21bb14226 Bijlage behorende bij 21bb14227 - Tweede voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren

Tweede voortgangsrapportage

Goed Huren en Verhuren

Resultaten februari - oktober 2021

Voorwoord Een jaar gelden stelde het Rotterdamse college het actieplan ‘Goed Huren en Verhuren’ vast. Met dit plan pakt Rotterdam de excessen op de particuliere woningverhuurmarkt aan. Vooral in kwetsbare wijken met veel particulier bezit, waar veel arbeidsmigranten en huurders met een laag inkomen wonen en de leefbaarheid onder druk staat, is veel mis. Maar ook in de rest van de stad groeit het belang van deze aanpak. De druk op de woningmarkt is groot. Daarmee neemt de roep om een sterkere overheid toe. Een overheid die zich inspant voor een gezonde woningmarkt en zorg draagt voor goed onderhouden en betaalbare woningen. Die noodzaak voelt de gemeente Rotterdam zelf ook. Om die reden begeeft de gemeente zich op de particuliere woningverhuurmarkt als marktmeester.

met de spelers in het veld. Huurders en verhuurders weten ons steeds beter te vinden. We informeren, we ondersteunen en we handhaven. En we maken ons hard voor aanvullende instrumenten om onze rol van marktmeester nog beter in te kunnen vullen. De opkoopbescherming is daarvan het eerste resultaat. Deze wil Rotterdam vanaf 2022 invoeren zodat de druk van beleggers afneemt en de kansen voor starters en mensen met middeninkomens toenemen. We blijven ons bij het Rijk hard maken voor meer mogelijkheden om in te grijpen bij bijvoorbeeld te hoge huren. We zijn zichtbaar en actief in de wijken waar misstanden zoals te hoge huren, overbewoning en slecht onderhoud het grootst zijn. De eerste resultaten daarvan worden zichtbaar. Daar zijn we trots op.

Uit onze campagne Weet Wat Je (Ver)huurt blijkt het belang van het markt­meester­schap: bijna 17.500 huurders en verhuurders hebben de campagnewebsite bezocht om informatie te zoeken over hun rechten en plichten. De huurprijscalculator wordt massaal ingevuld om te controleren of de huurprijs wel in orde is. Honderden huurders hebben gevraagd om ondersteuning. Gemiddeld komen deze huurders in aanmerking voor een huurverlaging van bijna 200 euro per maand.

Maar we zijn er nog lang niet. De grip is verstevigd, maar we mogen niet loslaten. We zijn overtuigd dat we de goede weg bewandelen om het verschil te maken. Aan de horizon ligt een aantrekkelijkere woonstad, waarin het voor Rotterdammers goed huren en verhuren is.

In het eerste jaar van de uitvoering is het actieplan van papier gekomen en zijn alle 25 acties in gang gezet. Als marktmeester zitten we er bovenop. We zijn in contact

Wethouder Bas Kurvers Bouwen, Wonen en Energietransitie gebouwde omgeving

2

Voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren, november 2021 | Voorwoord

Belangrijkste resultaten Goed Huren en Verhuren Met het actieplan Goed Huren en Verhuren positioneert de gemeente zich als marktmeester in de particuliere woningverhuurmarkt. Daarmee willen we de betaalbare woningen in particulier bezit én de mensen die daarop zijn aangewezen, beschermen. Zo blijft Rotterdam een aantrekkelijke woonstad, ook voor mensen met een minder grote portemonnee. Deze tweede voortgangs­rapportage beschrijft de voortgang die is geboekt tussen februari 2021 en oktober 2021.

3

Voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren, november 2021 | Belangrijkste resultaten Goed Huren en Verhuren

Hoe doen we dat? Door het voorkomen en aanpakken van misstanden op de particuliere woning­ verhuurmarkt. Dit doen we met verschillende maatregelen zoals goede voorlichting; samenwerking met de sector; inzet op nieuwe en betere wet- en regelgeving; en zichtbare intensieve inzet en huurdersondersteuning in de prioritaire wijken Carnisse, Tarwewijk, Bloemhof, Hillesluis, Oud-Mathenesse en Oud-Charlois.

De aanpak vindt daarom in nauwe samenwerking plaats met het Actieprogramma ‘Werken aan een menswaardig bestaan. EU-arbeidsmigranten 2021-2025’. Ook met de aanpak ‘Samen tegen woonoverlast’ werken we samen. Voorlichtingsmateriaal wordt bijvoorbeeld meertalig gedrukt en in de uitvoering wordt samen opgetrokken met medewerkers van beide aanpakken.Zo versterken we elkaar en profiteren we van elkaars kennis.

Vooral in Carnisse, Tarwewijk, Oud-Mathenesse en Oud-Charlois wonen veel arbeidsmigranten die regelmatig de dupe zijn van mis­standen in hun huurwoningen.

In IJsselmonde wordt, naar aanleiding van een groeiend aantal signalen over mis­ standen in dit gebied, de situatie op de particuliere verhuurmarkt in kaart gebracht.

4

Voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren, november 2021 | Belangrijkste resultaten Goed Huren en Verhuren

Wat zijn de belangrijkste resultaten van de afgelopen periode? Wetsvoorstel Goed Verhuurderschap De afgelopen jaren hebben we ons richting Rijk hard gemaakt voor aanvullende weten regelgeving op het gebied van goed verhuurderschap. Afgelopen zomer is het wetsvoorstel Goed Verhuurderschap in consultatie geweest. Het wetsvoorstel geeft de gemeente meer bevoegdheden in het kader van het marktmeesterschap op de particuliere woningmarkt. Zo kunnen er algemene regels gesteld worden aan het verhuren van een woning en voorziet het wetsvoorstel in een grondslag voor de verhuurdersvergunning. Daarmee komt de plaatselijke verhuurdersvergunning uit de APV te zijner tijd te vervallen. Het wetsvoorstel behoeft nog wel aanscherping. De mogelijkheden om sec in te grijpen op een te hoge huur vindt Rotterdam nog te beperkt. Opkoopbescherming Rotterdam heeft zich met andere steden hard gemaakt voor de invoering van een zelf­ bewoningsplicht. De opkoopbescherming is het resultaat. Gemeenten kunnen hiermee gebieden aanwijzen waar goedkope en middeldure woningen die gekocht worden alleen door de eigenaar zelf mogen worden bewoond. Hiermee wordt de positie van koopstarters en woningzoekenden met een middeninkomen verbeterd. De opkoop­ bescherming kan ook gebruikt worden om de leefbaarheid van kwetsbare buurten en wijken te behouden of te verbeteren.

Het college wil zo snel mogelijk starten en heeft aan de raad voorgesteld om de regeling begin 2022 in 16 wijken in te voeren.

Samenwerking met de sector De samenwerking met de sector is aangehaald. Met meer dan honderd professionals zijn we in gesprek gegaan over verschillende thema’s. De woontafels als overlegvorm tussen verhuurders en gemeente zijn positief ervaren door makelaars, verhuurders en brancheverenigingen. In verschillende één op één gesprekken met branche­ verenigingen over zelfregulering ervaren we steun vanuit de organisaties om malafide praktijken aan te pakken. Wel geven ze aan dat de goede verhuurders niet de dupe moeten worden van excessen op de woningmarkt. ‘Weet wat je (ver)huurt’ en gebruik Huurprijscalculator De campagne is na Carnisse uitgerold in de vijf andere prioritaire wijken. De campagne verloopt voortvarend. Met mailings, trotters, meertalige flyers, adver­tenties op social media en persoonlijke gesprekken door medewerkers in de wijken zijn ruim 17.000 huurders en er verhuurders naar de campag­ne­website geleid. De Huurprijs­calculator is ruim 15.200 keer ingevuld in deze periode.

Aanscherping kamerverhuur Per 1 juli 2021 zijn de kamerverhuurregels aangescherpt. De oude regels maakten het voor particuliere verhuurders aantrekkelijk woningen kamergewijs te verhuren, waardoor er een groter tekort ontstond aan zelfstandige woonruimte. Er is nu voor kamerverhuur aan drie of meer personen een vergunning nodig. Tegelijkertijd zien we dat het ook voor studenten lastig is om aan betaalbare woonruimte te komen. We zijn daarom scherp op misstanden bij kamerverhuur en informeren studenten actiever over hun rechten en plichten.

