
totaal
45.512
55.944
67.991
71.929
Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2016-2019
8
Zie Bijlage 2 (Onderbouwing van schaarste) van de Hoofdlijnennotitie Actualisatie Verordening woonruimtebemiddeling, d.d. 21 november 2019.
Rapport Schaarste in de Rotterdamse
woningvoorraad
20
In tabel 4-6 is het aanbod van sociale huurwoningen van woningcorporaties te zien, naar bemiddelingsmodel, in de periode 2016-2019. In 2016 werden meer dan 9.000 sociale huurwoningen aangeboden in Rotterdam. In de jaren daarna is het aanbod gedaald naar ruim 6.000 in 2019. Er is dus duidelijk sprake van een afnemend aanbod aan sociale huurwoning en. tabel 4-6 Aantal aangeboden woningen naar bemiddelingsmodel in Rotterdam, 2016 -2019
2016
2017
2018
2019
inschrijfduur
5.172
4.422
3.601
2.336
direct kans
606
484
526
369
loting
1.080
976
938
924
wens & wacht
15
136
65
232
vrije selectie
2
directe bemiddeling
2.318
1.833
1.778
2.187
totaal
9.193
7.851
6.908
6.048
Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2016-2019
Sinds 2017 wordt in de monitors woonruimtebemiddeling ook een uitsplitsing gemaakt van het aantal verhuringen per gemeente naar woningtype. Dit geeft onderstaand overzicht ( tabel 4-7) 9. Voor de meeste woningtypen geldt dat het aantal verhuringen de afgelopen jaren is gedaald. Bij de eengezinswoningen zien we wel een toename van het aanbod. tabel 4-7 Verhuringen in Rotterdam naar woningkenmerken, 2017 -2019
tot jongeren/kwaliteitskortingsgrens tot aftoppingsgrens 1-2phh tot aftoppingsgrens 3+phh tot huurprijsgrens
2017
2018
2019
589
589
598
4.023
3.838
3.426
913
927
775
1.300
1.265
1.276
onbekend
3
eengezins
591
615
660
flat met lift
2.660
2.708
2.387
flat zonder lift
2.469
2.333
2.108
benedenwoning
385
385
363
bovenwoning/maisonnette
657
529
498
kamer/studio
63
49
62
1-2 kamers
2.316
2.182
2.016
3 kamers
3.148
3.038
2.777
4 kamers
1.148
1.197
1.114
5+ kamers
213
202
171
6.825
6.619
6.078
totaal
Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2017-2019.
9
Het aantal verhuurde woningen komt niet overeen met het aantal aanbiedi ngen uit dat zelfde jaar, omdat sommige woningen aangeboden zijn in een bepaald jaar, maar pas in het daaropvolgende jaar verhuurd worden.
Rapport Schaarste in de Rotterdamse
woningvoorraad
21
4.2.2 Wachttijden en slaagkansen De wachttijden voor sociale huurwoningen worden hier geanalyseerd door te kijken naar de inschrijfduur: hoe lang moeten woningzoekenden ingeschreven staan om in aanmerking te komen voor een woning? In tabel 4-8 is de gemiddelde inschrijfduur bij verhuring te zien, uitgesplitst naar kenmerken van woningen. tabel 4-8 Gemiddelde inschrijfduur in maanden va n geslaagde reguliere woningzoekenden in Rotterdam naar woningkenmerken in 2016 -2019
2016
2017
2018
2019
inschrijfduur
52
51
52
56
direct kans
