21bb2628 Bijlage 11 behorende bij 21bb2566 - rapport Haalbaarheid nieuwbouw Hornbach Rotterdam

Haalbaarheid nieuwbouw Hornbach Rotterdam Stec Groep aan Hornbach Holding BV

Hub Ploem & Martijn Exterkate 19 maart 2020

2

Haalbaarheid nieuwbouw Hornbach Rotterdam 19..053

Inhoudsopgave 1

Inleiding 1.1 1.2 1.3

2

Aanleiding................................................................................................. 3 Plan............................................................................................................ 4 Leeswijzer ................................................................................................. 4

Uitgangspunten 2.1 2.2 2.3 2.3.1 2.3.2 2.3.3 2.4

3

5

Ladder voor duurzame verstedelijking................................................... 5 Verzorgingsgebied ................................................................................... 6 Aanbod verzorgingsgebied ..................................................................... 9 Doe-het-zelf............................................................................................... 9 Tuincentra ............................................................................................... 12 Benchmark .............................................................................................. 13 Trends en ontwikkelingen ..................................................................... 14

3

Marktruimte

16

4

Mogelijke ruimtelijke effecten

20

4.1 4.2 4.3

Bijlage 28

Theoretische omzeteffecten .................................................................. 20 Ruimtelijke effecten ............................................................................... 22 Conclusies............................................................................................... 26

Haalbaarheid nieuwbouw Hornbach Rotterdam 19..053

3

1 Inleiding 1.1 Aanleiding Hornbach is voornemens een nieuwe vestiging te openen in Rotterdam. Een dergelijke ontwikkeling is momenteel niet mogelijk in het vigerende bestemmingsplan Charloisse Lagedijk. Op 22 maart 2019 is het voornemen voor de nieuwe Hornbach vestiging voorgelegd aan de Adviescommissie Detailhandel Zuid-Holland. Bij brief van 17 mei 2019 heeft de adviescommissie aan het gemeentebestuur laten weten dat hij, op basis van de op dat moment aangeleverde informatie, geen positief advies kon uitbrengen op het initiatief. De adviescommissie achtte een verdere onderbouwing noodzakelijk voor wat betreft de aanwezige distributieve ruimte, de afbakening van het verzorgingsgebied en de locatiekeuze. Tevens meende de adviescommissie dat er een bredere regionale afstemming diende plaats te vinden. Hornbach heeft, in samenspraak met de gemeente Rotterdam, Stec Groep gevraagd een nadere geactualiseerde analyse uit te voeren van markt en ruimtelijke effecten. Met deze analyse moeten de aandachtspunten die de Adviescommissie Detailhandel Zuid-Holland in zijn besluit van 17 mei 2019 heeft aangestipt worden en geadresseerd. De geactualiseerde analyse moet gebruikt kunnen worden ter onderbouwing van het bestemmingsplan dat de vestiging van Hornbach op de beoogde locatie mogelijk zal maken.

Om aan bovenstaande opdracht te voldoen hebben wij in onze analyse de volgende concrete vragen centraal gesteld: • Welk verzorgingsgebied past bij de ontwikkeling, gegeven de bestaande winkelstructuur en koopstromen? • Welke marktruimte is er in het verzorgingsgebied? • Wat zijn (positieve en negatieve) effecten van nieuwbouw voor de bestaande detailhandelsstructuur in het verzorgingsgebied (en daarbuiten)?

4

Haalbaarheid nieuwbouw Hornbach Rotterdam 19..053

1.2 Plan De omvang van de beoogde Hornbach is circa 10.000 m² wvo bouwmarkt en 3.600 m² wvo tuincentrum 1, plus een drive in van 5.300 m² (waarvan 3.000 m² overdekt maar niet verwarmbaar en 2.300 m² onoverdekt). Zie ook onderstaande figuur. Het betreft een nieuwvestiging op bedrijventerrein Charlois in Rotterdam-Zuid, nabij de A15 (zie onderstaand figuur). Figuur 1: Planlocatie Hornbach Rotterdam en metrages Functie Bouwmarkt Tuincentrum (warm) Tuin koud overdekt Tuin koud onoverdekt Drive-in overdekt Drive-in onoverdekt

Oppervlakte 10.000 m² wvo 2.600 m² wvo 1.000 m² wvo 2.000 m² 3.000 m² 2.300 m²

1.3 Leeswijzer In deze rapportage onderzoeken we de haalbaarheid van een nieuwvestiging van Hornbach in Rotterdam. In hoofdstuk 2 gaan we in op de te hanteren uitgangspunten. We gaan in op het verzorgingsgebied, het huidige aanbod doe-het-zelf en tuincentra en relevante trends en ontwikkelingen. In hoofdstuk 3 gaan we in op de marktruimte voor het beoogde initiatief. Tot slot taxeren we in hoofdstuk 4 de (ruimtelijke) effecten als gevolg van een nieuwvestiging van Hornbach in het verzorgingsgebied.

Het winkelvloeroppervlak (wvo) betreft het voor consumenten toegankelijke/zichtbare deel van het bruto vloeroppervlak dat verwarmbaar is en vrij van weersinvloeden. De buitenruimte van de detailhandel wordt niet meegeteld bij het wvo. Dit is conform de definitie van Locatus en jurisprudentie (ECLI:NL:RVS:2019:4431). Zodoende wordt er een eenduidig uitgangspunt voor het oppervlak van een winkel gehanteerd, waardoor winkels onderling goed vergelijkbaar zijn. Behaalde omzet in de buitenruimte, zoals bij het tuincentrum, wordt meegerekend bij de omzet van de binnenruimte. Ook de drive-in wordt niet meegerekend bij het winkelvloeroppervlak.

1

Haalbaarheid nieuwbouw Hornbach Rotterdam 19..053

5

2 Uitgangspunten In dit hoofdstuk omschrijven we de uitgangspunten die we hanteren voor het haalbaarheidsonderzoek naar de beoogde ontwikkeling van Hornbach. We gaan in op het verzorgingsgebied, het aanbod en trends en ontwikkelingen.

2.1 Ladder voor duurzame verstedelijking De Ladder voor duurzame verstedelijking is een motiveringsvereiste voor ruimtelijke plannen die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken. In de toelichting van het bestemmingsplan dient dan een motivering voor de Ladder te zijn opgenomen. De Ladder is verankerd in artikel 3.1.6. lid 2 Bro en luidt als volgt: ‘De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien’. De Ladder is alleen van toepassing op een plan dat een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ mogelijk maakt. Is dit het geval dan is een beschrijving van de behoefte nodig. Voor het antwoord op de vraag of sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, moet in onderlinge samenhang worden bezien in hoeverre het plan, in vergelijking met het voorgaande plan, voorziet in een functiewijziging, de aard van de voorziene functie, alsmede het planologische beslag dat de voorziene ontwikkeling op de ruimte legt in vergelijking met het voorgaande plan. Het vigerende bestemmingsplan kent aan het bestemmingsvlak waar onderhavig initiatief is voorzien de bestemming 'Bedrijf-4' toe.

Binnen deze bestemming zijn bedrijven tot en met de milieucategorie 3.2 in de bij het bestemmingplan gevoegde lijst van bedrijfsactiviteiten toegestaan. Onder deze bedrijfsactiviteiten is tevens toegestaan de handel in – en reparatie van – auto's en motorfietsen. Met het bestemmingsplan wordt ter plekke een andere vorm van perifere detailhandel toegestaan, te weten de exploitatie van een bouwmarkt met tuincentrum. Daarmee is, in vergelijking met het huidige bestemmingsplan, sprake van een functiewijziging. De aard van de functie waarin dit plan voorziet en diens ruimtelijke uitstraling, verschillen van de aard en ruimtelijke uitstraling van de nu toegestane functie. Ook qua ruimtebeslag zal in het nieuwe bestemmingsplan het planmatig toegestane bruto vloeroppervlak van de bebouwing substantieel verminderen. Onder het thans geldende plan is een bebouwingspercentage van 60% van de kavel toegestaan met een bouwhoogte van 12 meter. In het bestemmingsplan dat het initiatief faciliteert is de bruto vloeroppervlakte per functie gelimiteerd en per saldo een stuk lager dan onder het oude plan was toegestaan. Conclusie Uit het voorgaande volgt dat weliswaar sprake is van een functiewijziging, maar dat de nieuwe functie naar zijn aard en ruimtelijke uitstraling slechts gering afwijkt van de functie die is toegestaan op de locatie van de voorziene ontwikkeling.