5

Voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren, november 2021 | Belangrijkste resultaten Goed Huren en Verhuren

Ondersteuning van huurders Vanaf april hebben zich in de zes wijken 363 huurders gemeld bij de huurdersonder­ steuning voor het uitvoeren van woningopnames. In 91% van de gevallen was sprake van een misstand (te hoge huur, achterstallig onderhoud, onjuiste servicekosten en/of onwettige bepalingen in het huurcontract). Van deze groep huurt ongeveer 75% met een tijdelijk huurcontract. Gemiddeld is de geadviseerde huurverlaging bijna 200 euro per maand.

Huurcommissie, Huurteam en gemeente en nader afstemmen van procedures en pro­ cessen. Dit is duidelijk merkbaar in de afhandelingstermijnen van de Huurcommissie. Intensieve aanpak in de wijken In de prioritaire wijken werken een extra inspecteur en Eigen Huis Coach samen aan preventie en handhaving van misstanden op de verhuurmarkt. Er komen veel vragen binnen bij het Loket Goed Verhuren en door hun zichtbare aanwezigheid in de wijk worden de inspecteurs door bewoners én een breed scala aan partners in de wijk makkelijker gevonden. De inzet van de inspecteurs leverde ten opzichte van de reguliere inzet rond de 200 extra casussen op in de prioritaire wijken. Verhuurdersvergunning Met de verhuurdersvergunning in Carnisse kan worden gehandhaafd als sprake is van meerdere en herhaalde overtredingen die relatie hebben met het welzijn van de huurders, de leefbaarheid in de buurt en de openbare orde en veiligheid. Sinds dit jaar zijn 71 adressen in beeld waar vermoedens zijn van misstanden. Dit heeft geleid tot extra controles - vaak in samenwerking met de huurdersondersteuners - waardoor we dichter op de huid van potentieel malafide verhuurders zitten. In veel gevallen is de bewijslast te dun om vervolgstappen te zetten met de verhuurdersvergunning.

Als een dossier zich wel leent voor de verhuurdersvergunning én controles en gesprekken niet tot gedragsverbetering leiden, pakken we door met een officiële waar­ schuwingsbrief. Vier waarschuwingen hebben vooralsnog in drie gevallen tot gedrags­ verbetering geleid. De verwachting is dat voor het einde van het jaar de eerste panden van een eigenaar zullen worden aangewezen voor de verhuurdersvergunningplicht.

Opening informatiepunt ‘Goed Huren en Verhuren’ In Carnisse is aan het Amelandseplein een informatiepunt geopend voor huurders. Versnelling Huurcommissie Het agenderen van de problematiek van Goed Huren en Verhuren bij het doorbraak­ overleg van het Rijk heeft geleid tot een opdracht van het Ministerie van Binnenlandse Zaken aan de Huurcommissie om voor de zaken die het huurteam aandraagt vanuit haar opdracht in de prioritaire wijken te zorgen dat die binnen de gestelde termijn van 4 maanden worden opgepakt. Dit heeft geleid tot een nauwe samenwerking tussen

6

Wat gaat er nog gebeuren? Om zichtbaar en effectief te blijven als marktmeester moeten veel van de acties uit het actieplan continue worden ingezet of herhaald worden. Dat is een proces van de lange adem. Het implementeren van potentiële wetgeving die ons als marktmeester meer instrumentarium biedt, versterkt de noodzaak van een langjarige en intensieve inzet. Vanaf 2024 is er nog geen financiering voorzien voor de uitvoeringskosten van het actieplan Goed Huren en Verhuren. De aanpak wordt momenteel uitgevoerd door een projectorganisatie en kan nog niet landen in de staande organisatie.

Voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren, november 2021 | Belangrijkste resultaten Goed Huren en Verhuren

Inhoudsopgave Voorwoord2 Belangrijkste resultaten Goed Huren en Verhuren

3

1.

Inleiding

8

2.

Voorlichting en ondersteuning

11

3.

Zelfregulering en samenwerking met de verhuurdersbranche

21

4.

Wet- en regelgeving

24

5.

Handhaving

27

6.

Planning en financiën

30

Bijlage: Stoplichtmodel acties

33

7

Voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren, november 2021 | Inhoudsopgave

Hoofdstuk 1

Inleiding Gemeente als marktmeester Met het in oktober 2020 gelanceerde Actieplan Goed Huren en Verhuren neemt de gemeente de rol in van marktmeester op de particuliere woningverhuurmarkt om de voorraad van betaalbare woningen in particulier bezit én de mensen die daarop zijn aangewezen, te beschermen. De marktmeester zit er bovenop en laat zien dat goed huren en verhuren in Rotterdam de norm is. Het innemen van de positie van marktmeester is een proces van de lange adem. Alleen met een langjarige inzet kunnen we misstanden structureel aanpakken.

8

Voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren, november 2021 | Inleiding

In de aanpak wordt onderscheid gemaakt tussen de zichtbare intensieve inzet in de prioritaire wijken Carnisse, Tarwewijk, Bloemhof, Hillesluis, Oud-Mathenesse en Oud-Charlois en generieke maatregelen die overal in de stad gelden zoals de communicatiecampagne, samenwerking met de sector en inzet op veranderende wet- en regelgeving.

“De meeste professionele verhuurders geven aan volgens de regels te verhuren maar willen de huurprijs niet noemen.”

De zes prioritaire wijken bleven in deze periode in trek bij particuliere verhuurders. Van januari 2021 tot en met juli 2021 zien we dat in deze wijken gemiddeld 64% van de woningtransacties naar particuliere verhuurders gaat. In de vorige voortgangsrapportage rapporteerden we percentages van boven de 90% in Q4 2020 in Carnisse. Nu zien we daar een percentage van 55%. Reden voor de afname is vermoedelijk de invoering van de hogere overdrachtsbelasting per 1 januari 2021 en de vestiging van de WvG in Carnisse. Wijk

Transacties

Aandeel particuliere verhuurders

Carnisse

227

55%

Oud-Charlois

190

65%

Tarwewijk

204

62%

Bloemhof

94

64%

Hillesluis

129

76%

Oud-Mathenesse

121

70%

Totaal

965

64%

Een gedeelte van de transacties vindt plaats tussen particuliere verhuurders onderling. Per saldo zijn er door deze transacties 94 particulier verhuurde woningen bijgekomen. Uit IJsselmonde komen steeds meer signalen van misstanden op particuliere verhuurmarkt. We zijn daarom begonnen met het in kaart brengen van de situatie en komen tot een advies welke inzet vereist is.

9

Voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren, november 2021 | Inleiding

Voortgangsrapportage

Leeswijzer

Na het verschijnen van een vroegtijdige eerste voortgangsrapportage in maart 2021 is dit de tweede voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren die we voortaan jaarlijks aan het einde van het jaar aan de raad willen aanbieden. Deze voortgangs­ rapportage geeft inzicht in de voortgang en tussenresultaten die zijn geboekt bij het innemen van de positie van marktmeester in de periode van februari tot oktober 2021. Daartoe behoren ook de acties uit de Uitvoeringsaanpak (Ver)huren in Carnisse en de acties die niet initieel in het actieplan zijn opgenomen, maar wel bijdragen aan de doelen van deze aanpak. Een voorbeeld daarvan is ‘Goed Verhuurderschap’ als subsidievoorwaarde voor het aansluiten van woningen van particuliere verhuurders op stadsverwarming. Als er in deze voortgangsrapportage resultaten uit een andere periode worden getoond, staat dat vermeld.

Deze voortgangsrapportage is net als het Actieplan Goed Huren en Verhuren opgebouwd uit vier sporen waarlangs we acties ondernemen om invulling te geven aan de rol van marktmeester. Dit zijn: 1. Voorlichting 2. Zelfregulering en samenwerking met de sector 3. Wet- en regelgeving 4. Handhaving Per spoor beschrijven we het gewenste resultaat, de tussenstand van de acties en blikken we vooruit op het vervolg. In het afsluitende hoofdstuk worden de planning en financiën van de aanpak besproken.