17
12
11
10
loting
18
12
12
16
wens & wacht
17
15
16
19
directe bemiddeling
25
17
15
15
tot jongeren/kwaliteitskortingsgrens
21
18
17
17
tot aftoppingsgrens 1-2phh
40
35
32
29
tot aftoppingsgrens 3+phh
43
41
36
36
tot huurprijsgrens
40
39
40
42
eengezins
54
49
48
47
flat met lift
32
32
30
30
flat zonder lift
44
37
33
30
benedenwoning
44
40
40
39
bovenwoning/maisonnette
38
32
32
30
kamer/studio
17
9
13
14
1-2 kamers
29
25
22
23
3 kamers
42
40
39
37
4 kamers
48
46
45
45
5+ kamers
65
42
43
46
totaal
39
35
34
33
Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2016-2019
De benodigde gemiddelde inschrijfduur in Rotterdam is voor de meeste woningtypen licht gedaald. Het gemiddelde in 2019 is de 33 maanden, bijna 3 jaar dus. In 2016 lag dit op 39 maanden. De daling van de gemiddelde inschrijfduur wordt veroorzaakt door het feit dat naar verhouding minder woningen zijn toegewezen op volgorde van inschrijfduur (zie tabel 4-6). In het RIGO rapport van 2015 is uitgegaan van schaarste van woningtypen met een wachttijd langer dan 1 jaar. Als deze grens wederom wordt gehanteerd geldt voor Rotterdam nog steeds dat alle woningtypen schaars zijn. In tabel 4-9 is te zien hoe lang bepaalde groepen woningzoekenden ingeschreven staan voordat zij een woning krijgen. Ook hierbij wordt een vergelijking over de periode 2016 2019 gegeven. Voor de meeste leeftijdsgroepen is de gemiddelde wachttijd licht gedaald, maar nog altijd meer dan een jaar.
Rapport Schaarste in de Rotterdamse
woningvoorraad
22
tabel 4-9 Gemiddelde inschrijfduur in maanden van geslaagde reguliere woningzoekenden naar kenmerken van huishouden 2016.
2016
2017
2018
2019
doorstromer
42
38
35
34
starter
36
33
32
31
primaire doelgroep
39
34
31
28
secundaire doelgroep
38
38
39
42
niet-EC-doelgroep
43
39
42
41
1 persoon
36
33
31
30
2 personen
40
38
40
36
3 personen
43
38
34
36
4 personen
52
49
45
41
5+ personen
72
59
54
55
tot en met 22 jaar
18
16
16
15
23 t/m 34 jaar
42
38
38
36
35 t/m 44 jaar
48
51
42
42
45 t/m 54 jaar
42
34
37
37
55 t/m 64 jaar
32
27
24
26
65 t/m 74 jaar
33
37
36
37
75 jaar en ouder
34
31
31
31
eenoudergezin
45
42
40
39
eenpersoonshuishouden
36
32
30
30
gezin zonder kinderen
38
37
41
37
gezin met kinderen
51
42
37
36
meerpersoonshuishouden
49
50
44
37
geen lokale woningzoekende
31
29
29
28
wel lokale woningzoekende
42
38
35
34
totaal
39
35
34
33
Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2016-2019
De slaagkans kan worden berekend door het aantal actief woningzoekenden af te zetten tegen het aantal verhuringen. In tabel 4-10 is de ontwikkeling van de slaagkans in Rotterdam te zien, in de periode 2016-2019. Hieruit is op te maken dat de slaagkans in Rotterdam voor vrijwel alle groepen woningzoekenden is afgenomen. Gegeven de voorgaande cijfers is dit weinig verrassend: het aantal actief woningzoekenden is immers (sterk) gestegen, terwijl het voor hen beschikbare aanbod stevig is afgenomen. tabel 4-10 Slaagkans (%) in Rotterdam in 2016 -2019