Met de afname van het aantal vierkante meters bruto vloeroppervlak geldt daarnaast dat de nieuwe bouwmarkt annex tuincentrum niet voorziet in een toename van het planologisch ruimtebeslag. Dit laat onverlet dat het, gelet op de aard en omvang van de beoogde, nieuwe functies, op zijn plaats is om te bezien of sprake is van een goede ruimtelijke ordening gelet op de (regionale) behoefte en eventuele leegstandseffecten. We toetsen daarom aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Haalbaarheid nieuwbouw Hornbach Rotterdam 19..053

6

2.2 Verzorgingsgebied Om een goed beeld te kunnen schetsen van de actuele regionale behoefte en mogelijke effecten is het van belang allereerst de reikwijdte van het initiatief in kaart te brengen. We kijken daarbij naar recente koopstromenonderzoeken, gegevens over autobereikbaarheid, vergelijkbare distributieve berekeningen voor grootschalige bouwmarkten en onderzoek van derden. KOOPSTROMEN ONDERZOEK BREED GEHANTEERD ALS ONDERBOUWING VERZORGINGSGEBIED Koopstromenonderzoek brengt het koopgedrag van consumenten in kaart: wie koopt wat, waar en waarom? Koopstromenonderzoeken geven inzicht in hoe winkelgebieden en gemeenten zich tot elkaar verhouden, en geeft weer wat de aantrekkingskracht van een winkelgebied is. Koopstromenonderzoek is tot op heden de meest betrouwbare methode om het koopgedrag van consumenten vast te stellen. Ze worden dan ook algemeen erkend en geaccepteerd, en breed gebruikt voor analyses met betrekking tot de winkelmarkt. Het meest recente koopstromenonderzoek voor de regio is het Koopstromenonderzoek Randstad 2018. Bedrijventerrein Charlois is niet meegenomen als winkelgebied in dit onderzoek; specifieke koopstromen over de planlocatie ontbreken daardoor. Om toch uitspraken te kunnen doen over het verzorgingsgebied hebben we op basis van detailgegevens in het koopstromenonderzoek een analyse uitgevoerd.

We kijken allereerst naar de koopstromen van gemeente Rotterdam in totaliteit. In onderstaand figuur is de herkomst van bestedingen in de gemeente Rotterdam voor de branches ‘Doe-het-zelf’ en ‘Tuinartikelen en planten’ 2 weergegeven. Ook geven we rechts van de koopstroomgegevens het aanbod bouwmarkten en tuincentra in de gemeente Rotterdam weer. Figuur 2: Aandeel herkomst bestedingen ‘Doe-het-zelf’ (links) en ‘Tuinartikelen en planten’ (rechts) gemeente Rotterdam*

Bron: KSO Randstad, 2018; Bewerking Stec Groep, 2020. * Interpretatie van de cijfers: 1,3% betekent dat van de totale bestedingen die gedaan worden in de doe-het-zelfbranche in gemeente Rotterdam 1,3% afkomstig is van gemeente x. Voorbeeld: 94,4% van de totale bestedingen in gemeente Rotterdam in de doe-het-zelfbranche is afkomstig van inwoners uit gemeente Rotterdam. 2

Combinatie van branches tuincentra, bloemenwinkels en overige tuinartikelen.

Haalbaarheid nieuwbouw Hornbach Rotterdam 19..053

7

Huidige situatie: overgrote deel bestedingen Rotterdam afkomstig uit eigen gemeente In bovenstaande figuur is te zien dat bestedingen in de branches ‘Doe-het-zelf’ en ‘Tuinartikelen en planten’ in gemeente Rotterdam voor het overgrote deel afkomstig zijn van inwoners uit de eigen gemeente, respectievelijk 94,4% en 92,1%. Na Rotterdam komen de meeste bestedingen in beide branches uit Schiedam (1,3% / 2,1%), Capelle aan den IJssel (0,7% / 1,7%), Albrandswaard (1,3% / 0,1%), Barendrecht (0,3% / 0,3%) en Nissewaard (0,2% / 0,4%). We constateren daarbij dat gemeente Rotterdam momenteel beschikt over één grootschalige bouwmarkt (tevens incl. tuincentrum) van 8.776 m² wvo, namelijk Praxis Megastore & Tuincentrum in Rotterdam-Noord (Keileweg 11). Vanwege haar ligging vlak tegen Schiedam, verwachten we dat deze bouwmarkt tevens een aanzienlijk deel van haar bestedingen uit deze gemeente aantrekt. In gemeente Rotterdam zijn momenteel geen grootschalige tuincentra gevestigd. Verzorgingsbereik Hornbach groter dan enkel gemeente Rotterdam We verwachten dat de huidige koopstroomgegevens voor Rotterdam geen representatief beeld geven voor de bepaling van het verzorgingsgebied bij de komst van Hornbach in Rotterdam. Grootschalige bouwmarkten trekken doorgaans consumenten uit een brede straal (gemeentegrens-overstijgend).

Bovendien kent de planlocatie een sterke regionale autobereikbaarheid door de directe aansluiting op de A15. We kijken voor het inschatten van het toekomstige verzorgingsgebied naar vergelijkbare distributieve berekeningen voor grootschalige bouwmarkten. Hieruit blijkt dat het grootste deel van de omzet afkomstig is uit een gebied van 25-30 kilometer. Dit is geen harde grens: de begrenzing van het verzorgingsgebied wordt bepaald door factoren als de ligging van vergelijkbaar winkelaanbod en de aanwezigheid van natuurlijke barrières. We vinden het aannemelijk dat in een hoog-stedelijk gebied, zoals Rotterdam en omgeving, het aantal gereden kilometers gemiddeld gezien kleiner is. Juist meer in de periferie (zoals Groningen en Limburg) is de 25-30 kilometergrens mogelijk nog iets groter. Hier staat dan weer tegenover dat in deze gebieden deze afstand binnen 15 minuten af te leggen is. In verstedelijkt gebied als de regio Rotterdam is door congestie en filedruk de autobereikbaarheid in autominuten een stuk beperkter. Het beperkte autobezit in Rotterdam-Zuid is een aanvullend motief voor een beperkter bereik. Een autobereikbaarheid van circa 15-20 kilometer achten we een goede indicator in de bepaling van het verzorgingsgebied. Figuur 3: Autobereikbaarheid projectlocatie in 15 en 20 kilometers (links) en 15 autominuten* (rechts)

Bron: HeiGIT (Heidenberg Institute For Geoinformation Technology), op basis van GIS.OPS; bewerking Stec Groep, 2020. *Autominuten buiten spitsuren en zonder congestie.

Brede regio als verzorgingsgebied in Laddertoets We bepalen het verzorgingsgebied op basis van de kooporiëntatie op Rotterdam, autobereikbaarheid, maar ook de samenhang als economische regio. We gaan daarom uit van de gemeenten die deel uitmaken van de voormalige stadsregio Rotterdam, plus de gemeenten Zuidplas en Hoeksche Waard. We nemen gemeente Zuidplas mee vanwege de ligging tegen Rotterdam-Noord en de grootschalige Hornbach-

Haalbaarheid nieuwbouw Hornbach Rotterdam 19..053

8

vestiging in de gemeente, welke tevens consumenten in de regio bedient. We nemen Hoeksche Waard mee in het onderzoek gezien de ligging ten opzichte van Rotterdam. Ten opzichte van eerdere onderzoeken hanteren we een groter marktgebied voor de beoogde Hornbach vestiging in Rotterdam-Zuid. Uit de detailgegevens van het Koopstromenonderzoek Randstad blijkt dat verzorgingsgebieden van diverse (grootschalige) bouwmarkten elkaar overlappen. Doel van deze Laddertoets is te bezien of er ruimtelijke effecten gaan plaatsvinden als gevolg van de ontwikkeling van de nieuwe Hornbach. Omdat het van belang is om ook de effecten op de bestaande Hornbach (in Zuidplas) mee te nemen en bovendien te bezien of er ruimtelijke effecten ontstaan in de gemeente Hoeksche Waard, hebben we voor onze analyse een relatief ruim verzorgingsgebied aangehouden. Het verzorgingsgebied bestaat daarmee uit de gemeenten: Albrandswaard, Barendrecht, Brielle, Capelle aan den IJssel, Hellevoetsluis, Hoeksche Waard, Krimpen aan den IJssel, Lansingerland, Maassluis, Nissewaard, Ridderkerk, Schiedam, Vlaardingen, Westvoorne en Zuidplas. In onderstaande kaart illustreren we het verzorgingsgebied. Figuur 4: Verzorgingsgebied Laddertoets

Bron: Stec Groep, 2020.

Overigens verwachten we dat aan de randen van het verzorgingsgebied de binding richting Rotterdam en specifiek deze nieuwe Hornbach veel lager ligt dan in gebieden dichterbij de planlocatie. Specifiek zien we een tweedeling van kooporiëntatie op bouwmarkten boven en onder de Maas. Zo blijkt ook uit onderzoek van BRO (‘Rotterdam, afweging behoefte en ontwikkeling bouwmarkten en tuincentra’, december 2017) dat inwoners in Rotterdam-Noord meer georiënteerd zijn op grootschalige bouwmarkten ten noorden van de Maas, en inwoners ten zuiden van de Maas juist meer georiënteerd zijn op grootschalige bouwmarkten ten zuiden van de Maas. Ook onderzoek naar verplaatsingspatronen (Tordoir et al. voor provincie Zuid-Holland, 2017) laat zien dat de Maas een duidelijke barrière vormt voor (dagelijkse) verplaatsingen. Er is vrijwel geen interactie van Noord naar Zuid in de Rotterdamse regio, daar waar het gaat om verplaatsingen met het motief voorzieningen. Stec Groep acht het niet reëel dat inwoners ten noorden van de Maas massaal naar het zuiden komen voor het bezoek aan een grootschalige bouwmarkt. Hierbij houdt Stec Groep ook rekening met (grootschalig) aanbod in de eigen nabijheid (bv. in Den Hoorn, Nieuwerkerk en Den Haag). In feite is de noordzijde van de Maas al goed voorzien.