Samenhang met andere programma’s De aanpak vindt in nauwe samenwerking plaats met het ‘Werken aan een menswaardig bestaan. EU-arbeidsmigranten 2021-2025’ (actielijn ‘Huisvesting en leefbaarheid’) en de aanpak ‘Samen tegen woonoverlast’. In de prioritaire wijken wonen relatief veel arbeidsmigranten in huurwoningen die regelmatig de dupe zijn van misstanden in hun huurwoningen. Voorlichtingsmateriaal wordt bijvoorbeeld meertalig uitgevoerd en in de uitvoering wordt samen opgetrokken met medewerkers van beide aanpakken. Zo versterken we elkaar en profiteren we van elkaars kennis.

De rol van de gemeente als marktmeester

Voorlichting

10

Voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren, november 2021 | Inleiding

Zelfregulering en samenwerking met de sector

Wet- en regelgeving

Handhaving

Hoofdstuk 2

Voorlichting en ondersteuning Beoogd resultaat In Rotterdam is het normaal dat huurders, verhuurders en bemiddelaars zich aan de regels houden en dat ze elkaar aanspreken als ze dat niet doen. Alle partijen kennen hun rechten en plichten en handelen hiernaar. Alle informatie over de rechten en plichten van huurders, verhuurders en bemiddelaars is op een laagdrempelige manier beschikbaar.

11

Voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren, november 2021 | Voorlichting en ondersteuning

Met voorlichting wil de gemeente problemen terugdringen en voorkomen. Goede voorlichting zorgt ervoor dat iedereen weet wat de spelregels zijn. Alle partijen weten daardoor dat misstanden niet zijn toegestaan, waar ze de misstanden kunnen melden, en hoe ze mogelijk op te lossen zijn. Met voorlichting en communicatie laten we iedereen weten dat in Rotterdam misstanden worden aangepakt.

9.749 huurders en 5.785 verhuurders

Tussenstand acties gericht op huurders én verhuurders Vervolg campagne ‘Weet wat je (ver)huurt’ Van 19 april t/m 30 juni is de campagne Weet wat je (ver)huurt uitgevoerd in vijf nieuwe wijken: Oud-Mathenesse, Oud-Charlois, Tarwewijk, Bloemhof en Hillesluis. Met mailings, trotters, meertalige campagneflyers en advertenties op social media worden huurders en verhuurders naar de campagnewebsite geleid. Naast deze uitingen is in de communicatie over de rechten en plichten ook een belangrijke rol weggelegd voor de EU-arbeidsmigranten voorlichters, toezichthouders en andere medewerkers in de wijk. Op de website krijgen huurders en verhuurders met de Huurprijscalculator binnen enkele seconden een schatting aangereikt van de maximale huurprijs van hun woning. Huur­ ders krijgen bij een huurprijs advies over welke stappen zij kunnen nemen voor huur­verlaging. Aan verhuurders wordt uitgelegd hoe zij een redelijke huurprijs kunnen bepalen op basis van het puntensysteem. Daarnaast kan een aanvullende Goed (ver)huren test worden gedaan. Hieruit rolt een advies over wat huur­ ders en verhuurders kunnen doen bij misstanden en hoe de gemeente hierbij kan helpen.

17.479 unieke bezoekers

12

Voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren, november 2021 | Voorlichting en ondersteuning

hebben een kaart ontvangen

De campagne had een groot bereik. In de vijf wijken worden bijna 10.000 particuliere woningen verhuurd. Vanaf de start van de campagne in de 5 wijken tussen 19 april en 1 juli 2021.

. Hebben de 9.749 huurders en 5.785 particuliere verhuurders in de vijf wijken een kaart ontvangen om hen te wijzen op de campagne.

. Is de campagnewebsite ‘Weet wat je huurt’ 17.479 keer bezocht door unieke bezoekers. De meeste bezoekers weten ons te vinden via advertenties op sociale media.

. Zijn ongeveer 180 vragen van verschillende (ver)huurders binnengekomen bij 14010 en het Loket Goed Verhuren. Op 1 september is een herhalingscampagne van start gegaan in de zes prioritaire wijken. Deze campagne loopt tot en met 30 november 2021.

Gebruik van de Huurprijscalculator De Huurprijscalculator maakt ingewikkelde huurprijsregelgeving laagdrempelig beschikbaar aan alle Rotterdammers. Door het invullen van een adres, krijgen gebruikers binnen enkele seconden een inschatting van de maximale huurprijs. Daarmee wordt de kennis over maximale huurprijzen voor iedereen toegankelijk. De schatting is gebaseerd op openbare gegevens over de woning. De Huurprijscalculator wordt goed gebruikt. In de periode van februari tot oktober 2021 is de tool ruim 15.200 keer ingevuld door 13.500 unieke bezoekers. Sinds lancering is de Huurprijscalculator ruim 22.000 keer ingevuld. De meeste ingevulde adressen zijn afkomstig uit de prioritaire wijken, waar de communicatiecampagne actief was. In onderstaande figuur is bijvoorbeeld te zien dat 9% van de ingevulde adressen uit Oud Charlois komt en 2% van de ingevulde adressen uit Middelland. Ingevulde adressen Huurprijscalculator naar wijk

9%

Oud Charlois*

9%

Tarwewijk*

8%

Bloemhof*

8% 7%

Carnisse* Oud Mathenesse*

7%

Hillesluis*

4%

Nieuwe Westen Vreewijk Stadsdriehoek Middelland

3% 2% 2%

*Prioritaire wijken uit de aanpak

Gezamenlijk komt bijna 50% van de ingevulde adressen uit de prioritaire wijken. De overige 50% is verdeeld over de rest van de stad. Zonder actieve campagne in andere wijken wordt de Huurprijscalculator ook al geraadpleegd in andere delen van de stad.

13

Voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren, november 2021 | Voorlichting en ondersteuning

15.200 13.500 keer ingevuld door unieke bezoekers Bewustwording van discriminatie We richten ons op bewustwording van discriminatie en gedragsverandering bij huurders, verhuurders en makelaars. Inmiddels staat de digitale brochure ‘Eerlijk huren voor iedereen’ online. Deze pagina is gelinkt aan de campagnewebsite Weet Wat Je Huurt. De webpagina bevat onder meer informatie over de rechten van huurders en over het melden van discriminatie. Antidiscriminatiebureau RADAR heeft in opdracht van de gemeente een training ontwikkeld voor makelaars over hoe om te gaan met discrimi­ nerende verzoeken en het herkennen van (on)bewuste vooroordelen. Tot nu toe is één training gegeven. Het aanbod brengen we blijvend onder de aandacht bij makelaars en brancheverenigingen in de gesprekken die we met hen voeren. RADAR onderzoekt daarnaast discriminatie ervaringen onder woningzoekenden. Deze verhalen, de stem van slachtoffers, zijn van belang om te laten horen in het gesprek met verhuurders. Ook willen we met dit onderzoek zicht krijgen op hoe verhuurders omgaan metdiscriminatie. RADAR heeft in opdracht van het ministerie van BZK een analyse uitgevoerd van de strafrechtelijke mogelijkheden van discriminatie op de woningmarkt. Dit rapport is momenteel in fase van afronding en zal met de gemeente­ raad worden gedeeld zodra dit kan. Naar verwachting nog voor het einde van 2021.

Opening Informatiepunt ‘Goed Huren en Verhuren’ Carnisse In juli is in Carnisse het informatiepunt voor huurders en verhuurders geopend. We bieden bezoekers een laagdrempelige plek waar zij terecht kunnen voor vragen en informatie over het goed (ver)huren van een woning en zijn zichtbaar in de wijk aanwezig. Drie keer per week wordt hiervoor een inloopspreekuur georganiseerd. Hier komen huurders binnen met vragen over huursituaties. Ook komen bewoners langs met ideeën

14

Voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren, november 2021 | Voorlichting en ondersteuning

voor de wijk of meldingen over de buitenruimte. Het informatiepunt is voorzien van werkplekken en een spreekruimte waar medewerkers die actief zijn in Carnisse, zoals de huurderondersteuning, inspecteurs en Eigen Huis Coaches, gebruik van maken. Het informatiepunt bevindt zich aan het Amelandseplein, een centrale plek in de wijk. Woonbron stelt, als partner in het project, de ruimte beschikbaar.

