21bb14226 Bijlage behorende bij 21bb14227 - Tweede voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren

gerealiseerd

Okt

Stedelijke communicatie campagne Aanschrijven huurders in de sociale voorraad (overige wijken) Modelovereenkomst voor (ver)huur van woningen in Rotterdam

gerealiseerd

Huurprijscalculator

gerealiseerd

Verhuurdersloket

gerealiseerd

Actief benaderen nieuwe eigenaren door Eigen Huis Coaches in alle zes de prioritaire wijken

gerealiseerd

Actief benaderen nieuwe huurders

gerealiseerd

Huurdersondersteuning in Carnisse, Oud Mathenesse, Oud Charlois, Bloemhof, Hillesluis, Tarwewijk

gerealiseerd

Publieksbalies informeren nieuwe verhuurders

gerealiseerd

Samenwerking Vraagwijzer / sociaal raadslieden

gerealiseerd

Actualiseren Regels Goed Verhuren

gerealiseerd

Samenwerking met de Huurcommissie

gerealiseerd

Zelfregulering en samenwerking met de branche: Aanscherpen gezamenlijke richtlijnen goed verhuurderschap; Makelaars verspreiden de richtlijnen voor goed verhuurderschap; Naleven van de richtlijnen door de sector; Handhaven en sanctioneren door de sector; Inzicht in betrouwbare verhuurders; Instrumenten om het proces van verhuren te objectiveren

. . . . . .

Invoeren gemeentelijke verhuurdersvergunning in de APV

gerealiseerd

Landelijke verhuurdersvergunning beschikbaar Implementatie opkoopbescherming Overige wet- en regelgeving: afdwingbare huurprijstoetsing; afschaffen termijn toetsen aanvangshuurprijs; uitbreiding capaciteit Huurcommissie; afschaffen tijdelijke huurcontracten voor bepaalde categorien of gebieden

. . . .

Extra inspecteurs bouw- en woningtoezicht in de zes prioritaire wijken

31

continue lobby 80% gerealiseerd

Voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren, november 2021 | Planning en financiën

2022 Nov

Dec

Jan

Feb

Mrt

Apr

Mei

Jun

Jul

Aug

Sep

Okt

Nov

Dec

Planning Naar verwachting worden in Q1 van 2022 afspraken gemaakt met de verhuurders­ branche over zelfregulering en samenwerking met de branche. Dit gaat over zes acties uit het actieplan. Deze afspraken zullen dan in het restant van 2022 uitgevoerd worden. Voor het verkrijgen van de gewenste aanvullende wet- en regelgeving is ook tijd in 2022 nodig. De lobby tot nu toe werpt zijn vruchten af en er zit versnelling in de komst van nieuwe instrumentarium. De komst van andere gewenste instrumenten is mede afhankelijk van de plannen van het nieuwe kabinet. De lobby is lastig vast te leggen in een planning omdat het van meerdere factoren afhankelijk is.

Financiën In 2021 was het beschikbare budget voor Goed Huren en Verhuren 5 miljoen euro. Hier zit ook een deel in voor de kosten van de aanpak EU Arbeidsmigranten. De ge­­prog­notiseerde realisatie is 3,5 miljoen euro. Door grote concurrentie op ervaren personeel (inspecteurs, handhavers, juridisch medewerkers en ondersteunend personeel) kost het opschalen naar voldoende en voldoende ingewerkt personeel tijd. De medewerkers in de wijken zijn pas in de loop van het jaar gestart, en we zijn nog niet op de volledige gewenste sterkte. Hierdoor is een onderbesteding van 1,5 miljoen euro ontstaan. De onderbesteding van 2021 is ten gunste van de algemene middelen vrijgevallen. In de Voorjaarsnota 2021 zijn de budgetten voor 2022 (€ 5,6 mln) en 2023 (€ 5,3 mln) toegekend. Hierdoor is de financiële dekking voor de uitvoering van het project, voor de komende 2 jaren, veiliggesteld.

32

Voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren, november 2021 | Planning en financiën

Vooruitblik inzet middelen 2022 De verwachting is dat in 2022 voldoende menskracht is aangetrokken om het marktmeesterschap op volle sterkte te kunnen uitvoeren. Vanwege het feit dat voor Goed Huren en Verhuren geen structurele middelen beschikbaar zijn, zijn we daarvoor aangewezen op inhuur van tijdelijk personeel. Door opgedane ervaringen in het eerste jaar kunnen we inmiddels beter inschatten waar de behoeften en benodigde werkzaamheden wel of niet liggen. Mede omdat het gewenste juridische instrumentarium nog niet beschikbaar is, is het huurteam momenteel het succesvolste instrument om huurders goed te ondersteunen. Bekeken wordt of de inzet van het huurteam in 2022 uitgebreid kan worden naar andere wijken. De samenwerking met het programma EU Arbeidsmigranten en met andere clusters wordt verder geïntensiveerd. In de zes prioritaire wijken komen door onze aanwezigheid en de communicatiecampagnes steeds meer casussen van misstanden naar boven. Vaak zijn arbeidsmigranten de dupe. Voor de casussen met meervoudige problematiek is het zinvol hierop meer regie te gaan voeren zodat vanuit verschillende disciplines gewerkt kan worden aan meerdere verbeteringen in de leefsituatie van een bewoner of de leefbaarheid van de buurt. Naar verwachting zal medio 2022 de nieuwe wet Goed Verhuurderschap van kracht worden. We willen de wet zo spoedig mogelijk implementeren en uitvoeren.

