21bb2630 Bijlage 12 behorende bij 21bb2566 - DTNP detailhandel Zuid Holland
Tekst van het document
Detailhandel Zuid-Holland
Droogh Trommelen en Partners (DTNP) Adviseurs voor Ruimte en Strategie Graafseweg 109 6512 BS Nijmegen T 024 - 379 20 83 E info@dtnp.nl W www.dtnp.nl
Opdrachtgever: Contactpersoon:
Provincie Zuid-Holland Mevrouw A. de Wolf
Projectteam DTNP:
De heer D.J. Droogh De heer W. Frielink
Projectnummer: Datum:
1819.0117 12 mei 2017
Detailhandel Zuid-Holland
Inhoudsopgave 0
Inleiding
1
5
Marktruimte
39
5.1
Uitgangspunten
40
5.2
Dagelijkse sector
41
5.3
Niet-dagelijkse sector
42
1
Trends
4
1.1
Landelijke winkeltrends
5
1.2
Demografische ontwikkeling
10
5.4
Doorkijk naar 2030
44
2
Reguliere detailhandelsstructuur
11
6
Beleidsafweging en -advies
46
2.1
Totaal winkelaanbod
12
6.1
Beleidsuitgangspunten
47
2.2
Winkelaanbod per gemeente
14
6.2
Provinciale hoofdwinkelstructuur
49
2.3
Winkelgebieden
17
6.3
Provinciale PDV/GDV-structuur
54
2.4
Ontwikkeling van aanbod
19
6.4
Beleidsimplicaties
58
2.5
Economisch functioneren
22
3
PDV-structuur
26
3.1
Provinciale PDV/GDV-structuur
27
3.2
Economisch functioneren
29
3.3
Afstudeeronderzoek
31
4
Leegstand en plannen
33
4.1
Leegstand reguliere detailhandelsstructuur
34
4.2
Leegstand PDV/GDV-structuur
36
4.3
Harde en zachte plannen
37
Bijlagen
59
Bijlage 1
Uitbreidingsruimte per gemeente
60
Bijlage 2
Harde en zachte plannen per gemeente
65
0 Inleiding
Aanleiding
Provincie Zuid-Holland en haar regio’s en gemeenten
De provincie Zuid-Holland voert een actief detailhandelsbeleid gericht op krachtige en vitale dorpen en steden. De hoofdlijnen van het detailhandelsbeleid dateren uit 2012 en zijn mede gebaseerd op het Randstad Koopstromenonderzoek 2011. Het beleid uit 2012 is gericht op vernieuwing en aanpassing, waarbij kansrijke onderdelen van de structuur worden versterkt en solitaire vestigingen worden ontmoedigd.
Positie van winkelgebieden verandert Sinds 2012 is de dynamiek in de detailhandelssector onverminderd groot. Grote winkelketens zijn omgevallen, de leegstand is toegenomen en de schaalvergroting in winkels en de winkelstructuur zette door. Het aandeel ouderen en eenpersoonshuishoudens nam toe. Het recent verschenen Koopstromenonderzoek Randstad 2016 (KSO 2016) laat zien dat ook het (ruimtelijke) koopgedrag wijzigt en daarmee de positie van de afzonderlijke winkelgebieden.
Hoofdlijnenakkoord 2015-2019 Het Hoofdlijnenakkoord 2015-2019 van de provincie Zuid-Holland geeft voor het detailhandelsbeleid de volgende accenten: •
bijdragen aan krachtige, levendige en goed bereikbare stedelijke en dorpscentra, waar
2 van 70
1810.0117 Detailhandel Zuid-Holland - 12 mei 2017
Welke trends en ontwikkelingen doen
2022, met een aanvullend vergezicht tot
culturele voorzieningen elkaar versterken;
zich voor binnen de detailhandel op
2030. Kwantitatief kader dient in te gaan op
vastgesteld ruimtelijk en mobiliteitsbeleid is
landelijke schaal en specifiek in Zuid-
de branches dagelijks en niet dagelijks.
uitgangspunt voor handelen;
Holland?;
Niet-dagelijks met inzicht in de branches
Welke ontwikkelingen op economisch,
Mode en luxe, Vrije tijd, en In en om het
vastgesteld in het ruimtelijk beleid;
demografisch en technologisch gebied
huis. Bij de laatste dient inzicht verkregen te
betrekken resultaten koopstromenonderzoek
zijn er te identificeren die relevant zijn
worden in Plant & Dier, Doe-Het-Zelf en
om in te spelen op nieuwe ontwikkelingen;
voor de detailhandel in Zuid-Holland?;
Wonen.
kantoren, horeca, woningen, detailhandel en • • • •
•
uitvoering geven aan visie detailhandel, als
meedenken met partijen over hoe nieuwe
•
•
Welke invloed hebben deze trends en
6. Advies over herziening/actualisering
ontwikkelingen binnen de geldende regels
ontwikkelingen op de behoefte aan
provinciale detailhandelsstructuur (zowel
kunnen worden gerealiseerd;
winkelvastgoed en op de bestaande
gericht op welke centra als op de indelings-
gesprek aangaan over herbestemming
detailhandelsstructuur op lokaal, (sub-)
systematiek en bijbehorende ontwikkelings-
perifere detailhandelslocaties zonder
regionaal en provinciaal niveau?
perspectieven); beleidsimplicaties ten
toekomstperspectief; •
•
2. Analyse van het aanbod en het functioneren
gemeenten aanmoedigen om gezamenlijk
van de detailhandel (onder andere
regionale detailhandelsvisies op te stellen.
gebruikmakend van KSO 2016 / 2011) op
aanzien van minder kansrijke PDV-locaties (in relatie tot punt 3).
provinciaal en (sub)regionaal niveau en voor
Bouwsteen voor (sub)regionaal beleid
Actualisatie beleid: Notitie detailhandel 2017
de provinciale detailhandelsstructuur (‘te
De analyses en kwantitatief kader zijn bruikbaar
Een en ander is aanleiding voor de provincie om
ontwikkelen’ en ‘te optimaliseren centra’);
om ook op (sub)regionale schaal visies op te
het detailhandelsbeleid van 2012 te actualiseren
3. Analyse van de beschikbare data uit het
stellen voor de detailhandel. Bij het opstellen is
in een ‘Notitie detailhandel 2017’, als bouwsteen
KSO 2016 m.b.t. de PDV-locaties en dit
ambtelijk en bestuurlijk overleg geweest met de
voor de Omgevingsvisie.
koppelen aan afstudeeronderzoek dat de
regio (Holland Rijnland, Midden-Holland,
toekomstbestendigheid van de PDV-locaties
Zuid-Holland Zuid en MRDH). In dit rapport zijn
Dit rapport: input voor de Notitie Detailhandel
in kaart heeft gebracht. Hierdoor ontstaat
resultaten ook per regio weergegeven.
Aan DTNP is gevraagd om inhoudelijke input te
een totaalinzicht in het functioneren van de
leveren en advies uit te brengen voor de
PDV-structuur;
volgende onderwerpen:
4. Inventarisatie en analyse leegstand en planvoorraad;
1. Aanvullingen op literatuuronderzoek door de provincie Zuid-Holland: 1810.0117 Detailhandel Zuid-Holland - 12 mei 2017
5. Kwantitatief kader op provinciaal en (sub-) regionaal niveau voor de periode 2017-
3 van 70
1 Trends
1.1
Landelijke winkeltrends
Ontwikkeling vraag- en aanbod totale detailhandel
De landelijke winkelmarkt bevindt zich, na de transitie van kleine zelfstandige winkels in de jaren ’30 naar grootwinkelbedrijven met brede en diepe assortimenten, in een nieuwe transitie. Internet en online winkelen zijn niet meer weg te denken uit de maatschappij en hebben grote invloed op de fysieke (en ruimtelijke) winkelmarkt. In deze paragraaf staan we stil bij de belangrijkste trends en ontwikkelingen in de winkelmarkt. Veel van deze trends grijpen op elkaar in en versterken elkaar.
Groei, groei, groei Aan de aanbodzijde van de winkelmarkt was tot 2008 sprake van een sterk expansieve winkel-
Ontwikkeling marktaandeel internet
markt. Er werden veel nieuwe winkelprojecten opgeleverd met grotere winkelunits dan voorheen en units werden als vanzelf verhuurd aan grootwinkelbedrijven. Vooral in de nonfoodsector was als gevolg hiervan sprake van een sterke toename van winkelaanbod.