Tussenstand acties gericht op huurders Huurdersondersteuning Vanaf april is de huurdersondersteuning actief in de zes prioritaire wijken. Het huur­ team van Urbannerdam heeft de opdracht gekregen van 1 april 2021 tot 1 april 2022 tenminste 1000 woningopnames uit te voeren in de 6 wijken. De huurders die dat wensen worden begeleid bij de daaruit voortkomende vervolgtrajecten. Zij helpen huurders met een woningopname om de maximale huurprijs vast te stellen en inzichtelijk te maken of er sprake is van achterstallig onderhoud in de woning of dat er sprake is van onwettige bepalingen in het huurcontract. Ook helpen zij huurders met optreden tegen misstanden door hen te begeleiden bij bemiddeling met de verhuurder, en als dat niet helpt met de gang naar de Huurcommissie of de kantonrechter. Woningopnames Tot 15 september 2021 heeft dat geleid tot woningopnames bij 363 huurders. Een aanzienlijk deel van de woningopnames vindt plaats bij arbeidsmigranten.

Woningopnames verdeeld over de wijken Wijk

Zelfstandige woonruimte

Onzelfstandige woonruimte

Totaal

Oud-Mathenesse

50

6

56

Bloemhof

25

2

27

Hillesluis

16

0

16

Tarwewijk

61

0

61

Oud Charlois

75

0

75

Carnisse

123

5

128

Totaal

350

13

363

15

Voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren, november 2021 | Voorlichting en ondersteuning

Bij aanvang van de opdracht had het huurteam in Carnisse al een uitgebreid netwerk opgebouwd. In de andere vijf wijken is dat inmiddels ook gelukt. Voor dit eerste half jaar betekent dit dat het gewenst aantal opnamen in Carnisse op peil is en in de andere wijken inmiddels goed op gang gekomen is, waardoor binnen het jaar de 1.000 woning­ opnamen naar verwachting gehaald zullen worden. Huurders in andere wijken kunnen ondersteuning krijgen van de sociaal raadslieden via de Vraagwijzers in de gebieden. In onze communicatie wijzen we de Rotterdammers hierop. Zij kunnen tegen een vergoeding ook gebruik maken van ondersteuning door Urbannerdam, of een andere huurdersondersteuner. Urbannerdam ziet een toename in het aantal aanvragen buiten de zes wijken, vermoedelijk door de lopende communicatie­campagne. In totaal heeft Urbannerdam 49 aanvragen ontvangen buiten de zes wijken waarbij 16 huurders hebben besloten de huurdersondersteuner in te schakelen om de geconstateerde misstanden aan te pakken. Het gaat vooral om huurders uit het Centrum, Delfshaven en Kralingen.

Procedures Vanaf april hebben 363 huurders zich gemeld bij de huurdersondersteuning voor het uitvoeren van woningopnames. Bij 330 huurders, 91% van de gevallen, was sprake van een misstand (te hoge huur, achterstallig onderhoud, onjuiste servicekosten en/of onwettige bepalingen in het huurcontract). In sommige gevallen staat de wet- en regelgeving de positie van huurders in de weg. De huurdersondersteuner constateert bijvoorbeeld dat er wel sprake is van een misstand zoals bijvoorbeeld een te hoge huurprijs maar dat het niet langer mogelijk is de huurprijs naar beneden bij te stellen, omdat de huurders te laat zijn met het starten van een procedure. Huurders met een tijdelijk huurcontract die in de woning willen blijven wonen wordt geadviseerd te wachten met het opstarten van de procedure totdat het contract is omgezet naar een contract voor onbepaalde tijd. Tijdelijke huurcontracten staan de aanpak van misstanden zo in de weg. Van de 363 bezochte huurders heeft ongeveer 75% een tijdelijk huurcontract1. We zetten ons met onze lobby in om deze hobbels weg te nemen. Zie ook Wet- en regelgeving. 165 huurders (45%) hebben een machtiging afgegeven om in naam van de huurder een vervolgtraject te starten. Een vervolgtraject kan per adres bestaan uit bemiddeling of het voeren van één of meerdere procedures bij de Huurcommissie.

Regelmatig is er sprake van verschillende geconstateerde misstanden per woningopname wat kan leiden tot meerdere procedures. Bij deze 165 huurders zijn 271 procedures geadviseerd.

. .

. .

Door Huurteam geadviseerde procedures Procedure

Totaal

Procentueel

Achterstallig onderhoud

83

31%

Huurverlaging

75

28%

Toetsing aanvangshuurprijs

58

21%

Servicekosten

28

10%

Bezwaar huurverhoging

13

5%

Splitsing all-in huurprijs

9

3%

Toetsing aanvangshuurprijs met achterstallig onderhoud

5

2%

Totaal

271

. Van de 165 huurders betalen 138 huurders (84%) een te hoge huur. Gemiddeld betalen zij 194 euro per maand te veel. . De totale geadviseerde huurverlaging voor de procedures huurverlaging en toetsing aanvangshuurprijs (met achterstallig onderhoud) bedraagt in totaal bijna 300.000 euro op jaarbasis.

In de vorige voortgangsrapportage betrof dit 80%. De indruk bestaat dat het gebruik van tijdelijke huurcontracten niet afneemt, maar dat nu, door de gevoerde communicatiecampagne, ook huurders met een al langer lopend contract het

1 

huurteam weten te vinden. Tijdelijk contracten met daarin een minimale duur worden door het huurteam geregistreerd als contracten voor onbepaalde tijd. Wettelijk gezien mag de bepaling van een minimale duur namelijk alleen worden overeengekomen bij contracten voor onbepaalde tijd.

16

Voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren, november 2021 | Voorlichting en ondersteuning

Juridische ondersteuning De huurdersondersteuner biedt ook juridische ondersteuning aan huurders bij zaken die niet via een procedure bij de Huurcommissie opgelost kunnen worden. Dit betreft zaken die zich (nog) niet lenen voor doorverwijzing naar bijvoorbeeld een advocaat. De huurdersondersteuner werkt in een stadium dat voorafgaat aan het stadium waar de hulp nodig is van een advocaat. In dit stadium lost de huurdersondersteuner juridische vraagstukken op en voorziet de huurder van advies. De huurdersonder­ steuner heeft hierover indien nodig overleg met de huisadvocaat. Tot nu toe betreft dit 15 juridische trajecten. Pilot Voorkom verder van huis De pilot ‘Voorkom Verder van Huis’ is gestart en heeft als doel het aantal huisuitzettingen in de particuliere huurmarkt verder omlaag te brengen. De pilot is bedoeld voor Rotterdammers die huren bij particuliere verhuurders en bij wie huisuitzetting dreigt. Het doel van de pilot is vooral gericht op het behoud van de huidige woning. Vanuit de pilot is het mogelijk om, bij gebleken geschiktheid, vlot te handelen en de hulp en ondersteuning snel op te starten. Indien behoud van de woning niet haalbaar is, focust de zorg zich op het organiseren van een passend alternatief. Inmiddels is er vanuit de pilot één particuliere huurder bijgestaan die zich had gemeld bij het informatiepunt in Carnisse.

Door een huurachterstand van 9 maanden had de verhuurder een zaak aange­ spannen tegen de huurder. De huurachterstand kon de huurder uiteindelijk wel betalen, maar niet de bijkomende proceskosten. Als gevolg hiervan zou de huurder op straat komen te staan. Door een goede samenwerking en het snel handelen vanuit de pilot is in nog geen week tijd voorkomen dat de huurder op straat is komen te staan. De pilot loopt tot medio 2022.