9

Haalbaarheid nieuwbouw Hornbach Rotterdam 19..053

2.3 Aanbod verzorgingsgebied 2.3.1 Doe-het-zelf Bouwmarkten zijn conform de standaarddefinities ingedeeld in de branche doe-het-zelf. In dit onderzoek wordt aangesloten bij de afbakening en definities conform landelijk onderzoek van Locatus. We hanteren de volgende afbakening: • Bouwmarkten • Overig doe-het-zelf: • Breedpakketzaken (overwegend kleiner dan 1.500 m2) • Speciaalzaken in IJzerwaren en gereedschappen • Speciaalzaken in Verf en Behang • Speciaalzaken in Sauna/Zwembad en Sanitair • Winkels in hout- en bouwmaterialen (incl. winkels in deuren en kozijnen) Totaal aanbod bouwmarkten in verzorgingsgebied circa 141.600 m² wvo Het aanbod bouwmarkten in het verzorgingsgebied omvat in totaal 141.631 m2 wvo, verdeeld over 36 verkooppunten (zie onderstaande tabel). Het aanbod bouwmarkten bestaat vrijwel geheel uit landelijke ketens, zoals Gamma, Praxis, Karwei en Multimate. Van Noort in Nissewaard (1.043 m² wvo) en S. Punt in Westvoorne (900 m² wvo) zijn hier uitzonderingen op. In het verzorgingsgebied zijn twee grootschalige bouwmarkten gevestigd, namelijk Hornbach in gemeente Zuidplas (10.979 m² wvo) en Praxis in RotterdamNoord (8.776 m² wvo). Onder de Maas zijn in het verzorgingsgebied geen grootschalige bouwmarkten gevestigd. Wel ligt een vestiging van Hornbach in Alblasserdam (buiten verzorgingsgebied) ten zuiden van de Maas, nabij het verzorgingsgebied.

Het oppervlak bouwmarkten is het grootst in gemeente Rotterdam (circa 25% van het totaal wvo). Daarna volgen gemeenten Barendrecht, Capelle aan den IJssel, Nissewaard en Zuidplas. Tabel 1: Aanbod bouwmarkten in verzorgingsgebied Naam bouwmarkt Hornbach Praxis Gamma Gamma Praxis Megastore Praxis Gamma Praxis Megastore Praxis Megastore Gamma Karwei Karwei Karwei Gamma Gamma Gamma Karwei Gamma

Gemeente Zuidplas Rotterdam (Noord) Hellevoetsluis Ridderkerk Vlaardingen Barendrecht Nissewaard Capelle Aan Den IJssel Nissewaard Rotterdam (Noord) Capelle Aan Den IJssel Rotterdam (Zuid) Schiedam Rotterdam (Zuid) Rotterdam (Zuid) Vlaardingen Krimpen Aan Den IJssel Schiedam

Totaal verzorgingsgebied

WVO 10.979 8.776 5.500 5.466 5.366 5.190 5.140 5.121 4.975 4.805 4.691 4.350 4.219 4.137 4.080 4.038 3.883 3.860

Naam bouwmarkt Karwei Praxis Praxis Karwei Karwei Karwei Gamma Karwei Gamma Praxis Karwei Praxis Gamma Praxis Praxis Multimate de Groot Van Noort S.Punt & zn

Gemeente Barendrecht Lansingerland Rotterdam (Zuid) Hoeksche Waard Lansingerland Barendrecht Hoeksche Waard Rotterdam (Zuid) Rotterdam (Noord) Brielle Maassluis Hellevoetsluis Capelle Aan Den IJssel Albrandswaard Westvoorne Hoeksche Waard Nissewaard Westvoorne

WVO 3.810 3.769 3.730 3.694 3.400 3.382 3.107 2.957 2.941 2.733 2.550 2.136 2.040 1.805 1.716 1.342 1.043 900 141.631

Bron: Locatus, 2020; Bewerking Stec Groep, 2020.

Overig doe-het-zelf aanbod circa 25.500 m² wvo, met name kleinschalig en specialistisch Het overige aanbod aan doe-het-zelf zaken beslaat 25.505 m² wvo, verdeeld over 102 verkooppunten (zie figuur hieronder). Dit zijn met name winkels met een klein winkelvloeroppervlak. Gemiddeld gaat het om een vestiging van 250 m² wvo. Ruim 87% van de winkels heeft een oppervlak kleiner dan 500 m² wvo. De

10

Haalbaarheid nieuwbouw Hornbach Rotterdam 19..053

kleinschalige doe-het-zelfzaken zijn veelal sterk specialistische zaken, bijvoorbeeld gericht op verf- en behangproducten, bouwmaterialen, deuren/kozijnen of bouwmaterialen. Figuur 5: Aanbod overig doe-het-zelf (excl. bouwmarkten) in verzorgingsgebied naar aantal (links) en m² wvo (rechts) 1 9

3

2863

<500 500-1.000 1.000-2.500 89

>2.500

<500

3383 5398

500-1.000 13861

1.000-2.500 >2.500

Bron: Locatus, 2020; Bewerking Stec Groep, 2020.

Bouwmarkten in verzorgingsgebied met name op verspreide locaties De overgrote meerderheid van de bouwmarkten in het verzorgingsgebied zijn gevestigd op verspreide locaties, zoals op een bedrijventerrein of een solitaire locatie. Zo zijn zeventien bouwmarkten gevestigd op een bedrijventerrein (50% van het wvo) en negen bouwmarkten op een verspreide locatie buiten de bebouwde kom (22% van het wvo). Zes bouwmarkten liggen op een PDV locatie (19% van het wvo). Hiernaast zijn er twee bouwmarkten gevestigd op een meubelboulevard (6% van het wvo) en twee op een solitaire locatie binnen de bebouwde kom (3% van het wvo). Op het bedrijventerrein Poort van Charlois zelf is momenteel één andere bouwmarkt gevestigd, een Gamma van 4.080 m² wvo. Figuur 6: Ligging bouwmarkten in verzorgingsgebied

11

Haalbaarheid nieuwbouw Hornbach Rotterdam 19..053

Bouwmarkt 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18

Praxis Gamma Karwei Gamma Gamma Praxis Karwei Gamma Hornbach

m² wvo 8.776 4.805 4.350 4.137 4.080 3.730 2.957 2.941 10.979

Gamma Gamma Praxis Megastore Praxis Gamma Praxis Megastore Praxis Megastore

5.500 5.466 5.366 5.190 5.140 5.121 4.975

Karwei Karwei

4.691 4.219

Winkelgebied PDV Verspreid: bedrijventerrein Verspreid: bedrijventerrein Verspreid: bedrijventerrein Verspreid: bedrijventerrein PDV Verspreid: bebouwde kom Verspreid: bedrijventerrein Verspreid: buiten bebouwde kom Verspreid: bedrijventerrein Verspreid: bedrijventerrein Verspreid: bedrijventerrein Verspreid: bedrijventerrein Woonboulevard Verspreid: bedrijventerrein Verspreid: buiten bebouwde kom PDV Verspreid: bedrijventerrein

Bouwmarkt 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36

Gamma Karwei Gamma Karwei Praxis Karwei Karwei Karwei Gamma

m² wvo 4.038 3.883 3.860 3.810 3.769 3.694 3.400 3.382 3.107

Praxis Karwei Praxis Gamma Praxis Praxis Multimate

2.733 2.550 2.136 2.040 1.805 1.716 1.342

Verspreid: buiten bebouwde kom PDV Verspreid: bedrijventerrein Verspreid: bedrijventerrein Verspreid: buiten bebouwde kom Verspreid: buiten bebouwde kom Verspreid: bebouwde kom

Van Noort S.Punt & zn

1.043 900

Verspreid: buiten bebouwde kom Verspreid: buiten bebouwde kom

Totaal m² wvo

Winkelgebied Verspreid: bedrijventerrein Verspreid: bedrijventerrein Verspreid: bedrijventerrein Verspreid: bedrijventerrein Verspreid: buiten bebouwde kom Verspreid: buiten bebouwde kom PDV PDV Woonboulevard

141.631

Bron: Locatus, 2020; Bewerking Stec Groep, 2020.