Veranderende consument De bestedingen van consumenten aan producten gingen echter niet in dezelfde tred mee. 2008 was daarbij een kantelpunt. De bestedingen in fysieke winkels dalen sindsdien. Deels door de economische crisis waar destijds 1810.0117 Detailhandel Zuid-Holland - 12 mei 2017
5 van 70
sprake van was, maar zeker ook door het vanaf
de dagelijkse sector tussen 2011 en 2016, en
Veranderend ruimtelijk gedrag
dat moment sterk opkomen van internet als
lijken er inmiddels een aantal succesvolle online
De bestedingen die consumenten bij webshops
aankoopkanaal. Het is wellicht niet de start van
boodschappenwinkels en maaltijdpakket-
doen, doen zij niet meer bij fysieke winkels. Er
de huidige transitie waar de detailhandel zich in
services te bestaan.
is sprake van verschuiving en verdringing. Deze
bevindt, maar wel een duidelijk kantelpunt.
verdringing verdeelt zich niet evenredig over
Internet als verkoopkanaal
alle winkels en winkelgebieden. Winkels en
Waar ‘de consument’ zich eerder kenmerkte
De sterke groei van bestedingen via internet
winkelgebieden die zich niet (goed) van (het
door consumptiegedreven consumentengedrag,
wordt niet alleen gevoed door de consument.
winkelcentrum) internet kunnen onderscheiden,
gedreven door uniformiteit in winkelaanbod,
Webwinkels hebben zich doorontwikkeld en
ondervinden meer verdringing dan winkels en
kenmerkt de nieuwe winkelmarkt zich door een
vormen steeds vaker een integraal onderdeel
winkelgebieden die dat wel kunnen.
kritische en goed geïnformeerde, dualistische
van de bedrijfsvoering van fysieke winkel-
consument, die enerzijds op zoek is naar de
bedrijven. Door technologische innovaties aan
Succesvolle winkels
beste prijs en anderzijds naar een manier om
voor- en achterkant, zoals responsive web-
Er is niet één soort winkel aan te wijzen die het
zichzelf te onderscheiden, materieel of
design, e-fulfilmentcentra, gebruik van big en
gaat winnen van internet. Winkels kunnen zich
immaterieel. Deze verandering van de
small data en makkelijkere en vertrouwde
op velerlei manieren onderscheiden van en
consument vertaalt zich op diverse wijzen.
(online) betaal-methoden, faciliteren (en stuwen)
meerwaarde bieden op webwinkels. Veel
bedrijven de groei van internet als verkoop- en
gehoorde termen daarbij zijn onder andere
aankoopkanaal.
service, ervaring en beleving. Allemaal
Internet als aankoopkanaal
containerbegrippen, maar wel relevante
In het Randstad Koopstromenonderzoek 2016 is gemeten dat inmiddels 11,9% van alle
Internet: grootste winkelcentrum van NL
begrippen. Een winkel kan aantrekkelijk zijn
consumentenbestedingen aan producten op
Inmiddels zijn er ruim 29.000 pure niet-
voor consumenten, doordat bijvoorbeeld door
internet wordt gedaan. Vooral in de niet-
dagelijkse webwinkels in Nederland, alle
de uitstraling en merken een bepaalde leefstijl
dagelijkse sector vormen webwinkels, met een
webshops van fysieke winkelbedrijven als
aangesproken wordt, of doordat met persoonlijk
marktaandeel van 21,6%, een substantieel deel
HEMA en Blokker, en buitenlandse webwinkels
face-to-facecontact een band met de klant
van de sector. Consumenten kiezen vooral voor
nog daargelaten. Dit is evenveel als het aantal
opgebouwd wordt. Ook webwinkels bieden
webwinkels vanwege het gemak (24/7 open,
niet-dagelijkse winkels in Zuid-Holland, Noord-
deze beleving steeds beter aan, maar het blijft
thuisbezorging, etc.). In de dagelijkse sector
Holland én Utrecht samen. Internet is daarmee
dan vaak nog onpersoonlijker dan bij een
hebben webwinkels, met een marktaandeel van
veruit het grootste winkelcentrum van Neder-
fysieke winkel. Welke benadering wordt
1,6%, vooralsnog een beperktere rol. Wel
land, en bovendien 24/7 direct beschikbaar op
geprefereerd ligt uiteindelijk aan consument-
verdubbelde het marktaandeel van internet in
elke denkbare locatie.
typen en -leefstijlen.
6 van 70
1810.0117 Detailhandel Zuid-Holland - 12 mei 2017
Wat niet vergeten moet worden is dat, naast de
wisselt het waar de grens ligt. Vooral dagelijkse
Ruimtelijke polarisatie van winkelgebieden
hele stroming van beleving en ervaring, voor
boodschappen zijn meestal ruimschoots in de
Wat op het schaalniveau van individuele winkels
veel consumenten nabijheid en bezoekgemak
nabijheid van de woning aanwezig en snel en
geldt, geldt min of meer ook voor hele winkel-
nog steeds één van de meest belangrijke
tegen lage kosten verkrijgbaar. Ook producten
gebieden. Het KSO 2016 heeft heel inzichtelijk
redenen is om voor een bepaalde winkel te
die smaak- of keuzegevoelig zijn, kopen veel
gemaakt wat kansrijke en zwakke centra zijn:
kiezen. Kan je op korte afstand en zonder al te
consumenten graag in fysieke winkels. Voor
•
veel moeite vinden wat je zoekt bij een fysieke
steeds meer producten en consumenten bieden
spectrum bevinden zich lokale centra, dicht
winkel, dan kiest een consument nog vaak voor
webwinkels echter een concurrerend alternatief
bij huis. Consumenten kiezen voor deze
de fysieke winkel in plaats van voor een
(ruim aanbod, veel informatie, vergelijkbare
centra voor het doen van hun dagelijkse
webwinkel. Per productcategorie en consument
prijzen en snelle levering thuis of op het werk).
boodschappen, mits sprake is van een
Aan de ene kant van het ruimtelijke
compleet winkelaanbod en goede randvoorwaarden. Dit houdt ten minste een moderne supermarkt in, aangevuld met overig boodschappenaanbod en enkele frequent bezochte niet-dagelijkse winkels (o.a. huishoudelijke artikelen), en goede bereikbaarheid en parkeermogelijkheden. •
Aan de andere kant van het spectrum bevinden zich de grootste centra. Consumenten kiezen voor deze centra om recreatief te winkelen, niet alleen vanwege het grote aanbod (aansprekende landelijke formules en verrassende speciaalzaken), maar ook vanwege de sfeer en beleving.
1810.0117 Detailhandel Zuid-Holland - 12 mei 2017
7 van 70
Uiteraard hebben beide type centra ook te maken met toenemende concurrentie als gevolg
Bezoekmotieven consumenten
van internet, maar de gevolgen daarvan zijn in deze centra relatief ‘beperkt’. Zij beschikken over voldoende mogelijkheden om zich qua aanbod te onderscheiden. •
De centra die tussen wal en schip vallen zijn de middelgrote centra. Enerzijds zijn deze centra qua omvang te groot om met alleen een lokale boodschappenfunctie het centrum ingevuld te houden. Anderzijds is
Recreatief winkelen
Boodschappen doen
het aanbod weer te klein en te weinig
Ontspanning, vermaak en beleving in een
Frequent gekochte artikelen, deels vers, gemak
onderscheidend (van grotere centra en van
sfeervolle ambiance: ‘een dagje stad, ik zie wel
en nabijheid belangrijk: ‘handig, dichtbij, alles
webwinkels) om voldoende consumenten te
of ik iets koop’.
bij elkaar’.
vier bezoekmotieven (zie hiernaast): bood-
Vergelijkend winkelen
Doelgericht aankopen
schappen doen, vergelijkend winkelen,
Oriëntatie, aankoop van een smaak- of
Artikel al in het hoofd, snelheid, efficiëntie en
recreatief winkelen en doelgericht aankopen.
keuzegevoelig artikel: ‘op zoek naar een nieuwe
verkrijgbaarheid bepalend: ‘snel ... halen’
Afhankelijk van de aard en omvang van een
bank, jas, flatscreen, etc.’
(runshoppen).
binden. Het wegvallende lokale en regionale bestedingsdraagvlak maakt deze centra ook minder aantrekkelijk voor de vestiging van nieuwe winkels. Dit type centrum zal zich moeten herpositioneren.