2016
2017
2018
2019
doorstromer
10,1%
8,4%
7,0%
6,4%
starter
12,9%
8,9%
6,5%
5,0%
primaire doelgroep
12,1%
8,5%
6,8%
5,9%
secundaire doelgroep
13,3%
10,6%
7,6%
5,7%
niet-EC-doelgroep
4,1%
5,5%
3,7%
3,4%
Rapport Schaarste in de Rotterdamse
woningvoorraad
23
2016
2017
2018
2019
1 persoon
13,7%
9,8%
7,6%
6,1%
2 personen
9,3%
7,5%
6,0%
5,2%
3 personen
8,8%
7,1%
5,6%
5,0%
4 personen
7,4%
5,9%
4,9%
4,3%
5+ personen
7,1%
6,1%
5,0%
4,6%
tot en met 22 jaar
6,7%
6,4%
4,9%
4,3%
23 t/m 34 jaar
10,0%
7,0%
5,0%
4,0%
35 t/m 44 jaar
9,9%
7,4%
5,7%
4,6%
45 t/m 54 jaar
12,5%
10,0%
7,5%
6,6%
55 t/m 64 jaar
20,0%
15,9%
14,2%
12,3%
65 t/m 74 jaar
286,8%
19,5%
18,2%
15,9%
75 jaar en ouder
37,8%
26,5%
24,9%
23,3%
eenoudergezin
8,9%
6,9%
5,7%
4,9%
eenpersoonshuishouden
14,7%
9,6%
7,5%
6,2%
gezin zonder kinderen
10,0%
9,2%
7,1%
5,8%
gezin met kinderen
7,4%
7,2%
5,4%
4,7%
meerpersoonshuishouden
3,7%
7,9%
3,5%
4,0%
geen voorrang
8,5%
6,5%
4,9%
3,7%
urgent
46,7%
36,3%
30,0%
27,3%
herhuisvestingskandidaat
56,9%
46,3%
31,8%
38,4%
geen lokale woningzoekende
9,7%
5,8%
4,2%
3,4%
wel lokale woningzoekende
12,5%
10,3%
8,4%
7,2%
totaal
11,6%
8,7%
6,8%
5,7%
Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2016-2019
4.2.3 Tussenconclusie Uit de registratiecijfers van Woonnet Rijnmond komt een heel ander beeld naar voren over de schaarste aan sociale huurwoningen dan uit de woonwensen. Uit de toename van het aantal actief woningzoekenden blijkt dat de vraag naar sociale huurwoningen in Rotterdam is in de periode 2016-2019 sterk is gestegen. Tegelijkertijd is het aanbod aan sociale huurwoningen afgenomen: het aantal verhuringen lag in 2019 een derde lager dan in 2016. Als gevolg van de toename van de vraag en de afname van het aanbod is de slaagkans van woningzoekenden sterk afgenomen. De gemiddelde wachttijd is licht gedaald maar is nog alti jd bijna drie jaar. We kunnen dus concluderen dat er in Rotterdam nog altijd schaarste is aan sociale huurwoningen. We gaan ervan uit dat deze schaarste niet alleen geldt voor sociale huurwoningen van corporaties maar ook voor woningen in de segmenten sociaal basis en sociaal van particuliere verhuurders. Als deze particuliere huurwoningen niet schaars zouden zijn, zouden woningzoekenden die op zoek zijn naar een huurwoning onder de liberalisatiegrens hun heil cq. woning zoeken in de particuliere huursector in plaats te blijven wachten op een corporatiewoning. We kunnen hierbij nog noemen dat ongeveer de helft van de buitenlandse migra nten jaarlijks een particuliere huurwoning betrekt.
In 2018 ging dat volgens opgave van de gemeente Rotterdam om ongeveer 3.500 huishoudens.