Overzicht totaalaanbod doe-het-zelf Het totale aanbod aan bouwmarkten in het verzorgingsgebied komt uit op 36 verkooppunten die een gezamenlijk oppervlakte hebben van 141.631 m² wvo (zie onderstaande tabel). Er zijn twee grootschalige bouwmarkten gevestigd, namelijk: Hornbach in Zuidplas (10.797 m² wvo) en Praxis Megastore en Tuin in Rotterdam-Noord (8.776 m² wvo). Het overig aanbod doe-het-zelf is 25.505 m² wvo, waardoor het totaalaanbod uitkomt op 167.136 m² wvo. Tabel 2: Aanbod (wvo en aantal) doe-het-zelf-branche per gemeente in verzorgingsgebied Gemeente Albrandswaard Barendrecht Brielle Capelle Aan Den Ijssel Hellevoetsluis Hoeksche Waard Krimpen Aan Den Ijssel Lansingerland Maassluis Nissewaard Ridderkerk Rotterdam Schiedam Vlaardingen Westvoorne Zuidplas Totaal

Doe-het-zelf totaal 2.151 (3) 13.127 (7) 2.858 (3) 13.868 (7) 8.338 (4) 12.782 (11) 4.071 (2) 9.101 (7) 2.922 (4) 13.586 (12) 6.392 (6) 44.361 (49) 9.061 (8) 9.574 (5) 2.680 (3) 12.264 (7)

… waarvan bouwmarkten 1.805 (1) 12.382 (3) 2.733 (1) 11.852 (3) 7.636 (2) 8.143 (3) 3.883 (1) 7.169 (2) 2.550 (1) 11.158 (3) 5.466 (1) 35.776 (8) 8.079 (2) 9.404 (2) 2.616 (2) 10.979 (1)

… waarvan overig doehet-zelf 346 (2) 745 (4) 125 (2) 2.016 (4) 702 (2) 4.639 (8) 188 (1) 1.932 (5) 372 (3) 2.428 (9) 926 (5) 8.585 (41) 982 (6) 170 (3) 64 (1) 1.285 (6)

167.136 (138)

141.631 (36)

25.505 (102)

Bron: Locatus, 2020; Bewerking Stec Groep, 2020.

12

Haalbaarheid nieuwbouw Hornbach Rotterdam 19..053

2.3.2 Tuincentra Huidige tuincentra veelal kleinschalig en op verspreide locaties In het verzorgingsgebied zijn volgens Locatus (2020) in totaal 18 tuincentra gevestigd, samen goed voor 49.999 m² wvo. Er zijn drie grotere tuincentra in het verzorgingsgebied, namelijk vestigingen van Intratuin in gemeente Albrandswaard (12.728 m² wvo), gemeente Hoeksche Waard (9.589 m² wvo) en gemeente Zuidplas (8.312 m² wvo). Albrandswaard heeft verreweg het grootste aanbod van alle gemeenten in het verzorgingsgebied. De overige tuincentra zijn kleiner dan 3.500 m² wvo en zijn met name zelfstandige tuincentra. Het aanbod tuincentra is dan ook overwegend kleinschalig. Op twee tuincentra na liggen alle tuincentra op een verspreide locatie, oftewel een niet specifiek aangewezen winkelgebied. Veelal liggen de tuincentra in de buurt van een woonwijk of een bedrijventerrein. Het grootste tuincentra, Intratuin, ligt relatief dichtbij de planlocatie van Hornbach (op 6 kilometer). Het overige aanbod ligt op verdere afstand. Naast reguliere tuincentra beschikken Hornbach Nieuwerkerk aan den IJssel en Praxis Megastores Rotterdam over een afdeling met tuinartikelen. We gaan bij het tuincentrumaanbod echter uitsluitend uit van de aanbodcijfers van tuincentra van Locatus.

Het winkelvloeroppervlak van de tuinafdelingen bij bouwmarkten, maar ook de omzet die op deze tuinafdelingen worden behaald, worden meegeteld bij de (omzet)cijfers voor de doe-het-zelfbranche. Figuur 7: Ligging tuincentra in verzorgingsgebied

Tuincentrum A B C D E F

Zwinkels Ranzijn van Gilst Meijer Intratuin Intratuin

m² wvo 2.500 959 640 127 12.728 9.589

Winkelgebied Verspreid: bebouwde kom Meubelboulevard Verspreid: bebouwde kom Verspreid: buiten bebouwde kom Verspreid: buiten bebouwde kom Verspreid: buiten bebouwde kom

Tuincentrum J K L M N O

Voorne Plantenhal Jaarsveld Planten & Zo De Plantenhal Van der Spek

m² wvo 1.370 1.230 1.083 1.050 990 968

Winkelgebied Verspreid: buiten bebouwde kom Verspreid: buiten bebouwde kom Verspreid: bebouwde kom Verspreid: buiten bebouwde kom Verspreid: buiten bebouwde kom Verspreid: buiten bebouwde kom

13

Haalbaarheid nieuwbouw Hornbach Rotterdam 19..053

G H I

Intratuin Aralia Overvecht

8.312 3.586 2.610

Verspreid: buiten bebouwde kom Verspreid: buiten bebouwde kom Verspreid: buiten bebouwde kom

P Q R

Torreman De Bloemenjungle v d Dussen

Totaal m² wvo

930 750 577

Centrum Verspreid: bebouwde kom Verspreid: buiten bebouwde kom

49.999

Bron: Locatus, 2020; Bewerking Stec Groep, 2020.

Tabel 3: Aanbod (m ² wvo en aantal) tuincentra naar gemeente in verzorgingsgebied Gemeente Albrandswaard Capelle Aan Den Ijssel Hellevoetsluis Hoeksche Waard Lansingerland Nissewaard Ridderkerk Rotterdam Westvoorne Zuidplas

Tuincentra 13.718 (2) 1.083 (1) 3.586 (1) 9.589 (1) 2.610 (1) 1.050 (1) 1.980 (2) 4.226 (4) 2.300 (2) 9.857 (3)

Totaal

49.999 (18)

Bron: Locatus, 2020; Bewerking Stec Groep, 2020.

2.3.3 Benchmark Om het aanbod in het verzorgingsgebied in perspectief te plaatsen vergelijken we het aanbod doe-het-zelf en tuincentra met landelijke cijfers. In onderstaande tabel geven we het doe-het-zelf- en tuincentrumaanbod weer per 1.000 inwoners in het verzorgingsgebied en Nederland. Tabel 4: Aanbod winkelvloeroppervlak per 1.000 inwoners Doe-het-zelf Tuincentra

Verzorgingsgebied 119 36

Nederland 153 93

Bron: Locatus, 2020; Retailinsiders, 2020; Bewerking Stec Groep, 2020.

Tabel 5: Regionale benchmark winkelvloeroppervlak per 1.000 inwoners (2018) Regio

Utrecht/Nieuwegein (Hornbach)

Doe-het-zelf Tuincentra Regio

134 93

Haaglanden (Hornbach in Nieuwerkerk a/d IJssel en Bauhaus Harnaschpolder Noord*) 129 57

Haarlemmermeer (Bauhaus op Cruquius*)

143 134

Bron: Locatus (juni 2018); Bewerking Stec Groep, 2020. * Incl. beoogd programma Bauhaus Haarlemmermeer en Bauhaus Harnaschpolder Noord.

Het winkelaanbod ligt in het verzorgingsgebied op respectievelijk 119 m² en 36 m² wvo per 1.000 inwoners. In Nederland is dit 153 m² en 93 m² wvo. We constateren dat in beide branches het aanbod in het

Haalbaarheid nieuwbouw Hornbach Rotterdam 19..053

14

verzorgingsgebied onder gemiddeld is. In de doe-het-zelfbranche ligt het aanbod 22% lager dan het landelijk gemiddelde; bij tuincentra is dit 61% lager. Ook na toevoeging van Hornbach in het verzorgingsgebied is sprake van een onder gemiddeld aanbod. In de doe-het-zelfbranche komt het aanbod dan uit op 126 m² wvo per 1.000 inwoners, bij tuincentra 38 m² wvo per 1.000 inwoners. Tot slot vergelijken we het aanbod in het verzorgingsgebied met regio’s die qua stedelijkheid vergelijkbaar zijn en waar al een grootschalige bouwmarkt gevestigd is. Dit zijn de regio’s Utrecht/Nieuwegein, Haaglanden en Haarlemmermeer. Zoals te zien in tabel 5 is ook ten opzichte van deze regio’s sprake van een beperkt aanbod in het verzorgingsgebied, zowel in de doe-het-zelfbranche als bij tuincentra. Dit is ondanks het feit dat in het verzorgingsgebied al een grootschalige bouwmarkt aanwezig is (Hornbach Nieuwerkerk a/d IJssel), net als in de vergelijkingsregio’s. Voor wat betreft de doe-hetzelfbranche komt het aanbod in deze regio’s uit op respectievelijk 134, 129 en 143 m² per 1.000 inwoners.