Veranderende functie van centra Mede door het gewijzigde bezoekersgedrag wijzigt de reden waarom consumenten naar bepaalde centra toe gaan. In hoofdlijnen zijn er
centrum is één bezoekmotief dominant of is een
8 van 70
1810.0117 Detailhandel Zuid-Holland - 12 mei 2017
combinatie van bezoekmotieven aanwezig. Veel
centra, die gebouwd zijn voor kleinere
rende marktomstandigheden maakt dat centra
(middelgrote) centra in Nederland moeten er in
hoeveelheden grote orders).
levendige en duurzame stedelijke gebieden (kunnen) zijn.
de toekomst rekening mee houden dat het recreatief winkelen, maar ook het vergelijkend
Dynamiek in de winkelmarkt
winkelen, zal gaan afnemen. Vergelijkend
De veranderingen in de winkelmarkt, en dan
De sterke dynamiek (verdringing) in de winkel-
winkelen gaat steeds meer via internet en het
met name de opkomst van internet en de
markt leidt tot het beschikbaar komen van
recreatieve winkelen gebeurt vooral nog in de
aandacht voor sfeer en beleving, leidt tot een
ruimte en gemiddeld lagere huurprijzen in
grotere binnensteden.
grote verscheidenheid aan nieuwe winkel-
centrumgebieden. Hoewel sommige winkel-
concepten die al dan niet uit het buitenland naar
formules primair inzetten op goedkopere
Veranderende vastgoedbehoefte
Nederland komen overwaaien, zoals Søstrene
perifere locaties, biedt de gewijzigde
Alle voorgaande veranderingen uiten zich ook
Grene, Hudson’s Bay en TEDi). Gelijktijdig
winkelmarkt nog meer dan voorheen kansen
in een veranderende (ruimtelijke) behoefte aan
sluiten bestaande (traditionele) winkelconcepten
(en meerwaarde) om nieuwe, zelfs groot-
vastgoed. De vraag naar winkelvastgoed op de
soms niet meer aan bij de huidige markt en
schalige concepten (o.a. Hudson’s Bay,
drukke A1-locaties in de grootste centra blijft
verdwijnen uit het straatbeeld, zoals bijvoor-
Primark, Decathlon, Markthal, Hutspot) een plek
onverminderd groot. Ook in lokale centra blijft
beeld V&D. Deze dynamiek in de winkelmarkt is
te laten vinden in centrumgebieden. Met een
zich een vastgoedvraag voordoen, met name
niet nieuw, maar constant aanwezig en
toenemend belang van beleven in de
om de blijvende schaalvergrotingswens van
kenmerkend voor een open markt.
detailhandel (passen, proeven, proberen) sluit dit zowel aan op de behoefte van retail-
supermarkten te kunnen faciliteren. Tot nog toe heeft deze dynamiek zich, dankzij
organisaties als van consumenten. We zien dan
Gelijktijdig ontstaat er ook een nieuwe
het ruimtelijke detailhandelsbeleid van de
ook een blijvend grote belangstelling bij retail-
vastgoedvraag, zowel aan de ‘voor- als
overheid, nagenoeg geheel binnen dorps- en
organistaties voor drukbezochte topwinkel-
achterkant’ van winkelbedrijven. Aan de
stadscentra afgespeeld. In centra blijkt het goed
locaties. Minder centraal gelegen locaties
voorkant bestaan initiatieven voor afhaalpunten
mogelijk een enorm breed scala aan vastgoed-
blijken (keer op keer) kwetsbaar.
(solitair of bij bestaande winkels), aan de
wensen te faciliteren: van kleinschalige panden
achterkant is een toenemende vraag naar (zeer)
voor bijvoorbeeld starters en snuffelwinkels, tot
grootschalige e-fulfilmentcentra (lees:
(zeer) grootschalige panden voor bijvoorbeeld
distributiecentra, die gespecialiseerd zijn in
grote internationale warenhuizen, en van
grote hoeveelheden kleine bestellingen, in
goedkope C-locaties tot dure A1-locaties. Juist
tegenstelling tot de ‘traditionele’ distributie-
de dynamiek in Nederlandse centra en hun mogelijkheid zich aan te passen aan verande-
1810.0117 Detailhandel Zuid-Holland - 12 mei 2017
9 van 70
1.2
Demografische ontwikkeling
Ontwikkeling van het aantal inwoners per gemeente tussen 2016 en 2022 (BP2016)
Naast de trends in de winkelmarkt wordt de detailhandel in Zuid-Holland ook beïnvloed door demografische veranderingen. In heel ZuidHolland zal de bevolking tussen 2016 en 2022 naar verwachting met circa 150.000 inwoners groeien tot bijna 3,8 miljoen inwoners*. Dit is een toename van 4,2%. Deze bevolkingsgroei is niet gelijkelijk over de provincie verdeeld. Grote delen van de provincie laten tot 2022 een groei tot maximaal 5% zien. Gemeenten met een grotere groei zijn met name geconcentreerd in de subregio’s Haaglanden en de Duin- en Bollenstreek. Drie van de Zuid-Hollandse gemeenten laten tot 2022 al een daling van het aantal inwoners zien. Op de langere termijn (2030) laat de bevolkingsontwikkeling een verdere scheiding tussen ‘stad en land’ zien. De totale bevolking groeit naar 3,9 miljoen inwoners. Groei concentreert zich ook dan vooral in de gebieden waar nu ook al de grootste groei zit. Er komen echter ook meer gemeenten die met een afname van de bevolking te maken krijgen. Deze gemeenten liggen voor het grootste deel in Zuid-Holland Zuid. *
Provincie Zuid-Holland, Bevolkingsprognose 2016
10 van 70
1810.0117 Detailhandel Zuid-Holland - 12 mei 2017
2 Reguliere detailhandelsstructuur
2.1
Totaal winkelaanbod
Omvang van het winkelaanbod in aantal verkooppunten naar type locatie in Zuid-Holland
Aanbod provincie Zuid-Holland De provincie Zuid-Holland telt circa 19 duizend winkels (exclusief leegstand), met circa 5 miljoen m² winkelvloeroppervlak (wvo). Het dagelijkse winkelaanbod (levensmiddelen, persoonlijke verzorging) beslaat bijna eenderde van het aantal winkels en een kwart van het oppervlak. Vergelijkbaar in zowel aantal als oppervlak is de branchegroep Mode en luxe (o.a. kleding, schoenen, huishoudelijke artikelen). De relatief grootschalige branche-groep In en om het huis (o.a. woonwinkels, bouwmarkten, tuincentra, elektronica) beslaat in aantal winkels circa 25%, maar in oppervlak circa 44% van het totaal.
Omvang van het winkelaanbod in m² wvo naar type locatie in Zuid-Holland
Spreiding naar type locatie Bijna de helft van de Zuid-Hollandse winkels is gevestigd in een hoofdcentrum, en nog eens ruim eenderde van de winkels in een ondersteunend buurt-, wijk- of stadsdeelcentrum. De overige 20% van de winkels is buiten reguliere winkelcentra gevestigd: op een PDV/GDV-locatie of een verspreidgelegen solitaire locatie. In winkelvloeroppervlak vormen deze laatste 20% van de winkels echter een veel groter aandeel, namelijk 43% van het winkelvloeroppervlak. Dit heeft alles te maken met de volumineuze sector In en om het huis. Het aanbod in die grootschalige sector
12 van 70
1810.0117 Detailhandel Zuid-Holland - 12 mei 2017
is voor 80% buiten reguliere centra gevestigd. Het
Omvang van het winkelaanbod in aantal verkooppunten per regio in Zuid-Holland
gaat dan vaak om grootschalige winkels als bouwmarkten, woonwinkels en tuincentra.
Spreiding naar regio Van de vier regio’s in de provincie Zuid-Holland beschikt de MRDH met ruim 12.000 winkels en ruim 3 miljoen m² wvo over veruit het meeste winkelaanbod (ongeveer 60% van het Zuid-Hollandse aanbod). Zuid-Holland Zuid en Holland Rijnland hebben een heel vergelijkbaar winkelaanbod en beschikken beide over bijna 3.000 winkels en ruim 800.000 m² wvo. Midden-Holland beschikt met ongeveer 1.200 winkels en 330.000 m² wvo over het kleinste winkelaanbod.