Rapport Schaarste in de Rotterdamse
woningvoorraad
24
Schaarste in de vrije huursector Uit de eerdere analyse van vraag en aanbod in de huursector komt geen schaarste naar voren aan huurwoningen in de vrije sector (middensegment of hoger). Veel woningzoekenden willen liever een koopwoning, maar kunnen die niet altijd financieren. Vrijesectorwoningen kunnen dan, al dan niet tijdelijk, een alternatief bieden. Daarom is de vraag naar huurwoningen in de vrije sector in de praktijk vaak groter dan uit woonwensenonderzoeken blijkt 10. In tegenstelling tot sociale huurwoningen zijn huurwoningen die tot de vrije sector behoren niet gebonden aan maximale huurprijzen. Dat betekent dat schaarste niet leidt tot wachttijden, zoals bij de sociale huurwoningen, maar tot hogere prijzen, net als bij koopwoning en. Om de schaarste in de vrije huursector te analyseren maken we gebruik van gegevens van Pararius. Pararius is een onafhankelijk online platform waarop verhuurders hun huurwoningen kunnen aanbieden. Het gaat voornamelijk om geliberaliseerde huurwoningen die in de vrije huursector worden aangeboden. Vooral particuliere verhuurders maken gebruik van Pararius, maar ook sommige woningcorporaties bieden hun vrijesectorwoningen aan via dit platform. Ontwikkeling van vraagprijzen Pararius publiceert eens per kwartaal cijfers over de ontwikkeling van de (vraag)prijzen per vierkante meter van huurwoningen die via het platform worden aangeboden.
Uit deze cijfers blijkt dat de prijzen voor huurwoningen in Rotterdam d e afgelopen tien jaar flink zijn gestegen, met name tussen 2015 en 2018. De laatste jaren zijn de prijzen gestabiliseerd op het nieuwe, hoge niveau. figuur 4-5 Ontwikkeling gemiddelde huurprijs per vierkante meter van op Pararius aangeboden huurwoningen in Rotterdam, 2010-2020
Bron: Pararius.nl
10
Ruimte voor wonen. De resultaten van het WoonOnderzoek Nederland 2018. Ministerie van BZK, april 2019.
Rapport Schaarste in de Rotterdamse
woningvoorraad
25
Huidig aanbod Om het aanbod en de prijzen in de vrije huursector wat meer in detail te kunnen analyseren hebben we het volledige huuraanbod geïnventariseerd dat op 1 september 2020 op Pararius.nl werd aangeboden: in totaal 981 zelfstandige huurwoningen en 87 kamers. Een klein deel van dit aanbod betreft gemeubileerde of gestoffeerde woningen ( tabel 4-11). Deze woningen worden vaak in de markt gezet voor expats. tabel 4-11 Aanbod aan zelfstandige huurwoningen in Rotterdam op Pararius, totaal en percentages gemeubileerd en gestoffeerd, september 2020
totaal
% gemeubileerd
eengezins, 1-3 kamers
22
9%
5%
eengezins, 4 kamers
17
6%
12%
eengezins, 5+ kamers
30
17%
7%
meergezins, 1-3 kamers
779
15%
4%
meergezins, 4+ kamers
133
8%
11%
onzelfstandig
87
36%
6%
1.068
15%
5%
totaal
% gestoffeerd
Bron: Pararius.nl; bewerking RIGO
In figuur 4-6 zijn de vraagprijzen van de zelfstandige huurwoningen afgebeeld. Bijna alle huurwoningen in Rotterdam op Pararius worden aangeboden in de vrije sector. Slechts twee procent van het aanbod behoort tot de segmenten sociaal basis. Ook het aanbod in het middensegment is zeer beperkt: slechts 17% van de aangeboden woningen heeft een huur tot €1.015, de bovengrens van het middensegment. De meeste daarvan zijn kleine appartementen. Meer helft van de aangeboden woningen (55%) heeft een huurprijs vanaf €1.320 en behoort daarmee tot het topsegment. Grote eengezinswoningen hebben bijna allemaal een huurprijs in het topsegment. Deze prijsverdeling van het aanbod verandert nauwelijks als we de gemeubileerde en gestoffeerde woningen buiten beschouwing laten. figuur 4-6 Vraagprijzen van aangeboden huurwoningen in Rotterdam op Pararius, september 2020
100% 90%
80% 70%
49%
60% 94%
20%
10% 0%
hogere segment
97%
middensegment
40% 30%
topsegment
72%
60% 50%
55%
28%
13% 13% 13%
20% 6%
3%
26%
sociaal
sociaal basis
23% 17% 5%
eengezins, eengezins, 4 eengezins, meergezins, meergezins, 1-3 kamers kamers 5+ kamers 1-3 kamers 4+ kamers
totaal
Bron: cijfers Pararius, bewerking RIGO
Rapport Schaarste in de Rotterdamse
woningvoorraad
26
Gevolgen voor middeninkomens Door de stijging van de prijzen in de vrije huursector tot en met 2018 heeft nog maar een klein deel van het aanbod een huurprijs in het middensegment, waarmee ze financieel bereikbaar zijn voor woningzoekenden met een middeninkomen. Dat betekent dat de vrije huursector in Rotterdam nauwelijks alternatieven biedt voor woningzoekenden met een middeninkomen die (vanwege huurinkomensnormen) niet in aanmerking voor een sociale huurwoning en geen koopwoning kunnen financieren. Vooral grote woningen worden nauwelijks aangeboden in het middensegment. Dat betekent dat met name grote gezinnen met een middeninkomen de dupe zijn van de schaarste aan betaalbaar huuraanbod in de vrije sector.