2.4 Trends en ontwikkelingen Hieronder worden de trends en ontwikkelingen in de branches doe-het-zelf en tuincentra beschreven. Deze aspecten worden betrokken bij bandbreedtes en nuances van de marktruimte in de betreffende branches in hoofdstuk 3. Trends in de doe-het-zelf-branche • Omzetten in fysieke doe-het-zelfwinkels nemen reeds zes jaar op een rij toe. Na een lastige start van het decennium profiteert de doe-het-zelfbranche volop van hoogconjunctuur. Met name de sterke opleving van de woningmarkt speelt een grote rol in de groei van de doe-het-zelf-branche. In de jaren 2014-2019 is de omzet ieder jaar ten opzichte van een jaar eerder met respectievelijk 2,1%, 3,0%, 3,7%, 7,4%, 3,2% en 6,7% gegroeid (CBS, 2020); • Er is sprake van een toenemende tweedeling in de markt. Enerzijds zet de schaalvergroting bij bouwmarkten door. Relatief nieuwe toetreders als Hornbach en Bauhaus realiseren al snel 10.00020.000 m² voor een bouwmarkt, tuincentrum en bedrijvenservicepunt onder één dak. Ook partijen als Praxis en Gamma hebben in de afgelopen jaren ingezet op Megastores. De schaalvergroting zien we terug in cijfers voor bouwmarkten: in de periode 2015-2019 is het gemiddelde oppervlakte per verkooppunt gestegen van 1.400 m² naar 1.550 m² wvo (Retail Insiders, op basis van CBS, 2020). Tegelijkertijd zien we een opkomst van stadswinkels met een basisassortiment.

Denk bijvoorbeeld aan de opening van Praxis City in verschillende binnensteden. In totaal is het aantal zaken in de doe-hetzelfbranche afgenomen met circa 1% in de periode 2015-2019 (CBS, 2019), ook in regio’s waar geen grote bouwmarkt (zoals Hornbach) gevestigd is; • Het onderscheid tussen professioneel toeleverende zaken en de reguliere detailhandel neemt af. Enerzijds richten bouwmarkten zich meer op levering aan aannemers en kleine zelfstandigen, terwijl anderzijds de professionele toeleveranciers hun assortiment verbreden, showrooms inrichten en aparte balies maken voor particulieren. • De vraag naar gebruiksvriendelijke, drempelverlagende producten en service neemt toe. Met name vrouwen gaan steeds vaker klussen. Daarnaast neemt het aandeel klussende 50-plussers toe. Bouwmarkten gaan zich hierdoor anders presenteren en hun assortiment hierop aanpassen. Zo is er in bouwmarkten een trendverschuiving naar woondecoratie te zien. Er vind enige brancheverbreding plaats, en service wordt steeds belangrijker; Trends in de tuinbranche • Omzet tuincentra groeit en de vooruitzichten zijn gunstig door de grote woningbouwopgave. In de periode 2015-2019 steeg de omzet in fysieke tuincentra met 24% naar ruim €1,2 miljard (Retail Insiders, op basis van CBS, 2020).

De vooruitzichten voor de komende jaren zijn gunstig, mede gelet op de economische groei en aantrekkende bouwproductie in de woningbouw. • Tuincentra schalen op. In 2005 was de gemiddelde omvang van een tuincentrum 1.950 m² wvo. Sindsdien is dit gestegen naar 3.148 m² wvo. Ook in recente jaren zien we stijging: zo nam sinds 2015 de gemiddelde omvang toe met 14% (Retail Insiders, op basis van Locatus, 2020). Tegelijkertijd nam in de periode 2015-2019 het aantal tuincentra af van 602 naar 514 vestigingen. Dit is een afname van 15%.

Haalbaarheid nieuwbouw Hornbach Rotterdam 19..053

•

•

15

Deze ontwikkeling speelt zich tevens af in regio’s waar geen groot tuincentrum gevestigd is. Deze tegengestelde bewegingen zijn het gevolg van schaalvergroting en concentratie, waardoor er in de tuinbranche minder vestigingen zijn, maar een gelijkblijvend of zelfs hoger aantal vierkante meters. Diversiteit in en diepte van productgroepen neemt toe. Hoewel tuincentra het belangrijkste kanaal voor de levende productcategorieën blijven (bijv. kamerplanten, snijbloemen, bollen, zaden), is een toename te zien in verkoop van aanverwante artikelen (zoals potten, vazen, etc.). Bovendien neemt de diversiteit in productgroepen toe. Het assortiment wordt hierdoor dieper. In plaats van vijf verschillende potten, worden tegenwoordig 30 verschillende potten aangeboden (kleuren, maten, materiaal, etc.). Tuincentra spelen met verbreding van het aanbod in op de wensen van de consument. Ook de presentatie van producten is ruimer opgezet dan voorheen. Al met al leiden deze trends tot meer behoefte aan winkelmeters per tuincentra. Klimaat is een steeds belangrijker thema in de tuin, de tuinbranche profiteert daarvan. Consumenten zijn, ook in de tuin, steeds meer bezig met het klimaat. Hierdoor zagen tuincentra het afgelopen jaar de verkoop van struiken, bomen en planten enorm stijgen.

Meer groen in de tuin zorgt voor verkoeling bij grote hitte en bij hoosbuien kan het water makkelijker worden afgevoerd. Wanneer deze trend de komende jaren doorzet verwachten we dat de productgroep ‘planten’ de komende jaren weer een groter deel van de omzet zal gaan innemen.

Haalbaarheid nieuwbouw Hornbach Rotterdam 19..053

16

3 Marktruimte In dit hoofdstuk wordt middels distributieplanologisch onderzoek (dpo) ingegaan op het huidig en toekomstig functioneren van de doe-het-zelf branche en tuincentra in het verzorgingsgebied. Op basis hiervan bepalen we de (kwantitatieve) marktruimte. We kijken over een periode tot 2030. We staan eerst stil bij de verschillende uitgangspunten voor het dpo. Aantal inwoners Het totaal aantal inwoners in het verzorgingsgebied bedraagt 1.404.880 (CBS, 2020). Tot en met 2030 groeit dit aantal naar verwachting met ruim 5% naar 1.479.470 (Primos, 2019). In onderstaande tabel is het aantal inwoners uitgesplitst naar gemeente. Tabel 6: Aantal inwoners gemeenten verzorgingsgebied Gemeente Albrandswaard Barendrecht Brielle Capelle aan den IJssel Hellevoetsluis Krimpen aan den IJssel Lansingerland Maassluis Nissewaard Ridderkerk Schiedam Vlaardingen Westvoorne Zuidplas Hoeksche Waard Rotterdam Totaal

2020

2030 25.560 48.740 17.280 67.110 40.090 29.480 62.310 33.170 85.260 46.170 78.780 73.400 14.730 43.900 87.450 651.450 1.404.880

25.360 47.930 18.470 67.630 40.630 29.360 73.490 35.720 86.420 46.640 81.960 75.420 15.190 53.820 87.610 693.820 1.479.470

Bron: CBS, 2020; Primos, 2019.

Bestedingen Voor de bestedingen in de doe-het-zelfbranche en tuincentra hanteren we ‘Omzetkengetallen 2018’ van Panteia (publicatie: juli 2019). Dit onderzoek dient als standaard voor distributieplanologisch onderzoek. Uit dit onderzoek blijkt dat gemiddeld per hoofd van de bevolking € 223,- per jaar wordt besteed in de doe-hetzelf branche. In tuincentra wordt volgens deze cijfers gemiddeld € 79,- per persoon per jaar besteed. Omdat per gemeente de bestedingen variëren vanwege verschil in gemiddeld inkomen per persoon, passen we de bestedingen hierop aan. Het gecorrigeerde kengetal voor het verzorgingsgebied bedraagt na correctie €221,- voor doe-het-zelf en €78,- voor tuincentra. 3 Zoals gebruikelijk in ruimtelijk-economisch onderzoek worden deze kengetallen constant gehouden voor de toekomst. Met het niet doortrekken van de omzetgroei van de afgelopen jaren in beide branches wordt een mogelijke groei van internetbestedingen ten koste van fysieke winkels afgevangen.

3 Het gemiddeld persoonlijk inkomen in het verzorgingsgebied ligt volgens de meest recente cijfers (CBS, 2016) op € 24.445. Het nationaal gemiddelde is € 24.700. Het inkomen in het verzorgingsgebied is circa 1% lager dan het nationale gemiddelde. Dit betekent dat we de bestedingen €2 verlagen bij doe-het-zelf en met €1 bij tuincentra. We houden daarbij rekening met een prijselasticiteit van 0,70 voor niet-dagelijkse goederen (conform: Panteia, juli 2019).