Bijlage:

Stoplichtmodel acties In het overzicht op de volgende pagina’s zijn de acties uit het Actieplan Goed Huren en Verhuren en de Uitvoeringsaanpak Carnisse gebundeld. Aanvullend zijn er acties toegevoegd op basis van moties, schriftelijke vragen en aanverwante acties die bijdragen aan het realiseren van het doel van deze aanpak. Met een stoplichtmodel wordt de stand van zaken geduid.

33

Voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren, november 2021 | Bijlage stoplichtmodel acties

Uit welk plan?

#

Actie

Toelichting

Actieplan GHV

1

Communicatiecampagne.

In de zomer van 2020 ontwikkelden we een campagne om huurders en verhuurders te informeren over hun rechten, plichten en verantwoordelijkheden. Deze campagne start in het najaar van 2020 en richt zich in eerste instantie op de wijk Carnisse. In 2021 wordt deze campagne stedelijk uitgerold. Op een campagnewebsite komen alle aspecten voor goed (ver)huurderschap aan bod. Bezoekers van de website kunnen de huurprijscalculator invullen en een aanvullende ‘woningcheck’ doen. Hieruit komt advies over wat men kan doen bij misstanden.

34

Voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren, november 2021 | Bijlage stoplichtmodel acties

Status

Actief

Toelichting op status De campagne in Carnisse was succesvol en is daarna uitgerold naar de andere prioritaire wijken. Inmiddels is in de zes prioritaire wijken de campagne tweemaal uitgevoerd. Belangrijkste middelen waren het versturen van ansichtkaarten naar alle huurders en verhuurders; een social media campagne, en driehoeksborden in de wijken. Als onderlegger fungeert de website weetwatjehuurt.nl. De site wordt regelmatig bijgewerkt met actualitei­ ten en nieuwe inzichten voor betere informatievoorziening. De campagne in Carnisse is in 2021 de meest succesvolle gemeentelijke campagne, gemeten in aantallen en percentages Rotterdammers dat doorklikt naar de achterliggende informatie. Vooruitlopend op de stedelijke uitrol van de campagne, in 2022, is in oktober 2021 een filmpje gemaakt over de ondersteuning die geboden wordt aan huurders. De video is via de gemeentelijke sociale media kanalen onder de aandacht gebracht van de Rotterdammers.

Uit welk plan?

#

Actie

Toelichting

Actieplan GHV

2

Modelovereenkomst voor (ver)huur van woningen in Rotterdam.

We publiceren een model huurovereenkomst. Combineren met regels goede verhuur en brochure politie.

Huurprijscalculator.

De gemeente lanceert een Huurprijscalculator waarmee gebruikers op adresniveau eenvoudig inzicht krijgen in een schatting van de maximale huurprijs voor een woning, op basis van het Woningwaarderingsstelsel. De Huurprijscalculator geeft ook advies aan huurders hoe het proces van huurverlaging werkt. Verhuurders krijgen voorlichting over goed verhuurderschap. De huurprijs­calculator is een prominent onderdeel van de communicatiecampagne.

Actieplan GHV

35

3

Voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren, november 2021 | Bijlage stoplichtmodel acties

Status

Actief

Actief

Toelichting op status Gepubliceerd op de gemeentelijke website en de campagnewebsite.

Is gerealiseerd, wordt beheerd en up-to-date gehouden.

Uit welk plan?

#

Actie

Toelichting

Actieplan GHV

4

Verhuurdersloket.

Verhuurders kunnen voor advies terecht bij het digitale/ telefonische verhuurdersloket dat we gaan inrichten. Dit loket helpt verhuurders bij het beantwoorden van specifieke vragen over het verhuren van woningen in Rotterdam. Voorlichting over inschakelen van een verhuurmakelaar aan verhuurders.

Actieplan GHV

Actieplan GHV

36

5

6

Status

Actief

Aanschrijven huurders in de sociale voorraad.

Alle Rotterdammers die particulier een sociale woning huren ontvangen informatie over hun rechten als huurder. Daarbij geven we aan hoe ze bijvoorbeeld bij de Huur­ commissie terecht kunnen om een te hoge huurprijs, een slecht contract of achterstallig onderhoud aan te pakken. Onze intentie is om met een structurele aanpak iedereen die ergens nieuw als huurder komt wonen, dergelijke informatie toe te zenden.

Actief ondersteuning nieuwe eigenaren (wijkgericht).