Conclusies Op basis van de verhuiswensen van huishoudens lijken de vraag en het aanbod in de huursector in theorie redelijk in evenwicht. In de praktijk kunnen veel huishoudens die een huurwoning in Rotterdam zouden willen verlaten hun verhuiswens niet realiseren, waardoor het daadwerkelijke aanbod veel lager is dan het potentiële aanbod. In de sociale huursector is het aantal aanbiedingen en verhuringen gedaald, terwijl het aantal actief woningzoekenden sterk is gestegen. Hierdoor is de slaagkans sterk gedaald. De schaarste is dus toegenomen. Vooral woningzoekenden uit de primaire en secundaire doelgroep worden hierdoor geraakt. In de vrije huursector zijn de prijzen in de periode 2015-2018 fors gestegen en daarna gestabiliseerd. Hierdoor zijn nu weinig woningen bereikbaar voor woningzoekenden met een middeninkomen, met name voor grote gezinnen.
Rapport Schaarste in de Rotterdamse
woningvoorraad
27
Conclusies In dit hoofdstuk trekken we conclusies ten aanzien van de twee hoofdvragen van dit onderzoek: 1. Is er in Rotterdam sprake van schaarste aan woonruimte? (paragraaf 5.1) 2. Wat zijn de effecten van de schaarste in Rotterdam? (paragraaf 5.2) Ter afsluiting gaan we in op de inzet van instrumenten uit de Huisvestingswet (5.3).
Schaarste Om de schaarste in de Rotterdamse woningvoorraad te analyseren hebben we de woonwensen in beeld gebracht van huishoudens die willen verhuizen naar of vanuit een woning in Rotterdam. Daarbij hebben we inzichtelijk gemaakt in hoeverre de potentiële vraag naar (naar woningtype, aantal kamers, prijsklasse) past binnen het potentiële aanbod. Verder hebben we gekeken naar indicatoren van schaarste als de ontwikkeli ng van prijzen in de koopsector en vrije huursector en wachttijden in de sociale huursector. Uit de verhuiswensen van huishoudens blijkt dat d e Rotterdamse woningmarkt onder druk staat. Er willen meer huishoudens in Rotterdam blijven en komen wonen dan vertrekken. Er zijn meer starters dan woningverlaters en er zijn meer vestigers dan vertrekkers, zowel uit Nederland als van buiten Nederland. In de koopsector is duidelijk sprake van schaarste: er willen veel meer huishoudens naar een koopwoning in Rotterdam verhuizen dan er aanbod is. Dit geldt voor koopwoningen van alle soorten en maten (eengezinswoningen en appartementen, klein en groot) en vooral voor grote koopwoningen. Qua prijsklassen is de schaarste het grootst bij koopwoningen in het middensegment, maar ook bij duurdere woningen overtreft de vraag het aanbod ruimschoots.