17

Haalbaarheid nieuwbouw Hornbach Rotterdam 19..053

Koopkrachtbinding- en toevloeiing Uit de onderzoeken Koopstromen Randstad 2011, 2016 en 2018 blijkt dat de binding in het verzorgingsgebied hoog is. In het kader van dit onderzoek zijn specifieke koopstroomgegevens uit het Koopstromenonderzoek Randstad 2018 opgevraagd bij I&O Research. Dit betreffen koopstroomgegevens van de bestedingen van inwoners van gemeenten in het verzorgingsgebied in de branches doe-het-zelf en ‘tuinartikelen en planten’. Hieruit blijkt een koopkrachtbinding (bestedingen van inwoners binnen het verzorgingsgebied) van 90,1% voor doe-het-zelf en 82,8% voor ‘tuinartikelen en planten’. Mede op basis van deze cijfers is ook het verzorgingsgebied voor de Hornbach vestiging nader bepaald. Tabel 7: Bestedingen door inwoners in het verzorgingsgebied

Doe-het-zelf Tuinartikelen en planten

Totale besteding inwoners van gemeenten binnen verzorgingsgebied €362.574.300 €165.798.440

Deel besteding inwoners binnen verzorgingsgebied €326.629.000 €137.263.860

Koopkrachtbinding 90,1% 82,8%

Bron: I&O Research, 2018; Bewerking Stec Groep, 2020.

Op basis van bovenstaande is een koopkrachtbinding van 90% in het verzorgingsgebied voor doe-het-zelf reëel. Voor tuincentra gaan we uit van een koopkrachtbinding van 70% aan het verzorgingsgebied. Dit is een conservatieve inschatting, omdat de koopstroomgegevens van de branche ‘tuinartikelen en planten’ ook bestedingen in bijvoorbeeld bloemenwinkels, dierenzaken en tuinmeubelzaken bevat. We hanteren kortom de ‘onderkant’ van de beschikbare cijfers over koopkrachtbinding naar tuincentra. Het aandeel van de totale omzet voor doe-het-zelf en tuincentra dat van buiten deze regio wordt binnengehaald, is naar verwachting beperkt (circa 5% koopkrachttoevloeiing). Dit met name vanwege de omvang en het aantal inwoners in het verzorgingsgebied. De toevloeiing voor 2030 houden we om dezelfde reden gelijk. We verwachten bovendien dat consumenten buiten het verzorgingsgebied georiënteerd blijven op de daar aanwezige sterke spelers. Vloerproductiviteit De vloerproductiviteit geeft een indicatie van het economisch functioneren per vierkante meter winkelvloer. Op basis van totale (gerealiseerde) omzetcijfers en aanwezige vierkante meters is een nationale ‘norm’ bepaald. Voor de bestedingen in bouwmarkten en tuincentra hanteren we wederom als basis de ‘Omzetkengetallen 2018’ van Panteia (juli 2019). We gaan daarbij, conform Panteia (juli 2019), uit van een 5-jaarsgemiddelde.

Dit komt uit op € 1.617,- per m² wvo in de doe-het-zelfbranche. Voor tuincentra is dit € 665,- per m² wvo. Tabel 8: DPO doe-het-zelf verzorgingsgebied Inwoners Bestedingen Fysieke bestedingen Koopkrachtbinding Gebonden omzet Toevloeiing Totale omzet Gemiddelde omzet in NL per m² Haalbaar aanbod in m² wvo Gevestigd aanbod in marktregio m² wvo Marktruimte in m² wvo

2020 1.404.883 221 310.479.143 90% 279.431.229 5% 294.138.135 1.617 181.904 167.136 14.768

Bron: Primos, 2019; CBS, 2020; Panteia, 2019; Locatus, 2019; Bewerking Stec Groep, 2020.

Tabel 9: DPO tuincentra verzorgingsgebied

2030 1.479.470 221 326.962.870 90% 294.266.583 5% 309.754.298 1.617 191.561 167.136 24.425

18

Haalbaarheid nieuwbouw Hornbach Rotterdam 19..053

Inwoners Bestedingen Fysieke bestedingen Koopkrachtbinding Gebonden omzet Toevloeiing Totale omzet Gemiddelde omzet in NL per m² Haalbaar aanbod in m² wvo Gevestigd aanbod in marktregio m² wvo Marktruimte in m² wvo

2020 1.404.883 78 109.580.874 70% 76.706.612 5% 80.743.802 665 121.419 49.999 71.420

2030 1.479.470 78 115.398.660 70% 80.779.062 5% 85.030.592 665 127.866 49.999 77.867

Bron: Primos, 2019; CBS, 2020; Panteia, 2019; Locatus, 2019; Bewerking Stec Groep, 2020.

Voldoende (kwantitatieve) marktruimte voor initiatief Hornbach Uit de bovenstaande analyses blijkt dat er in de huidige situatie ruim voldoende marktruimte bestaat voor het voorliggend initiatief. Door de toename in bevolkingsaantallen tot en met 2030 neemt bovendien de marktruimte toe. De autonome aantrekkingskracht van Hornbach en de verbreding van het aanbod hebben tevens een positief effect. De marktruimte voor doe-het-zelf ligt in 2030 op 24.425 m² wvo, tegenover het beoogde plan van 10.000 m² wvo. Ook wanneer we dit afzetten tegen plannen en initiatieven in het verzorgingsgebied (Verplaatsing Gamma Feyenoord City +400 m² wvo en nieuwvestiging bouwmarkt Rotterdam Kralingen +4.000 m²), is er sprake van voldoende marktruimte. Voor de voorgenomen 3.600 m² wvo tuincentrum is eveneens ruim voldoende marktruimte geconstateerd 4, namelijk 77.870 m² wvo. Ook wanneer de marktruimte van tuincentra afzetten tegen plannen en initiatieven in het verzorgingsgebied (Uitbreiding tuincentrum Van der Spek Zevenhuizen +5.500 m² wvo), is er sprake van voldoende marktruimte. De buitenruimte van het tuincentrum en de drive-in zijn niet meegeteld in het wvo van Hornbach en de marktruimteberekening. Dit is conform de definitie van Locatus en jurisprudentie (ECLI:NL:RVS:2019:4431). Behaalde omzet in de buitenruimte en bij de drive-in, wordt meegerekend bij de omzet van de binnenruimte.

Dit geldt voor alle aanbieders in het verzorgingsgebied. In het geval wanneer we de buitenruimte van het tuincentrum en de drive-in meenemen in de marktruimte-berekening, is overigens nog steeds sprake van voldoende marktruimte. We constateren dat, vanwege de aanwezige marktruimte, zowel aanbieders in het verzorgingsgebied in de doe-het-zelfbranche als tuincentra bovengemiddeld functioneren. De gemiddelde omzet per m² in het verzorgingsgebied ligt in de doe-het-zelfbranche momenteel (2020) grofweg 8% hoger (indicatief) dan het landelijk gemiddelde. Bij tuincentra ligt dit percentage op grofweg 59% (indicatief). Hiermee wordt aangesloten op de conclusies van de studie van BRO (december 2017) waarin de behoefte naar bouwmarkten en tuincentra werd onderzocht in opdracht van de gemeente Rotterdam. BRO concludeert dat er ruimte is voor toevoeging van een extra grootschalige bouw-/tuinmarkt in de gemeente Rotterdam. Verder wordt concludeert dat er geen directe aanleiding is deze ten noorden van de Maas in te passen. Daarentegen: “Ten zuiden van de Maas zou een eventuele grootschalige bouw-/tuinmarkt zeker bijdragen aan de consumentenverzorging in het gehele verzorgingsgebied ten zuiden van de Maas – zowel in de gemeente Rotterdam als in de buurgemeenten.”

De geconstateerde marktruimte voor tuincentra in het verzorgingsgebied, berekend op basis van objectieve parameters, is ruim. Het beperkte tuincentrumaanbod is daarvan de belangrijkste oorzaak. Een mogelijke tweede verklaring kan zijn dat inwoners in sterk verstedelijkt gebied zoals regio Rotterdam (met relatief veel bebouwing en weinig groen, zoals kleinere tuinen en relatief veel balkons), minder besteden aan tuinproducten en -meubelen. We hebben daarom een scenario berekend waarin de bestedingen per inwoner 25% lager liggen dan het landelijk gemiddelde. Ook in dit geval constateren we dat er sprake is van ruime marktruimte, namelijk circa 45.100 m² wvo. Conclusie is dat er marktpotentie is in het verzorgingsgebied voor nieuwe tuincentrummeters.

4

Haalbaarheid nieuwbouw Hornbach Rotterdam 19..053

19

Beschouwing plannen en initiatieven Conform de Ladder-systematiek beschouwen we tevens de plannen en initiatieven die spelen rondom bouwmarkten en tuincentra in het verzorgingsgebied, zover deze bekend zijn. Bouwmarkten • Er zijn plannen voor het verplaatsen van Gamma Feyenoord City Rotterdam naar Noorderhelling Rotterdam als gevolg van de stadionontwikkeling voor Feyenoord. Volgens de plannen neemt het winkelvloeroppervlak van Gamma toe met circa 400 m² wvo. • Voor het veilingterrein van Rotterdam Kralingen is een ontwerpbestemmingsplan opgesteld. Daarin is 4.000 m² plancapaciteit opgenomen voor een reguliere bouwmarkt. Er is (op moment van schrijven) nog geen sprake van een vastgesteld bestemmingsplan. • In Spijkenisse is een initiatief geweest van Bauhaus om een grootschalige bouwmarkt te openen. Er is in dit geval echter slechts sprake van een initiatief; er is geen planprocedure doorlopen en ook wat betreft de locatie lijkt nog geen grondpositie te zijn verworven. Bovendien heeft het initiatief een negatief advies gekregen. Tuincentra • Tuincentrum Van der Spek in Zevenhuizen (gemeente Zuidplas) heeft plannen haar tuincentrum uit te breiden met circa 5.500 m² wvo. De omvang van het tuincentrum wordt daarmee 6.500 m² wvo. Dit plan is niet geborgd in het bestemmingsplan (harde plancapaciteit).