Maandelijks vragen we bij het Kadaster op welke woning­ en zijn verkocht en aan wie. Eigen Huis Coaches nemen Actief contact op (telefonisch, e-mail, brief) met eigenaren die van plan zijn de nieuw gekochte woningen te gaan verhuren. We heten hen welkom in de wijk en wijzen hen op de richtlijnen voor goed verhuurderschap. We maken duidelijk dat we verwachten dat ze de woning goed verhuren, dat we zullen optreden tegen misstanden, maar we bieden de eigenaren ook onze hulp aan, bijvoorbeeld met advies over onder andere onderhoud, verduurzaming, de VvE en eventuele subsidies die mogelijk interessant zijn.

Voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren, november 2021 | Bijlage stoplichtmodel acties

In ontwik­ keling

Toelichting op status Het loket is te bereiken op goedverhuren@rotterdam.nl. Het mailadres krijgt steeds meer bekendheid. Verhuurders weten de gemeente te vinden en op deze manier kunnen we met verhuurders in gesprek komen over goed verhuur­ derschap. Meest gestelde vragen op dit moment gaan over de gewijzigde regelgeving voor kamerverhuur. In de prioritaire wijken hebben alle huurders een kaart ontvangen om hen te wijzen op de campagne­ website waar deze informatie is te vinden. De rest van de stad volgt in april 2022.

Deze actie loopt in de zes prioritaire wijken. In de periode januari 2021 tot en met juli 2021 zijn 965 woningen verkocht. Hiervan werd 64% door verhuurders gekocht. Per saldo zijn er door deze transacties 94 particulier verhuurde woningen bijgekomen. Van de benaderde nieuwe verhuurders is 10% telefonisch bereikt. Overige verhuurders krijgen een brief met de regels voor goed verhuurderschap en een terugbelverzoek.

Uit welk plan?

#

Actie

Toelichting

Actieplan GHV

7

Actief ondersteuning nieuwe huurders (wijkgericht).

Tegelijkertijd met het benaderen van de verhuurder, nemen we ook direct contact op met de huurder die in de woning trekt. We helpen de huurder met het in kaart brengen van eventuele misstanden, zoals een te hoge aanvangshuur of een slecht contract, en helpen de huurder hierover direct contact op te nemen met de verhuurder, en indien nodig daarna om een procedure te starten bij de Huurcommissie.

Actieplan GHV

Actieplan GHV

37

8

9

Publieksbalies informeren Huurders zullen we bij inschrijving in de BRP (zowel actief nieuwe huurders. offline als online) wijzen op hun rechten en plichten als huurder. We controleren het huurcontract en wijzen huurders bij het vermoeden van een te hoge huur op de Huurprijscalculator en de mogelijkheden om een verzoek in te dienen bij de verhuurder voor huurverlaging. In het Uitvoeringsplan Carnisse is hier nog aan toegevoegd: Bij de aanvraag van de huisvestingsvergunning ook het huurcontract verifiëren. Huurdersondersteuning (zittende huurders) (wijkgericht).

Zittende huurders ondersteunen we bij het constateren van misstanden die ze kunnen aankaarten bij de Huurcommissie: te hoge huur, achterstallig onderhoud en onjuiste contracten. We helpen ze deze misstanden aan te pakken door naar de verhuurder te stappen en eventueel daarna naar de Huurcommissie.

Voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren, november 2021 | Bijlage stoplichtmodel acties

Status

Actief

In ontwik­ keling

Actief

Toelichting op status In de zes prioritaire wijken lopen de inspecteur en de adviseur maandelijks een ronde langs alle aan verhuurders verkochte woningen om aan de huurder te vragen hoe de situatie is en waar we mee kunnen helpen. Het huurteam beschikt ook over de verkochte adressen zodat eventuele nieuwe huurders direct geholpen kunnen worden met het toetsen van de aanvangshuurprijs. Op de inschrijfpagina’s van de ge­ meente Rotterdam worden huurders op de campagnewebsite gewezen. Deze verwijzingen worden momen­ teel ook toegevoegd in alle online processen. Aan de balie worden huur­ ders door middel van een meertalige flyer geattendeerd op hun rechten en plichten als huurder. In de prioritaire wijken is het huurteam actief. Huurders zijn via de campagne van hun beschikbaar­ heid op de hoogte gesteld. Het huurteam is aanwezig in de wijk en treedt actief in contact met bewoners om hen te helpen.

Uit welk plan?

#

Actie

Toelichting

Actieplan GHV

10

Vraagwijzers.

Huurders kunnen voor advies terecht bij de Vraagwijzers van de gemeente. Zij kunnen huurders helpen bij het beantwoorden van specifieke vragen. We zorgen ervoor dat medewerkers van de Vraagwijzer goed op de hoogte zijn van de rechten en plichten voor huurders en ver­ huurders en hoe ze mensen goed kunnen verwijzen.

Actieplan GHV

38

11

Richtlijnen Goed Verhuurderschap aanscherpen.

De richtlijnen worden aangescherpt en onder meer aangevuld met bepalingen over het tegengaan van discriminatie en over het inschakelen van betrouwbare makelaars.

Voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren, november 2021 | Bijlage stoplichtmodel acties

Status

Actief

Actief

Toelichting op status Mensen met vragen en problemen worden bij vragen over huren geholpen door de sociaal raads­ lieden. De sociaal raadslieden kennen het huurrecht en weten hoe ze huurders kunnen helpen. Met de sociaal raadslieden, het juridisch loket, en het huurteam wordt met elkaar verkend en afgestemd wat ieders rol is en waar we synergie kunnen creëren. De sociaal raads­ lieden weten in voorkomende casussen bij welke inspecteur, adviseur of huurteam-lid ze terecht kunnen om bredere problemen geza­ menlijk op te lossen. Afgesproken is dat de sociaal raadslieden in de zes prioritaire wijken de huurder door­ verwijzen naar het huurteam omdat het huurteam in haar dienstverlening een stukje verder kan gaan en de pilot van de Huurcommissie daar met het huurteam wordt uitgevoerd. Het college heeft in januari 2021 de nieuwe regels voor goed ver­ huurderschap vastgesteld. Deze zijn te vinden op de campagne website en de gemeentelijke website.

Uit welk plan?

#

Actie

Toelichting

Actieplan GHV

12

Samenwerking Huurcommissie.

Bovenstaande acties leiden tot meer procedures bij de Huurcommissie. We werken nauw samen met de Huur­ commissie om Rotterdamse zaken binnen de wettelijke termijn van vier maanden afgehandeld te krijgen. Omdat de Huurcommissie de ruim veertig zaken uit pilotgebied Carnisse uit 2019 nog niet heeft afgehandeld, gaan we samen een pilot uitvoeren om zaken versneld te behan­ delen. Hiervoor onderzoeken en proberen we nieuwe werkwijzen. Ook helpt de gemeente mee aan de lobby bij het Rijk om de zes maanden termijn te verlengen (zie hoofdstuk 5) en de capaciteit bij de commissie uit te breiden. Afspraken maken met de Huurcommissie over informatie­ uitwisseling over verhuurders die meerdere keren berispt zijn. Uitzoeken: kan dit, mag dit, in welke vorm? Kan wellicht ook helpen in de communicatie met branche, tbv zelfregulering. Uit Uitvoeringsplan Carnisse: afspraken maken met de huurcommissie over de follow up van uitspraken van de huurcommissie.

39

Voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren, november 2021 | Bijlage stoplichtmodel acties

Status

Actief

Toelichting op status Het ministerie heeft opdracht gegeven om voor de zes wijken van Rotterdam een pilot uit te voeren zodat de procedures die hieruit voortkomen binnen de wettelijke termijn van vier maanden worden behandeld. Met elkaar wordt gezocht naar versnellingsmogelijkheden. Zo worden de adressen binnen de pilot in aparte lijsten aangeleverd door de huurdersondersteuner en per ‘bulk’ betaald zodat er niet gewacht hoeft te worden tot de betaling per zaak is geregistreerd. Ook gaat de Huurcommissie zaakbehandelaren aanstellen die dossiers volgen en bewaken zodat dubbel werk op één adres wordt voorkomen.

Uit welk plan?

#

Actie

Toelichting

Actieplan GHV

13

Aanscherpen gezamenlijke richtlijnen.

Het aanscherpen en in lijn brengen van gedragscodes uit de sector en de Rotterdamse richtlijnen voor goed verhuurderschap. Om een gelijk speelveld te creëren is het van belang om samen met de sector heldere regels te hanteren waar de Rotterdamse huurmarkt aan moet voldoen.

Status

Aan­ dacht

Toelichting op status Tussen maart en augustus 2021 hebben diverse gesprekken plaats­ gevonden met brancheorganisaties Vastgoed Belang, NVM en VBO. Deze hebben nog niet geleid tot een aanscherping van de richtlijnen. Met name op het gebied van de huurprijzen geven de organisaties aan de markt hierop niet zelf te willen reguleren. De organisaties vragen richtlijnen zelf aan te scherpen in landelijke en plaatselijke regel­geving als de gemeente dat nodig acht. Belangenorganisaties staan op het standpunt zich te houden aan de wet.

Actieplan GHV

14

Makelaars verspreiden de richtlijnen voor goed verhuurderschap.

Makelaars lichten kopers die willen gaan verhuren in over goed verhuurderschap en over de acties die de gemeente In als marktmeester neemt om toe te zien op een eerlijke ontwik­ (ver)huurdersmarkt. keling

Over dit punt wordt nog gesproken. In de gesprekken hebben de branche­verenigingen aangegeven bereid te zijn om via hun communi­ catiekanalen informatie over goed verhuurderschap te verspreiden.

Actieplan GHV

15

Naleven van de richtlijnen.

Wij verwachten van de sector dat er actief wordt toegezien op het naleven van de regels. Alleen met actief toezicht op het naleven van de regels worden misstanden gesignaleerd en kan ertegen worden opgetreden.

Over dit punt wordt nog gesproken met de brancheverenigingen. In de gesprekken hebben de branche­ verenigingen aangegeven dat zij hierin grotendeels afhankelijk zijn van meldingen. Ze houden zelf geen actief toezicht op hun leden.