17

Voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren, november 2021 | Voorlichting en ondersteuning

“Veel verhuurders geven aan achter de campagne te staan en graag mee te willen denken met de gemeente. Andere verhuurders geven aan slechte ervaringen met de gemeente te hebben en nergens aan mee te willen werken. Zij geven aan het oneerlijk te vinden dat zij geen huurprijs mogen berekenen volgens de marktwaarde, omdat zij investeren in de woning en daarvoor flinke kosten maken die zij niet terugverdienen”. Afspraken met de Huurcommissie Bij de start van de aanpak is met de Huurcommissie afgesproken dat ze huurzaken, die voortkwamen uit de aanpak met de huurdersondersteuner in Carnisse, versneld zouden afhandelen. Op dat moment hadden verschillende dossiers uit 2019 nog geen opvolging gekregen. De wettelijke afhandelingstermijn werd nooit gehaald. We hebben hierover gesproken met de Huurcommissie en hebben gezamenlijk de werkprocessen slimmer ingericht. Sindsdien zijn veel van de oude zaken in procedure gebracht en is een duidelijke versnelling merkbaar. Er lopen nog wel zaken, maar dat is veelal omdat de verhuurder in beroep is gegaan tegen de uitspraak. Ook zijn, voortkomend uit de gesprekken in het doorbraakoverleg met het Rijk, gesprekken gevoerd met het Ministerie van Binnenlandse Zaken over de lange procedures bij de Huurcommissie.

Vanuit het Ministerie heeft de Huurcommissie nu de opdracht gekregen om voor de zes prioritaire wijken van Rotterdam een pilot vorm te geven waarin zaken binnen de wettelijke termijn van vier maanden worden afgehandeld. De pilot loopt van 1 april 2021 tot 1 april 2022. Het ministerie heeft hiervoor extra middelen beschikbaar gesteld aan de Huurcommissie.

De Huurcommissie werkt daarnaast aan een actieplan om procedures binnen de wettelijke afhandelingstermijn te behandelen. Dit plan wordt binnenkort gepresenteerd aan het ministerie. Gemeente, huurdersondersteuner en Huurcommissie maken afspraken hoe deze versnelling gerealiseerd kan worden. Zo worden de adressen binnen de pilot in aparte lijsten aangeleverd door de huurdersondersteuner en per ‘bulk’ betaald zodat er niet gewacht hoeft te worden tot de betaling per zaak is geregistreerd. Ook gaat de Huur­ commissie zaakbehandelaren aanstellen die dossiers volgen en bewaken zodat dubbel werk op één adres wordt voorkomen. Dit leidt tot merkbare versnelling van zaken. Waar eerst soms pas na meer dan een jaar de eerste woninginspectie volgde gaat dat nu aanzienlijk sneller. Dat maakt dat huurders minder snel afhaken en dat minder vaak de huurder al is verhuisd als de Huurcommissie komt onderzoeken, waardoor woning­ inspectie vaak moeilijk werd en procedures vertraagden. Voor deze laatste categorie (verhuisde huurder) is afgesproken dat de Huurcommissie gebruik maakt van de woningopname van de huurdersondersteuner. Het is nog te vroeg om te stellen dat de zaken op tijd worden afgerond maar de tijd tussen aanmelden en de eerste woningopname is in ieder geval aanzienlijk korter geworden. We verwachten daarom dat de uitspraken nu sneller worden gedaan.

De samenwerking met het ministerie en de huurcommissie verloopt constructief.

18

Voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren, november 2021 | Voorlichting en ondersteuning

Aandacht voor studenten Begin dit jaar is, naar aanleiding van de motie ‘One-pager goed (ver)huurderschap voor studenten’, in samenspraak met verschillende studentenorganisaties en onderwijs­ instellingen een one-pager ontwikkeld met als doel om zoveel mogelijk nieuwe studenten te informeren over hun rechten en plichten. De one-pager is vormgegeven als een campagne uiting in de stijl van de campagne Weet Wat Je Huurt en verwijst naar een speciale pagina op de campagnewebsite waarop studenten gewezen worden op de voor hen relevante informatie.

Tussenstand acties gericht op verhuurders Actief benaderen van nieuwe eigenaren en het Loket Goed Verhuren Nieuwe particuliere verhuurders zijn vanaf maart 2020 in Carnisse door Eigen Huis Coaches benaderd. Begin dit jaar 2021 is het actief benaderen van nieuwe eigenaren ook uitgebreid naar de andere prioritaire wijken. Verhuurders wordt gewezen op de regels van Goede Verhuur waaronder het vragen van een huurprijs op basis van het woningwaarderingsstelsel. Dit is een arbeidsintensief proces, omdat contactgegevens van nieuwe eigenaren beperkt beschikbaar zijn. Op deze manier benaderden wij 10% van de nieuwe eigenaren. Daarnaast ontvingen alle ruim 5.785 particuliere verhuurders in de andere prioritaire wijken sinds 2021 een brief om hen te wijzen op de vernieuwde Regels voor Goede Verhuur. Benaderde nieuwe eigenaar-verhuurders Wijk

Transacties

Aantal verhuurders

Telefonisch bereikt

Carnisse

227

109

9 (8%)

Oud Charlois

190

96

12 (13%)

Oud-Mathenesse

121

77

3 (4%)

Tarwewijk

204

78

4 (5%)

Hillesluis

129

58

12 (21%)

Bloemhof

94

45

6 (13%)

Totaal

965

463

46 (10%)

Loket Goed Verhuren Alle nieuwe particuliere verhuurders die we niet te pakken krijgen, worden per e-mail of brief op de hoogte gesteld. Hierin worden verhuurders ook gewezen op het in januari 2021 geopende Loket Goed Verhuren waar zij met hun vragen terecht kunnen door te mailen naar goedverhuren@rotterdam.nl Sinds de opening zijn ongeveer 100 vragen gesteld aan het loket. De meeste vragen komen van (potentiële) verhuurders. Ook huurders, bewoners en professionals uit de wijk stellen hun vraag aan het loket. De vragen komen niet alleen uit de prioritaire wijken, maar vanuit heel Rotterdam.

19

Voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren, november 2021 | Voorlichting en ondersteuning

“Een particuliere verhuurder had na aanschaf twee, ooit samengevoegde, woningen weer gesplitst in een beneden- en boven­ woning en wilde per (oorspronkelijke) woning vier huurders huisvesten. Toen hem werd uitgelegd dat hier regels aan verbonden zijn en dit in zijn situatie niet was toegestaan, gaf hij aan geen hoofdpijn te willen krijgen en heeft vervolgens aan­gegeven de woningen weer samen te voegen.”

“Wanneer een verhuurder een pand in verhuurde staat koopt wordt het bestaande huurcontract overgenomen. De huur is dan soms al veel hoger dan de punten­telling aangeeft. Deze huur wordt door de bank gehanteerd om het pand, op basis van de verwachtte opbrengst, te financieren. Daardoor kan volgens de verhuurders de huur niet altijd naar beneden bijgesteld worden.” De vragen van huurders gaan vooral over te hoge huur, achterstallig onderhoud, inhoud van huurcontract, regels m.b.t. onderhuur en BRP-inschrijvingen. Bewoners en professionals uit de wijk hebben vragen of uiten hun zorg over de toe­ name van beleggers die panden opkopen, verhuren en splitsen van panden t.b.v. kamer­ verhuur. In het begin van het jaar waren de vragen van verhuurders vooral gericht op de invoering van de verhuurdersvergunning. Na bekendmaking van de wijziging regels voor kamerverhuur zijn de vragen van verhuurders vooral hierop gericht. Zij willen weten wat zij moeten doen om te mogen of te blijven verhuren aan 3 personen en waaraan het oprichten van een woongroep moet voldoen. Daarnaast stellen verhuurders veelal in algemene zin vragen over de regels waaraan zij moeten voldoen voor het verhuren van een woning en welke vergunningen er allemaal nodig zijn.

Waarschuwen van dealfinders Regelmatig vallen flyers van woningkopers op de mat van Rotterdammers. De flyers zijn ook wel bekend als dealfinders. Bij ons komen steeds vaker klachten binnen over deze reclamefolders waarin bewoners worden benaderd hun woning te verkopen. Bewoners ervaren de reclamefolders als opdringerig en misleidend. Deze folders vallen meestal onder het ongewenste reclamedrukwerk. Het verspreiden hiervan is sinds 1 november 2020 verboden. Folders mogen dan alleen worden bezorgd in brieven­ bussen met een JA/JA-sticker. Naast de reguliere aanpak van ongeadresseerd reclamedrukwerk hebben wij een waarschuwingsbrief verstuurd aan de bij ons bekende bedrijven. Hierin waarschuwen we dat het versturen van ongeadresseerde reclamedrukwerken beboet wordt als er niet uitdrukkelijk toestemming is verleend d.m.v. een JA/JA-sticker. Aanvullend wijzen we de potentiële verhuurders op de regels voor goed verhuren. Sinds juni 2021 hebben wij 67 klachten ontvangen over dealfinders die folders versturen. Het betrof 45 verschillende dealfinders die we een waarschuwingsbrief hebben gestuurd. Helaas zien we dat dit soort bedrijven steeds meer moeite steken in het geadresseerd versturen van hun folder of brief.