Omvang van het winkelaanbod in m² wvo per regio in Zuid-Holland
De spreiding en concentratie van winkelaanbod over de regio’s komt overigens overeen met de spreiding van inwoners over Zuid-Holland. Het gevolg daarvan is dat het aanbod per (1.000) inwoner(s) in alle regio’s ongeveer op hetzelfde niveau ligt: 1,4 m² wvo per inwoner en 5,3 winkels per 1.000 inwoners. Wel zijn er verschillen in branchering tussen de vier regio’s. Met name de MRDH wijkt af. Daar beschikken inwoners over een relatief groter dagelijks en mode- en luxe-aanbod, maar is het aanbod in de branche In en om het huis relatief klein ten opzichte van de andere regio’s. 1810.0117 Detailhandel Zuid-Holland - 12 mei 2017
13 van 70
2.2 Winkelaanbod per gemeente
Winkelaanbod (in m² wvo) per gemeente, inclusief bestaande uitbreidingsplannen (1/3)
De gemeenten Rotterdam en Den Haag hebben (logischerwijs) veruit het meeste winkelaanbod. Met ruim 800.000 en 600.000 m² wvo hebben deze gemeenten circa 30% van het wvo (en 32% van de inwoners) in Zuid-Holland. Het aandeel Zuid-Hollandse winkels (verkooppunten) dat in Rotterdam en Den Haag is gevestigd is nog groter (circa 36%). Den Haag en Rotterdam zijn daarmee samen dé winkelsteden van provincie Zuid-Holland met een verzorgingsfunctie die de eigen gemeente (ver) overstijgt. Andere Zuid-Hollandse gemeenten volgen wat betreft omvang van het winkelaanbod op (grote) afstand. De samenstelling van het aanbod (en het wvo per inwoner) verschilt onderling sterk. Dit is voor een belangrijk deel het gevolg van het type gemeente: één stad of juist meerdere kleinere kernen. Het dagelijks winkelaanbod volgt vrijwel altijd het aantal inwoners. Een groter aantal inwoners leidt ook tot een groter dagelijks winkelaanbod. Dit is vooral een logisch gevolg van het verzorgingsbereik van de dagelijkse sector: consumenten doen hun dagelijkse
14 van 70
1810.0117 Detailhandel Zuid-Holland - 12 mei 2017
boodschappen vooral dicht bij huis (zie ook
Winkelaanbod (in m² wvo) per gemeente, inclusief bestaande uitbreidingsplannen (2/3)
hoofdstuk 1). Grotere verschillen in omvang van het winkelaanbod zijn er bij de niet-dagelijkse sector. De omvang van dit aanbod is afhankelijk van veel verschillende variabelen, waaronder aantal inwoners, type gemeente en de ligging ten opzichte van andere gemeenten (en centra). Ook zijn er soms gemeenten waar het nietdagelijkse winkelaanbod vanuit historisch oogpunt groot is (bijvoorbeeld Leerdam of Gorinchem) of waar het winkelaanbod niet met dezelfde snelheid is gegroeid als het aantal inwoners (relatief weinig bijgebouwd, zoals in bijvoorbeeld de groeigemeenten Lansingerland en Zoetermeer). In de branchegroep In en om het huis zijn de verschillen tussen gemeenten het grootst. Dit is vooral het gevolg van de aan- of afwezigheid van grote(re) woonboulevards. Voorbeelden daarvan zijn de gemeenten Barendrecht en Sliedrecht. Zij beschikken over woonboulevards met een zeer groot winkelaanbod, en hebben een verzorgingsfunctie die ver boven de eigen gemeente uit stijgt.
1810.0117 Detailhandel Zuid-Holland - 12 mei 2017
15 van 70
Winkelaanbod (in m² wvo) per gemeente, inclusief bestaande uitbreidingsplannen (3/3)
16 van 70
1810.0117 Detailhandel Zuid-Holland - 12 mei 2017
2.3
Winkelgebieden
Alle winkelgebieden in de provincie Zuid-Holland (conform indeling Locatus, 2016)
Circa 84% van het aantal winkels en circa 72% van het wvo is gelegen in winkelgebieden (vijf verkooppunten of meer). In bijgaande kaart zijn alle winkelgebieden weergegeven. Deze zijn geschaald naar omvang (m² wvo) van het winkelgebied. De winkelstructuur volgt in grote lijnen de spreiding van de inwoners. In de steden als Rotterdam, Den Haag, Leiden, Dordrecht en Zoetermeer zien we naast hoofdwinkelgebieden ook ondersteunende winkelgebieden: de stadsdeel-, wijk- en buurtcentra. Daarnaast is er een aantal (perifere detailhandels)concentraties, met vooral grootschalige winkels.
Detailhandelsstructuur reguliere centra Centraal in het provinciale beleid (2012) staat de hoofdstructuur van reguliere centra, die weer onderverdeeld is in ‘te ontwikkelen’ en ‘te optimaliseren’ centra. Op bijgaande kaart is deze structuur weergegeven. De 11 grootste centra in Zuid-Holland hebben de status ‘te ontwikkelen’, 35 andere centra hebben de status ‘te optimaliseren’. Het beleid voor ‘te ontwikkelen’ centra is in de Verordening Ruimte van de provincie Zuid1810.0117 Detailhandel Zuid-Holland - 12 mei 2017
17 van 70
Holland als volgt beschreven: “Op basis van het
Reguliere provinciale detailhandelsstructuur (2012)
ja-mits-principe kan voor deze categorie sprake zijn van uitbreiding van het winkelareaal. Primair wordt voor deze categorie centra gestreefd naar een opwaardering van de detailhandelsfunctie in termen van kwaliteit (winkelbestand en openbare ruimte), parkeren en bereikbaarheid en imago/beleving.” Het beleid voor ‘te optimaliseren’ centra is in de Verordening Ruimte als volgt beschreven: “Ook de ‘te optimaliseren centra’ hebben een bovenlokale functie. Dit betekent dat vooral zal moeten worden gewerkt aan een kwalitatieve versterking van de centra. Bij voorkeur zonder netto toevoeging van winkelmeters. Ruimtelijke ontwikkelingen binnen deze categorie dienen vooral gericht te zijn op de ruimtelijke structuurversterking van de centra. Te denken valt aan verbetering van de routing en opzet van het winkelgebied, verdwijnen van incourante leegstaande (kleine) units, mogelijk maken van schaalvergroting van bestaande winkels en het verbinden met andere voorzieningen, zoals horeca en leisure. Toevoeging van nieuwe winkelmeters is mogelijk op basis van het nee-tenzij-principe waarbij eventuele nieuwe winkelmeters dienen bij te dragen aan de verbeterde ruimtelijke opzet van de centra.”
18 van 70
1810.0117 Detailhandel Zuid-Holland - 12 mei 2017
2.4 Ontwikkeling van aanbod
Ontwikkeling winkelaanbod in m² wvo van centra met beleidsstatus ‘te ontwikkelen’
Ontwikkeling aanbod ‘te ontwikkelen’ centra De 11 grootste winkelgebieden in de provincie hebben (in 2012) de status ‘te ontwikkelen’ gekregen. Het zijn de (historische) binnensteden van Rotterdam, Den Haag, Dordrecht, Leiden, Gouda en Delft en de planmatig ontwikkelde stads(deel)centra van de grootste bevolkings(groei)concentraties. In vrijwel alle te ontwikkelen winkelgebieden is de leegstand toegenomen en het winkeloppervlak afgenomen. In Den Haag, Alexandrium* en Dordrecht is het aanbod vrijwel gelijk gebleven, in de binnensteden van Leiden en Gouda en in de planmatige centra van Rijswijk, RotterdamZuid en Leidschendam is sprake van relatief grote terugloop van aanbod. Opgemerkt moet worden dat tussen en binnen winkelgebieden grote verschillen bestaan. Soms gaan leegstand en afname van winkelaanbod op verouderde en/of minder centrale locaties samen met een (her)ontwikkeling op meer centrale locaties.
*
Cijfers over Alexandrium zijn alleen beschikbaar voor de samenstelling van Alexandrium I (Shopping Centre), II (Megastores) en III (Woonmall). 1810.0117 Detailhandel Zuid-Holland - 12 mei 2017
19 van 70
Ontwikkeling aanbod ‘te optimaliseren’ centra
Ontwikkeling winkelaanbod in m² wvo van centra met beleidsstatus ‘te optimaliseren’ (1/2)
Aanvullend aan de 11 centra met de status ‘te ontwikkelen’ zijn in het provinciale beleid 35 centra aangewezen als ‘te optimaliseren’. Dit betreft centra van middelgrote en kleine steden, maar ook enkele stadsdeel- en grote wijkcentra. De omvang van de centra varieert sterk: van het centrum van Spijkenisse (circa 37.500 m² wvo) tot aan het centrum van Schoonhoven (circa 8.000 m² wvo). Net als bij de ‘te ontwikkelen’ centra is in veel ‘te optimaliseren’ centra het winkelaanbod kleiner geworden en is de leegstand toegenomen. Krimp van het aanbod heeft vooral plaatsgevonden binnen de niet-dagelijkse sector, en dan met name bij Mode en luxe. Het dagelijkse winkelaanbod is veelal op hetzelfde niveau gebleven of zelfs gegroeid. Opvallend is dat bij de kleinere centra in deze groep gemiddeld genomen minder vaak sprake was van een afname van winkelaanbod. Het aanbod in de centra van Spijkenisse en Berkel en Rodenrijs is in tegenstelling tot veel andere ‘te optimaliseren’ centra een stuk groter geworden, als gevolg van planmatige uitbreidingen van de centra.
20 van 70
1810.0117 Detailhandel Zuid-Holland - 12 mei 2017
Verschillen tussen ‘te ontwikkelen’ en ‘te optimaliseren’ centra
Ontwikkeling winkelaanbod in m² wvo van centra met beleidsstatus ‘te optimaliseren’ (2/2)
Waar wellicht verwacht werd dat de ‘te ontwikkelen’ centra een meer positieve ontwikkeling van het winkelaanbod en de leegstand zouden hebben laten zien dan de ‘te optimaliseren’ centra, lijkt daar geen sprake van geweest te zijn. Over de hele linie is gemiddeld genomen het niet-dagelijkse aanbod af- en de leegstand toegenomen, ook in bijvoorbeeld de grootste binnenstad van Zuid-Holland (Rotterdam). Mogelijk ligt een belangrijke oorzaak daarvan in het type aanbod in de verschillende centra. Grotere centra hebben ook een groter niet-dagelijks winkel-aanbod en zijn daardoor gevoeliger voor de effecten van internet dan kleinere centra met minder (en ook ander) niet-dagelijks aanbod. Ook het vrijkomen van de grootschalige V&D-panden tikt juist in de grote binnenstreden hard aan.