40

Voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren, november 2021 | Bijlage stoplichtmodel acties

Aan­ dacht

Uit welk plan?

#

Actie

Toelichting

Actieplan GHV

16

Handhaven/sanctioneren.

Als misstanden worden gesignaleerd moet daar ook daadwerkelijk tegen opgetreden worden. Branche­ verenigingen kunnen hun leden bijvoorbeeld boetes opleggen, schorsen of royeren.

Status

Toelichting op status

In ontwik­ keling

Over dit punt wordt nog gesproken met de brancheverenigingen. In de gesprekken hebben de branche­ verenigingen aangegeven dat als misstanden kenbaar worden gemaakt zij aan de slag gaan met leden die dit betreft.

Actieplan GHV

17

Inzicht in betrouwbare verhuurders.

We willen voor huurders inzichtelijk maken welke ver­ huurders en makelaars op een eerlijke manier verhuren. Aan­ We kunnen dit bijvoorbeeld doen door samen met de dacht branche een witte lijst te ontwikkelen van verhuurders die zich houden aan de Rotterdamse richtlijnen voor goed verhuurderschap.

Deze actie loopt maar er is nog geen goed ontwikkeld plan voor het inzichtelijk maken van betrouwbare verhuurders. Er zijn verschillende mogelijkheden om dit te doen: publi­ ceren van de namen van verhuurders die het convenant ondertekenen; met grote verhuurders afspraken maken dat zij goed verhuren en dat we bij misstanden hun naam van de lijst halen; of bijvoorbeeld iedereen die is aangesloten bij Vastgoed Belang aan te merken als betrouwbare verhuurder.

Actieplan GHV

18

Instrumenten om het proces van verhuren te objectiveren.

Samen met makelaars willen we de mogelijk heden verkennen om het proces van verhuren te objectiveren, zodat keuzes voor huurders niet gebaseerd worden op bewuste en onbewuste vooroordelen.

Een werkgroep van verhuurders en verhuurmakelaars heeft zich gebogen over het inrichten van een transparant verhuurproces. De belangrijkste conclusie op basis van deze gesprekken is dat we inzetten op het maken van afspraken over deskundigheidsbevordering, bewust­ zijn en transparantie.

41

Voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren, november 2021 | Bijlage stoplichtmodel acties

Aan­ dacht

Uit welk plan?

#

Actie

Toelichting

Actieplan GHV

19

Lobby ‘landelijke’ verhuurdersvergunning.

Wij pleiten voor een verhuurdersvergunning die gebiedsgericht in te zetten is en toeziet op alle aspecten van goed verhuurderschap en waarbij expliciet gemeenten de mogelijkheid wordt geboden om in te grijpen op te hoge huren.

42

Voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren, november 2021 | Bijlage stoplichtmodel acties

Status

In ontwik­ keling

Toelichting op status Medio 2022 treedt de nieuwe wet Goed Verhuurderschap in werking. Onderdeel van deze wet wordt een mogelijkheid voor gemeenten om een verhuurdersvergunning in te voeren. Deze heeft dus, in tegen­stelling tot de huidige verhuurdersvergunning, wel een wettelijke grondslag.

Uit welk plan?

#

Actie

Toelichting

Actieplan GHV

20

Invoering gemeentelijke verhuurdersvergunning.

Zolang deze landelijke wetgeving er niet is, zullen wij zelf een verhuurdersvergunning op basis van de Algemene Actief Plaatselijke Verordening (APV) inregelen. Vooralsnog doen we dit alleen voor de wijk Carnisse. De verhuurders­ vergunning is een ‘paraplu-instrument’ over verschillende bestaande handhavingsinstrumenten. Er kan nu, separaat, gehandhaafd worden op achterstallig onderhoud, woonoverlast, overbewoning en op illegaal gebruik van een woning. Daarnaast kan een verhuurder een huurprijs vragen die niet conform het Woningwaarderingsstelsel is en huurders intimideren om bijvoorbeeld niet naar de Huurcommissie te stappen. Vaak komen deze zaken in combinatie voor. Met een vergunning kunnen verschil­ lende overtredingen als één geheel aangepakt worden. Bovendien gaat er een preventieve en waarschuwende werking uit van een vergunning. Verhuurders zijn ‘gewaarschuwd’ voor ongewenst gedrag omdat een vergunning niet verstrekt of ingetrokken kan worden.

De verhuurdersvergunning is opgenomen in de APV. Het college heeft het bijbehorende beleid in januari 2021 vastgesteld. Er is een projectgroep actief die casussen voorbereid om de vergunning te kunnen toepassen. Zie ook actie 25.

Actieplan GHV

21

Lobby afdwingbare huurprijstoetsing.

De verantwoordelijkheid om de redelijkheid van de huur­ prijs te laten toetsen ligt nu voornamelijk bij de huurder. De gemeente wil in voorkomende gevallen ook zelf de redelijkheid van de huurprijs afdwingbaar kunnen laten toetsen. Om de voorraad betaalbaar te houden én gezien de afhankelijkheid van een huurder ten opzichte van zijn verhuurder, vinden wij het nodig hier gevraagd en onge­ vraagd positie op in te nemen.