Vooruitblik Sinds 1 januari 2021 zijn verhuurders verplicht om betalingsachterstanden van huurders te melden bij de gemeente om op die manier verdere schulden te voorkomen. In Rotterdam hebben we afgesproken dat verhuurders deze melding ook via het Loket Goed Verhuren kunnen melden. De melder wordt vervolgens in contact gebracht met de medewerkers van de schuldhulpverlening. De acties die de medewerkers achter het Loket Goed Verhuren verrichten, zijn: informeren, adviseren, verwijzen of direct in contact brengen met juiste (interne en externe) instanties, zoals het Huurteam, Burgerzaken, inspecteur Bouw- en Woning­toezicht, sociale raadslieden en het Juridisch Loket. Op basis van veelgestelde vragen in het loket wordt de website geüpdatet met relevante informatie.

20

Voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren, november 2021 | Voorlichting en ondersteuning

In de prioritaire wijken zien we dat een intensievere voorlichting leidt tot extra vragen van huurders én verhuurders die onvoldoende op de hoogte zijn van hun rechten en plichten. Met de uitrol van de campagne naar de rest van de stad in 2022 zal het aantal vragen en het aantal tegengekomen misstanden verder toenemen, evenals de vraag om ondersteuning bij het aanpakken van misstanden. We beraden ons op een uitbreiding van de huurdersondersteuning naar andere delen van de stad. De particuliere verhuurmarkt is een dynamische markt. Particuliere verhuurders komen en gaan, net als hun huurders. Het voorlichten van huurders én verhuurders vraagt om een actieve marktmeester die klaarstaat om blijvend nieuwe vragen te beantwoorden.

Hoofdstuk 3

Zelfregulering en samenwerking met de verhuurdersbranche

Beoogd resultaat In Rotterdam kunnen we erop vertrouwen dat professionele partijen weten wat de regels rondom het goed huren en verhuren zijn. De sector zorgt ervoor dat er actief wordt toegezien op het naleven van de regels. Brancheverenigingen sanctioneren aangesloten partijen die de regels

21

overtreden. In Rotterdam is het normaal dat verhuurders en bemiddelaars zich aan de regels houden en dat brancheverenigingen actie ondernemen als dit niet gebeurt.

Voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren, november 2021 | Zelfregulering en samenwerking met de verhuurdersbranche

Tussenstand acties en vooruitblik Met onze inspanningen op dit vlak streven we ernaar om onze regels voor goed ver­ huren en de richtlijnen van de verschillende brancheverenigingen in lijn te brengen en deze richtlijnen breed te verspreiden. We verwachten van brancheverenigingen dat zij een actieve rol innemen bij de naleving en handhaving van deze richtlijnen door hun leden. Gezamenlijk onderzoeken we welke rol de sector kan en wil nemen in de aanpak van misstanden en het creëren van inzicht in betrouwbare verhuurders. Ook willen we komen tot een objectief en transparant verhuurproces om discriminatie tegen te gaan. Via drie verschillende overlegvormen hebben we de samenwerking met de sector aangehaald. Door middel van een webinar, woontafels, overleggen met branche­ verenigingen (Vastgoed Belang, VBO, NVM en Vastgoedpro) en een overleg met grote Rotterdamse particuliere verhuurders worden stappen gezet. Om te komen tot goede afspraken die daadwerkelijk een verschil kunnen maken is een basis van vertrouwen vereist. Het is gebleken dat digitale overleggen zich hier minder goed voor lenen. Dit najaar zijn we daarom gestart met een reeks fysieke afspraken waarbij we concreter naar afspraken kunnen toewerken. Het komen tot afspraken kost daardoor meer tijd dan aanvankelijk gedacht.

Webinar en woontafels Op 1 maart 2021 zijn de verhuurders, brancheverenigingen en vertegenwoordigers van de Rotterdamse particuliere verhuursector meegenomen in recente wijzigingen in de Rotterdamse regelgeving op het gebied van huren en verhuren. Na deze bijeenkomst zijn 11 woontafels – deelsessies rondom specifieke thema’s – georganiseerd. De woontafels zijn vormgegeven rond de thema’s over discriminatie op de woning­ markt, kamerverhuur, woonoverlast, de verhuurdersvergunning, de huisvestings­ vergunning in het kader van de Rotterdamwet en het veilig verhuren van woningen. De woontafels over het aanpassen van de regels ten aanzien van kamerverhuur zijn bezocht door meer dan honderd makelaar-verhuurders, eigenaren en andere partijen die betrokken zijn bij het verhuren van woningen. Veel deelnemers hebben deel­ genomen aan de woontafels over kamerverhuur omdat deze aanpassing een grote invloed heeft op de bedrijfsvoering van veel verhuurders. De aanpassing van de regels van kamerverhuur waren voor enkele deelnemers aanleiding om tijdens de commissievergadering Bouwen, Wonen en Buitenruimte in te spreken.

22

De woontafels als overlegvorm tussen verhuurders en gemeente zijn positief ervaren door makelaars, verhuurders en brancheverenigingen. Deelnemers stelden zich constructief, kritisch en actief op. Op verzoek van de deelnemers en om partijen betrokken te houden bij ons beleid rondom goed huren en verhuren organiseren we een aantal keer per jaar een woontafel. Woonoverlast In de woontafels over woonoverlast hebben 11 particuliere verhuurders toegezegd zich aan te sluiten bij het samenwerkingsverband. Hierdoor hebben zij bij woonoverlast van hun huurders beschikking over de expertise van de gemeente en instrumenten om woonoverlast te stoppen. Bij langdurige en ernstige woonoverlast kunnen verhuurders een procedure starten voor het privaatrechtelijk ontbinden van het huurcontract. In dat geval kunnen zij gebruik maken van informatie van de gemeente en de politie. Instrumenten voor een objectief en transparant verhuurproces Met makelaars, verhuurders en brancheverenigingen hebben we verkend waar een objectief en transparant verhuurproces aan moet voldoen en hoe je dit realiseert. Onder leiding van antidiscriminatiebureau RADAR zijn we in gesprek gegaan over oplossingen en alternatieve werkwijzen voor het verhuurproces zoals bijvoorbeeld loting, anoniem selecteren, een centraal vraag- en aanbodplatform en een zogenaamd huurderspaspoort.

Deelnemers boden inzicht in hoe zij binnen hun eigen organisatie en met leden bezig zijn met bevorderen van deskundigheid over het onderwerp woningmarktdiscriminatie. De belangrijkste conclusie op basis van deze gesprekken is dat makelaars behoefte hebben aan meer kennis over wat wel en niet mag, dus wanneer er sprake is van discriminatie. Daarom wordt deskundigheidsbevordering geboden in de vorm van handvatten met do’s en donts en trainingen voor makelaars. Door het wetsvoorstel Goed Verhuurderschap krijgt de gemeente waarschijnlijk extra bevoegdheden op het gebied van tegengaan van discriminatie.

Voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren, november 2021 | Zelfregulering en samenwerking met de verhuurdersbranche

Brancheverenigingen Separaat hebben we verschillende gesprekken gevoerd met vertegenwoordigers van brancheverenigingen over hun rol en inspanning over zelfregulering en samenwerking. In verschillende één op één gesprekken ervaren we steun vanuit de organisaties om malafide praktijken aan te pakken en bieden de verenigingen aan om daarmee te helpen. Wel geven ze aan dat de goede verhuurders niet de dupe moeten worden van excessen op de woningmarkt en bepaalde wensen van de gemeente leiden tot een dilemma voor brancheverenigingen. Sommige verenigingen geven aan dat maatregelen die leiden tot een inperking van de contractuele vrijheid van eigenaren en huurders ervoor zorgen dat partijen zich niet

23

aansluiten bij de branchevereniging. Tijdens fysieke bijeenkomsten dit najaar ver­ kennen we nader hoe en waarover we uiteindelijk tot goede afspraken kunnen komen. Grote particuliere verhuurders Naast de bijeenkomst met de brancheverenigingen heeft medio november 2021 een overleg plaatsgevonden met wethouder Kurvers en de grote particuliere verhuurders in Rotterdam. In dit overleg stond het pakken van verantwoordelijkheid als grote verhuurder centraal en zijn we in gesprek gegaan over hun rol en inzet binnen de particuliere verhuurdersbranche.

Voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren, november 2021 | Zelfregulering en samenwerking met de verhuurdersbranche

Hoofdstuk 4

Wet- en regelgeving Beoogd resultaat Er komt doeltreffend wettelijk instrumentarium, dat bijdraagt aan het gelijke speelveld voor huurders en verhuurders. Voor de gemeente Rotterdam ontstaat in de wet- en regelgeving de mogelijkheid om

24

Voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren, november 2021 | Wet- en regelgeving

positie in te nemen in het privaatrechtelijke spel tussen huurders en verhuurders. Landelijke bepalingen in het huurrecht staan een gelijk speelveld niet langer in de weg.

Tussenstand acties Aanscherping kamerverhuur Per 1 juli 2021 zijn de kamerverhuurregels in de Verordening toegang woningmarkt en samenstelling woningvoorraad aangescherpt. Er is nu voor kamerverhuur aan 3 of meer personen een vergunning nodig. Dit was onder de oude verordening pas nodig bij kamerverhuur aan 4 of meer personen. Tot 1 september 2022 geeft de gemeente geen vergunningen af voor nieuwe situaties van kamerverhuur. Voor bestaande woon­ situaties van kamerverhuur geldt een overgangsregeling. De reden om de mogelijk­ heden voor kamerbewoning verder te beperken is gelegen in de nijpende situatie op de Rotterdamse woningmarkt. De oude mogelijkheden voor kamergewijze bewoning van woningen maakten het voor particuliere verhuurders aantrekkelijk woningen op die manier te verhuren, waardoor er een groter tekort ontstond aan zelfstandige woon­ ruimte. Tegelijkertijd zien we dat het ook voor studenten lastig is om aan woonruimte te komen. We zijn daarom scherp op misstanden bij kamerverhuur en informeren studenten actiever over hun rechten en plichten. Ontwikkeling landelijke wet- en regelgeving Rotterdam heeft een actieve lobby ten behoeve van regelgeving in het kader van goed verhuurderschap en instrumentarium ter bevorderen van het functioneren van de wo­ ningmarkt.

Zo heeft Rotterdam onder andere gepleit voor een verhuurdersvergunning met een wettelijke grondslag en een zelfbewoningsplicht in de bestaande voorraad. Opkoopbescherming De zelfbewoningsplicht in de bestaande voorraad is vertaald naar de Tijdelijke Regeling Opkoopbescherming die afgelopen juli door de Eerste Kamer is aangenomen. De regeling beoogt een grotere beschikbaarheid van goedkope en middeldure koop­woningen voor eigen bewoning. Gemeenten hebben ruimte om de grens van het middeldure segment zelf te definiëren om zo in te spelen op de lokale marktomstandig­ heden. Gemeenten kunnen hiertoe gebieden aanwijzen waar woningen die gekocht worden alleen door de eigenaar zelf mogen worden bewoond. In feite geldt in deze gebieden voor deze voorraad een verhuurverbod.

25

Voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren, november 2021 | Wet- en regelgeving

Voor implementatie van de regeling moet deze in de plaatselijke Huisvestingsverordening worden opgenomen. Om de opkoopbescherming als werkend instrument in Rotterdam te implementeren wordt momenteel hard gewerkt aan de volgende aspecten: 1. Het beoordelen van privacy aspecten 2. Opstellen van een concept verordening 3. Inrichten van het vergunningenproces 4. Inrichten van het proces voor toezicht, controles en handhaving 5. Uitvoeren van communicatie en stakeholdermanagement Rotterdam wil zo snel mogelijk starten met de invoering van de opkoopbescherming. Het college heeft een voorstel naar de raad gestuurd om de opkoopbescherming in 16 wijken in te voeren. Naar verwachting zal deze regeling 1 januari 2022 in werking treden.

Wetsvoorstel Goed Verhuurderschap Afgelopen zomer is het wetsvoorstel Goed Verhuur­ derschap in consultatie geweest. Rotterdam heeft met de G4 en gemeente Eindhoven op dit wetsvoorstel gereageerd. Het wetsvoorstel Goed Verhuurderschap geeft de gemeente meer bevoegdheden in het kader van het marktmeesterschap op de particuliere woningmarkt. Het introduceert een landelijk verhuurvergunning die gebiedsgericht door gemeenten kan worden ingezet. Ook bevat het algemene regels voor goed verhuurderschap die voor alle verhuurders kunnen gaan gelden. Het wetsvoorstel is een goede stap in de gewenste richting. Het voorstel behoeft nog wel aanscherping. Zo zijn onder andere de algemene regels voor goed verhuurderschap te beperkt ingevuld. Deze zouden conform de Rotterdam­ se Regels Goed Verhuren over alle aspecten van goed verhuurderschap moeten gaan en in ieder geval over de hoogte van de huur. Zo zou ook sec op te hoge huren kunnen worden gehandhaafd, los van een verhuur­ vergunning. Daarnaast moet het instrument beheer­ overname geen plicht maar een optie worden voor gemeenten. Met deze landelijke verhuurvergunning komt de plaatselijke verhuurdersvergunning uit de APV te zijner tijd te vervallen. In het najaar verwerkt BZK de resultaten van de internetconsultatie waarna het definitieve wetsvoorstel naar de Tweede Kamer gaat.

Inwerkingtreding van dit wetsvoorstel wordt medio 2022 verwacht.

onderdelen subsidies beschikbaar gesteld. Rotterdam wil bonafide verhuurders ondersteunen in de energie­ transitie. Om als verhuurder in aanmerking te komen voor tegemoetkoming op de aansluiting van stads­ verwarming in Reyeroord dient de verhuurder te voldoen aan de Regels Goed Verhuren Rotterdam. Een belangrijk onderdeel daarvan is het berekenen van een eerlijke huurprijs op basis van het woningwaarderingsstelsel en een schriftelijk ondertekend huurcontract. In de gebiedsaanpak Reyeroord wordt de subsidieregeling verder uitgewerkt en naar verwachting begin 2022 uitgevoerd.

Vooruitblik Met de gewenste aanpassingen in het wetsvoorstel Goed Verhuurderschap en het uiteindelijk invoeren van de wet zijn we er nog niet. Om goed verhuurderschap verder te kunnen bevorderen, is meer noodzakelijk. We blijven ons daarom inzetten voor: Aan banden leggen van tijdelijke verhuur (gebieds­ gericht of voor bepaalde categorieën woningen); Afschaffen van de zes maanden termijn waarbinnen huurders bij de Huurcommissie bezwaar kunnen maken tegen een te hoge huur; Oprekken van de huurprijsgrens in het Woningwaarde­ ringsstelsel zodat huurders uit het middensegment ook adequate huurbescherming krijgen.

. . .

Goed verhuurderschap als subsidievoorwaarde voor aansluiting op stadsverwarming Met gerichte stimuleringsmaatregelen zorgen we ervoor dat Rotterdammers kunnen investeren in het onderhoud en verduurzamen van hun woningen. Hiervoor wordt op

26

Voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren, november 2021 | Wet- en regelgeving

Hoofdstuk 5

Handhaving

Beoogd resultaat Goed verhuurderschap is in Rotterdam de norm. Verhuurders, bemiddelaars en huurders houden zich aan de regels. Waar nodig pakken partners in de handhavingsketen hun rol.