1810.0117 Detailhandel Zuid-Holland - 12 mei 2017
21 van 70
2.5
Economisch functioneren
Ontwikkeling (2011-2016) van de bestedingen per m² wvo in de dagelijkse sector
De bestedingen per m² wvo geven een indicatie van het economisch functioneren van een centrum. Bij hoge bestedingen per m² wvo is het gemiddeld goed boeren, bij lage bestedingen staat het aanbod gemiddeld meer onder druk.
Ontwikkeling dagelijkse sector Een ruime helft van de centra uit de provinciale detailhandelsstructuur heeft in de dagelijkse sector (levensmiddelen, persoonlijke verzorging) sinds 2011 te maken gekregen met een daling van de gemiddelde bestedingen per m² wvo. Het betreft zowel grote als kleinere centra, verspreid over heel Zuid-Holland. Tegenover deze grote groep staan 13 centra waar de bestedingen per m² wvo in de dagelijkse sector groeiden met meer dan 5% sinds 2011.
22 van 70
1810.0117 Detailhandel Zuid-Holland - 12 mei 2017
Huidig functioneren dagelijkse sector
Economisch functioneren dagelijkse sector (t.o.v. het type-gemiddelde, 2016)
Behalve de ontwikkelingen van de bestedingen per m² wvo is vooral ook het huidige niveau van functioneren relevant. Een daling naar een (nog steeds) hoge gemiddelde besteding per m² wvo hoeft tenslotte niet op problemen te duiden. In de dagelijkse sector functioneren 25 van de 45 centra uit de provinciale detailhandelsstructuur op een gemiddeld of hoger niveau dan vergelijkbare winkelcentra*. Dit varieert van enigzins boven het gemiddelde tot sterk bovengemiddeld. Opvallend is dat, op het Delftse winkelcentrum In de Hoven na, alle stadsdeel- en grote wijkcentra voor de dagelijkse bood-schappen goed functioneren. Hoofdcentra laten een gevarieerder beeld zien. De centra van Spijkenisse en Gorinchem springen eruit en laten een sterk ondergemiddeld functioneren zien.
*
Centra zijn vergeleken met het gemiddelde van dezelfde soort centra: hoofdcentra met hoofdcentra en ondersteunende centra met ondersteunende centra. 1810.0117 Detailhandel Zuid-Holland - 12 mei 2017
23 van 70
Ontwikkeling niet-dagelijkse sector
Ontwikkeling (2011-2016) van de bestedingen per m² wvo in de niet-dagelijkse sector
Veruit het grootste deel van de centra uit de provinciale detailhandelsstructuur hebben in de niet-dagelijkse sector in 2016 een lagere besteding per m² wvo gerealiseerd dan in 2011. Dit past binnen de ontwikkeling dat een steeds groter deel van de bestedingen aan niet-dagelijkse artikelen via internet wordt gedaan, en dus niet meer in fysieke winkels (hoofdstuk 1). De binnensteden van Den Haag en Rotterdam en het stadsdeelcentrum Bloemendaal (Gouda) hebben als enige te maken gekregen met een groei in bestedingen per m² wvo. Daarnaast zijn er zes centra die hun omzet per m² wvo op niveau hebben weten te houden. Daar horen onder andere Rotterdam Alexandrium en het Stadshart van Zoetermeer bij.
24 van 70
1810.0117 Detailhandel Zuid-Holland - 12 mei 2017
Huidig functioneren niet-dagelijkse sector
Economisch functioneren niet-dagelijkse sector (t.o.v. het type-gemiddelde, 2016)
Het economisch functioneren van de nietdagelijkse sector in Zuid-Holland laat een duidelijk geografisch patroon zien. De meeste centra met bovengemiddelde bestedingen per m² wvo zijn geconcentreerd rondom Den Haag en Rotterdam. De meeste centra in ZuidHolland Zuid, Midden-Holland en Holland Rijnland hebben te maken met beperkt tot sterk lagere bestedingen per m² wvo. Bovendien was juist in deze regio’s bij bijna alle centra al sinds 2011 een daling te zien. De ondersteunende centra Bloemendaal (Gouda) en Luifelbaan (Leiden) vormen daarop positieve uitzonderingen. Geconstateerd kan worden dat binnen de categorie ‘te versterken’ centra (de vetgedrukte namen in de kaart) een relatief groot aandeel van de centra goed functioneert. Het nietdagelijkse aanbod in ‘te optimaliseren’ centra functioneert daarentegen gemiddeld minder goed.
1810.0117 Detailhandel Zuid-Holland - 12 mei 2017
25 van 70
3 PDV-structuur
3.1
Provinciale PDV/GDV-structuur
Provinciale PDV/GDV-structuur
Naast de reguliere detailhandelsstructuur (hoofd-, stadsdeel- en grotere wijkcentra) is in het provinciale beleid ook een aparte PDV-structuur* opgenomen. De 32 PDV/GDV-locaties die onderdeel uitmaken van die structuur zijn primair bedoeld voor grootschalige winkels in een beperkt aantal volumineuze branches (vaak woninginrichting, bouwmarkten). Met name in de regio Holland-Rijnland bestaat, rondom Leiden, een relatief groot aantal PDV-locaties. Twee locaties uit deze PDV/GDV-structuur (Rotterdam Alexandrium II en Den Haag Megastores) wijken af van de overige 30, doordat het GDV-locaties betreft. Op deze locaties gelden de strikte branchebeperkingen niet en zijn grootschalige winkels in reguliere branches toegestaan. Het gaat dan bijvoorbeeld om grote winkels van Mediamarkt en Blokker. Een derde PDV/GDV-locatie die afwijkt is het Marconiplein/de Bigshops Parkboulevard in Rotterdam. Deze locatie is volgens het provinciale detailhandelsbeleid een PDV-locatie. Sinds 2012 is echter aansluitend aan het Marconiplein de Bigshops Parkboulevard *
PDV: perifere detailhandelsvestigingen GDV: grootschalige detailhandelsvestigingen 1810.0117 Detailhandel Zuid-Holland - 12 mei 2017
27 van 70
ontwikkeld, met daarin een grote variëteit aan
grote regio bedienen (zoals Nijverwaard,
(grootschalige) winkels in alle mogelijk
Alexandrium, Rijnekeboulevard), er is een
branches. Er is daarmee een nieuwe PDV/GDV-
relatief groot aantal locaties met primair een
locatie ontstaan à la Rotterdam Alexandrium II
lokaalverzorgende functie, waar vooral
en Den Haag Megastores. In het vervolg van dit
bouwmarkten en eenvoudige woonwinkels zijn
rapport worden Marconiplein en Bigshops
gevestigd (zoals in Naaldwijk, Katwijk,
Parkboulevard als één PDV/GDV-locatie
Spijkenisse en Gorinchem) en een aantal
beschouwd*.
locaties bestaan feitelijk uit slecht één of enkele winkels (zoals in Strijen, Leerdam, Delft). Deze
Op de locaties waarvoor aanbodgegevens
laatste groep betreft vaak winkels met een grote
beschikbaar zijn** (zie kaart p. 27) is circa
regionale reikwijdte.
680.000 m² wvo aanwezig, voor 85% (575.000 m²) betreft dat aanbod in de branche In en om het huis. Dit is circa 26% van het provinciale aanbod in die branche. De PDV/GDV-locaties verschillen sterk in omvang en functie. Er is een aantal (zeer) grootschalige locaties in de provincie die een *
Locatus beschouwt deze locatie als een grootschalige concentratie van detailhandel. De MRDH heeft Bigshops Parkboulevard als een PDVlocatie in haar beleid opgenomen. ** Voor een tiental locaties is minder data voorhanden dan voor de overige locaties. Enerzijds ontbreken soms aanbodgegevens (solitaire, zeer grootschalige winkels, maar geen winkelgebied, zoals IKEA Delft en Woonstrada te Strijen), anderzijds ontbreekt soms koopstromeninformatie. Dit laatste kan zowel voor 2016 en 2011 zijn (voor kleine locaties, zoals bijvoorbeeld Middelharnis Korendreef), als alleen voor 2011 (voor bijvoorbeeld GoStores in Gouda: die locatie bestond in 2011 nog niet).