• Verder zijn geen initiatieven van nieuwvestiging of uitbreiding van tuincentra bekend. Kwalitatief: Hornbach speelt in op trends en wensen consument De vestiging van Hornbach speelt nadrukkelijk in op een kwalitatieve behoefte. Er is sprake van schaalvergroting in de doe-het-zelf en tuincentramarkt, en het initiatief is hiermee in lijn. De grotere winkelvloeroppervlakte gaat hand in hand met een verbreding en verdieping van het aanbod. Het assortiment van Hornbach omvat circa 60.000 artikelen in de winkel (ter vergelijking: een traditionele bouwmarkt voert een assortiment van circa 15.000 artikelen in de winkel). Deze grotere keuzemogelijkheid speelt Hornbach in op de consumentenbehoefte. De klant is steeds kritischer en zelfbewuster in het maken van keuzes en aankopen. Hornbach speelt hierop in door het aanbieden van productdemonstaties, servicebalies (gemiddeld 10 per vestiging), goed bereikbare locaties, gunstige prijsstelling en sterke combinaties tussen offline en online. Deze strategie wordt gewaardeerd door consumenten: Hornbach is in 2019 voor de veertiende keer verkozen tot Beste Bouwmarkt (ABN AMRO, op basis van 220.000 consumentenbeoordelingen).

20

Haalbaarheid nieuwbouw Hornbach Rotterdam 19..053

4 Mogelijke ruimtelijke effecten Naast het feit dat de voorgenomen ontwikkeling in de actuele regionale behoefte dient te voorzien, moet inzichtelijk worden gemaakt dat de ontwikkeling niet leidt tot onaanvaardbare ruimtelijke effecten in het verzorgingsgebied. Hieronder worden de mogelijke ruimtelijke effecten van het voorliggende initiatief van Hornbach getoetst. We merken op dat bij Hornbach branchevreemde artikelgroepen in het assortiment nagenoeg afwezig zijn. We gaan daarom hoofdzakelijk in op ruimtelijke effecten bij aanbieders in de doehet-zelfbranche en tuincentra.

4.1 Theoretische omzeteffecten Kwantitatief omzeteffect: bij opening maximaal 6,5% bij doe-het-zelf, binnen 10 jaar nihil De beoogde Hornbach heeft een omzetclaim van circa € 20 miljoen 5 per jaar. Hiervan komt circa €17,7 miljoen van doe-het-zelfartikelen en circa €2,4 miljoen van tuinartikelen. Van deze bedragen berekenen we de omzeteffecten op het bestaande aanbod in het verzorgingsgebied. Tabel 10: Indicatieve berekening verdringingseffect in verzorgingsgebied Omzetclaim Hornbach Doe-het-zelf Tuincentra

€ 17,7 mln. € 2,4 mln.

Omzetclaim gevestigd aanbod € 270,3 mln. € 33,2 mln.

Indicatief omzeteffect 2022 (in %) 6,5% 7,3%

Indicatief omzeteffect 2030 (in %) 1,7% 0,0%

Bron: Stec Groep, 2020.

Zoals te zien in de bovenstaande tabel is er ‘theoretisch’ sprake van enig omzeteffect. Omzeteffecten gaan pas plaatsvinden na opening van Hornbach. Opening zal niet voor 2022 plaatsvinden; we berekenen de omzeteffecten daarom vanaf 2022. Dit is indicatief circa 6,5% bij aanbieders in de doe-het-zelfbranche en 7,3% bij tuincentra. De hiervoor geschetste omzeteffecten moeten echter vooral bezien moeten worden vanuit het draagvlak vanuit inwoners. Door groei van de bevolking tot en met 2030 nivelleren de omzeteffecten van de nieuwvestiging van Hornbach tot een marginaal niveau. Uit distributieplanologisch onderzoek (zie hoofdstuk 3) blijkt dat tot 2030 de totale omzet in de doe-het-zelfbranche en bij tuincentra in het verzorgingsgebied stijgt met respectievelijk €13,2 miljoen en €4,3 miljoen per jaar. Voor tuincentra voorziet deze bestedingsgroei volledig in de omzetclaim van Hornbach Rotterdam. Voor de doe-het-zelfbranche blijft er in 2030 een omzeteffect over van 1,7%. Daadwerkelijke verdringing zal zich echter niet of hooguit zeer beperkt voordoen. Er is immers ruime marktruimte geconstateerd in de planperiode, voor zowel 2020 als 2030. Dit huidige kwantitatieve ‘tekort’ aan winkelmeters in het verzorgingsgebied, maakt dat de gemiddelde omzet per m² bij aanbieders momenteel bovengemiddeld is ten opzichte van landelijke gemiddelden.

Indicatief ligt deze omzet per m², op basis van distributieplanologisch onderzoek, circa 8% hoger bij doe-het-zelfaanbieders en circa 59% hoger bij tuincentra. Dit betekent dat spelers in het verzorgingsgebied relatief goed in staat zijn eventuele omzeteffecten op te vangen. 5 Berekening: vloerproductiviteit * oppervlakte (DHZ € 1.617*10.000, Tuincentrum € 665 * 3.600). Voor de drive-in rekenen we met een vloerproductiviteit die voor de helft afkomstig is van de zakelijke markt en voor de andere helft van particulieren. Gelet op de ruimere opstelling en inrichting van een drive-in, verwachten we een omzet van maximaal € 500 per m² (omvang: 3.000 m²). De particuliere omzet rekenen we mee bij de omzetclaim van doe-het-zelf.

Haalbaarheid nieuwbouw Hornbach Rotterdam 19..053

21

Effecten in relatie tot andere initiatieven in het verzorgingsgebied We constateren dat er momenteel sprake is van een beperkt aantal initiatieven voor bouwmarkten in het verzorgingsgebied (zie hoofdstuk 3). We gaan telkens kort in om mogelijke effecten van deze ontwikkeling: • Verplaatsing en uitbreiding van Gamma naar Noorderhelling in Rotterdam (+ circa 400 m² wvo). Doordat het een verplaatsing op korte afstand betreft en de uitbreiding van meters zeer beperkt is, verwachten we dat eventuele omzeteffecten verwaarloosbaar zijn. Het initiatief past binnen de geconstateerde marktruimte voor het verzorgingsgebied in deze Laddertoets. • Voor het veilingterrein in Rotterdam Kralingen is een ontwerpbestemmingsplan opgesteld met daarin 4.000 m² plancapaciteit voor een reguliere bouwmarkt. Gezien de omvang van de beoogde bouwmarkt en de ligging in stedelijk gebied verwachten we hoofdzakelijk lokale omzeteffecten (Rotterdam-Noord). Het initiatief past binnen de geconstateerde marktruimte voor het verzorgingsgebied in deze Laddertoets. • In Spijkenisse is een initiatief geweest van Bauhaus om een grootschalige bouwmarkt te openen. Er is in dit geval echter slechts sprake van een initiatief; er is geen planprocedure doorlopen en ook wat betreft de locatie lijkt nog geen grondpositie te zijn verworven. Bovendien heeft het initiatief een negatief advies gekregen.

Ook als omzetclaim hoger ligt dan past dit binnen de bestedingspotentie verzorgingsgebied Mocht de omzet bij Hornbach hoger liggen dan de geschatte 20 miljoen euro, dan zullen de omzeteffecten ook iets hoger uitpakken. Echter, op basis van de analyse en kengetallen ligt een hogere omzetverwachting voor Hornbach niet in de lijn der verwachting. Uit de berekening van de marktpotentie in 2030 blijkt echter dat, mocht zich dit scenario toch voordoen en Hornbach een omzetclaim zou realiseren van bijvoorbeeld €25 miljoen per jaar, er nog steeds voldoende bestedingspotentie aanwezig in het verzorgingsgebied om de omzeteffecten beperkt te achten. We kijken hierbij naar de bestedingspotentie in 2030 en zetten daar de claim van het bestaande aanbod tegenover. De bestedingspotentie ligt op bijna €395 mln. in 2030 (zie ook tabellen 8 en 9), tegenover een claim van bestaand aanbod van €303,5 miljoen. Omzetverschuiving bestaande aanbieders mogelijk Er kan wel een omzetverschuiving plaatsvinden van bestaande aanbieders. Gelet op de omzetclaim van Hornbach zijn enige lokale effecten (en de mogelijke sluiting van een aanbieder) niet uit te sluiten, mede als gevolg van het niet in (kunnen) spelen op veranderende wensen van de consument of incourante afmetingen van panden. Dit is een autonome ontwikkeling in de markt.