Afgelopen zomer is het wetsvoorstel Goed Verhuurderschap in consultatie geweest. Rotterdam heeft met de G4 en gemeente Eindhoven op dit wets­ voorstel gereageerd. In onze reactie wordt ingegaan op dit punt. De alge­ mene regels voor verhuurders zijn in het voorstel te beperkt ingevuld. Deze zouden conform de Rotterdam­ se Regels Goed Verhuren over alle aspecten van goed verhuurderschap moeten gaan en in ieder geval over de hoogte van de huur.

43

Voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren, november 2021 | Bijlage stoplichtmodel acties

Status

In ontwik­ keling

Toelichting op status

Uit welk plan?

#

Actie

Toelichting

Actieplan GHV

22

Lobby afschaffen termijn toetsen aanvangshuurprijs.

Huurders kunnen binnen zes maanden de aanvangshuur­ prijs laten toetsen bij de Huurcommissie. De gemeente wil de termijn van zes maanden schrappen. Deze be­ perking werkt het vragen van te hoge huren in de hand, omdat verhuurders die (onterecht) hogere huurprijzen rekenen, na een half jaar niet meer gecorrigeerd kunnen worden (en dus ook geen negatieve uitspraak van de Huurcommissie achter hun naam krijgen).

Lobby voor uitbreiding capaciteit Huurcommissie.

De gemeente denkt mee met de Huurcommissie over slimmere en snellere procedures. Ook zullen we bij het Rijk aangeven dat het van groot belang is voor steden met veel particulier bezit dat de Huurcommissie voldoende capaciteit heeft, zodat misstanden snel aangepakt kunnen worden.

Inzet extra handhaving (wijkgericht).

In de prioritaire wijken is de meldingsbereidheid vaak laag, of weten bewoners niet goed hoe ze misstanden Aan­ kunnen melden. Daarom zullen we in iedere prioritaire dacht wijk een inspecteur Bouw- en Woningtoezicht zichtbaar in de wijk aanwezig laten zijn. De inspecteur loopt rond, werkt in een kantoor in de wijk en is makkelijk aanspreek­ baar. We hopen dat zo meer mensen misstanden gaan melden. Verder is onze verwachting dat de inspanningen in de actielijn voorlichting zullen leiden tot extra meldingen waarvoor handhavingscapaciteit vereist is. Meer handhavers bevorderen, zoals in Carnisse, de zichtbaarheid van de gemeente in de wijk. Dit geeft ons de mogelijkheid direct in te spelen op problemen.

Actieplan GHV

Actieplan GHV

44

23

24

Voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren, november 2021 | Bijlage stoplichtmodel acties

Status

Toelichting op status

In ontwik­ keling

Om goed verhuurderschap verder te kunnen bevorderen is afschaffing wenselijk. We blijven hier in onze gesprekken met Ministerie van BZK voor inzetten.

In ontwik­ keling

Op tijdelijke basis (zie actie 12) is extra capaciteit beschikbaar gesteld voor de zaken uit onze prioritaire wijken. De Huurcommissie werkt daarnaast aan een concreet actie­ plan om de wettelijke behandel­ termijn overal te kunnen halen. Dit plan wordt binnenkort gepresenteerd aan het Ministerie. Vanaf april 2021 is in iedere prioritaire wijk een extra bouwinspecteur actief. Omdat het lastig is goede inspecteurs te vinden, in te werken en aan ons te binden, moeten sommige inspec­ teurs meerdere wijken doen. Extra inspecteurs worden geworven. Vanwege het feit dat voor Goed Huren en Verhuren geen structurele middelen beschikbaar zijn, zijn we daarvoor aangewezen op inhuur van tijdelijk personeel.

Uit welk plan?

#

Actie

Toelichting

Actieplan GHV

25

In- en uitvoeren gemeentelijke Ver­ huurdersvergunning (pilotwijk Carnisse).

De verhuurdersvergunning betreft een nieuw integraal in­ strument in een deels nieuwe tak van sport. De gemeente heeft zich tot nog toe niet gemengd in het verhuurproces. In ontwik­ Voor het in voeren en handhaven van de vergunning zijn keling juristen en inspecteurs nodig met administratieve ondersteuning om ver gunningen te beoordelen, uit te geven en te controleren. Na evaluatie bepalen we in hoeverre opschaling van dit instrument naar andere wijken mogelijk en wenselijk is.

45

Voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren, november 2021 | Bijlage stoplichtmodel acties

Status

Toelichting op status Sinds begin 2021 zijn 71 adressen in beeld waar vermoedens zijn van misstanden. Dit heeft geleid tot extra controles waardoor we dichter op de huid van potentieel malafide verhuurders zitten. In veel gevallen is de bewijslast te dun om vervolgstap­ pen te zetten met de verhuurders­ vergunning. Als een dossier zich wel leent voor de verhuurdersvergun­ ning én controles en gesprekken niet tot gedragsverbetering leiden, pakken we door met een officiële waarschuwings­brief. Vier waarschu­ wingen hebben vooralsnog in drie gevallen tot gedragsverbetering geleid. De verwachting is dat voor het einde van het jaar de eerste panden van een eigenaar zullen worden aangewezen voor de verhuurders­ vergunningplicht.