28 van 70
PDV-locaties primair voor volumineus aanbod 1810.0117 Detailhandel Zuid-Holland - 12 mei 2017
3.2 Economisch functioneren
Ontwikkeling (2011-2016) van de bestedingen per m² wvo in de niet-dagelijkse sector op PDV/GDV-locaties
Ontwikkeling niet-dagelijkse sector Het aanbod in de PDV-structuur bestaat nagenoeg alleen uit niet-dagelijks winkelaanbod*. Op de meeste locaties waarvan KSO-gegevens beschikbaar zijn, is de gemiddelde besteding per m² wvo stabiel gebleven ten opzichte van 2011. Op een aantal locaties is de omzet per m² wvo zelfs toegenomen. De PDV/GDV-locaties laten daarmee een ander beeld zien dan het niet-dagelijkse aanbod dat onderdeel is van de reguliere detailhandelsstructuur. Daar zijn een paar belangrijke verklaringen voor. Op de eerste plaats is de woninginrichtingssector zich, na een sterke terugloop van bestedingen, langzaam aan het herstellen (maar het functioneren staat nog steeds sterk onder druk). Belangrijker nog is dat branches die veelal op PDV-locaties aanwezig zijn minder gevoelig zijn voor de gevolgen van internet. Artikelen in die branches worden namelijk minder op internet gekocht. Mogelijk speelt ook mee dat op enkele locaties ook nietvolumineuze detailhandel zich heeft gevestigd. *
Dagelijks aanbod mag zich op vrijwel geen van de PDV/GDV-locaties vestigen. Een uitzondering daarop vormt onder andere Marconiplein/Bigshops Parkboulevard. 1810.0117 Detailhandel Zuid-Holland - 12 mei 2017
29 van 70
Huidig functioneren niet-dagelijkse sector
Economisch functioneren niet-dagelijkse sector op PDV/GDV-locaties (t.o.v. het type-gemiddelde, 2016)
De PDV/GDV-locaties in de MRDH functioneren (zover er data voor beschikbaar is) gemiddeld op een goed niveau. Op Lammenschansweg (Leiden) na liggen alle PDV/GDV-locaties met een sterk bovengemiddeld functioneren in deze regio. Het functioneren van de locaties in Holland Rijnland is zeer divers. Wooon (Leiderdorp) en de Rijnekeboulevard (Zoeterwoude/Hazerswoude) functioneren ondergemiddeld, maar bijvoorbeeld Lammenschansweg (Leiden) en Euromarkt (Alphen aan den Rijn) functioneren beter. Het is belangrijk te bedenken dat, ondanks dat het aanbod op PDV/GDV-locaties soms een bovengemiddeld functioneren laat zien, de gemiddelde bestedingen per m² wvo nog steeds op een veel lager niveau liggen dan bij reguliere winkelcentra.
30 van 70
1810.0117 Detailhandel Zuid-Holland - 12 mei 2017
3.3
Afstudeeronderzoek
Typering PDV/GDV-locaties volgens Parlevliet
In 2016 heeft in opdracht van de provincie Zuid-Holland een onderzoek plaatsgevonden naar de toekomstbestendigheid van ZuidHollandse PDV/GDV-locaties*. In dat onderzoek zijn de 32 PDV/GDV-locaties uit het ZuidHollandse beleid gecategoriseerd op kansrijk (4), kanshebbend (10) en kansarm (18). De indeling is het resultaat van de score op variabelen: •
Omvang van het aanbod;
•
Compleetheid en onderscheidendheid van het aanbod;
•
Leegstand.
Kansrijk zijn volgens het onderzoek IKEA Delft, Rotterdam Alexandrium, Nijverwaard (Sliedrecht) en Rijnekeboulevard (Zoeterwoude/ Hazerswoude). Kanshebbend zijn Megastores (Den Haag), Baanderij en Wooon (Leiderdorp), Reijerwaard (Barendrecht), Woonboulevard Spijkenisse, GoStores (Gouda), Hoogstad (Vlaardingen), Woonboulevard De Bosschen (Oud-Beijerland), Spijkse Poort (Gorinchem), Korendreef (Middelharnis). De overige locaties zijn als kansarm getypeerd (zie kaart hiernaast).
*
Parlevliet (2017), “Woonboulevard of webshop, de verandering in de detailhandel” 1810.0117 Detailhandel Zuid-Holland - 12 mei 2017
31 van 70
Een dergelijke categorisering en beoordeling dient met nuance te worden gelezen. De termen kansrijk en kansarm zijn tenslotte sterk afhankelijk van het gekozen perspectief. Zo is Delft Leeuwenstein als een kansarme locatie aangemerkt, maar is het gelijktijdig logisch dat er in een stad als Delft (met ruim 100.000 inwoners) een locatie bestaat voor bijvoorbeeld bouwmarkten en laagdrempelige woonwinkels, als Leen Bakker en Kwantum. Daarnaast zou van het als kansrijk bestempelde bedrijventerrein Nijverwaard (Sliedrecht) gezegd kunnen worden dat de locatie, door het ontbreken van een goede ruimtelijke samenhang en synergie tussen winkels, vooral kansrijk is voor grootschalige winkels die hun eigen publieksstroom op gang weten te brengen (bijvoorbeeld een bouwmarkt of Loods 5). De beoordeling van Parlevliet is gebaseerd op drie voor hem toegankelijke variabelen. Inmiddels is door de beschikbaarheid van het Randstad Koopstromenonderzoek 2016 meer informatie over de PDV/GDV-locaties voorhanden, die aanvullende inzichten biedt. Zo kan nu ook het huidig economisch functioneren als een criterium worden meegenomen. In hoofdstuk 6 is een tabel opgenomen waarin de beoordeling van Parlevliet is uitgebreid. Ook gaan we daar nader in op de (beleidsmatige) interpretatie en eventuele implicaties.
32 van 70
Kansrijke of kansarme PDV-locatie? Sterk afhankelijk van het gekozen perspectief 1810.0117 Detailhandel Zuid-Holland - 12 mei 2017
4 Leegstand en plannen
4.1
Leegstand reguliere detailhandelsstructuur
Leegstand in de reguliere provinciale detailhandelsstructuur
Leegstand in centrumgebieden wordt vaak gebruikt als een indicator voor het functioneren van een winkelgebied. De gedachte is dat als het slecht gaat met winkels in een winkelgebied, de kans op meer leegstand ook groter is. Dit kan op zich kloppen, maar de gemiddelde leegstand van een centrumgebied is helaas geen goede afspiegeling van het huidig functioneren, getuige de kaart hiernaast. Binnen alle regio’s in Zuid-Holland zijn er centra met weinig en centra met veel leegstand. Er is niet één soort centrum aan te wijzen met relatief veel of weinig leegstand. Zo hebben de binnensteden van Den Haag en Rotterdam een relatief grote leegstand (beide circa 18% van het beschikbare m² wvo). Andere ‘te ontwikkelen’ centra hebben weer een geringe leegstand, zoals het centrum van Delft (8%). Ook bij ‘te optimaliseren’ centra zijn er centra met veel (o.a. Hoogvliet, 28%) en weinig (o.a. Bergambacht, 3%) leegstand, en laten planmatige centra versus organisch gegroeide centra geen substantiële verschillen in leegstand zien.
34 van 70
1810.0117 Detailhandel Zuid-Holland - 12 mei 2017
Zelfs een sterk bovengemiddeld functioneren kan gepaard gaan met veel leegstand (zoals de gemiddeld goed functionerende binnensteden van Den Haag en Rotterdam) en centra met een sterk ondergemiddeld functioneren kunnen weinig leegstand hebben (bijvoorbeeld centrum Hendrik-Ido-Ambacht en Sliedrecht). De reden dat een leegstandspercentage op het niveau van een centrum als geheel geen relatie vertoont met het functioneren van centra is dat het leegstandscijfer ongenuanceerd is. Het zegt niets over de kwaliteit van de leegstand. Locaties uit de loop of bijvoorbeeld ongelukkig gevormde panden staan vaak langdurig leeg door hun intrinsieke eigenschappen en niet als gevolg van het functioneren van het centrum als geheel. Dat verklaart ook waarom bijvoorbeeld Rotterdam en Den Haag veel leegstand hebben, maar tegelijktijd tot de top behoren wat betreft economisch functioneren. Kortom, leegstand is geen betrouwbare variabele als het gaat om het functioneren van een centrum. Dit laat onverlet dat veel leegstand ongewenst is.
Voorbeeld binnenstad Rotterdam: beschikbare winkelpanden vooral buiten kernwinkelstraten, daarbinnen nauwelijks aanbod beschikbaar. Bron: funda in business (10-5-2017) 1810.0117 Detailhandel Zuid-Holland - 12 mei 2017
35 van 70
4.2 Leegstand PDV/GDVstructuur
Leegstand op PDV/GDV-locaties
Net als bij de leegstand in reguliere centra is er geen duidelijk geografisch patroon te ontdekken bij de leegstand op PDV/GDV-locaties en is er ook geen duidelijke samenhang met economisch functioneren of de ruimtelijke verschijningsvorm van de PDV/GDV-locatie. Het zijn vaak specifieke lokale omstandigheden die de aanwezige leegstand verklaren. Wel laat de kaart hiernaast zien dat een relatief groter deel van de PDV/GDV-locaties een relatief lage leegstand heeft in vergelijking met centra van de reguliere detailhandelsstructuur.