27

Voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren, november 2021 | Handhaving

Tussenstand acties Extra controles kamerverhuur Naar aanleiding van de verscherping van de norm van kamerverhuur is per 1 juli 2021 extra capaciteit beschikbaar gesteld voor controles op kamerverhuur aan drie personen. Deze controles worden gefinancierd vanuit het budget voor goed huren en verhuren. Er zijn 71 dossiers behandeld waarbij in 35 gevallen bewoning door drie personen is geconstateerd. Van die 35 dossiers was bij 18 dossiers sprake van een overtreding. De eigenaren van deze adressen hebben de mogelijkheid om binnen de overgangsregeling een vergunning voor kamerbewoning aan te vragen. Bij 4 dossiers was er geen sprake van een overtreding en twee dossiers zijn nog in behandeling. Uitvoeren gemeentelijke verhuurdersvergunning in Carnisse Met de verhuurdersvergunning kan worden gehandhaafd als sprake is van meerdere en herhaalde overtredingen die relatie hebben met het welzijn van de huurders, de leefbaarheid in de buurt en de openbare orde en veiligheid. Sinds dit jaar zijn er 71 adressen in beeld gekomen met signalen van misstanden die voortkomen uit eigen onderzoek of door partners in de wijk zijn gemeld. Vervolgens vindt het proces plaats van onderzoek naar eventuele vergunningverlening. Adressen waarbij tot dusver onvoldoende misstanden geconstateerd zijn, worden on-hold gezet.

Deze adressen worden wel in de gaten gehouden en kunnen op een later moment weer een lopende zaak worden. Op dit moment betreft dat 17 adressen. Als er binnen een jaar geen sprake is van overtredingen op die adressen, dan worden de adressen van de lijst gehaald.

Controles Op basis van de signalen die wij ontvangen wordt er door de analist en juridisch medewerker gekeken of er reden is om één van onze toezichthouders, eventueel met onze collega’s van Stadsbeheer of de huurdersondersteuning, het pand te laten controleren. Hierdoor zitten we potentieel malafide verhuurders dichter op de huid. Voor alle gecontroleerde adressen tot nu toe geldt dat in 90% van de gevallen sprake is van te hoge huur. Sec op te hoge huurprijzen kunnen we helaas nog niet handhaven. Via de huurdersondersteuning worden deze huurders geholpen bij het verlagen van hun huur. In veel gevallen is de bewijslast te dun om vervolgstappen te zetten met de verhuurders­vergunning. Er is in deze gevallen geen opeenstapeling van overtredingen hard te maken of heeft de gemeente niet eerder opgelegde bestuurlijke sanctie opgelegd. Als een dossier zich leent voor de verhuurdersvergunning én controles en gesprekken niet tot gedragsverbetering leiden, pakken we door met een officiële waarschuwings­ brief. Naar aanleiding van deze waarschuwing treffen tot nu toe drie van de vier eigenaren maatregelen. Zij worden niet aangewezen voor de vergunningsplicht onder voorwaarde dat zij volgens de regels blijven verhuren. De verwachting is dat voor het einde van het jaar de eerste panden zullen worden aangewezen voor de verhuurdersvergunningplicht.

Stand van zaken verhuurdersvergunning Stap 1. Onderzoek

Stap 2. Bezoek

Stap 3. Waarschuwing / gesprek eigenaar

Stap 4. Voornemen tot aanwijzen

Stap 5. Aanwijzing

Stap 6. Bezwaar

Stap 7. Aanvraag verg.

Stap 8. Afronding

Totaal

Lopende zaken

1

20

5 (2 eigenaren)

0

0

0

0

0

26

On-hold zaken

17

17

1

1

0

0

0

0

36

Afgeronde zaken

2

6

1

0

0

0

0

0

9

28

Voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren, november 2021 | Handhaving

Inzet intensieve aanpak in prioritaire wijken In de prioritaire wijken is de meldingsbereidheid vaak laag, of weten bewoners niet goed hoe ze misstanden kunnen melden. Daarom zijn we sinds april in al de prioritaire wijken zichtbaar aanwezig met een toegewijde inspecteur en Eigen Huis Coach die zich richten op de preventie en handhaving van misstanden op de verhuurmarkt. In Carnisse is daarvoor speciaal informatiepunt Goed Huren en Verhuren geopend als uitvalsbasis. In andere wijken werken we vanuit bestaande wijkhubs.

informatie wordt soms bemoeilijkt door technische beperkingen van gebruikte systemen en de AVG-regelgeving. Hierdoor wordt een effectieve aanpak belemmerd. Met de privacy officer wordt onderzocht of de beperkingen op gebied van privacy zijn op te lossen. In samenwerking met de aanpak EU arbeidsmigranten onderzoeken we hoe we de regie op complexe casuïstiek kunnen verbeteren zodat we meer casussen kunnen oppakken en effectiever kunnen afhandelen.

Vooruitblik In de eerste maanden heeft de nadruk gelegen op het opbouwen van het interne en externe netwerk van de inspecteurs. De inspecteurs zijn aangesloten bij diverse ope­ rationele overleggen in de wijken waar snel geschakeld kan worden door betrokken professionals en integrale handhavingsacties gecoördineerd worden. De ervaring leert dat de betrokkenheid bij deze operationele overleggen en integrale acties belangrijk is voor het oppikken van signalen en het aanpakken van misstanden op de verhuurmarkt. Door hun zichtbare aanwezigheid in de wijk worden de inspecteurs door bewoners én een breed scala aan partners in de wijk makkelijker gevonden. We krijgen daardoor meldingen binnen van onder andere de Stadsmarinier, Stadsbeheer, politie, wijknet­ werkers, bewonersorganisaties, welzijnsorganisaties. Nadrukkelijk onderdeel daarvan is het vertrouwen winnen van bewoners. Voor het aanpakken van privaatrechtelijke misstanden trekken we nauw op met het huurteam.

In het restant van 2021 en het begin van 2022 wordt hard doorgewerkt aan de verhuurders­vergunning. De verwachting is ook dat dit juridische processen tot gevolg zal hebben. De uitvoering van de verhuurdersvergunning op basis van de APV zal in lijn worden gebracht met de systematiek van de landelijke verhuurdersvergunning op basis van het wetsvoorstel Goed Verhuurderschap. Met de intensieve handhavingsaanpak vanuit meerdere programma’s verwachten we meer misstanden boven tafel te krijgen. Het structureel en grondig aanpakken van deze misstanden behoeft continue en additionele inzet.

De inzet van de inspecteurs leverde ten opzichte van de reguliere inzet rond de 200 extra casussen op in de prioritaire wijken. Dat is ongeveer 50% van het aantal casussen dat in deze periode in deze wijken via de reguliere inzet binnenkomt. Dit zijn meldingen die door inzet van de inspecteur aan het licht zijn gekomen. Het is een eerste indicatie dat onze inspanningen leiden tot extra meldingen die we anders niet op het spoor waren gekomen.

Uitdagingen in handhaving Wel ligt er nog een uitdaging om in samenwerking met alle betrokken professionals in de wijk te komen tot een goede regievoering op meerdere misstanden op één adres die door verschillende professionals worden opgepakt. Om samen op te trekken is het belangrijk te weten welke casussen er spelen op de verschillende adressen en wanneer welke acties worden uitgevoerd. Het delen, opslaan en verwerken van

29

Voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren, november 2021 | Handhaving

Campagnebord op een woning van Woonbron.

Hoofdstuk 6

Planning en financiën Het actieplan telt 25 acties verdeeld over vier actielijnen. Eind 2021 zullen bijna alle acties uit de actielijnen ‘voorlichting & ondersteuning’ en ‘handhaving’ gerealiseerd zijn. De acties zijn daarmee niet afgerond want het betreft continue inzet of acties die herhaald worden. Realisatie wil

30

Voortgangsrapportage Goed Huren en Verhuren, november 2021 | Planning en financiën

zeggen dat de acties zijn geïmplementeerd in een uitvoeringsorganisatie. Vooralsnog betreft dit een projectmatige organisatie omdat er nog geen structurele financiering is en de aanpak nog niet kan landen in de lijn­ organisatie. Voor 2022 en 2023 zijn wel middelen beschikbaar gesteld.

Planning 2021/2022 2021 Actie

Status/maand van oplevering

Wijkcampagnes in Carnisse, Oud Mathenesse, Oud Charlois, Bloemhof, Hillesluis, Tarwewijk