Uit welk plan?

#

Actie

Toelichting

Uitvoeringsaanpak Carnisse

26

Informatie op de website van de gemeente over de particuliere verhuurmarkt verbeteren en beter ontsluiten.

Moet toegankelijk worden bij de informatie over het zoeken van een woning in de stad én bij de informatie over het inschrijven in de gemeente en het aanvragen van een huisvestingsvergunning.

Uitvoeringsaanpak Carnisse

27

Voorlichtingscampagne richting verhuurders over het te verwachten rendement bij ‘netjes’ verhuren van woningen.

Een voorlichtingscampagne gericht op toekomstige eigenaar-beleggers in woningen in dit segment geeft een reëel beeld van het rendement van verhuur gegeven de normen voor onderhoud, verduurzaming en goed verhuurderschap (‘bij een rendement van €500 - €600 per maand is het voor deze woningen onmogelijk te voldoen aan de Richtlijnen voor goed verhuurderschap’). Hierin ligt ook een kans om eigenaar-verhuurders te stimuleren onderhoud te plegen en te investeren in verduurzaming. Het verduurzamen van een woning levert immers WWSpunten op waardoor hogere huren reëel worden.

Uitvoeringsaanpak Carnisse

28

Voorlichting naar verhuur- Tevens kan de voorlichting inzicht geven aan ders over inschakelen van (toekomstige) eigenaar-verhuurders wat er kan gebeuren een verhuurmakelaar. als alle verhuur- en beheeractiviteiten uit handen worden Actief gegeven aan een verhuurmakelaar, waarbij de eigenaar wel verantwoordelijk blijft.

Dit is onderdeel van de Regels Goed Verhuren en staat als tip op onze campagnewebsite.

Uitvoeringsaanpak Carnisse

29

Uitspraken Huurcommissie gebruiken bij communicatie en interventies naar verhuurders.

De uitspraken van de huurcommissie zijn geen onderdeel van de campagne. In plaats daarvan wordt de Huurprijscalculator gebruikt.

46

Uitspraken van de huurcommissie gebruiken in communicatie en eventueel interventies naar verhuurders.

Voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren, november 2021 | Bijlage stoplichtmodel acties

Status

Toelichting op status

Actief

O.a. te vinden op de pagina’s over ‘Woning verhuren’, ‘Een huurwoning nodig’ en ‘Verhuizing doorgeven’.

Verval­ len

Verval­ len

In de campagne ‘Weet Wat Je Verhuurt’ staan we stil bij het goed verhuren van een woning. We hebben ervoor gekozen om ons te richten op de maximale huurprijs per woning en geen uitspraken te doen over het te verwachten rendement.

Uit welk plan?

#

Actie

Toelichting

Uitvoeringsaanpak Carnisse

30

Huurders informeren over gemiddelde redelijke huurprijzen in specifieke woningblokken.

Toepassen bij specifieke acties zoals bv straatacties zoals in de Fazantstraat.

Uitvoeringsaanpak Carnisse

31

Uitvoeringsaanpak Carnisse

32

Uitvoeringsaanpak Carnisse

33

Samenwerking Belastingdienst en/of lobby toetsen huurprijs bij toekenning huurtoeslag - om rechtmatigheid huurtoeslag te toetsen (is woning inderdaad deze huur waard?).

Er zijn signalen dat huurders akkoord gaan met een hogere huurprijs omdat ze toch gecompenseerd worden via de huurtoeslag. In dit geval betaalt de overheid de ‘meerprijs’ op de reële huurprijs.Dit mechanisme kan belemmerd worden door de aan de Belastingdienst opgegeven huurprijs te laten toetsen om zo de recht­ matigheid van de uitgaven aan huurtoeslag te verifiëren.

Uitvoeringsaanpak Carnisse

34

Samenwerking organiseren met het Juridisch loket.

Invullen en afstemmen van de rol van het Juridisch Loket bij vragen over de huur van particuliere woningen.

47

Ook particuliere huur opnemen in informatie over het zoeken naar een woning.

Status

Idem Verval­ len

Actief

Pilot opvragen exacte huur bij Huurcommissie conform woningwaarderingsstelsel bij enkele woningen en dit bekend te maken.

Verval­ len

Voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren, november 2021 | Bijlage stoplichtmodel acties

Toelichting op status

Zie campagnewebsite en gemeentelijke websites.

De huurprijscalculator biedt voldoende inzicht in huurprijzen en het is effectiever om bewoners direct aan de huurdersondersteuning te koppelen.

Dit punt heeft niet onze prioriteit, omdat het primair een zaak is voor Nog niet de Belastingdienst zelf. gestart

In ontwik­ keling

Zie ook actie 10. We zijn nog in gesprek en streven ernaar dat zij huurders doorverwijzen naar het huurteam.