In het sociale koopsegment is de vraag relatief klein, maar dit ligt vooral aan het feit dat in dat segment weinig woningen worden aangeboden, zeker met de gewenste kwaliteit. De schaarste aan koopwoningen is ook terug te zien in de stijgende transactieprijzen van koopwoningen, waardoor steeds meer woningen verschuiven van het middensegment naar het hogere en topsegment. In de huursector lijkt het aantal huishoudens dat een woning in Rotterdam zou willen gaan huren en het aantal huishoudens dat uit een huurwoning zou willen verhuizen op het eerste gezicht grosso modo in evenwicht. Daarbij geldt echter een aantal belangrijke kanttekeningen. In de eerste plaats is de vraag naar huurwoningen van buitenlandse migranten nie t meegerekend bij de verhuiswensen, omdat hier geen vergelijkbare cijfers over bekend zijn. In de praktijk komt een groot deel van deze groep terecht in een huurwoning. Ten tweede komt een groot deel van het potentiële aanbod in de huursector alleen vrij als de huidige bewoners kunnen doorstromen. In de praktijk kunnen veel huishoudens die een huurwoning zouden willen verlaten hun verhuiswens niet realiseren , bijvoorbeeld omdat zij te weinig inkomen hebben of het gewenste aanbod niet beschikbaar is. Dat kan ervoor zorgen dat het daadwerkelijke aanbod lager is dan het potentiële aanbod.
In de praktijk zien we wel degelijk tekenen van schaarste aan huurwoningen in Rotterdam . In de sociale huursector is nog altijd sprake van een gemiddelde wachttijd van bijna drie jaar. Bovendien is het aanbod gedaald, terwijl het aantal actief woningzoekenden sterk is gestegen. Hierdoor is de slaagkans voor woningen fors gedaald. Er is dus s prake van een toenemende schaarste aan sociale huurwoningen. Deze schaarste aan sociale huurwoningen
Rapport Schaarste in de Rotterdamse
woningvoorraad
28
geldt niet alleen voor woningen van corporaties maar ook voor particuliere huurwoningen. De prijzen van huurwoningen die in de vrije huursector worden aangeboden zijn de afgelopen jaren gestegen. Anno 2020 worden via verhuurplatforms als Pararius nog maar weinig huurwoningen aangeboden in het middensegment.
Effecten van schaarste De schaarste in de Rotterdamse woningvoorraad heeft als gevolg dat niet alle hu ishoudens hun verhuiswensen kunnen realiseren. Dit geldt vooral voor woningzoekenden uit de (primaire en secundaire) doelgroep van corporaties en huishoudens met een middeninkomen die weinig of geen eigen vermogen hebben. Voor woningzoekenden uit de primaire en secundaire doelgroep is het kopen van een eigen woning in Rotterdam vrijwel alleen mogelijk als zij over eigen vermogen beschikken, bijvoorbeeld uit de verkoop van eerdere woning. Een huurwoning in de vrije sector kunnen zij niet betalen en bovendien worden zij tegengehouden door de huurinkomensnormen die daar gelden. Dat betekent dat de doelgroep grotendeels aangewezen is op de sociale huursector. Door de toegenomen vraag naar sociale huurwoningen is de slaagkans gedaald: het is dus moeilijker geworden voor huishoudens met een laag inkomen om te kunnen verhuizen. Woningzoekenden met een middeninkomen komen vanwege de huurinkomensnormen die corporaties hanteren (vanwege de Woningwet) nauwelijks in aanmerking voor sociale huurwoningen. Dat betekent dat zij zijn aangewezen op de koopsector en de vrije huursector. Door de gestegen prijzen is echter een steeds minder groot deel van het aanbod financieel bereikbaar voor hen.
Binnen de doelgroep en de middeninkomens zijn het vooral de starters en de (grote) gezinnen die de negatieve gevolgen van schaarste ondervinden: starters omdat zij meestal geen eigen vermogen hebben; en grote gezinnen omdat vooral de grote woningen in Rotterdam schaars en duur zijn.