36 van 70
1810.0117 Detailhandel Zuid-Holland - 12 mei 2017
4.3 Harde en zachte plannen
Harde en zachte plannen per gemeente in provincie Zuid-Holland (in m² wvo) (1/2)
In de provincie Zuid-Holland bestaan in totaal plannen voor toevoeging van bijna 420.000 m² wvo winkelaanbod*. Bij realisatie van al deze meters zou sprake zijn van een toevoeging van ruim 8% (ter vergelijking: het aantal inwoners zal de komende 5 jaar met ongeveer de helft daarvan (4,2%) toenemen). De winkelplannen zijn erg verschillend van elkaar, zowel wat betreft status, als branche en omvang. In de grafieken hiernaast is het totaal aan plannen in m² wvo per gemeente weer-gegeven, onderverdeeld naar dagelijkse en niet-dagelijkse plannen, en harde en zachte plannen. In bijlage 2 zijn alle specifieke plannen opgenomen. Het betreft een overzicht van bij de provincie bekende plannen, dat naar verwachting als een minimum aan planvoorraad kan worden beschouwd. Zo is bijvoorbeeld geen onbenutte bestemmingsplan capaciteit in de overzichten opgenomen. Het onderscheid tussen hard en zacht is niet altijd evident. Het gehanteerde onderscheid is gebaseerd op de status van het betreffende bestemmingsplan. Indien het een vastgesteld *
Inventarisatie provincie Zuid-Holland. (90% versie. Lijst met harde/zachte plannen wordt geactualiseerd en aangevuld i.h.k.v. herziening VRM 2018). 1810.0117 Detailhandel Zuid-Holland - 12 mei 2017
37 van 70
(ontwerp)bestemmingsplan betreft, is het plan
Harde en zachte plannen per gemeente in provincie Zuid-Holland (in m² wvo) (1/2)
aangeduid als hard, in andere gevallen als zacht. Dit onderscheid zegt evenwel niet per sé iets over de mate van zekerheid van realisatie. Zo kan een bestemmingsplan jarenlang ongebruikt blijven, en kan een zacht plan waar grote behoefte aan is snel na het doorlopen van de ruimtelijk-juridische procedures worden gerealiseerd. Zoals mogelijk verwacht kon worden, zijn Rotterdam en Den Haag goed voor een groot deel van de planvoorraad, met name voor de niet-dagelijkse sector. Het betreft bovendien veel harde planvoorraad. Opvallend is ook de grote planvoorraad in Sliedrecht. Dit betreft nagenoeg de volledige bestemmingsplancapaciteit voor Woonboulevard Nijverwaard. Andere gemeenten met grote planvoorraden voor de niet-dagelijkse sector betreffen veelal een enkel grootschalige ontwikkeling (o.a. Holland Outlet Mall Zoetermeer, Mall of the Netherlands Leidschenhage, bouwmarkt en tuincentrum Oegstgeest, Bauhaus MiddenDelfland). Overige planvoorraad betreft vooral supermarktplannen en overig dagelijks winkelaanbod.
38 van 70
1810.0117 Detailhandel Zuid-Holland - 12 mei 2017
5 Marktruimte
5.1
Uitgangspunten
•
lineaire extrapolatie van bestedingsaandeel
meegenomen, omdat daarvan niet zeker is of
van internet o.b.v. resultaten KSO 2011 en
ze gerealiseerd worden. In bijlage 1 zijn per
KSO 2016 (zie onderstaande tabel)*;
gemeente de specifieke resultaten van de
evenredige verdeling van de groei van het
marktruimteberekening opgenomen. In dat
is en onder druk staat. Er is dan ook voldoende
marktaandeel internet over de koopkracht-
overzicht zijn de harde en zachte plannen wel
aanleiding om te veronderstellen dat er eerder
binding aan eigen en -afvloeiing naar
gepresenteerd.
behoefte is aan minder dan aan meer winkel-
andere gemeenten;
De voorgaande hoofdstukken laten zien dat de winkelmarkt in Zuid-Holland aan het veranderen
aanbod. Om hier meer kwantitatief inzicht in te
•
•
geen modelmatige vertaling van eventuele
verkrijgen is op basis van actuele koopstromen
ambities of plannen in ophoging van huidige
voor elke gemeente en per branchegroep een
koopkrachtbinding en/of -toevloeiing (niet
berekening gemaakt van het potentieel haalbare
‘rijk rekenen’ met toekomstige’ koop-
winkelaanbod. Na aftrek van het nu aanwezige
stromen).
winkelaanbod en de harde en zachte plannen voor uitbreiding geeft dat inzicht in het teveel
Harde en zachte plannen voor uitbreiding van
aan winkelaanbod of de uitbreidingsruimte
het winkelaanbod zijn niet in de berekeningen
(marktruimte). Voor de berekeningen zijn per gemeente de volgende uitgangspunten gebruikt: •
provinciale bevolkingsprognose voor 2022;
•
gemiddelde besteding per inwoner per branche (incl. BTW), o.b.v. KSO 2016;
•
correctie op bestedingen per inwoner o.b.v.
*
Er is bij voorspellingen voor de toekomst veel onderzekerheid over de snelheid waarmee internet in marktaandeel wint. Enerzijds kan gelet op de grafiek op pagina 5 uitgegaan worden van een versnellende ontwikkeling, anderzijds kan ook worden uitgegaan van een verzadiging en daarmee afvlakkende ontwikkeling. Vanwege de onzekerheid is uitgegaan van een lineaire extrapolatie.
gemiddeld inkomen per gemeente 2015 (meest actueel beschikbare data, CBS); •
gemiddelde besteding per m² wvo o.b.v. KSO 2016;
•
koopkrachtbinding en -toevloeiing o.b.v. KSO 2016;
•
huidig winkelaanbod (dezelfde cijfers als in KSO 2016);
40 van 70
Dagelijks Mode en luxe Vrije tijd In en om het huis Overig
Marktaandeel internet 2016 in Zuid-Holland
Toename marktaandeel internet in Zuid-Holland in %-punt per jaar
Extrapolatie toename marktaandeel internet in Zuid-Holland in %-punt tot 2022 (6 jaar)
Marktaandeel internet 2022 in Zuid-Holland waarmee gerekend is
1,5% 23,8% 27,7% 16,8% 21,4%
0,1% 2,4% 0,2% 1,4% 1,7%
0,6% 14,4% 1,2% 8,4% 10,2%
2,1% 38,2% 28,9% 25,2% 31,6%
1810.0117 Detailhandel Zuid-Holland - 12 mei 2017
5.2 Dagelijkse sector
Marktruimte in 2022 per gemeente voor de dagelijkse sector
De kaart hiernaast geeft op basis van de uitgangspunten per gemeente de marktruimte voor de dagelijkse sector (supermarkten, versspeciaalzaken, persoonlijke verzorging) in Zuid-Holland voor 2022 weer. Achterliggende cijfers per (sub)regio zijn in bijlage 1 opgenomen. In totaal is in de provincie sprake van ruim 80.000 m² wvo uitbreidingsruimte voor dagelijks winkelaanbod. Dit is circa 7% van het huidige winkelaanbod. Hierbij is geen rekening gehouden met harde of zachte plannen voor uitbreiding van het aanbod. Zouden alle harde en zachte plannen worden gerealiseerd (bijlage 1 en 2), dan zou het aanbod ruim 40.000 m² wvo groter zijn dan past bij de vraag. In 18 gemeenten zal in 2022 sprake zijn van een overaanbod in de dagelijkse sector. Bij slechts drie van die gemeenten betreft het een overaanbod van 1.000 m² wvo of meer. Bij de overige 15 gemeente blijft het overaanbod beperkt. Vooral in Haaglanden en grote delen van Holland Rijnland zijn er veel gemeenten waar tot 2020 kwantitatieve uitbreidingsruimte aanwezig is voor de dagelijkse sector.