Uit welk plan?

#

Actie

Toelichting

Uitvoeringsaanpak Carnisse

35

Vormgeven instrument voor zelfbewoningsplicht.

Lobby voeren voor een zelfbewoningsplicht in de bestaande voorraad.

Uitvoeringsaanpak Carnisse

36

Uitvoeringsaanpak Carnisse

37

48

Afstemming met gemeente Schiedam en andere gemeenten over vergunning en over communicerende verhuurdersmarkten, onder meer ter voorkoming van waterbed-effect. Samenwerking ACM m.b.t. De Autoriteit Consument en Markt (ACM) ontwikkelt in onwettige courtages door opdracht van de Minister van Binnenlandse Zaken en verhuurmakelaars. Koninkrijksrelaties een aanpak op verhuurmakelaars die onwettelijk zowel een courtage rekenen aan verhuurders als aan huurders. De gemeente Rotterdam heeft met de ACM afgesproken elkaar regelmatig te informeren over de aanpak en elkaar te ondersteunen waar mogelijk.

Voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren, november 2021 | Bijlage stoplichtmodel acties

Status

In ontwik­ keling

Actief

Actief

Toelichting op status De verwachting is dat Rotterdam de opkoopbescherming per 1 januari 2022 invoert. Het college stelt aan de raad voor om dit in 16 wijken te doen.

Maandelijks afstemoverleg gemeenten Rotterdam, Schiedam en Den Haag.

De ACM kan niet acteren op mel­dingen van gemeenten. Als onderdeel van onze campagne wijzen we op de onwettige courtages en wijzen we huurders erop hoe ze hiervan melding kunnen maken bij de ACM.

Uit welk plan?

#

Actie

Toelichting

Uitvoeringsaanpak Carnisse

38

Informatiepunt Goed Huren en Verhuren aan de Bevelandsestraat 16.

Aan de Bevelandsestraat in Carnisse wordt een informatiepunt geopend waar huurders en verhuurders terecht kunnen met hun vragen.

Motie Goed (ver)huur­ derschap geldt ook voor studenten.

39

In samenwerking met verschillende studenten­ verenigingen, hoge­ scholen en de universiteit een “one-pager” te ontwikkelen waarin de rechten en plichten van studenten als huurder duidelijk staan uitgewerkt.

Deze “one-pager” wijd te verspreiding onder de huidige studentengeleding en nieuwe studenten te wijzen op de “one-pager” op het moment van inschrijving bij een hogeschool of universiteit.

49

Voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren, november 2021 | Bijlage stoplichtmodel acties

Status

Actief

Actief

Toelichting op status In juli 2021 is het informatiepunt voor huurders en verhuurders geopend. Drie keer per week wordt hiervoor een inloopspreekuur ge­ organiseerd. Hier komen huurders binnen met vragen over huursitua­ ties. Het informatiepunt bevindt zich aan het Amelandseplein, een centrale plek in de wijk. Woonbron stelt, als partner in het project, de ruimte beschikbaar. Begin 2021 is in samenspraak met verschillende studentenorganisaties en onderwijsinstellingen een onepager ontwikkeld met als doel om zoveel mogelijk nieuwe studenten te informeren over hun rechten en plichten. Deze is verstuurd aan alle nieuwe studenten. De one-pager is vormgegeven als een campagne uiting in de stijl van de campagne Weet Wat Je Huurt en verwijst naar een speciale pagina op de campag­ newebsite waarop studenten gewe­ zen worden op de voor hen relevante informatie.

Uit welk plan?

#

Actie

Toelichting

Beantwoording van de schriftelijke vragen van het raadslid S.R.T. van Baarle (DENK) over ‘Flexibilisering van de woonmarkt draagt bij aan onzekerheid’.

40

Informatie over tijdelijke huurcontracten toevoegen aan de campagne.

Aandacht voor het jaar op jaar verlengen van huur­ contracten en het hanteren van een minimumtermijn bij een tijdelijk huurcontract en het afdwingen van huur­ prijsverlaging een half jaar tot na afloop van het contract.

50

Voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren, november 2021 | Bijlage stoplichtmodel acties

Status

In ontwik­ keling

Toelichting op status De huurdersondersteuning is hier scherp op. Dit punt wordt uiterlijk in Q1 van 2022 meegenomen in een update van de campagnewebsite.

Colofon Fotografie Pagina 2: Casper Rila Pagina 4, 6, 14, 15, 19, 23, 26, 29 en 34 (rechts): Rhalda Jansen Pagina 5, 12, 13, 18, 25 en 34 (links): 0to9 Cross Creative Agency Pagina 7 en 35: Gaby Jongenelen Pagina 32: Eric Fecken Pagina 39 en 42: Priscilla de Putter Pagina 9 en 45: Arnoud Verhey

Meer informatie over de campagne ‘weet wat je (ver)huurt’ is te vinden op weetwatjeverhuurt.nl

www.rotterdam.nl