We constateerden eerder al dat het aantal zaken in de doe-het-zelfbranche de afgelopen 5 jaar met circa 1% is gedaald. Mogelijk dat de komst van Hornbach dit proces versnelt. Een dergelijke ontwikkeling zal een beperkt werkgelegenheidseffect hebben (circa 15 tot 20 fte). Dit staat echter in geen verhouding tot de werkgelegenheid die Hornbach creëert. We merken in dit kader op dat in de doe-het-zelf-branche omzetverlies of –verschuiving niet één-op-één gelijk staat aan het afnemen van winkelvloeroppervlakte. Voor de doe-het-zelf-branche hebben we op nationaal niveau bekeken welke ontwikkelingen er zichtbaar zijn ten aanzien van omzet en het aantal vierkante meters winkelvloeroppervlak. Het blijkt dat de omzet in fysieke winkels sterk fluctueert, maar dat het aantal winkelvierkante meters niet evenredig daalt (zie figuur 9). Kennelijk zijn winkels in staat om de kostenstructuur aan te passen aan de omzetstructuur en het concept daarop af te stemmen. Bovendien komen online inkomsten vaak bij hetzelfde bedrijf terecht.

22

Haalbaarheid nieuwbouw Hornbach Rotterdam 19..053

Figuur 8: Ontwikkeling omzet en m² wvo doe-het-zelfbranche Nederland 105 100 95 90 85 80 2010

2011

2012

2013 Omzet

2014

2015

2016

2017

M2 wvo

Bron: Locatus, 2018; Detailhandel.info, 2018; Bewerking Stec Groep, 2020.

Duurzame winkelstructuur niet in geding mocht een aanbieder sluiten Kortom: gelet op de uitbreidingsruimte nu en in de toekomst verwachten we voor andere aanbieders en de winkelstructuur van het verzorgingsgebied geen substantiële verdringingseffecten als gevolg van de toevoeging van Hornbach. Ondanks dit gegeven zal er mogelijk sprake zijn van een afnemende, gewijzigde of verschuivende omzet bij bestaande aanbieders van vergelijkbare artikelen. Deze effecten worden echter grotendeels verdeeld over de diverse aanbieders in het verzorgingsgebied. Logisch vanuit consumentperspectief is bij gelijke afstand tot aanbieders te kiezen voor die aanbieder met het grootste en sterkste aanbod. Vandaar dat eerder ‘dichtbij‘ effecten te verwachten zijn. Mocht een aanbieder haar deuren sluiten, dan is er geen sprake van een aantasting van de duurzame winkelstructuur. Vanuit consumentperspectief blijft een duurzame winkelstructuur in stand 6. Er blijft voldoende aanbod en keuze binnen het verzorgingsgebied. Waar het gaat over effecten op ‘reguliere’ winkelcentra merken we op dat Hornbach, in tegenstelling tot formules als Gamma en Karwei, nauwelijks tot geen branchevreemde artikelgroepen in het assortiment heeft. Denk hierbij aan speelgoed, (water)sportartikelen en bruin- en witgoed. Zodoende zijn er geen effecten op spelers die in de reguliere winkelcentra actief zijn.

4.2 Ruimtelijke effecten Vooraf: analyse koopstromen Voor een beter begrip van de effecten van de ontwikkeling van Hornbach in Rotterdam Zuid hebben we de koopstroomcijfers nader geanalyseerd. We gebruiken hiervoor de detailgegevens van I&O Research uit het KSO 2018. Uit deze analyse blijkt een koopkrachtbinding van circa 90% voor doe-het-zelf. Dit betekent dat 90% van de uitgaven door inwoners in het verzorgingsgebied ook in het verzorgingsgebied gedaan wordt. Als we nader kijken naar de cijfers dan valt op dat winkels in de doe-het-zelfbranche (waaronder bouwmarkten) en tuinbranche (waaronder tuincentra) in Rotterdam overwegend dichtbij bezocht worden. Ter illustratie: in onderstaande tabel is te zien dat inwoners van de gemeente Rotterdam bijna €123 miljoen besteden in de doe-het-zelfbranche in de gemeente Rotterdam. Deze bestedingsomvang is aanzienlijk groter dan in de gemeente Albrandswaard, waar inwoners €1,72 miljoen besteden in Rotterdam. Bij ‘tuinartikelen en planten’ zien we soortgelijke verhoudingen. Het afvloeiingspercentage (deel van de totale inwonersbestedingen van gemeente x dat besteed wordt in gemeente Rotterdam) in de doe-hetzelfbranche is het hoogst in Albrandswaard (26,1%), Schiedam (9,4%), Capelle aan den IJssel (5,4%) en Zuidplas (3,0%).

Bij ‘tuinartikelen en planten’ is dit het hoogst in Schiedam (11,8%), Capelle aan den IJssel (10,0%) en Krimpen aan den IJssel (3,8%).

Van duurzame ontwrichting zal geen sprake zijn als een of enkele aanbieders sluiten. Duurzame ontwrichting kan – conform bestaande jurisprudentie – alleen ontstaan als de consument binnen redelijke afstand niet meer aan haar eerste levensbehoefte kan voorzien. Een bouwmarkt of tuincentrum is geen eerste levensbehoefte. Zie ook uitspraak ABRvS 2012208105/1/R2.

6

23

Haalbaarheid nieuwbouw Hornbach Rotterdam 19..053

Tabel 11: Bestedingen in gemeente Rotterdam door inwoners per gemeente (in miljoen €) Gemeente Rotterdam Albrandswaard Schiedam Capelle aan den IJssel Barendrecht Nissewaard Vlaardingen Zuidplas Hoeksche Waard Ridderkerk Maassluis Krimpen aan den IJssel Lansingerland Westvoorne Hellevoetsluis Brielle

Doe-het-zelf €122,83 €1,72 €1,70 €0,90 €0,34 €0,29 €0,28 €0,25 €0,12 €0,10 €0,01 €0,06 €0,05 €0,04 €0,02 €0,00

Tuinartikelen en planten €39,68 €0,06 €0,89 €0,74 €0,11 €0,19 €0,14 €0,09 €0,07 €0,03 €0,03 €0,09 €0,11 €0,00 €0,01 €0.00

Bron: I&O Research, 2018; Bewerking Stec Groep, 2020.

Ook bij diverse grotere bouwmarkten in het verzorgingsgebied zien we aantrekkingskracht van consumenten uit andere gemeenten. Gemeente Barendrecht heeft, na Rotterdam, het grootste aanbod bouwmarkten in het verzorgingsgebied (zie ook hoofdstuk 2). Met name vanuit de gemeenten Albrandswaard (17,8%), Hoeksche Waard (10,4%) en Ridderkerk (3,2%) zien we een relatief grote afvloeiing richting Barendrecht. Bij gemeente Zuidplas, met een vestiging van Hornbach, is tevens aantrekkingskracht van consumenten uit andere gemeenten zichtbaar. Hier is in de doe-het-zelfbranche met name sprake van afvloeiing uit de gemeenten Capelle aan den IJssel (12,0%), Krimpen aan den IJssel (5,8%), Rotterdam (3,1%) en Nissewaard (1,1%). Omzetcijfers van Hornbach Nieuwerkerk aan den IJssel wijzen uit dat de bestedingen met name uit Rotterdam-Noord en gemeenten ten noorden van de Maas afkomstig zijn. Al met al constateren we dat met name inwoners in omliggende gemeenten aankopen doen bij grotere bouwmarkten en doe-het-zelfzaken. Er is sprake van een samenhangend verzorgingsgebied, waarbij een langere afstand een barrière vormt voor consumenten. Vanwege koopstroomgegevens beschouwen we voor ruimtelijke effecten het gehele verzorgingsgebied, waarbij we weten dat de mogelijke effecten het sterkst zijn in de directe nabijheid van de vestiging van Hornbach (binnen circa 15 autominuten).

Ruimtelijke effecten bouwmarkten: mogelijk effect grootst bij nabijgelegen bouwmarkten Mogelijke ruimtelijke effecten op de bestaande bouwmarkten lijken zeer beperkt. Voor de planperiode is marktruimte geconstateerd en de spreiding van de vestigingen is goed in het gehele verzorgingsgebied. We verwachten dat de bestaande bouwmarkten bovengemiddeld presteren als gevolg van het theoretische ‘tekort’. We constateren dat van de bouwmarkten in het verzorgingsgebied ruim 75% van het winkelvloeroppervlak en bijna 80% van de verkooppunten op verspreide locaties gevestigd is. Dit zijn veelal bedrijventerreinen en solitaire locaties binnen of buiten de bebouwde kom. Bij eventuele ruimtelijke effecten (cq. leegstand) op deze locaties is niet 1-op-1 sprake van onaanvaardbare leegstand. Doordat deze aanbieders veelal solitair gevestigd zijn, hebben zij geen direct negatief uitstralingseffect op naastgelegen detailhandelsvestigingen. Bovendien liggen deze vestigingen veelal niet in de beleidsmatig gewenste detailhandelsstructuur.