1810.0117 Detailhandel Zuid-Holland - 12 mei 2017
41 van 70
5.3
Niet-dagelijkse sector
Som marktruimte in 2022 per gemeente voor de niet-dagelijkse sector
In de niet-dagelijkse sector is sprake van een sterk wisselend beeld. In totaal is er in 2022 op basis van de uitgangspunten uit paragraaf 4.1 ruim 155.000 m² wvo te veel niet-dagelijks winkelaanbod (zie kaart hiernaast en bijlage 1). Dit is circa 3% van het huidige winkelaanbod en ongeveer een kwart van de huidige leegstand. Er is geen rekening gehouden met harde of zachte plannen voor uitbreiding van het aanbod. Zouden alle harde en zachte plannen worden gerealiseerd (bijlage 1 en 2), dan zou het aanbod bijna 450.000 m² wvo groter zijn dan past bij de vraag. In grote delen van de provincie is het aanbod groter dan de vraag en zou gewerkt moeten worden aan het terugbrengen van het winkelaanbod. Alleen in het centrale deel van de provincie is bij sommige gemeenten nog sprake van positieve marktruimte, voornamelijk doordat het aantal inwoners daar nog verder zal toenemen. De kaart hiernaast is een optelsom van de marktruimte voor de vier niet-dagelijkse branches: Mode en luxe, Vrije tijd, In en om het huis en Overig (zie voor de afzonderlijke branches de kaarten op pagina 43). Op
42 van 70
1810.0117 Detailhandel Zuid-Holland - 12 mei 2017
provinciaal niveau is het overaanbod het grootst
Marktruimte 2022 Mode & luxe
Marktruimte 2022 Vrije tijd
Marktruimte 2022 In en om het huis
Marktruimte 2022 Overig
in de branche Mode en luxe (ca. 160.000 m² wvo). Op Delft en Zoetermeer na is in alle gemeenten sprake van een evenwichtstoestand of overaanbod in deze branche. Een belangrijke reden daarvoor is de internetgevoeligheid van deze branche. Voor de overige branches is er gemiddeld genomen meer marktruimte aanwezig voor uitbreiding van het aanbod. In belangrijke mate betreft dit de MRDH. In de branche In en om het huis zijn er grote verschillen tussen de marktruimte per gemeente. In een aantal gemeenten is er een groot overaanbod en in andere juist onderaanbod, waardoor per saldo het overaanbod in heel Zuid-Holland beperkt blijft tot circa 10.000 m² wvo. Grofweg moet geconstateerd worden dat in de MRDH weinig aanbod en daarbuiten juist relatief veel aanbod is, en er dus sprake is van een onevenwichtige verdeling van het aanbod over de provincie.
1810.0117 Detailhandel Zuid-Holland - 12 mei 2017
43 van 70
5.4 Doorkijk naar 2030
Aan de aanbodzijde zien we dat in veel Zuid-
Doorkijk naar 2030 voor niet-dagelijkse sector
Hollandse gemeenten op dit moment sprake is
In grote delen van de provincie is voor 2022 al
De berekeningen van marktruimte in de vorige
van marktruimte voor uitbreiding van het
geen marktruimte voor uitbreiding van het
twee paragrafen zijn gericht op 2022, vijf jaar in
dagelijkse winkelaanbod. Als echter alle
niet-dagelijkse winkelaanbod. Mede gelet op
de toekomst. De resultaten van het Randstad
plannen (hard en zacht) ontwikkeld zouden
een groot marktaandeel van internet in de
Koopstromenonderzoek 2016 laten (wederom)
worden, dan zou in 2022 sprake zijn van een
toekomst, de bevolkingsontwikkeling en de
zien dat de detailhandelssector dynamisch is en
overschot aan meters. De realisatie van alle
harde en zachte plannen zal er voor de periode
in korte tijd snel kan veranderen. Berekeningen
plannen is echter onzeker. Aanvullend aan de
2022 tot 2030 op provinciaal niveau naar
van marktruimte voor 2030 zijn dan ook niet
plannen zien we dat de dagelijkse sector in de
verwachting geen kwantitatieve behoefte
zinvol te maken. Wel kan op basis van trends
afgelopen jaren onder andere hard is gegroeid
bestaan voor uitbreiding van het niet-dagelijkse
en ontwikkelingen, en de marktruimte-
door de schaalvergroting van supermarkten.
winkelaanbod. Net als voor de dagelijks sector
berekeningen voor 2022 een kwalitatief beeld
Veel supermarkten hebben een schaalsprong
geldt, geldt ook voor de niet-dagelijkse sector:
worden geschetst van de te verwachten
gemaakt naar een omvang van 1.200 à 1.500
in specifieke gevallen kan er lokaal voor
ontwikkelingsrichting van marktruimte.
m² wvo. Uiteraard zijn er ook nog veel super-
specifieke branches wel marktruimte aanwezig
markten die die schaalsprong nog niet hebben
zijn.
Doorkijk naar 2030 voor dagelijkse sector
gemaakt maar dat op termijn wel willen doen.
Aan de vraagzijde is het verstandig er vanuit te
Het ligt echter niet in lijn der verwachting dat,
Dit laat onverlet dat de dynamiek in de sector
gaan dat de fysieke dagelijkse winkelmarkt niet
mede gelet op de verwachte ontwikkeling van
onverminderd door zal gaan. Verouderde
sterk meer gaat groeien na 2022. De bevolking
de vraagzijde, er een volgende schaalvergro-
concepten en minder courante locaties zullen
in Zuid-Holland neemt weliswaar verder toe en
tingssprong zal plaatsvinden naar nog grotere
verdrongen blijven worden door sterkere. Op
op dit moment wint ‘food’ aan populariteit, maar
supermarkten.
basis van thans te voorziene ontwikkelingen kan dit ook op termijn, met name in grote
er moet ook rekening worden gehouden met een scenario waarin online boodschappen-
Gelet op het voorgaande lijkt er voor de periode
binnensteden, leiden tot additionele behoefte,
services op de langere termijn een veel grotere
na 2022 op provinciaal niveau weinig reden te
terwijl gelijktijdig sprake is van overschot elders
rol gaan spelen dan nu het geval is. De grote
bestaan om het dagelijkse winkelaanbod
in dezelfde gemeente. Ook opnieuw wijzigend
transitie in de niet-dagelijkse sector kan uitein-
kwantitatief verder uit te breiden. Er zijn
winkelgedrag kan leiden tot wijzigingen in
delijk ook in de dagelijkse sector plaatsvinden.
aanwijzingen die er op duiden dat er op termijn
kwalitatieve behoefte aan winkelvastgoed. Op
In welke mate is echter uiterst onzeker, maar
geen marktruimte meer is voor verdere
dit moment is er per saldo voor (na) 2030 echter
dat er een drukkend effect vanuit gaat op de
uitbreiding. Dit laat onverlet dat in specifieke
geen aanleiding uit te gaan van een
bestedingen in fysieke winkels is waarschijnlijk.
lokale situaties wel marktruimte kan bestaan.
kwantitatieve groei van de behoefte aan
44 van 70
1810.0117 Detailhandel Zuid-Holland - 12 mei 2017
winkels. Afhankelijk van de mate waarin dan reeds transitie heeft plaatsgevonden, ligt eerder een overschot voor de hand. Waar naar verwachting wel een toenemende behoefte aan bestaat is logistiek vastgoed (bijvoorbeeld distributiecentra en e-fulfilmentcentra). Door de toename van het aantal pakketjes dat naar consumenten wordt verzonden, ontstaat meer, maar ook een andere vraag naar logistieke centra. Locatie en grootschaligheid worden steeds belangrijker, evenals snelle internetverbindingen. Bestaand logistiek vastgoed voldoet lang niet altijd meer.
Toenemende vraag naar logistiek vastgoed
1810.0117 Detailhandel Zuid-Holland - 12 mei 2017
45 van 70
6 Beleidsafweging en -advies
6.1
Beleidsuitgangspunten
De opgave is om optimaal in te spelen op het
Prioriteit: relevant houden van centrumgebieden
zich wijzigende consumentengedrag, rekening
Om centrumgebieden aantrekkelijk en vitaal te
Doel
houdend met:
houden, is het van belang ze relevant te houden
Doel van het provinciale beleid zijn krachtige,
•
Demografische ontwikkelingen (in sommige
voor (toekomstige) inwoners en ondernemers.
levendige en goed bereikbare stedelijke en
regio’s groei, in andere krimp; vergrijzing,
Bezoekersaantallen en passantenstromen
dorpscentra, waar kantoren, horeca, woningen,
kleinere huishoudens, diverse leefstijlen);
kunnen op peil gehouden worden door publiek-
Technologische ontwikkelingen (innovatie en
aantrekkende functies zoveel mogelijk te
versterken (Hoofdlijnenakkoord 2015-2019). De
toenemende schaal(voordelen) webwinkels
bundelen in compacte centra. Daartoe zijn in
detailhandel vormt een belangrijke pijler binnen de
en logistiek bestellen/leveren);
beginsel geen nieuwe ontwikkelingen buiten
Economische ontwikkeling waarbij stagnatie
bestaande winkelgebieden gewenst.
detailhandel en culturele voorzieningen elkaar
centra en de voorzieningenstructuur als geheel,
•
•
en daarmee voor het totale woon- en leefklimaat
in detailhandelsbestedingen als gevolg van
in de provincie. Vitale centra zijn daarnaast van
economische recessie ombuigt in herstel, en
Buiten de gewenste structuur is afbouw/transitie
belang als ‘imagodragers’ van dorp en stad en
toerisme met name in grote steden groeit;
van niet-levensvatbare winkellocaties gewenst
Groeiende kennis/informatie/mobiliteit van
om marktpotenties zoveel mogelijk te bundelen.
consument, inclusief vitale(re) ouderen stelt
Dit geldt om dezelfde reden ook voor onnodige
hogere eisen aan kwaliteit winkelgebieden;
en verborgen plancapaciteit. Door de ‘druk’
Wijzigende vestigingsvoorkeuren en -gedrag
(ruimtelijke schaarste) zoveel mogelijk te richten
Het koopgedrag en de consumentenvoorkeuren