Instrumenten Op grond van de Huisvestingswet 2014 kunnen gemeenten in geval van schaarste een huisvestingsvergunning verplicht stellen (alleen bij huurwoningen) en/of vergunningen verplicht stellen voor wijzingen aan de woningvoorraad. Door een huisvestingsvergunning verplicht te stellen kan de gemeente voorwaarden stellen aan de toewijzing van schaarse huurwoningen en daarmee de negatieve effecten van schaarste voor bepaalde doelgroepen verminderen. De Gemeente Rotterdam heeft ervoor gekozen om huisvestingsvergunningen in het kader van de Huisvestingswet via de Verordening woonruimtebemiddeling alleen verplicht te stellen bij corporatiewoningen 11. Daarbij heeft de gemeente de vergunningsplicht beperkt tot sociale huurwoningen. Gezien de schaarste aan huurwoningen in het middensegment zou de gemeente ook voor de ze woningen een vergunningsplicht kunnen instellen, om daarmee ervoor te zorgen dat deze woningen met voorrang worden toegewezen aan woningzoekenden met een middeninkomen. Tot nu toe is de afspraak met de corporaties dat zij er zelf voor zorgen dat hun huu rwoningen in het middensegment worden toegewezen aan de beoogde doelgroep.
11
De gemeente Rotterdam stelt wel een huisvestingsvergunning verplicht voor particuliere huurwoningen in aangewezen gebieden in het kader van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek.
Rapport Schaarste in de Rotterdamse
woningvoorraad
29
De Huisvestingswet 2014 biedt gemeenten de mogelijkheid een vergunning verplicht te stellen voor bepaalde wijzigingen van de woonruimtevoorraad, te weten onttrekking, samenvoeging, omzetten, woningvorming en splitsing. De Gemeente Rotterdam heeft dit geregeld in de Verordening toegang woningmarkt en samenstelling woningvoorraad. Door deze voorraadvergunningen verplicht te stellen kan de gemeente voorkomen dat schaarse woningen uit de voorraad verdwijnen en het aanbod nog kleiner en duurder wordt. Dat geldt in het bijzonder voor grote woningen, die zonder vergunningsplicht het risico lopen om gesplitst te worden in kleinere woningen of omgezet in kamers. Het behoud van deze schaarse woningen is van groot belang voor de huisvesting van grote gezinnen met een laag of middeninkomen.
Rapport Schaarste in de Rotterdamse
woningvoorraad
30
Bijlage 1 Toelichting gebruik WoON Eén van de bronnen die in dit onderzoek gebruikt zijn om schaarste in beeld te brengen is het Woon Onderzoek Nederland (WoON) 2018. Hieronder lichten we toe op welke manier we gebruikgemaakt hebben van dit onderzoek. Het WoON is een groot databestand van een landelijk onderzoek naar woonsituatie en woonwensen, waaraan ook een groot aantal mensen in Rotterdam heeft deelgenomen. Op basis van de verhuiswensen die de respondenten aangeven, kunnen we bepalen in hoeverre en in welke segmenten er woningschaarste is. Het WoON 2018 heeft 1.342 cases in de gemeente Rotterdam. Daarnaast zijn er 100 respondenten in andere gemeenten in de regio Rijnmond die verhuisgeneigd zijn, een woning zoeken in dezelfde regio, maar niet in hun huidige woongemeente. Tot slot zijn er 203 respondenten uit andere regio’s die een verhuiswens naar regio Rijnmond hebben; van deze respondenten is niet bekend waar ze zich in de regio willen vestigen. In totaal zijn er dus 1.675 respondenten die in Rotterdam wonen en/of in (de regio) Rotterdam een woning zoeken. Van deze 1.675 respondenten zijn er 933 die verhuisgeneigd zijn. Het WoON geeft niet aan welk deel van de verhuisgeneigde huishoudens die naar de regio Rijnmond verhuizen, of die binnen de regio Rijnmond verhuizen, naar de stad Rotterdam verhuist.